• Share
  • Email
  • Embed
  • Like
  • Save
  • Private Content
Pandox Årsredovisning 2009 (Sv)
 

Pandox Årsredovisning 2009 (Sv)

on

  • 884 views

 

Statistics

Views

Total Views
884
Views on SlideShare
884
Embed Views
0

Actions

Likes
0
Downloads
2
Comments
0

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

    Pandox Årsredovisning 2009 (Sv) Pandox Årsredovisning 2009 (Sv) Document Transcript

    • Redovisning av Pandox affärsverksamhet 2009 The Pandox Spirit e t t av d e l e d a n d e h o t e l l fa s t i g h e t s b o l a g e n
    • Pandox är en av europas ledande aktörer inom hotellfastighetsmarknaden. Portföljen är av hög klass och omfattar 46 hotellfastigheter och nio egna operativa verksamheter med sammanlagt 11 100 rum. affärsmodellen är att via ett aktivt och engagerat ägande välja mellan fyra driftsstrategier, situationsanpassade för varje enskilt hotell. hotellen är belägna i dels internationella dynamiska hotellmarknader som london, berlin, stockholm, Köpenhamn, bryssel och Montreal, dels i stabila orter med hög andel inhemsk efterfrågan som bremen, antwerpen, göteborg samt svenska regions- och universitetsstäder. samtliga hotell har starka naturliga lägen och en genomsnittlig storlek på drygt 240 rum vilket begränsar riskerna och ger förutsättningar för en effektiv drift. Pandox har ett unikt nätverk i hotellmarknaden och arbetar tillsammans med många av de stora varunamnen såsom hilton, interContinental, hyatt, scandic, Crowne Plaza, Radisson blU, holiday inn, Clarion, Quality, elite, first eller genom oberoende distributionskanaler. Innehåll Företaget Hotellfastigheterna Affärsmodellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Fastighetsförteckning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Framgångsfaktorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Hotellfastigheterna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Historik/Utveckling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Affärsfilosofi/Kunskap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Finanserna Strategisk inriktning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Finansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 Affärsprocesser/Pandoxmodellen . . . . . . . . . . . . . . . 14 Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Avtalstyper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Värdering och skattesituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Pandoxmodellen i praktiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 Södertälje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Berlin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Kvartalsdata 2008–2009 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Bryssel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Montreal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Marknadskommunikation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Omvärld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
    • 2009 blev ett nytt framgångsrikt år för Pandox. trots en orolig omvärld ökade kassaflödet, medan däremot intäkter och resultat minskade. drivkrafterna bakom den goda utvecklingen är en kombination av bolagets affärsmodell, den höga kvalitén på fastighetsportföljen samt lägre räntekostnader. läs mer i vd-kommentaren på sidan 74. Räkenskaper 2009 Övrig information Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Styrelsens arbete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Styrelse och revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 Ledande befattningshavare och hotelldirektörer . . . . . . . 70 Förändringar i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 Pandox medarbetare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Kassaflödesanalys med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . . 57 VD summerar året 2009 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
    • 2 | Pa nd o x 2009 Affärsmodellen bygger på metodiskt arbete, tydliga strukturer samt individuellt skickliga och kreativa medarbetare. Utveckling & individkapital Kunskap, nätverk framgångsfaktorer Konsekvent strategi
    • Pandox har haft en snabb affärsutveckling sedan starten 1995. framgångsfaktorerna är en kombination av bolagets kompe- tens och erfarenhet, dess strategi som bland annat innebär ett aktivt ägande samt engagerade industriella ägare. 4 Läs mer på sidan Pandox har haft en god utveckling i storlek, kassaflöde och värdetillväxt – och som en följd av detta en stärkt marknads- position. Portföljvärdet har ökat från 800 miljoner kronor till cirka 13 miljarder kronor medan kassaflödet har ökat drygt 40 gånger sedan starten 1995. 6 Läs mer på sidan 8 en av Pandox viktigaste hörnstenar är att ständigt utveckla dess kompetensområden. för att inspirera medarbetarna har en informell ledarstil utvecklats som ger individen stor frihet och stora utvecklingsmöjligheter. i företagskulturen ingår en interaktiv diskussion med ett omfattande nätverk vilket ger värdefull input i både stora och små frågor. Läs mer på sidan 10 Pandox har en genomarbetad strategi som är väl förankrad hos styrelse, ledning och banker – en strategi som konsekvent har följts sedan bolaget bildades för snart 15 år sedan. Utgångs- punkten är att förvärva underpresterande stora hotell i starka lägen, där bolagets specialistkompetens kan användas för att utveckla tillgångarna. detta skapar förutsättningar för en lång- siktig värdeutveckling och ett starkt bolag. Läs mer på sidan Pan dox 2009 |3
    • Pandox affärsmodell Framgångs individuellt viktiga – tillsammans är de ovärderliga 1 Korta och snabba beslutsvägar Pandox ägare och styrelse har en industriell kompetens i hotellverksamhet, fastigheter och affärsutveckling. erfarenheten skapar trygghet och utnyttjas också genom att kunna organisera sig och fatta beslut snabbt i, till exempel, olika förvärvsfrågor. detta är en konkurrensfördel i en betydligt långsammare omvärld. 2 flexibel affärsmodell beroende på de lokala förutsättningarna kan Pandox välja mellan fyra driftsstrategier; träffa ett hyresavtal med en professionell operatör där Pandox stannar som strategisk partner, ingå ett managementavtal där någon annan sköter den dagliga verksamheten för Pandox räkning, eller driva verksamheten i egen regi under ett franchiseavtal med ett välkänt varunamn eller via ett oberoende distributionssystem. affärsmodellen ger utmärkta möjligheter att skapa en situationsanpassad strategi – ”asset by asset”. 3 Kompetens och nätverk Pandox ledning har lång erfarenhet av hotell och kapitalmarknad. bolagets specialistkompetens omfattar hotellmarknad, hotelldrift, fastigheter, finans 4 och affärsutveckling. genomarbetad och konsekvent strategi Pandox har en genomarbetad strategi inom geografi och hotelltyper samt avkastningskrav som konsekvent har följts sedan bolaget bildades. 4 | Pa nd o x 2009
    • faktorer 5 Portfölj av högsta kvalitet hotellfastighetsportföljen är av hög kvalitet. hotellen är belägna dels i internationella dynamiska markna- der som london, bryssel, berlin, stockholm, Köpenhamn och Montreal, samt i orter med en hög andel inhemsk efterfrågan vilket skapar balans i intäkterna. hotellen är stora vilket ger kritisk massa och de marknadsförs av branschens främsta varunamn. avtalsstrukturen med en kombination av hyres- och 6 managementavtal samt egen drift ger en god potential med en begränsad risk. förvärvsstrategi Pandox förvärvar i huvudsak hotell med en potential som kan lyftas 7 fram genom aktiva åtgärder och där bolagets kompetensområden kan nyttjas. företagskulturen Pandox har etablerat en informell ledarstil där hög kompetens kombineras med låg byråkrati och 8 effektiva uppföljningsmetoder. inspiration, enkelhet, snabbhet, kompetens och synligt ledarskap är ledorden. val av länder och orter 9 Pandox etablerar sig i stora hotellmarknader som har en god potential och en stabil efterfrågan. strategiska allianser Pandox söker strategiska allianser med varunamn som har intresse av att etablera samarbete, vilket skapar fördelar för båda parter. Pan dox 2009 |5
    • Pandox affärsmodell Utveckling från finanskris till framgångsrikt hotellfastighetsbolag 1995–2009 Bakgrund och historik Expansion till Nordamerika Pandox har sitt ursprung i den svenska finans- och fastighetskrisen i början Under 2007 fortsatte Pandox internationella expansion med det första för- av 1990-talet. bolaget bildades 1995 av skanska och securum. Uppdraget värvet i nordamerika. förvärvet av interContinental i Montreal, med 357 rum, var att strukturera ägarnas hotellbestånd samt förbereda detta för försäljning, lade grunden för en selektiv expansion i nordamerika. År 2008 förvärvades vilket också skedde i samband med börsintroduktionen två år senare. sam- även det 605 rum stora hyatt Regency Montreal och därmed hade Pandox manlagt sorterades, systematiserades och strukturerades cirka 100 tillgångar snabbt fått 1 000 rum i Montreal. som kom från den svenska och internationella hotell- och turistbranschen. det är här Pandox har sitt ursprung. Kraftig tillväxt och stabil lönsamhet Pandox kassaflöde har sedan starten 1995 ökat cirka 40 gånger. detta har Den ursprungliga hotellfastighetsportföljen åstadkommits genom ett aktivt ägande av befintliga hotell samt genom lön- från början bestod Pandox av 18 hotellfastigheter och tre mindre operativa samma förvärv. bolagets hotellfastighetsportfölj är idag värd cirka 13 miljarder verksamheter. hotellen var samtliga belägna i sverige, huvuddelen var små kronor vilket innebär att värdet har ökat 13 gånger sedan starten. och låg i svaga lägen vilket gjorde att lönsamheten i koncernen var dålig. Kompetens ger snabb anpassningsförmåga Börsnotering Pandox marknadskompetens, affärskultur och nätverk gör att bolaget snabbt när Pandox introducerades på stockholmsbörsen 1997 var det första kan ställa om, vilket 2009 är ett bra exempel på. i en krävande omvärld med gången som ett företag med detta affärskoncept noterades i europa. bola- kraftigt fallande efterfrågan har Pandox hotellfastighetsportfölj klarat sig gets portfölj värderades till 1,3 miljarder kronor och marknadsvärdet till 520 väsentligt bättre än övriga marknaden. miljoner kronor och det fick nu 4 000 nya aktieägare. efter noteringen expanderade Pandox kraftigt med förvärv av större hotell i starka lägen samtidigt som de mindre hotellen avyttrades. Internationalisering År 2000 utökade Pandox sin geografiska strategi till att även inkludera norra europa. strategin förverkligades genom förvärvet av hotellus med 16 hotell- starkt resultat fastigheter och därmed skapades basen för Pandox internationalisering. trots en orolig omvärld ökade Pandox kassaflöde under 2009. Köps ut från börsen Nyckeltal, Mkr 2009 2008 År 2004 blir Pandox åter privatiserat. bolaget avregistreras efter ett offentligt förvaltningsintäkter 895,2 915,5 bud och får nya industriella ägare genom eiendomsspar as och sundt as. driftsöverskott 778,2 782,7 intäkter från den operativa verksamheten 1 095,0 1 105,3 Resultat från den operativa verksamheten 1) –34,0 20,8 Ledande position i Europa Resultat före skatt 2) 252,5 280,4 efter privatiseringen ökar transaktionstempot och flera stora hotell förvärvas i Kassaflöde 2) 446,4 444,5 berlin, bryssel, basel, Köpenhamn, stockholm och Malmö. affärerna stärker 1) det negativa resultatet är huvudsakligen hänförligt till totalrenoveringar Pandox som en av de ledande hotellfastighetsaktörerna i europa. i holiday inn brussels airport och interContinental Montreal. 2) exklusive engångsposter. 6 | Pa nd o x 2009
    • operatörsverksamheten växer en naturlig del av Pandox aktiva ägande är att driva hotell i egen regi. vid utgången av 2009 omfattade Pandox operativa verksamhet, inklusive beroende på de lokala förutsättningarna kan den bästa strategin vara att managementavtal, nio verksamheter med en total omsättning på utveckla verksamheten själv, för att i ett senare skede välja en annan lös- 1,1 miljarder kronor. hotellen är belägna i berlin, bryssel, antwerpen, ning. detta skapar en situationsanpassad strategi – hotell för hotell. ett Montreal och bahamas. Under de senaste åren har fyra operativa verk- annat skäl är att affärskulturerna skiljer sig mellan olika geografiska områ- samheter, vilka förvärvades som underpresterare och därefter utveck- den. i skandinavien dominerar hyresavtal medan det i nordamerika mest lades, hyrts ut med långa hyresavtal till välkända operatörer. detta skapar i träffas management- och franchise avtal. europa har en mix av båda. det sin tur förutsättningar för nya förvärv. är således nödvändigt att behärska olika strategier för att framgångsrikt filosofin bakom Pandox operativa verksamhet är att bygga varje verka i en internationell hotellmiljö. att ha egen driftskompetens innebär hotells strategi och kompetens lokalt. detta innebär att huvuddelen av också att besitta specialistkunskaper för att kunna utvärdera de operatörer beslutsfattandet delegeras och rapporteringen sker till en styrelse med man har hyresavtal med samt att kunna genomföra förvärv där både vanligtvis externa ledamöter som är valda för sin spetskompetens. för att fastigheten och den operativa verksamheten ingår. bli framgångsrik med affärsprocesserna krävs förmåga att attrahera bästa till följd av marknadstrenden att hotellbolag alltmer blir management- management och att dessa personer får ett rejält inflytande över verksam- bolag, blir det också naturligt för Pandox att integrera vertikalt och ta över heten. ansvaret för driften. Hotell som opereras i egen regi Stad Hotell Varunamn Antal rum Läge Profil berlin hotel berlin, berlin oberoende 701 Centralt full service möteshotell Montreal hyatt Regency hyatt 605 Centralt, nöjesdistrikt full service interContinental interContinental 357 City, affärsdistrikt affärs- och möteshotell bryssel Crowne Plaza brussels City – le Palace Crowne Plaza 354 City affärs- och möteshotell hotel blooM! oberoende 305 Centralt lifestyle hilton brussels City hilton 283 City affärshotell holiday inn brussels airport holiday inn 310 flygplats affärs- och möteshotell antwerpen Crowne Plaza Crowne Plaza 264 Ringled affärs- och möteshotell bahamas bahamas Pelican bay oberoende 184 Centralt, marina Resort Läs mer om hur den operativa verksamheten fungerar i praktiken på sidorna 18–25. Pan dox 2009 |7
    • Pandox affärsmodell Kunskap Kunskap inom hela värdetillväxtkedjan – förutsättning för framgång Värdetillväxtkedjan Utgångspunkter för Pandox vision, strategi och val av avtalsstruktur är värdetillväxtkedjan i en hotellfastighet. denna kan delas in i tio olika delar. 10. Finansiering och skatter 1. Makroekonomi val av finansiering och legal struktur är nyckelfrågor som aktivitetsnivån (global, regional eller lokal) utgör en viktig skapar förutsättningar för en stabil värdetillväxt. komponent för hur efterfrågan utvecklas på hotell- marknaden. Makro påverkar också riktningen i ekonomin vilket innebär att man kan välja olika tidpunkter att gå in i en specifik marknad. 9. Avtalsstruktur 2. Hotellkonjunkturcykeln hotellbranschen har många avtalsformer vilket en del av makroekonomin och kan delas in i fem påverkar hotellets lönsamhet, finansiering och olika faser; nedgång, avtagande nedgångstakt, värdetillväxt. generellt ska ett avtal innehålla utplaning, tillväxt och peak. Med kunskap om gemensamma incitament så att parterna strävar mönstret i en hotellkonjunkturcykel kan man åt samma håll. utnyttja den genom att investera i olika geografiska marknader samt försöka begränsa risken i de marknader som har sämre utsikter. 8. Asset management 3. Läge och storlek hotellbranchen är kapitalintensiv och det krävs två viktiga faktorer är att hotell har starka naturliga en specialistkompetens inom både hotell- och lägen samt är av rätt storlek för att erhålla kritisk fastighetsverksamhet för att effektivt sköta och massa och därmed goda förutsättningar för utveckla fastigheterna. lönsamhet. 4. Konkurrens – ny kapacitet 7. Investeringar – olika marknadspositioner att ständigt utveckla ett hotell är en nödvändighet varje marknad är unik och det krävs en djup kunskap för att behålla en stark marknadsposition. om de lokala förhållandena för att skapa en produkt som ger uthållig lönsamhet. 6. Driftsfrågor och management 5. Varunamn hotelldrift är komplicerat och kräver hög kompe- ett starkt varunamn stärker hotellets marknadsposition tens, stor närvaro och bra ledarskap. ett bra lokalt och konkurrens i det valda produktsegmentet. hotellteam skapar både nöjda kunder och medar- betare samt hög lönsamhet. 8 | Pa nd o x 2009
    • & nätverk internationellt nätverk ger tillgång till unik kompetens Pandox internationella nätverk – en förutsättning för snabb utveckling Pandox har en liten ledningsorganisation. sammanlagt arbetar 17 personer specialistkompetens inom marknad, management, hotellverksamhet, fastig- på kontoret i stockholm, varav 10 är direkt involverade i bolagets utveckling hetsutveckling, varumärken, finans och skatter. Pandox arbetar aktivt med att och styrning. därutöver är en av bolagets affärsområdeschefer baserad i attrahera personer att ingå i nätverket, vilket är en förutsättning för bolagets bryssel där den största operativa verksamheten finns. Modellen ger stora för- snabba utveckling. Modellen ställer krav på ett både visionärt och operativt delar med snabba beslutsvägar, hög interaktivitet och stor individuell frihet. ledarskap samt en förmåga att skapa samarbetsformer med individer med för att kunna hålla igång alla affärsprocesser kompletteras organisationen skilda bakgrunder. genom ett nationellt och internationellt nätverk som består av personer med Pan dox 2009 |9
    • Pandox affärsmodell Individ Pandox företagskultur skapar utrymme för unika medarbetare Aldert Mikael Pandox grundläggande ledningsfilosofi handlar mer om inspiration än kontroll, 1. Ledarskap med entreprenörsanda. Pandox tror på människorna och låter individen få ett det är individerna mer om individen än systemet. stort inflytande. för rätt person är detta en i Pandox som gör utmärkt miljö, samtidigt innebär det också en förutsättning för detta är en individuell frihet där höga krav på att leverera resultat. bolaget så unikt. entreprenörskap och ”out of the box”-lösningar kan skapas samtidigt som miljön måste präglas av 2. Outside in. en av drivkrafterna är att ständigt lära sig av nya marknadstrender och nya erfarenhet, vilja att stringens och struktur. affärsklimatet ställer därför produkter. budskapet till management är ständigt förbättra, höga krav på varje persons initiativkraft och för- ofta ”go out and see”. måga att leverera enligt sina åtaganden – vars 3. Human touch. Utgångspunkten är att per- hitta nya möjligheter utgångspunkter är tydliga och transparanta mål. filosofin kommer till uttryck i ett speciellt soner med hög drivkraft inte behöver kontrol- leras utan istället inspireras. naturligtvis följs och vinna, såklart! program benämnt ”force of individuals” och verksamheten noggrant men utan att rappor- – och en hög dos av som grundar sig på fem hörnstenar: ter och byråkrati får ta överhanden. 4. Prestigelöst. Mottot är ”Walk the talk”. ansvar och initiativ i Pandox har 5. Lean. en viktig del av Pandox framgång är att hålla en hög produktivitet som skapar förut- – det är huvud- hierarki ersatts av sättningar för goda vinster, vilket ger resurser ingredienserna.” till utveckling. att införa moderna organisa- entreprenörskraft.” tionsstrukturer är en del av strategin. Pandox teamets vilja att alltid hitta lösningar är outstanding – ingen förstår ordet omöjligt! ” 10 | Pa ndox 2009
    • kapitalet Liia Lars Erik att kunna agera snabbt och prestigelöst är en stor frihet, som samtidigt ställer höga krav på egen drivkraft. Krav och förväntningar är definitivt höga, men det finns också utrymme för att göra fel, vilket gör att jag gillar utmaningen.” dynamiken av samarbetet inom Pandox är den fullständiga, transparanta informationen.” en informell miljö med stor frihet skapar utrymme för personligt ansvar, initiativkraft och hängivenhet som i sin tur skapar goda resultat.” Pan dox 2009 | 11
    • Pandox affärsmodell Strategisk Konsekvent strategi ger stabilitet och riskspridning Pandox vision är att vara ett av för att visionen ska bli verklighet krävs att bolaget Affärsidé och strategi bibehåller sin specialistkompetens om hur värde- Pandox affärsidé är att – baserat på kompetens världens ledande hotellfastighets­ tillväxtkedjan samverkar och att balansen mellan inom hotellfastigheter, hotellverksamhet och bolag, avseende specialistkompe­ internationella och nationella intäkter, varunamn affärsutveckling – aktivt äga, utveckla och hyra ut och hotelltyper består. en annan viktig del är att hotellfastigheter. tens i både hotell­ och fastighets­ ständigt utveckla affärsmodellen i syfte att situa- drift samt aktivt ägande. tionsanpassat välja den strategi som är bäst med hänsyn till de lokala förutsättningarna. Hörnstenar i Pandox strategi en typ av tillgång – hotellfastigheter avtalsstruktur geografisk marknad 1 2 3 en hotellfastighet har särdrag som för att maximera värdeutvecklingen fokusering mot en typ av tillgång skiljer den från andra fastighetstyper i varje hotell krävs en flexibel affärs- kräver en bred geografisk marknad, vilket kräver specialistkompetens för modell, vilket skapar möjligheter till dels för att skapa tillväxtförut- att kunna bedriva ett aktivt ägande. en situationsanpassad strategi. sättningar och dels för att kunna utnyttja förändringar i hotell- Affärsläge: Pandox äger 46 hotell med totalt Affärsläge: Pandox har en avtalsstruktur som konjunkturcykeln. 11 100 rum. bolaget har aldrig investerat utan- omfattar hyres-, management- och franchise- för sitt kärnområde. avtal samt avtal med oberoende aktörer. Affärsläge: Pandox finns för närvarande i åtta störst andel är hyresavtal som omfattar länder varav sverige är den största marknaden. 76 procent av intäkterna. stora marknader utanför hemmamarknaden är bryssel, Köpenhamn och Montreal. Pandox är representerat på orter som har en mix av nationell och internationell efterfrågan. Hilton Stockholm Slussen, Sverige Avtalsstruktur Geografisk fördelning, andel hotellrum Omsättningsbaserade avtal, 33% Omsättningsbaserade avtal med garanti, 43% Sverige, 56% Egen operation med Internationellt, 44% managementavtal, 7% Egen operation med franschiseavtal, 8% Egen operation, 10% 12 | Pa ndox 2009
    • inriktning Övergripande mål specifika mål sätts varje år för driftnetto, avkast- Pandox övergripande mål är att genom specialist- ning på eget kapital, värdetillväxtsmål i befintlig kompetens inom hotell, hotellfastigheter och hotellfastighetsportfölj samt soliditet. Målen bryts affärsutveckling uppnå en optimal avkastning och ned till varje enskilt objekt, vilket blir vägledande värdetillväxt i hotellfastighetsbeståndet. vid investeringsbeslut. val av varunamn läge och storlek hotelltyp och partners 4 5 6 stora hotell med starka lägen ökar hotellen ska tillhöra det övre varje hotell ska ska ha det bästa potentialen och minskar riskerna mellan- samt högprissegmentet. möjliga varunamn som stärker samt är attraktiva för både partners profilen. detta kräver att Pandox och gäster. dessa hotell har en har ett brett nätverk inom nationella högre likviditet och är enklare att och internationella hotellbolag. finansiera. Affärsläge: Portföljen är en mix av hög- och mellanprishotell. exempel på högpris Affärsläge: Pandox arbetar för närvarande Affärsläge: samtliga Pandox hotell har starka är interContinental Montreal, Crowne Plaza med tolv olika varunamn, varav ett par- lägen och i genomsnitt 240 rum, vilket är tre till brussels City Centre och hilton stockholm oberoende distributionskanaler – alla välkända fyra gånger större än genomsnittshotellet i slussen. Mellanprishotellen innefattar och etablerade, vilket ger en unik position europa. många scandichotell samt holiday inn och nätverk. brussels airport. Clarion Hotel Grand, Östersund, Sverige InterContinental, Montreal, Kanada Pan dox 2009 | 13
    • Pandox fem affärsprocesser – för ökat kassaflöde och begränsad risk Med utgångspunkt från hur värdetillväxtkedjan ser ut har Pandox organiserat verksamheten i fem affärsprocesser. Marknadskartläggning För att skapa kunskap om marknadens läge och förändringsmönster . Pandoxmetoden Arbetsmetodiken för att systematiskt utvärdera varje hotell . Asset management Daglig skötsel och större investeringar i syfte att långsiktigt öka värdet på fastigheterna . Ekonomisk och finansiell rapportering hur verksamheten följs genom uppsatta mål, utvärderas och värderas. Marknadskommunikation genomför regelbundet marknadsaktiviteter mot sina målgrupper. 14 | Pa ndox 2009
    • Pandoxmetoden Marknadsanalys Marknadsstrategi Lönsamhetsoptimering Avtalsoptimering för att bedöma vilken lönsam- en strategisk plan fastställs för då fastighetens värde påverkas det optimala kassaflödet i hetspotential och därmed hyres- varje hotellfastighet som baseras av hotellrörelsens lönsamhet respektive hotellfastighet för- betalningsförmåga, som finns på respektive hotellanläggnings framstår operatören som Pandox delas sedan mellan operatören, i ett hotell, görs en marknads- specifika förutsättningar, den viktigaste samarbetspartner. Pandox och övriga berörda analys. den lokala marknaden lokala marknaden och dess för att säkerställa en positiv parter. hyresavtalen formuleras identifieras och analyseras placering i hotellkonjunktur- utveckling av hotellrörelsen och så att samtliga involverade parter med avseende på efterfrågan, cykeln. vid upprättandet av den av fastighetsvärdet utvärderas ges incitament för att kontinuer- konkurrens och utbud idag och strategiska planen utvärderas operatören och dess verksamhet ligt förbättra hotellfastighetens i framtiden. fastighetens fortsatta använd- kontinuerligt. totala lönsamhet. ningsområde förutsättningslöst. Möjlighet att Handlingsplan förvärva hotell­ med konkreta fastighet åtgärder Marknadsanalys Marknadsstrategi Lönsamhets­ Avtalsoptimering Utvärdering optimering av resp. hotell­ fastighet och portföljen Försäljning i enlighet med strategin Pan dox 2009 | 15
    • Pandox avtalstyper en hotellfastighets värde styrs i hög grad av hotellavtalets utformning. syftet är att formulera ett avtal där samtliga inblandade parter ges incitament för att fortlöpande förbättra hotellfastighetens lönsamhet. Varje fastighet har sina särdrag marknadsutveckling, lokal konkurrens, plane- Resultatbaserade innan Pandox ingår ett hyresavtal görs en rade investeringar samt val av operatör och dist- Resultatbaserade hotellhyresavtal innebär att omfattande marknadsanalys som inkluderar ributör. genom att blanda olika typer av avtal har fastighetsägaren får del av hotelloperatörens kända marknadsförändringar och olika aktörers Pandox uppnått en avtalsstruktur som ger ett driftsresultat. denna avtalstyp har sin utgångs- konkurrenskraft på både kort och lång sikt. olika ökat kassaflöde i goda tider samtidigt som punkt i att hotellfastighetsägaren har kunskap modeller tillämpas i avtalen för att begränsa ris- Pandox genom garantihyror är skyddad om om ekonomistyrningen av operatörsbolaget. ken i en fallande marknad samtidigt som marknaden försämras. Även denna typ av avtal kan ha en minimihyra Pandox får del av uppsidan vid en marknads- (garantihyra). uppgång. skulle en operatörs betalningsför- Typer av avtal måga försämras har Pandox både kompetens Omsättningsbaserade Fasta hotellhyresavtal och kunnande att ta över hotellrörelsen, vilket omsättningsbaserade hotellhyresavtal är fasta hotellhyresavtal med index kopplad till också har skett vid flera olika tillfällen. knutna till hotellrörelsens försäljning. denna typ KPi-utvecklingen används i mogna marknader av avtalsform ger Pandox del av tillväxt, både i och för väl etablerade hotellprodukter. fasta Avtalsstruktur marknaden och i marknadsandelen. för att hotellhyresavtal begränsar såväl avtalsrisk som Pandox aktiva och situationsanpassade ägande begränsa risken är dessa avtal ofta försedda potential. avspeglas i de olika avtalsmodellerna. avtals- med en minimihyra (garantihyra). konstruktionen styrs av faktorer som förväntad Scandic Skogshöjd, Södertälje, Sverige 16 | Pa ndox 2009
    • Managementavtal Hyresintäkter 2009 – Avtalsstruktur Hyresavtalens förfallostruktur Managementavtal kan närmast liknas med ett slags agentavtal. Kännetecknade är att hotell- Omsättningsbaserade avtal, 33% År 2010, 3% fastighetsägaren också äger hotellrörelsen. Omsättningsbaserade avtal År 2011, 2% med garanti, 43% genom managementavtalet uppdras åt en opera- År 2012, 2% Egen operation med tör/manager att driva hotellet för hotellfastighets- managementavtal, 7% År 2013, 20% ägarens räkning. för detta arbete utgår olika Egen operation med År 2014–, 73% ersättningar till operatören/managern. franschiseavtal, 8% Egen operation, 10% Franchiseavtal i verksamheter som drivs i egen regi kan franchiseavtal träffas där Pandox får fördel av ett större system som sköter hotellets övergripande marknadsföring och försäljning. Pandoxmodellen i praktiken Pandox har under åren utvecklat ett stort antal hotell­ fastigheter och hotellrörelser . Filosofin bakom Pandox operativa verksamhet är att bygga varje hotells strategi och kompetens lokalt . En av de viktigaste faktorerna för att lyckas är att attrahera de bästa människorna och ge dem stort eget inflytande och ansvar . På följande sidor beskrivs några genomförda ompositio­ neringar och projekt . Här presenteras även några av de drivande personerna bakom det framgångsrika arbetet . Scandic Skogshöjd och Quality Hotel Park Södertälje City sidan 18–19 Hotel Berlin, Berlin sidan 20–21 Holiday Inn Brussels Airport sidan 22–23 InterContinental och Hyatt i Montreal sidan 24–25 Pan dox 2009 | 17
    • Pandoxmodellen i praktiken Södertälje Lyckad omstrukturering av hotellmarknaden Två ”sleeping beauties” design, funktion och teknik. det andra hotellet, fördes en rad aktiviteter för att bli mer kända i Pandox förvärvade Best Western Skogshöjd Quality Hotel Park, var ett förre detta nöjeshotell området södra Stockholm, vilket också omfattade och Quality Hotel Park i Södertälje, inklusive den beläget i centrala Södertälje. Produkten var sliten arbete med att bli en tydligare del av Stor-Stock- operativa verksamheten, under 2006. Båda hotel- och vid förvärvet positionerat som ett mellanpris- holm och därmed få affärer med en cityprofil. len var då i behov av produktutveckling, nytt ledar- hotell trots ett utmärkt läge. Generellt var lönsam- Skogshöjd, som hade det starkaste namnet, skap och inspiration. Skogshöjd är stadens heten svag. etablerade visionen att ta rollen som viktigt största och mest kända hotell med 225 rum och möteshotell. en stor konferensverksamhet. Hotellet var i slutet Utveckling av destinationen Södertälje på 1980-talet en av landets ledande konferensho- det inledande arbetet fokuserade på att öppna Omvandling med klara mål tell men tiden hade sprungit ifrån och vid förvärvet upp marknaden och stärka Södertälje som desti- För Parks del etablerades målet att bli södra 2006 var produkten otidsenlig med gammaldags nation. detta skedde på flera plan. Först genom- Stockholms bästa affärshotell. Första fasen 18 | Pa ndox 2009
    • koncentrerades till Park som snabbt omvandlades märket Quality samt under 2008 med Scandic resenärerna och fått en ungdomlig publik på hel- till ett affärshotell med hjälp av ny tuff design, en rörande Skogshöjd. gerna. En liknande utveckling med fokus på stor lobby med lounge känsla och modernt mat- mötessegmentet förväntas ske på Skogshöjd. och dryckesutbud. den andra fasen startade Omstruktureringen klar För Pandox del har värdet av tillgångarna stigit omvandlingen av Skogshöjd där lobby och arbetet med att repositionera och strukturera väsentligt sedan förvärven. drivkrafterna har varit mötesprodukten uppgraderades. Under de båda Södertäljes hotellmarknad är därmed klart. nu moderna produkter med tydliga positioner som faserna drevs hotellen av Pandox under ett mana- handlar det om att utveckla ett försäljnings- och opereras i effektiva, välutvecklade management- gement för att hålla ihop affärsprocesserna. Gan- verksamhetssystem, vilket kommer att göras med system, vilket ökat den totala lönsamheten för de ska snart visade flera hotellkedjor intresse för Pandox som strategisk partner för respektive båda hotellen. hotellen. Under 2009 ingicks hyresavtal för Parks hotell. Resultaten får anses vara mycket goda. del med Choice Hotels Scandinavia under varu- Park hotell har snabbt blivit en favorit bland affärs- Efter en lyckad repositionering är nu Park och Skogshöjd nära sina mål att bli de ledande affärs- och möteshotellen i södra Stockholm. Pan dox 2009 | 19
    • Pandoxmodellen i praktiken Berlin Från stelt hotellkomplex till kreativ mötesplats – Hotel Berlin, Berlin Vilket hotellkoncept är Hotel Berlin var uppfört redan under 50-talet framgångsrikt i en stad som och tillhörde länge en av de mest kända hotellen i staden. Efter flera utbyggnader hade det dess- har allt? Frågeställningen aktualiserades utom blivit ett av Berlins största hotell. Men i när Pandox sommaren 2006 förvärvade termer av koncept, design, spirit och lönsamhet dåvarande Clarion Hotel Berlin. Efter underpresterade produkten. den huvudsakliga murens fall hade marknaden i Berlin målgruppen bestod av turistgrupper från hela blivit väsentligt tuffare. Många nya hotell världen, medan det redan lönsamma affärs- och hade tillkommit som alla hade moderna mötessegmentet valde andra hotell. Hotel Berlin hade således en rejäl utmaning framför sig för att koncept och tekniskt var uppförda enligt återskapa hotellets historiska position. konstens alla regler. 20 | Pa ndox 2009
    • Cornelia Kausch Managing Director, Hotel Berlin, Berlin Cornelia är bokstavligen född och uppväxt i familjens hotellverksamhet, utbildad i Lausanne, och har många års internationell erfarenhet från ledande positioner på hotell i de övre segmen­ ten. Tillsammans med Pandox har Cornelia ska­ pat det nya Hotel Berlin, Berlin – och gjort det till den ledande mötesplatsen i staden. Med sin unika kompetens och ett ledarskap baserat på vilja till förändring och starka visioner har hon framgångsrikt lett omvandlingen av hotellet i en anda som präglas av tro på individen och förmå­ gan att kombinera nytta med nöje. Ny position med egen profil ineffektiva ytor konverterades till moderna Berlins ledande och kreativa mötesplats den första fasen var att kartlägga marknaden i mötesrum. Fasad, entré och lobby blev viktiga Efter tre års arbete är hotellets övergripande termer av produkter och konkurrens. Slutsatsen kommunikationsinstrument och skapade en fun- omprofilering klar. Lönsamheten har trots omfat- blev att huvuddelen av de nybyggda hotellen låg profil, där gästerna nu ses, välkomnas och möts tande renovering stigit med 40 procent, främst på en teknisk och produktmässigt hög internatio- av ett annorlunda hotell med spännande design genom att man återtagit positionen som ett nell standard. Samtidigt var produkterna likar- och känsla. Rumsprodukten har förädlats och utmärkt möteshotell. Hotel Berlin, Berlin har nu tade och saknade lokal profil. det var mer ”brand F&B-produkten har utvecklats för att stödja den alla förutsättningar att etablera sig som ett av standards” än egen själ. Här uppstod Hotel nya marknadsprofilen. Ett stort arbete har dess- Berlins ledande möteshotell. drivkraften har varit Berlins nya position – att bli den mest kreativa utom genomförts för att skapa en ny marknads- den lokala ledningen med Cornelia Kausch i spet- mötesplatsen med tydlig förankring i staden profil och ett modernt grafiskt profilprogram. sen som steg för steg har positionerat hotellet Berlins historia och varunamn. Med hjälp av ett Betydande resurser har också lagts på att rekry- som en av stadens ledande mötesplatser och investeringsprogram om 10 MEUR har hotellet tera och utbilda nya medarbetare samt att i definitivt en av de mest kreativa. ompositionerats och uppgraderats. den befint- workshops göra samtliga medarbetare delaktiga liga mötesprodukten har utvecklades och i utvecklingen. Hotel Berlin, Berlin välkomnar gästerna som ett kreativt och annorlunda möteshotell med spännande design och känsla. Ingenting har förbisetts. Investeringsprogrammet har omfattat allt från fasad till rumsprodukt. Pan dox 2009 | 21
    • Pandoxmodellen i praktiken Bryssel Med visionen att skapa det bästa Pandox förvärvade och en tuff och smakfull design. Fas tre inklude- rad affärsplan samt en långsiktig vision att jobba fastighet och rörelse i Holiday Inn rade mötesrummen som fick en ny approach med mot för ägare och ledning. Resultatet har blivit en fun-feeling. Samtidigt stärktes F&B-utbudet mycket bra. Holiday Inn blev också det första Brussels airport 2006. Produkten med en modern look och pool- och fitnessområ- hotellet i Benelux att godkännas i enlighet med kännetecknades av ett starkt läge nära det uppgraderades till modern standard. att IHG:s globala varumärkeslansering. Utvecklings- flygplatsen, mitt i en växande business genomföra en förändring av denna storlek mitt i en programmet som uppgick till cirka 8 MEUR omfat- park. Bra storlek med 310 rum och en marknad i fritt fall kräver en stringent och förank- tade även en större organisationsutveckling. fullserviceprodukt med två restauranger, bar, pool och ett 15-tal konferensrum. Trenden var dock nedåtgående, hotellet var i behov av en omfattande renovering och utveck- ling. Ett nytt ledarskap behövdes som kunde inspirera personalen och införa en modern organi- sation. Initialt genomfördes ett antal strategiska förändringar på ledningsnivå och en dialog starta- des med franchisegivaren Holiday Inn. det senare i syfte att etablera ett starkare samarbete med IHG-systemet. På styrelse- och ledningsnivå etablerades en vision om att skapa det bästa övre mellanprishotellet vid Brussels airport med nyckelorden; fullservice, tilltalande design och hög effektivitet. Lyckad förändring steg-för-steg Under sommaren 2008 startade utvecklingsarbe- tet. Första fasen handlade om att ta fram och implementera ett nytt rumskoncept. I fas två utvecklades lobbyn med nya serviceprodukter 22 | Pa ndox 2009
    • Charles Boelen Managing Director, Holiday Inn Brussels Airport Charles Boelen är mannen bakom den lyckosamma renoveringen av Holiday Inn Brussels Airport. Charles har lång bakgrund inom hotell­ branschen och har bland annat tidigare arbetat på Crowne Plaza Brussels City Centre. Han är oerhört resultatorienterad men alltid med kundens bästa för ögonen. Charles hemliga vapen är hans leende och det är inte ett dugg för­ vånande att han införde ”the SKOJ experience” som ett inslag på det nya hotellet. SKOJ är ju bokstavligen detsamma som att ha kul, det tar fram barnakänslan hos var och en och stimulerar kreativitet och produktivitet, uppmuntrar till nya kunskaper och får alla att anstränga sig lite extra. Många skulle säkert säga att Charles är SKOJ personifierad. Nyckelorden i utvecklingsarbetet med Holiday Inn Brussels Airport har varit; fullservice, tilltalande design och hög effektivitet. SKOJ är ett uppskattat inslag på det nya hotellet. SKOJ är bland annat ett antal installationer med mycket humor och glimten i ögat. Ett nytt rumskoncept var en del av Pan dox 2009 | 23 första fasen i förändringsarbetet.
    • Pandoxmodellen i praktiken Montreal För både business och pleasure Pandox utvecklade 2007 sin strategi till att även Pure magic! strategiska utgångspunkten. Genom för- omfatta nordamerika. Skälet var att etablera en InterContinental Montreal ändringar i layout, design, management med 357 rum förvärvades sommaren och stil har hotellet skapat ett nytt koncept bred geografisk marknad för att söka lönsamma 2007. Hotellet var positionerat som ett tra- med mer boutiquekänsla. Mat- och dryckes- förvärv och utvecklingsprojekt. Strategin har hittills ditionellt affärshotell med internationell stil. utbudet består främst av kanadensiska tillämpats i kluster, där Montreal har blivit basen Produkten saknade en lokal profil och kon- råvaror och tillverkningssätt. Ledningen med två hotell med sammanlagt nära 1 000 rum. kurrerade främst genom sitt läge. InterCon- kommer från Quebec vilket har stärkt den Båda förvärven har varit typiska Pandoxförvärv där tinentals konkurrenter hade en liknande lokala förankringen och skapat en mer hotellen har varit i behov av omfattande utveckling approach – bra hotell som man kan hitta i europeisk känsla. Mottagandet har varit vilken storstad som helst. detta blev den rent magiskt! Hotellet har redan fått flera rörande produkt, lönsamhet och ledarskap. Att skapa en lokal profil har varit en av utgångspunkterna i arbetet med InterContinental Montreal. Pandox båda hotell i Montreal befinner sig mitt i omvandlings- processen – och resultatet hittills har varit över förväntan. 24 | Pa ndox 2009
    • Bernard Chênevert Managing Director, InterContinental Montreal Utbildad i Lausanne och med mer än 15 års erfarenhet från hotellbranschen och ompositionering av hotell. Bernhard har bland annat ansvarat för omvandlingen av W Montréal som erhöll Hotel of the Year Worldwide 2007 Award. Bernards framgångsrecept utgår från filosofin att ett bra team är ett som målmedvetet driver verksamheten framåt med ständigt pågående projekt som därmed gör verksam­ heten slagkraftig. För att bli lyckosam krävs en nära kontakt och dialog med gästerna och att kunna identifiera och anpassa sig efter deras förändrade behov. Det handlar om att ständigt förbättra processer och erbjudanden för att kunna överträffa gästernas förväntningar. utmärkelser. Hittills har utvecklingsarbetet omfattat samtliga rum, korridorer, lobby samt F&B utbudet. nästa steg är att utveckla mötes- produkten samt att fortsätta införandet av en modern organisation. På väg att bli någonting i särklass! Hyatt med 605 rum förvärvades 2008. Hotellet har ett strategiskt läge mitt i nöjesdistriktet, där staden investerar mycket kapital för att stärka destinationen. Hotellets vision är att bli Montreals bästa rummet har verkligen blivit någonting extra! mötes- och festivalhotell. den dynamik som Samma känsla ska nu implementeras i recep- finns runt stadens festivaler och nöjen ska kän- tion och lobby, detta arbete kommer att starta i nas i hotellet. Första fasen i repositionerings- november 2010. Således kommer Montreal arbetet är genomfört genom att det stora ball- under nästa år att få ett entertainment hotell room och övriga mötesrum är uppgraderade som går hand i hand med stadens ambitioner. med ny stil och hög fun-factor. det stora mötes- InterContinental Montreal utstrålar en tidlös elegans som är lika spännande att Pan dox 2009 | 25 uppleva gång efter gång.
    • Marknadskommunikation Nätverk Pandox hotellmarknadsdag – en av branschens största mötesplatser Pandox arrangerar årligen en hotellmark- ökar kunskapen och insikten om branschens för- nadsdag, där aktuella ämnen som påverkar hållanden och ges tillfälle att networka samt få en branschen presenteras och diskuteras. prognos för nästa år med sig hem i fickan. Kvällen arrangemanget är återkommande sedan avslutas alltid med en festmåltid i en trevlig och 1997 och intresset växer hela tiden. de avslappnad miljö. arrangemanget hålls i novem- senaste åren har det varit helt fullsatt och ber på Hilton Stockholm Slussen som, förutom att cirka 300 personer har deltagit, varav en det ägs av Pandox, är ett möteshotell av högsta stor del internationella gäster. klass. de senaste åren har de ämnen som tagits upp handlat om bland annat lågprisflygens påver- Hotellmarknadsdagen är en dynamisk mötesplats kan på hotellbranschen, shoppingturismens där hotellägare, operatörer, varunamn, banker, betydelse för en destination samt innebörden av opinionsbildare, byggföretag, politiker och media begreppet ”brand profitability” och vilka affärs- träffas. de får lyssna på intressanta föredrag som modeller detta erbjuder. Temat för 2009 var konjunkturutvecklingen under rubriken ”den ekonomiska krisens inverkan på hotellbranschens aktörer”. Föreläsarna är av hög klass. I november hade vi äran att presentera annika Winsth, chefs- ekonom nordea, S. Kirk Kinsell President EMEa InterContinental Hotels Group, Urban Jansson, styrelseproffs med stor kunskap om hotell- branschen samt Torgeir Silseth, koncernchef Choice Hotels Scandinavia m.fl. dessutom pratade Staffan olsson, välkänd handbollsprofil och förbundskapten för handbollslandslaget, om olika ledarstilar och vad som kännetecknar en framgångsrik coach. 26 | Pa ndox 2009
    • Förbundskapten Regelbunden information och marknadsförare om marknadsutveckling och förvärv Svenska Handbollförbundet, med stöd av när Pandox bildades 1995 startade utgivningen Upgrade ut regelbundet. Under 2009 utkom tre Sveriges olympiska Kommitté, SoK, tillsam- av ett nyhetsbrev för att marknadsföra bolaget nyhetsbrev som behandlade marknadstrender mans med Pandox träffade våren 2009 en mot kapitalmarknaden inför börsintroduktionen. och aktuella svenska och internationella hotell- överenskommelse med Staffan olsson som denna publikation övergick senare i de publika marknadsfrågor. gör det möjligt för honom att stanna i Sverige rapporter som bolaget skickade ut. Trots att före- och fortsätta att leda det svenska landslaget taget nu är avnoterat från Stockholmsbörsen fort- Välkommen som prenumerant med ola Lindgren. Uppgörelsen innebär att sätter företaget att upprätthålla informationsflödet Pandox Upgrade är kostnadsfri och kan beställas den viktiga förbundskaptensfrågan är löst över till dem som är intresserade av hotell- och hotell- från Pandox på telefon 08-506 205 50 eller Sveriges hemma-VM 2011 och med sikte mot fastighetsmarknaden. därför ges Pandox genom att maila till pandox@pandox.se oS i London 2012. Lösningen innebär också att Staffan olsson fortsätter som tränare i Hammarby Handboll. Han kommer dessutom att arbeta med marknadsföringsfrågor på Pandox. Pandox är oerhört stolta att kunna bidra till att Staffan blir kvar som Förbundskapten. Staffan Olsson, Förbundskapten Svenska handbolls- landslaget och marknadsförare på Pandox. I lättillgängliga faktafoldrar kommunicerar Pandox sina förvärv och andra föränd- ringar i hotellfastighetsportföljen. Pan dox 2009 | 27
    • Marknadsöversikt Omvärld 2009 blev dystrare än på länge Första halvåret 2009 kändes som en rutsch- cerade snittpriser. detta gör att RevPaR för hela kommer in i upp- och nedgångsfaser. denna gång kana. Branschen upplevde en omfattande USa landar på minus 17 procent jämfört med före- verkar inte mycket av det här stämma. Londons internationell nedgång där USa:s hotellindu- gående år. snittpriser började falla redan under augusti 2008 stri låg först i konjunkturcykeln. I slutet på new York är en av de världsstäder som drab- medan new York höll priserna uppe till och med sommaren kunde en viss ljusning börja bats hårdast i nedgången – om än från en hög september samma år. Under 2009 har new York skönjas i USa, främst i new Yorks högpris- nivå. Beläggningen har minskat med 6 procent drabbats avsevärt hårdare med en betydande segment, där nedgången i beläggningen jämfört med 2008 och snittpriset ligger 22 procent nedgång i RevPaR, medan London stått förvå- började avta. om detta är ett tillfälligt trend- lägre än förra året. Beläggningen för 2009 slutade nansvärt stabilt i den rådande omvärlden. Belägg- brott eller de första tecknen på en regelrätt på 77 procent och snittpriset på 215 USd. ningen i London började återhämta sig redan återhämtning för branschen återstår att se. I många av de europeiska storstäderna var under sommaren 2009, medan new Yorks första halvåret 2009 något av en rysare med en volymer började återhämta sig först under hösten. För helåret slutade beläggningen i USa på 55 RevPaR nedgång på mellan 20 och 30 procent RevPaR nedgången i new York för helåret blev 26 procent, vilket är 9 procent lägre än föregående år. jämfört med 2008. nedgången har sedan fortsatt procent, medan London stannade på 4 procents Efterfrågan på hotellrum har under året minskat men i långsammare takt och någon verklig vänd- nedgång jämfört med helåret 2008. med 6 procent. antalet tillgängliga rum har ökat ning ser ut att dröja. de flesta större europeiska städerna har haft under perioden med 3 procent och minskningen i Ett lysande undantag är London. Belägg- ett pressat år. I Västeuropa har intjäningen per rum beläggningen blev 9 procent. ningen under 2009 slutade på 82 procent, vilket sjunkit med mellan 15 och 20 procent. Östeuropa Snittpriserna slutade på 98 USd, motsva- motsvarar en ökning med 2 procent jämfört med har drabbats ännu hårdare, i Riga, Prag och rande en minskning med 9 procent jämfört med föregående år. Snittpriserna under året har dock Warszawa har RevPaR sjunkit med 40, 30 respek- 2008. Sett till hur de olika prissegmenten utveck- sjunkit med 5 procent för hela året. tive 26 procent för helåret. lats över året, så tappar alla segment i RevPaR Berlin slutade på 70 procent i beläggning, jämfört med föregående år. Störst nedgång note- Olika mönster i New York och London vilket är 1 procent lägre än 2008. Snittpriserna rar lyxsegmentet. Trenden i samtliga segment är new York och London är två marknader som var 83 EUR, vilket var 8 procent lägre än 2008. densamma som riksgenomsnittet med en lägre normalt brukar följas åt i utvecklingen men med en RevPaR i Berlin blev 58 EUR för helåret 2009, en beläggning jämfört med föregående år och redu- viss tidsförskjutning, där new York i regel först minskning om 9 procent. München slutade 2009 Transaktionsmarknaden 2009 – Botten ur! Luften gick ur transaktionsmarknaden Den globala transaktionsmarknaden var hela 78 jarder USD, vilket innebar en nedgång med 86 under 2008 och 2009 har inte visat på procent lägre första halvåret 2009 jämfört med procent. Asien stod för den minsta transaktions­ någon förbättring. Helårsomsättningen samma period 2008. Europa, Mellanöstern och volymen under perioden på 0,9 miljarder dollar, kommer förmodligen att ligga i linje med Afrika står för den största transaktionsned­ vilket motsvarade en nedgång på 55 procent 2002 som sedan tidigare är sämsta året gången i absoluta tal där omsättningen slutade jämfört med året innan. under 2000­talet med en volym på på 1,9 miljarder USD, vilket var en nedgång med Av totala antalet transaktioner var det bara 10 miljarder USD. 76 procent jämfört med föregående år. I Amerika 13 stycken som översteg 100 miljoner USD jäm­ var omsättningen under samma period 1,0 mil­ fört med 34 stycken under första halvåret 2008. 28 | Pa ndox 2009
    • med en beläggning på 68 procent, motsvarande internationella klimatmötet i december. Belägg- RevPaR i Mölndal sjönk med 8 procent och en minskning på 3 procent, och snittpriset sjönk ningen under 2009 var 64 procent i Köpenhamn, Göteborgs city med 6 procent. med 14 procent. en minskning med 6 procent mot föregående år. Malmö har klarat sig rätt bra under året, delvis Paris har klarat sig betydligt sämre än London Priserna var 855 dKK, vilket motsvarar 5 procents till följd av inhemsk efterfrågan, men även genom och slutar året med en beläggning på 74 pro- minskning mot föregående år. att staden tagit en del kunder från Köpenhamns- cent, vilket är en minskning med 5 procent jäm- den svenska marknaden har under året dra- regionen. RevPaR har gått tillbaka med 3 procent fört med föregående år. Priserna har pressats gits med i den internationella nedgången. Hårdast jämfört med 2008 och beror till lika delar på lägre och slutar på 9 procent under 2008 med ett snitt- drabbad blev Stockholms kommun följt av hög- pris och volym. Snittpriset slutade på 878 SEK, pris på 214 EUR. RevPaR slutade på 158 EUR, prissegmentet i Stockholm. vilket kan jämföras med nivån 2008 på 882 SEK. vilket är en minskning om cirka 14 procent jäm- Stockholms kommun slutade 2009 med en Högprissegmentet inne i city visar på samma fört med 2008. RevPaR nedgång på 10 procent jämfört med mönster som kommunen. Bryssels beläggning har sjunkit med 6 pro- 2008. Till största delen beror det på lägre snitt- de svenska regionstäderna, som i regel ligger cent jämfört med föregående år och snittpriset priser. det femstjärniga segmentet tappade 11 något efter Stockholm, Göteborg och Malmö i med 11 procent, vilket gör att RevPaR för året procent i pris under 2009 medan beläggningen konjunkturcykeln, har under senare delen av året slutar på 68 EUR, vilket är en minskning med 16 ökade något med 3 procent. Beläggningen visat på en generell nedgång i RevPaR och det är procent. I antwerpen har beläggningen gått ner slutade på 70 procent medan snittpriset låg på framförallt priserna som varit under press. med 9 procent och snittpriset med 10 procent, 1 518 SEK under 2009. Samtliga marknadsuppgifter avser kalenderåret 2009. vilket ger en RevPaR minskning med 18 procent. Göteborg har hittills klarat nedgången för- hållandevis bra, mycket beroende på en intensiv Generellt nedåt i Skandinavien nöjessommar med flera internationella konserter Köpenhamn, som under senare år fått en hel del i staden. Beläggningen slutade på 68 procent kapacitetstillskott, har under större delen av året bland Göteborg citys fyrstjärniga hotell. detta 122,0 varit under kraftig press. En viss återhämtning motsvarar en minskning om 4 procent mot före- skedde under sista kvartalet på grund av det stora gående år. Priserna sjönk för året med 2 procent. antal möten som hölls i staden i samband med det Mölndal visade liknande mönster under året. 75,6 44,5 30,9 24,5 Avsaknaden av finansiellt kapital, svårbedömda Många hade nog trott att transaktionsvolymerna 18,6 12,7 15,6 10,0 ekonomiska utsikter och en generell osäkerhet skulle börja öka under hösten 2009 till följd av 6,8 är framförallt anledningen till den fortsatta låga att ”distressed assets” kom ut på marknaden. 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09* aktiviteten. Vidare medför höga avkastningskrav Än så länge verkar dock bankerna hellre arbeta och en låg omsättning att marknaden blir osäker med sina kunder och försöka lösa deras pro­ Globala transaktionsutvecklingen på vad som är det verkliga marknadspriset. blem än att tvinga fram konkurser och därmed under 2000-talet, miljarder USD realisera förluster. * YTD september 2009 Källa: Jones Lang LaSalle Hotels Pan dox 2009 | 29
    • Pandox äger hotell med strategiska lägen i Sverige, danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien, Bahamas och Kanada. Hotellfast Pandox arbetar med många olika varumärken – alla välkända och etablerade, vilket ger en unik position och nätverk. 30 | Pa ndox 2009
    • 46 igheter Pan dox 2009 | 31
    • Typ av Antal Total yta Anläggning Operatör/Varunamn avtal Läge rum Byggår/Tillbyggt (kvm) Stockholm Radisson BLU arlandia Hotel, arlanda Rezidor/Radisson BLU og Internationell flygplats 335 1979/89 15 260 Hilton Stockholm Slussen Hilton o City 289 1989 18 416 Scandic Skogshöjd, Södertälje Scandic o Södertälje/Centralt 225 1972/81/87 14 115 Scandic Järva Krog, Stockholm Scandic o Stockholm norr 215 1971/97 11 300 Scandic Park, Stockholm Scandic o City 201 1969/88 12 290 Quality Hotel, nacka Choice Hotels Scandinavia/Quality og Sickla-nacka 164 1986 10 830 Mr Chip Hotel, Kista Kista Hotell aB og Stockholm norr 150 1984 5 517 Quality Hotel Park Södertälje City Choice Hotels Scandinavia o Södertälje/City 157 1890-talet/1984 10 292 Scandic Upplands Väsby Scandic o Stockholm norr 150 1986 6 955 SuMMA STOcKhOLM 1 886 104 975 Göteborg Scandic Crown, Göteborg Scandic o City 338 1988 24 380 Elite Park avenue Hotel, Göteborg Elite Hotels og City 317 1950/74/90 21 998 Scandic Mölndal, Göteborg Scandic o City 208 2000 11 000 SuMMA GÖTEBORG 863 57 378 Öresund Scandic Copenhagen Scandic o City 484 1970/99 31 500 Scandic S:t Jörgen, Malmö Scandic og City 288 1967/95 21 485 Radisson BLU Hotel, Malmö Rezidor/Radisson BLU og City 229 1971/88 18 969 Clarion Collection Hotel Twentyseven Choice Hotels Scandinavia/Clarion og City 200 1913/55/65 7 568 Scandic Star, Lund Scandic og Centralt 196 1991 15 711 Clarion Hotel Grand, Helsingborg Choice Hotels Scandinavia og City 164 1926/29/96 8 555 Scandic Kramer, Malmö Scandic o City 113 1875/1994 6 913 SuMMA ÖRESund 1 674 110 701 Regionstäder och övriga orter Scandic Grand, Örebro Scandic o City 221 1985 12 900 Scandic Winn, Karlstad Scandic og City 199 1984/90 10 580 Scandic Swania, Trollhättan Scandic o City 198 1918/83/89 10 399 Clarion Hotel Grand, Östersund Choice Hotels Scandinavia/Clarion og City 176 1978 8 766 First Hotel Grand, Borås Utlanda Hotell aB/First Hotels og City 158 1972/87/90/97 9 593 Scandic Plaza, Borås Scandic og City 135 1988 10 592 Elite Stora Hotellet, Jönköping Elite Hotels og City 135 1860/1930/95 11 378 Clarion Hotel Plaza, Karlstad Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad aB/Choice og City 131 1929/91 5 907 Scandic Hallandia, Halmstad Scandic o City 154 1890-talet/1950/75/2007 7 617 Scandic Billingen, Skövde Scandic og City 107 1888/1939/65 7 743 Vildmarkshotellet, Kolmården Parks & Resorts Scandinavia og Resort 213 1985 10 300 SuMMA REGiOnSTädER Och ÖVRiGA ORTER 1 827 95 475 internationellt 2) Crowne Plaza Brussels City Centre Pandox/Crowne Plaza Fr City 354 1910 28 095 Holiday Inn Brussels airport Pandox/InterContinental Fr Flygplats 310 1971 21 072 Hotel BLooM!, Bryssel Pandox Io City 305 1976 23 445 Hilton Brussels City Pandox/Hilton M City 283 1910/30 13 850 Scandic Grand Place, Bryssel Scandic o City 100 1900/91 4 500 Crowne Plaza antwerp Pandox/InterContinental Fr Centralt 264 1971 18 340 Scandic antwerp Scandic o Kringled 204 1974 13 200 Hotel Berlin, Berlin Pandox Io City 701 1958/87/96 41 093 Hilton Bremen Hilton o City 235 1991 21 000 Hilton dortmund Hilton o Mässanläggning 190 1990 12 500 Scandic Lübeck Scandic o Kringled 158 1991 9 700 Hilton London docklands Hilton o docklands 365 1991 22 800 Hyatt Regency, Montreal Pandox/Hyatt Hotels M Centralt 605 1976 44 148 InterContinental Montreal Pandox/InterContinental M Centralt 357 1991 31 091 Radisson BLU Hotel, Basel Rezidor/Radisson BLU og Centralt 205 1957/63/72 17 800 Pelican Bay at Lucaya, Grand Bahama Island Sundt GB Management/Pandox aM Resort 184 7 983 SuMMA inTERnATiOnELLT 4 820 330 617 SuMMA PAndOx TOTALT 11 070 699 146 1) omfattar hotell-, restaurang- och konferensytor. 2) Exklusive Köpenhamn som ingår i Öresund. o = omsättningsbaserat, og = omsättningsbaserat med garantihyra, or = omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat, F = Fast, Io = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, Fr = Franchise, aM = asset Managementavtal Pandox operatörsverksamhet (Hotell i egen regi) 32 | Pa ndox 2009
    • Taxe- Varav Förfo- rings- hotell1) Kontor Butiker Övrigt gande- Fastighets- värde (kvm) (kvm) (kvm) (kvm) rätt beteckning (Mkr) Pandox marknadssegment 15 260 – – – Tomträtt Benstocken 1:5 132,7 Andel av 15 725 2 097 – 594 Tomträtt Överkikaren 31 365,9 Stockholm totalt antal rum 14 115 – – – Yxan 8 46,2 Antal hotell 9 Antal rum 1 886 11 300 – – – Tomträtt Tanken 2 77,6 Förvaltningsintäkter, Mkr 167,7 10 290 – – 2 000 Lönnen 30 213,0 Driftsöverskott, Mkr 141,2 8 090 2 705 – 35 Sicklaön 363:2 84,8 17% 5 517 Tomträtt Knarrarnäs 7 50,2 10 110 182 – – Herkules 13 35,6 6 955 – – – Vilunda 6:48 34,6 97 362 4 984 – 2 629 1 040,6 Andel av Göteborg totalt antal rum 21 800 – 300 2 280 Stampen 5:5 170,0 Antal hotell 3 21 998 – – – Lorensberg 28:4 208,0 Antal rum 863 11 000 – – – Laken 1 55,2 Förvaltningsintäkter, Mkr 85,2 54 798 – 300 2 280 433,2 Driftsöverskott, Mkr 78,0 8% 25 200 – – 6 300 99943-2 – 14 655 – 4 230 2 600 S:t Jörgen 11 222,0 18 969 Carolus 33 123,0 7 568 169 Vester Kvarter København – Andel av Öresund totalt antal rum 15 711 – – – Porfyren 2 102,4 Antal hotell 7 7 325 – 1 230 – Högvakten 8 59,4 Antal rum 1 674 6 373 – 540 – Gripen 1 73,8 Förvaltningsintäkter, Mkr 182,3 95 801 – 6 000 8 900 580,6 Driftsöverskott, Mkr 151,6 15% 10 900 – – 2 000 Tomträtt Mältaren 1 50,6 10 580 – – – negern 2 49,0 10 399 – – – Svan 7 48,5 8 766 – – – Borgens 6 33,8 Andel av 9 365 – – 228 Tomträtt Prometeus 3 31,9 Regionstäder och övriga orter totalt antal rum 7 961 2 631 Balder 6 62,8 Antal hotell 11 9 379 – 899 1 100 alhambra 1 60,6 Antal rum 1 827 Förvaltningsintäkter, Mkr 120,1 5 907 – – – Höken 1 39,6 Driftsöverskott, Mkr 104,3 6 813 360 427 17 Erik dahlberg 14 & 15 44,8 15% 6 844 – – 899 Fjolner 7 27,6 10 300 Marmorbrottet 1:18 37,2 86 914 2 991 1 326 4 244 486,4 Andel av Internationellt totalt antal rum 28 095 – – – – Antal hotell 16 21 072 Antal rum 4 820 23 445 Förvaltningsintäkter, Mkr 339,9 13 850 – – – Saint-Josseten-noode (1div) 032 – Driftsöverskott, Mkr 303,1 44% 4 500 – – – – 16 780 1 560 Tomträtt 13 200 – – – 24th div, Borgerhout 1st div, ar – 41 093 15 100 – – 5 900 Grundbuch altstadt IV, Blatt 60 – Andel av 11 300 – – 1 200 Grundbuch dortmund, Blatt 897 – Operatörsverksamheten totalt antal rum 8 800 – – 900 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545 – Antal hotell 9 21 500 – – 1 300 HM Land Registry: SGL465779 – Antal rum 3 326 29 000 – – – – Rörelseintäkter, Mkr 1 095,0 31 091 Rörelseresultat, Mkr 177,7 31% 17 000 800 7 983 303 809 1 560 – 10 100 – 638 684 9 535 7 626 28 153 2 540,8 Pan dox 2009 | 33
    • stockholm stockholm Radisson BLu Arlandia hotel , Arlanda Flygplats Quality hotel nacka antal rum: 335 operatör: Rezidor/Radisson BLU antal rum: 164 operatör: Choice Hotels Scandinavia/Quality hilton Stockholm Slussen Mr chip hotel, Kista antal rum: 289 operatör: Hilton antal rum: 150 operatör: Kista Hotell aB Scandic Skogshöjd, Södertälje Quality hotel Park Södertälje city antal rum: 225 operatör: Scandic antal rum: 157 operatör: Choice Hotels Scandinavia Scandic Järva Krog Scandic upplands Väsby antal rum: 215 operatör: Scandic antal rum: 150 operatör: Scandic göteborg Scandic Park, Stockholm Scandic crown, Göteborg antal rum: 201 operatör: Scandic antal rum: 338 operatör: Scandic 34 | Pa ndox 2009
    • göteborg öresund Elite Park Avenue hotel, Göteborg clarion collection hotel Twentyseven, Köpenhamn antal rum: 317 operatör: Elite Hotels antal rum: 200 operatör: Choice Hotels Scandinavia/Clarion Collection Scandic Mölndal, Göteborg Scandic Star, Lund antal rum: 208 operatör: Scandic antal rum: 196 operatör: Scandic öresund Scandic copenhagen, Köpenhamn clarion hotel Grand, helsingborg antal rum: 484 operatör: Scandic antal rum: 164 operatör: Choice Hotels Scandinavia Scandic S:t Jörgen, Malmö Scandic Kramer, Malmö antal rum: 288 operatör: Scandic antal rum: 113 operatör: Scandic övriga orter regionstäder och Radisson BLu hotel, Malmö Scandic Grand, Örebro antal rum: 229 operatör: Rezidor/Radisson BLU antal rum: 221 operatör: Scandic Pan dox 2009 | 35
    • övriga orter regionstäder och övriga orter regionstäder och Scandic Winn, Karlstad Elite Stora hotellet, Jönköping antal rum: 199 operatör: Scandic antal rum: 135 operatör: Elite Hotels Scandic Swania, Trollhättan clarion hotel Plaza, Karlstad antal rum: 198 operatör: Scandic antal rum: 131 operatör: Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad aB/Choice clarion hotel Grand, Östersund Scandic hallandia, halmstad antal rum: 176 operatör: Choice Hotels Scandinavia antal rum: 155 operatör: Scandic First hotel Grand, Borås Vildmarkshotellet, Kolmården antal rum: 158 operatör: Västsvenska Hotellfastigheter aB/First Hotels antal rum: 213 operatör: Parks & Resort Scandinavia aB Scandic Plaza, Borås Scandic Billingen, Skövde antal rum: 135 operatör: Scandic antal rum: 107 operatör: Scandic 36 | Pa ndox 2009
    • internationellt internationellt crowne Plaza Brussels city centre crowne Plaza Antwerp antal rum: 354 operatör: Pandox/Crowne Plaza antal rum: 264 operatör: Pandox/Crowne Plaza holiday inn Brussels Airport Scandic Antwerp antal rum: 310 operatör: Pandox/Holiday Inn antal rum: 204 operatör: Scandic hotel BLOOM!, Bryssel hotel Berlin, Berlin antal rum: 305 operatör: Pandox antal rum: 701 operatör: Pandox hilton Brussels city hilton Bremen antal rum: 283 operatör: Pandox/Hilton antal rum: 235 operatör: Hilton Scandic Grand Place, Bryssel hilton dortmund antal rum: 100 operatör: Scandic antal rum: 190 operatör: Hilton Pan dox 2009 | 37
    • internationellt internationellt Scandic Lübeck intercontinental Montreal antal rum: 158 operatör: Scandic antal rum: 357 operatör: Pandox/InterContinental Hotels hilton London docklands Radisson BLu hotel, Basel antal rum: 365 operatör: Hilton antal rum: 205 operatör: Rezidor/Radisson BLU hyatt Regency Montreal Pelican Bay at Lucaya, Bahamas antal rum: 605 operatör: Pandox/Hyatt Hotels antal rum: 184 operatör: Sundt GB Management/Pandox 38 | Pa ndox 2009
    • Hotel BLOOM! Bryssel Finanserna Finansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Värdering och skattesituation . . . . . . . . . . 44 Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Kvartalsdata 2008–2009 . . . . . . . . . . . . . . 48 Räkenskaper 2009 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Resultaträkning med kommentarer . . . . . . 52 Balansräkning med kommentarer . . . . . . . 54 Förändringar i eget kapital . . . . . . . . . . . . . 56 Kassaflödesanalys med kommentarer . . . . 57 Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 Pan dox 2009 | 39
    • FiNaNsiell öVeRsiKT Väl avvägd riskprofil Radisson BLU, Basel Finanspolicy sättningen är att den genomsnittliga räntebind- Finansieringsstrategi det övergripande målet för Pandox finansverk- ningen för låneportföljen ska matchas med den För att erhålla flexibilitet och administrativa fördelar samhet är att uppnå lägsta möjliga finansierings- genomsnittliga tidpunkt då hyresintäkterna, baserat centraliseras upplåningen om möjligt till moderbo- kostnad samtidigt som man begränsar sina ränte-, på underliggande hyresavtal, beräknas kunna laget. Målet är att arbeta med långa ramavtal som valuta- och upplåningsrisker. Med ränterisk avses påverkas av en ränteförändring. Räntebindning sker ger utrymme för upplåning med varierande löptider risken att förändringar i räntenivån påverkar kon- i huvudsak genom teckning av långa ränteswapar. och fastställda marginaler. För att förlänga ränte- cernens resultat negativt. Valutarisk avser risken bindningstider används företrädesvis derivatinstru- för negativ påverkan på koncernens balans- och Valutarisk/valutariskstrategi ment som ränteswapar. resultaträkning som en effekt av förändring i Pandox är exponerat för valutarisker på grund av svenska kronans värde och med upplåningsrisk att vissa av koncernens tillgångar är denominerade Kapitalstruktur avses risken att anskaffning av extern finansiering i utländsk valuta. Pandox policy är att kurssäkra Målet för koncernens kapitalstruktur är att solidite- försvåras. huvuddelen av balansexponeringen. detta sker ten långsiktigt ska uppfylla interna och externa i första hand genom belåning i respektive lands krav på finansiell styrka för att på så sätt möjlig- Ränterisker/räntestrategi valuta samt att kurssäkring görs genom valuta- göra en fortsatt expansion. Pandox grundläggande målsättning är att ränte- terminer. exponeringen ska anpassas så att ökade kostnader Finansiering till följd av ränteförändringar i rimlig omfattning ska Metodik och system Pandoxkoncernens räntebärande skulder per hinna kompenseras med högre intäkter. därför För att möjliggöra en aktiv uppföljning har Pandox 31 december uppgick till 6 850,5 Mkr (6 808,6). måste ränterisken begränsas med hjälp av varie- utvecklat och implementerat system och rutiner Låneportföljen har en spridd förfallostruktur med rande löptider i syfte att skapa en optimal förfallo- för att kontinuerligt följa och rapportera ränteris- en genomsnittlig kapitalbindning på 7,5 år och struktur och räntebindningstid. den långsiktiga mål- kens utveckling. utan finansiella covenants samt en genomsnittlig 40 | Pa ndox 2009
    • räntebindningstid på 2,3 år (1,7). den genomsnitt- Eget kapital Rörelsekapital liga låneräntan per 31 december uppgick till 2,6 Pandoxkoncernens redovisade egna kapital enligt Pandox erhåller hyresintäkter i förskott och betalar procent (3,6). Finansieringen av hotellfastighe- balansräkningen den 31 december 2009 uppgick de flesta rörelsekostnader och räntekostnader i terna är i enlighet med finanspolicyn upptagen i till 2 996,7 Mkr, varav 1 424,6 Mkr var bundet eget efterskott medan operatörsrörelserna normalt respektive lokal valuta. Vid samma tidpunkt upp- kapital och 1 572,1 Mkr fritt eget kapital. erhåller intäkterna i efterskott. Sammantaget har gick Pandoxkoncernens likvida medel till 326,4 Pandoxkoncernens kassaflöde före förändring koncernen normalt sett ett relativt litet rörelsekapi- Mkr (347,7). därutöver fanns outnyttjade kreditra- av rörelsekapital och investeringar samt exklusive tal att finansiera. mar på totalt 1182 Mkr samt avtal om ytterligare övriga intäkter och reavinster uppgick under 2009 300 Mkr tecknade efter årets utgång. till 446,4 Mkr (444,5). RÄNTeBiNDNiNGssTRUKTUR1), MKR Förfall SEK DKK EUR GBP CHF CAD USD Totalt Andel, % Ränta, %2) 2010 834,9 449,8 1 578,3 251,9 62,6 137,7 447,1 3 762,3 54,9 1,6 2011 125,0 – 23,8 – – 119,0 – 267,8 3,9 4,6 2012 225,0 – – – 62,6 – – 287,6 4,2 4,2 2013 75,0 – 208,5 – – – – 283,5 4,1 5,1 2014 350,0 – 417,0 – – – – 767,0 11,2 3,2 2015 och senare 350,0 140,1 614,0 – 125,2 253,0 – 1 482,3 21,7 3,9 Totalt 1 959,9 589,9 2 841,6 251,9 250,4 509,7 447,1 6 850,5 100,0 2,6 andel, % 29 9 40 4 4 7 7 100 Genomsnittlig ränta, % 3,4 2,2 2,4 1,2 3,1 3,5 0,7 2,6 Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,6 1,5 2,3 0,1 3,1 4,1 0,1 2,3 1) omräknat till svenska kronor. 2) Genomsnittlig ränta i procent. Pan dox 2009 | 41
    • KÄNsliGheTsaNalys Faktorer som påverkar Pandox Pandox verksamhet och lönsamhet påver- hetens totala lönsamhet. Faktorer som bland starka varunamn med effektiva driftsformer har kas av ett antal faktorer. nedan redogörs för annat påverkar risken i rörliga avtal är hotellfastig- ökat. För renodlade bolag med egen kompetens de väsentligaste faktorerna. hetens läge, marknadssegment och varumärke/ inom hotellverksamhet, hotellfastigheter och operatör. Pandox strategi att arbeta på ett utvalt affärsutveckling och som bedriver ett aktivt Hotellmarknaden marknadssegment och kombinerat med den ägande är riskbilden därför betydligt gynnsam- Pandox resultatutveckling och utvecklingen av hotellmarknadskompetens och de system som mare än den varit historiskt. hotellfastigheternas värde är beroende av hur utvecklats, begränsar Pandox avtalsrisken. hotellmarknaden utvecklas. Hotellmarknadens Myndighetsbeslut utveckling följer väl utvecklingen av det ekono- Samarbetspartners Hotellmarknaden kan påverkas av beslut från miska klimatet. En avtalsstruktur med stor andel rörliga hyror inne- myndigheter. Exempel på sådana beslut skulle Under perioder med hög ekonomisk aktivitet i bär att Pandox i större utsträckning än andra fastig- kunna vara ändrade regler för skattemässig ekonomin ökar normalt såväl affärsresande som hetsbolag är beroende av den enskilda hyresgäs- behandling av resetraktamenten och ändrade konferensaktiviteter medan en minskning normalt tens/operatörens verksamhet. Pandox strategi att momsregler generellt eller för hotell- och restau- sker under perioder med låg ekonomisk aktivitet. aktivt samarbeta med marknadens mest rangbranschen specifikt. det finns sålunda en stark koppling mellan kon- konkurrenskraftiga och starka operatörer, som junkturutvecklingen (BnP) och hotellmarknadens med väletablerade varumärken reducerar både de Fastighetsskatten utveckling. om utvecklingen av BnP kan följas väl operativa och de finansiella riskerna. Pandox Fastighetsskatt för Pandox svenska fastigheter så är de faktorer som påverkar den lokala hotell- beloppsmässigt största hyresgäster är Scandic, utgår med 1,0 procent av taxeringsvärdet. För- konjunkturen betydligt mer komplexa. de vikti- Hilton, Rezidor, Elite Hotels, InterContinental ändringar av skattesatsen eller av taxeringsvärdet gaste faktorerna för förändringar är; lokala ekono- Hotels Group, Choice Hotels och First Hotels. påverkar Pandox resultat. Höjningen får dock en miska förhållanden, andel ny hotellkapacitet i Sammantaget svarade dessa för 85 procent av reducerad effekt på Pandox resultat då många marknaden, hur utvecklad en marknad är avse- hyresintäkterna under 2009. hyresavtal är utformade så att skatten vidare- ende varunamn och segment, valutaförändringar debiterats på hyresgästen. Fastighetsskatten på samt speciella händelser av extraordinär karaktär. Uthyrningsgraden de utländska fastigheterna understiger huvudsak- den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick per ligen 1 procent av det bokförda värdet. Under Kapacitetstillskott 31 december till 99,8 procent. de vakanta ytorna, 2009 har 59 procent av fastighetsskatten ny kapacitet som förs in på en marknad innebär 1 700 kvm, avser i sin helhet butiks- och kontors- vidaredebiteras till hyresgästerna, vilket innebär ökad risk för de lokala aktörerna. Beroende på hur ytor. att resultateffekten för Pandox netto uppgår till 24 efterfrågesituationen ser ut kan det tillskott på om en hotelloperatör av någon anledning Mkr. hotellrum som en nybyggnation innebär få en skulle välja att säga upp sitt hyresavtal för avflytt- snabb negativ påverkan på beläggning och snitt- ning kan Pandox välja att antingen söka en ny Tomträttsavgälder priser. För att hantera denna risk har Pandox lämplig operatör som hyresgäst eller att driva Pandox har per 31 december 2009 totalt sju fastig- byggt upp ett informationssystem som kontinuer- hotellrörelsen i egen regi. Med den specifika kun- heter som ägs genom tomträtt. avgälden för ligt kartlägger planerade nybyggnationer inom skap som finns i Pandox om hotellbranschen dessa beräknas för närvarande så att en kommun Pandox marknadsområden. Informationen ger en bedöms därför risken för vakanta hotellytor som som normalt äger marken erhåller en bedömd handlingsberedskap och en möjlighet att kunna extremt låg. skälig realränta på markens uppskattade mark- agera proaktivt. För de övriga kommersiella ytorna, som svarar nadsvärde. Tomträttsavgälden löper vanligen på för cirka 8,5 procent av den totala ytan, har 10–20 år. Avtalsstruktur Pandox samma exponering mot förändringar av Pandox har en stor andel rörliga hyresavtal. dessa utbud och efterfrågan av lokaler som andra fastig- Ränteläget svarade 2009 för 94 procent av de totala hyres- hetsägare. Räntekostnaden är Pandox största enskilda kost- intäkterna. nadspost. En förändring av räntenivån kommer av de rörliga hyresavtalen utgjordes cirka 33 Förändrad riskbild därför att påverka Pandox resultat. För att procent av avtal med garantihyra, vilket innebar att Historiskt har hotell- och hotellfastighetsbran- begränsa den finansiella risken är Pandox genom- 61 procent av hyresintäkterna var fullt rörliga schen varit förknippad med hög risk. Marknaden snittliga räntebindningstid 2,3 år. En ränteföränd- nedåt. En förändring av beläggningen respektive har dock förändrats markant de senaste åren. ring får därför inte fullt genomslag på Pandox den genomsnittliga rumsintäkten påverkar följakt- Ägandet har professionaliserats med renodlade resultat förrän efter denna tid. ligen Pandox olika mycket beroende på riktning. bolag som arbetar med fokuserade strategier. Valet av avtalsform görs med utgångspunkt Helhetssynen och specialistkompetensen har Valutarisk från en optimal fördelning av kassaflödet mellan ökat. Rapportering från publika bolag gör att Pandox policy är att kurssäkra huvuddelen av Pandox och operatören och så att parterna ges genomlysningen av och information om markna- balansexponeringen inklusive det egna kapitalet. incitament att kontinuerligt förbättra hotellfastig- den har förbättrats avsevärt. andelen etablerade detta genom att finansiera fastigheterna i lokal 42 | Pa ndox 2009
    • Quality Hotel Park Södertälje City valuta samt kurssäkring genom lämpligt valuta- Resultatpåverkan 2009, Mkr instrument. Transaktionsexponeringen är begrän- Förändring hyresintäkter sad då intäkter och kostnader normalt är i samma Beläggning +5 %-enheter +53,0 Beläggning –5 %-enheter –52,4 valuta. Genomsnittligt rumspris +50 kr +34,0 Genomsnittligt rumspris –50 kr –34,0 Känslighetsanalys Övriga kommersiella lokaler +/–5 %1) +/–1,7 I tabellen till höger åskådliggörs hur Pandox resultat Förändring andra variabler påverkas vid en förändring av vissa nyckelfaktorer. Ränteförändring under året +/–1 %-enhet +/–37,6 Genomsnittlig räntekostnad +/–1 %-enhet1) +/–68,5 Valutakursförändring +/–5 % +/–2,4 drifts- och underhållskostnader +/–5 % +/–2,6 1) Siffrorna är schabloniserade på så sätt att effekter av hyresförändringar och förändringar av räntenivåer i tabellen är momentana medan dessa förändringar i verkligheten får effekt först när hyresavtalen respektive låneavtalen omförhandlas. Pan dox 2009 | 43
    • VÄRDeRiNG och sKaTTesiTUaTioN Hotellfastighets- beståndets värde Värdering av hotellfastigheter med dess specifika egenskaper kräver djup kunskap om hotellmarknaden och hotellverksamhet. Kassaflödesvärdering Pandox värderar kontinuerligt samtliga sina fastig- heter enligt en värderingsmodell som baseras på fastigheternas kassaflöde och som anpassats till de specifika egenskaperna som hotellfastig- heter har. Beräkning av kassaflödet byggs upp under- ifrån med utgångspunkt från en prognostiserad resultaträkning för operatören i respektive fastig- het. denna i sin tur bygger på antaganden om Hotel Twentyseven, Köpenhamn hur den underliggande hotellmarknaden bedöms kunna utvecklas i termer av beläggning och snitt- priser samt hur den specifika operatörens mot- svarande nyckeltal utvecklas i denna marknad. operatörens utfall och prognos tillsammans med Bolagets skattesituation hyresavtalets utformning ger underlag för att beräkna fastighetens hyresintäkter, vilket tillsam- mans med en driftskostnadsprognos ger fastig- Pandoxkoncernens innehav av fastigheter Skattemässigt avdrag för årlig avskrivning av fastig- hetens kassaflöde. Fastighetens värde beräknas redovisas bokföringsmässigt som anlägg- heterna har i regel skett med 3–5 procent av sedan som nuvärdet för de kommande tio årens ningstillgångar. Fastigheternas koncern- anskaffningskostnaden för byggnaden. detta kassaflöde med tillägg av nuvärdet av fastigheter- mässigt bokförda värden per 31 december innebär att de skattemässiga avskrivningarna nas restvärde år tio. 2009 uppgick till 8 735,8 Mkr exklusive överstiger de bokföringsmässiga och årligen ökar Värderingsmodellen bygger på följande inventarier, varav koncernmässiga över- skillnaden mellan det bokförda och det skatte- antaganden. värden 1 694,1 Mkr. mässiga värdet på fastigheten. den uppskjutna • Hyresförändringar under kalkylperioden sker skatteskulden avseende substansförvärv har med utgångspunkt från de individuella avta- Redovisning av uppskjuten skatt nuvärdeberäknats utifrån respektive fastighets lens utformning och bakomliggande faktorer. Pandox tillämpar Redovisningsrådets rekommen- kortaste bedömda innehavstid och motsvarar en • Inflationen antas uppgå till i snitt 2,0 procent dation om inkomstskatt (RR 9). Rekommendatio- skattesats om cirka 10 procent i genomsnitt. per år under kalkylperioden. driftskostnaderna nen innebär i korthet att både uppskjutna skatte- detta med utgångspunkt från Redovisningsrådets antas öka i takt med inflationen. skulder och skattefordringar tas upp i redovis- regel för värdering av uppskjuten skatt vid så kal- • Kalkylräntan har beräknats utifrån realränta ningen och att förändringar av dessa påverkar lade rena substansförvärv, där hänsyn till skatte- med tillägg för en riskpremie baserad på orts- resultaträkningen som uppskjuten skatt. effekten tagits vid kalkylering av förvärvspriset. den risk, avtalsrisk och ägandeform. I Pandoxkoncernens balansräkning per uppskjutna skatten avseende skillnaden i bokfö- 31 december 2009 ingår en uppskjuten skatte- ringsmässig och skattemässig avskrivning beräk- En intern värdering enligt denna metod av Pandox skuld med ett nettobelopp om 146,8 Mkr nas med utgångspunkt från gällande skattesats. 46 hotellfastigheter per december 2009 ger ett avseende skillnaden mellan en uppskjuten skatte- den uppskjutna skattefordringen hänför sig i värde på Pandox hotellfastighetsportfölj vilket skuld på 363,0 Mkr och en uppskjuten skatte- huvudsak till underskottsavdrag. Vid utgången av väsentligt överstiger det bokförda värdet. I enlig- fordran på 216,2 Mkr. den uppskjutna skatte- 2009 fanns underskottsavdrag på totalt 780 Mkr i het med Redovisningsrådets rekommendation skulden hänför sig i huvudsak till den beräknade de svenska bolagen. Eventuella uppskjutna skatte- nr 17 har avstämning skett av de enskilda fastig- uppskjutna skatten på skillnaden mellan fastig- fordringen värderas med utgångspunkt från ett heternas återvinningsvärde mot det bokförda heternas koncernmässigt bokförda värden och bedömt möjligt utnyttjande mot framtida skatte- värdet, varvid inget behov av nedskrivning har det skattemässiga restvärdet i respektive juridiska mässiga vinster och beräknas enligt gällande konstaterats. enhet. Skillnaden i värde har uppstått som effekt skattesats. Mot denna bakgrund har inget värde av övervärde vid förvärv av fastighet i bolag, så på underskottsavdrag i utländska bolag tagits upp kallade rena substansförvärv, samt skattemässiga vid utgången av 2009. avskrivningar som överskrider de bokförda. 44 | Pa ndox 2009
    • DeFiNiTioNeR Hotel Twentyseven, Köpenhamn definitioner av nyckeltal Fastighetsrelaterade nyckeltal Finansiella nyckeltal Hotellmarknadsrelaterade nyckeltal Direktavkastning Avkastning på eget kapital Belagda rum driftsöverskott i relation till genomsnittligt bokfört Resultat efter finansnetto och betald skatt antal sålda rumsnätter under given tidsperiod värde på fastigheter och inventarier under året. i förhållande till genomsnittligt eget kapital. som normalt är ett år. Bokfört värde på hotellinventarier ingår i nämnaren beroende på att inventariehyran ingår i täljaren. Avkastning på totalt kapital Tillgängliga rum Resultat efter finansnetto plus finansiella kost- Tillgänglig rumskapacitet under given tidsperiod Driftsöverskott nader, i förhållande till genomsnittlig balans- som normalt är ett år. Förvaltningsintäkter minus drifts- och underhålls- omslutning. kostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och Beläggningsprocent övriga fastighetskostnader. Räntetäckningsgrad antalet belagda rum dividerat med antalet till- Resultat före skatt minus avskrivningar samt gängliga rum. Fastighetsrelaterad administration finansnetto (EBITda) i förhållande till finansnetto. den del av totala administrationskostnaden som Genomsnittligt rumspris är direkt knuten till fastigheternas förvaltning och Soliditet Totala intäkten för sålda rum genom antalet utveckling. Övriga administrationskostnader avser Eget kapital vid årets slut i förhållande till belagda rum. central administration och kostnader för adminis- balansomslutningen. tration av bolagets utländska legala enheter. RevPAR (Genomsnittlig intäkt per tillgängligt rum) Totala förvaltningsintäkter Totala intäkten för sålda rum dividerat med antalet Summan av hyresintäkter och övriga fastighets- tillgängliga rum. intäkter. Marknadspenetration det enskilda hotellets prestation i relation till marknadens genomsnitt. GOP (Gross Operating Profit) nettovinst i hotelloperatörsföretag före avskriv- ning, hyra, finansnetto och skatt. Pan dox 2009 | 45
    • TioÅRsöVeRsiKT Koncernens resultaträkningar i sammandrag Mkr 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Fastighetsverksamhet Hyresintäkter 476,3 551,1 536,2 535,1 562,7 548,8 605,0 747,5 872,3 850,6 Övriga fastighetsintäkter 21,4 24,0 26,0 26,5 30,2 25,2 29,9 34,7 43,2 44,6 Totala förvaltningsintäkter 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9 782,2 915,5 895,2 Fastighetskostnader –88,9 –96,7 –93,2 –100,1 –118,7 –103,8 –111,5 –126,3 –132,8 –117,0 Driftsöverskott 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4 655,9 782,7 778,2 avskrivningar1) –45,8 –56,2 –63,2 –64,3 –70,3 –78,2 –91,3 –129,3 –163,8 –193,6 Resultat fastighetsverksamhet 363,0 422,2 405,8 397,2 403,9 392,0 432,1 526,6 618,9 584,6 Operatörsverksamhet Rörelseintäkter 28,2 39,7 60,1 81,3 216,8 250,2 420,0 788,8 1 105,3 1 095,0 Rörelsekostnader1) –25,5 –39,3 –58,2 –75,7 –204,4 –239,4 –407,7 –768,2 –1 084,5 –1 129,0 Resultat operatörsverksamhet 2,7 0,4 1,9 5,6 12,4 10,8 12,3 20,6 20,8 –34,0 Bruttoresultat 365,7 422,6 407,7 402,8 416,3 402,8 444,4 547,2 639,7 550,6 administrativa kostnader1) –31,8 –33,9 –34,5 –35,5 –39,3 –42,5 –51,9 –55,4 –64,6 –68,3 Övriga intäkter/realisationsresultat 1,9 8,6 28,8 7,4 – 444,4 39,9 3,4 6,9 – Rörelseresultat 335,8 397,3 402,0 374,7 377 804,7 432,4 495,2 582,0 482,3 Finanskostnad/intäkt av engångskaraktär – – – – –56,1 – – – – 79,5 Finansnetto för löpande verksamhet –150,7 –178,1 –171,0 –159,2 –148,4 –137,4 –166,4 –232,4 –294,7 –229,8 Resultat efter finansiella poster 185,1 219,2 231,0 215,5 172,5 667,3 266 262,8 287,3 332,0 Uppskjuten skatt2) –27,0 –28,3 –44,2 –50,3 –47,6 36,8 –33,0 –23,5 34,2 –10,1 Skatt –1,4 –0,2 –0,1 11,4 –0,2 –15,8 –31,4 –9,3 –22,2 –20,4 Årets resultat 156,7 190,7 186,7 176,6 124,7 688,3 201,6 230,0 299,3 301,5 1) Planenlig avskrivning av byggnad sker fr o m 2000 med 1 procent och uppgick för 2009 till 193,6 Mkr varav 0,4 Mkr (0,3) avser administration. 2) Bolaget tillämpar fr o m år 2001 Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (RR:9). Jämförelsetalen för år 2000 har justerats med avseende på detta. 46 | Pa ndox 2009
    • Koncernens balansräkningar i sammandrag Mkr, per 31 december 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Tillgångar Fastigheter inklusive hotellinventarier 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5 8 223,8 9 212,5 9 348,0 Övriga anläggningstillgångar 13,0 5,4 6,9 7,2 6,9 113,7 172,8 139,0 794,6 843,3 omsättningstillgångar 61,9 37,1 29,5 34,6 58,6 201,7 174,4 223,1 241,2 158,4 Likvida medel 16,4 86,7 213,2 137,5 58,0 236,4 174,1 272,8 347,7 326,4 Summa tillgångar 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8 8 858,7 10 596,0 10 676,1 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 670,8 1 772,1 1 853,9 1 919,2 1 923,0 2 307,7 2 272,3 2 407,7 2 729,2 2 996,7 Uppskjuten skatteskuld 8,8 37,0 83,5 135,9 184,3 208,5 279,7 352,5 335,2 363,0 Räntebärande skulder 2 934,7 3 178,5 3 070,6 3 211,9 3 080,4 3 165,3 4 398,5 5 516,8 6 808,6 6 850,5 Icke räntebärande skulder 261,5 178,4 203,0 189,0 198,5 347,8 478,3 581,7 723,0 465,9 Summa eget kapital och skulder 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8 8 858,7 10 596,0 10 676,1 Nyckeltal Fastighetsrelaterade nyckeltal Fastigheternas bokförda värde inklusive hotellinventarier, Mkr 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5 8 223,8 9 212,5 9 348,0 Totala förvaltningsintäkter, Mkr 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9 782,2 915,5 895,2 driftsöverskott, Mkr 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4 655,9 782,7 778,2 direktavkastning, % 9,6 9,6 9,5 9,3 9,1 8,5 8,1 8,6 9,2 8,4 Finansiella nyckeltal Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,6 2,6 2,7 2,2 3,2 2,9 2,7 2,5 4,5 avkastning på totalt kapital, % 8,1 8,0 7,8 7,1 7,0 14,2 5,9 6,1 6,2 5,5 avkastning på eget kapital, % 11,6 11,0 12,6 12,0 12,0 30,8 10,4 11,0 10,8 11,2 Soliditet, % 34,6 34,3 35,6 35,2 35,7 38,3 30,6 27,2 25,8 28,1 Kassaflöde från löpande verksamhet, Mkr 228,2 267,2 265,8 272,4 298,9 301,4 317,6 389,0 444,5 446,4 Investeringar exklusive förvärv, Mkr 101,3 149,1 67,3 60,8 70,5 165,1 282,6 274,9 269,3 312,5 Förvärvskostnad fastighet, Mkr 2 340,3 141,9 – 370,7 – 661,3 1 327,8 1 063,4 370,9 163,3 Pan dox 2009 | 47
    • KVaRTalsDaTa Kvartalsdata ResUlTaTRÄKNiNGaR i saMMaNDRaG 2008 2009 Mkr Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Totala förvaltningsintäkter 199,6 243,4 220,5 252,0 203,0 230,8 218,1 243,3 driftsöverskott 165,3 209,3 187,7 220,4 171,0 201,9 188,9 216,4 Resultat fastighetsverksamhet 128,5 167,8 149,5 173,1 125,1 155,3 139,8 164,4 Resultat operatörsverksamhet –15,8 18,4 8,0 10,2 –30,7 0,9 –1,6 –2,6 Rörelseresultat 96,4 170,0 142,6 173,0 77,5 138,6 123,3 142,9 Finansnetto –72,7 –67,7 –74,8 –79,5 –74,6 –57,4 6,9 –25,2 Resultat efter finansiella poster 23,7 102,3 67,8 93,5 2,9 81,2 130,2 117,7 Resultat efter skatt 17,2 77,6 51,5 153,0 0,7 57,0 114,5 129,3 BalaNsRÄKNiNGaR i saMMaNDRaG 2008 2009 Mkr 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec Tillgångar Fastigheter inklusive hotellinventarier 8 165,3 8 547,9 8 778,1 9 212,5 9 309,9 9 319,1 9 228,8 9 348,0 Övriga anläggningstillgångar 324,2 466,2 558,6 794,6 1 214,2 1 180,6 869,4 843,3 omsättningstillgångar 167,8 231,2 253,7 241,2 166,0 202,6 181,9 158,4 Likvida medel 204,7 315,3 428,8 347,7 244,4 313,0 371,4 326,4 Summa tillgångar 8 862,0 9 560,6 10 019,2 10 596,0 10 934,5 11 015,3 10 651,5 10 676,1 Eget kapital och skulder Eget kapital 2 408,0 2 330,6 2 480,4 2 729,2 2 700,0 2 771,9 2 798,5 2 996,7 Uppskjuten skatteskuld 357,0 370,6 386,6 335,2 336,0 352,4 363,2 363,0 Räntebärande skulder 5 555,0 6 232,8 6 482,6 6 808,6 7 171,8 7 333,2 6 952,6 6 850,5 Icke räntebärande skulder 542,0 626,6 669,6 723,0 726,7 557,8 537,2 465,9 Summa eget kapital och skulder 8 862,0 9 560,6 10 019,2 10 596,0 10 934,5 11 015,3 10 651,5 10 676,1 FasTiGheTsRelaTeRaDe NycKelTal 2008 2009 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 direktavkastning, % 8,1 10,1 8,7 9,9 7,3 8,7 8,2 9,3 FiNaNsiella NycKelTal 2008 2009 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 3,1 2,4 2,8 1,7 3,7 2,8 6,1 avkastning på totalt kapital, % 4,1 7,6 6,1 7,2 2,9 5,2 7,2 6,4 avkastning på eget kapital, % 3,7 16,5 11,1 12,1 0,2 10,8 18,5 15,2 Soliditet, % 27,0 24,4 24,8 25,8 24,7 25,2 26,3 28,1 Kassaflöde från löpande verksamhet, Mkr 61,3 143,2 106,0 134,0 48,9 124,0 110,6 162,9 Investeringar exklusive förvärv, Mkr 56,8 52,4 84,3 75,8 86,3 76,8 78,1 71,3 Förvärv av fastighet, Mkr – 370,9 – – – – 163,3 – 48 | Pa ndox 2009
    • Räkenskaper 2009 Förvaltningsintäkter och omsättning Pandox förvaltningsintäkter 2009 uppgick till 895,2 Mkr (915,5). För jämför­ bara enheter och justerat för valutakurseffekter minskade intäkterna med motsvarande 7 procent jämfört med 2008. Koncernens totala omsättning uppgick till 1 778,5 Mkr (1 804,1). Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten, exklusive övriga intäkter och reavinster, uppgick till 446,4 Mkr (444,5). Förvärv under året den 1 september tillträdde Pandox som ny ägare till hotellfastigheten Vildmarkshotellet i Kolmården. Förvärvspriset uppgick till 160 Mkr för fastigheten som bland annat innefattar 213 rum, stora konferensytor och ett nybyggt spa. Resultat Resultatet före skatt för 2009, exklusive övriga intäkter och reavinster, upp­ gick till 252,5 Mkr (280,4). Resultatet efter skatt uppgick till 301,5 Mkr (299,3). Pan dox 2009 | 49
    • RäkenskapeR Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för anvisningar. Som onoterat bolag omfattas inte hotellen i Malmö, Göteborg och i de svenska Pandox aB, org nr 556030­7885, får här­ Pandox av kravet på redovisning enligt IFRS. regionstäderna en relativt stabil utveckling gent­ med avge årsredovisning och koncern­ emot ifjol. Pandox Stockholmshotell har ut­ redovisning för verksamhetsåret 2009. Ägarsituation vecklats något sämre än marknaden dock med Pandox ägs sedan årsskiftet 2003/2004 av relativt stora skillnader på de individuella hotel­ Verksamhet och strategi de norska bolagen Eiendomsspar aS och Sundt len. Bäst har Hilton Stockholm Slussen samt Pandox är ett av Europas ledande hotellfastig­ aS genom sitt helägda svenska bolag aPES nyrenoverade Quality Hotel Park i Södertälje hetsbolag. Bolaget har specialistkompetens Holding aB. gått medan hotellen i norra Stockholm uppvisat inom hotellmarknad, hotellverksamhet, hotell­ en sämre trend. fastighetsdrift samt affärsutveckling. Via ett Hotellmarknaden Samtliga Pandox hotell i Göteborg har pre­ aktivt ägande där välutvecklade, strategiska den globala efterfrågan i hotellbranschen har sterat bättre än marknaden som helhet med planer för varje hotell tas fram skapas goda för­ minskat kraftigt sedan i slutet av 2008 som en endast en marginell nedgång jämfört med förra utsättningar för utveckling av stabila kassaflöden följd av en orolig omvärld med en utbredd året. Även Pandox Malmöhotell har uppvisat en och därmed värdetillväxt för bolagets ägare. finanskris och en efterföljande lågkonjunktur. stark trend bl.a. på grund av god efterfrågan i Pandox strategi är att äga en typ av fastig­ RevPaR utvecklingen för USa har under samband med U21 EM i fotboll och stort heter – hotellfastigheter. Fokuseringen stärks året uppvisat en nedgång på 17 procent jäm­ intresse från danmark. I en tuff Köpenhamns­ genom ett prioriterat marknadssegment. fört med 2008. Minskningen bestod till lika marknad med färre internationella möten har Pandox ska äga stora hotellfastigheter i delar av pris och volym. Värst har lyxsegmentet Scandic Copenhagen och Clarion Collection Sverige, större orter i Europa och nordamerika drabbats där RevPaR föll med 24 procent. Hotel 27 uppvisat relativt svaga resultat. samt i utvecklingsregioner i östra Europa. new York som ligger tidigt i konjunkturcykeln Pandox fyra tyska hotell har haft en ojämn Hotellfastigheterna ska vara centralt har haft en god återhämtning under årets sista utveckling. Hotel Berlin, Berlin som drivs i egen belägna i naturliga, starka hotellägen som city, kvartal och ligger relativt nära en stabilisering regi och varit föremål för en omfattande ompo­ flygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra övre av sina intäkter. sitionering presterar stabila kassflöden jämfört mellanpris­ och högprissegmenten och vara Europa har uppvisat en liknande utveckling med föregående år. inriktade mot affärsresenärer och turister. de som USa. normalt brukar mönstret överföras Hilton London docklands har klarat ned­ Pandoxägda hotellen drivs och marknadsförs med ett par kvartals fördröjning, men denna gången väl, men har tappat mot konkurrent­ av hotellmarknadens starkaste aktörer som via gång har marknaderna utvecklats nästan paral­ gruppen. välkända varunamn eller dynamiska oberoende lellt. London klarade sig bra under 2009 och Pandox belgiska hotellportfölj har utveck­ distributionskanaler skapar starka marknadspo­ minskade endast med 3 procent, varav hela lats ojämnt. Hotel Bloom och Crowne Plaza sitioner och därmed stabila intäkter. nedgången förklaras av lägre snittpris. Berlin Brussels City Centre har försvarat sina positio­ Intäkterna skapas genom bland annat rör­ och Bryssel har både minskat i volym och pris. ner och tagit marknadsandelar. Hilton Brussels liga hyresavtal som är relaterade till operatörer­ där har Bryssel kommit ut sämst med en Rev­ City har efter en svår start ökat sina volymer nas omsättning och resultat, eller genom manage­ PaR nedgång på 16 procent, medan ned­ och har en bra utgångspunkt inför 2010. Lik­ mentavtal där Pandox ger annan part i uppdrag gången stannade vid 9 procent i Berlin. nande mönster återfinns på Scandic Grand att sköta verksamheten eller genom operativ Samtliga större marknader i Skandinavien Place. Holiday Inn Brussels airport har under verksamhet som drivs i egen regi. Pandox har minskat sina intäkter under året. Köpen­ året totalrenoverats med målet att bli områdets medverkar oavsett driftsform via ett aktivt hamn drabbades redan under sista kvartalet bästa mellanprishotell. Som en följd av detta ägande till att öka de totala kassaflödena och 2008 och tappade 11 procent under 2009 trots har intäkterna minskat mer än marknaden men reducera riskerna. flera stora internationella kongresser i slutet på hotellet uppvisar en god tillväxt efter att den nya Bolaget förvaltar vid årsskiftet 46 hotell­ året. Stockholm och Helsingfors minskade med produkten lanserades under hösten. fastigheter varav ett asset managementupp­ 11 respektive cirka 16 procent i huvudsak hän­ I antwerpen är marknaden under stor press drag samt driver nio operativa verksamheter, förligt till ett minskat internationellt resande. i både pris och volym. Pandox ägda hotell Pandox äger och utvecklar tillgångar i Sverige, de svenska regionstäderna som normalt är Scandic antwerp har klarat att hålla uppe voly­ danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz, Stor­ stabila har också uppvisat en nedgångstakt på merna, medan Crowne Plaza antwerp som britannien, Kanada och på Bahamas. 5 till 10 procent beroende på ort. Relativt få mark­ drivs i egen regi, har tappat marknadsandelar nader har uppvisat någon positiv utveckling. främst beroende på att antalet möten minskat Redovisningsprinciper i staden. Pandox tillämpar inte IFRS i sin redovisning utan Pandox portfölj Intäkterna i Montreals hotellmarknad gick årsredovisningslagen och god redovisningssed Som framgått ovan har Pandox portfölj utveck­ efter en god start ner med knappt 14 procent samt om inte annat anges Bokföringsnämndens lats bättre än marknaden. Generellt uppvisar under 2009. Hyatt har klarat sig bättre än mark­ 50 | Pa ndox 2009
    • naden främst genom ett ökat fokus på ”reve­ Koncernens räntebärande skulder uppgick Personal nue management”, medan InterContinental den 31 december 2009 till 6 850,5 Mkr (6 808,6). den centrala administrationen uppgick per den utvecklats sämre helt beroende på att hotellet Låneportföljen har en spridd förfallostruktur 31 december till 18 personer. Uppgifter om totalrenoverades under året. med genomsnittlig kapitalbindning på 7,5 år medeltal anställda samt löner och ersättningar och en genomsnittlig räntebindningstid på 2,3 lämnas i not 16. Intäkter och driftsöverskott år. den genomsnittliga låneräntan uppgick 31 – Fastighetsverksamhet december till 2,63 procent. Finansieringen av Styrelsens arbete under 2009 Förvaltningsintäkterna för året uppgick till 895,2 det svenska beståndet har skett i svenska kro­ Pandox styrelse har sedan ordinarie bolags­ Mkr (915,5). För jämförbara enheter och rensat nor och det utländska beståndet finansieras i stämma 2009 bestått av sju ledamöter. Under för valutaeffekter var förädlingstakten i portföljen allt väsentligt i respektive lokal valuta. 2009 har styrelsen hållit fyra ordinarie samman­ cirka –7 procent. Minskningen beror huvudsakli­ disponibla likvida medel inklusive outnyttjad träden i enlighet med en årlig föredragnings­ gen på en generellt försämrad underliggande checkkredit och kreditfaciliteter på sammanlagt plan. Vid mötena har extern och intern rappor­ hotellkonjunktur i samtliga Pandox delmarkna­ 1 182 Mkr uppgick till 1 508 Mkr (1 521). Efter tering av resultat och ställning samt affärsfrågor der. Renoveringsprojekten i framför allt InterCon­ årets utgång har avtal om ytterligare kreditfacili­ behandlats. andra viktiga frågor som behand­ tinental Montreal och Holiday Inn Brussels air­ teter om totalt 300 Mkr tecknats. disponibla lik­ las årligen är marknadsfrågor, strategifrågor, port har samtidigt dragit ned intäktskapaciteten i vida medel inklusive outnyttjad checkkredit och finansfrågor och budget. portföljen under året. På hotellfastighetsnivå i kreditfaciliteter justerat för dessa uppgår till respektive delmarknad finns det dock relativt 1 808 Mkr. Moderbolaget stora skillnader i utfallet beroende på dess belä­ Kassaflöde före förändring av rörelsekapi­ Fastighetsverksamheten i koncernens genhet, marknadssegment, avtal och operatör. tal, investeringar och exklusive engångsposter fastighetsägande bolag administreras genom Fastighetskostnaderna exklusive avskriv­ och skatt uppgick till 446,4 Mkr (444,5). personal anställd i moderbolaget, Pandox aB. ningar uppgick till 117,0 Mkr (132,8). Kostnaden för dessa tjänster har fakturerats på driftsöverskottet minskade sammantaget Investeringar dotterbolagen. Faktureringen under 2009 upp­ med 4,5 Mkr till 778,2 Mkr (782,7). För jämför­ Pandox­koncernens investeringar exklusive för­ gick till 51,1 Mkr (55,2). Årets resultat efter skatt bara enheter minskade driftsöverskottet med värv uppgick till 312,5 Mkr (269,3) under året. uppgick till 400,0 Mkr (–161,1). 16,5 Mkr eller med 2,1 procent. direktavkast­ Investeringarna avsåg i huvudsak renoverings­ ningen uppgick för perioden till 8,4 procent (9,2). projekten i Holiday Inn Brussels airport, Hotel Utsikter för 2010 Berlin, Berlin, InterContinental Montreal, Hyatt Intäkterna i hotellbranschen förväntas succes­ Intäkter och resultat – Operatörsverksamhet Regency Montreal, Radisson Blu Basel samt sivt bli mer stabila under 2010. Studerar man Totala intäkter från operatörsverksamheten produktförbättringar i ett större antal fastigheter. new York som ligger tidigt i konjunkturcykeln uppgick till 1 095,0 Mkr (1 105,3). För jämför­ Hotellfastigheternas bokförda värde inklu­ och utgår från att staden planar ut under våren bara enheter och justerat för valutakurseffekter sive hotellinventarier uppgick till 9 348,0 Mkr är förutsättningarna goda för att samma möns­ minskade intäkterna med cirka 13 procent vilket (9 212,5). Hotellfastigheternas marknadsvär­ ter sprider sig till Europa under sommaren och huvudsakligen förklaras av den svagare hotell­ den överstiger väsentligen de bokförda värdena. hösten. detta är positiva nyheter. Samtidigt är konjunkturen och intäkts­ och resultatbortfall till priset under press vilket kommer att minska pro­ följd av omfattande renoveringar i InterConti­ Skatt duktiviteten och därmed lönsamheten. Pandox nental Montreal och Holiday Inn Brussels air­ Skatteverket har i omprövningsbeslut daterat prognos är att bolaget under 2010 kommer att port. operatörsresultatet uppgick sammantaget oktober 2007 höjt taxerad inkomst med totalt fortsätta producera stabila kassaflöden. till –34,0 Mkr (20,8). 430 Mkr (motsvarande skatteeffekt 120,4 Mkr) i ett antal dotterbolag med anledning av under Resultat 2005 genomförda fastighetsförsäljningar via Koncernens resultat före skatt och exklusive utländska dotterbolag. omprövningsbesluten engångsposter för 2009 uppgick till 252,5 Mkr är överklagade till länsrätten. Ärendena är vilan­ (280,4) deförklarade intill dess att Regeringsrätten meddelar dom i ett annat (ej relaterat till Finansiering och kassaflöde Pandox) överklagat förhandsbesked. Bolagets Finansnettot för den löpande verksamheten för uppfattning är att samtliga affärer och yrkanden perioden januari till december 2009, justerat för genomförts i enlighet med gällande lagstiftning reavinster om 79,5 Mkr, uppgick till –229,8 Mkr och mot den bakgrunden har inga reserver (–294,7). bokats upp i koncernen. Pan dox 2009 | 51
    • RäkenskapeR Resultaträkning Koncernen Moderbolaget Mkr 2009 2008 2009 2008 Fastighetsverksamhet Hyresintäkter not 1, 2, 3 850,6 872,3 – – Övriga fastighetsintäkter 44,6 43,2 – – Totala förvaltningsintäkter 895,2 915,5 – – Fastighetskostnader –117,0 –132,8 – – Driftsöverskott 778,2 782,7 – – avskrivningar enligt plan not 4 –193,6 –163,8 – – Resultat fastighetsverksamhet 584,6 618,9 – – Operatörsverksamhet Rörelseintäkter 1 095,0 1 105,3 – – Rörelsekostnader –1 129,0 –1 084,5 – – Rörelseresultat operatörsverksamhet not 1, 2, 16 –34,0 20,8 – – Bruttoresultat 550,6 639,7 – – administrativa kostnader not 4, 15, 16 –68,3 –64,6 –62,3 –59,7 Övriga intäkter not 5 – 6,9 51,1 55,2 Rörelseresultat 482,3 582,0 –11,2 –4,5 Ränteintäkter not 6 25,5 12,6 457,8 234,3 Räntekostnader –256,5 –310,5 –202,9 –279,8 Övriga finansiella intäkter och kostnader not 6 80,7 3,2 188,1 –168,2 Finansnetto –150,3 –294,7 443,0 –213,7 Resultat före skatt 332,0 287,3 431,8 –218,2 Skatt not 7 –20,4 –22,2 25,3 – Uppskjuten skatt not 7 –10,1 34,2 –57,1 57,1 ÅRETS RESULTAT 301,5 299,3 400,0 –161,1 Specifikation extern omsättning Förvaltningsintäkter fastighetsverksamhet 895,2 915,5 därav interna hyror –211,7 –216,7 Rörelseintäkter operatörsverksamhet 1 095,0 1 105,3 Summa extern omsättning 1 778,5 1 804,1 52 | Pa ndox 2009
    • Kommentarer till resultaträkningen Hyresintäkter Underhållskostnader Driftsöverskott Hyresintäkterna avser lokalhyra för hotellytor, Underhållskostnader är kostnader för att vid­ driftsöverskottet för 2009 uppgick till 778,2 inventariehyra för hotellinventarier samt lokal­ makthålla byggnadernas och byggnadsinven­ Mkr, vilket är en minskning med 4,5 Mkr. hyra för resterande kommersiella ytor. Hyres­ tariernas standard. Pandox hyresavtal är i fler­ direktavkastningen uppgick till 8,4 procent intäkterna för 2009 minskade i förhållande till talet fall konstruerade så att hyresgästerna, det (9,2). föregående år och uppgick till 850,6 Mkr vill säga hotelloperatörerna, svarar för större (872,3). delen av det inre underhållet av hotellfastig­ Operatörsverksamheten heterna. den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belas­ Övriga fastighetsintäkter tas redovisningsmässigt med en internhyra. Övriga fastighetsintäkter avser utdebiterade Tomträttsavgäld Internhyran är kopplad till operatörsbolagens kostnader för framför allt värme, el och fastig­ Totalt sju av Pandox fastigheter innehas med omsättning och baseras på vad som bedöms hetsskatt. tomträtt. Villkor och löptider för samtliga följer vara marknadsmässiga villkor. Internhyran gängse marknadsvillkor. kostnadsförs i hotellrörelsen och intäktsförs i FÖRDeLnInG ÖVRIGa FasTIGHeTsInTäkTeR fastighetsförvaltningen. Under 2009 förvärva­ Mkr 2009 2008 Fastighetsskatt des inga operatörsverksamheter. I maj träffade Ersättning för driftskostnader 10,3 9,5 För Pandox svenska hotellfastigheter utgår Pandox ett avtal med Choice Hotels Scandina­ Vidaredebiterad fastighetsskatt 34,3 33,7 fastighetsskatt med 1,0 procent på taxerings­ via om att ta över den operativa driften av Qua­ Totalt 44,6 43,2 värdet. de utländska fastigheterna har varie­ lity Park Hotel i Södertälje. därmed ingår åtta rande procentsatser och beräkningsgrunder. operativa verksamheter i Pandox portfölj i Fastighetskostnader utgången av 2009, varav fem drivs i egen regi Driftskostnader Övriga kostnader och tre via managementavtal. driftskostnader är sådana kostnader som är Innefattar bland annat kostnader för juridisk direkt hänförliga till driften av fastigheterna konsultation i hyresfrågor, försäkringspremier Administrativa kostnader såsom till exempel kostnader för värme, vatten, och hyreskostnader för externa ytor. de administrativa kostnaderna avser central el och fastighetsskötsel. Kostnaderna brutto­ administration samt utländsk hotellfastighets­ redovisas, det vill säga den del av kostnaderna FÖRDeLnInG FasTIGHeTskosTnaDeR administration. Samtlig personal inom central som vidaredebiteras till hyresgästerna redo­ Mkr 2009 2008 administration är placerad vid kontoret i visas som intäkt under övriga fastighetsintäkter driftskostnader 21,9 23,6 Stockholm. Ersättning till personal och reviso­ och hela kostnaden redovisas bland kostna­ Underhållskostnader 30,9 33,5 rer framgår av not 15 och 16. Tomträttsavgäld 1,5 12,7 derna. Fastighetsskatt 58,5 57,2 Övriga kostnader 4,2 5,8 Totalt 117,0 132,8 Pan dox 2009 | 53
    • RäkenskapeR Balansräkning Koncernen Moderbolaget Mkr 2009 2008 2009 2008 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter not 8 8 735,8 8 665,8 – – Inventarier not 9 613,5 547,4 1,3 0,7 9 349,3 9 213,2 1,3 0,7 Finansiella anläggningstillgångar aktier och andelar i dotterbolag not 10 – – 4 270,6 3 835,6 Övriga aktier och andelar not 11 610,2 544,4 – – Fordringar koncernbolag – – 3 885,3 2 965,5 Övriga långfristiga fordringar 15,6 15,0 14,7 14,0 625,8 559,4 8 170,6 6 815,1 Uppskjuten skattefordran 216,2 234,5 – 57,1 Summa anläggningstillgångar 10 191,3 10 007,1 8 171,9 6 872,9 Omsättningstillgångar Varulager 8,2 6,5 – – Kundfordringar 99,7 81,0 – – Skattefordran 5,3 – – – Övriga fordringar 16,9 122,6 5,6 5,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28,3 31,1 1,5 1,5 Kassa och bank 326,4 347,7 199,3 111,4 Summa omsättningstillgångar 484,8 588,9 206,4 118,4 SUMMA TILLGÅNGAR 10 676,1 10 596,0 8 378,3 6 991,3 Kommentarer till balansräkningen Fastigheter och inventarier bokförda värde inklusive hotellinventarier upp­ månadsvis i förskott består utestående belopp Under året har en hotellfastighet förvärvats. gick vid årets slut till 9 348,0 Mkr. Övriga inven­ vid årsskiftet i huvudsak av upplupna omsätt­ avskrivningarna avseende fastigheterna upp­ tarier utgörs av inventarier inom administration nings­ och resultathyror. gick till 108,8 Mkr (98,6) och årets investeringar på 1,3 Mkr. till 224,1 Mkr (138,3). Inventariernas bokförda Övriga fordringar värde inklusive hotellinventarier uppgick till Övriga långfristiga fordringar Kortfristiga fordringar avser exempelvis kostna­ 613,5 Mkr (547,4), avskrivningarna till 85,2 Mkr avser långfristig reversfordran samt pantsatt der som ska vidaredebiteras på extern part. (65,5) och investeringarna till 89,4 Mkr (131,0). deposition. Huvuddelen av det bokförda värdet på Förutbetalda kostnader och upplupna inventarier, 613,5 Mkr, avser merparten hotell­ Varulager intäkter inventarier vilka brukas av hotelloperatören. I avser lager av förbrukningsvaror i operatörs­ Innefattar i huvudsak förutbetalda kostnader för vissa fall ingår dessa som en ospecificerad del verksamheterna. nästa år som försäkringspremier och hyror. av hyran, i andra fall som en separat inventarie­ hyra. då dessa intäkter ingår i hyresintäkterna Kundfordringar Kassa och bank inkluderar Pandox värdet av dessa inventarier i Pandox kundfordringar utgörs av hyresford­ Pandoxkoncernens likviditet hanteras i huvud­ det fastighetsvärde som används för att beräkna ringar och kundfordringar i operatörsrörelsen. sak av moderbolaget genom centralkonto­ fastigheternas direktavkastning. Fastigheternas då hyran generellt betalas kvartals­ eller struktur i bank där likviditeten samlas på ett 54 | Pa ndox 2009
    • Koncernen Moderbolaget Mkr 2009 2008 2009 2008 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital aktiekapital 373,5 373,5 373,5 373,5 Bundna reserver 1 051,1 1 050,2 830,0 830,0 1 424,6 1 423,7 1 203,5 1 203,5 Fritt eget kapital Fria reserver 1 270,6 1 006,2 129,1 219,4 Årets resultat 301,5 299,3 400,0 –161,1 1 572,1 1 305,5 529,1 58,3 Summa eget kapital 2 996,7 2 729,2 1 732,6 1 261,8 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld not 7 363,0 335,2 – – Summa avsättningar 363,0 335,2 – – Skulder Skulder till kreditinstitut not 12 6 850,5 6 808,6 4 199,7 4 559,2 Leverantörsskulder 87,3 100,1 21,3 23,2 Skulder koncernföretag – – 2 335,4 987,5 Skatteskulder 13,9 14,4 – – Övriga skulder 98,3 232,2 3,0 0,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter not 13 266,4 376,3 86,3 159,5 Summa skulder 7 679,4 7 531,6 6 645,7 5 729,5 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 10 676,1 10 596,0 8 378,3 6 991,3 Ställda säkerheter not 14 4 961,9 5 239,2 12,2 12,2 ansvarsförbindelser not 14 2,5 2,3 2 675,3 2 221,6 gemensamt räntebärande konto. Likviditets­ en löptid under ett år. Se avsnittet Finansiell Ansvarsförbindelser överskott kan även placeras som tidsbunden översikt på sidan 40. Moderbolagets ansvarsförbindelser avser inlåning i bank. I tillägg till detta har Pandox ej garantier till banker avseende dotterbolags­ utnyttjade kreditfaciliteter på totalt 1 182 Mkr. Uppskjuten skatteskuld låneskulder. 2009 års uppskjutna skatter är bruttoredo­ Bundna reserver moderbolaget visade. I avsnittet Pandox skattesituation på Justering av ingående balans har skett avse­ sidan 44 lämnas en detaljerad beskrivning. ende ej utnyttjade optioner. Upplupna kostnader och förutbetalda Skulder till kreditinstitut intäkter Pandox totala räntebärande skuld den 31 Beloppet avser i huvudsak upplupna räntekost­ december 2009 uppgick till 6 850,5 Mkr för­ nader samt förutbetalda hyror. delat på sex kreditgivare och sju valutor. Finan­ sieringen är i huvudsak upptagen under Ställda säkerheter långfristiga kreditavtal varför huvuddelen av avser huvudsakligen pantbrev i fastighet vilka skulden kan betraktas som långfristig. Ränte­ pantsatts till kreditinstitut som säkerhet för lån. bindningsmässigt är 3 762,3 Mkr bundet med Pan dox 2009 | 55
    • RäkenskapeR Förändringar i eget kapital Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt Koncernen 2008 Ingående balans 373,5 886,8 917,4 230,0 2 407,7 Vinstdisposition – – 230,0 –230,0 – Övriga förändringar – –1,9 1,9 – – Utdelning – – –161,9 – –161,9 Koncernbidrag – – – – – omräkningsdifferenser inkl skatteeffekt – 165,3 18,8 – 184,1 Årets resultat – – – 299,3 299,3 373,5 1 050,2 1 006,2 299,3 2 729,2 Koncernen 2009 Ingående balans 373,5 1 050,2 1 006,2 299,3 2 729,2 Vinstdisposition – – 299,3 –299,3 – Övriga förändringar – –69,4 69,4 – – Utdelning – – – – – Koncernbidrag – – – – – omräkningsdifferenser inkl skatteeffekt – 70,3 –104,3 – –34,0 Årets resultat – – – 301,5 301,5 373,5 1 051,1 1 270,6 301,5 2 996,7 Moderbolaget 2008 Ingående balans 373,5 830,0 394,4 –13,1 1 584,8 Vinstdisposition – – –13,1 13,1 – Utdelning – – –161,9 – –161,9 Koncernbidrag – – – – – Årets resultat – – – –161,1 –161,1 373,5 830,0 219,4 –161,1 1 261,8 Moderbolaget 2009 Ingående balans 373,5 830,0 219,4 –161,1 1 261,8 Vinstdisposition – – –161,1 161,1 – Utdelning – – – – – Koncernbidrag – – 70,8 – 70,8 Årets resultat – – – 400,0 400,0 373,5 830,0 129,1 400,0 1 732,6 omräkningsdifferenser inkluderar en skatteeffekt på 43,5 (–89,6) Mkr avseende valutasäkring av utlandsverksamhet. antalet aktier uppgick per 31 december 2009 till 24 900 000 med en röst per aktie och ett nominellt värde om 15 kronor per aktie. 56 | Pa ndox 2009
    • Kassaflödesanalys Koncernen Moderbolaget Mkr 2009 2008 2009 2008 Löpande verksamhet Resultat före finansiella poster 561,7 582,0 –11,2 –4,5 avskrivning 194,0 164,1 0,4 0,3 Erhållen ränta 4,6 12,6 457,8 234,3 Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –247,0 –307,2 –88,4 –467,7 Betald skatt –26,2 –14,8 – – Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital och investeringar 487,1 436,7 358,6 –237,6 Förändring av rörelsekapital Ökning/minskning (±) av rörelsefordringar 87,5 –18,0 96,0 –2,2 Ökning/minskning (±) av rörelseskulder –98,8 45,7 1 349,2 365,9 Summa förändring av rörelsekapital –11,3 27,7 1 445,2 363,7 Kassaflöde från löpande verksamhet efter förändring av rörelsekapital före investeringar 475,8 464,4 1 803,8 126,1 Investeringsverksamhet Investering i aktier och andelar –65,7 –544,4 –434,9 –544,8 Investeringar i fastigheter och inventarier –313,5 –269,3 –1,0 –0,2 Förvärv av fastigheter och inventarier –163,3 –370,9 – – Försäljning av anläggningstillgångar – 1,8 – 2,7 Summa investeringar –542,5 –1 182,8 –435,9 –542,3 Kassaflöde efter investeringar –66,7 –718,4 1 367,9 –416,2 Finansieringsverksamhet Förändring av finansiella anläggningstillgångar – – –920,5 –50,9 Förändring av räntebärande lån 42,0 970,9 –359,5 665,0 Utdelning – –161,9 – –161,9 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 42,0 809,0 –1 280,0 452,2 Förändring av likvida medel –24,7 90,6 87,9 36,0 Likvida medel vid årets början 347,7 272,8 111,4 75,4 Kursdifferens i likvida medel 3,4 –15,7 – – Likvida medel vid årets slut 326,4 347,7 199,3 111,4 Förändring likvida medel –24,7 90,6 87,9 36,0 Kommentarer till kassaflödesanalysen Justerat för övriga intäkter och reavinster om 79,5 Mkr (6,9) uppgår kassaflödet från den löpande verk­ samheten till 446,4 Mkr (444,5). Kassaflödet per aktie ökade till 17,93 kronor (17,85). Pan dox 2009 | 57
    • RäkenskapeR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet mendationen innebär i korthet att både upp­ Internhyran är kopplad till operatörsbolagens med årsredovisningslagen och god redo­ skjutna skatteskulder och skattefordringar tas omsättning och baserad på vad som bedöms visningssed samt om inte annat anges i upp i redovisningen och att förändringar av vara marknadsmässiga villkor. Internhyran enlighet med Bokföringsnämndens anvis­ dessa påverkar resultaträkningen som uppskju­ kostnadsförs i operatörsverksamheten och ningar. Pandox redovisnings­ och värde­ ten skatt. den uppskjutna skatten avseende intäktsförs i fastighetsverksamheten. ringsprinciper är för övrigt oförändrade skillnaden i bokföringsmässig och skatte­ jämfört med föregående år. mässig avskrivning beräknas med utgångs­ Materiella anläggningstillgångar punkt från gällande skattesats. Vid ny­ eller tillbyggnad aktiveras samtliga Koncernredovisning För substansförvärv baseras den upp­ direkta utgifter inklusive projekteringskostnader. Koncernredovisningen omfattar samtliga skjutna skatteskulden på köpeskillingen och Vid ombyggnad aktiveras sådana direkta utgifter dotterbolag på bokslutsdagen. beräknas utifrån respektive fastighets kortaste som innebär förbättring av fastigheterna jämfört Redovisningen har upprättats enligt Redo­ bedömda innehavstid och motsvarar en skatte­ med det ursprungliga skicket. visningsrådets rekommendation RR 1:00. Kon­ sats om cirka 10 procent i genomsnitt. Utgifter för upprustning till samma skick cernredovisningen har upprättats enligt för­ den uppskjutna skattefordringen, hänförlig som fastigheten ursprungligen haft aktiveras ej. värvsmetoden, som innebär att tillgångar och till beräknad skattefordran avseende under­ Ett undantag från denna princip är utgifter för skulder övertagits till marknadsvärde enligt skottsavdrag i bolag, värderas med utgångs­ sådana åtgärder som rubriceras som eftersatt upprättad förvärvsanalys. Skillnaden mellan punkt från ett bedömt möjligt utnyttjande mot underhåll i samband med förvärv och hänsyn anskaffningsvärde och förvärvat eget kapital framtida skattemässiga vinster och beräknas tagits till detta i förvärvspriset. har tillförts byggnader och mark som över­ enligt gällande skattesats. Utgifter för hyresgästanpassningar som inne­ värde. avskrivning av övervärde sker enligt bär att hyran kan höjas, aktiveras och skrivas av samma princip som för fastigheter. Beräknad Fastighetsverksamhet under hyreskontraktets återstående löptid. uppskjuten skatteskuld avseende koncern­ Koncernens fastigheter redovisas i balansräk­ avskrivning enligt plan har beräknats med mässiga övervärden och beräknad uppskjuten ningen som anläggningstillgångar då avsikten följande procentsatser: skattefordran nettoredovisas som uppskjuten med innehavet är att långsiktigt äga, förvalta % skatteskuld i balansräkningen. och utveckla fastigheterna. Byggnader 1,0 Byggnadsinventarier 4–6,7 Skatt Operatörsverksamheten Markanläggningar 3,5 Pandox tillämpar Redovisningsrådets rekom­ den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belas­ Inventarier 6,7–33 mendation om inkomstskatt (RR 9). Rekom­ tas redovisningsmässigt med en internhyra. 58 | Pa ndox 2009
    • Pandox har fr o m år 2000 förändrat avskriv­ resultaträkningen. Hyresintäkterna periodiseras Fordringar och skulder i utländsk valuta ningssatsen för byggnad till 1,0 procent. Tidi­ i enlighet med hyresavtal. detta innebär att Fordringar och skulder i utländsk valuta omräk­ gare avskrivning uppgick till 1,5 procent. förskottshyror redovisas som förutbetalda nas enligt balansdagens kurs. Kursdifferenser avskrivning enligt plan beräknas på anskaff­ hyresintäkter. som uppstår belastas eller gottskrivs resultatet. ningsvärdet och ett restvärde på noll kronor. när upplåning sker eller terminskontrakt ingås Aktier och andelar för att kurssäkra investeringar i utländska Nedskrivning av anläggningstillgång aktier och andelar i dotter­ och dotterdotter­ dotterbolag kvittas i koncernen uppkomna Koncernens fastigheter värderas kontinuerligt bolag har värderats till anskaffningsvärdet, med kursdifferenser till den del de motsvaras av enligt en intern kassaflödesmodell som också undantag för innehav vilka har skrivits ned till differenser vid omräkning av utländska dotter­ uppfyller kraven för att beräkna nyttjandevärdet i bedömt verkligt marknadsvärde. bolags nettotillgångar. enlighet med RR 17. Återvinningsvärdet, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och Finansiella instrument Övriga fordringar och skulder nyttjandevärdet, kontrolleras därvid mot fastig­ Ränteswapar används för att förändra underlig­ Fordringar har tagits upp till de belopp varmed heternas bokförda värden för att bedöma behov gande finansiella skulders ränteförfallostruktur. de förväntas inflyta. Övriga tillgångar och skulder av eventuell nedskrivning. Intäkter och kostnader avseende ränteswapar har tagits upp till nominella värden. nettoredovisas som räntekostnader periodiserat Leasing över löptiden. Pandox redovisar samtliga leasingavtal som operationella. Leasingavtalen avser personbilar Utländska dotterbolag och kontorsmaskiner och är av mindre omfatt­ Utländska dotterbolag räknas om enligt dags­ ning och påverkar därför inte bedömningen av kursmetoden, vilket innebär att resultaträk­ koncernens resultat och ställning. ningen räknas om till genomsnittskurs och balansräkningen enligt balansdagens kurs. Intäkter den kursdifferens som uppstår vid tillämpning Förvaltningsintäkterna avser hyresintäkter samt av denna metod förs direkt mot koncernens vidaredebiterade driftskostnader och fastighets­ egna kapital. Under året förvärvade bolag skatt. Hotelloperatörsverksamhetens intäkter ingår i koncernen med belopp avseende tiden och kostnader redovisas separat i koncern­ efter förvärvet. Pan dox 2009 | 59
    • RäkenskapeR noter NOT 1 SEGMENTSREDOVISNING Primärt segment Pandox primära segment utgörs av de två rörelsegrenarna fastighetsverksamhet och operatörsverksamhet. Information i enlighet med segmentredovisningen framgår av koncernens resultat­ och balansräkning. Sekundärt segment År 2009 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt Förvaltningsintäkter 167,7 85,2 182,3 120,1 339,9 –211,7 683,5 Fastighetskostnader –26,5 –7,2 –30,7 –15,8 –36,8 – –117,0 driftsöverskott 141,2 78,0 151,6 104,3 303,1 –211,7 566,5 Bokförda värden fastigheter 1 386,2 756,1 1 488,1 998,8 4 718,8 – 9 348,0 Investeringar 50,6 1,8 12,2 13,9 234,0 – 312,5 Rörelseintäkter operatörsverksamhet 16,1 – 8,9 – 1 070,0 – 1 095,0 Rörelsekostnader operatörsverksamhet –15,4 – –9,2 – –1 104,4 211,7 –917,3 Rörelseresultat operatörsverksamhet 0,7 – –0,3 – –34,4 211,7 177,7 År 2008 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt Förvaltningsintäkter 187,9 84,5 183,5 116,7 342,9 –216,7 698,8 Fastighetskostnader –39,3 –8,1 –33,0 –16,3 –36,1 –132,8 driftsöverskott 148,6 76,4 150,5 100,4 306,8 –216,7 566,0 Bokförda värden fastigheter 1 360,5 766,8 1 518,7 834,7 4 731,8 9 212,5 Investeringar 56,7 23,6 9,2 19,8 160,0 269,3 Rörelseintäkter operatörsverksamhet 51,6 – 10,4 – 1 043,3 1 105,3 Rörelsekostnader operatörsverksamhet –55,1 – –10,6 – –1 018,9 216,7 –867,9 Rörelseresultat operatörsverksamhet –3,5 – –0,2 – 24,4 216,7 237,4 NOT 2 HYRESINTÄKTER Intäkterna från operatörsverksamheten avser tre verksamheter som drivs genom managementavtal med Hilton, InterContinental respektive Hyatt samt de fem verksamheter som drivs i Pandox egen regi. den hyra och ersättning för övriga lokalkostnader som dessa hotelloperatörsbolag har erlagt till fastighetsbolaget har bruttoredovisats, dvs de har inte eliminerats i resultaträkningen. detta för att ge en mer korrekt bild av fastighetsverksamhetens driftsöverskott och operatörsverksamhetens rörelseresultat. Vid en eli­ minering skulle totala förvaltningsintäkter respektive operatörsverksamhetens rörelsekostnader reduceras med 211,7 Mkr för 2009 (216,7). NOT 3 HYRESINTÄKTERNAS GEOGRAFISKA FÖRDELNING % 2009 2008 Sverige 53 54 danmark 8 9 Storbritannien 5 5 Tyskland 13 12 Belgien 15 15 Schweiz 2 2 Kanada 4 3 Summa 100 100 60 | Pa ndox 2009
    • NOT 4 ÅRETS AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN Koncernen Moderbolaget Mkr 2009 2008 2009 2008 Byggnader –108,0 –97,8 – – Markanläggningar –0,8 –0,8 – – Inventarier –85,2 –65,5 –0,4 –0,3 Summa avskrivningar –194,0 –164,1 –0,4 –0,3 av avskrivningar på totalt 194,0 Mkr är 193,6 Mkr (163,8) hänförliga till fastighetsverksamheten och 0,4 Mkr (0,3) till administration. NOT 5 ÖVRIGA INTÄKTER Övriga intäkter i koncernen på totalt 6,9 Mkr år 2008 avsåg ersättning för uthyrning av och försäljning av parkeringsplatser respektive kontorslokaler i Östersund. Fastighets­ verksamheten i koncernens fastighetsägande bolag administreras genom personal anställd i moderbolaget. Kostnaden för dessa tjänster har fakturerats på dotterbolagen vilken under 2009 uppgick till 51,1 Mkr (55,2). NOT 6 RÄNTEINTÄKTER OCH ÖVRIGA FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Moderbolagets ränteintäkter fördelar sig på 77,3 Mkr (230,3) från koncernbolag, 1,1 Mkr (4,0) från övriga och 379,4 Mkr avser utdelning från dotterbolag. av moderbolagets övriga finansiella intäkter och kostnader om 188,1 Mkr (–168,2) avser 190,3 Mkr (–167,8) omvärdering av lån i utländsk valuta till balansdagskurs. I koncernens ränteintäkter om 25,5 Mkr (12,4) ingår externa ränteintäkter med 4,6 Mkr och utdelningar från övriga aktier och andelar med 20,9 Mkr. Övriga finansiella intäkter och kostnader för koncer­ nen uppgår till 80,7 Mkr (3,2) varav 79,5 Mkr avser reavinst vid avyttring av aktier i HoST Hotels and Resorts Inc. NOT 7 UPPSKJUTEN SKATT OCH AKTUELL SKATT Koncernen Moderbolaget Mkr 2009 2008 2009 2008 Årets uppskjutna skattekostnad Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader –38,5 –2,9 –0,7 – Uppskjuten skattekostnad avseende förlustavdrag –15,9 109,9 –56,4 60,0 Uppskjuten skattekostnad avseende övriga avsättningar 44,3 –80,0 – 0,8 Effekt av förändrade skattesatser – 7,2 – –3,7 Uppskjuten skatt i resultaträkningen –10,1 34,2 –57,1 57,1 Aktuell skatt i resultaträkningen –20,4 –22,2 25,3 – Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats Redovisat resultat före skatt 332,0 283,3 431,8 –218,2 Skatt enligt gällande skattesats –87,3 –83,0 –113,6 61,1 Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 36,8 0,1 134,5 0,0 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader samt övriga skattemässiga justeringar –21,1 52,8 –52,7 –0,3 Skatteeffekt relaterad till utlandsverksamhet 41,1 34,9 – – Effekt av förändrade skattesatser – 7,2 – – Redovisad skattekostnad –30,5 12,0 –31,8 57,1 Uppskjutna skattefordringar Underskottsavdrag 205,2 222,5 – 56,4 Övriga uppskjutna skattefordringar 11,0 12,0 – 0,7 Summa uppskjutna skattefordringar 216,2 234,5 – 57,1 Uppskjutna skatteskulder Skillnader mellan bokfört och skattemässigt värde fastigheter 363,0 335,2 – – Summa uppskjutna skatteskulder 363,0 335,2 – – Uppskjutna skatteskulder/fordringar, netto –146,8 –100,7 – 57,1 Koncernens nominella skattesats är beräknad till 26,9 procent och i moderbolaget uppgår den till 26,3 procent. Efter beslutad sänkning av inkomtskatten i Sverige från 28,0 procent till 26,3 procent från den 1 januari 2009 har koncernens och moderbolagens uppskjutna skatteskulder respektive fordringar för 2008 räknats om till den nya skatte­ satsen. Effekten är redovisad under årets uppskjutna skattekostnad. Effektiv skatt för koncernen uppgick för 2009 till 9,2 procent (–4,2) och i moderbolaget till 7,4 procent (26,2). Pan dox 2009 | 61
    • RäkenskapeR NOT 8 FASTIGHETER Koncernen Mkr 2009 2008 Ingående anskaffningsvärde 9 641,4 8 589,3 omklassificerat till inventarier –5,2 –14,0 Förvärv fastigheter 89,4 360,5 Investeringar 224,1 138,3 Försäljningar – – omräkningsdifferenser balansräkning –151,0 567,3 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9 798,7 9 641,4 Ingående avskrivningar –975,6 –785,6 Försäljningar – – Årets avskrivningar –108,8 –98,6 omräkningsdifferenser balansräkning 21,5 –91,4 Utgående ackumulerade avskrivningar –1 062,9 –975,6 Utgående restvärde 8 735,8 8 665,8 Taxeringsvärde svenska fastigheter 2 521,7 2 509,4 Varav mark 707,9 730,6 Koncernens ingående anskaffningsvärden och avskrivningar avseende fastighet har 2008 korrigerats med –242,8 Mkr respektive 242,8 Mkr. Restvärdena har således inte påverkats. NOT 9 INVENTARIER Koncernen Moderbolaget Mkr 2009 2008 2009 2008 Ingående anskaffningsvärde 900,4 641,6 3,6 3,4 omklassificerat från fastigheter 5,2 14,0 – – Förvärv inventarier 73,9 10,3 – – Investeringar 89,4 131,0 1,0 0,2 Försäljningar/utrangeringar – –3,5 – – omräkningsdifferenser balansräkning –31,0 107,0 – – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 037,9 900,4 4,6 3,6 Ingående avskrivningar –353,0 –220,7 –2,9 –2,6 Försäljningar/utrangeringar – 1,7 – – Årets avskrivningar –85,2 –65,5 –0,4 –0,3 omräkningsdifferenser balansräkning 13,8 –68,5 – – Utgående ackumulerade avskrivningar –424,4 –353,0 –3,3 –2,9 Utgående restvärde 613,5 547,4 1,3 0,7 Koncernens ingående anskaffningsvärden och avskrivningar avseende inventarier har 2008 korrigerats med –266,0 Mkr respektive 266,0 Mkr. Restvärdena har således inte påverkats. 62 | Pa ndox 2009
    • NOT 10 AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAG Antal Nom. Bokfört Org. nr Säte aktier värde (kr) Andel (%) värde (Mkr) Moderbolaget Hotab Förvaltnings aB 556475­5592 Stockholm 1 000 100 100 285,1 Pandox Förvaltning aB 556097­0815 Stockholm 5 500 100 100 304,7 Hotab 6 aB 556473­6352 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Fastighets aB Grand Hotel i Helsingborg 556473­6329 Stockholm 1 000 100 100 15,9 Pandox Fastighets aB 556473­6261 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Fastighets aB Mora Hotell 556475­9370 Stockholm 1 000 100 75 5,7 Fastighets aB Stora Hotellet i Jönköping 556469­4064 Stockholm 1 000 100 100 30,1 Pandox Belgien aB 556495­0078 Stockholm 1 000 100 100 4,0 Pandox Hotel Management aB 556469­9782 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Malmö Favorit Hotell aB 556475­9446 Stockholm 1 000 100 100 16,1 Pandox Luxemburg aB 556515­9216 Stockholm 10 000 10 100 68,3 Fastighets aB Porpur 556349­8327 Stockholm 10 000 100 100 0,1 Pandox i Halmstad aB 556549­8978 Stockholm 1 000 100 100 8,7 Pandox i Borås aB 556528­0160 Stockholm 1 000 100 100 61,5 Grand i Borås Fastighets aB 556030­7083 Stockholm 6 506 100 100 10,0 Hotell Värmdövägen 84 aB 556286­4826 Stockholm 1 000 100 100 4,3 Hotellus International aB 556030­2506 Stockholm 7 480 000 100 100 970,2 KB Lorensberg 49:2 916833­3269 Göteborg – – 100 0,0 Hotellus Östersund aB 556367­3697 Stockholm 1 000 100 100 3,0 ademrac Holding 1 aB 556683­3371 Stockholm 10 093 100 100 219,4 ademrac Holding 2 aB 556683­3363 Stockholm 10 010 100 100 219,6 ademrac aB 556426­2748 Stockholm 1 790 042 100 6,6 3,4 Le nouveau Palace Sa 446188 Bryssel 3 000 – 100 291,4 Convention Hotel International aG 270.3.001.168­3 Basel 14 000 – 100 6,2 Hotellus denmark a/S 28970927 Köpenhamn 5 000 – 100 1 021,6 Hotel Bloom Sa 0476.704.322 Bryssel 68 808 – 100 67,3 Pandox Belgium Sa 0890.427.732 Bryssel 100 000 – 100 471,6 Pandox i Malmö aB 556704­3723 Stockholm 1 000 100 100 142,0 Ypsilon Hotell aB 556481­4134 Stockholm 1 000 100 100 39,8 Pandox Kolmården aB 556706­8316 Stockholm 100 000 1 100 0,1 Hotellus Sverige Ett aB 556778­8699 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Hotellus Sverige Två aB 556778­8707 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Summa Pandox AB 4 270,6 Org. nr Säte Org. nr Säte Koncernen Holcro nV – Belgien arlanda Flyghotell KB 916500­8021 Stockholm Hotellus Suomi oY – Finland Fastighetsbolaget Utkiken KB 916611­7755 Stockholm Hotellus nord oY – Finland Fastighets aB Hotell Kramer 556473­6402 Stockholm Euro Lifim BV – Holland Hotellus nordic aB 556554­6594 Stockholm Hotellus Europe BV – Holland Hotellus Järva Krog aB 556351­7365 Stockholm Pandox Holland BV – Holland Hotellus Mölndal aB 556554­6636 Stockholm Pandox Holland 2 BV – Holland Bioeffect aB 556244­5030 Stockholm Hotellus Luxemburg Sarl – Luxemburg Vestervold KB 916631­9534 Stockholm Hotellus deutschland GmbH – Tyskland Pandox Mellansverige aB 556745­4656 Stockholm atlantis GmbH – Tyskland Skogshöjd Handels & Fastighets aB 556066­0432 Stockholm Pandox Berlin GmbH – Tyskland Grand Hotel Brussels nV – Belgien Hotellus Canada Holdings Inc – Kanada Hotellus Belgium nV – Belgien Hotellus Montreal Holdings Inc – Kanada Town Hotel Sa – Belgien Pan dox 2009 | 63
    • RäkenskapeR NOT 11 ÖVRIGA AKTIER OCH ANDELAR Övriga aktier och andelar om 610,2 Mkr (544,4) avser innehavet i den amerikanska hotellfastighetsbolaget HoST Hotels and Resorts Inc. Marknadsvärdet på balansdagen uppgick till 11,67 USd per aktie eller motsvarande 883,4 Mkr för hela innehavet. NOT 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Koncernen Moderbolaget Mkr 2009 2008 2009 2008 Skulder som förfaller inom ett år från balansdagen 738,9 877,8 562,3 877,8 Skulder som förfaller mellan ett till och med fyra år från balansdagen 980,5 1 181,4 809,1 815,8 Skulder som förfaller fem år eller senare från balansdagen 5 131,1 4 749,4 2 828,3 2 865,7 Summa 6 850,5 6 808,6 4 199,7 4 559,3 NOT 13 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Mkr 2009 2008 2009 2008 Förutbetalda hyror 54,7 61,0 – – Upplupna räntekostnader 16,3 28,8 11,0 20,5 Fastighetsskatt 4,7 4,7 – – orealiserade hedgeresultat 64,1 126,8 61,6 126,7 Övrigt 126,6 155,0 13,7 12,3 Summa 266,4 376,3 86,3 159,5 NOT 14 STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Koncernen Moderbolaget Mkr 2009 2008 2009 2008 Ställda säkerheter för lån från kreditinstitut Fastighetsinteckningar 4 942,1 5 009,0 – – Pantsatt deposition 22,3 32,8 14,7 14,0 ansvarsförbindelser 2,5 2,3 2 675,3 2 221,6 NOT 15 ARVODE OCH ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER Koncernen Moderbolaget Mkr 2009 2008 2009 2008 KPMG Revisionsuppdrag 3,5 2,8 1,0 0,9 andra uppdrag 1,4 1,6 – – SET Revisionsbyrå Revisionsuppdrag 0,1 0,1 0,1 0,1 Övriga andra uppdrag 0,2 0,2 – – Summa 5,2 4,7 1,1 1,0 64 | Pa ndox 2009
    • NOT 16 PERSONAL Koncernen Moderbolaget 2009 2008 2009 2008 Medeltal anställda Män 474 534 9 8 Kvinnor 468 555 9 9 Totalt 942 1 089 18 17 Varav anställda i Sverige 31 61 18 17 Varav anställda i Belgien 341 432 – – Varav anställda i Tyskland 189 219 – – Varav anställda i Kanada 381 377 – – Styrelse och ledande befattninghavare Män 11 11 10 10 Kvinnor 2 2 2 2 Totalt 13 13 12 12 Löner och ersättningar, Mkr Styrelsen och verkställande direktören Löner och ersättningar 5,6 5,6 5,6 5,6 Sociala kostnader 1,6 1,4 1,6 1,4 Pensionskostnader 0,8 0,8 0,8 0,8 Totalt 8,0 7,8 8,0 7,8 Övriga anställda Löner och ersättningar 355,3 283,1 15,0 16,0 Sociala kostnader 69,5 62,8 5,0 3,9 Pensionskostnader 11,6 10,0 4,4 5,5 Totalt 436,4 355,9 24,4 25,4 Löner och ersättningar per land, Mkr Sverige Styrelsen och verkställande direktören 5,6 5,6 5,6 5,6 Övriga anställda 19,6 24,8 15,0 16,0 Belgien övriga anställda 132,4 127,3 – – Tyskland övriga anställda 44,9 43,6 – – Kanada övriga anställda 158,4 87,4 – – Totalt 360,9 288,7 20,6 21,6 Personal anställd i Belgien avser den operatörsverksamhet som bedrivs i Crowne Plaza Brussels City Centre, Hotel BLooM!, Holiday Inn Brussels airport, Crowne Plaza antwerp och Hilton Brussels City. Personal anställd i Tyskland avser Hotel Berlin, Berlin och i Kanada avser InterContinental Montreal och Hyatt Regency Montreal. Till styrelsen utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. Ersättningen till verkställande direktören utgörs av grundlön, bonus, tjänstebil samt pension. Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år med möjlighet att gå i pension vid 60 års ålder. För verkställande direktören gäller en uppsägningstid om 24 månader från företagets sida med avräkning. Vid egen uppsägning gäller en uppsägningstid om 6 månader. Sjukfrånvaron i moderbolaget uppgick till 0,5 (0,9) procent 2009. Pan dox 2009 | 65
    • RäkenskapeR Vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserat resultat 129 148 129 kr Årets resultat 399 973 745 kr 529 121 874 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare, 10,50 kr per aktie 261 450 000 kr Överföres i ny räkning 267 671 874 kr 529 121 874 kr Stockholm den 9 februari 2010 Christian Ringnes Ordförande Leiv Askvig Christian Sundt Olaf Gauslå Bengt Kjell Helene Sundt Mats Wäppling Anders Nissen Verkställande direktör Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 10 februari 2010. Per Gustafsson Willard Möller Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor 66 | Pa ndox 2009
    • Revisionsberättelse Till årsstämman i Pandox AB. Org nr 556030-7885 Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Pandox aB för år 2009. Årsredovisningen och koncernredovisningen ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 50–66. det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredoviningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovis­ ningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvars­ frihet för räkenskapsåret. Stockholm den 10 februari 2010 Per Gustafsson Willard Möller Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Pan dox 2009 | 67
    • Styrelsens arbete Kontroll Industriell kompetens och erfarenhet skapar trygghet och handlingskraft Styrelse och revisorer CHRISTIAN RINGNES, Född 1954 LEIV ASKVIG, Född 1957 OLAF GAUSLÅ, Född 1961 BENGT KJELL, Född 1954 Ordförande Verkställande direktör i Sundt AS. Finansdirektör i Eiendomsspar AS. Verkställande direktör i AB Handel och Verkställande direktör i Eiendomsspar Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004. Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004. Industri. AS. Ledamot i Pandox styrelse sedan 1996. Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004. Övriga styrelseuppdrag: Styreleseordförande i Oslo Børs VPS Övriga styrelseuppdrag: Övriga styrelseuppdrag: Holding ASA, Oslo Børs ASA och Styrelseordförande i Indutrade AB och Styrelseordförande i NSV-Invest AS, Alfarveg AS. Styrelseledamot i och Hemfosa Fastigheter AB. Styrelse- Sundt AS, Dermanor AS och Mini Bottle Eiendomsspar AS, Verdipairsentralen ledamot i Skanska AB, Höganäs AB, Gallery AS. Styrelseledamot i Schibsted VPS ASA, Skips AS Tudor och Agder Munters AB, Helsingborgs Dagblad AB ASA, Thor Corporation AS och Oslo OPS Vegselskap AS. och Skånska Byggvaror AB. By’s Råd for Byarkitektur. 68 | Pa ndox 2009
    • I ett internationellt hotellfastighetsbolag som Arbetsordning av resultat och ställning samt affärsfrågor. Årligen Pandox är kompetens och erfarenhet från Styrelsen har antagit en arbetsordning för sitt behandlas dessutom marknadsfrågor, strategi­ följande områden viktiga: arbete och en instruktion till verkställande frågor och budget. Styrelsematerialet sänds ut direktören samt givit ledningen en instruktion cirka en vecka i förväg. Bolagets revisorer deltar • hotellverksamhet och hotellmarknad beträffande rapportering. Pandox styrelse fast­ minst en gång per år för att lämna en redogörelse • finansiering ställer och dokumenterar årligen bolagets mål och för sin revision samt genomgång av bolagets • fastigheter och fastighetsbranschen strategi. Vidare har styrelsen bland annat fastställt interna kontrollsystem. • affärsutveckling en finanspolicy, en attest­ och beslutsordning Utöver den löpande revisionen har revisorerna • varumärkesstrategier samt en särskild strategi för förvärvsfrågor. under året på styrelsens uppdrag genomfört en • utveckling av internationella företag. Pandox styrelse har årligen fyra ordinarie speciell granskning av större hyresavtal. styrelsemöten. Sammanträdena följer en årlig före­ Pandox styrelse, som består av sju ledamöter, har dragningsplan med teman och beslutspunkter. Vid bred erfarenhet och kunskap från dessa områden. mötena behandlas extern och intern rapportering REVISORER Revisorernas uppgift är att granska företagets redovisning, förvaltning och ekonomiska information. Granskningen utmynnar i en revisionsberät- telse där revisorerna uttalar sig om huruvida årsredovisningen upprättats enligt årsredovis- ningslagen och god redovis- ningssed. PER GUSTAFSSON, Född 1959 Auktoriserad revisor KPMG WILLARd MÖLLER, Född 1943 Auktoriserad revisor SET Revisionsbyrå AB CHRISTIAN SUNdT, Född 1977 HELENE SUNdT, Född 1979 MATS WÄPPLING, Född 1956 Styrelseledamot i Sundt AS. Styrelseledamot i Sundt AS. VD och Koncernchef i SWECO AB. Ledamot i Pandox styrelse sedan 2008. Ledamot i Pandox styrelse sedan 2008. Ledamot i Pandox styrelse sedan 2003. Övriga styrelseuppdrag: Övriga styrelseuppdrag: Övriga styrelseuppdrag: Ägare och styrelseordförande i CGS Ägare och styrelseordförande i Styrelseledamot i SWECO AB. Holding AS. Styrelsemedlem i Sundt Air Sundt Helene AS. Styrelseordförande i Holding AS, Sundt Sepa AS, Sundt Dronningen Eiendom AS, Lanternen Helene AS, Sundt Air AS, Sundt Eiendom AS. Styrelsemedlem i Sundt Eiendom II AS, Sundt Eiendom I AS. Sepa AS, Sundt Christian Gruner AS. Pan dox 2009 | 69
    • Företagsledning Coacher Kreativa, passionerade och modiga – Pandox ledare har de rätta egenskaperna Ledande befattningshavare ANDERS NISSEN, Född 1957 LARS HÄGGSTRÖM, Född 1954 ALDERT SCHAAPHOK, Född 1959 Verkställande direktör Vice President asset Management och affärsområdeschef och director of operations anställd sedan 1995 affärsområdeschef anställd sedan 2004 anställd sedan 2000 LIIA NÕU, Född 1965 ERIK HVESSER, Född 1969 Vice President och CFo MIKAEL PLANELL, Född 1960 affärsområdeschef anställd sedan 2007 affärsområdeschef anställd sedan 2006 anställd sedan 2005 70 | Pa ndox 2009
    • Hotelldirektörer i operatörsverksamheten MAGNUS ALNEBECK, Född 1964 BERNARD CHÊNEVERT, Född 1969 CHRISTEL CABANIER, Född 1970 anställd sedan 2005. anställd sedan 2008. anställd sedan 2008. Bakgrund: Examen från SHM­Les Roches, Schweiz. Har Bakgrund: Examen från L’École d’hôtellerie i Lausanne. Bakgrund: Lång erfarenhet från ett flertal hotell i antwer­ arbetat för Intercontinental, Cunard, Radisson/SaS och Mer än 15 års erfarenhet från hotellbranschen och har pen. Började som receptionist och blev redan vid 25 års Forte Hotels i Schweiz och London. Hotelldirektör för bland annat arbetat med repositionering av hotell. Ledde ålder den yngsta hotelldirektören i Belgien. Christel är Ladera Resort, St. Lucia 1996–2004. W Montréal till utmärkelsen Hotel of the Year Worldwide även en känd TV­profil i Belgien. Pelican Bay at Lucaya, Grand Bahama Island 2007. Hotel BLOOM! Bryssel, Belgien Antal rum: 184 InterContinental, Montreal, Kanada Antal rum: 305 Operatör: Sundt GB Management/Pandox Antal rum: 357 Operatör: Pandox Operatör: Pandox/InterContinental Hotels RAYMOND SOUMAKO, Född 1961 CHARLES BOELEN, Född 1968 anställd sedan 2009. ERIC VAN DALSUM, Född 1962 anställd sedan 2007. Bakgrund: Examen från Montreals Universitet i industriell anställd sedan 2004. Bakgrund: Kom till Intercontinental Group och Crowne ekonomi. Mer än 30 års erfarenhet från hotellbranschen. Bakgrund: Examen från Lausanne Hotel Management Plaza Brussels ”Le Palace” år 2001. dessförinnan tio år 20 år inom IHG och 10 år inom Starwood. Har även tidi­ School. Har haft ett flertal ledande befattningar på stora inom Hilton International i Belgien, nederländerna och gare erfarenhet av hotellrepositionering. Är medlem i hotell världen över inom Hilton, Shangri­La Hotels & Frankrike. Hotel association of Greater Montreal sedan 1995 och Resorts och Radisson SaS. Under Erics ledning fick Holiday Inn Brussels Airport, Belgien sitter i styrelsen för IaHI sedan fem år. Crowne Plaza i Bryssel år 2007 utmärkelsen Hotel of the Antal rum: 310 Hyatt Regency, Montreal, Kanada Year IHG Hotels Group EMEa. Operatör: Pandox/Holiday Inn Antal rum: 605 Crowne Plaza Brussels City Centre, Belgien Operatör: Pandox/Hyatt Antal rum: 354 KATHARINA SCHLAIPFER, Född 1974 Operatör: Pandox/Crowne Plaza anställd sedan 2008. CORNELIA KAUSCH, Född 1962 Bakgrund: Har arbetat på ett flertal Hiltonhotell i bland anställd sedan 2006. HANS WILS, Född 1959 annat Tyskland, Frankrike och Belgien. Kommer närmast Bakgrund: Examen från Lausanne Hotel Management anställd sedan 2009. från Hilton Molino Stucky Venice i Italien där hon arbetat School. Lång erfarenhet av hotelldrift och personalled­ Bakgrund: Lång branscherfarenhet från Marriott, Golden med affärsutveckling. ning. Har haft ett flertal ledande befattningar inom accor Tulip och accor. Har sedan 2001 arbetat för Sofitel och Hilton Brussels City, Belgien Germany, Louvre Hotels Paris, InterContinental Hotels kommer närmast från Lafayette Square i Washington dC, Antal rum: 283 Germany och Corinthia Hotels International. USa. Operatör: Pandox/Hilton Hotel Berlin, Berlin, Tyskland Crowne Plaza Antwerp, Belgien Antal rum: 701 Antal rum: 264 Operatör: Pandox Operatör: Pandox/Crowne Plaza Pan dox 2009 | 71
    • Medarbetare Tillgångar Ett litet samspelat team med gemensamma drivkrafter 1. Josefin Bergqvist, acquisition and Investment 6. Anders Nissen, Verkställande direktör, född 1957. 11. Liia Nõu, Vice President och CFo, född 1965. Liia analyst, född 1974. Josefin har en magisterexamen i anders har en gedigen bakgrund från hotell­ och hotell­ anställdes 2007 och ansvarar för ekonomi­ och finansfrå­ hotelledarskap från Griffith University i australien samt fastighetsbranschen, med en erfarenhet i drygt 25 år. Han gor i koncernen. Centrala arbetsområden är ekonomistyr­ en magisterexamen i fastighetsekonomi från KTH. Jose­ startade sin karriär som hotelldirektör och avancerade till ning och rapportering, koncernens finansiering samt för­ fin har tidigare arbetat på CBRE Hotels i London som olika ledande befattningar inom hotelloperatören Resos värv. Liia är civilekonom utbildad på Handelshögskolan i analytiker samt operativt för Marriott International. Jose­ koncernledning. I början av 1993 anställdes anders som Stockholm och kommer närmast från GE Money Bank aB fin arbetar på Pandox sedan augusti 2006 och är leda­ verkställande direktör för Securum Hotel & Turism aB och där hon arbetade som nordisk CFo. CFo har hon också mot i några av bolagets internationella operativa styrelser. ledde arbetet med att strukturera Securums hotell­ varit på bl.a. Song networks, Tele2, Icon Medialab och engagemang. anders var en av initiativtagarna till Pandox även arbetat på Kuwait Petroleum och american Express. 2. Nils Lindberg, Senior advisor, född 1947. nils har lång bildande och har varit bolagets verkställande direktör karriär i Pandox och tidigare ansvarat för ekonomi och sedan starten 1995. 12. Ulrika Norrbrink, Fastighetsredovisning, född 1966. finansfrågor. Sedan två år har han själv valt att övergå i en Ulrika kom till Pandox i mars 2006 efter att tidigare rådgivarfunktion inom koncernen. nils har tidigare arbetat 7. Annelie Sundström Aguilar, Vd­assistent, född arbetat på Expert Stormarknad aB, Proact IT Sweden som controller och treasurer för dow Chemical nordic 1974. annelie kom till Pandox hösten 2008. Hennes aB och Lars Gullstedts Fastigheter aB. Ulrika arbetar Region. Vidare har han varit bankdirektör på nordbanken ansvarsområden omfattar support till Vd, styrelse och på Pandox ekonomiavdelning med redovisning. samt direktör inom Securum. nils anställdes på Pandox ledning. I övrigt håller annelie i företagets externa kom­ våren 1995. munikation som framtagandet av Årsredovisning, 13. Erik Hvesser, affärsområdeschef, född 1969. Erik Upgrade samt koordinering av företagets events, däri­ är utbildad diplomekonom från Handelshögskolan i 3. Ann-Sophie Forsmark, Fastighetsredovisning, född bland Pandox årliga Hotellmarknadsdag. annelie har lång oslo. Erik kom till Pandox hösten 2006 från befattningen 1971. ann­Sophie är diplomerad ekonom från IHM. Hon erfarenhet av service och administration och kommer som asset manager på norgani aSa. Han har 15 års kom till Pandox 1999 efter att tidigare arbetat på Riddar­ närmast från Morgan Stanley. operativ erfarenhet från hotellbranschen, bland annat staden aB, Marco Polo och Fritidsresor. ann­Sophie som hotelldirektör, affärsområdeschef, business con­ arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning. 8. Mikael Planell, affärsområdeschef, född 1960. Gedi­ troller samt olika ledande befattningar i Hilton/Scandics gen bakgrund i hotellbranschen med mer än 20 års erfa­ svenska ledning. Erik ansvarar för majoriteten av 4. Jonas Törner, Controller, född 1971. Är utbildad civil­ renhet som hotelldirektör, operativ chef i bland annat Pandox svenska hotellfastighetsportfölj. ekonom vid Stockholms Universitet och har även stude­ London, Benelux och Stockholm. Mikael ansvarar för rat vid KTH till elektroingenjör. Han har tidigare bland flera av Pandox största hotell såsom Hotel Berlin, Berlin 14. Aldert Schaaphok, affärsområdeschef och director annat arbetat med Corporate Finance på nordea Secu­ som är Tysklands femte största hotell med 701 rum. of operations, baserad i Belgien, född 1959. aldert har rities och som koncerncontroller på industriföretaget Innan Mikael kom till Pandox i början av 2005 hade han en gedigen erfarenhet av operativ drift och konceptut­ deLaval. Jonas anställdes som controller på Pandox operativt och affärsutvecklingsansvar för accor Hotels veckling och har bland annat varit hotelldirektör för fullser­ under hösten 2005. Jonas har bl.a. under sin tid på nordiska verksamhet. vicehotell i Holland, Belgien och Tyskland. Innan han bör­ Pandox arbetat med att förbättra kvaliteten i Pandox jade på Pandox var han Regional director operations och rapporteringsflöde, uppföljning av Pandox operativa 9. Michaela Borg, acquisition and Investment analyst, Vice President operations på dorint Hotels & Resorts verksamheter samt utvecklat Pandox värderingsmodell född 1968. Michaela är utbildad civilekonom inom mate­ aG. aldert har på konsultbasis varit engagerad i Pandox för hotellfastigheter. matik & statistik vid Karlstads Universitet och har även sedan januari 2004 och ansvarar för bolagets operativa två MBa från Stockholms Universitet inom organisation, verksamheter i Belgien och Montreal. dessutom är han 5. Anette Paulsson, acquisition and Investment analyst, ledarskap och entreprenörskap. Hon har tidigare bl.a. styrelseledamot i Hotel Berlin, Berlin. född 1975. anette är utbildad civilekonom från European arbetat inom service management på Coor Service Business School i London. Hon har dessutom studerat Management. Michaela arbetar på Pandox sedan sep­ 15. Louise Ceder, Fastighetssupport, född 1970. Lou­ bland annat fastighetsvärdering på KTH. Efter utbild­ tember 2008 med marknadsanalys, marknadskommuni­ ise arbetar med fastighetssupport och har det senaste ningen arbetade anette med Corporate Finance på kation, beslutsstöd åt Vd och affärsområdescheferna året bl a tagit fram en ny webbsida för rapportering och deloitte. Hon anställdes på Pandox våren 2003 som samt med förvärv. uppföljning. Louise rapporterar till våra affärsområdes­ analytiker och arbetar med marknadsanalys, marknads­ chefer och har arbetat på Pandox sedan år 2000. kommunikation, beslutsstöd åt affärsområdescheferna 10. Josefin Nilsson, Receptionist, född 1983. Josefin och förvärv. har hand om den dagliga driften på kontoret och ser till att allt flyter. Under det gågna året har Josefin sett till att lokalerna på Pandox kontor har fått en uppfräschning. Hon anställdes i september 2006 och har tidigare arbe­ tat med service inom resebranschen. 72 | Pa ndox 2009
    • 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.. 13. 14. 15.. 16. 17. 18. 19. 16. Stefan Kornhammar, Fastighetschef, född 1960. 17. Lars Häggström, Vice President asset Management 18. Staffan Olsson, director of Health, Sports and Stefan är ingenjör och har 25 års erfarenhet från och affärsområdeschef, född 1954. Lars är utbildad Coaching, född 1964. Staffan arbetar halvtid på Pandox, konsultbranschen, var av 15 år som egen företagare. sjöingenjör och har lång erfarenhet av hotellbranschen främst med marknadsförings­ och arrangemangsfrågor, Sedan 1993 har han arbetat som konsult åt Securum med tyngdpunkt på fastighetsrelaterade frågor. 1993– resterande tid är han Förbundskapten för Svenska hand­ Hotell & Turism och Pandox. Han har varit projektledare 1998 var han tekniskt ansvarig på Scandic Hotels. bollslandslaget. Staffan är en legend i handbollsvärlden för flera stora ombyggnadsprojekt för bland annat Radis­ 1998–2000 VP Building & Technology på Hotellus och har spelat 357 landskamper och gjort 852 mål. son SaS, novatel och Scandic samt senaste ombyggna­ International och när Pandox förvärvade bolaget 2000 Han har 2 VM­guld, 4 EM­guld, 3 oS­silver, 1 VM­silver, den av Elite Park avenue i Göteborg. Stefan anställdes började Lars som affärsområdeschef på Pandox. 2 VM­brons samt ett antal internationella mästerskaps­ som fastighetschef på Pandox hösten 2008 och ansvarar Lars innehar nu positionen som VP på med ansvar medaljer under sin proffskarriär i Tyskland. Staffan har för fastigheterna i Sverige och danmark. för företagets samtliga fastighetsfrågor och utvecklings­ under sin karriär representerat Skånela IF, Huttenberg, projekt. dessutom har han ansvaret för ett antal av niederwurzbach, HK Cliff, THW Kiel och Hammarby. bolagets internationella hotell. Läs mer om detta på sidan 27. 19. Enzo, Corporate dog19. Corporate dog, Enzo Pan dox 2009 | 73
    • Vd summerar året 2009 Resultat Pandox levererar – även i tuffa tider 2009 blev ett nytt framgångsrikt år för rekordhög. dopningen bestod av billigt kapital, när 2009 inleddes var marknaden alltså i fritt fall. Pandox. Trots en orolig omvärld ökade som skapade hög likviditet, vilket fortfarande är Under årets första nio månader föll intäkterna i fallet. den höga ekonomiska aktiviteten i kombina­ new York med drygt 30 procent. Fallet var ännu kassaflödet, medan däremot intäkter tion med relativt liten ny kapacitet skapade ett fan­ större i stadens affärs­ och lyxsegment. Utveck­ och resultat minskade. drivkrafterna tastiskt affärsklimat för hotellbranschen. Gästerna lingen var densamma för marknader som Boston, bakom den goda utvecklingen är en var fler än någonsin och accepterade att priserna atlanta och Chicago. Euro­området – som nor­ kombination av bolagets affärsmodell, höjdes flera gånger om året. I denna goda omvärld malt följer utvecklingen med ett par kvartals efter­ den höga kvalitén på fastighetsportföl­ fick hotellbranschen dessutom en injektion när släpning – skuggade nu den amerikanska mark­ jen samt lägre räntekostnader. nya finansiella aktörer klev in, med begränsad – naden med minimal fördröjning. I länder med stor och i många fall helt utan – industriell kompetens. andel inhemsk efterfrågan kom nedgången steg­ Året som gick blev dramatiskt för hotellbranschen. de eldade på antalet transaktioner i branschen till vis under året. Efterfrågan, mätt i RevPaR, minskade med hela en nivå vi tidigare aldrig upplevt. den goda likvidi­ Under hösten kom dock ett trendbrott. ned­ 20 procent i USa och Europa. Raset var skonings­ teten ökade värdet på tillgångarna och intresset gångstakten i volymerna började avta för de mark­ löst – samtliga marknader och segment drogs för att bygga nya hotell blev rekordhögt. Spiralen nader som låg tidigt i konjunkturcykeln. Men pri­ med. och fallet kom hastigare än kanske någon bara fortsatte uppåt, men till slut tog det stopp. serna fortsatte att falla, vilket ytterligare pressade gång tidigare i modern tid. när sedan den finansiella krisen spreds till rörelseresultaten. Sammantaget blev dock avslut­ hotellmarknaden och stora delar av den konst­ ningen på året något bättre än de mörka progno­ En dopad omvärld bäddade för hårt fall gjorda andningen försvann, blev nedgången desto ser som målades upp i början på året. Även om raset var överraskande så fanns det en mer dramatisk. dagen efter Lehman Brothers del indikationer på att en nedgång låg i farans rikt­ konkurs rasade marknaden i new Yorks högpris­ Fortsatt varningsflagg ning. Volymerna var på väg ned redan under som­ och lyxsegment. Sedan spred sig nedgången En analys visar att förloppen snabbats upp rejält. maren 2008. de flesta branscher och ekonomier blixtsnabbt till andra städer. En global hotellkris var nedgångsfasen var snabbare och djupare än nor­ levde i en dopad omvärld där efterfrågan var ett faktum. malt. På samma sätt kom uppgången snabbare Vi skapade en ”fighting spirit” med anslaget – vi ger oss aldrig!” 74 | Pa ndox 2009
    • och starkare än efter tidigare nedgångar. nuva­ 1.Bankerna Faktum är att Pandox har sina rötter i en sådan rande utveckling tyder på en snabb återhämtning, Ett problem rör bankerna, som riskerar att bli stora aktiv hantering av nödlidande krediter, från den något som får stöd av flera makroekonomers syn ägare av hotell. Främst gäller det banker och stora finans­ och fastighetskrisen i Sverige i början på 2010. andra finansiella aktörer i Storbritannien. Men på 1990­talet. En knäckfråga blir om lågkonjunkturen redan även stora banker i övriga Europa har varit aktiva oavsett vilken modell bankerna väljer har de är över och om vi får en stark återhämtning eller och deltagit i den uppblåsta transaktionsmarkna­ en nyckelroll. I de baltiska staterna började de inte? Vi på Pandox tror att det är för tidigt att ropa den för hotell och hotellfastigheter. nu är det dags skandinaviska bankerna tidigt att bygga upp spe­ faran över för den här gången. Erfarenheter från att ta hand om de problem som bankerna i hög ciellt anpassade organisationer för att kunna ta tidigare lågkonjunkturer, andelen ny hotellkapaci­ grad bidragit till genom en allt för frikostig finansie­ hand om och omvandla dåliga krediter till till­ tet som väntas in i marknaden och förestående ring som kombinerats med okunskap om hur gångar. Enligt uppgift håller finansinstituten i räntehöjningar gör sammantaget att vi inte är allt­ branschen fungerar. Bankerna har två strategier Europa på med liknande frågor. En kvalificerad för optimistiska. Vi ser två troliga utvecklingar att välja mellan, en passiv och en aktiv. Erfarenhe­ gissning är att vi under 2010 kommer att få se en framför oss. antingen får vi en konjunkturutveck­ ten säger tyvärr att de väljer den första. Men vi får större aktivitet för att säkerställa att så stora vär­ ling för ekonomin och vår bransch som tar formen ändå hoppas att de väljer en mer aktiv strategi där den som möjligt räddas. Här är Pandox intresse­ av ett dubbel­W, det vill säga en kort svag upp­ de kan hämta inspiration i den svenska modellen rade av att delta och vår erfarenhet från den här gång som följs av ytterligare en nedgång. alterna­ från början av 1990­talet. den svenska regeringen typen av situationer är globalt känd i branschen. tivt får vi en lång långsam återhämtning. det lär bildade då ett speciellt bolag, Securum, för att ta dock ta många år innan nivåerna för RevPaR når hand om nödlidande krediter från banksystemet. 2. Hotellmäklare tillbaka till höjderna från 2008. En förutsättning för framgång är att låta en kom­ Hotellmäklare är nästa problemområde. En hel del petent styrelse och ledning, som inte varit inblan­ nya hotell och affärer har de senaste åren kommit Tre problem som kräver sin lösning dad i kreditgivningen, hantera situationen. Genom till baserade på kalkyler och värderingar byggda Utöver den svaga ekonomiska utvecklingen finns att arbeta aktivt och snabbt med tillgångarna kan på evig tillväxt, som dessa så kallade rådgivare ett antal strukturproblem att hantera i branschen. betydande värden räddas. tagit fram. när de nu kasserat in väl tilltagna arvo­ Fotograf: Jessica Gow Pan dox 2009 | 75
    • den erbjuder de sina tjänster som förvaltare av fokuserade på att dels stärka produkterna för att hotellen är uthyrda med långa hyreskontrakt till dessa havererade hotellupplägg. de borde vara behålla nuvarande kunder, dels öka produktivite­ Choice respektive Scandic. diskvalificerade för den typen av tjänster. Är det ten genom lägre och mera flexibla kostnader. Utsikterna för 2010 är svårbedömda. Pandox kanske dags att införa etikregler i hotellbranschen? Inför ett stort förändringsarbete är det viktigt utgångspunkt är att de marknader som ligger att hela organisationen har gemensamma driv­ främst i konjunkturcykeln, framför allt new York, 3. Operatörsvänliga avtal krafter och att ledarskapet är situationsanpassat. kommer att nå ett stabilt RevPaR under somma­ det sista stora problemområdet är de ensidigt det är nödvändigt att kunna leda med både krav ren och att den så kallade Eurozonen förväntas operatörsvänliga managementavtalen, som ska­ och stöd samtidigt. Med den anda som Pandox är följa efter med viss tids förskjutning. Priserna kom­ pades av de stora hotellbolagen i samband med uppbyggt på var det förhållandevis enkelt. Model­ mer att pressas, vilket kan skapa ökade lönsam­ deras massiva utförsäljningar av fastigheterna. len med ett delegerat ledarskap och stort person­ hetsproblem. de skandinaviska marknaderna har avtalsformen är direkt kontraproduktiv genom att ligt utrymme och ansvar behölls. alla planer upp­ generellt ett tufft hotellår framför sig. Sammanta­ den erbjuder låga incitament för de management­ rättades i samsyn med de lokala ledningarna. get kommer resultaten att försämras, men tren­ bolag som har ansvaret för tillgångarna. Struktu­ Uppföljningen skedde ofta i informella möten, där den bli bättre, vilket borde leda till förbättrad likvi­ ren premierar inte kunskap om hur lönsamheten vi fokuserade mer på inspiration än kontroll. Pro­ ditet i marknaden. Pandox prognos för egen del är utvecklas, vilket i första hand drabbar ägare och blemlösningar anpassades till de lokala förutsätt­ att kassaflödena kommer att förbli stabila under banker. Men problemen sprider sig till gästerna ningarna för att ledningen på varje plats kan 2010. genom att en ”fat cat” attityd implementeras i den utveckla konkurrensfördelar baserat på egen dagliga verksamheten. kompetens. Stort eget individuellt ansvar gavs för Stockholm i februari 2010 att hitta egna lösningar. En ”figthing spirit” skapa­ Tidigt ute med rätt beslut des med anslaget – vi ger oss aldrig! Pandox verksamhet har under 2009 främst präg­ lats av internt arbete. Redan under våren 2008 Väl positionerat för ännu ett tufft år anders nissen identifierade vi i ledningen nyckelfrågor och ska­ Under året förvärvades hotellfastigheten Vild­ Verkställande direktör pade handlingsplaner i syfte att förbereda oss markshotellet och därmed blir Pandox en del av inför en svår lågkonjunktur. Planerna handlade destination Kolmården, som de senaste åren haft främst om fyra områden. Översyn av bolagets en imponerande utveckling. Visionen är att hotel­ informationssystem för att kunna få snabb och let ska bli en av Sveriges mest kreativa mötesplat­ korrekt information om hur verksamheten utveck­ ser för både möten och turism. Ser man till större las. Kraven på ordning och reda höjdes i samtliga investeringar i befintliga hotell har flera projekt delar av företaget, vilket minskade risken för nega­ genomförts under året. Hotell Berlin, Berlin som tiva överraskningar. En viktig fråga var att kart­ förvärvades 2006, är nu repositionerat genom ett lägga alla investerings­ och underhållsfrågor i omfattande utvecklingsprogram och ett nytt inspi­ Pandox­sfären, vilka årligen uppgår till cirka 500 rerande ledarskap. InterContinental Montreal fick miljoner kronor, direkt eller indirekt. Med denna under året en ny framtoning och har med sin kunskap lades särskild vikt vid produktutveckling design i boutique­stil och produktutbud alla möj­ och kassaflödesdrivande åtgärder, medan teknik­ ligheter att nå målet som RevPaR­ledare i staden. relaterade investeringar prioriterades lägre. Ett Holiday Inn Brussels airport har uppgraderats och stort arbete genomfördes, med start redan under är nu den bästa mellanprisprodukten i området. 2007, för att öka andelen rörliga räntebärande Radisson BLU i Basel har renoverats i nära samar­ skulder. detta gjorde att företaget kunde dra nytta bete med operatören och har snabbt ökat sina av de fallande räntorna och därmed kompensera marknadsandelar. Park och Skogshöjd i Söder­ för att intäkterna samtidigt gick ned. Ett annat tälje har sedan förvärvet 2006 utvecklats både betydelsefullt arbete genomfördes för att förbe­ avseende produkten och operativa system. reda de operativa verksamheterna för en sämre Resultaten är goda och intresset från operatörs­ marknad och lägre intäkter. Handlingsplanerna ledet har varit omfattande, vilket lett till att båda Egentligen är det enkelt, om man arbetar tillsammans med de bästa vinner man ofta.” 76 | Pa ndox 2009
    • PSEtt stort fång rosor Om det tillåts att jag säger det själv så blev resultatet av vårt arbete hotellen har Hilton Stockholm Slussen imponerat med ett stringent under 2009 mycket tillfredställande. I en svår omvärld har Pandox revenue management-arbete och Quality Hotel Park i Södertälje, hotellfastighetsportfölj presterat väsentligt bättre än marknaden och Radisson BLU i Malmö, Elite Stora Hotellet i Jönköping samt Elite Park kunnat producera kassaflöden som till och med överstiger fjolårets Avenue i Göteborg har förbättrat sina marknadspositioner i svåra tider. rekordnivå. I detta arbete finns många hjältar. Jag vill här ta tillfället att Tesen håller – ett bra hotell med ett starkt läge, som sköts av ett skick- skicka rosor in i organisationen. Den första går till Crowne Plaza i Bryssel, ligt team, har alltid en marknad – även i dåliga tider. som år efter år fortsätter att stärka sin marknadsposition oavsett I detta sammanhang får inte heller Pandox ägare och styrelse affärsklimat. Nästa blomster går till Hotel Berlin, Berlin som repositio- glömmas bort. Trots att riskerna ökade genom en sämre marknad – nerats och ett imponerande arbete har utförts genom att förbättra och där vi dessutom hade flera stora pågående investeringar – höll de intäktsstrukturen genom fler och större möten. Till det kan läggas ett sig till ursprungsplanerna. Detta skapade arbetsro för ledningen, välorganiserat arbete med att anpassa kostnaderna. Nu går hotellet in något som spred sig i hela organisationen. Jag är också oerhört stolt i nästa fas där varumärket – Berlins mest kreativa mötesplats – ska över att skicka ett stort fång till alla mina medarbetare på Pandox. utvecklas till nästa nivå. Nästa hälsning skickas till Hotel BLOOM! för Egentligen är det enkelt, om man arbetar tillsammans med de bästa ett dynamiskt arbete med organisationen under året. Av de svenska vinner man ofta. Pan dox 2009 | 77
    • Produktion: Pandox i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson. Foto: Ulf Blomberg, Getty Images, Johnér Bildbyrå. Tryck: Jernström offset, Stockholm, 2010. Pandox aB · Box 5364 · 102 49 Stockholm · Tel 08­506 205 50 · Fax 08­506 205 70 · www.pandox.se