2010 ADA Standards Seminar: Application for Existing Buildings


Published on

Americans with Disabilities Act Codes, Standards and Guidelines.

Published in: Business, Technology
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Total views
On SlideShare
From Embeds
Number of Embeds
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

2010 ADA Standards Seminar: Application for Existing Buildings

  1. 1. 2010 ADA Standards Seminar:Applications for Existing Buildings July 26, 2012 Code Consultants, Inc.
  2. 2. Kevin D. Morin, PE Amy J. Murdock, PE Principal PrincipalCode Consultants Professional Engineers, PC Code Consultants, Inc. 215 West 40th Street, 15th Floor 2043 Woodland Pkwy; Suite 300 New York, New York 10018 St. Louis, Missouri 63146 212-216-9596 314-991-2633 Copyrighted MaterialsThis presentation is protected by US and International copyright law. Reproduction, display and use of the presentation material without the expressed written consent of the speaker is prohibited. © Code Consultants, Inc. 2012 © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 2
  3. 3. Agenda• Accessibility Codes, Standards, Guidelines• Definitions• Barrier Removal• Alterations• New 2010 Requirements © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 3
  4. 4. Codes, Standards, and Guidelines• 2008 NYC Building Code references ICC/ANSI A117.1,  2003 Edition Local Law 58• Fair Housing Act• 2010 Standards for Accessible Design.  Title III  Rule of the Americans with Disabilities Act  (ADA)• Proposed Accessibility Guidelines for  Pedestrian Facilities in the Public Right‐of‐Way © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 4
  5. 5. Short list of differences between new (2008) and old (1968) New York City Building Code…. © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 5
  6. 6. Item LL58 ‐ 1987 New NYCBC FHA ADAExterior entry doors All “public” All “public” At least one ADAAG:  50 percent 2010 Standards: 60 percentExterior Door Opening Force 8.5 pounds 8.5 pounds No requirement No requirementInterior threshold height 1 inch max 1/2 inch max 1/2 inch max 1/2 inch maxThreshold height at exterior  No requirement 3/4 inch for permeable deck;  3/4 inch for permeable deck;  N/Adeck in residential space 4 inches for non‐permeable  4 inches for non‐permeable  deck deckThreshold height at exterior  1 inch max 1/2 inch max 1/2 inch max 1/2 inch maxdeck in public spaceToilet room space at water  16‐1/2 inches to wall, 16‐1/2  18 inches to wall, 18 inches  Varies depending on safe  N/Acloset in residential space inches to lavatory, total 33  to lavatory, total 36 inches  harbor: inches wall to lavatory wall to lavatory 18 inches to wall, 15 inches to lavatoryToilet room space at water  18 inches to wall, 18 inches  16‐18 inches to wall, Varies depending on safe  ADAAG: closet in public space to lavatory 60 inches from side wall to  harbor: 18 inches to wall, 18 inches  lavatory Either: to lavatory 18 inches to wall, 18 inches  2010 Standards: to lavatory; or,  16‐18 inches to wall, 16‐18 inches to wall, 60 inches from side wall to  60 inches from side wall to  lavatory lavatorySide wall grab bar length in  15 inches min starting 12  18 inches min starting 12  Varies depending on safe  N/Aresidential space inches max from rear wall,  inches from rear wall,  harbor:  extending 15 inches min from  extending 30 inches min from  24 ‐ 42 inches rear wall rear wallSide wall grab bar length in  42 inches 42 inches 42 inches 42 inchespublic space 6 © 2012 CODE CONSULTANTS, INC.
  7. 7. Application of Rules for NYC Apts/Condos Regulation Existing  Building: Same  New construction; or, Existing  Jurisdiction Building Area occupancy with less than  Construction with changed  50% of the cost in  occupancy for the building or >  alterations 50% cost of the building in  alteration expenseNew York City Common/public use  Local Law 58‐1987 with  2008 NYCBC with 2003 ANSI  (lobby, parking,  the 1986 ANSI A117.1 A117.1 sidewalks) Residential unitsUS Federal Law * Public use (lobby,  HUD’s Fair Housing Act (FHA)** sidewalks, retail,  ‐ Prior to March 15, 2012: 1994 ADAAG leasing office) ‐ March 15, 2012+: 2010 Standards Residential units and  HUD’s Fair Housing Act (FHA)** common use areas  (lobby, parking, pool)*The ADA applies only to areas accessible by the public. It covers retail areas and the main lobby as well as anyleasing/rental office. It does not apply to any elevator which provides access to only residential floors.**HUD recognizes 10 safe harbors for compliance with the Fair Housing Act’s design and constructionrequirements. © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 7
  8. 8. Fair Housing Act: HUD Safe Harbors1. HUD Fair Housing Accessibility Guidelines published on March 6, 1991 and the  Supplemental Notice to Fair Housing Accessibility Guidelines: Questions and  Answers about the Guidelines, published on June 28, 1994.2. HUD Fair Housing Act Design Manual3. ANSI A117.1 (1986), used with the Fair Housing Act, HUDs regulations, and the  Guidelines.4. CABO/ANSI A117.1 (1992), used with the Fair Housing Act, HUDs regulations, and  the Guidelines.5. ICC/ANSI A117.1 (1998), used with the Fair Housing Act, HUDs regulations, and  the Guidelines.6. Code Requirements for Housing Accessibility 2000 (CRHA).7. International Building Code 2000 as amended by the 2001 Supplement to the  International Codes.8. International Building Code 2003, with one condition.9. ICC/ANSI A117.1 (2003) used with the Fair Housing Act, HUDs regulations, and  the Guidelines10. 2006 International Building Code ®  © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 8
  9. 9. 2010 Standards• March 15, 2012: The 2010 Standards  become mandatory.  There is no option for  using the old ADAAG any longer.• The “trigger” date is the date on  which the application for a  building permit or permit  extension is accepted/certified  by the local AHJ – not the date of  permit issuance. © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 9
  10. 10. What Happened March 15, 2012 –Element‐by‐Element Safe Harbor• 1994 ADAAG existing facilities – safe harbor and  don’t have to comply with 2010 Standards until  the specific element is altered or required to be  altered.• At the time of alteration then the element must  comply with the new rules. © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 10
  11. 11. What Happens March 15, 2012 –Removal of Barriers; New Item• New provisions in 2010 Standards not in the  ADAAG need to be made compliant. Recreational equipment (including play areas) Water features Pool access Exercise equipment Team or player seating Accessible route in court sports facilities © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 11
  12. 12. Construction – Removal of BarriersRecall that all public accommodation buildings covered by the ADA are subject to the removing barriers. • Applies to existing buildings whether  alterations are planned or not. • Hierarchy/priority list  • Install off‐set hinges on a narrow door,  ramping a curb, installing visual alarms,  switching door hardware, etc.  © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 12
  13. 13. Barrier Removal• Only applies to buildings constructed prior  to 1992• Priority List Exterior Access Interior Access (basic/general) Restrooms Interior Access (detailed/specific) © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 13
  14. 14. Barrier Removal Priority List –Detailed ReviewExterior Access Interior Access• Public sidewalks, • Areas where goods or • Parking, or  services are available.• Public transportation. • CorridorsExample  Example• Install entrance ramp, • Widen doors,• Widen entrance, or • Rearranging displays, or• Provide accessible  • Install Braille and raised  parking spaces character signage. © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 14
  15. 15. Barrier Removal Priority List –Detailed ReviewRestroom Access Interior Access• Widen doors, Any other measures • Install ramps, necessary to provide • Install accessible  access to the goods,  signage, services, facilities,  privileges, advantages, or • Widen toilet stalls, accommodations.• Install grab bars, or• Relocate dispensers.  © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 15
  16. 16. Barrier Removal – N/A?• Buildings constructed after  1992 and have accessibility  deficiencies are noncompliant. Really NO “barrier removal” All noncompliant conditions need  to be remedied  Priority order could follow barrier  removal list Priority could be easy to difficult © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 16
  17. 17. Barrier Removal – 2010• New 2010 Standard provisions not outlined  in ADAAG need to be remedied.• Even if the industry is  pushing back, remove the  barrier.• Building owner can  establish a timeline to  complete the updates. © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 17
  18. 18. Construction ‐ AlterationIf an area of primary function is altered the path of travel to the altered area must be made accessible including restrooms, telephones and drinking fountains.  • The path of travel must be made accessible  to the maximum extent feasible until the 20  percent threshold is achieved.• Priority List for alterations also! © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 18
  19. 19. Alteration Priority List1. An accessible entrance; 2. An accessible route to the altered area;3. At least one accessible restroom for each sex or a  single unisex restroom;4. Accessible telephones;5. Accessible drinking fountains; and,6. Where possible, additional accessible elements such  as parking, storage, and alarms. © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 19
  20. 20. Alteration – Disproportionate Cost• Not readily achievable • Deemed to be a disproportionate cost (>20%  of the project cost)• Accommodations must be made to provide  goods and services.  • Reasons which accessibility cannot be  achieved should be documented and kept  with a project file or somewhere where it can  be retrieved in the future.  © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 20
  21. 21. Alteration – IMPORTANT!• Courts have ruled that up to 20% of a project  costs can be considered a reasonable expense  to provide the accessible route to the altered  area of primary function. • So…remove barriers for a cost up to 20% of a  project’s cost; unless no barriers are  presented. © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 21
  22. 22. Definitions – DimensionsThe Million Dollar Question• Dimensions that are not stated as  “maximum” or “minimum” are absolute  – can’t be above; can’t be below.• Absolute dimensions are subject to conventional  industry tolerances.• Range dimensions (max. and min. end points) are not  subject to tolerances.• Centerline measurements are normally more liberal  due to difficulty. 104.1 © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 22
  23. 23. Definitions – Impracticable (aka Tech Infeas)A friendly reminder• Structural conditions would require  removal or alteration of a load‐bearing  member essential to structural frame.• Existing site constraints prohibit  modification.• Not just because project doesn’t have fee in  the budget. 106.5 © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 23
  24. 24. Impracticable SituationDOCUMENT!!!• DoJ has ruled 20% of construction costs should  be allocated to Barrier Removal.• Document your case if impracticable. Public Street infill slab Add lift Another entrance 106.5 © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 24
  25. 25. Example:  1108 Amy’s Way, NYC• 10 story office building; built 1990• Level 3 will be altered to include a food  court.• Level 4 will be altered to include  meeting/event rooms for the public to rent. © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 25
  26. 26. 1108 Amy’s Way – Alteration• Codes – NYC Where the estimated cost of the building  alterations in any 12 month period exceeds fifty  percent of the cost of replacement of the  building, compliance with the NYCBC is  required. Otherwise LL 58 or 2008 NYCBC is acceptable.• CCI would suggest 2008 NYCBC © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 26
  27. 27. 1108 Amy’s Way – Alteration• Codes – 2010 ADA Standards Confirm path of travel compliance Main entrance Restrooms Drinking fountains… Confirm 20%!!!• Level 3 food court and Level 4  meeting/event rooms design must comply. © 2012 CODE CONSULTANTS, INC. 27
  28. 28. Kevin D. Morin, PE Amy J. Murdock, PE Principal PrincipalCode Consultants Professional Engineers, PC Code Consultants, Inc. 215 West 40th Street, 15th Floor 2043 Woodland Pkwy; Suite 300 New York, New York 10018 St. Louis, Missouri 63146 212-216-9596 314-991-2633 © 2012 CODE CONSULTANTS, INC.