Your SlideShare is downloading. ×
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×
Saving this for later? Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime – even offline.
Text the download link to your phone
Standard text messaging rates apply

SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed

575

Published on

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
575
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0
Actions
Shares
0
Downloads
2
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1. jaargang 20NUMMER 1december 2012De (on)betaalbaarheid van het wonenAfwaarderen, of juist opwaarderen?Help! Waar is mijn grondwaarde gebleven?Wonen boven winkelsM A G A Z I N EStudy Association Real Estate Management and Development Eindhoven4th LustrumAfwaarderenvan vastgoed?!Thema
  • 2. Service magazine december 2012RedactioneelGeachte lezer,Nieuwe ronde, nieuwe kansen. Het 20eSERVICE-bestuur is reeds maanden hard aande slag om de leden een waardige aanvulling op hun studieprogramma te bieden.Door de kabinetsplannen wordt deze taak steeds moeilijker, maar met beperkte middelengaan wij ons dit jaar inzetten om er een prachtjaar voor onze leden én voor onszelfvan te maken. Naast de nodige activiteiten brengt SERVICE ook dit jaar drie keereen wetenschappelijk gericht vastgoed magazine uit, genaamd SERVICE Magazine.Het 19e bestuur, onder leiding van Tim Op Heij, heeft zijn taken keurig overdragenen een degelijke basis neergelegd waarop de huidige commissie verder zal bouwen.De nieuwe commissie bestaat uit Iris van Donselaar, Sandra van den Helm, BarzienKhoshbakht, Lieke van der Wal en ondergetekende. Het blad dat nu voor u ligt is hetresultaat van het enthousiasme en de inspanningen van deze commissie.Het thema van dit magazine is “afwaarderen”. Het blijkt een thema te zijn dat in depraktijk slechts beperkt bespreekbaaris . Voor dit magazine hebben we een aantalauteurs gevonden die hun visie op het onderwerp met u willen delen, waarvoor wijdankbaar zijn. Het resultaat van de inspanningen van de auteurs is zeker nietonverdienstelijk.Als laatste wil ik Pauline van den Berg welkom heten aan de leerstoel Real EstateManagement & Development. Het bestuur van SERVICE is verheugd dat er in navolgingvan stijgende interesse in de master REM&D, ook via het aantrekken van nieuwedocenten wordt gewerkt aan het leveren van voldoende hoogwaardige onderwijs.Wij zien de toekomst rooskleurig tegemoet en alle bestuurs- en commissieleden zettende schouders eronder, om van dit vierde lustrumjaar een onvergetelijke ervaring temaken voor iedereen. We wensen u veel leesplezier toe, alvast de beste wensen voor hetnieuwe jaar en dat het voor eenieder op alle fronten een succesvol jaar mag worden!Ivo SchepersHoofdredacteurColofonAlgemeenSERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICEMagazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerddoor studievereniging SERVICE, de studievereniging vande studierichting Real Estate Management and Develop-ment van de faculteit Bouwkunde aan de TechnischeUniversiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt driekeer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren.BronnenVoor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uitdit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien vanbronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doel-einden is alleen toegestaan met toestemming van hetbestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien vande juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheidworden aanvaard.RedactieIvo Schepers HoofdredacteurIris van Donselaar RedacteurSandra van den Helm RedacteurTim Op Heij RedacteurBarzien Khoshbakht RedacteurLieke van der Wal RedacteurOntwerp en opmaakEline Pelliswww.elinepellis.comCover afbeelding Digital GeneticsDrukwerkDrukkerij OCC dehoogBestuurSander van Tuijl VoorzitterNick Peters SecretarisLuc Toren Penningmeester & AcquisiteurIvo Schepers HoofdredacteurMeggie van de Werf ReiscommissieRixt de Jong IntermediairRick Willemsen LustrumcommissieStichtingsbestuurSteven de Ridder VoorzitterElla Stoop PenningmeesterRoy Zöld AcquisitieStefan van Hoef MagazinePaul Sengers MagazineRaad van Adviesdrs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep)B. Petit MSc (ING-DiBa – Real Estate Finance)ir. L.M.A.C. van de Ven (Technische Universiteit Eindhoven)drs. R.M. Weisz RA (Timevest)SponsorenABN AMRO, Amsterdam School of Real Estate, ATOsborne, Bouwkunde bedrijvendagen, Brink Groep,Continu Engineering, DTZ Zadelhoff, Interface, IVBN,Syntrus Achmea, Provada,ContactgegevensStichting SERVICE MagazineVertigo 08H09Postbus 5135600 MB EindhovenT: 040 24 750 93F: 040 24 384 88W: www.SERVICE-studievereniging.nlE: info@SERVICE-studievereniging.nldat noemen wij passie.Alsjedoetwatwerken,nooitteleukvindthoefjejeAltijd de juiste mensenKijk voor het meest actuele aanbod van vacaturesbinnen bouw en techniek op www.continu.nlV.l.n.r.: Sandra van den Helm, Lieke van der Wal, Ivo Schepers, Iris van Donselaar &Barzien Khoshbakht
  • 3. Inhoud4 Lectori Salutem - Is er leven na de crisis voor de projectontwikkelaar?5 Column -De vastgoed winnaars van morgen8 Wonen boven winkels11 De (on)betaalbaarheid van het wonen De woonkosten van Eindhovense huishoudens in beeld gebrachtThema17 Introductie thema: Afwaarderen van vastgoed?!19 Help! Waar is mijn grondwaarde gebleven? De impact van de huizenmarktcrisis op gebiedsontwikkelingen24 Marktwaarde en stichtingskosten in een dalende markt27 Afwaarderen, of juist opwaarderen?30 Van nieuwbouw naar ombouw Zes voorwaarden voor succesvolle herbestemming33 Flexibiliteit als wapen tegen afwaardering Starre kantorenmarkt vraagt om flexibiliteit en nieuwe mindset36 Vastgoed in het buitenland - Londen met hoge snelheid? Vastgoed in Olympisch Londen39 Regeerakkoord zorgt voor leegstand intramuraal zorgvastgoed42 Een goede buur, of een verre vriend?45 Eén jaar in de praktijk47 Contact studievereniging SerVicE48 Afstudeerder TU/e - Potentie voor beleggers in de huidige corporatievoorraad50 SerVicE Actief52 Afstudeerverslagen TU/e - REMD56 Contact SerVicE magazine836483333836“Buiten het gezichtsveldvan de traditionelevastgoedpartijen voltrektzich een internet-revolutiedie enorme gevolgen heeftvoor de mens.” - Pagina 5“De gemiddelde prijs vooreen woning ligt nu ophetzelfde niveau als 8 jaargeleden.”- Pagina 19“In de fiscale literatuurwordt nu gedebatteerdover de vraag of menvastgoed mag opwaarderenzonder het vastgoed teverkopen.’- Pagina 27“...zonder een projectis er geen markt endaarmee geen prijs diewordt betaald voor hetleegstaande pand.”- Pagina 30
  • 4. 4 5Service magazine december 2012LectoriSalutemGraag wil ik mij even voorstellenals nieuwe werknemer bij demastertrack Real Estate Management& Development aan de TechnischeUniversiteit Eindhoven. Mijn naam isPauline van den Berg en ik ben sindsjuli 2012 in dienst als universitairdocent. Hoewel ik nieuw ben bijde groep REM&D, is de faculteitbouwkunde van de TU/e niet nieuwvoor mij. Ik ben in 2002 begonnen aande opleiding bouwkunde en na mijnafstuderen in 2007 heb ik hier eenpromotietraject gevolgd bij de groepUrban Planning.Voordat ik begon met de opleiding bouwkunde, heb ik van 1998 tot 2002culturele antropologie gestudeerd aan de Katholieke Universiteit Nijmegen(nu Radbout Universiteit). Tijdens deze studie heb ik me vooral gerichtop materiële cultuur: de manier waarop mensen hun bezittingen en hundirecte woonomgeving gebruiken om hun identiteit uit te drukken. Hetgedrag van mensen in hun directe omgeving heeft mij altijd geïnteresseerd.Vanuit deze interesse ben ik in 2002 begonnen aan de opleiding bouwkunde.Tijdens de bachelorfase ben ik er achter gekomen dat ik ontwerpen leukvind, maar dat het doen van onderzoek mijn echte passie is. Ik heb demasterrichting Urban Design and Planning gedaan en ben in 2007afgestudeerd met een onderzoek naar de invloed van sociale netwerkenen telecommunicatie op verplaatsingen die mensen maken voor socialeactiviteiten.Mijn afstudeeronderzoek heb ik voortgezet tijdens mijnpromotieonderzoek binnen de Urban Planning groep aande TU/e. Afgelopen september heb ik hiervan mijn proef-schrift verdedigd. In mijn promotieonderzoek kon ik beideopleidingen combineren en kwamen zowel de gebouwdeomgeving als het gedrag van de gebruikers aan de orde.Na mijn promotieonderzoek kon ik direct aan de slag alsdocent bij REM&D. Op dit moment begeleid ik projectwerken verzorg ik onderwijs op het gebied van research skillsen real estate literature. Naast inhoudelijke kennis probeerik als docent ook een aantal vaardigheden over te dragenaan studenten, zoals het uitvoeren van onderzoek, schrijven,kritisch lezen en reflecteren op hun eigen werk en dat vananderen. Dit zijn vaardigheden die dagelijks van pas komenen die belangrijk zijn voor een academische houding.Een andere belangrijke taak als docent is het begeleidenvan afstudeerders. Studenten kunnen bij mij afstuderenop thema’s die te maken hebben met sociale structuren inwijken, kwaliteit van leven in de woonomgeving, de socialegevolgen van processen zoals krimp, vergrijzing en herstruc-turering en de invloed van sociale netwerken op activiteiten-patronen, verhuisgedrag, of woningkeuze.In deze afstudeerthema’s is mijn interesse voor het gedragen de beleving van gebruikers van de gebouwde omgevingzichtbaar. Ik vind het een uitdaging om mijn kennis overdeze thema’s over te dragen op studenten. Ik hoop dat onzeafstudeerders net zo enthousiast zijn over deze thema’s alsik en dat ze inzien dat vastgoedbeheer vooral om mensengaat en niet alleen om gebouwen en geld.De genoemde thema’s staan niet alleen centraal in deafstudeeronderzoeken die ik begeleid, maar ook in onder-zoek dat ik zelf uitvoer. Verderop in dit magazine is eenartikel te lezen over een onderzoek naar de rol van sociaal-demografische kenmerken en buurtkenmerken bij hetvormen van sociale contacten met buurtgenoten waar ikmomenteel mee bezig ben.ColumnDe vastgoedwinnaars vanmorgenOver afbraak, transformatieen opbouwLaat mij deze bijdrage aan Service Magazine beginnen met hetgoede nieuws: studenten Real Estate gaan een gouden toekomsttegemoet. In de huidige barre tijden is dat wellicht moeilijkvoorstelbaar, maar de winnaars van morgen zitten vandaag in decollegebanken. De studenten van vandaag staan aan de wieg vande transformatie van de vastgoedmarkt, die in de komende tienjaar plaats zal vinden en ongekende nieuwe mogelijkheden zalbieden.Het slechte nieuws: voordat de nieuwe generatie het stuur kanovernemen, moet het oude ‘vastgoed-denken’ worden afgebroken.Dat kost even tijd, maar het gaat gebeuren. Onvermijdelijk. Detransformatie naar de nieuwe vastgoedrealiteit geschiedt in 3fases: afbraak, transformatie en opbouw.Fase 1. De AfbraakDe afbraak van de traditionele vastgoedmarkt is reeds in volle gang.Het gaat vanzelf. Daarbij is het interessant te constateren dat dezeafbraak niet wordt veroorzaakt door nieuwe inzichten, maar doorfouten uit het verleden. De Nederlandse vastgoedpartijen krijgende kapitale rekening gepresenteerd voor hun korte termijn ‘winst-denken’. In de afgelopen tien jaar is massaal gebouwd voor deleegstand en dit zelfgecreëerde monster doet ons nu de das om.Krampachtige pogingen om de realiteit te verdoezelen zijn op eenfiasco uitgelopen. Het kantorenconvenant, bedoeld om de leegstandte bestrijden door sloop, is amper drie maanden na ondertekeningdoor haar eigen initiators alweer onderuit gehaald. En recenteverkooptransacties laten aan duidelijkheid niets te wensen over:leegstaande kantoren brengen 200-400 per vierkante meter op.Alle hardnekkige ontkenning ten spijt is het inmiddels duidelijkdat de Nederlandse vastgoedmarkt een afschrijvingsronde vanSpaans/Ierse proporties te wachten staat. Dit alles komt overigensgeenszins als een verrassing. In de afgelopen jaren heeft het IMFNederland bij herhaling gewaarschuwd voor de opzwellendevastgoedbubbel. Daarbij werd ons land steeds in hetzelfde rijtjegezet als Spanje en Ierland gezet. Het Monetaire Fonds hadgelijk en de zaak staat nu op instorten. Omstanders doen alvasteen flinke stap achteruit. De markt is compleetstilgevallen, want niemand pakt een vallend mes.Wegblijven is het devies.Fase 2. De TransformatieDe transformatie is eigenlijk de meest interessanteontwikkeling. Want terwijl de lemen vastgoedreusbegint te scheuren wordt het fundament ook (onzicht-baar) van binnenuit aangevallen. Alle zekerheden enaannames waarop onze vastgoedmodellen en ons‘vastgoed-denken’ waren gebaseerd, komen namelijkte vervallen.Tot voor kort was een langjarig huurcontract met‘goudgerande’ bedrijven als KPN, Philips, Aegonof ING het non plus ultra in de vastgoedsector. Zijboden precies wat gewenst was: geen gedonder inde tent en een winstgevende, stabiele kasstroomtot in lengte der jaren. Zo groot was ons geloof inhet onveranderlijke dat we zelfs de waarde van onsvastgoed rechtstreeks koppelden aan de lengte vande huurcontracten.“In de afgelopen jaren heeft het IMFNederland bij herhaling gewaarschuwdvoor de opzwellende vastgoedbubbel.”Maar rendementen uit het verleden zijn bepaaldgeen garantie voor de toekomst. Want buiten hetgezichtsveld van de traditionele vastgoedpartijenvoltrekt zich een internetrevolutie die enormegevolgen heeft voor mens, maatschappij en (alhelemaal) het gebruik van ons vastgoed.Door de exponentieel toenemende nieuwe toepas-singen van het internet gaat de kern van ons‘vastgoed-denken’, stabiliteit en voorspelbaarheid,op de schop. Groot wordt klein en klein wordt groot.Binnen enkele jaren blijken ’oersolide’ business-modellen in elkaar te kunnen storten. EfficiënteIT-verzekeraars als Brand New Day zullen bureau-cratische kolossen als Delta Lloyd of Aegon moeite-loos verslaan. BinckBank en Knab leggen met hunNorbert ter Mors BBANa zijn studie bedrijfskunde (Nyenrode) heeft hij 25 jaar in de commercielemakelaardij gewerkt, in binnen- en buitenland. Hij was onder andere actiefbij DTZ Zadelhof en Colliers International. Sinds 2011 is hij eigenaar/directeurvan RentReview; een organisatie die uitsluitend werkt voor huurders.Dr.ir. P.E.W. van den BergPauline van den Berg heeft Culturel Antropologie gestudeerd aan de KatholiekeUniversiteit Nijmegen en vervolgens Urban Design & Planning aan de TechnischeUniversiteit Eindhoven. In september 2012 is zij de TU/e gepromoveerd. Sindsjuli 2012 werkt ze als universitair docent binnen de mastertrack Real EstateManagement & Development aan deze laatstgenoemde universiteit.
  • 5. 6online activiteiten de logge grootbanken over deknie. KPN zag haar sms-goudmijn in enkele maandenverdwijnen toen WhatsApp op de markt verscheen.Philips kan straks met de helft van haar personeeluitkomen. In de aankomende jaren zullen veletienduizenden Nederlandse banen verdwijnen, ookvan goed opgeleid personeel.Maar ook de haarvaten van de maatschappij veran-deren razendsnel. Thuiswerken heeft een enormevlucht genomen. De retailbranche ziet haar omzetverdwijnen richting de online shops die, vaak vanuitde achterkamer veel efficiënter en goedkoper kunnenaanbieden. Hyperefficiënte distributeurs als Amazonzullen de schakel worden tussen producent enconsument. Nieuwe bedrijven zijn totaal andersopgezet dan vroeger: kostenefficiënt, flexibel,transparant en via de cloud.“De ontwikkelaar van morgen is nietlanger de op winstmaximalisatiebeluste ‘hit & run’ organisatie.”We zijn op weg naar een maatschappij waarinniet winstmaximalisatie maar transparantie en demenselijke maat de heersende waarden zijn. Grotebedrijven zullen het onderspit delven tegen goedgeorganiseerde, efficiënte netwerken, die ooknog eens snel van samenstelling veranderen.Arbeidscontracten zullen niet meer voor onbepaaldetijd zijn. Zekerheden maken plaats voor bewegelijk-heid en individuele onafhankelijkheid.Fase 3. De OpbouwAls het internettijdperk definitief is doorgebroken zalde kantorenleegstand spectaculair zijn toegenomen.Vooral de ‘back-offices’ in de perifere gebieden,relikwieën uit het industriële tijdperk, zullen hetmoeten ontgelden. Nadat ze zijn afgeschreven kunnendeze gebouwen worden gesloopt. Ze zijn domwegniet meer nodig. De post-industriële bedrijven zoekenelkaar op, bij voorkeur in de stad en op plaatsen waarhet plezierig is om te werken. In het aanstaandeinternettijdperk zullen bedrijven flexibele organisatieszijn, die een flexibele werkomgeving nodig hebben.Kantoorhuurders worden kantoorgebruikers: ze gaanzitten waar het de moeite waard is om te verblijven.Lange huurcontracten worden niet meer aangegaan.De beleggingswaarde van kantoorpanden zal straksdus niet meer afhangen van de lengte van hethuurcontract, maar van de bezettingsgraad vanhet gebouw. Kantoorgebouwen zullen ‘short stay’locaties zijn, waar gebruikers in en uit lopen, en eencontract voor maximaal drie jaar zullen aangaan.De vastgoedwinnaars van morgen zijn de beleggers en deontwikkelaars die de slag naar de nieuwe gebruiker kunnenmaken. Het zijn de beleggers die de oude zekerheden loslatenen een huurder niet langer behandelen als een cash-cow, maarals een welkome en gewaardeerde gast. Ze worden niet gedrevendoor angst (lange huurcontracten), maar door opportuniteit endienstverlening. De toekomst is aan de beleggers die beseffen datniet hun gebouwen de belangrijkste assets zijn, maar de huurders.Hij leunt niet comfortabel achterover in zijn luie stoel, maarwil zijn gebouwen actief managen en zal het contact met zijnhuurders niet overlaten aan een suffe beheerder.“Buiten het gezichtsveld van de traditionelevastgoedpartijen voltrekt zich een internet-revolutie die enorme gevolgen heeft voor demens.”De ontwikkelaar van morgen is niet langer de op winstmaximalisatiebeluste ‘hit & run’ organisatie. Evenmin is het de ontwikkelaardie ‘duurzaamheid’ voorwendt om lekker door te bouwen aan deleegstand. De ontwikkelaar van de toekomst maakt deel uit vande maatschappij, innoveert en draagt bij aan de oplossing van hetleegstandsprobleem. Hij is bovendien degene die de behoefte vande nieuwe generatie gebruiker begrijpt en kan vertalen naar eengebouw. De ontwikkelaar van morgen is niet de ontwerper vaneen kantoorgebouw dat door een gebruiker gehuurd moet worden,maar creëert een omgeving waar een huurder graag wil verblijven.Wie om zich heen kijkt ziet nu al tal van initiatieven dierichtinggevend zijn. In Utrecht roeit Creative Valley tegende stroom van de leegstand in. Hetzelfde geldt voor gebouwDe Pionier, een oud ROC schoolgebouw dat nu tjokvol zit methuurders. En wat te denken van Spaces in Amsterdam, waar debezettingsgraad inmiddels 100 procent is en uitgebreid wordtmet het naburige gebouw van 12.000 vierkante meter. Een anderfraai voorbeeld is kantoorproject Zuidpark, het voormalige(oersaaie) V&D hoofdkantoor aan de Spaklerweg in Amsterdam,dat na een grondige renovatie en voorzien van Europa’s grootstedakmoestuin, inmiddels weer helemaal verhuurd is. Stuk voor stukzijn dit voorbeelden van plaatsen waar huurders graag verblijvenen waar de menselijke maat herkenbaar is. Stuk voor stuk zijnhet ook voorbeelden van gebouwen die gerund worden dooreigenaren/ asset=managers die dagelijks in hun gebouw aanwezigzijn. Ze kennen hun huurders. Het zijn geen huisbazen, maarhotelmanagers.De transformatie van de vastgoedmarkt zal sneller plaatsvindendan menigeen voor mogelijk houdt. De (financiële) verliezen zullengroot zijn en onderweg naar de nieuwe realiteit zullen er veeluitvallers zijn. Maar juist deze slachtoffers maken de weg vrij voorde winnaars van het nieuwe tijdperk: de vastgoedstudenten die deslag kunnen maken van ‘vast-goed’ naar ‘sociaal-goed.4 5 6 JUNI2013AMSTERDAM RAIwww.provada.nlinfo@provada.nl+31 (0)30 60 514 24Vind ons op Twitter @PROVADAreDEEl DEInSpIRATIE!MAKE IT HAppEnMAKE IT REAlPROVADA, hét jaarlijkse ontmoetings-punt van de vastgoedbranche in deAmsterdam RAI.Drie dagen lang treffen vastgoedpartijenelkaar in een professionele omgeving omplannen, ideeën en visies met elkaar tedelen. Daarnaast worden er diverseinhoudelijke bijeenkomsten georganiseerd.PROVADA, de beurs waar inhoud ennetwerken samenkomen.
  • 6. 8 9Service magazine december 2012WonenbovenwinkelsLeegstand in kantoren, kerken enschoolgebouwen, het zijn geenonbekende verschijnselen meer.De laatste twee jaar zien wij eenstijging in leegstaande kantoorpandenen voorlopig is het einde van dezestijging niet in zicht. Al langer speeltin centra van (historische) binnen-steden de leegstand in etages bovenwinkels. De kern van het probleem isdat niemand zich ziet als probleem-eigenaar terwijl er toch veel redenenzijn om de leegstand aan te pakken.30 jaar Wonen boven WinkelsDe leegstand in de etages is circa 40 jaar geleden ontstaan. De eersteinitiatieven om deze toenemende leegstand te bestrijden zijn in de jaren 80opgestart. In de jaren erna zijn er zeker successen geboekt. Maar de aantallenvan gerealiseerde woningen steken schril af tegen de massale leegstand diede binnensteden nog kennen. Leiden, Haarlem, Utrecht, Amsterdam enMaastricht hebben gezamenlijk honderden nieuwe woningen opgeleverd.Maar uit een inventarisatie van de landelijke vereniging Wonen boven WinkelsNederland blijkt dat er landelijk 40.000 lege etages zijn.De gerealiseerde successen zijn mede tot stand gekomen door het inbrengenvan subsidies. De subsidies werden verstrekt door lokale overheden ofwoningstichtingen. Het financieel mogelijk maken van projecten door middelvan subsidies heeft Wonen boven Winkels een stempel gegeven van dureprojecten. Maar ook dat vraagt enige nuancering. Het is waar dat financiëlerendementen, bij Wonen boven Winkels projecten, laag zijn – vandaar ook demassale leegstand – maar de maatschappelijke winst isaanzienlijk. De leefbaarheid van binnensteden blijft op peil,monumenten worden gerenoveerd, voorzieningen wordenoptimaal benut, er hoeft minder beslag gelegd te worden opschaarse productiemiddelen (duurzaamheid) en last but notleast jonge urbans krijgen woningen aangeboden waar zijhet liefste wonen; in de dynamiek van het centrum.Alsof het bouwen van nieuwe woningen in uitwaaigebiedengeen geld gekost heeft. Gronden bouwrijp maken, nieuwewegen aanleggen, nieuwe voorzieningen zoals scholen,winkelcentra en daarbij het aanleggen van openbaar groenzijn kosten geweest die de gemeenschap heeft moetenopbrengen. Maar het bouwen en wonen in nieuwe wijkenheeft ook geleid tot toegenomen mobiliteit met allerleineveneffecten zoals files en milieuverontreiniging. Inmiddelsis het beleid van de Rijksoverheid gericht op de ‘compactestad’ als de toekomst van wonen, werken en recreëren.Maar de praktijk is – zoals zo vaak – weerbarstiger.“Onder druk van de fors gestegenvierkante meter winkelprijzen hebbeneigenaren en huurders de bestaandetrappenhuizen naar de etagesverwijderd.”Maatschappelijk en beleidsmatig is er draagvlak voor wonenboven winkels. Waarom blijven de realisaties van nieuwewoningen in aantallen dan zo gering? Aan de hand van de rolvan betrokken partijen wordt een beeld geschetst van deproblematiek. Hier wordt nog eens benadrukt dat de leegstandzich vooral voordoet op A1-locaties.De eigenaarDe pandeigenaar verhuurt het pand bij voorkeur aan eengrote keten. De keten is in staat om de hoge huren, diebetaald moeten worden op A1-locaties, te dragen. De lokaleondernemer is al lang afgehaakt op A1 locaties. De eigenaarverhuurt het hele pand waardoor hij geen omkijken heeftnaar zijn pand maar waarmee hij ook andere functieontwik-kelingen in de etages blokkeert.P.P.M. Penders Sinds 1998 is Paul projectleider bij Wonen Boven Winkels in Maastricht. Inmeerdere steden is hij werkzaam geweest als adviseur of als ontwikkelaar.Daarnaast verbonden aan RO Groep welke organisatie zicht richt opde ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. In november 2012 is hijaangesteld als bestuurder van Wonen Boven Winkels Nederland.Indien de eigenaar al tot nieuwe inzichten komt ten aanzien van het etagege-bruik en hij de etages wil renoveren tot woningen begint hij al met zijn eersteverliespost. Hij moet de huurder compenseren voor het afstaan van de etagesomdat deze in de vaststelling van de huurprijs een (overigens beperkte)waarde hebben. Volgens een vuistregel levert een vierkante meter woningcirca 120 euro per jaar op. Een vierkante meter winkeloppervlakte levert eenveelvoud hiervan op. Bovendien hoeft hij in de laatste optie nagenoeg niet teinvesteren. Bij de eerste optie wel want na langdurige leegstand in de etagesmoet er eerst fors geïnvesteerd worden om de etagewoning bewoonbaar opte leveren. Kortom, de eigenaar heeft geen financiële prikkel bij het renoverenvan etages.De toegangEen tweede probleem om Wonen boven Winkels te stimuleren is het feitdat – vooral in historische – binnensteden onder druk van de fors gestegenvierkante meter winkelprijzen, eigenaren en huurders bestaande trappenhuizennaar de etages hebben verwijderd. Er zijn steden bekend waar in dehoofdwinkelstraten nagenoeg geen enkele opgang naar de etages te vindenis. De Amsterdamse Kalverstraat mag zich in dit aspect de absolute koplopernoemen. De winkelfunctie voert daar de absolute boventoon.De winkelhuurderWaar in de jaren zestig en zeventig de winkelier nog boven zijn eigen winkelwoonde, is dit vanaf de jaren tachtig al lang niet meer het geval. De winkelwordt gerund door een bedrijfsleider die de boven gelegen etages alleen bijhoge uitzondering bezoekt. Zijn focus ligt op het halen van zijn verkooptargets.Hij of zij heeft geen belang bij het stimuleren van een verbouwing totwoningen die ook nog eens voor overlast zal zorgen.De gemeenteVanuit haar publieke rol hecht de gemeente veel belang bij een multifunctioneelgebruik van de binnenstad. In de centra van steden is vaak sprake vanmonocultuur. De winkelfunctie is sterk vertegenwoordigd. De gemeente wilhier meer balans aanbrengen maar het ontbreekt haar aan instrumenten omeen herstel van de woonfunctie af te dwingen bij eigenaren.Uit bovenstaande blijkt dat er teveel financiële en juridischeknelpunten zijn om het probleem grondig aan te pakken.Tegenover bovengenoemde knelpunten staan ontwikkelingendie juist pleiten wonen boven winkels eens echt op de politiekeen maatschappelijke agenda te zetten. De markt: de vraagnaar woningen in de binnenstad. De leegstand in de etages iseen verschijnsel dat pas een jaar of 40 gaande is. Van oudsherwaren binnensteden altijd bewoond. In de jaren ‘70,gestimuleerd door de ongekende welvaartsgroei kregen debinnenstadse ondernemers de mogelijkheid om ruimer,mooier en groener te gaan wonen. Dit was het begin van degroeiende leegstand in de etages.Hiermee is niet beweerd dat er geen vraag is naar wonen inde binnenstad. Integendeel. De vraag naar binnenstedelijkFiguur 2De verborgen werelden achter de verhullende facades inde winkelstraatFiguur 1De facades aan de winkelstraat
  • 7. 10 11Service magazine december 2012wonen is alleen veranderd. Jonge mensen, studenten enstarters op de woningmarkt willen juist graag in de binnen-stad wonen. De aanwezigheid van veel voorzieningen pastperfect in hun lifestyle. Het zijn overigens niet alleen jongerendie in de binnenstad willen worden. Ook de toename vaneengezinshuishoudens creërt een grotere vraag naarkwalitatief goede en betaalbare woningen. Daarbij willenook senioren graag wonen op plekken waar veel voorzieningenop korte afstand bereikbaar zijn. De vraag naar binnenstedelijkewoningen is er. Het aanbod is aanwezig, maar het is aanboddat kwalitatief ver onder de maat ligt.“De geschiedenis leert ons dat in tijdenvan crisis nieuwe initiatieven en ideeënnodig zijn.”Een andere ontwikkeling is het veranderde koopgedrag vande consument. Consumenten kopen steeds vaker via dewebwinkel. De winkelier krijgt het moeilijker om het hoofdboven water te houden. De detailhandel staat onder drukhetgeen op termijn ook weer gevolgen heeft voor depandeigenaar. Deze heeft geen enkel belang bij een legewinkel waardoor uiteindelijk ook het straatbeeld in negatievezin wordt aangetast. Een winkelstraat met groeiende leegstandheeft een negatief effect op de beleggingswaarde van dewinkel. En dat gaat geld kosten.Wat te doen?Wonen boven winkels kan gestimuleerd worden door deeigenaar een beter financieel rendement te bieden. Maardaarnaast moeten partijen die belang hebben bij eenaantrekkelijke binnenstad veel meer de handen ineen slaan.Beide punten worden hieronder toegelicht.Al eerder is aangegeven dat het eigenaren ontbreekt aaneen financiële prikkel om de woonfunctie te herstellen. Dezeprikkel kan verkregen worden door het subsidiëren van derenovatie. Maar in het huidige economisch klimaat is dat eenoplossing die niet veel op steun kan rekenen. Desondanks zijner gemeenten die een subsidieregeling voor wonen bovenwinkels in stand houden. Ondanks deze steun blijkt het rendement te laagom eigenaren te prikkelen om de lange weg naar wonen boven winkels viaarchitecten, vergunningen, de notaris, banken en aannemers te bewandelen.Een tweede oplossing kan gevonden worden in het verhogen van de huur. DeNederlandse woningmarkt, koop-en huur, is volstrekt niet transparant en er isgeen sprake van marktwerking. De huurmarkt wordt beïnvloed door de regelsvoor huurtoeslag en het woningwaarderingsstelsel. De Nederlandse koopmarktwordt gedomineerd door de discussie over de hypotheekrente aftrek.Toch worden er af en toe kleine stappen gezet om de markten ‘ open tebreken’. De voormalige minister van binnenlandse zaken Donner heeft hetvorig jaar voor elkaar gekregen dat in zogenaamde schaarste gebieden dehuren verhoogd mochten worden met maximaal 125 euro. Dit geldt voorgebieden in de Randstad en delen van Noord-Brabant. Waarom deze maat-regel ook niet toepassen in binnensteden waar in de praktijk blijkt dat er veelvraag is naar deze woningen? Met andere woorden: veel vraag, betekent ookhogere (markt)prijzen.Een eenvoudig rekenvoorbeeldEen studio van 35 vierkante meter levert per maand volgens het woning-waarderingsstelsel 350 euro huur op. Bij een rendement van 7 procentbetekent dit dat de eigenaar maximaal 60.000 euro zal investeren in derenovatie van een woning. Indien deze huur verhoogd mag worden tot 475euro neemt de investering toe tot 80.000 euro. Een aanzienlijk verschil.Belangrijke voorwaarde is wel dat de markt deze huurprijs kan opbrengen.Dat vergt natuurlijk kennis van de lokale huurmarkt. Maar dan is wel sprakevan marktwerking in plaats van gereguleerde huren. Helaas moet geconstateerdworden dat het nieuwe regeringsbeleid weer veel vraagtekens oproept.De hoogte van de huren wordt afhankelijk gesteld van de WOZ-waarde.De effecten van dit voornemen op de hoogte van de huur zullen per regioheel verschillend uitpakken.Een andere manier kan gevonden worden door eigenaren ruimte te biedenom meer rendement uit het pand te halen. Dit kan gerealiseerd worden doorwinkeluitbreiding. Er zijn binnensteden waar aan de achterzijde van winkel-straten zogenaamde expeditiehoven liggen. Deze hoven worden gebruikt voorde bevoorrading van de winkels maar zijn doorgaans niet de meest aantrek-kelijke plekken. In Eindhoven heeft men het idee opgevat om de eigenarenuitbreiding van de winkel toe te staan ten koste van de expeditiehovenwaardoor de etages beschikbaar komen voor een herstel van de woonfunctie.Bij eigenaren kan dit idee op veel steun rekenen. Een vierkante meter winkellevert immers een hoger rendement welke gebruikt kan worden om het lagerendement op de woningen te compenseren.Maar naast een financiële prikkel is er meer nodig. Dat is een gemeenschap-pelijke visie op het functioneren van de binnenstad. Deze visie moet komenvan partijen die belang hebben bij een goed functionerende binnenstad. Datzijn de gemeente, pandeigenaren en winkelketens. Deze partijen moeten hunverantwoordelijkheid nemen in de strijd tegen de verdere verloedering vanetages en de opkomst van de concurrerende webwinkels. Speel in op de vraagvan wonen in de ‘compacte stad’, pas lopende huurcontracten aan, en neemals eigenaar genoegen met lage rendementen waar nu helemaal geenrendement tegenover staat.De geschiedenis leert ons dat in tijden van crisis nieuwe initiatieven en ideeënnodig zijn. Wonen boven winkels is niet nieuws onder de zon. Maar alspandeigenaren, winkelketens en gemeenten hun binnenstad klaar willenmaken voor de toekomst dan kan een nieuwe visie op leegstand gekoppeldaan daadkracht al heel wat leven in de binnenstad verzorgen.Figuur 3De staat van een bovenverdieping van een winkel, welkeal tijden leegstaatDe (on)betaal-baarheid vanhet wonenDe woonkosten vanEindhovense huishoudensin beeld gebrachtHet wonen heeft zijn prijs, net alsieder ander product of andere dienst.De kosten van het wonen kunnenvoor huishoudens aanzienlijk zijn.Het inkomen dat over blijft is vaakbeperkt. De woonkosten wordenniet alleen bepaald door de nettohuur of hypotheek, maar ook doorwoongerelateerde kosten voor energie,water, belastingen en verzekeringen.Met name deze kosten zijn de laatstejaren sterk gestegen. Door de cumulatievan de kosten is het wonen voorsommige typen huishoudens duurgeworden. Is het wonen voor hen nogwel betaalbaar?Om inzicht in deze vraag te krijgen is gedurende 2012 eenuitgebreid onderzoek gedaan naar de werkelijke kosten vanhet wonen in de stad Eindhoven (Leussink & Smeets, 2012).De populatie bestond uit huurders en kopers, woonachtig ineen betaalbare huur- of koopwoning. Het betreft huurwonin-gen tot € 652,52 en koopwoningen met een WOZ-waarde tot€ 250.000,-. De selectie van huurwoningen is gebaseerd opdoor de corporaties beschikbaar gestelde bestanden. Deselectie van de koopwoningen heeft plaatsgevonden op basisvan door de gemeente Eindhoven aangereikte gegevens.Het aantal huishoudens in een betaalbare huur- of koopwoningin Eindhoven bedraagt ca 70.000, waarvan ruim 39.000 in desociale huursector. In Eindhoven zijn in de sociale huursector4.288 enquêtes uitgezet. Van deze enquêtes zijn er 947 ingevuld.Dit brengt de totale respons voor de Eindhovense socialehuursector op 21,9 procent. In de koopsector zijn in totaal8.966 enquêtes uitgezet. Daarvan zijn er 589 volledig ingevuld(respons: 7 procent ).De gegevens zijn representatief naar huishoudenssamenstelling.Een toets op basis van inkomen bleek niet mogelijk. Inkomens-gegevens voor de hele populatie zijn niet beschikbaar.Er bestaat de indruk dat goedkope ‘scheefwoners’ in dehuursector ondervertegenwoordigd zijn. Deze vonden devragenlijst wellicht te bedreigend.Om beide sectoren vergelijkbaar te maken zijn de onderzochtehuishoudens op basis van twee criteria ingedeeld.1. Samenstelling van het huishouden en leeftijd van dehoofdbewoner.Onderscheiden zijn tien typen:• Alleenstaanden in de leeftijdscategorieën<30 jaar, 30-54 jaar, 55-74 jaar en >74 jaar;• Tweepersoonshuishoudens in dezelfdeleeftijdscategorieën;• Gezinnen en eenoudergezinnen.Drs. Ir. M.I.K. Leussink & Dr. J.J.A.M. SmeetsMarieke Leussink1studeerde in 2003 af als psychologe aan de KatholiekeUniversiteit Nijmegen. Daarna voltooide ze in 2010 de masteropleiding RealEstate Management & Development aan de faculteit bouwkunde van deTechnische Universiteit Eindhoven. Sindsdien is zij werkzaam als onderzoekerbij het onderzoeksinstituut Interface.Jos Smeets2studeerde sociale geografie in Amsterdam en is als universitairhoofddocent werkzaam bij de leerstoelgroep Real Estate Management &Development aan de Faculteit Bouwkunde van de Technische UniversiteitEindhoven. Hij is tevens directeur van het aan deze faculteit verbondenonderzoeksinstituut Interface.1 2
  • 8. 12 13Service magazine december 20122. Op basis van het inkomen.Hierbij zijn vier groepen onderscheiden:• De primaire doelgroep I is afgebakend op basis van de huurtoeslaggrens.• De primaire doelgroep II wordt gevormd door de groep vanaf deze grenstot € 34.085,-.• De secundaire doelgroep bestaat uit inkomens tussen € 34.085,-en € 43.000,-.• De tertiaire doelgroep wordt gevormd door de huishoudens met eeninkomen hoger dan € 43.000,-.De onderzoeksgegevens maken een vergelijking van beide sectoren langsdeze twee lijnen mogelijk. De gegevens voor de huursector afzonderlijk zijnminstens zo interessant.MethodeDe totale woonkosten bestaan uit vaste en variabele kosten. In figuur 1 wordtde kostenopbouw van de huur- en koopsector schematisch weergegeven.Door een confrontatie van kosten en besteedbaar inkomen ontstaat eeninzicht in verhoudingen, de zogenaamde ‘quotes’.Op basis van deze gegevens kunnen verschillende quotes berekend worden:• Huurquote (HQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat wordtuitgegeven aan de netto huur (inclusief servicekosten);• Koopquote (KQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat wordtuitgegeven aan de hypotheek (inclusief servicekosten, kosten VVE,verzekering en onroerendezaakbelasting );• Energiequote (EQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is datwordt uitgegeven aan gas en elektriciteit;• Water & Belastingquote (WBQ), wat het deel van het besteedbaarinkomen is dat wordt uitgegeven aan water en belastingen (deafvalstoffenheffing).• Woonquote (WQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat wordtbesteed aan de totale woonkosten.De diverse quotes kunnen gebruikt worden voor een vergelijking tussenverschillende groepen binnen en tussen de sectoren.ResultatenBetaalbaarheid huursectorDe diverse quotes lopen sterk uiteen. De grote verschillenworden niet zozeer verklaard uit de variatie in kosten, maarvooral door het verschil in besteedbaar inkomen. Na betalingvan de totale woonkosten houden bepaalde inkomens relatiefweinig over. Dit overige besteedbare inkomen wordt ook welhet ‘residuele inkomen’ genoemd (Haffner & Bouwmeester,2012).Uit tabel 1 blijkt dat het gemiddelde besteedbare inkomenvan alleenstaanden en eenoudergezinnen lager is dan die vanandere huishoudens. Ze hebben immers maar één inkomen.De vaste en variabele woonkosten zijn relatief hoog. Hunresiduele inkomen is daardoor laag, zo blijkt uit figuur 2.De woonquotes zijn meestal boven het gemiddelde. Bijeenoudergezinnen is de totale woonquote zelfs 44 procent.Alleenstaanden en eenoudergezinnen behoren vaak tot deprimaire doelgroepen. Van de primaire doelgroep I zijn dehuur- en woonquote respectievelijk 29 procent en 42 procent.Van de primaire doelgroep II is de huurquote 26 procent ende woonquote 35 procent. De primaire doelgroep I wordtgevormd door huishoudens die recht hebben op huurtoeslag.Een deel van hen maakt echter geen gebruik van dit recht. Uithet onderzoek blijkt dat wanneer een huishouden huurtoeslagontvangt, de huurquote lager is, namelijk 27 procent. Doetmen dit niet dan bedraagt deze 32 procent. Van de secundairedoelgroep is de huurquote 22 procent en de woonquote 30procent. Voor de tertiaire doelgroep bedraagt de huurquote18 procent en de woonquote 23 procent.Vergelijking huren en kopenHet onderzoek maakt ook een vergelijking tussen de koop-en huursector mogelijk. Huishoudens in de koopsector zijnminder vaak alleenstaande eenverdieners en hebben hogereinkomens per huishouden. Ze behoren minder vaak tot deprimaire doelgroepen; ruim de helft behoort zelfs tot detertiaire doelgroep met een inkomen boven de € 43.000,-.De opbouw van hun woonkosten is in figuur 2 toegelicht.Uit een vergelijking van de totale huur- en koopquotesontstaat het volgende beeld:Jonge één- en tweepersoonshuishoudens tot 30 jaar hebbenin de koopsector een hogere woonquote. Met name tweeper-soonshuishoudens in de koopsector hebben een veel hogerewoonquote (31 procent ten opzichte van 22 procent).Middelbare eenpersoonshuishoudens (30 tot 54 jaar) en(eenouder)gezinnen hebben in de huursector een hogerewoonquote dan in de koopsector. Middelbare tweepersoons-huishoudens hebben in beide sectoren vergelijkbare quotes.Oudere één- en tweepersoonshuishoudens (vanaf 55 jaar)hebben in de koopsector, soms aanzienlijk, lagere woon-quotes. Deze groep heeft een relatief hoog inkomen en heeftde hypotheek waarschijnlijk grotendeels afgelost. In iedergeval is hun koopquote laag, variërend van 8 tot 16 procent.De woonquotes van de onderscheiden doelgroepen laten eenander beeld zien. In alle doelgroepen nemen de woonquotesFiguur 1Kosten van het wonen in de huur- en koopsectorHuishoud-samenstelling N Huur Energie Water &BelastingTotaleWoonkostenGemiddeldinkomenOverigbesteedbaarHQ EQ WBQ Woon Quotealleenstaand <30 jaar 35 € 358 € 67 € 30 € 452 € 1.427 € 975 25% 5% 2% 32%tweepersoons <30 jaar 32 € 403 € 110 € 44 € 555 € 2.523 € 1.968 16% 4% 2% 22%alleenstaand 30-54 jaar 130 € 377 € 97 € 30 € 504 € 1.272 € 767 30% 8% 2% 40%tweepersoons 30-54 jaar 35 € 463 € 128 € 44 € 635 € 2.345 € 1.709 20% 5% 2% 27%gezin 103 € 445 € 166 € 53 € 658 € 1.876 € 1.218 24% 9% 3% 35%eenoudergezin 74 € 346 € 144 € 48 € 535 € 1.224 € 689 28% 12% 4% 44%alleenstaand 55-74 jaar 186 € 375 € 108 € 30 € 510 € 1.281 € 771 29% 8% 2% 40%tweepersoons 55-74 jaar 156 € 451 € 134 € 44 € 628 € 1.961 € 1.334 23% 7% 2% 32%alleenstaand >74 jaar 91 € 427 € 102 € 30 € 558 € 1.467 € 910 29% 7% 2% 38%tweepersoons >74 jaar 68 € 460 € 125 € 44 € 630 € 1.952 € 1.321 24% 6% 2% 32%totaal 910 € 409 € 121 € 38 € 566 € 1.609 € 1.043 25% 7% 2% 35%Noot: missing values: n=37N = aantal respondenten HQ = huurquote EQ = energiequote WBQ = water&belastingquoteTabel 1Kosten en –quotes naar soort per type huishouden in debetaalbare huursector in EindhovenFiguur 3woonquotes per type huishouden in de Eindhovense betaalbare huur- en koopsectorFiguur 2kosten en quotes per type huishouden in de Eindhovense betaalbare huursector.VastewoonkostenBesteedbaarinkomenVariabelewoonkostenHuur (incl.servicekosten)Hypotheek(incl. verzekering,VVE, OZB)- Huurtoeslag - Hypotheekrenteaf-trek= Netto hypotheekHuur/koopQuoteEQWBQWoonquote= Netto huurEnergie(gas & electriciteit)Water & Gemeentelijke belasting(m.u.v. OZB)Totale woonkostenalleenstaand <30 jaaralleenstaand <30 jaaralleenstaand <30 jaar€ 3.000€ 2.500€ 2.000€ 1.500€ 1.000€ 500€ 0100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%alleenstaand >74 jaaralleenstaand >74 jaaralleenstaand >74 jaartweepersoons >74 jaarOverig besteedbaarinkomenWater & BelastingenEnergieNetto huurWoonquote in huursectorWoonquote in koopsectortweepersoons >74 jaartweepersoons >74 jaartweepersoons <30 jaartweepersoons <30 jaartweepersoons <30 jaarprimaire doelgroep IIprimaire doelgroep Itweepersoons 30-45 jaartweepersoons 30-45 jaartweepersoons 30-45 jaartertiaire doelgroepgezingezingezineenoudergezineenoudergezineenoudergezinalleenstaand 30-45 jaaralleenstaand 30-45 jaaralleenstaand 30-45 jaarsecundaire doelgroepalleenstaand 55-74 jaaralleenstaand 55-74 jaaralleenstaand 55-74 jaartweepersoons 55-74 jaartweepersoons 55-74 jaartweepersoons 55-74 jaar
  • 9. 14af naarmate het inkomen stijgt. De primaire doelgroep I heeftin de huursector een iets hogere quote. De primaire doelgroepII heeft in de koopsector een iets hoge quote. De secundaireen tertiaire doelgroep hebben in de huursector lagere quotesdan in de koopsector. Gedeeltelijk wordt dit veroorzaakt doorde goedkope ‘scheefwoners’.Oplossingrichtingen voor kostenbeheersingDe woonkosten voor huishoudens behorende tot de primairedoelgroepen zijn hoog. Het betreft vooral alleenstaandenen eenoudergezinnen. Dit resulteert in een laag residueelinkomen voor deze groepen waardoor participatie in desamenleving belemmerd wordt. De omvang van het probleemwordt eerder groter dan kleiner. Het aantal alleenstaandenneemt toe en de kosten voor het wonen worden alleen maarhoger.Het vraagstuk van de woonkostenbeheersing is echtercomplex. Het is niet alleen afhankelijk van de vaste envariabele kosten, maar hangt ook in hoge mate samen metde inkomenshoogte van huishoudens. Daarnaast speelt ookde match tussen het huishoudeninkomen en de prijs en hetenergiegebruik van de woning een rol. Het woonprogrammain de woningbouw is decennia lang afgestemd op woon-wensen van gezinnen terwijl de vraag steeds verder isgeïndividualiseerd. De hoge woonquotes voor alleenstaandenmaken dit probleem steeds zichtbaarder. De vraag is of deoverconsumptie van woondiensten door alleenstaanden eneenoudergezinnen vrijwillig is of dat de structuur van hetaanbod hen daartoe dwingt. Hoe dan ook, de woonkosten zijnhoog, vrijwillig of gedwongen.Het inkomensvraagstuk overschrijdt het domein van devolkshuisvesting. Wel is de onderconsumptie van de huur-toeslag een aandachtspunt. Het verschil in huurquote tussenhuishoudens die wel gebruik maken van deze voorzieningen zij die de regeling niet kunnen of willen gebruiken, isaanzienlijk.Daarnaast zal het aanbod aangepast dienen te worden. Vaakwordt verduurzamen van woningen als oplossing gezien. Uithet onderzoek blijkt echter dat de energiequotes maar weinigsamenhangen met de energieprestaties van de woning.Hetzelfde type huishouden heeft in een bepaald type woningvaak even hoge kosten, ongeacht het label van deze woning.Bovendien is de energiequote slechts een beperkt deel van detotale woonquote. Het is zinvoller om verduurzaming vanwoningen af te stemmen op de transformatie van dewoningvoorraad. Woonprogramma’s bij transformatie dienenbeter afgestemd te worden op de woonbehoefte van kleinehuishoudens.Daarnaast zijn op korte termijn nog een reeks van maatregelen mogelijk diede kosten beheersbaar houden:• herdefiniëring passendheidBij woningtoewijzing worden steeds minder passendheidscriteriagehanteerd. Criteria voor de relatie tussen inkomen en huurprijs en/ofhuishoudgrootte en woninggrootte worden steeds minder gehanteerd.Woningzoekenden kunnen steeds vrijer kiezen, ook al leidt dat totoverconsumptie van woondiensten. De vraag is of woningzoekenden overvoldoende informatie beschikken ten aanzien van de totale woonkostenvan een woning. Het is aan te bevelen om de transparantie in de kostenvan het wonen te vergroten.• terugdringen van scheefheidVeel huishoudens in de secundaire en tertiaire doelgroepen wonengoedkoop ‘scheef’. Hun quotes zijn aanzienlijk lager, ook in vergelijkingmet de koopsector. Hoewel het terugdringen van goedkope scheefheidnadelen heeft, is vanuit het oogpunt van kostenbeheersing wenselijk.• gedragsaanpassingHet onderzoek laat ook zien dat gedrag van invloed is op de energiekosten.Minder vertrekken overdag stoken en de thermostaat lager instellen,heeft invloed op de energie kosten. Dit rationele stookgedrag komt in dekoopsector meer voor dan in de huursector. Voor zover het type installatiedit toelaat, kan in de huursector enige kostenbesparing verkregen wordendoor rationeler stookgedrag.Kortom, de vraag of het wonen voor bepaalde groepen niet onbetaalbaardreigt te worden kan helaas alleen positief beantwoord worden. De vraagwelke oplossingen het meest effectief zijn is minder eenduidig te beantwoorden.De uitdaging om oplossingen te verzinnen is daardoor niet minder groot.ReferentiesLeussink, M. & Smeets, J. (2012). Woonkosten in beeld. Een onderzoek naar dewoongerelateerde kosten van Eindhovense huishoudens in de betaalbare huur enkoopsector in 2012. Interface, Eindhoven.Haffner, M. & Bouwmeester, H. ( 2012). Is huren te duur? Real Estate Quartely,oktober 2012, pp 36-46.Word jij het nieuwe bestuur van deBouwkunde Bedrijvendagen 2013?www.bouwkundebedrijvendagen.nlinfo@bouwkundebedrijvendagen.nlVoor meer informatie of om je aan te melden:
  • 10. Service magazine december 201216 17Service magazine december 2011Introductie themaAfwaarderenvanvastgoed?!Sla een willekeurig dagblad open enje wordt ermee geconfronteerd; hetduivelskind dat ‘crisis’ heet. Voor deeconomische markten zijn het geenmooie tijden, dus ook niet voor devastgoedmarkt. Woningwaardes dalen,de kantoren- en winkelleegstandneemt toe, gemeentes krijgenhun grond niet meer verkochten nieuwbouwprojecten vallennoodgedwongen stil. Door de extreemlage vraag naar deze onroerende zakenlijkt afwaardering vrijwel noodzakelijk.Leegstaande gebouwen herbestemmennaar een nieuwe functie is ook eenveelgenoemde kreet. Schreeuwendlangs de zijlijn lijkt dit een logischevervolgstap, maar gaat dit wel zomakkelijk?AfwaarderenDe waarde van commercieel vastgoed is gebaseerdop de verwachte huuropbrengsten gedurende deexploitatieperiode en een restwaarde aan het eindevan de beoogde exploitatieduur (gecorrigeerd metinflatie, exploitatiekosten en rendementseisen). Ruwwegkan dus gesteld worden dat wanneer er zich géénhuurders melden en het pand ook niet door nieuweinvesteerders gekocht wordt, het pand geen waardevertegenwoordigd (hooguit een negatieve waarde).Stel dat een pand 8 miljoen euro kostte om te aan tekopen (beleggingswaarde), dan vertegenwoordigthet een nieuw aangekocht pand dus in geval vanleegstand vanaf de aankoop, alleen een negatievewaarde van 8 miljoen. Om toch huurders te vindenzouden vastgoedeigenaren kunnen zakken in hunhuurprijs. Omdat een dalende huurprijs een dalendebedrijfswaarde tot gevolg heeft, moet deze waardebijgesteld worden in de boeken; het “afwaarderen”.Dit geldt niet alleen voor de commerciele vastgoed-markt, maar ook voor de private markt. Wanneer devraag daalt, daalt de waarde van een object.HerbestemmenLeestaande panden zijn een doorn in het oog van vanvelen. Niet alleen voor de voormalige krakers; ookvoor omwonenden, gemeentes en niet op de laatsteplaats voor de financiers/eigenaren. Herbestemmenis puur fysiek-ruimtelijk gezien een ideale oplossingvoor dit probleem, ware het niet dat de financiervan het betreffende pand geen genoegen neemt meteen toekomstige vastgoedwaarde die lager is dande investeringswaarde. Helaas is dit vaak wel hetlogische gevolg van herbestemmen.Herbestemmingen vereisen in de meeste gevalleneen aanpassing aan het gebouw. Deze kosten komenbovenop de aanschafwaarde van een gebouw. Deaanschaf en de verbouwing samen dienen terugverdient te worden. Dit kan alleen als de nieuwefunctie dit redelijkerwijs toe staat. Wanneer kantorenbijvoorbeeld omgebouwd dienen te worden totwoningen, dient de toekomstige cash-flow de totalebeleggingkosten te evenaren. Wordt dit niet gehaalddan is de investering niet de moeite waard.Voornamelijk de aanschafprijs van het pand zalhier veel invloed op hebben. De huidige eigenaarzal dus moeten hopen dat er een nieuwe huurderkomt voor de huidige functie (kantoor), kan hopenop koper die het gevraagde bedrag biedt of hijmoet gaan afwaarderen op de verkoopprijs om hetvoor de nieuwe functie rendabel te houden. Eenkantoor ombouwen naar bijvoorbeeld een creativebroedplaats is iets wat veel gebeurt. Hier zit wel gaatwel zo’n 2/3 van de waarde verloren. Een creativeIvo Schepers - SerVicEStudy Association Real Estate Management and Development Eindhoven4th LustrumSyntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit dezeovertuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl
  • 11. 18 19Service magazine december 2012broedplaats brengt immers maar zo’n 50 euro per vierkante meterhuur op, tegenover een kantoor wat gemiddeld zo’n 125-150 europer vierkante meter opleverd aan huur.Voor institutionele beleggers is dit ‘verlies’ tot op zeker hoogte welop te vangen wanwege de schaalgrootte van de portefeuille, maar ingevallen van particulier beleggen is dit vaak moeilijker aangezien zijdie verliezen vaak niet kunnen compenseren met winsten uit anderebeleggingen. Functies zoals wonen en creative industrie (waar vraagnaar is) zouden best in het betreffende pand gevestigd kunnenworden om huurders te vinden, maar leveren vaak niet genoegop om de investering voor transformatie (en de oorspronkelijkeinvestering) terug te verdienen. Er moeten dus creative ideeenkomen om de de verliezen te beperken. Hoe dan ook, afwaarderenlijkt vaak bittere noodzaak wanneer het exploitatiemodel nietsluitend is en de vooruitzichten op een toekomstige huurder,binnen de huidige functie, niet rooskleurig zijn.Asset &Liability ManagementInvesteerders zijn er in allerlei soorten en maten. In het commercieelvastgoed zitten vooral veel banken, verzekeraars, pensioenfondsen,private investeerders en beursgenoteerde investeerders (Janssen,2010). De lopende investeringen (activa) bepalen een groot deel vande bedrijfswaarde van deze bedrijven. Naast het investeren hebbenze vaak ook bepaalde financiële verplichtingen (passiva) richtinghun geldschieters (aandeelhouders, etc.). Om de inkomsten enuitgaven in balans te houden kunnen dergelijke organisaties gebruikmaken van Asset&Liability Management (ALM).ALM is een wijze vanbedrijfsvoering waarbij beslissingen over activa en passiva op elkaarworden afgestemd (ING, 2012). Een klein overzicht van de liabilitiesdie enkele investeerders hebben staan weergegeven in tabel 1.Om aan hun betalingsverplichtingen te kunnen voldoen (en dushet voortbestaan van hun onderneming te waarborgen) stelleninvesteerders het afwaarderen liever uit, in de hoop dat er noghuurders/kopers komen voor de initieel beoogde vraagprijs. Derisico’s die ze lopen zijn te groot:• Pensioenfondsen wachten met afwaarderen omdat groteafboekingen hun dekkingsgraad in gevaar brengen.• Banken lopen in het extreemste geval risico dat bij groteafwaarderingen (en de navolgende media-aandacht) de spaardersmassaal hun geld op komen halen met alle gevolgen van dien.• Hypotheken worden niet meer verstrekt aangezien dehuizenprijzen nog steeds dalen. Een hogere hypotheek dan dewaarde van het onderpand brengen uitstaande leningen vanbanken in gevaar.• Gemeentes boeken grote waardes af op hun grond. Wanneer dezebalans te negatief wordt, komt de gemeente onder toezicht testaan. Investeringen voor inwoners zijn niet meer te doen, met alsgevolg dat burgers migreren naar naastgelegen gemeentes.In goede tijden kunnen afwaarderingen best gedaan worden,maar in economisch slechte tijden lopen ook de opbrengsten uitandere assets zoals obligaties en aandelen terug. De liability-kantvan ALM zou door afschrijvingen in gevaar kunnen komen. Groteafschrijvingen worden dus liever, vanwege lijfbehoud, uitgesteld.Afwaardering op de vastgoedmarkt?!In dit magazine zullen een aantal invalshoeken aangaandeafwaardering worden besproken. Tristan Kunen en Gijs Kant (BrinkGroep) belichten de gevolgen van de crisis voor gebiedontwikkeling.De huizenprijzen dalen en hebben hierdoor, zoals later zal blijken,grote gevolgen voor de te behalen rendementenop de grond. Ze belichten dit probleem vanuitgebiedsontwikkeling en dragen enkele oplossingen aanom ontwikkelingen op gang te houden. Grondwaardeszijn dus onder andere gelieerd aan woningwaardes.Paul Nelisse (Colliers International) zal aan de handvan woningwaardes en stichtingskosten verduidelijkenwaarom het in de meeste regio’s niet meer lucratief isom nieuwbouw te plegen.Herbestemmen(en dus vaak afwaarderen) lijktin sommige gevallen niet rendabel. Toch is tijdigherbestemmen vaak een bittere noodzaak. RinusVader (Royal Haskoning DHV) zal uitleggenwaarom je beter snel af kan waarderen en welkestappen nodig zijn om van leegstand, volstandte maken. De leegstand, die zich voornamelijkfocust op de kantorenmarkt, kan hiermee grotevoordelen halen ten op zichte van de concurrentie.Leegstand is overigens een fenomeen dat optreedtals wanneer het aanbod niet meer aansluit op devraag. De veranderende marktomstandighedenvragen hierdoor om een andere benadering. Ollevan Alphen (Annexum) laat zien wat nodig is omaan de veranderende vraag te kunnen voldoen omafwaardering een stap voor te zijn.Fiscaal gezien wordt afwaardering net ietsanders benaderd. Tom Berkhout, verbonden aanNyenrode Business Universiteit, laat zien hoe jebelastingtechnisch hiermee om kan springen. Doorstrategisch af te waarderen, of juist op te waarderen,kunnen veel kosten bespaard worden.ING (2012), Begrippenlijst ING. Geraadpleegd op 8november 2012, op http://www.ing.com/Ons-Bedrijf/Over-ons/Begrippenlijst.htmSmid, J.W. (2004). Wonen in een kantoor. TechnischeUniversiteit Delft, DelftBlankvoort, M. & Goudswaard, T. (2008).Herbestemmen van kantoren. Geraadpleegd op 8november 2012, op www.markblankvoort.nl.Janssen, I.I. (2010). De markt voorvastgoedmanagement. In Vermeulen, M. &Wieman, M.(Eds.), Handboek vastgoedmanagement, (pp. 34-43).Groningen: Noordhoff Uitgevers.Ir. T. Kunen & G. KantTristan Kunen1is sinds 2008 werkzaam als adviseur bij Brink Groep. Hijhoudt zich bezig met financiële en strategische vraagstukken bij vastgoed- engebiedsontwikkelingen. Hij verzorgt tevens cursussen voor het NederlandsVastgoed Instituut en is gastdocent aan de Avans Hogeschool in Tilburg.Tristan studeerde Real Estate Management and Development aan deTechnische Universiteit Eindhoven.Gijs Kant2is student aan de Technische Universiteit Eindhoven. Om demaster Real Estate Management and Development af te ronden is hijmomenteel bezig met zijn afstudeeronderzoek bij Brink Groep. Het onder-werp van zijn afstudeeronderzoek is “Financiële situatie van gemeententen gevolge van verliezen op de grondvoorraad”.1 2Help!Waar is mijngrondwaardegebleven?De impact van dehuizenmarktcrisis opgebiedsontwikkelingen“Gemeenten verliezen miljoenen oponbebouwde grond.” vermeldt eenrecent onderzoek van Nieuwsuur.Niet geheel onverwacht natuurlijk.De media besteedt aan ditonderwerp immers veel aandachtsinds de ‘uitbraak’ van de crisisop de woningmarkt. Op de radio,televisie en in kranten wordt degemeente Apeldoorn, waar de wet-houders zijn opgestapt als gevolgvan de enorme verliezen op in hetverleden aangekochte gronden,vaak als schrijnend voorbeeldgenoemd. Iedereen is inmiddelsbekend met de gevolgen. Maar hoeis deze situatie ontstaan? En zijn eroplossingsrichtingen voorhanden?Hoe is deze situatie ontstaan?Voordat we iets kunnen zeggen over mogelijkeoplossingsrichtingen, moeten we eerst begrijpenhoe de ‘problemen’ zijn ontstaan. Vandaar eersteen kort stukje theorie, waarin de oorzaakvan de grondwaardedaling wordt verklaard.Gebiedsontwikkelingen bestaan globaal uit vier fases:1 Aankoop van gronden in huidige staat.2 Geschikt maken van deze gronden voor (her)ontwikkeling.3 Ontwikkeling van het nieuwe vastgoedprogramma.4 Verkoop van het gerealiseerde vastgoed.Voordat gronden worden aangekocht, gaat de grond-exploitant (vaak een gemeente of projectontwikkelaar)na wat hij hiervoor maximaal kan betalen. Dit bepaalthij door de opbrengstpotentie van de locatie bij (her)ontwikkeling te berekenen. Deze waarde moet in elkgeval meer bedragen dan het aankoopbedrag en wordtberekend op basis van marktconforme aannames enuitgangspunten. Zie figuur 1 op de volgende pagina.laat de relatie tussen de verschillende fases in hetvastgoed- en gebiedsontwikkelingsproces zien.“De gemiddelde prijs voor een woningligt nu op hetzelfde niveau als 8 jaargeleden.”Als door veranderende marktomstandigheden dezeaannames en uitgangspunten moeten worden bijgesteld,dan heeft dat gevolgen voor de opbrengstpotentie vande locatie. Als de grondexploitant dan al gronden heeftaangekocht op basis van achterhaalde aannames enuitgangspunten, kan het voorkomen dat het aankoop-bedrag niet meer kan worden terugverdiend met degebiedsontwikkeling. Een gemeente kan dit opvangenals dit incidenteel voorkomt. Komt dit echter structureelvoor, zoals in Apeldoorn, dan ontstaan grote problemen.Investeerder LiabilitiesPensioenfonds Dekkingsgraad pensioenenGemeente Uitkeringen betalen, onderhoudGemeente, salarissen ambtenarenBanken Uitkeren spaargeldenVastgoedfondsen Uitkeren rendementen aanparticipanten in een fondsTabel 1Overzicht verplichtingen van verschillende investeerders
  • 12. 20 21Service magazine december 2012Aan de hand van een voorbeeldwoning is dezesituatie in figuur 2 en 3 stapsgewijs gevisualiseerd.De woning heeft een VON-prijs van € 350.000,- ende grondquote bedraagt 30 procent. De grondquotegeeft de verhouding weer tussen de grondwaarde vande woning en de VON-prijs (beiden exclusief BTW).De residuele grondwaarde van deze woning bedraagtin dit geval € 87.000,- .“Doordat de grond in het verledente duur is aangekocht, zal degrondexploitant op basis van nieuweinzichten een aanzienlijk verliesmoeten nemen.”Stel dat een grondexploitant op basis van markt-conforme uitgangspunten in 2008 grond heeftaangekocht tegen de maximale aankoopsom. De crisisin de woningmarkt slaat toe en de huizenprijzendalen. De gemiddelde prijs voor een woning ligt nu ophetzelfde niveau als acht jaar geleden. Ten opzichtevan de piek in 2008 zijn de huizenprijzen volgens deNVM reeds met 15 procent gedaald. Rabobank en hetEconomisch Bureau van ING geven aan dat een verderedaling van circa 10 procent in de lijn der verwachtingenligt. Dit beeld kan enigszins worden genuanceerd,aangezien ook een daling aan de kostenkant optreedt.De kostprijs van woningen zal evenals de grondkosten– weliswaar in beperktere mate – dalen doorveranderende marktomstandigheden en daarnaast zijnconjuncturele aanbestedingsvoordelen te behalen. Inons rekenvoorbeeld is uitgegaan van zowel 10 procentdaling van de kostprijs van woningen als 10 procentdaling van grondkosten.Het effect is groot: de grondwaarde daalt met maarliefst 57 procent. Dit betekent voor de grondexploitantdat zijn eerder ingecalculeerde grondopbrengstmeer dan halveert. Een daling van 10 procent van degrondkosten zal dit effect slechts in beperkte matecompenseren. Doordat de grond in het verleden teduur is aangekocht, zal de grondexploitant op basisvan nieuwe inzichten een aanzienlijk verlies moetennemen. Als de grond is verworven voor een lagerbedrag dan de maximale aankoopsom, dan zal degeprognosticeerde winstbuffer hard verdampen.Wat is de omvang van het probleem?Ter illustratie laat figuur 4 de effecten zien alsde ingezette daling van de huizenprijzen vanstructurele aard is. In de periode 2009-2015 dalende huizenprijzen in totaal met 25 procent, de kostenmet 10 procent en vanaf 2016 zullen zowel kosten alsopbrengsten weer structureel stijgen met een langjariggemiddelde van 2 procent. Het VON-prijsniveau van2008 wordt in dit scenario pas weer bereikt in 2029en het grondprijsniveau zal structureel achterblijven.Aangezien niemand een glazen bol heeft, blijventoekomstvoorspellingen koffiedik kijken. Wellicht datde VON-prijsdaling minder structureel van aard is endat op termijn een ‘inhaalslag’ zal plaatsvinden. Zo’nzelfde inhaalslag kan echter ook aan de kostenkantoptreden. De conclusie blijft echter, ongeacht hetscenario wat op zal treden, ongewijzigd.En dan hebben we het alleen nog maar over denominale effecten van prijsontwikkelingen. Eenbijkomend en wellicht nog groter probleem is destagnatie van de afzet. Een vertraging van hetafzettempo leidt tot oplopende rentekosten. Dezerentekosten kunnen in ons voorbeeld niet meerworden opgevangen aangezien gronden te duur zijnaangekocht. Als klap op de vuurpijl draagt ook depolitiek niet bij aan het herstel op de woningmarkt.Enerzijds door de verhoging van het BTW-tarief van19 naar 21 procent en anderzijds door de onzekerheidover de hypotheekrenteaftrek en verscherpte regelsmet betrekking tot het afsluiten van hypotheken.Desondanks onderkent het nieuwe kabinet de omvangvan het probleem en heeft een aparte ministerpost inhet leven geroepen voor de woningmarkt.“Het VON-prijsniveau van 2008 wordtin dit scenario pas weer bereikt in 2029en het grondprijsniveau zal structureelachterblijven.”Op de effecten hiervan zullen we in dit artikel nietverder ingaan. Maar het mag duidelijk zijn dat ereen structureel en groot probleem is ontstaan bijgrondeigenaren. Daar waar grondspeculanten in hetverleden nog bergen met geld verdienden, verkeren zemomenteel in zwaar weer.Wat zijn de gevolgen voor grondeigenaren engebiedsontwikkelingen?Gemeenten zijn de grootste partij op de grondmarkten moeten nu dan ook verliezen nemen op hungrondvoorraad. Nederlandse gemeenten hebbenin totaal nog 13 miljard euro aan grondpositiesin hun boeken staan. Op basis van resultaten uitvoorgaande jaren nemen veel gemeenten winstenuit het gemeentelijk grondbedrijf structureel op inhun gemeentelijke begroting. Door veranderendemarktomstandigheden blijven deze winsten momenteeluit. Sterker nog: er ontstaan verliezen waardoor degemeentelijke begroting niet meer sluit. Dit heeftals direct gevolg dat gemeenten moeten bezuinigen(bovenop de al aangekondigde bezuinigingen opgelegdvanuit het Rijk). Investeringen in sociale voorzieningen,openbare ruimte, infrastructuur en duurzaamheidworden heroverwogen of uitgesteld.Vorige maand meldde Ralf Pans, directievoorzittervan de VNG, dat de verliezen op de grondvoorraadondertussen opgelopen zijn naar 4 miljard euro.Er zijn gemeenten met voldoende eigen vermogenof reserves om deze verliezen op te kunnen vangen, maar voorandere gemeenten wordt de financiële situatie steeds penibeler.Gemeenten die geen sluitende begroting in kunnen dienen, wordenonder financieel toezicht van de provincie geplaatst. Als sprakeis van structurele financiële problemen, wordt een zogenaamdeartikel 12-status toegekend. Dit houdt in dat de gemeente onderfinanciële curatele van het Rijk wordt geplaatst. Het Rijk zal extrageld uittrekken om de desbetreffende gemeente uit de financiëleproblemen te krijgen, maar daar gaat zeer streng financieel toezichtvanuit het Rijk mee gepaard.Voor gemeenten geldt dus in zekere zin dat zij, met het oog op decontinuïteit van het maatschappelijk en publiek belang, wordenopgevangen door het Rijk als zij in financiële problemen komen.De verliezen op grondposities zijn echter onafwendbaar en ditgaat gepaard met de inzet van veel publiek geld. Marktpartijenhebben doorgaans een minder lange adem dan gemeenten. Zijhebben vaak onvoldoende buffers en reserves om deze verliezente dekken en zijn naarstig op zoek naar alternatieven. Steeds meerprojectontwikkelaars kloppen bij gemeenten aan met het verzoek omhun gronden over te nemen. Dit artikel beperkt zich echter vooraltot de situatie bij gemeenten.Zijn er oplossingsrichtingen voorhanden?Partijen zullen de financiële tegenvallers primair proberen opte lossen in het project zelf. Er wordt een beroep gedaan op depost onvoorzien. Vervolgens kunnen planoptimalisaties wordendoorgevoerd. De praktijk wijst uit dat de post onvoorzien vaakonvoldoende is om tegenvallers op te kunnen vangen of zelfshelemaal niet aanwezig is, en planoptimalisaties gaan vaak gepaardmet ongewenst kwaliteitsverlies. Denk hierbij aan de kwaliteit vande inrichting van de openbare ruimte. Daarnaast moeten partijenzich afvragen of dit kortetermijndenken de juiste oplossing is voorlangjarige gebiedsontwikkelingen.Door verscherpte regelgeving dienen gemeenten niet in exploitatiegenomen gronden (NIEGG) te waarderen op basis van huidiggebruik. Dit huidig gebruik is vaak landbouw. De agrarische waardeschommelt rond de € 10,- per vierkante meter en gronden zijn veelalaangekocht voor minimaal het tienvoudige. Dit resulteert in groteverliesnemingen. Wat zijn de alternatieven om toch tot ontwikkelingover te gaan?Levensvatbare eerste fase tot ontwikkeling brengenGebiedsontwikkelingen kenmerken zich door hun grootschaligheid:honderden woningen worden ontwikkeld in een plangebied vanenkele hectare. Het is zinvol om na te denken over een slimmefasering. Vaak zijn al aanzienlijke kosten gemaakt voor het geheleplangebied. De boekwaarde bestaat uit reeds verworven grondenen reeds gemaakte plankosten. Door toedoen van veranderendemarktomstandigheden is het geen optie (meer) om het gehelegebied ineens in ontwikkeling te nemen. Wachten op beteretijden is eveneens geen optie, aangezien de renteteller over deboekwaarde hard door blijft tikken. Een uitkomst kan dan zijn omeen levensvatbare eerste fase te ontwikkelen. Deze fase moet eendergelijke kritieke omvang hebben dat de opbrengstpotentie van deontwikkeling voldoende is om (een groot deel van) de boekwaardete dekken. Anderzijds kan de fase niet te groot zijn vanwege hetafzetrisico.Figuur 1Relatie tussen vastgoed- en gebiedsontwikkelingFiguur 2Bepaling maximaal aankoopbedrag voorafgaand aan crisis op woningmarktFiguur 3Gevolg voor grondwaarde bij 25 procent daling VON-prijs en 10 procentdaling kostenFiguur 4Langjarige ontwikkeling van grondwaarde als VON-prijsdaling vanstructurele aard isVastgoedontwikkeling woningVON-prijs = € 350.000Grondquote = 30%Vastgoedontwikkeling woningDaling VON-prijs 25%Daling investeringskosten 10%61.00045.500-25%-57%289.000217.00087.00037.000Grondopbrengst100%43%VerliesMax.aankoopsomAankoopsom100%Grondkosten100%Grondkosten90%202.000180.000350.000262.500GebiedsontwikkelingGebiedsontwikkelingGevolg: daling grondopbrengst 57%Daling grondkosten 10%Gevolg: verliesnemingVastgoedontwikkeling woningBTWVON-prijsexcl. BTWGrondwaardewoningGrondwaardeoverigeobjectenMax.aankoopsomGrondkostenGrondwaardewoningOpgeslagenAanneemsomVON-prijsincl.BTWGebiedsontwikkeling1,81,61,41,21,00,80,60,40,20,0VON-prijzen InvesteringskostenGrondwaarde Gemiddelde inflatie langjarig2008 2013 2018 2023 2028 2033
  • 13. 22Doordat de boekwaarde grotendeels wordt gedekt uit de opbrengstenvan een eerste fase, wordt de mogelijkheid gecreëerd om het vervolgvan het project te heroverwegen. Als na afronding van de eerste fasebetere tijden zijn aangebroken, kan alsnog het gehele project wordenontwikkeld. Als de markt nog altijd slecht is, dan is het mogelijkom het project ‘op ijs’ te zetten zonder dat de renteteller doortikt.Ook is het mogelijk om nogmaals een levensvatbare vervolgfase teontwikkelen.“Daar waar grondspeculanten in het verledennog bergen met geld verdienden, verkeren zemomenteel in zwaar weer.”Het grote voordeel van dit alternatief is dat ondanks alles toch eenstart kan worden gemaakt met de gebiedsontwikkeling. Hierdoor kande gemeente voldoen aan haar volkshuisvestingsbehoefte. Belangrijkhierbij is dat de eerste fase een succes wordt, waarop de rest van degebiedsontwikkeling kan voortborduren. Het doen van concessies inhet kwaliteitsniveau van de ontwikkeling zijn dus niet aan de orde indeze oplossingsrichting.Mogelijke rol van gemeente als grondfinancierAls een gemeente een gezamenlijke grondexploitatie voert metmarktpartijen, dan kan – onder voorwaarden – gebruik wordengemaakt van het financieringsvoordeel van de gemeente. Degemeente kan namelijk relatief goedkoop vreemd vermogenaantrekken. Het is daardoor goedkoper om de grond op de balansvan de gemeente te plaatsen. De rentekosten drukken minderop het plansaldo van de gebiedsontwikkeling als de gemeentede gronden van marktpartijen overneemt.Deze constructie kan niet zonder meer klakkeloos worden toegepast.Enerzijds door de Europese wet- en regelgeving op het gebied vanstaatssteun. Anderzijds moet de gemeente zich ervan bewust zijndat haar risicoprofiel toeneemt. Dit risico kan en moet voldoendeworden afgedekt door aanvullende zekerheden, overeen te komenmet marktpartijen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan:• het doorberekenen van een (marktconforme) risico-opslagbovenop de werkelijke financieringsrente van de gemeente;• het zekerstellen van de uitname van bouwrijpe gronden uit degrondexploitatie door middel van een bouwclaim waardoor hetafzetrisico niet (volledig) voor rekening komt van de gemeente;• het afgeven van bank- of concerngaranties door marktpartijen;• het achterhouden van een deel van het aankoopbedrag totdat hetrisicoprofiel van het project voldoende is afgebouwd.Deze financieringsconstructie in combinatie met aanvullendezekerheden moet ervoor zorgen dat sprake is van marktconformevoorwaarden waardoor geen sprake is van oneerlijke concurrentie.Energie als tijdelijke exploitatiemogelijkheidAanvullend op bovenstaande oplossingsrichtingenkan de braakliggende bouwgrond tijdelijk wordengeëxploiteerd. Veel gemeenten in Nederland hebbenambities op het gebied van duurzaamheid ofenergieneutraliteit. De gronden waarop voorlopig tochgeen ontwikkeling plaatsvindt, kunnen tijdelijk wordengebruikt voor de opwekking van duurzame energie.Een goed voorbeeld hiervan is XL Businesspark Twente.Het oorspronkelijke plan besloeg de ontwikkeling vanzware industrie en bedrijvigheid. Door moeizamegrondverkopen hebben de deelnemende gemeentenal flink afgeboekt en gezamenlijk besloten de boegom te gooien. Het 23 hectare grote terrein in Almelowordt mogelijk volledig ingericht met PV-panelen enwordt daarmee het grootste zonnepark van Nederland.Door toenemende technologische ontwikkelingennemen de kosten voor het produceren van zonne-energie de komende jaren aanzienlijk af en is het voorde exploitant van de PV-panelen mogelijk om eenvergoeding te betalen voor het gebruik van de grond.“Wachten op betere tijden is eveneensgeen optie, aangezien de rentetellerover de boekwaarde hard door blijfttikken.”Wat kunnen we hieruit concluderen?De dagelijkse praktijk leert ons dat grondeigenarenmomenteel problemen ondervinden door de waarde-daling die optreedt als gevolg van veranderendemarktomstandigheden. Het rekenvoorbeeld indit artikel benadrukt nogmaals de omvang en deimpact hiervan. Vooral in projecten waar grondenal zijn aangekocht of anderszins verplichtingen zijnaangegaan, ontstaan grote problemen.De voorbeelden in dit artikel laten zien dat eroplossingsrichtingen voorhanden zijn. Dezevoorbeelden zijn illustratief en uiteraard niet limitatief.Gebiedsontwikkelingen kenmerken zich vaak doorhun unieke karakter waardoor in de praktijk perdefinitie maatwerkoplossingen nodig zijn. Dit artikelbenadrukt de toenemende behoefte aan professioneelrisicomanagement bij gebiedsontwikkelingen. Er issteeds meer aandacht nodig voor het inventariseren,kwantificeren en beheersen van risico’s en de verdelingvan het risicoprofiel tussen de participerende partijenin de gebiedsontwikkeling.Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting VastgoedKnapals je met je eerstecarrièrestap Nederlandvooruit brengt.Bij Brink Groep maak je de ambities waar van onze opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed.Dankzij onze medewerkers worden door heel Nederland prachtige projecten opgestart. Zo hebben wede bouw van het ADO-stadion gecoached en maken we de High Tech Campus in Eindhoven duurzaamwijzer door de inzet van biodiversiteit. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het metjouw eigen ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatiemet informele sfeer werk je samen met collega’s die graag denken én doen. In kleine gespecialiseerdeteams kun je jouw vernieuwende ideeën kwijt en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil jehet ver brengen? Ben je pragmatisch, ondernemend en ambitieus?Kijk dan op onze website voor passend knap werk.brinkgroep.nl knap werkOur experience withinstitutional investors globallyhelps us provide an even betterservice for our clients locallyAt Colliers, we work closely with national and global institutions and investors to identify, evaluate and select assets that best complementtheir portfolio, property performance, income goals and risk profile. This is done by taking into account each investor’s unique priorities.And with more than 500 offices in 61 countries you are never far from Colliers experts whounderstand you and the markets that you are looking to invest in.To find the nearest Colliers team to you please visit www.colliers.comAccelerating success.
  • 14. 24 25Service magazine december 2012Marktwaardeen stichtings-kosten ineen dalendemarktDe waardes van onroerend goedstaan onder druk en de verschillendestakeholders, zoals beleggers enfinanciers, willen daar meer dan ooittevoren inzicht in krijgen. Op datterrein is een belangrijke rol weggelegdvoor taxateurs. Zij kunnen immersinzicht verschaffen in de waarde vanhet onroerend goed. Het gaat danniet alleen om de uitkomst van detaxatie, maar ook de bijbehorendeonderbouwing. Wie de recentediscussies gevolgd heeft weet datcorrecte waarderingen en transparantetaxaties hoog op de agenda staan. Wekunnen in dit verband bijvoorbeeldverwijzen naar de rondetafelbijeenkomst van 9 oktober jl. vande AFM, DNB, de vastgoedsector enaccountants.Het arsenaal van de taxateurDe professionele taxateur, aangesloten bij RICSen/of Vastgoedcert, heeft inmiddels een goedgevulde gereedschapskist. We benoemen hierna debelangrijkste. Allereerst zijn er de taxatiestandaardenvan de RICS, zoals vastgelegd in het zogenaamde“Red Book”, deze geven internationale geaccepteerde,uniforme richtlijnen voor de wijze waarop er getaxeerddient te worden. Daarnaast is de transparantie van deNederlandse vastgoedmarkt weliswaar niet perfect,maar toch wel van een redelijk hoog niveau. Viahet Kadaster en de BAG viewer zijn basisdatazoals oppervlaktes, huidige eigenaren en zakelijkerechten van alle onroerende zaken voor een iedertoegankelijk. Verder zijn de rekenmodellen van deprofessionele taxateurs wel op orde. Desalnietteminzijn aanvullingen in het instrumentarium altijdwelkom. En laat nou de feitelijke marktontwikkelingnog een extra instrument opleveren, namelijk eentoets van de marktwaarde aan de stichtingskosten.Op dit laatste zullen we hieronder nader ingaan."De winstmarge voor project-ontwikkelaars dus voorheendoorgaans positief."Marktwaarde en stichtingskostenTot voor de crisis gold over het algemeen datde marktwaarde van het onroerend goed bovende bouwkosten uitkwam. Niet voor niets werdin de opgaande conjunctuur veel gebouwd, destichtingskosten van een gebouw lagen namelijk onderde verwachte verkoopopbrengst ervan waardoorbouwen erg lucratief was. De winstmarge voorprojectontwikkelaars was dus voorheen doorgaanspositief. Maar met het kantelen van de markt heeft hetproces zich omgekeerd. Niet langer is de verwachteverkoopopbrengst van een gebouw hoger dan destichtingskosten, en daarmee is het vooruitzicht opwinstgevende projectontwikkeling uit beeld verdwenen.De faillissementen van bedrijven als Midreth, Phanosen Eurocommerce spreken wat dat betreft boekdelen.We kunnen uit de verhouding tussen marktwaardeen stichtingskosten blijkbaar opmaken hoe deDr. Paul Nelisse FRICS RTPaul is sinds 2007 werkzaam voor Colliers International. Als senior taxateurricht hij zich op de taxatie van woningen, kantoren, bedrijfsruimten, winkelsen grond. Paul heeft zich voorts gespecialiseerd in erfpacht en zet zijn kennishierover in bij taxaties en adviezen.vastgoedmarkt ervoor staat, en dat is een interessant gegevenvoor een taxateur. Een marktanalyse maakt immers onderdeelvan een uitgebreid taxatierapport uit. Maar ook zonder de toetsvan marktwaarde aan stichtingskosten te rapporteren kan dezetoets een nuttig hulpmiddel voor de taxateur zijn.De vragen die ons vervolgens bezig houden zijn: hoe kun je zo’ntoets uitvoeren en wat levert het aan inzicht op? De toets kan opverschillende manieren uitgevoerd worden. Een eerste wijze vantoetsing is het separaat ramen van de afzonderlijke componenten(marktwaarde en stichtingskosten) en deze met elkaar te vergelijken.De stichtingskosten bestaan uit de grond - plus de bouw - enbijkomende kosten. Het bepalen van de totale grondkosten van eengebouw gebeurt doorgaans aan de hand van de kaveloppervlakteen de grondprijzen zoals die bijvoorbeeld door de gemeentegehanteerd worden. De bouwkosten kunnen het eenvoudigstbepaald worden op basis van referentieobjecten. Hiervoor zijnboekjes met bouwkosten van referentieobjecten beschikbaar. Detoets gaat overigens uitdrukkelijk uit van de huidige bouwkosten;afschrijvingen zoals toegepast in de vervangingswaardemethodeworden uitdrukkelijk buiten beschouwing gelaten. De redenhiervoor is dat de afschrijvingscomponent deels door marktfactorenbeïnvloed kan worden en er daardoor geen sprake zou zijn van eenzuivere toets. Een andere wijze van toetsing is de grondkosten inmindering brengen op de marktwaarde en het residu te vergelijkenmet de geraamde bouwkosten van het gebouw. Tenslotte kan ookgetoetst worden door de bouwkosten in mindering te brengen opde marktwaarde en het residu met de grondkosten te vergelijken.Het komt er telkens op neer, dat onderzocht wordt of er een verschilbestaat tussen de marktwaarde en de stichtingskosten. Aan dehand van een eenvoudig voorbeeld wordt hierna een en andergeïllustreerd:Marktwaarde Stichtingskosten verschilMarktwaarde (vrij van huur engebruik) van woning X182.500Stichtingskosten van woning X:Grondkosten: kavel van 200 m2,en grondprijs € 275 / m255.000Bouw- en bijkomende kosten:b.v.o. van 140 m2à € 900 / m2126.000Totale stichtingskosten 181.000Verschil: marktwaarde minusstichtingskosten1.500Tabel 1Voorbeeldberekening van marktwaarde en stichtingskostenStel, we gaan uit van een woning van 140 vierkantemeter bruto vloeroppervlak en een kavel van 200vierkante meter. Op basis van vergelijking metandere vergelijkbare woningen in de omgeving dierecent verkocht zijn kan de marktwaarde thans, vrijvan huur en gebruik, op 182.500 euro kosten kopervastgesteld worden. Zou een woning met hetzelfdeformaat nu nieuw gebouwd moeten worden, danzou daar allereerst een kavel voor benodigd zijn.De kosten daarvan zijn gelijk aan de grondprijsper vierkante meter vermenigvuldigd met hetkaveloppervlak, in het voorbeeld 200 vierkantemeter x 275 euro = 55.000 euro. Vervolgens zoude woning gebouwd moeten worden. De bouw-en bijkomende kosten die hiermee gemoeidzijn kunnen op basis van referentieprojecten uiteen bouwkostenboekje op 126.000 euro geraamdworden, dit is het product van 140 vierkantemeter en 900 euro per vierkante meter. De totalestichtingskosten van een woning die even groot isals de getaxeerde woning bedragen daarmee 181.000euro. Overigens is de winstmarge voor de bouwerreeds in deze stichtingskosten begrepen. We zien datin dit voorbeeld het verschil tussen de marktwaardeen de stichtingskosten marginaal is, slechts 1.500euro. Het bouwen van de woning is nog net lucratief."Voor deze woningwaarde kun jeeigenlijk alleen nog eenvoudigewoningen bouwen."Tenslotte resteert de vraag wat voor inzicht dezetoets nu oplevert. Om dat te verduidelijken plaatsenwe bovenstaand voorbeeld tegen de achtergrondvan dalende vastgoedprijzen en afwaarderingen.Stel dat de marktwaarde van de woning in hetafgelopen jaar met acht procent is gedaald, danwas deze vorig jaar nog 198.000 euro waard.Uitgaande van gelijke omstandigheden, was hetverschil tussen marktwaarde en stichtingskostendan 17.000 euro. In een jaar tijd is het blijkbaar eenstuk onaantrekkelijker geworden om deze woningnieuw te bouwen. En als de dalende trend vanhuizenprijzen zich voortzet, dan is het over eenjaar niet langer lucratief deze woning nog nieuwte bouwen. Op zijn beurt is een dalende trendeen gevolg van de marktverhoudingen, waarbijhet aanbod de vraag overtreft. Door derhalvede marktwaarde aan stichtingskosten te toetsen,kan een aanvullend inzicht verkregen worden in demarktomstandigheden. Dit kan bijvoorbeeld leidentot een extra bevestiging dat het aanbod wel ergruim is, of dat de bouw van nieuwe wijken nietlanger aannemelijk is.
  • 15. 26 27Service magazine december 2012Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICSTom Berkhout is Professor of Real Estate aan de Business UniversiteitNyenrode en directeur van het Nyenrode Real Estate Center.Hij is tevens voorzitter van het Belastingdienst/Vastgoedkenniscentrum,een multidisciplinair team van vastgoedadviseurs.Afwaarderen,of juistopwaarderen?In de huidige vastgoedmarkt kan hetvoor ondernemers gunstig zijn hunvastgoed fiscaal af te waarderen.Het idee is fiscale winsten teverminderen met fiscaal aftrekbareafwaarderingsverliezen (fiscaleboekwaarde minus lagere waarde).Hierdoor kunnen ondernemers hette betalen belastingbedrag drukken.Maar het omgekeerde — het fiscaal opwaarderen van vastgoed —kan ook interessant zijn; juist in crisistijden. Als een ondernemerverliezen heeft geleden die hij niet binnen afzienbare tijd kancompenseren met winsten (in eerdere of latere jaren), dreigt‘verliesverdamping.’ De fiscale verliesverrekening is namelijkgebonden aan termijnen, waardoor niet-gecompenseerde verliezenop een gegeven moment verloren gaan.In de huidige praktijk speelt dan ook de vraag of ondernemers,die fiscaal een stille reserve in hun vastgoed hebben, de fiscaleboekwaarde van hun vastgoed mogen verhogen tot de marktwaarde.Door deze verhoging maken ze een fiscale boekwinst (hogeremarktwaarde minus lagere fiscale boekwaarde), die ze compenserenmet de verrekenbare verliezen. Op de nieuwe, verhoogde fiscaleboekwaarde van het vastgoed kunnen ze dan vervolgens weer fiscaalafschrijven, zodat er in de toekomst weer nieuwe aftrekpostenontstaan.Het financiële belang van fiscaal af- en opwaarderenIn deze paragraaf wordt aan de hand van voorbeeldenhet financiële belang van af- en opwaarderen toegelicht.In de fiscale praktijk duidt men opwaarderen ook welaan met de term ‘herwaarderen.’ De uitgangssituatieluidt als volgt:Fiscale boekwaarde pand € 10.000.000Bedrijfswaarde/marktwaarde pand€ 7.000.000Te betalen vennootschapsbelasting zonderafwaardering:Fiscale winst € 3.000.000Te betalenvennootschapsbelastingover de fiscale winst 25%€ 750.000Als de onderneming het pand kan afwaarderen naarlagere bedrijfswaarde/marktwaarde, wordt de winstnihil en betaalt de onderneming geen belasting:Fiscale winst vóórafwaarderingsverlies€ 3.000.000Af: afwaardering€ 10.000.000 -/-€ 7.000.000€ 3.000.000 -/-Fiscale winst naafwaardering€ 0Te betalenvennootschapsbelastingover de fiscale winst(25% * € 0)€ 0Het pand staat na de afwaardering fiscaal voor€ 7.000.000 te boek. De ondernemer moet inde jaren erna het pand blijven doorwaarderenop de bedrijfswaarde totdat de hypothetischeafschrijvingslijn weer wordt geraakt. Daarna hervathij de afschrijving weer.Woningtype en marktsegmentEen andere mogelijkheid is een nadere analyse naarwoningtype of marktsegment.Dit kunnen we illustreren aan de hand van de feitelijkeontwikkelingen op de woningmarkt sinds het beginvan de financiële en economische crisis, medio 2008.We zullen aannemen dat de grondquote van woningenin die tijd gemiddeld steeds 30 procent was, zodatwe een uitgangspunt hebben om de gemiddeldewoningprijzen te verdelen in een grond- en gebouwcomponent. Verder gaan we, per provincie, uit van defeitelijke prijsontwikkeling van woningen alsmede devolume-ontwikkeling van nieuwbouwwoningen sindsmedio 2008. Zie tabel 2.Uit deze gegevens is op te maken dat de woningprijzenin alle provincies gedaald zijn. Waar deze dalingenhebben geresulteerd in waarden per vierkante meteropstal van bestaande woningen van circa 1.000euro, is de productie van nieuwbouwwoningen forsteruggelopen. Voor deze woningwaarde kun je eigenlijkalleen nog eenvoudige woningen bouwen. Dit zijnoverigens de provincies waar zich overwegend dekrimpgebieden bevinden, zoals Oost-Groningen enZuid-Limburg. Limburg daalt relatief weinig omdathier de productie van nieuwbouwwoningen al langerop een lager pitje stond, maar is desalniettemin degoedkoopste provincie.Provincie Gemiddelde woningprijs Sep.2008 – sep. 2012.Waarde / m2 opstal in kwartaal 32012. (70% van gemiddeldewoningprijs)Daling productie nieuwbouw woningen,2008 - 2011Limburg -16,80% 996 -7,40%Friesland -18,20% 1.032 -15,70%Drenthe -8,30% 1.038 -20,50%Groningen -13,50% 1.048 -12,30%Flevoland -15,20% 1.066 -10,60%Zeeland -9,70% 1.127 -6,80%Overijssel -13,10% 1.167 -7,90%Gelderland -15,50% 1.274 -9,60%Noord Brabant -18,40% 1.286 -3,90%Zuid Holland -13,60% 1.312 -9,70%Utrecht -22,00% 1.546 -9,50%Noord Holland -16,20% 1.748 -8,20%Tabel 2Prijsontwikkelingen per provincie (Bronnen: Kadaster, NVM en CBS)In de economisch sterkere provincies zoals Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Brabant zijnde gemiddelde waarden per vierkante meter opstal nogvoldoende hoog om lucratief nieuwbouw te kunnenplegen (grondprijzen buiten beschouwing gelaten). Denieuwbouwactiviteit is ook in deze provincies gedaald,maar beduidend minder dan in de perifere provincies.Binnen de resultaten, zoals weergegeven in tabel,zitten natuurlijk ook grote plaatselijke verschillen,maar deze zijn buiten beschouwing gelaten. Dergelijkekunnen analyses overigens ook voor andere typenonroerend goed gemaakt worden. Het gaat erom dateen taxatie van de marktwaarde in goede samenhangmet een marktanalyse en een toets op stichtingskostenaangevuld kan worden, dit zal de kwaliteit van detaxatie ten goede komen.
  • 16. 28 29Service magazine december 2012De wet houdt een beperking in van de afwaardering op lagerebedrijfswaarde. Omstandigheden die reeds bekend zijn ten tijde vanhet investeren in een bedrijfsmiddel, kunnen geen aanleiding zijnvoor een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde. Hiermee beoogtde wetgever afboekingen van onrendabele toppen tegen te gaan.Een voorbeeld: Een woningcorporatie die een woning voor € 250.000bouwt, besluit deze als sociale huurwoning te exploiteren. Door dezewijze van verhuren is de woning € 75.000 minder waard geworden.Afwaarderen naar lagere bedrijfswaarde is niet toegestaan, waardoordeze onrendabele top niet aftrekbaar is.Afwaarderen van voorraadvastgoedHet afwaarderen van voorraad lijkt vrij simpel, omdat afwaarderennaar de marktwaarde van het object in het fiscale waarderings-systeem is opgenomen. Er zijn toch nog wat specifieke regelsvermeldenswaardig. Waarderen tegen (uitsluitend) marktwaarde lijktstrijdig met ‘goed koopmansgebruik’ (het goed koopmansgebruikis een zelfstandig begrip in de fiscale winstbepaling en betreft dewijze waarop een goed, verstandig handelend koopman zijn winstzou vaststellen). Bij een stijgende marktwaarde wordt dan fiscaaleen winst zichtbaar die nog niet gerealiseerd is. Transactiewinstenop voorraadvastgoed leiden pas tot fiscale winst in de (latere)periode van verkoop of uiterlijk in die van levering. Waardering‘beneden kostprijs en eveneens beneden de marktwaarde’ is volgensde literatuur in strijd met goed koopmansgebruik. Er zou dan eenverlies tot uitdrukking komen dat niet is geleden. Dat betekent datde balanswaardering van voorraadvastgoed ook een ondergrens kent.Opwaarderen van bedrijfsmiddelvastgoedRecentelijk heeft de Staatssecretaris van Financiën zich uitgelatenover het opwaarderen van vastgoedbedrijfsmiddelen (Brief aande Eerste Kamer, 8 maart 2012, AFP2012/118). Hij vindt dat hetherwaarderen van vastgoed naar de marktwaarde niet mogelijk is.Ook acht hij het niet mogelijk vastgoed uitsluitend te waarderennaar marktwaarde. In een Besluit (16 februari 2012, BLKB 2012/8M)heeft de Staatssecretaris aangegeven hoe ondernemers volgenshem wel de stille reserves in hun vastgoed kunnen benutten tercompensatie van verliezen. Hij denkt daarbij aan het realiseren vanstille reserves door middel van een verkoop van het bedrijfsmiddelaan een ongelieerde partij of een nieuw opgerichte gelieerde partij(bijvoorbeeld een dochtervennootschap). Dit geldt ook wanneer dieverkoop wordt gevolgd door terughuur van het vastgoed (sale leaseback). De overdracht en de huur moeten dan wel tegen voorwaardendie in het economische verkeer door onafhankelijke partijen zoudenzijn overeengekomen. Merk op dat hiervoor een verkoop nodig is. Deoverstap van een waardering op kostprijs minus afschrijvingen naareen waardering op werkelijke waarde voor onroerende zaken acht hijniet in overeenstemming met goed koopmansgebruik.In de fiscale literatuur wordt nu gedebatteerd over de vraag of defiscale opwaardering zonder realisatie (verkoop/levering) mogelijk is.De meningen lopen hierover uiteen. Eenduidige rechtspraak is nietvoorhanden.Opwaarderen van voorraadvastgoedVoorraad kan men waarderen op kostprijs of lageremarktwaarde. De fiscale kostprijs legt ook hiereen plafond in de waardering. Waardering vanvoorraadvastgoed boven de kostprijs acht ik naar denormen van goed koopmansgebruik niet toelaatbaar.In dat geval wordt winst tot uitdrukking gebrachtdie volgens vaste leer van de Hoge Raad nog niet isgerealiseerd. De waardering van voorraden uitsluitendop verkoopprijs acht de Staatssecretaris van Financiënin strijd met goed koopmansgebruik.“Beleggingen worden afhankelijk van defeiten en omstandigheden ingedeeld alsbedrijfsmiddel of als voorraad.”ConclusiesIn de huidige fiscale praktijk is zowel het af-als opwaarderen van vastgoed in discussie.Het afwaarderen van bedrijfsmiddelen in eigengebruik is in de praktijk niet eenvoudig, omdat mende waarde van het vastgoed binnen het verbandvan de onderneming moet bepalen. Verhuurde,‘losse’ bedrijfsmiddelen (beleggingsvastgoed) kanmen relatief eenvoudig afwaarderen naar lageremarktwaarde, verhoogd met de kosten van overdracht.Voorraadvastgoed kan men rechtstreeks afwaarderennaar lagere marktwaarde. Het waarderen van vastgoedboven de kostprijs wordt voor bedrijfsmiddelen envoorraad niet toelaatbaar geacht. Stille reserves kanmen wel realiseren door het vastgoed te verkopen.Dan wordt fiscale winst gerealiseerd, die men kancompenseren met fiscale verliezen. In de fiscaleliteratuur wordt gedebatteerd over de vraag of menhet vastgoed rechtstreeks mag opwaarderen zonderhet vastgoed te verkopen.BronnenBerkhout, T.M., & Heijden, J.M. van der. (2012).Afwaarderen van voorraadvastgoed in crisistijden.Weekblad fiscaal recht, 6968, 1180-1187.Berkhout, T.M., & Heijden, J.M. van der. (2011).Vastgoedmarkten in barre tijden : (Timingaspecten)van afwaarderen en onrendable toppen. Weekbladfiscaal recht, 6931, 1570-1576.Berkhout, T.M., & Van der Paardt, R.N.G. (2012).Basisboek vastgoed fiscaal. (4e herz. dr.). Zeist:Infotax (www.basisboekvastgoedfiscaal.nl)OpwaarderenDe volgende uitgangssituatie wordt genomen:Marktwaarde pand € 10.000.000Fiscale boekwaarde pand € 7.000.000De stille reserve is € 3.000.000. Stel dat er verliezen zijn ad€ 3.000.000 die dreigen te verdampen omdat er geen winst is teverwachten. Als de onderneming het pand kan opwaarderen naar dehogere marktwaarde, wordt een fiscale boekwinst van € 3.000.000op het pand gemaakt en de verliezen gecompenseerd.Fiscaal verlies vóór opwaardering € 3.000.000 -/-Bij: winst door opwaardering van €7.000.000 naar € 10.000.000€ 3.000.000 +/+Fiscale winst na opwaardering € 0Te betalen vennootschapsbelasting overde fiscale winst (25% * € 0)€ 0Door de opwaardering zijn de verliezen, die dreigden te verdampen,gecompenseerd. Het pand staat nu voor € 10.000.000 op de fiscalebalans. Op deze € 10.000.000 kan de onderneming vervolgens weerafschrijven ten laste van de fiscale winst.Bedrijfsmiddelvastgoed en voorraadvastgoedVastgoed kan als vast of als vlottend actief worden aangemerkt.Vaste activa zijn bedrijfsmiddelen, vlottende activa zijn voorraad.De term ‘beleggingen’ kent geen eigen wettelijke definitie in deinkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting. Beleggingenworden afhankelijk van de feiten en omstandigheden ingedeeldals bedrijfsmiddel of als voorraad. Bedrijfsmiddelen zijn de zakenof voorwerpen die tot het bedrijfsvermogen behoren en die alsduurzame kapitaalgoederen het vaste kapitaal van het bedrijfvormen. De exploitatie van vastgoed als bedrijfsmiddel vloeit ondermeer voort uit de huidige bedrijfsuitoefening, bijvoorbeeld hetduurzaam verhuren van een pand.Bedrijfsmiddelen worden gewaardeerd tegen de aanschaffings- ofvoortbrengingskosten (‘de fiscale kostprijs’) minus de afschrijvingen,dan wel tegen lagere bedrijfswaarde. De fiscale kostprijs legt eenplafond in de waardering: hoger dan de kostprijs mag men nietwaarderen. Waardering op lage bedrijfswaarde ziet men in deliteratuur niet als een vorm van afschrijving. Beide begrippenhebben niettemin betrekking op de daling van de gebruikswaardevan een bedrijfsmiddel binnen het verband van de ondernemingvoor de ondernemer: een geleidelijke duurzame daling van degebruikswaarde leidt tot afschrijven, een incidentele duurzamewaardedaling van de gebruikswaarde kan leiden tot afwaarderen.Als de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde die volgens hetafschrijvingsscenario is voorspeld, kan men ineens naar die lagerebedrijfswaarde afwaarderen. Het is niet toegestaan bedrijfsmiddelenuitsluitend op bedrijfswaarde te waarderen.Voorraadvastgoed is vastgoed dat (1) bestemd is voor deomzet (verkoop) of (2) vastgoed dat ter bewerking (renovatie,herontwikkeling) voor zodanige verkoop wordt aangehouden.Voorraadvastgoed kan zijn (1) gereed product (grond en/of opstal)dat is ingekocht, bijvoorbeeld voor handel, of (2) voorraadvastgoeddat zelf wordt voortgebracht , bijvoorbeeld ontwikkelaars die eenperceel op risico ontwikkelen voor de verkoop. Opfiscaal terrein is het ‘onderhanden werk’ ook bekend,dat kan worden omschreven als ‘elke opdracht dievoor rekening en risico van derden in uitvoeringis en waarvan de werkzaamheden in enig jaar zijnaangevangen en in een volgend jaar worden voltooid’.Deze categorie wordt in dit artikel buiten beschouwinggelaten. Voorraad kan men waarderen op kostprijs(‘plafond in de waardering’) of lagere marktwaarde.Afwaarderen van bedrijfsmiddelvastgoedDe fiscale boekwaarde (fiscale kostprijs minusgeaccumuleerde afschrijvingen) kan gecorrigeerdworden naar de lagere bedrijfswaarde, waardoor deonderneming het bedrag van de afwaardering tenlaste van de fiscale winst kan brengen. Maar dieafwaardering is aan regels gebonden en het maaktgroot verschil of het eigengebruiksvastgoed ofbeleggingsvastgoed betreft.“In de fiscale literatuur wordt nugedebatteerd over de vraag of menvastgoed mag opwaarderen zonder hetvastgoed te verkopen.’Onder (de fiscale) bedrijfswaarde verstaat de HogeRaad: ‘de waarde die een verkrijger, als hij de geheleonderneming zou overnemen, zou toekennen aanhet afzonderlijke activum, indien hij zou uitgaan vande overnemingswaarde van het geheel en van planzou zijn de onderneming voort te zetten.’ Dit houdtin dat men de waarde van de onroerende zaak nietlos – dit is: buiten het verband – van de ondernemingmoet bepalen, maar dat men moet uitgaan van deplaats die het object in het bedrijf inneemt en vande bijdrage die het levert aan de productie. Dit istypisch het expertisegebied van business valuators.Een marktwaarde volgens een taxatierapport dat geenrekening houdt met de resultaten van de onderneming,kan in de regel niet als bedrijfswaarde wordenbeschouwd. Slechts in heel specifieke situaties werdin de rechtspraak een marktwaarde als maatstaf voorde bedrijfswaarde aanvaard. Waarderen op lagerebedrijfswaarde is geen eenvoudig te bewijzen zaak.Slechts in uitzonderingsgevallen konden ondernemersde lagere bedrijfswaarde aantonen.Voor de vastgoedpraktijk heeft de Hoge Raad eenbelangrijk arrest gewezen (HR 8 mei 1985, rolno.22 726, BNB 1987/187). Daarin werd bepaald dat debedrijfswaarde voor een onderneming tot exploitatievan vastgoed gelijk is aan de marktwaarde daarvan,verhoogd met de overdrachtskosten. Essentieel in debenadering van de Hoge Raad is dat de gebruikswaardevan beleggingsvastgoed wordt bepaald door zijnmarktwaarde. De marktwaarde moet ter bepalingvan de bedrijfswaarde nog worden verhoogd metoverdrachtskosten. Beleggingsvastgoed is dus, integenstelling tot eigengebruiksvastgoed, relatiefeenvoudig af te waarderen.
  • 17. 30 31Service magazine december 2012Van nieuwbouwnaar ombouwZes voorwaarden voorsuccesvolle herbestemmingEen op de vijf Nederlandse kantoor-panden wordt niet meer gebruikt alskantoor. Als de nieuwe opvattingenover het huisvesten van denkwerkersdoorzetten kan die verhouding groeientot een op drie. Immers, veel legekantoorgebouwen staan op verkeerdelocaties en schieten tekort op het gebiedvan duurzaamheid, functionaliteit enbereikbaarheid. De vraag naar kantorenzal in omvang niet meer toenemen.Kantoorruimte in de huidige vorm is opzijn retour: een toenemend deel van deNederlandse denkwerkers is niet meerde hele dag op kantoor. Werkgeverszullen hun onderbezette werkplekkenflexibiliseren en de vrijgekomenkantoorruimte massaal inleveren.De ontstane leegstand is dus veelalstructureel.Zolang er zicht is op verhuur binnen de huidigebestemming, is het verbeteren van de concurrentie-positie van een pand om een volgende huurder ofhet vasthouden van de zittende huurder een logischeoptie. Renoveren, upgraden of verduurzamen zijnimmers meestal eenvoudiger dan transformerennaar een andere bestemming. Door herbestemmingwordt de concurrentiepositie van een pand ookverbeterd, maar voor een andere wedstrijd en tegenhogere kosten. Bij een toenemend aantal leegstaandegebouwen is de kans op het vinden van een nieuwehuurder binnen hun huidige bestemming kansloos.Voor die gebouwen is het dus zaak om om te zien naareen andere bestemming, een functie waar wel vraagnaar is. In de verkenning naar een andere bestemmingstaan kantoren overigens niet op zichzelf. De komendejaren dient zich een stuwmeer aan van religieusen industrieel erfgoed, evenals een overschot aanwinkelpanden. Ook deze gebouwen vragen om eenandere bestemming, waar wel vraag naar is.Zes voorwaarden voor succesvolle herbestemmingTot nog toe is de omvang van de ombouw ten opzichtevan de potentieel interessante voorraad beperkt.Wat zijn daarvan de oorzaken en hoe kunnen we daarverbetering in aanbrengen? Een tweede leven voor eengebouw begint met zicht op een nieuwe kasstroom.Een gebouw zonder kansen op verder gebruikbinnen haar huidige bestemming is te vergelijkenmet een gebied dat wacht op (her)ontwikkeling.Bij grondexploitatie geldt dat zo’n (her)ontwikkelingpas op gang komt, wanneer aan een aantal voor-waarden is voldaan: zonder betalende bewonersgeen huur, zonder huur geen rendement voor debelegger, zonder belegger geen ontwikkelwaarde,zonder ontwikkelwaarde geen financiering, zonderfinanciering geen ontwikkeling, zonder ontwikkelinggeen grondwaarde. Zonder grondwaarde geenmogelijkheden om alles wat direct of indirect metparticuliere grondexploitatie en locatieontwikkelingte maken heeft, te verevenen en locatie-eisen in tewilligen.Bij herbestemming van binnen hun bestemming overtolligegebouwen doet zich een vergelijkbare trits aan condities voor:zonder een concrete vraag naar ruimte in de buurt is er geenzicht op een toekomstige gebruiker met een kasstroom, zondereen programma van deze gebruiker dat past op het pand iser geen match, zonder een match is er geen business case diesluit, zonder een pragmatische instelling van de gemeenteten aanzien van het omgevingsrecht is er geen tijdig zicht opherbestemmingsmogelijkheden, zonder dit uitzicht is er geenfinancier die wil investeren in de herontwikkeling, zonder eenproject is er geen markt en daarmee geen prijs die wordt betaaldvoor het leegstaande pand.In de praktijk van herbestemmen en transformeren van bestaanden leegstaand vastgoed en erfgoed blijken de volgende zes thema’ssteeds weer de kernvoorwaarden, waaraan een herbestemmingof herontwikkeling dient te voldoen, willen ze succesvol afgerondkunnen worden.1. Vraag uit de omgevingEen tweede leven voor een gebouw begint met zicht op een nieuwekasstroom. Zonder serieuze huurder geen kasstroom. Dat betekentdat er sprake moet zijn van een concrete vraag in de buurt van hetleegstaande pand. Zo ontstaat een zoektocht naar de vraag vanmorgen, om die vervolgens te matchen met het overtollig vastgoeden erfgoed van gisteren. Ook al klinkt dat aanbodgestuurd, het biedtjuist voor de vraagzijde boeiende mogelijkheden. De toenemendeovervloed aan beschikbare gebouwen van diverse origine brengental van nieuwe mogelijkheden. Vanaf 2013 zullen in volume de bestekansen liggen in de functies wonen (starters en ‘empty nesters’),leisure (gericht op de 50-plussers markt) en zorg gericht op75-plussers. Dit is eenvoudig verklaarbaar vanuit de demografischebehoeften die zich de komende decennia aftekenen, zoals figuur 1illustreert.2. Passend programmaBij het inventariseren van de vraag naar ruimte in de buurt iselke mogelijke nieuwe functie van belang. Vervolgens moetendeze mogelijke huisvestingzoekenden worden beoordeeld op hunprogramma: zijn ze in staat huur te betalen, past hunprogramma qua omvang in het lege pand en indienniet, in welke mate moet het pand worden aangepasten welke combinaties van functies zijn nodig om hetpand gevuld te krijgen? Mixed-Use kan wel, maarvanuit bouwvoorschriften leidt dit tot additioneleextra kosten.Bij een passende functie gaat het om een veelheidaan bouwtechnische en programmatische eisen perfunctie, veelal terug te voeren tot drie aspecten:voldoet het pand, voldoet de omgeving en voldoet delocatie? Uit de antwoorden op deze drie vragen kan inhoofdlijnen de aard van de ingreep worden bepaald.“...zonder een project is er geen markten daarmee geen prijs die wordtbetaald voor het leegstaande pand.”3. Sluitende business caseVoor de nieuwe gebruiker moet huisvesting in het naarzijn bestemming te transformeren pand niet duurderuitpakken dan huisvesting in een pand dat reeds isbestemd voor zijn functie. Zo zal een schoolbestuur ofgemeente niet overwegen met haar onderwijsfunctiesin een leegstaand kantoor te trekken, wanneer dekosten voor aanschaf en ombouw van het kantoorhoger zijn dan voor nieuwbouw. Soms kunnen voor-zieningen, die in de omgeving noodzakelijk zijn voorvestiging van de nieuwe functie, worden gefinancierddoor de gemeente of een collectief van partijen diebelang hebben bij het welslagen van de herbestemming.Ook verduurzaming van het gebouw tijdens de trans-formatie kan leiden tot een verbetering van de businesscase van de huurder, die bij lagere energiekosten eneen beter comfort in staat is en soms bereid tot hetbetalen van een hogere huur.ing. Rinus Vader MScRinus Vader MFM is werkzaam bij Royal HaskoningDHV als leadingprofessional vastgoedstrategie en asset management. Hij ontwikkelde eennieuwe benadering voor toekomstvaste bedrijfshuisvesting, transformatieen herbestemming van bestaand vastgoed vanuit het perspectief van hettoekomstig gebruik voor eigenaren, financiers, huurders en gemeenten.Figuur 1Historische en toekomstige demografische ontwikkeling in Nederland1953 2009 20501009080706050403020100150 100 50 0mannen x 1000 mannen x 1000 mannen x 1000vrouwen x 1000 vrouwen x 1000 vrouwen x 1000150 100 50 0 150 100 50 00 50 100 150 0 50 100 150 0 50 100 15010090807060504030201001009080706050403020100
  • 18. 32 33Service magazine december 20124. Pragmatische insteek bij omgevingsrechtEen gebouw (gaan) gebruiken voor een andere functiedan waarvoor het is bestemd, is in strijd met de wet.Indien een leeg gebouw de bestemming ‘kantoor’ of‘kerk’ heeft, kan dit niet zonder wettelijke procedureworden herbestemd tot ‘woningen’ of ‘school’.Planologische procedures die in een nieuwebestemming resulteren hebben hun grondslag in deWet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemenebepalingen omgevingsrecht (Wabo). Zo biedt deWro onder andere de mogelijkheid een nieuwbestemmingsplan op te stellen waarin het gewenstegebruik wordt vertaald in een nieuwe bestemming.Ook biedt de Wro de mogelijkheid het gebruik tewijzigen door middel van een wijzigingsbevoegdheiddie is opgenomen in een bestemmingsplan . De Wabomaakt het onder andere mogelijk om door middelvan een omgevingsvergunning af te wijken van hetgeldende bestemmingsplan.In het algemeen gaan er drie zaken mis. Door de elkaarin korte tijd opvolgende wetgeving en onduidelijkheidover de gebruikte begrippen is deze randvoorwaardevoor niet-juristen niet goed in te schatten.Daarnaast hanteren een aantal gemeenten rondbestemmingsplannen bovenwettelijke procedures, diein de loop der jaren zijn ontstaan door behoefte aaninspraak en borging van stedebouwkundige kwaliteit.Tenslotte is er een zekere huiver bij gemeenten voorvermeende planschade, wanneer vlot wordt ingespeeldop de behoefte aan bestemmingswijzigingen.“Een tweede leven voor een gebouwbegint met zicht op een nieuwekasstroom.”Het resultaat is dat nogal eens gekozen wordt voor eente zware procedure bij het toekennen van de beoogde(her)bestemming. Dit vertraagt de transformatieen voedt het traject met onnodige onzekerheden enkosten. Dat is jammer, want kantoren en kantoor-terreinen die langdurig onbevolkt zijn, leiden totverlies aan ruimtelijke en economische kwaliteit. Eenpragmatische insteek van de plaatselijke gemeente isdan ook een vereiste bij effectieve herbestemming.5. Highest and Best Use Over boekwaarden en taxatiesvan leegstaand vastgoed is veel te doen. In feite iseen gebouw incourant vastgoed wanneer het langerdan drie jaar leeg staat (ook wel structurele leegstandgenoemd), of een gerede kans maakt om na expiratievan het vigerende huurcontract structureel leeg teworden. Incourant betekent; geen aftrek vindend, nietgewild, niet gangbaar, onverkoopbaar. Een gebouw, dataan deze definities voldoet, is niet meer te waarderenop de netto contante waarde van de (in dit gevalfictieve) kasstromen uit huur, zelfs niet met een afslagvoor het incourant zijn. De enige waarde die in zo’nsituatie telt is de hoogste residuele waarde vanuit debeste toekomstige functie.Indien een kantoor in aanleg geschikt is als schoolgebouw en alsappartementencomplex, en in de buurt is vraag naar deze functies,dan worden de begrotingen van deze beoogde functies gebruikt omna te gaan wat residueel de waarde is van het kantoorgebouw naaftrek van de kosten, die gemaakt moeten worden om het gebouwvoor deze nieuwe functies geschikt te maken. Daarbij is het beter devoornoemde omgevingsrechtelijke onzekerheden en doorlooptijdente reduceren dan te beprijzen. Dure ingrepen worden een langereterugverdientijd gegund door de transformatie meervoudig teprogrammeren.Het gebruik met de hoogste waarde is de “highest & best use”. HBUis een systematiek waarbij gezocht wordt naar welke functies hetbeste in het gebouw passen (gebaseerd op de vraag uit de omgeving)en welke van deze mogelijke functies het meeste oplevert voor deeigenaar. Indien de eigenaar of zijn financier hier niet mee instemt,of niet wil afwaarderen op de vraagprijs, bestaat de kans dat depotentiële huurder, waar de HBU op is gebaseerd, andere huisvestinggaat zoeken in de buurt. Afhankelijk van het unieke karakter vandeze potentiële gebruiker kan daarmee de HBU vervallen, die wasgebaseerd op deze huurder. De dan geldende HBU is die van hetoorspronkelijk op één na beste gebruik. Een gezonde HBU wordt dusbevorderd door meer opties in te brengen. Kort gezegd: wanneereen kantooreigenaar niet instemt met een herbestemming naarbijvoorbeeld een winkel, gaat deze pandzoekende retailer op zoeknaar een ander pand in de buurt. Hierdoor valt er mogelijke vraagweg in de buurt en loopt de kantooreigenaar het risico latergenoegen moeten nemen met een financieel minder aantrekkelijkefunctie zoals wonen.6. Een partij die wil en kan financierenDe meeste gebruikers van een pand hebben zelf niet de mogelijkheidhet te kopen en de transformatie uit eigen middelen te bekostigen.Daarom is bij de meeste transformaties behoefte aan een partijdie de transactie en de transformatie financiert. Ook dit is eenvoorwaarde die momenteel niet gemakkelijk is te realiseren.De huidige eigenaar en zijn financier zijn bij incourant vastgoedverliesnemend en niet snel bereid aanvullend te investeren.Hier ontstaat een markt voor herontwikkelaars, equity providers enbeleggers met zicht op waarde(ontwikkeling) van vastgoed in voorhen nieuwe sectoren. banken zijn momenteel terughoudend metfinanciering van vastgoed omdat ze moeite hebbe met het op ordebrengen van hun balans volgens de regels van ‘BASEL III’. Belegger-verzekeraars zijn doende met het voldoen aan de regels van SolvencyII, ook al kunnen risico’s worden gereduceerd door de kosten vanhuurderswensen te onderscheiden van investeringen in ‘no-regret’ingrepen. Naast conventionele financiers bieden in specifiekesituaties betrokken principalen of groepen betrokkenen (crowd)met voorliefde voor een pand mogelijkheden. Ook kan scheidingvan grond en gebouw soms een begin van een oplossing zijn voorde financiering, de zogenaamde pacht-canon constructie.ConclusieEen tweede leven voor een gebouw begint met zicht op een nieuwekasstroom. Dat lukt als aan zes voorwaarden is voldaan: een concretevraag naar ruimte in de buurt, een programma dat past in hetpand, een business case die sluit, een pragmatische instelling bij hetomgevingsrecht, een eigenaar die inziet dat er niet meer inzit dan dehoogste en beste prijs - die dan ook zal moeten worden betaald dooreen financier die wil en kan investeren.Flexibiliteitals wapentegenafwaarderingStarre kantorenmarktvraagt om flexibiliteiten nieuwe mindsetDe starheid van beleggers ten aanzienvan de kantorenmarkt is omvergeworpen. Het besef dat de “sky” nietmeer de “limit” is, is doorgedrongen.Het devies? Flexibiliteit. Door flexibelecontracten en werkplekken aan tebieden, trekken exploitanten meerhuurders aan en gaan zij afwaarderingtegen.De overheid heeft jarenlang op te grote voet geleefd. Gemeentenkochten en masse grond aan in de veronderstelling dat er veelgebouwd zou worden. Hoewel de leegstand van kantoren aljaren bovengemiddeld was in vergelijking tot veel andere anderevastgoedmarkten, noopte dat gemeenten niet de nieuwbouw eenhalt toe te roepen. Om de vastgoedmarkt uit het slop te trekken,komen landelijk overheid en gemeentelijke overheden nu met allerleimaatregelen. Zo is enige tijd geleden de Leegstandswet aangepastwaardoor exploitanten het risico lopen een boete opgelegd te krijgenwanneer ze leegstand niet tijdig melden. Op lokaal niveau wijzengemeenten (zoals Nieuwegein) nieuwbouwlocaties aan en passenze de regels aan waardoor het makkelijker wordt om tot sloopover te gaan. Andere gemeenten voeren een ontmoedigingsbeleidten aanzien van de nieuwbouw van kantoren. Utrecht is daar eensprekend voorbeeld van. Na het debacle met Capgemini (waarbijbuurgemeentes met elkaar concurreerden om hetbedrijf een nieuw onderdak te bieden) probeert degemeente nieuwbouw van kantoren te voorkomen.CompensatieAan de overheidsmaatregelen kleven bezwaren.Allereerst heeft het de schijn dat de overheid metdeze regels haar eigen beleid van de afgelopen jarenwil compenseren. Want laten we niet vergeten dat deoverheid ook debet is aan de huidige situatie op dekantorenmarkt, omdat zij teveel nieuwbouw hebbentoegestaan. Ten tweede rijst de vraag in hoeverre deze‘stimulerende maatregelen’ daadwerkelijk het beoogdeeffect hebben. Vastgoedbeheerders derven inkomstenen proberen met man en macht hun kantoren teverhuren. Blijkbaar is de overheid de meningtoegedaan dat vastgoedbeheerders een extra duwtjein de rug nodig hebben bij langdurige leegstand en dateen boete daarbij helpt. Maar zou het niet wenselijkerzijn dat dat geld in de panden wordt gestoken?Maatregelen op gemeentelijk niveau zijn zo mogelijknog dubieuzer. Elkaar van de troon stoten metinteressante aanbiedingen om grote organisaties in deeigen Gemeente te laten vestigen werkt wildgroei enconcurrentie tussen gemeenten in de hand. Daar waarze zouden moeten samenwerken, proberen gemeententegen elkaar op te boksen.Regionaal beleidOp regionaal niveau worden ook pogingenondernomen om tot een gezondere kantorenmarktte komen. Illustratief is het samenwerkingsorgaanHolland Rijnland, waar onder meer Alphen aan denRijn, Hillegom, Katwijk en Leiden onder vallen. In de‘Kantorenstrategie Rijnland’ hebben de samenwerkendegemeenten bindende afspraken gemaakt om toteen gezondere kantorenmarkt te komen. Dit is eenstrategie die integrale gebiedsontwikkeling op eenhoger schaalniveau ten goede komt; een stap in degoede richting dus. Nog steeds hebben de gemeentenin vergelijking met de regio teveel inspraak in deplanning van nieuwbouw waar ze zich wellicht beterzouden kunnen beperken tot bestaande bouw. HetOlle van AlphenOlle van Alphen studeerde bedrijfseconomie aan de Erasmus UniversiteitRotterdam. Na zijn opleiding was hij onder meer bij een aantal bankenverantwoordelijk voor het beheer en de acquisitie van vastgoedfondsen.Sinds 2009 is hij als directeur werkzaam bij vastgoedfondsenaanbiederAnnexum en verantwoordelijk voor de kantoorbeleggingen waaronderflexibele verhuurconcept ‘FlexOffiZ’.
  • 19. 34 35Service magazine december 2012positieve van de gecoördineerde regionale samenwerking is dat desamenwerkende partijen nu renovatie, functieverandering en sloopmogelijk maken door flexibel met de bestemmingsplannen om tegaan.Hiervoor ligt de bal bij de aanbiedende partijen zoals beleggers,ontwikkelaars en exploiteurs. Hoewel de demografie veranderde, deeconomie in een neerwaartse spiraal verkeerde, de arbeidsmarktdynamische vormen aannam en bedrijven innovatiever om gingenmet kantoorruimte, werd er onveranderlijk doorgebouwd. Flexibiliteitin contract en indeling van kantoren kan de kantorenmarkt verdergezonder maken. Door gebrek aan visie en een flexibel beleid tenaanzien van de realisatie en exploitatie van de kantoren, kamptNederland nu met een relatief hoge leegstand van circa 18 procent.Een deel daarvan (circa 5 procent) is structureel en een ongeveereven groot deel is conjunctureel. De frictieleegstand schommeltdoorgaans tussen de 5 en 7 procent. Volgens het Centraal Planbureauzou de leegstand in het ergste scenario in 2040 kunnen oplopen tot40 procent. Deze cijfers zijn echter gebaseerd op trends, waarbijde ontwikkelingen van de laatste paar jaar niet zijn meegenomen enuitgegaan wordt van een trends zonder toekomstige interventies vanbijvoorbeeld gemeentes en investeerders. De door CBS genoemde20 procent lijkt dan ook realistischer. Om onder dit percentage teblijven, moeten vastgoedbeheerders stappen ondernemen.Inspelen op fluctuerende marktFlexibiliteit is het sleutelwoord om afwaardering van kantoren teremmen en om een gezondere kantorenmarkt te creëren. Verhuurderszouden hun aanbod beter moeten afstemmen op de wensen vande klant, van de huurders. Want wie heeft eigenlijk bedacht dathuurders een contract van vijf jaar moeten tekenen? Dat was dertigjaar geleden misschien logisch, maar het past niet meer in hethuidige tijdsbeeld. Het personeelsverloop is gegroeid, de toekomstvan bedrijven is onzeker. Verhuurders moeten welhaast op dieontwikkelingen inspelen. Onder andere door het voor huurdersmogelijk te maken in korte termijn meer of minder huuroppervlakaf te nemen.De afgelopen tien jaar is het aantal zzp’ers explosief gestegen naar728.000 (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2012). Een toename van200.000. Het oude beleid waarin verhuurders ruimtes verhuurdenvoor een aantal jaren, tegen een bepaalde prijs op basis vanhet aantal vierkante meters sluit niet op deze ontwikkeling aan.Zzp’ers willen een werkplek met bijbehorende faciliteiten huren,geen kantoorkamer met een vast aantal vierkante meters. Ze willenandere zzp’ers ontmoeten in een creatieve omgeving, waarbij ze inwisselende samenstellingen kunnen werken. Dat betekent ook datze misschien na een jaar elders willen werken, op een locatie waarze nieuwe samenwerkingen aan kunnen gaan. Kale vierkante metersaanbieden sluit niet aan op het gedrag en de wensen van dezedoelgroep. Met name startende freelancers deinzen hiervoor terug.Hun toekomst is onzeker. Of uitbreiding een mogelijk scenario is,kunnen velen nog niet inschatten. Een vijfjarig huurcontract is danook niet meer van deze tijd.Flexibele huurcontractenEen manier om flexibiliteit te bieden, is via flexibelekantoorconcepten (zoals bijvoorbeeld het FlexOffiZ infiguur 1 en 2). De huurder betaalt niet voor vierkantemeters (die hem meestal niets zeggen), maar opbasis van het aantal werkplekken. Daarvoor krijgthij een volledig ingerichte werkplek, inclusief Wi-Fien vergaderruimtes. De opzegtermijn is verkort naareen maand. Een concept dat stoelt op de wensen vanhuurders en beter aansluit op Het Nieuwe Werken, hettoegenomen aantal zzp’ers en de onzekere economie.De angst van verhuurders is dat binnen dit concept demogelijkheid bestaat dat alle huurders tegelijkertijdhet contract opzeggen. De vraag is echter hoerealistisch dit scenario is. Het concept is gebaseerdop het hotelwezen, waarin men ook werkt met eenwaarschijnlijke bezettingsgraad. Belangrijk detail isoverigens dat de flexibiliteit beide partijen dient: zowelde klant als de verhuurder. Want de opzegtermijn vaneen maand geldt ook voor de verhuurder. En daarmeebeschikt hij over de mogelijkheid te allen tijdebedrijven te bedienen die willen opschalen. Doorgaansheeft dat tot gevolg dat andere, kleinere, bedrijvenintern verhuizen of, in een enkel geval, een nieuwelocatie moeten betrekken.Nieuwe mindsetHet ligt in de lijn der verwachting dat de bezetting bijeen flexibele huurvorm meer wisselt. Door de korteopzegtermijn kunnen huurders sneller vertrekken.Tegelijkertijd trekt de korte opzegtermijn ook weermeer nieuwe huurders aan. Denk aan starters enzzp’ers, maar ook grotere bedrijven die hun toekomstmoeilijk kunnen voorspellen. Een hoge bezetting komtde cashflow ten goede en daardoor ook de waarde vanhet pand.Waar nu vaak de waarde van een pand door taxateurswordt vastgesteld op basis van vergelijkbaretransacties en de Discounted Cashflow, moetentaxateurs zich met de flexibele vorm van verhuur meerbaseren op de waarschijnlijke bezettingsgraad en deinkomsten. De taxateur dient dus meer naar de krachtvan de verhuurder te kijken. Zo kan het gebeurendat de waarde van een pand stijgt na overname dooreen nieuwe eigenaar, simpelweg omdat de nieuweeigenaar beter in staat is de bezettingsgraad op peilte houden. Eén ding is zeker: de nieuwe manier vanverhuren en de daarmee gepaard gaande flexibiliteitvraagt een andere mindset. De veranderende maniervan exploitatie vraagt dus ook een hoop van taxateurs.Het is aan hen om een deze nieuwe manier vankantoorexploitatie op de juiste manier te waarderen.Figuur 1Voorbeeldproject FlexOffiZ in GroningenFiguur 2Gedeelde voorzieningen in het FlexOffiZ te AmersfoortBronnenKantorenstrategie Holland Rijnland, 20 september 2012.CPB (juni 2012). Kantorenmarkt in historisch entoekomstig perspectief.CBS (mei 2012). Toename aantal zelfstandigen.
  • 20. 36 37Service magazine december 2012Vastgoed in het buitenlandLondenmet hogesnelheid?Vastgoed in OlympischLondenAfgelopen zomer vonden de OlympischeSpelen plaats in de hoofdstad vanhet Verenigd Koninkrijk. Londen waseerder al enkele malen gastheer voordit internationale sportmanifest enwerd in 2005 opnieuw gekozen doorhet Internationaal Olympisch Comitéals organisator voor de Spelen van 2012.Londen greep de aanwezigheid van deOlympische Spelen, welke slechts eenpaar weken duurde, aan voor één vande grootste stadsvernieuwingsoperatiesin Europa. Dit artikel geeft de keuzevoor de stad Londen als gastheer weer,beschrijft het ontwikkelingsconcept voorde Spelen, omschrijft het masterplanen geeft de vooruitzichten voor de stadweer.OntwikkelingsconceptDe regering heeft bewust gekozen voor het oostelijk gelegenLower Lea Valley als locatie voor de Olympische Spelen,omdat dit gebied dringend revisie en reactivering behoefde.In 2005 maakte twintig procent van de buurten in degemeenten van Lower Lea Valley deel uit van de vijf procentarmste buurten in het Verenigd Koninkrijk. De overheid heefteen sterke visie voor ogen voor het oostelijke gedeelte van destad Londen, namelijk het realiseren van een duurzamewereldstad, het bevorderen van lange termijn economischegroei, sociale integratie en fundamentele verbetering van deomgeving en het gebruik van duurzame middelen (London,2012).Indien er in dit gebied geen Olympische Spelen plaats hadgevonden zou er tevens vernieuwing ondergaan zijn. Doordit grote evenement te gebruiken om tevens een stadsdeelte revitaliseren, werden twee zaken slim gecombineerd.Door de combinatie van het sportevenement met de stedelijkeherstructurering zijn de kosten volgens de organisatie van deSpelen verantwoord, doordat er op lange termijn geprofiteerdkan worden van de nalatenschap van de Olympische investe-ringen. Daarnaast werden de hoge overheidsuitgaven aande Spelen tijdens de huidige economische recessie als zeereffectief gezien, omdat deze uitgaven als stimulans zoudendienen voor de bedrijvigheid en werkgelegenheid.De investeringen zijn gebruikt om het gebied duurzaam tevernieuwen. Om de duurzaamheid van de Olympische Spelenin Londen te bewaken was vanaf het begin dit begrip verankerdin de planning, zodat een positieve, blijvende veranderingvoor het milieu en de gemeenschappen gerealiseerd konworden. Hierdoor werd voorkomen dat er een gebied metgebouwen werd gecreëerd wat uiteindelijk veel geld zoukosten voor het onderhoud en de afbraak ervan.De totale kosten van de Olympische Spelen bedragen 10,8miljard pond (ongeveer 13, 3 miljard euro), waarvan ongeveer57% nodig was voor de aanleg van de infrastructuur en deontwikkeling van faciliteiten en stadions (Rogers and Blight,2012). De overige kosten bestaan uit de kosten voor de organisa-tie (18%), publieke uitgaven zoals veiligheidssystemen (23%),de uitgaven voor de ceremonies en de organisatie van deParalympische Spelen (2%) (Rogers and Blight, 2012).Plangebied Olympisch parkHet plangebied van de Olympische Spelen besloeg maarliefste twee miljoenvierkante meter van het gebied Lower Lea Valley. Het gebied bestaat uit delenvan de gemeenten Hackney, Newham, Tower Hamlets en Waltham Forest.Dit gebied werd voor de Spelen gekenmerkt door oude wijken, industrie-terreinen, bedrijventerreinen, een rivierdal waar jaren afval werd geloodst eneen wirwar van water-, spoor- en autowegen. Voor de aanleg van het QueenElizabeth Olympisch Park is gekozen voor dit gebied vanwege de positieveeffecten op lokaal schaalniveau, de situering nabij het centrum van Londen,het relatief lage inwoneraantal en de relatief weinig actieve bedrijven.De aanleg van het Olympische Park moet in het bijzonder leiden tot nieuwewoningen, infrastructurele verbindingen en sportfaciliteiten, waardoor ditgebied ontwikkeld wordt tot een locatie waar men graag woont en vertoefd.Het masterplan van de Olympische Spelen Londen bestaat uit drie zones: deCentrale Zone, de Rivier Zone en de Olympische Zone. De belangrijkste zonetijdens de Olympische Spelen betrof de Olympische Zone, met als voornaamstelocatie het Queen Elizabeth Olympisch Park. Dit park bevatte onder anderevele sportstadions en het Olympische dorp met de accommodaties voorduizenden atleten. De Rivier Zone betreft een aantal sportaccommodatiesverspreid aan de weerszijden van de Theems en de Centrale Zone werdgevormd door reeds bestaande sportcomplexen verspreid door over Londen.Daarnaast vonden er nog enkele sportevenementen buiten de stad Londenplaats, zoals de zeilwedstrijden.Ambities bereikt?De strategie van de Olympische Spelen richtte zich op het bieden vanvooruitgang voor het vervallen Lower Lea Valley, waardoor dit gebied eenbijdrage kan leveren aan het imago van Londen. Het milieu is verbeterddoor de opschoning van 2 miljoen ton vervuilde grond. Daarnaast is er bijsloop gekeken naar de mogelijkheden van hergebruik van de materialen enis er gekeken naar de levensduur en de impact van een materiaal op hetmilieu. De Spelen maakte tevens gebruik van reeds bestaande sportcomplexenen er werden speciaal voor dit evenement complexen en faciliteiten ontwikkeldwelke hergebruikt, verplaatst of aangepast kunnen worden. Bijvoorbeeld deOlympische basketbal arena, dit stadion wordt gedemonteerd en verscheeptnaar Rio de Janeiro om daar gebruikt te worden tijdens de volgende OlympischeSpelen. Daarnaast is het Olympisch Stadion zo geconstrueerd dat de bovensteovaal gemakkelijk te demonteren is, zodat er 55.000 zitplaatsen kunnenverdwijnen. Hierdoor kan het stadion hergebruikt worden als permanentstadion voor 25.000 toeschouwers.Ter bevordering van de lange termijn economische groei ensociale integratie heeft de overheid toezeggingen gedaannaar de lokale gemeenschappen in Lower Lea Valley. Dezetoezeggingen hadden betrekking op het bieden van banenzodat werklozen in Oost-Londen de mogelijkheid kregen totsociale stijging en een hogere levensstandaard. Een plaatse-lijke gemeenschap rapporteert echter dat er weinig bewijs isdat de overheid de lokale gemeenschappen heeft betrokkenbij de ontwikkeling van huisvestiging en andere initiatievenna de Spelen (Jones Lang LaSalle, 2012). Daarnaast werdin 2006 al vermoeden geuit dat de bouwbedrijven in degemeenten rondom het Olympische Park weinig contractenvoor de werkzaamheden hadden bemachtigd (CLES, 2006).Twee jaar later blijkt dat van de 500 Olympische contracten,die tot en met 2008 aan bedrijven waren toebedeeld, slechts11% is verworven door bedrijven uit de gemeenschappenrondom het Olympische Park (Slavin, 2008).Ondanks dat de werkelijk gemaakte kosten voor hetorganiseren van de Spelen ongeveer 5 miljard pond lagerlagen dan de oorspronkelijke geschatte kosten, zijn de kortetermijn economische gevolgen positief geweest door onderandere de stijging van consumentenuitgaven, toename vanhet inkomen van inwoners, toename van economischeverhoogde vraag naar producten en diensten (Bazlyankova,2012). De verwachting voor de periode 2012-2015 is dat denationale economie met 3,5% zal groeien en dat er 17.900nieuwe banen per jaar bij zullen komen. Of er op lange termijntevens sprake zal zijn van economische groei door de Spelenzal moeten blijken. Men rekent op economische groei doortoeristen die alsnog de regio gaan bezoeken, bedrijvendie gebruik willen maken van de sterktes van de regio enwerknemers die graag in het gebied willen werken en leven(University of Wolverhampton, 2012).VooruitzichtenDe erfenis van de Olympische Spelen bestaat uit sport-stadions, duizenden nieuwe woningen in het Olympischedorp, voorzieningen en verbeterde infrastructuur.Daarnaast leveren de Spelen een minder tastbare erfenis op.De economische activiteiten zijn namelijk afgelopen maandengefocust op het oosten van Londen, met de schijnwerper opLower Lea Valley. Het gebied heeft door de investeringen enactiviteiten een imagoverandering ondergaan, van vervallengebied tot een aantrekkelijke leerzame omgeving en woon-omgeving (LMF Team, 2012). Het is de taak van de overheidom ervoor te zorgen dat deze erfenis geïntegreerd wordt enwaarde gaat toevoegen voor de gemeenschappen van deomliggende buurten.De opdrachtgever voor het masterplan voor de structureleontwikkeling van Londen Olympisch Park na de Spelen 2012 isOPLC (Olympic Park Legacy Company), het voormalige LondonDevelopment Agency. Het masterplan presenteert een gebieddat reageert op de context en de traditionele groeipatronenvan de stad Londen, terwijl het tevens een tijdelijke stedelijkeomgeving creëert welke flexibel is voor toekomstige kansenen uitdagingen (LMF Team, 2012). Om deze flexibiliteit tewaarborgen is het masterplan eerder een raamwerk, waarinSandra van den Helm - SerVicEStudy Association Real Estate Management and Development Eindhoven4th LustrumAfbeelding 1Queen Elizabeth Olympisch Park (Dezeen Magazine, 2012)
  • 21. 38 39Service magazine december 2012Ing. E.H. van NielenSenior Huisvestingsadviseur Gezondheidszorg bij adviseurs-, management- eningenieursbureau Arcadis. Ik ondersteun zorgorganisaties bij de processenrondom huisvesting en vastgoed. Ik ben actief in de gehele vastgoedcyclus,van strategie tot en met beheer.Regeerakkoordzorgt voorleegstandintramuraalzorgvastgoedDe stijgende kosten van de gezondheids-zorg worden in het regeerakkoordvan Rutte II beteugeld met grotebezuinigingen. Een van de opvallendemaatregelen is de verkleining vande langdurige zorg, welke wordtgefinancierd vanuit de AWBZ (AlgemeneWet Bijzondere Ziektekosten). Een grotegroep mensen welke nu nog lichte zorgén verblijf ontvangen in bijvoorbeeld eenverzorgingshuis, dienen straks thuis teblijven wonen. Deze maatregel, ook wel‘scheiden van wonen en zorg’ genaamd,heeft grote gevolgen voor de bezettingvan het vastgoed van zorgorganisatieswelke actief zijn in de langdurige zorg.Om leegstand te voorkomen dienen deze zorgorganisatieste anticiperen op de kansen en bedreigingen van hetveranderende beleid. Dat kan door voor ieder vastgoed-object een toekomstrichting te bepalen in termen vandoelgroep en eigendomsverhouding.Uitgaven langdurige zorg in Nederland relatief hoogDe stijgende kosten van de gezondheidszorg zijn volop inhet nieuws. In 2011 werd er 90 miljard euro uitgegevenaan gezondheidszorg, ten opzichte van 2000 (46,9 miljard)is dat bijna een verdubbeling. Prijsstijgingen, technologischeontwikkelingen, overbehandeling en een groei van hetaantal patiënten hebben een aandeel van 85 procent inde groei, vergrijzing zorgt voor de resterende 15 procent.Circa 30 procent van voornoemde kosten gaat naar delangdurige zorg. Nederland geeft in vergelijking metbijvoorbeeld Duitsland per hoofd van de bevolking driemaal zoveel uit aan langdurige zorg (bron: RIVM, Zorgbalans15 juni 2012).Langdurige zorg anno 2012Tot de langdurige zorg behoren de sectoren ouderenzorg(verder verpleging en verzorging, V&V), gehandicaptenzorg(GHZ) en langdurige geestelijke gezondheidszorg (LGGZ).De langdurige zorg wordt geleverd aan de hand van Zorg-zwaartepakketten (ZZP). Een zorgzwaartepakket omvatzorg, diensten en wonen (verblijf). Er zijn ‘lichte’ pakkettenvoor mensen die alleen hulp nodig hebben bij de dagelijk-se verzorging. ‘Zware’ pakketten zijn er voor mensen metbijvoorbeeld een ernstige beperking of een zware vorm vandementie. Het lichtste pakket is ZZP1, het zwaarste pakketbinnen de V&V is ZZP10. In totaal zijn er 53 zorgzwaartepak-ketten, verdeeld over de voornoemde sectoren. Belangrijkkenmerk van de langdurige zorg is, dat het overwegendwordt geleverd in een intramurale setting (binnen debeschermende muren van een zorginstelling). Dit betekentdat het ‘wonen’ in een, vaak geclusterde, woonvormintegraal onderdeel is van de zorg. Cliënten betalen hierbijgeen huur voor hun woonruimte, maar wel een inkomens-afhankelijke eigen bijdrage voor de levering van zorg.verschillende scenario’s ondersteunt worden voor de ontwikkeling van hetgebied. Met deze aanpak wil het OPLC ervoor zorgen dat de visie en ambitiesvan de overheid voor de komende 30 jaar beter vertaald kunnen worden.Volgens KCAP Architects (2012) hebben de scenario’s de volgende doelen:• een diversiteit van wijken te creëren waarbij alle sociale groepen,culturen en werkniveaus in een complex, maar geïntegreerd alsstadsdeel, samen komen;• om de Olympische erfenis als katalysator voor regeneratie te gebruiken;om de transportverbindingen van het voormalig Olympisch gebied met deal gevestigde wijken te maximaliseren;• om het publieke domein en de waterwegen te activeren door deunieke kwaliteiten en mogelijkheden van het  rivierenlandschap en denatuurparken te benutten;• om het aanpassingsvermogen en de levensduur als lange termijnontwikkelingsperspectief te bevorderen.Het masterplan verdeelt het gebied rondom het Olympische Park onder in eenaantal deelgebieden (zie afbeelding 2), waarbij per deelgebied de mogelijk-heden en stedenbouwkundige maatregelen die nodig zijn ter bevordering vande sociale integratie, economische groei en duurzaamheid weergegevenworden. Als Londen de daad bij het woord gaat voegen, zouden deze Spelenals schoolvoorbeeld gezien kunnen worden als het gaat om de prachtigeerfenissen die de Spelen met zich mee kunnen brengen.BronvermeldingBazlyankova, Z. (2012). The Economic Impact of the 2012Olympic Games. Verkregen op 22 oktober 2012 van http://www.merar.com/weblog/2012/08/20/economic-impact-2012-olympic-games/Dezeen Magazine (2012). Interactive photo of London 2012Olympic Park. Verkregen op 22 oktober 2012 van http://www.dezeen.com/2012/07/27/interactive-photo-of-london-2012-olympic-park/Jones Lang LaSalle (2012). Legacy- Predictions and Knowledge.Verkregen op 16 oktober 2012 van: http://www.joneslangla-salle.co.uk/unitedkingdom/en-gb/Pages/sustainable-regeneration-Olympic-legacy.aspxKCAP Architects (2012). KCAPArchitects&Planners. Verkregenop 16 oktober 2012 van: http://www.kcap.eu/nl/projects/v/legacy_masterplan_framework/detailsLMF Team (2012). People and Places: A Framework forconsultation. Verkregen op 16 oktober 2012 van: http://www.socialsciences.manchester.ac.uk/ricc/events/workshops/documents/People%20and%20Places.pdfLondon (2012). Theme 1: Olympic Games concept and legacy.Verkregen op 09 oktober 2012 van: http://www.london2012.com/about-us/publications/publication=theme-1-olympic-games-concept-and-legacy/Olympic Delivery Authority (2012). Official site of the London2012 Olympic and Paralympic Games. Verkregen op 09 oktober2012 van: http://www.london2012.com/mm%5CDocument%-5CPublications%5COlympicPark%5C01%5C24%5C08%5C53%-5Coda-legacy.pdfRogers, S., Blight, G. (2012). Londen 2012: what’s the real priceof the Olympic games? Visualised. Verkregen op 17 oktober 2012van http://www.guardian.co.uk/sport/datablog/interactive/2012/jul/26/london-2012-price-olympic-games-visualisedUniversity of Wolverhampton (2012). Olympic opportunity.Verkregen op 22 okotber 2012 van http://www.wlv.ac.uk/default.aspx?page=28805Vastgoedmarkt¹ (2012). Londen populairst onder detailhandelaars.Verkregen op 19 november 2012 van http://www.vastgoed-markt.nl/nieuws/2012/11/16/Londen-populairst-onder-detailhandelaarsVastgoedmarkt² (2012). Nieuwsstelling: beleggers staren zichopnieuw blind op Londense beleggingsmarkt. Verkregen op 19november 2012 van http://www.vastgoedmarkt.nl/opinie/nieuwsstelling/2012/10/beleggers-staren-zich-op-nieuw-blind-op-londense-beleggingsmarktAfbeelding 2Masterplan framework (LMF Team, 2012)
  • 22. 40 41Service magazine december 2012PrestatiebekostigingOok binnen de langdurige zorg is er, in toenemende matesprake, van prestatiebekostiging. Zorgorganisaties krijgenhierbij alleen de werkelijk geleverde zorg (zorgproductie)betaald. Tot voor kort was het vastgoed binnen de langdurigezorg (financieel) een verantwoordelijkheid van de landelijkeoverheid. Middels een stringent bouwregime werd, op basisvan goedkeuringen van het Ministerie van VWS, geïnvesteerdin vastgoed. De hiermee gemoeide kapitaalslasten (renteen afschrijving) werden op basis van nacalculatie gegaran-deerd aan de zorgorganisatie vergoed gedurende deexploitatie van het vastgoed.Per 2012 is de vergoeding van de kapitaalslasten van hetvastgoed gekoppeld aan de zorgproductie. Deze vergoedingvindt plaats op basis van de Normatieve Huisvestingscom-ponent (NHC), waarvan de hoogte afhankelijk is van hettype ZZP. Wel is er tot 2018 sprake van een overgangsrege-ling, waarbij de oude regeling van nacalculatie geleidelijkplaatsmaakt voor een vergoeding gebaseerd op de productieafhankelijke NHC. Vanaf 2018 zijn zorgorganisaties geheelverantwoordelijk voor hun vastgoed.Politiek: herordening, bezuinigen en meer eigenverantwoordelijkheidNa de verkiezingen op 12 september jl. hebben Mark Rutteen Diederik Samsom op 28 oktober jl. het Regeerakkoordgepresenteerd. De zorg is met een structurele bezuinigingvan 5,7 miljard euro vanaf 2017 de grootste bezuinigings-post van Rutte II. Het nieuwe kabinet zet in op een concentra-tie van hoog complexe en acute zorg endecentralisatie enversobering van laag complexe zorg. Het beleid is daarnaastgericht op eigen verantwoordelijkheid en preventie. Watmet name in het oog springt is dat de AWBZ wordt omge-vormd. De AWBZ is een verplichte volksverzekering welkemedische kosten en de kosten van langdurige zorg dekt dieniet individueel zijn te verzekeren.Vanuit vastgoedperspectief is de volgende zinsnede uithet Regeerakkoord bijzonder interessant:“De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) wordtomgevormd tot een nieuwe landelijke voorziening waarin deintramurale ouderen- en gehandicaptenzorg (vanaf ZZP 5)landelijk wordt georganiseerd…..”.Afgezien van het feit dat de AWBZ een voorziening wordt (inplaats van een recht), is er sprake van een andere fundamen-tele verandering. De AWBZ wordt namelijk beperkt tot deintramurale zorg voor gehandicapten en ouderen, met eenminimale zorgzwaarte van ZZP5. Mensen een lichterezorgvraag worden geacht thuis te blijven wonen en daarde benodigde zorg en voorzieningen te organiseren. DeWet Maatschappelijke Ondersteuning, uitgevoerd door degemeenten, moet hen hierin voorzien. De langdurige GGZwordt vanuit de AWBZ overgeheveld naar de Zorgverzeke-ringswet en dan uitgevoerd door de zorgverzekeraars.Gevolgen regeerakkoordDeze transformatie heeft een enorme impact op het vastgoed van organisa-ties welke langdurige zorg leveren. Door het beperken van de AWBZ totZZP5 en hoger krijgt de langdurige intramurale zorg te maken een sterkverminderde vraag naar zorg met verblijf. De vraag naar intramurale zorgwordt geregistreerd door het Centrum indicatiestelling zorg (CIZ). Het CIZheeft als belangrijkste taak om de zorgvraag van een persoon om tezetten in hierbij passende AWBZ zorg aan de hand van zogenoemdeindicaties. Zo is er een indicatie voor bijvoorbeeld verpleging, verzorgingén voor verblijf in een instelling.Voor de lichtere ZZP’s, 1 tot en met 4, wordt straks geen indicatie verblijfmeer afgegeven, hetgeen een vereiste is voor het ‘wonen’ in een zorgin-stelling. Wanneer de intramurale zorgorganisaties hier niet op inspelen,dan zijn de gevolgen voor de bezetting van het vastgoed heel serieus.Er ontstaat significante leegstand.Leegstand in cijfersOm een vergelijking te maken tussen de huidige situatie en de situatiezoals deze wordt beoogd in het regeerakkoord worden de sectoren V&V énGHZ nader bekeken. Per 2010 bedraagt het aantal intramurale plaatsenbinnen deze sectoren volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)circa 234.600 (bron: CBS statline). Om dit aanbod te kunnen matchen metde werkelijke vraag in 2012, veronderstellen we dat het aantal intramuraleplaatsen in 2012, ten opzichte van 2010, niet is gestegen of gedaald.Volgens het CIZ bedroeg het aantal afgegeven indicaties voor intramuraleV&V (198.910) en GHZ (110.060) per juli 2012 circa 308.970 (bron: CIZ,Basisrapportage AWBZ Nederland, 1 juli 2012). Oftewel, 308.970 gehandi-capten en (veelal) ouderen hebben in 2012 recht op zorg én verblijf betaaldvanuit de AWBZ. Een deel van deze groep kiest er voor om thuis te blijvenwonen. Volgens het College voor zorgverzekeringen blijft binnen deverpleging en verzorging 9 procent thuis wonen. Binnen de gehandicapten-zorg is dit 5procent (bron: College van Zorgverzekeringen, bijlage 3 vanrapport Signalement zorg en wonen d.d. 4 april 2012 door drs. A.M. Hopman).Zoals in tabel 1 is weergegeven bedraagt de vraag naar intramuraal verblijfrespectievelijk 165.095 (V&V) en 97.953 (GHZ), in totaal dus 263.049 plaatsen.Volgens de cijfers is er momenteel dus sprake van een tekort van 28.449intramurale plaatsen.Wanneer echter de maatregelen van het regeerakkoord worden geprojecteerdop de afgegeven indicaties mét verblijf ontstaat er een (groot) overschot aanintramurale plaatsen. Voor de benadering van deze gewijzigde vraag naarintramurale plaatsen is uitgegaan dat alle ZZP1 tot en met 4 geen indicatievoor verblijf meer krijgen. Uitzonderingen zijn, analoog aan de indeling vanhet CIZ, gemaakt voor cliëntgroepen die verblijven in gespecialiseerdebehandelcentra, namelijk LVG (Licht Verstandelijke Gehandicapt) en SGLVG(Sterk Gedragsgestoord Licht Verstandelijk Gehandicapt (SGLVG). De resultatenvan de vergelijking zijn opgenomen in tabel 2. Het overschot op basis van devraag van 2012 bedraagt 92.959 plaatsen.OplossingsrichtingenWelke maatregelen dienen te worden genomen hangt enerzijds af van demissie, visie en organisatiestrategieen anderzijds van de kwaliteit van hetvastgoed en haar locatie. In feite zijn voor wat betreft het vastgoed vierhoofdrichtingen welke verkend kunnen worden: verhuren, transformeren,slopen/afstoten of herontwikkeling. Met een focus op het vastgoed en haarlocatie kan het volgende beslismodel (figuur 1) van pas komen bij het bepalenvan de meest geschikte richting per object.Op de horizontale as wordt een vastgoedobject gescoord op financieel,technisch en functioneel vlak. Dit kan plaatsvinden voor verschillendedoelgroepen,want een pand kan uitstekend geschikt zijn voor zware zorg,maar ongeschikt zijn voor lichte zorg. Ook kan het zijn dat het pand zichfunctioneel en technisch leent voor de huisvesting van bijvoorbeeld studenten,maar ongeschikt is voor een hotelfunctie. Zoals altijd speelt de locatie eenbelangrijke rol. De kwaliteit van de locatie wordt gescoord op de verticale as.Ook hier geldt: een locatie kan geschikt zijn voor doelgroep A en tegelijkertijdongeschikt voor doelgroep B.Een object wordt dus vanuit meerdere doelgroepen gescoord. Het totaal aanuitkomsten levert een voorkeursrichting op welke verder kan worden verfijnd.In alle gevallen is van belang allereerst inzicht te krijgen in de vastgoed-exploitatie. Bij welke huurinkomsten is een kostprijsdekkende exploitatiemogelijk? Vervolgens kan worden bepaald in hoeverre de benodigdeinkomsten zich verhouden tot de (gereguleerde) huurprijzen.Wanneer een object positief scoort en haar locatie ook, dan is de voorkeurs-richting om het te verhuren, al of niet na een renovatie. Wanneer een objectpositief scoort maar de locatie niet, dan is het meest logisch om het gebouwte transformeren en geschikt te maken voor een andere doelgroep (waarvoorde locatie wel geschikt is). Wanneer het object en locatie beiden negatiefscoren, dan is afstoten de enige reële optie. Wanneer, tot slot, het objectnegatief scoort en de locatie positief, dan is herontwikkeling of het opwaarde-ren van de locatie de meest voor de hand liggende richting.Nieuwe marktOm leegstand te voorkomen is het voor bestuurders van intramuralezorgorganisaties dus noodzaak om actie te ondernemen. Voor het dreigendeoverschot dienen alternatieven gevonden te worden om een blijvendekostendekkende vastgoedexploitatie zeker te stellen. Zorgvastgoed is echtervaak specifiek ontwikkeld. Bovendien dateert de huidige voorraad voor eengroot deel uit de jaren ’70 en ’80. Herbestemming is daarmee in de regel lastig.Het scheiden van wonen en zorg, wat in feite met hetverkleinen van de AWBZ gebeurd, kan echter wel bijdragenaan het ontstaan van een nieuwe markt: zorg voor mensendie vanuit het nieuwe systeem geen recht meer hebbenintramurale zorg, maar dit wél willen. Er zal dus een groepkunnen ontstaan die de beschutte omgeving van eengeclusterde woonvorm met 24-uurszorg verkiest boven deeigen woning, waar eenzaamheid en een sociaal isolementop de loer ligt. Deze groep kan zorg inkopen bij een zorgor-ganisatie met een passend zorgaanbod en woonruimte hurenwaar de benodigde zorg geleverd kan worden.Ter overwegingEen overweging tot slot: het regeerakkoord is onderdeel vaneen tijdsgewricht waarin geld schaars is, welvaart onder drukstaat en technologische ontwikkelingen elkaar snel opvolgen.Bovendien neemt de acceptatie en ‘inburgering’ van technolo-gie met de tijd alleen maar toe. Deze ontwikkelingen kunnenbijdragen aan een andere, nieuwe, benadering van zorg. Netals ‘het nieuwe werken” kan dankzij technologie en beperktefinanciële middelen de zorg steeds meer thuis en onafhankelijkvan plaats en tijd vorm krijgen. Is er in de toekomst wellichtnog minder zorgvastgoed benodigd?BronvermeldingRIVM (11 juni 2012). Zorgbalans, www.gezondheidszorgbalans.nl, geraadpleegd op 30 oktober 2012.Regeerakkoord VVD – PvdA (29 oktober 2012), geraadpleegd op30 oktober 2012 via http://www.kabinetsformatie2012.nl/actueel/documenten/regeerakkoord.htmlCIZ. CIZ basisrapportage AWBZ Nederland (1 juli 2012),geraadpleegd op 30 oktober 2012 via http://www.ciz.nl/voor-professionals/cijfers-en-feitenCBS. CBS Statline, rapportage Zorginstellingen (Gewijzigd op 29oktober 2012), geraadpleegd op 30 oktober 2012 via http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=81732NED&D1=0,144-178&D2=5-6,l&D3=4&HDR=G2,G1&STB=T&VW=Tdrs. A.M. Hopman, College van Zorgverzekeringen. bijlage 3van rapport Signalement zorg en wonen d.d. 4 april 2012Verpleging enverzorgingGehandicapten-zorgTotalenTotaal 198.910 110.060 308.970Percentage wachtenden 8% 6% 7%Percentage intramuraal 83% 89% 85%Percentage thuis 9% 5% 8%Vraag intramuralverblijf165.095 97.953 263.049Tabel 1Verdeling zorg met verblijf naar intramurale zorg en zorg thuis(peildatum: juli 2012).2010 2012 2012 2012Capaciteit HuidigevraagVraag naregeerakkoordOverschotVerpleging enverzorging162.770 165.095 112.435 52.660Gehandicaptenzorg 71.830 97.953 57.655 40.298Totaal 234.600 263.049 170.090 92.959Tabel 2Aanbod versus vraag intramuraal verblijf na maatregelen regeerakkoordFiguur 1Beslismodel toekomstrichting per objectHerontwikkelenOpwaarderenSloop / afstotenHandhavenRenoverenLocatie /omgeving++--TransformerenGebouw
  • 23. 42 43Service magazine december 2012Een goedebuur, of eenverre vriend?In het stedelijk vernieuwingsbeleidwordt verondersteld dat differentiatievan de woningvoorraad leidt tot meersociale interactie tussen buurtgenotenen een betere sociale structuur inwijken en buurten. Deze aannameis echter nauwelijks gebaseerd opempirisch bewijs. Het is daarombelangrijk om, op basis van empirischeresultaten, meer inzicht te krijgen inde gevolgen van herstructurering enwoning(her)differentiatie op socialecohesie in wijken. Dit artikel leverthier een bijdrage aan. De voorlopigeresultaten van een analyse van de rolvan sociaal-demografische kenmerkenen buurtkenmerken bij het vormen vansociale contacten met buurtgenotenworden hier besproken. Sociale contacten in de buurtIn de literatuur over sociale netwerken (e.g. Wellman, 2001;Guest and Wierzbicki, 1999) wordt geconcludeerd dat deband die mensen hebben met buurtgenoten steeds minderbelangrijk wordt. Door de snelle ontwikkeling van telecom-municatie en mobiliteit zijn sociale netwerken over grotereafstanden verspreid en kunnen we ons afvragen in hoeverrevriendschapsbanden in de buurt nog wel voorkomen (Well-man, 2001; Bridge, 2002). Aan de andere kant wordt er inherstructureringsbeleid in West-Europese landen vanuitgegaan dat sociale interacties in de buurt wel degelijk heelbelangrijk zijn. Het beleid is erop gericht om verschillendestedelijke problemen aan te pakken, zoals de kwaliteit vanwonen, werkloosheid, armoede, leefbaarheid en socialeuitsluiting. Er wordt veel belang gehecht aan het creëren vanwoningdifferentiatie en sociale mix als een manier om dezeproblemen op te lossen. Volgens Kleinhans (2004) wordt erhierbij vanuit gegaan dat bijna alle voordelen van woning-differentiatie zullen voortkomen uit sociale interactiestussen buurtbewoners.Deze aanname in het beleid is echter niet gebaseerd opempirisch onderzoek. Naar aanleiding van dit beleid heefthet onderwerp van sociale interactie in de buurt wel aanaandacht gewonnen en wordt er onderzocht of woning-differentiatie leidt tot meer sociale interactie in de buurt(e.g. Pinkster and Völker, 2009). De resultaten van dezestudies zijn echter niet eenduidig. Het is daarom nodig omhier meer onderzoek naar te doen. Dit onderzoek speelt inop deze behoefte door na te gaan welke rol sociaal-demo-grafische kenmerken en buurtkenmerken spelen bij hetvormen van sociale contacten en het aangaan van socialeinteractie met buurtgenoten.DataOm dit te onderzoeken is in mei 2011 data verzameld doormiddel van een vragenlijst over kwaliteit van leven in dewoonomgeving in een groot aantal buurten in Eindhoven.Door middel van de vragenlijst zijn verschillende sociaal-de-mografische kenmerken verzameld, zoals leeftijd, werksta-tus, opleidingsniveau, inkomen, etniciteit en lidmaatschapvan verenigingen. Verschillende buurtkenmerken (gemid-deld inkomen, percentage sociale huur, percentage koop-woningen, verhuisdynamiek en percentages westerse enniet-westerse allochtonen) zijn verkregen via het CBS (2012). Om zoveelmogelijk respons te krijgen, zijn enquêteurs op verschillende tijdstippennaar de buurten gegaan om bewoners thuis te bezoeken. In totaal zijnruim 750 enquêtes afgenomen.In het onderzoek worden drie afhankelijke variabelen gebruikt: de omvangvan iemands sociaal netwerk, het percentage buurtgenoten in het sociaalnetwerk en de frequentie van sociale interactie met buurtgenoten.Om de omvang van het sociale netwerk en het percentage buren te metenis aan de respondenten gevraagd om te denken aan de mensen met wie zeeen heel sterke dan wel een redelijk sterke band hebben. Een heel sterkeband werd omschreven als “mensen met wie u belangrijke dingen bespreekt,of waarmee u regelmatig contact heeft, of die er voor u zijn als u hulp nodigheeft”. Een redelijk sterke band werd gedefinieerd als “mensen die meer zijndan gewoon kennissen, maar waarmee u niet heel close bent”. Voor beidewerd gevraagd naar het aantal directe familieleden (ouders, broers, zussen,kinderen), andere familieleden, collega’s of studiegenoten, verenigingsge-noten, buurtgenoten en andere (nog niet genoemde) vrienden.De respondenten hadden gemiddeld een sociaal netwerk van 25,5 personen.Het gemiddeld aantal buren in het sociaal netwerk is 2.80. Dit betekentdat gemiddeld ruim 10% van het sociale netwerk van de respondentenbestaat uit buren. Bijna de helft van de respondenten gaf echter aan geenbuurtgenoten in hun sociale netwerk te hebben. Dit komt overeen metresultaten uit eerder onderzoek (Völker and Flap, 2007). Dit betekentechter niet dat deze mensen nooit contact hebben met buurtgenoten.Slechts 6.5% van de respondenten gaf aan nooit contact te hebben methun buurtgenoten. De meeste respondenten hebben enkele keren perweek contact met hun buurtgenoten.Resultaten pad-analyseDe resultaten laten, zoals weerggeven in figuur 1. ziendat zowel de omvang van iemands sociaal netwerk alshet percentage buurtgenoten in het sociaal netwerk eenpositieve invloed hebben op de frequentie van interactiemet buurtgenoten. Deze relaties waren te verwachten.Ze zijn echter wel klein: één extra lid in iemands sociaalnetwerk resulteert in 0,03 extra sociale interacties permaand met buurtgenoten, en als het percentage buurt-genoten met 1% toeneemt, neemt het aantal interacties toemet 0,16 per maand. Er is geen significant verband tussende omvang van het sociaal netwerk en het percentagebuurtgenoten."Sociaal-demografische kenmerkenhebben veel meer effect op socialecontacten in de buurt dan kenmerkenvan de buurt."Met betrekking tot de invloed van sociaal-demografischekenmerken op de omvang van iemands sociaal netwerkblijkt dat mensen met een hoger inkomen gemiddeld eengroter sociaal netwerk hebben, net als mensen die lid zijnvan meerdere verenigingen. Daarnaast is er ook éénbuurtkenmerk van invloed op het aantal sociale netwerkleden. Hoe hoger het percentage sociale huurwoningen inde buurt, hoe groter iemands sociaal netwerk is.Het percentage buurtgenoten in iemands sociaal netwerkneemt toe naarmate men ouder wordt. Dit resultaat werdook gevonden door Völker and Flap (2007). Ook mensenmet kinderen en mensen die niet werken hebben eengroter aandeel buurtgenoten in hun sociaal netwerk.Dit kan verklaard worden door het feit dat deze groepenmensen meer tijd thuis (en dus in de buurt) doorbrengen.Allochtonen hebben een kleiner percentage buurtgenotenin hun sociaal netwerk, in verhouding tot autochtonen. Metbetrekking tot de buurtkenmerken zijn geen significanteeffecten gevonden.De resultaten zien dat de frequentie van interactie metbuurtgenoten ook direct beïnvloed wordt door sociaal-demografische variabelen. Mensen met kinderen hebbendus vaker contact met hun buurtgenoten, net als mensen dieal langer op hun huidige adres wonen. Mensen die full timewerken hebben minder vaak contact met hun buurtgenoten,net als mensen met een laag inkomen en mensen met eenhoger opleidingsniveau. Wat de buurtkenmerken betreft zijner geen directe effecten gevonden op de frequentie vancontact met buurtgenoten.Tot slotUit het voorgaande blijkt dat sociaal-demografischekenmerken veel meer effect hebben op sociale contactenin de buurt dan kenmerken van de buurt, zoals hetgemiddelde inkomen, verhuisdynamiek, etniciteit en hetpercentage sociale huurwoningen en het percentageDr.ir. P.E.W. van den BergPauline van den Berg heeft Culturel Antropologie gestudeerd aan de KatholiekeUniversiteit Nijmegen en vervolgens Urban Design & Planning aan de TechnischeUniversiteit Eindhoven. In september 2012 is zij de TU/e gepromoveerd. Sindsjuli 2012 werkt ze als universitair docent binnen de mastertrack Real EstateManagement & Development aan deze laatstgenoemde universiteit.Figuur 1Resultaten pad-analyse van het onderzoek naar sociale contacten inde buurt% niet-westerseallochtonen buurtPositief effectNegatief effect% eigendom buurt% sociale huur buurtGemiddeld inkomenbuurtJaren op huidig adresNiet-westerseallochtoonWesterse allochtoonVerenigingenLeeftijdOmvang sociaalnetwerk% buurtgenotenInteractiebuurtgenotenGeen werkFull time werkLaag inkomenHoog inkomenLaag opgeleidHoog opgeleidKinderen
  • 24. 45Service magazine december 2012Eén jaarin depraktijk2010, de gouden jaren inde vastgoedbranche zijnvoorbij. Daar waar tallozemedestudenten de afgelopenjaren makkelijk een baanvonden, dronk ik toch metgemengde gevoelens het laatstebiertje van mijn afsluitendeborrel. Enerzijds ben ik blijdat ik de laatste maanden vanmijn studie en daarmee mijnscriptie succesvol heb wetenaf te ronden, maar anderzijdsweet ik dat de arbeidsmarkt ergkrap is en een baan niet voorhet oprapen ligt. Een van demeest belangrijke en bepalendezoektochten van mijn leven isbegonnen.Ik herinner mij nog goed dat ik in de laatste klas van de basisschool zat enaan het einde van iedere dag als een speer naar de bouwplaats tegenoveronze school snelde zodat ik dan de bouwvakkers nog een uurtje aan hetwerk kon zien en waar ik soms zelfs kleine klusjes mocht doen. Hier werddestijds een groot verzorgingstehuis gebouwd. De behoefte om iets tebouwen/ontwerpen kreeg al in die tijd langzaam vorm. Tijdens mijnstudiejaren ben ik mij steeds meer gaan verdiepen in de (eind)gebruikervan het vastgoed. Er is de afgelopen decennia namelijk veel vastgoedgerealiseerd wat geacht werd te voldoen aan de vraag maar in de praktijkhet doel compleet voorbij schoot (i.e. De Bijlmer). In mijn werk wilde ik mijnaffiniteit voor de ‘stenen’ en de gebruiker graag combineren. Uiteindelijkben ik met mijn zoektocht terecht gekomen bij Stichting Dichterbij, eenzorginstelling voor mensen met een verstandelijke beperking. Door de zeerspecifieke doelgroep, veranderde wet- en regelgeving en grote portefeuilleis dit tot op heden voor mij een ideale start van mijn carrière gebleken.Bij Stichting Dichterbij ben ik werkzaam als junior projectleider vastgoed bijBureau Vastgoed. Het vastgoed is een bedrijfsmiddel, ondersteunend aanhet primair proces, teneinde optimaal bij te dragen aan het behalen van dedoelstellingen van de organisatie. Dit wordt ook wel corporate real estategenoemd. Stichting Dichterbij heeft ca. 5000 cliënten en ongeveer hetzelfdeaantal in personeel. De vastgoedportefeuille omvat ca. 850 objecten, zoweleigendom als huur. Ik ben onder andere verantwoordelijk voor de ontwikke-ling van projecten (nieuwbouw, verbouw of renovatie) vanaf de initiatieffasetot oplevering en in geval van vastgoed in eigendom ook voor de levensfasevan het object. Naast deze rol van projectontwikkelaar vervul ik tevens eenaccountmanagersrol voor de locaties waar de zorg aan onze cliënten wordtgeboden (zorgregio’s). Hierin adviseer ik zorgmanagers en –directeuren invraagstukken met betrekking tot het vastgoed. Dit betreft woningen,dagbestedingslocaties en in sommige gevallen kantoren. Om een beeld tecreëren waar ik zoal mee bezig ben in mijn functie vind ik het belangrijk omeerst de kaders te beschrijven die bepalend zijn voor mijn werk. Door deveranderingen in de wet- en regelgeving van de afgelopen jaren en hetnieuwe regeerakkoord zijn wij als zorginstelling genoodzaakt om strategischmet het vastgoed hierop in te springen.Ir. ing. R. AdriansRichard Adrians studeerde in oktober 2010 af aan de leerstoel Real Estate Management &Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Momenteel is hij werkzaam als juniorprojectleider vastgoed bij Stichting Dichterbij, een zorginstelling voor mensen met een verstandelijkebeperking. In deze functie vervult hij naast projectontwikkelaar een accountmanagersrol naarde zorgregio’s waarbij hij adviseert in vastgoedgerelateerde vraagstukken.koopwoningen. De bevinding dat buurtkenmerken eenbeperkte invloed hebben, is in strijd met de aanname inhet herstructureringsbeleid dat het aanpassen van debuurtkenmerken (door middel van woningdifferentiatie)zal leiden tot meer sociale interactie tussen buurtgenoten.Hoewel dit onderzoek bijdraagt aan de kennis over socialecontacten in de buurt, zijn de resultaten slechts voorlopig.Er is meer onderzoek nodig om harde conclusies te kunnentrekken. In dit onderzoek is bijvoorbeeld geen onderscheidgemaakt in verschillende typen sociale interactie met buurtge-noten, terwijl de intensiteit en het belang van verschillendetypen interactie, zoals elkaar op straat groeten, iets vanelkaar lenen of bij elkaar op bezoek gaan, wezenlijk vanelkaar verschillen. Verder onderzoek zou hier meer inzichtin kunnen geven.Desalniettemin biedt dit onderzoek meer inzicht in de roldie sociaal-demografische kenmerken en buurtkenmerkenspelen bij het vormen van sociale contacten en het aangaanvan sociale interactie met buurtgenoten. Aangezien de rolvan buurtkenmerken klein is, zullen we er rekening meemoeten houden dat het toepassen van woningdifferentiatieniet automatisch leidt tot meer sociale interactie en eenvermindering van sociale stedelijke problemen.BronnenBridge, G. (2002) The neighbourhood and social networks.Centre for Neighbourhood Research, paper 4, verkregenvan http://www.neighbourhoodcentre.org.ukCBS (2012) CBS Statline, geraadpleegd op 10-10-2012 vanhttp://statline.cbs.nl/statweb/Guest, A.M. and Wierzbicki, S.K. (1999) Social ties at theneighbourhood level: two decades of GSS evidence. UrbanAffairs Review 35 (1) 92-111.Kleinhans, R. (2004) Social implications of housingdiversification in urban renewal: a review of recentliterature. Journal of Housing and the Built Environment, 19,367-389Pinkster, F. and Völker, B. (2009) Local social networks andsocial resources in two Dutch neighbourhoods. Housingstudies, 24 (2) 225-242.Völker, B. and Flap, H. (2007) Sixteen million neighbors. Amultilevel study of the role of neighbors in the personalnetworks of the Dutch. Urban Affairs Review 43 (2) 256-284.Wellman, B. (2001) Physical space and cyberspace: the riseof personalized networking. International Journal of Urbanand Regional Research, 25 (2) 227-52Meer weten? Voor meer informatie kun je contactopnemen met de afdeling Human Resources van DTZ Zadelhofftelefoon 020 5 711 463 of kijk op www.werkenbijdtz.nl.Heb jij zin om je eerste stappen in de wereld van het vastgoed te zetten en benje (pas) afgestudeerd en ambitieus? Dan is het traineeship van DTZ Zadelhoff,dat op 1 januari 2013 start, misschien wel iets voor jou.De beste start van jouwcarrière in het vastgoed
  • 25. 46Introductie Normatieve Huisvestings ComponentVan oudsher werd de huisvesting voor mensen met eenverstandelijke beperking voornamelijk geboden vanuit groteinstellingsterreinen. Medio jaren ‘90 werd echter door deoverheid gesteld dat de zorg meer moest gaan vermaat-schappelijken en dat cliënten zo gewoon mogelijk moestengaan wonen. Voor deze deconcentratie werden er kleinscha-lige woonvoorzieningen buiten de instellingsterreinengerealiseerd, ook wel sociowoningen genoemd. Dezedeconcentratie werd in 2004 versneld met de regeling‘Kleinschalig Wonen (KSW)’ die het mogelijk maakte om inkorte tijd grote aantallen groepswoningen voor maximaal 8cliënten (later bijgesteld naar 4 cliënten) te realiseren.Gedurende deze gehele periode vond de bekostiging van hetzorgvastgoed plaats op basis van een stelsel van nacalculatieen overheidsgaranties. Zorginstellingen liepen tot dan geenrisico op hun vastgoedinvesteringen wat onder andere totgevolg heeft gehad dat er veel incourant vastgoed isgebouwd. De overheid wilt echter dat zorginstellingen beteren bewuster na gaan denken over hun vastgoedportefeuilleen zal zorginstellingen daarom zelf verantwoordelijk gaanmaken voor hun vastgoedinvesteringen. Om dit te bereiken iser vanaf 1 januari 2012 een overgangsregeling in de vorm vanzogenaamde integrale tarieven van kracht. Naast de vergoe-ding voor de zorg is hierin een vergoeding voor het wonen inde vorm van kapitaallasten opgenomen, de zogenaamdenormatieve huisvestingscomponent (NHC). De NHC isproductieafhankelijk doordat deze gelieerd is aan dezorgzwaartebehoefte van de cliënt. De NHC wordt langzaamtot 2018 opgebouwd en de nacalculatie afgebouwd zodat in2018 de zorginstellingen volledig verantwoordelijk zijn voorde vastgoedinvesteringen.Met de introductie van de NHC zullen (vastgoed)investeringendekkend moeten zijn, afhankelijk van het aantal en typedoelgroepen cliënten en zal nagedacht moeten worden overhoe dit het beste bereikt kan worden en welke uitgangspun-ten hiervoor gehanteerd moeten worden (indexeringen,rendementen, afschrijvingsperiodes etc.). Bijvoorbeeld devastgoedobjecten van tijdens het bouwregime zijn door-gaans incourant doordat deze geheel zijn ingericht op dezorgbehoefte van de cliënt. Bij vroegtijdige leegstand doorbijvoorbeeld sterfte en onvoldoende instroom blijven er dangrote boekwaardes openstaan. Deze verschuiving in debekostiging van het vastgoed heeft tot gevolg dat devastgoedportefeuille geoptimaliseerd dient te worden opzowel technisch, functioneel als financieel gebied. Hiervoorstellen wij samen met de zorgregio’s vastgoedplannen opwaarin is opgenomen wat er met het vastgoed op korteen middellange termijn dient te gebeuren. In geval vannieuwbouw, verbouw of renovatie beoordeel ik onderandere plattegronden op flexibiliteit, maak ik afwegingen inwelke (zorgfunctionele) voorzieningen noodzakelijk i.p.v.gewenst zijn en zoek ik samenwerking met andere partijenzoals woningcorporaties. Het laatste is met name belangrijkomdat de grootte en samenstelling van onze doelgroepconstant wijzigt. Door samen te werken met corporaties zijnwe flexibeler bij expansie of inkrimping en kunnen risico’smet betrekking tot onder andere leegstand beperkt worden.Scheiden wonen en zorgEen andere belangrijke ontwikkeling in de hervorming van de AlgemeneWet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ ) is het scheiden van wonen en zorg(SWZ) voor in eerste instantie de cliënten die een lagere zorgzwaartebe-hoefte hebben. De zorgzwaartebehoefte wordt uitgedrukt in zorgzwaarte-pakketten (ZZP) en variëren van 1 – 8. Deze extramuralisering zal per 1januari 2013 gelden voor nieuwe cliënten ZZP 1 en 2 en op termijn ook voorZZP 3 en 4. Deze cliënten zijn doorgaans in staat redelijk zelfstandig tewonen en kan zorg in veel gevallen ambulant worden aangeboden. Het SWZhoudt in dat de vergoeding voor het wonen uit de AWBZ gehaald wordt. Decliënt wordt dus zelf verantwoordelijk voor het regelen van huisvesting. Voorzorginstellingen heeft dit tot gevolg dat de inkomsten waarschijnlijk terugzullen lopen doordat de huurinkomsten vaak lager zullen zijn dan deNHC-inkomsten (zie figuur 1). Dit komt doordat kostprijsdekkende hurenvaak hoger zijn dan de huren die gevraagd kunnen worden op basis van depuntentellingen. Deze puntentelling staat weliswaar onder druk in het nieuweregeerakkoord.Deze terugloop in inkomsten zal mede afhankelijk zijn van de koers diezorginstellingen gaan varen. De core-business van zorginstellingen isnamelijk het verlenen van zorg en niet het aanbieden van huisvesting.Zorginstellingen dienen na te gaan denken over welke diensten er aangebo-den worden en aan welke cliënten. Vervolgens dient er gekeken te wordenwelke huisvestingsvraag daarbij hoort en welke men als organisatie gaataanbieden. Als laatste dient dan nog besloten te worden of dit in eigendomof middels huur gerealiseerd wordt. Bovenstaande houdt in dat ik en mijncollega’s de komende tijd de toekomstige vraag in beeld gaan brengenzodat wij kunnen toewerken naar een afgewogen toekomstig aanbod.Hiervoor zullen woonzorgcombinaties onderzocht en opgesteld worden enzal er onderzoek gedaan worden naar de verhuurbaarheid van het huidigvastgoed. Omdat zorginstellingen vaak een behoorlijke vastgoedportefeuillehebben en er niet zonder meer afgeboekt kan worden op vastgoed dat nietmeer voldoet, zal een langdurige transitie noodzakelijk zijn.Figuur 1verschillen inkomsten zorginstellingen als gevolg van SWZ (bron: Sentus)TerugblikDe kaders die hierboven omschreven zijn, zullen inde komende jaren een grote rol gaan spelen voor mijnwerkzaamheden als projectleider vastgoed, maar ik benhet afgelopen jaar voornamelijk bezig geweest met derealisering van concrete projecten. Ik belandde met mijnneus in de boter, maar dit is uiteindelijk de beste manierom veel ervaring op te doen. Het realiseren van zorgvast-goed kent een extra dimensie omdat dit zeer specifiekwordt ingericht op de zorgbehoefte van de cliënt. Hiervoorworden veel zorgfunctionele voorzieningen in de woningenaangebracht zoals een domotica systeem als alternatiefvoor nachtdienst. Hier was ik totaal niet bekend mee enheb mij daar in het begin goed in moeten verdiepen. Mijnmanager vertrouwde me al gauw mijn eigen projecten toeen ik heb daardoor in een jaar tijd veel kunnen leren.Binnen Stichting Dichterbij werken wij (vooralsnog) metregio’s en het afgelopen jaar ben ik voornamelijk nauwbetrokken geweest bij de projecten voor regio STEVIG, onsterrein voor de sterk gedragsmatige cliënten te Oostrum.Deze groep is nog enigszins geconcentreerd, omdat hetniet verantwoord is deze cliënten in de wijken te huisves-ten. De huisvesting van deze cliënten is zeer specifiek doorhun beperking(en). Dit vereist vaak out-of-the-box denkenen met name verplaatsing in de cliënt. Ik weet precies voorwie ik huisvesting realiseer en dat geeft een uitermatebevredigend gevoel .Een bijzonder project dat we op hetterrein hebben gerealiseerd is een nieuwe highcarevoorziening die bestaat uit twee separeerruimtes die beideeen buitenruimte hebben. Bij de separeerruimtes wordt ergekeken naar de mogelijkheden voor het toepassen van eeninteractief scherm ten behoeve van zorg op afstand en om decliënt meer regie te laten nemen (bijv. bedienen verlichting ofluisteren van muziek) tijdens het verblijf in de separeerruim-te. Het doel is om in geval van een separatie de tijd dat decliënt in de separeerruimte dient te verblijven te verkorten.Verder heb ik een nieuwe dagbesteding voor een grote groepcliënten van de ouderenzorg in een bestaande industriehal teGennep gerealiseerd. Dit heeft tot een prachtig resultaatgeleid en zowel cliënten als personeel zijn er tot op hedenergblij mee. Naast deze projecten heb ik verder enkele verbou-wingen gedaan en heb ik ondersteuning geboden aanenkele projecten van mijn collega’s.Naast het feit dat de bouwwereld tegenwoordig bijna stilligt en wij nog volop ontwikkelen, biedt mijn baan enormveel diversiteit in de werkzaamheden en een perfecte balansin de uren op kantoor/buiten kantoor . Daarnaast ben ik ergblij dat ik iets kan betekenen voor onze cliënten zodat zij instaat zijn op om zodanige wijze te (blijven) wonen en werkendat zij mede daardoor regie over hun eigen leven kunnennemen. De komende tijd wil ik mij hier ook voor blijveninzetten en ik ben dan ook blij dat mij inmiddels een vasteaanstelling is aangeboden.Uwadvertentiehier?ContactHet SERVICE Magazine is één van de grootsteacademische vakbladen, zeker in het vastgoed.Met adverteren in het SERVICE Magazine heeft u:• een bereik van 1.500 studenten (20%) en alumni ofaanverwante professionals (80%)• een sponsorship aan een kwalitatief hoogwaardigvakblad• een directe verbinding met docenten, afstudeerders enstudenten aan de Technische Universiteit EindhovenHeeft u naar aanleiding hiervan nog vragen?Kijk dan op onze website:www.service-studievereniging.nlLuc TorenAcquisitie/Bedrijvenrelatiesacquisition@service-studievereniging.nl06 52 00 38 72Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven4th LustrumOverheadVerblijfBehandelZZPNHCWoonzorgHuisvestingOverheadService1elijnExtramuraalHuur
  • 26. 48 49Service magazine december 2012Afstudeerder TU/ePotentie voorbeleggers inde huidigecorporatie-voorraadMet een speciale portefuille woning-markt in het nieuwe kabinet, lijkt deregering er veel aan gelegen om deproblemen op de woningmarkt op telossen. Zowel op de huurwoningmarktals op de koopwoningmarkt staan groteuitdagingen klaar voor de minister. Dehuurwoningmarkt heeft te maken metde volgende belangrijke problemen:het duurt lang om aan een socialehuurwoning te komen, de corporatieszijn beperkt in hun middelen en de vrijesector biedt weinig soelaas. De huren zijner voor veel huishoudens te hoog en hetaanbod in huren tussen de 600 en 1000euro per maand is zeer beperkt.Interesse van beleggers voor corporatiewoningenHet vorige kabinet zag de grootte van de gereguleerdewoningvoorraad als te omvangrijk en de omvang van de vrijesector als te gering. Wanneer corporaties een deel van hunvoorraad zouden verkopen aan beleggers in vrije sectorwonin-gen zou er een evenwichtiger huurmarkt kunnen ontstaan.Dit onderzoek laat zien hoe kansrijk dergelijke transacties intheorie zijn en waarom ze in de praktijk lastig te realiserenzijn. Het biedt inzicht in de kwaliteit van de objecten die dehuidige corporatievoorraad vormen en de weerbarstigeNederlandse huurwoningmarkt die een rendement hieroplastig maakt.Door meer marktwerking toe te staan in de woningmarkt,concurrentie tussen corporaties en commerciële verhuurderstegen te gaan en door regels over complexgewijze verkoop teactualiseren, wil de overheid vraag en aanbod beter op elkaarafstemmen. Dit heeft ertoe geleid dat commerciële verhuurderswillen investeren in het middensegment van huurwoningen;boven de liberalisatiegrens, onder de 1000 euro per maand.De institutionele beleggers vormen een deel van diecommerciële verhuurders. De institutionele beleggers inNederland geven aan hier fors in te willen investeren. Zijhebben hier ook het kapitaal voor. Dit zal echter nietvolledig ingezet worden in de huidige corporatievoorraad.Beleggers die met vreemd vermogen beleggen zullen ditkapitaal ook gebruiken om vreemd vermogen af te bouwen.Uiteindelijk zullen er ook nieuwe acquisities gedaan worden,bijvoorbeeld in de bestaande corporatievoorraad.Er zijn echter ook mogelijkheden in nieuwbouw en inverhuurde woningen van andere beleggers. De vraag isechter hoe groot het geschikte aanbod is. Het aanbod in debestaande corporatievoorraad is enorm. Veel corporatiesgeven aan complexgewijs te willen verkopen aan beleggers.Van dit aanbod is echter lang niet alles interessant voorinstitutionele beleggers.Hoe wordt de potentie bepaald?Voor het doorrekenen van deze en andere scenario’s is eenmodel ontwikkeld waarbij op basis van een steekproef van ca23.000 bestaande corporatiewoningen op woningniveau eenuitspraak gedaan wordt over de potentie voor institutionelewoningbeleggers. Dit is gedaan door een multicriteriaanalyse uit te voeren, in dit geval een AHP, welke voortkomtuit interviews met experts. Hun beoordelingen zijn gebruiktom uitspraken te doen over de kwaliteit van woningbeleggin-gen. Het blijkt dat de AHP methode een goede methode is omeen schatting te geven van de kwaliteit van een woning alsonderdeel van het analyseren van een beleggingsobject.De belangrijkste overige factoren die een rol spelen bij dezeanalyse zijn inzichtelijk gemaakt door berekeningen uit tevoeren op de steekproef en deze te vergelijken met data uitmarktonderzoek. Dit heeft een tool opgeleverd welke in staatis het effect inzichtelijk te maken van veranderende marktom-standigheden op de potentie in de huidige corporatievoorraadvoor institutionele woningbeleggers.Hoe groot is de potentiële corporatievoorraad?Voor dit onderzoek zijn de eisen van instutionele beleggersten aanzien van huurwoningen onderzocht en naast denederlandse corporatievoorraad gelegd. Wat blijkt? Circa 20procent van de voorraad voldoet aan de objecteisen vaninstitutionele beleggers. Met de huidige regelgeving kunnendeze complexen echter niet aan de rendementseisen vaninstitutionele beleggers voldoen. Wanneer een beleggerinteressante complexen wil kopen van een corporatie, zijn zijnamelijk aan strikte regelgeving gebonden. De overheid wilniet dat maatschappelijk kapitaal in de uitverkoop gaat enhanteert nog te hoge transactie-eisen (te hoge leegwaardera-tio’s) aan deze verkopen. Het is daarmee vooral de regelgevingen de strikte naleving hiervan die bepaalt hoeveel doorbeleggers geacquireerd zal worden.Wanneer uitpondverboden en winstdelingen worden losgela-ten, en er 10 procent van de toegestane leegwaarderatio’swordt afgehaald, is het percentage van de bestaande corpora-tievoorraad, dat interessant rendement oplevert, rond de 2%.Dit klinkt als een beperkte omvang maar gegeven dezeleegwaarderatio’s gaat het dan om een totale voorraad vanStef de VosStef studeerde af op de “potentie in de corporatievoorraad voor institutionelebeleggers” aan de leerstoel Real Estate Management & Developmentvan de Technische Universiteit Eindhoven. Momenteel is hij werkzaam alsmanagement-trainee bij NS Stations.circa 5 miljard euro. Wanneer institutionele beleggers de beschikking hebbenover twee miljard euro de komende twee jaar, waarvan ook nog kapitaal gaatnaar aflossing, nieuwbouw en bestaande commerciële voorraad, is er voorlopigdus genoeg keuze in de bestaande corporatievooraad.Welke obstakels dienen overwonnen te worden?Uit dit onderzoek blijkt dat de potentie voor beleggers in de huidige corpora-tievoorraad vooral beperkt wordt door zaken die niet direct met ‘de stenen’ temaken hebben. Immers voldoet bijna 20% van de voorraad aan de eisen diede institutionele belegger heeft ten aanzien van de woningen zelf. Veruit degrootste belemmering komt voort uit regelgeving ten aanzien van complexge-wijze transacties, terwijl de regelgeving juist recentelijk is ingevoerd om dezetransacties te stimuleren. De regelgeving sluit dus niet aan op de visie die deoverheid voor ogen heeft. Al sinds 2004(toen onder de naam ‘de grotebeweging’) is de overheid bezig om meer marktwerking in de woningmarkttoe te staan. Verscheidene (vaak vroegtijdige) wisselingen van kabinettenhebben de daadkracht ondermijnd. Inmiddels is het 2012 en is er allesbehalve zekerheid over de toekomst van de woningmarkt.De vorige regering voorzag een grote rol voor commerciële verhuurders. Tochleek de overheid de rol die deze (institutionele) beleggers spelen niet altijd tebegrijpen. Een overheid moet duidelijk zijn, zeker in deze markt die de langetermijn beslaat. Hoe zeker kan een belegger zijn dat hij straks daadwerkelijkde huren mag verhogen voor hogere inkomens in een gereguleerde woning?Kun je van een belegger verwachten dat hij zich gaat richten op de onderkantvan de vrije sectorhuur als het niet zeker is of corporaties straks hetzelfdebieden voor een betere prijs? Kun je verwachten dat een belegger zich gaatrichten op huishoudens die nu moeilijk een hypotheek krijgen, als deze straksmet steun van de overheid toch aan een koopwoning geholpen worden? Ofwanneer de koopwoningmarkt meer gestimuleerd wordt dan de huursector?En als beleggers moeten gaan meebetalen aan de huurtoeslag, wat is dan hetnut van deze toeslag? Als corporaties hun verkoopopbrengsten mogengebruiken voor niet-DAEB activiteiten, waartoe dient deze scheiding dan nog?Als een heldere richting aan de gehele woningmarkt ontbreekt, blijft deoverheid een onzekere factor en zullen beleggers met een lange termijnvisieafwachten, ondanks dat er nog zoveel werk verricht moet worden.Figuur 1AHP-opzetFiguur 2Eigendomsstromen van woningenDoelWoningvormBouwvormHuurklasseReguleringWoonmilieuBeleggerspotentieegwmgw0-10 jaar10-30 jaar>30 jaar< 650650 - 1000> 1000GereguleerdpotentieelgeliberaliseerdCentrum stedelijkbuiten centrumgroen stedelijkcentrum dorpslandelijk wonenOntwikkelaarsonwikkelenwoningen vooreigen woningebezitters enbeleggersInstitutionele beleggerskopen woningen van ontwikkelaarsverhuren deze commercieelaan bewoners en verkopen aanparticulieren en eigen woningbezittersWoning corporatiesbouwen woningen voor desociale verhuur. Verkopenook aan beleggers en eigenwoning bezitters.Grote particuliere beleggerskopen woningen vaninstitutionele beleggers encorporaties. Verhuren dezewoningen om bij mutaties uitte pandenKleine particuliere beleggerskopen restbezit woningenvan grotere beleggers om teverhurenEigen woning bezitterskopen woningen voor eigenbewoning
  • 27. 50 51Service magazine december 2012SERVICEActiefGeachte lezer,Het 20e SERVICE-bestuur staat sinds het begin van hetcollegejaar met veel plezier aan het roer van deze actievestudievereniging. Dit jaar zal het Lustrum de rode draad zijndoor onze vereniging en het overgrote deel van de activiteiten.Het lustrum zal groots aangepakt worden. Om dit mogelijk temaken is er een zevende persoon aan ons bestuur toegevoegd,die samen met zijn drie commissieleden, het hele jaar bezigzal zijn met het voorbereiden van de Lustrumweek. Alvorenshet lustrum verder zal worden toegelicht, zal er eerst wordenteruggeblikt op het afgelopen bestuursjaar, op onze ambitiesen worden de aankomende activiteiten aangekondigd.Terugblik en AmbitiesDe weg die het 19e bestuur heeft ingeslagen zullen we blijvenvolgen als 20e bestuur als het gaat om vergroten contact metbachelor studenten, verdergaande nationalisering en digitali-sering, zorg dragen voor kwaliteitsonderwijs en actieve sturingop kostenbesparing. Deze punten hebben wij duidelijk in onzeeigen visie terug laten komen.Internationalisering is een van de punten, waar vorig jaar ookal actief aan gewerkt is. Zo werd halverwege november 2011tijdens de Business trip, de Duitse hoofdstad Berlijn aange-daan. De 23 SERVICE leden werd een goed gevuld programmaaangeboden, waarin formele- en informele activiteiten metelkaar werden afgewisseld. Zo zijn er interessante vastgoed-bedrijven bezocht en is er geborreld op de Postdamer platz.Ook hebben de studenten hun ogen uit kunnen kijken bij deKaDeWe, Reichstag en het Sony Center.De eerste activiteit van SERVICE dit jaar, de business trip naarLonden, is alweer achter de rug. We hebben onder andereING aangedaan, hebben een rondleiding gehad door eenzwaarbewaakt gebied waar in de zomer de Spelen plaatsvon-den en hebben eveneens goed van de lokale cultuur kunnenproeven. Ik, Sander, spreek denk ik namens de gehele groepals ik zeg dat dit een zeer geslaagde trip was.Naast een dergelijke Business trip biedt SERVICE studentenook elk jaar een studiereis naar een ander continent aan.Afgelopen jaar is de tiendaagse studiereis naar de wereldstadShanghai gegaan. Shanghai gaf niet alleen een goed inzichtin de verschillende aspecten van vastgoed, maar droeg ookbij aan het vormen van een bredere kijk op de wereld enverschillende culturen. Ook dit collegejaar gaan we weer eenstudiereis organiseren. Het zal voor het eerst in de Servicegeschiedenis een studiereis zijn waarbij twee steden wordenaangedaan, namelijk Moskou en Sint Petersburg.Dit collegejaarNaast de lezingen, lunches en informele activiteiten, dieafgelopen jaar georganiseerd zijn, zijn er grote stappenvoorwaarts gezet betreffende de Symposia en social media.Na het afgelopen jaar een aantal geslaagde symposia gehadte hebben, zal ook deze traditie in stand gehouden worden.De minisymposia zijn niet alleen toegankelijk voor studenten,maar ook voor professionals. We zullen bij de release vanmagazine 20.1 en 20.2 een minisymposium houden. Op 13maart (onder voorbehoud) vindt het minisymposium rondomde release van magazine 20.2 plaats. Dit magazine heeft alsthema ”Corporate real estate management”. Dus schrijf dedatum alvast in uw agenda en houdt onze website, linkedin,twitter en/of facebookpagina in de gaten voor meer details.LustrumHet twintig jarige bestaan van SERVICE zal gevierd gaanworden met een reeks van activiteiten, met als hoogtepunteen interactieve week tegen het eind van dit collegejaar.Er zal een week vol activiteiten georganiseerd gaan wordenvoor studenten, alumni en het bedrijfsleven.Het overkoepelende thema van het lustrum is ‘Shift happens’.Dit heeft betrekking op de veranderingen binnen de vast-goedwereld. Onze gehele studieperiode heeft in het tekengestaan van crisis. Met dit thema willen we graag eenpositieve noot verkondigen die voor de vastgoedwereld inhet verschiet ligt. En dit thema geeft de mogelijkheid omde actuele stand van zaken en toekomstige ontwikkelingenbinnen de vastgoedmarkt aan het licht te brengen.De lustrumweek zal zich focussen op de verschillendegroepen die verbonden zijn met SERVICE. Er zullen activiteitengeorganiseerd worden voor de leden van SERVICE, allevastgoed studenten van Nederland, de alumni van SERVICE ende bedrijven uit de vastgoedsector. We zijn momenteel drukbezig met de organisatie van de verschillende activiteiten.Zoals het er nu naar uit ziet zullen bestaan uit een SERVICEsymposium, SERVICE game, excursie, ledenuitje, alumniborrelen een lustrumfeest.Het SERVICE symposium zal voor iedereen toegankelijk zijn enSERVICE hoopt dat ook iedereen hierbij aanwezig zal zijn. DeSERVICE game zal speciaal georganiseerd worden voor (oud)SERVICE leden. De SERVICE game betreft een gebiedsontwik-keling, waarbij studenten een complete visie zullen aandragenvoor het gebied. Informatie hiervoor zal ingewonnen kunnenworden bij verschillende bedrijven, die hierbij betrokkenzullen worden.De activiteit voor de alumni van SERVICE zal een reünieborrelgeorganiseerd worden, waarbij zij in de gelegenheid zijn hunstudiegenoten uit hun eigen studententijd terug te zien.Een reünie onder alumni geeft tevens de mogelijkhedente ontdekken waar iedereen is terecht gekomen binnen devastgoedwereld.Het 20e bestuur heeft alweer een volle agenda voor dit jaaren zal de ontwikkelingen met iedereen mede delen via dewebsite en social media. Op deze manier blijft iedereen op dehoogte en kunnen we er samen met jullie een fantastisch jaarvan maken!Met vriendelijke groet,Namens het SERVICE bestuur 2012-2013Sander van Tuijl Rick WillemsenVoorzitter LustrumStudy Association Real Estate Management and Development Eindhoven4th Lustrumv.l.n.r. Rixt de Jong, Ivo Schepers, Luc Toren, Sander van Tuijl, Nick Peters, Meggie van de Werf & Rick Willemsen
  • 28. 52 53Service magazine december 2012Afstudeer-verslagenTU/e -REMDOp deze pagina treft u eenoverzicht van de meest recenteafstudeerverslagen van de opleidingReal Estate Management andDevelopment aan de TechnischeUniversiteit Eindhoven. Het completeoverzicht van afstudeerverslagen iste vinden op de website van SERVICE:www.service-studievereniging.nl.Bestelling van de verslagen geschiedtdoor invulling van het bestelformulierop de internetsite. De kosten bedragen45 euro voor een digitaal verslag en60 euro voor een hard copy verslag(inclusief verzendkosten).Auteur: Joep van EijkerenBestelnr.: 464Opleiding: REMDJaar: 2012Kansen op de kantorenmarktDe kantorenmarkt is in beweging, tal van nieuwsberichtenvertellen ons dagelijks over de krimpende kantorenmarkt ende toenemende leegstand. De crisis heeft zijn effect op dekantorenmarkt niet gemist.Elke gemeente heeft zijn eigen leegstandsproblematiek. Doorinvloeden van trends en ontwikkelingen als de economischecrisis en het intreden van Het Nieuwe Werken lijkt dezeproblematiek de komende jaren alleen maar groter teworden. Zijn er nog wel kansen voor kantoorontwikkelingen?In dit onderzoek wordt de vraag, of er nog kansen zijn voorkantoorontwikkelingen, gekoppeld aan het kantorenvraagstukop Strijp-S in Eindhoven. Strijp-S is een gebiedsontwikkelingwaar de afgelopen drie jaar, geheel tegen de marktverwach-tingen in, toch ruim 70.000 m2 aan tijdelijke kantoorruimte isverhuurd. Het succes van de tijdelijke verhuur van kantoor-ruimte op Strijp-S heeft de grondexploitatie van dezegebiedsontwikkeling gezond gehouden. Dit onderzoek maaktduidelijk waar nog kansen liggen op de kantorenmarkt.Verder wordt onderzocht welke gebouw- en locatiekenmer-ken verantwoordelijk zijn voor het succes van de tijdelijkeverhuur op Strijp-S en hoe het succes gebruikt kan worden bijde exploitatie van toekomstige (nieuwbouw) kantoorruimteop Strijp-S in Eindhoven.Auteur: Stef de VosBestelnr.: 466Opleiding: REMDJaar: 2012Potentie in de huidige corporatievoorraad voorinstitutionele woningbeleggersDe institutionele woningbeleggers in Nederland willeninvesteren in woningen met huren tussen de 660 en 1000euro per maand. Zij hebben hier ook het kapitaal voor. Ditonderzoek analyseert de potentie in de huidige corporatie-voorraad voor deze beleggers. Het aanbod in de bestaandecorporatievoorraad is namelijk enorm. Veel corporaties gevenaan complexgewijs te willen verkopen aan beleggers. Van ditaanbod is echter lang niet alles interessant voor institutionelebeleggers. Dit onderzoek toont aan dat circa 20% van devoorraad voldoet aan de objecteisen van institutionelebeleggers. Met de huidige regelgeving kunnen deze complexenechter niet aan de rendementseisen van institutionelebeleggers voldoen. Het is daarmee vooral de regelgeving ende strikte naleving hiervan die bepaalt hoe groot de omvangvan interessante beleggingen is. Wanneer uitpondverbodenen winstdelingen worden losgelaten, en er 10% van detoegestane leegwaarderatio’s wordt afgehaald, is hetpercentage van de voorraad, dat interessant is rond de 2%.Gegeven deze leegwaarderatio’s gaat het dan om een totalevoorraad van ca 5 miljard euro. Wanneer institutionelebeleggers de beschikking hebben over twee miljard euro dekomende twee jaar, waarvan ook nog kapitaal gaat naar aflossing, nieuw-bouw en bestaande commerciële voorraad, is er voorlopig dus genoeg keuzein de bestaande corporatievooraad. Voor het doorrekenen van deze en anderescenario’s is een model ontwikkeld waarbij op basis van een steekproef vanca 23.000 bestaande corporatiewoningen op woningniveau een uitspraakgedaan wordt over potentie voor institutionele woningbeleggers. Dit isgedaan door een multicriteria analyse uit te voeren, in dit geval een AHP, wel-ke voortkomt uit interviews met experts. Dit heeft een tool opgeleverd welkein staat is het effect inzichtelijk te maken van veranderende marktomstandig-heden op de potentie in de huidige corporatievoorraad voor institutionelewoningbeleggers.Auteur: Daan BollingerBestelnr.: 467Opleiding: REMDJaar: 2012Vastgoed (ver)zorgenDe gevolgen van de Normatieve Huisvestingscomponent voor de huisvestings-trategie en de totstandkoming van tactische proceskeuzes van verplegings- enverzorgingsinstellingenDe zorgsector wordt geconfronteerd met een stelselwijziging. De NormatieveHuisvestingscomponent (NHC) wordt ingevoerd. Vanaf januari 2012 wordende zorginstellingen stapsgewijs verantwoordelijk voor de kostendekkendeexploitatie van huisvesting. Daardoor ontstaan risico’s voor zorginstellingen.In dit onderzoek is een antwoord gezocht op de volgende onderzoeksvraag:Welke gevolgen heeft de invoering van de Normatieve Huisvestingscomponentvoor de huisvestingstrategie en de totstandkoming van tactische proceskeuzesdie verplegings- en verzorgingsinstellingen maken ten aanzien van dehuisvestingsportefeuille?Auteur: Hanna van der ZwanBestelnr.: 468Opleiding: REMDJaar: 2012Vraag en aanbod van woningenOnderzoek naar aanbiedingen en weigeringen in de sociale huursector inEindhovenOm woningen te verdelen gebruiken corporaties woonruimteverdeelsystemen.In Eindhoven wordt loting en inschrijftijd als rangordening gebruikt. In ditonderzoek is het effect van deze modellen op de weigeringen en aanbiedingenvoor verschillende woningtypen en verschillende typen woningzoekendenonderzocht. Geconcludeerd kan worden dat het aantal weigeringen bijverdeling op basis van inschrijftijd hoger is en dat bij loting populairewoningen minder geweigerd worden. Er is een groot aanbod seniorenwo-ningen, en daarvoor is de reactiegraad laag. Ook worden deze woningen veelweigeringen. Het aanbod van woningen en het woonruimteverdeelsysteemzouden beter afgestemd kunnen worden op de woningzoekende.Auteur: Marijn UrlingsBestelnr.: 470Opleiding: REMDJaar: 2012Strategisch PartnerschapEen onderzoek naar de voorwaarden voor strategisch partner-schap tussen projectontwikkelaars en woningcorporatiesDe vastgoedmarkt is onderhevig aan grote veranderingen:de markt lijdt onder de huidige economische malaise,sterke onderlinge concurrentie, transitie van kwantiteit naarkwaliteit, een snel veranderende samenleving en wijzigingenin de wet- en regelgeving. Op het eerste oog lijken de verande-rende omstandigheden vooral bedreigend te zijn. Er zijnechter ook enorme kansen, die voor projectontwikkelaars enwoningcorporaties binnen handbereik lijken te liggen.Als gevolg van de veranderingen in de markt kunnen zowelprojectontwikkelaars als woningcorporaties hun huidigepositie onmogelijk behouden. De partijen moeten zodoendeinzicht krijgen in de vraag waar en hoe ze waarde creërenen welke positie ze in de markt hebben. Dit betekent dat departijen een strategie moeten ontwikkelen, die onder meerbetrekking heeft op marktpositie, toegevoegde waarde,winstgevendheid, innovatie, continuïteit en productiviteit.Daarbij blijken kansen te liggen voor een strategie gericht opsamenwerking met elkaar.In dit onderzoek worden uiteenlopende samenwerkings-vormen tegen het licht gehouden, waarbij een onderscheidwordt gemaakt tussen projectmatige samenwerkingen enstrategisch partnerschap. Uit een uitvoerige analyse en eenaantal casestudies kan worden geconcludeerd dat projectont-wikkelaars en woningcorporaties baat hebben bij eenstrategie gericht op een strategisch partnerschap met elkaar.Daarbij moet nadrukkelijk een focus worden gelegd op hetstellen van projectoverstijgende doelen, het gelijkwaardigopereren ten opzichte van elkaar, het integreren van deorganisaties en het nastreven van een procesfocus.Auteur: Nadine GeelenBestelnr.: 471Opleiding: REMDJaar: 2012Bestaande wijken zijn de wijken van de toekomstBelangrijke factoren in binnenstedelijke herstructurerings-opgavenVanwege een afnemende bevolkingsgroei en de huidigefinanciële crisis behoren grote bouwopgaves buiten de stedenniet meer tot de meest voor de hand liggende ontwikkelopties.Hierdoor gaat er meer aandacht uit naar de kansen enmogelijkheden die de bestaande bebouwde omgeving tebieden heeft. Een groot gedeelte van deze omgeving isgebouwd voor een bevolking die inmiddels andere eisen enwensen heeft, waardoor diverse wijken niet meer voldoen enzelfs met een achteruitgang te maken hebben. De laatste
  • 29. 54ontwikkeling die zich gericht heeft op het verbeteren vanbestaande wijken is de herstructureringsopgave, eenintegrale aanpak op fysiek, sociaal en economisch vlak.Omdat het verbeteren van bestaande wijken in de toekomstnog steeds belangrijk zal zijn, wil dit onderzoek leren vanuitgevoerde herstructureringsopgaven voor toekomstigewijkverbeteringen. Hierbij staat de onderstaande probleem-stelling centraal: Welke factoren die een bijdrage geleverdhebben aan het behalen van de gestelde doelstellingen terverbetering van de woonomgeving, zijn er vast te stellen inreeds uitgevoerde herstructureringsopgaven? Belangrijk isdat deze factoren geplaatst kunnen worden in de huidigeeconomische situatie en een bijdrage kunnen leveren aan hetbehalen van de gestelde doelstellingen ter verbetering van dewoonomgeving in nieuw te herstructureren gebieden diedoor een woningcorporatie beïnvloed kunnen worden.Auteur: Peter RaijmakersBestelnr.: 472Opleiding: REMDJaar: 2012Stimulation of recreational consumer visits in downtownshopping centers.The Dutch citizen and the recreational consumer have beenanalyzed in respectively their behavior in the choice for arecreational activity and the choice for a downtown shoppingcenter. Goal of the research is to improve the attractiveness ofdowntown shopping centers in the Netherlands for recreatio-nal consumers. Nine downtown shopping centers in theNetherlands were included in the research: downtownEindhoven, Tilburg, Breda, s’Hertogenbosch, Oss, Helmond,Weert, Nijmegen and Arnhem. The results show that peoplewho chose to go for recreational shopping are most likelywomen older than 55 who do not work or work less than 12hours per week and who are highly educated. Shoppingcenter attributes like presence of historic buildings, warmcolors, size of the shopping center and supply of leisure andcatering affect the attractiveness towards certain targetgroups. Taking into account these effects, the currentdowntown shopping centers could focus their supply betteron target groups best fit according to the attributes of theshopping center. They could also alter certain attributes toattract more visitors from target groups which are currentlyless well reached.Auteur: Rutger PasmansBestelnr.: 473Opleiding: REMDJaar: 2012Maatschappelijk vastgoed gewaardeerdEen onderzoek naar het maatschappelijk rendement vanmultifunctioneel maatschappelijk vastgoed voor woningcor-poratiesHet berekenen van het maatschappelijk rendement van maatschappelijkvastgoed wordt in de toekomst steeds belangrijker voor woningcorporaties.Inzicht in het maatschappelijk rendement geeft een onderbouwing enverantwoording van uitgaven voor intern, maar ook extern gebruik. Inzichthierin kan richting geven aan de keuze tussen verschillende investeringsvoor-stellen. Uiteindelijk moet de studie resulteren in een methode voor woning-corporaties om maatschappelijk rendement inzichtelijk te maken.Auteur: Christiaan GroenewegBestelnr.: 474Opleiding: REMDJaar: 2012The Amenity of Dutch District Shopping CentresThis particular research examines if the theory on the experience economycan be of value to Dutch district shopping centres. It is thereby listed as oneof the main goals to get an insight in the aspects that contribute most to theamenity of a Dutch district shopping centre. Furthermore it is examined whatthe role of the experience economy in Dutch district shopping centres is andhow it could be improved. The ‘Conceptual Content Cognitive Map (3CM)-method’ was adopted to strengthen the intention in building new theory.Therewith, the district shopping centres ‘Admiraalplein’ and ‘Crabbehof’ inthe city of Dordrecht where chosen as research locations due to their uniquelocation. The most important observation made in this study is that of the‘social aspects of amenity’. It is interesting to see that the visitors of Admiraals-plein and Crabbehof highly stress the asocial behaviour of other visitors andthereby the general notion of feeling unsafe in the concerning shoppingcentre. Furthermore it seems that aspects like the retail offer, sufficientparking lots or completeness of the offer are considered as ‘basic conditions’to the success of a district shopping centre. Feeling unsafe and therewith thebehaviour and type of visitors should be considered as one of these ‘basicconditions’. Aspects like these all need to be in place in order to take advantageof additional aspects like the use of colours, roofing of corridors or organisingactivities.Auteur:  Lars van DoornBestelnr.: 475Opleiding: REMDJaar: 2012 Levensloopgeschikt wonen bij LaurentiusIn Nederland heeft ruim 16% (2,6 miljoen) van de bevolking de leeftijd van 65jaar of ouder. De komende jaren zal dit aantal nog verder stijgen tot 26% (4,6miljoen) in 2040. Deze stijging komt niet alleen door de babyboomers, maarook doordat mensen steeds langer leven. Een zeer groot deel van de ouderen(86%) wil absoluut niet verhuizen. Door eventuele beperkingen zoudenouderen mogelijk niet meer zelfstandig kunnen wonen en zullen ze genood-zaakt zijn om te verhuizen. Om ervoor te zorgen dat dit zo min mogelijk hoeftte gebeuren, kunnen woningen aangepast worden tot een levensloopgeschik-te woning.Om levensloopgeschikte woningen te realiseren, moet inzichtelijk zijn welkewoonbehoeften hiervoor vervuld dienen worden. De woonbehoeften zijnopgedeeld in vier soorten, namelijk: fysiologische, sociale, psychologische enfunctionele. Per soort woonbehoefte is een gestructureerd overzicht van dewoonbehoeften gemaakt. Met behulp van interviews de relevantie van dewoonbehoeften, evenals de mogelijke woningkenmerken behorende bij dewoonbehoeften, bepaald. Uit de interviews is gebleken dat er relatief weinigspreiding in belangrijkheid tussen de verschillende woonbehoeften is. Derespondenten hebben per woonbehoefte woningkenmerken aangegeven omde betreffende woonbehoefte te kunnen vervullen. De interviews hebbengeleid tot 160 woningkenmerken voor de verschillende woonbehoeften. Metde toevoeging van de woningkenmerken van het keurmerk Woonkeur is eenuiteindelijke lijst ontstaan van 193 verschillende woningkenmerken voor 84verschillende woonbehoeften.Om de woningen van Laurentius te controleren op de mate van levensloop-geschiktheid kunnen er scans gemaakt worden die dit inzichtelijk maken. Indit onderzoek zijn twee suggesties gedaan voor een levensloopgeschiktheids-scan die aangeven in hoeverre de woonbehoeften worden vervuld.Auteur: Jeremy TeoBestelnr.: 476Opleiding: REMDJaar: 2012Langer zelfstandig wonen in de eigen woningOnderzoek naar aanpassingen om zelfstandig ouder worden in de eigenwoning te bevorderen. De beschikbaarheid van voldoende en kwalitatief goede huisvesting voorouderen zal in de komende jaren in belang toenemen omdat het aantalouderen in Noord-Brabant en in Nederland stijgt. De bouw van woningenvoor ouderen blijft achter. Als er niets ondernomen gaat worden kandaardoor een tekort ontstaan in de toekomst. Het is daarom interessant om tekijken naar mogelijkheden voor ouderen om langer zelfstandig te blijvenwonen.Door middel van interviews en enquêtes worden de problemen enoplossingen bestudeerd om uiteindelijk conclusies en aanbevelingen tekunnen geven. Als resultaten zijn naar voren gekomen dat de functioneleproblemen zoals de verticale mobiliteit en het bereiken van voorzieningen(nog) niet opgelost kunnen worden. Voor beide problemen worden suggestiesgegeven. Bij problemen met de verticale mobiliteit in een woning kan dehorizontale samenvoeging van woningen een oplossing zijn. Bij woonge-bouwen kan een verbinding met een andere woongebouw die wel een liftheeft of het aanbrengen van een externe structuur met lift een oplossing zijn.Ook voor de problemen met het bereiken van voorzieningen kunnensuggesties gegeven worden namelijk het plaatsen van een wekelijksemarkt of een afhaalpunt.Auteur: Nanda LattenBestelnr.: 477Opleiding: REMDJaar: 2012Winkelpanden in de uitverkoopEen analyse van factoren die winkelleegstand kunnen veroorzaken (oppandniveau) en een aanvullende toekomstverwachting voor de gemeenteSittard-GeleenWinkelleegstand wordt steeds meer als een probleem aangemerkt maar isvooral lokaal van aard. Een gemeente die problemen ondervindt van dezeleegstand is Sittard-Geleen. Het centrum van Sittard heeft te maken metleegstand. Echter het centrum van Geleen staat zelfs in de top drie vanNederlandse steden met de grootste winkelleegstand.Er is onderzocht welke factoren van invloed zijn op de kansdat een winkelpand leegstaat. Hiervoor zijn verschillendeeigenschappen van de winkelpanden in kaart gebracht en isonderzocht welke invloed hebben op leegstand. Er is ook naarde toekomstplannen van de zelfstandig ondernemers gekekenom een beeld te krijgen van de verwachte leegstand in dekomende jaren. Hierbij is er gekeken of er een verband istussen persoons- en locatiekenmerken en de toekomstplan-nen van de ondernemers. De onderzochte gegevens zijnvervolgens gebruikt om een advies te geven aan de gemeentevoor een mogelijke aanpak om de winkelleegstand teverminderen.Auteurs: Rick willems, Tim Opheij, Wouter DijkmanBestelnr.: 478Opleiding: REMDJaar: 2012 Improving the shopping experienceDe Nederlandse binnensteden kennen een daling in bezoe-kersaantallen en een vermindering van de omzet van dezogeheten ‘brick-and-mortar retailers’. E-commerce,veranderend consumentengedrag en vergrijzing zijnbelangrijke oorzaken van deze stagnatie. Het toevoegen vanbelevingswaarde middels omgevingskenmerken, ofwel‘atmospherics’, in binnensteden kan fungeren als oplossingom meerdere bezoekers te trekken. Het hoofddoel van ditonderzoek was empirisch te bepalen welke atmosphericsbijdragen aan de consumentenbeleving van binnenstedelijkewinkelgebieden. De leeftijd van de consument bleek hierbijals een belangrijke variabele mee te spelen. Derhalve maaktdit onderzoek onderscheid tussen jongeren, middenleeftijdenen ouderen. Data is verkregen door middel van enquêtes diezijn gehouden op vier historische en vier niet-historischelocaties verdeeld over Maastricht en ’s-Hertogenbosch. Intotaal hebben 918 respondenten meegewerkt aan ditonderzoek. De resultaten tonen welke en op welke manieromgevingskenmerken bijdragen aan de belevingswaarde enwat de invloed is op de keuze van de favoriete locatie en demeest sfeervolle locatie van verschillende leeftijdsgroepenconsumenten. Dit onderzoek bewijst dat de verschillendeleeftijdsklassen de omgevingskenmerken in winkelgebiedenbeduidend anders beoordelen dan ouderen en dat eenfavoriete winkellocatie niet perse de meest sfeervolle locatieis.
  • 30. 56ContactSERVICEMagazineThema volgende editie‘Corporate Real Estate ManagementVrijwel elke organisatie maakt gebruik van vastgoed c.q. huisvesting.Bijvoorbeeld om werkplekken te bieden, om producten te verkopenof om logistieke processen te ondersteunen. Dit betekent datorganisaties allerlei beslissingen moeten nemen over vastgoed, ookwanneer dat niets te maken lijkt te hebben met hun core business.Zeker bij grote organisaties met meerdere vestigingen, vragen dezebeslissingen continue aandacht. Dit is de oorsprong van het relatiefnieuwe vakgebied Corporate Real Estate Management (CREM). Het iseen specifieke vorm van vastgoedmanagement waarbij het belang vaneen organisatie als gebruiker van vastgoed centraal staat.Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICEMagazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage zoudenkunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie viaonderstaande contactgegevens.Abonneren/Opzeggen/AdreswijzigingenEen abonnement op SERVICE Magazine is gratis.Abonneren, het opzeggen van een abonnement ofhet wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel engemakkelijk doen via:http://www.service-studievereniging.nl/magazineIvo Schepers Hoofdredacteur chiefeditor@service-studievereniging.nlTim op Heij Ex-Hoofdredacteur t.j.p.o.heij@student.tue.nl Iris van Donselaar Redacteuri.v.donselaar@student.tue.nlContactSandra van den HelmRedacteurs.p.w.v.d.helm@student.tue.nlBarzin KhoshbakhtRedacteurb.khoshbakht@student.tue.nlLieke van der WalRedacteurh.g.v.d.wal@student.tue.nlSCRIPTIEPRIJS 2013BedrijfsinformatieDe Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland(IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen,verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan nietbeursgenoteerde) vastgoedfondsen. Per 1 januari 2012 telt IVBN31 leden. Gezamenlijk vertegenwoordigen de leden ruim 60 miljard euroaan Nederlands onroerend goed en nog eens ruim 50 miljard euro in hetbuitenland. De bij IVBN aangesloten organisaties beleggen – zowel directals indirect – voornamelijk in woningen, kantoren en winkelcentra/winkels. Daarnaast wordt belegd in bedrijfsruimten, logistiek, parkeer-garages en overig vastgoed, waaronder bijvoorbeeld kinderdagverblijven.In totaal verhuren de leden van IVBN circa 135.000 woningen, waarvanbijna de helft in de vrije huursector. Zij zijn daarmee, na corporaties enparticuliere verhuurders, de derde aanbiedende partij op de woningmarkt.Het commercieel onroerend goed is voornamelijk opgebouwd uitkantoorruimte (circa 5 miljoen m²), winkelruimte (circa 4,5 miljoen m²),bedrijfsruimten en parkeergarages. Hiermee zijn de institutionele beleg-gers de belangrijkste verhuurders van commercieel onroerend goed.IVBN is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van haarleden te behartigen en is erop gericht vooral de Nederlandse vastgoed-beleggingssector verder te professionaliseren onder meer door te werkenaan transparantie en integriteit.De IVBN-ScriptieprijsDeze jaarlijkse stimuleringsprijs werd door IVBN in het leven geroepen inhet kader van de verdere professionalisering van de vastgoedbeleggings-sector. Hij wordt uitgereikt aan de als beste beoordeelde afstudeerscriptie.De winnaar ontvangt een bedrag van € 5000,- en de overige, maximaaltwee, genomineerden ontvangen € 1000,-.De in te dienen scripties moeten relevant zijn voor de belangen vanNederlandse vastgoedbeleggers, het beleggen in vastgoed in hetalgemeen (hetzij direct danwel indirect), waaronder ook financierings-vraagstukken of het beleggen in vastgoed op buitenlandse markten,bezien vanuit de Nederlandse optiek.De uitreiking van de IVBN Scriptieprijs 2013 vindtplaats op 5 februari 2013 in het WTC in Amsterdam.• Aberdeen Asset Management• Altera Vastgoed NV• Amvest• APG Asset Management• ASR VastgoedVermogensbeheer• AXA Real Estate InvestmentManagers Nederland B.V.• Blue Sky Group• Bouwfonds REIM• Bouwinvest REIM• CBRE Global Investors (NL)• Corio NV• Dela Vastgoed• Delta Lloyd Vastgoed• Generali Vastgoed• MN• NEWOMIJ• Nieuwe Steen Investments• NS Stations• PGGM• Q-Park• Redevco Nederland BV• Schiphol Real Estate BV• SPF Beheer BV• Stienstra Beleggingen BV• Syntrus AchmeaReal Estate & Finance• Timeos• Unibail - Rodamco• VALAD Property Group• Vastned Retail• Vesteda• Wereldhave NVwww.ivbn.nl
  • 31. In de vastgoedsector is specialistische kennis nodig om een idee tot een eindresultaat te brengen. Dus ishet belangrijk dat u met een bank praat die niet alleen naar de cijfers kijkt. Een bank die specialisten inhuis heeft die exact weten wat er speelt in de vastgoedsector en tot het uiterste gaan om voor u de bestefinanciering te regelen. De relatiemanagers van ons Real Estate Finance-team doen dat. Zij praten graagmet u over een concreet project, maar denken net zo graag mee over uw toekomstplannen. Zodat u onzespecialistischekennisoptimaalkuntbenuttenvoordoelgerichteoplossingen.Wiltumetonskennismaken?Kijk dan op abnamro.nl/realestate of bel direct met ons Real Estate Finance-team: 020 - 383 49 31.DENKKRACHT OMZETTEN IN DAADKRACHTDat is financieren anno nu.

×