Cómo Afecta la Economía
 al Mercado Inmobiliario




    Lic. Guillermo Romero Pacheco
            Octubre 2007
CONTENIDO


1.-ENTENDIENDO LA ECONOMÍA
2.-VARIABLES ECONÓMICAS QUE AFECTAN EL MERCADO
INMOBILIARIO
3.-UN EJEMPLO DE TRES
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ECONOMÍA:


Los Economistas tratamos de descubrir
cómo funciona el mundo económico.
Hacemos una distinción entre dos tipos...
ECONOMÍA :

Una Definición    de   Hoy     “
Freakonomics “

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ENTENDIENDO LA ECONOMÍA
    PRODUCTO INTERNO BRUTO ( PIB ) : Es el valor total

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         CRECIMIENTO
    SÍ LAS VENTAS DE UNA EMPRESA

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ENTENDIENDO LA ECONOMÍA

    TASA DE INTERÉS : Es el precio que tiene el dinero, se puede ver

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ESTADO DE RESULTADOS
    CONTABLE VS ECONÓMICO
    EJEMPLO :UNA PERSONA TIENE UN NEGOCIO
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ESTADO DE RESULTADOS
    CONTABLE VS ECONÓMICO
    ESTADO DE RESULTADOS CONTABLE :

    Ingresos             70 000
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    CONTABLE VS ECONÓMICO
    ESTADO DE CONTRIBUCIÓN ECONÓMICA
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    Ingresos                     70 ...
GLOBALIZACIÓN



                Hoy impera en el mundo un sistema
                económico capitalista globalizado.

  ...
FACTORES QUE CONTRIBUYERON A LA CRECIENTE GLOBALIZACIÓN




- El colapso del sistema comunista y el
fin de la guerra fría....
Vivimos en una economía global
que se caracteriza no sólo por el
Libre Comercio de bienes y servicios
sino más aún, por l...
El resultado es un gigantesco sistema
circulatorio, que toma capital en los
mercados financieros y las instituciones
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La analogía del imperio está justificada
por que el sistema capitalista global
gobierna   efectivamente       a   quienes...
EL SISTEMA PRESENTA HOY ALGUNAS CARACTERÍSTICAS NOVEDOSAS


Las grandes empresas, dedican hoy mucho más
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EFECTOS DE LA GLOBALIZACIÓN


Económicos: (Interdependencia mundial,
Competitividad, Integración de empresas,
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VARIABLES QUE AFECTAN EL
MERCADO INMOBILIARIO
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UN EJEMPLO DE TRES

VENTA DE UN AUTO
VENTA DE UNA ACCIÓN
VENTA DE UN BIEN INMUEBLE


1.-¿QUÉ PASA CON EL VALOR DEL BIE...
INTERPRETANDO LA
            ECONOMÍA
    ESCOGER MUY BIEN LAS VARIABLES QUE
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    SE VAN A ANALIZAR.
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Este año 2007 se espera una desaceleración económica a
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La producción industrial de nuestro país está fuertemente ligada
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Es así que en el crecimiento del PIB de nuestro país se comienza a sentir la
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La inflación está en un nivel anualizado (de julio 2006 a julio 2007) en 4.14 por ciento, por
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CRISIS HIPOTECARIA EN LOS
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CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
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CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
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CONCLUSIONES Y
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  Tomar en cuenta el Costo de Oportunidad y

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Cómo afecta la economía al mercado inmobiliario

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Conferencia de "Real Estate Business Forum & Expo" Bajío 2007. Impartida por Lic. Guillermo Romero Pacheco. Más información en: www.reb.com.mx

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Cómo afecta la economía al mercado inmobiliario

  1. 1. Cómo Afecta la Economía al Mercado Inmobiliario Lic. Guillermo Romero Pacheco Octubre 2007
  2. 2. CONTENIDO 1.-ENTENDIENDO LA ECONOMÍA 2.-VARIABLES ECONÓMICAS QUE AFECTAN EL MERCADO INMOBILIARIO 3.-UN EJEMPLO DE TRES 4.- CÓMO PUEDO INTERPRETAR LOS CAMBIOS ECONÓMICOS 5.- CRISIS HIPOTECARIA EN LOS ESTADOS UNIDOS 6.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
  3. 3. ECONOMÍA: Los Economistas tratamos de descubrir cómo funciona el mundo económico. Hacemos una distinción entre dos tipos de afirmaciones : *Lo Que Es = Afirmación Positiva. *Lo Que Debería de Ser = Normativa La tarea de la Ciencia Económica consiste en descubrir afirmaciones positivas congruentes con lo que observamos y esto nos ayuda a comprender el mundo económico. Esta labor puede dividirse en 3 pasos : 1.-Observación y Medición. 2.-Construcción de Modelos. 3.-Comprobación de los Modelos.
  4. 4. ECONOMÍA : Una Definición de Hoy “ Freakonomics “ La Economía , en el fondo , representa el estudio de los incentivos : el modo en que las personas obtiene lo que desean o necesitan, especialmente cuando otras personas desean o necesitan lo mismo. La Economía es una ciencia social ,NO BASTA LA ECONOMÍA , PARA EXPLICAR TODOS LOS FENÓMENOS ECONÓMICOS, SE REQUIERE UN ENFOQUE MULTIDISCIPLINARIO .
  5. 5. ENTENDIENDO LA ECONOMÍA PRODUCTO INTERNO BRUTO ( PIB ) : Es el valor total  de la producción de Bienes y Servicios , de la economía de un país en un período determinado, normalmente un año. INFLACIÓN : Es el aumento sostenido en el nivel general  de precios de la Economía de un país. En México se mide a través del Índice Nacional de Precios al Consumidor INPC , que es un promedio ponderado del movimiento que tienen los precios de un grupo de más de 800 Bienes y Servicios. Existen otros índices. TASA DE CRECIMIENTO REAL : Es la tasa expresada  en porcentaje del crecimiento de una variable económica, una vez descontado el efecto de la Inflación. OJO : PARA DESCONTAR LA INFLACIÓN SE  DIVIDE , NO SE RESTA.
  6. 6. EJEMPLO DEL CALCULO DE UNA TASA REAL DE CRECIMIENTO SÍ LAS VENTAS DE UNA EMPRESA  AUMENTARON 20% Y LA TASA DE INFLACIÓN FUE DEL 5%¿CUÁL ES LA TASA REAL DE CRECIMIENTO? 20-5= 15% NO  1.20  ----- = 1.14-1 X 100 = 14% SI  1.05 
  7. 7. ENTENDIENDO LA ECONOMÍA TASA DE INTERÉS : Es el precio que tiene el dinero, se puede ver  como un costo (tasas activas de los bancos ) y se ve también como un rendimiento ( tasas pasivas de los bancos ). COSTO DE OPORTUNIDAD : La alternativa de más alto valor que  sacrificamos para obtener algo. ELASTICIDAD PRECIO DE LA DEMANDA : Mide la sensibilidad  de la Demanda de un producto o servicio , cuando hay un cambio en el precio. Se obtiene dividiendo el cambio porcentual en la cantidad demandada, entre el cambio porcentual del precio, sí es mayor que 1 es Elástica y sí es menor a 1 es Inelástica. También podemos medir la Elasticidad Ingreso de la Demanda. TIPO DE CAMBIO : Es simplemente el precio de una moneda  respecto a otra. Ejemplo : Pesos / Dólar Americano
  8. 8. ESTADO DE RESULTADOS CONTABLE VS ECONÓMICO EJEMPLO :UNA PERSONA TIENE UN NEGOCIO  PROPIO EN DONDE TRABAJA DE TIEMPO COMPLETO Y GENERA70 000 AL MES DE INGRESOS, TIENE GASTOS FIJOS DE 25 000, UTILIZA UN LOCAL PROPIO CUYA RENTA LE PODRÍA DEJAR 8 000 MENSUALES, PIDIÓ UN PRÉSTAMO DE 500 000 A UNA TASA FIJA DEL 12% ANUAL, ADEMÁS INVIRTIÓ CAPITAL PROPIO POR 1 000 000 Y RENUNCIÓ A UN TRABAJO EN DONDE GANABA 18 000 AL MES. CALCULAR EL ESTADO DE RESULTADOS  CONTABLE Y EL DE CONTRIBUCIÓN ECONÓMICA.
  9. 9. ESTADO DE RESULTADOS CONTABLE VS ECONÓMICO ESTADO DE RESULTADOS CONTABLE :  Ingresos 70 000  -Gastos de O. 25 000  ----------  UAFIR 45 000  -Gastos Financieros 5 000  ---------  UAIR 40 000  -Impuesto Renta. 11 200  -----------  Utilidad Neta 28 800 
  10. 10. ESTADO DE RESULTADOS CONTABLE VS ECONÓMICO ESTADO DE CONTRIBUCIÓN ECONÓMICA  Ingresos 70 000  Costos de Oportunidad :  Explícitos :  Gastos de O. 25 000  Intereses P. 5 000  ---------  Total Explícitos 30 000  Implícitos :  Sueldo Perdido 18 000  Renta Perdida 8 000  Intereses Perdidos 10 000  ---------  Total Implícitos 36 000  Total Costos de Oportunidad 66 000  UAIR 4 000  -Impuesto sobre la renta 1 120  CONTRIBUCIÓN ECONÓMICA 2 880 
  11. 11. GLOBALIZACIÓN Hoy impera en el mundo un sistema económico capitalista globalizado. Las diferencias en el nivel y calidad de vida de los países reside principalmente en sus políticas sociales y fiscales internas, una vez dado un crecimiento económico. Comienza en la década de los 80’s.
  12. 12. FACTORES QUE CONTRIBUYERON A LA CRECIENTE GLOBALIZACIÓN - El colapso del sistema comunista y el fin de la guerra fría. - El movimiento hacia el liberalismo: la democracia en lo político y el libre mercado en lo económico. Esta tendencia implica la reducción del papel del Estado en la economía. .- La Tercera Revolución Industrial que implica cambios drásticos en la tecnología, la organización y las relaciones sociales y políticas.
  13. 13. Vivimos en una economía global que se caracteriza no sólo por el Libre Comercio de bienes y servicios sino más aún, por la libre circulación de capitales. Los tipos de interés, los tipos de cambio y las cotizaciones bursátiles en diversos países están íntimamente interrelacionados y los mercados financieros globales ejercen una gran influencia sobre las condiciones económicas.
  14. 14. El resultado es un gigantesco sistema circulatorio, que toma capital en los mercados financieros y las instituciones financieras del centro y después lo bombea a la periferia directamente en forma de créditos e inversiones de cartera o indirectamente a través de corporaciones multinacionales. El sistema capitalista global gobierna nuestras vidas del mismo modo que cualquier régimen gobierna la vida de las personas.
  15. 15. La analogía del imperio está justificada por que el sistema capitalista global gobierna efectivamente a quienes pertenecen a él y no es fácil abandonarlo. Lejos de buscar el equilibrio, está empeñado en la expansión. En este sentido, presenta escazas diferencias con respecto a Alejandro Magno o Atila el Huno. La diferencia es que ahora la expansión no es tanto en territorios geográficos (colonias), sino como influencia sobre la vida de las personas.
  16. 16. EL SISTEMA PRESENTA HOY ALGUNAS CARACTERÍSTICAS NOVEDOSAS Las grandes empresas, dedican hoy mucho más recursos y esfuerzos a la innovación, investigación, comercialización y mercadotecnia; que al proceso de fabricación, éste normalmente lo contratan por fuera (out-sourcing). La velocidad de la información, gracias a los cambios tecnológicos en las comunicaciones. Libre circulación de capitales. Estratificado: (No se puede decir que si le vendes al mercado de California, le estas vendiendo al mercado Americano o que si le vendes al mercado de París, le estas vendiendo al mercado de Francia. La función económica ha llegado a tener prioridad sobre otras funciones.
  17. 17. EFECTOS DE LA GLOBALIZACIÓN Económicos: (Interdependencia mundial, Competitividad, Integración de empresas, establecimiento de multinacionales, costos de transporte, reducción de barreras arancelarias, crisis financieras, práctica comerciales desleales, entre otros.). Políticos: (Soberanía, cuestiones militares, terrorismo, etc). Sociales: (Educación, derechos humanos, religión, protección del medio ambiente, etc). Culturales.
  18. 18. VARIABLES QUE AFECTAN EL MERCADO INMOBILIARIO
  19. 19. ESTANDO EN EL MERCADO INMOBILIARIO HAY QUE DAR SEGUIMIENTO A :  TASAS DE INTERÉS. TASA DE CRECIMIENTO DEL PIB. MIGRACIÓN. TASA DE NATALIDAD. TIPO DE CAMBIO. DISTRIBUCIÓN DEL INGRESO. DE CONSTRUCCIÓN DE ÍNDICE VIVIENDAS. DATOS DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN. IMPUESTOS.
  20. 20. UN EJEMPLO DE TRES VENTA DE UN AUTO VENTA DE UNA ACCIÓN VENTA DE UN BIEN INMUEBLE 1.-¿QUÉ PASA CON EL VALOR DEL BIEN AL MOMENTO DE ADQUIRIRLO ? 2.-¿QUÉ RELACIÓN EXISTE CON LAS TASAS DE INTERÉS Y EL TIPO DE CAMBIO? 3..-¿ CUÁL ES SU VALOR DE MERCADO ? 4.-¿ CUÁL ES SU VALOR REAL ? 5.-¿ QUÉ TIPO DE COMPRADOR TENGO , CONSUMIDOR FINAL O ESPECULATIVO ?
  21. 21. INTERPRETANDO LA ECONOMÍA ESCOGER MUY BIEN LAS VARIABLES QUE  SE VAN A ANALIZAR. SEPARAR LAS CAUSAS DE LOS EFECTOS.  CUIDADO CON LA “ FALACIA DE  COMPOSICIÓN “ : ESTO ES CUANDO HAY UNA AFIRMACIÓN FALSA DE QUE LO QUE ES CIERTO PARA LAS PARTES LO ES PARA TODO Y VICEVERSA. CUIDADO CON LA “FALACIA POST HOC “ :  ERROR DE RAZONAMIENTO SEGÚN EL CUAL , UN PRIMER EVENTO , PROVOCÓ UN SEGUNDO.
  22. 22. Este año 2007 se espera una desaceleración económica a nivel mundial, que afectará a nuestro país. n Hoy en día en México tenemos una economía ió ac que cercana a los 840 mil millones de ler dólares. ce sa De Para este año la expectativa es que esta crezca en 3.1 por ciento, significando una desaceleración en referencia al año anterior.
  23. 23. La economía de los Estados Unidos equivale a 15.6 veces de la de México y actualmente pasa por una desaceleración económica, provocada por su crisis hipotecaria. 1. Mayor oferta que demanda. 2. Desequilibrio en precios (mayor crecimiento en precio de la vivienda que el ingreso) 3. Exceso de crédito hipotecario con deficiencia en sus reglas. Fuente: Elaborado por la SDES con datos de INEGI.
  24. 24. La producción industrial de nuestro país está fuertemente ligada a la de los Estados Unidos, no obstante que en el sector de alta tecnología tenemos una gran rezago. 140 220 EEUU Excl. Alta Tecnología México 130 190 EEUU Alta Tecnología (eje derecho) 120 160 110 130 100 100 90 70 Ene-00 Jul-00 Ene-01 Jul-01 Ene-02 Jul-02 Ene-03 Jul-03 Ene-04 Jul-04 Ene-05 Jul-05 Ene-06 Jul-06 Fuente: Elaborado por la SDES con datos de INEGI.
  25. 25. Es así que en el crecimiento del PIB de nuestro país se comienza a sentir la desaceleración económica, en el primer semestre de este año se logró crecer a una tasa del 2.7 por ciento. Por su parte el sector terciario fue el que más creció con 3.7 por ciento, en tanto que el sector secundario tan solo logró un 0.7 por ciento. Fuente: Elaborado por la SDES con datos de INEGI.
  26. 26. La inflación está en un nivel anualizado (de julio 2006 a julio 2007) en 4.14 por ciento, por encima de la meta anual del 3 por ciento. Sin embargo, esta muestra relativa estabilidad que permite optimizar la toma de decisiones en materia de inversión. Por su parte las tasas de interés muestran estabilidad. Crisis de 1986 Crisis de 1995 Crisis de 1982 Crisis de 1995 Déficits Públicos Fuente: Elaborado por la SDES con datos del Banco de México.
  27. 27. Gracias a que la inflación no ha mostrado cambios abruptos y a las facilidades que otorga sistema financiero, es que las tasas de interés que se cobran por crédito hipotecario son las más bajas, 12.6 por ciento. Fuente: Elaborado por la SDES con datos del Banco de México.
  28. 28. CRISIS HIPOTECARIA EN LOS ESTADOS UNIDOS En Estados Unidos, la aceleración de la producción industrial traslado  sus efectos al PIB, que en el 2006 comenzó a expanderse rápidamente 5.6 %. Sin embargo en respuesta a las mayores tasas de interés a Corto Plazo,  la Inversión residencial cayó drásticamente y el enfriamiento del Mercado Inmobiliario , moderó la Demanda de los consumidores. Los precios de las Viviendas que habían estado subiendo un 10 % por  año, disminuyeron a un ritmo anualizado del 1.2 %, en el tercer trimestre del 2006. Como resultado , el aumento del patrimonio de los hogares se  desaceleró y las operaciones para obtener liquidez a partir de la revalorización de las viviendas que impulsaron el crecimiento del PIB , hasta 1 punto porcentual durante 2000-2005, se ubicaron en valores negativos. Al mismo tiempo la contribución de la Inversión Residencial al  crecimiento del PIB cayó .
  29. 29. CRISIS HIPOTECARIA EN LOS ESTADOS UNIDOS En Agosto de este año hace crisis el mercado, teniendo los Bancos Centrales  que inyectar miles de millones de dólares para dar liquidez. Actualmente renacen los temores por créditos “ subprime “ y la caída en el  mercado inmobiliario. Por ejemplo los despidos de trabajadores en Agosto , en los Estados Unidos se incrementaron 85 % respecto al mes anterior, en parte por la reducción de puestos de trabajo que se ha registrado en el sector financiero, ligado a la problemática de los créditos hipotecarios de baja calidad. En Septiembre la venta de viviendas en Estados Unidos cayó un 8%, su peor  desempeño desde 1999. El sector registra su situación más difícil en 16 años.  El precio intermedio en una vivienda bajó a 211 700 dólares, una baja de 4.2%  estos últimos meses. Con respecto a las regiones de Estados Unidos, las ventas registraron un  descenso de 10% en el noreste, un 9.9% en el oeste, un 75 en la región central y un 65 en el sur. Ayer aquí en México, el Banco de México determinó aumentar la tasa de  interés en 0.25 puntos , debido en parte a está crisis inmobiliaria .
  30. 30. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES SOBRE LA INFORMACIÓN DE LA ECONOMÍA: Determinar claramente las variables locales, nacionales e internacionales que afectan mi mercado. Tener claridad de mi nicho de mercado, sin perder de vista el comportamiento del mercado en general. Conocer a detalle el perfil de mi comprador , para prever los hechos económicos que le afectan. Si tengo dudas, no interpretarlas, asesorarme por quien conozca el tema.
  31. 31. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO: *Diferenciar claramente las características y diferencias de los mercados Comercial y Residencial, así como el de interés social o popular. *El comprador potencial de una vivienda para su uso , reúne características muy diferentes que , el inversionista especulador. *Saber hacer o por lo menos interpretar , las valuaciones de proyectos a través de técnicas financieras. *En épocas de expansión económica , así como en las de recesión, siempre habrá oportunidades y clientes deseosos de ellas. Esquemas de comercialización de China y la India.
  32. 32. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Tomar en cuenta el Costo de Oportunidad y  lo que suceda en el mercado financiero.  Finalmente No entrar en Pánico , recordar siempre las reglas de la Inversión y no dudar de su EXPERIENCIA Y SENTIDO COMÚN.
  33. 33. ¡GRACIAS POR SU ATENCIÓN!

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