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Sistema de Administracion de Condominios basados en agentes de software
 

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    Sistema de Administracion de Condominios basados en agentes de software Sistema de Administracion de Condominios basados en agentes de software Document Transcript

    • AÑO DE LA INTEGRACION NACIONAL Y EL RECONOCIMIENTO DE NUESTRA DIVERSIDADANALISIS Y DISEÑO DE UN SISTEMA DE ADMINISTRACION DECONDOMINIOS BASADO EN AGENTES DE SOFTWARE E INTERFACESMOVILESASESOR :Espejo Briceño, HugoALUMNOS : De La Barra López, Arturo - 0921422VelásquezRosazza, Leslie - 0921421
    • 2 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasINDICEI. INTRODUCCION ...................................................................................................................... 91.1. Motivación y justificación ................................................................................................... 91.2. Antecedentes de la investigación...................................................................................... 101.2.1. Diagrama de Causo – Efecto..................................................................................... 141.3. Objetivos ........................................................................................................................... 141.4. Contribuciones del trabajo................................................................................................ 15II. MARCO TEORICO.................................................................................................................. 152.1. Marco Metodológico......................................................................................................... 182.1.1. Metodología de análisis de software ......................................................................... 182.1.2. Metodología de desarrollo de software ..................................................................... 262.1.3. Agentes Inteligentes .................................................................................................. 272.2. Marco Tecnológico............................................................................................................ 292.3. Marco Metodológico del modelo de validación ............................................................... 312.3.1. Diagrama de Gantt .................................................................................................... 31III. DISEÑO DE LA SOLUCION .............................................................................................. 313.1. Metodología a aplicar ....................................................................................................... 323.1.1. Análisis de la arquitectura......................................................................................... 323.2. Análisis del problema........................................................................................................ 343.3. Diseño de la propuesta ..................................................................................................... 383.3.1. Diagrama de Caso de Uso del Negocio..................................................................... 383.3.2. Objetivos del negocio................................................................................................ 393.3.3. Diagramas de Caso de Uso del sistema..................................................................... 393.3.4. Diagrama de Actividad (Realización de caso de uso)............................................... 673.3.5. Diagramas de Secuencia y Colaboración .................................................................. 683.3.6. Diagrama de Clases................................................................................................... 763.3.7. Diagrama de Componentes ....................................................................................... 783.3.8. Diagrama de Despliegue ........................................................................................... 79IV. VALIDACIÓN DEL MODELO........................................................................................... 79
    • 3 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas4.1. Instrumentos y técnicas .................................................................................................... 794.2. Diseño del prototipo ......................................................................................................... 804.2.1. Prototipo de acceso al portal ..................................................................................... 804.2.2. Página Principal del portal ........................................................................................ 814.2.3. Panel residente para dispositivos móviles................................................................. 824.2.4. Panel administrativo y asistente virtual..................................................................... 834.2.5. Prototipo de generación de cuotas por consumo de servicio de agua para móviles.. 854.2.6. Módulo de registro de ingreso individual.................................................................. 864.2.7. Módulo de registro de pagos de terceros................................................................... 874.2.8. Módulo de registro de adelantos o anticipos............................................................. 884.2.9. Módulo de registro de egresos................................................................................... 884.2.10. Módulo de consulta de estado de cuenta por apartamento........................................ 894.2.11. Módulo de registro de apartamentos ......................................................................... 904.2.12. Módulo de registro de empleados ............................................................................. 914.2.13. Módulo de registro de vehículos ............................................................................... 914.2.14. Registrar Instalación.................................................................................................. 924.3. Análisis costo – beneficio.................................................................................................. 934.3.1. Costos de Inversión................................................................................................... 934.3.2. Beneficios Esperados ................................................................................................ 954.3.3. Análisis Financiero.................................................................................................... 96V. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES........................................................................ 975.1. Conclusiones...................................................................................................................... 975.2. Recomendaciones ............................................................................................................. 98ANEXOS........................................................................................................................................... 99
    • 4 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasINDICE DE FIGURASCAPITULO IFigura I. 1 N° de quejas de propietarios por año............................................................................... 11Figura I. 2 Deuda acumulada pendiente por año............................................................................... 12Figura I. 3 Número de propietarios por condominio......................................................................... 12Figura I. 4 Diagrama de causa – efecto o diagrama de pescado........................................................ 14CAPITULO IIFigura II. 1 Fases de la metodología RUP. ....................................................................................... 19Figura II. 2 Agente basado en utilidad. ............................................................................................. 28Figura II. 3 Diagrama de Gantt. ........................................................................................................ 31CAPITULO IIIFigura III. 1 Arquitectura del sistema. .............................................................................................. 32Figura III. 2 Diagrama de caso de uso del negocio........................................................................... 39Figura III. 3 Objetivos del negocio. .................................................................................................. 39Figura III. 4 Diagrama de caso de uso del sistema............................................................................ 40Figura III. 5 Diagrama de caso de uso acceder al sistema. ............................................................... 41Figura III. 6 Diagrama de caso de uso Consultar asistente virtual.................................................... 43Figura III. 7 Diagrama de caso de uso Registrar Ingreso.................................................................. 45Figura III. 8 Diagrama de caso de uso Registrar Pago Individual..................................................... 45Figura III. 9 Diagrama de caso de uso Registrar Pago Terceros....................................................... 49Figura III. 10 Diagrama de caso de uso Registrar adelantos o anticipos. ......................................... 51Figura III. 11 Diagrama de caso de uso Registrar Egreso................................................................. 53Figura III. 12 Diagrama de caso de uso Consultar Estado de Cuenta............................................... 55Figura III. 13 Diagrama de caso de uso Registrar Apartamento. ...................................................... 56Figura III. 14 Diagrama de caso de uso Registrar Empleado............................................................ 58Figura III. 15 Diagrama de caso de uso Registrar Vehículo. ............................................................ 60Figura III. 16 Diagrama de caso de uso Registrar Instalación. ......................................................... 62Figura III. 17 Diagrama de caso de uso Registrar Presupuesto......................................................... 64Figura III. 18 Diagrama de caso de uso Publicar Articulo Portal. .................................................... 66Figura III. 19 Diagrama de actividades del sistema. ......................................................................... 68Figura III. 20 Diagrama de Secuencia Registrar Egreso................................................................... 69Figura III. 21 Diagrama de Colaboración Registrar Egreso.............................................................. 70
    • 5 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 22 Diagrama de Secuencia Registrar Apartamento. ........................................................ 70Figura III. 23 Diagrama de Secuencia Registrar Empleado.............................................................. 71Figura III. 24 Diagrama de Colaboración Registrar Empleado......................................................... 71Figura III. 25 Diagrama de Secuencia Registrar Ingreso Individual................................................. 72Figura III. 26 Diagrama de Secuencia Registrar Instalación............................................................. 73Figura III. 27 Diagrama de Colaboración Registrar Instalación. ...................................................... 73Figura III. 28 Diagrama de Secuencia Registrar Residente. ............................................................. 74Figura III. 29 Diagrama de Secuencia Registrar Vehículo................................................................ 75Figura III. 30 Diagrama de Colaboración Registrar Vehículo. ......................................................... 76Figura III. 31 Diagrama de Clases. ................................................................................................... 77Figura III. 32 Diagrama de componentes.......................................................................................... 78Figura III. 33 Diagrama de Despliegue............................................................................................. 79CAPITULO IVFigura IV. 1 Prototipo de acceso al portal......................................................................................... 81Figura IV. 2 Página principal del portal............................................................................................ 82Figura IV. 3 Panel residente para dispositivos móviles. ................................................................... 83Figura IV. 4 Panel administrativo y asistente virtual. ....................................................................... 84Figura IV. 5 Prototipo de generación de cuotas por consumo de servicio de agua para móviles. .... 86Figura IV. 6 Módulo de registro de ingreso individual..................................................................... 87Figura IV. 7 Módulo de registro de pago de terceros........................................................................ 87Figura IV. 8 Módulo de registro de adelantos o anticipos. ............................................................... 88Figura IV. 9 Módulo de registro de egresos...................................................................................... 89Figura IV. 10 Módulo de consulta de estado de cuenta por apartamento. ........................................ 90Figura IV. 11 Módulo de registro de apartamentos........................................................................... 90Figura IV. 12 Módulo de registro de empleados............................................................................... 91Figura IV. 13 Módulo de registro de vehículos................................................................................. 92Figura IV. 14 Módulo de registro Instalación................................................................................... 92Figura IV. 15 Análisis Financiero..................................................................................................... 97
    • 6 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasINDICE DE TABLASCAPITULO ITabla I. 1 N° de quejas promedio por año......................................................................................... 11Tabla I. 2 Deuda acumulada pendiente por año................................................................................ 12Tabla I. 3 Número de propietarios por condominio. ......................................................................... 13CAPITULO IIITabla III. 1 Diferenciación con otras investigaciones similares........................................................ 35Tabla III. 2 Recursos de hardware requeridos................................................................................... 38Tabla III. 3 Recursos de software requeridos.................................................................................... 38CAPITULO IVTabla IV. 1 Costos de personal. ........................................................................................................ 93Tabla IV. 2 Costos de equipo............................................................................................................ 94Tabla IV. 3 Costos de software......................................................................................................... 94Tabla IV. 4 Beneficios tangibles del proyecto. ................................................................................. 95
    • 7 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasDEDICATORIAA mi madre, quees mi ángel de la guarda queme cuida desde el cielo y que es el combustibleque me impulsó para seguir adelante yconseguir mis metas, por sus valores,consejos y motivación constante que mepermitieron ser una persona de bien, peromás que nada, por su amor.A mi padre,por la confianza que deposito enmí, por los ejemplos de perseverancia yconstancia que lo caracterizan, por ser mimayor confidente y mejor amigo.ArturoA mi madre por los consejos y el impulsopor seguir adelante y ser una persona debien, con valores.A mi padre por el esfuerzo realizado queestá haciendo por mí, por los ejemplos que
    • 8 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemasme da para que pueda estudiar yconseguir una profesión.LeslieAGRADECIMIENTOSA dios, por permitirme llegar hasta estepunto y por no abandonarme a pesar dehaberle fallado en muchas ocasiones yprincipalmente por permitirme hacer misueño realidad.A mis padres les agradezco por quererme talcomo soy, por todo su tiempo y llamadas deatención espero ser su orgullo.A mi pareja, ya que con ella inicie estaaventura y tengo la suerte de terminarlatambién junto a ella, por su gran apoyo ycompresión muchas gracias.A mis tutores, ya que cada uno de elloscolaboro conmigo para alcanzar esteobjetivo.
    • 9 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasArturoA nuestros profesores por todo lo que noshan enseñado y aconsejado.A mis padres por quererme tal como soy,por su tiempo y brindarme su apoyo.LeslieI. INTRODUCCION1.1. Motivación y justificaciónEsta investigación surge a partir de la búsqueda de propuestas tecnológicas para resolverlos crecientes problemas vinculados a la administración de condominios y también por lanecesidad de las empresas administradoras de una herramienta que permita interactuarcon los propietarios de los condominios a su cargo, por lo que es necesario determinarqué factores influyen parala aceptación y satisfacción de los vecinos de condominios enel Perú, en beneficio de las empresas administradoras.La administración de condominios contempla aspectos de gestión administrativa,asesoría legal, sistema de recaudación, gestión de cobranza,así como la gestión contabley financiera. Los propietarios de condominios exigen exactitud, prontitud, eficiencia ytransparencia en la gestión de las empresas administradoras siendo la ausencia de algunode estos factores determinante para el fracaso o éxito de un administrador.La cobranza es un problema ya que al llevar un control rudimentario, poco ordenado ypoco eficiente de la información se utiliza mucho tiempo en el cálculode cuotashaciéndose necesario el uso de más recursos puesto que se necesitan varias personaspara realizar estos procesos ocasionando mayores gastos administrativos y generandodesconfianza e insatisfacción en los propietarios del condominio.
    • 10 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasLa morosidad también es un problema ya que afecta directamente al presupuestonecesario para cubrir los gastos generados de la administración por lo tanto bajar elporcentaje de morosidad es un factor de solución del problema.Un factor importante para maximizar la calidad de servicio y cuya importancia no estomada con la seriedad debida es la existencia de un asistente virtual permanente quetenga la capacidad de brindar la información requerida, solucionar consultas, facilitaraccesos y realizar investigaciones en internet.La solución propuesta combina las mejores características de sistemas similares en elmercado además de permitir la interacción del usuario con el sistema a través de agentesde software y también por medio de dispositivos móviles en cualquier momento y encualquier lugar donde éste se encuentre, optimizando la utilización de recursos ysatisfaciendo los requerimientos de los usuarios; convirtiéndose así en la mejor opciónpara empresas administradoras de condominios.1.2. Antecedentes de la investigacióna. Volúmenes de Información (del negocio, de los clientes, años anteriores,mercado local, mercado global, si aplica, información estadística)En la Figura I.1 se muestra un cuadro evolutivo de la cantidad de quejas de lospropietarios recibidas en la administración por año, desde el año 2009 que laempresa Lares administra el condominio los viñedos, ubicado en la avenidaRoosevelt distrito de Santiago de Surco.
    • 11 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura I. 1 N° de quejas de propietarios por año.N° DE QUEJASPROMEDIO POR AÑOAÑO153 2009225 2010251 2011246 2012Tabla I. 1 N° de quejas promedio por año.Se estima que para finales del año 2013 el número de quejas de los propietarios enel condominio se reduzcan en un %70(Representan las quejas relacionadas con laadministración, el 30% restante son quejas de convivencia entre propietarios) con eluso del sistema de administración de condominios, basado en agentes de software.En la Figura I.2 se muestra el monto de deuda acumulada pendiente por año desdeel año 2009 que la empresa lares asumió la administración del condominio losviñedos de surco0501001502002503002009 2010 2011 2012N° de quejas de propietarios por añoN° de quejas de propietarios
    • 12 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura I. 2 Deuda acumulada pendiente por año.Año Monto (S/.)2009 125502010 185602011 194002012 3500Tabla I. 2 Deuda acumulada pendiente por año.La Figura I.3 indica el número de propietarios por condominio administrado por laempresa lares.Figura I. 3 Número de propietarios por condominio.020004000600080001000012000140001600018000200002009 2010 2011 2012Monto(S/.)050100150CantidadChart TitleLelevageAngel azulCapeloLa marParque
    • 13 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasCondominio N° propietariosLelevage 136Ángel azul 145Capelo 226La mar 119Parque 99Tabla I. 3 Número de propietarios por condominio.Una administración deficiente disminuye la rentabilidad de este negocio. Si se dejadeteriorar el inmueble por falta de planes adecuados de mantenimiento, a la larga lasreparaciones y desperfectos fortuitos saldrán más caros, lo que también conduce a una malaconvivencia vecinal. El factor principal para brindar un manejo de calidad en laadministración de edificios de departamentos o de condominios es la cobranza.En general, se tiene que llevar a cabo una supervisión constante de las instalaciones y áreascomunes, reportando periódicamente el estado en que se encuentran. También serecomienda elaborar un presupuesto de reparaciones y de las necesidades de mantenimientomayor. Además, es altamente aconsejable ofrecer diferentes formas de pago (efectivo,cheque, depósito) y hasta descuentos por pago adelantado.Las fechas de pago y el monto de las cuotas que cada residente debe cubrir tendrán quequedar por escrito en el reglamento interno del condominio, edificio o conjunto residencial.Además, es necesario sentar los acuerdos en cuanto al uso de áreas comunes (jardines,salones de usos múltiples y alberca, entre otros), estacionamiento para las visitas de losdueños, ruidos, invitados en ausencia del dueño, etc.Al dividirse entre todos los ocupantes, también existe el inconveniente de que algunoscondóminos se quejan de las altas cuotas por el consumo de luz en áreas comunes como sonlos pasillos, jardines, estacionamiento y caseta de vigilancia, por lo que en estos casos elreglamento debe especificar también el ahorro de energía. En cuanto a las juntas breves quese deben celebrar por lo menos cada uno o dos meses para informar a los inquilinos elestado que guarda la administración, Mercedes explica que lo ideal es establecer una multapor inasistencia (ella penaliza con $100 la falta), ya que hay algunas personas que noasisten porque adeudan y tienen pena de que se les cobre frente a los demás.Adicionalmente, los contratos que se firman con los condominios tienen una duración deuno o dos años. Al final del ejercicio el Consejo de Administración -o Junta de Vecinos-evaluará el desempeño de tu despacho; por eso es recomendable mantener informados a losclientes respecto a la calidad en la prestación del servicio. Para hacerlo, entrega bitácoras oreportes mensuales con las labores extras que se solicitaron durante el período deadministración, apoyos que valorarán los vecinos al momento de renovar el contrato.
    • 1.2.1. Diagrama de Causo – EfectoFigura I. 4 Diagrama de causa – efecto o diagrama de pescado.1.3. ObjetivosObjetivo general: Diseñar un sistema de administración de condominios, que permita gestionarlas cobranzas, actualizar saldos de deuda, proponer pagos diferidos, segúncasos particulares con diseño de interfaces móviles y basado entre otrosaspectos innovadores en el uso de agentes de software para negociaciones,solución de problemas y dudas tanto de propietarios como de usuarios deadministración, demostrando que el uso de agentes de software para empresasadministradoras constituye una herramienta muy rentable que optimiza yreduce costos tanto operativos como administrativos y que genera confianza ysatisfacción en los propietarios.Objetivos específicos: Optimizar el proceso de generación de cuotas de residentes por medio deinterfaces móviles por internet. Diseñar un modelo de agente inteligente que sea capaz de facilitar informacióny solucione problemas relacionados con la usabilidad del sistema, además denegociar operaciones relacionadas con el cobro a propietarios deudores y/omorosos definiendo intereses de mora, sanciones o plazos para el pago decuotas.
    • 15 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas Diseñar reportes detallados de ingresos, egresos, balance general, morosos,cuentas por cobrar exportables a diferentes formatos para imprimirlos,guardarlos o enviarlos por correo electrónico además de realizar proyeccionesde los estados financieros.1.4. Contribuciones del trabajoEsta investigación busca entregar a comunidades de edificios y condominios, unaherramienta de administración profesional, confiable, efectiva, rápida y exacta, basadaentre otros aspectos innovadores en el uso intensivo de tecnologías de información (TI)atendiendo a un problema.Para las empresas administradoras de condominios para las cuales fue diseñada lasolución que se presenta en esta tesis, las aportaciones que se obtienen se manifiestan enlos siguientes aspectos: Agilización de la gestión de cobranzas permitiendo a los propietarios consultarrecibos, estado de cuenta y notificar pagos realizados, desde cualquier parte delmundo. Manejo transparente de las finanzas debido a que los miembros delcondominio pueden revisar en tiempo real los estados de Ingresos y deEgresos. Reducción de gastos operativos gracias a los diseños de interfaces móviles y alos agentes inteligentes incluidos de la solución. Garantizar la Integridad y disponibilidad en todo momento de la informaciónpara administradores y propietarios.II. MARCO TEORICOGeneralidades del CondominioLa palabra “Condominio”, en Derecho Civil, consiste en la situación en la que la propiedad deuna cosa es compartida por dos o más personas. Por extensión, algunos autores denominan asía un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal.En el condominio es importante regular la forma en que los copropietarios van a tomar lasdecisiones con respecto a la propiedad que tienen en común. A tal efecto, pueden darserelaciones de mancomunidad o de solidaridad. También es importante regular los casos deextinción de la copropiedad y disolución de la comunidad de bienes.La Propiedad Horizontal, en su origen, no deja de ser una especial forma de copropiedad quese establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos. En el mismo, coexistenelementos privativos, propios (los pisos, las plazas de parking, los trasteros) con otroselementos escaleras (escaleras, jardines, ascensores, portales, etc…). El modo en que se
    • 16 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemasregulan dichas relaciones de propiedad, de copropiedad y de vecindad, son los que se han dadoen denominar Propiedad Horizontal.Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje depropiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio encuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, yla cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso, siendoinseparable de ésta.A la propiedad horizontal también se le llama condominio y ley de residencia permanente.Se entiende por:ADMINISTRADOR CONDÓMINO: Es el condómino de la unidad de propiedad privativa,que no siendo administrador profesional, sea nombrado Administrador por la AsambleaGeneral.ADMINISTRADOR PROFESIONAL: Persona física o moral, que demuestre capacidad yconocimientos en administración de condominios que es contratado por la Asamblea General.ÁREAS Y BIENES DE USO COMUN: Son aquellos que pertenecen en forma proindiviso alos condóminos y su uso estará regulado por esta Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutivay el Reglamento Interno.ASAMBLEA GENERAL: Es el órgano máximo del condominio, que constituye la máximainstancia en la toma de decisiones celebrada en los términos de la presente Ley, suReglamento, Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno, se expresan y discuten asuntos deinterés propio y de interés común.CONDOMINIO: Inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúnelas condiciones y características establecidas en el Código Civil para el Distrito Federal.CONDÓMINO: Persona física o moral, propietaria de una o más unidades de propiedadprivativa y, para los efectos de esta Ley, y su Reglamento, a la que haya celebrado contrato envirtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario bajo el régimen depropiedad en condominio.COMITÉ DE VIGILANCIA: Órgano de control y vigilancia integrado por condóminos electosen la Asamblea General, cuyo cometido entre otros, es vigilar, evaluar y dictaminar el puntualdesempeño de las tareas del Administrador, así como la ejecución de los acuerdos y decisionestomados por la Asamblea General en torno a todos los asuntos comunes del condominio.COMITÉS: Están formados por condóminos o poseedores de unidades de propiedad privativaque se organiza para realizar actividades que atienden algunos servicios complementariosambientales, preventivos contra siniestros y promueven la cultura condominal en beneficio dela comunidad. Son instancias de autogestión, atemporales y no obligatorias, su númerointegrante varía, y se conforman entorno a objetivos concretos.CUOTA ORDINARIA: Cantidad monetaria acordada por la Asamblea General, para sufragarlos gastos de administración, mantenimiento, de reserva, operación y servicios noindividualizados de uso común.CUOTA EXTRAORDINARIA: Cantidad monetaria acordada por la Asamblea General parasufragar los gastos imprevistos o extraordinarios.MOROSO: Es el condómino o poseedor que no ha cumplido con su obligación de pagar doscuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo establecido por la Asamblea General.ALICUOTA: Es el porcentaje de contribución que posee una unidad en la comunidad como untodo. Dicho porcentaje de prorrateo lo designa el arquitecto de la obra y en general sirve paradistribuir los gastos comunes para cada unidad.
    • 17 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasDisposiciones que regulan los condominios Ley N° 27157 de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoriade fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y depropiedad común(Ver Anexo 1). Escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio.(Acta constitutiva) Reglamento interno del condominio. (Ver Anexo 2) Escritura traslativa de dominio.(Ver Anexo 4) Acuerdos de la asamblea de condóminos. (Ver Anexo 3)¿Quién puede ser administrador?Una persona o compañía externa que tenga experiencia en la administración de condominios.¿Es obligatorio ser administrador?La ley no establece que sea obligatorio ser administrador y por consecuencia no precisasanción alguna para aquel condómino que rechace el cargo. Sin embargo, los condóminos enAsamblea pueden adoptar otras determinaciones sobre el particular e inclusive, establecerdisposiciones relativas en el reglamento interno.Principales atribuciones del administrador Recaudar las cuotas que les corresponden a los condóminos. Representar jurídicamente a los condóminos en las controversias que se susciten por lasáreas comunes. Vigilar los bienes del condominio y servicios. Ejecutar los acuerdos de la asamblea de condóminos. Llevar el libro de actas de los acuerdos de la asamblea.¿Cuánto dura el encargo del administrador?En el caso del administrador externo, la ley no señala el tiempo del encargo.¿Qué es el comité de vigilancia y como se elige al Presidente J.D.?Es un grupo de diez condóminos titulares, que tiene como principal atribución, vigilar que eladministrador cumpla con sus funciones. Está conformada por la totalidad de Presidentes decada Edificio, en el condominio son 10 en total. El Presidente es elegido en Asamblea, el votoes a mano alzado por parte del propietario expresando el candidato de su preferencia. Elcandidato contendiente perdedor puede ocupar la vicepresidencia si el Presidente electo loautoriza y ratifica la Asamblea.Destino de las cuotas
    • 18 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasLas cuotas de administración y mantenimiento financian las obras necesarias para mantener elcondominio en buen estado, lo que incluye la operación cotidiana, reparación y conservaciónde las instalaciones, servicios generales y áreas comunes, habida cuenta del agua y energíaeléctrica que se consuman en estas áreas, pago de planillas, pago a proveedores. El fondo dereserva se constituye para cubrir los gastos derivados de la adquisición de implementos ymaquinaria que se necesiten.¿Es obligatorio el pago de cuotas?Sí. Al acordar la Asamblea de Condóminos la cuota, todos los condóminos están obligados apagar la que les corresponda de acuerdo al porcentaje de indiviso que represente su unidad depropiedad exclusiva. Como cada Edificio es autónomo en designar esta cuota demantenimiento.Pago de cuotasCon la falta de pago de dos cuotas ordinarias o una cuota extraordinaria, podrá ser objeto desanciones establecidas en el Reglamento Interno del Condominio. Los tesoreros de cadaedificio son responsables de este cobro, como así de su depósito en una cuenta bancaria.Cuando excede de un año es materia de un juicio ejecutivo civil. Recuerde que eladministrador deberá entregarle a su solicitud, un estado de cuenta de su departamento y usteddispondrá de un plazo de ocho días para formular observaciones.Documentación indispensable del condómino que debe poseer un vecino Copia simple del acta constitutiva del condominio. Copia del reglamento. Escritura traslativa de dominio. (Título de propiedad) Ley de Propiedad Horizontal para el Perú.Documentación indispensable del condominio Libro de actas de asamblea Acuse de recibo de las convocatorias a asamblea. Escritura constitutiva (con anexos) del régimen de propiedad en condominio. Copias simples de los estados de cuenta del condominio. Actas circunstanciadas de la entrega-recepción de administradores. Informes del comité de vigilancia. Inventario actualizado de los muebles, aparatos e instalaciones de propiedad común. Página web del Condominio.2.1. Marco Metodológico2.1.1. Metodología de análisis de software2.1.1.1. RUP
    • 19 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasEl Proceso Unificado de Rational (RationalUnifiedProcess en inglés, habitualmenteresumido como RUP) es un proceso de desarrollo de software y junto con elLenguaje Unificado de Modelado UML, constituye la metodología estándar másutilizada para el análisis, implementación y documentación de sistemas orientados aobjetos.RUP no es un sistema con pasos firmemente establecidos, sino un conjunto demetodologías adaptables al contexto y necesidades de cada organización.Principales características Forma disciplinada de asignar tareas y responsabilidades (quién hacequé, cuándo y cómo) Pretende implementar las mejores prácticas en Ingeniería de Software Desarrollo iterativo Administración de requisitos Uso de arquitectura basada en componentes Control de cambios Modelado visual del software Verificación de la calidad del softwareFigura II. 1 Fases de la metodología RUP.Fases
    • 20 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasLa estructura dinámica de RUP es la que permite que éste sea un proceso dedesarrollo fundamentalmente iterativo, y en esta parte se ven inmersas las 4 fasesdescritas anteriormente: Inicio (También llamado Incepción o Concepción) Elaboración Desarrollo (También llamado Implementación, Construcción) Cierre (También llamado Transición)Fase de Inicio: Esta fase tiene como propósito definir y acordar el alcance delproyecto con los patrocinadores, identificar los riesgos asociados al proyecto,proponer una visión muy general de la arquitectura de software y producir el plande las fases y el de iteraciones posteriores.Fase de elaboración: En la fase de elaboración se seleccionan los casos de uso quepermiten definir la arquitectura base del sistema y se desarrollaran en esta fase, serealiza la especificación de los casos de uso seleccionados y el primer análisis deldominio del problema, se diseña la solución preliminar.Fase de Desarrollo: El propósito de esta fase es completar la funcionalidad delsistema, para ello se deben clarificar los requisitos pendientes, administrar loscambios de acuerdo a las evaluaciones realizados por los usuarios y se realizan lasmejoras para el proyecto.Fase de Cierre: El propósito de esta fase es asegurar que el software esté disponiblepara los usuarios finales, ajustar los errores y defectos encontrados en las pruebasde aceptación, capacitar a los usuarios y proveer el soporte técnico necesario. Sedebe verificar que el producto cumpla con las especificaciones entregadas por laspersonas involucradas en el proyecto2.1.1.2. UMLLenguaje Unificado de Modelado (LUM oUML, por sus siglas en inglés,UnifiedModelingLanguage) es el lenguajede modelado de sistemas software másconocido y utilizado en la actualidad; estárespaldado por el OMG (ObjectManagement Group). Es un lenguajegráfico para visualizar, especificar,construir y documentar un sistema. UMLofrece un estándar para describir un"plano" del sistema (modelo), incluyendo aspectos conceptuales tales comoprocesos de negocio, funciones del sistema, y aspectos concretos como expresionesde lenguajes de programación, esquemas de bases de datos y compuestosreciclados.
    • 21 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasEs importante remarcar que UML es un "lenguaje de modelado" para especificar opara describir métodos o procesos. Se utiliza para definir un sistema, para detallarlos artefactos en el sistema y para documentar y construir. En otras palabras, es ellenguaje en el que está descrito el modelo.Se puede aplicar en el desarrollo de software gran variedad de formas para darsoporte a una metodología de desarrollo de software (tal como el Proceso UnificadoRacional o RUP), pero no especifica en sí mismo qué metodología o proceso usar.UML no puede compararse con la programación estructurada, pues UML significaLenguaje Unificado de Modelado, no es programación, solo se diagrama la realidadde una utilización en un requerimiento. Mientras que, programación estructurada, esuna forma de programar como lo es la orientación a objetos, sin embargo, laprogramación orientada a objetos viene siendo un complemento perfecto de UML,pero no por eso se toma UML sólo para lenguajes orientados a objetos. Casos de usoUn caso de uso es una descripción de los pasos o las actividades que deberánrealizarse para llevar a cabo algún proceso. Los personajes o entidades queparticiparán en un caso de uso se denominan actores.En el contexto de ingenieríadel software, un caso de uso es una secuencia de interacciones que se desarrollaránentre un sistema y sus actores en respuesta a un evento que inicia un actor principalsobre el propio sistema. Los diagramas de casos de uso sirven para especificar lacomunicación y el comportamiento de un sistema mediante su interacción con losusuarios y/u otros sistemas. O lo que es igual, un diagrama que muestra la relaciónentre los actores y los casos de uso en un sistema. Una relación es una conexiónentre los elementos del modelo, por ejemplo la especialización y la generalizaciónson relaciones. Los diagramas de casos de uso se utilizan para ilustrar losrequerimientos del sistema al mostrar cómo reacciona a eventos que se producen ensu ámbito o en él mismo.Los más comunes para la captura de requisitos funcionales, especialmente con eldesarrollo del paradigma de la programación orientada a objetos, donde seoriginaron, si bien puede utilizarse con resultados igualmente satisfactorios conotros paradigmas de programación.
    • 22 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasNotación de Caso de uso Diagrama de clasesUn diagrama de clases es un tipo de diagrama estático que describe la estructura deun sistema mostrando sus clases, atributos y las relaciones entre ellos. Losdiagramas de clases son utilizados durante el proceso de análisis y diseño de lossistemas, donde se crea el diseño conceptual de la información que se manejará enel sistema, y los componentes que se encargaran del funcionamiento y la relaciónentre uno y otro.Ejemplo de diagrama de clases Diagrama de colaboraciónEl diagrama de colaboración es un tipo de diagrama de interacción cuyo objetivo esdescribir el comportamiento dinámico del sistema de información mostrando cómo
    • 23 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemasinteractúan los objetosentre sí, es decir, con qué otros objetos tiene vínculos ointercambia mensajes un determinadoobjeto.Un diagrama de colaboración muestra la misma información que un diagrama desecuenciapero de forma diferente. En los diagramas de colaboración no existe unasecuencia temporal en eleje vertical; es decir, la colocación de los mensajes en eldiagrama no indica cuál es el orden en elque se suceden. Además, la colocación delos objetos es más flexible y permite mostrar de formamás clara cuáles son lascolaboraciones entre ellos. En estos diagramas la comunicación entreobjetos sedenomina vínculo o enlace (link) y estará particularizada mediante los mensajesqueintercambian.Ejemplo de diagrama de colaboración Diagrama de secuenciaEn un diagrama de secuencia se indicarán los módulos o clases que forman partedel programa y las llamadas que se hacen en cada uno de ellos para realizar unatarea determinada.Se realizan diagramas de secuencia para definir acciones que se pueden realizar enla aplicación en cuestión. Así, en el caso de una aplicación para jugar al ajedrez, sepodrían realizar diagramas de secuencia para “jugar una partida” o bien paraacciones más específicas como “mover pieza”.
    • 24 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasEjemplo de diagrama de secuencia Diagrama de componentesUn componente es una unidad modular que puede reemplazarse en su propioentorno. Sus elementos internos quedan ocultos, pero tiene una o varias interfacesproporcionadas bien definidas a través de las cuales se puede obtener acceso a susfunciones. Un componente también puede tener interfaces necesarias. En unainterfaz necesaria, se definen las funciones o servicios de otros componentes queson necesarios. Mediante la conexión de las interfaces proporcionadas y lasinterfaces necesarias de distintos componentes, puede construirse un componentemayor. Un sistema de software completo se puede concebir como un componente.El uso de diagramas de componentes tiene algunas ventajas:Concebir el diseño atendiendo a los bloques principales ayuda al equipo dedesarrollo a entender un diseño existente y a crear uno nuevo.Al pensar en el sistema como una colección de componentes con interfacesproporcionadas y necesarias bien definidas, se mejora la separación entre loscomponentes. Esto, a su vez, facilita la comprensión y los cambios cuando semodifican los requisitos.Puede utilizar un diagrama de componentes para representar el diseño conindependencia del lenguaje o plataforma que el diseño utiliza o va a utilizar.
    • 25 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasEjemplo de diagrama de componentes Diagrama de despliegueEl Diagrama de Despliegue es un diagrama que se utiliza para modelar el hardwareutilizado en las implementaciones de sistemas y las relaciones entre suscomponentes.Describen la topología del sistema la estructura de los elementos de hardware y elsoftware que ejecuta cada uno de ellos.Los diagramas de despliegue representan a los nodos y sus relaciones. Los nodosson conectados por asociaciones de comunicación tales como enlaces de red,conexiones TCP/IP, microondas, etc.Ejemplo de diagrama despliegue
    • 26 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas2.1.2. Metodología de desarrollo de software2.1.2.1. Programación Orientada a ObjetosLa programación orientada a objetos o POO es un paradigma de programación queusa objetos y sus interacciones, para diseñar aplicaciones y programas informáticos.Está basado en varias técnicas, incluyendo herencia, abstracción, polimorfismo yencapsulamiento. En la actualidad, existe variedad de lenguajes de programaciónque soportan la orientación a objetos.Los objetos son entidades que tienen un determinado estado, comportamiento(método) e identidad: El estado está compuesto de datos, será uno o varios atributos a los quese habrán asignado unos valores concretos (datos). El comportamiento está definido por los métodos o mensajes a los quesabe responder dicho objeto, es decir, qué operaciones se pueden realizarcon él. La identidad es una propiedad de un objeto que lo diferencia del resto,dicho con otras palabras, es su identificador (concepto análogo al deidentificador de una variable o una constante).Un objeto contiene toda la información que permite definirlo e identificarlo frente aotros objetos pertenecientes a otras clases e incluso frente a objetos de una mismaclase, al poder tener valores bien diferenciados en sus atributos. A su vez, losobjetos disponen de mecanismosde interacción llamados métodos,que favorecen la comunicaciónentre ellos. Esta comunicaciónfavorece a su vez el cambio deestado en los propios objetos. Estacaracterística lleva a tratarloscomo unidades indivisibles, en lasque no se separa el estado y elcomportamiento.Los métodos (comportamiento) y atributos (estado) están estrechamenterelacionados por la propiedad de conjunto. Esta propiedad destaca que una claserequiere de métodos para poder tratar los atributos con los que cuenta. Elprogramador debe pensar indistintamente en ambos conceptos, sin separar ni darlemayor importancia a alguno de ellos. Hacerlo podría producir el hábito erróneo decrear clases contenedoras de información por un lado y clases con métodos quemanejen a las primeras por el otro. De esta manera se estaría realizando una
    • 27 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemasprogramación estructurada camuflada en un lenguaje de programación orientado aobjetos.2.1.2.2. PHPPHP es un lenguaje de programación interpretado o framework para HTML,diseñado originalmente para la creación de páginas web dinámicas. Se usaprincipalmente para la interpretación del lado del servidor (server-side scripting)pero actualmente puede ser utilizado desde una interfaz de línea de comandos o enla creación de otros tipos de programas incluyendo aplicaciones con interfazgráfica.Permite la conexión a diferentes tipos de servidores de bases de datos tales comoMySQL, PostgreSQL, Oracle, ODBC, DB2, Microsoft SQL Server, Firebird ySQLite.PHP también tiene la capacidad de serejecutado en la mayoría de los sistemasoperativos, tales como Unix (y de ese tipo,como Linux o Mac OS X) y MicrosoftWindows, y puede interactuar con losservidores de web más populares ya queexiste en versión CGI, módulo para Apache,e ISAPI.PHP es una alternativa a las tecnologías de Microsoft ASP y ASP.NET (que utilizaC# y Visual Basic .NET como lenguajes), a ColdFusion de la empresa Adobe, aJSP/Java y a CGI/Perl. Aunque su creación y desarrollo se da en el ámbito de lossistemas libres, bajo la licencia GNU, existe además un entorno de desarrollointegrado comercial llamado Zend Studio. CodeGear (la división de lenguajes deprogramación de Borland) ha sacado al mercado un entorno de desarrollo integradopara PHP, denominado Delphi for PHP. También existen al menos un par demódulos para Eclipse, uno de los entornos más populares.2.1.3. Agentes InteligentesUn agente inteligente(Ver anexo 6), es una entidad capaz de percibir su entorno,procesar tales percepciones y responder o actuar en su entorno de manera racional, esdecir, de manera correcta y tendiendo a maximizar un resultado esperado. Es capaz de
    • 28 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemaspercibir su medioambiente con la ayuda de sensores y actuar en ese medio utilizandoactuadores (elementos que reaccionan a un estímulo realizando una acción).En este contexto la racionalidad es la característica que posee una elección de sercorrecta, más específicamente, de tender a maximizar un resultado esperado. Esteconcepto de racionalidad es más general y por ello más adecuado que inteligencia (lacual sugiere entendimiento) para describir el comportamiento de los agentesinteligentes. Por este motivo es mayor el consenso en llamarlos agentes racionales.Figura II. 2 Agente basado en utilidad.Uso de Agentes Inteligentes Representación virtual. Se comunican en lenguaje natural y suplen a loscomerciales. Como asistentes personales. Nos ayudan como lo haría un ayudante. Negociador en mercados electrónicos. Localiza una subasta en internet,aprende cómo va la oferta y realiza una compra por nosotros. Agente de búsqueda de información o rastreador. Rastrean en las redes deordenadores en busca de información solicitada. Son parametrizables por elusuario aprenden de sus hábitos, rastrean la red e informan por correoelectrónico de novedades que consideran pueden ser de interés para elusuario. Agente secreto o espía. Monitorizan una página Web identificadapreviamente por el usuario e informan cuando se producen cambios en dichapáginaTipos de Agentes Inteligentes
    • 29 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas Agente reactivo simple. Las acciones del agente se establecen en función auna tabla de percepción - acción. Agentes basado en un modelo (estado interno.) Es un agente que almacenasus percepciones anteriores, tiene memoria. Agentes basados en metas. Agente que combina propiedades de los dosanteriores, pero que tiene una meta a la cual llegar. Necesita buscar el mejorcamino y planificar la secuencia de acciones. Agentes basados en utilidad. Son aquellos agentes que tienen múltiplesmetas que cumplir, mide el grado de satisfacción del grado de cumplimientode sus metas.Medio Ambiente Accesible y no accesible. Accesible, si los sensores detectan los aspectos querequiere el agente para elegir una acción. Deterministas y no deterministas. Determinista, si el estado siguiente de unambiente se puede determinar completamente con el estado actual y lasacciones escogidas por el agente. Episódicos y no episódicos. Episódico, cuando la experiencia del agente sedivide en episodios, si es episódico, es más simple. Estáticos y dinámicos. Estático, si el medio ambiente no cambia mientras elagente se encuentra deliberando. Discreto y continuo. Discreto, si existe una cantidad limitada depercepciones y acciones distintas y distinguibles.2.2. Marco Tecnológico Rational Rose Enterprise EditionRational Rose Enterprise Edition. Es unaherramienta CASE (Computer – ArdedSoftware Engineering), traducido al españolcomo Ingeniería Asistida por Computadora,desarrollada por RationalCorporationbasada en el Lenguaje Unificado deModelación (UML), que permite crear losdiagramas que se van generando durante elproceso de Ingeniería en el Desarrollo delSoftware. Dreamweaver CS3
    • 30 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasAdobe Dreamweaver CS3 es, por sobre todas lascosas, la aplicación más utilizada para crear sitiosweb, ya que cuenta con una serie de herramientasmuy completas y poderosas.Básicamente, Adobe Dreamweaver CS3 puedecrear todo tipo de sitio y de aplicaciones web, yasea para ordenadores o dispositivos móviles yportátiles. En sí, su integración con JavaScript esun detalle no menor, debido a la integraciónprácticamente total de este lenguaje con el HTMLy CSS (nativos en la Web).Sin embargo, un aspecto que destaca a Adobe Dreamweaver CS3 del resto de loseditores es que resulta completamente personalizable en términos de entorno, yaque el usuario tiene la chance de acomodarlo según sus gustos.Requerimientos Indispensables para el Funcionamiento del Software:Procesador de 64 bits.512 MB de RAM. MysqlNavicat PremiumNavicat Premium es una herramienta de basede datos con múltiples conexiones deadministración que le permite conectarse aMySQL, SQL Server, SQLite, Oracle yPostgreSQL simultáneamente en una únicaaplicación, por lo que la administración debase de datos para múltiples tipos de base dedatos es tan fácil.Navicat Premium combina las funciones delos miembros de otras Navicat y soporta la mayoría de las características deMySQL, SQL Server, SQLite, Oracle y PostgreSQL incluyendo procedimientosalmacenados, Acontecimiento, Trigger, función, Ver, etc. WampServerWampServer es un entorno de desarrolloweb para Windows con el que podrás crearaplicaciones web con Apache, PHP y basesde datos MySQLdatabase. También incluyePHPMyAdmin y SQLiteManager paramanejar tus bases de datos rápidamente.
    • 31 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasProvee a los desarrolladores con los cuatro elementos necesarios para unservidor web: un Sistema Operativo (Windows), un manejador de base de datos(MySQL), un software para servidor web (Apache) y un software deprogramación script Web (PHP (generalmente), Python o PERL), debiendo sunombre a dichas herramientas. Lo mejor de todo es que WAMP5 escompletamente gratuito. WAMP incluye, además de las últimas versiones deApache, PHP y MySQL, versiones anteriores de las mismas, para el caso de quese quiera testear en un entorno de desarrollo particular.2.3. Marco Metodológico del modelo de validación2.3.1. Diagrama de GanttFigura II. 3 Diagrama de Gantt.III. DISEÑO DE LA SOLUCION
    • 32 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas3.1. Metodología a aplicarPara el análisis, desarrollo e implementación de este sistema se utilizaran lasmetodologías Proceso Unificado de Rational (RUP) junto con el lenguaje unificado demodelado (UML), utilizando como herramienta de software el Rational Rose EnterpriseEdition.Entre los diagramas a desarrollar podemos mencionar los siguientes: Diagrama de Casos de Uso Diagrama de Secuencia Diagrama de Colaboración Diagrama de Actividades Diagrama de Clases Diagrama de Componentes Diagrama de Despliegue3.1.1. Análisis de la arquitecturaFigura III. 1 Arquitectura del sistema.
    • 33 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasCliente-Servidor.Lo que podemos observar en primera instancia es que una aplicación Web sigueunmodelo cliente-servidor. Esto se debe a que se requiere un componente quehospede ala aplicación y a todos sus componentes (servidor Web) y un componentecliente, ennuestro caso un navegador Web. Una vez que tenemos estos doscomponentesnecesitamos un sistema de archivos en donde se van a almacenartodos los recursospara la generación de contenido. El sistema de archivos puedealmacenar una grancantidad archivos multimedia (fotos, videos, audio, etc.),archivos XML y HTML,necesarios para el funcionamiento de la aplicación.Servidor de aplicaciones.Para que podamos modelar aplicaciones Web dinámicas necesitamos agregarcomponentes adicionales tales como un servidor de aplicaciones para permitir lageneración contenidos dinámicos tomando como base la arquitectura que estamosproponiendo. Al agregar este nuevo componente necesitamos considerar las interfacesque se necesitan incluir as como la relación con los componentes existentes.Servidor de Bases de Datos.Hasta ahora, con la arquitectura desarrollada podemos generar aplicacionesWeb concontenido dinámico utilizando plantillas, archivos multimedia y recursosestáticos. Sinembargo, apegándonos a las necesidades de las aplicacionesWeb que se desarrollanactualmente, necesitamos considerar la gran cantidadde datos que se necesitanmanejar. Considerando esta necesidad agregamos anuestra arquitectura un servidor debase de datos. Este componente nos permitira almacenar toda la información que laaplicación necesita.Servidor Multimedia.Una de las características que consideramos importante es el manejo de contenidosmultimedia en las aplicaciones Web. Con el manejo de interfaces ricasy una mejora enla presentación de las aplicaciones, se ha generado una enormedemanda de recursosmultimedia. Esta necesidad de las aplicaciones se haconvertido en un reto, debido aque demandan el manejo de grandes cantidadesde recursos multimedia sin presentardegradación en el rendimiento de laaplicación.Servidor de Componentes.
    • 34 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasPor otro lado, existen aplicaciones Web que necesitan permitir el acceso de terceros asus componentes Web de forma segura. La razón para permitir el acceso a loscomponentes se debe a que muchas aplicaciones Web utilizan componentesdesarrollados por terceros.Un Ejemplo muy común de este tipo de aplicaciones son los servicios de pronósticosdel clima. Una aplicación central es la encargada de obtener dichos datos y despuésdistribuirla a las demás aplicaciones por medio de un componente.Otro ejemplo es el mercado de divisas, en donde solo la aplicación del banco centraltiene dicha información que posteriormente será distribuida a los demás por medio delacceso a dicho componente.La forma que hemos considerado más adecuada para cumplir con la necesidad debrindar acceso a los componentes, es por medio de un servidor de componentes que seencargara de hospedar solo los componentes que son utilizados por un tercero.3.2. Análisis del problemaa. Análisis de la solución propuestai. BenchmarkingLa solución comprende el análisis y diseño de un sistema que facilite realizar lasfunciones administrativas inherentes a las empresas administradoras decondominios, así como agilizar los procesos de cobranzas, facilitando el acceso asus servicios por medio del uso de asistentes virtuales y dispositivos móvilesademásde recoger las características más resaltantes de los sistemas disponibles enel mercado.Diferenciación con otras investigaciones similaresSoftware Objetivo DiferenciaValoriza2(Venezuela)Software para laadministración decondominios.El sistema propuesto además de tener la mayoría de lascaracterísticas que presenta valoriza también podráactualizar la base de datos desde dispositivos móvilesademás el sistema generara los asientos contables listospara trabajar con sistemas como el concar o similaresfacilitando así la contabilidad de la empresa. Finalmenteel sistema podrá actualizar la base de pagos en línea conel banco con el que esté trabajando.Infoven(Venezuela)Sistema administrativo quepermite auto Gestionar lastareas administrativas de uncondominio de manerasencilla, rápida y confiable.Infoven es un sistema básico que registra el inventariode las propiedades y calcula las cuotas por propietario,el sistema que propongo añade utilidades de envió poremail o impresión de avisos de cobro, ofrece reportesdetallados de cobranza ingresos y egresos compatiblescon concar, actualización de la data a través dedispositivos móviles, capacidad de actualizar la
    • 35 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemasinformación de pagos en línea con el banco con el quese esté operando.Habitaris Facilita la cobranza ycomunicación con tuscondóminos, manteniendo tuinformación ordenada ysegura.El sistema que se propone ofrece además la capacidadde actualizar la información de pagos en línea con elbanco con el que se esté operando, además de laherramienta para actualizar la información de consumode propietarios por medio de dispositivos móviles.Vivook(México)Listo ya para manejar cuotas,pagos, avisos, informes ytodo lo que un administradorprofesional necesita.Vivook es uno de los sistemas para administración decondominios más completos del mercado pero tambiéncarece de alguna utilidad que le permita registrar lainformación por medio de dispositivos móviles y noutiliza agentes de software para maximizar tuefectividad.Siscond(Venezuela)Desarrollado para llevar deuna manera fácil la Gestiónde gastos y cobranzas decondominios.Siscond presenta casi las mismas características que elsistema propuesto pero no optimiza el registro de lainformación utilizando dispositivos móviles y tampocoutiliza agentes de software para maximizar tuefectividad.Tabla III. 1 Diferenciación con otras investigaciones similares.Entre las funciones que comprende este modelo se pueden mencionar las siguientes:a) Registrar los egresospor período.b) Generar los recibos de cada inmueble y enviarlos por correo electrónico,c) Cálculo de Gastos Administrativos configurabled) Impresión de Avisos de Cobro, Original y Copiae) Estado de Cuenta de los residentesf) Pagos Realizadosg) Obtener reportes detallados de cobranza, ingresos y egresos, exportables adiferentes formatos para imprimirlos, guardarlos o enviarlos por correoelectrónicoh) Controlar cuotas, adeudos, pagos, ingresos y egresos del condominio oedificioi) Revisar el estado financiero real contra el presupuesto mensual y anual.Además añade funciones exclusivas entre las cuales está el aprovechar latecnología de los dispositivos móviles para optimizar el cálculo y generación decuotas de los propietarios a través de la captura y actualización de la informaciónde consumo mensual de cada propietario. Adicionalmente permitirá controlar demanera efectiva la contabilidad de la empresa ya que enviara la informacióndetallada de egresos e ingresos hacia el departamento de contabilidad lista para suanálisis.ii. AlcancesEl sistema de administración de condominios permitirá gestionar de manera eficaz:
    • 36 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas La información de los inmuebles y propietarios. Facilitar el acceso a la información, ya que también se creará un portal diseñadopara ser visualizado desde dispositivos móviles. Comunicación interactiva entre residentes y administración a través del portalinformativo del condominio. Acelerar el proceso de generación de cuotas de propietarios a través del uso dedispositivos móviles Establecer el presupuesto anual y contrastarlo con el estado financiero real delcondominio. Información de egresos e ingresos tanto ordinarios como extraordinarios. Actualizar el estado de cuenta de cada cliente según lo recaudado. Control de gastos Administrativos del condominio. Impresión de documentos tales como avisos de cobro, estado de cuenta, pagosrealizados. Envío por correo electrónico de documentos tales como avisos de cobro, originaly copia, estados de cuenta, pagos realizados.iii. Análisis funcionalEl problema se da en el área de cobranzas de la empresa debido a la inexistenteautomatización de procesos, se ven forzados a realizar de manera poco efectivaproduciendo demora en la gestión de cobranzas, generando así mayores gastosadministrativos y errores en el cálculo del presupuesto.La solución propuesta permitirá administrar:La información de los inmuebles y propietarios.Cargar los gastos de un período, generar los recibos de cada inmueble.Cálculo de Gastos Administrativos.Impresión de Avisos de Cobro, Original y Copia, Estado de Cuenta, PagosRealizados.Envío por correo electrónico de Avisos de Cobro, Original y Copia, Estados deCuenta, Pagos Realizados.Cargar Gastos No Comunes.iv. Etapas de la soluciónDeterminar el problema y plantear alternativas para su solución.Análisis de requerimientosAnálisis y Diseño de la soluciónSimular el uso del sistema con los usuarios involucrados. (Hasta aquí al final delciclo)Desarrollo del software.Pruebas en múltiples condominios.Monitoreo y control de calidad del sistema.b. Estudio de Viabilidad (Económica /Operativa / Técnica /Legal / Cultural / Política/ Ética)
    • 37 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasVIABILIDAD ECONOMICAEl estudio de viabilidad económica se analizara a detalle en el capítulo 4.3 en el análisis decosto – beneficio.VIABILIDAD OPERATIVALa propuesta es viable operativamente, puesto que los usuarios directos e indirectos norepresentan oposición al cambio, además mediante el uso del sistema los usuarios podráncubrir sus requerimientos y expectativas y tendrán la información exacta en forma oportuna yconfiable a través de interfaces amigables y fáciles de usar. Ello se encuentra sustentado en losresultados de la simulación de uso del sistema por parte de los usuarios, quedando demostradoque no tendrán inconvenientes para aprender a utilizarlo y si se da el caso tendrán laposibilidad de recibir una capacitación más personalizada.VIABILIDAD TECNICAA continuación se realiza la caracterización con respecto al hardware, software y recursoshumanos que demanda la nueva aplicación con la finalidad de convertir al proyecto en algotécnicamente factible.Datos actuales disponibles Identificación del SistemaTítulo: Análisis y diseño de un sistema de administración de condominios basado enagentes de software e interfaces móviles. Recursos humanos involucradosNúmero de Desarrolladores:CuatroNúmero de Asesores: UnoNúmero de Usuarios: Indeterminado Recursos hardwareNúmero de computadoras de desarrollo:Cuatro Recursos SoftwareSistemaOperativo: Microsoft Windows XP, Microsoft Windows 2003 Server, Windows7, Windows Vista.Base de Datos: MYSQLRecursos HardwareEl hardware requerido para la construcción del sistema de administración de condominiosbasado en agentes de software e interfaces móviles son: 1 servidores Linux que aloje laaplicación web, y dos computadoras personales para el desarrollo de la aplicación los mismosque tendrán las siguientes características:
    • 38 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasNº CARACTERISTICAS S. OPERATIVO OBJETIVO RESPONSABLE4Pentium IV, Disco de100 GB, MemoriaRAM 1GB.Windows XP enadelanteDocumentaciónProgramaciónLeslie VelásquezRosazza, Arturo DeLa Barra López,Mauricio Dávila,Juan CastroTabla III. 2 Recursos de hardware requeridos.Recursos SoftwareNº PRODUCTO LICENCIAS TIPO1Servidor plataformaLinux.- Hosting2 Mysql - Base de Datos3 PHP - Programacion4Internet Explorer 8,Mozilla Firefox,Opera, Chrome.- Navegador5Windows XP enadelante- SistemaOperativoTabla III. 3 Recursos de software requeridos.VIABILIDAD LEGALLa propuesta es viable legalmente ya que no atenta con ninguna norma legal vigente tanto en laetapa de inversión como en la ejecución del proyecto ya que el software utilizado en la etapa dedesarrollo del proyecto al ser software de tipo open source (código abierto) no requiere de pagode licencias.3.3. Diseño de la propuesta3.3.1. Diagrama de Caso de Uso del NegocioEn la “Figura III.2” se describen los procesos actuales del negocio, vinculados a sucampo de acción y como se benefician e interactúan los socios y clientes en estosprocesos.
    • 39 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 2 Diagrama de caso de uso del negocio.3.3.2. Objetivos del negocioEn la “Figura III. 3” se describen los objetivos de la empresa los cuales han sidodeterminados previamente por los stakeholders y responsables del negocio.Figura III. 3 Objetivos del negocio.3.3.3. Diagramas de Caso de Uso del sistema
    • 40 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasLa “Figura III. 4” nos da una visión general de las funcionalidades del sistemapropuesto, en las que podemos visualizar a los actores principales del sistema y losprocesos que estos realizaran para la consecución de los objetivos propuestos.Figura III. 4 Diagrama de caso de uso del sistema.3.3.3.1. Diagrama de caso de uso Acceder al sistema
    • 41 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 5 Diagrama de caso de uso acceder al sistema.Caso de uso:Acceder al sistema1. Nombre del Caso de Uso del Sistema Acceder_al_Sistema2. Descripción del Caso de UsoEl Internauta (El administrador, residente o el empleado encargado del registro del consumo deservicios de los propietarios) iniciará su ingreso validándosecomo Usuario y luego estará habilitadopara ingresar a visitar el portal, de acuerdo a su nivel de permisos podra ingresar en el paneladministrativo o en el panel residente. El administrador será el encargado de registrar a los usuarios yempleados.3. Actor(es)Administrador, Residente, Empleado, Internauta.4. PrecondicionesEl administrador debe haber otorgado los accesos a los usuarios y empleados para el ingreso al portal.5. PoscondicionesEl portal habilitara el panel informativo según los permisos de usuario logueado.6. Flujo de eventos
    • 42 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasNro. Acción del Actor Respuesta del Sistema1 El internauta entra a la dirección web delportal.Se muestra la página de acceso al portal.2 El Internauta ingresa datos:2.1.Código de residente o correo electrónicode acceso.2.2.Password.El sistema valida los datos ingresados en cadacampo:2.1.Valida el ingreso de caracteres numéricos.2.2.Valida el ingreso de caracteres alfabéticos.2.3.3 El administrador presionará el botón“Ingresar”.Si el acceso es exitoso el sistema redirigirá a lapágina principal del portal otorgando permisossegún sea el usuario logueado.7. Requisito asociado (Funcional, No Funcional)Funcional:Acceso al portal.No Funcional:Disponibilidad del sistema.3.3.3.2. Diagrama de caso de uso Consultar asistente virtual
    • 43 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 6 Diagrama de caso de uso Consultar asistente virtual.Caso de uso:Consultar asistente virtual1. Nombre del Caso de Uso del Sistema Consultar_Asistente_Virtual2. Descripción del Caso de UsoEl Internauta (Administrador o residente del condominio) accede al sistema e inicia el asistente virtualpara solicitar alguna información.3. Actor(es)Administrador, Residente, Internauta.4. PrecondicionesEl Internauta deberá ingresar al portal usando su código de usuario o email y su contraseña.5. PoscondicionesEl asistente virtual buscara coincidencias en su base de respuestas y posteriormente realizara unaacción.
    • 44 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas6. Flujo de eventosNro. Acción del Actor Respuesta del Sistema1 El internauta accede al sistema Se muestra la página de principal del portal.2 El Internauta ingresa consulta y presionaenviar.El Asistente virtual buscara la informaciónsolicitada en su base de datos y de encontrarlamostrara la respuesta en el cuadro deconversación, además dará la posibilidad de vermás detalles acerca de la consulta o redirigirá alusuario a la página consultada.7. Requisito asociado (Funcional, No Funcional)Funcional:Acceso al portal.No Funcional:Disponibilidad del sistema.3.3.3.3. Diagrama de caso de uso Registrar IngresoLa “Figura III. 7” menciona las distintas maneras de registrar uningreso o pago en el condominio, las cuales serán descritasposteriormente.
    • 45 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 7 Diagrama de caso de uso Registrar Ingreso.3.3.3.4. Diagrama de caso de uso Registrar Pago individualFigura III. 8 Diagrama de caso de uso Registrar Pago Individual.Caso de uso: Registrar Pago Individual
    • 46 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas1. Nombre del Caso de Uso del Sistema Registrar_Pago_Individual2. Descripción del Caso de UsoEl administrador va a registrar el pago por apartamento.3. Actor(es)Administrador4. PrecondicionesEl administrador debe de estar registrado en la BD.5. PoscondicionesPago registrado.6. Flujo de eventosNro. Acción del Actor Respuesta del Sistema1 El administrador ingresa al módulo Registrode Pago Individual.El sistema muestra la interface del módulo.2 El administrador ingresa datos:2.3.Vivienda.2.4.Monto.2.5.Forma de pago2.1.Referencia(Campo requerido en caso deque la forma de pago sea diferente aefectivo)2.6.Fecha2.7.Tipo de cuenta2.8.ComentariosEl sistema valida los datos ingresados en cadacampo:2.4.Valida el ingreso de caracteres numéricos.2.5.Valida el ingreso de caracteres alfabéticos.3 El administrador presionará el botón“Registrar”.El sistema registrará el pago de un apartamentoen la base de datos.El sistema indicará que el registro fue exitoso.Si faltara registrar algún campo, el sistemaalertará cual campo falta y no dejara registrar losdatos.7. Requisito asociado (Funcional, No Funcional)
    • 47 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFuncional:Registro de pago por apartamento.No Funcional:Disponibilidad del sistema.Caso de Uso: Registrar Pago Masivo1. Nombre del Caso de Uso del Sistema Registrar_Pago_Masivo2. Descripción del Caso de UsoEl administrador va a registrar los pagos de diferente monto para cada apartamento.3. Actor(es)Administrador4. PrecondicionesEl administrador debe de estar registrado en la BD.5. PoscondicionesPago registrado.6. Flujo de eventosNro. Acción del Actor Respuesta del Sistema1 El administrador ingresa al módulo Registrode Pago diferente.El sistema muestra la interface del módulo.2 El administrador ingresa datos:2.2.Importe.2.3.Forma de pago2.4.Referencia(Campo requerido en caso deque la forma de pago sea diferente aefectivo)2.5.Fecha2.6.Comentarios2.7.Tipo de cuenta bancariaEl sistema valida los datos ingresados en cadacampo:2.1.Valida el ingreso de caracteres numéricos.2.2.Valida el ingreso de caracteres alfabético.
    • 48 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas3 El administrador presionará el botón“Registrar”.El sistema registrará el pago de un apartamentoen la base de datos.El sistema indicará que el registro fue exitoso.Si faltara registrar algún campo, el sistemaalertará cual campo falta y no dejara registrar losdatos.7. Requisito asociado (Funcional, No Funcional)Funcional:Registro de pago por apartamento.No Funcional:Disponibilidad del sistema.3.3.3.5. Diagrama de caso de uso Registrar Pago Terceros
    • 49 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 9 Diagrama de caso de uso Registrar Pago Terceros.Caso de Uso: Registrar Pago Terceros1. Nombre del Caso de Uso del Sistema Registrar_Pago_Terceros2. Descripción del Caso de UsoEl administrador va a registrar los pagos por personas ajenas al condominio.3. Actor(es)Administrador4. PrecondicionesEl administrador debe de estar registrado en la BD.
    • 50 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas5. PoscondicionesPago registrado.6. Flujo de eventosNro. Acción del Actor Respuesta del Sistema1 El administrador ingresa al módulo Agregarpago a terceros.El sistema muestra la interface del módulo.2 El administrador ingresa datos:2.8.Concepto.2.9.Monto2.10. Forma de pago2.11. Referencia(Campo requerido en casode que la forma de pago sea diferente aefectivo)2.12. Fecha2.13. Tipo de cuenta bancaria2.14. Clasificación presupuestal2.15. Fondo2.16. ComentariosEl sistema valida los datos ingresados en cadacampo:2.1.Valida el ingreso de caracteres numéricos.2.2.Valida el ingreso de caracteres alfabéticos.3 El administrador presionará el botón“Agregar”.El sistema registrará el pago a terceros en la basede datos.El sistema indicará que el registro fue exitoso.Si faltara registrar algún campo, el sistemaalertará cual campo falta y no dejara registrar losdatos.7. Requisito asociado (Funcional, No Funcional)Funcional:Registro de pago por apartamento.No Funcional:Disponibilidad del sistema.3.3.3.6. Diagrama de caso de uso Registrar adelantos o anticipos
    • 51 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 10 Diagrama de caso de uso Registrar adelantos o anticipos.Caso de Uso: Registrar adelantos o anticipos1. Nombre del Caso de Uso del Sistema Registrar_adelanto_anticipo2. Descripción del Caso de UsoEl administrador va a registrar los pagos adelantados o anticipos.3. Actor(es)Administrador4. PrecondicionesEl administrador debe de estar registrado en la BD.5. Poscondiciones
    • 52 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas6. Flujo de eventosNro. Acción del Actor Respuesta del Sistema1 El administrador ingresa al módulo Registraradelanto o anticipo.El sistema muestra la interface del módulo.2 El administrador ingresa datos:2.1.Selecciona torre. (Ej. Torre - 101)2.2.Concepto.2.3.Monto2.4.Forma de pago2.5.Referencia(Campo requerido en caso deque la forma de pago sea diferente aefectivo)2.6.Fecha2.7.Tipo de cuenta bancaria2.8.ComentariosEl sistema valida los datos ingresados en cadacampo:2.1.Valida el ingreso de caracteres numéricos.2.2.Valida el ingreso de caracteres alfabéticos.3 El administrador presionará el botón“Aplicar”.El sistema registrará el pago a terceros en la basede datos.El sistema indicará que el registro fue exitoso.Si faltara registrar algún campo, el sistemaalertará cual campo falta y no dejara registrar losdatos.7. Requisito asociado (Funcional, No Funcional)Funcional:Registro de pago por apartamento.No Funcional:Disponibilidad del sistema.3.3.3.7. Diagrama de caso de uso Registrar Egreso
    • 53 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 11 Diagrama de caso de uso Registrar Egreso.1. Nombre del Caso de Uso del Sistema Registrar_Egresos2. Descripción del Caso de UsoEl administrador registrara los gastos del condominio. Ej.: Pagos de vigilancia, papelería, etc.3. Actor(es)Administrador4. Precondiciones
    • 54 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas5. Poscondiciones6. Flujo de eventosNro. Acción del Actor Respuesta del Sistema1 El Administrador ingresa al módulo RegistrarEgreso.El sistema muestra la interface del módulo.2 El Administrador ingresara datos (proveedor,concepto, fecha, importe, forma de pago,referencia, cuenta bancaria, clasificaciónpresupuestal, fondo, comentarios) y agregarael egreso.El sistema validara los datos ingresados ymostrara en pantalla un mensaje diciendo que seregistró con éxito el egreso.7. Requisito asociado (Funcional, No Funcional)Funcional:Registro de egreso.No Funcional:Disponibilidad del sistema.3.3.3.8. Diagrama de caso de uso Consultar Estado de Cuenta
    • 55 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 12 Diagrama de caso de uso Consultar Estado de Cuenta.1. Nombre del Caso de Uso del Sistema Consultar_Estado_Cta2. Descripción del Caso de UsoEl Residente va a consultar su Estado de Cuenta.3. Actor(es)Residente4. PrecondicionesEl Residente tiene que estar registrado en la BD.5. Poscondiciones6. Flujo de eventosNro. Acción del Actor Respuesta del Sistema1 El Residente ingresa al módulo Consultar El sistema muestra la interface del módulo.
    • 56 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasEstado de Cuenta.2 El Residente selecciona el apartamento y añoy le da click en el botón “Consultar”.El sistema le muestra el Estado de Cuenta (Saldoinicial, Fecha, Tipo de pago, Concepto, Cargo,Abono, Total, Saldo final).7. Requisito asociado (Funcional, No Funcional)Funcional:Registro de pago por apartamento.No Funcional:Disponibilidad del sistema.3.3.3.9. Diagrama de caso de uso Registrar ApartamentoFigura III. 13 Diagrama de caso de uso Registrar Apartamento.
    • 57 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasCaso de uso: Registrar Apartamento1. Nombre del Caso de Uso del Sistema Registrar_Apartamento2. Descripción del Caso de UsoEl Administrador va a registrar los apartamentos.3. Actor(es)Administrador4. PrecondicionesEl Administrador tiene que estar registrado en la BD.5. Poscondiciones6. Flujo de eventosNro. Acción del Actor Respuesta del Sistema1 El Administrador ingresa al módulo RegistrarApartamento.El sistema muestra la interface del módulo.2 El Administrador ingresara los datoscorrespondientes.El sistema valida los datos ingresados porejemplo: Si el campo es solo texto, el sistemavalidara que el campo solo tenga caracteresalfabéticos.Si el campo es para ingresar números de teléfono,el sistema validara que el campo solo tenga 7caracteres numéricos.3 El Administrador le da click en “Agregar”. El sistema grabara los datos ingresados en la BD.7. Requisito asociado (Funcional, No Funcional)Funcional:Registro de apartamento.
    • 58 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasNo Funcional:Disponibilidad del sistema.3.3.3.10. Diagrama de caso de uso Registrar EmpleadoFigura III. 14 Diagrama de caso de uso Registrar Empleado.Caso de uso: Registrar Empleado1. Nombre del Caso de Uso del Sistema Registrar_Empleado2. Descripción del Caso de UsoEl Administrador va a registrar a los empleados(Vigilantes, personal de limpieza).3. Actor(es)Administrador
    • 59 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas4. PrecondicionesEl Administrador tiene que estar registrado en la BD.5. Poscondiciones6. Flujo de eventosNro. Acción del Actor Respuesta del Sistema1 El Administrador ingresa al módulo RegistrarEmpleados.El sistema muestra la interface del módulo.2 El Administrador ingresara los datoscorrespondientes del empleado.El sistema valida los datos ingresados.3 El Administrador le da click en “Agregar”. El sistema grabara los datos ingresados en la BD.7. Requisito asociado (Funcional, No Funcional)Funcional:Registro de apartamento.No Funcional:Disponibilidad del sistema.3.3.3.11. Diagrama de caso de usoRegistrar Vehículo
    • 60 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 15 Diagrama de caso de uso Registrar Vehículo.Caso de uso: Registrar Vehículo1. Nombre del Caso de Uso del Sistema Registrar_Vehiculo2. Descripción del Caso de UsoEl Administrador va a registrar los vehículos de los residentes.3. Actor(es)Administrador4. PrecondicionesEl Administrador tiene que estar registrado en la BD.El Residente tiene que estar registrado en la BD.5. Poscondiciones6. Flujo de eventos
    • 61 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasNro. Acción del Actor Respuesta del Sistema1 El Administrador ingresa al módulo RegistrarEmpleados.El sistema muestra la interface del módulo.2 El Administrador ingresara los datoscorrespondientes del empleado.El sistema valida los datos ingresados.3 El Administrador le da click en “Agregar”. El sistema grabara los datos ingresados en la BD.7. Requisito asociado (Funcional, No Funcional)Funcional:Registro de apartamento.No Funcional:Disponibilidad del sistema.3.3.3.12. Diagrama de caso de uso Registrar Instalación
    • 62 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 16 Diagrama de caso de uso Registrar Instalación.Caso de uso: Registrar Instalación1. Nombre del Caso de Uso del Sistema Registrar_Instalacion2. Descripción del Caso de UsoEl Administrador va a registrar una instalación (Cancha de Futbol, cancha de vóley, juegos para niños,etc.).3. Actor(es)Administrador4. PrecondicionesEl Administrador tiene que estar registrado en la BD.5. Poscondiciones
    • 63 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas6. Flujo de eventosNro. Acción del Actor Respuesta del Sistema1 El Administrador ingresa al módulo RegistrarInstalación.El sistema muestra la interface del módulo.2 El Administrador ingresara la descripción dela instalación, el costo si el uso de lainstalación tiene algún costo, descripción,reglamento y si esta en servicio o no esta enservicio.El sistema valida los datos ingresados.3 El Administrador le da click en “Agregar”. El sistema grabara los datos ingresados en la BD.7. Requisito asociado (Funcional, No Funcional)Funcional:Registro de apartamento.No Funcional:Disponibilidad del sistema.3.3.3.13. Diagrama de caso de uso Registrar Presupuesto
    • 64 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 17 Diagrama de caso de uso Registrar Presupuesto.Caso de uso: Registrar Presupuesto1. Nombre del Caso de Uso del Sistema Registrar_Presupuesto2. Descripción del Caso de UsoEl Administrador va a ingresar concepto, monto de cada mes y generar el total anual.3. Actor(es)Administrador4. PrecondicionesEl Administrador tiene que estar registrado en la BD.5. Poscondiciones6. Flujo de eventosNro. Acción del Actor Respuesta del Sistema
    • 65 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas1 El Administrador ingresa al módulo RegistrarPresupuesto.El sistema muestra la interface del módulo.2 El Administrador ingresara el monto de cadames.El sistema sumara el monto total de cadaconcepto presupuestal.3 El Administrador le da click en “Agregar”. El sistema grabara los datos ingresados en la BD.7. Requisito asociado (Funcional, No Funcional)Funcional:Registro de apartamento.No Funcional:Disponibilidad del sistema.8. Prototipo3.3.3.14. Diagrama de caso de usoPublicar Articulo Portal
    • 66 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 18 Diagrama de caso de uso Publicar Articulo Portal.Caso de uso: Publicar Articulo Portal1. Nombre del Caso de Uso del Sistema Publicar_Articulo_Portal2. Descripción del Caso de UsoEl Internauta va a publica un artículoingresar título, descripción, adjuntar archivo, adjuntar imagen yverificar opción de envío.3. Actor(es)Internauta4. Precondiciones5. Poscondiciones6. Flujo de eventos
    • 67 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasNro. Acción del Actor Respuesta del Sistema1 El Internauta ingresa al módulo PublicarArticulo Portal.El sistema muestra la interface del módulo.2 El Internauta ingresara los datoscorrespondientes.El validara los datos ingresados.3 El Internauta le da click en “Agregar”. El sistema grabara los datos ingresados en la BD.7. Requisito asociado (Funcional, No Funcional)Funcional:Registro de apartamento.No Funcional:Disponibilidad del sistema.3.3.4. Diagrama de Actividad (Realización de caso de uso)
    • 68 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 19 Diagrama de actividades del sistema.3.3.5. Diagramas de Secuencia y Colaboración3.3.5.1. Registrar Egreso
    • 69 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 20 Diagrama de Secuencia Registrar Egreso.
    • 70 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 21 Diagrama de Colaboración Registrar Egreso.3.3.5.2. Registrar ApartamentoFigura III. 22 Diagrama de Secuencia Registrar Apartamento.
    • 71 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas3.3.5.3. Registrar EmpleadoFigura III. 23 Diagrama de Secuencia Registrar Empleado.Figura III. 24 Diagrama de Colaboración Registrar Empleado.3.3.5.4. Registrar Ingreso Individual
    • 72 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 25 Diagrama de Secuencia Registrar Ingreso Individual.3.3.5.5. Registrar Instalación
    • 73 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 26 Diagrama de Secuencia Registrar Instalación.Figura III. 27 Diagrama de Colaboración Registrar Instalación.
    • 74 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas3.3.5.6. Registrar ResidenteFigura III. 28 Diagrama de Secuencia Registrar Residente.
    • 75 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas3.3.5.7. Registrar VehículoFigura III. 29 Diagrama de Secuencia Registrar Vehículo.
    • 76 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 30 Diagrama de Colaboración Registrar Vehículo.3.3.6. Diagrama de Clases
    • 77 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura III. 31 Diagrama de Clases.
    • 78 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas3.3.7. Diagrama de ComponentesFigura III. 32 Diagrama de componentes.
    • 79 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas3.3.8. Diagrama de DespliegueFigura III. 33 Diagrama de Despliegue.IV. VALIDACIÓN DEL MODELO4.1. Instrumentos y técnicasComo ya se definió en el capítulo III la metodología a utilizar para el análisis, desarrolloe implementación de este sistema serán las metodologías Proceso Unificado de Rational(RUP) junto con el lenguaje unificado de modelado (UML), utilizando comoherramienta de software el Rational Rose Enterprise Edition.Además para realizar la validación del modelo utilizaremos el software MicrosoftProject 2010,que es un software de administración de proyectos desarrollado ycomercializado por Microsoft el cual está diseñado para asistir a administradores deproyectos en el desarrollo de planes, asignación de recursos a tareas, dar seguimiento alprogreso, administrar presupuesto y analizar cargas de trabajo.En nuestro caso loutilizaremos para obtener los costos de personal a quienes se les asignara tiemposaproximados con costo por horas.Para medir los resultados de nuestro proyecto, es decir la rentabilidad del mismo, asícomo su viabilidad utilizaremos como indicadores económicos al VAN (Valor ActualNeto) y el TIR (Tasa Interna de Retorno).Cuando se forma una empresa hay que invertir un capital y se espera obtener unarentabilidad a lo largo de los años. Esta rentabilidad debe ser mayor al menos que unainversión con poco riesgo. De lo contrario es más sencillo invertir el dinero en dichos
    • 80 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemasproductos con bajo riesgo en lugar de dedicar tiempo y esfuerzo a la creaciónempresarial.Dos parámetros muy usados a la hora de calcular la viabilidad de un proyecto son elVAN (Valor Actual Neto) y el TIR (Tasa Interna de Retorno). Ambos conceptos sebasan en lo mismo, y es la estimación de los flujos de caja que tenga la empresa(simplificando, ingresos menos gastos netos).4.2. Diseño del prototipo4.2.1. Prototipo de acceso al portalLa Figura IV.1 nos muestra el prototipo para acceder al portal de administración de condominios,donde el residente o administrador podrá acceder al sistema ingresando su usuario y su clave deacceso. En el caso de que el residente no cuente con una clave de acceso para ingresar al sistema, elresidente podrá solicitarla ingresando su código de residente y su correo electrónico para queésta lesea enviada por correo electrónico.
    • 81 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura IV. 1 Prototipo de acceso al portal.4.2.2. Página Principal del portalLa Figura IV.2 nos muestra el prototipo de la página principal del residente, dondeéste podrá realizar consultas sobre pagos, cuotas, notificaciones o avisos,publicaciones, contactar con el asistente virtual e incluso publicar artículos o pedirprorrogas de pago.
    • 82 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura IV. 2 Página principal del portal.4.2.3. Panel residente para dispositivos móvilesLa Figura IV.3 nos muestra el prototipo del portal de residentes para dispositivosmóviles con las opciones que ofrece el sistema para dispositivos móviles.
    • 83 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura IV. 3 Panel residente para dispositivos móviles.4.2.4. Panel administrativo y asistente virtual
    • 84 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasEnla Figura IV.4 se visualiza el prototipo del panel administrativo con las diversasfunciones que ofrece el sistema y también se muestra el prototipo inicial del asistentevirtual que permitirá al internauta (Administrador o residente)realizar consultas,pedidos o según sea el caso le ayudara a utilizar el sistema.Figura IV. 4 Panel administrativo y asistente virtual.
    • 85 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas4.2.5. Prototipo de generación de cuotas por consumo de servicio de agua para móvilesLa Figura IV.5 nos muestra el prototipo de generación de cuotas por consumo deservicio de agua para móviles donde el ayudante de administración ingresara los datosgenerales como la descripción, costo por unidad, fecha de la lectura, fecha devencimiento, fondo de destino, clasificación presupuestal y decimales de redondeo.También ingresara por cada apartamento la lectura anterior y la nueva lectura, luego deguardada la información las cuotas serán generadas automáticamente.
    • 86 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura IV. 5 Prototipo de generación de cuotas por consumo de servicio de agua para móviles.4.2.6. Módulo de registro de ingreso individualLa Figura IV.6 nos muestra el módulo de registro de ingreso individual porapartamento donde el administrador ingresara el monto de cada apartamento, la formade pago, referencia, la fecha en que se recibió el pago, tipo de cuenta donde sedepositara el dinero y algún comentario si es necesario.
    • 87 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura IV. 6 Módulo de registro de ingreso individual.4.2.7. Módulo de registro de pagos de tercerosLa Figura IV.7 nos muestra el módulo de registro de pagos de terceros donde eladministrador llenara el formulario para capturar un pago por personas ajenas alcondominio.Figura IV. 7 Módulo de registro de pago de terceros.
    • 88 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas4.2.8. Módulo de registro de adelantos o anticiposLa Figura IV.8 nos muestra el módulo de registro de adelantos o anticipos donde eladministrador podrá registrar de manera separada los pagos adelantados de cadaresidente e incluir un concepto o una destinación para el adelanto.Figura IV. 8 Módulo de registro de adelantos o anticipos.4.2.9. Módulo de registro de egresosLa Figura IV.9 nos muestra el módulo de registro de egresos donde el administradorregistrara los gastos del condominio por ejemplo: Consumo de luz, agua, jardinería,limpieza, papelería y copias, etc.
    • 89 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura IV. 9 Módulo de registro de egresos.4.2.10. Módulo de consulta de estado de cuenta por apartamentoLa Figura IV.10 nos muestra el módulo de consulta de estado de cuenta porapartamento donde el administrador podrá observar la información sobre el historial depagos y deudas de cada apartamento agrupadas por año.
    • 90 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura IV. 10 Módulo de consulta de estado de cuenta por apartamento.4.2.11. Módulo de registro de apartamentosLa Figura IV.11 nos muestra el módulo de registro de apartamentos donde eladministrador registrara los distintos inmuebles del condominio a administraringresando el nombre o número de apartamento, teléfonos, el número de torre a la cualpertenezca, notas internas, estatus de la ocupación (si está ocupada o no) y el estatus deactividad.Figura IV. 11 Módulo de registro de apartamentos.
    • 91 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas4.2.12. Módulo de registro de empleadosLa Figura IV.12 nos muestra el módulo de registro de empleados donde eladministrador registrara los empleados que tiene el condominio por ejemplo: Personalde vigilancia, personal de limpieza, personal de jardinería, etc.Figura IV. 12 Módulo de registro de empleados.4.2.13. Módulo de registro de vehículosLa Figura IV.13 nos muestra el módulo de registro de vehículos donde eladministrador registrara los vehículos de los residentes seleccionando el apartamento,la clave (este campo se refiere al tipo de vehículo), la placa del vehículo y unadescripción del vehículo.
    • 92 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura IV. 13 Módulo de registro de vehículos.4.2.14. Registrar InstalaciónEn la Figura IV.14 podemos apreciar el módulo de registro de instalacionesdelcondominio (ya sea piscina, cancha de futbol, sala de eventos, etc.), adicionalmente sepodrá asignar un costo por alquiler, descripción, reglamento y estado de servicio (siestá activa o inactiva la instalación).Figura IV. 14 Módulo de registro Instalación.
    • 93 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas4.3. Análisis costo – beneficioLos costos del proyecto se clasifican en 3 categorías: costos de inversión, costos deoperación y costos de mantenimiento. Esta información será la primera parte quenos será de utilidad para poder realizar posteriormente el flujo de caja.4.3.1. Costos de InversiónLos costos de inversión consisten en el desembolso correspondiente a laadquisición de personas, equipos, infraestructura. Las cuales son necesarias paraponer a funcionar el proyecto.a) Costos de PersonalUtilizando los resultados obtenidos en el Diagrama Gantt de horas utilizadas porcada recurso y tomando en consideración una jornada laboral de 8 horas diarias, 5días a la semana y 4 semanas por mes, es decir 160 horas a la semana, se definenlos siguientes costos de recursos humanos necesarios para el desarrollo delproyecto:Jefe de proyecto: Sueldo mensual de: S/. 4,500.00Analista de Sistemas: Sueldo mensual de: S/. 4,000.00Diseñador - Programador: Sueldo mensual de: S/. 3,000.00Administrador de BD: Sueldo mensual de: S/. 2,200.00Recurso Cantidad Costo/hora Horas ImporteJefe de proyecto 1 40.625 384 15600Analista de sistemas 1 31.25 328 10250Diseñador -Programador125 360 9000Administrador de BD 1 21.875 144 3150Total: S/. 38,000Tabla IV. 1 Costos de personal.b) Costos de equipoEquipo Costo Inicial
    • 94 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasEstán relacionadoscon los gastos productode la adquisición deequipos de trabajoque serán necesarios para el desarrollo del Sistema de administración decondominios basado en agentes de software e interfaces móviles. Los materialesestimados están considerados en base a las necesidades durante el desarrollo delproyecto para nuestro caso serán los siguientes:Tabla IV. 2 Costos de equipo.c) Costos de softwareSoftware de aplicación: En este caso el software para el desarrollo del sistema essoftware libre, por lo tanto no es necesario el pago de licencias.Software base: La licencia familiar de Windows 7 que incluye 4 licencias HomePremiumcostara 149 dólares.Descripción Cantidad Precio US$ Total S/.Software de aplicación 2 0.00 0.00Software base 4 149.00 417.20Total: S/. 417.20Tabla IV. 3 Costos de software.d) Costos de InfraestructuraEste referido al espacio físico donde el equipo de trabajo desarrollara el proyecto,para el caso de estudio se utilizara las instalaciones de la empresa administradora,por tanto no se incluirán como gastos para el equipo de trabajo.Hosting + Dominio 230.00 AnualImpresora Multifuncional 220.00 ÚnicoMóvil Smartphone Plan 90.00 MensualTotal: S/. 540.00
    • 95 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas4.3.2. Beneficios EsperadosLos beneficios de un sistema de información se manifiestan de muchas formas, entreellos tenemos los beneficios tangibles e intangibles. Se proyecta una vida útil de 3años para el sistema de administración de condominios, tomando en consideración elposible surgimiento de nuevas tecnológicas tanto web como para móviles que puedanmarcar una nueva tendencia en la administración. Podemos mencionar los siguientesbeneficios:Beneficios Intangibles Aumentode transparencia de las finanzas, control sobre el servicio prestado ymayor satisfacción de los residentes. Acceso más rápido a los datos para tomar decisiones oportunas. Ahorro de tiempo y esfuerzo para la gestión de cobranzas. Garantizar la Integridad y disponibilidad en todo momento de la información paraadministradores y propietariosBeneficios tangibles: Disminución de gastos administrativos.Reducción de gastos administrativos producto de la mejora en productividad de losprocesos y el personal.Los gastos administrativos incluyen todos los aquellos costos en que se incurre comoconsecuencia de la realización de las actividades generales y administrativas de laempresa; por ejemplo, los salarios de los ejecutivos y el personal administrativo, o losimpuestos, además de todos los gastos relacionados con el funcionamiento de lasoficinas administrativas, tales como las depreciaciones de los equipos e instalacionesadministrativas, el alquiler de la oficina administrativa o los gastos de teléfono.Tabla IV. 4 Beneficios tangibles del proyecto.Cargo # Cantidad Mes / Año Nuevos SolesAnualAyudante generación de cuotas ypagos1 1200 12 14400Contador 1 1800 12 21600Útiles de Oficina 1 60 12 720Cartuchos de Impresión 1 70 12 840Luz, Internet, Teléfono 1 60 12 72038280
    • 96 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas4.3.3. Análisis FinancieroLa “Figura IV. 15” nos muestra el listado de inversiones y beneficios esperadosevaluados en un periodo de tiempodeterminado, para nuestro análisis hemosseleccionado un periodo de vida del proyecto de tres años ya que se trata de unaplataforma de evolución permanente (Web). De esta manera podemos apreciar que lamayor inversión se da en el año cero teniéndose un flujo de caja negativo en eseperiodo de S/. 38,957.20. Los beneficios esperados del proyecto surten efecto a partirdel primer año (Cabe resaltar que este cuadro de análisis financiero ha sido realizadoconsiderando un escenario optimista, donde los flujos de caja positivos son igualespor cada año) recuperándose la inversión finalizando el primer trimestre del segundoaño.La tasa de descuento fijada para nuestro análisis fue de 15%, misma que fue la tasamínima exigida por el inversor para aceptar la propuesta.Al final de los 3 años se tiene un flujo neto total de S/. 71,952.80, y como indicadoresfinancieros de rentabilidad del proyecto tenemos una TIR(Tasa Interna de Retorno) de78.10 %, como bien sabemos el TIR es el valor de la tasa descuento en la que larealización del proyecto es indiferente bajo la perspectiva económica o en otraspalabras si financiáramos la inversión a un coste equivalente a esa tasa el proyecto niaportaría riqueza ni supondría coste económico alguno, de lo cual podemos afirmarque estamos frente a un proyecto con una tasa de retorno bastante alta y beneficiosa.Nuestro VAN calculado a una tasa de descuento mínima exigida de 15% es de S/.39,525. Esto quiere decir que el proyecto aporta riqueza por encima de la tasa mínimaexigida o dicha en otras palabras un valor positivo del VAN nos está diciendo que,además del rendimiento mínimo esperado, el proyecto nos ofrece un premio adicional.Este indicador reafirma nuestra primera apreciación que estamos frente a un proyectoviable económicamente y beneficioso para la organización.
    • 97 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasFigura IV. 15 Análisis Financiero.V. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONESEn base a los objetivos propuestos y a la validación del modelo, definidos previamenteconcluimos este informe con las siguientes aseveraciones y recomendaciones:5.1. Conclusiones Inicialmente el objetivo de este proyecto era crear una solución capaz deautomatizar los procesos de administración de condominios para una empresaadministradora en particular, pero al analizar el alcance de la propuesta el objetivose amplió, logrando brindar una solución capaz de atender satisfactoriamente lasnecesidades de cualquier organización administradora de condominios en el Perú. El proceso de gestión de cobranzas en empresas administradoras de condominiospuede verse afectado negativamente por la demora en la generación de cuotas deresidentes, es en este punto donde el uso de dispositivos móviles resulta ser unaherramienta indispensable para la automatización y optimización del proceso degeneración de cuotas, permitiendo llevar un control más eficiente de las cobranzas. Los gastos administrativos generados del pago por asistentes personales contratadosa tiempo completo para atender a los usuarios pueden ser reducidos enormementemediante el uso de agentes inteligentes capaces de suplir las funciones generales desus homólogos humanos.
    • 98 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas Contar con la información requerida en el momento oportuno, en este caso losreportes de egresos, ingresos, balances generales, morosos, cuentas por cobrar y lasproyecciones de estados financieros permiten tomar mejores decisiones a laadministración y cambiar las estrategias para lograr los objetivos propuestosanuales. Además la emisión de reportes y envió automático de los mismos porcorreo electrónico a los residentes mensualmente garantiza la reducción de gastosadministrativos y de útiles de oficina. La aprobación de la gestión de una empresa administradora de condominios estásujeta en gran medida a la eficiencia de los servicios que brinda a sus clientes, eneste caso los residentes de un conjunto habitacional o de un condominio, siendo estamás eficaz mientras más adaptada pueda estar a los cambios tecnológicos delmundo moderno, en este caso resulta indispensable contar con una versión móvildel portal capaz de brindar la información solicitada a través de interfacesamigables y fáciles de utilizar, adicionalmente la posibilidad de contar con unservicio de recaudación en línea con el banco permite hacer más efectiva la gestiónde cobranzas mediante la identificación de los depósitos. Para llevar a cabo esteprocedimiento, es necesario asignar un código por cada depositante. De estamanera, se podrá conocer quién y cuanto le depositan.5.2. Recomendaciones El proyecto propuesto puede ser adaptado para utilizarse también fuera del país,pero para esto es necesario conocer las políticas propias de cada país para el temade la propiedad horizontal y con respecto a la generación de las cuotas. Y de serposible incluir una versión del sistema en otros idiomas e incluso poder manejar uncosto mensual por el uso del mismo. Otra recomendación importante sería adaptar modalidades de pago electrónicaspara el pago de cuotas de residentes con tarjeta de crédito, lo cual permitiríaoptimizar aún más la información de ingresos de cuentas de bancos del condominio.Esta modalidad no se incluyó en el sistema propuesto debido a falta definanciamiento. La evaluación de costo – beneficio del proyecto realizada en el capítulo IV nosdemuestra que es posible conseguir grandes beneficios a corto plazo, por tanto lasolución propuesta también puede ser dirigida a administradores condóminosdesignados por una asamblea general de un condominio que al no seradministradores profesionales, comúnmente rechazan el uso de solucionestecnológicas, pues las consideran inversiones fuertes que no brindan rentabilidad acorto plazo.
    • 99 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasANEXOSAnexo 1Ley N° 27157 de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoriade fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y depropiedad común. (Artículos relacionados con el caso de estudio)Artículo 2º.- De las definicionesCasas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan con áreasrecreativas adyacentes de propiedad común y/o servicios comunes.Artículo 6º.- Del inicio del procesoSe presume que las alícuotas sobre los bienes comunes corresponden en partes iguales a lospropietarios de los bienes de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario.Artículo 24º.- De la presunción de igualdad de alícuotasEn caso de que no sea posible determinar los porcentajes de bienes comunes, por ausencia oimpedimento de uno o más propietarios, se presume que las alícuotas corresponden en partesiguales a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario.Para el efecto se publica en el Diario Oficial El Peruano, uno de mayor circulación del lugardonde se ubica el inmueble y en un lugar visible del predio, un extracto que contenga laubicación del inmueble, dándose un plazo de 10 (diez) días para que cualquier afectadoacredite el mayor porcentaje que le corresponda.Artículo 40º.- De los bienes de propiedad comúnLos bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso:El terreno sobre el que está construida la edificación.Los cimientos, sobre cimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementosestructurales, siempre que éstos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirvena una o más secciones.Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de circulación de uso común.
    • 100 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasLos ascensores y montacargas.Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común.Los locales destinados a servicios comunes tales como portería, guardianía; y otros.Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación debasura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular.Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcancláusulas en contrario.Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos.Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.Artículo 41º.- De los servicios comunesSon servicios comunes los siguientes:La guardianía, la portería y la jardinería.La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas, ambientes, elementos y en general delos bienes comunes. Esta incluye la reposición de los bienes de propiedad y uso comunes.La incineración y/o eliminación de basura.El alumbrado público, la baja policía y jardines públicos, siempre que el pago a los derechos yarbitrios lo deban efectuar los propietarios en conjunto.La administración de la edificación.Artículo 42º.- Del contenidoEl Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, lo siguiente:La descripción de las secciones, con indicación del área construida de las mismas y destino ouso al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros).Los bienes de propiedad común y los servicios comunes.Los derechos y obligaciones de los propietarios.Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, deacuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos quedemanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de laedificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios.
    • 101 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasTodo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos,funciones y demás, de las Juntas de Propietarios.Artículo 49º.- De los propietarios hábiles49.1. Se entenderá por propietario hábil al que esté en condición de ejercer su derecho a votoen las sesiones de las Juntas de Propietarios por haber cumplido con el pago de todas las cuotasestablecidas por la Junta de Propietarios.49.2. La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitación de los propietarios quehayan incumplido con pagar 3 (tres) o más cuotas ordinarias o al menos 1 (una) extraordinariaal momento de la convocatoria.49.3. Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios envía una comunicación alpropietario moroso comunicándole su calidad de inhabilitado. Dicha calidad cesará almomento de cancelarse la deuda pendiente.49.4. Los propietarios inhabilitados pueden asistir a las sesiones sólo con derecho a voz y nose les considera para el cómputo del quórum.49.5. Sólo podrán impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios aquéllos que no seencuentren inhabilitados.Artículo 50º.- Del mérito ejecutivo de las deudasLos instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias sontítulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso ejecutivo.En dicho supuesto, el proceso se tramitará de conformidad con lo establecido para el procesode ejecución del Código Procesal Civil.Anexo 2Reglamento interno del condominioOBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS8. El condominio se divide en: propiedad privada, áreas comunes y copropiedad de las partescon derecho de uso.9. La propiedad privada está constituida por las partes del inmuebles, cuyo dominio exclusivoha sido otorgado mediante título legítimo (Escritura Pública) a los condóminos, siendobásicamente las viviendas con sus instalaciones.10. Se consideran como áreas comunes las que prestan un servicio y satisfacen necesidadescolectivas, tales como: el terreno, los cimientos, las estructuras y los muros de carga, las
    • 102 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemaspuertas de acceso al desarrollo, las escaleras, los jardines, las calles interiores, los espacios paraestacionamiento de uso general.11. Cada condómino puede usar los bienes comunes y gozar de los servicios e instalacionessin afectarlos ni deteriorarlos, ni restringir o hacer más caro el servicio a otro condómino, encuyo caso se le cobrará el encarecimiento del servicio o la compostura de los dañosprovocados.12. La copropiedad, o derecho de uso de los bienes comunes, comprende el aprovechamientoy disfrute de los mismos, sin poder modificarlos y alterarlos. Algunos de estos son los mueblesutilizados para decoración, seguridad, funcionamiento y servicio, las fosas, los pozos, lascisternas, las bombas y los motores, albañales, canales, conductos de distribución de agua,drenaje, electricidad, etc.13. En la copropiedad, el derecho pertenece a varias personas, pro indiviso… es decir, sindivisión. Así, cada condómino es copropietario de los bienes comunes de acuerdo a laproporción establecida en su Escritura Pública. Este derecho es irrenunciable, por lo cual loscondóminos están sujetos al cumplimiento del presente reglamento.22. Los gastos de conservación, mantenimiento y reparación de la propiedad común; lossueldos, las prestaciones y gratificaciones del personal administrativo y de mantenimiento, elcosto de los utensilios de limpieza y servicio del inmueble, el alumbrado en áreas comunes ylos gastos generales de agua serán cubiertos por las cuotas mensuales de mantenimiento quepagan los condóminos.23. Los propietarios deben cubrir las cuotas para gastos de administración, mantenimiento yoperación o extraordinarias que apruebe la Asamblea de Condóminos.24. Cada dueño debe pagar independientemente los servicios particulares de luz, agua,teléfono y gas.25. Para efectos fiscales, cada casa se empadronará por separado y cada propietario pararáindividualmente sus impuestos y derechos. De acuerdo con la Ley de Hacienda, lospropietarios están obligados a pagar el Impuesto Predial.26. No podrán ser objeto de venta o arrendamiento partes de la vivienda como: recámaras,cuartos de servicio o cajones de estacionamiento.28. La reparación exterior de los muros, techos y pisos, para mantener la buena apariencia yconservar en perfecto estado el condominio, se realizará por cuenta y costo del propietario dela vivienda deteriorada y siempre con los mismos acabados.LA ASAMBLEA
    • 103 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas36. Aprobará las cuotas necesarias para integrar dos fondos: uno destinado a los gastos demantenimiento y administración y otro de reserva.37. Examinará, discutirá y aprobará las cuentas del Administrador, los comprobantes deingresos, los gastos, las reservas e inversiones mensuales, y en caso de existir anomalíaspromoverá lo procedente ente la autoridad correspondiente.38. Discutirá y aprobará el Presupuesto Anual de Gastos, donde señalará el importe de lossueldos, salarios y gratificaciones. Ahí se fijará la remuneración correspondiente a la labor delAdministrador y de las personas que trabajen al servicio del condominio.FUNCIONES Y OBLIGACIONES DE LA ADMINISTRACIÓN45. La Administración del condominio estará a cargo de un Administrador único, elegido porlos condóminos en una Asamblea o una decisión de la mayoría de los propietarios, se pondráintegrar una Asociación Civil, con personalidad jurídica, responsable de los trámitesadministrativos.47. Efectuará los gastos de mantenimiento y administración del condominio con cargo alfondo correspondiente, atenderá la operación de las instalaciones y servicios generales, ademásde realizar todos los actos de administración y conservación.48. La Administración en conjunto con las Autoridades correspondientes, se hará cargo delmantenimiento, la seguridad, la recolección de basura, el alumbrado y de los demás servicios.La intervención de la autoridad se debe a que todas las vialidades son públicas y están a cargodel municipio.EL ADMINISTRADOR49. Puede o no ser algún condómino; durará un año en su cargo y podrá ser reelegido oreemplazado al término de éste. El administrador entrante deberá pedir cuentas al saliente yaque será el nuevo responsable.51. Es el representante o apoderado de los condóminos para administrar bienes, solucionarpleitos y realizar cobranzas. Y tendrá facultades especiales, autorizadas en la Asamblea por el51 por ciento de los condóminos.EL ADMINISTRADOR DEBE:55. Realizar la contabilidad en libros foliados de ingresos, egresos e inversiones, además serequiere también de un libro de registro de asociados y de otro para actas.56. Llevar un libro de registro de acreedores, autorizados por el gobierno del estadocorrespondiente. En este anotará los créditos y gastos hechos en el transcurso de cada año y lossaldos por cubrir.57. Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio. Estosdatos podrán ser consultados por los condóminos en el momento que lo soliciten.58. Recaudar y proporcionar a cada propietario un recibo por el monto de sus aportacionesmensuales, las cuales se integrarán por fondos de mantenimiento y reserva.
    • 104 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemas59. Entregar una relación detallada de los gastos efectuados mes con mes, un estadoconsolidado de las aportaciones por mantenimiento y las cuotas pendientes por cubrirse,explicando la situación y saldo del fondo de mantenimiento y administración y cómo utilizaráel dinero el siguiente mes.EL COMITÉ DE VIGILANCIASus miembros deben:61. Vigilar las acciones de Administrador y el cumplimiento de los condóminos al presentereglamento.63. Verificar los estados de cuenta presentados por el Administrador.64. Constatar que el fondo de reserva se destine a la adquisición o reposición de utensilios ymaquinaria y no se desvíe a otros fines.LAS CUOTAS66. El pago de cuotas para gastos de mantenimiento y el fondo de reserva se hará por loscondóminos en mensualidades.67. A partir del momento en que el constructor le escritura su área privada al comprador,empezará a correr la obligación del pago de las cuotas de mantenimiento, por lo tanto elconstructor no devengará dichas cuotas, ni constituirá fondo de reserva alguno.68. Las aportaciones se fijarán en la Asamblea de condóminos.69. El mantenimiento de las áreas comunes del condominio se cubrirá con el dineroacumulado por las cuotas mensuales pagadas por los condóminos para estos fines, previamenteestablecidas en las Asamblea.70. El fondo de reserva establecido será utilizado para comprar o reponer los utensilios ymaquinaria necesarios para dar mantenimiento al condominio, también podrá ser utilizado pararealizar obras extraordinarias o de mantenimiento mayor autorizadas por la Asamblea.71. Mientras el Fondo de Reserva no sea utilizado deberá invertirse en un banco, elegido en laAsamblea, en valores de renta fija.72. Cuando en el transcurso de los primeros 5 – cinco – días de cada mes, un condómino noaporte puntualmente las cuotas destinadas a gastos de mantenimiento deberá pagar un interésmoratorio que se fijará en la Asamblea. Este pago se hará directamente a la Administración delCondominio. Si incumple por tres meses, se le sancionará según la penalidad que imponga laAsamblea.Que debe recibirseAdemás de la escritura traslativa de dominio (título de propiedad), copia del reglamentointerno y una copia simple del acta constitutiva del condominio. Si bien la Ley de Propiedad enCondominio de Inmuebles no precisa quien debe de entregar la documentación, se sugiere queel nuevo condómino la solicite al notario que se esté encargando de la escrituración. Esimportante exigirle al vendedor de un inmueble en condominio, que cumpla con su obligaciónde entregar una constancia de no adeudo de cuotas de administración y mantenimiento asícomo del fondo de reserva, expedida por el administrador del condominio, ya que de otramanera se convierte en deudor solidario de las cuotas dejadas de pagar.
    • 105 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasAnexo 3Escritura constitutivaEs el documento que contiene toda la información del inmueble en condominio. En otraspalabras, es su acta de nacimiento que señala con toda claridad, de cuantos departamentos ocasas se compone el condominio, su descripción, cuáles son sus linderos, cuales son las áreascomunes. Este documento debe ser una escritura pública y debe estar inscrito en el RegistroPúblico de la Propiedad y corresponde al dueño del conjunto o condominio el cumplimiento dedichas formalidades legales.La autoridad del condominioLa asamblea de condóminos es la máxima autoridad. Es decir, la reunión de los titularespropietarios o que estén en proceso de serlo.¿Cuándo se reúne la asamblea?En sesión ordinaria cada seis meses y en extraordinaria cuando se considere que hay asuntosurgentes que atender o en cualquiera de los siguientes casos: Para modificar la escritura constitutiva del régimen de condominio. Para reformar el reglamento interno. Para Elecciones cada 2 años. Para la extinción voluntaria del régimen de condominio. En caso de destrucción, ruina o reconstrucción del condominio.Atribuciones de la asamblea Designar al administrador del condominio. Designar a la Junta Directiva del condominio. Establecer las cuotas a cargo de los condóminos para integrar los fondos de administración ymantenimiento y reserva. Conocer el estado que guarda la administración del condominio.EstacionamientoEl estacionamiento en los condominios es un punto de especial conflicto. En principio revisesu escritura traslativa de dominio para cerciorarse si el área o las áreas de estacionamiento quele corresponden le fueron vendidas como parte de la propiedad exclusiva o bien si solamentetiene derecho a usar uno o más espacios de estacionamiento en las áreas comunes, laconstructora es quien determina ubicación del mismo. En el primer caso nadie a excepción delpropietario tiene el derecho de uso del área. En el segundo caso, de no existir en la escrituraconstitutiva del condominio, en la escritura traslativa de dominio o en el reglamento algúnseñalamiento del número de vehículos que puede accesar o la identificación del cajón o cajonesque le corresponden de estacionamiento en las áreas comunes, el condómino puede estacionarsu vehículo o vehículos en cualquier espacio dentro del área destinada para tal fin. Sin
    • 106 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de Sistemasembargo, suele haber acuerdos de asamblea que han reglamentado el uso de los espacios por loque los condóminos deben de acatar las disposiciones respectivas. Si el estacionamiento que lecorresponde está dentro del área común y es ocupado por otro vecino, comuníquelo aladministrador para que él resuelva en consecuencia, recuerde que es su función. Aunque seauna práctica común la venta o el arrendamiento de los estacionamientos cuando forman partede la unidad de propiedad exclusiva va contra la ley, por lo que evítese molestias al contravenirla disposición. Los estacionamientos no son depósitos de bicicletas, muebles, enseres, estáprohibido por el reglamento del Condominio, es causal de sanciones y multas, como así elCondominio NO ES RESPONSABLE de pérdidas y/o robos.Balcones, Terrazas y Celosillas.Los balcones y Terrazas, si bien es cierto son Propiedad privada, por estar expuestas al exteriory la vista de todos los residentes no pueden ser depósitos, de bicicletas, muebles, enseres, estáprohibido por el reglamento del Condominio, es causal de sanciones y multas, como así elCondominio NO ES RESPONSABLE de perdidas y/o robos. Las celosillas son ladrillos grisesal exterior de la cocina, que evitan ver desde afuera, tendales, muebles, su retiro estáconsiderado como alteración de la estructura original. Así mismo no son depósitos de tubos desecadoras, plantas, ni secador de zapatillas, es causal de sanciones y multas.Falta de pago de cuotasContra los morosos (falta de pago de dos mensualidades o una cuota extraordinaria) la Ley haestablecido el Procedimiento Ejecutivo Civil que se lleva a cabo en los Tribunales del fuerocomún.Invasión o construcción en áreas comunes.Contra los causantes se puede solicitar la intervención de la Procuraduría Social, quieninterpondrá una multa. Asimismo se podrá seguir un juicio de orden civil por invasión de áreascomunes y otro de orden penal por despojo.Inasistencia a las Asambleas de Condóminos.La Ley no penaliza a los condóminos que no asistan a las asambleas, sin embargo en algunosreglamentos sí se establecen medidas que aplican diversos tipos de sanciones a los ausentes.Falta de organización de los condominiosNo existe autoadministración ni se ha constituido la Asamblea de Condóminos. LaProcuraduría brinda toda clase de información y orientación al respecto, asimismo, autoriza loslibros de actas y registra a los administradores.Anexo 4Escritura traslativa de dominio
    • 107 Centro de Investigación de Tesis en Ingeniería de SistemasLa “Escritura” Traslativa de Dominio es el acto formal y solemne mediante el cual elEscribano, en presencia del vendedor y del comprador o sus representantes, instrumenta laventa de una propiedad. Luego de firmada la “Escritura” queda perfeccionada la venta. Laescritura la firman, el vendedor, el comprador y el Escribano que es quien la autoriza.