Uloga imovine u ekonomskom razvoju Kako pripremiti odgovarajuću industrijsku lokaciju za investitore? 2 7 . septembar, 201...
Osnove tržišta nekretnina <ul><li>Mi u ekonomskom razvoju definišemo imovinu kao nekretnine [zemljište, objekte ili zemlji...
Koncept “Najbolje upotrebe” <ul><li>Postoje tri načina da se odredi ekonomska vrednost imovine: </li></ul><ul><li>Prodajna...
Strategije na tržištu imovine <ul><li>Potražnja: stimulisati interesovanje ciljnih sektora </li></ul><ul><li>Kako? </li></...
 
 
Nefunkcionalno tržište <ul><li>Nefunkcionalno tržište je rezultat sve većeg tržišnog jaza. Ono se javlja kada ponuda i pot...
Moto: <ul><li>… ima puno stimulativnih faktora za privlačenje direktnih stranih investicija i njihova važnost može da vari...
Grinfild lokacije – struktura/tipovi <ul><li>S trukturisane prema budućoj funkciji i eksploataciji: </li></ul><ul><li>Loka...
Lokalna industrijska lokacija <ul><li>Uslovi koje se obično zahtevaju:  </li></ul><ul><li>Ravno zemljište, bez fizičkih pr...
Regionalna industrijska lokacija <ul><li>Uslovi koje se obično zahtevaju (pored već pomenutih):  </li></ul><ul><li>30 ha i...
Strateška industrijska zona (korporativna)  <ul><li>Opšti uslovi (prema tipičnim zahtevima koji se javljaju u ekonomijama ...
Poslovna zona regionalnog značaja <ul><li>Opšti uslovi (prema zahtevanim parametrima koji se javljaju u ekonomijama zemalj...
Poslovna zona nacionalnog značaja <ul><li>Opšti uslovi (prema zahtevanim parametrima koji se javljaju u ekonomijama zemalj...
Razvojne zone <ul><li>Opšti uslovi (prema zahtevanim parametrima koji se javljaju u ekonomijama zemalja centralne i istočn...
Sedam koraka do funkcionalne industrijske zone
Industrijska zona – 1. korak – Odlučivanje <ul><li>Donesite odluku (usvojite strateški plan) </li></ul><ul><li>Analizirajt...
Industrijska zona –2. korak – odabir lokacije
Industrijska zona: odabir lokacije <ul><li>Koji tip industrijske svojine nam treba? </li></ul><ul><li>Lokalna, regionalna,...
Industrijska zona –Master Plan
Industrijska zona – 3. korak – Analiza <ul><li>Tržišna analiza (potencijalni klijenti) </li></ul><ul><li>analiza ekonomske...
Studija izvodljivosti <ul><li>Osnovna evaluacija projekta i njegove alternative </li></ul><ul><li>Sveobuhvatan opis svih a...
Industrijska zona – 4. korak -  kupovina zemljišta
Industrijska zona – 4. korak -  kupovina zemlje <ul><li>Industrijska zona mora biti u vlasništvu (i pod kontrolom) opštine...
Industrijska zona – 4. korak -  kupovina zemlje <ul><li>Finansiranje zemljišta </li></ul><ul><li>Opštinski budžet </li></u...
Šta ćete da prodate?
Ili ovo???
ili: Industrijska zona – 5. korak Inžinjering i dizajn
Inžinjering – Najvažniji principi <ul><li>Lokacija zone je u skladu sa planskim dokumentima (plan korišćenja zemljišta/pla...
Industrijska lokacija – Infrastruktura
Transportna Infrastruktura – ključni principi <ul><li>Transportna povezanost indistrijskih zona je uvek veliki problem. </...
Druga infrastruktura u industrijskim zonama <ul><li>Telekomunikacije (trend: optički kablovi, bežična rešenja) </li></ul><...
Industrijska zona – 6. korak – Izgradnja na lokaciji <ul><li>Naučno-tehnološki park Ostrava (CZ) </li></ul><ul><li>FS i CB...
Industrijska zona –7. korak – Marketing <ul><li>Priprema proizvoda </li></ul><ul><li>Lokacija, poslovna klima, radna snaga...
Koliko ste VI daleko od idealne industrijske imovine?
<ul><li>Pitanja/Odgovori </li></ul>
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Uloga imovine u ekonomskom razvoju

382 views
308 views

Published on

Published in: Business
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
382
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1
Actions
Shares
0
Downloads
8
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Uloga imovine u ekonomskom razvoju

  1. 1. Uloga imovine u ekonomskom razvoju Kako pripremiti odgovarajuću industrijsku lokaciju za investitore? 2 7 . septembar, 2011 . Niš Tomas Vlasak i Pavel Csank, Berman Group
  2. 2. Osnove tržišta nekretnina <ul><li>Mi u ekonomskom razvoju definišemo imovinu kao nekretnine [zemljište, objekte ili zemljište, zgrade, i drugu nepokretnu imovinu lociranu na određenom mestu] i prava i obaveze [pravo vlasništva, pravo korišćenja] koje su u vezi sa nekretninama. </li></ul><ul><li>Vrednost imovine se određuje budućom [finansijskom] koristi koju ona ima za svog vlasnika. </li></ul><ul><li>Cenu imovine određuju tržišne prilike zato što je imovina predmet čestih tržišnih transakcija između vlasnika. </li></ul>
  3. 3. Koncept “Najbolje upotrebe” <ul><li>Postoje tri načina da se odredi ekonomska vrednost imovine: </li></ul><ul><li>Prodajna cena [SP]. Najviša cena koju je je kupac voljan da plati za imovinu. To predstavlja neposredan prihod za vlasnika [SP = NPV]. </li></ul><ul><li>Budući prihod. Potencijal koji kupac vidi za najbolju ekonomsku upotrebu imovine. </li></ul><ul><li>Troškovi u perspektivi. To su troškovi inputa na zemljištu plus vremenski prilagođeni troškovi svih poboljšanja koji se moraju uraditi na zemljištu tako da se ono može ponuditi i prodati na tržištu na najprofitabilniji način. </li></ul><ul><li>Opcija najbolje upotrebe se definiše kao alternativa kod koje je oportunitetni trošak jednak nuli, tj. ne postoji drugi način da se imovina upotrebi a da se pri tom dobije veća neto sadašnja vrednost budućih tokova novca. </li></ul><ul><li>“ Najbolja upotreba” usklađuje ciljeve urbanističkog planiranja i ekonomskog razvoja, zato što urbanizam teži konceptu prostorne organizacije ekonomskih aktivnosti, dok ekonomski razvoj pokušava da ostvari najveću moguću dugoročnu vrednost ekonomskih aktivnosti. </li></ul>
  4. 4. Strategije na tržištu imovine <ul><li>Potražnja: stimulisati interesovanje ciljnih sektora </li></ul><ul><li>Kako? </li></ul><ul><li>Definisati ciljne sektore, identifikovati investitore </li></ul><ul><li>Obezbediti informacije, promovisati, nuditi … </li></ul><ul><li>Ponuda: obezbediti odgovarajuću imovinu koja se nudi </li></ul><ul><li>Kako? </li></ul><ul><li>Urediti stratešku lokaciju korišćenjem javnih resursa </li></ul><ul><li>Koordinisati, informisati, pružiti podršku privatnim preduzimačima </li></ul>
  5. 7. Nefunkcionalno tržište <ul><li>Nefunkcionalno tržište je rezultat sve većeg tržišnog jaza. Ono se javlja kada ponuda i potražnja nisu usklađene i ima dva oblika: [1] kupci nisu zainteresovani za kupovinu bez obzira na ponuđenu cenu, [2] vlasnici neće da prodaju ni po jednoj ponuđenoj ceni. </li></ul><ul><li>Da li ste i vi iskusili tržišni jaz ili nefunkcionalno tržište imovine u vašim gradovima? </li></ul>
  6. 8. Moto: <ul><li>… ima puno stimulativnih faktora za privlačenje direktnih stranih investicija i njihova važnost može da varira u zavisnosti od vremena/prostora……. </li></ul><ul><li>Ali jedno je svakako tačno: </li></ul><ul><li>Imovinske strategije moraju da se bave pitanjima i ponude i potražnje </li></ul><ul><li>Neadekvatna ponuda industrijske imovine u većini slučajeva znači manje direktnih stranih investicija u zemlji/regionu </li></ul><ul><li>Zaključak: Ima mnogo smisla obezbediti dobru ponudu! </li></ul>
  7. 9. Grinfild lokacije – struktura/tipovi <ul><li>S trukturisane prema budućoj funkciji i eksploataciji: </li></ul><ul><li>Lokalna industrijska lokacija </li></ul><ul><li>Regionalna industrijska lokacija </li></ul><ul><li>Strateška industrijska zona (korporativna) </li></ul><ul><li>Poslovna zona regionalnog značaja </li></ul><ul><li>Poslovna zona nacionalnog značaja </li></ul><ul><li>Posebne razvojne zone </li></ul>
  8. 10. Lokalna industrijska lokacija <ul><li>Uslovi koje se obično zahtevaju: </li></ul><ul><li>Ravno zemljište, bez fizičkih prepreka i starih oštećenja na lokaciji </li></ul><ul><li>Dostupna radna snaga i ugovorna transparentnost kako bi se osigurala buduća vrednost investicije </li></ul><ul><li>Dobra transportna povezanost i dostupna tehnička i IT/T infrastruktura </li></ul><ul><li>Uređeno zemljište na/oko lokacije </li></ul><ul><li>Poslovna klima u lokalnoj razvojnoj zajednici </li></ul><ul><li>Promocija i komunikacija </li></ul><ul><li>Napredni dizajn/tehnika </li></ul>
  9. 11. Regionalna industrijska lokacija <ul><li>Uslovi koje se obično zahtevaju (pored već pomenutih): </li></ul><ul><li>30 ha ili više ravnog zemljišta, bez fizičkih prepreka i starih oštećenja na lokaciji, sa otprilike 40 ili više hiljada stanovnika u okolini (na 45 min.) </li></ul><ul><li>Do 5 km udaljenosti od auto-puta </li></ul><ul><li>Najmanje 1 magistralni/regionalni put do/od lokacije (dobrog kvaliteta) </li></ul><ul><li>Mogućnost povezivanja lokacije sa železnicom </li></ul><ul><li>Tehnička infrastruktura dobrog kvaliteta direktno na lokaciji (ili pored nje) </li></ul><ul><li>Tehnička infrastruktura – kvantitet je važan </li></ul>
  10. 12. Strateška industrijska zona (korporativna) <ul><li>Opšti uslovi (prema tipičnim zahtevima koji se javljaju u ekonomijama zemalja centralne i istočne Evrope): </li></ul><ul><li>200 ili više ha ravnog zemljišta, bez fizičkih prepreka i starih oštećenja na lokaciji, sa otprilike 200 ili više hiljada stanovnika u okolini (na 45 min.) </li></ul><ul><li>Bez pravno-svojinskih prepreka, lokacija se sastoji od ograničenog broja parcela </li></ul><ul><li>Pored auto-puta (pitanje od kritičnog značaja) </li></ul><ul><li>Sistem magistranih/regionalnih puteva do/od lokacije (dobrog kvaliteta) </li></ul><ul><li>Mogućnost povezivanja lokacije sa železnicom </li></ul><ul><li>Tehnička infrastruktura dobrog kvaliteta direktno na lokaciji (ili pored nje) </li></ul><ul><li>Tehnička infrastruktura – kvantitet je važan </li></ul>
  11. 13. Poslovna zona regionalnog značaja <ul><li>Opšti uslovi (prema zahtevanim parametrima koji se javljaju u ekonomijama zemalja centralne i istočne Evrope): </li></ul><ul><li>30 – 50 ili više ha ravnog zemljišta, bez fizičkih prepreka i starih oštećenja na lokaciji, sa otprilike 30-40 ili više hiljada stanovnika u okolini (na 45 min.) </li></ul><ul><li>Bez pravno-svojinskih prepreka, lokacija se sastoji od ograničenog broja parcela </li></ul><ul><li>Lokaciju je moguće podeliti na više delova (od po 5 i više ha) sa različitim vlasnicima/budućom eksploatacijom </li></ul><ul><li>Do 10-20 km udaljenosti od auto-puta </li></ul><ul><li>Zajednički objekat na lokaciji (minimalno multifunkcionalni centar koji nudi neke potencijalno zajedničke usluge – kopiranje, pravne usluge, ugostiteljske usluge, maloprodaja) </li></ul><ul><li>Uređene površine i zaštita životne sredine </li></ul><ul><li>PMU/PMC (služba/kompanija za upravljanje zonom) </li></ul>
  12. 14. Poslovna zona nacionalnog značaja <ul><li>Opšti uslovi (prema zahtevanim parametrima koji se javljaju u ekonomijama zemalja centralne i istočne Evrope): </li></ul><ul><li>200 ili više ha ravnog zemljišta, bez fizičkih prepreka i starih oštećenja na lokaciji, sa otprilike 200 ili više hiljada stanovnika u okolini (na 45 min.) </li></ul><ul><li>Bez pravno-svojinskih prepreka, lokacija se sastoji od ograničenog broja parcela </li></ul><ul><li>Minimalno 1 parcela od 25 ili više ha na lokaciji, sa nezavisnim prilazom/izlazom </li></ul><ul><li>Ostatak lokacije je moguće podeliti na više delova (od po 5 i više ha) sa različitim vlasnicima/budućom eksploatacijom </li></ul><ul><li>Položaj pored auto-puta </li></ul><ul><li>Zajednički objekat na lokaciji (minimalno multifunkcionalni centar koji nudi neke potencijalno zajedničke usluge – kopiranje, pravne usluge, ugostiteljske usluge, maloprodaja) </li></ul><ul><li>Visoko uređene površine i okruženje na lokaciji </li></ul><ul><li>Napredna PMU/PMC (služba/kompanija za upravljanje zonom) </li></ul>
  13. 15. Razvojne zone <ul><li>Opšti uslovi (prema zahtevanim parametrima koji se javljaju u ekonomijama zemalja centralne i istočne Evrope): </li></ul><ul><li>Naučni i tehnološki parkovi (aktuelna tema u centralnoj i istočnoj Evropi u ovom trenutku, u blizini univerziteta) </li></ul><ul><li>Logistički parkovi (standard u centralnoj i istočnoj Evropi, u blizini auto-puta/logističkih čvorova) </li></ul><ul><li>Zone kancelarijskog poslovnog prostora (standard u centralnoj i istočnoj Evropi, u predgrađu ili u centru grada) </li></ul><ul><li>Specijalni parkovi („ovo je novo“ - tematski parkovi fokusirani na zabavu, multimedijalni parkovi…) </li></ul>
  14. 16. Sedam koraka do funkcionalne industrijske zone
  15. 17. Industrijska zona – 1. korak – Odlučivanje <ul><li>Donesite odluku (usvojite strateški plan) </li></ul><ul><li>Analizirajte ukratko situaciju na osnovu profila zajednice i poslovnog istraživanja </li></ul><ul><li>Stvorite tim, identifikujte partnere </li></ul><ul><li>Odredite neophodne finansijske, ljudske i organizacione resurse </li></ul>
  16. 18. Industrijska zona –2. korak – odabir lokacije
  17. 19. Industrijska zona: odabir lokacije <ul><li>Koji tip industrijske svojine nam treba? </li></ul><ul><li>Lokalna, regionalna, strateška (nacionalna) </li></ul><ul><li>Grinfild ili braunfild </li></ul><ul><li>Infastruktura na lokaciji </li></ul><ul><li>Eventualni objekti </li></ul><ul><li>Odgovarajuće zoniranje (master plan) </li></ul>
  18. 20. Industrijska zona –Master Plan
  19. 21. Industrijska zona – 3. korak – Analiza <ul><li>Tržišna analiza (potencijalni klijenti) </li></ul><ul><li>analiza ekonomske baze (opštih ekonomskih trendovi koji utiču na nacionalnu, regionalnu i lokalnu ekonomiju, nivo preduzetništva, razvoja, itd.) </li></ul><ul><li>socio-ekonomska analiza predmetne oblasti (dostupnost stanovništva i radne snage, lokalni resursi, komunalije i transport, socijalna infrastruktura, itd.) </li></ul><ul><li>pitanja zaštite životne sredine (procena uticaja na zaštitu životne sredine) </li></ul><ul><li>prognoza potražnje za industrijskim objektima koji se razmatraju </li></ul><ul><li>istraživanje konkurentnih projekata </li></ul><ul><li>određivanje da li projekat ima prođu na tržištu na osnovu trendova apsorpcije </li></ul>
  20. 22. Studija izvodljivosti <ul><li>Osnovna evaluacija projekta i njegove alternative </li></ul><ul><li>Sveobuhvatan opis svih aspekata projekta </li></ul><ul><li>Prelazni metod i varijabilnost </li></ul><ul><li>Unos podataka za CBA </li></ul>
  21. 23. Industrijska zona – 4. korak - kupovina zemljišta
  22. 24. Industrijska zona – 4. korak - kupovina zemlje <ul><li>Industrijska zona mora biti u vlasništvu (i pod kontrolom) opštine </li></ul><ul><li>Cena </li></ul><ul><li>Neophodnost iste cene za sve privatne vlasnike </li></ul><ul><li>Dobar tajming </li></ul><ul><li>Upotreba druge institucije (koju kontroliše opština) za kupovinu zemljišta </li></ul><ul><li>Fleksibilnije, manje transparento </li></ul><ul><li>Eksproprijacija </li></ul><ul><li>Pokušajte da je izbegnete…. </li></ul>
  23. 25. Industrijska zona – 4. korak - kupovina zemlje <ul><li>Finansiranje zemljišta </li></ul><ul><li>Opštinski budžet </li></ul><ul><li>Vanredni prihodi (prodaja imovine, deonica) </li></ul><ul><li>Razmena zemljišta </li></ul><ul><li>Neki vlasnici to više vole </li></ul><ul><li>Bankarski kredit </li></ul><ul><li>Zahteva CBA </li></ul><ul><li>Javno-privatno partnerstvo (PPP) </li></ul>
  24. 26. Šta ćete da prodate?
  25. 27. Ili ovo???
  26. 28. ili: Industrijska zona – 5. korak Inžinjering i dizajn
  27. 29. Inžinjering – Najvažniji principi <ul><li>Lokacija zone je u skladu sa planskim dokumentima (plan korišćenja zemljišta/plan zoniranja) </li></ul><ul><li>Postupak kod građevinskih propisa – koliko koraka je potrebno u vašoj zemlji? Obično (u EU) su neophodna dva koraka (odluka o zemljištu, dozvola za gradnju) </li></ul><ul><li>EIA proces u zakonskoj regulativi. Da li je projekat zasnovan na obezbeđivanju tehničke infrastrukture obavezan po EIA proceduri? </li></ul><ul><li>Ključni problem kod fizičkog uređenja industrijskih zona je činjenica da morate da uradite velike poslove na lokaciji, bez da znate ko je njen budući zakupac ili vlasnik! </li></ul><ul><li>Fleksibilnost i uređenje po sistemu korak-po-korak su najvažniji. </li></ul>
  28. 30. Industrijska lokacija – Infrastruktura
  29. 31. Transportna Infrastruktura – ključni principi <ul><li>Transportna povezanost indistrijskih zona je uvek veliki problem. </li></ul><ul><li>Broj kamiona može da dostigne 500 - 800 kamiona/dan na 50 ha </li></ul><ul><li>Kada planirate pristupne saobraćajnice, ne zaboravite na uticaj koji transport ima na širu okolinu, ne uzimajte u obzir samo lokaciju i njeno neposredno okruženje. </li></ul><ul><li>Međunarodni aerodrom, sa regularnim letovima do nacionalnih ili međunarodnih destinacija, u relativnoj blizini lokacije je prednost. Ne za kargo, već za menadžment. </li></ul><ul><li>Železnica je retko problem, obično je važnost železničkog koloseka precenjena, investitori u industrijskim zonama moraju brzo da vuku poteze. </li></ul>
  30. 32. Druga infrastruktura u industrijskim zonama <ul><li>Telekomunikacije (trend: optički kablovi, bežična rešenja) </li></ul><ul><li>Ograđivanje (košta!) </li></ul><ul><li>Uređenje spoljnih površina, zelenilo (manje košta, više koristi!) </li></ul><ul><li>Javno osvetljenje (kriminal) </li></ul><ul><li>Voda </li></ul>
  31. 33. Industrijska zona – 6. korak – Izgradnja na lokaciji <ul><li>Naučno-tehnološki park Ostrava (CZ) </li></ul><ul><li>FS i CBA, Decembar 1995 P ogled iz vazduha 1Q 2006 </li></ul>
  32. 34. Industrijska zona –7. korak – Marketing <ul><li>Priprema proizvoda </li></ul><ul><li>Lokacija, poslovna klima, radna snaga, geografska lokacija </li></ul><ul><li>Odabir ciljnih kompanija </li></ul><ul><li>Izbor industrijske grane (auto industrija, prerada hrane, elektrotehnika, tekstil); zemalja </li></ul><ul><li>Web prezentacija </li></ul><ul><li>Jezici i dizajn </li></ul><ul><li>Aktivni marketing </li></ul><ul><li>Sajmovi, direktni marketing </li></ul>
  33. 35. Koliko ste VI daleko od idealne industrijske imovine?
  34. 36. <ul><li>Pitanja/Odgovori </li></ul>

×