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Baufinanzierung: Die 7 häufigsten Fehler

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  • 1. Baufinanzierung – So vermeiden Sie die 7 häufigsten Fehler www.neubaukompass.de – Deutschlands größte Webseite für Bauträger-Immobilien und Neubau-Projekten von Florian Huber, Wirtschaftsjurist (Univ. Bayreuth)Ei n l ei tu n gLaut Umfragen steht bei den meisten Deutschen die eigene Immobilie ganz oben auf derListe der Lebensträume und Lebensziele. Mit der eigenen Immobilie verbinden sichpositive Attribute wie Sicherheit, Unabhängigkeit, Wertbeständigkeit undAltersvorsorge.Dennoch gleicht der Immobilienmarkt für viele Käufer eher einem gefährlichenHaifischbecken als einem harmlosen Goldfisch-Glas. Im Regelfall steht beim Erwerb einerImmobilie ein recht »ahnungsloser« Privatmann Profis wie Makler, Bänkern undBauträgern gegenüber. Laie trifft also auf Experte.Für den Privatmann ist der Kauf einer Immobilie meist eine einmalige Sache – undzugleich auch die größte private Investition im Leben, die den Käufer oftmals überJahrzehnte im-mobil macht! Eine Fehlentscheidung in diesem Bereich kann also schnellden finanziellen Ruin bedeuten.Die meisten Käufer einer Immobilie können den Kaufpreis nicht aus eigenen Mittelnbegleichen, sondern benötigen zur Finanzierung einen Kredit (Fremdkapital). Im Regelfallwird man den Kaufpreis mit einem Mix von Eigen- und Fremdkapital finanzieren.Da die Immobilie kein Konsumgut ist, sondern im Regelfall recht wertbeständig ist,erhält man bei der Finanzierung wesentlich günstigere Zinsen als etwa für einen Urlauboder den Kauf eines Autos. Die Bank lässt sich als Sicherheit ein Grundpfandrecht inForm einer Grundschuld auf das Gründstück eintragen.D ie 7 größten Fehler bei der BaufinanzierungAuch bei der Baufinanzierung kann man einige Dinge falsch machen – und inAnbetracht der langen Laufzeit der Kreditverträge von 10 bis 20 Jahren ist jeder Fehler indiesem Bereich besonders ärgerlich und kann richtig teuer werden. Wir haben deshalbhier für Sie einige häufige Fehler beim Thema Immobilien-Finanzierungzusammengestellt. 1  
  • 2. Feh l er 1 : Di e G es amtko s ten zu n i ed ri g kal ku l i erenEin häufiger Fehler bei der Baufinanzierung ist, die Gesamtkosten – und damit denKapitalbedarf – zu niedrig zu kalkulieren. Oftmals werden einige Positionen schlichtwegübersehen. Neben dem eigentlichen Kaufpreis der Wohnung gibt es noch eine Vielzahlan Nebenkosten, Gebühren, Steuern und sonstige Ausgaben, die auf den neuenImmobilien-Besitzer zukommen.An folgendem Beispiel möchten wir eine typische Kalkulation für eine 3-Zimmer-Wohnung (Neubau, Erdgeschoss) veranschaulichen:Kaufpreis 3-Zimmer-Wohnung € 289.000,–(Listenpreis Bauträger)Aufpreis für Sonderwünsche € 5.000,–(z. B. Parkett statt Teppich)Tiefgaragen-Stellplatz € 10.000,–(Kauf ist meist verpflichtend)Maklergebühren € 0,–(entfallen i.d.R. bei Kauf v. Bauträger)Grunderwerbsteuer € 10.700,–(3,5 % der Kaufpreises)Gebühren Notar- und Grundbuchamt € 4.600,–(rund 1,5 % des Kaufpreises)Gebühren Eintragung Grundschuld € 500,–(bei EUR 250.000 Kredit)Bereitstellungszinsen Bank € 1.000,–(für 6 Monate)Neue Küche/Küchengeräte € 10.000,–Ausstattung neue Wohnung € 3.000,–(z. B. Vorhänge, Lampen)Garten anlegen € 2.000,–Umzug in neue Wohnung € 1.000,–Renovierung alte Wohnung € 1.000,–Gebühren Sachverständiger/Beratung € 1.000,–G es amt: €  3 3 8 .8 0 0 ,– 2  
  • 3. Aus ursprünglich EUR 289.000,– Listenpreis für die neue 3-Zimmer-Wohnung sind somitbis zum Einzug EUR 3 3 8 .8 0 0 ,– G es amtko s ten geworden.Gehen Sie bei Ihrer Kalkulation immer von diesen Gesamtkosten aus, nicht nur vomListenpreis der Wohnung, wie er in Anzeigen und Prospekten der Bauträger angegebenist.Aus unserer Erfahrung gilt die Faustformel: Listenpreis der Wohnung + 15 % = tatsächliche GesamtkostenAuch bei einem kurzfristigen Wiederverkauf der Wohnung (z. B. Ehescheidung,Arbeitslosigkeit) sind die mit dem Kauf der Wohnung verbundenen Nebenkosten aufjeden Fall verloren, in unserem Beispiel oben immerhin über EUR 40.000! Hinzu kommtin diesem Fall auch eine »Vorfälligkeitsentschädigung« der Bank, da die Immobilien-Finanzierung nicht über die vereinbarte Laufzeit läuft, sondern vorher beendet wird.Lassen Sie sich nicht blenden: Auch bei stabilen Immobilienpreisen ist ein kurzfristigerVerkauf der Wohnung immer mit einem erheblichen finanziellen Verlust verbunden. Auseinem vermeintlichen risikolosen Immobilien-Investment kann so schnell ein echter»Klotz am Bein« werden.Zu den Einmal-Kosten einer Immobilie kommen die laufenden Unterhaltskosten. Diessind nicht nur die Nebenkosten, die man als Mieter gewöhnt ist, sondern auchzusätzliche laufende Kosten, die vom Eigentümer der Immobilie getragen werdenmüssen (sog. nichtumlagefähige Kosten).Die größten Positionen sind hier die Gebühren für die Hausverwaltung und dieInstandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum. Diese werden im Regelfalldurch die Hausverwaltung über das monatliche Wohngeld abgerechnet. Auch für dasSondereigentum (also für die Wohnung an sich) sollten Sie selbst eine entsprechendeRücklage für spätere Instandsetzungen bilden. Rechnen Sie hier mit zusätzlich EUR 1,–pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat.Feh l er 2 : Zu wen i g Ei g en kap i talOhne Eigenkapital geht es nicht. Wohin Immobilien-Finanzierungen ohne Eigenkapitalführen können, hat uns die weltweite Finanzkrise des Jahres 2009 vor Augen geführt.Diese risikoreichen 100-%-Finanzierungen an wenig solvente Käufer waren vor allem inden USA weitverbreitet. In Deutschland hat man sich traditionsbedingt hier eher an daskaufmännische Vorsichtsprinzip gehalten: Finanzierungen nur für solvente Kunden mitausreichend Eigenkapital. Genau deshalb hatten wir in Deutschland auch »nur« eineFinanzkrise, aber im Gegensatz zu den USA keine Immobilienkrise. Auch auf demHöhepunkt der Krise blieben die Immobilienpreise hierzulande stabil, wohingegen inden USA in vielen Regionen ein Wertverlust von über 30 % zu verzeichnen war.Zurück zum Thema Eigenkapital: Wir empfehlen eine Eigenkapitalausstattung vonmindestens 20% des Kaufpreises der Immobilie. Alle weiteren Kosten (siehe Fehler 1)sollte der Immobilien-Interessent ebenfalls aus eigener Tasche tragen können.Ein Eigenkapital von mindestens 20 % hält die monatliche Belastung überschaubar undverringert das Risiko eines Immobilien-Investments. Zudem stärkt ein gutesEigenkapitalpolster die Verhandlungsposition gegenüber der Bank (siehe Fehler 6). 3  
  • 4. Feh l er 3 : Ei g en kap i tal zi n s en n i ch t i n d i e Kal ku l ati o n ei n b ezi eh enBeim Vergleich der Kosten für die eigene Immobilie mit den Ausgaben für einegemietete Wohnung wird in den diversen »Musterrechnungen« und»Kalkulationsbeispielen« fast immer ein entscheidender Fehler gemacht: So werden beiden Kosten der eigenen Immobilie die Eigenkapitalzinsen unter den Tischen fallengelassen.Hierzu folgendes Beispiel:Zum Erwerb einer Immobilie ist Eigenkapital erforderlich. Gehen wir von EUR 80.000,–aus. Diese EUR 80.000,– liegen natürlich nicht bei Ihnen zu Hause unter dem Bett,sondern sind meistens als Festgeld, Sparbrief oder in einem Wertpapierdepot angelegt.Dort wirft das Geld jährliche Zinsen oder Dividenden ab. Gehen wir von 4 % pro Jahraus. Nach Steuern ergeben sich dann eine jährliche Rendite von 3 %.Also: EUR 80.000,– Kapital x 3 % Rendite = EUR 2.400,– Ertrag pro JahrSobald Sie diese EUR 80.000 als Eigenkapital in Ihre eigene Immobilie stecken, kann dasGeld natürlich keine Zinsen und Dividenden mehr abwerfen. Sie verzichten also auf EUR2.400,– pro Jahr bzw. EUR 200,– pro Monat.Diese EUR 200,– pro Monat müssen Sie dann natürlich als Kosten der eigenen Immobiliein Ihre Vergleichsrechnung mit einbeziehen und dürfen sie nicht einfach unter den Tischfallen lassen. Die EUR 200,– pro Monat sind damit zu den Kreditraten an die Bank undden laufenden Bewirtschaftungskosten hinzuzuaddieren. Nur dann hat man eine»ehrliche« Vergleichsgröße zwischen einer gemieteten Immobilie und einem Eigenheim.Wenn Sie das nächste Mal eine Vergleichsrechnung oder eine Musterkalkulation unterdem Motto "Kauf schlägt Miete" sehen, achten Sie unbedingt auf diesen Punkt. Oftmalsergibt sich unter Einbeziehung der Eigenkapitalzinsen ein anderes Bild.Feh l er 4 : Nu r b ei d er Hau s b an k ei n An g eb o t ei n h o l enWer eine Baufinanzierung möchte, muss »die Hosen runterlassen«, muss also seineEinkommens- und Vermögensverhältnisse vollständig offenlegen – oftmals nicht nur dieeigenen, sondern auch gleich die des Ehepartners.Am einfachsten erscheint deshalb der Weg zur Hausbank. Diese betreut den Kundenmeist seit vielen Jahren, hat schon Einblick in die Einkommenssituation und weiß vonanderen Verbraucherkrediten und kann selbst auf einen Blick sehen, wie vielEigenkapital (z. B. im Wertpapierdepot) vorhanden ist.Doch Achtung: Banken beraten nicht, auch nicht die Hausbank. Banken verkaufen. AuchBaugeld. Und für jede vermittelte Baufinanzierung erhält Ihr »Berater« eine ordentlicheProvision von seinem Arbeitgeber.Deshalb: Vergleichen Sie die Konditionen von verschiedenen Anbietern (Hausbank,andere Bankhäuser, Internet-Banken, Internet-Vermittler). Die Unterschiede sind oftbeträchtlich. Und selbst ein kleinerer Zinsunterschied kann sich im Laufe der Jahrzehnteauf einen fünfstelligen Betrag summieren, den Sie zu viel bezahlen.Auch wenn das Einholen der einzelnen Angebote oft mühsam und aufwendig ist (für einkonkretes Angebot müssen immer zahlreiche Unterlagen und Nachweise 4  
  • 5. zusammengestellt werden): Es lohnt sich fast immer, nicht gleich das »erstbeste«Angebot zu unterschreiben.Auch das Argument, dass nur über die Hausbank staatliche KfW-Förderprogramme(siehe Fehler 7) in Anspruch genommen werden können, sticht nicht. Die Kombinationder Baufinanzierung mit entsprechenden Förderprogrammen wird mittlerweile auch vonden vielen Internet-Banken und Internet-Vermittlern angeboten.Achten Sie bei allen Angeboten zudem auf die richtigen Vergleichs- und Bezugsgrößen:Nominalzins, Effektivzins, Höhe der Restschuld beim Auslaufen der Zinsbindung undHöhe der monatlichen Raten.Feh l er 5 : Si ch vo n » Su p er-Ni ed ri g -Zi n s en « i m I n tern et l o cken l as s enDie Offerte klang verlockend: Das Zinsangebot auf dem blickenden Werbebanner desOnline-Anbieters schien unglaublich günstig. Die Überraschung kam dann zwei Wochenspäter: Nachdem mühsam alle Unterlagen zusammengestellt und eingerichtet wordensind, lag der Zinssatz im verbindlichen Angebot des Internet-Vermittlers dann docherheblich über dem, was ursprünglich beworben wurde.Der Zinssatz ist von vielen Faktoren abhängig, unter anderem von der Bonität desKunden. Und die besten Konditionen gibt es für Kunden mit der höchsten Bonität. Dassind meist die, die eigentlich gar keine Finanzierung bräuchten, da sie in der bequemenSituation sind, die gesamte Immobilie auch vollständig mit eigenen Mitteln bezahlen zukönnen. Für alle anderen gibt es gewisse Aufschläge auf den Zinssatz, die vor allem vomindividuellen Risikoprofil des Kunden abhängen.Dennoch lohnt es sich, von mindestens einem Internet-Anbieter/Internet-Vermittler einFinanzierungsangebot einzuholen. Unserer Erfahrung nach sind die Internet-Angeboteim Regelfall ein paar Zehntelprozent günstiger als von einer traditionellen Hausbank.Feh l er 6 : Ko n d i ti o n en n i ch t n ach verh an d el nAuch wenn Ihr Finanzierungsberater – besser spricht man wohl vomFinanzierungsverkäufer – Formulierungen wie »letztes Angebot«, »Standard-Klauseln«,»Grenze des Möglichen« usw. in den Mund nimmt: Alles ist verhandelbar! Oftmalslassen sich so noch ein paar Zehntel-Prozentpunkte beim Nominalzins rausholen,zumindest die Bereitstellungszinsen wegverhandeln oder jährliche Sondertilgungsrechtevereinbaren.Wer hier als Kunde nicht den Mund aufmacht und gezielt nach besseren Konditionenfragt, ist selber schuld.Die Bank möchte mit Ihnen Geld verdienen und der Finanzierungsberater möchte seineProvision bekommen. Der Druck, zu einem Abschluss zu kommen, ist deshalb bei derBank mindestens genauso groß wie bei Ihnen als Kreditnehmer. Lassen Sie sich nicht indie Rolle des Bittstellers drängen, dem die Bank "gnädigerweise" einen Kredit gewährt.Ihre Verhandlungsposition ist natürlich dann um so größer, je besser Ihre Bonität ist.Gerade Kunden mit hervorragender Bonität sitzen bei den Kreditverhandlungen amlängeren Hebel. Denn solche Kunden will jeder haben! 5  
  • 6. Feh l er 7 : Au f ö ffen tl i ch e Fö rd erg el d er verzi ch tenDie Zeiten der recht großzügigen Eigenheimzulage sind seit 2005 vorbei. Dennoch gibtes die ein oder andere staatliche Förderung. Im Regelfall sehen die Förderprogrammeeinen vergünstigten Zinssatz für einen Teil des Kaufpreises vor. Die Beantragung läuftdabei eigentlich immer über die finanzierende Bank (und dies muss nicht unbedingt dieeigene Hausbank sein, siehe Fehler 4).Die staatliche Banken-Gruppe KfW unterstützt mit Förderprogrammen auch den Kaufvon neuem Wohneigentum. Alle Einzelheiten hierzu finden Sie auf der Website der KfWim Internet (www.kfw.de). Auch einzelne Bundesländer haben Förderprogramme für denImmobilienerwerb aufgelegt. Informationen hierzu recherchieren Sie am besten imInternet.Ü be r de n A utor:Florian Huber ist Wirtschaftsjurist (Univ. Bayreuth), Internet-Unternehmer und Aufsichtsrat der neubaukompass AG - Deutschlands größter Webseite für Bauträger-Immobilien. Er beschäftigt sich seit 10 Jahrenmit dem Thema Immobilien und betreibt das Internet-Blog neubau-muenchen.com. Florian Huber lebt mitseiner Familie in Starnberg bei München. 6  
  • 7. So nutzen Sie die Webseite www.neubaukompass.de optimal:neubaukompass.de ist Deutschlands größte Webseite für Nebau-Immobilien und Bauträger-Projekte. neubaukompass.de bietet Ihnen einen vollständigen Marktüberblick über alle aktuellenNeubauvorhaben an Ihrem Wunschstandort. Die Suchergebnisse können per Mausklick sortiertwerden, z.B. nach Quadratmeterpreisen und Zeitpunkt der Fertigstellung.Außerdem können Sie schnell und einfach Exposés und weitere Informationen zu IhrenWunschobjekten anfordern und so alle Angebote vergleichen. Ihre Kontakt-Informationen müssenSie dabei nur einmal hinterlegen: per Mausklick können Sie dann bei verschiedenenBauträgern/Vermarktern unverbindlich und kostenlos das detaillierte Exposé zu Ihren Wunsch-Immobilien anfordern. Stand: Januar 2011 / fh 7  

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