El presente número da inicio a las publicaciones de Trébol con el objetivo doble de arrojar luz sobre las tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario y plasmar la línea estratégica por la que apuesta Trébol como unidad de negocio dentro de PwC.

1. Dinámicas residenciales en España
El mercado de vivienda sale a flote
Abril de 2015
Retos y oportunidades
El presente número da inicio a las publicaciones de
Trébol con el objetivo doble de arrojar luz sobre las
tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario
y plasmar la línea estratégica por la que apuesta
Trébol como unidad de negocio dentro de PwC.
Trébol News
• Las expectativas y mejoras
económicas reactivan el mercado
de la vivienda desde 2014.
• La producción sigue muy
debilitada pero la financiación y la
demanda repuntan gradualmente,
tal como refleja el aumento de las
transacciones.
• Se estima un crecimiento
sostenido y selectivo de una
demanda cambiante que implica
nuevos desafíos y posibilidades de
inversión.
Tras la profunda depresión sufrida en el mercado residencial
español, 2014 abrió paso hacia un escenario de mayor
optimismo. Las mejoras y buenas expectativas económicas
junto con el aumento de las hipotecas concedidas y el
repunte gradual en las transacciones de vivienda y los
precios anuncian un punto de inflexión en las tendencias
residenciales desde el inicio de la crisis en 2007. No obstante,
el incipiente cambio de ciclo debe aún consolidarse y
abordar los obstáculos que a medio y largo plazo implican
la inestabilidad económica en la zona euro, las dificultades
financieras, el empleo y el descenso poblacional.
Al mismo tiempo, es clave para el éxito de las inversiones
enfocarse en los nuevos comportamientos, necesidades
y demandas que suponen el crecimiento del alquiler, el
continuo envejecimiento de la población, la reducción del
tamaño del hogar, las nuevas formas familiares y el renovado
interés por ciertos espacios centrales de las ciudades.

2. La recuperación económica se fortalece
Los principales indicadores de salud de la economía en
España dibujan en los últimos trimestres de 2014 una
mejoría que impulsa el arranque del sector inmobiliario.
El PIB creció un 0,7 % en el cuarto trimestre de 2014 y, hasta
este mismo periodo, el número medio anual de ocupados
aumentó en 434.000 personas. Sin embargo, la recuperación
y el creciente clima de confianza deben consolidarse todavía
más y hacer frente a los desafíos que suponen el temor a
la recesión en la zona euro, las obstáculos financieros, la
precariedad laboral y el descenso de la población activa.
La demanda de vivienda depende en buena medida del
carácter que tomen estos indicadores y sus perspectivas.Al
respecto, el gráfico 3 revela la fuerte contracción sufrida en
el mercado hipotecario y su moderada recuperación a finales
de 2014.
Gráfico 1
Variación anual y trimestral del PIB en España
Fuente: INE.
0%
1
2
3
2012
T1
-1,5
-2,1
-2,7
-2,2
-1,7
-1
0,6
2
2012
T2
2012
T3
2012
T4
2013
T1
2013
T2
2013
T3
2013
T4
2014
T1
2014
T2
2014
T3
2014
T4
-1
-2
-3
Variación trimestral
Condicionantes generales del sector residencial
2
0
1,6
1,2
Variación anual
Evolución anual de la tasa de paro, el número de activos y ocupados en España
Gráfico 2
Fuente: Encuesta de Población Activa (INE).
Número
(mill.)
Tasa de
paro %
25.000 30
25
20
15
10
5
-
20.000
15.000
10.000
5.000
-
‘02
T1
‘02
T4
‘03
T3
‘04
T2
‘05
T1
‘06
T3
‘07
T2
‘08
T1
‘08
T4
‘09
T3
‘10
T2
‘10
T1
‘11
T1
‘11
T4
‘12
T3
‘13
T2
‘14
T1
‘14
T4
Tasa de paro Activos Ocupados
Evolución del número e importe de hipotecas concedidas en España
Gráfico 3
Fuente: INE.
Número
(mill.)
Valor
2.000.000
1.800.000
1.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
350.000.000
300.000.000
250.000.000
200.000.000
150.000.000
100.000.000
50.000.000
0
‘07
T4
‘08
T2
‘08
T4
‘09
T2
‘09
T4
‘10
T2
‘10
T4
‘11
T2
‘11
T4
‘12
T2
‘12
T4
‘13
T2
‘13
T4
‘14
T2
‘04
T4
Nº hipotecas Importe hipotecas

3. El descenso poblacional y el envejecimiento,
los retos demográficos del sector residencial
El fuerte crecimiento poblacional, motivado por la llegada
sin precedentes de una inmigración internacional, se ha visto
interrumpido a raíz de la crisis económica. De hecho, desde
el año 2013, se registra ya un descenso poblacional que,
unido a unas tasas de natalidad cada vez más bajas, pone
límites al aumento de la demanda potencial de vivienda a
medio y largo plazo.
Por otra parte, el envejecimiento de la población se perfila
como otro de los grandes desafíos residenciales, siendo clave
para la inversión, una orientación de la oferta inmobiliaria
a las necesidades, estrategias y preferencias de los mayores
en cuanto a la localización, el tamaño, las características y
servicios de la vivienda y su entorno. Desde el año 1998 hasta
el 2014, el porcentaje de población mayor de 65 ha pasado de
ser un 16% a un 18,1%, según el Padrón de Habitantes.
Estructura de la población por edad, sexo y nacionalidad
en España, 2000 y 2014
Gráfico 6
Fuente: Padrón de habitantes.
Edad
Edad
Españoles
Extranjeros
Españoles
Extranjeros
Españolas
Extranjeras
Españolas
Extranjeras
Evolución e incremento relativo de la población en España
Gráfico 4
Fuente: Padrón de habitantes.
Número
habitantes
Incremento %
-139M
40M
41M
42M
43M
44M
45M
46M
47M
48M
‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14
Incremento población Número habitantes
2,5
2
1,5
1
0,5
0
0,5
Evolución de la tasa de natalidad (nacidos por cada mil habitantes) en España
Gráfico 5
Fuente: INE.
Número
nacidos
-
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
-
‘75 ‘77 ‘79 ‘81 ‘83 ‘85 ‘87 ‘89 ‘91 ‘93 ‘95 ‘97 ‘99 ‘01 ‘03 ‘05 ‘07 ‘09 ‘11 ‘13
Nacidos por cada 1.000 habitantes Lineal (nacidos por cada 1.000 habitantes)
-1
1
11
21
31
41
51
61
71
81
91
101
0 1
-1
1
11
21
31
41
51
61
71
81
91
101
0 1
2000
2014

4. Producción de vivienda en mínimos
Tras los intensos ritmos de producción de vivienda, propios
de las etapas económicas alcistas en España, la tendencia a
la baja en los mismos se prolonga ya durante cinco años. El
excesivo stock unido a una escasa demanda han lastrado las
cifras y su previsión a corto y medio plazo. Mientras que en
el año 2008 se superaba el medio millón de viviendas libres
terminadas, en 2014 la cifra anual no alcanzó las cuarenta
mil viviendas.
Pero... hacia una reactivación incipiente
de la demanda
El leve crecimiento de los hogares en los últimos años
(demanda efectiva) junto con el impulso de la inversión en
vivienda (demanda por inversión) empuja hacia un ascenso
incipiente y frágil de la demanda, reflejándose este hecho
mediante un incremento en el número de transacciones de
vivienda: hasta el cuarto trimestre de 2014, el número anual
de transacciones de vivienda ascendió a 365.594, 65.026
compraventas más que en el año anterior. Al mismo tiempo,
es importante señalar que dichas compra ventas se justifican
por el mayor dinamismo que muestra el mercado de
vivienda de segunda mano ya que el de obra nueva presenta
un todavía un notable estancamiento. Así, del total de
transacciones registradas en los últimos doce meses un 85%
se produjeron en el mercado de vivienda de segunda mano.
Síntomas de cambio y mejora en el
mercado residencial
Evolución anual de las viviendas libres iniciadas y terminadas
Gráfico 7
Fuente: Ministerio de Fomento.
Número
viviendas
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
‘08
T4
‘09
T1
‘09
T2
‘09
T3
‘09
T4
‘10
T1
‘10
T2
‘10
T3
‘10
T4
‘11
T1
‘11
T2
‘11
T3
‘11
T4
‘12
T1
‘12
T2
‘12
T3
‘12
T4
‘13
T1
‘13
T2
‘13
T3
‘13
T4
‘14
T1
‘14
T2
‘14
T3
Viviendas libres iniciadas Viviendas libres terminadas
Evolución del número de transacciones anuales en España, según tipología de
vivienda (nueva y segunda mano)
Gráfico 8
Fuente: Ministerio de Fomento.
Número
transacc.
200.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
4T
‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14
2T 4T 2T 4T 2T 4T 2T 4T 2T 4T 2T 4T 2T 4T 2T 4T 2T 4T 2T 4T
Vivienda nueva Vivienda 2ª mano Total

5. La caída de los precios se suaviza hasta casi
tocar fondo
Esta incipiente recuperación de la demanda y la escasa
producción están a su vez detrás del freno en el descenso
de los precios de la vivienda, tanto en lo que respecta al
alquiler como a la propiedad. Sin embargo, hay que tener
muy en cuenta que el mercado de la vivienda se encuentra
enormemente segmentado y que este cambio de tendencia
en los precios viene fundamentado por el atractivo que
sobre todo generan activos residenciales situados en zonas
prime, localizaciones costeras y/o con potencial
de revalorización.
Variación trimestral (%) del precio medio de la vivienda en alquiler y propiedad en España
Gráfico 9
Fuente: Ministerio de Fomento y Fotocasa.
%
-1,5
-0,5
0,5
-2
-1
0
-2,5
-3
‘09
T1
‘08
T1
‘09
T2
‘08
T2
‘09
T3
‘08
T3
‘09
T4
‘08
T4
‘10
T1
‘10
T2
‘10
T3
‘10
T4
‘11
T1
‘11
T2
‘11
T3
‘11
T4
‘12
T1
‘12
T2
‘12
T3
‘12
T4
‘13
T1
‘13
T2
‘13
T3
‘13
T4
‘14
T1
‘14
T2
‘14
T3
‘14
T4
Propiedad Alquiler

6. Precio medio de la vivienda libre por provincia (€m2
).
4T2014
Valoración anual (%) del precio medio de la vivienda libre por
provincia (€m2
). 4T2013 - 4T2014
Provincias Precio medio de la vivienda (€m2
)
Provincias con el precio más alto
Guipúzcoa 2.702
Vizcaya 2.369
Madrid 2.033
Álava 1.982
Baleares 1.912
Provincias con el precio más bajo
Ciudad Real 774
Jaen 786
Cuenca 801
Teruel 802
Toledo 807
Provincias
Variación (%) Precio medio de la
vivenda (€m2
) 3T2013-3T2014
Provincias con mayor
variación positiva
Cantabria 3,6
Sta. Cruz de Tenerife 2,5
Cádiz 2,5
Baleares 2,4
Málaga 2,4
Provincias con mayor
variación negativa
Burgos -6,2
Zamora -6,0
Ávila -6,0
Soria -5,8
Segovia -5,8
1274 – 27011120 – 1274942 – 1120774 – 942
2014 4T
-6,1 – -4,8 -4,8 – -2,5 -2,5 – 0,2 0,2 – 3,6
Variación anual

7. Tendencias de la demanda efectiva: el
florecimiento del alquiler a expensas de la
propiedad
Los inconvenientes que aún plantea el mercado laboral y
financiero, la desconfianza que la crisis ha generado de cara
al acceso a la propiedad y el fin de la desgravación fiscal han
desviado la menguante demanda de vivienda de los últimos
años hacia el alquiler. En consecuencia, el peso de los hogares
que reside en alquiler se ha visto incrementado resurgiendo
así una forma contractual tradicionalmente debilitada y que
por otro lado ha generado nuevas oportunidades de inversión
residencial. Tal como refleja el gráfico 12, el peso de los
hogares que reside en alquiler a precio de mercado pasó de ser
un 10% en 2004 a un 13% en 2014.
La cuestión radica ahora en definir hasta qué punto se
mantendrán estas tendencias o si volverá a repuntar el acceso
a la propiedad y en ese caso cuándo y con qué intensidad.
Propiedad
Alquiler a precio de mercado
Alquiler inferior al precio de mercado
Cesión gratuita
Distribución porcentual de
los hogares en las distintas
formas contractuales en
España, 2004-2013
Gráfico 10
Fuente: Ministerio de Fomento y Fotocasa.
78%79%
7%7% 3%4%
13%10%
Porcentaje de hogares que reside en alquiler a precio de mercado por CC.AA. 2004-2013
Gráfico 11
Fuente: INE.
-
Nacional Andalucía Aragón Asturias Illes
Balears
Canarias Cantabria Castilla y
León
Castilla
La Mancha
Cataluña Valencia Extremadura Galicia Madrid Murcia Navarra País Vasco La Rioja Ceuta0
2004
30
25
20
15
10
5
2013
%
10,0
6,4
8,7 7,9
13,0
19,9
5,6 5,2
7,1
14,7
11,0
7,0 6,3
12,9
10,0 9,7
7,2
13,2
11,9
12,9
9,3
14,0
10,9
12,7
25,3
10,1 9,8
11,3
16,5
11,7
7,6
10,5
17,9
13,8
11,5
8,9
11,5
9,2

8. Evolución de los indicadores de esfuerzo de acceso a la vivienda en propiedad en
España (primera vivienda)*
Gráfico 12
Fuente: Análisis PwC, Encuesta de Condiciones de Vida, Asociación Hipotecaria Española y Banco de España.
* Los datos se refieren al 1 de enero de cada año.
2009 2010
Ratio precios renta Esfuerzo de acceso 1ª vivienda
2011 2012 2013
10
5
15
20
25
30
35
%
Un esfuerzo de acceso a la propiedad en
constante caída
Desde el inicio de la crisis económica, los indicadores de
esfuerzo de acceso a la propiedad no han dejado de disminuir
en respuesta al desplome de los precios y el descenso de los
intereses medios hipotecarios. No obstante, las condiciones
favorables a la compra se ven todavía contrarrestadas por el
endurecimiento de los requisitos de acceso al crédito y las
dificultades económicas y laborales de los hogares. Conforme
mejoren más las condiciones financieras se estima un ascenso
sostenido en el acceso a la propiedad.
Evolución del interés medio hipotecario (a más de 3 años) para adquisición de vivienda
libre y del euribor
Gráfico 13
Fuente: Asociación Hipotecaria Española.
1
5
4
3
2
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Interés medio a más de 3 años Euribor
ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul ene/jul
%

9. Evolución del número de viviendas segun el número de personas que residen en ellas.
España
Gráfico 14
Fuente: EPA.
Numero
viviendas
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
2002 TIV 2005 TIV 2008 TIV 2011 TIV 2014 TIV
21 3 4 5+
Cambios en las tipologías de hogar en españa 2001, 2011
Gráfico 15
Fuente: Censos de población y vivenda 2001, 2011.
Unipersonales Multipersonales MonoparentalesFamilia sin
nucleo
Hogares
múltiples
Pareja
sin hijos
Pareja
con hijos
6.000
%
-
5
10
15
20
25
30
35
40
45
20,3
23,2
2001 2011
1,0
8,1
17,3
39,1
11,5
2,8
1,4
9,4
21,0
35,0
8,2
1,9
Formas de convivencia emergentes: tipologías
de hogar más pequeñas y diversas
Los cambios demográficos, laborales y sociales se reflejan
en las formas de convivencia de manera que cada vez se
tiende hacia un tamaño de hogar más pequeño y diverso
en su composición. De esta forma, las viviendas que mayor
relevancia han obtenido en los últimos años han sido las
conformadas por una y dos personas en clara consonancia con
el aumento de las nuevas formas familiares compuestas por
hogares unipersonales, monoparentales y parejas sin hijos.
Esta transformación de las tipologías de hogar, en detrimento
de la tradicional familia nuclear, reviste gran importancia de
cara a la planificación de los futuros desarrollos residenciales
y los procesos de rehabilitación y renovación que se están
produciendo, pues implican nuevas y crecientes demandas
que afectan al régimen de tenencia, el tamaño de la vivienda
y los servicios que ofrece la misma tanto en su espacio interior
como en el entorno en el que se sitúa.

10. Tendencias, expectativas y oportunidades
residenciales
¿Cuánto?, ¿Qué?, ¿Quién?, ¿Dónde?, ¿Cómo?
Pese a los importantes desafíos inmobiliarios que siguen planteando el mercado laboral y financiero, la senda de la
recuperación económica y su paulatino afianzamiento dibujan un cambio incipiente de tendencia que estimula la demanda y
la inversión residencial. Esto se refleja a través de un repunte de las transacciones y un freno en la caída de los precios.
Si bien se requiere de otras medidas a largo plazo, la consolidación de la recuperación económica podría funcionar a su vez
como aliciente en la corrección de las implicaciones residenciales e inmobiliarias que se desprenden del descenso poblacional.
El desequilibrio entre la oferta de vivienda y la demanda, generado por una producción excesiva, restringe las posibilidades
de nuevas promociones residenciales a las localizaciones más atractivas de las grandes ciudades o de costa.
La rehabilitación y renovación urbana se alzan como principales ejes de actuación para los próximos años.
El creciente envejecimiento de la población en España introduce nuevas oportunidades de inversión que requieren la puesta
en marcha de mecanismos estratégicos que permitan comprender y dar respuesta a este escenario residencial. La adaptación
física de las viviendas y la creciente movilidad residencial motivada por una demanda de servicios más idóneos son cada vez
más frecuentes.
A corto plazo, se espera un ligero aumento de la demanda de vivienda que se explica por el leve crecimiento en el nº de
hogares, el afloramiento de una demanda efectiva contenida por la crisis y un repunte de la inversión. A medio y largo plazo,
no se estima una gran intensificación de la demanda debido al descenso continuo de la población.
Las persistentes dificultades económicas de los hogares han dinamizado un debilitado mercado de alquiler, dando lugar a un
mayor abanico de vehículos y formas de inversión hasta ahora poco practicadas en España. En los próximos años se estima
que, a medida que el acceso a la financiación mejore, repunte también la demanda de compra. Sin embargo, será un aumento
moderado ya que factores como la desaparición de la desgravación fiscal, la creciente movilidad laboral, el surgimiento de
nuevas formas familiares y necesidades residenciales estimulan la relevancia futura del alquiler.
El envejecimiento y la diversificación en las formas de convivencia así como la disminución progresiva del tamaño del hogar
implican importantes cambios en la demanda y las preferencias residenciales. En esta línea, las viviendas de menor tamaño,
adaptadas físicamente, en alquiler y con una localización más central ganan peso.
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