Immobilier d'investissement : quelles performances en 2020 ?

1. Paris, le 18 mars 2021
Communiqué de presse
Publication des données VIEWS+S sur les performances de l’immobilier d’investissement en 2020
• Analyse utilisant des chiffres récemment publiés (résultats annuels 2020 de 23 sociétés cotées) portant
sur des patrimoines immobiliers totalisant 100,3 Mds €, largement représentatifs du marché.
• Première étude permettant de mesurer sur l’ensemble de l’année 2020, les impacts de la crise sanitaire
sur les expertises et les rendements de l’immobilier d’entreprise.
• En moyenne, en France, les valeurs baissent de 2,9% en 2020 avec des disparités par secteur et par
localisation.
• Le taux de rendement immobilier net est de 4,6% et positionne l’immobilier d’entreprise comme un
investissement qui reste attrayant par rapport aux autres classes d’actifs.
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VIEWS+S, spécialiste de l’immobilier coté et de l’immobilier d’entreprise, publie la deuxième édition de son
analyse des performances de l’immobilier d’investissement en France.
100,3 Mds € de patrimoine et une méthode solide
Portant sur l’année 2020, cette étude se base sur l’exploitation des expertises immobilières de 23 sociétés
immobilières cotées françaises et européennes1, dont les synthèses sont publiées à l’occasion de la
communication de leurs résultats annuels aux analystes et aux investisseurs. La collecte de ces informations a eu
lieu entre le 20 janvier et le 12 mars 2021. Ces informations permettent d’observer la variation des valeurs ainsi
que les rendements pour l’immobilier d’entreprise, en retraitant les informations pas secteur et par localisation.
Le patrimoine immobilier d’investissement en France qui fait l’objet de cette étude représente 100,3 Mds €. Les
données disponibles sont de qualité, en raison de l’utilisation systématique par les experts immobiliers de normes
professionnelles strictes et également par la publication d’indicateurs standardisés (EPRA) par les sociétés
cotées. Des ajustements ont été réalisés pour harmoniser les données utilisées, quand des différences de
méthodes ont été constatées, et pour constituer des échantillons représentatifs.
1 17 sociétés immobilières françaises (Altaréa, Argan, Carmila, Cégéréal, Covivio, Foncière Inéa, Frey, Gecina, Icade,
Klépierre, Mercialys, MRM, Patrimoine & Commerce, Sélectirente, SFL, Société de la Tour Eiffel, URW) et 6 sociétés cotées
à Amsterdam (Vastned, Wereldhave), Bruxelles (Montea, WDP) et Londres (Hammerson, Segro)

2. En raison du nombre de contributeurs et des tailles de patrimoines, les moyennes pondérées semblent bien
représentatives du marché pour les bureaux et les commerces et dans une moindre mesure pour la logistique.
Pour les hôtels, l’immobilier de santé et le résidentiel, la présence encore réduite de ces actifs dans les patrimoines
des sociétés cotées ne permet pas de tirer des enseignements par secteur. Cependant ces données sont bien
prises en compte pour calculer la performance totale du marché immobilier français.
Valeurs en baisse de 2,9% et rendement net de 4,6%
Sur l’ensemble des patrimoines étudiés, les experts immobiliers estiment, qu’à périmètre constant, c’est-à-dire en
neutralisant l’effet des acquisitions, cessions et travaux, les valeurs d’expertise ont baissé de -2,9% en France.
Cela se compare à une hausse de +4,2% des valeurs, mesurée par MSCI Property pour la France en 2019.
Cette baisse de -2,9% peut être vue comme une bonne résistance de l’immobilier d’entreprise. Rappelons que le
PIB de la France a reculé de 8,2% en 2020 et que le CAC 40, sur la même période, est en repli de 7,1%.
Afin d’évaluer un immeuble, les experts immobiliers utilisent différentes méthodes et font également des
comparaisons avec des transactions récentes. Le rendement net est un indicateur qui constitue une bonne
synthèse des différentes hypothèses retenues par l’expert. Il prend en compte par exemple, les recettes locatives
de l’immeuble annualisées et les impacts de la vacance. Ce rendement donne surtout une indication sur le niveau
du risque immobilier, un peu comme le taux d’intérêt pour une obligation et illustre également le revenu que l’on
peut attendre de l’immeuble. Ce taux de rendement net moyen pondéré est à fin 2020 de 4,6%, ce qui parait
attrayant par rapport au rendement d’autres classes d’actifs.
Performances 2020 par secteur
Le tableau ci-dessous reprend une synthèse des résultats par secteur.
Variation valeurs Taux de
d'expertises rendement net
Bureaux +0,6% 4,3%
Commerces -8,1% 4,9%
Logistique +4,4% 4,6%
Hotels -5,9% 5,1%
Santé +1,1% 5,3%
Résidentiel +5,9% 3,1%
Total -2,9% 4,6%
Source : VIEWS+S, données 2020
Parmi les secteurs, en 2020, la logistique et le résidentiel enregistrent les meilleures performances, quand les
commerces et les hôtels affichent des baisses de valeurs.
Bureaux : Paris monte, quand le reste baisse
Pour les 40 Mds € de patrimoines bureaux analysés (8 portefeuilles), la performance est relativement stable
(+0,6%). Néanmoins, les performances diffèrent quand la localisation est prise en compte et notamment en
distinguant les bureaux à Paris (19,2 Mds €) et hors de Paris (20,8 Mds €).

3. En 2020, les valeurs des bureaux à Paris progressent de +2,9%. Pour les bureaux en dehors de Paris, c’est le
phénomène inverse, ils baissent de -3,7%. La divergence des performances est forte et mérite d’être suivie, alors
que le marché des bureaux va connaitre, comme d’autres secteurs économiques, à la fois une accélération des
tendances déjà à l’œuvre et également, des mutations importantes : des besoins différents, davantage de
services, télétravail, des locaux attractifs pour pouvoir attirer les talents….
Commerces : pas tous à la même enseigne
Sans surprise, avec la crise sanitaire, les confinements et les fermetures, le secteur de l’immobilier d’entreprise
qui a le plus souffert en 2020, est l’immobilier commercial. Ce secteur de l’immobilier commercial est segmenté
en termes d’offres : commerces de pied d’immeubles en centre-ville (High Street), centres commerciaux, parcs
d’activités commerciales (Retails Parks), magasins d’usine, supermarchés… Tous les formats ne sont pas
présents dans les patrimoines des sociétés cotées, néanmoins parmi les 14 différents portefeuilles d’immobilier
commercial étudiés (43,3 Mds €), 3 types d’immobilier commercial peuvent être distingués.
En 2020, les formats High Street (-1,7%) et Retail Parks (-2,0%) ont mieux résisté que les centres commerciaux
(-8,5%). D’aucuns avancent l’attractivité des deux premiers formats. Il faut aussi prendre en compte qu’en termes
de taille unitaire d’actifs, les centres commerciaux sont des actifs beaucoup plus importants et ont été moins
liquides sur un marché de l’investissement, gelé en 2020, ce qui a dû les pénaliser en termes d’expertises.
Philippe Le Trung, fondateur et dirigeant de VIEWS+S précise à l’occasion de la deuxième édition de l’étude
VIEWS+S sur les performances de l’immobilier d’investissement : « Les résultats 2020 du secteur immobilier coté
nous permettent d’analyser la performance de plus de 100 Mds € d’actifs immobiliers en France. Avec une baisse
des valeurs limitée à 2,9% et un taux de rendement immobilier net de 4,6%, l’immobilier d’entreprise français a
plutôt bien résisté à la crise. La gestion active des sociétés immobilières cotées a indéniablement joué un rôle. ».
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Les résultats complets de l’étude sont réservés aux clients de VIEWS+S. Les données par société ne seront pas
communiquées.
Contact
Philippe Le Trung
+33 6 23 82 50 37
philippe.letrung@viewss.consulting
A propos de VIEWS+S
Créé en 2017 par Philippe Le Trung, VIEWS+S (pour Views and Solutions) est un spécialiste de l’immobilier coté.
Grâce à un partenariat stratégique avec Batipart, l’équipe de VIEWS+S suit et analyse le secteur immobilier coté
en Europe pour le véhicule d’investissement Batipart Participations. VIEWS+S mène également des missions de
conseil et d’études pour les dirigeants de l’industrie immobilière.
Ces activités bénéficient des prévisions financières et immobilières détaillées réalisées par l’équipe de VIEWS+S
sur plus de 45 foncières cotées en Europe, et s’accompagne d’un accès complet aux marchés immobiliers
européens et à ses différents acteurs.