Your SlideShare is downloading. ×
  • Like
2013.03.14 sessie g spoorzone
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×

Now you can save presentations on your phone or tablet

Available for both IPhone and Android

Text the download link to your phone

Standard text messaging rates apply

2013.03.14 sessie g spoorzone

  • 527 views
Published

 

  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
527
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
3

Actions

Shares
Downloads
1
Comments
0
Likes
0

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. PraktijkcongresGebiedsontwikkeling 2013Werkzame ontwikkelstrategieën Partners Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling Ministerie van Infrastructuur en Milieu, TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest, Bouwfonds Ontwikkeling, Dienst Landelijk Gebied, Gemeente Amsterdam, Gemeente Delft, Gemeente Groningen, Gemeente Nijmegen, Gemeente Rotterdam, Heijmans Ontwikkeling, NS Stations, Provincie Gelderland, Provincie Noord-Brabant, Provincie Noord-Holland, Synchroon, Waterschap Amstel, Gooi en Vecht en Ymere Kring van Adviseurs Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult, Brink Groep, Buck Consultants, Berenschot
  • 2. G. Spoorzone Delft: wonen, werken,mobiliteit• Lucas Vokurka wethouder Gemeente Delft• Charlie Martens directeur Nieuwe Markten Ballast Nedam Bouw & Ontwikkeling• Rosie Severens manager Vastgoed- en Gebiedsontwikkeling Spoorzone Delft
  • 3. GEBIEDSONTWIKKELING SPOORZONE DELFTPraktijkcongres Gebiedsontwikkeling, 14 maart 2013wethouder l.Vokurka, Gebiedsmanager R.Severens
  • 4. Inhoud1. Geschiedenis, context Gemeente2. Betrokkenheid Ballast-Nedam vanaf 19933. Duurzaamheidsmissie Ballast-Nedam4. Gemeente aan zet vanaf 20125. Opgave6. Aanpak, uitgangspunten7. Dilemma’s en discussiepunten, Hoe zou u het doen
  • 5. Aanleiding bouw tunnel: Het spoorviaduct scheert rakelings langs woningen in binnenstad veel overlast Meer dan 350 treinen per dag, toekomstige groei verwacht Noodzaak spoorverdubbeling, van 2 naar 4 sporen Spoorviaduct is een barrière in de stad 5
  • 6. Huidige situatie Flessenhals in traject, krappe bocht 6
  • 7. Van visie naar uitvoering (tunnel)1988: Rail 21 – toekomstvisie NS  Bovengrondse spoorverdubbeling in de randstad1991: studie Frits Palmboom  ‘Viersporige tunnel is enige duurzame oplossing’  Herontwikkeling levert geld op1993: eindrapport SOVI, inclusief ‘case Delft’  Viersporige tunnel weliswaar duurst, maar enige oplossing met milieu- en ruimtewinst 7
  • 8. Van visie naar uitvoering (tunnel)2002: Procesovereenkomst  Ministerie van V&W  Ministerie van VROM  Provincie Zuid-Holland  Stadsgewest Haaglanden  Gemeente Delft2003: Dreigend uitstel leidt tot actie2003: Masterplan Spoorzone2004: Minister Peijs: ‘spoortunnel komt er’ 8
  • 9. Van visie naar uitvoering (tunnel)2005: Bestuurlijke uitvoeringsovereenkomst, Delft neemt het eindrisico op zich2008: Aanvulling op BUOK en extra bijdragen; risico voor spoor infrastructuur bij t’Rijk Gunning aan aannemer Extra bijdrage van VROM, Provincie Zuid Holland, Stadsgewest Haaglanden, Stadsregio Rotterdam en gemeente Delft2009 : Start aanleg tunnel 9
  • 10. Plannen en Contracten GebiedsontwikkelingMasterplan Busquets 2003Contracten OCSD-gemeente:  Prijsaanbiedingsovereenkomst (POK) 2003  Raamovereenkomst (ROK) 2005Bestemmingsplan 2006 10
  • 11. Masterplan Busquets
  • 12. Plannen en Contracten GebiedsontwikkelingHerontwikkeling vanaf 2008:  Update Masterplan Busquets 2009  Herijking 2011, plannen onhaalbaar  Bestemmingsplan te knellend, te gedetailleerdContracten 2012  Afhechting ROK met OCSD  Gronduitgifte-overeenkomst vastgoed Ballast-Nedam 12
  • 13. PraktijkcongresGebiedsontwikkeling 2013Werkzame ontwikkelstrategieën
  • 14. SPOORZONE DELFTBetrokkenheid Ballast Nedam Charlie Martens 14-03-2013 [14]
  • 15. Plangebied in de stad [17]
  • 16. Betrokkenheid Ballast Nedam 1993 – 1988: Vrijblijvend studies naar 4-sporige alternatieven voor spoorviadut 1998: Intentieovereenkomst voor integrale ontwikkeling deel spoortunnel en vastgoed 2002: Separate aanpak tunnel en gebiedsontwikkeling 2003: Prijsaanbiedingingsovereenkomst voor vastgoed in spoorzone (samen met NS) [20]
  • 17. Betrokkenheid Ballast Nedam (vervolg) 2005: Raamovereenkomst (samen met NS) 2006 – 2008: aanbestedingsproces (gewonnen door CCL) 2008-2012: Heronrientatie op vastgoedopgave en samenwerkingsvorm 2012: GUO [21]
  • 18. Keuze voor variant op basisKeuze voor Keuze voor van een integralevariant op basis afweging basis variant opvan een integrale van een integraleafweging afweging [22]
  • 19. Dekking Investeringen(uitgangspunten in 2003) Spoortunnel is mogelijk gemaakt door bijdragen (prijspeil 2003): - Ministerie van V&W (spoortunnel) € 310 mln - Stadsgewest Haaglanden (OV-knoop) € 11 mln - Gemeente Delft (stedelijke ontwikkeling / WOZ) € 45 mln - Ministerie van VROM (ruimtelijke kwaliteit) € 69 mln - Marktpartijen (Ballast Nedam en NS Poort) € 78 mln Risicoallocatie centraal ! [23]
  • 20. Masterplan van Joan Busquets (2003) Kenmerken: • kwaliteit openbare ruimte • teveel m2 getekend (te hoog en te dik) • te weinig aandacht voor stedelijke functiemix • parkeren is niet (kosten- efficiënt) opgelost (100% ondergronds) NB: Busquets is betrokken sinds 1999! [24]
  • 21. Kengetallen Stedelijke Ontwikkeling- 2.300m lange 4-sporige spoortunnel- Ondergronds station en hoogwaardig OV-knooppunt- Station en stadskantoor (>23.000m2) op tunnel- 25 hectare stedelijk gebied naast de historische binnenstad- 180.000 à 200.000m2 bvo nieuwe bebouwing- Circa 1.200 woningen- Maximaal 20.000m2 kantoor en andere commerciële ruimten en voorzieningen [25]
  • 22. Doelstellingen Delft voor SpoorzoneHet maken van een duurzaam nieuw deel van de binnenstad dat door de eeuwen heen blijft functioneren en waarde toevoegt aan de stad.Duurzaamheid is o.a. flexibiliteit:• In tijd• In doelgroepen• In producten• In gebruik van het product• In parkeren [27]
  • 23. Spoortunnel in aanbouw (2) [29]
  • 24. Voorbeeld: Avenue2 Maastricht Eén plan voor stad en snelweg! [30]
  • 25. Voorbeeld: Avenue2 Maastricht [31]
  • 26. Voorbeeld: Avenue2 Maastricht [32]
  • 27. Gronduitgifte-overeenkomst (GUO) • Gemeente neemt regie in gebiedsontwikkeling • Gemeente maakt Integraal ontwikkelingsplan • Gemeente definieert bouwvelden en bouwenveloppen • Ballast Nedam Ontwikkeling (BNO) heeft adviesrecht / -plicht • Gemeente geeft indicatieve grondprijs mee aan BNO (taakstellend) [33]
  • 28. ROK 2005 – GUO 2012 ROK 2005 GUO 2012 100% Plangebied (samen met NS); 33% Plangebied (BNO) geen andere ontwikkelaars binnen andere partijen zijn actief binnen plangebied plangebied 1.200 Woningen en 25.000m2 niet- 400 Woningen en 6.000m2 niet- wonen wonen Verplichte grondafname o.b.v. Recht op grondafname binnen een planning jaarlijks te actualiseren planning; mogelijkheid om grondafname tot 1 jaar uit te stellen (rentevergoeding) Circa 130 woningen per jaar, 50 à 80 Woningen per bouwveld, te gedurende 8 à 10 jaar realiseren in 3 fasen Geen bouwplicht Geen bouwplicht Vaste grondprijzen per m2 bvo, Residuele grondprijs o.b.v. DO voor jaarlijks te indexeren overeengekomen programma per bouwveld [34]
  • 29. Duurzaam bouwen Realiseren van blijvende kwaliteit tegen zo laag mogelijke levenscycluskosten [35]
  • 30. Samenhang tussen maatschappij enfysieke ruimte [36]
  • 31. Kernactiviteiten Ballast Nedam huisvesting mobiliteit gebruikskwaliteit en bereikbaarheid met inachtneming waardebehoud voor wonen, van leefbaarheid en veiligheid werken en verblijven natuur energie balans tussen ontwikkeling, schone, beschikbare en behoud en gebruik van natuur hernieuwbare energie [37]
  • 32. Kansen• Andere samenwerking opdrachtgever/opdrachtnemer• Levenscyclus denken: DBFMO-contracten• Modulaire/terugneembare producten• Restwaardecreatie• Duurzame energie• Hergebruik afvalproducten Samen werken aan een betere leefomgeving [38]
  • 33. Levenscyclus denken: DBFMO-contracten [39]
  • 34. Modulair/terugneembaar: MoDu Park [40]
  • 35. Modulair/terugneembaar: Ursem Flexibel en terugneembaar Kansen / mogelijkheden: • Statiegeld woning • In de tijd aanpasbaar [41]
  • 36. Modulair/terugneembaar: iQwoning® 6 weken [42]
  • 37. Duurzame energie: CNG Net [43]
  • 38. Duurzame energie: windenergie Exploitatie windmolens, waarvan 2 op Nauerna Realisatie offshore windparken [44]
  • 39. In de levenscyclus van ontwikkelen, realiseren, beheren en hergebruiken van de leefomgeving voegen wij waarde toe. En laten onze blauwdruk achter in de leefomgeving. Wij kijken verder, breder en dieper. Voor nu én later. Wij realiseren blijvende kwaliteit [45]
  • 40. Kansen van nieuwe aanpak • Flexibel inspelen op ontwikkelingen en vragen vanuit de stad • Ruimte voor een meer divers / stedelijk programma • Ontwikkeling gebeurt in vanzelfsprekende samenwerking met de stad • Kansen voor nieuwe vormen van opdrachtgeverschap (CPO – PO enz.) [46]
  • 41. Wijziging verantwoordelijkhedenDe gemeente aan zetContract marktpartijen (OCSD) ontbonden betekent:  Meer zeggenschap over planvorming  Gemeente eigen regie  Gemeente is financieel risicodrager  Meer mogelijkheden om in te spelen op vragen uit de markt (betrekken van partijen) 47
  • 42. Plan Busquets, wat vast ligt: infrastructuur met inrichtingOpgave gebiedsontwikkeling, het vrije speelveld (grijs) Masterplan Busquets
  • 43. Station, Stadskantoor, start mei 2013Stadskantoor Ontwerp: Mecanoo Architecten 15 maart 2013 Gemee 50 nte Ede
  • 44. Toekomst Station ondergronds Ontwerp: Benthem Crouwel Architecten 51
  • 45. Plan Busquets, wat vast ligt: infrastructuur met inrichtingOpgave gebiedsontwikkeling, het vrije speelveld (grijs) Masterplan Busquets
  • 46. Opgave, Doel voor de stadSpoorzone biedt Delft een unieke kans om- de kwaliteit van de stad te versterken met een nieuwe karakteristieke Delftse wijk.- Delft op de kaart te zetten met een onderscheidend nieuw gemengd milieu op de stedelijke as Den Haag – RotterdamDoel:- nieuwe doelgroepen en organisaties aantrekken- doorstroming op gang brengen- kenniswerkers aan de stad binden. 53
  • 47. Spoorzone, belangrijke openbare plek in de stad Ligging van de Spoorzone Delft in ontsluitingstructuur Structuurvisie Delft 2030
  • 48. Plan van aanpak Wat betekent de crisis ? - Uitgaan van de kracht van de locatie of - Downgraden van ambities 55
  • 49. Plan van aanpak,tussen ambitie en realiteit  Ambitie en kaders Duurzame kwaliteit voor de stad Kostenbewuste en efficiënte ontwikkeling Flexibiliteit  Wervend plan als inspiratie en referentie  Financieel kader, strak sturen  Belang van transitiefase (schuivende combinatie van permanente bebouwing en tijdelijke initiatieven) 56
  • 50. Plan “Zicht op Delft”Inspirerend plan dat partijen verleidt , geen blauwdruk
  • 51. Plan “Zicht op Delft” 58
  • 52. Plan “Zicht op Delft”Essentieplan, minimale kaders met maximaleFlexibiliteit 59
  • 53. Duurzaamheid: vernieuwende oplossingen in onderzoek 25Lage-temperatuur: 40/25 °CMogelijke warmtebron: Spoorzone 25geothermieproject TU Delft (in onderzoek)
  • 54. Duurzaamheid: vernieuwende oplossingen inonderzoek
  • 55. 62 Transitiefase Vergevorderde projecten Kansrijke locaties voor start permanente bebouwing Studentenhuisvesting Potentiële locaties voorTussenstation langdurige tijdelijke initiatievenFasering vrijkomen grond CCL Haring
  • 56. Betrokkenheid van de stadInteractieve sessiesKlankbordgroep - Interactieve sessies RaadDe Veste -Klankbordgroep - Stadspresentatie De Veste 63
  • 57. Ontwikkelingsstrategie gericht opeindgebruiker EindgebruikersMarktbenadering Contracten toolboxstrategie Realisatoren
  • 58. Thema’s Belang van imago, referentieplan, kwalitatieve ambitie Flexibele kaders Marktbenadering, inverse ontwikkeling Rol tijdelijke initiatieven Communicatie, binding met de stad
  • 59. Discussiestelling 0Financiële risico’s beogen weg te zetten,mag nooit nr. 1 zijn bij de ontwikkeling vandit soort gevoelige en belangrijke plekken 66
  • 60. Discussiestelling 1Financiële terugverdienperiode is te kort,binnen realisatiefase.Maatschappelijke baten blijven over langereperiode in de stad. Dit zou mee genomenmoeten worden 67
  • 61. Discussiestelling 1Gemeente moet :A. Ambities bijstellen en omkatten naar sociale woningbouw, want de goede tijden komen toch niet meer terugB. gemeente kan door wervende plannen en goede marketing op deze locatie voldoende vraag genererenC. ambities handhaven en wachten ( grond afwaarderen) 68
  • 62. Discussiestelling 2Marktpartijen hebben risico terug gegeven aangemeente: gemeente zit met de gebakken perenof; kansen voor de gemeente:  Kansen voor grotere diversiteit, meebewegen met de markt (flexibiliteit), betrekken van burgers, CPO  Klantgericht: minder standaardproducten, meer diversiteit  Kansen voor samenwerking met ondernemers in de stad  Kansen voor tijdelijkheid, broedplaatsen, initiatieven van onderop  Meer zeggenschap van gemeente voor versterken 69
  • 63. Discussiestelling 3Duurzaamheid: probleem of kans Druk van overheden is noodzakelijk (energieneutrale woningen) dan pas gaan marktpartijen innovatieve oplossingen zoeken, of: Duurzaamheid kun je niet eenzijdig afdwingen. MVO, rentmeesterschap, is ook belang van marktpartijen. Met samenwerking zijn creatievere businesscases te bereiken. Kansen in Spoorzone voor - geothermie - nieuwe sanitatie ? Of: daar moet je je vingers niet aan branden 70
  • 64. Discussiestelling 4 Gemeente is niet in staat innovaties zelf voor elkaar te krijgen. Marktpartijen moeten samenwerken in Businessmodellen, bijvoorbeeld voor innovaties m.b.t. duurzaamheid of parkeren. Of: gemeente moet in deze tijd geen eisen stellen t.a.v. duurzaamheid, of parkeren. 71
  • 65. Discussiestelling 5 Tijdelijke initiatieven kunnen het gebied op de kaart zetten of; tijdelijke initiatieven verbeteren het imago niet, bewoners ondervinden overlast 72
  • 66. Discussiestelling 6A. Gemeente moet kaders los laten, bewoners en marktpartijen creëren dan nieuwe kwaliteiten,OfB. Gemeente moet de lat hoog leggen voordeze locatie, marktpartijen zullen scherpmoeten ontwikkelen. Door meer wrijving,meer glans: Meer spanning op haalbaarheid:meer creativiteit voor oplossingen 73
  • 67. Discussiestelling 7Marktpartij met concessie werkt positief in deze tijd,want is gecommitteerd aan de locatieOf:Marktpartij met concessie hoeft niet meer z’n nekuit te steken, is een last voor de ontwikkeling 74
  • 68. Discussiestelling 8value for money,vanwege crisis is gemakzucht bij ontwikkelingvoorbij, vakmanschap en scherp ontwikkelen levertgoedkopere en betere producten 75
  • 69. Discussiestelling 9De crisis biedt kansen:- Klantgericht: minder standaardproducten, meer diversiteit- Kansen voor samenwerking (1+1=3)- meer kansen voor innovatie- Nieuwe parkeervormen, flexibiliteit en innovatie m.b.t. parkerenOf: de crisis is te groot, werkt verlammend, ergebeurt niets meer zo lang de markt nietbeweegt. 76
  • 70. Discussiestelling 10Hoe om te gaan met leiderschap/regie, gemeentemoet weer het voortouw nemen. 77
  • 71. Discussiestelling 11 Gemeentelijke Woningbouwprogrammering is niet meer nodig, het is een kwestie van goed de markt volgen dan komt vanzelf alles goed op deze locatie 78
  • 72. einde 79
  • 73. Verslag & presentaties:
  • 74. PraktijkcongresGebiedsontwikkeling 2013Werkzame ontwikkelstrategieën Partners Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling Ministerie van Infrastructuur en Milieu, TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest, Bouwfonds Ontwikkeling, Dienst Landelijk Gebied, Gemeente Amsterdam, Gemeente Delft, Gemeente Groningen, Gemeente Nijmegen, Gemeente Rotterdam, Heijmans Ontwikkeling, NS Stations, Provincie Gelderland, Provincie Noord-Brabant, Provincie Noord-Holland, Synchroon, Waterschap Amstel, Gooi en Vecht en Ymere Kring van Adviseurs Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult, Brink Groep, Buck Consultants, Berenschot