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Le diagnostic territorial approfondi sur les 3 CdC : CdC du canton de Villandraut, CdC de Captieux-Grignols, CdC du Bazadais, les éléments de prospective et la stratégie en matière d'habitat

Le diagnostic territorial approfondi sur les 3 CdC : CdC du canton de Villandraut, CdC de Captieux-Grignols, CdC du Bazadais, les éléments de prospective et la stratégie en matière d'habitat

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  • 1. Schéma territorial de l’habitat / Pays des Landes de Gascogne Ateliers territoriaux : «Sud Gironde» Place 1
  • 2. 2 1/ Les éclairages du diagnostic du Schéma Territorial de l’Habitat sur le Sud Gironde 2/ Quels éléments de prospective prendre en compte et quelles orientations souhaitables pour guider la stratégie habitat dans le Sud Gironde ? 3/ Sur quels leviers agir pour mettre en œuvre le Schéma de l’Habitat ?
  • 3. 3 1/ Les éclairages du diagnostic du Schéma Territorial de l’Habitat sur le Sud Gironde
  • 4. 1.1/ Le Sud Gironde s’inscrit dans une très forte dynamique d’accueil. Mais cette mutation s’inscrit avec des intensités variées selon les composantes de ce territoire. 4 source INSEE Population 2006 répartition de la population crois 99-06 solde 99-06 répartition des gains CC de Captieux Grignols 4979 8% 0,5% 156 4% CC du Bazadais 9126 15% 1,3% 808 19% CC du Canton de Villandraut 4468 7% 1,7% 504 12% CC du Pays Paroupian 4330 7% 3,0% 804 19% Sud Gironde 22903 37% 2272 53% Landes de Gascogne 62446 1,0% 4299
  • 5. 1.2/ Les territoires accusent des déséquilibres croissants entre nombre d’emplois et nombre d’habitants. Leurs richesses fiscales sont souvent modestes pour faire face aux enjeux d’accueil. La dynamique d’accueil est peu indexée sur le développement économique local. Celui-ci reste modeste. Bazas reste un pôle d’emplois structurant du territoire. 5 nb d'habitants pour un emploi salarié en 2006 total emplois salariés 2006 source INSEE/CLAP croissance démographiq ue annuelle 99-06 TP par habitant en 2006 CC de Captieux Grignols 7,3 683 0,5% 617 CC du Bazadais 3,6 2 535 1,3% 1 453 CC du Canton de Villandraut 7,4 600 1,7% 449 CC du Pays Paroupian 8,4 513 3,0% 1 068 Landes de Gascogne 5,1 12 248 1,0% 1 166
  • 6. 6 Des territoires (inter) dépendants des pôles d’emplois extérieurs au Pays, mais selon des modalités différentes. CdC lieu de travail au sein du PLG nb de postes 2005 source INSEE-DADS CCdeCaptieux Grignols CCduBazadais CCduCantonde Villandraut CCduPays Paroupian partdesactifs travaillantà l'extérieurduPays laCUdeBordeaux laCCduPaysde Langon CdClieuderésidence CC de Captieux Grignols 54% 17% 1% 0% 27% 11% 8% CC du Bazadais 2% 60% 2% 0% 37% 16% 18% CC du Canton de Villandraut 2% 14% 37% 3% 41% 20% 17% CC du Pays Paroupian 0% 2% 1% 28% 63% 47% 6% part des actifs travaillant sur
  • 7. 7 Le pôle d’emplois du Bazadais est aussi attractif auprès d’actifs extérieurs au Pays, notamment avec le Langonnais.
  • 8. 8 1.3/ L’irruption du développement résidentiel, porté par l’activité de la construction, constitue un fait nouveau. Il a un très fort impact sur les communes et l’armature urbaine. Source : *INSEE / **Sitadel RP suppléme ntaires* 90-99 RP construite s** 99-08 rythme annuel 90- 99 rythme annuel 99- 08 Impact habitat accélération du rythme de construction CC du Pays Paroupian 239 504 27 56 35% 3,2 CC du Bazadais 527 786 59 87 23% 1,8 CC de Captieux Grignols 240 322 27 36 16% 1,5 CC du Canton de Villandraut 319 355 35 39 21% 1,2 Landes de Gascogne 3451 4388 383 488 18% 1,5
  • 9. 9 La dynamique de construction se diffuse dans tous les territoires du sud gironde. Elle est indexée sur un produit « unique » . Résidences principales construites entre 1999 et 2008 Collectif Individuel groupé Individuel pur de Captieux-Grignols 6% 18% 76% duBazadais 15% 12% 73% duCantonde Villandraut 2% 14% 84% duPays Paroupian 5% 24% 71% Landes de Gascogne 7% 14% 79%
  • 10. Le développement de la construction est porté par l’attractivité foncière du territoire… Les zones de bas prix offrent des opportunités pour les ménages les moins solvables, dans un contexte d’élargissement inédit des mobilités. Face aux tensions croissantes dans les zones de « contact », la concurrence sur le marché foncier est de plus en plus difficile pour les ménages locaux. 10 Prix du foncier à bâtir
  • 11. 1.4/ le développement de l’habitat sur le territoire procède de plusieurs facteurs : il n’a pas les mêmes impacts selon les territoires : - accueil de navetteurs (ménages qui travaillent dans les pôles d’emplois extérieurs) : Pays de Paroupian et de Villandraut, - accueil de ménages travaillant dans les pôles d’emplois extérieurs (navetteurs) ou proches ET desserrement local de ménages qui se réinstallent sur le territoire (Bazadais, Captieux-Grignols). 11 Source : *INSEE / **Sitadel Population 2006* gains de population 99-06* RP construites 99-06** nb habitants supplémentaires pour une RP construite CC de Captieux Grignols 4979 156 220 0,7 CC du Bazadais 9126 808 593 1,4 CC du Canton de Villandraut 4468 504 263 1,9 CC du Pays Paroupian 4330 804 379 2,1 Landes de Gascogne 62446 4299 3358 1,3 Résidences principales de particuliers pour usage personnel interne à la CdC interne au PLG externe au PLG CU de Bordeaux franges agglo Bx (CC Montesquieu, Podensac, Cestas- Canéjan) CC du Pays de Langon de Captieux-Grignols 41% 52% 48% 9% 4% 5% du Canton de Villandraut 24% 29% 71% 17% 18% 11% du Bazadais 49% 54% 46% 10% 3% 11% du Pays Paroupian 16% 28% 72% 29% 20% 2% Origine du Maître d'ouvrage Origine du Maître d'ouvrage
  • 12. La diffusion et l’accélération de la dynamique d’accueil organise des formes de développement différentes: - Un développement résidentiel, pour partie associé à un bassin traditionnel d’emplois (Bazas) et qui prend appui sur des pôles de services de proximité. Articulé au couloir de l’A62 et de l’A65, ce territoire s’inscrit dans un processus d’ouverture et de désenclavement qui demande à être organisé. -Un développement seulement résidentiel dans les communes de l’espace forestier en recul des pôles d’emplois et du maillage du réseau de transports collectifs. Vulnérables face à l’accélération de l’accueil, ils sont confrontés à l’organisation, la montée en charge et la pérénnité de leur offre de services et de déplacements. 12
  • 13. 13 2/Quels éléments de prospective prendre en compte et quelles orientations souhaitables pour guider la stratégie habitat dans le Sud Gironde ?
  • 14. 14 Les communes portent des objectifs d’accueil ambitieux. gains prévus taux croissance projeté gains prévus taux croissance projeté gains prévus taux croissance projeté CC du Bazadais 1047 1,5% 1784 2,5% 7074 8,4% CC de Captieux-Grignols 222 0,6% 779 2,1% 1139 3,0% CC du Canton de Villandraut 678 2,0% 927 2,6% 1077 3,0% CC du Pays Paroupian 1183 3,3% 1224 3,4% 1744 4,7% Sud Gironde 3130 1,6% 4713 2,3% 11033 4,9% Scénario du fil de l'eau " à atteindre" " à ne pas dépasser"
  • 15. Les communes s’inscrivent dans l’élaboration de documents d’urbanisme. 15 Face à ce processus, les questions de maîtrise des rythmes d’ouverture à l’urbanisation et de qualification des produits habitat sont prioritaires.
  • 16. Des aménagements susceptibles de modifier l’attractivité résidentielle du territoire La mise en service de l’A65 : elle offre une opportunité de consolidation du pôle Langon-Bazas au sein de l’espace régional. A lui seul, le renforcement de l’accessibilité n’est pas générateur de richesse. Il demande à être accompagné pour le devenir. La LGV : elle va inscrire le territoire dans le maillage des mobilités inter-urbaines davantage que dans l’organisation de son armature de déplacements. Avec l’arrivée de la LGV, c’est l’ensemble du réseau ferré qui pourra être modernisé et optimisé. Le possible cadencement des TER de la Ligne Bordeaux-Langon-Marmande renforcera l’attractivité résidentielle du territoire.
  • 17. Tendances, signaux et ruptures aptes à modifier l’attractivité du territoire et de son habitat La crise de la mobilité : liée à la flambée du coût de l’énergie et aux nouvelles fiscalités, elle pourrait remettre en question les dynamiques d’accueil observées et changer la donne s’agissant de l’attractivité et des modes de vie au sein des territoires (rapprochement des villes et des bourgs structurants, freins à l’habitat isolé ou diffus, évolution de l’armature des services…), La crise environnementale et la lutte contre la dépendance énergétique : elles commandent la réduction des émissions de gaz à effet de serre et le développement de nouvelles formes d’habitat (économies de charges, qualité environnementale…), La crise économique : le délitement du salariat s’accompagne d’une instabilité accrue des parcours professionnels et d’une vulnérabilité accrue de nombre de ménages ; il accroît les contraintes face au logement et l’offre d’habitat ne peut plus reposer sur un seul modèle, Les évolutions sociétales : familles recomposées, séparations/divorce, vieillissement, diminution de la taille des ménages commandent la mise en œuvre d’une offre d’habitat apte à répondre aux différentes situations. La tempête Klaus : elle est venue secouer durement la forêt, matrice du territoire et vecteur de son identité. Selon les orientations stratégiques qui seront données quant à devenir du massif forestier (nouvelle vocation, gestion et organisation des espaces), les activités économiques associées, sa qualité paysagère et ses modes d’habitat seront plus ou moins affectés.
  • 18. 2.1/ La consolidation de l’habitat dans le Bazadais. Le développement de l’offre de logement vise à consolider l’armature de services et à s’inscrire à proximité des pôles d’emplois, comme à réduire l’empreinte environnementale du modèle de développement du territoire. L’habitat soutient l’offre de services et d’emplois des territoires et optimise les déplacements. Il se décline à travers une diversité de produits et de fonctions pour prendre en compte la multitude des parcours résidentiels. Les pôles de services de proximité associés (Grignols, Captieux, Villandraut) tirent parti de cette polarisation. 2.2/ La maîtrise du développement de l’habitat au sein du massif forestier au bénéfice des bourgs de services actuels ou émergents (Saint Symphorien, Hostens). L’organisation de l’habitat vise à structurer les polarités, pérenniser l’offre de services, préserver et valoriser l’identité du territoire. L’accueil s’inscrit dans une démarche de développement maîtrisée, à la mesure des capacités du territoire. La diversification de l’habitat vient soutenir le fonctionnement du territoire.
  • 19. 19 3/ Sur quels leviers agir pour mettre en œuvre le Schéma de l’Habitat ?
  • 20. 20 3.1/L’action foncière et l’aménagement au service de l’habitat Constats : • La plupart des communes se sont engagées dans l’élaboration ou la révision de documents d’urbanisme, avec comme stratégie d’ouvrir l’offre de terrains à bâtir, • mais la maîtrise foncière est incertaine Source : Sitadel hors document d'urbanisme hors zone opérationnell e lotissement du Pays Paroupian 86% 73% 26% du Canton de Villandraut 83% 85% 14% de Captieux-Grignols 93% 90% 8% du Bazadais 48% 69% 29% L’offre nouvelle de logements se développe principalement dans le cadre d’une urbanisation en diffus, et les pratiques d’urbanisme et d’aménagement (recours aux lotissements) restent encore peu répandues.
  • 21. 21 Les freins •Peu de communes disposent de réserves foncières à même de maîtriser le développement urbain. •Peu de communes ont installé une fiscalité de l’urbanisme à même de créer des ressources permettant de lisser les charges d’équipements, • Une ouverture foncière diffuse sur l’ensemble du territoire qui privilégie la stratégie des ménages à celles d’un développement maîtrisé Les enjeux • L’action foncière ne permet-elle pas de maîtriser les sites de développement de l’habitat, alors que l’urbanisation demande à être orientée dans le cadre ou en continuité des limites urbaines et que le développement en secteur diffus s’avère couteux ou compromis? • La maîtrise foncière ne permet-elle pas de maîtriser les rythmes d‘urbanisation, autrement dit d’adapter l’offre en fonction des évolutions du marché, de l’intensité des demandes et des capacités d’accueil des communes ? •L’action foncière ne permet-elle pas d’orienter les types de produits habitat, soit de diversifier les offres de logement, permettant alors de mieux prendre en compte les différents besoins ? •L’action foncière doit-elle être ciblée sur des sites prioritaires ? Peut-elle se décliner selon les problématiques des territoires ? 3.1/L’action foncière et l’aménagement au service de l’habitat
  • 22. 22 3.2/ L’amélioration de l’habitat existant : une cible pertinente ? Constats : Les éclairages des enquêtes auprès des communes : des gisements vacants qui se réduisent même s’ils sont significatifs à Bazas. CANTON DE PISSOS CANTON DE VILLANDRAUT BAZADAIS PAYS MORCENAIS GABARDAN PAYS DE ROQUEFORT CAPTIEUX-GRIGNOLS PAYS PAROUPIAN VILLENEUVE-DE-MARSAN EN ARMAGNAC LANDAIS PAYS D'ALBRET HAUTE LANDE source DGI/enquête pays Logements vacants vérifiés par communes Logements vacants vérifiés et non renseignés nb logts 2006 taux de vacance de Captieux-Grignols 145 167 2680 6,2% du Bazadais 107 437 4466 9,8% du Canton de Villandraut 107 115 2415 4,8% du Pays Paroupian 59 71 2169 3,3% Pays Landes de Gascogne 1388 2049 32577 6,3% Taux de vacance (enquête Pays - juillet 2009) < à 7 (74) 7 à 10 (14) 10 à 15 (21) 15 à 20 (7) > à 20 (2) Logements vacants (enquête Pays - juillet 2009) 10 50 100
  • 23. 23 3.2/ L’amélioration de l’habitat existant : une cible pertinente ? CAPTIEUX-GRIGNOLS CANTON DE VILLANDRAUT PAYS PAROUPIAN GABARDAN PAYS MORCENAIS PAYS DE ROQUEFORT BAZADAIS VILLENEUVE-DE-MARSAN EN ARMAGNAC LANDAIS PAYS D'ALBRET CANTON DE PISSOS HAUTE LANDE Constats : • Les éclairages des enquêtes auprès des communes : des situations de mal-logement récurrentes. Taux d'insalubrité potentielle - en % (enquête Pays - juillet 2009) < à 7 (40) 7 à 10 (23) 10 à 15 (24) 15 à 20 (10) > à 20 (21) Logements potentiellement insalubres (enquête Pays - juillet 2009) 10 50 100 source : DGI/enquête Pays Potentiellement insalubre Nb RP en 2006 Taux insalubrité de Captieux-Grignols 296 1990 15% du Bazadais 185 1759 11% du Canton de Villandraut 135 1379 10% du Pays Paroupian 143 1537 9% Pays 2010 20283 9,9%
  • 24. 24 3.2/ L’amélioration de l’habitat existant : une cible pertinente ? Les freins • des situations de reconquête de l’habitat existant maîtrisables à partir des dispositifs incitatifs ? • un parc de logements à recycler qui commande des travaux lourds ? • une structure de propriété difficile à mobiliser ? Les enjeux • la mobilisation du parc existant offre t-elle pas des marges de manœuvre pour soutenir le développement de l’habitat au sein des limites urbaines existantes, consolider la vitalité des points d’appui du territoire ? • les modes d’intervention doivent-ils être gradués selon les problématiques des territoires ? Appréciation des maires sur l'impact global des OPAH modeste encourageant très important de Captieux-Grignols 53% 40% 7% du Bazadais 23% 54% 23% du Canton de Villandraut 57% 43% 0% du Pays Paroupian 25% 75% 0%
  • 25. 25 3.3/La diversification des produits habitat Une offre de moins en moins diversifiée La présence du parc locatif, qui apporte davantage de souplesse dans le déroulement des parcours résidentiels, est ténue et de moins en moins présente. source INSEE99-06 tx propriétaires 99 tx propriétaires 06 tx Locataires 99 tx Locataires 06 CC de Captieux Grignols 62% 66% 32% 25% CC du Bazadais 59% 63% 35% 30% CC du Canton de Villandraut 63% 69% 30% 22% CC du Pays Paroupian 58% 65% 35% 25% Sud Gironde 61% 65% 33% 26% Gironde 54% 56% 41% 35% Landes 62% 65% 32% 23%
  • 26. 26 Le parc locatif privé • Les investissements privés récents ont été significatifs. Dans quelle mesure ne ratent-ils pas leurs cibles ? • Le parc locatif privé ancien présente des signes d’inconfort parfois problématiques. Source : Sitadel 99-08 MO privé total logements MO privé logements destinés à la location Poids du locatif privé de Captieux-Grignols 294 50 17% du Bazadais 698 157 22% du Canton de Villandraut 335 33 10% du Pays Paroupian 434 79 18% Sud Gironde 1 761 319 18% Pays 3923 667 17% • Ce parc est polarisé sur Bazas (cette commune représente 10% de la population du Sud-Gironde et concentre 28% du parc locatif privé). • Le parc locatif privé représente 23% du parc de résidences principales. Mais il accueille 30% des mobilités résidentielles : sa contribution à la prise en compte des besoins de mobilité résidentielle est donc stratégique. source : FILOCOM CD-ANAH taux locatif en mauvais état (TH 78) LP en classe TH78 Locatif privé CC de Captieux Grignols 32% 153 483 CC du Bazadais 16% 154 991 CC du Canton de Villandraut 27% 109 409 CC du Pays Paroupian 20% 74 365
  • 27. 27 Le parc locatif public •Un déficit du parc locatif public • Un développement récent significatif (246 logements depuis 1999 soit près de la moitié du parc locatif public) qui ne parvient pas à suivre le rythme de développement du territoire. Par ailleurs, la politique de vente du patrimoine HLM a contribué à la diminution de la présence du parc HLM (entre 1999 et 2006 le taux de HLM est passé de 5 à 4% des résidences principales) • Le parc communal est important. Il vient compenser pour partie le déficit d’investissement des opérateurs publics HLM. Existe-t-il encore un gisement ? source INSEE/ EPLS 2007 Population 2006 Parc Locatif social HLM densité pour 1000 habitants parc communal (données enquête) Total locatif social public densité pour 1000 habitants CC de Captieux Grignols 4979 81 16 65 146 29 CC du Bazadais 9126 187 20 46 233 26 CC du Canton de Villandraut 4468 64 14 39 103 23 CC du Pays Paroupian 4330 128 30 31 159 37 Sud Gironde 22903 460 20 181 641 28 Landes de Gascogne 62446 1399 22 579 1978 32 Gironde 1 226 108 75 257 61 Landes 272 587 9 401 34 Aquitaine 2 529 231 133 369 53
  • 28. …dans l’ensemble des territoires et quels que soient les statuts d’occupation 28 3.3/La diversification des produits habitat Constats • La population du territoire présente des vulnérabilités qu’il convient de prendre en compte face à la mobilité résidentielle, …dans un contexte de fragilisation croissante des ménages Source FILOCOM05 évolution globale des ménages évolution des ménages < à 60% des plafonds CC du Bazadais 10% 20% CC de Captieux Grignols 6% 10% CC du Pays Paroupian 23% 22% CC du Canton de Villandraut 11% 14% situtation des ménages face aux plafonds HLM source FILOCOM05 nb ménages inférieur aux plafonds HLM < à 60% de 60 à 100% plus de 100% CC du Bazadais 3802 74% 43% 32% 26% CC de Captieux Grignols 2153 77% 49% 28% 23% CC du Pays Paroupian 1761 76% 44% 31% 24% CC du Canton de Villandraut 1881 72% 41% 31% 28% PLG 26104 75% 43% 31% 25%
  • 29. 29 Constats • Les préoccupations des communes rendent compte d’une diversification des profils des publics : jeunes actifs, jeunes… 3.3/La diversification des produits habitat sans réponse ou sans importance important très important Le logement des jeunes 31% 50% 19% le logement des actifs 19% 63% 19% le logement des personnes âgées 56% 31% 13% le logement des personnes en difficulté 56% 25% 19% Le logement des jeunes 8% 54% 38% le logement des actifs 15% 54% 31% le logement des personnes âgées 15% 46% 38% le logement des personnes en difficulté 31% 46% 23% Le logement des jeunes 25% 63% 13% le logement des actifs 25% 63% 13% le logement des personnes âgées 63% 25% 13% le logement des personnes en difficulté 19% 63% 19% Le logement des jeunes 29% 43% 29% le logement des actifs 29% 57% 14% le logement des personnes âgées 43% 43% 14% le logement des personnes en difficulté 43% 29% 29% Canton de Villandraut Pays Paroupian Captieux-Grignols Bazadais Priorités des communes Source : enquête
  • 30. 30 3.3/La diversification des produits habitat Les freins •Difficultés à mobiliser des opérateurs dans les zones de faible densité pour des opérations de taille moyenne ou petite, •Observation insuffisante des différentes demandes, •Maîtrise foncière insuffisante dans de nombreuses communes pour orienter et diversifier les types de produits. Les enjeux •La diversification des offres de logement peut-elle être menée de manière indifférenciée sur le territoire ou doit-elle venir soutenir/en appui de l’offre de services, d’emplois et de déplacements ? •La consolidation des différents projets des communes à l’échelle des Communautés de Communes permettrait-elle de promouvoir des réponses adaptées (construction neuve/acquisition-amélioration) déclinant le Schéma territorial de l’Habitat?

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