Bouwfonds in gebiedsontwikkeling
(ambitie, positionering, proces en vakmanschap)
Patrick Joosen
1
Grondexploitatie en Realisatieovereenkomst
(GROK 1998)Grondexploitatie:
• gemeente Amersfoort & Consortium Vathorst (50%...
2
Grondexploitatie en Realisatieovereenkomst
(GROK 1998)
Opstalexploitatie
• Ca. 60% woningen (6.400) voor rekening en ris...
3
Woonwijk in wording (ca. 14.000 inwoners)
Tijden veranderen
Vaststelling grondexploitatie 2012:
• Gemeente constateert (scenario’s) mogelijk tekort van € 70 mio (of...
de poort naar zowel de
Randstad als naar
(noord)oost Nederland
Beperkte kansen voor
de huursector
kan profiteren van
de sn...
Doelgroep geeft voorkeur
aan een nieuwbouw
koopwoning, mn. in het
middeldure segment
Unieke woonplek
Groen en rust
Dichtbi...
Onze klanten
Nieuw perspectief
Gemeente & Vathorst Beheer geven opdracht voor een heroriëntatie
• Nieuw, integraal verleidelijk perspec...
Impasse
Terug naar de basis (Vathorst NU), met opdracht om te komen tot:
• Vaststelling gezamenlijke grondexploitatie 2013...
Dilemma's
Dubbele pet (GREX / Opstal) Speler & scheidsrechter
Gebiedsontwikkelaar Opstalontwikkelaar
Eigen belang Partner ...
Proces gebiedsontwikkeling
• Geen lineair, geordend proces
• Voortdurende interactie met de
omgeving
• Met kansen en bedre...
12
Nu actueel
• Maar als Vathorst weinig hinder ondervindt van andere nieuwbouwprojecten uit de
stad Amersfoort….. waar zijn ...
Integraal verleidelijk perspectief
14
Wonen in het Landschap
Wonen aan de Singel
Wonen aan het Lint
A1
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Sessie E. Vathorst Amersfoort, Patrick Joosen

380 views
288 views

Published on

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2014

Published in: Education
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
380
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
171
Actions
Shares
0
Downloads
3
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Sessie E. Vathorst Amersfoort, Patrick Joosen

  1. 1. Bouwfonds in gebiedsontwikkeling (ambitie, positionering, proces en vakmanschap) Patrick Joosen
  2. 2. 1 Grondexploitatie en Realisatieovereenkomst (GROK 1998)Grondexploitatie: • gemeente Amersfoort & Consortium Vathorst (50% / 50%) • Partijen richten gezamenlijk Ontwikkelingsbedrijf Vathorst • Maximaal risico bij private partijen is 11 mio.
  3. 3. 2 Grondexploitatie en Realisatieovereenkomst (GROK 1998) Opstalexploitatie • Ca. 60% woningen (6.400) voor rekening en risico van Consortium Vathorst Consortium Vathorst • Vathorst CV met Vathorst Beheer BV als beherend vennoot • AM Wonen (Amstelland) • Bouwfonds Ontwikkeling • Dura Vermeer Hengelo • Heijmans (Van Zwol) • Alliantie (Latei) (SCW) • 10.500 woningen - gerealiseerd , 7.000 - in ontwikkeling en verkoop, 500 - nog te gaan, 3.000
  4. 4. 3 Woonwijk in wording (ca. 14.000 inwoners)
  5. 5. Tijden veranderen Vaststelling grondexploitatie 2012: • Gemeente constateert (scenario’s) mogelijk tekort van € 70 mio (of € 30 mio?); • Consortium (Vathorst Beheer) participeert voor 50%, ….het verlies is gemaximeerd tot € 11 mio (6 partijen). Insteek van de gemeente: • Aanpassing van de risicoverdeling; • Meer concurrentie door uitnodigen van derden; • Meer vrije kavels en collectief particulier opdrachtgeverschap. 4 6 april 2012 “Als de huizenmarkt in de Amersfoortse wijk Vathorst volledig instort en er voorlopig geen verbetering optreedt, dan gaat dat de gemeente 47 miljoen euro kosten. Projectontwikkelaars kunnen zo’n elf miljoen euro verliezen. Dat heeft Ontwikkelings Bedrijf Vathorst (OBV) berekend.”
  6. 6. de poort naar zowel de Randstad als naar (noord)oost Nederland Beperkte kansen voor de huursector kan profiteren van de snelle groei van het aantal huishoudens, 30.000 tot 2030 Stijging toekomstige aantal inwoners (28.000) en nog belangrijker van het aantal huishoudens Aantrekkelijke woonplaats voor gezinnen Stad steeds aantrekkelijker voor jongeren economisch vitale en sterke regio (2x modaal of meer) Hoogwaardige werkregio Marktperspectief (regio) Amersfoort
  7. 7. Doelgroep geeft voorkeur aan een nieuwbouw koopwoning, mn. in het middeldure segment Unieke woonplek Groen en rust Dichtbij (stedelijke) voorzieningen Aantrekkelijke locatie voor stedelijke gezinnen Aanbod bestaande bouw is groot Nabij het Centraal Station Goed bereikbaar Gedifferentieerd aanbod kindvriendelijk
  8. 8. Onze klanten
  9. 9. Nieuw perspectief Gemeente & Vathorst Beheer geven opdracht voor een heroriëntatie • Nieuw, integraal verleidelijk perspectief voor Vathorst (+ West en Noord); • Aantoonbare meerwaarde van de integrale samenhang (ruimtelijk, financieel en programma) : • Een meer optimaal planproces met heroverweging rol OBV. Reslutaat • Vathorst NU, na optimalisaties -/- € 17,5 mio (incl. € 15 mio. ris res.); • Optimalisatie: • Kostenreductie (civiel en organisatie) • Financiering (rente) • Grondprijsverlaging ca. 17% • Nieuw programma en fasering (herpositionering deelgebieden, vrije kavels) • Roldefinitie OBV • Combinatie met Vathorst West & Noord (verbetering kwalitatief + ca. € 4,0 mio) Voor VH Beheer, met name bestemmingswijziging N & W van belang 8
  10. 10. Impasse Terug naar de basis (Vathorst NU), met opdracht om te komen tot: • Vaststelling gezamenlijke grondexploitatie 2013; • Verbetering procesafspraken met Ontwikkel Bedrijf Vathorst; • Flexibiliteit en grotere plandelen; • Heldere afspraken over uitname ontwikkelrechten; • Hoe om te gaan met derden; • Verwacht eindresultaat ,…..tekort -/- € 29,5 mio. (incl. ris. reservering); • Geen aanpassing van risicoplafond van € 11,0 mio (6 part); • Terugstorten reeds uitgekeerde winst á € 18,0 mio (50% VB;) Vathorst Noord en West, zodra marktvraag daar aanleiding toe geeft. 9 Gemeente “ geen politieke commitment over nu betrekken Vathorst West en Noord”
  11. 11. Dilemma's Dubbele pet (GREX / Opstal) Speler & scheidsrechter Gebiedsontwikkelaar Opstalontwikkelaar Eigen belang Partner belang Zeggenschap Invloed Verkiezingen Bestuurlijke continuïteit Zorgvuldigheid Effectiviteit Huidige marksituatie Kansen in toekomst (LR) Verantwoordelijkheid Vrijheid “Deskundigen” “Consument” (ge)win-win Verlies Beeld Werkelijkheid Vathorst Nu Noord-West …………………. ……………………………… Daarnaast: 1200 woningen, Winkelcentrum, Podium,……. 10
  12. 12. Proces gebiedsontwikkeling • Geen lineair, geordend proces • Voortdurende interactie met de omgeving • Met kansen en bedreigingen 11Vormgeven aan vooruitgang PROJECT EN/OF KAVEL GEBIEDSTAD & REGIO OPLEVERINGREALISATIE
  13. 13. 12
  14. 14. Nu actueel • Maar als Vathorst weinig hinder ondervindt van andere nieuwbouwprojecten uit de stad Amersfoort….. waar zijn dan de kopers voor Vathorst? • Concurrentie van nieuwbouw binnen Vathorst is enorm, ook van projecten buiten Vathorst Beheer/033NieuwWonen. Momenteel staan er 233 nieuwbouw koopwoningen in Vathorst te koop. Alle woningtypes worden in ruime mate aangeboden: 2^1 27%, vrijstaand 26%, tussenwoning 19%, vrije kavels 13%, hoekwoning 7%, appartement 6%, overig 2%. Zeer brede range aan prijsniveaus van ggb woningen: 1,8 ton – 7 ton. De consument die nieuwbouw wil, heeft dus veel keuze! • Concurrentie vanuit de bestaande markt is groot: 224 bestaande ggb woningen in Vathorst zelf = 22% van alle te koop staande ggb woningen in Amersfoort. • Vijver is afgelopen jaren een stuk kleiner geworden. Misschien is die in Vathorst (voorlopig) wel zo goed als opgedroogd?! Veel huishoudens staan ‘onder water’. Dus weinig doorstroming naar duurdere woningen • Financiering is issue. Kijk naar @yourplace: goede verkoop maar wel voor een groot gedeelte met starterslening 13
  15. 15. Integraal verleidelijk perspectief 14 Wonen in het Landschap Wonen aan de Singel Wonen aan het Lint A1

×