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Ley de suelo.2008

  1. 1. 23266 Martes 29 mayo 2007 BOE núm. 128 I. Disposiciones generales JEFATURA DEL ESTADO orden competencial instaurado por el bloque de la consti- tucionalidad, según ha sido interpretado por la doctrina del Tribunal Constitucional, resulta que a las Comunida- des Autónomas les corresponde diseñar y desarrollar sus10701 LEY 8/2007, de 28 de mayo, de suelo. propias políticas en materia urbanística. Al Estado le corresponde a su vez ejercer ciertas competencias que inciden sobre la materia, pero debiendo evitar condicio- JUAN CARLOS I narla en lo posible. Aunque el legislador estatal se ha adaptado a este REY DE ESPAÑA orden, no puede decirse todavía que lo haya asumido o interiorizado plenamente. En los últimos años, el Estado A todos los que la presente vieren y entendieren. ha legislado de una manera un tanto accidentada, en Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo parte forzado por las circunstancias, pues lo ha hecho avengo en sancionar la siguiente ley. caballo de sucesivos fallos constitucionales. Así, desde que en 1992 se promulgara el último Texto Refundido EXPOSICIÓN DE MOTIVOS Estatal de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, se han sucedido seis reformas o innovaciones de I diverso calado, además de las dos operaciones de «legis- La historia del Derecho urbanístico español contem- lación negativa» en sendas Sentencias Constitucionales,poráneo se forjó en la segunda mitad del siglo XIX, en un las número 61/1997 y 164/2001. No puede decirse que tancontexto socio-económico de industrialización y urbani- atropellada evolución –ocho innovaciones en doce años–zación, en torno a dos grandes tipos de operaciones urba- constituya el marco idóneo en el que las Comunidadesnísticas: el ensanche y la reforma interior, la creación de Autónomas han de ejercer sus propias competenciasnueva ciudad y el saneamiento y la reforma de la exis- legislativas sobre ordenación del territorio, urbanismo ytente. Dicha historia cristalizó a mediados del siglo XX vivienda.con la primera ley completa en la materia, de la que sigue Esta situación no puede superarse añadiendo nuevossiendo tributaria nuestra tradición posterior. En efecto, las retoques y correcciones, sino mediante una renovacióngrandes instituciones urbanísticas actuales conservan más profunda plenamente inspirada en los valores y prin-una fuerte inercia respecto de las concebidas entonces: la cipios constitucionales antes aludidos, sobre los queclasificación del suelo como técnica por excelencia de la siente unas bases comunes en las que la autonomíaque se valen tanto la ordenación como la ejecución urba- pueda coexistir con la igualdad. Para ello, se prescindenísticas, donde la clase de urbanizable es la verdadera por primera vez de regular técnicas específicamente urba-protagonista y la del suelo rústico o no urbanizable no nísticas, tales como los tipos de planes o las clases demerece apenas atención por jugar un papel exclusiva- suelo, y se evita el uso de los tecnicismos propios de ellasmente negativo o residual; la instrumentación de la orde- para no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un con-nación mediante un sistema rígido de desagregación creto modelo urbanístico y para facilitar a los ciudadanossucesiva de planes; la ejecución de dichos planes prácti- la comprensión de este marco común. No es ésta una Leycamente identificada con la urbanización sistemática, que urbanística, sino una Ley referida al régimen del suelo y lapuede ser acometida mediante formas de gestión pública igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales ao privada, a través de un conjunto de sistemas de actua- él asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestiónción. está constitucionalmente encomendada al Estado. Una Desde entonces, sin embargo, se ha producido una Ley, por tanto, concebida a partir del deslinde competen-evolución capital sobre la que debe fundamentarse esta cial establecido en estas materias por el bloque de la cons-Ley, en varios sentidos. titucionalidad y que podrá y deberá aplicarse respetando En primer lugar, la Constitución de 1978 establece un las competencias exclusivas atribuidas a las Comunidadesnuevo marco de referencia para la materia, tanto en lo Autónomas en materia de ordenación del territorio, urba-dogmático como en lo organizativo. La Constitución se nismo y vivienda y, en particular, sobre patrimonios públi-ocupa de la regulación de los usos del suelo en su artículo cos de suelo.47, a propósito de la efectividad del derecho a la vivienda Con independencia de las ventajas que pueda tener lay dentro del bloque normativo ambiental formado por sus técnica de la clasificación y categorización del suelo por elartículos 45 a 47, de donde cabe inferir que las diversas planeamiento, lo cierto es que es una técnica urbanística,competencias concurrentes en la materia deben contri- por lo que no le corresponde a este legislador juzgar subuir de manera leal a la política de utilización racional de oportunidad. Además, no es necesaria para fijar los crite-los recursos naturales y culturales, en particular el territo- rios legales de valoración del suelo. Más aún, desde estario, el suelo y el patrimonio urbano y arquitectónico, que concreta perspectiva, que compete plenamente al legisla-son el soporte, objeto y escenario necesario de aquéllas al dor estatal, la clasificación ha contribuido históricamenteservicio de la calidad de vida. Pero además, del nuevo a la inflación de los valores del suelo, incorporando
  2. 2. BOE núm. 128 Martes 29 mayo 2007 23267expectativas de revalorización mucho antes de que se IIrealizaran las operaciones necesarias para materializar lasdeterminaciones urbanísticas de los poderes públicos y, El Título preliminar de la Ley se dedica a aspectospor ende, ha fomentado también las prácticas especulati- generales, tales como la definición de su objeto y la enun-vas, contra las que debemos luchar por imperativo cons- ciación de algunos principios que la vertebran, de acuerdotitucional. con la filosofía expuesta en el apartado anterior. En segundo lugar, esta Ley abandona el sesgo con elque, hasta ahora, el legislador estatal venía abordando el IIIestatuto de los derechos subjetivos afectados por el urba- Por razones tanto conceptuales como competenciales,nismo. Este reduccionismo es otra de las peculiaridades la primera materia específica de que se ocupa la Ley es lahistóricas del urbanismo español que, por razones que no del estatuto de derechos y deberes de los sujetos afecta-es preciso aquí desarrollar, reservó a la propiedad del dos, a los que dedica su Título primero, y que inspiransuelo el derecho exclusivo de iniciativa privada en la acti- directa o indirectamente todo el resto del articulado. Convidad de urbanización. Una tradición que ha pesado sin este objeto, se definen tres estatutos subjetivos básicosduda, desde que el bloque de constitucionalidad reserva que cabe percibir como tres círculos concéntricos:al Estado el importante título competencial para regularlas condiciones básicas de la igualdad en el ejercicio de Primero, el de la ciudadanía en general en relaciónlos derechos y el cumplimiento de los deberes constitu- con el suelo y la vivienda, que incluye derechos y deberescionales, pues ha provocado la simplista identificación de de orden socio-económico y medioambiental de toda per-tales derechos y deberes con los de la propiedad. Pero los sona con independencia de cuáles sean su actividad o suderechos constitucionales afectados son también otros, patrimonio, es decir, en el entendimiento de la ciudadaníacomo el de participación ciudadana en los asuntos públi- como un estatuto de la persona que asegure su disfrutecos, el de libre empresa, el derecho a un medio ambiente en libertad del medio en el que vive, su participación en laadecuado y, sobre todo, el derecho a una vivienda digna y organización de dicho medio y su acceso igualitario a lasasimismo adecuada, al que la propia Constitución vincula dotaciones, servicios y espacios colectivos que deman-directamente con la regulación de los usos del suelo en su dan la calidad y cohesión del mismo.artículo 47. Luego, más allá de regular las condiciones Segundo, el régimen de la iniciativa privada para labásicas de la igualdad de la propiedad de los terrenos, actividad urbanística, que –en los términos en que la con-hay que tener presente que la ciudad es el medio en el figure la legislación urbanística en el marco de esta Ley–que se desenvuelve la vida cívica, y por ende que deben es una actividad económica de interés general que afectareconocerse asimismo los derechos mínimos de libertad, tanto al derecho de la propiedad como a la libertad dede participación y de prestación de los ciudadanos en empresa. En este sentido, si bien la edificación tiene lugarrelación con el urbanismo y con su medio tanto rural sobre una finca y accede a su propiedad –de acuerdo concomo urbano. En suma, la Ley se propone garantizar en nuestra concepción histórica de este instituto–, por lo queestas materias las condiciones básicas de igualdad en el puede asimismo ser considerada como una facultad delejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes correspondiente derecho, la urbanización es un servicioconstitucionales de los ciudadanos. público, cuya gestión puede reservarse la Administración En tercer y último lugar, la del urbanismo español o encomendar a privados, y que suele afectar a una plura-contemporáneo es una historia desarrollista, volcada lidad de fincas, por lo que excede tanto lógica como físi-sobre todo en la creación de nueva ciudad. Sin duda, el camente de los límites propios de la propiedad. Luego, allí donde se confíe su ejecución a la iniciativa privada, hacrecimiento urbano sigue siendo necesario, pero hoy de poder ser abierta a la competencia de terceros, lo queparece asimismo claro que el urbanismo debe responder está llamado además a redundar en la agilidad y eficien-a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimi- cia de la actuación.zando el impacto de aquel crecimiento y apostando por la Tercero, el estatuto de la propiedad del suelo, definidoregeneración de la ciudad existente. La Unión Europea –como es tradicional entre nosotros– como una combina-insiste claramente en ello, por ejemplo en la Estrategia ción de facultades y deberes, entre los que ya no seTerritorial Europea o en la más reciente Comunicación de cuenta el de urbanizar por las razones expuestas en ella Comisión sobre una Estrategia Temática para el Medio párrafo anterior, aunque sí el de participar en la actuaciónAmbiente Urbano, para lo que propone un modelo de urbanizadora de iniciativa privada en un régimen de dis-ciudad compacta y advierte de los graves inconvenientes tribución equitativa de beneficios y cargas, con las debi-de la urbanización dispersa o desordenada: impacto das garantías de que su participación se basa en el con-ambiental, segregación social e ineficiencia económica sentimiento informado, sin que se le puedan imponerpor los elevados costes energéticos, de construcción y más cargas que las legales, y sin perjuicio de que el legis-mantenimiento de infraestructuras y de prestación de los lador urbanístico opte por seguir reservando a la propie-servicios públicos. El suelo, además de un recurso econó- dad la iniciativa de la urbanización en determinados casosmico, es también un recurso natural, escaso y no renova- de acuerdo con esta Ley, que persigue el progreso peroble. Desde esta perspectiva, todo el suelo rural tiene un no la ruptura.valor ambiental digno de ser ponderado y la liberalizacióndel suelo no puede fundarse en una clasificación indiscri- IVminada, sino, supuesta una clasificación responsable delsuelo urbanizable necesario para atender las necesidades Correlativos de los derechos de las personas son loseconómicas y sociales, en la apertura a la libre competen- deberes básicos de las Administraciones con que la Leycia de la iniciativa privada para su urbanización y en el abre su Título II.arbitrio de medidas efectivas contra las prácticas especu- Los procedimientos de aprobación de instrumentoslativas, obstructivas y retenedoras de suelo, de manera de ordenación y de ejecución urbanísticas tienen una tras-que el suelo con destino urbano se ponga en uso ágil y cendencia capital, que desborda con mucho el planoefectivamente. Y el suelo urbano –la ciudad ya hecha– estrictamente sectorial, por su incidencia en el creci-tiene asimismo un valor ambiental, como creación cultu- miento económico, en la protección del medio ambienteral colectiva que es objeto de una permanente recreación, y en la calidad de vida. Por ello, la Ley asegura unospor lo que sus características deben ser expresión de su estándares mínimos de transparencia, de participaciónnaturaleza y su ordenación debe favorecer su rehabilita- ciudadana real y no meramente formal, y de evaluación yción y fomentar su uso. seguimiento de los efectos que tienen los planes sobre la
  3. 3. 23268 Martes 29 mayo 2007 BOE núm. 128economía y el medio ambiente. La efectividad de estos tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta lasestándares exige que las actuaciones urbanizadoras de plusvalías que sean consecuencia directa del plano o pro-mayor envergadura e impacto, que producen una muta- yecto de obras que dan lugar a la expropiación ni las pre-ción radical del modelo territorial, se sometan a un nuevo visibles para el futuro.ejercicio pleno de potestad de ordenación. Además, la Ley Para facilitar su aplicación y garantizar la necesariahace un tratamiento innovador de este proceso de evalua- seguridad del tráfico, la recomposición de este panoramación y seguimiento, con el objeto de integrar en él la con- debe buscar la sencillez y la claridad, además porsideración de los recursos e infraestructuras más impor- supuesto de la justicia. Y es la propia Constitución la quetantes. Esta integración favorecerá, a un tiempo, la extrae expresamente –en esta concreta materia y no enutilidad de los procesos de que se trata y la celeridad de otras– del valor de la justicia un mandato dirigido a loslos procedimientos en los que se insertan. poderes públicos para impedir la especulación. Ello es Mención aparte merece la reserva de suelo residencial perfectamente posible desvinculando clasificación y valo-para la vivienda protegida porque, como ya se ha recor- ración. Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dicedado, es la propia Constitución la que vincula la ordena- que puede llegar a haber en un futuro incierto. En conse-ción de los usos del suelo con la efectividad del derecho a cuencia, y con independencia de las clases y categoríasla vivienda. A la vista de la senda extraordinariamente urbanísticas de suelo, se parte en la Ley de las dos situa-prolongada e intensa de expansión de nuestros mercados ciones básicas ya mencionadas: hay un suelo rural, estoinmobiliarios, y en particular del residencial, parece hoy es, aquél que no está funcionalmente integrado en larazonable encajar en el concepto material de las bases de trama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal ella ordenación de la economía la garantía de una oferta que ha sido efectiva y adecuadamente transformado pormínima de suelo para vivienda asequible, por su inciden- la urbanización. Ambos se valoran conforme a su natura-cia directa sobre dichos mercados y su relevancia para las leza, siendo así que sólo en el segundo dicha naturalezapolíticas de suelo y vivienda, sin que ello obste para que integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya sepueda ser adaptada por la legislación de las Comunida- ha hecho realidad. Desde esta perspectiva, los criterios dedes Autónomas a su modelo urbanístico y sus diversas valoración establecidos persiguen determinar con lanecesidades. necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor de sus- En lo que se refiere al régimen urbanístico del suelo, titución del inmueble en el mercado por otro similar en sula Ley opta por diferenciar situación y actividad, estado y misma situación.proceso. En cuanto a lo primero, define los dos estados En el suelo rural, se abandona el método de compara-básicos en que puede encontrarse el suelo según sea su ción porque muy pocas veces concurren los requisitossituación actual –rural o urbana–, estados que agotan el necesarios para asegurar su objetividad y la eliminaciónobjeto de la ordenación del uso asimismo actual del suelo de elementos especulativos, para lo que se adopta ely son por ello los determinantes para el contenido del método asimismo habitual de la capitalización de rentasderecho de propiedad, otorgando así carácter estatutario pero sin olvidar que, sin considerar las expectativas urba-al régimen de éste. En cuanto a lo segundo, sienta el régi- nísticas, la localización influye en el valor de este suelo,men de las actuaciones urbanísticas de transformación siendo la renta de posición un factor relevante en la for-del suelo, que son las que generan las plusvalías en las mación tradicional del precio de la tierra. En el suelo urba-que debe participar la comunidad por exigencia de la nizado, los criterios de valoración que se establecen danConstitución. La Ley establece, conforme a la doctrina lugar a tasaciones siempre actualizadas de los inmuebles,constitucional, la horquilla en la que puede moverse la lo que no aseguraba el régimen anterior. En todo caso yfijación de dicha participación. Lo hace posibilitando una con independencia del valor del suelo, cuando éste estámayor y más flexible adecuación a la realidad y, en parti- sometido a una transformación urbanizadora o edificato-cular, al rendimiento neto de la actuación de que se trate ria, se indemnizan los gastos e inversiones acometidoso del ámbito de referencia en que se inserte, aspecto éste junto con una prima razonable que retribuya el riesgoque hasta ahora no era tenido en cuenta. asumido y se evitan saltos valorativos difícilmente enten- dibles en el curso del proceso de ordenación y ejecución V urbanísticas. En los casos en los que una decisión admi- nistrativa impide participar en la ejecución de una actua- El Título III aborda los criterios de valoración del suelo ción de urbanización, o altera las condiciones de ésta, siny las construcciones y edificaciones, a efectos reparcela- que medie incumplimiento por parte de los propietarios,torios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial se valora la privación de dicha facultad en sí misma, lode las Administraciones Públicas. Desde la Ley de 1956, la que contribuye a un tratamiento más ponderado de lalegislación del suelo ha establecido ininterrumpidamente situación en la que se encuentran aquéllos. En definitiva,un régimen de valoraciones especial que desplaza la apli- un régimen que, sin valorar expectativas generadascación de los criterios generales de la Ley de Expropia- exclusivamente por la actividad administrativa de orde-ción Forzosa de 1954. Lo ha hecho recurriendo a criterios nación de los usos del suelo, retribuye e incentiva la acti-que han tenido sin excepción un denominador común: el vidad urbanizadora o edificatoria emprendida en cumpli-de valorar el suelo a partir de cuál fuera su clasificación y miento de aquélla y de la función social de la propiedad.categorización urbanísticas, esto es, partiendo de cuálfuera su destino y no su situación real. Unas veces se ha VIpretendido con ello aproximar las valoraciones al mer-cado, presumiendo que en el mercado del suelo no se El Título IV se ocupa de las instituciones de garantía deproducen fallos ni tensiones especulativas, contra las que la integridad patrimonial de la propiedad: la expropiaciónlos poderes públicos deben luchar por imperativo consti- forzosa y la responsabilidad patrimonial. En materia detucional. Se llegaba así a la paradoja de pretender que el expropiación forzosa, se recogen sustancialmente lasvalor real no consistía en tasar la realidad, sino también mismas reglas que ya contenía la Ley sobre Régimen dellas meras expectativas generadas por la acción de los Suelo y Valoraciones, traídas aquí por razones de técnicapoderes públicos. Y aun en las ocasiones en que con los legislativa, para evitar la dispersión de las normas y elcriterios mencionados se pretendía contener los justipre- fraccionamiento de las disposiciones que las recogen. Encios, se contribuyó más bien a todo lo contrario y, lo que materia de reversión y de responsabilidad patrimonial,es más importante, a enterrar el viejo principio de justicia los supuestos de una y otra se adaptan a la concepción dey de sentido común contenido en el artículo 36 de la vieja esta Ley sobre los patrimonios públicos de suelo y laspero todavía vigente Ley de Expropiación Forzosa: que las actuaciones urbanizadoras, respectivamente, mantenién-
  4. 4. BOE núm. 128 Martes 29 mayo 2007 23269dose en lo demás también los criterios de la Ley anterior. los requerimientos de la economía, el empleo, la cohe-Se introduce, además, un derecho a la retasación cuando sión social, la igualdad de trato y de oportunidades entreuna modificación de la ordenación aumente el valor de mujeres y hombres, la salud y la seguridad de las perso-los terrenos expropiados para ejecutar una actuación nas y la protección del medio ambiente, contribuyendo aurbanizadora, de forma que se salvaguarde la integridad la prevención y reducción de la contaminación, y procu-de la garantía indemnizatoria sin empeñar la eficacia de la rando en particular:gestión pública urbanizadora. a) La eficacia de las medidas de conservación y VII mejora de la naturaleza, la flora y la fauna y de la protec- ción del patrimonio cultural y del paisaje. El último Título de la Ley contiene diversas medidas b) La protección, adecuada a su carácter, del mediode garantía del cumplimiento de la función social de la rural y la preservación de los valores del suelo innecesa-propiedad inmobiliaria. Son muchas y autorizadas las rio o inidóneo para atender las necesidades de transfor-voces que, desde la sociedad, el sector, las Administracio- mación urbanística.nes y la comunidad académica denuncian la existencia de c) Un medio urbano en el que la ocupación delprácticas de retención y gestión especulativas de suelos suelo sea eficiente, que esté suficientemente dotado porque obstruyen el cumplimiento de su función y, en parti- las infraestructuras y los servicios que le son propios ycular, el acceso de los ciudadanos a la vivienda. Los avan- en el que los usos se combinen de forma funcional y seces en la capacidad de obrar de los diversos agentes por implanten efectivamente, cuando cumplan una funciónlos que apuesta esta Ley (apertura de la iniciativa privada, social.mayor proporcionalidad en la participación de la Adminis-tración en las plusvalías) deben ir acompañados de la La persecución de estos fines se adaptará a las pecu-garantía de que esa capacidad se ejercerá efectivamente liaridades que resulten del modelo territorial adoptado enpara cumplir con la función social de la propiedad y con el cada caso por los poderes públicos competentes en mate-destino urbanístico del suelo que aquélla tiene por objeto, ria de ordenación territorial y urbanística.ya sea público o privado su titular. 3. Los poderes públicos promoverán las condicio- Toda capacidad conlleva una responsabilidad, que nes para que los derechos y deberes de los ciudadanosesta Ley se ocupa de articular al servicio del interés gene- establecidos en los artículos siguientes sean reales yral a lo largo de todo su cuerpo: desde la responsabilidad efectivos, adoptando las medidas de ordenación territo-patrimonial por el incumplimiento de los plazos máximos rial y urbanística que procedan para asegurar un resul-en los procedimientos de ordenación urbanística, a la tado equilibrado, favoreciendo o conteniendo, segúnposibilidad de sustituir forzosamente al propietario proceda, los procesos de ocupación y transformaciónincumplidor de los plazos de ejecución, el mayor rigor en del suelo.la determinación de los destinos de los patrimonios públi- El suelo vinculado a un uso residencial por la ordena-cos de suelo o las medidas arbitradas para asegurar quese cumple ese destino aun cuando se enajenen los bienes ción territorial y urbanística está al servicio de la efectivi-integrantes de los patrimonios públicos de suelo. dad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y ade- El contenido del Título se cierra con una regulación del cuada, en los términos que disponga la legislación en larégimen del derecho de superficie dirigida a superar la materia.deficiente situación normativa actual de este derecho yfavorecer su operatividad para facilitar el acceso de los Artículo 3. Ordenación del territorio y ordenación urba-ciudadanos a la vivienda y, con carácter general, diversifi- nística.car y dinamizar las ofertas en el mercado inmobiliario. 1. La ordenación territorial y la urbanística son fun- ciones públicas no susceptibles de transacción que orga- TÍTULO PRELIMINAR nizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y Disposiciones generales deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste. Esta determinación no confiere derecho a exigir indemnización, salvo en los casos expresamenteArtículo 1. Objeto de esta ley. establecidos en las leyes. El ejercicio de la potestad de ordenación territorial y Esta Ley regula las condiciones básicas que garanti-zan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el urbanística deberá ser motivado, con expresión de loscumplimiento de los deberes constitucionales relaciona- intereses generales a que sirve.dos con el suelo en todo el territorio estatal. Asimismo, 2. La legislación sobre la ordenación territorial yestablece las bases económicas y medioambientales de urbanística garantizará:su régimen jurídico, su valoración y la responsabilidad a) La dirección y el control por las Administracionespatrimonial de las Administraciones Públicas en la mate- Públicas competentes del proceso urbanístico en susria. fases de ocupación, urbanización, construcción o edifica- ción y utilización del suelo por cualesquiera sujetos,Artículo 2. Principio de desarrollo territorial y urbano públicos y privados. sostenible. b) La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción de los entes públicos en los tér- 1. Las políticas públicas relativas a la regulación, minos previstos por esta Ley y las demás que sean deordenación, ocupación, transformación y uso del suelo aplicación.tienen como fin común la utilización de este recurso con- c) El derecho a la información de los ciudadanos y deforme al interés general y según el principio de desarrollo las entidades representativas de los intereses afectadossostenible, sin perjuicio de los fines específicos que les por los procesos urbanísticos, así como la participaciónatribuyan las Leyes. ciudadana en la ordenación y gestión urbanísticas. 2. En virtud del principio de desarrollo sostenible, laspolíticas a que se refiere el apartado anterior deben propi- 3. La gestión pública urbanística y de las políticas deciar el uso racional de los recursos naturales armonizando suelo fomentará la participación privada.
  5. 5. 23270 Martes 29 mayo 2007 BOE núm. 128 TÍTULO I Artículo 6. Iniciativa privada en la urbanización y la construcción o edificación.Condiciones básicas de la igualdad en los derechos La legislación sobre ordenación territorial y urbanís- y deberes constitucionales de los ciudadanos tica regulará: a) El derecho de iniciativa de los particulares, sean oArtículo 4. Derechos del ciudadano. no propietarios de los terrenos, en ejercicio de la libre empresa, para la actividad de ejecución de la urbanización Todos los ciudadanos tienen derecho a: cuando ésta no deba o no vaya a realizarse por la propia a) Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y acce- Administración competente. La habilitación a particulares,sible, concebida con arreglo al principio de diseño para para el desarrollo de esta actividad deberá atribuirse mediante procedimiento con publicidad y concurrencia ytodas las personas, que constituya su domicilio libre de con criterios de adjudicación que salvaguarden una ade-ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo cuada participación de la comunidad en las plusvalías deri-que superen los límites máximos admitidos por la legisla- vadas de las actuaciones urbanísticas, en las condicionesción aplicable y en un medio ambiente y un paisaje ade- dispuestas por la legislación aplicable, sin perjuicio de lascuados. peculiaridades o excepciones que ésta prevea a favor de la b) Acceder, en condiciones no discriminatorias y de iniciativa de los propietarios del suelo.accesibilidad universal, a la utilización de las dotaciones b) El derecho de consulta a las Administraciones com-públicas y los equipamientos colectivos abiertos al uso petentes, por parte de quienes sean titulares del derecho depúblico, de acuerdo con la legislación reguladora de la iniciativa a que se refiere la letra anterior, sobre los criteriosactividad de que se trate. y previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y c) Acceder a la información de que dispongan las proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de realizarAdministraciones Públicas sobre la ordenación del territo- para asegurar la conexión de la urbanización con las redesrio, la ordenación urbanística y su evaluación ambiental, generales de servicios y, en su caso, las de ampliación yasí como obtener copia o certificación de las disposicio- reforzamiento de las existentes fuera de la actuación.nes o actos administrativos adoptados, en los términos La legislación sobre ordenación territorial y urbanís-dispuestos por su legislación reguladora. tica fijará el plazo máximo de contestación de la consulta, d) Ser informados por la Administración compe- que no podrá exceder de tres meses, salvo que una normatente, de forma completa, por escrito y en plazo razona- con rango de ley establezca uno mayor, así como los efec-ble, del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables tos que se sigan de ella. En todo caso, la alteración de losa una finca determinada, en los términos dispuestos por criterios y las previsiones facilitados en la contestación,su legislación reguladora. dentro del plazo en el que ésta surta efectos, podrá dar e) Participar efectivamente en los procedimientos de derecho a la indemnización de los gastos en que se hayaelaboración y aprobación de cualesquiera instrumentos incurrido por la elaboración de proyectos necesarios quede ordenación del territorio o de ordenación y ejecución resulten inútiles, en los términos del régimen general de la responsabilidad patrimonial de las Administracionesurbanísticas y de su evaluación ambiental mediante la Públicas.formulación de alegaciones, observaciones, propuestas, c) El derecho del propietario a realizar en sus terre-reclamaciones y quejas y a obtener de la Administración nos, por sí o a través de terceros, la instalación, construc-una respuesta motivada, conforme a la legislación regula- ción o edificación permitidas, siempre que los terrenosdora del régimen jurídico de dicha Administración y del integren una unidad apta para ello por reunir las condicio-procedimiento de que se trate. nes físicas y jurídicas requeridas legalmente y aquéllas se f) Ejercer la acción pública para hacer respetar las lleven a cabo en el tiempo y las condiciones previstas pordeterminaciones de la ordenación territorial y urbanística, la ordenación territorial y urbanística y de conformidadasí como las decisiones resultantes de los procedimientos con la legislación aplicable.de evaluación ambiental de los instrumentos que las con-tienen y de los proyectos para su ejecución, en los térmi- Artículo 7. Régimen urbanístico del derecho de propie-nos dispuestos por su legislación reguladora. dad del suelo.Artículo 5. Deberes del ciudadano. 1. El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos des- Todos los ciudadanos tienen el deber de: tinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. a) Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente, 2. La previsión de edificabilidad por la ordenaciónel patrimonio histórico y el paisaje natural y urbano, abs- territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en elteniéndose en todo caso de realizar cualquier acto o desa- contenido del derecho de propiedad del suelo. La patri-rrollar cualquier actividad no permitidos por la legislación monialización de la edificabilidad se produce únicamenteen la materia. con su realización efectiva y está condicionada en todo b) Respetar y hacer un uso racional y adecuado, caso al cumplimiento de los deberes y el levantamientoacorde en todo caso con sus características, función y de las cargas propias del régimen que corresponda, encapacidad de servicio, de los bienes de dominio público y los términos dispuestos por la legislación sobre ordena-de las infraestructuras y los servicios urbanos. ción territorial y urbanística. c) Abstenerse de realizar cualquier acto o de desa-rrollar cualquier actividad que comporte riesgo de pertur- Artículo 8. Contenido del derecho de propiedad delbación o lesión de los bienes públicos o de terceros con suelo: facultades.infracción de la legislación aplicable. d) Cumplir los requisitos y condiciones a que la 1. El derecho de propiedad del suelo comprende laslegislación sujete las actividades molestas, insalubres, facultades de uso, disfrute y explotación del mismo con-nocivas y peligrosas, así como emplear en ellas en cada forme al estado, clasificación, características objetivas ymomento las mejores técnicas disponibles conforme a la destino que tenga en cada momento, de acuerdo con lanormativa aplicable. legislación aplicable por razón de las características y
  6. 6. BOE núm. 128 Martes 29 mayo 2007 23271situación del bien. Comprende asimismo la facultad de estado legalmente exigible o para restaurar dicho estado,disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régi- en los términos previstos en la normativa que sea de apli-men de formación de fincas y parcelas y de relación entre cación.ellas establecido en el artículo 17. b) Satisfacer las prestaciones patrimoniales que se Las facultades a que se refiere el párrafo anterior establezcan, en su caso, para legitimar usos privados delincluyen: suelo no vinculados a su explotación primaria. a) La de realizar las instalaciones y construcciones c) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructurasnecesarias para el uso y disfrute del suelo conforme a su de conexión de la instalación, la construcción o la edifica-naturaleza que, estando expresamente permitidas, no ción con las redes generales de servicios y entregarlas atengan el carácter legal de edificación. la Administración competente para su incorporación al b) La de edificar sobre unidad apta para ello en los dominio público cuando deban formar parte del mismo.términos dispuestos en la letra c) del artículo 6, cuando laordenación territorial y urbanística atribuya a aquélla edi- 3. El ejercicio de la facultad prevista en la letra c) delficabilidad para uso o usos determinados y se cumplan apartado primero del artículo anterior, conlleva asumirlos demás requisitos y condiciones establecidos para edi- como carga real la participación en los deberes legales deficar. la promoción de la actuación, en régimen de equitativa c) La de participar en la ejecución de las actuaciones distribución de beneficios y cargas y en los términos de lade urbanización a que se refiere la letra a) del apartado 1 legislación sobre ordenación territorial y urbanística, asídel artículo 14, en un régimen de equitativa distribución como permitir ocupar los bienes necesarios para la reali-de beneficios y cargas entre todos los propietarios afecta- zación de las obras al responsable de ejecutar la actua-dos en proporción a su aportación. ción. Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, sila hubiera ejercido antes, el propietario dispondrá delplazo que fije la legislación sobre ordenación territorial y TÍTULO IIurbanística, que no podrá ser inferior a un mes ni con-tarse desde un momento anterior a aquél en que puedaconocer el alcance de las cargas de la actuación y los cri- Bases del régimen del sueloterios de su distribución entre los afectados. Artículo 10. Criterios básicos de utilización del suelo. 2. Las facultades del apartado anterior alcanzarán alvuelo y al subsuelo sólo hasta donde determinen los ins- Para hacer efectivos los principios y los derechos ytrumentos de ordenación urbanística, de conformidad deberes enunciados en el Título I, las Administracionescon las leyes aplicables y con las limitaciones y servidum-bres que requiera la protección del dominio público. Públicas, y en particular las competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, deberán:Artículo 9. Contenido del derecho de propiedad del a) Atribuir en la ordenación territorial y urbanística suelo: deberes y cargas. un destino que comporte o posibilite el paso de la situa- ción de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante la 1. El derecho de propiedad del suelo comprende, urbanización, al suelo preciso para satisfacer las necesi-cualquiera que sea la situación en que éste se encuentre y dades que lo justifiquen, impedir la especulación con él ysin perjuicio del régimen al que esté sometido por razón preservar de la urbanización al resto del suelo rural.de su clasificación, los deberes de dedicarlo a usos que no b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usossean incompatibles con la ordenación territorial y urba- productivos y para uso residencial, con reserva en todonística; conservarlo en las condiciones legales para servir caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a unde soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguri- régimen de protección pública que, al menos, permitadad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigi- establecer su precio máximo en venta, alquiler u otrasbles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilita- formas de acceso a la vivienda, como el derecho deción hasta donde alcance el deber legal de conservación. superficie o la concesión administrativa. En el suelo urbanizado a los efectos de esta Ley que Esta reserva será determinada por la legislación sobretenga atribuida edificabilidad, el deber de uso supone el ordenación territorial y urbanística o, de conformidad conde edificar en los plazos establecidos en la normativa apli-cable. ella, por los instrumentos de ordenación y, como mínimo, En el suelo que sea rural a los efectos de esta Ley, o comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30esté vacante de edificación, el deber de conservarlo por ciento de la edificabilidad residencial prevista por lasupone mantener los terrenos y su masa vegetal en con- ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluidodiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inunda- en actuaciones de urbanización.ción, para la seguridad o salud públicas, daño o perjuicio No obstante, dicha legislación podrá también fijar oa terceros o al interés general, incluido el ambiental; pre- permitir excepcionalmente una reserva inferior paravenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las determinados Municipios o actuaciones, siempre que,inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización, sesu caso, recuperarlos de ellas; y mantener el estableci- garantice en el instrumento de ordenación el cumpli-miento y funcionamiento de los servicios derivados de miento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territo-los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo. rial de aplicación y una distribución de su localización 2. El ejercicio de las facultades previstas en las letras respetuosa con el principio de cohesión social.a) y b) del apartado primero del artículo anterior, en terre- c) Atender, en la ordenación que hagan de los usosnos que se encuentren en el suelo rural a los efectos de del suelo, a los principios de accesibilidad universal, deesta Ley y no estén sometidos al régimen de una actua- igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres yción de urbanización, comporta para el propietario, en la hombres, de movilidad, de eficiencia energética, deforma que determine la legislación sobre ordenación garantía de suministro de agua, de prevención de riesgosterritorial y urbanística: naturales y de accidentes graves, de prevención y protec- a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesa- ción contra la contaminación y limitación de sus conse-rios para conservar el suelo y su masa vegetal en el cuencias para la salud o el medio ambiente.
  7. 7. 23272 Martes 29 mayo 2007 BOE núm. 128Artículo 11. Publicidad y eficacia en la gestión pública otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apar- urbanística. tado siguiente. 1. Todos los instrumentos de ordenación territorial y 3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizadode ordenación y ejecución urbanísticas, incluidos los de el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotacio-distribución de beneficios y cargas, así como los conve- nes y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o nonios que con dicho objeto vayan a ser suscritos por la edificadas, cuenten con las dotaciones y los serviciosAdministración competente, deben ser sometidos al trá- requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar amite de información pública en los términos y por el plazo contar con ellos sin otras obras que las de conexión de lasque establezca la legislación en la materia, que nunca parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.podrá ser inferior al mínimo exigido en la legislación Al establecer las dotaciones y los servicios a que sesobre procedimiento administrativo común, y deben refiere el párrafo anterior, la legislación urbanística podrápublicarse en la forma y con el contenido que determinen considerar las peculiaridades de los núcleos tradicionaleslas leyes. legalmente asentados en el medio rural. 2. En los procedimientos de aprobación o de altera-ción de instrumentos de ordenación urbanística, la docu- Artículo 13. Utilización del suelo rural.mentación expuesta al público deberá incluir un resumenejecutivo expresivo de los siguientes extremos: 1. Los terrenos que se encuentren en el suelo rural se a) Delimitación de los ámbitos en los que la ordena- utilizarán de conformidad con su naturaleza, debiendoción proyectada altera la vigente, con un plano de su dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes ysituación, y alcance de dicha alteración. la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, b) En su caso, los ámbitos en los que se suspendan ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculadola ordenación o los procedimientos de ejecución o de a la utilización racional de los recursos naturales.intervención urbanística y la duración de dicha suspen- Con carácter excepcional y por el procedimiento y consión. las condiciones previstas en la legislación de ordenación territorial y urbanística, podrán legitimarse actos y usos 3. Las Administraciones Públicas competentes específicos que sean de interés público o social por suimpulsarán la publicidad telemática del contenido de los contribución a la ordenación y el desarrollo rurales o por-instrumentos de ordenación territorial y urbanística en que hayan de emplazarse en el medio rural.vigor, así como del anuncio de su sometimiento a infor- 2. Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas demación pública. los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido 4. Cuando la legislación urbanística abra a los parti- incluidos en el ámbito de una actuación de urbanizaciónculares la iniciativa de los procedimientos de aprobación en la forma que determine la legislación de ordenaciónde instrumentos de ordenación o de ejecución urbanís- territorial y urbanística.tica, el incumplimiento del deber de resolver dentro del 3. Desde que los terrenos queden incluidos en elplazo máximo establecido dará lugar a indemnización a ámbito de una actuación de urbanización, únicamentelos interesados por el importe de los gastos en que hayan podrán realizarse en ellos:incurrido para la presentación de sus solicitudes, salvo enlos casos en que deban entenderse aprobados o resueltos a) Con carácter excepcional, usos y obras de carác-favorablemente por silencio administrativo de conformi- ter provisional que se autoricen por no estar expresa-dad con la legislación aplicable. mente prohibidos por la legislación territorial y urbanís- tica o la sectorial. Estos usos y obras deberán cesar y, en 5. Los instrumentos de ordenación urbanística cuyo todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indem-procedimiento de aprobación se inicie de oficio por la nización alguna, cuando así lo acuerde la AdministraciónAdministración competente para su instrucción, pero urbanística. La eficacia de las autorizaciones correspon-cuya aprobación definitiva competa a un órgano de otra dientes, bajo las indicadas condiciones expresamenteAdministración, se entenderán definitivamente aproba- aceptadas por sus destinatarios, quedará supeditada a sudos en el plazo que señale la legislación urbanística. constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria.Artículo 12. Situaciones básicas del suelo. b) Obras de urbanización cuando concurran los requisitos para ello exigidos en la legislación sobre orde- 1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta nación territorial y urbanística, así como las de construc-Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de ción o edificación que ésta permita realizar simultánea-suelo urbanizado. mente a la urbanización. 2. Está en la situación de suelo rural: 4. No obstante lo dispuesto en los apartados anterio- a) En todo caso, el suelo preservado por la ordena- res, la utilización de los terrenos con valores ambientales,ción territorial y urbanística de su transformación culturales, históricos, arqueológicos, científicos y pai-mediante la urbanización, que deberá incluir, como sajísticos que sean objeto de protección por la legislaciónmínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación aplicable, quedará siempre sometida a la preservación depor la legislación de protección o policía del dominio dichos valores, y comprenderá únicamente los actos depúblico, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que alteración del estado natural de los terrenos que aquelladeban quedar sujetos a tal protección conforme a la orde- legislación expresamente autorice.nación territorial y urbanística por los valores en ellos Sólo podrá alterarse la delimitación de los espaciosconcurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganade- naturales protegidos o de los espacios incluidos en la Redros, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con ries- Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendogos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación terrenos de los mismos, cuando así lo justifiquen los cam-o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la bios provocados en ellos por su evolución natural, cientí-legislación de ordenación territorial o urbanística. ficamente demostrada. La alteración deberá someterse a b) El suelo para el que los instrumentos de ordena- información pública, que en el caso de la Red Natura 2000ción territorial y urbanística prevean o permitan su paso a se hará de forma previa a la remisión de la propuesta dela situación de suelo urbanizado, hasta que termine la descatalogación a la Comisión Europea y la aceptacióncorrespondiente actuación de urbanización, y cualquier por ésta de tal descatalogación.
  8. 8. BOE núm. 128 Martes 29 mayo 2007 23273 El cumplimiento de lo previsto en los párrafos anterio- a) El de la Administración Hidrológica sobre la exis-res no eximirá de las normas adicionales de protección tencia de recursos hídricos necesarios para satisfacer lasque establezca la legislación aplicable. nuevas demandas y sobre la protección del dominio público hidráulico.Artículo 14. Actuaciones de transformación urbanística. b) El de la Administración de costas sobre el des- linde y la protección del dominio público marítimo-terres- 1. A efectos de esta Ley, se entiende por actuaciones tre, en su caso.de transformación urbanística: c) Los de las Administraciones competentes en materia de carreteras y demás infraestructuras afectadas, a) Las actuaciones de urbanización, que incluyen: acerca de dicha afección y del impacto de la actuación 1) Las de nueva urbanización, que suponen el paso sobre la capacidad de servicio de tales infraestructuras.de un ámbito de suelo de la situación de suelo rural a lade urbanizado para crear, junto con las correspondientes Los informes a que se refiere este apartado seráninfraestructuras y dotaciones públicas, una o más parce- determinantes para el contenido de la memoria ambien-las aptas para la edificación o uso independiente y conec- tal, que solo podrá disentir de ellos de forma expresa-tadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos mente motivada.por la ordenación territorial y urbanística. 4. La documentación de los instrumentos de ordena- 2) Las que tengan por objeto reformar o renovar la ción de las actuaciones de urbanización debe incluir unurbanización de un ámbito de suelo urbanizado. informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará en particular el impacto de la actuación b) Las actuaciones de dotación, considerando como en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación ytales las que tengan por objeto incrementar las dotacio- el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o lanes públicas de un ámbito de suelo urbanizado para puesta en marcha y la prestación de los servicios resultan-reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o den- tes, así como la suficiencia y adecuación del suelo desti-sidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación nado a usos productivos.urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requie- 5. Las Administraciones competentes en materia deran la reforma o renovación integral de la urbanización de ordenación y ejecución urbanísticas deberán elevar aléste. órgano que corresponda de entre sus órganos colegiados 2. A los solos efectos de lo dispuesto en esta Ley, las de gobierno, con la periodicidad mínima que fije la legis-actuaciones de urbanización se entienden iniciadas en el lación en la materia, un informe de seguimiento de lamomento en que, una vez aprobados y eficaces todos los actividad de ejecución urbanística de su competencia,instrumentos de ordenación y ejecución que requiera la que deberá considerar al menos la sostenibilidad ambien-legislación sobre ordenación territorial y urbanística para tal y económica a que se refiere este artículo.legitimar las obras de urbanización, empiece la ejecución Los Municipios estarán obligados al informe a que sematerial de éstas. La iniciación se presumirá cuando refiere el párrafo anterior cuando lo disponga la legisla-exista acta administrativa o notarial que dé fe del ción en la materia y, al menos, cuando deban tener unacomienzo de las obras. La caducidad de cualquiera de los Junta de Gobierno Local.instrumentos mencionados restituye, a los efectos de esta El informe a que se refieren los párrafos anterioresLey, el suelo a la situación en que se hallaba al inicio de la podrá surtir los efectos propios del seguimiento a que seactuación. refiere la legislación de evaluación de los efectos de La terminación de las actuaciones de urbanización se determinados planes y programas en el medio ambiente,producirá cuando concluyan las obras urbanizadoras de cuando cumpla todos los requisitos en ella exigidos.conformidad con los instrumentos que las legitiman, 6. La legislación sobre ordenación territorial y urba-habiéndose cumplido los deberes y levantado las cargas nística establecerá en qué casos el impacto de una actua-correspondientes. La terminación se presumirá a la recep- ción de urbanización obliga a ejercer de forma plena lación de las obras por la Administración o, en su defecto, al potestad de ordenación del municipio o del ámbito terri-término del plazo en que debiera haberse producido la torial superior en que se integre, por trascender del con-recepción desde su solicitud acompañada de certificación creto ámbito de la actuación los efectos significativos queexpedida por la dirección técnica de las obras. genera la misma en el medio ambiente.Artículo 15. Evaluación y seguimiento de la sostenibili- Artículo 16. Deberes de la promoción de las actuaciones dad del desarrollo urbano. de transformación urbanística. 1. Los instrumentos de ordenación territorial y urba- 1. Las actuaciones de transformación urbanísticanística están sometidos a evaluación ambiental de confor- comportan, según su naturaleza y alcance, los siguientesmidad con lo previsto en la legislación de evaluación de deberes legales:los efectos de determinados planes y programas en el a) Entregar a la Administración competente el suelomedio ambiente y en este artículo, sin perjuicio de la eva- reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y res-luación de impacto ambiental de los proyectos que se tantes dotaciones públicas incluidas en la propia actua-requieran para su ejecución, en su caso. ción o adscritas a ella para su obtención. 2. El informe de sostenibilidad ambiental de los ins- En las actuaciones de dotación, la entrega del suelotrumentos de ordenación de actuaciones de urbanización podrá ser sustituida por otras formas de cumplimientodeberá incluir un mapa de riesgos naturales del ámbito del deber en los casos y condiciones en que así lo preveaobjeto de ordenación. la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. 3. En la fase de consultas sobre los instrumentos de b) Entregar a la Administración competente, y conordenación de actuaciones de urbanización, deberán destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre derecabarse al menos los siguientes informes, cuando sean cargas de urbanización correspondiente al porcentaje depreceptivos y no hubieran sido ya emitidos e incorpora- la edificabilidad media ponderada de la actuación, o deldos al expediente ni deban emitirse en una fase posterior ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, quedel procedimiento de conformidad con su legislación fije la legislación reguladora de la ordenación territorial yreguladora: urbanística.
  9. 9. 23274 Martes 29 mayo 2007 BOE núm. 128 En las actuaciones de dotación, este porcentaje se mente en perjuicio de los propietarios afectados. La cláusulaentenderá referido al incremento de la edificabilidad que contravenga estas reglas será nula de pleno Derecho.media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en laactuación. Artículo 17. Formación de fincas y parcelas y relación Con carácter general, el porcentaje a que se refieren entre ellas.los párrafos anteriores no podrá ser inferior al cinco porciento ni superior al quince por ciento. 1. Constituye: La legislación sobre ordenación territorial y urbanís-tica podrá permitir excepcionalmente reducir o incremen- a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuidatar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios enhasta alcanzar un máximo del veinte por ciento en el caso proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelode su incremento, para las actuaciones o los ámbitos en o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipo-los que el valor de las parcelas resultantes sea sensible- tecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad,mente inferior o superior, respectivamente, al medio en tiene la consideración de finca registral.los restantes de su misma categoría de suelo. b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante La legislación sobre ordenación territorial y urbanís- como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edi-tica podrá determinar los casos y condiciones en que ficabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de 2. La división o segregación de una finca para darcumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada unacon suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de las resultantes reúne las características exigidas por lade protección pública en virtud de la reserva a que se legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanís-refiere la letra b) del artículo 10. tica. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de división ni segregación, de participaciones indivisas a lasurbanización previstas en la actuación correspondiente, que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de por-así como las infraestructuras de conexión con las redes ción o porciones concretas de la finca, así como a la cons-generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento titución de asociaciones o sociedades en las que la cuali-de las existentes fuera de la actuación que ésta demande dad de socio incorpore dicho derecho de utilizaciónpor su dimensión y características específicas, sin perjui- exclusiva.cio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación En la autorización de escrituras de segregación o divi-de las redes de servicios con cargo a sus empresas pres- sión de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, latadoras, en los términos establecidos en la legislación acreditación documental de la conformidad, aprobación oaplicable. autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el la división o segregación conforme a la legislación que lepárrafo anterior, se entenderán incluidas las de potabiliza- sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exi-ción, suministro y depuración de agua que se requieran gido por los registradores para practicar la correspon-conforme a su legislación reguladora y la legislación diente inscripción.sobre ordenación territorial y urbanística podrá incluir 3. La constitución de finca o fincas en régimen deasimismo las infraestructuras de transporte público que propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autorizase requieran para una movilidad sostenible. para considerar su superficie total como una sola parcela, d) Entregar a la Administración competente, junto siempre que dentro del perímetro de ésta no quedecon el suelo correspondiente, las obras e infraestructuras superficie alguna que, conforme a la ordenación territo-a que se refiere la letra anterior que deban formar parte rial y urbanística aplicable, deba tener la condición dedel dominio público como soporte inmueble de las insta- dominio público, ser de uso público o servir de soporte alaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y las obras de urbanización o pueda computarse a los efec-servicios, así como también dichas instalaciones cuando tos del cumplimiento del deber legal a que se refiere laestén destinadas a la prestación de servicios de titulari- letra a) del apartado 1 del artículo anterior.dad pública. 4. Cuando, de conformidad con lo previsto en su e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes lega- legislación reguladora, los instrumentos de ordenaciónles que se precise desalojar de inmuebles situados dentro urbanística destinen superficies superpuestas, en ladel área de la actuación y que constituyan su residencia rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o usohabitual, así como el retorno cuando tengan derecho a él, privado y al dominio público, podrá constituirse com-en los términos establecidos en la legislación vigente. f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las plejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan elconstrucciones y edificaciones que deban ser demolidas y carácter de fincas especiales de atribución privativa, pre-las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que via la desafectación y con las limitaciones y servidum-no puedan conservarse. bres que procedan para la protección del dominio público. 2. Los terrenos incluidos en el ámbito de las actua- 5. Los instrumentos de distribución de beneficios yciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter cargas producen el efecto de la subrogación de las fincasde garantía real, al cumplimiento de los deberes del apar- de origen por las de resultado y el reparto de su titulari-tado anterior. Estos deberes se presumen cumplidos con dad entre los propietarios, el promotor de la actuación,la recepción por la Administración competente de las cuando sea retribuido mediante la adjudicación de parce-obras de urbanización o, en su defecto, al término del las incluidas en ella, y la Administración, a quien corres-plazo en que debiera haberse producido la recepción ponde el pleno dominio libre de cargas de los terrenos adesde su solicitud acompañada de certificación expedida que se refieren las letras a) y b) del apartado 1 del artículopor la dirección técnica de las obras, sin perjuicio de las anterior.obligaciones que puedan derivarse de la liquidación de En el supuesto previsto en el apartado anterior, si pro-las cuentas definitivas de la actuación. cede la distribución de beneficios y cargas entre los pro- 3. Los convenios o negocios jurídicos que el promotor pietarios afectados por una actuación, se entenderá quede la actuación celebre con la Administración correspon- el titular del suelo de que se trata aporta tanto la superfi-diente, no podrán establecer obligaciones o prestaciones cie de su rasante como la del subsuelo o vuelo que de éladicionales ni más gravosas que las que procedan legal- se segrega.
  10. 10. BOE núm. 128 Martes 29 mayo 2007 23275Artículo 18. Transmisión de fincas y deberes urbanísti- tradores exigirán el cumplimiento de los requisitos esta- cos. blecidos en el apartado anterior. 1. La transmisión de fincas no modifica la situacióndel titular respecto de los deberes del propietario con- TÍTULO IIIforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de laordenación territorial y urbanística aplicable o exigiblespor los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular Valoracionesqueda subrogado en los derechos y deberes del anteriorpropietario, así como en las obligaciones por éste asumi- Artículo 20. Ámbito del régimen de valoraciones.das frente a la Administración competente y que hayansido objeto de inscripción registral, siempre que tales 1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, cons-obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación trucciones y edificaciones, y los derechos constituidosjurídico-real. sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en 2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse esta Ley cuando tengan por objeto:constar en el correspondiente título: a) La verificación de las operaciones de reparto de a) La situación urbanística de los terrenos, cuando beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de lano sean susceptibles de uso privado o edificación, cuen- ordenación territorial y urbanística en las que la valora-ten con edificaciones fuera de ordenación o estén destina- ción determine el contenido patrimonial de facultades odos a la construcción de viviendas sujetas a algún régi- deberes propios del derecho de propiedad, en defecto demen de protección pública que permita tasar su precio acuerdo entre todos los sujetos afectados.máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cual-vivienda. quiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes motive.de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las c) La fijación del precio a pagar al propietario en laactuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 14. venta o sustitución forzosas. d) La determinación de la responsabilidad patrimo- 3. La infracción de cualquiera de las disposiciones nial de la Administración Pública.del apartado anterior faculta al adquirente para rescindirel contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemni- 2. Las valoraciones se entienden referidas:zación que proceda conforme a la legislación civil. a) Cuando se trate de las operaciones contempladas 4. Con ocasión de la autorización de escrituras públi- en la letra a) del apartado anterior, a la fecha de iniciacióncas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los del procedimiento de aprobación del instrumento que lasnotarios podrán solicitar de la Administración Públicacompetente información telemática o, en su defecto, motive.cédula o informe escrito expresivo de su situación urba- b) Cuando se aplique la expropiación forzosa, alnística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento momento de iniciación del expediente de justiprecio indi-estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración vidualizado o de exposición al público del proyecto decompetente, para su debido conocimiento, copia simple expropiación si se sigue el procedimiento de tasaciónen papel o en soporte digital de las escrituras para las que conjunta.hubieran solicitado y obtenido información urbanística, c) Cuando se trate de la venta o sustitución forzosas,dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta al momento de la iniciación del procedimiento de declara-copia no devengará arancel. ción del incumplimiento del deber que la motive. 5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a d) Cuando la valoración sea necesaria a los efectosla Administración deberá especificarse, a efectos de su de determinar la indemnización por responsabilidadinscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter patrimonial de la Administración Pública, al momento dedemanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su la entrada en vigor de la disposición o del comienzo de laincorporación al patrimonio público de suelo. eficacia del acto causante de la lesión.Artículo 19. Declaración de obra nueva. Artículo 21. Criterios generales para la valoración de inmuebles. 1. Para autorizar escrituras de declaración de obranueva en construcción, los notarios exigirán, para su tes- 1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio,timonio, la aportación del acto de conformidad, aproba- libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de lación o autorización administrativa que requiera la obra propiedad.según la legislación de ordenación territorial y urbanís- 2. El suelo se tasará en la forma establecida en lostica, así como certificación expedida por técnico compe- artículos siguientes, según su situación y con indepen-tente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra dencia de la causa de la valoración y el instrumento legalal proyecto que haya sido objeto de dicho acto adminis- que la motive.trativo. Este criterio será también de aplicación a los suelos Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva destinados a infraestructuras y servicios públicos de inte-terminada, exigirán, además de la certificación expedida rés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstospor técnico competente acreditativa de la finalización de por la ordenación territorial y urbanística como si fueranésta conforme a la descripción del proyecto, la acredita- de nueva creación, cuya valoración se determinará segúnción documental del cumplimiento de todos los requisitos la situación básica de los terrenos en que se sitúan o porimpuestos por la legislación reguladora de la edificación los que discurren de conformidad con lo dispuesto enpara la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, esta Ley.expreso o por silencio administrativo, de las autorizacio- 3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones,nes administrativas que prevea la legislación de ordena- los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasa-ción territorial y urbanística. rán con independencia de los terrenos siempre que se 2. Para practicar las correspondientes inscripciones ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean com-de las escrituras de declaración de obra nueva, los regis- patibles con el uso o rendimiento considerado en la valora-
  11. 11. 23276 Martes 29 mayo 2007 BOE núm. 128ción del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha 2. En ninguno de los casos previstos en el apartadovaloración por su carácter de mejoras permanentes. anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la En el suelo urbanizado, las edificaciones, construccio- asignación de edificabilidades y usos por la ordenaciónnes e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasa- territorial o urbanística que no hayan sido aún plena-rán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el mente realizados.apartado 2 del artículo 23. Se entiende que las edificaciones, construcciones e Artículo 23. Valoración en el suelo urbanizado.instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de suvaloración cuando se realizaron de conformidad con la 1. Para la valoración del suelo urbanizado que noordenación urbanística y el acto administrativo legíti- está edificado, o en que la edificación existente o en cursomante que requiriesen, o han sido posteriormente legali- de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruinazadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación física:urbanística. La valoración de las edificaciones o construcciones a) Se considerarán como uso y edificabilidad detendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conserva- referencia los atribuidos a la parcela por la ordenaciónción. Si han quedado incursas en la situación de fuera de urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta aordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo algún régimen de protección que permita tasar su preciotranscurrido de su vida útil. máximo en venta o alquiler. 4. La valoración de las concesiones administrativas Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o usoy de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá lasu constitución, modificación o extinción, se efectuará edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbitocon arreglo a las disposiciones sobre expropiación que espacial homogéneo en que por usos y tipologías la orde-específicamente determinen el justiprecio de los mismos; nación urbanística los haya incluido.y subsidiariamente, según las normas del derecho admi- b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de reper-nistrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación. cusión del suelo según el uso correspondiente, determi- Al expropiar una finca gravada con cargas, la Admi- nado por el método residual estático.nistración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justi- c) De la cantidad resultante de la letra anterior seprecio de cada uno de los derechos que concurren con el descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargasdominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y con-signar su importe en poder del órgano judicial, para que 2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso deéste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, edificación, el valor de la tasación será el superior de losla proporción que corresponda a los respectivos intere- siguientes:sados. a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad,Artículo 22. Valoración en el suelo rural. por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya 1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta realizada.Ley: b) El determinado por el método residual del apar- tado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización sin consideración de la edificación existente o la construc-de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de ción ya realizada.la explotación según su estado en el momento al quedeba entenderse referida la valoración. 3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido La renta potencial se calculará atendiendo al rendi- a actuaciones de reforma o renovación de la urbaniza-miento del uso, disfrute o explotación de que sean sus- ción, el método residual a que se refieren los aparta-ceptibles los terrenos conforme a la legislación que les dos anteriores considerará los usos y edificabilidadessea aplicable, utilizando los medios técnicos normales atribuidos por la ordenación en su situación de ori-para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos gen.las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen alos cultivos y aprovechamientos considerados para su Artículo 24. Indemnización de la facultad de participarcálculo y se descontarán los costes necesarios para la en actuaciones de nueva urbanización.explotación considerada. El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corre- 1. Procederá valorar la facultad de participar en lagido al alza hasta un máximo del doble en función de ejecución de una actuación de nueva urbanización cuandofactores objetivos de localización, como la accesibilidad a concurran los siguientes requisitos:núcleos de población o a centros de actividad económicao la ubicación en entornos de singular valor ambiental o a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la deli-paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser mitación del ámbito de la actuación y se den los requisi-justificada en el correspondiente expediente de valora- tos exigidos para iniciarla o para expropiar el sueloción, todo ello en los términos que reglamentariamente correspondiente, de conformidad con la legislación en lase establezcan. materia. b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, b) Que la disposición, el acto o el hecho que motivacuando deban valorarse con independencia del suelo, se la valoración impida el ejercicio de dicha facultad o alteretasarán por el método de coste de reposición según su las condiciones de su ejercicio modificando los usos delestado y antigüedad en el momento al que deba enten- suelo o reduciendo su edificabilidad.derse referida la valoración. c) Que la disposición, el acto o el hecho a que se c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, refiere la letra anterior surtan efectos antes del inicio de laasí como las indemnizaciones por razón de arrendamien- actuación y del vencimiento de los plazos establecidostos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los para dicho ejercicio, o después si la ejecución no secriterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arren- hubiera llevado a cabo por causas imputables a la Admi-damientos Rústicos. nistración.
  12. 12. BOE núm. 128 Martes 29 mayo 2007 23277 d) Que la valoración no traiga causa del incumpli- Artículo 26. Valoración del suelo en régimen de equidis-miento de los deberes inherentes al ejercicio de la facultad. tribución de beneficios y cargas. 2. La indemnización por impedir el ejercicio de la 1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos losfacultad de participar en la actuación o alterar sus condi- sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones deciones será el resultado de aplicar el mismo porcentaje suelo de los propietarios partícipes en una actuación deque determine la legislación sobre ordenación territorial y urbanización en ejercicio de la facultad establecida en laurbanística para la participación de la comunidad en las letra c) del apartado 1 del artículo 8, para ponderarlasplusvalías de conformidad con lo previsto en la letra b) entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Admi-del apartado primero del artículo 16 de esta Ley: nistración, a los efectos del reparto de los beneficios y a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situa- cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el sueloción de origen y el valor que le correspondería si estuviera se tasará por el valor que le correspondería si estuvieraterminada la actuación, cuando se impida el ejercicio de terminada la actuación.esta facultad. 2. En el caso de propietarios que no puedan partici- b) A la merma provocada en el valor que correspon- par en la adjudicación de parcelas resultantes de unadería al suelo si estuviera terminada la actuación, cuando actuación de urbanización por causa de la insuficiencia dese alteren las condiciones de ejercicio de la facultad. su aportación, el suelo se tasará por el valor que le corres- pondería si estuviera terminada la actuación, desconta-Artículo 25. Indemnización de la iniciativa y la promo- dos los gastos de urbanización correspondientes incre- ción de actuaciones de urbanización o de edificación. mentados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo. 1. Cuando devengan inútiles para quien haya incu- Artículo 27. Régimen de la valoración.rrido en ellos por efecto de la disposición, del acto o delhecho que motive la valoración, los siguientes gastos y La valoración se realiza, en todo lo no dispuesto encostes se tasarán por su importe incrementado por la tasa esta Ley:libre de riesgo y la prima de riesgo: a) Conforme a los criterios que determinen las Leyes a) Aquéllos en que se haya incurrido para la elabora- de la ordenación territorial y urbanística, cuando tengación del proyecto o proyectos técnicos de los instrumentos por objeto la verificación de las operaciones precisas parade ordenación y ejecución que, conforme a la legislación la ejecución de la ordenación urbanística y, en especial, lade la ordenación territorial y urbanística, sean necesarios distribución de los beneficios y las cargas de ella deriva-para legitimar una actuación de urbanización, de edifica- das.ción, o de conservación o rehabilitación de la edificación. b) Con arreglo a los criterios de la legislación gene- b) Los de las obras acometidas y los de financiación, ral de expropiación forzosa y de responsabilidad de lasgestión y promoción precisos para la ejecución de la Administraciones Públicas, según proceda, en los restan-actuación. tes casos. c) Las indemnizaciones pagadas. 2. Una vez iniciadas, las actuaciones de urbanización TÍTULO IVse valorarán en la forma prevista en el apartado anterior oen proporción al grado alcanzado en su ejecución, lo quesea superior, siempre que dicha ejecución se desarrolle Expropiación forzosa y responsabilidad patrimonialde conformidad con los instrumentos que la legitimen yno se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos. Artículo 28. Régimen de las expropiaciones por razón dePara ello, al grado de ejecución se le asignará un valor la ordenación territorial y urbanística.entre 0 y 1, que se multiplicará: a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su situa- 1. La expropiación por razón de la ordenación territo-ción de origen y el valor que le correspondería si estuviera rial y urbanística puede aplicarse para las finalidadesterminada la actuación, cuando la disposición, el acto o previstas en la legislación reguladora de dicha ordena-hecho que motiva la valoración impida su terminación. ción, de conformidad con lo dispuesto en esta Ley y en la b) Por la merma provocada en el valor que corres- Ley de Expropiación Forzosa.pondería al suelo si estuviera terminada la actuación, 2. La aprobación de los instrumentos de la ordena-cuando sólo se alteren las condiciones de su ejecución, ción territorial y urbanística que determine su legislaciónsin impedir su terminación. reguladora conllevará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos La indemnización obtenida por el método establecido correspondientes, cuando dichos instrumentos habilitenen este apartado nunca será inferior a la establecida en el para su ejecución y ésta deba producirse por expropia-artículo anterior y se distribuirá proporcionalmente entre ción.los adjudicatarios de parcelas resultantes de la actua- 3. El justiprecio de los bienes y derechos expropia-ción. dos se fijará conforme a los criterios de valoración de esta 3. Cuando el promotor de la actuación no sea retri- Ley mediante expediente individualizado o por el procedi-buido mediante adjudicación de parcelas resultantes, su miento de tasación conjunta. Si hay acuerdo con el expro-indemnización se descontará de la de los propietarios y se piado, se podrá satisfacer en especie.calculará aplicando la tasa libre de riesgo y la prima de 4. El acta de ocupación para cada finca o bien afec-riesgo a la parte dejada de percibir de la retribución que tado por el procedimiento expropiatorio será título inscri-tuviere establecida. bible, siempre que incorpore su descripción, su identifica- 4. Los propietarios del suelo que no estuviesen al día ción conforme a la legislación hipotecaria, su referenciaen el cumplimiento de sus deberes y obligaciones, serán catastral y su representación gráfica mediante un sistemaindemnizados por los gastos y costes a que se refiere el de coordenadas y que se acompañe del acta de pago oapartado 1, que se tasarán en el importe efectivamente justificante de la consignación del precio correspon-incurrido. diente.

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