jaargang 20NUMMER 1december 2012De (on)betaalbaarheid van het wonenAfwaarderen, of juist opwaarderen?Help! Waar is mijn gr...
Service magazine december 2012RedactioneelGeachte lezer,Nieuwe ronde, nieuwe kansen. Het 20eSERVICE-bestuur is reeds maand...
Inhoud4	 Lectori Salutem - Is er leven na de crisis voor de projectontwikkelaar?5	 Column -De vastgoed winnaars van morgen...
4 5Service magazine december 2012LectoriSalutemGraag wil ik mij even voorstellenals nieuwe werknemer bij demastertrack Rea...
6online activiteiten de logge grootbanken over deknie. KPN zag haar sms-goudmijn in enkele maandenverdwijnen toen WhatsApp...
8 9Service magazine december 2012WonenbovenwinkelsLeegstand in kantoren, kerken enschoolgebouwen, het zijn geenonbekende v...
10 11Service magazine december 2012wonen is alleen veranderd. Jonge mensen, studenten enstarters op de woningmarkt willen ...
12 13Service magazine december 20122. Op basis van het inkomen.Hierbij zijn vier groepen onderscheiden:•	 De primaire doel...
14af naarmate het inkomen stijgt. De primaire doelgroep I heeftin de huursector een iets hogere quote. De primaire doelgro...
Service magazine december 201216 17Service magazine december 2011Introductie themaAfwaarderenvanvastgoed?!Sla een willekeu...
18 19Service magazine december 2012broedplaats brengt immers maar zo’n 50 euro per vierkante meterhuur op, tegenover een k...
20 21Service magazine december 2012Aan de hand van een voorbeeldwoning is dezesituatie in figuur 2 en 3 stapsgewijs gevisu...
22Doordat de boekwaarde grotendeels wordt gedekt uit de opbrengstenvan een eerste fase, wordt de mogelijkheid gecreëerd om...
24 25Service magazine december 2012Marktwaardeen stichtings-kosten ineen dalendemarktDe waardes van onroerend goedstaan on...
26 27Service magazine december 2012Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICSTom Berkhout is Professor of Real Estate aan de Busi...
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed

710
-1

Published on

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
710
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0
Actions
Shares
0
Downloads
3
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed

  1. 1. jaargang 20NUMMER 1december 2012De (on)betaalbaarheid van het wonenAfwaarderen, of juist opwaarderen?Help! Waar is mijn grondwaarde gebleven?Wonen boven winkelsM A G A Z I N EStudy Association Real Estate Management and Development Eindhoven4th LustrumAfwaarderenvan vastgoed?!Thema
  2. 2. Service magazine december 2012RedactioneelGeachte lezer,Nieuwe ronde, nieuwe kansen. Het 20eSERVICE-bestuur is reeds maanden hard aande slag om de leden een waardige aanvulling op hun studieprogramma te bieden.Door de kabinetsplannen wordt deze taak steeds moeilijker, maar met beperkte middelengaan wij ons dit jaar inzetten om er een prachtjaar voor onze leden én voor onszelfvan te maken. Naast de nodige activiteiten brengt SERVICE ook dit jaar drie keereen wetenschappelijk gericht vastgoed magazine uit, genaamd SERVICE Magazine.Het 19e bestuur, onder leiding van Tim Op Heij, heeft zijn taken keurig overdragenen een degelijke basis neergelegd waarop de huidige commissie verder zal bouwen.De nieuwe commissie bestaat uit Iris van Donselaar, Sandra van den Helm, BarzienKhoshbakht, Lieke van der Wal en ondergetekende. Het blad dat nu voor u ligt is hetresultaat van het enthousiasme en de inspanningen van deze commissie.Het thema van dit magazine is “afwaarderen”. Het blijkt een thema te zijn dat in depraktijk slechts beperkt bespreekbaaris . Voor dit magazine hebben we een aantalauteurs gevonden die hun visie op het onderwerp met u willen delen, waarvoor wijdankbaar zijn. Het resultaat van de inspanningen van de auteurs is zeker nietonverdienstelijk.Als laatste wil ik Pauline van den Berg welkom heten aan de leerstoel Real EstateManagement & Development. Het bestuur van SERVICE is verheugd dat er in navolgingvan stijgende interesse in de master REM&D, ook via het aantrekken van nieuwedocenten wordt gewerkt aan het leveren van voldoende hoogwaardige onderwijs.Wij zien de toekomst rooskleurig tegemoet en alle bestuurs- en commissieleden zettende schouders eronder, om van dit vierde lustrumjaar een onvergetelijke ervaring temaken voor iedereen. We wensen u veel leesplezier toe, alvast de beste wensen voor hetnieuwe jaar en dat het voor eenieder op alle fronten een succesvol jaar mag worden!Ivo SchepersHoofdredacteurColofonAlgemeenSERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICEMagazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerddoor studievereniging SERVICE, de studievereniging vande studierichting Real Estate Management and Develop-ment van de faculteit Bouwkunde aan de TechnischeUniversiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt driekeer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren.BronnenVoor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uitdit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien vanbronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doel-einden is alleen toegestaan met toestemming van hetbestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien vande juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheidworden aanvaard.RedactieIvo Schepers HoofdredacteurIris van Donselaar RedacteurSandra van den Helm RedacteurTim Op Heij RedacteurBarzien Khoshbakht RedacteurLieke van der Wal RedacteurOntwerp en opmaakEline Pelliswww.elinepellis.comCover afbeelding Digital GeneticsDrukwerkDrukkerij OCC dehoogBestuurSander van Tuijl VoorzitterNick Peters SecretarisLuc Toren Penningmeester & AcquisiteurIvo Schepers HoofdredacteurMeggie van de Werf ReiscommissieRixt de Jong IntermediairRick Willemsen LustrumcommissieStichtingsbestuurSteven de Ridder VoorzitterElla Stoop PenningmeesterRoy Zöld AcquisitieStefan van Hoef MagazinePaul Sengers MagazineRaad van Adviesdrs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep)B. Petit MSc (ING-DiBa – Real Estate Finance)ir. L.M.A.C. van de Ven (Technische Universiteit Eindhoven)drs. R.M. Weisz RA (Timevest)SponsorenABN AMRO, Amsterdam School of Real Estate, ATOsborne, Bouwkunde bedrijvendagen, Brink Groep,Continu Engineering, DTZ Zadelhoff, Interface, IVBN,Syntrus Achmea, Provada,ContactgegevensStichting SERVICE MagazineVertigo 08H09Postbus 5135600 MB EindhovenT: 040 24 750 93F: 040 24 384 88W: www.SERVICE-studievereniging.nlE: info@SERVICE-studievereniging.nldat noemen wij passie.Alsjedoetwatwerken,nooitteleukvindthoefjejeAltijd de juiste mensenKijk voor het meest actuele aanbod van vacaturesbinnen bouw en techniek op www.continu.nlV.l.n.r.: Sandra van den Helm, Lieke van der Wal, Ivo Schepers, Iris van Donselaar &Barzien Khoshbakht
  3. 3. Inhoud4 Lectori Salutem - Is er leven na de crisis voor de projectontwikkelaar?5 Column -De vastgoed winnaars van morgen8 Wonen boven winkels11 De (on)betaalbaarheid van het wonen De woonkosten van Eindhovense huishoudens in beeld gebrachtThema17 Introductie thema: Afwaarderen van vastgoed?!19 Help! Waar is mijn grondwaarde gebleven? De impact van de huizenmarktcrisis op gebiedsontwikkelingen24 Marktwaarde en stichtingskosten in een dalende markt27 Afwaarderen, of juist opwaarderen?30 Van nieuwbouw naar ombouw Zes voorwaarden voor succesvolle herbestemming33 Flexibiliteit als wapen tegen afwaardering Starre kantorenmarkt vraagt om flexibiliteit en nieuwe mindset36 Vastgoed in het buitenland - Londen met hoge snelheid? Vastgoed in Olympisch Londen39 Regeerakkoord zorgt voor leegstand intramuraal zorgvastgoed42 Een goede buur, of een verre vriend?45 Eén jaar in de praktijk47 Contact studievereniging SerVicE48 Afstudeerder TU/e - Potentie voor beleggers in de huidige corporatievoorraad50 SerVicE Actief52 Afstudeerverslagen TU/e - REMD56 Contact SerVicE magazine836483333836“Buiten het gezichtsveldvan de traditionelevastgoedpartijen voltrektzich een internet-revolutiedie enorme gevolgen heeftvoor de mens.” - Pagina 5“De gemiddelde prijs vooreen woning ligt nu ophetzelfde niveau als 8 jaargeleden.”- Pagina 19“In de fiscale literatuurwordt nu gedebatteerdover de vraag of menvastgoed mag opwaarderenzonder het vastgoed teverkopen.’- Pagina 27“...zonder een projectis er geen markt endaarmee geen prijs diewordt betaald voor hetleegstaande pand.”- Pagina 30
  4. 4. 4 5Service magazine december 2012LectoriSalutemGraag wil ik mij even voorstellenals nieuwe werknemer bij demastertrack Real Estate Management& Development aan de TechnischeUniversiteit Eindhoven. Mijn naam isPauline van den Berg en ik ben sindsjuli 2012 in dienst als universitairdocent. Hoewel ik nieuw ben bijde groep REM&D, is de faculteitbouwkunde van de TU/e niet nieuwvoor mij. Ik ben in 2002 begonnen aande opleiding bouwkunde en na mijnafstuderen in 2007 heb ik hier eenpromotietraject gevolgd bij de groepUrban Planning.Voordat ik begon met de opleiding bouwkunde, heb ik van 1998 tot 2002culturele antropologie gestudeerd aan de Katholieke Universiteit Nijmegen(nu Radbout Universiteit). Tijdens deze studie heb ik me vooral gerichtop materiële cultuur: de manier waarop mensen hun bezittingen en hundirecte woonomgeving gebruiken om hun identiteit uit te drukken. Hetgedrag van mensen in hun directe omgeving heeft mij altijd geïnteresseerd.Vanuit deze interesse ben ik in 2002 begonnen aan de opleiding bouwkunde.Tijdens de bachelorfase ben ik er achter gekomen dat ik ontwerpen leukvind, maar dat het doen van onderzoek mijn echte passie is. Ik heb demasterrichting Urban Design and Planning gedaan en ben in 2007afgestudeerd met een onderzoek naar de invloed van sociale netwerkenen telecommunicatie op verplaatsingen die mensen maken voor socialeactiviteiten.Mijn afstudeeronderzoek heb ik voortgezet tijdens mijnpromotieonderzoek binnen de Urban Planning groep aande TU/e. Afgelopen september heb ik hiervan mijn proef-schrift verdedigd. In mijn promotieonderzoek kon ik beideopleidingen combineren en kwamen zowel de gebouwdeomgeving als het gedrag van de gebruikers aan de orde.Na mijn promotieonderzoek kon ik direct aan de slag alsdocent bij REM&D. Op dit moment begeleid ik projectwerken verzorg ik onderwijs op het gebied van research skillsen real estate literature. Naast inhoudelijke kennis probeerik als docent ook een aantal vaardigheden over te dragenaan studenten, zoals het uitvoeren van onderzoek, schrijven,kritisch lezen en reflecteren op hun eigen werk en dat vananderen. Dit zijn vaardigheden die dagelijks van pas komenen die belangrijk zijn voor een academische houding.Een andere belangrijke taak als docent is het begeleidenvan afstudeerders. Studenten kunnen bij mij afstuderenop thema’s die te maken hebben met sociale structuren inwijken, kwaliteit van leven in de woonomgeving, de socialegevolgen van processen zoals krimp, vergrijzing en herstruc-turering en de invloed van sociale netwerken op activiteiten-patronen, verhuisgedrag, of woningkeuze.In deze afstudeerthema’s is mijn interesse voor het gedragen de beleving van gebruikers van de gebouwde omgevingzichtbaar. Ik vind het een uitdaging om mijn kennis overdeze thema’s over te dragen op studenten. Ik hoop dat onzeafstudeerders net zo enthousiast zijn over deze thema’s alsik en dat ze inzien dat vastgoedbeheer vooral om mensengaat en niet alleen om gebouwen en geld.De genoemde thema’s staan niet alleen centraal in deafstudeeronderzoeken die ik begeleid, maar ook in onder-zoek dat ik zelf uitvoer. Verderop in dit magazine is eenartikel te lezen over een onderzoek naar de rol van sociaal-demografische kenmerken en buurtkenmerken bij hetvormen van sociale contacten met buurtgenoten waar ikmomenteel mee bezig ben.ColumnDe vastgoedwinnaars vanmorgenOver afbraak, transformatieen opbouwLaat mij deze bijdrage aan Service Magazine beginnen met hetgoede nieuws: studenten Real Estate gaan een gouden toekomsttegemoet. In de huidige barre tijden is dat wellicht moeilijkvoorstelbaar, maar de winnaars van morgen zitten vandaag in decollegebanken. De studenten van vandaag staan aan de wieg vande transformatie van de vastgoedmarkt, die in de komende tienjaar plaats zal vinden en ongekende nieuwe mogelijkheden zalbieden.Het slechte nieuws: voordat de nieuwe generatie het stuur kanovernemen, moet het oude ‘vastgoed-denken’ worden afgebroken.Dat kost even tijd, maar het gaat gebeuren. Onvermijdelijk. Detransformatie naar de nieuwe vastgoedrealiteit geschiedt in 3fases: afbraak, transformatie en opbouw.Fase 1. De AfbraakDe afbraak van de traditionele vastgoedmarkt is reeds in volle gang.Het gaat vanzelf. Daarbij is het interessant te constateren dat dezeafbraak niet wordt veroorzaakt door nieuwe inzichten, maar doorfouten uit het verleden. De Nederlandse vastgoedpartijen krijgende kapitale rekening gepresenteerd voor hun korte termijn ‘winst-denken’. In de afgelopen tien jaar is massaal gebouwd voor deleegstand en dit zelfgecreëerde monster doet ons nu de das om.Krampachtige pogingen om de realiteit te verdoezelen zijn op eenfiasco uitgelopen. Het kantorenconvenant, bedoeld om de leegstandte bestrijden door sloop, is amper drie maanden na ondertekeningdoor haar eigen initiators alweer onderuit gehaald. En recenteverkooptransacties laten aan duidelijkheid niets te wensen over:leegstaande kantoren brengen 200-400 per vierkante meter op.Alle hardnekkige ontkenning ten spijt is het inmiddels duidelijkdat de Nederlandse vastgoedmarkt een afschrijvingsronde vanSpaans/Ierse proporties te wachten staat. Dit alles komt overigensgeenszins als een verrassing. In de afgelopen jaren heeft het IMFNederland bij herhaling gewaarschuwd voor de opzwellendevastgoedbubbel. Daarbij werd ons land steeds in hetzelfde rijtjegezet als Spanje en Ierland gezet. Het Monetaire Fonds hadgelijk en de zaak staat nu op instorten. Omstanders doen alvasteen flinke stap achteruit. De markt is compleetstilgevallen, want niemand pakt een vallend mes.Wegblijven is het devies.Fase 2. De TransformatieDe transformatie is eigenlijk de meest interessanteontwikkeling. Want terwijl de lemen vastgoedreusbegint te scheuren wordt het fundament ook (onzicht-baar) van binnenuit aangevallen. Alle zekerheden enaannames waarop onze vastgoedmodellen en ons‘vastgoed-denken’ waren gebaseerd, komen namelijkte vervallen.Tot voor kort was een langjarig huurcontract met‘goudgerande’ bedrijven als KPN, Philips, Aegonof ING het non plus ultra in de vastgoedsector. Zijboden precies wat gewenst was: geen gedonder inde tent en een winstgevende, stabiele kasstroomtot in lengte der jaren. Zo groot was ons geloof inhet onveranderlijke dat we zelfs de waarde van onsvastgoed rechtstreeks koppelden aan de lengte vande huurcontracten.“In de afgelopen jaren heeft het IMFNederland bij herhaling gewaarschuwdvoor de opzwellende vastgoedbubbel.”Maar rendementen uit het verleden zijn bepaaldgeen garantie voor de toekomst. Want buiten hetgezichtsveld van de traditionele vastgoedpartijenvoltrekt zich een internetrevolutie die enormegevolgen heeft voor mens, maatschappij en (alhelemaal) het gebruik van ons vastgoed.Door de exponentieel toenemende nieuwe toepas-singen van het internet gaat de kern van ons‘vastgoed-denken’, stabiliteit en voorspelbaarheid,op de schop. Groot wordt klein en klein wordt groot.Binnen enkele jaren blijken ’oersolide’ business-modellen in elkaar te kunnen storten. EfficiënteIT-verzekeraars als Brand New Day zullen bureau-cratische kolossen als Delta Lloyd of Aegon moeite-loos verslaan. BinckBank en Knab leggen met hunNorbert ter Mors BBANa zijn studie bedrijfskunde (Nyenrode) heeft hij 25 jaar in de commercielemakelaardij gewerkt, in binnen- en buitenland. Hij was onder andere actiefbij DTZ Zadelhof en Colliers International. Sinds 2011 is hij eigenaar/directeurvan RentReview; een organisatie die uitsluitend werkt voor huurders.Dr.ir. P.E.W. van den BergPauline van den Berg heeft Culturel Antropologie gestudeerd aan de KatholiekeUniversiteit Nijmegen en vervolgens Urban Design & Planning aan de TechnischeUniversiteit Eindhoven. In september 2012 is zij de TU/e gepromoveerd. Sindsjuli 2012 werkt ze als universitair docent binnen de mastertrack Real EstateManagement & Development aan deze laatstgenoemde universiteit.
  5. 5. 6online activiteiten de logge grootbanken over deknie. KPN zag haar sms-goudmijn in enkele maandenverdwijnen toen WhatsApp op de markt verscheen.Philips kan straks met de helft van haar personeeluitkomen. In de aankomende jaren zullen veletienduizenden Nederlandse banen verdwijnen, ookvan goed opgeleid personeel.Maar ook de haarvaten van de maatschappij veran-deren razendsnel. Thuiswerken heeft een enormevlucht genomen. De retailbranche ziet haar omzetverdwijnen richting de online shops die, vaak vanuitde achterkamer veel efficiënter en goedkoper kunnenaanbieden. Hyperefficiënte distributeurs als Amazonzullen de schakel worden tussen producent enconsument. Nieuwe bedrijven zijn totaal andersopgezet dan vroeger: kostenefficiënt, flexibel,transparant en via de cloud.“De ontwikkelaar van morgen is nietlanger de op winstmaximalisatiebeluste ‘hit & run’ organisatie.”We zijn op weg naar een maatschappij waarinniet winstmaximalisatie maar transparantie en demenselijke maat de heersende waarden zijn. Grotebedrijven zullen het onderspit delven tegen goedgeorganiseerde, efficiënte netwerken, die ooknog eens snel van samenstelling veranderen.Arbeidscontracten zullen niet meer voor onbepaaldetijd zijn. Zekerheden maken plaats voor bewegelijk-heid en individuele onafhankelijkheid.Fase 3. De OpbouwAls het internettijdperk definitief is doorgebroken zalde kantorenleegstand spectaculair zijn toegenomen.Vooral de ‘back-offices’ in de perifere gebieden,relikwieën uit het industriële tijdperk, zullen hetmoeten ontgelden. Nadat ze zijn afgeschreven kunnendeze gebouwen worden gesloopt. Ze zijn domwegniet meer nodig. De post-industriële bedrijven zoekenelkaar op, bij voorkeur in de stad en op plaatsen waarhet plezierig is om te werken. In het aanstaandeinternettijdperk zullen bedrijven flexibele organisatieszijn, die een flexibele werkomgeving nodig hebben.Kantoorhuurders worden kantoorgebruikers: ze gaanzitten waar het de moeite waard is om te verblijven.Lange huurcontracten worden niet meer aangegaan.De beleggingswaarde van kantoorpanden zal straksdus niet meer afhangen van de lengte van hethuurcontract, maar van de bezettingsgraad vanhet gebouw. Kantoorgebouwen zullen ‘short stay’locaties zijn, waar gebruikers in en uit lopen, en eencontract voor maximaal drie jaar zullen aangaan.De vastgoedwinnaars van morgen zijn de beleggers en deontwikkelaars die de slag naar de nieuwe gebruiker kunnenmaken. Het zijn de beleggers die de oude zekerheden loslatenen een huurder niet langer behandelen als een cash-cow, maarals een welkome en gewaardeerde gast. Ze worden niet gedrevendoor angst (lange huurcontracten), maar door opportuniteit endienstverlening. De toekomst is aan de beleggers die beseffen datniet hun gebouwen de belangrijkste assets zijn, maar de huurders.Hij leunt niet comfortabel achterover in zijn luie stoel, maarwil zijn gebouwen actief managen en zal het contact met zijnhuurders niet overlaten aan een suffe beheerder.“Buiten het gezichtsveld van de traditionelevastgoedpartijen voltrekt zich een internet-revolutie die enorme gevolgen heeft voor demens.”De ontwikkelaar van morgen is niet langer de op winstmaximalisatiebeluste ‘hit & run’ organisatie. Evenmin is het de ontwikkelaardie ‘duurzaamheid’ voorwendt om lekker door te bouwen aan deleegstand. De ontwikkelaar van de toekomst maakt deel uit vande maatschappij, innoveert en draagt bij aan de oplossing van hetleegstandsprobleem. Hij is bovendien degene die de behoefte vande nieuwe generatie gebruiker begrijpt en kan vertalen naar eengebouw. De ontwikkelaar van morgen is niet de ontwerper vaneen kantoorgebouw dat door een gebruiker gehuurd moet worden,maar creëert een omgeving waar een huurder graag wil verblijven.Wie om zich heen kijkt ziet nu al tal van initiatieven dierichtinggevend zijn. In Utrecht roeit Creative Valley tegende stroom van de leegstand in. Hetzelfde geldt voor gebouwDe Pionier, een oud ROC schoolgebouw dat nu tjokvol zit methuurders. En wat te denken van Spaces in Amsterdam, waar debezettingsgraad inmiddels 100 procent is en uitgebreid wordtmet het naburige gebouw van 12.000 vierkante meter. Een anderfraai voorbeeld is kantoorproject Zuidpark, het voormalige(oersaaie) V&D hoofdkantoor aan de Spaklerweg in Amsterdam,dat na een grondige renovatie en voorzien van Europa’s grootstedakmoestuin, inmiddels weer helemaal verhuurd is. Stuk voor stukzijn dit voorbeelden van plaatsen waar huurders graag verblijvenen waar de menselijke maat herkenbaar is. Stuk voor stuk zijnhet ook voorbeelden van gebouwen die gerund worden dooreigenaren/ asset=managers die dagelijks in hun gebouw aanwezigzijn. Ze kennen hun huurders. Het zijn geen huisbazen, maarhotelmanagers.De transformatie van de vastgoedmarkt zal sneller plaatsvindendan menigeen voor mogelijk houdt. De (financiële) verliezen zullengroot zijn en onderweg naar de nieuwe realiteit zullen er veeluitvallers zijn. Maar juist deze slachtoffers maken de weg vrij voorde winnaars van het nieuwe tijdperk: de vastgoedstudenten die deslag kunnen maken van ‘vast-goed’ naar ‘sociaal-goed.4 5 6 JUNI2013AMSTERDAM RAIwww.provada.nlinfo@provada.nl+31 (0)30 60 514 24Vind ons op Twitter @PROVADAreDEEl DEInSpIRATIE!MAKE IT HAppEnMAKE IT REAlPROVADA, hét jaarlijkse ontmoetings-punt van de vastgoedbranche in deAmsterdam RAI.Drie dagen lang treffen vastgoedpartijenelkaar in een professionele omgeving omplannen, ideeën en visies met elkaar tedelen. Daarnaast worden er diverseinhoudelijke bijeenkomsten georganiseerd.PROVADA, de beurs waar inhoud ennetwerken samenkomen.
  6. 6. 8 9Service magazine december 2012WonenbovenwinkelsLeegstand in kantoren, kerken enschoolgebouwen, het zijn geenonbekende verschijnselen meer.De laatste twee jaar zien wij eenstijging in leegstaande kantoorpandenen voorlopig is het einde van dezestijging niet in zicht. Al langer speeltin centra van (historische) binnen-steden de leegstand in etages bovenwinkels. De kern van het probleem isdat niemand zich ziet als probleem-eigenaar terwijl er toch veel redenenzijn om de leegstand aan te pakken.30 jaar Wonen boven WinkelsDe leegstand in de etages is circa 40 jaar geleden ontstaan. De eersteinitiatieven om deze toenemende leegstand te bestrijden zijn in de jaren 80opgestart. In de jaren erna zijn er zeker successen geboekt. Maar de aantallenvan gerealiseerde woningen steken schril af tegen de massale leegstand diede binnensteden nog kennen. Leiden, Haarlem, Utrecht, Amsterdam enMaastricht hebben gezamenlijk honderden nieuwe woningen opgeleverd.Maar uit een inventarisatie van de landelijke vereniging Wonen boven WinkelsNederland blijkt dat er landelijk 40.000 lege etages zijn.De gerealiseerde successen zijn mede tot stand gekomen door het inbrengenvan subsidies. De subsidies werden verstrekt door lokale overheden ofwoningstichtingen. Het financieel mogelijk maken van projecten door middelvan subsidies heeft Wonen boven Winkels een stempel gegeven van dureprojecten. Maar ook dat vraagt enige nuancering. Het is waar dat financiëlerendementen, bij Wonen boven Winkels projecten, laag zijn – vandaar ook demassale leegstand – maar de maatschappelijke winst isaanzienlijk. De leefbaarheid van binnensteden blijft op peil,monumenten worden gerenoveerd, voorzieningen wordenoptimaal benut, er hoeft minder beslag gelegd te worden opschaarse productiemiddelen (duurzaamheid) en last but notleast jonge urbans krijgen woningen aangeboden waar zijhet liefste wonen; in de dynamiek van het centrum.Alsof het bouwen van nieuwe woningen in uitwaaigebiedengeen geld gekost heeft. Gronden bouwrijp maken, nieuwewegen aanleggen, nieuwe voorzieningen zoals scholen,winkelcentra en daarbij het aanleggen van openbaar groenzijn kosten geweest die de gemeenschap heeft moetenopbrengen. Maar het bouwen en wonen in nieuwe wijkenheeft ook geleid tot toegenomen mobiliteit met allerleineveneffecten zoals files en milieuverontreiniging. Inmiddelsis het beleid van de Rijksoverheid gericht op de ‘compactestad’ als de toekomst van wonen, werken en recreëren.Maar de praktijk is – zoals zo vaak – weerbarstiger.“Onder druk van de fors gestegenvierkante meter winkelprijzen hebbeneigenaren en huurders de bestaandetrappenhuizen naar de etagesverwijderd.”Maatschappelijk en beleidsmatig is er draagvlak voor wonenboven winkels. Waarom blijven de realisaties van nieuwewoningen in aantallen dan zo gering? Aan de hand van de rolvan betrokken partijen wordt een beeld geschetst van deproblematiek. Hier wordt nog eens benadrukt dat de leegstandzich vooral voordoet op A1-locaties.De eigenaarDe pandeigenaar verhuurt het pand bij voorkeur aan eengrote keten. De keten is in staat om de hoge huren, diebetaald moeten worden op A1-locaties, te dragen. De lokaleondernemer is al lang afgehaakt op A1 locaties. De eigenaarverhuurt het hele pand waardoor hij geen omkijken heeftnaar zijn pand maar waarmee hij ook andere functieontwik-kelingen in de etages blokkeert.P.P.M. Penders Sinds 1998 is Paul projectleider bij Wonen Boven Winkels in Maastricht. Inmeerdere steden is hij werkzaam geweest als adviseur of als ontwikkelaar.Daarnaast verbonden aan RO Groep welke organisatie zicht richt opde ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. In november 2012 is hijaangesteld als bestuurder van Wonen Boven Winkels Nederland.Indien de eigenaar al tot nieuwe inzichten komt ten aanzien van het etagege-bruik en hij de etages wil renoveren tot woningen begint hij al met zijn eersteverliespost. Hij moet de huurder compenseren voor het afstaan van de etagesomdat deze in de vaststelling van de huurprijs een (overigens beperkte)waarde hebben. Volgens een vuistregel levert een vierkante meter woningcirca 120 euro per jaar op. Een vierkante meter winkeloppervlakte levert eenveelvoud hiervan op. Bovendien hoeft hij in de laatste optie nagenoeg niet teinvesteren. Bij de eerste optie wel want na langdurige leegstand in de etagesmoet er eerst fors geïnvesteerd worden om de etagewoning bewoonbaar opte leveren. Kortom, de eigenaar heeft geen financiële prikkel bij het renoverenvan etages.De toegangEen tweede probleem om Wonen boven Winkels te stimuleren is het feitdat – vooral in historische – binnensteden onder druk van de fors gestegenvierkante meter winkelprijzen, eigenaren en huurders bestaande trappenhuizennaar de etages hebben verwijderd. Er zijn steden bekend waar in dehoofdwinkelstraten nagenoeg geen enkele opgang naar de etages te vindenis. De Amsterdamse Kalverstraat mag zich in dit aspect de absolute koplopernoemen. De winkelfunctie voert daar de absolute boventoon.De winkelhuurderWaar in de jaren zestig en zeventig de winkelier nog boven zijn eigen winkelwoonde, is dit vanaf de jaren tachtig al lang niet meer het geval. De winkelwordt gerund door een bedrijfsleider die de boven gelegen etages alleen bijhoge uitzondering bezoekt. Zijn focus ligt op het halen van zijn verkooptargets.Hij of zij heeft geen belang bij het stimuleren van een verbouwing totwoningen die ook nog eens voor overlast zal zorgen.De gemeenteVanuit haar publieke rol hecht de gemeente veel belang bij een multifunctioneelgebruik van de binnenstad. In de centra van steden is vaak sprake vanmonocultuur. De winkelfunctie is sterk vertegenwoordigd. De gemeente wilhier meer balans aanbrengen maar het ontbreekt haar aan instrumenten omeen herstel van de woonfunctie af te dwingen bij eigenaren.Uit bovenstaande blijkt dat er teveel financiële en juridischeknelpunten zijn om het probleem grondig aan te pakken.Tegenover bovengenoemde knelpunten staan ontwikkelingendie juist pleiten wonen boven winkels eens echt op de politiekeen maatschappelijke agenda te zetten. De markt: de vraagnaar woningen in de binnenstad. De leegstand in de etages iseen verschijnsel dat pas een jaar of 40 gaande is. Van oudsherwaren binnensteden altijd bewoond. In de jaren ‘70,gestimuleerd door de ongekende welvaartsgroei kregen debinnenstadse ondernemers de mogelijkheid om ruimer,mooier en groener te gaan wonen. Dit was het begin van degroeiende leegstand in de etages.Hiermee is niet beweerd dat er geen vraag is naar wonen inde binnenstad. Integendeel. De vraag naar binnenstedelijkFiguur 2De verborgen werelden achter de verhullende facades inde winkelstraatFiguur 1De facades aan de winkelstraat
  7. 7. 10 11Service magazine december 2012wonen is alleen veranderd. Jonge mensen, studenten enstarters op de woningmarkt willen juist graag in de binnen-stad wonen. De aanwezigheid van veel voorzieningen pastperfect in hun lifestyle. Het zijn overigens niet alleen jongerendie in de binnenstad willen worden. Ook de toename vaneengezinshuishoudens creërt een grotere vraag naarkwalitatief goede en betaalbare woningen. Daarbij willenook senioren graag wonen op plekken waar veel voorzieningenop korte afstand bereikbaar zijn. De vraag naar binnenstedelijkewoningen is er. Het aanbod is aanwezig, maar het is aanboddat kwalitatief ver onder de maat ligt.“De geschiedenis leert ons dat in tijdenvan crisis nieuwe initiatieven en ideeënnodig zijn.”Een andere ontwikkeling is het veranderde koopgedrag vande consument. Consumenten kopen steeds vaker via dewebwinkel. De winkelier krijgt het moeilijker om het hoofdboven water te houden. De detailhandel staat onder drukhetgeen op termijn ook weer gevolgen heeft voor depandeigenaar. Deze heeft geen enkel belang bij een legewinkel waardoor uiteindelijk ook het straatbeeld in negatievezin wordt aangetast. Een winkelstraat met groeiende leegstandheeft een negatief effect op de beleggingswaarde van dewinkel. En dat gaat geld kosten.Wat te doen?Wonen boven winkels kan gestimuleerd worden door deeigenaar een beter financieel rendement te bieden. Maardaarnaast moeten partijen die belang hebben bij eenaantrekkelijke binnenstad veel meer de handen ineen slaan.Beide punten worden hieronder toegelicht.Al eerder is aangegeven dat het eigenaren ontbreekt aaneen financiële prikkel om de woonfunctie te herstellen. Dezeprikkel kan verkregen worden door het subsidiëren van derenovatie. Maar in het huidige economisch klimaat is dat eenoplossing die niet veel op steun kan rekenen. Desondanks zijner gemeenten die een subsidieregeling voor wonen bovenwinkels in stand houden. Ondanks deze steun blijkt het rendement te laagom eigenaren te prikkelen om de lange weg naar wonen boven winkels viaarchitecten, vergunningen, de notaris, banken en aannemers te bewandelen.Een tweede oplossing kan gevonden worden in het verhogen van de huur. DeNederlandse woningmarkt, koop-en huur, is volstrekt niet transparant en er isgeen sprake van marktwerking. De huurmarkt wordt beïnvloed door de regelsvoor huurtoeslag en het woningwaarderingsstelsel. De Nederlandse koopmarktwordt gedomineerd door de discussie over de hypotheekrente aftrek.Toch worden er af en toe kleine stappen gezet om de markten ‘ open tebreken’. De voormalige minister van binnenlandse zaken Donner heeft hetvorig jaar voor elkaar gekregen dat in zogenaamde schaarste gebieden dehuren verhoogd mochten worden met maximaal 125 euro. Dit geldt voorgebieden in de Randstad en delen van Noord-Brabant. Waarom deze maat-regel ook niet toepassen in binnensteden waar in de praktijk blijkt dat er veelvraag is naar deze woningen? Met andere woorden: veel vraag, betekent ookhogere (markt)prijzen.Een eenvoudig rekenvoorbeeldEen studio van 35 vierkante meter levert per maand volgens het woning-waarderingsstelsel 350 euro huur op. Bij een rendement van 7 procentbetekent dit dat de eigenaar maximaal 60.000 euro zal investeren in derenovatie van een woning. Indien deze huur verhoogd mag worden tot 475euro neemt de investering toe tot 80.000 euro. Een aanzienlijk verschil.Belangrijke voorwaarde is wel dat de markt deze huurprijs kan opbrengen.Dat vergt natuurlijk kennis van de lokale huurmarkt. Maar dan is wel sprakevan marktwerking in plaats van gereguleerde huren. Helaas moet geconstateerdworden dat het nieuwe regeringsbeleid weer veel vraagtekens oproept.De hoogte van de huren wordt afhankelijk gesteld van de WOZ-waarde.De effecten van dit voornemen op de hoogte van de huur zullen per regioheel verschillend uitpakken.Een andere manier kan gevonden worden door eigenaren ruimte te biedenom meer rendement uit het pand te halen. Dit kan gerealiseerd worden doorwinkeluitbreiding. Er zijn binnensteden waar aan de achterzijde van winkel-straten zogenaamde expeditiehoven liggen. Deze hoven worden gebruikt voorde bevoorrading van de winkels maar zijn doorgaans niet de meest aantrek-kelijke plekken. In Eindhoven heeft men het idee opgevat om de eigenarenuitbreiding van de winkel toe te staan ten koste van de expeditiehovenwaardoor de etages beschikbaar komen voor een herstel van de woonfunctie.Bij eigenaren kan dit idee op veel steun rekenen. Een vierkante meter winkellevert immers een hoger rendement welke gebruikt kan worden om het lagerendement op de woningen te compenseren.Maar naast een financiële prikkel is er meer nodig. Dat is een gemeenschap-pelijke visie op het functioneren van de binnenstad. Deze visie moet komenvan partijen die belang hebben bij een goed functionerende binnenstad. Datzijn de gemeente, pandeigenaren en winkelketens. Deze partijen moeten hunverantwoordelijkheid nemen in de strijd tegen de verdere verloedering vanetages en de opkomst van de concurrerende webwinkels. Speel in op de vraagvan wonen in de ‘compacte stad’, pas lopende huurcontracten aan, en neemals eigenaar genoegen met lage rendementen waar nu helemaal geenrendement tegenover staat.De geschiedenis leert ons dat in tijden van crisis nieuwe initiatieven en ideeënnodig zijn. Wonen boven winkels is niet nieuws onder de zon. Maar alspandeigenaren, winkelketens en gemeenten hun binnenstad klaar willenmaken voor de toekomst dan kan een nieuwe visie op leegstand gekoppeldaan daadkracht al heel wat leven in de binnenstad verzorgen.Figuur 3De staat van een bovenverdieping van een winkel, welkeal tijden leegstaatDe (on)betaal-baarheid vanhet wonenDe woonkosten vanEindhovense huishoudensin beeld gebrachtHet wonen heeft zijn prijs, net alsieder ander product of andere dienst.De kosten van het wonen kunnenvoor huishoudens aanzienlijk zijn.Het inkomen dat over blijft is vaakbeperkt. De woonkosten wordenniet alleen bepaald door de nettohuur of hypotheek, maar ook doorwoongerelateerde kosten voor energie,water, belastingen en verzekeringen.Met name deze kosten zijn de laatstejaren sterk gestegen. Door de cumulatievan de kosten is het wonen voorsommige typen huishoudens duurgeworden. Is het wonen voor hen nogwel betaalbaar?Om inzicht in deze vraag te krijgen is gedurende 2012 eenuitgebreid onderzoek gedaan naar de werkelijke kosten vanhet wonen in de stad Eindhoven (Leussink & Smeets, 2012).De populatie bestond uit huurders en kopers, woonachtig ineen betaalbare huur- of koopwoning. Het betreft huurwonin-gen tot € 652,52 en koopwoningen met een WOZ-waarde tot€ 250.000,-. De selectie van huurwoningen is gebaseerd opdoor de corporaties beschikbaar gestelde bestanden. Deselectie van de koopwoningen heeft plaatsgevonden op basisvan door de gemeente Eindhoven aangereikte gegevens.Het aantal huishoudens in een betaalbare huur- of koopwoningin Eindhoven bedraagt ca 70.000, waarvan ruim 39.000 in desociale huursector. In Eindhoven zijn in de sociale huursector4.288 enquêtes uitgezet. Van deze enquêtes zijn er 947 ingevuld.Dit brengt de totale respons voor de Eindhovense socialehuursector op 21,9 procent. In de koopsector zijn in totaal8.966 enquêtes uitgezet. Daarvan zijn er 589 volledig ingevuld(respons: 7 procent ).De gegevens zijn representatief naar huishoudenssamenstelling.Een toets op basis van inkomen bleek niet mogelijk. Inkomens-gegevens voor de hele populatie zijn niet beschikbaar.Er bestaat de indruk dat goedkope ‘scheefwoners’ in dehuursector ondervertegenwoordigd zijn. Deze vonden devragenlijst wellicht te bedreigend.Om beide sectoren vergelijkbaar te maken zijn de onderzochtehuishoudens op basis van twee criteria ingedeeld.1. Samenstelling van het huishouden en leeftijd van dehoofdbewoner.Onderscheiden zijn tien typen:• Alleenstaanden in de leeftijdscategorieën<30 jaar, 30-54 jaar, 55-74 jaar en >74 jaar;• Tweepersoonshuishoudens in dezelfdeleeftijdscategorieën;• Gezinnen en eenoudergezinnen.Drs. Ir. M.I.K. Leussink & Dr. J.J.A.M. SmeetsMarieke Leussink1studeerde in 2003 af als psychologe aan de KatholiekeUniversiteit Nijmegen. Daarna voltooide ze in 2010 de masteropleiding RealEstate Management & Development aan de faculteit bouwkunde van deTechnische Universiteit Eindhoven. Sindsdien is zij werkzaam als onderzoekerbij het onderzoeksinstituut Interface.Jos Smeets2studeerde sociale geografie in Amsterdam en is als universitairhoofddocent werkzaam bij de leerstoelgroep Real Estate Management &Development aan de Faculteit Bouwkunde van de Technische UniversiteitEindhoven. Hij is tevens directeur van het aan deze faculteit verbondenonderzoeksinstituut Interface.1 2
  8. 8. 12 13Service magazine december 20122. Op basis van het inkomen.Hierbij zijn vier groepen onderscheiden:• De primaire doelgroep I is afgebakend op basis van de huurtoeslaggrens.• De primaire doelgroep II wordt gevormd door de groep vanaf deze grenstot € 34.085,-.• De secundaire doelgroep bestaat uit inkomens tussen € 34.085,-en € 43.000,-.• De tertiaire doelgroep wordt gevormd door de huishoudens met eeninkomen hoger dan € 43.000,-.De onderzoeksgegevens maken een vergelijking van beide sectoren langsdeze twee lijnen mogelijk. De gegevens voor de huursector afzonderlijk zijnminstens zo interessant.MethodeDe totale woonkosten bestaan uit vaste en variabele kosten. In figuur 1 wordtde kostenopbouw van de huur- en koopsector schematisch weergegeven.Door een confrontatie van kosten en besteedbaar inkomen ontstaat eeninzicht in verhoudingen, de zogenaamde ‘quotes’.Op basis van deze gegevens kunnen verschillende quotes berekend worden:• Huurquote (HQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat wordtuitgegeven aan de netto huur (inclusief servicekosten);• Koopquote (KQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat wordtuitgegeven aan de hypotheek (inclusief servicekosten, kosten VVE,verzekering en onroerendezaakbelasting );• Energiequote (EQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is datwordt uitgegeven aan gas en elektriciteit;• Water & Belastingquote (WBQ), wat het deel van het besteedbaarinkomen is dat wordt uitgegeven aan water en belastingen (deafvalstoffenheffing).• Woonquote (WQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat wordtbesteed aan de totale woonkosten.De diverse quotes kunnen gebruikt worden voor een vergelijking tussenverschillende groepen binnen en tussen de sectoren.ResultatenBetaalbaarheid huursectorDe diverse quotes lopen sterk uiteen. De grote verschillenworden niet zozeer verklaard uit de variatie in kosten, maarvooral door het verschil in besteedbaar inkomen. Na betalingvan de totale woonkosten houden bepaalde inkomens relatiefweinig over. Dit overige besteedbare inkomen wordt ook welhet ‘residuele inkomen’ genoemd (Haffner & Bouwmeester,2012).Uit tabel 1 blijkt dat het gemiddelde besteedbare inkomenvan alleenstaanden en eenoudergezinnen lager is dan die vanandere huishoudens. Ze hebben immers maar één inkomen.De vaste en variabele woonkosten zijn relatief hoog. Hunresiduele inkomen is daardoor laag, zo blijkt uit figuur 2.De woonquotes zijn meestal boven het gemiddelde. Bijeenoudergezinnen is de totale woonquote zelfs 44 procent.Alleenstaanden en eenoudergezinnen behoren vaak tot deprimaire doelgroepen. Van de primaire doelgroep I zijn dehuur- en woonquote respectievelijk 29 procent en 42 procent.Van de primaire doelgroep II is de huurquote 26 procent ende woonquote 35 procent. De primaire doelgroep I wordtgevormd door huishoudens die recht hebben op huurtoeslag.Een deel van hen maakt echter geen gebruik van dit recht. Uithet onderzoek blijkt dat wanneer een huishouden huurtoeslagontvangt, de huurquote lager is, namelijk 27 procent. Doetmen dit niet dan bedraagt deze 32 procent. Van de secundairedoelgroep is de huurquote 22 procent en de woonquote 30procent. Voor de tertiaire doelgroep bedraagt de huurquote18 procent en de woonquote 23 procent.Vergelijking huren en kopenHet onderzoek maakt ook een vergelijking tussen de koop-en huursector mogelijk. Huishoudens in de koopsector zijnminder vaak alleenstaande eenverdieners en hebben hogereinkomens per huishouden. Ze behoren minder vaak tot deprimaire doelgroepen; ruim de helft behoort zelfs tot detertiaire doelgroep met een inkomen boven de € 43.000,-.De opbouw van hun woonkosten is in figuur 2 toegelicht.Uit een vergelijking van de totale huur- en koopquotesontstaat het volgende beeld:Jonge één- en tweepersoonshuishoudens tot 30 jaar hebbenin de koopsector een hogere woonquote. Met name tweeper-soonshuishoudens in de koopsector hebben een veel hogerewoonquote (31 procent ten opzichte van 22 procent).Middelbare eenpersoonshuishoudens (30 tot 54 jaar) en(eenouder)gezinnen hebben in de huursector een hogerewoonquote dan in de koopsector. Middelbare tweepersoons-huishoudens hebben in beide sectoren vergelijkbare quotes.Oudere één- en tweepersoonshuishoudens (vanaf 55 jaar)hebben in de koopsector, soms aanzienlijk, lagere woon-quotes. Deze groep heeft een relatief hoog inkomen en heeftde hypotheek waarschijnlijk grotendeels afgelost. In iedergeval is hun koopquote laag, variërend van 8 tot 16 procent.De woonquotes van de onderscheiden doelgroepen laten eenander beeld zien. In alle doelgroepen nemen de woonquotesFiguur 1Kosten van het wonen in de huur- en koopsectorHuishoud-samenstelling N Huur Energie Water &BelastingTotaleWoonkostenGemiddeldinkomenOverigbesteedbaarHQ EQ WBQ Woon Quotealleenstaand <30 jaar 35 € 358 € 67 € 30 € 452 € 1.427 € 975 25% 5% 2% 32%tweepersoons <30 jaar 32 € 403 € 110 € 44 € 555 € 2.523 € 1.968 16% 4% 2% 22%alleenstaand 30-54 jaar 130 € 377 € 97 € 30 € 504 € 1.272 € 767 30% 8% 2% 40%tweepersoons 30-54 jaar 35 € 463 € 128 € 44 € 635 € 2.345 € 1.709 20% 5% 2% 27%gezin 103 € 445 € 166 € 53 € 658 € 1.876 € 1.218 24% 9% 3% 35%eenoudergezin 74 € 346 € 144 € 48 € 535 € 1.224 € 689 28% 12% 4% 44%alleenstaand 55-74 jaar 186 € 375 € 108 € 30 € 510 € 1.281 € 771 29% 8% 2% 40%tweepersoons 55-74 jaar 156 € 451 € 134 € 44 € 628 € 1.961 € 1.334 23% 7% 2% 32%alleenstaand >74 jaar 91 € 427 € 102 € 30 € 558 € 1.467 € 910 29% 7% 2% 38%tweepersoons >74 jaar 68 € 460 € 125 € 44 € 630 € 1.952 € 1.321 24% 6% 2% 32%totaal 910 € 409 € 121 € 38 € 566 € 1.609 € 1.043 25% 7% 2% 35%Noot: missing values: n=37N = aantal respondenten HQ = huurquote EQ = energiequote WBQ = water&belastingquoteTabel 1Kosten en –quotes naar soort per type huishouden in debetaalbare huursector in EindhovenFiguur 3woonquotes per type huishouden in de Eindhovense betaalbare huur- en koopsectorFiguur 2kosten en quotes per type huishouden in de Eindhovense betaalbare huursector.VastewoonkostenBesteedbaarinkomenVariabelewoonkostenHuur (incl.servicekosten)Hypotheek(incl. verzekering,VVE, OZB)- Huurtoeslag - Hypotheekrenteaf-trek= Netto hypotheekHuur/koopQuoteEQWBQWoonquote= Netto huurEnergie(gas & electriciteit)Water & Gemeentelijke belasting(m.u.v. OZB)Totale woonkostenalleenstaand <30 jaaralleenstaand <30 jaaralleenstaand <30 jaar€ 3.000€ 2.500€ 2.000€ 1.500€ 1.000€ 500€ 0100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%alleenstaand >74 jaaralleenstaand >74 jaaralleenstaand >74 jaartweepersoons >74 jaarOverig besteedbaarinkomenWater & BelastingenEnergieNetto huurWoonquote in huursectorWoonquote in koopsectortweepersoons >74 jaartweepersoons >74 jaartweepersoons <30 jaartweepersoons <30 jaartweepersoons <30 jaarprimaire doelgroep IIprimaire doelgroep Itweepersoons 30-45 jaartweepersoons 30-45 jaartweepersoons 30-45 jaartertiaire doelgroepgezingezingezineenoudergezineenoudergezineenoudergezinalleenstaand 30-45 jaaralleenstaand 30-45 jaaralleenstaand 30-45 jaarsecundaire doelgroepalleenstaand 55-74 jaaralleenstaand 55-74 jaaralleenstaand 55-74 jaartweepersoons 55-74 jaartweepersoons 55-74 jaartweepersoons 55-74 jaar
  9. 9. 14af naarmate het inkomen stijgt. De primaire doelgroep I heeftin de huursector een iets hogere quote. De primaire doelgroepII heeft in de koopsector een iets hoge quote. De secundaireen tertiaire doelgroep hebben in de huursector lagere quotesdan in de koopsector. Gedeeltelijk wordt dit veroorzaakt doorde goedkope ‘scheefwoners’.Oplossingrichtingen voor kostenbeheersingDe woonkosten voor huishoudens behorende tot de primairedoelgroepen zijn hoog. Het betreft vooral alleenstaandenen eenoudergezinnen. Dit resulteert in een laag residueelinkomen voor deze groepen waardoor participatie in desamenleving belemmerd wordt. De omvang van het probleemwordt eerder groter dan kleiner. Het aantal alleenstaandenneemt toe en de kosten voor het wonen worden alleen maarhoger.Het vraagstuk van de woonkostenbeheersing is echtercomplex. Het is niet alleen afhankelijk van de vaste envariabele kosten, maar hangt ook in hoge mate samen metde inkomenshoogte van huishoudens. Daarnaast speelt ookde match tussen het huishoudeninkomen en de prijs en hetenergiegebruik van de woning een rol. Het woonprogrammain de woningbouw is decennia lang afgestemd op woon-wensen van gezinnen terwijl de vraag steeds verder isgeïndividualiseerd. De hoge woonquotes voor alleenstaandenmaken dit probleem steeds zichtbaarder. De vraag is of deoverconsumptie van woondiensten door alleenstaanden eneenoudergezinnen vrijwillig is of dat de structuur van hetaanbod hen daartoe dwingt. Hoe dan ook, de woonkosten zijnhoog, vrijwillig of gedwongen.Het inkomensvraagstuk overschrijdt het domein van devolkshuisvesting. Wel is de onderconsumptie van de huur-toeslag een aandachtspunt. Het verschil in huurquote tussenhuishoudens die wel gebruik maken van deze voorzieningen zij die de regeling niet kunnen of willen gebruiken, isaanzienlijk.Daarnaast zal het aanbod aangepast dienen te worden. Vaakwordt verduurzamen van woningen als oplossing gezien. Uithet onderzoek blijkt echter dat de energiequotes maar weinigsamenhangen met de energieprestaties van de woning.Hetzelfde type huishouden heeft in een bepaald type woningvaak even hoge kosten, ongeacht het label van deze woning.Bovendien is de energiequote slechts een beperkt deel van detotale woonquote. Het is zinvoller om verduurzaming vanwoningen af te stemmen op de transformatie van dewoningvoorraad. Woonprogramma’s bij transformatie dienenbeter afgestemd te worden op de woonbehoefte van kleinehuishoudens.Daarnaast zijn op korte termijn nog een reeks van maatregelen mogelijk diede kosten beheersbaar houden:• herdefiniëring passendheidBij woningtoewijzing worden steeds minder passendheidscriteriagehanteerd. Criteria voor de relatie tussen inkomen en huurprijs en/ofhuishoudgrootte en woninggrootte worden steeds minder gehanteerd.Woningzoekenden kunnen steeds vrijer kiezen, ook al leidt dat totoverconsumptie van woondiensten. De vraag is of woningzoekenden overvoldoende informatie beschikken ten aanzien van de totale woonkostenvan een woning. Het is aan te bevelen om de transparantie in de kostenvan het wonen te vergroten.• terugdringen van scheefheidVeel huishoudens in de secundaire en tertiaire doelgroepen wonengoedkoop ‘scheef’. Hun quotes zijn aanzienlijk lager, ook in vergelijkingmet de koopsector. Hoewel het terugdringen van goedkope scheefheidnadelen heeft, is vanuit het oogpunt van kostenbeheersing wenselijk.• gedragsaanpassingHet onderzoek laat ook zien dat gedrag van invloed is op de energiekosten.Minder vertrekken overdag stoken en de thermostaat lager instellen,heeft invloed op de energie kosten. Dit rationele stookgedrag komt in dekoopsector meer voor dan in de huursector. Voor zover het type installatiedit toelaat, kan in de huursector enige kostenbesparing verkregen wordendoor rationeler stookgedrag.Kortom, de vraag of het wonen voor bepaalde groepen niet onbetaalbaardreigt te worden kan helaas alleen positief beantwoord worden. De vraagwelke oplossingen het meest effectief zijn is minder eenduidig te beantwoorden.De uitdaging om oplossingen te verzinnen is daardoor niet minder groot.ReferentiesLeussink, M. & Smeets, J. (2012). Woonkosten in beeld. Een onderzoek naar dewoongerelateerde kosten van Eindhovense huishoudens in de betaalbare huur enkoopsector in 2012. Interface, Eindhoven.Haffner, M. & Bouwmeester, H. ( 2012). Is huren te duur? Real Estate Quartely,oktober 2012, pp 36-46.Word jij het nieuwe bestuur van deBouwkunde Bedrijvendagen 2013?www.bouwkundebedrijvendagen.nlinfo@bouwkundebedrijvendagen.nlVoor meer informatie of om je aan te melden:
  10. 10. Service magazine december 201216 17Service magazine december 2011Introductie themaAfwaarderenvanvastgoed?!Sla een willekeurig dagblad open enje wordt ermee geconfronteerd; hetduivelskind dat ‘crisis’ heet. Voor deeconomische markten zijn het geenmooie tijden, dus ook niet voor devastgoedmarkt. Woningwaardes dalen,de kantoren- en winkelleegstandneemt toe, gemeentes krijgenhun grond niet meer verkochten nieuwbouwprojecten vallennoodgedwongen stil. Door de extreemlage vraag naar deze onroerende zakenlijkt afwaardering vrijwel noodzakelijk.Leegstaande gebouwen herbestemmennaar een nieuwe functie is ook eenveelgenoemde kreet. Schreeuwendlangs de zijlijn lijkt dit een logischevervolgstap, maar gaat dit wel zomakkelijk?AfwaarderenDe waarde van commercieel vastgoed is gebaseerdop de verwachte huuropbrengsten gedurende deexploitatieperiode en een restwaarde aan het eindevan de beoogde exploitatieduur (gecorrigeerd metinflatie, exploitatiekosten en rendementseisen). Ruwwegkan dus gesteld worden dat wanneer er zich géénhuurders melden en het pand ook niet door nieuweinvesteerders gekocht wordt, het pand geen waardevertegenwoordigd (hooguit een negatieve waarde).Stel dat een pand 8 miljoen euro kostte om te aan tekopen (beleggingswaarde), dan vertegenwoordigthet een nieuw aangekocht pand dus in geval vanleegstand vanaf de aankoop, alleen een negatievewaarde van 8 miljoen. Om toch huurders te vindenzouden vastgoedeigenaren kunnen zakken in hunhuurprijs. Omdat een dalende huurprijs een dalendebedrijfswaarde tot gevolg heeft, moet deze waardebijgesteld worden in de boeken; het “afwaarderen”.Dit geldt niet alleen voor de commerciele vastgoed-markt, maar ook voor de private markt. Wanneer devraag daalt, daalt de waarde van een object.HerbestemmenLeestaande panden zijn een doorn in het oog van vanvelen. Niet alleen voor de voormalige krakers; ookvoor omwonenden, gemeentes en niet op de laatsteplaats voor de financiers/eigenaren. Herbestemmenis puur fysiek-ruimtelijk gezien een ideale oplossingvoor dit probleem, ware het niet dat de financiervan het betreffende pand geen genoegen neemt meteen toekomstige vastgoedwaarde die lager is dande investeringswaarde. Helaas is dit vaak wel hetlogische gevolg van herbestemmen.Herbestemmingen vereisen in de meeste gevalleneen aanpassing aan het gebouw. Deze kosten komenbovenop de aanschafwaarde van een gebouw. Deaanschaf en de verbouwing samen dienen terugverdient te worden. Dit kan alleen als de nieuwefunctie dit redelijkerwijs toe staat. Wanneer kantorenbijvoorbeeld omgebouwd dienen te worden totwoningen, dient de toekomstige cash-flow de totalebeleggingkosten te evenaren. Wordt dit niet gehaalddan is de investering niet de moeite waard.Voornamelijk de aanschafprijs van het pand zalhier veel invloed op hebben. De huidige eigenaarzal dus moeten hopen dat er een nieuwe huurderkomt voor de huidige functie (kantoor), kan hopenop koper die het gevraagde bedrag biedt of hijmoet gaan afwaarderen op de verkoopprijs om hetvoor de nieuwe functie rendabel te houden. Eenkantoor ombouwen naar bijvoorbeeld een creativebroedplaats is iets wat veel gebeurt. Hier zit wel gaatwel zo’n 2/3 van de waarde verloren. Een creativeIvo Schepers - SerVicEStudy Association Real Estate Management and Development Eindhoven4th LustrumSyntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit dezeovertuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl
  11. 11. 18 19Service magazine december 2012broedplaats brengt immers maar zo’n 50 euro per vierkante meterhuur op, tegenover een kantoor wat gemiddeld zo’n 125-150 europer vierkante meter opleverd aan huur.Voor institutionele beleggers is dit ‘verlies’ tot op zeker hoogte welop te vangen wanwege de schaalgrootte van de portefeuille, maar ingevallen van particulier beleggen is dit vaak moeilijker aangezien zijdie verliezen vaak niet kunnen compenseren met winsten uit anderebeleggingen. Functies zoals wonen en creative industrie (waar vraagnaar is) zouden best in het betreffende pand gevestigd kunnenworden om huurders te vinden, maar leveren vaak niet genoegop om de investering voor transformatie (en de oorspronkelijkeinvestering) terug te verdienen. Er moeten dus creative ideeenkomen om de de verliezen te beperken. Hoe dan ook, afwaarderenlijkt vaak bittere noodzaak wanneer het exploitatiemodel nietsluitend is en de vooruitzichten op een toekomstige huurder,binnen de huidige functie, niet rooskleurig zijn.Asset &Liability ManagementInvesteerders zijn er in allerlei soorten en maten. In het commercieelvastgoed zitten vooral veel banken, verzekeraars, pensioenfondsen,private investeerders en beursgenoteerde investeerders (Janssen,2010). De lopende investeringen (activa) bepalen een groot deel vande bedrijfswaarde van deze bedrijven. Naast het investeren hebbenze vaak ook bepaalde financiële verplichtingen (passiva) richtinghun geldschieters (aandeelhouders, etc.). Om de inkomsten enuitgaven in balans te houden kunnen dergelijke organisaties gebruikmaken van Asset&Liability Management (ALM).ALM is een wijze vanbedrijfsvoering waarbij beslissingen over activa en passiva op elkaarworden afgestemd (ING, 2012). Een klein overzicht van de liabilitiesdie enkele investeerders hebben staan weergegeven in tabel 1.Om aan hun betalingsverplichtingen te kunnen voldoen (en dushet voortbestaan van hun onderneming te waarborgen) stelleninvesteerders het afwaarderen liever uit, in de hoop dat er noghuurders/kopers komen voor de initieel beoogde vraagprijs. Derisico’s die ze lopen zijn te groot:• Pensioenfondsen wachten met afwaarderen omdat groteafboekingen hun dekkingsgraad in gevaar brengen.• Banken lopen in het extreemste geval risico dat bij groteafwaarderingen (en de navolgende media-aandacht) de spaardersmassaal hun geld op komen halen met alle gevolgen van dien.• Hypotheken worden niet meer verstrekt aangezien dehuizenprijzen nog steeds dalen. Een hogere hypotheek dan dewaarde van het onderpand brengen uitstaande leningen vanbanken in gevaar.• Gemeentes boeken grote waardes af op hun grond. Wanneer dezebalans te negatief wordt, komt de gemeente onder toezicht testaan. Investeringen voor inwoners zijn niet meer te doen, met alsgevolg dat burgers migreren naar naastgelegen gemeentes.In goede tijden kunnen afwaarderingen best gedaan worden,maar in economisch slechte tijden lopen ook de opbrengsten uitandere assets zoals obligaties en aandelen terug. De liability-kantvan ALM zou door afschrijvingen in gevaar kunnen komen. Groteafschrijvingen worden dus liever, vanwege lijfbehoud, uitgesteld.Afwaardering op de vastgoedmarkt?!In dit magazine zullen een aantal invalshoeken aangaandeafwaardering worden besproken. Tristan Kunen en Gijs Kant (BrinkGroep) belichten de gevolgen van de crisis voor gebiedontwikkeling.De huizenprijzen dalen en hebben hierdoor, zoals later zal blijken,grote gevolgen voor de te behalen rendementenop de grond. Ze belichten dit probleem vanuitgebiedsontwikkeling en dragen enkele oplossingen aanom ontwikkelingen op gang te houden. Grondwaardeszijn dus onder andere gelieerd aan woningwaardes.Paul Nelisse (Colliers International) zal aan de handvan woningwaardes en stichtingskosten verduidelijkenwaarom het in de meeste regio’s niet meer lucratief isom nieuwbouw te plegen.Herbestemmen(en dus vaak afwaarderen) lijktin sommige gevallen niet rendabel. Toch is tijdigherbestemmen vaak een bittere noodzaak. RinusVader (Royal Haskoning DHV) zal uitleggenwaarom je beter snel af kan waarderen en welkestappen nodig zijn om van leegstand, volstandte maken. De leegstand, die zich voornamelijkfocust op de kantorenmarkt, kan hiermee grotevoordelen halen ten op zichte van de concurrentie.Leegstand is overigens een fenomeen dat optreedtals wanneer het aanbod niet meer aansluit op devraag. De veranderende marktomstandighedenvragen hierdoor om een andere benadering. Ollevan Alphen (Annexum) laat zien wat nodig is omaan de veranderende vraag te kunnen voldoen omafwaardering een stap voor te zijn.Fiscaal gezien wordt afwaardering net ietsanders benaderd. Tom Berkhout, verbonden aanNyenrode Business Universiteit, laat zien hoe jebelastingtechnisch hiermee om kan springen. Doorstrategisch af te waarderen, of juist op te waarderen,kunnen veel kosten bespaard worden.ING (2012), Begrippenlijst ING. Geraadpleegd op 8november 2012, op http://www.ing.com/Ons-Bedrijf/Over-ons/Begrippenlijst.htmSmid, J.W. (2004). Wonen in een kantoor. TechnischeUniversiteit Delft, DelftBlankvoort, M. & Goudswaard, T. (2008).Herbestemmen van kantoren. Geraadpleegd op 8november 2012, op www.markblankvoort.nl.Janssen, I.I. (2010). De markt voorvastgoedmanagement. In Vermeulen, M. &Wieman, M.(Eds.), Handboek vastgoedmanagement, (pp. 34-43).Groningen: Noordhoff Uitgevers.Ir. T. Kunen & G. KantTristan Kunen1is sinds 2008 werkzaam als adviseur bij Brink Groep. Hijhoudt zich bezig met financiële en strategische vraagstukken bij vastgoed- engebiedsontwikkelingen. Hij verzorgt tevens cursussen voor het NederlandsVastgoed Instituut en is gastdocent aan de Avans Hogeschool in Tilburg.Tristan studeerde Real Estate Management and Development aan deTechnische Universiteit Eindhoven.Gijs Kant2is student aan de Technische Universiteit Eindhoven. Om demaster Real Estate Management and Development af te ronden is hijmomenteel bezig met zijn afstudeeronderzoek bij Brink Groep. Het onder-werp van zijn afstudeeronderzoek is “Financiële situatie van gemeententen gevolge van verliezen op de grondvoorraad”.1 2Help!Waar is mijngrondwaardegebleven?De impact van dehuizenmarktcrisis opgebiedsontwikkelingen“Gemeenten verliezen miljoenen oponbebouwde grond.” vermeldt eenrecent onderzoek van Nieuwsuur.Niet geheel onverwacht natuurlijk.De media besteedt aan ditonderwerp immers veel aandachtsinds de ‘uitbraak’ van de crisisop de woningmarkt. Op de radio,televisie en in kranten wordt degemeente Apeldoorn, waar de wet-houders zijn opgestapt als gevolgvan de enorme verliezen op in hetverleden aangekochte gronden,vaak als schrijnend voorbeeldgenoemd. Iedereen is inmiddelsbekend met de gevolgen. Maar hoeis deze situatie ontstaan? En zijn eroplossingsrichtingen voorhanden?Hoe is deze situatie ontstaan?Voordat we iets kunnen zeggen over mogelijkeoplossingsrichtingen, moeten we eerst begrijpenhoe de ‘problemen’ zijn ontstaan. Vandaar eersteen kort stukje theorie, waarin de oorzaakvan de grondwaardedaling wordt verklaard.Gebiedsontwikkelingen bestaan globaal uit vier fases:1 Aankoop van gronden in huidige staat.2 Geschikt maken van deze gronden voor (her)ontwikkeling.3 Ontwikkeling van het nieuwe vastgoedprogramma.4 Verkoop van het gerealiseerde vastgoed.Voordat gronden worden aangekocht, gaat de grond-exploitant (vaak een gemeente of projectontwikkelaar)na wat hij hiervoor maximaal kan betalen. Dit bepaalthij door de opbrengstpotentie van de locatie bij (her)ontwikkeling te berekenen. Deze waarde moet in elkgeval meer bedragen dan het aankoopbedrag en wordtberekend op basis van marktconforme aannames enuitgangspunten. Zie figuur 1 op de volgende pagina.laat de relatie tussen de verschillende fases in hetvastgoed- en gebiedsontwikkelingsproces zien.“De gemiddelde prijs voor een woningligt nu op hetzelfde niveau als 8 jaargeleden.”Als door veranderende marktomstandigheden dezeaannames en uitgangspunten moeten worden bijgesteld,dan heeft dat gevolgen voor de opbrengstpotentie vande locatie. Als de grondexploitant dan al gronden heeftaangekocht op basis van achterhaalde aannames enuitgangspunten, kan het voorkomen dat het aankoop-bedrag niet meer kan worden terugverdiend met degebiedsontwikkeling. Een gemeente kan dit opvangenals dit incidenteel voorkomt. Komt dit echter structureelvoor, zoals in Apeldoorn, dan ontstaan grote problemen.Investeerder LiabilitiesPensioenfonds Dekkingsgraad pensioenenGemeente Uitkeringen betalen, onderhoudGemeente, salarissen ambtenarenBanken Uitkeren spaargeldenVastgoedfondsen Uitkeren rendementen aanparticipanten in een fondsTabel 1Overzicht verplichtingen van verschillende investeerders
  12. 12. 20 21Service magazine december 2012Aan de hand van een voorbeeldwoning is dezesituatie in figuur 2 en 3 stapsgewijs gevisualiseerd.De woning heeft een VON-prijs van € 350.000,- ende grondquote bedraagt 30 procent. De grondquotegeeft de verhouding weer tussen de grondwaarde vande woning en de VON-prijs (beiden exclusief BTW).De residuele grondwaarde van deze woning bedraagtin dit geval € 87.000,- .“Doordat de grond in het verledente duur is aangekocht, zal degrondexploitant op basis van nieuweinzichten een aanzienlijk verliesmoeten nemen.”Stel dat een grondexploitant op basis van markt-conforme uitgangspunten in 2008 grond heeftaangekocht tegen de maximale aankoopsom. De crisisin de woningmarkt slaat toe en de huizenprijzendalen. De gemiddelde prijs voor een woning ligt nu ophetzelfde niveau als acht jaar geleden. Ten opzichtevan de piek in 2008 zijn de huizenprijzen volgens deNVM reeds met 15 procent gedaald. Rabobank en hetEconomisch Bureau van ING geven aan dat een verderedaling van circa 10 procent in de lijn der verwachtingenligt. Dit beeld kan enigszins worden genuanceerd,aangezien ook een daling aan de kostenkant optreedt.De kostprijs van woningen zal evenals de grondkosten– weliswaar in beperktere mate – dalen doorveranderende marktomstandigheden en daarnaast zijnconjuncturele aanbestedingsvoordelen te behalen. Inons rekenvoorbeeld is uitgegaan van zowel 10 procentdaling van de kostprijs van woningen als 10 procentdaling van grondkosten.Het effect is groot: de grondwaarde daalt met maarliefst 57 procent. Dit betekent voor de grondexploitantdat zijn eerder ingecalculeerde grondopbrengstmeer dan halveert. Een daling van 10 procent van degrondkosten zal dit effect slechts in beperkte matecompenseren. Doordat de grond in het verleden teduur is aangekocht, zal de grondexploitant op basisvan nieuwe inzichten een aanzienlijk verlies moetennemen. Als de grond is verworven voor een lagerbedrag dan de maximale aankoopsom, dan zal degeprognosticeerde winstbuffer hard verdampen.Wat is de omvang van het probleem?Ter illustratie laat figuur 4 de effecten zien alsde ingezette daling van de huizenprijzen vanstructurele aard is. In de periode 2009-2015 dalende huizenprijzen in totaal met 25 procent, de kostenmet 10 procent en vanaf 2016 zullen zowel kosten alsopbrengsten weer structureel stijgen met een langjariggemiddelde van 2 procent. Het VON-prijsniveau van2008 wordt in dit scenario pas weer bereikt in 2029en het grondprijsniveau zal structureel achterblijven.Aangezien niemand een glazen bol heeft, blijventoekomstvoorspellingen koffiedik kijken. Wellicht datde VON-prijsdaling minder structureel van aard is endat op termijn een ‘inhaalslag’ zal plaatsvinden. Zo’nzelfde inhaalslag kan echter ook aan de kostenkantoptreden. De conclusie blijft echter, ongeacht hetscenario wat op zal treden, ongewijzigd.En dan hebben we het alleen nog maar over denominale effecten van prijsontwikkelingen. Eenbijkomend en wellicht nog groter probleem is destagnatie van de afzet. Een vertraging van hetafzettempo leidt tot oplopende rentekosten. Dezerentekosten kunnen in ons voorbeeld niet meerworden opgevangen aangezien gronden te duur zijnaangekocht. Als klap op de vuurpijl draagt ook depolitiek niet bij aan het herstel op de woningmarkt.Enerzijds door de verhoging van het BTW-tarief van19 naar 21 procent en anderzijds door de onzekerheidover de hypotheekrenteaftrek en verscherpte regelsmet betrekking tot het afsluiten van hypotheken.Desondanks onderkent het nieuwe kabinet de omvangvan het probleem en heeft een aparte ministerpost inhet leven geroepen voor de woningmarkt.“Het VON-prijsniveau van 2008 wordtin dit scenario pas weer bereikt in 2029en het grondprijsniveau zal structureelachterblijven.”Op de effecten hiervan zullen we in dit artikel nietverder ingaan. Maar het mag duidelijk zijn dat ereen structureel en groot probleem is ontstaan bijgrondeigenaren. Daar waar grondspeculanten in hetverleden nog bergen met geld verdienden, verkeren zemomenteel in zwaar weer.Wat zijn de gevolgen voor grondeigenaren engebiedsontwikkelingen?Gemeenten zijn de grootste partij op de grondmarkten moeten nu dan ook verliezen nemen op hungrondvoorraad. Nederlandse gemeenten hebbenin totaal nog 13 miljard euro aan grondpositiesin hun boeken staan. Op basis van resultaten uitvoorgaande jaren nemen veel gemeenten winstenuit het gemeentelijk grondbedrijf structureel op inhun gemeentelijke begroting. Door veranderendemarktomstandigheden blijven deze winsten momenteeluit. Sterker nog: er ontstaan verliezen waardoor degemeentelijke begroting niet meer sluit. Dit heeftals direct gevolg dat gemeenten moeten bezuinigen(bovenop de al aangekondigde bezuinigingen opgelegdvanuit het Rijk). Investeringen in sociale voorzieningen,openbare ruimte, infrastructuur en duurzaamheidworden heroverwogen of uitgesteld.Vorige maand meldde Ralf Pans, directievoorzittervan de VNG, dat de verliezen op de grondvoorraadondertussen opgelopen zijn naar 4 miljard euro.Er zijn gemeenten met voldoende eigen vermogenof reserves om deze verliezen op te kunnen vangen, maar voorandere gemeenten wordt de financiële situatie steeds penibeler.Gemeenten die geen sluitende begroting in kunnen dienen, wordenonder financieel toezicht van de provincie geplaatst. Als sprakeis van structurele financiële problemen, wordt een zogenaamdeartikel 12-status toegekend. Dit houdt in dat de gemeente onderfinanciële curatele van het Rijk wordt geplaatst. Het Rijk zal extrageld uittrekken om de desbetreffende gemeente uit de financiëleproblemen te krijgen, maar daar gaat zeer streng financieel toezichtvanuit het Rijk mee gepaard.Voor gemeenten geldt dus in zekere zin dat zij, met het oog op decontinuïteit van het maatschappelijk en publiek belang, wordenopgevangen door het Rijk als zij in financiële problemen komen.De verliezen op grondposities zijn echter onafwendbaar en ditgaat gepaard met de inzet van veel publiek geld. Marktpartijenhebben doorgaans een minder lange adem dan gemeenten. Zijhebben vaak onvoldoende buffers en reserves om deze verliezente dekken en zijn naarstig op zoek naar alternatieven. Steeds meerprojectontwikkelaars kloppen bij gemeenten aan met het verzoek omhun gronden over te nemen. Dit artikel beperkt zich echter vooraltot de situatie bij gemeenten.Zijn er oplossingsrichtingen voorhanden?Partijen zullen de financiële tegenvallers primair proberen opte lossen in het project zelf. Er wordt een beroep gedaan op depost onvoorzien. Vervolgens kunnen planoptimalisaties wordendoorgevoerd. De praktijk wijst uit dat de post onvoorzien vaakonvoldoende is om tegenvallers op te kunnen vangen of zelfshelemaal niet aanwezig is, en planoptimalisaties gaan vaak gepaardmet ongewenst kwaliteitsverlies. Denk hierbij aan de kwaliteit vande inrichting van de openbare ruimte. Daarnaast moeten partijenzich afvragen of dit kortetermijndenken de juiste oplossing is voorlangjarige gebiedsontwikkelingen.Door verscherpte regelgeving dienen gemeenten niet in exploitatiegenomen gronden (NIEGG) te waarderen op basis van huidiggebruik. Dit huidig gebruik is vaak landbouw. De agrarische waardeschommelt rond de € 10,- per vierkante meter en gronden zijn veelalaangekocht voor minimaal het tienvoudige. Dit resulteert in groteverliesnemingen. Wat zijn de alternatieven om toch tot ontwikkelingover te gaan?Levensvatbare eerste fase tot ontwikkeling brengenGebiedsontwikkelingen kenmerken zich door hun grootschaligheid:honderden woningen worden ontwikkeld in een plangebied vanenkele hectare. Het is zinvol om na te denken over een slimmefasering. Vaak zijn al aanzienlijke kosten gemaakt voor het geheleplangebied. De boekwaarde bestaat uit reeds verworven grondenen reeds gemaakte plankosten. Door toedoen van veranderendemarktomstandigheden is het geen optie (meer) om het gehelegebied ineens in ontwikkeling te nemen. Wachten op beteretijden is eveneens geen optie, aangezien de renteteller over deboekwaarde hard door blijft tikken. Een uitkomst kan dan zijn omeen levensvatbare eerste fase te ontwikkelen. Deze fase moet eendergelijke kritieke omvang hebben dat de opbrengstpotentie van deontwikkeling voldoende is om (een groot deel van) de boekwaardete dekken. Anderzijds kan de fase niet te groot zijn vanwege hetafzetrisico.Figuur 1Relatie tussen vastgoed- en gebiedsontwikkelingFiguur 2Bepaling maximaal aankoopbedrag voorafgaand aan crisis op woningmarktFiguur 3Gevolg voor grondwaarde bij 25 procent daling VON-prijs en 10 procentdaling kostenFiguur 4Langjarige ontwikkeling van grondwaarde als VON-prijsdaling vanstructurele aard isVastgoedontwikkeling woningVON-prijs = € 350.000Grondquote = 30%Vastgoedontwikkeling woningDaling VON-prijs 25%Daling investeringskosten 10%61.00045.500-25%-57%289.000217.00087.00037.000Grondopbrengst100%43%VerliesMax.aankoopsomAankoopsom100%Grondkosten100%Grondkosten90%202.000180.000350.000262.500GebiedsontwikkelingGebiedsontwikkelingGevolg: daling grondopbrengst 57%Daling grondkosten 10%Gevolg: verliesnemingVastgoedontwikkeling woningBTWVON-prijsexcl. BTWGrondwaardewoningGrondwaardeoverigeobjectenMax.aankoopsomGrondkostenGrondwaardewoningOpgeslagenAanneemsomVON-prijsincl.BTWGebiedsontwikkeling1,81,61,41,21,00,80,60,40,20,0VON-prijzen InvesteringskostenGrondwaarde Gemiddelde inflatie langjarig2008 2013 2018 2023 2028 2033
  13. 13. 22Doordat de boekwaarde grotendeels wordt gedekt uit de opbrengstenvan een eerste fase, wordt de mogelijkheid gecreëerd om het vervolgvan het project te heroverwegen. Als na afronding van de eerste fasebetere tijden zijn aangebroken, kan alsnog het gehele project wordenontwikkeld. Als de markt nog altijd slecht is, dan is het mogelijkom het project ‘op ijs’ te zetten zonder dat de renteteller doortikt.Ook is het mogelijk om nogmaals een levensvatbare vervolgfase teontwikkelen.“Daar waar grondspeculanten in het verledennog bergen met geld verdienden, verkeren zemomenteel in zwaar weer.”Het grote voordeel van dit alternatief is dat ondanks alles toch eenstart kan worden gemaakt met de gebiedsontwikkeling. Hierdoor kande gemeente voldoen aan haar volkshuisvestingsbehoefte. Belangrijkhierbij is dat de eerste fase een succes wordt, waarop de rest van degebiedsontwikkeling kan voortborduren. Het doen van concessies inhet kwaliteitsniveau van de ontwikkeling zijn dus niet aan de orde indeze oplossingsrichting.Mogelijke rol van gemeente als grondfinancierAls een gemeente een gezamenlijke grondexploitatie voert metmarktpartijen, dan kan – onder voorwaarden – gebruik wordengemaakt van het financieringsvoordeel van de gemeente. Degemeente kan namelijk relatief goedkoop vreemd vermogenaantrekken. Het is daardoor goedkoper om de grond op de balansvan de gemeente te plaatsen. De rentekosten drukken minderop het plansaldo van de gebiedsontwikkeling als de gemeentede gronden van marktpartijen overneemt.Deze constructie kan niet zonder meer klakkeloos worden toegepast.Enerzijds door de Europese wet- en regelgeving op het gebied vanstaatssteun. Anderzijds moet de gemeente zich ervan bewust zijndat haar risicoprofiel toeneemt. Dit risico kan en moet voldoendeworden afgedekt door aanvullende zekerheden, overeen te komenmet marktpartijen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan:• het doorberekenen van een (marktconforme) risico-opslagbovenop de werkelijke financieringsrente van de gemeente;• het zekerstellen van de uitname van bouwrijpe gronden uit degrondexploitatie door middel van een bouwclaim waardoor hetafzetrisico niet (volledig) voor rekening komt van de gemeente;• het afgeven van bank- of concerngaranties door marktpartijen;• het achterhouden van een deel van het aankoopbedrag totdat hetrisicoprofiel van het project voldoende is afgebouwd.Deze financieringsconstructie in combinatie met aanvullendezekerheden moet ervoor zorgen dat sprake is van marktconformevoorwaarden waardoor geen sprake is van oneerlijke concurrentie.Energie als tijdelijke exploitatiemogelijkheidAanvullend op bovenstaande oplossingsrichtingenkan de braakliggende bouwgrond tijdelijk wordengeëxploiteerd. Veel gemeenten in Nederland hebbenambities op het gebied van duurzaamheid ofenergieneutraliteit. De gronden waarop voorlopig tochgeen ontwikkeling plaatsvindt, kunnen tijdelijk wordengebruikt voor de opwekking van duurzame energie.Een goed voorbeeld hiervan is XL Businesspark Twente.Het oorspronkelijke plan besloeg de ontwikkeling vanzware industrie en bedrijvigheid. Door moeizamegrondverkopen hebben de deelnemende gemeentenal flink afgeboekt en gezamenlijk besloten de boegom te gooien. Het 23 hectare grote terrein in Almelowordt mogelijk volledig ingericht met PV-panelen enwordt daarmee het grootste zonnepark van Nederland.Door toenemende technologische ontwikkelingennemen de kosten voor het produceren van zonne-energie de komende jaren aanzienlijk af en is het voorde exploitant van de PV-panelen mogelijk om eenvergoeding te betalen voor het gebruik van de grond.“Wachten op betere tijden is eveneensgeen optie, aangezien de rentetellerover de boekwaarde hard door blijfttikken.”Wat kunnen we hieruit concluderen?De dagelijkse praktijk leert ons dat grondeigenarenmomenteel problemen ondervinden door de waarde-daling die optreedt als gevolg van veranderendemarktomstandigheden. Het rekenvoorbeeld indit artikel benadrukt nogmaals de omvang en deimpact hiervan. Vooral in projecten waar grondenal zijn aangekocht of anderszins verplichtingen zijnaangegaan, ontstaan grote problemen.De voorbeelden in dit artikel laten zien dat eroplossingsrichtingen voorhanden zijn. Dezevoorbeelden zijn illustratief en uiteraard niet limitatief.Gebiedsontwikkelingen kenmerken zich vaak doorhun unieke karakter waardoor in de praktijk perdefinitie maatwerkoplossingen nodig zijn. Dit artikelbenadrukt de toenemende behoefte aan professioneelrisicomanagement bij gebiedsontwikkelingen. Er issteeds meer aandacht nodig voor het inventariseren,kwantificeren en beheersen van risico’s en de verdelingvan het risicoprofiel tussen de participerende partijenin de gebiedsontwikkeling.Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting VastgoedKnapals je met je eerstecarrièrestap Nederlandvooruit brengt.Bij Brink Groep maak je de ambities waar van onze opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed.Dankzij onze medewerkers worden door heel Nederland prachtige projecten opgestart. Zo hebben wede bouw van het ADO-stadion gecoached en maken we de High Tech Campus in Eindhoven duurzaamwijzer door de inzet van biodiversiteit. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het metjouw eigen ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatiemet informele sfeer werk je samen met collega’s die graag denken én doen. In kleine gespecialiseerdeteams kun je jouw vernieuwende ideeën kwijt en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil jehet ver brengen? Ben je pragmatisch, ondernemend en ambitieus?Kijk dan op onze website voor passend knap werk.brinkgroep.nl knap werkOur experience withinstitutional investors globallyhelps us provide an even betterservice for our clients locallyAt Colliers, we work closely with national and global institutions and investors to identify, evaluate and select assets that best complementtheir portfolio, property performance, income goals and risk profile. This is done by taking into account each investor’s unique priorities.And with more than 500 offices in 61 countries you are never far from Colliers experts whounderstand you and the markets that you are looking to invest in.To find the nearest Colliers team to you please visit www.colliers.comAccelerating success.
  14. 14. 24 25Service magazine december 2012Marktwaardeen stichtings-kosten ineen dalendemarktDe waardes van onroerend goedstaan onder druk en de verschillendestakeholders, zoals beleggers enfinanciers, willen daar meer dan ooittevoren inzicht in krijgen. Op datterrein is een belangrijke rol weggelegdvoor taxateurs. Zij kunnen immersinzicht verschaffen in de waarde vanhet onroerend goed. Het gaat danniet alleen om de uitkomst van detaxatie, maar ook de bijbehorendeonderbouwing. Wie de recentediscussies gevolgd heeft weet datcorrecte waarderingen en transparantetaxaties hoog op de agenda staan. Wekunnen in dit verband bijvoorbeeldverwijzen naar de rondetafelbijeenkomst van 9 oktober jl. vande AFM, DNB, de vastgoedsector enaccountants.Het arsenaal van de taxateurDe professionele taxateur, aangesloten bij RICSen/of Vastgoedcert, heeft inmiddels een goedgevulde gereedschapskist. We benoemen hierna debelangrijkste. Allereerst zijn er de taxatiestandaardenvan de RICS, zoals vastgelegd in het zogenaamde“Red Book”, deze geven internationale geaccepteerde,uniforme richtlijnen voor de wijze waarop er getaxeerddient te worden. Daarnaast is de transparantie van deNederlandse vastgoedmarkt weliswaar niet perfect,maar toch wel van een redelijk hoog niveau. Viahet Kadaster en de BAG viewer zijn basisdatazoals oppervlaktes, huidige eigenaren en zakelijkerechten van alle onroerende zaken voor een iedertoegankelijk. Verder zijn de rekenmodellen van deprofessionele taxateurs wel op orde. Desalnietteminzijn aanvullingen in het instrumentarium altijdwelkom. En laat nou de feitelijke marktontwikkelingnog een extra instrument opleveren, namelijk eentoets van de marktwaarde aan de stichtingskosten.Op dit laatste zullen we hieronder nader ingaan."De winstmarge voor project-ontwikkelaars dus voorheendoorgaans positief."Marktwaarde en stichtingskostenTot voor de crisis gold over het algemeen datde marktwaarde van het onroerend goed bovende bouwkosten uitkwam. Niet voor niets werdin de opgaande conjunctuur veel gebouwd, destichtingskosten van een gebouw lagen namelijk onderde verwachte verkoopopbrengst ervan waardoorbouwen erg lucratief was. De winstmarge voorprojectontwikkelaars was dus voorheen doorgaanspositief. Maar met het kantelen van de markt heeft hetproces zich omgekeerd. Niet langer is de verwachteverkoopopbrengst van een gebouw hoger dan destichtingskosten, en daarmee is het vooruitzicht opwinstgevende projectontwikkeling uit beeld verdwenen.De faillissementen van bedrijven als Midreth, Phanosen Eurocommerce spreken wat dat betreft boekdelen.We kunnen uit de verhouding tussen marktwaardeen stichtingskosten blijkbaar opmaken hoe deDr. Paul Nelisse FRICS RTPaul is sinds 2007 werkzaam voor Colliers International. Als senior taxateurricht hij zich op de taxatie van woningen, kantoren, bedrijfsruimten, winkelsen grond. Paul heeft zich voorts gespecialiseerd in erfpacht en zet zijn kennishierover in bij taxaties en adviezen.vastgoedmarkt ervoor staat, en dat is een interessant gegevenvoor een taxateur. Een marktanalyse maakt immers onderdeelvan een uitgebreid taxatierapport uit. Maar ook zonder de toetsvan marktwaarde aan stichtingskosten te rapporteren kan dezetoets een nuttig hulpmiddel voor de taxateur zijn.De vragen die ons vervolgens bezig houden zijn: hoe kun je zo’ntoets uitvoeren en wat levert het aan inzicht op? De toets kan opverschillende manieren uitgevoerd worden. Een eerste wijze vantoetsing is het separaat ramen van de afzonderlijke componenten(marktwaarde en stichtingskosten) en deze met elkaar te vergelijken.De stichtingskosten bestaan uit de grond - plus de bouw - enbijkomende kosten. Het bepalen van de totale grondkosten van eengebouw gebeurt doorgaans aan de hand van de kaveloppervlakteen de grondprijzen zoals die bijvoorbeeld door de gemeentegehanteerd worden. De bouwkosten kunnen het eenvoudigstbepaald worden op basis van referentieobjecten. Hiervoor zijnboekjes met bouwkosten van referentieobjecten beschikbaar. Detoets gaat overigens uitdrukkelijk uit van de huidige bouwkosten;afschrijvingen zoals toegepast in de vervangingswaardemethodeworden uitdrukkelijk buiten beschouwing gelaten. De redenhiervoor is dat de afschrijvingscomponent deels door marktfactorenbeïnvloed kan worden en er daardoor geen sprake zou zijn van eenzuivere toets. Een andere wijze van toetsing is de grondkosten inmindering brengen op de marktwaarde en het residu te vergelijkenmet de geraamde bouwkosten van het gebouw. Tenslotte kan ookgetoetst worden door de bouwkosten in mindering te brengen opde marktwaarde en het residu met de grondkosten te vergelijken.Het komt er telkens op neer, dat onderzocht wordt of er een verschilbestaat tussen de marktwaarde en de stichtingskosten. Aan dehand van een eenvoudig voorbeeld wordt hierna een en andergeïllustreerd:Marktwaarde Stichtingskosten verschilMarktwaarde (vrij van huur engebruik) van woning X182.500Stichtingskosten van woning X:Grondkosten: kavel van 200 m2,en grondprijs € 275 / m255.000Bouw- en bijkomende kosten:b.v.o. van 140 m2à € 900 / m2126.000Totale stichtingskosten 181.000Verschil: marktwaarde minusstichtingskosten1.500Tabel 1Voorbeeldberekening van marktwaarde en stichtingskostenStel, we gaan uit van een woning van 140 vierkantemeter bruto vloeroppervlak en een kavel van 200vierkante meter. Op basis van vergelijking metandere vergelijkbare woningen in de omgeving dierecent verkocht zijn kan de marktwaarde thans, vrijvan huur en gebruik, op 182.500 euro kosten kopervastgesteld worden. Zou een woning met hetzelfdeformaat nu nieuw gebouwd moeten worden, danzou daar allereerst een kavel voor benodigd zijn.De kosten daarvan zijn gelijk aan de grondprijsper vierkante meter vermenigvuldigd met hetkaveloppervlak, in het voorbeeld 200 vierkantemeter x 275 euro = 55.000 euro. Vervolgens zoude woning gebouwd moeten worden. De bouw-en bijkomende kosten die hiermee gemoeidzijn kunnen op basis van referentieprojecten uiteen bouwkostenboekje op 126.000 euro geraamdworden, dit is het product van 140 vierkantemeter en 900 euro per vierkante meter. De totalestichtingskosten van een woning die even groot isals de getaxeerde woning bedragen daarmee 181.000euro. Overigens is de winstmarge voor de bouwerreeds in deze stichtingskosten begrepen. We zien datin dit voorbeeld het verschil tussen de marktwaardeen de stichtingskosten marginaal is, slechts 1.500euro. Het bouwen van de woning is nog net lucratief."Voor deze woningwaarde kun jeeigenlijk alleen nog eenvoudigewoningen bouwen."Tenslotte resteert de vraag wat voor inzicht dezetoets nu oplevert. Om dat te verduidelijken plaatsenwe bovenstaand voorbeeld tegen de achtergrondvan dalende vastgoedprijzen en afwaarderingen.Stel dat de marktwaarde van de woning in hetafgelopen jaar met acht procent is gedaald, danwas deze vorig jaar nog 198.000 euro waard.Uitgaande van gelijke omstandigheden, was hetverschil tussen marktwaarde en stichtingskostendan 17.000 euro. In een jaar tijd is het blijkbaar eenstuk onaantrekkelijker geworden om deze woningnieuw te bouwen. En als de dalende trend vanhuizenprijzen zich voortzet, dan is het over eenjaar niet langer lucratief deze woning nog nieuwte bouwen. Op zijn beurt is een dalende trendeen gevolg van de marktverhoudingen, waarbijhet aanbod de vraag overtreft. Door derhalvede marktwaarde aan stichtingskosten te toetsen,kan een aanvullend inzicht verkregen worden in demarktomstandigheden. Dit kan bijvoorbeeld leidentot een extra bevestiging dat het aanbod wel ergruim is, of dat de bouw van nieuwe wijken nietlanger aannemelijk is.
  15. 15. 26 27Service magazine december 2012Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICSTom Berkhout is Professor of Real Estate aan de Business UniversiteitNyenrode en directeur van het Nyenrode Real Estate Center.Hij is tevens voorzitter van het Belastingdienst/Vastgoedkenniscentrum,een multidisciplinair team van vastgoedadviseurs.Afwaarderen,of juistopwaarderen?In de huidige vastgoedmarkt kan hetvoor ondernemers gunstig zijn hunvastgoed fiscaal af te waarderen.Het idee is fiscale winsten teverminderen met fiscaal aftrekbareafwaarderingsverliezen (fiscaleboekwaarde minus lagere waarde).Hierdoor kunnen ondernemers hette betalen belastingbedrag drukken.Maar het omgekeerde — het fiscaal opwaarderen van vastgoed —kan ook interessant zijn; juist in crisistijden. Als een ondernemerverliezen heeft geleden die hij niet binnen afzienbare tijd kancompenseren met winsten (in eerdere of latere jaren), dreigt‘verliesverdamping.’ De fiscale verliesverrekening is namelijkgebonden aan termijnen, waardoor niet-gecompenseerde verliezenop een gegeven moment verloren gaan.In de huidige praktijk speelt dan ook de vraag of ondernemers,die fiscaal een stille reserve in hun vastgoed hebben, de fiscaleboekwaarde van hun vastgoed mogen verhogen tot de marktwaarde.Door deze verhoging maken ze een fiscale boekwinst (hogeremarktwaarde minus lagere fiscale boekwaarde), die ze compenserenmet de verrekenbare verliezen. Op de nieuwe, verhoogde fiscaleboekwaarde van het vastgoed kunnen ze dan vervolgens weer fiscaalafschrijven, zodat er in de toekomst weer nieuwe aftrekpostenontstaan.Het financiële belang van fiscaal af- en opwaarderenIn deze paragraaf wordt aan de hand van voorbeeldenhet financiële belang van af- en opwaarderen toegelicht.In de fiscale praktijk duidt men opwaarderen ook welaan met de term ‘herwaarderen.’ De uitgangssituatieluidt als volgt:Fiscale boekwaarde pand € 10.000.000Bedrijfswaarde/marktwaarde pand€ 7.000.000Te betalen vennootschapsbelasting zonderafwaardering:Fiscale winst € 3.000.000Te betalenvennootschapsbelastingover de fiscale winst 25%€ 750.000Als de onderneming het pand kan afwaarderen naarlagere bedrijfswaarde/marktwaarde, wordt de winstnihil en betaalt de onderneming geen belasting:Fiscale winst vóórafwaarderingsverlies€ 3.000.000Af: afwaardering€ 10.000.000 -/-€ 7.000.000€ 3.000.000 -/-Fiscale winst naafwaardering€ 0Te betalenvennootschapsbelastingover de fiscale winst(25% * € 0)€ 0Het pand staat na de afwaardering fiscaal voor€ 7.000.000 te boek. De ondernemer moet inde jaren erna het pand blijven doorwaarderenop de bedrijfswaarde totdat de hypothetischeafschrijvingslijn weer wordt geraakt. Daarna hervathij de afschrijving weer.Woningtype en marktsegmentEen andere mogelijkheid is een nadere analyse naarwoningtype of marktsegment.Dit kunnen we illustreren aan de hand van de feitelijkeontwikkelingen op de woningmarkt sinds het beginvan de financiële en economische crisis, medio 2008.We zullen aannemen dat de grondquote van woningenin die tijd gemiddeld steeds 30 procent was, zodatwe een uitgangspunt hebben om de gemiddeldewoningprijzen te verdelen in een grond- en gebouwcomponent. Verder gaan we, per provincie, uit van defeitelijke prijsontwikkeling van woningen alsmede devolume-ontwikkeling van nieuwbouwwoningen sindsmedio 2008. Zie tabel 2.Uit deze gegevens is op te maken dat de woningprijzenin alle provincies gedaald zijn. Waar deze dalingenhebben geresulteerd in waarden per vierkante meteropstal van bestaande woningen van circa 1.000euro, is de productie van nieuwbouwwoningen forsteruggelopen. Voor deze woningwaarde kun je eigenlijkalleen nog eenvoudige woningen bouwen. Dit zijnoverigens de provincies waar zich overwegend dekrimpgebieden bevinden, zoals Oost-Groningen enZuid-Limburg. Limburg daalt relatief weinig omdathier de productie van nieuwbouwwoningen al langerop een lager pitje stond, maar is desalniettemin degoedkoopste provincie.Provincie Gemiddelde woningprijs Sep.2008 – sep. 2012.Waarde / m2 opstal in kwartaal 32012. (70% van gemiddeldewoningprijs)Daling productie nieuwbouw woningen,2008 - 2011Limburg -16,80% 996 -7,40%Friesland -18,20% 1.032 -15,70%Drenthe -8,30% 1.038 -20,50%Groningen -13,50% 1.048 -12,30%Flevoland -15,20% 1.066 -10,60%Zeeland -9,70% 1.127 -6,80%Overijssel -13,10% 1.167 -7,90%Gelderland -15,50% 1.274 -9,60%Noord Brabant -18,40% 1.286 -3,90%Zuid Holland -13,60% 1.312 -9,70%Utrecht -22,00% 1.546 -9,50%Noord Holland -16,20% 1.748 -8,20%Tabel 2Prijsontwikkelingen per provincie (Bronnen: Kadaster, NVM en CBS)In de economisch sterkere provincies zoals Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Brabant zijnde gemiddelde waarden per vierkante meter opstal nogvoldoende hoog om lucratief nieuwbouw te kunnenplegen (grondprijzen buiten beschouwing gelaten). Denieuwbouwactiviteit is ook in deze provincies gedaald,maar beduidend minder dan in de perifere provincies.Binnen de resultaten, zoals weergegeven in tabel,zitten natuurlijk ook grote plaatselijke verschillen,maar deze zijn buiten beschouwing gelaten. Dergelijkekunnen analyses overigens ook voor andere typenonroerend goed gemaakt worden. Het gaat erom dateen taxatie van de marktwaarde in goede samenhangmet een marktanalyse en een toets op stichtingskostenaangevuld kan worden, dit zal de kwaliteit van detaxatie ten goede komen.

×