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Análisis Regional Nº 12 - Fundación del Tucumán

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En la región NOA,la actividad Construcción se mueve a una mayor velocidad que el promedio país: relativamente, se crearon más empresas y mayor número de puestos de trabajo registrados en la región.Falta de financiamiento y de oportunidades de inversión.
¿Por qué es escaso el crédito hipotecario en Argentina?
Salario y precio de la vivienda: algunas observaciones relevantes.
¿Cómo evolucionó y qué puede esperarse del sector de la construcción en Argentina?

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Análisis Regional Nº 12 - Fundación del Tucumán

  1. 1. Panorama Panorama Construcción ¿Por qué es escaso Salario y precio de la ¿Cómo evolucionó y qué puedeEconómico Económico y actividad el crédito hipotecario vivienda: algunas esperarse del sector de laInternacional Nacional económica en argentina? observaciones relevantes construcción en argentina? ANALISIS REGIONAL Número 12 - Diciembre de 2011 - Tucumán - Argentina AREA DE ECONOMIA
  2. 2. Articulación y conocimiento para el desarrollo regionalLa Fundación del Tucumán es una organización empresaria que nació en 1985, con el objetivode contribuir al desarrollo económico, social y ambiental sostenible de Tucumán y de la región.La integran empresarios de distintos sectores económicos; y su staff está formado porinvestigadores, docentes y profesionales de diversas ramas. Todos ellos, en un marco dediálogo y trabajo en red, plasman la misión de la Fundación del Tucumán: “Promover el desarrollo responsable de la comunidad de la región, con el fin de generar compromiso de participación ciudadana para fortalecer las instituciones republicanas que garanticen el ejercicio de la libertad, a través de la articulación de sectores públicos y privados, contribuyendo al desarrollo del capital humano, social y económico” Presidente Jorge Malmierca Director Ejecutivo Juan Luis Perez Albert Consejeros Titulares Consejeros Suplentes Luquín, Oscar (Antonio Luquín S.A.) Lucci, Pablo (Citrusvil S.A.) Sardi, Paolo (Arcor S.A.) Mirande, Carlos (C.C.C.) Cambiano, Rafael (Quilmes) García, Luis (Edet S.A.) Lucci, Daniel (Citrusvil S.A.) Hernández, Elio (Gasnor S.A.) Domínguez, Ricardo J. (C.C.C. S.A.) Laudani, Ricardo (Refinor S.A.) Hoffman, Gunther (Edet S.A.) Chaves, Rodolfo (Scania Argentina S.A.) Lenis, Román (Expreso Bisonte SRL) Assaf, Luis (Tensolite S.A.) Lisiak, Jorge H. (Minera Alumbrera Ltd) Vismara, Hugo (Refinor S.A.) Björk, Peter (Scania Argentina S.A.) Di Bacco, Rodolfo (Tensolite S.A..)
  3. 3. ANALISIS REGIONAL C O N T E N I D O 4 PANORAMA ECONÓMICO INTERNACIONAL ¿Cae la eurozona? Opciones para la crisis 5 PANORAMA ECONÓMICO NACIONAL Las perspectivas no son demasiado alentadoras. El contexto internacional condiciona. INFORME CENTRAL: CONSTRUCCIÓN Y ACTIVIDAD ECONÓMICA: ¿Cómo es el comportamiento de la construcción y qué lugar ocupa en la economía? 7 ¿POR QUÉ ES ESCASO EL CRÉDITO HIPOTECARIO EN ARGENTINA? Evolución del crédito hipotecario. 10 Factores que explican el bajo nivel del crédito hipotecario 14 SALARIO Y PRECIO DE LA VIVIENDA: ALGUNAS OBSERVACIONES RELEVANTES ¿Cuál es el esfuerzo salarial para acceder a la vivienda? Análisis por jurisdicción. 19 ¿CÓMO EVOLUCIONÓ Y QUÉ PUEDE ESPERARSE DEL SECTOR DE LAStaff: CONSTRUCCIÓN EN ARGENTINA?ANALISIS REGIONAL------------------------------------------- Proyecciones mediante losDirector Área de Economía principales indices del sector.Lic. Eduardo Robinsoneduardorobinson@fundtuc.org 25 de Mayo 1095 - (4000) www.fundaciondeltucuman.org.arLic. Víctor Funesvfunes@fundtuc.org San Miguel de Tucumán www.facebook/fundtuc República ArgentinaLic. Santiago Sosa Tel.: +54 (381) 422-2811 / 431-1712santiagososa@fundtuc.org www.facebook/fundtuc_econ Fax: +54 (381) 431-0612 ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 3
  4. 4. Número 12 // Area de Economía Diciembre de 2011 Fundación Tucumán - Argentina del TucumánPANORAMA ECONÓMICO INTERNACIONALLa caída de la eurozona ocurrirási no hay cambios significativos.Opciones para la crisisLa economía europea se encamina a una recesión. Crece la incertidumbre y entre las opciones aparecela reducción de la zona euroLa economía internacional termina 2011 con mayor pulsó el exceso de consumo, mientras en Grecia,elevado nivel de fragilidad. Los países de la eurozona Portugal, Chipre e Italia el factor que agravó los des-no han podido encarrilar sus economías lo que hizo equilibrios fue un déficit fiscal excesivo. La acumula-que el bloque económico se encamine a un proceso ción de deuda privada y pública en los paísesrecesivo. Los países están al límite: Grecia continúa deficitarios se volvió inmanejable cuando estallaroncon serios problemas de solvencia fiscal que lo que las burbujas inmobiliarias y el déficit de cuenta co-hace que transite al borde de la cesación de pagos y rriente, el déficit fiscal o ambos se hicieron insoste-de una salida deshonrosa de la unión monetaria. Italia nibles.y España, despiertan muchas dudas en los mercados La pregunta pasa ahora por ¿cómo se recupera el blo-que los castigan con tasas de interés muy elevados, que económico? Al respecto, sobresalen las siguien-e impide la colocación de deuda. Pero los problemas tes posturas:de la eurozona no se limitan a esas economías, se a) Reflación simétrica: consiste en recuperar el cre-han transformado en problemas estructurales que cimiento y la competitividad, mientras se emprendenafectan a otras economías: Irlanda, Portugal y Chipre. medidas de austeridad y reformas estructurales ne-A esta altura de los acontecimientos, conviene repa- cesarias, mediante una política monetaria expansivasar el origen de esta situación. ¿Qué sucedió para del Banco Central Europeo, ayuda ilimitada a las eco-que desde hace un par de años Europa continúe tam- nomías con falta de liquidez, pero solventes, una rá-baleándose? Durante la última década, los países del pida depreciación del euro y estímulo fiscal en losgrupo conocido como PIIGS (Portugal, Irlanda, Italia, países del núcleo de la eurozona.Grecia y España) fungieron como principales consu- b) Deflación recesiva: Alemania y el BCE se oponenmidores de la eurozona, al gastar una cifra superior a a llevar adelante una política monetaria expansiva porsus ingresos y mantener un déficit de cuenta co- temor a generar presiones inflacionarias. Pero estarriente cada vez mayor. Los del núcleo de la eurozona opción traería muchos problemas. Si bien la austeri-(Alemania, Holanda, Austria y Francia) fungieron dad es necesaria, implica una profundización de la re-como principales productores, con gastos inferiores cesión en el corto plazo. Lo mismo puede decirse dea los ingresos y un superávit de cuenta corriente cada las reformas estructurales, porque obligarán a despe-vez mayor. dir trabajadores, cerrar empresas deficitarias y reubi-Estos desequilibrios se apoyaron en la fortaleza del car mano de obra y capital hacia industriaseuro desde 2002 y la divergencia de tipos de cambio emergentes. El valor real de la deuda aumentaría yreales y niveles de competitividad. En Alemania y se agravaría la insolvencia de los Estados y de losotros países del núcleo, el costo laboral unitario se deudores privados.redujo, mientras que en los PIIGS (y Chipre) ocurrió c) Cesación de pagos y abandono de la eurozona:lo contrario. En Irlanda y España, el ahorro privado se Si los países periféricos de Europa quedan atrapadosderrumbó y la presencia de burbujas inmobiliarias im- en una proceso deflacionario, con elevado endeuda- ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 4
  5. 5. ANALISIS REGIONALPANORAMA ECONÓMICO INTERNACIONALmiento, caída de la producción, pérdida de competiti- piente de la unión monetaria se acelerará, conformevidad y déficit externo estructural, en algún momento los países periféricos vayan cayendo en cesación dese hará insostenible continuar con las reglas del eu- pagos y abandonen la moneda común.rozona. Podrían revitalizar el crecimiento económico Los caóticos episodios ocurridos en Grecia y en Italiay la competitividad con una depreciación de sus nue- pueden ser el primer paso del proceso. La eurozonavas monedas nacionales. Sin embargo, esta tercera no puede seguir tirando para adelante. A menos queopción, implicaría una ruptura caótica de la eurozona la región avance hacia una mayor integración econó-y provocaría un cimbronazo similar al de la caída de mica, fiscal y política (siguiendo una hoja de ruta conLehman Brothers en 2008, o tal vez peor. recuperación a corto plazo del crecimiento, la compe-d) Periferia con bajo crecimiento y poca competiti- titividad y la capacidad de financiamiento), es induda-vidad. Esta opción llevaría a aceptar quitas de deuda y ble que la deflación recesiva conducirá a una rupturaa transferir dinero para impulsar los ingresos de la eu- caótica. Italia es demasiado grande para quebrar y de-rozona.Pero un mecanismo de transferencia fiscal per- masiado grande para un rescate, y está cerca delmanente es políticamente imposible en la eurozona. punto sin retorno; el final de juego para la eurozonaAlemania y el BCE no tienen tanto poder como pare- ha comenzado. El primer paso será una seguidilla decen creer. A menos que renuncien al ajuste asimétrico, reestructuraciones de deuda obligadas y abandonosque concentra todo el sufrimiento en la periferia, y bus- de la unión monetaria que llevarán a la desintegraciónquen una solución más simétrica, el derrumbe inci- de la eurozona.PANORAMA ECONÓMICO NACIONALLa economía para 2012: uncontexto con mayores amenazasLa debilidad del contexto internacional y la falta de calidad en la política económica son los principalescondicionantes de la economía que viene.En materia económica el 2011 termina con más pre- China han mantenido sus importantes ritmos de cre-ocupaciones que con las que empezó. Se trató de un cimiento, porque las tasas de interés internacionalesaño con fuerte contenido político, dado el proceso siguen muy bajas. En este contexto la economía na-electoral, pero que no afectó sustancialmente a la cional siguió expandiéndose motorizada por el con-economía. Sucede que el ciclo expansivo, por el que sumo. Y el consumo crece alentado por laatraviesa la economía Argentina, no es tanto mérito disponibilidad de crédito a ese sector y por la propiade las políticas internas, sino que responde al con- inflación que hace que las personas adelanten sustexto internacional, que pese a sus enormes turbu- gastos en consumo. Pero los problemas hacia el finallencias, todavía favorece a la Argentina. ¿Por qué?, del año pasan por la implementación de controlesporque el precio de los productos que exporta siguen cambiarios para preservar el deterioro de las reservassiendo elevados en términos históricos, porque los del Banco Central, controles en el comercio exterior,principales socios comerciales de Argentina, Brasil y quitas de subsidios, contracción del crédito y cierta ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 5
  6. 6. Número 12 // Area de Economía Diciembre de 2011 Fundación Tucumán - Argentina del TucumánPANORAMA ECONÓMICO NACIONALretracción en el consumo. Es decir, una economía que si bien aún están elevados en términos históricos,requiere mayores cuidados. El Gobierno reelecto con- han mostrado una retracción importante en los últi-tinuará con los lineamientos económicos que le redi- mos meses. Este es el principal canal de contagiotuaron políticamente. Es decir, procurará incrementar que tiene la economía argentina y es una nítida luzel gasto público y mantener y mantener la demanda amarilla.agregada. El modelo económico, basado en fuerte in- Si bien, como se ve, el panorama no es demasiadotervencionismo estatal, genera desconfianza, eso ex- promisorio hay que tener en cuenta que la economíaplica la fuerte salida de capitales, que se estima no tiene desequilibrios explosivos inminentes, si tieneterminará el año 2011 en 20.000 millones de dólares. debilidades y falta de diseños e implementación deEl incremento del gasto y la inflación elevada, han tra- políticas públicas orientadas al desarrollo. Se trabajaído cierto atraso en el tipo de cambio, esto alentó ex- para el corto plazo, sin visión estratégica. Entre las de-pectativas de devaluación, y se acentuaron los bilidades o riesgos que presenta la economía argen-problemas de abastecimiento de dólares. Asimismo, tina, está el aspecto fiscal. Argentina necesitael incremento del gasto público cuyo financiamiento recuperar solvencia fiscal para volver a que el Bancocuyo financiamiento se está tornando complicado, Central sea independiente del Poder Ejecutivo, parallevó al Gobierno a empezar a desmantelar el sistema llevar adelante una política monetaria que preserve elde subsidios, lo que puede agravar los problemas in- valor de la moneda. Necesita bajar la inflación y me-flacionarios y cambiarios, problemas que desde la óp- jorar la atracción de inversiones. Por ello la política detica del gobierno parecen ser menores. desmantelar subsidios, va en la dirección correcta, al fortalecer la situación fiscal. Pero no es la política ade-¿Cómo puede venir el 2012? cuada en momentos de contracción económica. Pero,En términos generales el 2012 se proyecta más com- no hay lugar para llevar adelante políticas contracícli-plicado en materia económica, que 2011. El frente ex- cas. En 2012, probablemente, se paguen los costosterno no luce muy alentador. La economía de esas medidas. Argentina, en los últimos años per-internacional no sólo no se recupera, sino que mues- dió una gran oportunidad para introducir un mayortra señales de marcada desaceleración y recesión. nivel de solvencia macroeconómica, ganar mercadosEste factor debilita las economías de los principales externos para sus productos, para generar mejoressocios comerciales. De hecho, en Brasil, la actividad puestos de trabajo, para mejorar la situación social.económica se ha estancado en el último trimestre y No hay que poner el énfasis tanto en lo que se hizo,afecta las exportaciones de Argentina. Además, los sino también, en lo que se dejó de hacer y en lo queprecios de los principales productos de exportación, no se pudo aprovechar. ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 6
  7. 7. ANALISIS REGIONALCONSTRUCCIONConstrucción y actividad económica:¿cómo es el comportamiento de laconstrucción y qué lugar ocupa enla economía?En la región NOA, la actividad Construcción se mueve a una mayor velocidad que el promedio país: relativamente,se crearon más empresas y mayor número puestos de trabajo registrados en la región. Falta de financiamiento y deoportunidades de inversión.La construcción es una actividad altamente correla- de elasticidad respecto al producto de 1,42. Esto es,cionada con el ciclo económico. Es decir, evoluciona el sector de la construcción crece 1,42% cuando elen función del comportamiento de la economía. PBI aumenta un punto porcentual.Muestra, además, una elevada sensibilidad a las va-riaciones del ciclo económico. Cuando la economía El sector de la construcción se duplicó junto ase expande, la construcción crece por encima del PBI, la reactivación económica argentina. Tuvo unmientras que se contrae en mayor medida durante las crecimiento real de 107% entre el año 2004 yrecesiones. Tales afirmaciones se derivan del análisis 2011, lo cual lo convierte en el segundo sectordel ciclo económico en relación con la evolución del productor de bienes con mayor crecimientosector de la construcción. Al considerar las recesio- después de agricultura.nes de 1995, 2002 y en menor medida el 2009, seobserva una mayor caída de la construcción. Algo si- El PBI del sector de la construcción, esto es, el valor agre-milar ocurre en las fases expansivas, que el creci- gado económico del sector representa el 6% del PBI de Ar- gentina (en promedio entre los años 1993 y 2010), mientras que en el segundo trimestre de 2011 cayó al 5%. En este período, el PBI construcción registró un crecimiento de 8,3% en términos reales en relación a igual período de 2010, y un 32% en términos nominales, ubicándose en $ 97 .800 millones1. La Inversión en construcción es aproximadamente 12% del PBI, y es el 53% de la Inversión Bruta Interna Fija (IBIF). Experimentó un crecimiento real del 9,7% en el segundo semestre de 2011 respecto a 2010.Así, la Inversión en cons- trucción alcanzó los $ 251.000 millones. Empleo en el sector:la construcción también es un impor- Fuente: elaboración en base a MECON tante motor del empleo, ya sea en forma directa o indirecta. En Argentina, dado el elevado nivel de informalidad, resultamiento de la construcción supera al PBI. difícil lograr una aproximación sobre el total de empleadosAl estimarse la sensibilidad del sector de la construc- en el sector; estimaciones privadas indican que el númeroción a las variaciones del PBI, la misma arrojó un valor de trabajadores informales sería cercano al de los formales.1 Se hace referencia a valor agregado de la construcción por que no está incluido el valor de que se genera en otras industrias (como el de los materiales), y que sonutilizadas como “insumo” en la construcción. De aquí su diferencia con la inversión en construcción. ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 7
  8. 8. Número 12 // Area de Economía Diciembre de 2011 Fundación Tucumán - Argentina del TucumánCONSTRUCCION En Argentina, había 419.600 trabajadores de la cons- trucción registrados a julio de 2011. En el NOA, la ac- tividad de la construcción genera alrededor de 34.000 puestos de trabajo registrados, los cuales se estima podrían alcanzar los 60.000, si se consideran los tra- bajadores informales. Además, las estadísticas oficia- les demuestran que la construcción genera mayor empleo en las provincias de la región en comparación al total nacional: en el NOA, 10% de los empleados registrados pertenecen al sector de la construcción,(*) Puestos registrados en la construcción en relación al total de puestos re- y a nivel nacional la relación alcanza el 7%.gistrados en el sistema privado. Fuente: Elaboración propia en base a IERIC y MECON Disminuye la cantidad de personal registrado en el sector de la construcción. De cada 100 trabajadores formales 10 pertenecen al sector de la construcción en el NOA, mientras que a nivel nacional la proporción es 7 de cada 100.Además, el empleo en la construcción presenta dad durante 2008/09, también puede estar indicandomayor dinamismo y sus ciclos son más amplios en un aumento en el grado de informalidad como conse-comparación al empleo en la industria y el comercio. cuencia del incremento del costo de la mano de obraEl indicador de empleo en el sector construcción al- (ver Costo de la Construcción).canzó un crecimiento de 57% entrelos años 2003 y2011, mientras que el indicador para la Industriay para El número de empresas constructoras. Es un indicadorComercioy Servicios se registró un incremento de del dinamismo del sector, el cual demuestra que la actividad37% en el mismo período. Sin embargo, desde ini- en la región desde el año 2006 crece por encima del registrocios del 2008 el empleo en el sector se estancó. En a nivel país. Otra vez, Santiago del Estero y Tucumán de-la región viene dándose una tendencia decreciente muestran ser las provincias del NOA donde la actividad tuvoen el número de trabajadores registrados del sector mayor expansión.de la construcción (a excepción de Santiago del Es- En término medio, 70% de las empresas son constructoras,tero, donde la obra pública es más intensa y creció 25% contratistas y 5% subcontratistas. En cuanto al tipo desustancialmente en los últimos años). Si bien esto sociedad, el cual puede dar un indicio del tamaño de la em-puede relacionarse con la desaceleración de la activi- presa, 57% son personas físicas, 37% son SRL y 7% SA. "Desde 2006 las empresas constructoras se multipli- caron por dos en Tucu- mán y Santiago del Estero. En Salta y Jujuy se registró un incremento de más del 50%. Ello es otra muestra que en el noroeste la acti- vidad esta más pujante que en el resto del país". Fuente: elaboración en base a IERIC ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 8
  9. 9. ANALISIS REGIONALFinanciamiento: contrariamente a su significativa ex- mueve casi tanto dinero como el sistema financiero,pansión, la actividad de la construcción recurre en teniendo en cuenta que el total de préstamos otorga-menor medida al sistema financiero. Desde la década dos por entidades financieras al Sistema Privado no-del 1990 existe una tendencia decreciente de los cré- Financiero fue de $ 225.000 millones. Por lo tanto, esditos dirigidos a la actividad, y desde el año 2003, el claro que la alternativa de “invertir en ladrillo” está so-crédito a la construcción en relación al total de crédito bredimensionada en relación con el sistema bancarioal sector privado se mantiene en un promedio del que moviliza una cantidad relativamente baja de capi-2,2%.Por lo tanto, el crédito al sector alcanzó un tales (relación Préstamos/PBG igual a 14%). Estomonto de $ 5.300 millones durante el segundo tri- habla de una anomalía en el sistema financiero, enmestre de 2011. Esto representa también 2,1% en dondeel ahorro y la inversión no se canalizan adecua-términos de la Inversión en Construcción ($ 251.000 damente mediante el sistema bancario y los merca-millones). El dato llamativo es que la construcción dos de capital. En Argentina las inversiones en la construcción movilizan tanto dinero como los préstamos del sistema bancario, lo cual habla de una anomalía en el sistema financiero, así como de una sobredimensión de la “inversión en ladrillo”. Declive y estancamiento Fuente: elaboración propia sobre datos del BCRA ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 9
  10. 10. Número 12 // Area de Economía Diciembre de 2011 Fundación Tucumán - Argentina del TucumánCONSTRUCCION¿Por qué es escaso el créditohipotecario en Argentina?Las condiciones macroeconómicas y el financiamiento bancario aún no se conjugan parafacilitar el acceso a la vivienda. Revisión histórica del crédito hipotecario.Pese al continuo crecimiento de la construcción en Argen- centaje de hipotecas llega a 6,2%, la mitad en relación atina, el crédito hipotecario no ha tenido durante la última los otorgados en provincia, ya que la política de los bancosdécada el mismo dinamismo. En la provincia de Buenos estatales o mixtos es dirigir este tipo de créditos para vi-Aires, las operaciones de compra-venta realizadas con fi- vienda única a familias del interior. Como se observa en elnanciamiento hipotecario representan el 12% del total de siguiente gráfico, la participación dista de los niveles alcan-operaciones en el año 2010. El máximo en la década fue zados la década del 1990, donde se financiaba con hipote-durante el 2007 donde alcanzó el 20%. En Capital, el por- , cas entre el 30% y el 50% de las propiedades. Fuente: elaboración propia sobre datos Reporte Inmobiliario ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 10
  11. 11. ANALISIS REGIONAL Fuente: elaboración propia sobre datos Reporte InmobiliarioDesde el punto de vista económico, pueden identifi- plicador y del empleo. El crédito hipotecario es el 1%carse dos implicancias relacionadas a la escasez de del PBI. En otros países de la región como Brasil estacrédito hipotecario: relación es del 3,5%; en Chile donde el crédito hipo-1) Limita el potencial de la demanda y, por ende, la tecario esta más desarrollado alcanza el 7%.trayectoria del sector construcciones, con todo lo que 2) Se abren brechas sociales entre aquellos que pueden seresto implica desde el punto de vista del efecto multi- propietarios y aquellos que aspiran a serlos (clase media).Factores que explican el bajo nivel de Crédito Hipotecario INFLACIÓN ELEVADA La pérdida de poder adquisitivo de la moneda nacional es un factor que perjudica en general el crédito a largo plazo, ya que se pierde la unidad de medida y se genera incertidumbre, que en la mayoría de las veces se incorpora en forma de expectativas, lo que realimenta el ciclo inflacionario. El disenso actual sobre el nivel de inflación genuino genera mayor incertidumbre. ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 11
  12. 12. Número 12 // Area de Economía Diciembre de 2011 Fundación Tucumán - Argentina del TucumánCONSTRUCCION CRISIS RECURRENTES Estudios indican que en la historia argentina se produjo en promedio, una crisis cada 6 años. Esta condición claramente socaba sobre la confianza del público para endeudarse y del sistema para prestar. ELEVADAS TASAS DE INTERES Los dos factores anteriores inciden en la determinación de las tasas reales que operan en el mercado y el incremento del riesgo país, y por lo cual las tasas para créditos hipotecarios son elevadas y variables. DETERIORO EN LA CULTURA DEL AHORRO Y DEPÓSITOS A CORTO PLAZO Las factores antes mencionados han causado un profundo impacto en la cultura del ahorro: el ahorrista argentino prefiere invertir en inmuebles o en dólares (en “el colchón”) antes que en el una alternativa de largo plazo como un plazo fijo (solo el 3% de los Depósitos a plazo fijo están colocados a más de 365 días). EL ESFUERZO SALARIAL El desfasaje entre entre salarios en pesos y el valor del metro cuadrado en dólares: si bien el ingreso de los sectores medios recuperó capacidad de compra real en los últimos años, aun se mantiene alejado de los valores inmobilidarios. A esto debe sumarse la dificultad para calificar para un crédito, de acuerdo a los re- quisitos bancarios. Para mayor detalle ver la sección siguiente. Teniendo en cuenta estas causas, se observa que el período de mayor auge para el financiamiento hipote- Históricamente el auge del cré- cario fue durante el gobierno peronista, donde cerca dito hipotecario se dio en la dé- de 30% del crédito que otorgaba el sistema financiero cada del 1950 y 1990. La privado se destinaba a operaciones de adquisición de recurrencia de episodios de in- viviendas. Esta etapa termina cuando sucede uno de flación e incertidumbre elevada los primeros episodios hiperinflacionarios en el año debilitaron el crédito de largo 1959, como consecuencia de la nacionalización de los depósitos bancarios2. Posteriormente entre 1973 y plazo. 1989, con la hiperinflación prácticamente desaparece el financiamiento de todo tipo. El crédito hipotecario recobra participación nuevamente durante la conver- tibilidad y vuelve a caer con la devaluación del peso.2 El fenómeno comienza en 1946 con la nacionalización de los depósitos bancarios, la estatización del Banco Central y las consecuentes grandes emisiones dedinero requeridas para financiar los inmensos déficits fiscales que ocasionó el Primer Plan Quinquenal (1947-1951). ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 12
  13. 13. ANALISIS REGIONAL Fuente: elaboración propia sobre datos del BCRAEn la evolución reciente, el crédito hipotecario había a $ 10.000 millones. Luego, con el riesgo incremen-mantenido una buena recuperación desde finales del tal por la crisis subprime y la consecuente suba deaño 2005 y hasta la última parte del año 2008, donde tasas, el crédito se estancó alrededor de los $ 11.000su saldo se había duplicado desde $ 5.000 millones millones. Fuente: elaboración propia en base al BCRA ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 13
  14. 14. Número 12 // Area de Economía Diciembre de 2011 Fundación Tucumán - Argentina del TucumánCONSTRUCCIONSalario y precio de la vivienda:algunas observaciones relevantesSi bien hubo importantes mejoras de los salarios respecto al valor de la vivienda, la re-lación sigue siendo elevada.La capacidad para acceder a una vivienda puede cuan- • Esfuerzo salarial: a nivel comparativo, en el cuadrotificarse mediante el esfuerzo salarial, es decir, la pueden distinguirse tres categorías de localidades decantidad de sueldos que debería dedicar una persona acuerdo al precio de las viviendas estándar y los sala-para comprar la vivienda (lo que luego se traduce en rios promedios:el número de años necesarios para la compra, dedi- 1. Relación valor de la vivienda-salario: Alta (se re-cando el 100% del salario). Este indicador demuestra quieren entre 85 y 95 salarios para la compra). Loca-la relación entre el valor medio de un departamento lidades con:estándar de 60 m2 y el salarios medio del sector pri- • Valores altos en relación salarios bajos o medios:vado registrado. Resistencia, Salta Capital, Santiago del Estero.En el cuadro más adelante se compara entre 18 loca- • Valores altos o medios en relación salarios medios:lidades argentinas los Valores de las Viviendas y los Mendoza y Posadas.Salarios. Se observan los siguientes comportamien- • Valores bajos en relación a salarios bajos: La Riojatos: Capital.• Existe un patrón regional en los salarios: los ingre- 2.Relación valor de la vivienda-salario: Media (sesos más altos se registran en las localidades del sur, requieren entre 75 y 84 salarios para la compra). Lo-seguidas por las provincias del centro este, cuyo y fi- calidades con:nalmente NEA y NOA. • Valores altos en relación salarios altos y medianos:• Este patrón no se observa para el valor del los in- CABA y Córdoba Capital.muebles, donde el comportamiento es dispar: las pro- • Valores altos o medios en relación salarios medios:piedades más onerosas (entre $300 mil y $420 mil) Corrientes y San Juan Capital.se encuentran en CABA y Neuquén, seguidas por pro- • Valores bajos en relación a salarios bajos: San Mi-vincias donde la actividad turística es fuerte, como guel de Tucumán y San Salv. de Jujuy.Mendoza, Córdoba y Salta. Resistencia figura en 3.Relación valor de la vivienda-salario: Baja (se re-cuarto lugar en valores de vivienda, algo que llama la quieren entre 32 y 70 salarios para la compra). Loca-atención, aún teniendo en cuenta las importantes in- lidades con:versiones inmobiliarias privadas, y públicas en infraes- • Valores altos pero medios en relación salarios muytructura. Las provincias del NOA registran valores altos: Neuquén.inmobiliarios inferiores (entre $240 mil y $290 mil). • Valores medios en relación salarios altos: San Luis Cap.,• Se identifica una mayor desigualdad en los Salarios Santa Fé Cap., Trelew.que en los Valores de las Viviendas entre las locali- • Valores bajos en relación a salarios altos y medios: Rio Ga-dades3. llegos y San Fernando del Valle de Catamarca.3 Para la muestra de localidades, el coeficiente de variación (CV) para los Valores de la vivienda es 0,13 y para los salarios es 0,39. Esto significa que la dis-persión entre los salarios es mayor. ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 14
  15. 15. ANALISIS REGIONAL Fuente: Reporte Inmobiliario y MECON.ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 15
  16. 16. Número 12 // Area de Economía Diciembre de 2011 Fundación Tucumán - Argentina del TucumánCONSTRUCCION• Al medir la evolución entre el año 2009 y 2011, en ahorro.todas las localidades argentinas, los salarios crecieron • En las provincias donde mejoró en mayor medida elmás que el valor de los inmuebles (en promedio 62% indicado “Cantidad de salarios necesarios” (Resisten-los salarios frente a 35% el valor inmobiliario). cia, Posadas, Corrientes, San Miguel de Tucumán),• Esto significó una disminución del precio relativo de aun continúa siendo alta la relación.los inmuebles en relación al salario. Mientras que en • Aun con la mejora relativa de los salarios, el valor de2009 se requerían 96 salarios para la compra de una la vivienda sigue siendo alto en relación a estos, te-propiedad estándar de 60 m2 usada, en 2011 esa can- niendo en cuanta que 80 salarios representa seistidad disminuyó a 80 salarios en el año 2011. Los 16 años y medio para un trabajador promedio.salarios de diferencia equivalen a más de un año de Mientras que en 2009 se requerían 96 salarios para la compra de una propiedad estándar de 60 m2 usada, en 2011 esa cantidad disminuyó a 80 salarios en el año 2011. Los 16 sa- larios de diferencia equivalen a más de un año de ahorro.Tomando una serie más larga de valores (año 2006 al se- decreciente, el cual se redujo un 43% en 5 años. El preciogundo semestre de 2011), se observa que el esfuerzo sa- promedio de una vivienda a estrenar incrementó un 67%,larial en Tucumán demuestra una clara tendencia pero los salarios privados nominales lo hicieron 215%. Fuente: elaboración propia en base a IERIC y MECON ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 16
  17. 17. ANALISIS REGIONAL Fuente: elaboración propia en base a IERICCondiciones para acceder al crédito hipotecario vada proporción de empleados informales, total o par-(crédito Casa Propia del Bco. Nación a Agosto de cialmente, se dificulta más calificar para el financia-2011). Se compara el ingreso mínimo requerido para miento.acceder al crédito con el salario promedio4. • Solamente en las localidades del sur del país (Tre-• Para el promedio de las localidades, el ingreso mí- lew, Rio Gallegos y Neuquén) la relación ingreso mí-nimo que solicitan los bancos equivale a más de 2 sa- nimo/salario es inferior a 2.larios, y en algunos casos a más de 3. El ingreso • El alquiler de un departamento es menos de lamínimo de una familia debe ser de $ 10.478 mensua- mitad de la cuota de un crédito hipotecario por el 80les para que se le otorgue el 80% de un crédito para % de su valor de mercado.una vivienda de U$S 69.7245. • En término medio, la cuota para la hipoteca de una• Ya que el salario medio es de $ 4.333, aun conside- vivienda estándar usada de 60 m2 equivale al 79%rado una familia tipo del sector medio, donde dos in- del Salario medio del sector privado en Argentina.tegrantes tengan ese ingreso, no es suficiente para • Estos son otros factores que explica el bajo accesoalcanzar el ingreso mínimo. Además, al existir una ele- al crédito hipotecario. 4 El ingreso mínimo necesario es el nivel de ingreso al que debe acceder una persona/familia para afrontar las cuotas de una hipoteca, las cuales no debensuperar el 30% de dicho ingreso. 5 Nos referimos a familia, entendiéndose por tal personas casadas, conyugues o solteras, dado que los bancos aceptan a cualquiera de estos grupos paraotorgarle crédito. ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 17
  18. 18. Número 12 // Area de Economía Diciembre de 2011 Fundación Tucumán - Argentina del TucumánCONSTRUCCION Fuente: Reporte Inmobiliario ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 18
  19. 19. ANALISIS REGIONAL¿Cómo evolucionó y qué puedeesperarse del sector de laconstrucción en Argentina?Mediante una serie de indicadores setratará de observar y proyectar la acti-vidad del sector construcción.1. El Indicador Sintético de Actividadde la Construcción (ISAC). En Argen-tina la actividad del sector construcciónse mide a través, el cual es calculadopor el INDEC mensualmente. El indica-dor refleja la evolución del sector enbase al comportamiento de un con-junto de insumos que el INDEC consi-dera representativos de la actividad delsector6. El consumo de insumos seagrupa según una serie de cinco tipo-logías de obra, las cuales se siguen enbase a la entrega de los materiales queutilizan con mayor intensidad:En el gráfico a continuación se muestra Fuente: elaboración propia en base a INDECla evolución de dicho estimador desde1993 a la fecha: Los inmuebles: características, desde el punto de vista económico 1) Es un bien durable. Es decir, no se agota en su primer uso, sino que permanece durante varios períodos, como los vehículos o electrodomésticos. 2) Es un bien indivisible. Esto es, no puede separarse de sus elementos individuales, a menos que se incurra en elevados costos de reacondicionamiento (como ser la construcción de una habitación nueva) 3) Fijación espacial. No puede transportarse, por lo tanto, su valor depende de su ubicación y del nivel de servicios públicos que se presten en ella. 4) Elevados costos de transacción. En general, adquirir un inmueble exige recabar mucha información (ubicación, calidad de los materiales, formas de financiamiento, características de los vecinos, etc). 5) Asimetrías en la información. El constructor conoce más del inmueble que el comprador. Esto implica que el segundo no conoce todas las características de éste previas a su compra.6 Cemento, hierro redondo para hormigón, revestimientos cerámicos, pinturas para construcción y uso doméstico, vidrio plano, ladrillos huecos, asfaltoy tubos de acero sin costura. ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 19
  20. 20. Número 12 // Area de Economía Diciembre de 2011 Fundación Tucumán - Argentina del TucumánCONSTRUCCIONLas áreas sombradas indican los períodos de contracción ternacional 2008/9. Asimismo, se advierte la elevada corre-económica. La primera corresponde al llamado “Efecto Te- lación entre el ISAC y el ciclo económico. Como se presentóquila” de 1994/95, la siguiente corresponde a la recesión más adelante, la construcción es una industria marcada-1999-2002 (donde se destaca la fuerte caída de 2001), mien- mente procíclica (sus expansiones o contracciones depen-tras que la última corresponde a los efectos de la crisis in- den del ciclo económico) Fuente: INDECEl comportamiento de los diferentes rubros del ISAC encuentra en sintonía con la desaceleración que el sec-es muy similar, con la única excepción de “Construc- tor petrolero viene experimentando desde 2004, talciones petroleras” puesto que, a pesar del crecimiento , cual fuera puesto en evidencia en el número 10 detanto de la economía como de la construcción, no ha Análisis Regional.logrado una recuperación similar y, además, experi- En función de la evolución que muestra el indicador, sementó una caída mucho más fuerte que el resto du- realiza una estimación sobre su probable comporta-rante la última recesión. Este comportamiento se miento para el periodo septiembre 2011- octubre 2012 Fuente: elaboración propia en base a INDEC ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 20
  21. 21. ANALISIS REGIONALEl área sombreada representa el rango de meses para insumo fundamental para la actividad de la construc-los cuales se pronostica la evolución del índice. De ción, la dinámica que muestre la actividad cementeraacuerdo con los datos, el ISAC tuvo una variación prome- resulta clave para determinar la evolución del sector.dio anual del 11% en 2010 y terminará 2011 con un valor Para el seguimiento de la actividad de la industria delsimilar. Sin embargo, en el período pronosticado tendrá cemento se utiliza un indicador que elabora la Asocia-una variación que oscilará entre una crecimiento del 3% ción de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP). En(escenario pesimista), similar a la variación experimentada este se detallan la cantidad de toneladas de cemento,durante 2009, y una suba del 15% (escenario optimista). tanto en bolsa como a granel, despachadas por pro-2. El despacho de cemento: dado que se trata de un vincia y por mes desde 2004. Fuente: elaboración propia en base a AFCPEl gráfico anterior muestra la serie desestacionalizada de La elección de los despachos de cemento portland comodespachos de cemento portland en el total del país y su indicador de la actividad del sector construcción obedececorrespondiente serie tendencia/ciclo, la cual muestra su a que su comportamiento es similar al del Indicador Sin-comportamiento en mediano plazo sin fluctuaciones de tético de Actividad de la Construcción, pero con la ventajacorto plazo. Se observan claramente tres períodos, pri- que los despachos de cemento pueden discriminarsemero la recuperación post- crisis desde 2004 a 2008, por provincia, lo que proporciona algún indicio de cómoluego una leve caída entre 2008 y 2009 y, finalmente, evoluciona la actividad en las distintas jurisdicciones.una nueva expansión desde 2010 en adelante. ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 21
  22. 22. Número 12 // Area de Economía Diciembre de 2011 Fundación Tucumán - Argentina del TucumánCONSTRUCCIONLa evolución de ambos indicadores es muy similar. seguida por Salta y Santiago del Estero, la cual tuvoEsto permite utilizar los datos desagregados para ana- un crecimiento importante a partir de 2008; luego selizar el comportamiento de la construcción en las pro- ubican Jujuy y Catamarca, la cual tuvo un crecimientovincias del NOA. Se observa que la Provincia de exiguo en comparación con las demás provincias.Tucumán lidera a la región en el rubro construcción, Fuente: elaboración propia en base a AFCP3. Permisos de edificación: otro indicador utilizado para torizada para edificación privada durante el transcurso delseguir el comportamiento del sector de la construcción mes para un total de 42 municipios que incluyen a la to-es el número de permisos de edificación, medidos en talidad de las provincias argentinas. El principal valor demetros cuadrados. Esta serie muestra la superficie au- esta variable es que anticipa la futura oferta inmobiliaria. Fuente: elaboración propia en base a INDEC e IERIC ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 22
  23. 23. ANALISIS REGIONALEn la región Noroeste, la mayor cantidad de metros cuadra-dos habilitados para edificar los posee la Ciudad de Salta,seguida por San Miguel de Tucumán y, más alejados, SanSalvador de Jujuy, San Fernando del Valle de Catamarca ySantiago del Estero.4. Costo de la construcción: el indicador que refleja el costode la construcción es el Índice de Costo de la Construcción7 ,que mensualmente publica el INDEC. Mide las variaciones Fuente: elaboración propia en base a INDECmensuales que experimenta el costo de la construcción pri- La evolución de este índice ha mostrado una tendencia cre-vada de edificios destinados a vivienda en la Ciudad de Bue- ciente desde 2002, sin embargo, conviene observar que nonos Aires y en 24 partidos del conurbano bonaerense. todos sus componentes han crecido en la misma tasa. Fuente: elaboración propia en base a INDEC7 El índice se calcula en base a seis modelos de vivienda en base a los permisos de obra en Capital Federal y Gran Buenos Aires entre 1988 y 1992, de modo tal que incluyera alas obras con distintas características en función de su tamaño, destino y número de plantas. Posteriormente se utiliza la mencionada tipología para calcular sus necesidadesde insumos y mano de obra, posteriormente dichos requerimientos se agrupan en tres capítulos: 1. Mano de obra: incluye a las remuneraciones, tanto como básicas como adicionales por convenio de los obreros, capataces, oficiales, etc. Incluye a los emplea-dos de las constructoras y al personal subcontratado. 2. Materiales: incorpora los gastos en materiales de la construcción de cualquier tipo, éstos se seleccionan en función de su importancia en el costo total de laobra, de manera que incorpore al 95% de los costos de materiales. 3. Gastos generales: en este rubro se agrupan todos los demás elementos que no puedan clasificarse como mano de obra o materiales como ser, consumo deelectricidad y agua, madera para tirantes, depreciación de equipos, remuneración del sereno, seguros de responsabilidad civil, etc. ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 23
  24. 24. Número 12 // Area de Economía Diciembre de 2011 Fundación Tucumán - Argentina del TucumánCONSTRUCCIONEl crecimiento que experimentó el rubro “Mano de Productor (IPP) y el índice de Precios al Consumi-Obra” es el principal dato destacable, puesto que dor (IPC) desde 2002 hasta la actualidad. Durante laestá muy relacionado con la caída en el empleo regis- década de 1990, los tres índices tuvieron un compor-trado en dicho sector durante 2010, ya que los ajustes tamiento muy similar, puesto que apenas fluctuaronsalariales llevaron a que les empresas contraten una alrededor de su valor promedio, sin embargo, esta si-mayor cantidad de obreros sin registrarlos. tuación cambió drásticamente en los años posterio-Al comparar el comportamiento del ICC en relación al res, donde se observó un constante crecimiento dede otros índices de precios, el Índice de Precios al los valores de los tres índices. Fuente: elaboración propia en base a INDECLuego de la devaluación de 2002, el ÍPP fue el que ción del INDEC; mientras que, el ICC tuvo un compor-tuvo el mayor crecimiento, debido a que dentro de su tamiento peculiar, puesto que pasó de comportarsecanasta de bienes se encuentra una gran cantidad de de forma similar al IPC a hacerlo como el IPP La razón .artículos importados. En el otro extremo se ubica el radica en las variaciones de los precios de albañilería,IPC, que tuvo una variación mucho menor, por el que crecieron de forma significativa.mismo motivo (menor participación de bienes impor- Según datos de Reporte Inmobiliario, los márgenestados) y fruto de los controles de precios de algunos de rentabilidad han disminuido en el último año de-artículos y, desde 2007 en adelante, por la interven- bido, en gran parte, a que el aumento en dólares de ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 24
  25. 25. ANALISIS REGIONALCONSTRUCCIONlos costos de construcción crecen a un ritmo más tuándose 27% por encima de los niveles previos a laacelerado que los precios de venta de los inmuebles. devaluación del peso, los precios de los inmueblesSin embargo, el costo de construir aún se encuentra casi duplican (en promedio) sus valores de 2001,por debajo del valor de venta de un inmueble. dando cuenta del “colchón” de rentabilidad sectorialSi bien los costos de la construcción crecen a un que aún subsiste.ritmo del 14% anual en dólares (20% en pesos), si-El costo de la construcción de Tucumán: observacionesLa Cámara Tucumana de la Construcción calcula, desde En el gráfico se observan las variaciones del ICC Tucumán yJunio de 2009, el índice de Costo de la Construcción de Tu- su contraparte de Gran Buenos Aires, el comportamientocumán, el cual utiliza una metodología similar al INDEC para de ambos es, como se espera, similar, sin embargo el ICC-calcular el ICC. Consiste en la valorización mensual de un Tucumán ha tenido niveles más bajos que el de GBA en casibarrio de 100 viviendas, las cuales responden a un determi- todo el período, salvo durante los meses de Abril y, a partirnado prototipo establecido por el Programa Federal de Cons- de Julio de 2011, lo que lo llevó a superar la tasa de creci-trucción de Viviendas. miento de éste. Fuente: elaboración propia en base a CCT e INDEC ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 25
  26. 26. NOS ACOMPAÑAN LAS SIGUIENTES EMPRESAS EMPRESAS SOCIAS FUNDADORASANTONIO LUQUÍN S.A. EXPRESO BISONTE S.R.L.ARCOR S.A GASNOR S.A.CERVECERÍA Y MALTERÍA QUILMES S.A. MINERA ALUMBRERA LTD.CÍA. DE CIRCUITOS CERRADOS S.A. REFINOR S.A.CITRUSVIL S.A. SCANIA ARGENTINA S.A.EDET S.A . TENSOLITE S.A EMPRESAS SOCIAS ADHERENTESA.T.I.C.A.N.A. FLASH CORREO PRIVADOAGROLAJITAS S.A. HELPA S.R.L.ASISPRE FLORES SERVICIOS SOCIALES S.A. HOTEL AMERIANAVAL S.A. PRODUCTORES ASESORES DE SEGUROS HOTEL CARLOS V S.R.LBANCO GALICIA S.A. HSBC BANK ARGENTINA S.A.BANCO PATAGONIA S.A. JUMBO RETAIL ARGENTINA S.A.BANCO SANTANDER RÍO S.A. LA GACETA S.A.BANCO DEL TUCUMAN MANTENIMIENTO Y SERVICIO LA LUZ S.R.L.BERCOVICH S.A.C.I.F .I.A. MAPFRE ARGENTINA S.A.CASTILLO S.A.C.I.F.I.A MARCHESE, GRANDI, MESÓN & ASOCIADOSCENSYS S.A. MARIA ELENA COSSIO TARANTOCENTRO RADIOLÓGICO MENDEZ COLLADO S.R.L. MASTER GROUP SEGURIDADCITIBANK N.A. OSDECORRESNOA CORREO PRIVADO PRINTER S.R.L.CREDIMAS S.A. DINAR S.A. S. A. AZUCARERA JUSTINIANO FRÍASEL MANGRULLO S.R.L. S.A. SAN MIGUELEL RAYO BUS S.R.L. SEDA S.A.ESTUDIO CAZZOLA, FIORITO Y ASOCIADOS SESA INTERNATIONAL S.A.ESTUDIO ENRIQUE J. MONMANY SISTEMAS BEJERMANESTUDIO IGNACIO COLOMBRES GARMENDIA & ASOC. TERMINAL DEL TUCUMÁN S.A.EXPRESO SAN JOSÉ S.A. TRANSPORTE 9 DE JULIO S.A.FACTOR S.A. TRANSPORTE LA SEVILLANITA S.R.L.FÁBRICA DE FIDEOS RÍVOLI S.A. TRASUR S.A. ZAFRA S.A

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