Etude logistique.activites 2011

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Etude annuelle logistique et activités.

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Etude logistique.activites 2011

  1. 1. LA LOGISTIQUEET LES LOCAUX D’ACTIVITÉSEN FRANCEÉTUDE ANNUELLECBRE | DÉCEMBRE 2011
  2. 2. N°1 MONDIAL DU CONSEIL EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE Bureaux, activités, logistique, retail, résidentiel, hôtels CONSEIL EN ASSISTANCE À COMMERCIALISATION MAITRISE D’OUVRAGE AUDIT TECHNIQUE MARKETING STRATÉGIE IMMOBILIÈRE INGÉNIERIE DES ENTREPRISES FINANCIÈRE CONSEIL EN VENTE ET ACQUISITION CONSEIL EN INVESTISSEMENT CLIENTS PRIVÉS IMPLANTATION ETUDES AMÉNAGEMENT D’ESPACE CONSEIL GESTION CONSEIL AUX ENTREPRISES EXPERTISE PRÉSENTES A L’ÉTRANGER GESTION DE PORTEFEUILLES LOCATIFS 2010 CHIFFRES CLÉS Lille Rouen FRANCE Caen Le Havre Région Parisienne Metz Brest Nancy 114,6 M€ CA Vannes Rennes Blois Strasbourg Tours 730 SALARIÉS* Mulhouse Nantes Dijon Besançon 37 IMPLANTATIONS Clermont-Ferrand Lyon Annecy 30 BUREAUX EN RÉGIONS Bourgoin Jallieu Chambéry Bordeaux Grenoble Sophia Antipolis Avignon Toulouse Nice Aix-en-Provence Montpellier Marseille * Hors franchisésCONTACTSLOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS ÉTUDES ET RECHERCHEDidier MALHERBE / didier.malherbe@cbre.fr Aurélie LEMOINE / aurelie.lemoine@cbre.frTél. : 33 (0) 1 53 64 36 30 / Fax : 33 (0) 1 53 64 30 02 Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35 / Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00 Achevé de rédiger le 1er décembre 2011 par le département Études et Recherche de CBRE Rédaction : Erika Léonard, Edouard de Laboulaye, Sabine Echalier, Christelle Bastard
  3. 3. SOMMAIRE LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE LE MARCHÉ DES LOCAUX LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS 2 INDUSTRIELS EN EUROPE 15 ET PETITS ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE ZOOM : LE MARCHÉ DES PARCS D’ACTIVITÉS 3 EN FRANCE 17 EN ILE-DE-FRANCE 13 INTERVIEWS 18 LES INVESTISSEMENTS EN FRANCE ZOOM : LE MARCHÉ DES MESSAGERIES 14 EN ILE-DE-FRANCE 20 LEXIQUE CONTEXTE ÉCONOMIQUEL’environnement économique des marchés de la logistique et qui ne permet toujours pas de retrouver le niveau dedes locaux d’activités a été contrasté en 2011. Après un 1er production d’avant-crise (la production industrielle avait chutésemestre bien orienté, les entrepreneurs dans l’industrie, le de - 13 % en 2009). L’accroissement de la productioncommerce de gros et le transport de marchandises ont rapporté pourrait décélérer en 2012. Dans cette perspective, le tauxà partir de l’été une nette dégradation du climat des affaires et d’utilisation des capacités de production devrait légèrementdes perspectives d’activités. 2012 s’annonce comme un diminuer ;exercice délicat car la demande adressée aux chefs d’entreprisesdevrait pâtir de la réduction des perspectives économiques en • L’activité et la trésorerie dans le commerce de grosFrance et dans le monde. À ce titre, les prévisions d’évolution ont été satisfaisantes au 1er semestre 2011. À cet égard, lede la consommation des ménages se sont détériorées. commerce de produits agricoles a observé une tendance particulièrement favorable. Une nette détérioration de la• Le climat des affaires dans l’industrie manufacturière a confiance des entrepreneurs et des perspectives est évolué continuellement au-dessus de sa moyenne de longue intervenue en septembre ; période, de septembre 2010 à juillet 2011. Au 1er semestre 2011, il a été plus favorable qu’en 2010. Si la trésorerie ne • Dans le transport de marchandises, le climat conjoncturel s’est pas sensiblement améliorée, les défaillances s’est amélioré au 1er semestre 2011 par rapport à 2010. d’entreprises dans l’industrie ont, en revanche, reculé de Les défaillances d’entreprises sont toutefois restées manière sensible pendant cette période. Après + 5,1 % en nombreuses. La conjoncture s’est repliée à partir du mois 2010, la production industrielle en France progresserait de d’août, mais moins brutalement que dans l’industrie et le + 2,9 % en 2011, un rythme plus important que prévu, mais commerce de gros.PERSPECTIVES DE L’ÉCONOMIE FRANÇAISE CLIMAT DES AFFAIRES DANS L’INDUSTRIE MANUFACTURIÈRE ET LE COMMERCE DE GROS (Base 100 = moyenne de longue période) Moyenne de longue 2010 (p) 2011 (p) 2012 (p) 130 période 1980-2010 120 Croissance mondiale + 3,4 % + 5,1 % + 4,0 % + 4,0 % 110 Commerce mondial + 5,7 % + 12,8 % + 7,5 % + 5,8 % 100 PIB + 1,8 % + 1,4 % + 1,6 % + 0,7 % 90 Production industrielle + 0,0 % + 5,1 % + 2,9 % + 1,1 % 80 Consommation des ménages + 2,0 % + 1,3 % + 0,7 % + 0,9 % 70 Taux d’utilisation des 85,4 % 77,2 % 83,4 % 82,8 % capacités de production 60 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11p : prévision Industrie manufacturière Commerce de grosSources : INSEE, Oxford Economics, FMI Source : INSEE © 2011 CBRE 1
  4. 4. LE MARCHÉ DES LOCAUX INDUSTRIELS EN EUROPE ÉVOLUTION DE LINDICE MOYEN DES LOYERS UE-15*LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE Un 1er semestre dans la continuité de fin 2010 230 20 % L’activité économique a ralenti partout en Europe, marquée par la crise des 215 15 % dettes souveraines. Par effet de contagion, l’ensemble des indicateurs 200 10 % économiques a été impacté, avec notamment des carnets de commandes qui se sont dégradés et des conséquences sur la production industrielle. Face 185 5% à ces incertitudes économiques, les indicateurs conjoncturels resteront volatils à court terme. 170 0% Après un bon redémarrage au cours du 2nd semestre 2010, la 155 -5% demande placée s’est stabilisée début 2011, malgré des situations 140 - 10 % très hétérogènes selon les marchés. Comparativement, fin 2010, sept-01 mars-02 sept-02 mars-03 sept-03 mars-04 sept-04 mars-05 sept-05 mars-06 sept-06 mars-07 sept-07 mars-08 sept-08 mars-09 sept-09 mars-10 sept-10 mars-11 sept-11 certaines villes ont connu une forte croissance de leur volume placé, comme à Varsovie, Budapest et, dans une moindre mesure, Paris, constrastant avec Indice (base 100 = mars 2000) Évolution annuelle ceux de Dublin, Amsterdam, Rotterdam et Prague qui enregistrent toujours une baisse de l’activité. * indice calculé sur la base des valeurs locatives « prime » de plusieurs grandes villes des pays de lUnion Européenne Dans certains pays, les utilisateurs ont pu profiter d’un ajustement des valeurs Source : CBRE locatives pour passer d’une implantation vieillissante à des entrepôts plus modernes et performants. Le marché est donc toujours polarisé par les entrepôts de bonne qualité, là où l’offre se raréfie. Par conséquent, les acteurs tendent à se positionner en amont des opérations, d’où une hausse des pré-commercialisations. En Allemagne, la demande placée a augmenté au cours du 1er semestre 2011 par rapport à la même période l’an dernier, grâce au rebond plus rapide qu’ailleurs en Europe de l’économie nationale (qui a de nouveau ralenti depuis). Le marché de Varsovie a performé, enregistrant une hausse de 70 % des volumes placés par rapport à 2010. Il en est de même à Budapest, grâce à une succession de grandes transactions depuis le début VARIATION ANNUELLE DE LA DEMANDE PLACÉE EN LOCAUX D’ACTIVITÉS / de l’année et malgré un 2ème trimestre plus calme. Citons également Helsinki ENTREPÔTS EN EUROPE qui a profité du rebond de la production industrielle et des exports. À 25 % Lisbonne, le 1er semestre a également été bon, notamment grâce à une 20 % transaction majeure. 15 % Le marché des entrepôts danois (essentiellement celui de Copenhague) n’a 10 % 5% pas encore bénéficié des retombées du dynamisme économique en lien 0% avec le bon niveau d’exportations, mais les perspectives sont plutôt bonnes. -5% À Rotterdam, la demande placée est restée modeste au cours du - 10 % 1er semestre, mais la rénovation du port attire de plus en plus d’utilisateurs. - 15 % À Madrid, le marché est en souffrance avec un climat économique des plus - 20 % moroses. La demande est quasiment à l’arrêt et le stock augmente. - 25 % 08 09 10 1S 11 Les loyers « prime » sont stables sur l’ensemble de la zone Europe. L’indice Source : CBRE des loyers CBRE UE-15 demeure à 7,5 % en deçà du pic de mi-2008, mais n’enregistre qu’une baisse de - 0,2 % sur 12 mois. Une part croissante de l’activité portant sur des locaux de meilleure qualité, les loyers moyens (calculés sur la base des transactions réalisées) tendent à augmenter plus fortement que l’indice (calculé sur la base des valeurs « prime ») et plus encore par rapport aux surfaces de seconde main. Les marchés qui connaissent des pressions à la baisse sont essentiellement concentrés en Europe du Sud – comme en Espagne, au Portugal et en Grèce – mais aussi en Irlande ainsi que quelques petits marchés de l’Europe de l’Est. Les loyers sont stables dans la plupart des marchés bien établis, tels que la France, la Belgique et le Royaume-Uni. D’autres voient leurs valeurs locatives légèrement augmenter, à l’image de Pour de plus amples informations, le EMEA Industrial & Logistics Market View October 2011 certaines régions allemandes, des Pays-Bas et des pays nordiques. est disponible sur www.cbre.eu/research © 2011 CBRE 2
  5. 5. ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCELE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE (En millions de m²)Dans cette partie, est analysé le marché des entrepôts > 5 000 m² 5,0(toutes classes : A, B, C, frigorifique et messagerie). 4,5Marquée par une conjoncture économique tendue et incertaine, 4,0l’année 2011 a montré un marché logistique contrasté, avançant à 3,5plusieurs vitesses. L’Ile-de-France a tiré son épingle du jeu, tandis 3,0que les autres régions ont mis du temps à se redynamiser. Elles sesont finalement relevées au fil des trimestres, pour atteindre des niveaux 2,5satisfaisants à la fin de l’année. En outre, le renouvellement des 2,0disponibilités, dont l’obsolescence ne cesse de croître, s’avère de 1,5plus en plus difficile, ce qui entraîne une mutation des demandes et une 1,0évolution indispensable du marché. 0,5Croissance des exigences qualitatives et géographiquesAlors que les demandes exprimées sont restées à un niveau assez bas en 08 09 10 9M 112010, après une année 2009 particulièrement dynamique, elles ont bien Demande placée (dans lannée) Estimation fin dannéerepris en 2011, notamment au 1er semestre. Malgré un contexte Offre immédiate (en fin de période)économique anxiogène, marqué pendant l’été par l’aggravation de la Sources : CBRE et Immostat-IPDcrise de la dette souveraine et le recul brutal de l’activité française,le marché s’est bien tenu au 2nd semestre. Aucun ralentissement majeurdans les demandes exprimées ne s’est fait sentir.Le degré d’exigence des utilisateurs a continué de s’accroître. Faceà un recul de l’offre de qualité et à un besoin en produits plus pointus RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN FRANCEtechniquement et individualisés, ces derniers choisissent davantage de se SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011tourner vers des bâtiments clés-en-main. En outre, la localisation est (En volume)toujours un critère de choix très important : la proximité des centres Grand Centre Ile-de-France 1% 37 %urbains (bassins de production et de consommation) est de plus en plus Normandienécessaire, au détriment des entrepôts trop éloignés, même « repricés ». 2% Bourgogne / Franche-ComtéLes acteurs de la grande distribution, en recherche permanente 2%d’optimisation de leurs surfaces, et les chargeurs ont animé le marché en Grand Sud-Ouest 3%2011. Les premiers ont surtout réfléchi à se positionner sur de grands volumes, Grand Est Couloir rhodanienles seconds sur de petites et moyennes surfaces, notamment en régions. 3% 19 % Ouest 4%Repositionnement du marché sur la « dorsale » logistique Grand Sud Grand Nord 12 % 17 %française Sources : CBRE et Immostat-IPDLa demande placée sur les 3 premiers trimestres 2011 s’élève à1 613 500 m² en France. Elle augmente de 8 % par rapport à lamême période en 2010. Suivant la tendance engagée depuis2009, le marché a essentiellement été porté par l’Ile-de-France, etce jusqu’au début de l’année. Les principaux secteurs régionauxont été plus longs à se relever mais, après deux années d’atonie,ont retrouvé un certain dynamisme à partir du 2ème trimestre. Le RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR TRANCHE DE SURFACES EN FRANCEmarché logistique français retourne donc à un schéma plus SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011traditionnel, en se repositionnant petit à petit sur l’axe Nord/Sud. (En nombre)Toutefois, avec 37 % des volumes commercialisés sur les 9 premiers > 50 000 m2 500 - 10 000 m2mois de 2011 (contre 20-25 % lors des années d’avant-crise), le 2% 48 %poids de l’Ile-de-France reste non négligeable.Un peu partout en France, un certain nombre d’opérations est, 20 000 - 50 000 m2 18 %depuis plusieurs mois déjà, en cours de négociation ou de montage.Elles pourraient se concrétiser au mieux d’ici la fin de l’année,voire courant 2012. Les perspectives de réalisation des projets 10 000 - 20 000 m2restent encore incertaines et dépendent plus que jamais de 32 %l’évolution de la conjoncture économique. Sources : CBRE et Immostat-IPD © 2011 CBRE 3
  6. 6. Notons pour finir que, dans un contexte où les entreprises doivent RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCELA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE minimiser leurs coûts, le poste immobilier est souvent touché, AU 1ER OCTOBRE 2011 notamment par le biais de la rationalisation des surfaces. C’est (En volume) pourquoi, sur certains marchés, à l’image de l’Ile-de-France, la Ouest Ile-de-France surface moyenne des transactions diminue. 3% 38 % Grand Sud-Ouest Vers une pénurie de l’offre « prime » 3% Normandie Au 1er octobre 2011, l’offre immédiate atteint un peu plus de 5% Bourgogne / Franche-Comté 3,9 millions de m² en France, soit 11 % de vacance. Elle recule de 6% 13 % par rapport au 1er octobre 2010. Ce repli est en premier lieu le Grand Centre 6% résultat de l’arrêt des mises en chantier depuis 2009. Il résulte Grand Sud également d’un grand nombre de libérations. La réduction du stock 6% est moins importante que le niveau de la demande placée l’aurait Grand Est 8% laissé imaginer. En effet, les utilisateurs ont souvent libéré des locaux Grand Nord Couloir rhodanien anciens qui n’ont pas forcément trouvé preneur par la suite, et ils se 9% 16 % sont, dans un certain nombre de cas, positionnés sur des opérations Source : CBRE clés-en-main. Par conséquent, les disponibilités se résorbent doucement, mais leur obsolescence croît. Comme les lancements « en blanc » sont au plus bas et que les investisseurs ne se risqueront pas à court ou moyen termes sur ce type de programme, une pénurie de bâtiments neufs est à prévoir. Compte tenu du manque de production, les clés-en-main devraient continuer d’animer le marché en 2012 (en se développant notamment sur le large potentiel foncier que représentent les offres « en gris » : plus VALEURS LOCATIVES FACIALES EN FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011 de 4 millions de m²), sous réserve que leurs financements ne soient pas (HT HC/m²/an, classe A, neuf) remis en cause. Les acteurs devraient par ailleurs se positionner de plus en plus sur des bâtiments en état d’usage avec, en contrepartie, un Bourgogne / Franche-Comté 30 € / 35 € accroissement de leurs exigences quant à la localisation. Couloir rhodanien 42 € / 44 € Grand Centre 42 € / 50 € Hétérogénéité des valeurs Grand Est 37 € / 50 € En 2011, les valeurs locatives faciales sont restées globalement stables Grand Nord 39 € / 44 € en France, après un fort « repricing » en 2009, mais sont tout de même Grand Sud 40 € / 45 € disparates selon les régions, les types de bien et leur situation Grand Sud-Ouest 42 € / 47 € géographique. Effectivement, une prime à la localisation émerge de Ile-de-France 46 € / 54 € plus en plus, face au manque d’offres de qualité. Les avantages Normandie 37 € / 49 € commerciaux sont variables, selon les mêmes critères, et sont compris, Ouest 40 € / 45 € en moyenne, entre 1,5 et 2 mois de franchise par année de bail ferme. Source : CBRE Un marché en mutation Affichant un certain dynamisme et retrouvant de bons fondamentaux en 2011, le marché logistique français présente des perspectives encourageantes à court terme. Néanmoins, l’environnement économique, déterminant pour la bonne tenue du marché, est actuellement teinté d’incertitude et rend le moyen terme confus. La fonction logistique n’est pas remise en cause pour autant. Maillon essentiel des processus de production, consommation et distribution, elle sera toujours nécessaire au bon fonctionnement de la chaîne économique, même en temps de crise. Le marché est remis en cause, mais s’adapte aux nouveaux comportements et évolue sans cesse. SYNTHÈSE ET TENDANCES FIN 2011 ÉVOLUTIONS DU MARCHÉ PAR RAPPORT À 2010 TENUE DU MARCHÉ À MOYEN TERME Demande placée Offre immédiate Valeurs (Perspectives 2012) Ile-de-France = = Grand Nord Couloir rhodanien = Grand Sud = = Source : CBRE © 2011 CBRE 4
  7. 7. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE ZOOM : ENTREPÔTS > 5 000 M² EN ILE-DE-FRANCELES GRANDES ZONES LOGISTIQUES D’ILE-DE-FRANCESource : CBREDans un contexte économique difficile, les pôles majeurs tirent leur Sur les 48 transactions réalisées en 2011, plus de la moitié estépingle du jeu. C’est le cas de l’Ile-de-France qui, depuis 2009, voit comprise entre 5 000 m² et 10 000 m² et le tiers entre 10 000 m²ses volumes placés à la hausse, tendance qui se confirme en 2011. et 20 000 m². Ces proportions sont en hausse annuelle, au détriment des plus grandes surfaces. Depuis début 2011, la surface moyenneUn marché en très bonne forme des opérations est d’environ 12 400 m² (en légère baisse par rapportLes demandes exprimées en 2011 ont été dynamiques, notamment à 2010).au 1er semestre. Elles ont été moins importantes au 3ème trimestre,marqué par la conjoncture internationale tendue à l’issue de l’été, qui ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M²a engendré de nouveaux reports de projets et un ralentissement EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011des prises de décision. Néanmois, les acteurs de la grande (En millions de m²)distribution et les chargeurs ont animé le marché au fil de l’année, 1,8les premiers sur de grandes demandes (> 20 000 m²) et les secondssur de petites surfaces (5 000 - 10 000 m²). En revanche, les appels 1,5d’offres des prestataires logistiques ont reculé par rapport à 2010.Notons également l’accroissement du degré d’exigence des 1,2utilisateurs, qui préfèrent se positionner sur des bâtiments clés-en-main, proches des villes, que sur des entrepôts moins personnalisés, 0,9plus éloignés, même neufs et « repricés ».Depuis début 2011, 596 700 m² ont été placés en Ile-de-France, 0,6(+10 % par rapport aux 3 premiers trimestres de 2010). Mêmesi le 1er semestre est en baisse annuelle (notamment car le 1er trimestre 0,32010 avait été favorisé par la concrétisation d’un certain nombre deprojets engagés depuis longtemps), il atteint le niveau non négligeable 06 07 08 09 10 11de 353 000 m² commercialisés. Quant au 3ème trimestre, il confirme 1S 2S 3T Perspective fin dannéele dynamisme du marché, puisque 243 700 m² ont été signés Offre immédiate (en fin de période)(+ 48 % en 3 mois), soit le meilleur 3ème trimestre depuis 2006. Sources : CBRE et Immostat-IPD © 2011 CBRE 5
  8. 8. L’arrêt des mises en chantier depuis 2009 a logiquement empêché RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² PAR CLASSE D’ENTREPÔTLA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE le renouvellement du stock, ce qui explique l’importance des EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 commercialisations d’entrepôts en état d’usage (69 %, contre 51 % sur (En volume) les 3 premiers trimestres 2010). La part des locaux de classe A recule Messagerie également (52 % des transactions, contre 66 % pour l’ensemble des autres 2% régions). Les plus grands volumes ont surtout concerné des clés-en-main, Frigorifique tendance à l’œuvre depuis un certain temps et confortée par l’exigence 11 % accrue des utilisateurs. D’ici la fin de l’année, près de 300 000 m² devraient Classe A être signés sur ce type d’opération. Classe B 58 % 14 % Le Sud de la région, qui polarise la majeure partie des disponibilités (42 %), et le Nord (25 %), restent les secteurs les plus dynamiques, concentrant respectivement 39 % et 35 % de la demande placée. Classe C La fin de l’année 2011 devrait se poursuivre sur un très bon rythme, avec 15 % un atterrissage de la demande placée prévu autour de 950 000 m². Sources : CBRE et Immostat-IPD Dans un contexte économique tendu, dont les perspectives sont assez incertaines, les indicateurs d’expression de la demande au 4ème trimestre RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² pourraient être décisifs pour amorcer 2012 dans de bonnes conditions. EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 Faible diminution du stock (En volume) Les disponibilités s’élèvent à environ 1,5 million de m² au 1er octobre Est Sud 2011 (environ 5 % de vacance en Ile-de-France). Elles diminuent de 8% 39 % 10 % par rapport au 1er octobre 2010, conséquence notamment de l’importance des transactions sur des bâtiments existants. En revanche, ce repli n’est pas aussi fort que prévu, en raison d’un certain nombre de libérations, mais aussi de la réalisation d’opérations clés-en-main. Ainsi, l’obsolescence du stock continue de croître. Au 1er octobre 2011, 49 % de l’offre immédiate sont de classe A (contre 51 % un an plus tôt). Ouest Nord Aucun lancement « en blanc » n’est recensé à l’automne 2011, mais 18 % 35 % 760 000 m² de projets « en gris » sont en attente de commercialisation. Sources : CBRE et Immostat-IPD Tandis que les premiers, jugés trop risqués financièrement, ne devraient pas reprendre de sitôt, les seconds permettront d’alimenter le développement des bâtiments clés-en-main. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011 Un marché hétérogène (En volume) Les loyers sont restés stables en 2011, après un fort « repricing » des Ouest entrepôts « prime » en 2009 et au 1er semestre 2010. Au 1er octobre, les 12 % valeurs locatives faciales des entrepôts neufs et de classe A sont comprises, en moyenne, entre 46 € et 54 € HT HC/m²/an, pour les meilleurs produits. Cependant, un phénomène de prime à la localisation, Est 21 % Sud par rapport à la qualité des biens, a émergé cette année. Ceci a entraîné 42 % une dichotomie des valeurs entre des entrepôts anciens situés en 1ère couronne et d’autres de dernière génération, plus éloignés. Dans certains cas, les premiers ont pu être loués à des valeurs très élevées (pouvant monter jusqu’à 75 € facial), à l’inverse des seconds. Les avantages Nord 25 % commerciaux restent importants, de l’ordre d’1,5 à 2 mois de franchise par année de bail ferme. Source : CBRE EXEMPLES DE RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 5 000 M² RÉALISÉES EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (HT HC/m²/an) 1T ZAC dArvigny, Moissy-Cramayel (77) ND Logistics 31 800 m² Location Oui Neuf Classe A N.C. 1T Rue des Bordes, Bondoufle (91) Bovis Transports 21 300 m² Location Non État dusage Classe C N.C. 1T ZAC de Chaillouet, Crégy-les-Meaux (77) Sodis 20 400 m² Location Non Neuf Classe A N.C. Eurostore - Rue du Moulin de Cage, 1T Kuehne & Nagel 14 500 m² Location Non État dusage Classe B N.C. Gennevilliers (92) ZI des Cochets - Rue des Cochets, 1T Lidl 9 400 m² Location Non État dusage Classe A N.C. St Germain-lès-Arpajon (91) Parc Gustave Eiffel - Avenue de lEurope, 1T Codimas Logistique 6 900 m² Location Non État dusage Classe A N.C. Bussy-Saint-Georges (77) N.C.: Non communiqué Sources : CBRE et Immostat-IPD © 2011 CBRE 6
  9. 9. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE ZOOM : ENTREPÔTS > 5 000 M² DANS LE GRAND NORD (NORD-PAS DE CALAIS ET PICARDIE)LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DU NORD DE LA FRANCE** hors PicardieSource : CBRELe marché du grand Nord s’est redynamisé courant 2011 et a 2 opérations clés-en-main ont été signées cette année. Il s’agit desretrouvé un certain poids au niveau national, néanmoins loin derrière comptes-propres réalisés pour Big Ben Interactive à Lauwin-Planquel’Ile-de-France et en deçà du couloir rhodanien. (18 000 m²) et pour ID Logistics à Brebières (43 000 m²).2011 : un bon cru depuis la crise Les autres signatures ont surtout concerné des bâtiments existants, souvent de seconde main. Globalement, depuis 2009, la qualitéLes demandes exprimées se sont caractérisées par un niveau des entrepôts transactés a tendance à se dégrader, malgré uned’exigence accru en 2011. Les utilisateurs sont en effet de plus en demande initiale pour des bâtiments de meilleure qualité.plus regardants vis-à-vis de la qualité des bâtiments et de leurscaractéristiques techniques. La typologie des demandes est restée ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANSassez classique. Elles ont principalement concerné de grands volumes LE GRAND NORD AU 1ER OCTOBRE 2011> 40 000 m² ou des surfaces comprises entre 5 000 m² et (En millions de m²)15 000 m². En outre, le Sud de la région et la métropole lilloisesont toujours les secteurs de prédilection des chargeurs et logisticiens. 0,75Suite à une année 2010 où les volumes placés représentaient moinsde la moitié de ceux de 2008, les 3 premiers trimestres de 2011 0,60témoignent d’une bonne reprise du marché. 281 500 m² ont étécommercialisés, correspondant aux volumes de l’ensemble de l’année 0,45précédente, et en hausse annuelle de 35 % par rapport à la mêmepériode. 13 transactions ont été recensées, contre 17 un an plus tôt. 0,30Les surfaces comprises entre 20 000 m² et 50 000 m² ont performé 0,15depuis le début de l’année (47 % de la demande placée), audétriment de celles comprises entre 10 000 m² et 20 000 m²(22 %). Notons en outre que 22 % des volumes sont > 50 000 m², en 08 09 10 11raison de la prise à bail par Boulanger de 62 500 m² (entrepôt neuf 1S 2S 3T Offre immédiate (en fin de période)et de classe A) à Hénin-Beaumont au 3ème trimestre. Source : CBRE © 2011 CBRE 7
  10. 10. Sur les 3 premiers trimestres de 2011, les entrepôts de classe A représentent RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² DANSLA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE moins de la moitié des commercialisations, tandis que ceux de classe C voient LE GRAND NORD (NORD-PAS DE CALAIS ET PICARDIE) SUR LES 3 PREMIERS leur poids croître à 38 %. TRIMESTRES 2011 Contrairement aux 3 premiers trimestres de 2010 où les logisticiens avaient (En volume) réalisé près des 2/3 des transactions, le poids des chargeurs et des Sud Lille Douaisis logisticiens s’est équilibré en 2011, avec toutefois un léger avantage 2% 36 % aux chargeurs (54 %). Ceux-ci ont en effet eu une activité plutôt dynamique, Dunkerque en particulier les acteurs de la grande distribution. 2% Picardie La quasi-totalité de la demande placée a été enregistrée dans la 8% Versant Nord-Est région Nord-Pas de Calais. La Picardie, qui tirait son épingle du jeu en 9% 2010, est restée à la peine en 2011. Après une année amorphe, le Douaisis polarise, à l’automne 2011, 36 % des volumes, grâce aux 3 grandes transactions signées à Brebières et Lauwin-Planque. Il est suivi par l’axe A1 Lesquin Axe A1 (22 % sur les 9 premiers mois de 2011) et le secteur de Lesquin (21 %). 21 % 22 % L’année devrait s’achever sur de bons résultats (atterrissage de la Source : CBRE demande placée prévu autour de 350 000 m²). En revanche, 2012 pourrait s’avérer plus difficile, dans la mesure où la résorption du stock, tant en qualité qu’en volume, ainsi que l’accroissement des exigences des acteurs, devraient entraîner une augmentation des clés-en-main, opérations longues, qui alimenteraient les résultats de fin 2012-2013. Des disponibilités en recul Au 1er octobre 2011, l’offre immédiate atteint 362 400 m², en baisse annuelle de 33 %. Comme pour les autres marchés régionaux, ce repli est la conséquence du bon niveau de demande placée ayant porté sur des entrepôts existants, mais aussi de l’arrêt des mises en chantier. Ce stock est vieillissant : il est en grande partie en état d’usage et à RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANS 35 % seulement de classe A. Cette proportion a d’ailleurs diminué en un LE NORD-PAS DE CALAIS AU 1ER OCTOBRE 2011 an, les meilleurs bâtiments ayant trouvé preneur. (En volume) C’est en Picardie que les disponibilités sont les plus abondantes (191 300 m2). Versant Nord-Est Axe A25 Dans le Nord-Pas de Calais, l’axe A25 concentre le quart du stock. 4% 26 % Lens Très peu de nouveaux développements ont vu le jour depuis 2009. Mais les 4% projets « en gris » sont extrêmement élevés et dépassent 800 000 m². Douaisis 5% Ils offrent un potentiel de réalisation d’opérations clés-en-main Arras relativement important. 6% Sud Lille Des loyers de nouveau attaqués 9% Dunkerque Après s’être repositionnées en 2009, à l’image des autres marchés, les 14 % valeurs sont restées stables en 2010. Courant 2011, la dégradation Axe A1 Autres secteurs du stock et les incertitudes économiques ont entraîné un nouveau 14 % 18 % « repricing ». Au 1er octobre 2011, les valeurs locatives faciales s’échelonnent entre Source : CBRE 39 € et 44 € HT HC/m²/an pour les entrepôts de bonne qualité et entre 36 € et 42 € pour ceux en état d’usage. Des disparités persistent selon la localisation des biens. EXEMPLES DE RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 5 000 M² RÉALISÉES DANS LE GRAND NORD SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (HT HC/m²/an ou HT HD/m²) 1T CRT, Lesquin (59) Grimonprez 47 000 m² Location Non État d’usage Classe C 32 € 1T ZI, Lauwin-Planque (59) Big Ben Interactive 18 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf Classe A 315 € 1T Port Autonome de Dunkerque, Loon Plage (59) DHL 5 700 m² Location Non Neuf Classe A 43 € 3T Zone des Béliers, Brebières (62) ID Logistics 43 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf Classe A N.C. 3T ZI, Lauwin-Planque (59) Gifi 41 200 m² Location Non Neuf Classe A 42 € 3T Rue Marcel Paul, Seclin (59) Geodis Euromatic 5 200 m² Location Non État dusage Classe C 33 € N.C.: Non communiqué Source : CBRE © 2011 CBRE8
  11. 11. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE ZOOM : ENTREPÔTS >5 000 M2 DANS LE COULOIR RHODANIEN (RHÔNE-ALPES)LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DE LA PÉRIPHÉRIE LYONNAISESource : CBREAprès deux années de ralentissement, le couloir rhodanien a été Tendance classique, le marché a été porté par les petites etun des premiers marchés régionaux à redémarrer début 2011. moyennes surfaces : 42 % des transactions ont concerné desLa fin de l’année devrait se poursuivre sur un bon rythme. entrepôts entre 10 000 m² et 20 000 m² et 37 % entre 5 000 m² et 10 000 m².Redynamisation du marchéEn 2011, les demandes exprimées ont été plutôt actives. ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANSUn certain nombre de nouveaux appels d’offres a été émis, dont les LE COULOIR RHODANIEN AU 1ER OCTOBRE 2011premières réalisations devraient voir le jour en 2012. Les processus de (En millions de m²)financement et de décision sont de plus en plus longs. Le créneau 0,90des moyennes surfaces (10 000 - 20 000 m²) est toujours le plusrecherché par les acteurs. 0,75Avec 301 900 m², la demande placée dans le couloir rhodaniena augmenté de 16 % sur les 3 premiers trimestres de 2011 par 0,60rapport à la même période en 2010. Après avoir réalisé sa plusmauvaise performance trimestrielle connue (28 300 m² placés au 1er 0,45trimestre 2011) et alors que les autres marchés régionaux étaient encoreà la peine au 1er semestre, la région a enregistré son meilleur 2ème 0,30trimestre depuis 2008 (144 000 m²). Ce rebond s’est confirméau 3ème (129 700 m²). Notons que 19 signatures ont été enregistrées,contre 17 sur les 3 premiers trimestres de 2010. 0,15La concrétisation de projets engagés depuis longtemps a permiscette redynamisation. Parmi eux, nous pouvons citer la prise à bail par 08 09 10 11Feu Vert de près de 30 000 m² à Saint-Vulbas et celle de STEF TFE(12 300 m²) à Saint-Quentin-Fallavier. 1S 2S 3T Offre immédiate (en fin de période) Source : CBRE © 2011 CBRE 9
  12. 12. Traditionnellement dans le peloton de tête des marchés rhodaniens, RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² DANSLA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE en raison du dynamisme incontestable de la ZAC de Chesnes-Nord à LE COULOIR RHODANIEN SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 Saint-Quentin-Fallavier, le secteur de L’Isle d’Abeau a performé en (En volume) 2011. Son poids dans la demande placée atteint 44 % (contre 28 % sur Vallée du Rhône la même période en 2010). 3% Alors que les opérations clés-en-main sont en recrudescence sur les marchés Rocade Est logistiques français, notamment en Ile-de-France, cette tendance ne se 13 % LIsle dAbeau confirme pas en Rhône-Alpes. Depuis le début de l’année, la quasi-totalité 44 % des signatures a porté sur des entrepôts existants. Ainsi, plus de la Plaine de lAin moitié de la demande placée est en état d’usage, proportion qui n’a 20 % cessé de croître depuis 2008, tandis que celle des bâtiments de classe A diminue progressivement. Elle représente, à l’issue du 3ème trimestre 2011, Autres secteurs les ¾ des volumes commercialisés (90 % en 2010). 20 % Bien que marquée par l’incertitude économique, 2011 devrait s’achever Source : CBRE sur de bons résultats (autour de 340 000 m² placés), des dossiers étant actuellement en cours de négociation. Résorption du stock, qui vieillit L’offre immédiate atteint 635 800 m² au 1er octobre 2011, en baisse de 29 % en un an. Le bon niveau de demande placée a permis cette absorption, avec en contrepartie la remise sur le marché de bâtiments RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANS de seconde main. Ainsi, le stock, qui reste élevé, décroît mais vieillit LE COULOIR RHODANIEN AU 1ER OCTOBRE 2011 (50 % d’entrepôts de classe A seulement). (En volume) Suivie de loin par les marchés diffus et le secteur Rocade Est, L’Isle d’Abeau Vallée du Rhône polarise la majeure partie des disponibilités (45 %). Son stock s’est 5% déprécié de 20 % en un an, mais est toujours important car la plupart des Côtière 7% transactions enregistrées sur ce marché émanait de demandes endogènes. LIsle dAbeau Plaine de lAin 45 % Peu de lancements « en blanc » ont été entrepris dans la région depuis 12 % 2008. À l’issue de l’été 2011, un unique programme est en cours de construction, à Saint Georges d’Espéranche, et devrait être livré début 2012. Rocade Est 14 % Enfin, l’offre « en gris » s’élève à environ 440 000 m² au 1er octobre. Elle diminue de 24 % par rapport au 1er octobre 2010, un certain nombre Autres secteurs de projets ayant été abandonné. 17 % Repositionnement des loyers Source : CBRE Après un repositionnement en 2009 et une stabilisation en 2010, les valeurs sont de nouveau attaquées en 2011, tant sur les bâtiments « prime » que ceux de moins bonne qualité. Au 3ème trimestre, un retour à une situation moins tendue a pu être constaté. Les valeurs locatives faciales sont désormais comprises entre 42 € et 44 € HT HC/m²/an pour des bâtiments neufs, restructurés ou rénovés, et entre 38 € et 42 € pour ceux de seconde main. Les avantages commerciaux s’élèvent à environ 1,5 mois de franchise par année de bail ferme. EXEMPLES DE RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 5 000 M² RÉALISÉES DANS LE COULOIR RHODANIEN SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (HT HC/m²/an ou HT HD/m²) 1T 19 rue de Bretagne, Saint-Quentin-Fallavier (38) Mory Group 13 100 m² Location Non État dusage Classe A 40 € 2T PI Plaine de lAin, Saint-Vulbas (01) Feu Vert 29 900 m² Location Non Neuf Classe A N.C. 2T PI Plaine de lAin, Saint-Vulbas (01) Carrefour 18 000 m² Location Oui Neuf Classe A N.C. 2T ZAC Chesnes-Nord, Saint-Quentin-Fallavier (38) STEF TFE 12 300 m² Location Non Neuf Classe A N.C. 3T ZAC Chesnes-Nord, Saint-Quentin-Fallavier (38) Morin Logistic 31 600 m² Location Non État dusage Classe A 44 € 3T 65 rue du Luzais, Saint-Quentin-Fallavier (38) Thermador 24 400 m² Vente utilisateur Non État dusage Classe C 278 € N.C.: Non communiqué Source : CBRE © 2011 CBRE10
  13. 13. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE ZOOM : ENTREPÔTS > 5 000 M² DANS LE GRAND SUD (PACA ET LANGUEDOC)LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DE LA RÉGION PACASource : CBREMarché touché par la crise, à l’image des autres régions, le grand Les petites surfaces (5 000 - 10 000 m²), bien que recherchéesSud a été un peu plus long à rebondir que d’autres mais présente, par les acteurs, sont en perte de vitesse, avec 45 % desfin 2011, des signes de reprise encourageants. commercialisations sur les 9 premiers mois de 2011 (contre 67 % sur la même période en 2010).Un record de demande placée au 3ème trimestreEn 2011, les demandes exprimées ont, pour la plupart, porté sur depetites surfaces, généralement comprises entre 5 000 m² et ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANS12 000 m². Au début de l’année, d’importantes demandes pour de LE GRAND SUD AU 1ER OCTOBRE 2011gros développements de chargeurs (> 40 000 m²) ont été émises, (En millions de m²)dont les processus de décisions et de montage devraient durerlongtemps. Certaines ont pu se concrétiser courant 2011, mais d’autres 0,45ne devraient pas voir le jour avant début 2012, au plus tôt.Après deux années de fort ralentissement, le marché du grand Sudétait encore à la peine au 1er semestre 2011 (- 42 % de volumes 0,30placés par rapport au 1er semestre 2010). C’est au 3ème trimestre quele marché retrouve un second souffle. Sur ces 3 derniers mois,142 800 m² ont été transactés, un record depuis 2008. Lademande placée depuis le début de l’année atteint 194 700 m² 0,15(+ 59 % par rapport à la même période en 2010). 11 signaturesont été enregistrées, contre 12 sur les 3 premiers trimestres de 2010.Ces résultats sont liés à la réalisation de grandes transactionspendant l’été, comme l’attestent la prise à bail de 49 900 m² par 08 09 10 11Geodis à Port-Saint-Louis-du-Rhône) ou encore le compte-propre de 1S 2S 3T Offre immédiate (en fin de période)40 000 m² pour Maisons du Monde à Fos-sur-Mer. Source : CBRE © 2011 CBRE 11
  14. 14. Grâce aux 2 transactions citées précédemment, le secteur de Distriport RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² DANSLA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE a performé en 2011. Il représente 46 % de la demande placée (contre LE GRAND SUD SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 4 % en 2010). Il est suivi, avec 22 %, par Saint-Martin-de-Crau qui, (En volume) avec 2 transactions également, est stable en un an et n’affiche plus aucune Bollène disponibilité à court terme. Les marchés plus diffus (comme les marchés 6% secondaires de PACA ou le Languedoc), qui avaient été relativement Autres secteurs dynamiques en 2010, sont aujourdhui moins actifs et ne pèsent 9% respectivement que 9 % et 17 % des volumes placés. Notons que, malgré Languedoc Distriport un stock disponible de qualité, le marché de Clesud n’a été animé que par 17 % 46 % de la demande majoritairement endogène. Le grand Sud, marché récent, a vu la majeure partie de ses transactions (près des 2/3) réalisée sur des entrepôts neufs et de classe A. Saint-Martin-de-Crau Après un très bon début de 2nd semestre 2011, la fin d’année et le 22 % 1er semestre 2012 devraient voir la concrétisation de projets de Source : CBRE développements engagés en début d’année. Au-delà, les perspectives restent encourageantes mais floues, les soubresauts de l’actualité économique rendant les acteurs prudents et le marché fluctuant. Un fort recul de la vacance Au 1er octobre 2011, 251 600 m² sont disponibles immédiatement dans le grand Sud (- 39 % par rapport au 1er octobre 2010). Cette baisse est le résultat des grandes transactions réalisées au cours de l’année RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANS (diminution de 56 % du stock des 20 000 - 50 000 m²), LE GRAND SUD AU 1ER OCTOBRE 2011 mais aussi du ralentissement des mises en chantier. En effet, même si (En volume) le Sud est l’un des rares marchés français où des bâtiments ont été lancés Languedoc « en blanc » depuis 2009, ceux-ci ont tout de même été freinés. 10 % Les disponibilités sont, pour la quasi-totalité, localisées dans les Bouches-du-Rhône (90 %) : principalement sur les marchés secondaires (50 %), mais aussi à Distriport (26 %) et Clesud (24 %). La plupart de ces offres Clesud Autres secteurs 21 % 45 % est de très bonne qualité. L’offre « en gris » atteint 430 200 m² à l’automne 2011. Elle a considérablement reculé en un an (- 37 %), suite à la réalisation de grands clés-en-main (comme le compte-propre pour Maisons du Distriport Monde). Elle devrait encore s’amenuiser dans les prochains mois, au 24 % regard des négociations en cours. Source : CBRE Des valeurs stables Les valeurs locatives faciales sont stables en 2011. Bien que touché par une diminution conséquente de l’offre, le marché ne présente pas encore de véritable tension sur les valeurs, ni sur les avantages commerciaux (qui sont de l’ordre d’1,5 mois de franchise par année de bail ferme). Dans la région PACA, les loyers de présentation sont compris entre 40 € et 41 € HT HC/m2/an pour les entrepôts neufs, restructurés ou rénovés et entre 38 € et 40 € pour ceux de seconde main, avec plus ou moins d’écart selon la localisation du bien. EXEMPLES DE RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 5 000 M² RÉALISÉES DANS LE GRAND SUD SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 Valeur (HT HC/m²/an Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe ou HT HD/m²) 2T ZAC Pan Europarc, Bollène (84) ID Logistics 12 000 m² Location Non Neuf Classe A 39 € 2T ZAC Sainte Anne Est, Sorgues (84) ADX Productions 6 300 m² Location Non Neuf Classe A 40 € ZAC Fos-Distriport - Vistalog 5, 3T Geodis 49 900 m² Location Non Neuf Classe A N.C. Port-Saint-Louis-du-Rhône (13) 3T ZI La Feuillanne, Fos-sur-Mer (13) Maisons du Monde 40 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf Classe A N.C. 3T Saint-Martin-de-Crau (13) Maisons du Monde 24 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf Classe A N.C. 3T 17-23 rue dAthènes, Vitrolles (13) Geodis Euromatic 5 500 m² Location Non État dusage Classe B 38 € N.C.: Non communiqué Source : CBRE © 2011 CBRE12

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