suplemento imobiliario - CRI

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Não espere por uma crise para descobrir o que é importante em sua vida.

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suplemento imobiliario - CRI

  1. 1. _>>> G2 | Valor | Quinta-feira, 29 de março de 2012 Enxerto Jornal Valor Econômico - CAD G - ESPECIAIS - 29/3/2012 (15:57) - Página 2- Cor: BLACKCYANMAGENTAYELLOW Bancostentammelhorar produtoseatendimento Adriana Aguilar Para o Valor, de São Paulo Sem espaço para a redução da taxa de juro aplicada nos financia- mentos imobiliários, os bancos travam concorrência pelo cliente por meio da melhoria de produ- tos,processosequalidadedoaten- dimento. As instituições afirmam que já operam com taxa de juro bastante reduzida. Hoje, o princi- pal funding para o crédito imobi- liário brasileiro, a caderneta de poupança, tem custo de captação pré-fixado,portanto,nãoacompa- nhadiretamenteavariaçãodataxa Selic,emritmodequeda. O presidente da Associação Bra- sileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octavio de Lazari Junior, afirma que as grandes construtoras de- vem repetir o mesmo volume de lançamento em 2011. Assim, a es- timativa de incremento do crédito imobiliário está na faixa dos 30% em 2012, não tão forte como nos doisanosanterioresquandooper- centual chegou a 65%, em 2010, e 42%,em2011. A expansão de 30% permite que os recursos da caderneta de pou- pança sejam suficientes, pelo me- nos, para os próximos dois anos. Com os recursos da poupança, a taxa de juro praticada nos finan- ciamentos imobiliários continua variando de 8% a 10% ao ano. “À medidaqueataxaSelicforcaindo, haverámaioroestímuloàsecuriti- zação (conversão de uma dívida em título), como funding alterna- tivo aos recursos da caderneta de poupança. O setor está tomando todasasmedidasparafortaleceros instrumentosdesecuritização.” Segundo o diretor de habita- ção da Caixa, Teotonio Rezende, em 2011, a instituição aplicou um total de R$ 80,1 bilhões em crédito imobiliário. Para 2012, a meta considerada conservadora, é aplicar em torno de R$ 86 bi- lhões. As linhas de financiamen- to da Caixa atendem todos os segmentos, desde a baixíssima renda até a classe média e alta. “Em2012,nossosinvestimentos estão voltados à melhoria de pro- cessos com o objetivo de facilitar e agilizar o atendimento aos clien- tes. Nossas condições de financia- mentosãofavoráveis–prazodeaté 30 anos, quota de até 90% para ha- bitação de mercado e de até 100% parahabitaçãosocialetaxadejuro oscilando de entre 8,1% e 10 % ao ano, de acordo com o produto, quando os recursos são oriundos dacadernetadepoupança.” No Banco do Brasil, a taxa de ju- ros média praticada no Sistema Fi- nanceiro da Habitação (SFH), com recursos da caderneta de poupan- ça, foi de 8,7% em 2011 – percen- tual mantido nos primeiros meses de 2012. “Para facilitar o processo de financiamento entre cliente e banco, a redução do prazo é uma dasiniciativasparaomaiornúme- ro de empréstimos imobiliários em 2012. O prazo médio para que o cliente tenha o financiamento contratadoéde20dias”,dizodire- tor da área de crédito imobiliário, GueitiroMatsuoGenso. A expectativa do BB é atingir R$ 14 bilhões em operações con- tratadas em 2012. No final de 2011, a carteira de financiamen- to imobiliário encerrou o ano com saldo de R$ 7,64 bilhões, en- tre empréstimos para pessoas fí- sicas e jurídicas, mais 124% em relação a dezembro de 2010. No Itaú Unibanco, o diretor de crédito imobiliário, Luiz Antonio França, diz que o diferencial do fi- nanciamento imobiliário na insti- tuição é a velocidade na contrata- ção do crédito e a taxa de juro que varia conforme o credit scoring, sistema de pontuação que avalia o comportamento e histórico do cliente. França afirma que se todos os documentos forem entregues em ordem, em menos de uma se- mana, o cliente recebe o contrato imobiliário. No fim de 2011, o sal- dodeoperaçõescontratadasemfi- nanciamento imobiliário no ban- co, incluindo pessoas físicas e jurí- dicas, somou R$ 20 bilhões, 60% superiora2010. Com melhorias no produto, oti- mização do sistema e investimen- to em uma equipe especializada para atuar no financiamento imo- biliário, o Bradesco tem o objetivo de aumentar o volume de emprés- timos para a compra da casa em até 20% em 2012, afirma o diretor do crédito imobiliário do banco, Claudio Borges. No ano passado, os financiamentos imobiliários da instituição alcançaram R$ 14,9 bi- lhões entre pessoas físicas e jurídi- cas,maisa60%sobre2010. NoSantander,osaldodecrédito imobiliário para pessoas físicas e jurídicassomouR$12,6bilhõesno ano passado, 47% superior ao de 2010. Segundo diretor de crédito imobiliário, José Roberto Macha- do, em 2012, há a expectativa de crescimentoemfunçãodediferen- tes iniciativas: redução do tempo de contratação do financiamento, lançamento de produtos inovado- rescomoosegurodesempregopa- ra os empréstimos imobiliários concedidos, benefícios no crédito imobiliário Van Gogh e oportuni- dade geradas pelo WebCasas – site do mercado imobiliário para a compra,vendaealuguel. Com 93 pontos de vendas pe- lo, a BM Sua Casa – empresa espe- cializada em crédito imobiliário, pertencente ao grupo Brazilian Mortgages – tem espera atingir R$ 1,2 bilhão em financiamentos imobiliários este ano, o dobro dos R$ 630 milhões de 2011 para pessoas físicas, diz o diretor da Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária, Vitor Bidetti. No segmento de pessoa jurídica, a BM Sua Casa atende ao pequeno e médio incorporador em todo Brasil,comumacarteiradecrédi- to de R$ 1 bilhão disponível às empresas. A qualidade no aten- dimento, a rapidez do processo da negociação e abertura das lo- jas nos fins de semanas são al- guns dos trunfos da BM Sua Casa. Especial|Financiamentoimobiliário Fundo: Anbima. * Até o dia 16/03/2012 CRI X LCI Estoque anual (em R$ milhões) 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012* CRI LCI 0 20.000 40.000 60.000 2.170 2.867 7.208 10.567 18.919 27.795 28.548 7.283 7.844 10.503 15.510 29.260 46.832 51.488 Fonte: Anbima. * janeiro (último período de fechamento) Avanço firme Em seis anos, o patrimônio dos fundos cresceu mais de 5.000% Patrimônio líquido imobilizado em dezembro (R$ milhões) 0 5.000 10.000 15.000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012* 173,12 292,75 319,23 758,30 2.950,91 9.282,27 9.751,68 Mercado Para solucionar escassez de recursos, há a perspectiva de títulos privados aprovados em 1997 CRIseLCIssãoopçõesdefinanciamento Sinara Figueiredo, do Santander: para quem quer rentabilidade maior e pode abrir mão da liquidez, a LCI é imbatível Altair Silva Para o Valor, de São Paulo Criados a partir da regulamen- tação do Sistema de Financiamen- to Imobiliário (SFI), em novembro de 1997, os Certificados de Recebí- veis Imobiliários (CRIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) são hoje os mais representativos ins- trumentos de fontes alternativas de recursos para o financiamento de imóveis. Na realidade, a impor- tância destes dois títulos privados no atual contexto macroeconômi- co é bem maior. Como a principal fonte de recursos para que os ban- cos concedam financiamentos imobiliários—acadernetadepou- pança — está secando, os CRIs e as LCIs representam as únicas opções concretaseviáveisdefundingpara que o mercado imobiliário local continuesedesenvolvendo. Segundo a Associação Brasileira dasEntidadesdeCréditoImobiliá- rio e Poupança (Abecip), entre fe- vereiro de 2011 e janeiro de 2012 (últimos dados disponíveis), os fi- nanciamentos para imóveis soma- ram o recorde de R$ 80,9 bilhões, mais 40% em relação aos 12 meses anteriores. No mesmo período, contudo,osaldodascadernetasde poupança avançou 10%, subindo de R$ 302 bilhões para R$ 332 bi- lhões.Asestimativasdosprofissio- nais do mercado são de que, den- tro de um a no máximo três anos, não exista mais dinheiro disponí- vel, ao menos nesta fonte, para atender à crescente demanda do mercado imobiliário. As projeções também levam em conta os recur- sosdostrabalhadoresdepositados nas contas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Jun- tos, a caderneta de poupança e o FGTS respondem hoje por algo en- tre 95% e 97% de todo o funding utilizado nas operações de finan- ciamentoimobiliário. Os CRIs e as LCIs despontam como solução para contornar a escassez iminente de recursos. Os dois instrumentos são títulos lastreados em recebíveis imobi- liários e o SFI prevê que, a partir da emissão e venda no mercado de capitais, as instituições finan- ceiras tenham dinheiro em caixa para oferecer novos financia- mentos. “Em nenhum lugar do mundo o desenvolvimento do mercado imobiliário pode de- pender apenas da poupança das famílias”, diz Fernando Bau- meier, superintendente de ne- gócios imobiliários do Banco Santander. Charles Ferraz, responsável pela área de investimentos e gestão pa- trimonial do Itaú Private Bank, diz que os CRIs têm espaço para cres- cer,masascaracterísticasdopapel e a necessidade de assessoria espe- cializada, tende a continuar restri- to à alta renda e investidores insti- tucionais. “Esse mercado não exis- tia até algum tempo atrás e veio para ficar, mas não vejo o CRI sen- do desenvolvido no varejo.” A ne- gociação dos CRIs significa um en- trave para que o volume de emis- sões cresça de forma mais acelera- da, mas há propostas como a da Associação Brasileira das Entida- des dos Mercados Financeiro e de Capitais. “Nossa sugestão é para criar regras mais flexíveis, mas não esperamos nada antes do fim do ano”, diz Rodrigo Machado, presi- dente do comitê de produtos fi- nanceirosimobiliários. A Anbima propôs regras mais flexíveis, mas nenhuma mudança deverá acontecer antes do fim do ano Considerando a evolução dos CRIs e das LCIs ao longo dos últi- mos anos, a expectativa é de que, mantido o ritmo de crescimento dasemissões,aparticipaçãodesses títulos no total de financiamentos imobiliários aumente de maneira expressiva. Segundo a Cetip, o sal- do em estoque dos CRIs subiu de R$ 18,9 bilhões, no fim de 2010, para R$ 27,7 bilhões, em dezem- bro, avanço de 47%. No mesmo pe- ríodo, o estoque de LCIs apresen- tou um salto de 60%, passando de R$ 29,2 bilhões para R$ 46,8 bi- lhões. Nos três primeiros meses de 2012, os saldos em estoque dos CRIsedasLCIshaviamsubidopara R$ 28,5 bilhões e R$ 51,8 bilhões, respectivamente,comaltascorres- pondentesde3%e10%. Além da necessidade de fontes alternativas de recursos, o avanço destes títulos está relacionado a vários fatores como a estabilidade daeconomiaeastaxasdejurosde- clinantes. Neste cenário, a rentabi- lidade nos investimentos de renda fixa tende a encolher e a possibili- dade de travar uma taxa fixa mais umcupom(umíndicecomoIGPM ou IPCA) nos CRIs e nas LCIs des- perta cada vez mais a atenção dos investidores. Para a pessoa física, pesa ainda um fator adicional – a isenção do Imposto de Renda (IR) sobreosganhosobtidos. A despeito de os dois papéis te- rem lastro em recebíveis de opera- ções de crédito imobiliário, eles guardam diferenças importantes. OCRI,porexemplo,somentepode seremitidopormeiodeumasecu- ritizadora imobiliária e representa um tipo de empreendimento es- pecífico, que pode ser residencial, corporativo, de locação etc; com taxas, prazos e estruturas bastante distintas.Alémdisso,agarantiade pagamento do papel é o próprio emissor, as construtoras, na maior parte das vezes. Por conta dessa complexidade, a Comissão de Va- loresMobiliários(CVM)estabelece um investimento mínimo de R$ 300 mil, levando esse título a ser negociado apenas entre investido- res qualificados. Segundo executi- vosdebancos,noentanto,otíque- te médio para pessoas físicas gira emtornodeR$1milhão. A LCI pode ser emitida pela pró- priobancodetentordosrecebíveis imobiliários, que reúne diversas operações em um único papel e, a exemplo de um Certificado de De- pósito Bancário (CDB), quem ga- rante o título é o banco emissor. O investimento por pessoa física po- de ser feito a partir de R$ 30 mil no Santander, atendendo uma gama maior de investidores. “Para quem busca uma rentabilidade maior e pode abrir mão da liquidez, a LCI é imbatível”,dizSinaraPolycarpoFi- gueiredo, superintendente de in- vestimentos. Normaaperfeiçoadagera interessenoinvestidor Martha Funke Para o Valor, de São Paulo Osfundosdeinvestimentoimo- biliário (FII) estão se firmando co- moopçãoatraenteparaumnúme- ro cada vez maior de investidores. Estima-sequesuapenetraçãoatin- ja cerca de 35 mil CPFs e, embora seuvolumefinanceiroemtornode R$16bilhõesrepresentemenosde 0,1% do total das aplicações do país e pouco mais de 1% dos inves- timentos totais em fundos, seu rit- modecrescimentoéexponenciale aponta para a eventual absorção de boa parte dos aportes tradicio- nalmente direcionados a imóveis pelo investidor brasileiro – cerca de R$ 1 em cada R$ 2 da massa de investimentosdopaís. Nosúltimosquatroanos,omer- cado cresceu quase dez vezes. O número de FII registrados na BM&F Bovespa saltou de 25 para 69 em fevereiro. Foram 77 mil ne- gócios realizados em 2011, com movimento de R$ 912 milhões contra R$ 143 milhões nos 6,7 mil negóciosde2008.Boapartedares- ponsabilidade coube à Instrução 472 editada pela CVM, que am- pliou o conceito de empreendi- mento imobiliário e permitiu a di- versificação das ofertas e o surgi- mento de fundos como os de ges- tão ativa (compra e venda de imó- veis), de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) ou de fundos. Além da isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos para pessoasfísicas,ocenárioeconômi- co ajudou com a queda de juros, o que levou investidores a buscarem alternativas mais atraentes do que arendafixa–eosFIIsnãodeixama desejar neste quesito: em 2011, sua rentabilidade média ficou em torno de 13% contra os 11% regis- tradospelosCDIs. A mesma medida permitiu a chegada ao mercado de grandes bancos,cujopoderdedistribuição reforçouocrescimentoeapopula- rização dos produtos. Um dos exemploséoCitibank.Obancoco- meçou a oferecer FIIs a seus clien- tes de renda mais alta há cerca de quatro anos, mas já os coloca no varejo. De lá para cá participou da distribuiçãodedezfundoscomva- lor médio de R$ 80 milhões cada umejácontabilizacercade3,5mil CPFs proprietários de cotas, para quem foram vendidos 5 mil bole- tos com ticket médio acima de R$ 250 mil reais. “A última oferta teve ticketmínimodeR$10mil.Omer- cado está mais democrático”, diz o superintendente de produtos de investimento,EduardoForestieri. O potencial de milhões de cor- rentistaslevaasgestorasdefundos a buscar parcerias com os bancos não só de investimentos, como Credit Suisse Hedging-Griffo e Ou- rinvest, mas de varejo. Caixa Eco- nômica Federal e Banco do Brasil saíram na frente. O Itaú distribui o fundo Kinea Renda Imobiliária de sua própria empresa de investi- mentos, a Kinea, que em fevereiro promoveu sua terceira tranche com captação de R$ 410 milhões. Bradesco e HSBC participaram da distribuiçãodefundosdiversos. “Os bancos analisam especial- mente fundos com imóveis pró- prios como um passo para vende- rem seus próprios ativos, pelas suas redes de agências, a seus cor- rentistas”, diz o consultor Sérgio Belleza. Enquanto o Santander avalia sua chegada ao setor este ano, o BTG Pactual entrou por ci- ma:comprounofimde2011ahol- dingBRFE,donadalíderdemerca- do, a Brazilian Mortage, que admi- nistra60fundoscomativosdeR$6 bilhões. “Ganhamos uma força de distribuiçãofenomenalparaavan- çar com mais velocidade”, diz o di- retordagestora,VitorBidetti. O ritmo promete ser mantido. Em meados de março, quatro das oitoofertasemandamentonabol- sa eram de fundos com valor apro- ximado de R$ 1 bilhão. Mais doze estavam em análise na CVM, so- mando cerca de R$ 2 bilhões. “Há seis anos tínhamos um lançamen- to a cada seis meses”, afirma Fer- nando Silva Teles, sócio diretor da corretora Coinvalores. Uma das barreiras para a expansão é que a demanda começa a superar a ofer- ta e podem começar a faltar ativos. “Tivemos emissões com demanda maior que a oferta”, diz José Diniz, diretor da Rio Bravo. A gestora de- ve dar entrada na CVM de dois FIIs no valor de R$ 270 milhões e até o fimdoanoplanejaoutros,alémde umfundodeCRIs. A movimentação começa a der- rubar o temor da falta de liquidez, um dos grandes desafios dos FIIs para sensibilizar o investidor. Da- dos do portal Fundo Imobiliário indicam os 16 fundos mais nego- ciados em 2011 tiveram operações decompraevendaemmaisde90% dosdiase,nosúltimosdozemeses, os três líderes deste ranking – BC Fund, West Plaza e Kinea Renda Imobiliária–cravaram99%. LEONARDORODRIGUES/VALOR

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