AM IQ test 2009

  • 329 views
Uploaded on

IQ test Vastgoed

IQ test Vastgoed

  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
329
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0

Actions

Shares
Downloads
22
Comments
0
Likes
0

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide
  • A) De bouwkosten dalen Vaak wordt bij een groter wordende woning, 1 op 1 de bouwkosten mee opgehoogd. SCORE: 18/28 (18 VAN 28 DEELNEMERS HAD HET GOED) Onderstaand wordt het percentage dat men goed had weergegeven per functiecategorie MM OM PM VM Totaal 75% 78% 58% 33% 64%
  • B) De werkelijke prijs van € 71.000,- 68.000 was van 2008 SCORE: 18/28 MM OM PM VM Totaal 50% 44% 83% 67% 64%
  • Antwoord B): Schuine dakconstructies zijn relatief goedkoop SCORE 13/28 MM OM PM VM Totaal 0% 44% 67% 33% 46%
  • Antwoord A: schuine dakconstructies zijn relatief goedkoop en minder gedoe met aansluiting op plat dak SCORE: 16/28 MM OM PM VM Totaal 50% 56% 75% 0% 57%
  • Antwoord C: Het uitknijpen van de aannemer op zijn staartkosten, zal waarschijnlijk niet veel opleveren. Dat krijg je toch vaak op andere punten weer om je oren. Vaak haal je meer uit het kritisch bekijken van de techniek en in deze tijden wellicht ook uit het aanbesteden. SCORE 9/28 MM OM PM VM Totaal 25% 22% 42% 33% 32% Anders geformuleerd
  • Antwoord B SCORE: 10/28 MM OM PM VM Totaal 100% 22% 25% 33% 36% CHECKEN voor alternatief
  • Antwoord A: Is vaak goedkoper dan wordt gedacht Score: 19/28 MM OM PM VM Totaal 75% 78% 58% 67% 68%
  • Antwoord C: Voor een totaal overzicht van de trappen zie PBS SCORE: 26/28 MM OM PM VM Totaal 100% 89% 92% 100% 93%
  • Antwoord C: Voor een totaal overzicht van de trappen zie PBS SCORE: 5/28 MM OM PM VM Totaal 0% 0% 33% 33% 18%
  • CHECK Antwoord B: Gesplitste KAO altijd meest voordelig voor rendement. De GIW termijnen staan vast Denk ook om de omschrijvingen van de aannemers termijnen SCORE: 12/28 MM OM PM VM Totaal 75% 11% 58% 33% 43%
  • Antwoord C) is juist Liquiditeit is goed Ontwerprisico’s SCORE: 21/28 MM OM PM VM Totaal 50% 78% 83% 67% 75%
  • Antwoord B SCORE: 9/28 MM OM PM VM Totaal 25% 33% 33% 33% 32%
  • Antwoord C: Trias energetica is een ontwerpprincipe waarmee je zo duurzaam mogelijk met energieopwekking omgaat. Eerst energievraag (lees benodigde energie voor ruimteverwarming) verminderen door bouwkundig te optimaliseren (o.a. isolatie, kierdichting). Want… energievraag dat er niet is hoef je ook niet op te wekken! Vervolgens duurzame energiebronnen (zoals bodemenergie) benutten om beetje warmtevraag te kunnen leveren Mits nodig fossiele brandstoffen (zoals bv. gas) zo efficiënt mogelijk gebruiken. Strekking van deze vraag = nooit bouwkundig bezuinigen, omdat je dan meer energie nodig zult hebben die je uiteindelijk een keer zal moeten opwekken. SCORE: 11/28 MM OM PM VM Totaal 50% 22% 42% 67% 39%
  • Antwoord C: A = ideale temperatuurverdeling B = radiator verdeling C= lage temperatuur vloerverwarming verdeling SCORE: 5/28 MM OM PM VM Totaal 0% 33% 17% 0% 18%
  • juiste antwoord: B stelling I is juist stelling II is fout: de IRR dient minimaal 8% te bedragen. Dit is gelijk aan de totale rendementseis van AM (zijnde 11,5%) na aftrek van belasting.. SCORE: 13/28 MM OM PM VM Totaal 50% 33% 50% 67% 46%
  • juiste antwoord: C stelling I is onjuist de netto contante waarde dient minimaal 0 te zijn bij een gegeven rendementseis (in geval van AM is deze rendementseis: 11,5 %) stelling II is juist: SCORE: 12/28 MM OM PM VM Totaal 25% 44% 50% 33% 43%
  • juiste antwoord: A stelling I is juist stelling II is juist: 200 x 200.000,- + 200 x 200.000 x 75% + 100 x 200.000,- x 50% = 80 mio SCORE 12/28 MM OM PM VM Totaal 25% 33% 58% 33% 43%
  • juiste antwoord: D enkel onvoorwaardelijke aankoopverplichtingen waarderen we op onze balans en leidt dus tot extra vermogensbeslag. Voorwaardelijke aankoopverplichtingen waarderen we niet op de balans maar nemen we op in de toelichting op de balans onder het overzicht ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’. Indien de zeggenschap in de samenwerking gebaseerd is op meerderheid, en AM heeft minder dan 50% van de zeggenschap, dan waarderen we op de balans van AM enkel de deelnemingswaarde van de samenwerking, zijnde ons deel in het eigen vermogen van de samenwerking. In het geval van Unanimiteit nemen we ons aandeel in de activa (de projecten) en passiva (eigen vermogen en schulden) op in de balans van AM. SCORE 7/28 MM OM PM VM Totaal 25% 11% 33% 33% 25% Antwoord aangepast!, meer leestijd!
  • Juiste antwoord: D stelling I is onjuist stelling II is onjuist: hypotheekverstrekking is inderdaad een harde zekerheid, echter bij een RECOURSE lening geven de partners in de samenwerking tevens extra zekerheden af, veelal in de vorm van Concerngaranties of Bankgaranties. Deze extra zekerheden leiden tot een goedkopere financiering. Echter, deze hebben voor AM geen voorkeur, bij voorkeur blijven we als partner bij het financieren ‘buiten beeld’. SCORE: 5/28 MM OM PM VM Totaal 50% 11% 17% 0% 18% Meer leestijd!
  • Juiste antwoord: A SCORE: 25/28 Minder leestijd (45 sec ipv 1 min) MM OM PM VM Totaal 75% 89% 92% 100% 89%
  • juiste antwoord: B stelling I is juist stelling II is onjuist, bij gescheiden koop-/aannemingsovereenkomsten nemen we resultaat op basis van voortgang transporten en dus niet op basis van verkopen SCORE: 9/28 MM OM PM VM Totaal 25% 67% 17% 0% 32% Meer leestijd!
  • juiste antwoord: C stelling I is onjuist, indien financierders letten bij een mogelijke financiering wel degelijk op de hoogte van de garanties die reeds door AM eerder zijn afgegeven stelling II is juist SCORE: 9/28 MM OM PM VM Totaal 50% 44% 17% 33% 32% Meer leestijd
  • Antwoord C: 1 onjuist 2 juist De bouwrente is maximaal 2,5 jaar fiscaal aftrekbaar. Daarom is het voor kopers niet aantrekkelijk om al te kopen als de bouw langer dan 2,5 jaar duurt SCORE: 8/28 MM OM PM VM Totaal 50% 22% 8% 100% 29%
  • Antwoord: B Bekijk dus kritisch je plattegronden en kavelverdeling. Niet alle extra m2 brengen dus hun waarde op. SCORE: 13/28 MM OM PM VM Totaal 75% 56% 42% 0% 46% Nog een extra toevoegen met toepassing wet van Gossen: toegevoegde waarde extra perceelopp
  • Antwoord D: Ziet/weet een koper het verschil tussen de dure keramische pannen en betondakpannen? Of is hij bereid die meerprijs te betalen? SCORE: 17/28 MM OM PM VM Totaal 75% 67% 42% 100% 61%
  • Antwoord B: SCORE: 8/28 MM OM PM VM Totaal 0% 22% 33% 67% 29%
  • Antwoord C: A) Broekpolder, De Lanen: 8,4 B) Nieuwegein Blokhoeve 5,7 en Assen Kloosterpark 6,1 Gemiddelde waardering architectuur 2003-2005: 7,2 C) Schuytgraaf 9,0 D) Zeewolde Horsterveld 3: 6,2 Hoofddorp, Ijtochtzone: 6,4 Onze kopers waarderen woningen met kenmerken van de jaren ‘30 architectuur het hoogst. Voorbeelden hiervan zijn: materiaalgebruik (rode/ warme kleur baksteen), dakvorm, sprekende ramen en overstekken SCORE: 23/28 MM OM PM VM Totaal 100% 89% 67% 100% 82%
  • Antwoord B: Relevant in tijden dat we met name voor deze groep (her)ontwikkelen SCORE 22/28 MM OM PM VM Totaal 75% 78% 75% 100% 79%
  • Antwoord C: Misschien wordt dit verhoogd naar 350.000, dus nieuwbouw SCORE: 15/28 MM OM PM VM Totaal 100% 33% 42% 100% 54%
  • Antwoord C) 0,5 PROMILE BOETE PER KALENDERDAG, DUS 50 * 0,0005 * 300000 = 7.500
  • Antwoord C
  • Antwoord c: Wet van het afnemend grensnut: Naarmate men over meer van iets beschikt, neemt het nut ervan af De extra grond zal nooit zoveel extra waarde opbrengen.
  • Antwoord A: Veranderd : start op 20 augustus De notariële levering van een bouwterrein in de zin van artikel 11 lid 4 Wet op de Omzetbelasting 1968 is in beginsel belast met 19% BTW. Door de ingebruikname door de aannemer voor de notariële levering is sprake van een economische eigendomsoverdracht zodat rekening gehouden moet worden met 6% overdrachtsbelasting. De 6% overdrachtsbelasting kan vermeden worden door aangifte te doen van de economische eigendomsoverdracht en een beroep te doen op vrijstelling overdrachtsbelasting vanwege de levering van een bouwterrein binnen één maand na (economische en/of juridische) verkrijging van een onroerende zaak. SCORE 11/28 MM OM PM VM Totaal 25% 67% 17% 67% 39%
  • Antwoord D De levering van een onroerende zaak geschiedt door (1) een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door (2) de inschrijving van die akte in de daartoe bestemde openbare registers. ( 3:98 lid 1 BW). De eigendom gaat pas op het moment van de inschrijving over, daar eerst dan volledig aan de vereiste formaliteiten is voldaan. Omdat het kadaster op 27 februari 2009 om 15:15 uur gesloten is kan inschrijving in de openbare registers pas plaatsvinden op 2 maart 2009. Op zaterdag 28 februari 2009 en zondag 1 maart 2009 is het kadaster gesloten. SCORE: 2/28 MM OM PM VM Totaal 0% 0% 17% 0% 7%
  • Antwoord A: Conform de instructie van de Hoofddirectie d.d. 7 november ‘08 dient de door de aannemer te stellen bankgarantie in beginsel 20% van de aanneemsom te bedragen. Echter, in geval van gescheiden koop en aanneming kan vanwege de beperkte risico’s volstaan worden met minimaal 10% bankgarantie. SCORE: 15/28 MM OM PM VM Totaal 50% 44% 58% 67% 54%
  • Te complex???? Antwoord A: een woningcorporatie zie zelf appartementen opricht die zij gaat gebruiken voor vrijgestelde prestaties – in casu de sociale huur -, krijgt te maken met een interne levering waarvoor een integratieheffing wordt geheven. Dit houdt in dat op het moment van ingebruikneming van de zelf vervaardigde onroerende zaak voor de BTW een fictieve levering plaatsvindt waarover BTW moet worden afgedragen. Deze integratieheffing mag echter achterwege worden gelaten bij woningen die voor sociale huisvesting geëxploiteerd gaan worden. Deze uitzondering is in de casus aan de orde en betekent concreet dat de woningcorporatie in dat geval over de grond te maken krijgt met ofwel 19% niet verrekenbare BTW ofwel 6% overdrachtsbelasting. Vanzelfsprekend valt de keuze in dat geval op de lagere overdrachtsbelasting. We laten dus de appartementsrechten van de sociale huurappartementen in de overdrachtsbelasting leveren. Resteren de 10 vrije sector appartementen. Hiervan zijn er 5 verkocht: deze kunnen in de OVB geleverd worden waarbij ze binnen de 6-maandstermijn voor de heffingsgrondslagvermindering voor de OVB doorgeleverd moeten worden aan verkrijgers. Voordeel: 19% (BTW) minus 6% (OVB) is 13% potentiële winst. Let op: het is iets minder dan 13% omdat aan deze constructie hogere notariële kosten verbonden zijn doordat we moeten werken met een zgn. Groninger akte. De 13% winst slaat echter voor de 5 onverkochte vrije sector appartementen om in een potentiële verliespost van 6%. Het risico is enerzijds dat de grond ondertussen in de OVB is geleverd maar dat we uit de 6-maandstermijn lopen om een beroep te kunnen doen op de vermindering van de heffingsgrondslag voor de OVB in welk geval twee maal OVB verschuldigd is en anderzijds dat de grond in de tussentijd van fiscale kleur verschiet doordat op enig moment een bouwterrein in de zin van artikel 4 Wet op de Omzetbelasting 1968 wordt gevormd (bijvoorbeeld conform de afgesproken planning met de Gemeente). In dit laatste geval zijn we naast de 6% OVB tevens 19% BTW verschuldigd. Voor 5 onverkochte appartementen gaan we dus op zeker: deze laten we nadat de 20 sociale en 5 verkochte appartementen in de OVB zijn doorgeleverd aan afnemers én vervolgens nadat de gronden in de BTW zijn gebracht in de BTW leveren. Score: 3/28 MM OM PM VM Totaal 0% 0% 8% 67% 11%
  • Antwoord C: Als de gemeente G er voor instaat dat het perceel geschikt is voor het beoogde gebruik, krijgt AM niet alleen de garantie dat de bodem van het perceel milieukundig gezien geschikt is voor het beoogde gebruik. De garantie van de gemeente G houdt ook in dat geen andere (bouw)belemmerende omstandigheden zoals hoogspanningslijn, gastransportleiding, beperkte rechten e.d. aanwezig zijn. De toevoeging: “ Perceel P is verontreinigd met zware metalen.” zegt niets over de ernst van de verontreiniging. Verontreiniging met zware metalen kan een natuurlijke oorsprong hebben en behoeft niet aan de bouw van een appartementencomplex in de weg te staan. Een bodemonderzoek uit 1999 is sterk verouderd. Een NEN 5740 bodemonderzoek is slechts een beperkt onderzoek en een garantie van een gemeente prevaleert. Een verklaring houdt geen garantie in. Score: 9/28 MM OM PM VM Totaal 25% 22% 50% 0% 32%
  • ERUIT???? Antwoord: D I en II worden tegelijk getekend. Score 4/28 MM OM PM VM Totaal 75% 0% 8% 0% 14% Vraag eruit!
  • Antwoord D: Kosten voor concern directie Score 28/28 MM OM PM VM Totaal 100% 100% 100% 100% 100%
  • Antwoord C: Score 11/28 MM OM PM VM Totaal 0% 67% 33% 33% 39%
  • Antwoord A Score 12/28 MM OM PM VM Totaal 50% 11% 50% 100% 43%
  • Antwoord C Toelichting 9% van 80.000 = 7200 per jaar = 7200/365 * 14 dagen = 276 euro Score 3/28 MM OM PM VM Totaal 0% 11% 17% 0% 11%

Transcript

  • 1. AM QUIZ
  • 2. 1 I Voorbeeldvraag Welke regio heeft na dag 1 de wisselbeker gewonnen? A) NO B) Zuid C) NH D) ZH E) UTR Kleur het vakje volledig in op het antwoordblad. De voortgangsbalk geeft aan wanneer de 45 volgende vraag komt sec
  • 3. RONDE 1:BOUWKOSTEN
  • 4. 1 I Vraag Hoe ontwikkelen de bouwkosten per m2 GBO zich bij een toename van het aantal GBO’s per appartement? (totaal aantal GBO’s van het appartementengebouw blijft gelijk) A) De bouwkosten per m2 dalen B) De bouwkosten per m2 blijven gelijk C) De bouwkosten per m2 stijgen D) Daar kan je niks over zeggen
  • 5. 2 I Vraag Wat is de inkoopprijs voor AM (ex BTW) van de Waarde & Riant Referentie woning tot 1oktober 2009 ? A) € 57.000,- B) € 71.000,- C) € 83.400,- D) € 95.000,-
  • 6. 3 I Vraag Welk huis heeft de laagste bouwkosten bij identieke maatvoering en aantal GBO’s? A) B) C) C) D) Er is bijna geen verschil tussen antwoord A,B,C
  • 7. 4 I Vraag Welk huis heeft de hoogste bouwkosten? (beukmaat 5,70 bruto woningdiepte 9,60) Doorsnede: A Doorsnede: B 453 m3 478 m3 129 m2 GBO 135 m2 GBO A) Doorsnede A B) Doorsnede B C) Even duur D) Valt niet te bepalen
  • 8. 5 I Vraag Welke benadering levert waarschijnlijk de minste financiële voordelen op maar wordt bij AM het meest toegepast? A) Stel de adviseurs kritische vragen en toets de door hen voorgestelde oplossingen aan andere projecten/ ervaringen. B) Ga in elke kostenpost op zoek naar de oorzaak van de kosten en probeer de oorzaak te elimineren C) Knijp de aannemer in de SOK onderhandelingen uit op zijn staartkosten. D) Onderhands aanbesteden
  • 9. 6 I VraagWelke bouwkosten zijn het meest reëel voor eenparkeerplaats in een garage voor circa 50auto’s, met de volgende kenmerken: volledig verdiept onder gebouw Met damwanden en met bemaling op niveau -1 Afsluitbare inrit naar de parkeergarage met speedgate met toegangscontroleA) 17.500B) 28.585C) 37.244D) 44.932
  • 10. 7 I Welke stelling is waar?Het verschil in aanneemsom tussen een standaard toileten een hangend toilet bedraagt:A) ongeveer 180 euroB) ongeveer 400 euroC) ongeveer 300 euroD) Geen idee, maar dat krijg je bij verkoop er nooit uit
  • 11. 8 I VraagWelke trap is het meest geschikt voor eenondiepe/brede woning? A B C D
  • 12. 9 I VraagWelke trap heeft de goedkoopste raveelconstructie? A B C D
  • 13. 10 I VraagOnderstaande grafiek geeft de cash flow weer van de inkomsten uit GIWtermijnen en de betaling van de aannemers termijnen. Cash-flow Appartementen complex met parkeerkelder € 25.000.000 Totaal van de inkomsten Betaaltermijnen aannemer cumulatief Inkomsten termijnen belegger cumulatief Inkomsten GIW termijnen koper cumulatief € 20.000.000 Cumulatieve Inkomsten / Uitgaven € 15.000.000 € 10.000.000 € 5.000.000 €- BouwplanningWat is het beste voor het rendement van een project bij 85%voorverkoop?A) Aannemer betalen in GIW termijnenB) Gesplitste KAO met aannemerC) Aannemer de termijn onverkochte woningen laten voorfinancierenD) Aannemer betalen volgens goede termijnregeling
  • 14. 11 I VraagGesplitste KAO is beter voor AM dan een normale koop-aannemingsovereenkomst uit het oogpunt van:1) liquiditeit2) kosten aannemer3) hypotheekrente koper4) ontwerprisico’sA) 1 en 2 zijn juistB) 3 en 4 zijn juistC) 4 en 1 zijn juistD) 2 en 4 zijn juist
  • 15. RONDE 2:DUURZAAMHEID
  • 16. 1 I Vraag In het Lente akkoord (ondertekend door Neprom, Bouwend Nederland en NVB) is een percentage energiebesparing ten opzichte van het gebouwgebonden energieverbruik conform de vigerende regelgeving van 1 jan 2007 afgesproken. Welke doelstellingen zijn afgesproken ? A) 2011 10 % reductie C) 2011 35% reductie 2015 15 % ,, 2015 45 % ,, 2025 25 % ,, 2020 80 % ,, B) 2011 25 % reductie D) 2011 45% 2015 50 % ,, 2015 65% 2020 100 % ,, 2020 80%
  • 17. 2 I TRIAS ENERGETICA ALS LEIDEND PRINCIPEAls we dit principe hanteren en een energiezuinigeinstallatie toepassen dan betekent ditvoor bouwkundige isolatie maatregelen dat we deze:A) moeten vermeerderenB) moeten verminderenC) in ieder geval niet moeten verminderenD) goedkoper kunnen inkopen
  • 18. 3 I VraagBij lage temperatuurverwarming, waaronder WKOinstallaties wordt gebruik gemaakt van vloerverwarming.Wat is de temperatuur opbouw in de ruimte bijtoepassing van vloerverwarming ? D) Hangt af van seizoen A B C
  • 19. RONDE 3:FINANCIËN
  • 20. 1 I Welke stelling is juist? 1) De marge van een project is bij een investeringsbeslissing van belang, maar er dient ook altijd gekeken te worden naar het verwachte rendement 2) Bij de afweging om te investering in een project is het van groot belang dat de Internal Rate of Return (IRR) de kosten van kapitaal overschrijdt. Bij AM betekent dit dat de IRR altijd boven de 7% moet liggen. A) stelling 1 en 2 zijn juist B) stelling 1 is juist, stelling 2 is onjuist C) stelling 2 is juist, stelling 1 is onjuist D) stelling 1 en 2 zijn onjuist
  • 21. 2 I Welke stelling is juist? 1) De Netto Contante Waarde dient minimaal 11,5% te bedragen (streefratio). 2) De rendementseis op projecten is gelijk aan de gemiddelde rendementseis van onze eigen en vreemd vermogensverschaffers. Deze rendementseis wordt ook wel WACC genoemd (weighted average cost of capital) A) stelling 1 en 2 zijn juist B) stelling 1 is juist, stelling 2 is onjuist C) stelling 2 is juist, stelling 1 is onjuist D) stelling 1 en 2 zijn onjuist
  • 22. 3 I Welke stelling is juist? Stel: gemiddelde woningprijs = 200.000 1) In een stagnerende markt dient gestuurd te worden op vermogensbeslag 2) Onverkochte woningen drukken op onze balans en dienen door AM zelf gefinancierd te worden. Het vermogensbeslag van 200 opgeleverde en onverkochte woningen, 200 voor 75% gerede, onverkochte woningen en 100 voor 50% gerede, onverkochte woningen bedraagt ongeveer 80 mio euro. A) stelling 1 en 2 zijn juist B) stelling 1 is juist, stelling 2 is onjuist C) stelling 2 is juist, stelling 1 is onjuist D) stelling 1 en 2 zijn onjuist 45 sec
  • 23. 4 I Welke stelling is juist? 1) Een voorwaardelijke aankoopverplichting leidt tot extra vermogensbeslag. Ondanks dat er nog geen daadwerkelijke aankoop heeft plaatsgevonden, dient een dergelijke verplichting op de balans opgenomen te worden. 2) Indien bij een samenwerking (AM < 50%) sprake is van meerderheidsbesluitvorming, dient AM haar deel in de investeringen op te nemen in haar balans en leidt dit dus tot extra vermogensbeslag. A) stelling 1 en 2 zijn juist B) stelling 1 is juist, stelling 2 is onjuist C) stelling 2 is juist, stelling 1 is onjuist D) stelling 1 en 2 zijn onjuist 45 sec
  • 24. 5 I Welke stelling is juist? Bij het financieren van projecten in deelnemingen maken we onderscheid tussen Recourse en Non Recourse leningen. 1) Een non recourse lening is een lening waar, buiten de activa waar de financiering betrekking op heeft, andere garanties worden afgegeven. 2) Non recourse leningen hebben over het algemeen een hogere ‘loan to value’ dan recourse leningen A) stelling 1 en 2 zijn juist B) stelling 1 is juist, stelling 2 is onjuist C) stelling 2 is juist, stelling 1 is onjuist D) stelling 1 en 2 zijn onjuist 45 sec
  • 25. 6 I Vraag Voor een bepaald project kunnen 96 woningen verkocht worden voor 250.000 aan een belegger. De kostprijs van deze woningen bedraagt 240.000. Indien AM deze woningen normaal op de markt gaat verkopen bedraagt de prijs 275.000. Bij een verkoopsnelheid van 4 woningen per maand. Minimale rendementseis van AM is 11,5% voor belastingen. Prijzen zijn per woning VON. Met aannemer is een gesplitste KAO overeengekomen. Er is geen fasering mogelijk. Wat is het beste voor AM ? A) Nu verkoop aan belegger voor 250.000 B) Verkoop op de markt voor 275.000 C) Verkoop op de markt voor 250.000 D) Gezien de huidige marktomstandigheden niet in verkoop gaan 45 sec
  • 26. 7 I Welke stelling is juist? 1) De scheiding van koop- en aannemingsovereenkomst, in de vorm van een samenwerkingsovereenkomst met de aannemer heeft als doel het scheiden van de risico’s tussen AM en de aannemer. Grof gezegd, kan je stellen dat de risico’s tussen de ontwikkelende en de uitvoerende partij als volgt wordt gescheiden: Aannemer: Ontwerp, constructie- en uitvoeringsrisico; AM: Markt- en afzetrisico. 2) Ingeval van een gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst neemt AM resultaat op basis van voortgang van het project. A) stelling 1 en 2 zijn juist B) stelling 1 is juist, stelling 2 is onjuist C) stelling 2 is juist, stelling 1 is onjuist D) stelling 1 en 2 zijn onjuist 45 sec
  • 27. 8 I Welke stelling is juist? 1) Concerngaranties worden niet op de balans opgenomen en beperken de toekomstige financieringsmogelijkheden van AM dan ook niet. 2) Het betrekken van gemeente bij een ontwikkeling heeft twee belangrijke voordelen. Ten eerste wordt het vaak eenvoudiger om projecten te financieren indien een gemeente hier een rol speelt. Daarnaast ligt de door de bank aangeboden rente veelal lager dan bij projecten waar de overheid geen rol speelt. A) stelling 1 en 2 zijn juist B) stelling 1 is juist, stelling 2 is onjuist C) stelling 2 is juist, stelling 1 is onjuist D) stelling 1 en 2 zijn onjuist 45 sec
  • 28. RONDE 4:MARKETING & VERKOOP
  • 29. 1 I Stelling.Bij een project van een appartementen complex is debouwtijd 36 maanden. Een koper koopt een appartementmet een gesplitste KAO. De koopsom bedraagt 435.736euro. Hij sluit zijn hypotheek af bij de Rabobank die voordit project een speciaal rentetarief hanteert.Welke stelling is juist vanuit de koper gezien?1) Tijdens de gehele bouwtijd is de rente fiscaal aftrekbaar2) Pas na ondertekening van de KAO is de rente over de grond en de eventuele bouwrente fiscaal aftrekbaarA) stelling 1 en 2 zijn juistB) stelling 1 is juist, stelling 2 is onjuistC) stelling 2 is juist, stelling 1 is onjuistD) stelling 1 en 2 zijn onjuist
  • 30. 2 I VraagGeef een juiste definitie van de wet van Gossen:A) Elk aanbod schept zijn eigen vraagB) Naarmate men over meer van iets beschikt, neemt het nut ervan afC) Overschotten en tekorten van een bepaald product wisselen elkaar af, doordat aanbieders massaal reageren op de hoogte van de prijzen, maar tegen de tijd dat deze reactie doorwerkt op het aanbod, is de prijs alweer omgeslagenD) Als jouw boterham met pindakaas met de pindakaas op de grond valt, heb je je boterham aan de verkeerde kant gesmeerd
  • 31. 3 I Wat is het juiste antwoord? De pannen van deze woning zijn: A) Keramische dakpannen B) Betonnen dakpannen C) De nokvorsten zijn keramisch, de rest beton D) Dat weet ik niet
  • 32. 4 I VraagWelke kenmerk van de woning krijgt de hoogstewaardering van de AM kopers?I ArchitectuurII Type, grootte woningIII LocatieZet in de juiste volgorde van hoog naar laagA) III, II, IB) III, I, IIC) I, II, III bron: tevredenheidsonderzoek AM kopers)D) II, I, III
  • 33. 5 I VraagWelke architectuur werd het hoogste gewaardeerd? A) B) C) D) bron: tevredenheidsonderzoek AM kopers
  • 34. 6 I VraagVoor een institutionele belegger zijn appartementenaantrekkelijk als het aantal GBO’s ligt in de range:A) 50- 90 m2B) 78- 100 m2C) 100 – 150 m2D) Maakt niet uit
  • 35. 7 I VraagWat is de maximale V.O.N. prijs van eennieuwbouwwoning om gebruik te kunnen maken vande NHG?A) € 265.000,00B) € 236.607,14C) € 245.370,37D) € 350.000,00
  • 36. 8 I StellingKoper koopt een huis van 300.000 euro v.o.n. Het aantalcontractuele werkdagen bedraagt 240.Op basis van het aantal werkbare dagen is de oplevering met 50kalenderdagen overschreden.Welke boete is de GIW verstrekker verschuldigd aan de kopervolgens het GIW reglement?A) Geen boeteB) 1.500 euroC) 7.500 euroD) 15.000 euro
  • 37. 9 I VraagWelk programma heeft het kleinste afzetrisico?(v.o.n. prijzen in dzd in de woning weergegeven) 260 260 260 260 260 250 280 280 260 250 250 250 A) B) 260 260 D) Er is geen verschil 250 250 250 250 tussen A t/m C C)
  • 38. 10 I VraagWaar heeft 50m2 de meeste waarde? A) 1 en 2 hebben dezelfde waarde B) Bij 1 50 m2 50 m2 C) Bij 2 D) Dat is afhankelijk van de TUIN 250 m2 bezonning TUIN 500 m2 huis huis 2 1
  • 39. RONDE 5:JURIDISCH
  • 40. 1 I VraagOp 1 januari 2008 sluit AM met een gemeente een koopovereenkomst voor dekoop van een perceel. Dit perceel kwalificeert als bouwterrein in dezin van artikel 11 lid 4 Wet op de Omzetbelasting 1968. AM spreekt met degemeente af dat dit perceel op 2 augustus 2008 zal worden geleverd en datde aannemer op 15 augustus 2008 start met de bouwwerkzaamheden. Tegende afspraken in start de aannemer op 20 augustus 2008 met de inrichting vanhet ketenpark.AM moet ter zake dit perceel rekening houden met:A) 19 % BTWB) 6% OVBC) 19 % BTW + 6 % OVBD) 19 % OVB + 6 % BTW 1 min
  • 41. 2 I VraagOp 23 januari 2009 om 9:00 uur sluit AM met een gemeente eenkoopovereenkomst voor de koop van perceel.Op 26 februari 2009 om 14:00 uur stort AM de koopsom op dederdenrekening van de notaris. Op vrijdag 27 februari 2009 om15:15 uur wordt dit perceel notarieel geleverd aan AM.AM wordt eigenaar van dit perceel op:A) 23 januari 2009B) 27 februari 2009C) 28 februari 2009D) geen van de antwoorden A tot en met C zijn juist
  • 42. 3 I VraagU sluit met aannemer A een SOK gescheiden koopaanneming. Dedoor de aannemer te stellen bankgarantie dient volgens interneregels van AM minimaal …% van de aanneemsom te bedragen. Erzijn nog geen woningen verkocht. A) 10% B) 15% C) 20% D) 25%
  • 43. 4 I VraagU ontwikkelt appartementen in een bestaand gebouw, bestaande uit 30appartementen, 20 van deze appartementen hebt u weten te slijten aan eenwoningbouwcoöperatie W.Woningcorporatie W gaat de 20 appartementen als sociale huurappartementenexploiteren. Van de 10 overige appartementen hebt u na een intensieveverkoopcampagne 50% als vrije sector appartement verkocht.Hoe wilt u de appartementsrechten fiscaal geleverd krijgen nadat de gemeente degrond in appartementsrechten heeft gesplitst?A) De sociale huurappartementen in de OVB, de verkochte vrije sector appartementen eveneens in de OVB en de overige appartementen in de BTWB) De sociale huurappartementen in de BTW en de overige appartementen in de OVBC) De sociale huurappartementen in de VPB en de overige appartementen in de OVBD) Alle appartementen in de OVB 1 min
  • 44. 5 I VraagAM sluit met gemeente G op 1 juli 2008 een koopovereenkomst voor de aankoop vanperceel P ten behoeve van woningbouw. Van dit perceel wordt vermoed dat ditvervuild is. Op 1 mei 2006 heeft de gemeente G op perceel P een bodemonderzoekuitgevoerd. Welke bepaling kan het beste in de koopovereenkomst wordenopgenomen?A) De gemeente verklaart dat perceel P geen verontreiniging bevat, hoegenaamd en uit welke hoofde dan ook.B) De gemeente verklaart dat de vervuiling zal worden opgeruimd.C) De gemeente G staat er voor in dat perceel P geschikt is voor het beoogde gebruik, zijnde woningbouw.D) De gemeente G verklaart dat haar niet bekend is dat perceel P, daaronder begrepen alle aardlagen en het grondwater, enige verontreiniging, hoegenaamd en uit welke hoofde dan ook bevat. 45 sec
  • 45. 6 I VraagZet onderstaande stukken in de juiste tijdsvolgorde. Bijgesplitste KAOI Koopovereenkomst met koperII Aannemingsovereenkomst met koperIII Intentieovereenkomst AM – Gemeente NieuwegeinIV Samenwerkingsovereenkomst AM – Aannemer Om de HoekA) III – IV – II –IB) III – IV – I – IIC) II – IV – III – ID) Geen van de antwoorden A tot en met C is juist
  • 46. 7 I VraagWelke post hoort niet thuis in eenbouwplaatskosten begroting?A) Logistiek medewerkerB) Huisvesting op de bouwplaatsC) Vaste bouwkranenD) Kosten voor de concerndirectie
  • 47. 8 I VraagU heeft een architect een opdracht gegevenvolgens DNR 2005, het honorarium bedraagt550.000 euro. De verschotten zijnafgekocht voor 50.000 euro. Er ontstaat eenjuridisch conflict. Wat is de maximaal te eisenSchadevergoeding?A) 55.000 euroB) 1 mio euroC) 600.000 euroD) Geen van bovenstaande
  • 48. 9 I VraagTot wanneer kan een koper de KAO met AMontbinden?A) Tot 2 maanden na vervallen van opschortende voorwaarden in de KAOB) 2 maanden na tekenen KAOC) 5 dagen na tekenen KAOD) Geen van bovenstaande
  • 49. 10 I VraagDe koopsom van het huis bedraagt 400.000 euro.Een koper betaalt de tweede termijn à 80.000euro twee weken na het vervallen van debetalingstermijn. De contractuele bouwrentebedraagt 6%. De boete rente bedraagt 9%. Welkeboeterente is de koper verschuldigd?A) 2.400 euroB) 3.600 euroC) 276 euroD) Geen van bovenstaande
  • 50. EindeGraag naam invullen, regio,functieHet antwoordblad + klembordinleveren in de doos