SERVICE Magazine 19.1: Binnenstedelijke Herstructurering

  • 1,517 views
Uploaded on

SERVICE Magazine 19.1 …

SERVICE Magazine 19.1

Thema: Binnenstedelijke Herstructurering

More information:
www.service-studievereniging.nl\


Inhoud:

Lectori Salutem: Is er leven na de crisis voor de projectontwikkelaar? - door ir. L.A.M.C. van de Ven

Maatschappelijk vastgoed nader gedefinieerd - door ing. J. Veuger MRE FRICS

Parkeren of investeren? - door ing. L.J.J. Prikken & ir. P. Sengers

High Performance Tendering® - door ir. S.J.J.M. Vermeulen

COLUMN: Transformaties - door ir. R.F.T. Stroink

THEMA: Binnenstedelijke herstructurering - door Tim Op Heij

Focus binnen duurzame stedelijke ontwikkeling in tijden van tegenspoed - door ir. J.M.P. van Rooij MBA MRICS

Binnenstedelijk ontwikkelen moet op alle fronten anders - door prof. mr. C.W.T.F. de Zeeuw

Risicomanagement van projectenportefeuilles: door de bomen het bos zien - door ir. S.G. Albers & ir. R. van den Nieuwenhof

De binnenstad heeft toekomst voor winkelen - door drs. ing. A.G.N. Ruigrok

Place attachment: Processen van binding aan wijken in relatie tot wijkvernieuwing nader bekeken - door ir. D.W.Q. Havermans

Vastgoed in het buitenland: Het nieuwe World Trade Center - door Paul Jansen

Effectiviteit van maatschappelijk vastgoed onbekend - door drs. P.J.M. Sprenger & S.I.M. Heesbeen MSc

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en herstructurering - door ir. S.J.E. Maussen MRE

More in: Real Estate
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
1,517
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
2

Actions

Shares
Downloads
5
Comments
0
Likes
0

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. ja argang 19NUMMER 1december 2011 MAGAZINEThemabinnenstedelijkeherstructurering g Parkeren of investeren? High Performance Tendering: Aanbesteden op prestatie in plaats van op prijs Effectiviteit van maatschappelijk vastgoed onbekend Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en herstructurering
  • 2. Colofon Redactioneel Algemeen Geachte lezer, SERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de De vastgoedmarkt is constant in beweging en kenmerkt zich door verandering. Deze editie studievereniging van de studierichting Real Estate van het SERVICE Magazine draagt het thema ‘binnenstedelijke herstructurering’, waarbinnen Management and Development van de faculteit betrokken partijen de laatste jaren voor uitdagende vraagstukken hebben gestaan en creatief Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een hebben moeten handelen om te kunnen functioneren op een wijze waar de aan sterke oplage van circa 1400 exemplaren. verandering onderhevige situatie naar verlangt. Het zal duidelijk worden dat stedelijke herstructurering verder gaat dan alleen het simpelweg fysiek vernieuwen van een bestaande Bronnen stad. In de eerste editie van deze jaargang van het magazine komen verschillende Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien veranderingen naar voren, waaronder duurzaamheid, vraaggerichtheid en krimp. van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige Niet alleen de vastgoedmarkt, maar ook studievereniging SERVICE en de redactie van doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van SERVICE Magazine zijn in beweging. Namens mijzelf en de huidige redactieleden dank ik het bestuur. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard. voormalig hoofdredacteur Stefan Janssen en zijn redactie voor het neerzetten van drie zeer geslaagde edities van het magazine. Er rest ons niets anders dan ervoor te zorgen dat de Bestuur inmiddels jarenlang durende opwaartse mars wordt voortgezet in deze negentiende jaargang. Tim Schelle Voorzitter Inspelen op verandering middels verandering zal komend jaar centraal staan. Hierbij is het Janneke Koeleman Secretaris Marco van der Spank Penningmeester essentieel wat de lezers, maar ook de auteurs van het magazine verwachten, ook dat willen Rick Willems Acquisiteur we dit jaar duidelijk stellen. Tim Op Heij Hoofdredacteur magazine Judith Wintraecken Hoofdcommissaris reiscommissie Wanneer we het over belangrijke veranderingen hebben mag digitalisering niet ontbreken. Dit geldt voor zowel het bestuur en het magazine als de wereld daarbuiten. In de rubriek Raad van Advies ‘SERVICE Actief’ worden de ambities van het bestuur voor het komende jaar beschreven. drs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep) Vanuit het oogpunt van de redactie is digitalisering één van de meeste belangrijke ambities. ir. L.M.A.C. van de Ven (Technische Universiteit Eindhoven) drs. R.M. Weisz RA (Timevest) Meer en meer blijkt dat het op digitale wijze verkrijgen van informatie de tastbare vorm zoals boeken reeds ver voorbij is gestreefd. Voor u ligt een hard copy versie van het SERVICE Redactie Magazine welke, in ieder geval de komende edities, zijn vorm zal behouden. Wel zien wij een Tim Op Heij Hoofdredacteur toekomst met mogelijkheden waar u, ongeacht de locatie, moeiteloos door een digitale versie Jonne Besselink Michel van Dinther van het magazine kunt bladeren waarbij u interactieve functies kunt genieten die in een Stefan Janssen papieren versie niet mogelijk zijn. Dit geeft ons de gelegenheid koppelingen te creëren met de Paul Jansen social media, welke wij intensief trachten te gaan gebruiken. Dit jaar zal dus voor een groot Als je doet wat Philip van Sustante deel in het teken staan van het analyseren van de haalbaarheid, potentie en de mogelijkheden Vormgeving betreffende een digitale versie van het magazine. Het streven is om het volgende bestuur en leuk Eline Pellis Lay-out & kaft de volgende redactie een gedegen basis te geven waarop zij voort kunnen borduren. vindt hoef je www.elinepellis.com Naast de artikelen van diverse partijen met ieder hun eigen visie omtrent het thema ‘binnen-je Drukwerk stedelijke herstructurering’ bevat dit magazine nog een aantal artikelen over andere actuele nooit te werken, Drukkerij van Druenen BV onderwerpen binnen de vastgoedwereld. Ook de vaste rubrieken waaronder ‘Vastgoed in Sponsoren het buitenland’, ‘Eén jaar in de praktijk’, de ‘Column’ en het ‘Lectori Salutem’ ontbreken niet. Brink Groep, Bouwkunde Bedrijvendagen, De laatstgenoemde rubriek is geschreven door ir. L.M.A.C. van de Ven, die dit studiejaar haar Continu Engineering, DTZ Zadelhoff, DHV, Interface, IVBN, Syntrus Achmea verbondenheid aan de TU/e zal beëindigen. Ik ben er zeker van dat ik ook namens mijn voorgangers spreek wanneer ik haar hartelijk dank voor de jarenlange bijdrage aan het dat noemen wij passie. Contactgegevens SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine Vertigo 08H09 Postbus 513 Tot slot wens ik u fijne feestdagen, een goed 2012 en natuurlijk veel 5600 MB Eindhoven leesplezier toe. We zullen als redactie ervoor staan om er een zo mooi en succesvol mogelijk negentiende jaargang van te maken. T: 040 24 750 93 F: 040 24 384 88 W: www.service-studievereniging.nl E: info@service-studievereniging.nl Tim Op Heij Hoofdredacteur SERVICE Magazine 2011 – 2012 Kijk voor het meest actuele aanbod van vacatures binnen bouw en techniek op www.continu.nl Altijd de juiste mensen S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1
  • 3. “De crisis kan juist de gelegenheid bieden om de kwaliteit van de duurzame verstede- Inhoud lijking een impuls te 4 Lectori Salutem - Is er leven na de crisis voor de projectontwikkelaar? geven.” - Pagina 19 9 6 Maatschappelijk vastgoed nader gedefinieerd 9 Parkeren of investeren? 13 High Performance Tendering® 9 Aanbesteden op prestatie in plaats van op prijs 16 Column - Transformaties 37 Thema 17 Introductie thema: Binnenstedelijke herstructurering 19 Focus binnen duurzame stedelijke ontwikkeling in tijden van tegenspoed 22 Binnenstedelijk ontwikkelen moet op alle fronten anders 37 26 Risicomanagement van projectenportefeuilles: door de bomen het bos zien 43 De noodzaak voor risicomanagement groeit 29 De binnenstad heeft toekomst voor winkelen Intensiveren, vervangen en vooral ….. toevoegen van betekenissen 33 Place attachment:“Risicomanagement is Processen van binding aan wijken in relatie tot wijkvernieuwing nader bekekenvooral van toegevoegdewaarde wanneer het 43 37 Vastgoed in het buitenland - Het nieuwe World Trade Centerintegraal onderdeel uit- 40 Effectiviteit van maatschappelijk vastgoed onbekendmaakt van het reguliere 43 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en herstructureringontwikkelingsproces.” - Pagina 26 De opgave in de Bloemenbuurt-Zuid te Eindhoven 46 SerVicE Actief 48 Eén jaar in de praktijk “Binnensteden zijn 48 50 Afstudeerder TU/e - Een goed gebiedsconcept is de verzekering van een toekomst? niet langer alleen Conceptionele gebiedsontwikkeling: ontwikkelen vanuit een mentaliteitspropositie ‘Places-to-Buy’ maar 53 Afstudeerverslagen TU/e - REMD moeten ook ‘Places- 59 Contact studievereniging SerVicE to-Be’ worden." - Pagina 29 60 Contact SerVicE magazine 29
  • 4. Lectori Ir. L.A.M.C. van de Ven Hoe moet de toekomstige ontwikkelaar zich aanpassen? Woorden als Alleen wanneer de projectontwikkelaars bereid zijn zich Leonie van de Ven is jaren werkzaam geweest stabiel, duurzaam, transparant, klantgericht, teamspeler en acceptabel structureel aan te passen aan de nieuwe vraag zullen er in de vastgoedontwikkeling bij commerciële ontwikkelaars. Momenteel is zij als universitair risico worden niet direct geassocieerd met ontwikkelaars. Hier is dus nog kansen zijn dat zij deze grote crisis zullen overleven. docent binnen de mastertrack Real Estate een wereld te winnen. De toekomst vraagt om een nieuw type ontwikkelaar: Er zal een stabiele, duurzame, transparante en klantgerichteSalutem Management & Development van de faculteit • In de eerste plaats dient het een betrouwbare partner te zijn, teamspeler moeten opstaan met een afgewogen risicoprofiel Bouwkunde verbonden aan de Technische Universiteit Eindhoven. Tevens bekleedt zij Betrouwbaar voor wat betreft handelen en doen. Deze imagoverbetering die bereid is naar de klant te luisteren. een aantal maatschappelijke functies en die de branche hard nodig heeft zal niet van de ene op de andere dag commissariaten. gerealiseerd zijn maar moet actief nagestreefd worden. “Zo kan deze crisis niet alleenIs er leven na de crisis voor • Stabiel en duurzaam betekent dat de onderneming niet alleen kijkt naar de korte termijn; niet alleen kijkt naar het snelle gewin maar meewerkt overwonnen worden, maar komt aan duurzame oplossingen en streeft naar solide relaties voor de langere er nog iets goeds van ook!"de projectontwikkelaar? Het ontwikkelen van vastgoed is complexer en steeds termijn. grootschaliger geworden. Ook in het verleden zijn er crises • Ook bij financiering moet alles op tafel komen; de ontwikkelaar moet Leonie van de Ven geweest die het werk van de ontwikkelaar veranderd hebben. open en transparant communiceren met de andere partijen. De huidige crisis is echter heviger en duurt langer. • Specialisten zullen zich opwerpen die kansen in nichemarktenHet kan niemand zijn ontgaan: Maar moeten we het wel zien als een crisis? Is het niet een gaan onderkennen. Voorbeelden zijn onder andere de zorgsector, Bronvermelding gedwongen aanpassing aan maatschappelijke veranderingen herontwikkeling, duurzaamheid, tweede woning en leisure. Bakkers O. (2007) Financieringsmogelijkheden voor dehet is crisis in vastgoedland! die onomkeerbaar zijn? De verhoudingen tussen de • Andere verdienmodellen worden belangrijk, zoals exploitatie van het projectontwikkeling. TU/e Eindhoven verschillende actoren in vastgoedland komen steeds meer ontwikkelde of langdurige samenwerking met andere actoren. Brounen D. (2010) De projectontwikkelaar 2.0, HeruitvindingDe projectontwikkelaars zijn hard onder druk te staan. van het vak. NEPROM Amsterdam De economische situatie, zoals die zich nu aandient, zal voor een structurelegetroffen: aan de voorkant zijn de Zeer waarschijnlijk zal de projectontwikkeling in een andere onomkeerbare verandering zorgen voor de projectontwikkelaar. Verande- ING (2006). Projectontwikkeling Marktperspectief en integrale vorm voortbestaan: ringen als beter luisteren naar de klant, minder risico nemen, lange termijn gebiedsgerichte herstructurering.mogelijkheden voor financiering • Veel mensen veronderstellen dat de denken, zorgen voor een beter imago, het vertrouwen in de sector herstel- Ven, van de L. (2003) Vastgoedontwikkeling. TU/e, Eindhoven. projectontwikkelaar meer een projectmanager wordt; len, transparant zijn, meer inbreng van het eigen vermogen en samenwer-uiterst beperkt geworden en door de echter wel een die behoeften in de markt zou kunnen ken met andere partijen worden van groot belang voor de projectontwikke- Zöld R. (2011) Projectontwikkelaars in crisistijd. TU/e Eindhoven. opsporen en analyseren. laar. Bovendien zouden zij zich op andere terreinen kunnen gaan begevenmarktstagnatie is aan het einde van het • De projectontwikkelaar wordt meer een teamspeler. en zich meer gaan specialiseren. Er zal niet meer op eigen initiatief maar op gezamenlijktraject de afzet van projecten volledig initiatief worden ontwikkeld; gezamenlijk met en gedragen door de andere actoren bij een ontwikkeling.verdwenen. De werkgelegenheid van de • Een andere manier van handelen, een andere opstelling van de projectontwikkelaar is hierbij een vereiste.sector is ten opzichte van 2007 meer • Het risico dat projectontwikkelaars gewend zijn om te Als jij de drive hebt, nemen is te groot geworden. Mede onder invloed vandan gehalveerd. Men schat dat er in de de terugtredende financiers. • Er zullen nieuwe controlemechanismen moeten wordenprojectontwikkeling nu zestig procent ontwikkeld om malversaties te voorkomen.minder mensen werkzaam zijn. En dat Ook het type ontwikkelaar zal moeten veranderen: • De kleine zelfstandige projectontwikkelaars zullen zich krijg je van ons ruim baan.terwijl sommigen voorspellers melden moeten gaan specialiseren in een bepaalde nichemarkt, zodat zij een adviserende rol op zich kunnen nemen.dat de grootste crisis nog moet komen! • De meeste ontwikkelaars gelieerd aan een financiële instelling hebben zich al teruggetrokken. Rabo-BouwfondsGaat er een nieuwe marktsituatie is een van de weinige partijen die nog bestaat; het is Werken bij DTZ Zadelhoff betekent een gevarieerde baan bij dé markt- echter de vraag of de bank vanwege veranderende eisenontstaan die grote invloed heeft op de opgelegd door de internationale financiële wereld deze leider van Nederland in bedrijfsmatig onroerend goed. Door middel activiteit in de toekomst kan blijven voortzetten. van vakinhoudelijke opleidingen en ‘learning on the job’ leiden wij onzeprojectontwikkelaars? Natuurlijk doen • Hoewel door de crisis meerdere ontwikkelende beleggers vanwege het afboeken op vastgoed een terugtrekkende mensen op tot vastgoedadviseur binnen één van onze specialismen.de fraudes en blunders in vastgoedland beweging maken blijven zij op de markt actief. Zij geven W ij bieden je een open werksfeer in een professioneel, informeel aan vanaf het begin betrokken te willen worden bij eende sector geen goed. Zijn er nog wel ontwikkeling in verband met de aansturing. Kwaliteit en jong team. Je groei en carrière bepaal je bij ons zelf. Als jij de en locatie van de ontwikkeling worden hierdoor steeds drive hebt, krijg je van ons ruim baan! Duidelijk. DTZ Zadelhoffkansen voor de projectontwikkelaar om belangrijker. • De vastgoedafdelingen van corporaties worden steedsvoort te bestaan; en in welke vorm zou belangrijker om woningen te ontwikkelen. Hun cultuur dient echter drastisch veranderd te worden evenals de Meer weten? Voor meer informatie kun je contactdat dan mogelijk zijn? financiële controle ervan. Zij hebben een maatschappelijke opnemen met de afdeling Human Resources van DTZ Zadelhoff taak die in het verleden wel eens op de achtergrond is telefoon 020 5 711 449 of kijk op www.werkenbijdtz.nl. geraakt door onbezonnen of megalomane projecten.4
  • 5. Maatschappelijk Ing. J. Veuger MRE FRICS Ing. Jan Veuger MRE FRICS is eigenaar van CORPORATE Real Estate Management opbouwen en beheren van een maatschappelijke vastgoed- portefeuille kan een risicovolle activiteit worden als we de financiële consequenties niet goed in beeld hebben. Het op 2009 op vragen vanuit de Tweede Kamer over nevenactiviteiten en participa- ties van corporaties op het gebied van maatschappelijk vastgoed (Van der Laan, 2009). Bij de beoordeling door het voormalige ministerie van WWI of (www.corporateREM.nl) . Dit artikel is geschrevenvastgoed nader binnen het kader van zijn promotieonderzoek over Waardedenken & Besturen aan de Erasmus Universiteit (PiD) met als promotor prof. dr. ing. een financieel gezonde manier beheren van het maatschap- pelijk vastgoed is zowel voor huurder/gebruiker als voor andere betrokken maatschappelijke ondernemingen investeringen in nevenactiviteiten zijn toegestaan hanteerden zij twee criteria: de relatie met de kerntaken van de corporatie op het gebied van volkshuisvesting en de financiële risico’s die verbonden zijn aan dezegedefinieerd T.W. Hardjono. Het onderzoek gaat over de waardesturing van maatschappelijk vastgoed belangrijk, omdat hiermee ook op de langere termijn activiteiten. Hoe deze activiteiten passen binnen deze criteria wordt in het publieke domein. ambities waargemaakt kunnen worden. Tegelijkertijd beschreven aan de hand van een drietal kenmerken: het voorziene gebruik moeten we ons realiseren dat huurders/gebruikers van van het vastgoed, het doel dat de corporatie nastreeft met de activiteit en maatschappelijk vastgoed geen (commerciële) onder- het financiële belang. Daarmee ontstaat wel een grotere interpretatie-Maatschappelijk vastgoed nemingen zijn. In bijna alle gevallen zijn ze afhankelijk ruimte, doordat wordt gesproken over voorbeelden als reactie op gestelde De rijksoverheid geeft corporaties en onderwijs-, zorg- en welzijnsinstellingen van gemeentelijke huisvesting- en exploitatiesubsidies, Kamervragen en niet op basis van een eigen definitie. De minister komt metis een motor voor stedelijke steeds meer ruimte zich te manifesteren op het terrein van maatschappelijk vastgestelde normbedragen etc. Het is dus van belang om een aantal voorbeelden en concludeert dat de definitie van aanvaard vastgoed. In de afgelopen jaren heeft de rijksoverheid de verantwoordelijkheid maatschappelijk rendement en meerwaarde inzichtelijk en maatschappelijk vastgoed is uitgebreid met welzijnsactiviteiten. En daarmeevernieuwing. De kern is dat en de bijbehorende budgetten voor huisvesting van welzijn, zorg- en duidelijk te maken voor samenwerkingspartners (Veuger, is vastgoed voor onderwijs, eerstelijnsgezondheidszorg, sport en cultuur onderwijsvoorzieningen gedecentraliseerd. In eerste instantie richting 2009, 2010, 2011). steeds meer geaccepteerd als toegestane activiteit voor corporaties in destedelijke vernieuwing moet lokale overheden en in toenemende mate richting de instellingen zelf. lijn van een goed woon- en leefklimaat. De opinie is bepalend geworden Gelijktijdig met deze beweging zijn de instellingen zich meer en meer gaan “Maatschappelijk vastgoed maakt voor de acceptatievraag. Keeris (2006) geeft de onderneming een duidelijkeuitgaan van een gereguleerde toeleggen op hun kernactiviteit: het geven van onderwijs, verlenen van deel uit van bedrijfsmatig vastgoed." rol in zijn interpretatie van definities van maatschappelijk vastgoed. De zorg, sociaal-culturele activiteiten, sport etc. De vraag is of het in eigendom betrokkenheid van de onderneming is een feit doordat de ondernemingopenbare ruimte en dat en in exploitatie hebben van dit type vastgoed wel nodig is om de publieke rechtens beschikt over dat specifieke vastgoed met alle consequenties functies goed uit te voeren en de daarmee samenhangende doelstellingen Moeilijk te definiëren van dien. Daarmee maakt het maatschappelijk vastgoed onderdeel uitclustering van maatschappelijk te dienen. Het uitbesteden van de vastgoedverantwoordelijkheid door de In de definitie van Van Leent (2007) schetst hij een beeld van bedrijfsmatig vastgoed – en kan daarmee geplaatst worden binnen overheid noopt de instellingen tot professionalisering en/of samenwerking van maatschappelijk vastgoed vanuit het perspectief van het Corporate Real Estate Management (CREM) – maar met een eigenvastgoed binnen die strakke met andere professionals op het gebied van vastgoed, want vastgoed is verblijfs- en publieke ruimte als een overlap in het veld van karakteristiek die specifiek betrekking heeft op het maatschappelijk belang. kostbaar, risicovol en heeft een (markt)waarde die ingezet kan worden voor de openbare ruimte en bedrijfsonroerendgoed. Daarnaast Wel kan hier de vraag worden gesteld of er voldoende zicht is op de proces-openbare ruimte kan de core business. Naast de toenemende vraag op dit gebied is er voor de definieert hij een viertal definities vanuit het perspectief van sen waar het maatschappelijk vastgoed ruimte aan biedt en waarop verschillende sectoren ook sprake van een direct belang voor hun positie de functie (onder andere welzijn, zorg, onderwijs en sport), functionaliteit en prestatieniveau zijn afgestemd. Kenmerkend daarbij isplaatsvinden. Daarnaast bij strategische overwegingen. In ‘Bouwstenen voor sociaal vastgoed voor gebruiker (gesubsidieerde of non-profitorganisaties), ook degene aan wie het vastgoed ter beschikking wordt gesteld, voor deze voorzieningen - een handreiking’, spreekt het ministerie van VROM (2007) doelstelling of outcome of op basis van het gebouw. Van specifieke behoefte.zijn er veel mogelijkheden over een aantal argumenten die aangeven waarom het zinvol en goed is te der Wal (2008) voegt naast de duiding op gebouwen die investeren in maatschappelijk vastgoed. Deze observaties geven aan dat er door overheden worden gebruikt of op instellingen die door Een definitie van maatschappelijk vastgoedbinnen beleid en uitvoering nogal wat motieven en argumenten zijn die een actieve betrokkenheid van de overheid worden gesubsidieerd, de eigenaarrol en in het Maatschappelijk vastgoed kan dan ook als volgt nader worden gedefinieerd. ondernemingen bij maatschappelijk vastgoed rechtvaardigen. Het ministe- bijzonder de samenvallende rollen binnen een onderneming De specifieke karakteristiek van het maatschappelijk vastgoed heeftvan woonconcepten, rie van VROM (2007) definieert maatschappelijk vastgoed als: ”Daaronder en de politieke beïnvloeding toe. Hij verklaart daarmee ook betrekking op: kun je de (gebouwde) ruimte verstaan die nodig is voor alle voorzieningen de verschillen ten opzichte van de commerciële omgeving • een gebouwgerelateerde communicatie over en weer met derden;waaronder particulier en activiteiten die voor leefbare en vitale wijken en buurten noodzakelijk doordat bij de overheid vrijwel geen onderscheid gemaakt • het faciliteren van activiteiten van derden of; zijn.” Deze definitie geeft zoveel ruimte dat ook ander (commercieel) wordt tussen de vastgoedeigenaar, in de rol van belegger, • het voorzien in behoeften van derden.opdrachtgeverschap. vastgoed, in welke vorm dan ook (Van der Laan, 2009), onder deze definitie de ontwikkelaar of de gebruiker. Dat de definitie moeilijk te Dit alles vanuit een bepaald erkend maatschappelijk belang, die de inzet kan vallen en is daarmee niet duidelijk. Maar wat kunnen we hier dan wel maken is, blijkt ook wel uit de brieven van de minister in van het vastgoed en die betrokkenheid rechtvaardigt. Die maatschappelijkeDaarbinnen kan juist onder verstaan? Figuur 1maatschappelijk vastgoed “Maatschappelijk vastgoed bestaat niet." De positie van maatschappelijk vastgoed. (Veuger, 2010)zorgen voor de benodigde Wat verstaan we onder maatschappelijk vastgoed? Bij maatschappelijk vastgoed gaat het om de sociale en culturele voorzienin-(duurzame) verbindingen gen. In de definitie van corporaties (Van der Laan, 2009) is er sprake van een smallere toepassing dan het ministerie van VROM en de belastingdienst De vorm:in de wijken. Onderzoek hanteren. Zo vallen projecten waarbij er sprake is van wonen met zorg of Maatschappelijke onderneming projecten in de sfeer van de gezondheidszorg, zoals een HOED (Huisartsennaar de juiste definitie van Onder Eén Dak), buiten de definitie. Ook voorzieningen zoals ‘maatschappelijke Public Corporate Real Estate opvang’ of ‘Blijf van mijn Lijf huizen’ vallen niet onder deze definitie. Dat wil Multidiciplinairy Managementmaatschappelijk vastgoed niet zeggen dat corporaties dergelijke projecten niet kunnen of willen Vraag, vorm en eigendoms situatie Vastgoed Het afgeleide: realiseren. Want ook bij deze projecten is er sprake van onroerend goedwas daarom ook noodzakelijk. met een maatschappelijke functie, alleen gelden er andere (financiële) Maatschappelijk Vastgoed voorwaarden en condities, en vallen daarmee buiten haar bestek. De diversiteit aan voorzieningen vormt echter een groot probleem bij het vaststellen van de financiële parameters. Basisscholen hanteren immers Het doel: de publieke maatschappelijke opgave andere financiële uitgangspunten dan een dorpshuis. Bij overname en beheer van bestaand maatschappelijk vastgoed gelden weer andere regels Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB) - 2010 dan voor het ontwikkelen en bouwen van een nieuwe voorziening. Het6 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 7
  • 6. Parkeren ofonderneming is gedefinieerd volgens het wetsvoorstel BronvermeldingMaatschappelijke Onderneming (WO) en werkt daar dan aan Keeris, W.G. (2001). Vastgoedbeheer Lexion. Wolters-Noordhof: Groningen.mee vanuit een juridische positie volgens de WO en de Raad Keeris, W.G. (2006). De Toegevoegde waarde van maatschappelijk vastgoed,van State (2009). Daartoe kan worden besloten op basis van investeren? samenwerken aan vastgoed met maatschappelijk en economisch rendement.een beschikkingsrecht betreffende dat maatschappelijk Openingswoord dagvoorzitter congres Het Nederlands Vastgoedinstituut.vastgoed. De speciale toegevoegde waarde is uit te drukkenin efficiëntie en effectiviteit, toegespitst op een gedefinieerd Leent, M. van (2007). Ondernemen met maatschappelijk vastgoed.maatschappelijk en economisch rendement. De Kopgroep. 1 2 Laan, E.E. van der (2009). Brief Staatssteundossier woningcorporaties“Toegevoegde waarde is uit te drukken 15.12.2009 van de minister van WWI. Parkeervastgoed kent de afgelopen Ing. L.J.J. Prikken & Ir. P. Sengers Lammert Prikken 1 heeft jarenlange ervaring in de parkeerbranche en isin efficiëntie en effectiviteit, toegespitst Laan, E.E. van der (2009). Brief Participaties van woningcorporaties Domein jaren een toenemende belangstelling momenteel werkzaam bij Prana Consult in Zeist als directeur/consultant verkeer en parkeren en bij MPCFlexParking B.V. als CEO (semi-) permanenteop een gedefinieerd maatschappelijk en Woonplaats in de uitbreiding van het stadion de Grolsch Veste in Enschede licht gewicht parkeergarages. Daarnaast is hij erelid van brancheorganisatieen economisch rendement." 02.09.2009 van de minister van WWI. van institutionele beleggers. Vexpan. Paul Sengers2 is een aantal jaar werkzaam geweest als vastgoedanalist waar hij zich richtte op investeringen in parkeerfondsen. Momenteel is hij Laan, E.E. van der (2009). Brief 24.07.2009 van de minister van WWI. werkzaam als locatiemanager bij NS poort.Het maatschappelijk rendement slaat dan op het toegekende Ministerie van Justitie (2006). Rapport van de projectgroep rechtsvorm Het is onderdeel van de vastgoedsectornut voor derden, de gebruikers van het maatschappelijk maatschappelijke onderneming (2006). Ministerie van Justitie, Den Haag.vastgoed. Het financieel rendement is daarbij dan de én heeft karakteristieken van infra-consequentie van het geheel voor de onderneming, maar Ministerie van VROM (2007). Bouwstenen voor sociaal vastgoed voor Parkeren in binnensteden blijft aantrekkelijkbeide rendementen dienen dan wel geplaatst te worden in voorzieningen: een handreiking. Ministerie van VROM, Den Haag. structuur. Die combinatie bombardeert De Nederlandse binnensteden kenmerken zich door eenhet onderliggende erkende maatschappelijk belang. hoge functiedichtheid en een continu proces van verdichting. Ministerie van Justitie (2009). Wetsvoorstel maatschappelijke onderneming.Bij het maatschappelijk ondernemen wordt uitgegaan van parkeervastgoed tot een interessante Daarnaast vormen ze zowel in economisch als sociaal-maat-de ondernemingsactiviteiten die als primair proces van die Ministerie van Justitie, Den Haag. Staatscourant van het Koninkrijk der schappelijk opzicht het hart van een stad. Omdat de groteonderneming gericht zijn op de invulling van de erkende Nederlanden (2010). optie als beleggingscategorie. Maar steden beschikken over een multifunctioneel centrum is hier,maatschappelijke behoeften. In Figuur 1 op de vorige pagina onafhankelijk van het tijdstip, altijd vraag naar parkeerdien- Raad van State (2009). Advies W03.08.0553/II inzake voorstel van wet totis de positie van het maatschappelijk vastgoed weergegeven. wijziging van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek houdende regels voor er is meer. Als gekeken wordt naar sten. De parkeerfaciliteiten zijn hierbij ondersteunend aan de overige functies zoals winkelen, werken, wonen en de vereniging of stichting tot in standhouding van een maatschappelijke onderneming. Kamerstukken II 2008/09, 32 003, nr. 4. ontwikkelingen in de markt, blijkt dat ontspanning. De vraag is alleen: hoe reizen bezoekers af naar de binnenstad? Het merendeel van de bezoekers (zowel Veuger, J. (2009). Onderzoek voor maatschappelijk vastgoed noodzakelijk. er voldoende kansen liggen waardoor privé als zakelijk) prefereert de auto. Uit het onderzoek Real Estate Magazine, Amsterdam. ‘Trends Binnenstad 2009’ blijkt dat 52 procent van de bezoe- Veuger, J. (2010). Maatschappelijk ondernemen met vastgoed. Tiggertree, een dergelijke investering interessant kers met de auto naar de binnenstad gaat, 13 procent kiest het openbaar vervoer en de rest komt met de fiets of lopend. Harderwijk. is en blijft. In dit artikel wordt Dit gegeven, in combinatie met het feit dat de hoeveelheid Veuger, J. & Schreurs, R. (2011). Vastgoed Meter Gemeenten. Tiggertree, openbare ruimte afneemt in binnensteden, maakt dat er een Harderwijk. een aantal van die ontwikkelingen verhoogde druk op de infrastructuur komt te liggen en dat is waar parkeergarages om de hoek komen kijken. Ze bieden Veuger, J. (2011). Barometer Maatschappelijk Vastgoed: Trends & ontwikkelingen in maatschappelijk vastgoed. Hanzehogeschool, Groningen. beschreven en worden de voordelen op een relatief beperkte oppervlakte een oplossing voor auto’s in de binnensteden. Veuger, J. (2011). Gemeenten verkiezen corporaties boven marktpartijen van een vastgoedinvestering met voor beheer vastgoed. Vastgoedmarkt, Amsterdam. In de meerjareninvesteringprogramma’s van gemeenten Wal, R. van der (2008). Investeren in maatschappelijk vastgoed. infrakenmerken uiteengezet. Tot slot worden pakketten aan maatregelen beschreven om de toeloop naar de binnensteden op te vangen en de auto’s van Real Estate Magazine, Amsterdam. wordt ingezoomd op de parkeergarage de straat te halen. Enerzijds worden alternatieve vervoers- wijzen gestimuleerd zoals openbaar vervoer, fiets en transferia. als object. Daarbij wordt een overzicht Anderzijds blijkt uit de programma’s dat voor de komende vijf jaar tweederde van de gemeenten bovengrondse parkeer- geboden van de ‘ value drivers’. garages gepland heeft staan en eenderde ondergronds. Bij voortzetting van het huidige beleid, ligt de investerings- Want als puntje bij paaltje komt, wat vraag voor gebouwd parkeren de komende tien op circa 50-75 miljoen euro per jaar voor ondergrondse parkeergarages en maakt een parkeergarage dan tot een op circa 60-80 miljoen euro per jaar voor bovengrondse parkeergarages. geschikt beleggingsobject? De genoemde getallen zijn indicatief, maar maken duidelijk dat overheden samen met private investeerders (vanuit hun gezamenlijk belang) en de parkeerder (vanuit gebruikers- belang) moeten samenwerken om de benodigde parkeer- voorzieningen haalbaar, financierbaar en exploiteerbaar te maken.  8 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 9
  • 7. Infra samengevat Infrastructuur is een relatief nieuwe institutionele beleggingssector die zich gereglementeerde sectoren of bijna-monopolies. Het uitstrekt over transport (o.a. parkeren), nutsbedrijven, sociale infrastructuur is met name de inflatiebescherming en het diversificatie- en renewable energy. Infrastructuur kenmerkt zich vaak door voorspelbare potentieel dat infrastructuur een interessante sector voor kasstromen, inkomsten gecorreleerd aan inflatie, een lage correlatie pensioenfondsen en andere langetermijnbeleggers maakt. met andere beleggingssectoren, beperkte conjunctuurgevoeligheid enInfrastructuurkenmerken bij parkeervastgoed Constante inkomstenstroomNaast de hierboven beschreven ontwikkelingen zijn er nog meer factoren die Wanneer gekeken wordt naar de ontwikkelingen van deeen investering in parkeervastgoed interessant maken. Parkeervastgoed is inkomstenstroom van parkeergarages in de binnenstedenzoals gezegd een investering met infrakenmerken. De infrastructuurkenmer- komen de karakteristieken van infrastructuur naar boven.ken van parkeervastgoed zijn voornamelijk van toepassing op de looptijden Met name de beperkte conjunctuurgevoeligheid ten opzichtevan de huurcontracten en de kasstromen. Dat is meteen het aspect dat deze van andere sectoren is een pre. In Nederland heeft een grootcategorie tot een interessante investeringskeuze kan maken. aantal bedrijven in de binnensteden afgelopen jaren last ondervonden van de economische teruggang. ParkeergaragesHuurcontracten hebben in deze tijd daarentegen juist een constante enIn tegenstelling tot de reguliere vastgoedsectoren is de gebruiker niet de groeiende inkomstenstroom gegenereerd. Door de multi-huurder, maar is er sprake van een parkeerconsument. De huurder van functionaliteit van binnensteden is de intensiteit van hetparkeervastgoed is de parkeerexploitant waarmee veelal langjarige gebruik hoog gebleven.huurovereenkomsten worden afgesloten. In de parkeermarkt wordt onder-scheid gemaakt tussen drie vormen van exploitatie van een parkeergarage: Rendement ontwikkeling van parkeerbeleggingen• Eigenaar. De eigenaar heeft het eigendom van een parkeergarage. In de laatste vijf jaar stegen de huren van parkeergarages Deze kan ervoor kiezen om de exploitatie in eigen beheer uit te voeren vaak sterker dan de inflatie. Het rendement van parkeren is en heeft daarmee het recht op het directe rendement bestaande uit de de laatste jaren op peil gebleven. De kasstroom van parkeer- exploitatieinkomsten en het indirecte rendement. garages bleek dan ook goed beschermd tegen de daling van Afbeelding 2• Exploitant. De eigenaar kan kiezen voor het aangaan van een de economische groei. Dit wordt bevestigd door de cijfers Parkeergarage Hamburg airport in Duitsland huurcontract met een parkeerexploitant om zich daarmee zeker te stellen van de ROZ/IPD-benchmark die de rendementen op vastgoed- van een constante inkomstenstroom. In Europa is een beperkt aantal objecten in Nederland meet. grote professionele parkeerexploitanten actief, waaronder Q-Park, van deze specifieke locatiekenmerken. Net als bij kantoorlocaties kan voor termen van snelheid, veiligheid en comfort vastgelegd. Dit VINCI Park, APCOA, NCP off street,P1 en Interparking. De grootste Wanneer is een investering in parkeervastgoed in Nederlandse parkeergarages een onderscheid gemaakt worden in A-, B- en C-locaties, niveau wordt voor het ontwerp van nieuwe parkeergarages Nederlandse aanbieder, Q-Park, die grotendeels gefinancierd is door binnensteden aantrekkelijk? waarbij binnenstedelijke multifunctionele parkeergarages tot de A-categorie besproken. In Nederland zijn hier kwaliteitsstandaards voor institutionele beleggers, beheerde in 2010 zo’n 840.000 parkeerplaatsen Zoals bij vrijwel alle vastgoedsegmenten is de locatie bepalend behoren. opgesteld welke in 2010 zijn geactualiseerd en aangepast in heel Europa. Hiermee staat het bedrijf in de top drie van Europese voor een gezonde exploitatie van parkeervastgoed. Naast een met meer nadruk op de eisen en wensen vanuit de parkeer- parkeerondernemingen. Het binnenstedelijke multifunctioneel parkeren ruim aanbod aan winkels en publieksvoorzieningen dient een Level of service niveau consument. is voor deze exploitant de hoofdactiviteit. goede locatie te beschikken over uitstekende aanrijroutes, Naast de bereikbaarheid en het aanbod aan winkels en publieksvoorzieningen,• Beheerder. De parkeerbeheerder voert het dagelijkse management uit goede verkeersafwikkelingsmogelijkheden en veilige loop- is de kwaliteit van de parkeergelegenheid zelf een belangrijke factor die tevens In het Programma van Eisen moet het niveau van de gebruiks- van de parkeergarage. Bij deze parkeerbeheerder ligt de verantwoorde- routes naar de bestemmingen. Omgevingscondities (sociale bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van een winkelgebied of stadscentrum. kwaliteit passend bij het verwachtingspatroon van de lijkheid voor de operationele organisatie. Voor het beheer wordt een veiligheid, parkeerregulering, handhaving) moeten een toekomstige gebruikers naar dimensies, lay-out en inrichting vergoeding ontvangen die, in de regel, niet afhankelijk is van de omzet. gezonde exploitatie van de parkeervoorziening mogelijk eenduidig worden vastgelegd. Hierdoor ontstaat zowel voor maken. De waarde van de parkeergarage is sterk afhankelijk “Parkeren is meer en meer een belangrijke de ontwikkelaar/bouwer als de investeerder/exploitant een helder toetsingscriterium voor de uiteindelijke gebruiks-Afbeelding 1 ‘dissatisfier’ voor de keuze van het te bezoeken kwaliteit van de, als maatwerk en op grond van kosten-Parkeergarage Julianus te Tongeren België gebied. De kwaliteit van het parkeerproduct optimalisatie, ontwikkelde garage. Door het nadrukkelijker afstemmen van de gebruikskwaliteit op de verwachtingen vormt immers het visitekaartje van de omgeving. van de parkeerder kan worden gestreefd naar meer dubbel- Het is de eerste kennismaking en de laatste gebruik van parkeerplaatsen. Hierbij kan een parkeergarage overdag gebruikt worden door zakelijke klanten en gedurende herinnering.” de avond door recreatieve bezoekers van de binnenstad. Een dergelijke maatwerkbenadering past daarom niet alleen bij Analyse van de waardering van de consument dient vooraf te gaan aan elke het verwachtingspatroon van de gebruiker, maar ook bij de stap in het ontwikkelings- of verwervingsproces. Het ontwerp van de garage gewenste investeringsoptimalisatie van de financier/exploitant. moet hierbij worden afgestemd op de eisen en wensen van de doelgroep. In parkeergarages van professionele exploitanten wordt hier invulling aan Duurzaamheid gegeven door de toepassing van onder andere gecoate vloeren, goede Naast het ‘Level of Service’ niveau speelt duurzaamheid een bewegwijzering en een eigen huisstijl. Als uitgangspunt voor het Programma belangrijke rol bij de keuze voor een investering in nieuw van Eisen en het ontwerp van de garage wordt daarom gepleit voor het te bouwen garages. Duurzaamheid van het parkeerconcept, vooraf vaststellen van een ’Level-of-Service’ niveau. Hierin wordt kwaliteit in ontwerp en uitvoering is naast functionaliteit en belevings-10 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 11
  • 8. High waarde één van de belangrijkste gebouweigenschappen. Bij de exploitatie Investeren in parkeren; samengevat van een parkeergarage wordt veel energie verbruikt voor verlichting, Parkeervastgoed kent een beperkte volatiliteit en een ventilatie en overige installaties. spreiding van risico’s door de mix van vastgoed en infrastruc- tuurkenmerken. Gezien het lange termijn perspectief en het Performance Het is belangrijk om het aspect duurzaamheid al zo vroeg mogelijk in de feit dat het geen cyclische markt is, is de kasstroom relatief planvorming te betrekken. Door al in de initiatieffase de ambities voor goed beschermd tegen daling van de economische groei. De duurzaamheid vast te leggen wordt de toepassing van duurzame aspecten parkeersector is nog altijd in ontwikkeling als gevolg van geborgd en gestimuleerd. Mogelijke ambities zijn het realiseren van een verdere toename van het autobezit, de bevolkingsontwikke- Tendering ® klimaatneutraal parkeergebouw. Voorbeelden hiervan zijn de toepassing van ling en mobiliteit en schaarser wordende ruimte in de steden. Ir. S.J.J.M. Vermeulen ‘groen’ beton, natuurlijke ventilatie, energiezuinige verlichting en het Echter, beleid ten aanzien van duurzaamheid is van belang Stan Vermeulen (56), oprichter van Stichting Roges, studeerde in 1979 af aan de TU Eindhoven, (TUE FAGO, maart ‘79). Vanuit Berkel-Enschot begeleidt faciliteren van milieuvriendelijke voertuigen zoals elektrische auto’s. Door voor goede parkeervoorzieningen. De beleggingsmarkt voor de stichting opdrachtgevers op het gebied van nieuwe vraagstrategieën voor richting te geven aan de wijze waarop duurzaamheid in het project zal parkeren is dan ook op weg om een duurzame en volwaar- bouwprojecten en de vormgeving en begeleiding van bijbehorende alterna- tieve inkoopprocessen. In de bijna 30 jaar dat hij aan de aanbodzijde actief is Aanbesteden op prestatie worden gemeten en beoordeeld, wordt de ideevorming in een zo vroeg dige markt te worden met de kenmerken van vastgoed en geweest, heeft Vermeulen een ruime praktijkervaring opgebouwd met tal van mogelijk stadium gestuurd. infrastructuur. bouworganisatievormen. Integratie van techniek en verantwoordelijkheden   van partijen vormt daarbij de rode draad in zijn carrière, die via een Turnkey- bouwonderneming en een resultaatplichtig opererend bouwmanagementbu- in plaats van op prijs reau leidde naar zijn huidige positie. Stan Vermeulen publiceert regelmatig in vakbladen en organiseert kleinscha- lige, zogeheten ‘projectsuccestafels’ met als doel om bruggen te slaan tussen De aanbestedingspraktijk in de bouw de vraag- en de aanbodzijde van de bouwsector. Roges verspreidt actief de door haar ontwikkelde (ervarings)kennis naar is achterhaald. Vragen om de laagste aanleiding van onderzoeken en projecten op de kennisdatabank van haar Knap website www.roges.nl. prijs is vragen om ellende. De resultaten ervan zien we dagelijks als je met je eerste Met de ontwikkeling van High Performance Tendering® (HPT) wil Stichting Roges een totale verandering aanbrengen in het in het nieuws: faalkosten, meerwerk aanbestedingsproces. Door aan te besteden op prestatie in plaats van op laagste prijs halen zowel opdrachtgevers als carrièrestap Nederland en enorme budgetoverschrijdingen. Enquêtes en maatschappelijke opdrachtnemers optimaal rendement uit hun gezamenlijke project. De reden voor de ontwikkeling van deze nieuwe methode is simpel: het gaat in de bouw nog te vaak en te veel fout. vooruit brengt. verantwoording hebben de noodzaak van een nieuwe bouwpraktijk op Al decennia lang vinden studies plaats ten aanzien van de verbetering van bouwproducten en bouwprocessen. In de jaren zeventig van de vorige eeuw worden procesideeën een schrijnende manier aan het licht ontwikkeld van integraal ontwerpen en doet turnkey-bouwen zijn intrede. Baanbrekend is dit allemaal niet: slechts een Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed gebracht. De nieuwe realiteit van de enkele, specialistische sector merkt de voordelen. Het overgrote deel van de markt gaat door op de bekende weg. krimpende overheidsbudgetten maakt Bij Brink Groep maak je de ambities waar van onze opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed. Ook was al duidelijk geworden dat er in de bouwsector over Dankzij onze medewerkers worden door heel Nederland prachtige projecten opgestart. Zo hebben we bovendien de noodzaak van een andere procesvernieuwing veel werd gepraat en geschreven, maar de bouw van het ADO-stadion gecoached en maken we de High Tech Campus in Eindhoven duurzaam nog veel te weinig naar werd gehandeld. Hier ontvouwde zich wijzer door de inzet van biodiversiteit. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het met werkwijze alleen maar dringender. het belang van de actie van vragers: als er niets anders wordt jouw eigen ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatie gevraagd, wordt er ook niet anders aangeboden. Een visie met informele sfeer werk je samen met collega’s die graag denken én doen. In kleine gespecialiseerde zonder handelen ontstijgt nauwelijks het stadium van teams kun je jouw vernieuwende ideeën kwijt en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil je dromen; handelen zonder visie leidt tot dwalen. Visie én het ver brengen? Ben je pragmatisch, ondernemend en ambitieus? handelen verzet bergen. Roges werkt inmiddels vier jaar Kijk dan op onze website voor passend knap werk. met deze methode en een aantal projecten verder is de visie ontwikkeld tot een praktische aanpak om de potentie vanbrinkgroep.nl knap werk vernieuwing daadwerkelijk op projecten te laten renderen. Onlangs is aan deze procesgang ook een naam gegeven: High Performance Tendering®. 12 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 13
  • 9. High Performance Tendering® valt uiteen in twee deelbegrippen: ander perspectief wordt nu mogelijk, namelijk het vragen om Figuur 1 een maakbare technische oplossing voor een zekere prijs. Schematische weergave HPT-aanbestedingsproces• Tender: een afwegingsprocedure voor het verkrijgen van een dienst en/of een product in het economische verkeer (aanbesteden). De kenmerken van High Performance Tendering®• High performance: de prestaties van een proces en het resultaat ervan (het bouwwerk) gericht op een zo hoog mogelijke gebruikskwaliteit. HPT richt zich op aanbestedingsprocessen in de bouwsector met een focus op de prestaties van bouwwerken gedurende Het proces de gebruiksfase. Hierbij staat exploitatie-denken centraal. Het (van initiatief naar contract)High Performance Tendering® laat zich beschrijven als het uitvoeren van in belang toenemende gunningscriterium duurzaamheid isde aanbesteding voor het verkrijgen van een bouwwerk met de hoogste een van de hoekstenen. De methode is toepasbaar binnengebruiksprestaties, onder meer in termen van toekomstbestendigheid, elke geïntegreerde of conceptuele bouworganisatievorm.duurzaamheid, energiezuinigheid en minimaal onderhoud. Hierbij wordt op Essentieel in het proces is het organiseren van vraag- en Onderzoek Plan van Aanpak Inkoop Contracteringbasis van een in hoofdzaak functioneel vraagpakket gezocht naar de beste beoordelingsdeskundigheid door middel van de formeringaanbieder met de beste oplossing. Deze oplossing moet geboden worden van een kwaliteitbegeleidingsteam (Q-team) als rechterhandbinnen een door de vrager vooraf bekend gemaakt investeringsplafond, wat van de opdrachtgever.in feite als knock-outcriterium bij de selectie van opdrachtnemers geldt.Op deze wijze kan de vrager door zijn vraagstelling bevorderen dat markt- Met High Performance Tendering® wordt een drietal 1. initiatief 3. procesafweging 7. Q-teamwerking ontstaat op projectinhoudelijk gebied. Deze uitvraag anticipeert resultaten beoogd:op onderscheidend vermogen van de aanbodzijde. De beste kwaliteit wint. • Allereerst proceseffectiviteit: het proces moet het goede 2. haalbaarheidssstudie 4. proceskeuze 8. vraagpakket 10. sok resultaat opleveren in termen van producteigenschappen“Door aan te besteden op prestatie in plaats van zoals toekomstbestendig, duurzaam, onderhoudsvrij, 5. marktorientatie 9. marktbenadering energiezuinig e.d.op laagste prijs halen zowel opdrachtgevers als • Daarnaast procesefficiency: het proces moet dit resultaatopdrachtnemers optimaal rendement uit hun op de meest economische wijze tot stand brengen: 6. projectaanvraag beheerst en in één keer goedgezamenlijke project.” • Het resultaat daarvan zal faalkostenreductie en doorlooptijdverkorting zijn, wat ook weer zijn positieveBij deze methode is niet langer de prijs maatgevend in de onderlinge effect zal hebben op de projectinvestering: minder (in)concurrentie, maar de kwaliteit. Deze ommezwaai is een absoluut nood- directe projectkosten.zakelijke reactie op de traditionele aanbestedingspraktijk van het vragen omeen onzekere prijs voor een niet maakbare technische oplossing. Een geheel Het gunningssysteem De hamvraag: hoe is de methode te De keuze voor de beste aanbieding dient gemaakt te worden aan de hand van implementeren?Tabel 1 twee criteria: Organisaties zijn vaak ingericht op het traditionele bouwpro-De resultaten van High Performance Tendering®, afgezet tegen • gebruikskwaliteit; ces. HPT vraagt om een geheel andere marktbenadering enhet traditionele aanbestedingsproces • gebruikskosten. zal dus op enige weerstand stuiten, simpelweg vanwege Beide grootheden dienen, afhankelijk van de belangen en waarden van de het overbekende principe onbekend maakt onbemind. specifieke projectsituatie, nader omschreven te worden. De aanbieder met de Traditioneel High Performance Tendering® hoogste gebruikskwaliteit voor de gunstigste gebruikskosten is de winnaar. Deze terughoudendheid kan maar op één manier overwonnen worden: het inrichten van een veilige experimentele omgeving. Expertise van uitvoerende bedrijven blijft buiten spel Expliciete inschakeling van de expertise van uitvoerende bedrijven “De aanbieders worden uitgenodigd om te Aan de betrokkenen dient de gelegenheid geboden te worden zich met de methode vertrouwd te maken. Dit dient wel te concurreren op inhoud, waarmee de volgende gebeuren met een positieve grondhouding: ontvankelijkheid Balans in de uitvraag -tussen het vraagpakket en het Balans in de uitvraag wordt bewust aangebracht beschikbare budget- blijft een verrassing vraag weer centraal komt te staan: wat kan ik voor verandering en de bereidheid het een kans willen geven zijn essentiële voorwaarden. Na definitieve besluit- maximaal krijgen voor dit budget?” vorming over de toepassing van HTP vindt de inrichting van Het gunningscriterium ‘laagste prijs’ versterkt de focus op het gunningscriterium van de ‘Economisch Meest Voordelige het inkoop- of aanbestedingstraject plaats aan de hand van eigenbelang Inschrijving (EMVI)’ verlegt de focus naar het projectbelang en HPT is een afdoend instrument in het doorbreken van traditionele aanbeste- het gekozen project: the proof of the pudding is in the eating. stimuleert daarmee samenwerking en onderling vertrouwen dingspatronen, die hebben geleid tot een bouwpraktijk waarin betrokkenen In de contracteringsfase wordt het aanbestedingstraject aan beide zijden van de onderhandelingstafel er baat bij lijken te hebben om afgesloten met de keuze voor de beste aanbieding en Er is geen sprake van een gegarandeerde eindprijs Contractueel worden kwaliteiten als gegarandeerde eindprijs en een de bestaande situatie maar te laten voor wat hij is. De opdrachtgever bekrachtigd in een samenwerkingsovereenkomst. De (bij oplevering) dan wel een foutloze oplevering foutloze oplevering overeengekomen budgetteert optimistisch om het project door besluitvormingsprocessen te resultaatplichtige aanbieding wordt vervolgens uitgewerkt loodsen. De opdrachtnemer weet dit wel, maar zegt er niets van omdat zijn tot een uitvoeringsgereed pakket, waarna de realisatie- projectrendement afhankelijk is van het meerwerk waar dus gegarandeerd overeenkomst wordt gesloten. Het proces ‘garandeert’ meerwerk en tijdoverschrijding Er is gegarandeerd geen meerwerk (tenzij de opdrachtgever zelf sprake van zal zijn. HPT haalt de budgetangel uit het project, simpelweg afwijkt van zijn vraagpakket) en geen tijdoverschrijding door het betreffende budget bekend te maken bij de aanbieders. Door het aanbestedingsproces om te keren krijgt de vrager De aanbieders worden uitgenodigd om te concurreren op inhoud, waarmee wat hij wil en kan de aanbieder laten zien wat hij kan (figuur 1). Er is veel correctie-energie nodig van de opdrachtgever of diens Er is veel minder correctie-energie nodig van de opdrachtgever, zelfs de volgende vraag weer centraal komt te staan: wat kan ik maximaal krijgen Het is dan ook niet langer de vraag wie het laagst durft in te gemachtigden (bouwmanager, directievoerder, toezichthouder) in die mate dat inschakeling van gemachtigden niet meer nodig is of voor dit budget? schrijven, maar wie de lat het hoogst legt. met een veel lagere intensiteit plaats vindt Ontwerp-, begeleidings- en inspectiekosten zijn gebaseerd op Ontwerp-, begeleidings- en inspectiekosten zijn 25 tot 35% lager, dit het traditionele bouwproces met inbegrip van de engineeringskosten van de aanbieder14 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 15
  • 10. Introductie themaColumn Tim Op Heij - SerVicE BinnenstedelijkeTransformaties herstructurering kwam steeds meer vraag naar privacy en ruimte voorJe zult nu toch maar afstuderen met de ambitie om in de bouw Ir. R.F.T. Stroink individualiteit, wat in de voor- en naoorlogse wijkenof de projectontwikkeling te gaan werken. De laatste jaren is de Rudy is (of is geweest) stedenbouwer, coach (voetbal en hockey), ijsjesverkoper, piloot, directeur, projectontwikkelaar, houtvester, vader, Het Planbureau voor de Leefomgeving ver te zoeken was. Meer en meer kwam het besef datomvang van de branche met, naar mijn inschatting, zo’n veertig burgemeester (2 dagen), ziekenverzorger, arbeidstherapeut, belegger, ingrijpen vereist was, stedelijke herstructurering zouprocent gekrompen en dus ook de werkgelegenheid in deze adviseur, bestuurder, curator, projectmanager, cineast en ambtenaar. (PBL) beweert dat de stad, ook voor de de leefbaarheid binnen de stad verbeteren.sectoren. Dat heet recessie en dan heb je pech. Daar zullen we In 1994 heeft hij TCN opgericht, een ontwikkelaar en belegger van en innaar mijn beste inschatting nog wel minimaal een jaar pijn aan verrassende vastgoedprojecten, actief in 4 landen. Hij is te vergelijken met een verlicht 19e-eeuwse ondernemer. Zijn bedrijf gaat meer over midden en hoge inkomens, weer een “Binnenstedelijke herstructureringhebben. Maar het probleem zit dieper. Ik vraag mijn publiek bij collectiviteit dan over winst. Hij is in 1955 geboren en is op 2 december heeft een belangrijke bijdrage geleverdlezingen om met mij bij het raam te gaan staan en naar buiten te 2010 afgetreden als CEO van het bedrijf. Nu is hij COACH en hij heeft politieke aspiraties. aantrekkelijke plek is geworden om inkijken. Ik vertel ze dan dat wat ze zien het vastgoed is waar niet aan het aantrekkelijk maken van dealleen zij, maar ook hun kinderen het mee moeten doen. Er komt te wonen. Dit is het gevolg van een stad.”niet veel meer bij. Misschien dat we nog wat gaan afbreken envervangen en misschien is er hier en daar nog ruimte voor nieuwe Om dat probleem op te vangen, heeft TCN een sterke verbetering van de leefbaarheidwoningen. Maar dat is het dan ook. Dat is nogal wat anders dan methode ontwikkeld, die daarop aansluit. De geschiedenis van binnenstedelijke herstructureringtoen ik afstudeerde. We zaten toen, in het begin van de jaren Transformatie, daar hebben we het over, doe je in in veel steden waaraan binnenstedelijke heeft dus veel veranderingen doorgemaakt. Met nametachtig, ook in een financiële crisis en het was even erg gesteld vier stappen: de laatste jaren, onder invloed van de economischemet de werkgelegenheid. Maar we wisten ook dat de behoefte aan herstructurering een grote bijdrage crisis, hebben veranderingen in de vastgoedsector totgebouwen en woningen nog steeds groot was. Het land groeide met 1 Verbind je met de doelgroep die een specifieke vele moeilijkheden geleid. Friso de Zeeuw claimt datminimaal 3,5 miljoen inwoners was de prognose en dat is nooit behoefte heeft waarop je een antwoord moet heeft geleverd. binnenstedelijke (her)ontwikkeling vraaggerichter,slecht voor de business. Dat perspectief is er nu niet meer. geven. Dit is een kwestie van goed luisteren en goedkoper, flexibeler en sneller moet omdat anders de duidelijk maken dat je een oplossing hebt, die past stedelijke vernieuwing compleet vastloopt. Zijn artikelOmdat ik een ondernemende optimist ben, zeg ik er wel bij dat in hun verwachtingspatroon. ‘Binnenstedelijk ontwikkelen moet op alle frontenwat er staat niet geschikt is voor de behoefte van de Nederlanders 2 Benut zoveel mogelijk bestaande spullen: Vernieuwen van de bestaande stad anders’ laat de onvermijdelijkheid van het probleemvan nu. De kantoorgebouwen stammen uit het tijdperk van gebouwen, terreinen, installaties, aankleding etc., Stedelijke vernieuwing zal in de breedste zin van het woord zien, maar geeft voornamelijk een visie over hoe hetde intensieve personeelhouderij en tegenwoordig willen we het is zoveel goedkoper dan iets nieuws maken en gezien worden als het simpelweg fysiek vernieuwen van een anders moet en kan.werkplekken voor scharrelpersoneel. De helft van de Nederlanders dat zal nog wel even zo blijven. bestaande stad. In de jaren zeventig (en tot op heden nog veel inwoont binnenkort niet meer in gezinsverband en wil graag in een 3 Compenseer in diensten, waarde, ruimte omdat de volksmond) werd gesproken van ‘stadsvernieuwing’ en sinds Effectensociaal prettige omgeving leven, waar je andere alleenstaanden je niet helemaal de custom-made oplossing kan de introductie van de definitie ‘stedelijke vernieuwing’ door het Midden en hoge inkomens zijn nodig om de lokaletegenkomt. De winkels die er staan, gaan er nog steeds van uit aanbieden aangezien je met bestaande spullen Ministerie van VROM in 1997, is deze continue aan verandering economie op peil te houden. Kapitaalkrachtigedat de consument vanzelf bij ze langs komt, terwijl de consument moet werken. Het blijkt dat uw potentiële klanten onderhevig. Waar het begon met een voornamelijk fysieke aanpak burgers zijn hiervoor een vereiste. Een gemiddeldnu precies weet waar hij of zij het beste kan kopen en dat is niet prima in het lelijkste gebouw op het lelijkste werd later steeds meer nadruk gelegd op de sociale en economische lager inkomen leidt tot minder belastinginkomstennoodzakelijkerwijs om de hoek. Dus als we nog een carrière willen, bedrijventerrein willen zitten, als je maar veel voor maatregelen die behoren tot de vernieuwing van een wijk of buurt waardoor het lastiger wordt de kwaliteit van de stadmoeten we ons concentreren op het aanpassen van wat er al is. weinig biedt. Zeker als je huurcondities flexibel in een stad. De definitie ‘stedelijke herstructurering’ deed zijn te waarborgen. Burgers met hoge inkomens zullen zijn. Veel, goedkoop en flexibel is zo 2011. intrede. Vanaf het moment van verschijnen van de Nota Stedelijke naar de stad toe trekken wanneer ze de mogelijkheidHet goede nieuws is dat het allemaal een stuk goedkoper is 4 Verbeter in een incrementeel proces, zodat de Vernieuwing staat de transformatie van bestaande stedelijke hebben gebruik te maken van aantrekkelijke winkel-geworden. De stad kost nu twintig procent minder dan drie jaar huurder elke dag ziet dat het beter wordt in het gebieden onafgebroken op de politieke agenda in Nederland. en horecagebieden. Het aanbod aan retail is dusgeleden en wordt elke dag goedkoper door dalende vastgoedwaarden gebouw of het gebied. Zo neem je ze mee in het belangrijk voor de kwaliteit van de stad.en bouwprijzen. Dat creëert mogelijkheden voor jonge ondernemers, proces van waardestijging waardoor ze je trouw Het ontstaan van binnenstedelijke herstructurering Er zijn verschillende ontwikkelingen gaande die debedrijven en woonstarters om hun dromen waar te maken, daar blijven en zelfs bereid zijn om meer te betalen. Ze Het vernieuwen van de bestaande stad is niets nieuws; vanaf de winkelmarkt en het winkelaanbod sterk beïnvloedenwaar dat kort geleden nog onbetaalbaar was. Zo poppen overal raken immers aan de plek gehecht. instelling van de woningwet in 1901 was er al een actieve aanpak en herontwikkeling blijkt hierbij de troef. Deze staannieuwe broeiplekken op waar mensen het prettig vinden op een van krotwoningen. Tussen de jaren twintig en de jaren tachtig zijn uitvoerig beschreven in het artikel van Arno Ruigrokfunky manier samen te werken en ze organiseren het grotendeels Zo schrijven we elke dag het nieuwe praktijkboek van er veel wijken ontstaan, de zogenoemde voor- en naoorlogse wijken met de titel De binnenstad heeft toekomst voorzelf. Met name omdat wij, de professionals, niet het juiste antwoord onze branche. En om daarvan het beste te profiteren en in de jaren negentig kwam het besef dat veel van deze wijken winkelen.weten op hun vraag. Waarschijnlijk horen we zelfs de vraag kun je het beste jong en leergierig zijn, dan oud en in grote steden zowel op fysiek- als sociaaleconomisch niveauhelemaal niet. wijs. Zoals ik. achteruit waren gegaan. Dit was niet alleen het geval voor deze Fysieke effecten hebben voornamelijk een positieve voor- en naoorlogse wijken, maar voornamelijk wijken met een uitwerking op de woningcorporaties. Een goede Rudy hoog aandeel aan sociale woningbouw. De bewoners hadden een leefbaarheid is vereist om huurders te vinden. Fysieke gemiddeld lager inkomen, opleidingsniveau en veiligheidsgevoel en verloedering zal zichzelf versterken en leiden tot bestonden grotendeels uit middenklasse autochtonen die vanaf de verdere verloedering. Het belang van de leefbaarheid jaren zeventig plaats maakten voor met name migranten, waardoor wordt nog een aangescherpt door Dave Havermans in een grote diversiteit binnen de bewoners ontstond. Vanaf deze het artikel ‘Place attachment: Processen van binding periode ging de kwaliteit van veel wijken achteruit. Daarbij komt aan wijken en wijkvernieuwing nader bekeken’. dat de samenleving was veranderd sinds de Wederopbouw. Er Naast functionele betekenis heeft de woonomgeving16 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 17
  • 11. Focus binnennamelijk ook een symbolische betekenis, welke bijdraagt aan de Het begrip marktpartijen is breed. Zij hebbenidentiteitsvorming van de bewoners. Bij wijkvernieuwing is het van gemeenschappelijk dat ze winst/rendement willenbelang rekening te houden met de elementen die belangrijk zijn voor maken op hun investering. Bij marktpartijen kande functionele en emotionele banden van bewoners. onder andere gedacht worden aan ontwikkelaars, duurzame beleggers en bouwers. Al voor de economischeBinnenstedelijke herstructurering wordt ook gebruikt om een crisis werd verwacht dat de driehoek gemeente-concentratie van sociaaleconomisch zwakkere bewoners te mijden. corporatie-marktpartij de oplossing was voor deEen dergelijke opeenhoping in bepaalde wijken zouden kansen op belangrijke opgave die hen mede ten gevolge van stedelijkeeen succesvolle maatschappelijke carrière verkleinen. Het ontstaan deze crisis te wachten stond. De deelname van devan een sociaal-culturele scheiding, wat resulteert in het beeld marktpartijen bleek achter te blijven omdat zij door Drs. ir. J.M.P. van Rooij MBA MRICSvan de zogeheten getto’s, heeft een slechte uitwerking op de weinig grondbezit in de betreffende gebieden (ten Jessie van Rooij werkt als directeur Vastgoed bij de Vitalis WoonZorg Groep en is verantwoordelijk voor de vastgoedstrategie, het lange termijn huisves-aantrekkelijkheid van een gebied. opzichte van de corporaties) het hoge risico niet wilde tingsplan en de projectontwikkeling. Samen met de andere directoraten ontwikkeling lopen in combinatie met de beperkte winstkansen. Zorg, Wonen en Welzijn, Behandelgroep en Bedrijfsondersteuning van dePartijen Beheersing en vermindering van risico’s en het Vitalis WoonZorg Groep ontwikkelt ze vernieuwende woonvormen en treed het Vastgoed op als interne huurbaas c.q. ontwikkelaar voor alle Vitalis-Betrokken partijen bij binnenstedelijke herstructurering zijn: inspelen op mogelijke negatieve situaties is essentieel locaties; zowel bij nieuwbouw en herontwikkeling als het vastgoedbeheer.• overheid/gemeente; en vereist actief management gedurende het gehele Ze is verantwoording verschuldigd aan de Raad van Bestuur en is lid van in tijden van• woningcorporaties; ontwikkelingsproces, dit staat uitgebreid beschreven de directieraad van de Vitalis WoonZorg Groep. Verder houdt ze zich bezig met het verder optimaliseren van het strategisch vastgoedbeleid en met alle• marktpartijen; in het artikel ‘De noodzaak voor risicomanagement nieuwe ontwikkelingen op het gebied van vastgoed en is ze verantwoordelijk• bewoners; groeit’ door Roel van den Nieuwenhof van Brink voor het directoraat vastgoed (± 30 medewerkers).• onderzoekers. Groep. Risicomanagement omvat het verkrijgen van tegenspoedIn het artikel Focus binnen duurzame stedelijke ontwikkeling realistisch financieel inzicht, inzichtelijk maken vanin tijden van tegenspoed bevestigd Jessie van Rooij van Vitalis het risicoprofiel, het bepalen van het exitscenario enWoonZorg Groep het belang van samenwerkingsverbanden en het het vormgeven van risicostrategieën. Duurzame stedelijke ontwikkelingcreëren van een gezamenlijke visie binnen het proces van stedelijke Daarbij is het essentieel om slim en zuinig met(her)ontwikkeling, met name in economisch mindere tijden. Het belang van bewoners is onmiskenbaar aangezien ruimtegebruik om te gaan. In Nederland is ruimte erg stedelijke herstructurering hun woningen en Corporaties, gemeenten, ontwikkelaars schaars en trendwatchers, zoals Adjied Bakas gevenHet gegeven dat de omvang van Nederlands maatschappelijk leefomgeving betreft. Dave Havermans beschrijft aan dat we juist nog meer terug gaan naar de stad,vastgoed de totale omvang van de Nederlandse winkel- en kantoren verderop de effecten van de leefomgeving op de en meerdere organisaties moeten de daar waar sowieso weinig ruimte meer is, tenzij wemarkt overschrijdt, versterkt het belang van de overheid in de lokale bewoners. Zij kunnen actief mee beslissen de hoogte in gaan. Ook gemeenten willen inzettenbetrokkenheid bij stedelijke herstructurering. De Rijksoverheid in het proces in de vorm van onder andere komende tijd flink inboeten om de op duurzaamheid en inbreiding, denken vanuit deinvesteert van 2010 tot 2014 1,2 miljard euro in renovatie van bewonersorganisaties en Verenigingen van Eigenaren. vraag, herstructurering van bedrijventerreinen,wijken en bodemsanering waarvan een groot deel, gebaseerd Deze betrokkenheid is belangrijk aangezien de crisis te lijf te gaan. De belangrijkste omzetten van leegstaande kantoorgebouwen enop de verdeelsleutel ISV-3, naar stedelijke vernieuwing gaat. bewoners het resultaat van de ontwikkeling sterk inzetten op kwalitatief hoogwaardige woningbouwHet ISV3 is onderdeel van het nieuwe Stedenbeleid, waarin kunnen beïnvloeden. kwestie is niet alleen hoe we miljoenen binnen het bestaand bebouwd gebied. Dit wordthet stedenbeleid staat gedecentraliseerd. Deze decentralisatie Het voorgaande behandeld de bijdrage van, en de gedaan door integrale gebiedsontwikkeling op eenen het subsidiariteitsbeginsel zorgen bij gemeenten voor veel gevolgen voor verscheidene partijen wanneer het euro’s kunnen bezuinigen. vraaggerichte wijze met programmatisch werken viabeleidsvrijheid en in toenemende mate ook op het gebied van gaat om binnenstedelijke herstructurering. In de gebiedsprogramma’s, waarbij de maatschappelijkestedelijke herstructurering, ondanks de positie van gemeenten vijf hiernavolgende artikelen staan verschillende Dat geld, hoe belangrijk ook, kan kosten-batenanalyses de ingrediënten vormen omals laagste op de politieke bestuursladder. De rol van de gemeente standpunten betreft binnenstedelijke herstructurering goede keuzes te kunnen maken. De wetten die hieraanis sterk veranderd ten gevolge van het complexer worden van de vanuit diverse partijen beschreven. immers niet het enige doel zijn. bij kunnen dragen zijn de MIRT en de nWRO. Belangrijkvastgoedmarkt en de onafhankelijkheid van woningcorporaties. is dat er ‘focus’ aangebracht moet worden in de vraagWel betalen en bepalen zij nog vaak de inrichting en het beheer Bronvermelding Het gaat juist om vraaggerichtheid en op basis van een gedeeld ontwikkelingsperspectiefvan de openbare ruimte en financieren (gedeeltelijk) de bouw en VNG Magazine (2010). Special Begroting. VNG (van de burger, de ondernemer en het algemeenhet onderhoud van (maatschappelijke) voorzieningen. Magazine, 21-22, 9. kwaliteit middels complexe duurzame belang). Vanuit deze focus kunnen kansrijke verbindingen (meervoudig gebruik) tot stand Tweede Kamer Staten Generaal (1997). Nota StedelijkeWoningcorporaties spelen in de eerste plaats een belangrijke rol bij vernieuwing deel A. ’s-Gravenhage: Sdu Uitgevers. stedelijke ontwikkeling, voor nu en in worden gebracht tussen belanghebbenden en kanstedelijke herstructurering omdat zij verantwoordelijk zijn van het tenslotte via samenwerking (allianties) integraalgrootste deel van de woningvoorraad in het gebied waar vernieuwing Rijksoverheid (2011). Stedelijke vernieuwing. Verkregen de toekomst. gewerkt worden aan prioriteiten die gericht zijn opbetrekking op heeft. De corporaties beschikken over een aanzienlijk op 10 oktober 2011 van: toekomstbestendige gebruikswaarden voor Wonen,kapitaal wat voornamelijk zit opgeslagen in het vastgoed zelf. De http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/steden/ Leven en Werken.totale marktwaarde van de Nederlandse corporatiewoningvoorraad stedelijke-vernieuwingbedraagt met een kleine 300 miljard euro twaalf maal het eigen Er moet echt integraal gewerkt gaan worden om tot goede duurzame KEI Centrum (2011). Dossier Stoomcursus stedelijkevermogen. Deze rijkdom heeft een sterke aantrekkingskracht op de projecten te komen waar de burger om vraagt: vandaar dat ik pleit “Het gaat juist om vraaggerichtheid en vernieuwing. Verkregen op 19 oktober 2011 van:overheid. Een ander sterk punt van corporaties is dat zij, door actief dat de duurzame stedelijke ontwikkeling centraal gesteld moet http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=6239 kwaliteit middels complexe duurzamemanagement en langdurige betrokkenheid, in de regel goed op de worden. En ik versta onder duurzame stedelijke ontwikkeling dat alshoogte zijn wat er speelt in de wijk. het om de stad als leef- en vestigingsklimaat gaat: hoe zorgen we stedelijke ontwikkeling, voor nu en in ervoor dat de stad vitaal is en blijft (waarmee bedoeld wordt dat de de toekomst. “ mensen die er wonen kansen blijven houden zich te verbeteren) en een aantrekkelijk vestigingsklimaat is en blijft.18 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 19
  • 12. De gevolgen van de kredietcrisis De strategieDuurzame stedelijke ontwikkeling wordt bedreigd door ingrijpende Er zijn zeker kansen om de investeringen in de • usiness: bijvoorbeeld door het beter mogelijk b Zorg ten eerste voor een breed gedragen, heldere richting op basisbezuinigingen bij het Rijk en verminderde grondopbrengsten bij duurzame verstedelijking ook in de nabije toekomst maken van start-ups en het versterken van van een scherpe analyse van de opgave. De crux zit hierbij niet ingemeenten. We zien dalende aantallen woningverkopen bij corporaties voort te zetten. Door de afnemende druk op de (de kritische massa) van bedrijvigheids- of het hebben van een visie (daarvan zijn er genoeg) maar in de focusen ontwikkelaars. De Vogelaarheffing, de vennootschapsbelasting en woningmarkt, met name in dorpen en uitleggebieden technologiecombinaties. die wordt aangebracht en de vorm ervan: hoe open of gesloten isde beperkte wettelijke huurstijging hebben een versterkend effect van de stad, zijn er mogelijk direct minder nieuwe • basics: bijvoorbeeld werken aan een attractief ze, welke dynamiek staat ze toe. De wetten die hieraan bij kunnenop de kasstromen van corporaties. En strenge banken tenslotte, uitleglocaties nodig in het groen. Dat kan betekenen vestigingsklimaat, quality of life, internationale dragen zijn de MIRT en de nWRO.die alleen onder zeer harde garanties geld verstrekken, ronden het dat je de financiële en organisatorische capaciteit oriëntatie en het voorop lopen in ICT (infra, Ten tweede: werk niet met een blauwdrukplanning maar vanuithefboomeffect af. kunt verplaatsen naar de binnenstedelijke diensten en gebruik). een slimme combinatie van integrale gebiedsontwikkeling op woonopgave. Een vergelijkbare kans ligt bij • Basisinfrastructuur: wat is er aanwezig in de stad basis van gebiedsprogramma’s met een aanpak waar het duurzame“Vanuit deze focus kunnen kansrijke verbindingen bedrijfslocaties. Onderzoek naar de interesse van en welke structuurvisie ligt hieraan ten grondslag verstedelijkings-proces centraal staat, in plaats van op zichzelf bepaalde bedrijven in hoogwaardige binnenstedelijke en waardoor er bepaalde kansen zijn voor de stad? staande projecten of sectorale (verkokerde) programma’s.(meervoudig gebruik) tot stand worden gebracht locaties is nodig, voordat er weer een bedrijventerrein • Eventuele gebiedsgerichte mismatches, waardoortussen belanghebbenden en kan tenslotte via langs de snelweg wordt gebouwd. Dat biedt de er met goede inzet in de wijk gericht gewerkt “De crisis kan juist de gelegenheid bieden om de mogelijkheid om bedrijfslocaties te creëren waar de kan worden aan verbetering en optimalisatie.samenwerking (allianties) integraal gewerkt kwaliteit van de duurzame verstedelijking een eindgebruiker dat wenst. Benodigde instrumenten hiervoor kunnenworden aan prioriteiten die gericht zijn op bijvoorbeeld gebiedsprogramma’s, buurtanalyse impuls te geven.” Prioriteren en buurtthermometer zijn waaraan basisgegevenstoekomstbestendige gebruikswaarden voor Hoe zal dit prioriteren in zijn werk gaan? Vraaggericht ontleend kunnen worden. Maak, als derde onderdeel van de strategie, inzichtelijk wat deWonen, Leven en Werken.” en gebiedsgericht kan er geprioriteerd worden. • Welvaart: dit kan worden afgemeten aan de maatschappelijke kosten en baten zijn en bepaal van daaruit Belangrijk is dat dit gedaan wordt op een uniforme kengetallen met betrekking tot werkgelegenheid en wat het je als partij of coalitie waard is om te investeren (deDe duurzame verstedelijking schudt op haar (financiële) fundament. manier. Een goede opzet hiervoor is op basis van de het bruto nationaal product. maatschappelijke kosten-batenanalyse). Dit kan op basis vanDe economische dip in de bouw is stevig en de gevolgen zullen volgende waardecriteria: • Inkomsten van de stad zijn medebepalend. Waar een goede onderverdeling in waarden naar values of education,nog wel even voelbaar zijn. De economische neergang, beperkte • Schaalsprong: is er nog een schaalsprong mogelijk? is de stad goed in en waar haalt zij opbrengsten welfare, et cetera. Per waarde zal meetbaar gemaakt worden watbeschikbaarheid van geld en de vraaguitval op de vastgoedmarkt Dit vindt plaats op basis van vier factoren: binnen? Over welk type vestigingsklimaat gaat het de toegevoegde waarde is aan het ontwikkelingsperspectief.roepen bij alle partijen bezorgde vragen op. • people: bijvoorbeeld door het verbeteren van en welke woonopbrengst zijn specifiek voor dezeBedrijven en projectontwikkelaars vertonen door deze onzekerheden het ondernemerschap of specifiek vergroten stad noembaar? Creëer tot slot een klimaat waarin ruimte is voor gelegenheids-risicomijdend gedrag. Voor antwoorden en investeringen wordt van toestroom van mensen in een bepaalde • Omgevingsfactoren waar met name verkeer, coalities, een breed scala aan partners, waar bewoners alsmomenteel vooral naar gemeenten gekeken, terwijl die moeten arbeidsmarkt of naar een bepaalde opleiding. recreatie en duurzaamheid aan de orde komen. volwaardige partij mee kunnen doen. Dit kan enkel door middel vanbezuinigen. • technology: bijvoorbeeld door het stimuleren samenwerking (allianties). Dus maak meerjaren prestatieafspraken van innovatie. Heldere richting met alle relevante actoren, waaronder gemeenten, corporaties, Een pas op de plaats, niet in de vorm van ‘ieder voor ontwikkelaars, ontwerpers en adviseurs, instellingen vanuit welzijn,afbeelding 1 zich’ maar een positieve, nuchtere heroverweging. Dit zorg, onderwijs, consumenten en ondernemers.Focus biedt gelegenheid om de gevolgen van de crisis om te buigen in kansen. De crisis dwingt individuele partijen Tot slot sowieso tot herbezinning op hun (suboptimale) Bij een kredietcrisis dreigt het gevaar dat er minder samenwerking doelen en tot het stellen van prioriteiten. Aangezien ontstaat tussen relevante actoren vanwege de terugtrekking naar alle partijen momenteel hard worden geraakt, zoekt hun eigen core business, waardoor versnippering en ontbrekende iedereen naar uitwegen. Door de energie en denkkracht samenhang het resultaat wordt. Terwijl de crisis juist de gelegenheid die partijen hiervoor vrijmaken onderling af te kan bieden om de kwaliteit van de duurzame verstedelijking een stemmen kan iedereen winst boeken. impuls te geven. Een crisis biedt naast sombere vooruitzichten Zorg samen met de betrokken partijen voor een immers ook kansen: in crisistijd wordt nog eens goed gekeken heldere, eenduidige visie op de vernieuwing van naar het doel en de weg daarnaar toe, lucht verdwijnt uit plannen, stad, wijk en buurt. Een visie die gebaseerd is op een innovatie door onorthodoxe ideeën krijgt een kans, onverwachte grondige analyse van het gebied, waarbij niet alleen coalities dienen zich aan en partijen zetten beschikbare middelen de harde kwantitatieve cijfers over woningaantallen creatiever in. Kortom: kansen die door creatief denken en doen tot en differentiatie worden meegenomen. Neem naast meer kwaliteit leiden. De basis daarvoor is dat partijen elkaar niet gegevens over de ‘gebouwde stad’ ook de ‘beleefde naar beneden praten maar zichzelf en elkaar juist uit het moeras stad’ mee, waarbij wordt gekeken naar gebruik, trekken. Om dat te realiseren is in de eerste plaats een vlotte beleving, wandelpatronen et cetera. en grondige herbezinning van de opgave, visie, financiering en Deel deze visie met de regio, Rijk, corporaties samenwerking nodig. Waar doen we het ook alweer voor? En wanneer en andere maatschappelijke partners en stem is de aanpak geslaagd? Daarnaast zijn meerjaren prestatieafspraken ze af op de maatschappelijke doelstellingen en essentieel. Niet alleen met corporaties en de gemeente, maar juist ondernemingsplannen van marktpartijen opdat ze ook met de andere partijen. betrokken worden en blijven bij de vernieuwing van de steden. Vanuit deze pas op de plaats kan de crisis vervolgens creatief worden gebruikt om haalbare kansen op te sporen, door het toepassen van een strategie met vier onderdelen.20 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 21
  • 13. Binnenstedelijk groei; de waardeontwikkeling van grond en vastgoed is hier het Optimale schaalgrootte sterkst geweest. De behoefte uit de markt kon, mede door de Voorheen konden de gemeente of publiekprivate hoogconjunctuur tot september 2008 adequaat worden ingevuld consortia grotere binnenstedelijke gebieden in redelijkontwikkelen met binnenstedelijke bouwprojecten. De relatie tussen kosten, korte tijd vrij maken door bedrijven uit te kopen, opbrengsten en kwaliteit hoefde daarbij niet heel nauwgezet in te slopen, de bodem saneren en de infrastructuur het oog gehouden worden, eenvoudigweg omdat er geld en verleggen. De herontwikkeling startte met een tabulamoet op alle afzetmogelijkheden genoeg waren. Financiers en beleggers wilden rasa-situatie: de oude voetbalgrasmat oprollen en financieren, de overheid kon subsidiëren en de afnemers konden de nieuwe uitrollen. Nu ontbreekt het geld voor Prof. mr. C.W.T.F. de Zeeuw de snel stijgende marktprijzen betalen en financieren. De steeds deze forse voorinvesteringen. Bovendien zijn nieuwe Prof. mr. Friso de Zeeuw is praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan defronten anders oplopende verkoop- en verhuurprijzen van de eindproducten plannen doorgaans kleiner van omvang, met langere TU Delft en directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling. Hij houdt zich bezig met de verbinding tussen praktijk en wetenschap in project- en maakten het mogelijk om extra kosten van ontwerp, advies, overleg, uitvoeringsfasen. De integratie met de bestaande gebiedsontwikkeling. Samenwerking tussen publieke en private partijen is engineering, dure bouwkundige oplossingen en milieumaatregelen omgeving waar bijvoorbeeld een aantal (industriële) daarbij een belangrijke invalshoek. Agenderen, analyserend onderzoeken en in de grondkosten en in de bouwkosten weg te schrijven. bedrijven nog langere tijd zullen doorproduceren wint oplossingen aanreiken ziet hij als zijn kerntaak. De gevolgen van de crisis voor de ruimtelijke ordening, vastgoedmarkten en grondexploitaties, vernieuwing Voor zover nodig legden corporaties bedragen oplopend tot soms aan belang. Functiemenging (tijdelijk of permanent)Binnenstedelijke (her)ontwikkeling van het omgevingsrecht, een eigen benadering van duurzame gebiedsontwik- € 80.000,- per huurwoning toe. Dat komt dus nog eens bovenop krijgt hier nieuwe inhoud. Hergebruik van bestaande keling, internationale vergelijkingen, samenwerkingsvormen tussen publiek de eerdergenoemde € 40.000,- èn een gereduceerde grondprijs bebouwing wordt gecombineerd met nieuwbouw.moet vraaggerichter, goedkoper, en privaat en de relatie met water en groen, behoren tot de actuele thema’s die hij in portefeuille heeft. De Zeeuw heeft een open oog voor innovaties, voor sociale huurwoningen. Dit lukt alleen als milieuvoorschriften met souplesse maar met ‘’neptrends’’ veegt hij de vloer aan. Zijn verbinding met markt, kunnen worden gehanteerd. Bepalend moet deflexibeler en sneller, anders loopt overheid en maatschappelijke organisaties komt onder meer tot uiting zijn lidmaatschap van talrijke adviescommissies en besturen. De Zeeuw publiceert Dat alles is verleden tijd. De vraag naar nieuwe woningen, winkels beleving van de mensen en de bedrijven zijn, niet de regelmatig en is een veelgevraagd spreker op masterclasses en congressen. en kantoren is ingezakt, de kas bij de rijksoverheid en gemeenten gefiguurzaagde bureaucratische norm. De Crisis- ende stedelijke vernieuwing compleet http://www.frisodezeeuw.nl/ is leeg, de polsstok van ontwikkelaars, bouwers en financiers is herstelwet biedt hier enigszins soelaas, maar de grote aanmerkelijk verkort en corporaties gaan terug naar hun kerntaken. verbetering zal moeten komen van de in gang gezettevast. Ook ambities vergen aanpassing. Het binnenstedelijk ontwikkelproces moet daarom indringend operatie tot vereenvoudiging van het omgevingsrecht. tegen het licht worden gehouden. In één zin samengevat: het moetDit artikel laat de urgentie van het gezet waarbij de realisatie van woningprogramma’s op vraaggerichter, goedkoper, flexibeler en sneller, anders loopt de Vragen die in deze fase aan de orde komen zijn binnenstedelijke locaties centraal staat. Het accent ligt stedelijke vernieuwing compleet vast. de volgende: Is het mogelijk om aan te sluiten opprobleem zien, maar schetst vooral op de proceskant, maar die kan men uiteraard niet los andere (overheids)investeringen zoals infrastructuur beschouwen van planinhoudelijke veranderingen. De Selectie van locaties en waterveiligheid? Valt er een beeld te krijgen vanhoe het anders moet en kan, met een vaak torenhoge ambities vragen om bijstelling. Juist in Elke Nederlandse stad kent een overdosis aan planinitiatieven. de voorgenomen investeringen van te handhaven de verbinding van inhoud en proces zit de winst. Wat hierna wordt beschreven is dus eerder een hulpmiddel voor bedrijven? Welke voorzieningen zijn er in de buurt?focus op actuele discussiepunten. de selectie uit de plannen die nog niet in een dusdanig ver stadium Een planmatige herontwikkeling met sloop/nieuwbouw “Het moet vraaggerichter, goedkoper, verkeren dat de weg terug niet meer open staat. wordt nu vaker gecombineerd met te handhaven (en De keten die uiteindelijk tot succesvol ontwikkelde woongebieden her te bestemmen) bebouwing en met investeringen flexibeler en sneller, anders loopt de in de stad moet leiden begint op de kaart: waar bevinden zich van individuele gevestigde vastgoedeigenarenInleiding stedelijke vernieuwing compleet vast.” de locaties die kansrijk zijn om binnen een redelijke termijn (her) (zelfrealisatoren).Het kon het afgelopen decennium niet op. Geholpen door de ontwikkeld te worden? Eén criterium moet hierbij de hoofdrol spelen,hoogconjunctuur werden de ambities voor binnenstedelijke Perspectief op kosten, opbrengsten en risico’s namelijk de potentie moet aanwezig zijn om er een aantrekkelijk De generieke tendens naar schaalverkleining inontwikkelprogramma’s tot grote hoogte opgevoerd. Bestuurders, radicaal veranderd (woon)gebied van te maken. Dat kan op zich bijvoorbeeld een gebieds- en projectontwikkeling die met de crisisbeleidsmakers en ontwerpers vonden elkaar in een gezamenlijke drive De praktijk van binnenstedelijk ontwikkelen in havengebied zijn, mits een dergelijke plek voldoende (potentiële) gepaard gaat, dreigt door te slaan naar een hang naarom een zo groot mogelijk deel van de bouwproductie in bestaand Nederland kent inmiddels een behoorlijke traditie. identiteit en omvang (robuustheid) bezit om stedelijk georiënteerde ultieme kleinschaligheid. In het vakdebat vereenzelvigtstedelijk areaal te realiseren. In een tijd van een aanbiedersmarkt Begonnen in de tijd van de stadsvernieuwing, huishoudens aan te trekken. Niet eerst locaties aanwijzen, plannen men dat soms met ’organisch ontwikkelen’. Dit uitvoor woningen, winkels en kantoren en ondersteund met stevige gekarakteriseerd door ‘het bouwen voor de buurt’, en dan een markttoets uitvoeren, nee: al bij de eerste stofkam zich onder meer in de discussie over de passendesubsidies lukte het redelijk om dat pleidooi in daden om te zetten. kwam midden jaren tachtig van de vorige eeuw de door de stad kijken door de bril van de toekomstige bewoners, korrelgrootte van binnenstedelijke (deel)plannen.In de nieuwe realiteit waarin we sinds september 2008 zijn beland, stedelijke vernieuwing om de hoek kijken. Het was ondernemers en exploitanten van voorzieningen. Uiteraard is die korrelgrootte afhankelijk van de situatiemoet lean and mean echter als het nieuwe adagium gelden. Uit de tijd van het compacte stadbeleid, met een stevige De tweede vraag luidt: komen we er financieel uit? Zeker in gebieden ter plaatse, plankenmerken en het opnamevermogende studie Succesvol binnenstedelijk bouwen van het Economisch inzet op het bouwen op binnenstedelijke locaties. waar bijvoorbeeld bedrijven moeten worden verplaatst en/of de van de markt, maar indicatief kunnen we er wel watInstituut voor de Bouw (EIB, 2011) blijkt dat het tekort op de Geholpen door een forse dosis rijkssubsidie (zowel via grond moet worden gesaneerd, is een eerste ruwe rekenexercitie over zeggen. Voorstanders van ‘organische’ stedelijkegrondexploitatie van een binnenstedelijke woning op brownfields locatiesubsidies als via de volkshuisvesting en eigen op zijn plaats. De noodzaak van eerder rekenen zorgt ervoor dat de ontwikkeling spreken over maximale projectgroottessnel oploopt naar € 40.000,-. Voor dat tekort ontbreekt zeker rijksprogramma’s) kwamen locaties als Céramique discipline van de planeconomie naar voren opschuift. van twintig woningen. Dit lijkt in de binnenstedelijkenu de dekking. (Maastricht), Kop van Zuid (Rotterdam) en het In het huidige economische tijdsgewricht betekent dit dat te dure context geen realistische optie; de minimale omvangWe houden (binnenstedelijke) ontwikkelingen alleen nog maar hoofdstedelijke Oostelijk Havengebied succesvol tot plekken bij voorbaat afvallen. Daarmee verdwijnen ze niet definitief tendeert eerder van 100 naar 200 woningen en somsaan de praat door een veel sterkere focus op efficiëntie, met een stand. Ontegenzeggelijk zijn de steden er op vooruit uit het zicht. Maar wie nu op een dergelijke locatie aan de slag wil, meer. Qua ontwikkelings- en marktrisico is dat eenprecies beeld op het netvlies van wat eindgebruikers prefereren. gegaan. Uitgediende bedrijfsterreinen maken na hun gaat de hoofdprijs betalen. Een prijs die in de huidige markt niet hanteerbare omvang. De plan- en engineeringsskostenGoedkoper en vraaggerichter vormen de drijfveren voor essentiële transitie weer deel uit van het stedelijke weefsel. kan worden goedgemaakt. Laat de tijd zijn werk doen in gebieden kan men over een behoorlijk aantal woningen spreiden.innovaties in het hele plannings-, ontwikkel- en bouwproces. We Kwaliteit van stedenbouw, architectuur en openbare die achteruit kachelen: de waarde van het vastgoed gaat daar Tegelijkertijd ontstaat zo de kans om een woongebiedzoeken daarin naar een nieuwe synthese van de gebruikswaarde, de ruimte kregen meer aandacht. geleidelijk dalen. met een eigen robuuste identiteit te maken. Ditbelevingswaarde en de toekomstwaarde van investeringsprojecten. Het gemeentebestuur dient daarom duidelijk zijn rol en inzet te laatste moet uiteraard in nauwe afstemming met In de jaren negentig van de vorige eeuw en het eerste formuleren ten opzichte van de geselecteerde plannen: de kenmerken van het te (her)ontwikkelen gebied:Dit artikel schetst de lijnen waarlangs de noodzakelijke proces- decennium van deze eeuw is deze ontwikkeling commitment in plaats van vrijblijvendheid en halfslachtigheid. welke kwaliteiten zijn al aanwezig en welke kunnenvernieuwing gestalte kan krijgen. In elke fase van het ontwikkelproces doorgezet. In toenemende mate vormen stedelijke worden toegevoegd? En: welk aanbod in vergelijkbarezijn concrete aanknopingspunten te vinden. Ze worden op een rij agglomeraties brandpunten van economische kwaliteit is in dezelfde tijdsperiode in de omgeving te verwachten?22 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 23
  • 14. Eerst het concept, dan pas stedenbouw en bestemmingsplan Verdunnen heeft vaak voordelen weinig sturing plaats op de kosten voor planvorming, Beeldkwaliteitplannen hebben zin, want bieden aan alle betrokkenenIn het verleden was het de gewoonte dat stedenbouw vrij snel in Verdichten of verdunnen bij transformaties? voorbereiding, uitvoering en toezicht. Die kosten een kader en afnemers inzicht in de eindproducten. Maar dehet ontwikkelingstraject van een nieuwe locatie in beeld kwam. Dit klassieke dispuut leeft de laatste tijd weer op. bedragen nu gemiddeld circa 35 procent van de geformuleerde (vage) kwaliteiteisen staan vaak in wanverhoudingGemeentelijke stedenbouwkundigen gingen aan de slag, of er werden En terecht. totale grondkosten. Dat moet en kan terug naar circa tot de extra kosten.stedenbouwkundige bureaus, al dan niet in competitieverband De hoogbouwliefhebbers staan begrijpelijk de eerste 20 procent. Dat kan met een strakkere organisatieaan het werk gezet. Het gevolg was dat er al uitgewerkte marsroute voor en ondersteunen dat pleidooi met van deze werkzaamheden en een verbod om zuiver Bij het sociale aandeel van het programma houden veel gemeentenstedenbouwkundige visies op tafel kwamen, zonder dat goed was de stelling dat het verlagen van woningdichtheden gemeentelijk beleidswerk en andere oneigenlijke nog vast aan, bijvoorbeeld, 30 procent van het totaal. De totalenagedacht over doelgroepen, programma, concept en planeconomie. slecht zou zijn voor het saldo van de grondexploitatie. kosten in de plankosten weg te schrijven, zoals vaag woningvoorraad in een gemeente of regio rechtvaardigt doorgaansDie slagen moesten vervolgens daarna nog plaatsvinden, waardoor Vaak een onjuiste conclusie. Ook dit illustreert aangeduide ‘bovenwijkse kosten’. een lager percentage. Voor de grondexploitatie zijn de lage toegekendevertraging optrad. de casus Zaaneiland. Aan de hand van de grondkosten van de sociale huurwoningen een showstopper. Ze aanIn een lean and mean-proces draaien we de volgorde om door opbrengstpotenties van de diverse woningtypen, De stroomlijning ontlast niet alleen de exploitatie te duiden als de ’Grieken van de grondexploitatie’ gaat natuurlijk teeerst een gebied te definiëren in termen van doelgroepen en het liet een stedenbouwkundige rekenmodule zien dat van het project, het leidt ook tot een sneller proces. ver, maar de andere woningcategorieën moeten de lage grondkosteneindproduct dat we er voor ogen hebben. Oftewel het gewenste met minder woningen, die nauwer aansloten op de Het risico bestaat dat voor een vier jaar geleden goedmaken en dat lukt nu niet meer.woonmilieu, met tevens aandacht voor zaken als voorzieningen, wensen van kopers en huurders en die daar ook meer ontworpen woningproduct geen animo meer bestaat.mogelijkheden voor bedrijfsvestiging en openbare ruimte. Daarbij voor wilden betalen, een beter financieel plaatje Ontwikkeling van woningen moet heel dicht op de tijd Ontwikkelaars (inclusief woningcorporaties) hebben de afgelopenhoort een eerste beeld van kosten, opbrengsten en realisatietijd. ontstond. We spreken dan over dichtheden van bij en op de markt zitten (time to market). Bovendien decennia de gewoonte gehad om voor elk plan nieuwe proto-Conceptontwikkeling in de ware betekenis van het woord. voorbeeld veertig of vijftig woningen per ha. Een deel hebben woningkopers en -huurders geen zin meer om types te laten ontwerpen. Zonder dat dit tot aanmerkelijkeDaar kunnen overigens prima stedenbouwkundigen in participeren, van het woonprogramma kan grondgebonden worden drie tot vier jaar wachten op de oplevering van hun kwaliteitsverbetering heeft geleid. Deze professionals kunnen hunmaar zonder fijne tekenpen. Met kalkpapier en houtskool verschijnen gerealiseerd. Met bij voorbeeld woningen die zicht nieuwe woning. De doorlooptijd van binnenstedelijke succesnummers (qua ontwerp, plattegrond en bouwtechnischeal schetsend de potenties van het gebied. hebben op de buurtspeelplaats waar vooral mensen plannen beslaat nu zeven tot vijftien jaar. Als we uitvoerbaarheid) herhalen met kleine, locatiegebonden aanpassingen.Het eindresultaat van deze fase is een kwalitatief programma van met jonge kinderen waarde aan hechten. deze doorlooptijd weten te halveren ontstaat al een Beter goed gekopieerd dan slecht ontwikkeld. In de catalogusbouweisen; een beschrijving van het gebied op kwalitatieve hoofdlijnen. forse kostenreductie. We moeten beseffen dat het hebben we geen moeite met herhaling van populaire types; waarom In de Amsterdamse Westelijke Tuinsteden bijvoorbeeld afzettempo lager ligt dan voor de crisis. Dat dreigt zou dit op dat bouwplanniveau ook niet kunnen? Dit kan wederomEen klassieker van deze manier van werken is nog altijd het heeft de gemeente aanvankelijk fors ingezet op de doorlooptijd nog eens extra te verlengen. De inzet tot verkorting van de ontwikkelingstijd leiden. Door te snijdenZaaneiland in Zaandam, daterend uit begin jaren negentig. De opgave verdichting: in plaats van de gesloopte naoorlogse moet zich daarom vooral richten op verkorting van de in ontwerpoverleggen kan ook de in afgelopen jaren in omvangstartte met een interactie tussen programmatische randvoorwaarden flats verrezen gestapelde woongebouwen in een voorbereidingstijd. geëxplodeerde post ’bijkomende kosten’ van de bouwkosten omlaag.en financiële haalbaarheid. Dat vormde de basis voor de gewenste nog hogere dichtheid (110 procent). De marktkwantitatieve invulling van het gebied. Vervolgens heeft men het bleek dat product niet op te nemen, wat leidde tot Wat betreft de civiele werken, bouw- en woonrijp We zien dat bouwbedrijven zich inspannen om bouwprocessenprogramma van eisen voor gebiedsidentiteit samengesteld. Via een onverkoopbare woningen. Dit impliceert overigens maken, kan de eerste winst geboekt worden met een te optimaliseren. Op dat front valt zeker winst te behalen.prijsvraag is een stedenbouwkundige geselecteerd die het beste geen fatwa op nieuwe appartementen. Maar alleen eenvoudiger (stedenbouwkundig) plan zoals eerder Revolutionaire verlaging van de aanneemsommen valt echtervorm gaf aan het richtinggevende gebiedsconcept. Daarmee is op locaties die zich er qua marktpotentie voor lenen, beschreven. Daarin past niet dat stedenbouwkundigen niet te verwachten. De cao-lonen zullen niet omlaag gaan en degrondexploitatie geoptimaliseerd en maakte men de stap naar namelijk in of dicht bij centrumgebieden. Daarbij zonder noodzaak nieuwe wegen intekenen terwijl materiaalkosten zullen niet substantieel zakken zolang vanuit deeen gedetailleerd stedenbouwkundig plan en een gedetailleerd dienen ze ontworpen te zijn met basiskwaliteiten zoals het oude wegenpatroon nog bruikbaar is. De kosten opkomende economieën de vraag groot blijft. Het zal dus moetenwoonprogramma. een royale buitenruimte, een onmisbaar maar vaak van het verleggen van kabels en leidingen als gevolg komen van een slimmere (keten-)organisatie en werkprocessen. veronachtzaamd element. van een ander wegtracé zijn immens. Daarnaast kan“De generieke tendens naar schaalverkleining in men met scherpere aansturing en slimme fasering op Tot slot Met de typologie en dichtheid van de woonmilieus de uitvoering van de werken kosten besparen. Met Hierboven staat aangegeven waar kansen liggen in de binnen-gebieds- en projectontwikkeling die met de crisis verbindt zich het discours over de oplossing van een reële risicobenadering kan men de kosten van stedelijke ontwikkelproductie: het moet (en kan) vraaggerichter,gepaard gaat, dreigt door te slaan naar een hang het parkeren. Ondergronds parkeren geldt in bodemsanering terugbrengen. goedkoper, flexibeler en sneller. Daarmee komen kosten, opbrengsten, binnenstedelijke plannen als norm, maar dat maakt risico’s en kwaliteit beter in balans. Het zijn ogenschijnlijk geennaar ultieme kleinschaligheid.” kostentechnisch plannen een kopje kleiner. Het leidt In dit kader valt tenslotte het kritische oog op revolutionaire veranderingen. Het maakt wel zichtbaar dat door vaak tot lastiger te faseren projecten; de parkeerbak de vaak bureaucratische samenwerkingsvormen aanscherpingen en vooral door aanpassingen in de volgordelijkheidIn dit proces moeten we de kunst beoefenen om het bestemmings- moet meestal in één keer gemaakt worden. Een tussen gemeente en gebiedsontwikkelaars. Vaak veel winst te behalen valt. Binnen het te doorlopen proces moetenplan zo lang mogelijk globaal en flexibel te houden. Pas als duidelijk oplossingsrichting behelst bij voorbeeld gebouwde in de rechtsvorm van een cv of bv en gebaseerd acties op het goede moment plaats te laten vinden. Het afwegings-is wat er concreet op een bepaalde plek daadwerkelijk gemaakt gaat bovengrondse parkeervoorzieningen: kwalitatief op tientallen centimeters dikke contractstukken. en keuzeproces vergt een andere inrichting. Binnenstedelijke plannenworden, in termen van woningen, openbare ruimte, voorzieningen prima, goedkoper en beter faseerbaar en een verkorte Al die contractstukken reflecteren vaak gestold zullen het geheel op eigen (financieel-economische) kracht moetenen bedrijvigheid, bijvoorbeeld in het stadium van het voorlopig bouwtijd. En bewoners kunnen eerder hun woning wantrouwen. De ‘zakkenvullende ontwikkelaars’ versus redden en moeten dus intrinsiek op elk aspect correct zijn. Naastontwerp, vindt snel de juridisch-planologische uitwerking plaats betrekken. Bij inzet op verdunning kan men parkeren de ’muggenziftende regelneven’. De ervaring leert dat procesinnovatie is dus bijstelling van oorspronkelijke ambitiesen wel in vorm van de uitwerking van het bestemmingsplan of een op een ‘ontspannen’ manier oplossen binnen de gezaghebbende personen die een deuk in een pakje onontkoombaar.projectbesluit. Bij een globaal plan met eindbestemmingen is geen stedenbouwkundige setting, bijvoorbeeld met door boter kunnen slaan het wantrouwen kunnen slechten Een kostprijsreductie per woning (met gelijke kwaliteit, inclusiefverdere uitwerking nodig. groen omzoomde parkeerveldjes. en het samenwerkingsverband trefzeker maken. grondkosten) van minder dan € 10.000,- is onvoldoende. De ambitieHet aantal gemeenten dat deze kant op wil groeit. Maar de politieke In wezen hebben we het hier over leiderschap en moet zich richten op minimaal € 30.000,- per eenheid. Van alleen juridische cultuur van de precieze bestemmingen en voorschiften Planvorming en -uitvoering stroomlijnen en disciplineren vakmanschap. partijen in het plannings-, ontwikkelings- en bouwproces vraagtis diep ingesleten, gevoed door op rechtszekerheid tamboererende Ook in de fase van de planontwikkeling vragen dit een stevige inspanning en mentaliteitsverandering. Gebeurt datbezwaarmakers. we ons af of het effectiever en efficiënter kan. Kwaliteiteisen, sociaal programma en ontwikkelkosten niet, dan staat de businesscase bij voorbaat al in het rood en komenEen optie voor grotere transformatiegebieden behelst: bevries de We komen uit een tijd waarin studies, dikke naar realistisch niveau plannen niet van de grond.huidige bestemmingen op die delen waar je voorlopig nog niet aan nota’s, coördinatievergaderingen, workshops en Als laatste wordt ingegaan op het woningprogramma,de slag gaat en maak globale bestemmingen op de terreinen waar je buitenlandexcursies over elkaar heen buitelden. De de woningtypologie en de bouwuitvoering. Bronvermeldingsnel wilt ontwikkelen. Voordelen zijn rechtszekerheid voor eigenaren kosten daarvan, ook wanneer een plan onderweg Kwaliteitseisen aan woningen die verder gaan dan Economisch Instituut voor de Bouw. (2011). Succesvol binnenstedelijkwaar voorlopig nog niets gebeurt en geen uitlokking van cowboys om strandde en het circus opnieuw begon, konden in de het (kwalitatief al zeer hoogstaande) Bouwbesluit bouwen. Verkregen van http://www.eib.nl/files/files/Succesvol%20daar speculatief in te kopen. grondexploitatie landen. Dit onder de premisse dat zijn alleen aanvaardbaar als kopers en huurders de binnenstedelijk%20bouwen.pdf vrij op naam prijzen toch wel zouden stijgen. Er vond meerwaarde daarvan als zodanig ervaren.24 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 25
  • 15. Risicomanagement 1. Financieel inzicht De basis voor goed risicomanagement is realistisch inzicht in de projectfinanciën. De vertaalslag van specifieke projectkenmerken Initiatief Uitwerking € (gemaakte kosten en verplichtingen) Uitvoeringvan projecten- naar financiën is logisch maar niet eenvoudig. Het vereist een goede vertaalslag van vaak complexe contracten (mits gesloten) naar financiën, kennis van grond- en bouwkosten en een goed beeldportefeuilles: 1 2 van het lokale opbrengstniveau. Omdat projectontwikkelingen vaak langdurig zijn, is het daarnaast ook van belang om zicht te hebben op de invloed van tijdseffecten, op zowel het kosten- als het } exitscenario } exitscenariodoor de bomen Go / No go Go / No go t (tijd) Ir. S.G. Aalbers & Ir. R. van den Nieuwenhof opbrengstniveau. Zonder scherp financieel inzicht is het veel lastiger Sjoerd en Roel zijn beide werkzaam als adviseur Vastgoedadvies en om de risico’s en hun omvang te bepalen. Figuur 1 Gebiedsontwikkeling bij Brink Groep. Ze houden zich bezig met strategische Kosten en verplichtingen per projectfasehet bos zien en financiële vraagstukken in gebiedsontwikkeling, projectontwikkeling en vastgoedportefeuilles. Daarnaast zijn beide vakdocent financiële rekenkunde 2. Risicoprofiel = projectrisico vs. projectrendement aan een HBO-instelling. Het realistische financiële inzicht vormt het fundament voor het Toepassen van het exitscenario kan dus het verlies bepalen van het risicoprofiel van een project. Het risicoprofiel beperken. Daarnaast kan het exitscenario ook tijdDe noodzaak voor Ook ontwikkelende partijen worden als gevolg van de kan bepaald worden door het projectrisico af te zetten tegen de projectbuffer. geven. Indien bij een risicovol project het exitscenario en de daarmee gepaard gaande kosten de komende huidige economische situatie geconfronteerd met forse periode beperkt oploopt, kan deze tijd gebruikt wordenrisicomanagement groeit verliezen en moeten vaak alle zeilen bijzetten om niet om te vallen. Dit leidt ertoe dat personeelsbestanden Het projectrisico wordt verkregen door alle mogelijke risico’s die in het desbetreffende project voor kunnen komen te identificeren én om het project te optimaliseren en beheersmaatregelen te implementeren. Indien dit niet voldoende risico- rigoureus worden afgeslankt en projecten worden te kwantificeren. Zowel het identificeren als het kwantificeren van reductie geeft, kan de projectontwikkelaar alsnog afgeboekt, stilgelegd of tegen bodemprijs van de hand risico’s is vooral een kwestie van gezond en scherp verstand en hoeft voor het exitscenario kiezen.In de zomer van 2007 gaven de gedaan in de veronderstelling dat dit het beste middel geen rocket science te zijn. De methode riskmapping is bijvoorbeeld is om de financiën weer goed op orde te krijgen. Het geschikt om de geïdentificeerde risico’s eenvoudig te kwantificeren. Het is natuurlijk mogelijk dat het projectrisico nietfinanciële markten het startsein voor paniekvoetbal in en met de projecten is vaak het Bij riskmapping wordt per risico een inschatting gemaakt van in verhouding staat tot het rendement, maar dat gevolg van het ontbreken van voldoende realistisch het financiële gevolg van het risico. Vervolgens wordt het gevolg er ook geen exitscenario mogelijk is. De aangeganede kredietcrisis. Het effect hiervan op inzicht in de financiën van het desbetreffende project, gecorrigeerd voor de kans dat het risico optreedt. Riskmapping verplichtingen zijn bijvoorbeeld te groot. In dit geval is de financiële consequenties van het risicoprofiel en geeft inzicht in welke risico’s het grootst zijn. Dit zijn de risico’s een risicovoorziening nodig om het restant aan risico’sde ontwikkeling van de woning- en een financieel overzicht op portefeuilleniveau. waarvoor beheersmaatregelen van het grootste belang zijn. Er kan af te dekken. De hoogte van de risicovoorziening moet pas adequaat worden gestuurd wanneer inzicht bestaat in de risico’s. echter op portefeuilleniveau worden bepaald.hypotheekmarkt was onmiskenbaar “Risicomanagement is vooral van Door adequate sturing en de inzet van passende beheersmaatregelen kunnen risico’s worden gereduceerd. Daar ligt uiteraard de “De basis voor goed risicomanagementen voelbaar over de gehele linie van toegevoegde waarde wanneer het prioriteit. De optelsom van de resterende risico’s bepaalt het totale is realistisch inzicht in de project- integraal onderdeel uitmaakt van projectrisico.het ontwikkelproces, van makelaar het reguliere ontwikkelingsproces.” financiën." Om te bepalen of het totaal aan risico’s acceptabel is of juist niet moettot aannemer en van belegger tot het afgezet worden tegen het geprognosticeerde projectrendement, Volledig inzicht ontstaat op portefeuilleniveau De economische recessie leert daarentegen ook oftewel het “spek op het project”. Het projectrendement kan Voor een solide en verantwoorde bedrijfsvoeringprojectontwikkelaar. De vraag naar waardevolle lessen. Zo neemt bij projectontwikkelaars bijvoorbeeld bestaan uit de posten onvoorzien en winst & risico, en van de projectontwikkelaar is het niet voldoende het besef toe dat het van wezenlijk belang is dat voor eventueel een projectresultaat. Indien zich geen risico’s voordoen om zicht te hebben op alleen de risicoprofielenwoningen viel snel terug en daarmee een verantwoorde bedrijfsvoering juist bovenstaande vallen deze posten immers vrij. van de individuele projecten. Er moet vooral ook zaken voldoende en continu scherp moeten zijn. De vergelijking van het projectrisico en het verwachte zicht zijn op het risicoprofiel van de volledigekwam ook een eind aan de ongekende De tijd dat het opportunisme hoogtij vierde lijkt projectrendement kan twee uitkomsten opleveren: portefeuille aan ontwikkelprojecten. Anders gezegd, daarmee definitief voorbij. De intentie is er, maar het • Het projectrendement staat in verhouding met het projectrisico: op totaalniveau moet inzichtelijk zijn of de organisatieopgaande lijn van de von-prijzen. ontbreekt meestal aan een adequate methode om het het projectrisico kan worden opvangen. de projectrisico’s kan opvangen. In de huidige situatie risicoprofiel van ontwikkelingsprojecten te bepalen. • Het projectrendement staat niet in verhouding met het hebben veel projectontwikkelaars het moeilijk omdatDit veroorzaakte een vrijwel volledige Dit artikel beschrijft en onderbouwt een methode projectrisico: het projectrendement is te laag of er wordt het juist hier misgaat. die het risicoprofiel van een portefeuille van mogelijk zelfs verlies geleden.stilstand van bouwend Nederland. ontwikkelingsprojecten inzichtelijk maakt. De Het risicoprofiel op totaalniveau kan niet verkregen beschreven methode wordt in de praktijk toegepast en 3. Risicoprofiel vs. exitscenario worden door het simpelweg optellen van de project-De betrokken partijen werden, en heeft bewezen dat het bijdraagt aan een verantwoorde De geïnventariseerde risico’s kunnen optreden wanneer het project risico’s en deze te vergelijken met de som van de bedrijfsvoering. werkelijk (door-) ontwikkeld wordt. Vaak heeft een ontwikkelaar projectrendementen. Dit simpelweg optellen kan nietworden nog steeds, geconfronteerd nog een mogelijkheid, namelijk het project stopzetten en eruit om de volgende redenen: Risicomanagement begint bij de projecten stappen. In dat geval treedt het exitscenario op. De financiële • Projectrisico’s treden niet allemaal gelijktijdig op.met forse financiële tegenvallers. Risicomanagement van een ontwikkelportefeuille gevolgen hiervan zijn in sommige gevallen minder negatief dan Uitzondering hierop zijn de algemene projectrisico’s begint bij de individuele ontwikkelprojecten. Ieder wanneer het project wordt doorgezet. In dat geval kan overwogen (bijvoorbeeld marktrisico). Deze treden juist wel individueel ontwikkelproject doorloopt de volgende worden om het exitscenario op te laten treden om zodoende het gelijktijdig op. stappen: negatieve financiële resultaat te beperken. Dit is vooral in het begin • Projecten worden niet gelijktijdig ontwikkeld en • verkrijgen van realistisch financieel inzicht; van het ontwikkeltraject een realistische mogelijkheid aangezien kunnen verschillen in fase en doorlooptijd. • inzichtelijk maken risicoprofiel; de investeringen dan nog beperkt zijn. Als een project richting • Het projectrendement van het ene project kan • bepalen van het exitscenario; uitvoeringfase gaat, lopen de investeringen, en daarmee de kosten niet direct ingezet worden voor het opvangen van • vormgeven risicostrategie. voor het exitscenario, snel op (zie figuur 1). risico’s in andere projecten.26 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 27
  • 16. De binnenstadDe analyse maakt daarom onderscheid tussen projectspecifieke en projecten voor het exitscenario te kiezen. Opalgemene risico’s. Projectspecifieke risico’s zijn verbonden aan één portefeuilleniveau kan een projectontwikkelaarproject en hebben geen relatie met andere projecten. Algemene een prioritering maken. Aan de hand daarvan heeft toekomstrisico’s echter, zoals ontwikkelingen in rente of afzetprijzen, hebben kan besloten worden welke projecten wordenwel een relatie met elkaar. Als in het ene project een algemeen risico doorgezet, welke bijgestuurd dienen te worden enoptreedt, dan treedt het waarschijnlijk ook op in een ander project. voor welke het exitscenario de beste keuze is. voor winkelenHet effect van optredende algemene risico’s voor een organisatie • Tot slot kan deze kennis een rol spelen bij de keuzeis zodoende ook groot. Dit wordt ook duidelijk aangetoond door de van de projectontwikkelaar om al dan niet nieuwehuidige crisis. Om de omvang van het optreden van algemene risico’s initiatieven te ontplooien. Indien de organisatie Drs. ing. A.G.N. Ruigrokinzichtelijk te maken dient er geen correctie toegepast te worden de risico’s in de huidige projecten onvoldoende Arno Ruigrok is adjunct directeur bij Multi Development. Hij is mede verantwoordelijk voor strategie, onderzoek en conceptontwikkeling en invoor kans van optreden. Projectspeficieke risico’s daarentegen…… kan dragen, is het niet verantwoord om nog meer risico’s toe te voegen in de vorm van nieuwe Intensiveren, vervangen Nederland lid van het management team. Hij werkte eerder bij Kolpron Consultants (nu Ecorys) en Koolen City Developers. Arno Ruigrok studeerde Stedelijke Planning en Ontwerp aan de NHTV (Tilburg) en StadssociologieDe planning van projecten bepaalt het moment van optreden projecten. en Economische Geografie aan de RijksUniversiteit Utrecht. Verder is hijvan de risico’s. Op basis van de projectplanningen kunnende risico’s in de tijd worden uitgezet. Dit geeft inzicht of, en Naar een organisatiebrede implementatie en vooral ….. betrokken bij activiteiten van o.a. de International Council of Shopping Centers, de Nederlandse Raad van Winkelcentra en de Neprom en geeft hij gastcolleges en masterclasses.hoeveel risicovoorziening op enig moment benodigd is. Hierbij Als de huidige economische situatie en het vastlopenwordt het voorzichtigheidsprincipe gehanteerd wat inhoudt datverwachte verliezen direct worden genomen en de winsten pas na van de woningmarkt één aspect duidelijk gemaakt heeft, dan is het wel het belang om een continu en toevoegen van betekenissendaadwerkelijke realisatie. Dit vertaalt zich concreet in het treffen realistisch zicht te hebben op de projectfinanciën envan een voorziening op het moment dat de risico’s groter zijn dan zeker ook op het bijbehorende risicoprofiel. Dit artikel bijvoorbeeld de stagnerende economie, de groei vanhet projectrendement. Indien het projectrendement groter is dan geeft een methodiek die het risicoprofiel van projecten Er zijn recent nogal wat zorgelijke verkopen via internet en bevolkingskrimp gevolgenhet projectrisico, kan het overschot pas ingezet worden voor andere realistisch kan inschatten en bovendien zo pragmatisch voor de winkelmarkt. Nu deze trends samenvallen enprojecten nadat dit is gerealiseerd (zie grafiek 1). is dat het gebruik ervan wordt gewaarborgd. Op basis signalen over de toekomst van winkels. leegstand van winkelpanden (in bepaalde regio’s en op van de analyses op projectniveau is het vervolgens bepaalde locaties) oploopt, ontstaat het beeld dat de“Het is niet voldoende om zicht te hebben mogelijk om het risicoprofiel vast te stellen van de Vergrijzing, krimp, economische winkelmarkt voor een structuurverandering en shake- gehele ontwikkelingsportefeuille. Deze inzichten zijn out staat. Toch heeft het er alle schijn van dat veel vanop alleen de risicoprofielen van individuele stagnatie en internet worden genoemd van cruciaal belang voor een ontwikkelaar voor een wat nu gebeurt niet structureel maar conjunctureel is,projecten.” verantwoorde en solide bedrijfsvoering, omdat het dan wel zich beperkt tot bepaalde locaties. tijdig de input levert om te kunnen (bij-)sturen. als bedreigingen. Maar als met enigeGrafiek 1 “Binnensteden zijn niet langer alleenDoor onderstaande aanpak ontstaat op portefeuilleniveau inzicht Risicomanagement is vooral van toegevoegde waarde nuance in dat vraagstuk wordt ‘Places-to-Buy’ maar moeten ookin het totale risicoprofiel en de benodigde risicovoorziening. Deze wanneer dit integraal onderdeel uitmaakt van hetkennis stelt de projectontwikkelaar in staat om te sturen op een reguliere ontwikkelingsproces. Dit pleit ervoor om gedoken dan blijkt dat winkels in ‘Places-to-Be’ worden."verantwoorde bedrijfsvoering: risicomanagement te standaardiseren en aan te• De projectontwikkelaar heeft de keuze om nu al een aanvullende laten sluiten bij bestaande structuren, werkwijzen binnensteden beslist toekomst hebben. Demografische verandering risicovoorziening te reserveren om toekomstige risico’s op te en besluitvormingscycli. Dit kan gedeeltelijk door Belangrijk zijn op dit moment vergrijzing en krimp. kunnen vangen. Hierdoor kan voorkomen worden dat bij het risicomanagement te automatiseren. De hier beschreven De veelzijdigheid en attractiviteit van Vergrijzing betekent vooral een verschuiving binnen optreden van de risico’s onvoldoende vermogen aanwezig is methode leent zich hier ook goed voor. Momenteel winkelen naar andere branches of formules maar geen waardoor de bedrijfsvoering in gevaar komt. wordt bovenstaande methode geautomatiseerd de binnenstedelijke context zijn een grote vraaguitval. Krimp openbaart zich in bepaalde• Ook heeft de projectontwikkelaar de keuze om projecten bij en geïmplementeerd voor een grote corporatie uit regio’s en steden, maar het is beslist onjuist dat te sturen, nieuwe randvoorwaarden te stellen of om bij meer Amsterdam. duurzame basis voor nieuwe projecten. krimpregio’s kansloos zijn voor nieuwe ontwikkelingen. Het tegendeel is waar: nieuwe projecten helpen een goed voorzieningenniveau te behouden. Zo wordt hetFiguur 2 aanbod vernieuwd en kan tegelijk intensivering enOntwikkeling risicoprofiel vs. projectbuffer op portefeuilleniveau. Hierbij gaat het echter wel steeds meer om herontwikkeling van kwaliteitsverhoging in een (kleiner) kerngebied tot bestaand vastgoed. De binnenstedelijke winkelmarkt wordt niet stand komen. Goed voorbeeld is het plan om juist alleen gestimuleerd door uitbreiding (kwantitatief) maar ook door nu in het centrum van Heerlen het Schinkelkwartier € verbetering (kwalitatief). Het is essentieel te blijven investeren in te ontwikkelen. Zo wordt het winkelcircuit gesloten Risicos op portefeuilleniveau de vitaliteit van binnensteden en in de winkelfunctie, maar het is en een stevige basis gelegd voor een duurzaam Projectbuffer op portefeuilleniveau ook steeds meer zaak om optimaal gebruik te maken van bestaande attractief en compact centrum. Ook biedt dit kansen Benodigde risicovoorziening kwaliteiten en aan te sluiten bij datgene wat nu al sterk is. Projecten voor moderne winkels waarmee jongeren uit de regio } winst in binnensteden veranderen hierdoor wezenlijk. Herontwikkeling is troef. beter gebonden worden zodat Heerlen haar functie als centrum van Parkstad Limburg waar kan maken. En laten we ook de andere kant niet uit het oog Fenomenen en trends genuanceerd verliezen: parallel aan de vergrijzing en krimp in Dat de consument grillig is en steeds zijn voorkeuren verlegt bepaalde regio’s staan de goede demografische en dat winkels constant vernieuwen en andere vestigingseisen vooruitzichten voor de meeste grote steden en hanteren is niet nieuw. Retail is hoog dynamisch wat betreft stadsregio’s in Nederland voor de komende twintig jaar formules en verschijningsvorm maar tegelijkertijd vrij stabiel wat die kansen bieden voor groei en herontwikkeling op betreft locatietypes en bestaande concentraties. Niettemin hebben vele plekken. t28 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 29
  • 17. Economische stagnatie waarvan de aankoop uitgesteld kan worden (woninginrichting) en andere producten blijft traditionele retail logisch. daad ontstegen. Winkelen is een emotionele activiteit gewordenEconomische stagnatie heeft effect op winkelen, exclusieve zaken waar substitutie naar andere winkels optreedt. Virtuele retail heeft ook praktische en financiële die veel meer betekenissen heeft voor de consument. Het gaatmaar ook dit ligt genuanceerd. Stagnatie is tijdelijk Maar in het hart van de binnenstad gaat het redelijk goed. De nadelen zoals de logistiek van thuisbezorging, zeker niet langer alleen om winkels en hun goederen, maar ook om deen bestedingen staan sterk onder invloed van het opwaartse druk is weliswaar uit de markt en diverse formules als er veel retour wordt gestuurd. Niet iedereen vindt omgeving waarin de aankopen worden gedaan en wat in die contextconsumentenvertrouwen. Dit tast echter zeker niet vertragen hun expansieplannen, maar er blijft vraag naar winkels winkelen via internet nodig of prettig; veel mensen nog meer te doen en te beleven is.de basis van de retailstructuur aan. Het tempo van op A1-locaties, er zijn constant nieuwe toetreders die goede plekken houden voorkeur voor traditionele winkels. En watvernieuwing kan vertragen maar veel projecten in binnensteden zoeken en er blijft noodzaak voor herstructurering. virtuele retail structureel niet kan bieden is de sociale Winkelen verschuift van NUT- naar FUN-domeingaan gewoon door, want niet alle branches worden Dit is precies waar FORUM Rotterdam, het project in het hart van dimensie en de fun waarmee winkelbezoek aan de Voor de ordening van typen winkelgebieden gaan we niet langereven hard geraakt. Vooral woninginrichting voelt de de Rotterdamse binnenstad, op mikt. Hier wordt een onderbenutte binnenstad gepaard gaat. alleen uit van een hiërarchische indeling maar ook van functionelegevolgen: een bankstel kan vaak best nog even mee. locatie geïntensiveerd door oud vastgoed te vervangen door Opvallend is hoe fysieke en virtuele retail samengaan: specialisatie. De volgende driedeling wordt gehanteerd: efficiëntSupermarkten doen het echter goed: consumenten nieuwe functies die optimaal gebruik maken van de kwaliteiten ze zijn niet altijd tegenpool of concurrent, maar vaak boodschappen doen in wijken (wijkcentra), doelgericht kopen opeten in onzekere tijden minder buitenshuis. In veel van de locatie. Sterke steden met groeipotentie bieden onverkort juist aanvullend en versterkend. Mooi voorbeeld is goed bereikbare locaties (pdv/gdv) en vergelijkend (recreatief)branches zien we substitutie: in het hoge segment mogelijkheden voor uitbreiding en kwaliteitsverbetering, vaak met H&M dat niet alleen in winkelstraten maar ook op winkelen in binnensteden.hebben winkels het lastig omdat consumenten herontwikkeling van bestaand (winkel)vastgoed. internet succesvol is. Ondanks de groei op internet De mate waarin sprake is van ratio of emotie in de aankoopdaaduitwijken naar een goedkoper alternatief. Sommige opende H&M recent een grote winkel aan de Dam in verschilt bij deze locaties op basis van het bezoekmoment en -doelwinkels verliezen waar andere de kans hebben om te Internet en social media Amsterdam; dat doe je niet als internet het winkelen van de consument. Efficiënt boodschappen doen en doelgerichtwinnen. De groei van internet, de betekenis van markplaats.nl en het wegdrukt. Ander voorbeeld is een bedrijf dat flatscreen kopen worden gedomineerd door ratio in het koopproces. Maar bij gebruik van sociale media zijn nieuwe fenomenen die onzekerheid TV’s via internet verkoopt en klanten korting biedt als vergelijkend winkelen is dit totaal anders aangezien de emotie daar“Kansen liggen dus vooral in het hart veroorzaken in winkelland. Over de effecten op het winkellandschap zij hun aankoop zelf afhalen. Op het afhaalpunt staan een hoofdrol speelt. wordt veel gerept, vooral nu dit samenvalt met economische alle modellen uitgestald. En wat blijkt: veel mensen Winkelen is verschoven van het NUT- naar het FUN-domein. Vroegervan de binnenstad, in aansluiting op de stagnatie en bevolkingskrimp en de vraag naar winkelruimte op gaan met een grotere TV naar huis dan ze op internet kochten mensen wat ze nodig hadden, maar nu worden (met name inbestaande winkelstructuur." bepaalde plekken onder druk staat. Ook hier geldt dat de nuances hadden besteld. Fysieke retail gaat virtueel en virtuele mode) aankopen gedaan omdat mensen daar zin in hebben. Verder talrijk zijn. Voor veel producten is verkoop via internet prima, voor retail gaat fysiek: cross-channel en multi-channel is winkelen een recreatieve activiteit geworden; mensen gaan nietVooral op perifere locaties hebben winkels het moeilijk worden belangrijk. In diverse sectoren zal een (flink) alleen naar de stad om iets te kopen maar ook om een leuke tijd te(woninginrichting). Ook verspreid en in aanloopstraten Afbeelding 1 deel van de omzet via internet gaan. Toch hebben veel hebben. Zo is stedentoerisme populair geworden met bijvoorbeeldis dit het geval. Hier zitten vaak winkels met goederen Exterieur Forum Rotterdam vanaf Lijnbaan/Koopgoot (bron: Multi Vastgoed) van die bedrijven een winkel nodig om de klant te een dag (weekend) naar een andere stad als uitje. Dan gaat het bereiken (marketing) of om de klant te laten voelen, niet alleen om winkelen maar winkelen is tijdens die trip wel een proeven, passen en ervaren (showroom) om daarna essentieel onderdeel. de feitelijke deal via internet te sluiten. Dit stelt eisen aan de context waarin winkels zitten. Horeca wordt “Dan gaat het niet alleen om uitbreiden belangrijker en ook andere vormen van vermaak zijn vereist, evenals ruimtelijke kwaliteit. Winkelen verandert essentieel van en toevoegen, maar vaak veel meer om betekenis: binnensteden zijn niet langer alleen ‘Places-to-Buy’ verbeteren en vervangen." maar moeten ook ‘Places-to-Be’ worden. Plekken waar mensen niet alleen komen om te kopen maar ook om gewoon te zijn en waar Binnenstad van Place-to-Buy naar Place-to-Be men later graag terugkomt. Binnensteden hebben een rijke context van functies, activiteiten, bedrijven, mensen, pleinen, plekken, etc. Multifunctionaliteit biedt veelzijdigheid en attractiviteit Van nature bestaat door die veelzijdigheid en diversiteit een ideale Het hart van de binnenstad is van oudsher voedingsbodem voor duurzame inbedding van retail: niet alleen om aantrekkelijk voor ‘uitwisseling’ en ‘samenkomst’. te kopen maar ook om te vermaken. Dat vindt plaats in de vorm van onder meer handel, verkeer, menselijk contact, evenementen, “Sterke steden met groeipotentie bieden etc. Onderdelen hiervan gingen naar de stadsrand onverkort mogelijkheden voor uitbreiding en (verkeersknopen, logistieke centra, pdv/gdv-clusters, voetbalstadions, beurscomplexen), maar altijd bleef kwaliteitsverbetering, vaak met herontwikkeling het hart van de binnenstad zichzelf heruitvinden van bestaand (winkel)vastgoed." en versterken. Als functies wegtrekken blijven altijd elementen met kleine schaal, hoge intensiteit, sterk imago en meerwaarde achter in de binnenstad. Ontwikkelen in binnensteden Er blijft voor veel functies een reden om in het centrum te zitten. De concentratie van mensen Investeren en vernieuwen is noodzaak en functies is essentieel; dat is aantrekkelijk voor Die veelzijdige, attractieve context voor duurzame instandhouding bedrijven en bezoekers. In de periferie zitten van retail vergt onderhoud. Als wezenlijk onderdeel daarvan moet voorzieningen vaak op monofunctionele locaties. het retailaanbod steeds aangepast worden aan de veranderende Hier zijn nauwelijks verbindingen met andere functies vraag van de consument. Daarbij hoort ook het bieden van ruimte en er is zelden sprake van goede buitenruimte. voor nieuwe retailers. Alleen door te investeren in vernieuwing Binnensteden zijn uniek door de intense verbinding van de binnenstad, zowel van winkels als van faciliteiten die het tussen functies en activiteiten en door de grote bezoek veraangenamen, wordt de concurrentie weerstaan van diversiteit aan goede openbare ruimtes. perifere locaties (de periferie zou namelijk kunnen profiteren van In die veelzijdigheid en attractiviteit zit de essentie een verwaarloosde binnenstad). Zo blijft ook een vitale fysieke van de binnenstad als plek voor retail, want veel retail vorm van retail naast het kopen via internet in stand. En door te is de pure rationaliteit van het kopen als noodzakelijke blijven investeren voldoet de binnenstad aan de vraag naar meer30 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 31
  • 18. Placebetekenissen, wat noodzakelijk is om de consument is. Zo beschouwd is binnenstedelijke herontwikkeling een mes datblijvend te verleiden naar de binnenstad en de daar tegelijkertijd aan meerdere kanten snijdt. Ir. D.W.Q. Havermansaanwezige winkels te komen. Dave Havermans is promovendus bij de leerstoel REM&D van de Technische Universiteit Eindhoven. “Het gaat niet langer alleen om winkels en hun attachment: In zijn onderzoek staan de affectieve bandenIntensiveren en vervangen in het hart van het centrum die bewoners met hun woonomgeving vormen goederen, maar ook om de omgeving waarin de en de toepassing van branding en marketingtech-Kansen liggen dus vooral in het hart van de binnenstad, nieken tijdens de revitalisering van woonwijkenin aansluiting op de bestaande winkelstructuur. Waar aankopen worden gedaan en wat in die context centraal.de bestaande kwaliteit hoog en de passantenstroom nog meer te doen en te beleven is."omvangrijk is, ligt de beste basis voor een kwalitatievetoevoeging met duurzame aantrekkingskracht. Dan Processen van bindinggaat het niet alleen om uitbreiden en toevoegen, maar FORUM Rotterdam: herontwikkeling, intensivering en toevoegen aan wijken in relatie totvaak veel meer om verbeteren en vervangen. Want van betekenissenin de binnenstad staat nagenoeg overal bebouwing. FORUM van Multi Vastgoed bevat alle elementen van de toekomstigeDit heeft tot gevolg dat alleen door herontwikkeling markt voor winkelprojecten in binnensteden. Er worden slechteruimte ontstaat voor nieuwbouw. Hierdoor wordttegelijkertijd oud vastgoed aan de markt onttrokken. gebouwen gesloopt en oude functies uit de markt genomen. Hiervoor komen nieuwe gebouwen en attractieve openbare ruimtes terug wijkvernieuwing naderZo is op het gebied van winkels niet uitsluitend met moderne functies. Daarbij wordt optimaal gebruik gemaaktsprake van ongebreidelde toevoeging, maar wordtook bijgedragen aan het uit de markt nemen van van de kracht van de plek binnen de Rotterdamse binnenstad. Er ontstaat een unieke mix van ruimtelijke en functionele kwaliteiten. bekekenverouderd aanbod. In binnensteden is vrijwel altijd De extreme intensivering is mogelijk door directe aansluitingsprake van een hoge mate van complexiteit. Dit komt op de straten met de hoogste passantenstroom. FORUM is eendoor gebrek aan beschikbare vrije ruimte, de vele verticale stad met vele functies die deels zijn gegroepeerd rond Op 15 september jl. protesteerdenbelangen (ondernemers, eigenaren, bewoners, etc.) een monumentale binnenruimte. Tevens legt dit project nieuwe Afbeelding 1die spelen, het politieke vergrootglas waaronder verbindingen in de stad en worden buitenruimtes op hogere lagen enkele bewoners van de wijk Oude Protest bewoners Overvecht tegen wijkvernieuwingsplannen.projecten direct komen te liggen en de financiële en toegevoegd. Daarbij biedt het project voldoende ruimte voor Bron: Leefbaar Utrecht (2009)technische complexiteit om in binnensteden projecten vernieuwing van het winkelaanbod, zoals nieuwe buitenlandse Westen in Rotterdam tegen devan voldoende omvang te maken. Het ontwikkelen formules die Nederland willen betreden.van winkelprojecten in binnensteden is hierdoor een FORUM Rotterdam ligt ingeklemd tussen Coolsingel Lijnbaan, voorgenomen plannen om een Het voorgaande is niet een opzichzelfstaand voorbeeld.topsport geworden. Koopgoot en Lijnbaanplein. Er staat nu 28.000 vierkante meter Er zijn meerdere voorbeelden aan te halen waarbij kantoor van ABN-AMRO en 6.000 vierkante meter winkelruimte. Na aantal woningen te slopen in de bewoners in actie kwamen naar aanleiding vanNieuwe winkelprojecten in binnensteden dragen bij aan de herontwikkeling zal er in FORUM 18.000 vierkante meter nieuwe plannen om de wijk of buurt te veranderen (ziede sanering van verouderd en incourant vastgoed, maar kantoorruimte, 35.000 vierkante meter winkels (over zes lagen), een wijk. Tijdens een rondgang door de afbeelding 1). Het feit dat wijkvernieuwing bij sommigeook essentieel is dat door vernieuwing (en uitbreiding) hotel met 160 kamers en zestig appartementen en een grote variatie bewoners weerstand oproept heeft onder meer eenruimte wordt geboden aan nieuwe functies en van nieuwe verblijfsruimtes, zowel buiten als binnen, te vinden zijn. wijk met de raadscommissie Fysieke sociaalpsychologische achtergrond. Door de jaren heeninitiatieven: dit houdt de aantrekkelijkheid van de (www.forumrotterdam.nl ) krijgt de wijk voor sommige bewoners een specialebinnenstad voor retail op peil. Een ander kenmerk Infrastructuur en Buitenruimte gaven betekenis die ontstaat door de mensen die er wonen ofvan binnenstedelijke projecten is dat die aansluiten verblijven, gebeurtenissen die er plaats vinden en debij datgene wat al sterk is zodat aansluiting bij de Afbeelding 2 de bewoners aan, met name de verhalen die erover worden verteld (Reijndorp, 2010).werkelijke vraag en daardoor de kans op succes groter Interieur Forum Rotterdam in centraal binnengebied (bron: Multi Vastgoed) Met andere woorden: bewoners krijgen een emotionele eigenaren van de koopwoningen, de band met hun wijk. Veranderingen in de wijk kunnen leiden tot een aantasting van deze banden. meer dan 120 jaar oude karakteristieke Gezien het voorgaande is het interessant om te Drievriendendwarsstraat graag te bekijken welke sociaalpsychologische processen mogelijk een rol spelen bij de gevoelens van behouden. Niet alleen vanwege ongenoegen van bewoners en wat de eventuele implicaties zijn voor de vernieuwing van stadswijken. de cultuurhistorische waarde van In dit artikel zal hier nader op worden ingegaan. Hiervoor wordt het uit de omgevingspsychologie de woningen maar ook omdat de afkomstige begrip ‘place attachment’ gehanteerd. ‘Place attachment’ 1 kan gedefinieerd worden als de woningen, in de ogen van de bewoners, affectieve band tussen mensen en plaatsen. best opgeknapt kunnen worden 1 ‘Place attachment’ laat zich moeilijk vertalen naar het Nederlands. Van der Graaf vertaalt het begrip met ‘buurthechting’. (RTV Rijnmond, 2011).32 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 33
  • 19. Plaats dimensie met een wijk aspecten van trots zijn op en betrokken zijn bij de Tot slot gaat de plaats dimensie in op de specifieke woonomgeving. Een aantal studies heeft aangetoond dat mensen aspecten van een plek waarmee mensen relaties met een hoge mate van gehechtheid geneigd zijn om meer tijd en Place Affect opbouwen. Hierbij kan een onderscheid gemaakt geld te investeren in hun woning en buurt, eerder contacten zullen Attachment worden tussen sociale en fysieke aspecten van een aangaan en onderhouden met buurtbewoners en eerder geneigd zijn Groep plek. De sociale aspecten hebben betrekking op de om de buurt in de gaten te houden wat kan bijdragen aan de sociale gevoelens, stemmingen en emoties gerelateerd aan controle. Persoon Proces de aanwezige gemeenschap. Met andere woorden Wie is/zijn Hoe is men Cognitie gehecht? het refereert aan binding die ontstaat door de Verstoring van place attachment gehecht? aanwezigheid van sociale relaties. In verschillende Veranderingen van een plek kunnen place attachment verstoren Individueel wetenschappelijke studies is aangetoond dat de bijvoorbeeld door verhuizingen waardoor sociale netwerken worden Plaats aanwezigheid van vrienden, familie en sociale aangetast of door veranderingen in de fysieke structuur van de Wat is het oject van gehechtheid Gedrag ervaringen essentieel zijn voor de constructie van plek door natuurlijk (bijvoorbeeld verwoestingen ten gevolge van place attachment. Naast de aanwezigheid van een ramp) of menselijk ingrijpen (zoals door wijkvernieuwing). sociale netwerken kunnen fysieke elementen van Niet alleen direct waarneembare verandering, maar ook het idee de omgeving betekenisvol worden voor mensen. We van verandering kan leiden tot verstoring van place attachment. Sociale Fysieke creëren affectieve banden met de woonomgeving Zo kunnen protesten ontstaan als reactie op de intenties van contacten aspecten wanneer deze ons in staat stelt om onze doelen te beleidsmakers om (delen van) een wijk te slopen. Dit komt naar bereiken en gewenste activiteiten te ontplooien. voren in het voorbeeld van de wijk het Oude Westen. Mogelijk Met andere woorden dat we de dingen kunnen zijn de eigenwoningbezitters tegen de voorgenomen plannen inFiguur 1 doen die we willen doen zoals prettig wonen, opstand gekomen omdat zij veel tijd en geld hebben geïnvesteerdTheoretisch model begrip place attachment. Bron: Scannell & Gifford (2010) recreëren, etc. In de literatuur wordt dit ook wel in hun woningen. Daarnaast is wellicht door de jaren heen een ‘functional attachment’ of ‘place dependency’ emotionele band met hun woning en woonomgeving ontstaan doorPlace attachment nader bekeken (plaatsafhankelijkheid) genoemd. Ook koppelen we, de uitstraling, en de geschiedenis van de plek.De mechanismen van place attachment zijn door Scannell en Gifford hoe individuen en groepen gehecht zijn. Hierbij zoals eerder vermeld bij de procesdimensie, soms(2010) in een theoretisch model inzichtelijk gemaakt (zie figuur 1). In bespreken Scannell en Gifford affect, cognitie en speciale persoonlijke herinneringen aan (elementen Aantasting van emotionele banden kan gevoelens van bezorgdheid,dit model onderscheiden de auteurs een drietal dimensies, te weten: gedrag in relatie tot place attachment. van) de fysieke omgeving. Overigens kan de inrichting verdriet of verlies losmaken en leiden tot diverse vormen van coping.de persoon (wie is/zijn gehecht), het proces (hoe is men gehecht?) en Place attachment is onlosmakelijk verbonden met van de fysieke omgeving zoals dichtheid, nabijheid Devine-Wright en Howes (2010) hebben dit weergegeven in eende plaats (wat is het object van gehechtheid). Deze dimensies zullen affect. Verbonden zijn met een specifieke plek en de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen model met een aantal opeenvolgende fasen (zie figuur 2). Allereersthierna toegelicht worden. impliceert een emotionele relatie met de plek. In (bijvoorbeeld ontmoetingsplaatsen) ook indirect onze vindt er identificatie van de veranderingen plaats. Vervolgens worden verschillende studies wordt gerefereerd naar emoties gehechtheid versterken doordat deze het ontstaan de veranderingen geïnterpreteerd. Hierbij worden de veranderingenPersoon dimensie zoals liefde voor een plek, trots zijn op de wijk, maar en behoud van sociale relaties en netwerken kan doorgrond door middel van het creëren en adopteren van symbolischeBinding met een plek kan zowel op individueel als groepsniveau ook gevoelens van smart bij verlies van een belangrijke faciliteren. betekenissen. Hierna vindt een evaluatie plaats waarbij wordtontstaan. Op individueel niveau gaat het om de persoonlijke plek. Persoon-plaats banden hebben ook cognitieve beoordeeld of de veranderingen positief dan wel negatief zijn watconnecties die mensen hebben met een plaats en welke maken elementen. Specifiek zijn dit de herinneringen en De hiervoor besproken dimensies zijn nauw met elkaar kan leiden tot bepaalde emotionele reacties en soorten gedrag.dat de plaats betekenis krijgt. Een buurt kan betekenis krijgen door kennis die we koppelen aan een plek en die maken verbonden. Verder moet worden opgemerkt dat het Na de evaluatie vindt verwerping of acceptatie van de veranderingenbelangrijke persoonlijke herinneringen of gebeurtenissen die er plaats dat de plek een speciale betekenis voor ons krijgt model niet statisch is en, zoals later aan bod zal plaats (coping) en leidt het uiteindelijk tot specifieke acties.hebben gevonden, bijvoorbeeld doordat kinderen in de buurt zijn bijvoorbeeld door belangrijke gebeurtenissen uit komen, door ons wordt aangepast wanneer een plek Wanneer we kijken naar het Oude Westen is de uitkomst van ditopgegroeid. Op groepsniveau kan place attachment ontstaan doordat het verleden. Uiteindelijk kan een plek hierdoor een wordt veranderd. psychologische proces voor een aantal bewoners dat zij zich nietleden van een groep met een gedeelde achtergrond (bijvoorbeeld verlengstuk worden van onze eigen identiteit. neerleggen bij de vernieuwingsplannen en in actie zijn gekomen watgeslacht, cultuur of religie) symbolische betekenis geven aan een Ook het identificeren met en het ontlenen van status Kijkend naar wijken kan gesteld worden dat gehechtheid onder andere heeft geresulteerd in het opzetten van een actiegroepbepaalde plaats. Dit kan op basis van historische gebeurtenissen, aan een bepaalde plek kunnen een rol spelen bij de aan wijken op verschillende manieren de leefbaarheid met een speciale website (zie www.aktiegroepoudewesten.nl) en hetwaarden, symbolen, religie (en bijbehorende heilige betekenis van de totstandkoming van place attachment. Tot slot komt in een wijk versterkt. Zo herbergt een sterke band houden van protestacties.plaats) of andere gemeenschappelijk gebeurtenissen onder de leden. place attachment tot uitdrukking in gedrag. PlaceUiteraard zijn het individuele niveau en groepsniveau nauw met attachment wordt gekenmerkt door mechanismenelkaar verbonden. Zo kunnen waarden van een groep (bijvoorbeeld van nabijheid en handhaving. Mensen zijn namelijkgevormd op basis van religie) de mate van binding met een plek van geneigd om dicht bij plekken te blijven die veel voor Figuur 2een individu beïnvloeden. hen betekenen. Dit wordt ondermeer geïllustreerd Fasen van psychologische reacties door de tijd op veranderingen van plaatsen in studies naar woonduur. Mensen met een lange Bron: Devine-Wright en Howes (2010)“Voor een succesvol resultaat van wijk- woonduur hebben over het algemeen een sterkere binding met een wijk dan mensen die er kort wonen.vernieuwing is het van belang rekening te houden Verder komt de gedragscomponent naar voren inmet de authentieke, karakteriserende elementen studies naar gedwongen verhuizing. Uit deze studies blijkt dat sommige mensen de sterke band met hun Bewustwording Interpretatie Evaluatie Coping Handelingvan de woonomgeving die belangrijk zijn voor de Wat voor veranderingen Wat betekenen deze Zijn de uitkomst van de Hoe zou ik reageren op de Wat kan ik er aan doen? voormalige woonomgeving trachtten te behouden ten aanzien van de plaats veranderingen voor de veranderingen positief of veranderingen?functionele en emotionele banden van bewoners.” door naar een vergelijkbare omgeving te verhuizen. zullen zich voor doen? plaats in kwestie? negatief? Ook in studies naar rampgebieden komt gedragProces dimensie naar voren. In deze studies kwam naar voren datDe procesdimensie heeft betrekking op de manier waarop individuen bewoners elementen van de oude verwoeste omgevingen groepen zich verhouden tot een plek en de aard van de probeerden terug te brengen in de nieuwe omgeving.psychologische interacties met deze plek. Met andere woorden34 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 35
  • 20. Veranderingen van een plek hoeven overigens niet per definitie te Bronvermeldingleiden tot aantasting van affectieve banden en het oproepen van Devine-Wright, P., & Howes, Y. (2010). Disruption to Vastgoed in het buitenlandgevoelens van ongenoegens. Dit hangt af van of de veranderingen place attachment and the protection of restorative Paul Jansen - SerVicE Het nieuweals positief of negatief voor de plek worden ervaren. In relatie tot environments: A wind energy case study. Journal ofwijkvernieuwing hangt dit ook af van de aard en omvang van de Environmental Psychology, 30(3), 271-280.ingrepen en de mate waarin bewoners invloed hebben gehad op Reijndorp, A. (2010). Ruimte voor plaats beelden ende planvorming door middel van bewonersparticipatie. World Trade betekenissen. In A. Reijndorp & L. Reinders (Eds.), De alledaagse en de geplande stad: Over identiteit, plek enTot slot thuis. Amsterdam: SUN-Trancity.Uit het voorgaande blijkt dat achter de bezwaren van bewonerstegen vernieuwingsplannen diepere en complexe psychologische RTV Rijnmond (2011, 15 september). Protest bewoners Centerprocessen schuil gaan. Door de jaren heen krijgen de woning en de tegen sloop Oude Westen. Verkregen op 31 oktober 2011woonomgeving voor hen steeds meer betekenis. Naast functionele van http://www.tvrijnmond.nl/Homepage/Nieuws?viewbetekenis door te voorzien in onze basisbehoeften van wonen, =%2FNews%2FDefault%2F2011%2Fseptember%2FProtesrecreëren, etc. heeft de woonomgeving voor ons ook een symbolische t+bewoners+tegen+sloop+Oude+Westenbetekenis door de belangrijke persoonlijke gebeurtenissen die zich er Leefbaar Utrecht (2009, 29 oktober). LU: Niet bouwenhebben afgespeeld. Dit draagt bij aan onze identiteitsvorming. in Gagelgroen! Verkregen op 31 oktober 2011 van Toen de Belg Peter Minuit in 1626 voorVoor een succesvol resultaat van wijkvernieuwing is het van belang http://www.leefbaarutrecht.nl/?p=3277rekening te houden met de authentieke, karakteriserende elementen Nederland 94 vierkante kilometervan de woonomgeving die belangrijk zijn voor de functionele Scannell, L., & Gifford, R. (2010). Defining placeen emotionele banden van bewoners. Natuurlijk bestaan er veel attachment: A tripartite organizing framework. grond van de indianen kocht metverschillen tussen de individuele bewoners en de elementen van Journal of Environmental Psychology, 30(1), 1-10.de wijk die zij belangrijk vinden. Omdat niet met alle individuele goederen ter waarde van 60 gulden enbelangen rekening gehouden kan worden is het belangrijk omde elementen te achterhalen en te behouden die een collectieve een buideltje met 24 rijksdaalders, konbetekenis hebben gekregen. hij niet weten wat er in het verschietHet behouden van de elementen van betekenis is geen panacee Afbeelding 1voor alle problemen in een wijk maar het kan wel bijdragen aan het lag voor “t eylant Manhettes”. De Lower Manhattanminimaliseren van mogelijke conflicten en uiteindelijk leiden tothet verbeteren van draagvlak voor wijkvernieuwingsplannen onder vestiging die op die plek rondom de Het schot in het hartbewoners. Larry Silverstein, eigenaar van Silverstein Proporties, was nog bonthandel ontstond, werd door de geen twee maanden eigenaar van WTC torens een, twee, vier en vijf toen de aanslagen op de Twin Towers plaatsvonden. Nederlandse kolonisten gedoopt als Op 24 juli 2001 tekende hij een leasecontract voor 99 jaar dat betrekking had op die vier torens. Dit betrof in totaal 39.000 Nieuw-Amsterdam. Na de verovering vierkante meter kantoorruimte op een van de meest gewilde stukken grond in de wereld waar een maandelijkse huur van door de Engelsen werd dit veranderd tien miljoen dollar voor wordt betaald. De grond bleef echter in handen van de Port Authority of New York and New Jersey, in New York. De stad, en specifieker het havenbedrijf dat de havens van New York en New Jersey beheert. Na 11 september 2001 werd de Lower Manhattan het eiland Manhattan, was 350 jaar Development Corporation opgericht om de herontwikkeling van Lower Manhattan in goede banen te leiden. Op 11 geleden al de belangrijkste poort tot september van dit jaar was het precies tien jaar geleden dat de Twin Torens, en daarmee vele levens, werden verwoest. de Verenigde Staten van Amerika. Die dag werd de gedenkplaats voor de slachtoffers opgeleverd en werd er uitgebreid stilgestaan bij de gebeurtenissen van de Inmiddels is het, met Lower Manhattan dag die de wereld veranderde. Een goed moment om terug te blikken op de ontwikkelingen in het getroffen gebied. als kloppend hart, een van de meest “Deze enorme glazen blikvanger van invloedrijke wereldsteden in onder 541 meter hoog zal One World Trade andere handel en financiën. Center gaan heten en 3,1 miljard dollar kosten."36 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 37
  • 21. Publieke input vs. rendement invulling van het gebied met ruimte voor een aantal nieuwe kantoorgebou- Afbeelding 3Al snel na de aanslagen verklaarden alle betrokken partijen wen, maar zeker ook betaalbare woningen, culturele centra en een hele reeks Het Nieuwe World Trade Centerdat het belangrijk was dat Lower Manhattan niet de hand- aan voorzieningen. Na flinke, door velen sterk bekritiseerde, wijzigingendoek in de ring gooide, maar juist sterker en beter uit dit dal bestaat het masterplan van het nieuwe World Trade Center uit:kwam. Handen werden ineengeslagen en al tijdens het • vijf nieuwe wolkenkrabbers vrijwel volledig gevuld met kantoren (1, 2, 3,opruimen werd er uitgebreid gediscussieerd over de nieuwe 4 en 5 WTC);kansen en mogelijkheden om de wereld te laten zien hoe • het National September 11 Memorial & Museum;sterk en veerkrachtig de Verenigde Staten van Amerika zijn. • de World Trade Center Transportation Hub;Deze noodgedwongen stedelijke herontwikkeling van 65.000 • 550.000 vierkante meter commerciële ruimte;vierkante meter was een kans voor de inwoners van de stad • het Performing Arts Center.om dichter bij elkaar komen. Echter, tegen de tijd dat erknopen doorgehakt moesten worden, werd duidelijk dat de Daniel Libeskind had in zijn ontwerp al gewerkt met een opvallend hogebesluitvorming binnen dit project een probleem was. De wolkenkrabber, een gedenkplaats en een aantal hoge kantoorgebouwen. HetLower Manhattan Development Corporation werd opgericht idee van een hoge wolkenkrabber werd door David Childs uitgewerkt tot deom te fungeren als de projectleider en officiële commissie die Freedom Tower. Deze enorme glazen blikvanger van 541 meter hoog zal Onede herontwikkeling moest overzien. Deze commissie moest World Trade Center gaan heten en 3,1 miljard dollar kosten. De ontwikkelaarervoor zorgen dat het publiek ook een stem kreeg in de Port Authority of New York and New Jersey heeft deze naamswijziging in 2009besluitvorming, maar omdat zij niet de eigenaren van de doorgevoerd omdat ze denken dat die naam voor herkenning zal zorgen engrond waren, ontstonden er problemen bij het doorvoeren daardoor meer huurders kan aantrekken. Dit besluit heeft bij veel inwonersvan besluiten. Er waren niet alleen conflicten tussen de van de stad tot kritiek geleid, omdat ze vinden dat de naam Freedom Towerprojectleider en de eigenaar, maar ook tussen de eigenaar en symbool staat voor de veerkracht van Amerika en dat het de slachtoffers vande leaseholder. Silverstein Proporties had na het tekenen van de aanslagen eert. Nabestaanden vinden het onacceptabel dat het de naamhet leasecontract het recht om de gebouwen te herbouwen in van het symbool van wederopbouw een andere naam krijgt puur en alleenhet geval ze verwoest zouden worden. Deze constructie om commerciële redenen. Het havenbedrijf heeft ook de ontwikkeling vanleverde allerlei conflicten met het nieuwe masterplan en er Five World Trade Center en de World Trade Center Transportation Hub op zichmoest dus onderhandeld worden wie wat mocht bouwen. In genomen. In 2007 zijn de ontwikkelrechten van Five World Trade Centerapril 2006, bijna vijf jaar nadat de torens te gronde gingen, doorverkocht aan JP Morgan voor 290 miljoen dollar. De realisatie van dewerd eindelijk een overeenkomst getekend waarna de bouw nieuwe World Trade Center Transportation Hub zal 4,3 miljard dollar gaanvan start kon gaan. kosten, en zal gedeeltelijk betaald worden met overheidssubsidies. De resterende drie kantoorgebouwen, Two, Three en Four World Trade Center“Het nieuwe World Trade Center wordt worden ontwikkeld door Silverstein Proporties, met prijskaartjes van resp. Een plek om zaken te doen, dat is wat er nu wordt gebouwd. De toekomst van Lower Manhattan 2,9; 2,75 en 2 miljard dollar. Alle nieuwe gebouwen zijn ontworpen met veilig- Gezien de oorspronkelijke visie is dat verbazingwekkend. De Er is op dit moment veel leegstand in Lower Manhattan. Deze leegstand iseen van de veiligste plekken ter wereld heid als een van de belangrijkste uitgangspunten. Zo wordt er met de Lower Manhattan Development Corporation heeft namelijk voornamelijk te vinden in de oudere kantoorgebouwen, waar niet alleom zaken te doen." strengste veiligheidsnormen ter wereld ontworpen en worden de laatste altijd beweerd dat publieke input van bijvoorbeeld nabestaan- gewenste voorzieningen aanwezig zijn. Het vooruitzicht van een enorm hightech methodes en technieken gebruikt om, de veiligheid van de toekom- den, ondernemers en bewoners een belangrijke rol zou spelen aanbod nieuwe ultraveilige kantoorruimte met alle gewenste voorzieningenIn december van 2002 schreef de Lower Manhattan Develop- stige gebruikers te garanderen. Ook in de realisatie zijn technieken en in de besluitvorming. Deze partijen hebben jarenlang zal ervoor zorgen dat de oude kantoorgebouwen nog verder leeglopen. Ditment Corporation al de ontwerpwedstrijd “Innovative Design materialen gekozen om optimale veiligheid te garanderen. Het havenbedrijf gevochten om de visie van Daniel Libeskind, een bruisende heeft ertoe geleid dat een aantal vastgoedbeheerders heeft besloten hunStudy” uit voor een nieuw masterplan voor het getroffen en Larry Silverstein zijn gedurende de herontwikkelingen niet bepaald goede sociale plek om te wonen en werken, werkelijkheid te zien kantoren te transformeren in appartementen. De Lower Manhattan Develop-gebied, waarbij het ontwerp “Memory Foundations” van vrienden geweest, maar over een ding waren ze het volkomen met elkaar worden. Hun inspanningen hebben niet mogen baten. De ment Corporation verleent subsidies aan deze vastgoedbeheerders enDaniel Libeskind werd uitgekozen als winnaar. Het master- eens, namelijk dat het nieuwe World Trade Center een van de veiligste eigenaar en leaseholder schuiven alle voorstellen en publieke adviseert in het ontwikkelingsproces. Dit heeft als gevolg dat de zeer gewildeplan schetste een bruisende, sociale en multifunctionele plekken ter wereld zal zijn om zaken te doen. input simpelweg opzij en beginnen met het stapelen van betaalbare appartementen en sociale voorzieningen alsnog ontstaan. Het is kantoorruimte. Net als in veel Nederlandse steden is er in nog onduidelijk of Silverstein Proporties deze ontwikkelingen al had voorzien Lower Manhattan veel leegstand bij kantoorgebouwen of dat er simpelweg gekozen is voor de meest lucratieve optie. Lower (momenteel 9,2 procent) en de onzekere economische Manhattan is in de afgelopen 10 jaar in ieder geval niet de bruisende gemeen- vooruitzichten lijken voor de komende tijd niet tot verbetering schap geworden die Daniel Libeskind ontwierp in zijn masterplan. Door de te lijden. Daarbij keert de verzekering minder uit voor de huidige ontwikkelingen is er echter wel weer nieuwe hoop voor de transfor- ontwikkeling van alleen kantoorruimte. Port Authority of New matie van het puur zakelijke Lower Manhattan naar een Lower Manhattan om York and New Jersey en Silverstein Proporties zijn dan ook te wonen, te werken, te ondernemen en te genieten van cultuur en van elkaar. breed bekritiseerd op het doordrukken van in totaal bijna Maar door de omweg die Silverstein Proporties en Port Authority of New York 93.000 vierkante meter nieuwe kantoorruimte. and New Jersey veroorzaakt hebben, zal het nog wel even duren voordat die visie echt gerealiseerd zal zijn. “Het vooruitzicht van een enorm Bronvermelding aanbod nieuwe ultraveilige Melik van R., Aalst van I. & Weesep J. van (2008). Lower Manhattan en Ground kantoorruimte met alle gewenste Zero, de wederopbouw van een icoon. Geografie Maart 2008. voorzieningen zal ervoor zorgen Regional Plan Association (2004). A Civic Assessment of the Lower Manhattan Planning Process. Verkregen op 23 oktober 2003: van http://www.rpa.org/pdf/ dat de oude kantoorgebouwen civicassessmentrpa.pdf nog verder leeglopen."Afbeelding 2Skyline Manhattan38 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 39
  • 22. euro misloopt aan de exploitatie van het vastgoed en aan toegekend. De totale puntenscore van de activiteit op alle criteria geeft deEffectiviteit van subsidies voor organiserende partijen door een ondermaats vastgoedbeleid. Het ontbreken van data over de maatschap- pelijke opbrengsten en kosten van vastgoed maakt het maatschappelijke effectiviteit aan. De werking van het model op beide onderdelen wordt nu verder toegelicht.maatschappelijk moeilijk om vastgoed onderling met elkaar te vergelijken. Er liggen dus voldoende mogelijkheden om met minder geld meer effectiviteit te behalen: een win-win-win-situatie Werking afwegingsmodel In het afwegingsmodel is een activiteit met de hoogste maatschappelijke effectiviteit een activiteit die het beste voldoet aan twee voorwaarden:vastgoed 1 Drs. P.J.M. Sprenger & S.l.M. Heesbeen MSc 2 voor politieke bestuurders, gemeente en burgers.” Afwegingsmodel Maatschappelijk Vastgoed • De eerste stap: geeft deze activiteit het beste invulling aan de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente? • De tweede stap: sluit deze activiteit het beste aan bij de kenmerken vanonbekend Drs. P.J.M. (Philippe) Sprenger is managing consultant bij Berenschot. Hij is gespecialiseerd in vraagstukken rondom sturing, effectiviteit, strategie en verantwoording van maatschappelijke ondernemingen. Hij is tevens als research fellow verbonden aan het Centrum voor Bestuur van de Met oog op de potentie om met minder geld meer effectiviteit te behalen, leidt het gebrek aan inzicht tot een hoop relevante onbeantwoorde vragen bij managers en bestuurders. het verzorgingsgebied waarin de accommodatie gevestigd is? De eerste stap is het invullen van het toetsingskader van een accommodatie op Maatschappelijke Onderneming van TiasNimbas (Universiteit van Tilburg). • In welke mate dragen de georganiseerde activiteiten basis van beide voorwaarden. Het toetsingskader kan bijvoorbeeld wordenDe effectiviteit1 van maatschappelijk S.L.M.(Simon) Heesbeen MSc is werkzaam bij Berenschot als consultant. Binnen Berenschot houdt hij zich bezig met uiteenlopende (organisatie- in het maatschappelijk vastgoed daadwerkelijk bij ingevuld door een manager Vastgoed in samenwerking met programma- overstijgende) bedrijfsvoeringsvraagstukken in de publieke sector, vooral aan het realiseren van de beoogde maatschappelijke managers en medewerkers uit de verschillende beleidsvelden (bijvoorbeeldvastgoed in het publieke domein is een bij gemeenten. Hij is gespecialiseerd in vraagstukken rondom effectiviteit, efficiëntie en stakeholdersmanagement. beleidsdoelstellingen? Welzijn, Jeugd en Gezin en Vastgoed). Beiden staan aan de basis van de ontwikkeling van het Afwegingsmodel • In welke mate worden de verstrekte subsidiesgrijs gebied, waarin veronderstellingen Maatschappelijk Vastgoed. aan instellingen effectief ingezet om de beoogde Ten eerste maken zij in het toetsingskader op basis van de beleidsdoelstellingen maatschappelijke doelstellingen te realiseren? keuzes over wat zij relatief belangrijk vinden, dan wel prioriteit vindenen subjectiviteit de boventoon voeren. hebben. Zij maken hierbij keuzes over de gewenste doelgroepen, doelstellingen Deze vragen worden binnen gemeenten vaak op basis van en maatschappelijke effecten, type activiteiten en type huurder. De mate vanVooral binnen gemeenten roert de vervullen zij een rol als maatschappelijk ondernemer. Het veronderstellingen subjectief beantwoord. Om deze vragen prioriteit wordt aangegeven middels een puntenscore, waarmee een generiek ondernemen komt tot uitdrukking in het verhuren van de objectief te kunnen beantwoorden, ontwikkelden de toetsingskader wordt verkregen. In totaal worden in het toetsingskader 100politiek zich. Jaarlijks investeren accommodatie, waarin zij streven naar minimaal kosten- gemeenten Nijmegen, Enschede en Utrecht en Accres punten verdeeld over alle criteria. dekkende verhuur. Dat betekent dat met de inkomsten van Apeldoorn in samenwerking met bureau Berenschot degemeenten tientallen miljoenen euro’s de verhuur (en eventueel andere inkomsten zoals exploitatie- eerste methodiek waarmee gemeenten de maatschappelijke Bijvoorbeeld: een keuze kan hierbij zijn dat de doelgroepen ouderen (65+) subsidies) de integrale kosten van de accommodatie op lange effectiviteit van vastgoed objectief kunnen meten. en kinderen tot 8 jaar belangrijk zijn voor de gemeenten en dat ouderenin het vastgoed en subsidiëren zij termijn worden gedekt. Het maatschappelijke aspect komt tot (65+) prioriteit hebben. Beide zijn criteria en worden van een verschillende uitdrukking doordat er activiteiten plaatsvinden die toege- De centrale gedachte achter het model is dat de georganiseer- puntenwaardering voorzien om het relatieve belang aan te duiden.instellingen om daar activiteiten voor voegde waarde hebben voor de maatschappij. de activiteiten in het vastgoed moeten bijdragen aan het realiseren van de maatschappelijke beleidsdoelstellingen en “Met het afwegingsmodel kunnen gemeentende maatschappij te organiseren. Deze Op dit snijvlak tussen publiek orgaan en maatschappelijk aan de behoefte van de wijkbewoners waar de accommodatie accommodaties objectief op waarde schatten, ondernemer is het moeilijk balanceren. Financieel én gevestigd is. Kortom: een duidelijke aansluiting tussen beleidinvesteringen stellen ten doel bij te maatschappelijk presteren vormen de double bottom line en uitvoering in het vastgoed. gerichter sturen op maatschappelijke effectiviteit (Sprenger, Schoormans & Camps, 2011). Deze afwegingdragen aan het realiseren van de bemoeilijkt het maken van keuzes bij verhuur. Wat is De mate van aansluiting bij het beleid bepaalt de maatschap- en op heldere wijze verantwoording afleggen wijsheid? Gaat het om een verwachte grote maatschappelijke pelijke effectiviteit van een activiteit. Hoe groter de aanslui- over de mate waarin de activiteiten in demaatschappelijke beleidsdoelstellingen. opbrengst mogelijk gepaard met lage huren of om hogere ting, hoe hoger de effectiviteit. De gemiddelde effectiviteit accommodaties bijdragen aan het realiseren huren met een mindere maatschappelijke opbrengst? van alle activiteiten samen bepaalt de maatschappelijkeMaar doen ze dat ook? waarde van een accommodatie. Elke gemeente dient dus te van de gemeentelijke beleidsdoelstellingen”. Gemeenten zetten vastgoed veelal in als beleidsinstrument. streven naar een zo hoog mogelijke maatschappelijke waarde Het dient hen te ondersteunen bij het realiseren van hun van elke accommodatie. Dit kunnen zij realiseren door de Ten tweede wordt dit generieke toetsingskader per accommodatie verder maatschappelijke beleidsdoelstellingen, zoals het verminde- effectiviteit van het totaal aan activiteiten te maximaliseren. aangescherpt, zodat deze passend wordt rekening houdend met de samen-De druk om hierover verantwoording af te leggen, neemt zeker in deze tijden ren van overlast door jongeren of eenzaamheid onder Het afwegingsmodel helpt hen hierbij door gemeenten de stelling en behoeften van het verzorgingsgebied. De criteria en puntwaarderingvan bezuinigingen toe. Echter ontbreekt het inzicht in deze realisatie. Dit ouderen. Of de georganiseerde activiteiten daadwerkelijk kans te bieden om de maatschappelijke effectiviteit van de kunnen hierdoor worden aangepast. Deze verdieping is nodig omdatartikel beschrijft de uitkomsten van een onderzoek dat heeft geleid tot een bijdragen aan het realiseren van dit beleid en of deze activiteiten per accommodatie te meten. het verzorgingsgebied per accommodatie anders kan zijn. Zo krijgt elkemodel waarmee de effectiviteit van maatschappelijk vastgoed objectief investeringen dus effectief zijn, weet niemand. Het inzicht accommodatie een passend toetsingskader.bepaald kan worden. ontbreekt. Het afwegingsmodel bestaat uit twee onderdelen, te weten een toetsingskader en de activiteitenwaardering. De tweede stap is de activiteitenwaardering: het toetsen van de georganiseerdeDe rol van maatschappelijk vastgoed Noodzaak: inzicht in beleidsrealisatie activiteiten aan de criteria in het toetsingskader van een accommodatie.Sporthallen, wijkcentra, scholen, buurthuizen en natuurlijk de populaire Het gemis aan inzicht werd de afgelopen jaren binnen In het toetsingskader vertaalt de gemeente haar beleid in Hierbij zijn twee afwegingen mogelijk, namelijk enerzijds een ex-post analyse:multifunctionele accommodaties. Een wandeling door enkele willekeurige gemeenten niet gevoeld. De noodzaak tot inzicht in de keuzes over wat zij willen dat in het vastgoed plaatsvindt. het toetsen van activiteiten die reeds georganiseerd worden in de accommoda-steden bewijst dat gemeenten veel geld investeren in maatschappelijk effectiviteit van het vastgoed was er simpelweg niet. Dit gebeurt op basis van het gemeentelijk beleid en het tie en anderzijds een ex-ante analyse: het toetsen van nieuwe potentiëlevastgoed. Non-profitorganisaties organiseren daar, veelal gesubsidieerd, Toch, het besef dat zeker in deze tijd van bezuinigingen een verzorgingsgebied waar een accommodatie gevestigd is. Dit activiteiten.dagelijks activiteiten met een maatschappelijke doelstelling. hogere opbrengst, zowel financieel als maatschappelijk, resulteert in criteria die worden voorzien van een bepaalde behaald dient te worden, is duidelijk groeiende. puntenscore en worden vastgelegd in het toetsingskader. Deze taak wordt verricht door de programmaverantwoordelijke van eenIn vastgoedtermen vervult de gemeente de rol van verhuurder van het accommodatie. De kenmerken van een activiteit worden naast de criteriavastgoed aan een breed scala van maatschappelijke organisaties. Hiermee “Uit onderzoek van Falcon en Hogeschool Amsterdam blijkt Bij de activiteitenwaardering worden de georganiseerde in het toetsingskader gelegd. Voldoet de activiteit aan een criterium, dat een gemiddelde gemeente (Schonau, Mac Gillary, activiteiten getoetst aan deze criteria. Voldoet de activiteit bijvoorbeeld de doelgroep van de activiteit is ouderen (65+), dan levert1 Effectiviteit: de mate waarin de uitvoering in het maatschappelijk vastgoed bijdraagt aan De Vos & Tazelaar, 2010) jaarlijks gemiddeld een miljoen aan een criterium dan worden de bijbehorende punten dat het bijbehorend aantal punten op. de realisatie van de gemeentelijke maatschappelijke beleidsdoelstellingen.40 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 41
  • 23. Hoe hoger de score op het totaal aan criteria, hoe hoger demaatschappelijke effectiviteit van de activiteit. Doordattoetsingskaders tussen accommodaties kunnen verschillen, Portefeuillemanagement maatschappelijk vastgoed Portefeuillemanagement maatschappelijk vastgoed Collectief Particulier Ir. S.J.E. Maussen MRE Stephan Maussen is werkzaam als universitair docent binnen de mastertrack Real Estate Ma- nagement & Development. Hij is gespecialiseerdkan eenzelfde activiteit in de ene accommodatie een hogescore en dus effectiviteit hebben en in een andere lage. Portefeuillemanagement maatschappelijk vastgoed Opdrachtgeverschap in vraaggestuurde projectontwikkeling. Tevens is hij mede-eigenaar van het adviesbureau Bouwen In Eigen Beheer te Eindhoven. Dit is een bureau dat gemeenten, corporaties en collectie-Onmisbaar voor gemeentenAls meetinstrument biedt het afwegingsmodel op basis vanobjectieve metingen inzichten die tot op heden ontbraken. Verantwoorden Sturen en kiezen en herstructurering ven ondersteunt bij CPO. De opgave in deHet is een instrument dat opgenomen kan worden in de Sturen en VerantwoordenPDCA-cyclus (Plan, Do, Check, Act) van een vastgoedafdeling. kiezen Het karakter van een buurt kan bij de herstructurering vanDe meting van vastgoed biedt ook relevante informatie voor een oude stadswijk niet alleen behouden worden door het Bloemenbuurt-Zuidde beleidsafdelingen en voor het bestuur. opstellen van stedenbouwkundige randvoorwaarden en een beeldkwaliteitsplan, hoe gedetailleerd die ook zijn ingevuld.In de cyclus levert het model op twee niveaus inzicht op in de Ideaal is ook dat een groot deel van de oorspronkelijke Bijsturen te Eindhoveneffectiviteit van het maatschappelijk vastgoed, te weten op bewoners in de vernieuwde buurt terugkeert. Dat is goedaccommodatieniveau en op portefeuillemanagementniveau voor de sociale cohesie waardoor na de herstructurering Management van de accomodatie(zie figuur 1). van de woningen de buurt een gemeenschap blijft en niet Bijsturen Management van de accommodatie Meten opnieuw opgebouwd hoeft te worden uit een stel toevalligeOp accommodatieniveau wordt de maatschappelijke Management van de accomodatie De sloop, renovatie en nieuwbouw bewoners.effectiviteit van de georganiseerde activiteiten gemeten. Opbasis van een objectieve vergelijking kan worden vastgesteld Meten van woningen in oude arbeiderswijken “huurders kunnen meebeslissenwelke activiteiten de hoogste effectiviteit hebben en dus hetmeest geschikt zijn om te organiseren in de accommodatie. houden de gemoederen van duizenden over hun eigen woning."Dit biedt de programmaverantwoordelijke de kans om testuren en laag scorende activiteiten te vervangen door beter Nederlanders bezig. Beleidsmakers, In de meeste gevallen keren echter niet veel oorspronkelijkepassende activiteiten. Zo kan per accommodatie een optimale Sturen en bewoners terug na een herstructurering. De voornaamste Verantwoordenmix aan activiteiten worden bepaald en georganiseerd, opdat kiezen woningbouwcorporaties, ontwikkelaars reden is dat er tussen de sloop van de oude woningen en dede maatschappelijke waarde van de accommodatie te oplevering van de nieuwe teveel tijd verstrijkt. Tijdens eenmaximaliseren is. Verantwoorden Sturen en kiezen en adviesbureaus beroepshalve, te lange tussenperiode vervreemden bewoners van hun oude buurt, raken gewend aan hun vervangende woning enDeze sturingsinformatie biedt een accommodatieverantwoor- maar ook bewoners omdat het woonomgeving en kiezen ervoor om daar te blijven. Somsdelijke de kans transparant verantwoording af te leggen aan doen ze dat ook omdat de nieuwe woningen in de oude buurtde manager Vastgoed van de gemeente. Het model biedt de eigen woonsituatie aangaat. In veel duurder zijn dan de oorspronkelijke woningen, of omdatnamelijk inzicht in hoe effectief de investeringen in elke de nieuwbouw in hun oude wijk hun even vreemd is danaccommodatie zijn: dragen de georganiseerde activiteiten deze stadswijken staan veel sociale willekeurig welke nieuwbouw elders.daadwerkelijk bij aan het realiseren van de maatschappelijke Figuur 1beleidsdoelstellingen? Hetzelfde geldt voor de effectiviteit van Inzicht op de effectiviteit van maatschappelijk vastgoed op twee niveaus huurwoningen die naar de maatstaven De zittende bewoners blijven bij herstructurering daaromsubsidies aan de maatschappelijke organisaties: worden deze veelal een onderschat onderdeel. De herstructurering van eenverstrekte middelen gebruikt voor de organisatie van de van deze tijd onvoldoende kwaliteit, wijk heeft voor een langere periode een grote impact op degewenste activiteiten? Gemeenten staan de komende jaren voor een bezuinigingsopgave. Het ligt leefomgeving van deze mensen. Het is daarom belangrijk om voor de hand dat het aantal accommodaties zal afnemen en effectiever en comfort en ruimte bieden. Daardoor juist deze groep te betrekken in de planvorming. Het goedOp portefeuillemanagementniveau biedt het inzicht in de efficiënter gebruikt zal moeten worden. Dit model kan hen helpen bij het informeren van de bewoners en tijdig betrekken van dezemaatschappelijke waarde van elke individuele accommodatie: maken van de keuze welke accommodaties te sluiten. Daarnaast biedt het nemen deze wijken een relatief zwakke groep bij de vernieuwing kan veel problemen voorkomen.welke accommodatie presteert goed met een hoge waarde en mogelijkheden om de afnemende middelen effectiever in te zetten en dus de Hoe deze informatievoorziening plaatsvindt maakt over hetwelke minder? Dit biedt een manager Vastgoed de mogelijk- maatschappelijke effectiviteit te vergroten. Kortom met minder geld, meer positie in op de lokale en regionale algemeen niet zoveel uit, als het maar op een transparanteheid om te sturen om de maatschappelijke waarde van laag maatschappelijk realiseren. manier gebeurt en de afspraken goed worden nagekomen.scorende accommodaties te verhogen of te bepalen welke met woningmarkt. Wel is men over hetoog op de bezuinigingen vanuit maatschappelijk oogpunt Bronvermelding Door bij herstructurering van oude wijken te werken metgesloten kan worden. Ook hier levert het model verantwoor- Sprenger, Schoormans & Camps (2011). Verbinding verbroken: Actief sturen op algemeen voor het behoud van het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) kunnendingsinformatie op, hetzij op een hoger aggregatieniveau. de legitimiteit van een maatschappelijke onderneming. Utrecht: Berenschot/ problemen hierbij voorkomen worden. Kijk naar de Bloemen-Een manager kan de politiek overtuigen dat de geïnvesteerde CBMO karakter en de sociale structuur van buurt-Zuid in Eindhoven. Meer dan tachtig procent van demiddelen in het vastgoed effectief worden ingezet voor het oorspronkelijke bewoners keert daar terug in de nieuw Schonau, Mac Gillary, De Vos & Tazelaar (2010). Weekblad Facilitair, 2010, nr. 204realiseren van de maatschappelijke beleidsdoelstellingen. deze wijken. gebouwde huur- en koopwoningen. Dat komt omdat de bewoners zelf een stem hebben gehad in het ontwerp van zowel de nieuwe woningen als van de nieuwe woonomgeving. Begeleid door adviesbureau Bouwen In Eigen Beheer (BIEB) uit Eindhoven functioneerden zij zelf als opdrachtgever in het herontwikkelingsproces. Voor de Bloemenbuurt-Zuid42 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 43
  • 24. Afbeelding 1 Afbeelding 2 Afbeelding 3Werzkaamheden Bloemenbuurt-Zuid te Eindhoven Nieuwbouw Bloemenbuurt-Zuid te Eindhoven Nieuwbouw Bloemenbuurt-Zuid te Eindhovenis ervoor gekozen om de bewoners via Collectief Particulier Opdrachtgever- Na een periode waarin de bewoners de tijd kregen om te toekomstige bewoners. In het geval Passiebloem en Duizend- Al doende leert men en gaandeweg het project Bloemenbuurt-Zuid begint deschap (CPO) directe invloed te geven op de bouw van de nieuwe woningen. verhuizen uit de oude wijk konden zij zich direct aanmelden schoon is dat overigens wel gebeurd. We hebben gezamenlijk kritiek van de toekomstige bewoners om te slaan in tevredenheid. Een groepCPO is geen doel op zich, maar een middel om de participatie van bewoners voor ontwikkelverenigingen, welke bloksgewijs opgezet belangrijke wijzigingen voor elkaar gekregen. En natuurlijk van 79 procent is ervan overtuigd dat ze door het CPO-traject dat ze samente vergroten. Een andere reden om voor CPO te kiezen is dat de bewoners ook waren. Na de daadwerkelijke sloop en het bouwrijp maken konden we qua interieur aan de verschillende behoeftes hebben doorlopen meer bij de buurt betrokken zijn geraakt.ruime keuzemogelijkheden moeten hebben; een woning moet maatwerk zijn. van de gronden, kon uiteindelijk pas in oktober 2009 voldoen, waardoor het er alle schijn van heeft dat de mensen Aan de duidelijkheid vooraf en aan de helderheid van de randvoorwaarden begonnen worden met de herbouw van de Bloemenbuurt- straks dik tevreden zullen zijn.” kan nog wel wat gesleuteld worden. Bij woningbouwontwikkeling metDe Bloemenbuurt-Zuid (1920-1921) is een vooroorlogse wijk in het zuiden van Zuid met als eerste25 koopwoningen in het CPO-project toekomstige bewoners, en specifieke herstructureringsprojecten, is het vanEindhoven. Gezien de sterk verouderde woningen werd voor de gehele wijk Madelief. Op 14 oktober 2010 werden ze opgeleverd naar “Huurders behouden voor eigen buurt." groot belang vooraf heldere spelregels af te spreken. Dit dient tijdens heteen stadsvernieuwingsplan opgesteld. Onderdeel daarvan was een sociaal volle tevredenheid van Corporatie Domein Wonen Eindhoven initiatief aan de CPO vereniging meegegeven te worden en hier moet menplan voor de mensen van wie de woning zou verdwijnen. en de nieuwe bewoners. Het exterieur van de woningen Bij een herstructureringsopgave zoals in de bloemenbuurt is zich gedurende het proces dan ook aan houden. Tussentijds wijzigen is geen voldoet volkomen aan het bijgestelde Beeldkwaliteitplan en het wenselijk om de toekomstige bewoners vanaf het eerste optie. Bijna de helft van de ondervraagden had vooraf graag meer informatieDe Bloemenbuurt-Zuid was in sociaal opzicht een goed functionerende buurt. de indeling is bij geen enkel huis hetzelfde. moment bij het plan te betrekken, dus wanneer ze nog in hun gehad en een derde geeft aan dat ze daardoor onvoldoende kennis had omEen buurt met een gemêleerde bevolking, met sociale samenhang en een oorspronkelijke huis wonen. Vanaf dat moment moeten ze keuzes te maken.buurt waar men elkaar kent. Ten tijde van het opstellen van het stadsvernieu- Inmiddels is in september 2010 in dezelfde wijk met de bouw professioneel begeleid worden. Mensen in een dergelijkewingsplan en het sociaal plan in 2002 werd nog niet gedacht aan nieuwbouw van het blok Passiebloem en het blok Duizendschoon situatie redeneren vaak vanuit de bestaande toestand. Wat Doordat in dit project ook huurwoningen op grote schaal met CPO wordendie via CPO tot stand zou komen. De gemeente Eindhoven, de Corporatie begonnen. Passiebloem bevat 34 huurwoningen in een mix heb ik nu? En wat wil ik minstens terug? Met hulp van een gerealiseerd is de Bloemenbuurt-Zuid in Eindhoven een uniek plan inDomein Wonen Eindhoven en de bewonersorganisatie van Bloemenbuurt- van appartementen en grondgebonden woningen binnen een professionele begeleider kan worden nagegaan of ze wel Nederland. Woningbouwcorporatie Domein Wonen Eindhoven en deZuid maakten deel uit van deze afspraken. gesloten bouwblok en een parkeergarage. hetzelfde terug willen of dat ze misschien wel toe zijn aan iets gemeente werkten voor het eerst samen met ontwikkelverenigingen van Duizendschoon bestaat uit 73 koop- en huurwoningen anders. Het is belangrijk om dit voor de mensen te visualise- bewoners. Dat heeft kruim gekost, maar ook veel opgeleverd. Ondanks de “Meer kwaliteit voor dezelfde prijs.” wooneenheden in een mix van appartementen met parkeer- ren. Er wordt samen naar de plattegrond gekeken en aanvankelijke koudwatervrees willen zowel corporatie als gemeente in de kelder en grondgebonden woningen. De invulling van de gesproken over de nieuwe situatie. De bewoners kiezen dan toekomst namelijk verder met deze aanpak.In 2005 stelde de raad van Eindhoven het Masterplan Bloemenbuurt-Zuid plannen is bepaald door de toekomstige bewoners zelf. een van de voorgestelde modellen en daar wordt dan meevast, waarna BDG Architecten Ingenieurs eind 2006 een Beeldkwaliteitsplan verder gewerkt. Op die manier participeert de toekomstigeontwikkelde. Daarin werd recht gedaan aan de cultuurhistorische waarde van In de Bloemenbuurt lag een gedetailleerd beeldkwaliteitsplan bewoner al van het begin af aan bij de invulling en de sfeerde eenduidig herkenbare Bloemenbuurt, maar werd ook vastgelegd dat de waardoor de vrijheid van de architect, Henk Schoones van van zijn nieuwe woning. Hierdoor blijft de binding met deontwikkeling van de plannen moest plaatsvinden in CPO met ruimte voor Van den Pauwert Architecten BNA, beperkt was. “Het hele buurt behouden en wordt de integratie van nieuwkomersinbreng van de toekomstige bewoners. schilderij is al gemaakt, je mag alleen maar inkleuren. bevorderd.De tweeledigheid in de opgave leidde tot enige spanning en vroeg om sturing Daardoor word je als architect te weinig uitgedaagd.”in het proces. Daarom werd na enige tijd van bezinning aangeklopt bij het “Ook kun je minder tegemoet komen aan de wensen van debureau Bouwen In Eigen Beheer.44 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 45
  • 25. SERVICE excursie die SERVICE in december vorig jaar naar Frankfurt Development en het bedrijfsleven. Gedurende de eerste en Singapore, voor het derde jaar op rij een bezoek gebracht am Main bracht. In een trip van vier dagen werd een goed maanden zijn wij als negentiende bestuur druk bezig deze zal worden aan Azië. Van 9 tot en met 21 mei staat de Study beeld geschetst van wat Frankfurt als financieel centrum aan taak met veel enthousiasme zo goed mogelijk in te vullen. Trip naar Shanghai op het programma en dit beloofd vastgoed te bieden heeft en werden enkele borrels niet Daarbij zal goed gekeken worden naar het werk dat de wederom één van de jaarlijkse hoogtepunten te worden. Actief geschuwd. Een tweede hoogtepunt was de tiendaagse achttien besturen voor ons verzet hebben en de mogelijk- studiereis naar Singapore. Na de reis van twee jaar terug heden die SERVICE sponsoren kunnen bieden. Het enthousiasme dat benodigd is voor de continuering van naar Seoul, werd ook het afgelopen jaar het Oosten een Met het vierde lustrum in het verschiet zal het brengen van het SERVICE Magazine, het organiseren van lezingen, lunches, bezoek gebracht. Menig student bleek verrast door de inhoud financiële stabiliteit binnen de vereniging een van onze inhousedagen, borrels en het uitvoeren van onze onderwijs- Geachte lezer, van het land, de snelheid van de maatschappij en de totaal speerpunten zijn. Dit om een gezonde situatie achter te laten verantwoordelijke takenis bij het SERVICE bestuur aanwezig. andere visie/mogelijkheden die de omgang met vastgoed voor alle besturen die ons zullen opvolgen. Dit zal bereikt De resultaten en reacties zult u in de komende SERVICE Het negentiende SERVICE bestuur heeft sinds de Algemene daar biedt. Kortom: een ervaring om nooit te vergeten. worden door de acquisitie meer slagkracht en meer mogelijk- magazines, op de SERVICE website en social media tegemoet Leden Vergadering van 14 september haar eerste passen heden te bieden. Tevens valt er een stap te maken in het zien komen! gezet en beleidspunten doorgevoerd. De veranderde Onderwijsverantwoordelijkheid maakte ook een groot deel uit uitbrengen van een digitaal SERVICE Magazine naast de schrijfwijze, van SerVicE naar SERVICE, is daarvan het meest van de bezigheden van het achttiende bestuur. Vragen en bestaande hard copy versie. Verder kan het mogelijkheden Mocht u meer willen weten over studievereniging SERVICE, zichtbaar. Nu het inmiddels december is, is de tijd aangebro- klachten over het vastgoedonderwijs in zowel de bachelor- bieden onze krachten, waar nodig, te bundelen met de de organisatie, excursies, lezingen, contacten met bedrijven ken dat ook het SERVICE Magazine haar negentiende als de masterfase werden door het SERVICE bestuur gebun- studieverenigingen FRESH en BOSS om verder te kijken dan en haar activiteiten, of wilt u informatie ontvangen over spon- levensjaar in stapt. Een nieuw collegejaar; een nieuw bestuur. deld en op de juiste plek neergelegd, zodat de verantwoorde- enkel ‘The smartest region of the world’. sormogelijkheden, dan kunt u contact met ons opnemen. Volg Voordat er vooruitgekeken wordt naar de ambities en lijke personen oplossingen en aanpassingen hebben kunnen SERVICE via Facebook, LinkedIn, Twitter en natuurlijk via onze activiteiten van het negentiende SERVICE bestuur, aan mij de maken. Professionalisering, internationalisering, intensivering en website www.service-studievereniging.nl. eer om nog eenmaal terug te blikken op het voorgaande jaar. onderwijsverantwoordelijkheid, daar zal op gestuurd blijven Naast de lezingen, lunches en informele activiteiten zijn er worden om onze leden een interessant, uitdagend en Terugblik grote vorderingen gemaakt wat betreft het gebruik van social leerzaam programma op het gebied van vastgoed te kunnen Met vriendelijke groet, Professionalisering, internationalisering, intensivering en media. Formele en informele zaken worden op overzichtelijke bieden. Namens het SERVICE bestuur 2011-2012, onderwijsverantwoordelijkheid; dat was het devies van het wijze met onze leden, alumni, sponsoren en geïnteresseerden afgelopen jaar. Dankzij de inzet van het achttiende SERVICE gedeeld via LinkedIn, Facebook, Twitter en de vernieuwde Activiteiten bestuur zijn al deze punten op verschillende gebieden aan SERVICE website. Met al deze bovengenoemde punten wordt het een jaar vol bod gekomen. Zo zijn er wederom drie SERVICE magazines mooie doelen om te bereiken. Aan ons de taak deze doelen uitgebracht waarvan de 18.3 editie, het eerste volledig Engels- Dankzij de inzet van het achttiende bestuur en de medewer- kleur te geven met de daarbij horende activiteiten. talige magazine met een oplage van 2.400 stuks, onder king van de sponsoren is het studiejaar 2010 – 2011, ondanks andere is verspreid op het ERES congres. Het magazine werd een niet optimale financiële omgeving , wederom een Met het verschijnen van de eerste editie van het magazine van door de professionals, studenten en alumni zeer goed succesvol jaar geweest voor SERVICE. Daarvoor nogmaals dit jaar zit de Business Trip naar Berlijn, de Inhousedag bij ontvangen en toont des te meer aan dat het SERVICE dank. Laanbroek Schoeman adviseurs en Hét Vastgoedsymposium Magazine professionaliteit uitstraalt. er inmiddels op. De ontwikkelingen die menig vastgoedhart Tim Schelle Ambities sneller doen kloppen hebben er voor gezorgd dat er, na Seoul Voorzitter Het is reeds enkele jaren traditie dat de internationalisering De hoofdtaak van SERVICE is het bevorderen van het contact in een tweeluik aan bod komt. Allereerst de meerdaagse tussen haar leden, de leerstoel Real Estate Management &46 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 47
  • 26. Eén jaar Ir. ing. Sophie Nauwelaerts Bij Brink Groep zelf maken we bijvoorbeeld gebruik van flexwerkplekken. aangetoond hoe de ontwerper voldoet aan de eisen van de Sophie Nauwelaerts studeerde in 2010 af aan de Technische Wanneer je op kantoor bent, zoek je een geschikte plek, passend bij de opdrachtgever. Alle eisen worden ingevoerd en gekoppeld Universiteit Eindhoven. Na haar studie is ze gestart als projectmanager bij Brink Groep. Daar houdt ze zich onder andere werkzaamheden die je die dag uit wilt voeren. Voor sommige organisatie- aan een bewijsdocument. Aan de hand hiervan wordt een bezig met het bewaken van investeringskosten, de aansturing onderdelen van DSM is dit een nieuw aspect. Zij zijn gewend aan hun eigen, verificatierapport opgesteld, dat aan de opdrachtgever wordtin de van ontwerpende en adviserende partijen en het analyseren vaste werkplek. Niet iedereen zit op een verandering van het werkplekconcept overhandigd. van organisatiekenmerken. te wachten. Samen met de medewerkers onderzoek ik welk werkplekconcept het beste bij hen past. Soms sta ik voor de uitdaging hen te overtuigen van de Ik merk dat duurzaamheid een belangrijke rol speelt, zowel voordelen van een bepaald concept, zoals betere interne communicatie en bij Brink Groep als bij opdrachtgevers. Brink groep heeftpraktijk een efficiënter ruimtegebruik. Hen betrekken bij workshops en tonen van bijvoorbeeld een model ontwikkeld dat het rendement van goede, maar ook minder goede voorbeelden is hierbij erg belangrijk. Het duurzaamheidinvesteringen in bestaand vastgoed inzichtelijk vervolgens vertalen van deze ideeën naar een Programma van Eisen is een maakt. Maar ook de medewerkers worden bewust gemaakt Door de kredietcrisis had ik mijn wensen en verwachtingen van mijn eerste leuke taak. van hun gedrag dat invloed kan hebben op het milieu. baan naar beneden bijgesteld. Een grote verrassing was dan ook dat BrinkBegin 2010 was het zover, Groep mij, nadat ik hen een brief had geschreven, direct uitnodigde voor een Andere werkzaamheden die ik verricht zijn het schrijven van een plan van Naast het werken zijn er bij Brink Groep veel initiatieven om sollicitatiegesprek. Ik werd aangenomen als junior projectmanager bij de unit aanpak, het deelnemen aan ontwerpteambesprekingen, het aanvragen van collega’s ook op een informele manier te leren kennen. Denkik kon beginnen met bouwmanagement en huisvestingadvies waar ik bijna direct kon beginnen. vergunningen en het verzorgen van aanbestedingen. Om deze taken te aan borrels, diners, dagjes uit en zelfs wintersport. Daarnaast kunnen uitvoeren ben ik voortdurend in contact met diverse partijen, zoals ben ik onlangs met een collega mee geweest naar eenafstuderen. De start hiervan Ik kende Brink Groep al van de gastcolleges die zij hebben gegeven tijdens de architect, de installatieadviseur, de constructeur, de gebruikers en de bijeenkomst van ‘Made for talent’. Dit is een netwerk voor mijn studie Real Estate Managament & Development aan de Technische provincie. Het samenwerken met zoveel verschillende partijen spreekt mij erg professionals op sleutelposities in dynamische en innovatievewas niet makkelijk, er zijn Universiteit van Eindhoven. Hoewel de gastcolleges gingen over gebiedsont- aan, net als het werken aan bedrijfshuisvesting. Elke werknemer heeft op de bedrijven en organisaties in de regio Eindhoven. Het is wikkeling, heb ik er voor gekozen te solliciteren naar een managementfunctie. een of andere manier met het onderwerp te maken. Het vinden van het juiste belangrijk niet alleen op de hoogte te blijven van waar hetimmers zoveel interessante Deze functie had mijn voorkeur omdat ik tijdens mijn studie Bouwtechnische concept is uitdagend. Het is niet gemakkelijk om een ruimtestaat te vertalen bedrijf waarbij je werkzaam bent zich mee bezig houdt, maar Bedrijfskunde, aan de Hogeschool van Amsterdam, stage heb gelopen als naar een huisvestingconcept. Daarom is goed luisteren naar, maar ook ook te kijken wat er om je heen gebeurt. Tot nu toe heb ik hetonderwerpen waar onderzoek assistent projectmanager. Tijdens deze stage ben ik enthousiast geworden uitdagen van, de gebruikers zo belangrijk. Zij gaan het gebouw gebruiken ontzettend naar mijn zin bij Brink Groep. Door regelmatig voor het bouwmanagementvak. en weten het best welke elementen het bereiken van organisatiedoelen gesprekken te voeren met mijn coach en deel te nemen aannaar gedaan kan worden. bevorderen, maar de vertaling naar een concreet huisvestingsconcept is mijn de interne leergang, verwacht ik me op een goede manier te Wat ik prettig vind aan mijn functie is dat ik zowel zelfstandig taken uitvoer vak. Ik kijk erg uit naar de start van de bouw. Stapje voor stapje ga je zien kunnen ontwikkelen. Eigen initiatief is belangrijk en wordtGraag wilde ik me bezig als samenwerk met collega’s en externen om taken te volbrengen. Afstemming waar je je energie in hebt gestoken. Dat resultaat is de beloning voor al het erg gestimuleerd. Ik wil me gaan verdiepen in het kennis- van onderdelen tussen de architect, installatieadviseur is bijvoorbeeld erg werk dat je verricht hebt. management van Brink Groep. Ik weet nog niet in welkhouden met duurzaamheid. belangrijk. onderwerp dit precies zal zijn. Naast werken aan uitdagende Naast het project op de Chemelot Campus werk ik aan een project voor projecten is een prettige werksfeer voor mij erg belangrijk.Ik heb ervoor gekozen onderzoek De voornaamste reden waarom ik deze baan leuk vind is dat het team waarin Burgers Ergon. Samen met een collega ondersteun ik hen bij systems Ik ga elke dag met veel plezier naar mijn werk. Ik kijk ernaar ik meedraai werkt aan het vervullen van de wensen van de opdrachtgever. engineering, een verzameling van methoden en technieken om een ontwerp- uit om me verder te ontwikkelen en meer verantwoordelijk-te doen naar de mogelijkheden Ik ben nu een radertje in het geheel, maar als je meer ervaring hebt kun je proces te doorlopen. Systems engineering wordt veel toegepast in de grond-, heden te krijgen. de motor zijn van een team dat grote en complexe projecten aanstuurt. weg- en waterbouw. Voor Burgers Ergon maken we er gebruik van in deom de bestaande sociale Huisvesting vormt een steeds belangrijkere rol bij het ondersteunen van de utiliteitsbouw. Met systems engineering kan op handige wijze worden organisatiedoelen. Wanneer de huisvesting een toegevoegde waarde geeftwoningvoorraad duurzamer aan de organisatiedoelen en dit ook nog eens binnen het budget past en op Afbeelding 1 tijd wordt voltooid, heb ik mijn taak volbracht. Chemelot Campus van Broekbakemate maken. Eind 2010 heb ik Ik werk nu mee aan de ontwikkeling van de Chemelot Campus in Geleen,dit onderzoek afgerond en die wordt omgevormd tot een innovatieve vestigingsplaats voor bedrijven en kennisinstellingen onder meer op het gebied van chemie. Over sommigeben ik op zoek gegaan naar een bestaande gebouwen moeten nog besluiten worden genomen. Bij deze besluitvorming komt veel kijken, te denken aan keuzes tussen renovatieuitdagende baan, bij voorkeur en nieuwbouw. Mijn collega’s en ik bereiden deze keuzes voor door het aanreiken van informatie over geld, tijd, kwaliteit en risico’s. Maar ook denatuurlijk binnen een bedrijf organisatie van de bewoners van de gebouwen moet aandacht krijgen. Is het bijvoorbeeld beter bepaalde organisaties samen te voegen in ééndat veel aandacht besteedt gebouw of juist niet? Wordt er groei verwacht in de toekomst, en zo ja, hoeveel? Allemaal vragen waar antwoord op gevonden moet worden.aan duurzaamheid zodat dit Naar die antwoorden zijn we nu op zoek.aansluit op mijn afstuderen. Voor een van de bedrijfsonderdelen van DSM, en dus onderdeel van de Chemelot Campus, is al een keuze gemaakt. Ik stuur nu de architect en adviseurs aan, die bezig zijn een ontwerp te maken. Afgelopen tijd ben ik onder andere bezig geweest met een onderzoek naar het benodigde aantal vergaderruimtes. Een belangrijke taak, omdat een tekort hieraan het werkproces negatief kan beïnvloeden, terwijl een overschot de organisatie onnodig op kosten jaagt. Het luisteren naar de gebruikers is hierbij erg belangrijk. Het nieuwe werken speelt een steeds belangrijkere rol.48 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 49
  • 27. E. Westerhof MSc gezien als het bedenken van een verleidelijk eindbeeld of een beschreven en hierdoor wordt afstand gedaan van de concurrentiestrijd opAfstudeerder TU/e Emiel Westerhof is in oktober afgestudeerd aan de Technische Universiteit Eindhoven in de unieke totaaloplossing. De insteek en de toepassing van basis van productproposities. Deze manier van ontwikkelen is meer concept- gebiedsconcepten lijkt daardoor vaak nog gebaseerd op een gericht en wordt ook wel ‘concepting’ genoemd. Het concept vormt in ditEen goed gebieds- richting Real Estate Management & Development en momenteel werkzaam als conceptionist bij projectmatige en traditionele vorm van gebiedsontwikkeling geval vaak een standvastige basis van een organisatie of een merk. Concire in Rotterdam. Emiel is tijdens zijn onder- en biedt nog onvoldoende houvast om een antwoord te geven zoek begeleid door Dave Havermans, Leonie op de structurele problemen binnen de ruimtelijke ordening. Een voorbeeld van een merk dat zich op een conceptionele manier ontwikkeldconcept is de van de Ven en David Tuinzing. Dave Havermans en Leonie van de Ven zijn verbonden aan In andere sectoren, zoals in de productontwikkeling of is het merk Harley-Davidson. Het merk is niet zozeer populair vanwege de de Technische Universiteit Eindhoven. auto-industrie, is al veel langer sprake van marktverzadiging, kwaliteit van de motoren (productpropositie), maar vanwege het gedachte- David Tuinzing is conceptionist bij Concire. een groeiende concurrentie en ingewikkelde multidiscipli- goed (mentaliteitspropositie) achter het merk. Het merk staat voor het uitenverzekering van De huidige ruimtelijke ordeningspraktijk roept vragen op naire ontwikkelingsprocessen. Ook hier heeft een verschui- ving plaatsgevonden van productiegericht naar marktgericht ontwikkelen. De laatste jaren zien we dat steeds meer van een bepaalde manier van leven en is daardoor van betekenis voor de consument. Gevolg is dat Harley-Davidson naast motoren ook andere producten als kleding, restaurants, agenda’s en mokken aan kan bieden.een toekomst? omtrent het vakgebied gebiedsontwikkeling. Zo wordt onder meer getwijfeld of de met gebiedsontwikkeling gepaard gaande grootschaligheid, langetermijnplanning en grote conceptgericht te werk wordt gegaan, zoals te zien valt in figuur 1. Een benadering waarvan we binnen de gebiedsont- wikkelingspraktijk nog veel kunnen leren. Om die reden zijn Producten die op hun beurt op een conceptuele manier ontwikkeld zijn passend binnen de achterliggende mentaliteitspropositie. Ze dragen bij aan het verkondigen van het achterliggende concept en ontlenen hier ook eenConceptionele financiële risico’s nog wel bij deze tijd passen. De huidige belangrijke lessen die volgen uit de toepassing van concepten bepaalde meerwaarde aan. Andere voorbeelden van merken die zich op een manier van ruimtelijke planning blijkt niet ingesteld op de in andere sectoren doorvertaald naar het vakgebied gebieds- conceptionele manier ontwikkelen zijn The Body Shop en Max Havelaar. structurele veranderingen die zich hebben voorgedaan en ontwikkeling. De producten van deze merken vormen een uiting van een achterliggendegebiedsontwikkeling: wordt vaak nog gedomineerd door het productieproces. betekenisvolle ideologie, respectievelijk om milieuvriendelijke natuurlijke Gebiedsontwikkeling wordt daarin gezien als projectontwik- Vanuit de toepassing van concepten in andere sectoren blijkt producten te verhandelen en het stimuleren van de eerlijke wereldhandel. keling op een grotere schaal, waarbij in een gesloten dat in hoofdlijnen twee verschillende soorten concepten Een merk als Mars staat daarentegen voornamelijk voor de productpropositie,ontwikkelen vanuit een planproces met enkele (grote) partijen wordt gewerkt aan (product- en mentaliteitspropositie) en bijbehorend twee een chocoladereep met een laagje caramel. In de marketingliteratuur wordt een bouwproject. Met name de zogeheten blauwdrukplan- verschillende manieren van ontwikkelen (conceptueel en als gevolg hiervan onderscheid gemaakt tussen productmerken en concept- ning waarin gebieden worden ontwikkeld aan de hand van conceptioneel ontwikkelen) onderscheiden kunnen worden: merken.mentaliteitspropositie een uitgewerkt stedenbouwkundig eindbeeld krijgt momen- teel veel kritiek te verduren, zeker omdat een verschuiving 1. Conceptueel ontwikkelen - Allereerst zien we dat concep- “Vraaggestuurd marktdenken lijkt binnen de heeft plaatsgevonden naar de herontwikkeling en transfor- ten voorkomen in de vorm van productproposities. Daarin matie van reeds bestaande gebieden. Deze gebieden hebben wordt een toekomstig product beschreven door een studie- gebiedsontwikkelingspraktijk te overheersen."De Nederlandse ruimtelijke ordenings- al een leven en herbergen vele waarden. Een gebiedsgerichte model, plan, schets of prototype, waarin de belangrijkste aanpak blijft echter van belang, omdat juist deze samenhang functies en kwaliteiten zijn vastgelegd. Kenmerkend aan deze De resultaten uit de literatuurstudie hebben geleid tot de conclusie dat ook inpraktijk is door een groot aantal op kan zorgen voor onder andere risicodeling en meer kwaliteit. concepten is dat voornamelijk de fysieke en functionele de bouw onderscheid gemaakt kan worden tussen conceptuele en conceptio- De afgelopen jaren is een kentering zichtbaar waarbij eigenschappen centraal staan, de haalbaarheid van het nele gebiedsontwikkeling. Daarbij gaat conceptuele gebiedsontwikkeling uitelkaar inwerkende en elkaar verster- gebiedsconcepten worden ontwikkeld om een gebiedsontwik- beschreven product het uitgangspunt vormt, het concept vaak van een productpropositie, dat neerkomt op het beschrijven van een keling te ondersteunen. Daarin wordt een marktgerichte een bepaalde houdbaarheidsdatum heeft en het concept zich stedenbouwkundig plan of ontwerp op basis van bijvoorbeeld de gewenstekende ontwikkelingen in transitie. houding aangenomen en staat in toenemende mate de vaak richt op een bepaalde doelgroep. functies, het aantal vierkante meters, een toekomstige doelgroep, een eindgebruiker centraal in plaats van het productieproces. programma van eisen of een bepaald thema. Aspecten waarover in hetTegenwoordig staat niet langer het Om die reden heb ik onderzoek gedaan naar een moderne 2. Conceptioneel ontwikkelen - Daarnaast komen concepten algemeen moeilijk tot een overeenstemming kan worden gekomen. De vorm van gebiedsontwikkeling waarbij sturing plaatsvindt in voor in de vorm van mentaliteitsproposities. In deze mentali- realisatie en verkoop van een project vormt daarbij het uitgangspunt in plaatskwantitatief bouwen centraal. de vorm van een gebiedsconcept. teitspropositie worden geen intrinsieke kwaliteiten, verbete- van het uitdragen van een achterliggend gedachtegoed, een visie of een ringen of toegevoegde waarde geclaimd op productniveau, betekenis. Bij conceptionele gebiedsontwikkeling wordt de ontwikkeling juistDe aandacht is verschoven naar het “De insteek en de toepassing van maar wordt een concept in de markt gezet in de vorm van een gestart vanuit een mentaliteitspropositie waarin de achterliggende gedachte gedachtegoed, een visie of een betekenis. De achterliggende achter de toekomstige ontwikkelingen wordt vastgelegd. Niet de realisatie van gebiedsconcepten lijkt vaak nog(constant) aanpassen van de bebouwde gedachte voor toekomstige ontwikkelingen wordt daarin een haalbaar eindbeeld, maar het uitdragen van een gedachtegoed vormt het gebaseerd op een projectmatigeomgeving, het voldoen aan de hogere en traditionele vorm van gebieds-kwaliteitseisen van de consument en ontwikkeling." Periode Focus Taken 1945 - 1960 Productiegericht: productiecapaciteit Distribueren van productde waardeontwikkeling op de langere De basis voor een moderne vorm van gebiedsontwikkeling is 1960 - 1970 Productiegericht: kwaliteit en prestaties Benoemen kwaliteit van product in dit onderzoek gelegd door een gebied niet te zien als eentermijn. Daarbij blijkt de traditionele (eind)product maar als een dynamisch systeem dat voortdu- 1970 - 1990 Verkoopgericht: beeldvorming en communicatie Overtuigend verkopen van product rend aan verandering onderhevig is. Om een gebied te door onderscheiding en herkenningmanier van gebiedsontwikkeling niet ontwikkelen is een plan vereist dat wordt gedragen door vele 1990 - 2005 Marktgericht: doelgroepen, leefstijlen, behoeften Consument als ontwerpbasis kleine en grote actoren, dat aansluit bij de bestaande 2005 - heden Conceptgericht: waardebod, emotioneel Gedachtegoed / betekenis langer toereikend; de huidige periode exploitatie, waarmee voortdurend in de steeds veranderende behoeften van de consument kan worden voorzien en dat communicerenwordt gekenmerkt door een zoektocht ruimte biedt aan meerdere kleinschalige projecten. De vraag is dan ook hoe een gebiedsconcept eruit moet zien datnaar een moderne vorm van gebieds- bestand is tegen deze dynamiek. Hierbij lijkt een ander soort Figuur 1 concept te passen dan bij individuele projectontwikkelingen. Verschuiving binnen het vakgebied marketing.ontwikkeling. De vorming van een gebiedsconcept wordt namelijk vaak nog50 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 51
  • 28. Afstudeer-doel. Het gedachtegoed vormt een standvastige basis waarmee een richting gegaan naar haalbare projecten die op dat moment kunnen Auteur: Niels Langenhuizenwordt beschreven waarbinnen (toekomstige) ontwikkelingen in het gebied bijdragen aan het verkondigen van het gedachtegoed. Bestelnr.: 433kunnen plaatsvinden. Daardoor biedt het gebiedsconcept ruimte aan kleinschalige Opleiding: REMD projecten en een meer organische vorm van ontwikkelen Jaar: 2010 verslagenConceptionele gebiedsontwikkeling vereist een fundamenteel andere terwijl de samenhang in het gebied is gewaarborgd. Hetbenadering dan momenteel vaak wordt toegepast. Momenteel lijkt het gebiedsconcept blijkt daardoor veel duurzamer te zijn, omdat Volg de consument “Een onderzoek naar klantgerichtvraaggestuurde marktdenken binnen de gebiedsontwikkelingspraktijk te steeds dynamisch kan worden ingespeeld op veranderingen stedelijk ontwikkelen”overheersen, waarbij vroegtijdig wordt gekozen voor een bepaald program- die zich voor doen. De Nederlandse woningmarkt is in de 21e eeuw definitief van TU/e - REMDma, een bepaalde doelgroep en een bepaald thema. Er wordt gekeken wat een traditionele aanbod gestuurde markt veranderd in eenanderen aanbieden, wat consumenten kopen en wat consumenten vragen. Tegenwoordig zien we steeds meer gebieden die zich op een klantgerichte markt waarin de macht bij de consument ligt.Dat wordt vervolgens vertaald en aangeboden. Het antwoord op de vraag conceptionele manier ontwikkelen. Gebieden waarbij niet het Dat de woningmarkt zich te lang heeft laten leiden door dewaarom juist die doelgroep wordt bediend, dat thema is gekozen en dat bouwen van een x-aantal woningen als uitgangspunt wordt aanbodgedreven markt is met de huidige patstelling en deprogramma wordt gerealiseerd, ontbreekt. Er wordt als het ware een genomen met soms nog een bedacht thema als een soort crisis in sneltreinvaart duidelijk geworden. Onder druk van(nieuwe) identiteit voor een gebied gekozen of bedacht in plaats van dat er laagje make-up om ze verkoopbaar te maken, maar waar Op deze pagina treft u een overzicht het woningtekort is deze situatie lange tijd verbloemd, zodateen ontwikkeling plaatsvindt vanuit de eigenheid van het gebied en het daadwerkelijk geprobeerd wordt om een gedachtegoed of nu pas duidelijk is geworden dat er een mismatch is tussenenthousiasme van de betrokken mensen en organisaties zelf. Dit terwijl het visie te verkondigen. Een gedachtegoed dat volgt uit en van de meest recente afstudeer- vraag en aanbod. De woningmarkt is hierdoor op eenjuist in deze tijd steeds belangrijker wordt om juist hier aansluiting bij te aansluit bij de ideeën en opvattingen van de gebruikers van keerpunt komen te staan, waarbij afscheid wordt genomenvinden. De huidige belanghebbenden moeten immers voor een groot het gebied. Zo zien we dat in het project Scheveningen Haven verslagen van de opleiding Real van ‘ontwikkelen in de wei’ en een reactieve houding.gedeelte de ontwikkeling gaan dragen. aansluiting wordt gevonden bij de vissers in het viscluster. En Complexe stedelijke projecten zullen de corebusiness gaan zien we bijvoorbeeld in Lanxmeer Culemborg dat in de Estate Management and Development vormen met een proactieve manier van ontwikkelen en een“Bij conceptionele gebiedsontwikkeling behoefte van mensen wordt voorzien om uiting te geven aan focus op waardecreatie en psychologische behoeften. Dewordt de ontwikkeling gestart vanuit een hun kijk op een duurzame samenleving. Bij Leerpark aan de Technische Universiteit ontwikkelaar dient zijn werkwijze hierop aan te passen. Dordrecht worden mensen en organisaties uitgedaagd om In dit onderzoek wordt een klantgerichte methode gevormdmentaliteitspropositie." mee te denken over de ontwikkeling en het tot bloei brengen Eindhoven. Het complete overzicht die in projecten op stedelijke woonlocaties waarde voor de van een betekenisvol ‘Leerpark’. Zowel uit de praktijkvoor- eindgebruiker kan creëren, zodat de eindgebruiker centraalHet wordt dan ook steeds belangrijker om vanuit het gebied en de betrokken beelden als uit de afgenomen interviews blijkt dat dit leidt tot van afstudeerverslagen is te komt te staan en de ontwikkelaar tegelijkertijd zijn afzetrisicomensen en organisaties na te denken over meer existentiële vragen: Wat meer draagvlak en dat daardoor vaak meer mogelijk is, zowel kan verlagen, doorlooptijd kan verkorten en opbrengsten enmaakt dit gebied uniek? Wat is de betekenis van dit gebied? Waar zijn wij wat betreft het programma als qua regelgeving en in vinden op de website van SerVicE: continuïteit kan verhogen.goed in? Wie zouden wij als gebruikers willen hebben? Wat kunnen wij de financieel opzicht. De verwachting is daarom ook dat steedsgebruiker bieden? Door hierover na te denken start de vorming van het meer gebieden worden ontwikkeld op basis van een www.service-studievereniging.nlgebiedsconcept vanuit de eigenheid van het gebied en vanuit een gedachte- gebiedsconcept in de vorm van een mentaliteitspropositie. Auteur: Bas Steeghgoed die volgt uit de betrokkenheid van de partijen en mensen in dat gebied. Gebieden die een gedachtegoed en een visie vertegenwoordi- Bestelling van de verslagen geschiedt Bestelnr.: 437Daardoor wekt het concept meer enthousiasme op bij de betrokken partijen, gen, de klassieke gedefinieerde markten omzeilen en juist Opleiding: REMDnodigt het uit tot samenwerken en is het uiteindelijke resultaat vaak meer daardoor mensen en organisaties aan zich weten te binden. door invulling van het bestelformulier Jaar: 2011onderscheidend en innovatiever dan wanneer het concept tot stand komt In de praktijk zien we namelijk dat juist die gebieden in devanuit een eenzijdige visie, namelijk die van de stedenbouwkundige. Door de huidige tijd zich wel doorontwikkelen en in staat zijn om mee op de internetsite. De kosten bedragen De samenwerking tussen de ontwikkelaar en degedachte achter de ontwikkelingen te beschrijven kan steeds op zoek worden te bewegen met de tijdgeest. zorginstelling: Realiteit of Utopie? EUR 30,- per verslag (inclusief Binnen de zorgsector van Nederland vindt een verplaatsing plaats van de verantwoordelijkheden. Waar voor 2006 (onder verzendkosten). De levertijd van een het bouwregime ex WZV) de staat volledig garant stond voor de financiering van zowel de zorg als het vastgoed van de verslag bedraagt circa twee weken. zorginstellingen, is deze verantwoordelijkheid met behulp van een transitiefase aan het verschuiven naar de zorginstel- lingen zelf. Dit betekent een omschakeling van centrale aanbodsturing naar gereguleerde marktwerking wat resulteert in grote gevolgen voor de manier waarop de zorginstellingen met hun vastgoed om moeten gaan. Het vastgoed wordt een risico-object waar het binnen het bouwregime ex WZV een verzekerd object was. Daarnaast komen de zorgpartijen in een marktgerichte, risicovolle omgeving terecht waar men geen ervaring mee heeft. De gewijzigde wetgeving, het nieuwe speelveld en de toename van de complexiteit van de huisvesti- gingsopgaven in de zorg bieden wellicht kansen voor zorginstellingen en vastgoedpartijen om op een integrale manier samen te werken bij de ontwikkeling van woonzorg- vastgoed. Met behulp van dit onderzoek is een procesinstru- ment gecreëerd dat projectontwikkelaars inzicht biedt in de vraagstukken binnen de samenwerking met zorginstellingen in het vastgoedontwikkelingsproces voor woonzorgvast- goed, als gevolg van de gewijzigde wetgeving en het nieuwe speelveld in de zorg.52 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 53
  • 29. Auteur: Raoul Dols vaker voor doordat corporaties meer woningen verkopen. De Auteur: Paul Eerenberg ties groot bleef onder beleggers ondanks de daling van de Bestelnr.: 438 beheerstrategie bij gemengde complexen wordt anders Bestelnr.: 441 aanvangsrendementen. Alternatief vastgoed, zoals bedrijfs- Opleiding: REMD vormgegeven dan bij huurcomplexen. Een corporatie heeft Opleiding: REMD ruimten werd door beleggers weinig in overweging geno- Jaar: 2011 namelijk niet alleen te maken met haar huurders, maar ook Jaar: 2011 men.De bedrijfsruimtebeleggingsmarkt in Nederland blijft met particuliere eigenaren. Deze beheerstructuur kan het achter bij bijvoorbeeld die van het Verenigd Koninkrijk. In dat Bouworganisatievormen bij verpleeg- en verzorgingsinstel- voor corporaties ingewikkeld maken om energiebesparende Transformatie van monofunctionele kantoorlocaties land is de bedrijfsruimtebeleggingsmarkt een volwaardige lingen “Model voor de keuze van bouworganisatievormen maatregelen door te voeren binnen gemengde complexen. In “Transformatie op gebiedsniveau van monofunctionele beleggingsmarkt met een grotere omvang dan de woning- voor verpleeg- en verzorgingsinstellingen bij de realisatie de praktijk blijken veel corporaties te worstelen met het kantoorlocaties” markt. De bedrijfsruimtesector wordt in Nederland nog van nieuwbouwprojecten”. doorvoeren van energiebesparing binnen gemengde Een aanzienlijk deel van de structureel leegstaande kantoren steeds gekenmerkt als ‘alternatief’, maar kan wellicht beter Verpleeg- en verzorgingsinstellingen hebben de afgelopen complexen. Door middel van dit onderzoek wordt er gestreefd in Nederland bevindt zich op monofunctionele kantoorloca- getypeerd worden als ‘niche’, aangezien beleggingsresultaten jaren veel veranderingen doorgemaakt. Ook op het gebied inzicht te verkrijgen in eventuele belemmeringen die ties. Gemeenten streven ernaar om een deel van dit overschot de afgelopen jaren gunstiger zijn geweest dan die van van vastgoed zijn de instellingen zelf verantwoordelijk woningcorporaties ondervinden bij het doorvoeren van aan kantoren op deze locaties te herstructureren naar beleggingen in woningen, winkels en kantoren. Het financieel geworden voor het vastgoed dat men in portefeuille heeft. Op energiebesparende maatregelen binnen een gemengd gemengde gebieden. In de praktijk blijkt echter dat dergelijke resultaat kan dus geen reden zijn voor beleggers om de dit moment worden de kosten voor het vastgoed nog steeds wooncomplex. Daarnaast worden er maatregelen geformu- ambities lastig zijn te verwezenlijken. Enerzijds worden er bedrijfsruimtesector links te laten liggen. Dit onderzoek gedekt op basis van nacalculatie, maar er zal in de komende leerd om deze belemmeringen te reduceren. door zowel publieke als private partijen te veel inkomsten probeert te verklaren wat de oorzaken zijn voor de relatief jaren gewerkt worden naar de invoering van de Normatieve gegenereerd met het ontwikkelen van nieuwbouwlocaties, kleine bedrijfsruimtebeleggingsmarkt in Nederland en wat Huisvestingscomponent (NHC). Deze vergoeding is gekoppeld anderzijds vormen de verschillende waarderingen van de deze beleggingsmarkt kan belemmeren te groeien in de aan de ZZP’s (Zorg Zwaarte Pakketten) die door de verpleeg- betrokken actoren nog een van de voornaamste struikelblok- toekomst. en verzorgingsinstelling geleverd worden. Dit betekent dat er Auteur: Elies Koot ken in het transformatieproces. Buiten deze obstakels is het, geen vergoeding is voor het vastgoed wanneer er geen zorg Bestelnr.: 440 ook door de lange doorlooptijd van binnenstedelijke geleverd wordt. Parallel hieraan worden er plannen gemaakt Opleiding: REMD gebiedsontwikkelingen van deze aard en omvang, niet voor het doorvoeren van het verder scheiden van wonen en Jaar: 2011 realistisch om te verwachten dat deze problematiek op de Auteurs: Roger Schouten en Mark de Jong zorg. Met deze wijzigingen in het systeem verandert ook de korte termijn kan worden opgelost. De visie moet hierbij op Bestelnr.: 443 markt waarin de zorginstellingen opereren. Was het in het Balanceren tussen vertrouwen en wantrouwen “Intern de lange termijn zijn gericht. Desondanks is het nog steeds Opleiding: REMD oude systeem zo dat de verpleeg- en verzorgingsinstellingen toezicht woningcorporaties” belangrijk, dat wanneer de kans zich aandient om een Jaar: 2011 bij het realiseren van nieuwbouw verplicht waren om met Woningcorporaties worstelen met de vormgeving van het monofunctionele kantoorlocatie te transformeren dan wel een traditionele bouworganisatievorm te werken en bij hoge interne toezicht. Dit blijkt uit de incidenten die zich in de herstructureren, de instrumenten die aanwezig zouden Invloeden van fysieke wijzigingen op passantenstromen in uitzondering in bouwteamverband, heeft men nu de keuze uit corporatiesector hebben voorgedaan, uit de kritiek op het moeten zijn om dit te bewerkstelligen. In dit onderzoek wordt binnenstedelijke winkelgebieden alle mogelijkheden die er op de markt zijn. Dit onderzoek toezicht vanuit de media en uit de politiek die twijfelt aan het de volgende centrale vraagstelling behandeld: “Wat moet er Door de professionalisering van de vastgoed- en retailmarkt richt zich op deze mogelijkheden door middel van het ontwik- vertrouwen in het functioneren van het interne toezicht. Sinds op locatie- en gebouwniveau worden gewijzigd om een is er steeds meer vraag naar informatie en data met betrek- kelen van een model waarmee uiteengezet wordt welke de bruteringsoperatie zijn woningcorporaties zich meer gaan monofunctionele kantoorlocatie met veel structurele leegstand king tot passantenstromen en consumentengedrag in mogelijkheden verpleeg- en verzorgingsinstellingen hebben bewegen in het middenveld tussen markt, overheid en te transformeren dan wel herstructureren naar een ‘succes- winkelgebieden. Door actuele onderwerpen als vergrijzing, voor bouworganisatievormen bij hun nieuwbouwopdrachten. maatschappij en hebben ze een grotere bestuurlijke vrijheid volle’ locatie met weinig tot geen structurele leegstand? “ demografische krimp, internetwinkels, schaalvergroting in Uit het model zal blijken wat de meest voor de hand liggende gekregen. Naast het beheren van vastgoed zijn woningcorpo- hoofdwinkelgebieden, beperkte financieringsmogelijkheden bouworganisatievorm is voor een investering in vastgoed raties projecten gaan initiëren, ontwikkelen en realiseren. De en oplopende leegstand wordt de noodzaak van weloverwo- binnen het strategisch beleid van de organisatie. sector is gaan concurreren met marktpartijen en is zich meer gen duurzame en risicomijdende ontwikkelingen steeds gaan richten op leefbaarheid vraagstukken. Hierdoor zijn Auteur: Niek Bongers belangrijker. In dit kader is het van belang onderzoek te strategische keuzes belangrijker geworden met de grotere Bestelnr.: 442 verrichten naar fysiek ruimtelijke factoren die van invloed zijn risico’s van dien. Deze risico’s konden voorheen bij de Opleiding: REMD op passantenstromen in winkelgebieden. In deze studie wordt Auteur: Petra Quirijns overheid afgedekt worden maar tegenwoordig dienen Jaar: 2011 dan ook inzicht verkregen in de invloeden van de belangrijk- Bestelnr.: 439 corporaties zelfstandig met deze risico’s om te gaan. De ste fysiek ruimtelijke ingrepen in binnenstedelijke winkelge- Opleiding: REMD oorzaak van de incidenten is dan ook te vinden in gebrekkig Belemmeringen voor de groei van de bedrijfs- bieden op passantenstromen. Onderzocht wordt of er verband Jaar: 2011 risico‐inzicht, management en toezicht. Hierdoor is de rol van ruimtebeleggingsmarkt bestaat tussen bepaalde fysiek ruimtelijke veranderingen in de commissaris, die verantwoordelijk is voor het interne De vraag die centraal staat in dit onderzoek is wat ervoor binnenstedelijke winkelgebieden en veranderingen in COMPLEX  GEMENGD  COMPLEX “Een  exploratief  onder- toezicht, onder druk komen te staan. Dit heeft geresulteerd in zorgt dat de bedrijfsruimtebeleggingsmarkt in Nederland passantenstromen in die winkelgebieden. De invloeden van zoek  naar  de  belemmeringen  voor  woningcorpora- maatregelen ter verbetering van het interne toezicht. Voor de relatief klein blijft. Vóór de wereldwijde crisis medio 2008 deze fysiek ruimtelijke veranderingen worden onderzocht om ties  bij  het   doorvoeren  van  energiebesparende  maatre- Raad van Commissarissen hebben deze maatregelen echter kwam er steeds meer kapitaal beschikbaar voor vastgoedbe- bij toekomstige ruimtelijke ingrepen in binnenstedelijke gelen  binnen  gemengde  wooncomplexen” geresulteerd in complexere regelgeving vooraf en meer leggingen. In de traditionele vastgoedbeleggingssectoren in winkelgebieden een beter onderbouwde inschatting van de Steeds meer corporaties houden zich bezig met de energie- extern toezicht in de vorm van toetsing en controles achteraf. Nederland, te weten woningen, winkels en kantoren, was dit effecten op passantenstromen mogelijk te maken. prestatie van hun vastgoedportefeuille. Gemiddeld 55% van Onderzoek naar het inhoudelijk functioneren van het interne goed merkbaar doordat de vraag naar vastgoed op toploca- het corporatiebezit is gestapelde bouw. Deze kunnen toezicht is slechts in beperkte mate uitgevoerd. De centrale voorkomen in de vorm van huurcomplexen of gemengde vraag die in dit onderzoek behandeld zal worden is: “Hoe kan de complexen. Gemengde complexen bestaan zowel uit huur- Raad van Commissarissen zo effectief mogelijk toezicht houden als koopwoningen. Deze vorm komt tegenwoordig steeds op risico’s bij beslissingen over vastgoed investeringen?”.54 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 55
  • 30. Auteur: Nadja Bressers aan verschillende stakeholders en verschillende belangen Auteur: Martin de Brouwer daarentegen iets dat door veel partijen (zoals de overheid en Bestelnr.: 444 komt de samenwerking maar moeizaam op gang en stuiten Bestelnr.: 447 omwonenden) als onwenselijk wordt gezien omdat dit tot Opleiding: REMD stakeholders op veel knelpunten en struikelblokken in de Opleiding: REMD verloedering en overlast leidt. Daarnaast is er de laatste tijd Jaar: 2011 samenwerking bij de begeleiding van de krimp. Het is niet Jaar: 2011 een toegenomen interesse om te investeren in maatschappe- meer mogelijk de gebaande paden uit het verleden blinde- lijk vastgoed. Zowel woningcorporaties als private investeer- De toekomst van aanloopstraten “Een onderzoek naar lings te volgen. Het is een zoektocht naar de juiste aanpakme- Overprogrammering van woningen “Signaleren, Selecteren ders zien in maatschappelijk vastgoed kansen, zoals lagere maatregelen om de potentie van aanloopstraten ten volle te thode. Dit onderzoek heeft tot doel een advies te formuleren Reageren” risico’s en stabielere inkomsten, die ze momenteel niet zien in kunnen benutten” dat een handvat biedt voor het optimaliseren van de Recent hebben verschillende artikelen geduid op een woningen en kantoren. Ondanks dat religieus vastgoed bij De winkelmarkt werd decennialang gekenmerkt door groei. samenwerking tussen stakeholders in Nederlandse krimpge- opmerkelijke ontwikkeling. Er zijn meer woningplannen dan een herbestemming bijna altijd zijn religieuze en soms ook Op het moment van economische groei ontstond er meer bieden, om zodoende de kansen van de bevolkingskrimp te nodig. Uit eigen onderzoek blijkt dat 152 gemeenten te maken zijn maatschappelijke taak verliest, roepen de gebouwen vraag naar winkelruimte met als gevolg expansie van het benutten en de bedreigingen te keren. hebben met een overprogrammering van woningen groter vanuit de maatschappij nog steeds speciale gevoelens op. kernwinkelgebied en het verwinkelen van aanloopstraten. dan 30 procent. Dit is meer dan eenderde van alle Neder- Kortom er ontstaat een overschot aan (leegstaande) religi- Een aanloopstraat is een straat die onderdeel uitmaakt van landse gemeenten. Ondanks deze constateringen is er euze gebouwen waarvan de maatschappij niet weet wat men de binnenstad. Aanloopstraten behoren niet tot het kernwin- nauwelijks geschreven over een overmaat aan woningbouw- er mee moet en aan de andere kant is er een groeiende kelgebied, maar staan wel in verbinding met of vormen de Auteur: Tom Bovend’ eerdt plannen. Wel wordt er wordt enige aandacht besteed in het interesse in maatschappelijk vastgoed. Dit onderzoek ziet die entree naar het kernwinkelgebied. De aanloopstraten Bestelnr.: 446 kader van de krimpproblematiek in diverse stukken. Pas groeiende belangstelling als een kans, zodat het leegstaande behoren tot het B- en C-milieu. Daarnaast is een aanloop- Opleiding: REMD wanneer men onderkent met krimp te maken te hebben lijkt religieuze vastgoed door middel van herbestemming een straat te typeren door relatief veel kleinschalig, zelfstandig Jaar: 2011 men zich ook de overmaat aan plannen te realiseren. maatschappelijke functie kan blijven vervullen. Er wordt ondernemerschap en een hoge mate van functiemenging van Desalniettemin wordt in deze stukken niet nader op overpro- onderzocht wat de mogelijkheden en kansen (of exploitatie detailhandel, horeca, ambacht, dienstverlening en in mindere Eerste hulp bij ziekenhuisvastgoed “De ontwikkeling van grammering ingegaan. Uit de aandacht die aan overprogram- mogelijkheden) voor een nieuwe (maatschappelijke) functie mate de woonfunctie. een instrument dat strategische vastgoedbeslissingen mering is besteed blijkt wel dat het een onderwerp van in leegstand (voormalig) religieus vastgoed zijn. Het functioneren van de aanloopstraat wordt voornamelijk binnen ziekenhuizen ondersteunt en inzichtelijk maakt” belang is. Aangezien plancapaciteit de intentie tot bouwen bepaald door de aanwezige functies en actoren, de attractivi- In Nederland zijn er op dit moment ongeveer 110 ziekenhui- inhoudt, kan worden gesteld dat dit leidt tot overproductie teit, de bovengenoemde ruimtelijke dynamiek, diverse zen. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat Nederland erg met leegstand en leefbaarheidverlies tot gevolg of dat in ontwikkelingen op de winkelmarkt en het type aanloopstraat. hoog scoort m.b.t. het zorgniveau. Dit heeft echter wel plannen geïnvesteerd is welke niet zullen worden gereali- Auteur: Dennis in den Kleef Door huidige ontwikkelingen wordt de winkelmarkt niet gevolgen voor de totale kosten van de zorg. Sinds de seerd. In dit onderzoek wordt de mate van overprogramme- Bestelnr.: 449 langer zonder meer gekenmerkt door groei. Onder andere de invoering van het nieuwe zorgstelsel in 2006 zijn de kosten ring en het identificeren van redenen die leiden tot het Opleiding: REMD vergrijzing, bevolkingskrimp en internetwinkels beginnen significant toegenomen. Jaarlijks stijgen de kosten ontstaan hiervan onder de loep genomen. Verder worden de Jaar: 2011 hun weerslag te hebben op de binnenstad. De problemen voor zorg met 4%, dit is veel harder dan dat de economie op gevolgen van overprogrammering en de rollen van de manifesteren zich met name in de aanloopstraten. Om de dit moment groeit. De financiële druk op ziekenhuizen leidt er partijen in dit proces onderzocht, om daarmee inzicht te De ontwikkeling van stadions en stadiongebieden “Een negatieve ontwikkelingen tegen te gaan moet er iets verande- toe dat ziekenhuizen andere keuzes moeten gaan maken met vergaren in beleidsopties van deze partijen in krimpgebieden. ondersteunend model voor de ontwikkeling van middel- ren. Dit onderzoek richt zich op de toekomst van aanloopstra- betrekking tot hun vastgoed. Waar vroeger bepaalde Hiermee kunnen aanbevelingen gedaan worden aan actoren grote stadions en het omliggende gebied” ten waarvan het functioneren verslechtert. Er wordt nage- beslissingen betreffende het vastgoed vanzelfsprekend met betrekking tot het omgaan met overprogrammering. De ontwikkeling van stadions en stadiongebieden is in het gaan op welke wijze en met welke maatregelen een slecht waren, dienen er nu omzetverwachtingen en prognoses verleden niet altijd even succesvol verlopen. Vaak worden functionerende aanloopstraat structureel verbeterd kan gemaakt te worden om banken te overtuigen om te investe- stadions niet functioneel ontwikkeld of komt het omliggende worden. ren. Functies die niet financieel rendabel zijn vallen op deze gebied niet tot bloei. Omdat betaald voetbal organisaties manier buiten de boot, hetgeen natuurlijk ondenkbaar is. Auteur: Maikel Lemmens steeds meer in financiële problemen raken zijn zij zelf niet in Momenteel ontbreekt het vooral aan vastgoedconcepten die Bestelnr.: 448 staat een nieuw stadion te laten bouwen. Om een stadion ook inspelen op de veranderingen die komende zijn en aan Opleiding: REMD voor marktpartijen interessant te maken moet een stadion en Auteur: Kim Damoiseaux middelen die vastgoedverantwoordelijken in staat stellen Jaar: 2011 stadiongebied vaker gebruikt worden dan één keer in de twee Bestelnr.: 445 ethische discussies om te buigen naar discussies gebaseerd weken. Dit kan gerealiseerd worden door het stadion te Opleiding: REMD op objectieve feiten. De doelstelling van dit onderzoek is om Geloven in maatschappelijk vastgoed “De kansen en combineren met andere functies, waardoor een stadion en Jaar: 2011 een instrument te ontwikkelen dat ziekenhuizen een eerste mogelijkheden van nieuwe maatschappelijke functies in een stadiongebied niet alleen gebruikt wordt voor voetbal- aanzet geeft ten aanzien van vastgoedconcepten voor leegstaand religieus vastgoed” wedstrijden. Hiervoor is het voor alle partijen die bij zo een Krimp krimpt niet “Samenwerken bij een gebiedsontwikke- nieuwbouwprojecten. Dit instrument dient proactieve Steeds meer kerken verliezen hun religieuze functie en komen ontwikkeling betrokken zijn belangrijk om te weten waaraan ling in krimpgebieden” scenario’s te genereren voor nieuwbouwprojecten waarbij leeg te staan. Dit komt enerzijds door een verminderd aantal een stadion en stadiongebied moet voldoen. In dit onderzoek Na jarenlang de vastgoedmarkt bekeken te hebben vanuit een rekening wordt gehouden met nieuwe inzichten en verande- gelovigen maar ook doordat het aantal gelovigen dat de zijn allereerst de kwaliteitsaspecten die van belang zijn voor perspectief waarin alleen sprake was van bevolkingsgroei, rende marktomstandigheden ten aanzien van ziekenhuisvast- kerken regelmatig bezoekt sterk is afgenomen. Deze twee het creëren van goed functionerende stadions en stadionge- heeft men enkele jaren geleden kennis gemaakt met het goed. Van belang hierbij is dat er rekening gehouden wordt zaken zorgen er voor dat de inkomsten teruglopen. De bieden onderzocht. Vervolgens zijn ook de initiatief- en verschijnsel bevolkingskrimp, oftewel een daling van de met restricties van specifieke ziekenhuisfuncties. De concep- teruglopende inkomsten in combinatie met de stijgende ontwikkelingsfase van het ontwikkelingsproces en de bevolkingsaantallen. Een aantal krimpregio’s in Nederland ten dienen vastgoedmanagers van ziekenhuizen in staat te onderhoudskosten hebben tot gevolg dat in de komende tien aspecten die in deze fasen van het ontwikkelingsproces van heeft ervoor gekozen de krimp regionaal te benaderen door stellen beslissingen te nemen die de visie en strategie van het jaar minimaal 890 kerken de deuren moeten sluiten omdat de belang zijn onderzocht. Hierbij wordt specifiek ingegaan op middel van een samenwerkingsverband. Inmiddels heeft ook ziekenhuis ondersteunen. Daarnaast is het van belang dat er kosten van instandhouding niet meer opgebracht kunnen stadionontwikkelingen. Het ontwikkelingsproces is van de landelijke overheid aandacht voor de krimp, maar het bewustheid gecreëerd wordt bij de medewerkers van het worden. Veel van de kerken die moeten sluiten zijn echter belang om de kwaliteitsaspecten in het juiste stadium te beleid is nog summier te noemen. Daarnaast is in de ziekenhuis voor de veranderingen van overheidswege en de monumenten en mogen daarom niet gesloopt worden. Tevens kunnen waarborgen. Daarnaast zijn een tweetal casestudies beleidsvoering nog niet voldoende rekening gehouden met daarbij behorende financiële gevolgen, zowel binnen het zorgt die status van monument ervoor dat herbestemming als gedaan om praktische ervaringen uit recente stadionontwik- de genoemde regionale verschillen. De huidige zoektocht van ziekenhuis als geheel als op projectniveau. De financiële problematisch gezien wordt. De kerken niet herbestemmen kelingen te achterhalen. partijen naar hoe samen te werken en wat bij deze samen- continuïteit van het ziekenhuis als organisatie staat hierbij en als een soort standbeelden in het landschap laten staan is werking van belang is, gaat moeizaam. Door de vergrote centraal. complexiteit, de hoge noodzaak van integraliteit, de veelheid56 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 57
  • 31. Contact The analytic hierarchy process (AHP) and the analytic In contact komen met studenten Auteur: Alexander Zoetemelk network process (ANP) have both been used in a multitude of Het is belangrijk dat de studenten in contact komen Bestelnr.: 452 decision support models. Criteria weights are calculated by met de praktijk, vandaar dat het belangrijk is dat Opleiding: REMD the use of ‘pairwise comparison’, allowing the decision we de activiteiten kunnen organiseren samen met studie- Jaar: 2011 makers to express themselves using customary ‘verbal het bedrijfsleven. We kunnen dan ook niet zonder judgements’. To allow for the vagueness of these verbal het bedrijfsleven. We zijn altijd op zoek naar nieuwe Bedrijfsidentiteit vs. Bedrijfsimago “Een onderzoek naar de judgements, fuzzy sets theory based on the ‘extent analysis’ contacten en nieuwe sponsoren! rol van bedrijfshuisvesting bij branding in de bankensector” has been implemented in the AHP and the ANP models. vereniging SERVICE ondersteunen Het onderscheiden van de organisatie is vandaag de dag voor In the master thesis, the following research question is Wilt u SERVICE ondersteunen, met SERVICE bedrijven steeds belangrijker. Consumenten worden steeds answered: “How can a fuzzy multi-criteria decision making samenwerken, een activiteit organiseren of adverteren veeleisender en nichemarkten worden steeds sneller model, based on the analytic network process, be of a valid in dit magazine, neem dan contact op met SERVICE. SerVicE ingevuld. Bedrijven kunnen zich onderscheiden van concur- and pragmatic contribution for the hospitality industry for the Op deze manier komt u in contact met studenten en renten door het uitdragen van een eigen identiteit. Dit kunnen analysis, comparison and rating of cities in Western Europe weten zij u ook in de toekomst te vinden. Investeren ze doen door middel van branding van hun identiteit. Dit whereby the outcome will be the most suitable location(s) for in studenten is namelijk een investering in uw onderzoek bekijkt welke aspecten van belang zijn bij het upscale business hotel toekomst. waarnemen van het imago door de klant. Er is onderzocht op development?”. Studievereniging SERVICE is de studievereniging die de master- welke manier banken bedrijfsidentiteit uitdragen (door richting Real Estate Management and Development aan de TU/e Meer informatie middel van bedrijfshuisvesting) en hoe klanten bedrijfsimago To provide a satisfactory answer to the previous research vertegenwoordigt. Daarbij vertegenwoordigen we een grote groep Kijk voor meer informatie op waarnemen. Op deze manier wordt er een koppeling gemaakt question, four models have been employed and compared: studenten die deze master volgen of gaan volgen. www.service-studievereniging.nl of meldt u aan op tussen bedrijfsidentiteit en bedrijfsimago. De doelstelling bij - A fuzzy extent analysis AHP model de LinkedIn Groep van Studievereniging SERVICE. dit onderzoek luidt: - A fuzzy extent analysis ANP model Activiteiten Inzicht krijgen in hoeverre het bedrijfsimago en de be- - An eigenvalue AHP model We brengen drie keer per jaar het SERVICE Magazine uit. Daarnaast Contact drijfsidentiteit van banken overeenkomen en welke aspecten - An eigenvalue ANP model organiseren we gedurende het jaar nog vele andere activiteiten. Zo Rick Willems van bedrijfshuisvesting hier in welke mate op van invloed gaat SERVICE met een grote groep studenten op studiereis, worden Acquisitie/Bedrijvenrelaties zijn, zodat organisaties hier rekening mee kunnen houden. er meerdere excursies, lezingen, symposia, workshops en nog veel acquisition@service-studievereniging.nl Identiteit bestaat uit unieke aspecten en wordt gecreëerd meer activiteiten georganiseerd. 06 30 10 75 97 doordat sterke kanten van het product of de dienst extra Auteur: Emiel Westerhof worden benadrukt. Hierdoor wordt differentiatie ten opzichte Bestelnr.: 450 van de concurrentie bewerkstelligt en identificatie voor Opleiding: REM&D derden mogelijk gemaakt. Het bedrijfsimago is daarentegen Jaar: 2011 Afbeelding een subjectieve impressie die gecreëerd wordt in de geest. Rijksdaggebouw Berlijn Het is de som van de totale kennis, gevoelens en impressies Een goed gebiedsconcept is de verzekering van betreffende de activiteiten en houding van een bedrijf. een toekomst. Conceptionele gebiedsontwikkeling: De rol die huisvesting speelt met betrekking tot het uitdragen ontwikkelen vanuit een mentaliteitspropositie van de identiteit en het waarnemen van het imago blijkt beperkt (van ondergeschikt van belang). Er kan gesteld Dit onderzoek is begonnen vanuit de doelstelling om een worden dat er een gedeeltelijke overeenkomst is tussen de instrument te genereren dat een moderne vorm van het identiteit en het imago. Het is opvallend dat bereikbaarheid ontwikkelen van binnenstedelijke gebieden mogelijk maakt naar voren komt en dat zowel banken als klanten dit van op basis van een gebiedsconcept. Dit omdat de ruimtelijke belang achten. Klanten vinden de inrichting van de bank van ordeningspraktijk in transitie is en de huidige manier waarop belang. De vraag kan gesteld worden of bereikbaarheid en gebieden worden ontwikkeld niet langer toereikend blijkt te inrichting wel betrekking hebben op het bedrijfsimago of dat zijn. In de zoektocht naar een modernere vorm van gebieds- er op de achtergrond iets anders speelt namelijk, dat deze ontwikkeling is de afgelopen jaren een groeiende aandacht aspecten betrekking hebben op de functionaliteit van de bank ontstaan naar het ontwikkelen van gebieden op basis van een in het algemeen. gebiedsconcept. Het ontbreekt echter nog aan duidelijkheid over wat een gebiedsconcept is, hoe een gebiedsconcept eruit ziet en hoe een gebiedsconcept het gebiedsontwikkelings- proces kan ondersteunen. De insteek en de toepassing van Auteur: Geert Damman gebiedsconcepten lijkt vaak nog gebaseerd op een project- Bestelnr.: 456 matige en traditionele vorm van gebiedsontwikkeling en Opleiding: REM&D biedt nog onvoldoende houvast om een antwoord te geven Jaar: 2011 op de structurele problemen binnen de ruimtelijke ordening. Daarom is het zinvol gebleken om dieper in te gaan op het A fuzzy multi-criteria decision support system for upscale vakgebied conceptontwikkeling en de toepassing daarvan en business hotel location selection in Western Europe. theorieën daarover in andere sectoren. Het resultaat van dit onderzoek bestaat uit een literatuurstudie, het maken van Famous hotelier Conrad Hilton decreed ‘location, location onderscheid tussen conceptuele en conceptionele gebieds- and location’ to be paramount for a hotel’s success. Location ontwikkeling en een instrument om gebieden op een selection requires prudence, as it implies a long-term conceptionele manier te ontwikkelen. allocation of scarce resources.58 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 59
  • 32. ContactSERVICEMagazineThema volgende editie Abonneren/Opzeggen/Adreswijzigingen‘Retail’ Een abonnement op SERVICE Magazine is gratis. Abonneren, het opzeggen van een abonnement ofBij het verschijnen van dit magazine is het inmiddels vijf jaar geleden het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel endat het thema ‘retail’ aan bod is gekomen. Gedurende de jaren hierna gemakkelijk doen via:is er veel veranderd binnen deze vastgoedsector. De gevolgen van deomzetdruk van de laatste jaren bij winkeliers is merkbaar geworden; www.service-studievereniging.nl/index.php/magazinede huren lopen terug, het aanbod groeit en nieuwbouw gaat over inherontwikkeling. Daarbij is er de toename in online aankopen watde winkelmarkt niet te goede komt. De rol van het onderliggendevastgoed verandert ten gevolge van het verschuiven van dewinkelfunctie. In het thema van de volgende editie van het SERVICEMagazine zal het onderwerp ‘retail’ wederom centraal staan.Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICEMagazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdragezouden kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie viaonderstaande contactgegevens.Contact Tim Op Heij Paul Jansen Hoofdredacteur Redacteur hoofdredacteur@service-studievereniging.nl p.l.m.jansen@student.tue.nl Jonne Besselink Stefan Janssen Redacteur Redacteur j.m.a.besselink@student.tue.nl s.v.janssen@student.tue.nl Michel van Dinther Philip van Susante Redacteur Redacteur m.f.j.g.v.dinther@student.tue.nl p.j.m.v.susante@student.tue.nl60
  • 33. Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit dezeovertuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl