• Share
  • Email
  • Embed
  • Like
  • Save
  • Private Content
Pandox Årsredovisning 2006 (Sv)
 

Pandox Årsredovisning 2006 (Sv)

on

  • 825 views

 

Statistics

Views

Total Views
825
Views on SlideShare
825
Embed Views
0

Actions

Likes
0
Downloads
0
Comments
0

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

    Pandox Årsredovisning 2006 (Sv) Pandox Årsredovisning 2006 (Sv) Document Transcript

    • PAN DOX P A N D O X R E D O V I S N I N G 06 A V B U S I N E S S A F F Ä R S V E R K S A M H E T E N Å R 2 0 0 6
    • INNE HÅLL 06 Pandox är ett av Europas ledande hotellfastighetsbolag. Bolaget har specialistkompetens inom hotellmarknad, hotellverksamhet, hotellfastighetsdrift samt affärsutveckling. Via ett aktivt ägande där välutvecklade, strategiska planer för varje hotell tas fram skapas goda för­ utsättningar för utveckling av stabila kassaflöden och därmed värdetillväxt för bolagets ägare. Läs mer om Pandox affärsidé och strategi på sidan 8. Pandox affärsutveckling Pandox affärsutveckling DEN INTERNATIONELLA VERKSAMHETEN OPERATÖRSVERKSAMHETEN 10 16 Innehåll Företaget Hotellfastigheterna Året i korthet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Fastighetsförteckning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 VD har ordet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Hotellfastigheterna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Vision, affärsidé, mål och strategier . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Pandoxmodellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Finanserna Avtalstyper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Finansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Operatörsverksamheten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Marknadsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Värdering och skatter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 Medarbetarna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Kvartalsdata 2005–2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
    • PAN B U S I N E S S DOX 2006 blev ett nytt framgångsrikt år för Pandox med hög tillväxt i intäkter, resultat och kvalitet, vilket har resulterat i en betydande värdeökning i hotellfastighetsportföljen. Läs mer av VD­kommen­ taren på sidan 4. Pandox kompetens Pandox ekonomi MEDARBETARNA FINANSERNA 24 35 Räkenskaper 2006 Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Pandox styrning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . . 48 Styrelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Ledande befattningshavare och revisorer . . . . . . . . . . . 66 Förändringar i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Pandox Upgrade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 Kassaflödesanalys med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . 53 Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
    • Året i korthet Rekordår i hotellbranschen Förvaltningsintäkter Den generella ökningen i hotellbranschen har resulterat i rekord i både beläggnings­ och snittprisnivåer, men även och omsättning Pandox förvaltningsintäkter uppgick till 634,9 Mkr (574,0). i antalet transaktioner. Den underliggande tillväxten har attra­ För jämförbara enheter var ökningen 9,7 procent jämfört herat allt fler investerare och konkurrensen har varit hård. med föregående år. Koncernens totala omsättning uppgick till 967,5 Mkr (778,6). Resultat Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten, exklusive Resultatet före skatt för 2006, exklusive engångsposter, engångsposter, uppgick till 317,6 Mkr (301,4). uppgick till 226,1 Mkr (222,9). Resultatet efter skatt, inklusive engångsposter, uppgick till 201,6 Mkr (688,3). Nyckeltal Förvaltningsintäkter, Mkr 2006 634,9 2005 574,0 London högre Driftsöverskott, Mkr Resultat före skatt 1), Mkr 523,4 226,1 470,2 222,9 tillväxt än Resultat efter skatt 2), Mkr 201,6 688,3 New York Kassaflöde 1), Mkr 317,6 301,4 Londons hotellmarknad 1) Exklusive engångsposter. 2) Inklusive engångsposter. har utvecklats starkt under året. New York har där­ Redovisningsprinciper emot slagit i efterfrågetaket Pandox tillämpar inte IFRS i sin redovisning då man som onote­ och beläggningen ligger rat bolag inte omfattas av kravet på detta. Pandox tillämpar i sin som föregående år. Rev­ redovisning årsredovisningslagen och god redovisningssed PAR steg under 2006 med samt om inte annat anges Bokföringsnämndens anvisningar. 18 procent i London, jäm­ fört med 13 procent i New York. Rekordstort förvärv i Berlin Under 2006 genomförde Pandox det största enskilda förvärvet hittills. Hotellet har 701 rum och ligger mitt i Berlin på promenadavstånd från det turisttäta Kurfürstendamm. I förvärvet ingick både fastighet och operatörsrörelse. 2 PANDOx 2006
    • Bloom – nytt koncept i Bryssel Royal Crown Hotel i Bryssel förvärvades i slutet Kort om Pandox av förra året. Under 2006 har en plan tagits fram för införandet av hotellets nya strategi och affärs­ Renodlad affärsidé med fokuserad strategi koncept. Det nya konceptet går under namnet Bloom. Hela hotellet kommer att renoveras. • Pandox är ett av Europas ledande hotellfastighets­ Detta arbete påbörjades i oktober 2006 och bolag. Bolaget har specialistkompetens inom beräknas pågå under cirka 2 år. hotellmarknad, hotellverksamhet, hotellfastighets­ drift samt affärsutveckling. Via ett aktivt ägande där välutvecklade, strategiska planer för varje hotell tas fram skapas goda förutsättningar för utveckling av stabila kassaflöden och därmed värdetillväxt för bolagets ägare. • Pandox strategi är att äga en typ av fastigheter – hotellfastigheter. Fokuseringen stärks genom ett prioriterat marknadssegment. Pandox ska äga stora hotellfastigheter i Sverige, större orter i Europa samt i utvecklingsregioner i östra Europa. • Hotellfastigheterna ska vara centralt belägna i na­ turliga, starka hotellägen som city, flygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra övre mellanpris­ och högprissegmenten och vara inriktade mot affärs­ resenärer och turister. • De Pandoxägda hotellen drivs och marknadsförs av hotellmarknadens starkaste aktörer som via väl­ Två svenska förvärv kända varunamn eller dynamiska oberoende dist­ Hotellfastigheterna Radisson SAS Hotel Malmö och Scandic Plaza i Borås för­ ributionskanaler skapar starka marknadspositioner värvades under sommaren. Pandox äger sedan tidigare hotell i båda städerna. och därmed stabila intäkter. Efter förvärvet av Radisson SAS Hotel Malmö har nu Pandox över 600 rum i cen­ trala Malmö samt mer än 1 600 hotellrum i den expansiva Öresundsregionen. • Intäkterna skapas genom bland annat rörliga hy­ resavtal som är relaterade till operatörernas om­ sättning och resultat, eller genom manage­ mentavtal där Pandox ger annan part i uppdrag att Lågprisflygets effekter sköta verksamheten eller genom operativ verk­ Den 14 november genomfördes Pandox nionde samhet som drivs i egen regi. Pandox medverkar oavsett driftsform via ett aktivt ägande till att öka de hotellmarknadsdag, även denna gång på Hilton totala kassaflödena och reducera riskerna. Stockholm Slussen. Huvudtemat, förutom marknads­ trender, var lågprisflyget och dess påverkan på • Bolaget äger vid årsskiftet 38 hotellfastigheter, sex hotellbranschen. Över 150 personer deltog i arrange­ operativa verksamheter samt ett asset manage­ manget. Representanter från lågprisflyg, luftfarts­ mentuppdrag, vilka finns i Sverige, Danmark, verk, hotellbranschen och detaljhandeln redovisade Belgien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien och sina synpunkter. John Strickland, BBCs expertkom­ på Bahamas. mentator och David Leitch från easyJet, bidrog till att frågorna fick ett internationellt perspektiv. PANDO x 2006 3
    • vd har ordet Spännande förvärv 2006 blev ett nytt framgångsrikt år för Pandox dard, samtliga i starka lägen och positionerade mot misk aktivitetsnivå samt allmänt välstånd har skapat med hög tillväxt i intäkter, resultat och kvalitet, det lönsamma fullservicesegmentet. Den genom­ utmärkta förutsättningar för hotellbranschen. Kom­ vilket har resulterat i en betydande värdeökning snittliga storleken har ökat från 106 till 228 rum. binationen med ett relativt lågt kapacitetstillskott har i hotellfastighetsportföljen. Expansionen och kvalitetsutvecklingen har genom­ i de flesta marknader skapat hög lönsamhet och förts med hög resultattillväxt. Kassaflödet har ökat resultaten för 2006 förväntas bli rekordhöga. Stude­ Pandox bildas 1995 och har sedan dess byggt upp från minus 10 miljoner kronor, 1995, till cirka 320 rar man nuvarande mönster i hotellkonjunkturcykeln en av de ledande hotellfastighetsportföljerna i miljoner kronor, vilket innebär att hotellfastighets­ kännetecknas denna av en god tillväxt både i volym Europa. Bolaget har genomfört transaktioner för portföljen vid årsskiftet 06/07 har ett marknads­ och i pris. New York som befinner sig längst fram i cirka 8 miljarder svenska kronor motsvarande köp/ värde på drygt 10 miljarder. Givet detta har värdetill­ konjunkturmönstret har ökat sin RevPAR sedan försäljning av 52 hotell och 14 operativa verksam­ växten 10­faldigats sedan bolaget bildades. våren 2003. Marknadsutvecklingen under året visar heter. Portföljen har vuxit från 17 små hotell av blan­ Efterfrågan i hotellmarknaden har under 2006 dock på en avtagande tillväxttakt där volymerna dad kvalitet till 39 stycken av internationell stan­ fortsatt att förbättras. En god omvärld, hög ekono­ marginellt sjunker och att prisutvecklingen, som i 4 PANDOx 2006
    • absoluta tal är på rekordnivå, börjar minska. Det kompetens medan säljarna är aktörer som har lång och marknadskompetens. Dessutom har kostna­ lutar således mot peak i New York. Frågan är hur historik i hotellmarknaden och är väl insatta i de vill­ derna för att samarbeta med de flesta internatio­ länge man har en förmåga att stanna på nuvarande kor som normalt råder i branschen. nella hotellbolag ökat. Högre krav på service, pro­ nivå? Kanske ser man början på en avmattning? De massiva utförsäljningarna har påverkat utse­ dukter och investeringar försöker de vältra över London som normalt följer New York med 3–6 endet på avtalsstrukturen i hotellmarknaden. Tren­ på ägarna. Slutsatsen blir att den vertikala integra­ månaders tidsförskjutning är i en stark tillväxtfas den går mot att det tecknas allt fler management­ tionen fortsätter. Aktiva ägare kommer att välja mer och ökar i både volym och pris. Liknande mönster avtal. Detta innebär att hotellbolag, som tidigare situationsanpassade lösningar. Den historiskt själv­ finns i andra större europeiska orter som Berlin, ägde och opererade hotellen, numera har reducerat klara åtgärden att förse en hotellfastighet med ett Amsterdam, Paris och Bryssel. Samma trend finns i sin affärsmodell till att endast managera verksam­ internationellt varunamn kommer att bli föremål för Skandinavien där den underliggande inhemska till­ heterna. Man har mycket skickligt lyckats sälja sina allt mera kritisk granskning. Speciellt när samarbe­ växten har drivit upp efterfrågan i de större städerna hotellfastigheter på aggressiva värderingar till icke tet har sin utgångspunkt i operatörsvänliga manage­ på nivåer som inte ligger långt efter millenniumskif­ industriella aktörer och ändå behålla kontrollen mentavtal. Det är således viktigare än någonsin att tet. Generellt är utvecklingsmönstret relativt tydligt. över tillgångarna med hjälp av operatörsvänliga inneha egen kompetens och arbetsmetodik för att Priset utvecklas för närvarande snabbare än voly­ managementavtal. Resultaten för aktieägarna har kunna värdera varunamnets betydelse. merna och blir en allt viktigare del av intäktsförbätt­ hittills varit lysande. I de flesta fall har goda reavin­ I denna konkurrensutsatta transaktionsvärld har ringarna, av detta följer goda förutsättningar för lön­ ster skapats samtidigt som man ändå behållit möj­ Pandox de senaste 15 månaderna lyckats genom­ samhet. Samtidigt indikerar utvecklingstrenden att ligheten att dela potentialen med de nya hotell­ föra fem spännande förvärv. Samtliga kännetecknas konjunkturen går på högvarv. Den vise ställer sig fastighetsägarna utan att ta några finansiella risker. av att det finns ett stort behov av aktiva åtgärder och frågan, hur länge till? Hur länge kan detta pågå? att hotellen underpresterar på något sätt. Att ta över Likviditeten i marknaden slår nya rekord och man En fråga som därför blivit allt mer aktuell är dessa verksamheter passar Pandox affärsmodell beräknar att transaktioner för cirka 70 miljarder dol­ värdet av varunamnen och på vilket sätt de bidrar och gör att vi kan utnyttja vår specialistkompetens lar gjordes under 2006. Affärerna är ofta finansiellt till värdetillväxt i hotellfastigheten. Historiskt har de som krävs i hotell­ och hotellfastighetsfrågor. Royal drivna och mäklarhusen sätter skickligt ihop stora stora hotellbolagen haft ensamrätt på avancerade Crown Hotel i Bryssel med 307 rum och Copen­ hotellfastighetsportföljer som är paketerade så att det distributionssystem, utvecklade sälj­ och mark­ hagen Hotel 27 med 200 rum förvärvades under möjliggör finansiell kreativitet. Det har uppstått någon nadsorganisationer samt varit innehavare av viktiga hösten 2005 och båda hotellen genomgår för när­ form av bondmarknad i hotellvärlden, samtidigt vär­ nyckelkompetenser. Denna marknadsbild har del­ varande omfattande investerings­ och utvecklings­ deras intäkterna med evig tillväxt och med historiskt vis förändrats då Internet har skapat billiga distribu­ program. Under våren 2006 genomförde vi vårt låga avkastningskrav. Intressant är att många av de tionsalternativ. Kompetensfördelarna har minskat största singelförvärv någonsin då Hotel Berlin, nya köparna är finansiella spelare utan industriell genom att fastighetsägarledet skaffat sig egen drifts­ Berlin, adderades till portföljen. Hotellet som är Scandic Kramer, Malmö PANDO x 2006 5
    • vd har ordet Destinationsutveckling allt viktigare Städernas förmåga att utveckla och marknadsföra sig som attraktiva destinationer har ökat i betydelse och allt fler politiska system ser fördelarna i att positionera städerna mot den ökande efterfrågan av kongresser och konferen­ ser, turism, shopping och nöjesliv. Skälen stavas förbättrade skatteunderlag i flera led och nya arbetstillfällen. Men det ställer också krav på städerna att utveckla en dynamisk utbudssida med kongresshallar, arenor, olika typer av hotell, bra shopping och spännande restauranger. Ett av hindren i många industriellt präglade länder är kompetensnivån bland de lokala politikerna. Det krävs för­ utom infrastrukturella satsningar också en förmåga att skapa professionella sam­ arbetsformer med det lokala näringslivet. Hittills har städer som Barcelona, Köpenhamn, Göteborg och Amsterdam varit bäst på att utnyttja fördelarna med destinationsutveckling, men konkurren­ sen ökar. I Stockholm planeras för när­ varande ett stort kongresscenter i bästa cityläge samt flera arenor som skulle öka stadens attraktionskraft väsentligt. Genomförs planerna kommer hela regio­ nen att bli vinnare. I potten ligger tiotusen­ tals nya arbetstillfällen. Berlins tredje största med sina 701 rum behöver för cirka 1,8 miljarder kronor motsvarande fem gruppturistprodukt till ett av Bryssels ledande stärka sin lokala profil och återskapa sin position hotellfastighetsförvärv och tre operativa verksamhe­ mötes­ och affärshotell. Samtliga 354 rum är upp­ som ett av de ledande fullservicehotellen i staden. ter. Trenden är att fler verksamheter drivs i egen graderade, dessutom har åtta juniorsviter och en Ett omfattande profilprogram där bl a fasaden har regi. Skälen är en kombination av de goda kommer­ presidentsvit adderats. Konferens­ och mötes­ utsmyckats med graffitimålningar är första steget siella förutsättningarna att själv materialisera poten­ kapaciteten har utvecklats så att hotellet samman­ mot hotellets nya ansikte. tialerna i utvecklingsprojekt och bristen på hotellbo­ lagt kan ta emot 2 500 konferensgäster samtidigt. Två svenska välkända hotellfastigheter har lag som har intresse att träffa hyresavtal eller på En del i möteskonceptet är Balanced Senses där en också adderats till portföljen under året – Radisson andra sätt vilja dela på riskerna. speciell avdelning har skapats för att stimulera och SAS Hotel Malmö med 229 rum och välutvecklad I den befintliga portföljen har det också varit hög inspirera mötesdeltagarnas sinnen genom lukter, konferensverksamhet förvärvades under somma­ aktivitetsnivå under året. Crowne Plaza Brussels lugnande färger samt ljud och bilder från naturen ren. Hotellet är i behov av uppgradering. För närva­ City Centre, som sedan förvärvstillfället i början av som visas i alla publika utrymmen inklusive toalet­ rande pågår en diskussion med operatören Rezidor 2004 varit föremål för ett omfattande utvecklings­ ter. På Hilton London Docklands har utvecklings­ om att skapa samsyn i ett nytt investeringsprogram. program, är nu klart. Det sista kvartalet 2006 är de programmets andra del genomförts med uppgrade­ Scandic Plaza i Borås med 135 rum är ett av lands­ första månaderna, sedan Pandox tog över ägandet, ring av cirka 100 hotellrum och en del publika ytor. ortens ledande hotell och det finns goda möjlighe­ som hotellet opereras under normala former. Resul­ I Köpenhamn har Scandic Copenhagen med sina ter att addera till fler hotellrum. Sammantaget har tatet är enastående. Under ledning av hotellets VD 484 rum fått en ny konferens­ och bankettavdelning under 15­månadersperioden genomförts förvärv Eric van Dalsum har produkten utvecklats från en som ökat attraktiviteten i den lokala marknaden och 6 PANDOx 2006
    • Utveckling och marknadsföring av destinationer har ökat i betydelse. Städer som Barcelona, Köpenhamn, Göteborg och Amsterdam har varit framgångsrika i sin destinationsmarknadsföring. VM i fotboll i Tyskland och EM i friidrott i Göteborg var två stora publikdragare under året. Två evenemang som tjänat som marknadsföring av destinationerna. hotellet är nu ett av Köpenhamns ledande affärs­ området. Utvecklingsprogrammet som görs i nära för RevPAR­tillväxt som sannolikt håller i sig under och konferenshotell. På andra sidan sundet har samarbete med operatören startade i början av hela 2007. Därefter finns en del orosmoln i form av Scandic S:t Jörgen fått en betydande ansiktslyftning 2005 och vi räknar med att nästa år tillhöra de tre dämpad ekonomisk aktivitet, mönster i hotellkon­ med ny lobby, konferensavdelning och fitness cen­ ledande hotellen i området i termer av RevPAR­ junkturcykeln samt kapacitetstillskott. Resultatet för ter, vilket stärker hotellet som en av stadens ledande utveckling. 2007 förväntas överstiga årets nivå. fullserviceprodukter. Under året har också Radis­ Sammantaget har vi under året investerat 280 son SAS Grand Hotel Helsingborg (under namnänd­ miljoner i den befintliga portföljen samt planerat Stockholm i februari 2007 ring till Clarion Grand Hotel) genomfört sitt galleria­ 110 miljoner för de under året förvärvade hotellen. koncept där ett brett utbud av olika mat­ och dryck­ Utsikterna för 2007 får anses vara goda. Den esprodukter är paketerade i hotellets lobby, vilket globala tillväxten förväntas dämpas men är fortsatt gjort att verksamheten på allvar tagit upp titeln om stark. Risken hänger ihop med utvecklingen i USA Helsingborgs ledande affärs­ och nöjeshotell. Gen­ och ränteutvecklingen. Europas nuvarande trend svaret från marknaden har varit mycket positivt och med bl a ökade investeringar fortsätter, vilket skapar under hösten har hotellet presterat bättre än sina goda förutsättningar för Skandinavien. De goda konkurrenter. Elite Park Avenue Hotel i Göteborg är makroförhållandena skapar bra affärsklimat för inne på sin sista investeringsfas som syftar till att hotellbranschen och i huvuddelen av marknaderna Anders Nissen återskapa hotellet till ett av de ledande i Göteborgs­ som Pandox är verksam i finns goda förutsättningar VD PANDO x 2006 7
    • vision , affärsidé , mål och strategier Ledande och lönsamt Scandic Copenhagen Pandox huvuduppgift, sett ur ett ägarperspektiv, • Hyresavtal med en part som sköter både verk­ Finansiella mål är att genom utveckling av kassaflödet i hotellfastig­ samhet och distribution där Pandox roll blir att Målet för kapitalstrukturen är att koncernen ska ha hetsportföljen kombinerat med lönsamma förvärv medverka till att en strategisk plan tas fram och en soliditet som uppfyller interna och externa krav och avyttringar skapa goda förutsättningar för värde­ att verksamheten utvärderas kontinuerligt via på finansiell styrka för att på så sätt möjliggöra en utveckling i bolaget. Med detta som utgångspunkt styrgruppsmöten. fortsatt expansion. Soliditetsmålet ska löpande prö­ har bolagets vision, affärsidé, mål och strategier • Hyresavtal med en part som är enbart operatör vas i syfte att uppnå en optimal avkastning för aktie­ formulerats. och som kompletteras med ett franchiseavtal ägarna. med en distributör. Pandox roll blir som ovan, Vision men kan innebära att bolaget blir mera aktivt Strategi Pandox vision är att bli det ledande hotellfastighets­ i rena operativa frågor. För att Pandox ska uppnå de mål som har ställts bolaget i Europa, avseende specialistkompetens i • Managementavtal med en part som driver verk­ upp har följande strategier formulerats. både hotell­ och fastighetsdrift samt aktivt ägande. samheten för Pandox räkning. Pandox roll blir Pandox huvudstrategi är att äga en typ av att via styrelsemöten följa och utvärdera verk­ fastighet – hotellfastigheter. Affärsidé samheten samt aktivt delta i utvecklingsfrågor Pandox affärsidé är att – baserat på kompetens tillsammans med managementbolaget. Portföljstrategi inom hotellfastigheter, hotellverksamhet och affärs­ • Pandox driver hotellverksamheten i egen regi. För att maximera intäkter och kassaflöde koncen­ utveckling – aktivt äga, utveckla och hyra ut hotell­ Pandox roll blir här att via ett lokalt management trerar sig Pandox på ett prioriterat, expansivt mark­ fastigheter. organisera den operativa driften och aktivt delta nadssegment. En hotellfastighet har specifika särdrag. Värdet i utvecklingen av hotellet. Pandox marknadssegment består av hotell­ är i högre grad än för till exempel en kontors­ eller fastigheter i Sverige, stora orter i Europa samt i industrifastighet beroende av verksamhetens Det första och sista alternativet dominerar men utvecklingsregioner i Östeuropa. Hotellfastig­ (hyresgästens) lönsamhet. Vidare har hotellfastig­ samtliga samarbetsformer ingår i Pandox verksam­ heterna ska vara centralt belägna i naturliga och heten i allmänhet endast en hyresgäst – hotellope­ het. Trenden är att egen drift ökar för närvarande starka hotellägen såsom city, flygplatser och mässor. ratören. Kassaflödet genereras i hotellfastigheten. mest vilket delvis hänger ihop med att huvuddelen Hotellen ska tillhöra mellanpris­ och högprisseg­ Detta i sin tur ökar kraven på kompetens och insikt av de internationella hotellbolagen inte längre träffar menten och rikta sig mot affärsresenärer och turis­ om den underliggande marknaden hos hyresgästen hyresavtal. ter. Det är Pandox bedömning att hotell som ingår vilket ställer höga krav på specialistkompetens inom i dessa segment har de bästa förutsättningarna i en tre områden: hotell och hotellverksamhet, hotell­ Övergripande mål uppåtgående hotellkonjunktur samtidigt som risken fastigheter och affärsutveckling. Bryts affärsidén Målet är att genom specifika kunskaper om hotell, är begränsad i en sämre hotellkonjunktur. Skälen ned i sina beståndsdelar kan bolaget välja mellan hotellfastigheter och affärsutveckling uppnå en är att hotellmarknader i stora orter är mer stabila följande affärsupplägg: optimal avkastning och värdetillväxt i hotellfastig­ och har högre tillväxtpotential på grund av högre hetsbeståndet. attraktionskraft på kapital och människor. Starka  pandox 2006
    • ”Coolt” förändringsarbete Under hösten 2005 förvärvade Pandox hotellfastigheten Mermaid Hotel, Köpen­ hamn, inklusive rätten att driva operatörs­ verksamheten. Hotellet har 200 rum och är beläget i centrala Köpenhamn, nära Tivoli och shoppinggatan Ströget. Hotellet – som var stängt vid tiden för till­ trädet – hade haft en svag utveckling i flera år och var i stort behov av uppgradering och modernisering, t ex vad gäller produkt­ kvalitet, design, koncept och logistik. Vid förvärvet upprättades en aktivitetsplan för en uppgradering i tre faser. Förändringsarbetet inleddes dock med rekryteringen av ny ledning och styrelse med erfarenhet från så kallade turnaround cases, samt med ett namnbyte till Copen­ hagen Hotel 27. Den första fasen i aktivi­ tetsplanen är nu avslutad och omfattade totalrenovering av 73 hotellrum samt en mindre uppgradering av lobbyn. Reste­ rande hotellrum renoveras under våren 2007. Parallellt ska även lobbyn och intillig­ gande restaurang och lounge bar totalreno­ veras. Hela utvecklingsprogrammet kostar drygt 60 miljoner danska kronor och beräk­ lägen är alltid viktigt i hotellbranschen. Storlek på Avtalsstruktur nas vara klart under våren 2007. hotellet ger lönsamhetsfördelar, vilket ökar avkast­ Pandox träffar alla former av hyres­ och manage­ Det nya konceptet inkluderar även en ningspotentialen för Pandox. mentavtal för att skapa gemensamma incitament Absolut Icebar som invigs i april 2007, vilket till gagn för utveckling av det totala kassaflödet. ytterligare stärker profilen som ett design­ Strategi för aktivt ägande och livsstilshotell. Målet är att skapa ett Pandox utnyttjar fokuseringen och kunskapen om Egen drift av Köpenhamns ledande mellanprishotell det utvalda marknadssegmentet genom ett aktivt Pandox har egen kompetens att driva hotell. I vissa – ”the coolest place in town” – genom ägande. Det aktiva ägandet sker situationsanpas­ situationer är denna arbetsform det lönsammaste storlek, strategiskt läge samt en tilltalande sat både vad gäller åtgärder och samarbetsformer och mest effektiva arbetssättet för att utveckla design. och har som mål att addera värde via högre kassa­ kassaflödet. flöde, alternativt begränsa risken. Nedan ges några exempel på aktivt ägande. Deltagande i strukturomvandlingen Pandox är en aktiv part i den pågående omstruktu­ Förvärv reringen av hotellfastighetsmarknaden. Det inne­ Pandox har byggt upp en egen kompetens inom bär att Pandox deltar i omstruktureringen via för­ förvärv och förvärvsmetoder. Det innebär att värv, avyttring och val av partner. Pandox analyserar, värderar, förhandlar och ge­ nomför samtliga förvärv i egen regi. Det egna arbe­ Kassaflödesdrivande åtgärder tet skapar djup insikt om förvärven och dess verk­ Pandox har ett situationsanpassat arbetssätt, under­ liga potential och risker samt ökar kunskapen om stött av arbetsmetodiken i Pandoxmodellen. Pandox marknaden. kan därför aktivt delta i att utveckla och genomföra kassaflödesdrivande åtgärder tillsammans med Val av samarbetspartners sina partners. Pandox samarbetar med samtliga konkurrenskraf­ tiga aktörer där gemensamma samarbetsformer Avyttring kan utvecklas och gagna det totala kassaflödet. Pandox renodlar sin portfölj i enlighet med port­ följstrategin. Avyttringar görs i huvudsak i egen regi. Strategiska allianser Pandox kan fördjupa samarbetet med prioriterade partners för att gemensamt förvärva, omstrukturera Copenhagen Hotel 27 eller göra större investeringar. pandox 2006 
    • Pandox affärsutveckling DEN INTERNATIONELLA VERKSAMHETEN Bryssel – mötes­ och turistsegment i fokus Royal Crown Hotel Brussels och dess operatörs­ Utvecklingsprogrammet – som går under hotellets rörelse förvärvades under hösten 2005. Hotellet är nya namn Bloom – omfattar ny distributionsstrategi, beläget nära Place Rogier, som gränsar till ett större uppgradering av nuvarande produktutbud, en affärsdistrikt. Området är under stark utveckling omfattande uppgradering av fastighetstekniken med bland annat flera nya stora kontorskomplex. samt en modernisering av organisationen. Investe­ ringen beräknas kosta drygt 12 miljoner euro och Hotellfastigheten uppfördes 1976 som ett Hyatt väntas ta upp till två år att genomföra. Regency Hotel och har en total yta om cirka Det genomgripande renoveringsarbetet har 15 500 kvm. redan startat med renovering av 110 rum på två Det är en fullserviceprodukt med 307 rum och plan. Alla rum får ett individuellt designkoncept en stor konferensavdelning med nio konferensrum utfört av olika konstnärer. De första rummen kom­ på en yta av 1 720 kvm. Hotellet har även restau­ mer att vara färdiga i början av 2007 och samtliga rang, frukostmatsal, bar, gym samt garage med cirka rum beräknas vara klara under sommaren 2008. 100 platser. I början av 2007 ska även konferensrum och Pandox vision är att via ett nytt affärskoncept fasad renoveras. Därefter renoveras resterande delar utveckla hotellet till ett av de ledande mellanpris­ – inklusive lobby, bar och restaurang – och hela hotellen i centrala Bryssel. Fokus läggs på mötes­ hotellet beräknas vara färdigt till sommaren 2008. segmentet, men även turistsegmentet prioriteras. 10 pandox 2006
    • 06 London – aktiv utveckling Hilton London Docklands är beläget vid Themsens strand i tillväxtområdet Docklands mitt emot Canary Wharf och Tower of London. Hotellet har 365 rum, restaurang, konferensrum samt spa­ och fitness­ avdelning. Det byggdes 1991 och består av såväl äldre magasinbygg­ nader som nyare byggnader. Det ger en unik design, där fastigheterna integrerar väl med varandra och den omkring­ liggande hamnmiljön. Hotellet genomgår nu ett omfattande utvecklingspro­ gram, som startade 2002 då restaurangen och den intillig­ gande baren renoverades. Året därpå renoverades och uppgraderades träningslokalerna till en LivingWell Health Club, som är mycket populär, både bland hotellgäster och externa gäster. Hittills har 254 hotellrum totalrenoverats. I nästa steg planeras en renovering av resterande rum samt en upp­ gradering av reception och lobby. De 26 konferensrummen – med en maximal kapacitet på 350 personer – har redan gjorts om enligt Hiltons möteskoncept. Detta har skapat en stark mötesprodukt och position i marknaden. Den totala kostnaden för renoveringen beräknas till cirka 7,5 miljoner pund, inklusive Hiltons del. Hilton London Docklands har genomgått ett utvecklingsprogram som omfattade restaurang, träningslokaler och majoriteten av hotellrummen. Utvecklingsprogrammet på Royal Crown Hotel i Bryssel går under namnet Bloom. Det omfattar ny distributionsstrategi, uppgradering av nuvarande pro- dukt, uppgradering av fastighetsteknik och modernisering av organisationen. pandox 2006 pandox 2006 11 11
    • pandoxmodellen Ökat kassaflöde med begränsad risk Hotellfastigheter skiljer sig från andra fastighets­ Marknadskartläggning Hotellproduktanalys typer och har särdrag som kräver specialistkom­ Utgångspunkten för marknadskartläggningen är Hotellproduktanalysen är ett verktyg som används petens. Värdetillväxten är komplex och grundar att, på basis av aktuell och korrekt marknadsinfor­ som stöd för att fastställa ett hotells position och sig på att intäkterna och resultatet påverkas av mation, bestämma nuvarande marknadsläge och standard jämfört med konkurrenterna. flera faktorer som bland annat den underlig­ dess trender inom en specifik marknad. Som stöd gande hotellmarknaden, val av varunamn, används Pandox marknadsinformationssystem, Manualer för hyres- och managementavtal pris­ och produktsegment, avtalstyp och aktivt externa marknadssystem och databaser, research Manualer för hyres­ och managementavtal ligger till ägande. För ett lyckat resultat är det av stor och analyser samt bolagets nätverk och mediabe­ grund för de olika avtalstyper för hotell som Pandox betydelse att hotellen kontinuerligt kartläggs vakning. Sammantaget ger marknadskartläggningen tecknar. Verktyget innehåller tydliga ansvarsfördel­ och analyseras med hjälp av en väl utvecklad aktuell och tillförlitlig kunskap om marknaden. ningar och checklistor som stöd för den löpande arbetsmetodik som ger stöd åt beslutsfattandet. verksamheten. Manualen är också ett utmärkt in­ Marknadsinformation strument vid riskbedömning i samband med förvärv. För att behålla och kunna nyttja den kunskap och • Pandox har ett IT­system som innehåller hotell­ erfarenhet som organisationen kontinuerligt ut­ marknadsinformation som beläggningsgrader, Hotellvärdering och investering vecklar har affärsprocesser och operativa system genomsnittliga rumspriser, tillväxttrender samt I Pandox egenutvecklade system utvärderas lön­ utvecklats. De används dagligen och resultaten historiska jämförelsetal och en målgruppsana­ samheten i en hotellrörelse och därigenom kan dokumenteras. Tydliga och användarvänliga lys. Systemet täcker större delen av Pandox värdet av hotellfastigheten beräknas. Systemet processer ökar kvaliteten på analys och besluts­ marknadsområde. Informationen är struktu­ används vid förvärv och större investeringar. fattande samt underlättar kunskapsöverförandet. rerad efter ort, region samt pris­ och produkt­ Dessutom minskar risken för att förlora viktiga erfa­ segment och uppdateras månatligen. Ekonomisk rapportering renheter och kunskaper om nyckelpersoner slutar. • Pandox har även tillgång till externa databaser Pandox fokusering mot ökat kassaflöde och opti­ Pandox huvudprocesser är Pandoxmodellen, som innehåller grundinformation om samtliga mering av avkastningen i hotellfastigheterna förut­ Marknadskartläggning och Ekonomisk rapportering. hotell inom Pandox marknader. Företaget har sätter en noggrann utvärdering av planerade och även avtal med olika konsultbolag som kontinu­ genomförda åtgärder. För att säkerställa detta har Pandoxmodellen erligt följer och analyserar framförallt europeiska Pandox utvecklat ett system för ekonomisk rappor­ Pandox arbetsmetodik för att skapa ökat kassaflöde och amerikanska hotellmarknader. tering och uppföljning av målvariabler. med begränsad risk kallas Pandoxmodellen och är Den ekonomiska rapporteringen utgår från den bolagets viktigaste operativa process. Modellen Nätverk årliga budgeten som är uppdelad per hotellfastig­ omfattar fyra olika steg innan genomförande och Pandox arbetar via externa konsulter och kontakter, het och följs upp månadsvis på både hotellfastig­ uppföljning. Varje hotellfastighet utvärderas konti­ antingen där kompetensen behöver förstärkas eller hets­ och koncernnivå. Som en integrerad del av nuerligt i enlighet med de fyra stegen i Pandox­ för att få tillgång till kompetens som ej finns i före­ budgeteringen görs flerårsprognoser som är kopp­ modellen. På samma sätt föregås varje förvärv och taget. Detta nätverk är samlat i en databas och upp­ lade till de strategiska planerna enligt arbetet med avyttring av en sådan utvärdering. Pandoxmodellens delat efter marknad och funktion. Pandoxmodellen. Den löpande intäktsrapporte­ fyra steg är marknadsanalys, marknadsstrategi, ringen följer förändringar i hotellmarknaden och lönsamhetsoptimering och avtalsoptimering. Mediebevakning ger ett gott underlag för de kvartalsvisa prognoser (Se bild på motsatta sidan.) Hotellartiklar publicerade i Sverige och utomlands som görs per hotellfastighet och för koncernen. I arbetet med Pandoxmodellen används de registreras dagligen. Sammantaget ger det ekonomiska systemet infor­ operativa verktyg som är beskrivna nedan under mation och underlag för att kontinuerligt kunna Marknadskartläggning. bedöma var potential och risker finns i portföljen och vilka aktiva åtgärder som ska prioriteras. 12 pandox 2006
    • Scandic Copenhagen Pandoxmodellen Marknadsanalys Marknadsstrategi Lönsamhetsoptimering Avtalsoptimering För att bedöma vilken lönsamhets­ En strategisk plan fastställs för Då fastighetens värde påverkas av Det optimala kassaflödet i respektive potential och därmed hyresbetalnings­ varje hotellfastighet som baseras på hotellrörelsens lönsamhet framstår hotellfastighet fördelas sedan mellan förmåga, som finns i ett hotell, görs en respektive hotellanläggnings specifika operatören som Pandox viktigaste operatören, Pandox och övriga berörda marknadsanalys. Den lokala markna­ förutsättningar, den lokala marknaden samarbetspartner. För att säkerställa parter. Hyresavtalen formuleras så att den identifieras och analyseras med och dess placering i hotellkonjunk­ en positiv utveckling av hotellrörelsen samtliga involverade parter ges inci­ avseende på efterfrågan, konkurrens turcykeln. Vid upprättandet av den och av fastighetsvärdet utvärderas tament för att kontinuerligt förbättra och utbud idag och i framtiden. strategiska planen utvärderas fastig­ operatören och dess verksamhet hotellfastighetens totala lönsamhet. hetens fortsatta användningsområde kontinuerligt. förutsättningslöst. Möjlighet att Handlingsplan förvärva med konkreta hotellfastighet åtgärder Marknadsanalys Marknadsstrategi Lönsamhets­ Avtalsoptimering Utvärdering optimering av resp. hotell­ fastighet och portföljen Försäljning i enlighet med strategin pandox 2006 13
    • pandoxmodellen Avtalstyper – incitament för båda parter Hotellfastighetens värde styrs i hög utsträckning av hotellhyresavtalets utformning. Att konstruera bra dessa avtal ofta försedda med en minimihyra och för båda parter dynamiska hotellhyresavtal är komplicerat. Förutom juridisk kompetens krävs omfat­ (garanti/golvhyra). tande kunskap om hotellbranschens villkor samt insikt om vad respektive part prioriterar. Resultatbaserade Specifika särdrag styrs av faktorer som förväntad marknadsutveck­ Resultatbaserade hotellhyresavtal innebär att Varje hotellhyresavtal är ett resultat av en omfat­ ling, lokal konkurrens, planerade investeringar fastighetsägaren får del av hotelloperatörens drifts­ tande marknadsanalys som inkluderar marknads­ samt val av operatörer och distributörer. Genom att resultat. Denna avtalstyp förutsätter att hotellfastig­ förändringar och olika aktörers konkurrenskraft på kombinera olika avtalstyper har Pandox uppnått en hetsägaren har kunskap om ekonomistyrning av kort och lång sikt. avtalsstruktur som till 94 procent är rörlig och ger operatörsbolaget. Även resultatbaserade hotell­ Olika tekniker begränsar risken i en fallande ökat kassaflöde när marknaden går upp samtidigt hyresavtal kan förses med en minimihyra (garanti/ marknad samtidigt som Pandox får del av en sti­ som Pandox genom fasta avtal och garantihyror är golvhyra). gande marknad. Skulle operatörens betalnings­ skyddat till 38 procent om marknaden viker. förmåga försämras har Pandox kompetens och Fasta hotellhyresavtal förmåga att ta över hotellrörelsen, vilket också Avtalstyper Fasta hotellhyresavtal med index kopplat till KPI­ skett vid ett flertal olika tillfällen. Omsättningsbaserade utvecklingen används på mogna marknader och Omsättningsbaserade hotellhyresavtal är knutna för väl etablerade hotellprodukter. Fasta hotellhyres­ Pandox avtalsstruktur till hotellrörelsens försäljning. Denna avtalsform avtal begränsar såväl avtalsrisken som potentialen. Pandox avtalsstruktur speglar det aktiva och situa­ ger Pandox del av tillväxten, både i marknaden tionsanpassade ägandet. Avtalskonstruktionen och i marknadsandel. För att begränsa risken är Årets två svenska förvärv Av årets tre förvärvade hotell ligger två i Sverige. Båda har centrala och starka lägen på respektive marknad. Radisson SAS Hotel Malmö Hotellfastigheten förvärvades efter sommaren med tillträde 1 september. Radisson SAS Hotel Malmö är ett av södra Sveriges ledande affärshotell med ett utmärkt läge i centrala Malmö. Det ligger i samma fastighet som Caroli köpcentrum med närhet till affärsdistrikt, övriga shoppingområden och kommu­ nikationer. Malmö är en central del av den dynamiska Öre­ sundsregionen. Pandox äger sedan tidigare två hotell i staden – Scandic S:t Jörgen och Scandic Kramer. Genom förvärvet av Radisson SAS Hotel stärker Pandox sin position på marknaden. Utöver Malmö­ hotellen äger Pandox även Scandic Star i Lund samt två hotell i Köpenhamn – Scandic Copenhagen och Radisson SAS Hotel Malmö Copenhagen Hotel 27. 14 pandox 2006
    • Berlin – förvärv stärker positionen Hotel Berlin, Berlin, inklusive operativ verk­ samhet, förvärvades under våren 2006 och tillträddes den 1 juni. Hotellet är Berlins tredje största med 701 rum, 18 konferens­ lokaler samt flera restauranger och barer. Det är en renodlad hotellfastighet i ett cen­ tralt läge på promenadavstånd från det turisttäta Kurfürstendamm. Managementavtal hotellfastighetsägarens räkning – ”manage the Managementavtal kan närmast liknas vid ett slags manager”. För detta arbete utgår olika ersätt­ Pandox huvudstrategi är att positionera om agentavtal. Kännetecknande är att hotellfastighets­ ningar till operatören/managern. hotellet mot det mera lönsamma mötes­ och ägaren också äger hotellrörelsen. eventsegmentet. Via ett aktivt ägande ges Genom managementavtalet uppdras åt en den lokala ledningen stöd i arbetet med att operatör/manager att driva/managera hotellet för införa effektiva och moderna driftsformer. Utvecklingsprogrammet beräknas ta 2–3 år och omfattar investeringar om cirka 7–8 mil­ joner euro. Berlins hotellmarknad – som om­ HyRESinTäKTER 2006 FÖRDELAT fattar cirka 45 000 rum – är välutvecklad och HyRESAVTALEnS FÖRFALLOSTRUKTUR EFTER AVTALSTyPER huvuddelen av de större internationella ope­ ratörerna och varunamnen är representerade. Tkr Omsättningsbaserade avtal, 48% Marknaden har de senaste åren präglats av ett 400 000 högt kapacitetstillskott, som påverkat belägg­ Omsättningsbaserade avtal 300 000 med garanti, 32% ningen negativt och pressat priserna. Situa­ Managementavtal tionen har dock förbättrats och nu väntas en 200 000 egen operation, 14% stabilare utveckling med förbättrad lönsamhet. 100 000 Fasta övriga avtal, 4% Förvärvet av Hotel Berlin, Berlin, uppfyller 0 Pandox samtliga förvärvskriterier och hotellet 2007 2008 2009 2010 2011– Fasta hotellavtal, 2% ligger i en av Europas största och mest intres­ santa marknader. Det är Pandox första hotell i Berlin. Sedan tidigare äger företaget tre hotell i Tyskland – Hilton Bremen, Hilton Dortmund och Scandic Lübeck. Med etableringen stär­ ker Pandox sin position, som ett av de ledande hotellfastighetsbolagen i Europa. Radisson SAS Hotel har 229 rum av internationell standard, 12 konferensrum, relaxavdelning och restaurang. Säljare var Wihlborgs Fastigheter AB och förvärvspriset var 260 miljoner kronor. Scandic Plaza, Borås Scandic Plaza förvärvades under sommaren med tillträde den 3 juli. Det är ett av de ledande landsorts­ hotellen i Sverige. Scandic Plaza har ett bra läge i centrala Borås på stadens paradgata, Allégatan. Den lokala marknaden består av åtta hotell med knappt 700 rum. Pandox äger sedan tidigare First Hotel Grand i Borås med 158 rum. Scandic Plaza har 135 rum, 18 konferensrum, relaxavdelning och restaurang. I fastigheten finns det möjlighet att bygga till ytterligare drygt 30 rum. Förvärvspriset var 136,5 miljoner kronor. Scandic Plaza Borås pandox 2006 15
    • Pandox affärsutveckling OpERATöRSVERKSAMHETEN Aktivt ägande I Pandox nuvarande portfölj ingår sju operativa verksamheter som beräknas omsätta cirka 575 miljoner kronor under 2007. Strategin är att bygga upp självständiga bolag där huvuddelen av ansvaret kan delegeras till respektive bolags styrelse och ledning. Verksamheterna följs, utvecklas och ana­ lyseras genom regelbundna styrelsemöten, där bolagens styrelser även omfattar externa ledamö­ ter. Pandox viktigaste uppgifter är dels att stödja HoTEL BERLIn, BERLIn bolagens affärsprocesser genom tillsättning av Fastigheten och den operativa verksamheten förvärvades våren 2006. Hotellet – som tidigare drevs professionella styrelser och ledningar, dels med­ av Choice Hotel International som ett Clarionhotell – marknadsförs idag via oberoende distributions­ verka till att managementsystem och arbetsmetoder kanaler. Pandox strategi är att positionera om hotellet mot det mer lönsamma mötes­ och eventseg­ upprättas så att utvecklingspotentialen i respektive mentet samt utveckla effektiva och moderna driftsformer. Utvecklingsprogrammet ska pågå under verksamhet kan tillvaratas. 2–3 år och kostnaden beräknas till mellan 7 och 8 miljoner euro. CopEnHaGEn HoTEL 27 Copenhagen Hotel 27 inklusive rätten att driva operatörsverksamheten förvärvades under 2005. Sedan övertagandet marknadsförs hotellet via obe­ roende distributionskanaler. Strategin är att utveckla hotellet till ett av de ledande övre mellanprishotellen i Köpenhamn, vilket görs med hjälp av hotellets starka läge samt en modern och tilltalande design, som även inkluderar en Absolut Icebar. Utveck­ lingsprogrammet är beräknat till cirka 80 miljoner danska kronor. 16 pandox 2006
    • 06 RadISSon SaS HoTEL ÖSTERSUnd Fastigheten förvärvades 1995 och verksamheten togs över 2004. Hotellet marknadsförs via ett franchiseavtal med Radisson SAS. Ett handlings­ RoYaL CRoWn HoTEL BRUSSELS program har genomförts i Pandox regi med syftet Verksamhet och fastighet förvärvades hösten 2005. Sedan Pandox tog över marknadsförs hotellet via att öka effektiviteten i rörelsen och insatserna har oberoende distributionskanaler. Strategin är att utveckla hotellet till ett av de ledande övre mellanpris­ gett en god resultatförbättring. Ett nytt utvecklings­ hotellen med fokus mot affärs­ och mötessegmentet samt även turistsegmentet. Omstruktureringen, program om cirka 5 miljoner kronor har startat för exklusive förvärvskostnaden, beräknas kosta cirka 13,5 miljoner euro. att uppgradera rummen. CRoWnE pLaZa BRUSSELS CITY CEnTRE Verksamhet och fastighet förvärvades vid års­ skiftet 03/04 och är ett av de ledande affärs­ och citymöteshotellen i Bryssel. Hotellet drivs under ett franchiseavtal med Crowne Plaza, som är ett av varunamnen i Intercontinental Group. Distributionen sker via en av världens pELICan BaY HoTEL & RESoRT mest kraftfulla kanaler – Holidex. Hotellet har aT LUCaYa nyligen genomgått en uppgradering och mo­ dernisering till ett värde av 13 miljoner euro. Hotellet är beläget på Grand Bahama island och har 186 rum varav 96 juniorsviter. Verk­ samheten marknadsförs som ett resorthotell Hotell Stad Rum Hotelldirektör via oberoende distributionskanaler. Pandox Radisson SAS Hotel Östersund Östersund 177 Anders Hallin har ett asset managementuppdrag, som inne­ Copenhagen Hotel 27 Köpenhamn 200 Jette Schjött, tf*** bär att företaget bistår ägaren Sundt AS med Crowne Plaza Brussels City Centre Bryssel 354 Eric van Dalsum stöd till bolagets ledning samt i utvecklingen Royal Crown Hotel Brussels Bryssel 307 Aldert Schaaphok av verksamheten. Under den första tiden har Hilton Brussels City* Bryssel 283 Noël de Munck ledningen haft fokus på att skapa rutiner och Hotel Berlin, Berlin Berlin 701 Cornelia Kausch standarder för den operativa verksamheten. Pelican Bay Hotel & Resort at Lucaya** Bahamas 186 Magnus Alnebeck Totalt 2 208 För närvarande pågår analys och utvärdering av en eventuell investering i ny konferens­ *Managementkontrakt. ** Asset managementavtal, ägs av Sundt AS. ***Ny VD Christopher Alm tillträder i januari 2007. och bankettavdelning. pandox 2006 17
    • marknadsöversikt Rekordår i hotellbranschen Hotel Berlin, Berlin 2006 var ett rekordår i hotellbranschen. På flera står för merparten av besöken – ökade sitt resande, tivt lika i pris och beläggning och RevPAR slutade håll översteg marknaden nivåerna under toppåren men även inresandet från Nordamerika steg. på 149 euro, en ökning om 11,7 procent. kring millennieskiftet. Det var en mix av tillväxt i London slutade på 83 procent i beläggning och både beläggning och snittpriser under året, även 118 pund i snittpris – vilket resulterade i en ökning Sverige om det mot slutet var snittpriserna som stod för i RevPAR om 17,5 procent. Tillväxttakten i London I Sverige har både beläggning och snittpriser ökat. den större delen av tillväxten. var därmed högre än i New York under 2006. Beläggningen slutade på 49 procent och snittpri­ Även för en stor del av de tyska städerna innebar serna på 827 kronor. RevPAR ökade med totalt 8 Den amerikanska marknaden har slagit rekord efter året en vändning. Den tyska ekonomin hade ett bra procent under året. Generellt i landet har det varit rekord. Under senare delen av 2006 var det snitt­ år 2006 och lade en god grund för tillväxt i hotell­ ett starkt år, även om det varierar något mellan vilken priserna som i huvudsak drog iväg. Beläggningen branschen. VM i fotboll som arrangerades i Tysk­ parameter som haft den högsta tillväxten. började tappa under året och slutade på 63 procent land under sommaren, hjälpte också till. Tolv städer Göteborg har haft ett mycket bra år. I augusti vilket är i nivå med föregående års beläggning. Rev­ var värdar för matcher under världsmästerskapet. genomfördes EM i friidrott i Göteborg, vilket påver­ PAR steg totalt 7,5 procent och slutade på 62 dollar. Arrangemanget hjälpte till att stärka det allmänna kade staden positivt. Antalet sålda rum slog rekord Fritidsresandet utvecklades något svagare under självförtroendet i landet och vidgade det internatio­ under året och beläggningen slutade på 66 procent. året. nella intresset. Enligt the Economist Intelligence Även priset har slagit nya rekord och ökade till 849 Beläggningen, som är en funktion av sålda rum Unit (EIU) har företags­ och investeringsklimatet kronor. Malmö ökade också, trots ett starkt år 2005. i relation till utbudet av rum, har påverkats av det inte varit lika gott sedan landets återförening 1991. Malmö slutade på en beläggning om 65 procent låga utbudstillskottet av rum. Utbudstillväxten i USA Berlin var bland annat värd för finalmatchen och på ett snittpris på 777 kronor. RevPAR slutade har varit lägre än normalt vid en konjunkturupp­ under fotbolls­VM. De gångna årens stora utbuds­ på 506 kronor, en ökning om 7 procent mot före­ gång. Differensen mellan tillväxten i efterfrågan tillskott har äntligen mattats av och stadens hotell­ gående år. respektive tillväxten av utbudet av hotellrum har marknad började att stärkas under 2006. Belägg­ Stockholm slutade året på en RevPAR om nära inte varit så stor sedan 70­talet. En begränsad till­ ningen i Berlin var 69 procent och snittpriset 94 8 procent över 2005. En ökning i RevPAR som växt i utbudet begränsar tillväxten för beläggningen. euro. RevPAR slutade på 65 euro, motsvarande en beror på lika delar tillväxt i beläggning och snittpris. I New York steg priset över tio procent och ökning om 17 procent. Strukturen på resenärerna har förändrats och an­ beläggningen slutade på samma nivå som 2005. I europeiska städer såsom Bryssel och Köpen­ delen fritidsresenärer har ökat mot tidigare år, vilket Beläggningen slutade på 83 procent och snittpriset hamn har fortfarande beläggningen varit den para­ belastar utvecklingen av snittpriser. på 240 dollar. RevPAR för helåret 2006 blev 190 meter som stigit mest under året, hit hör självklart dollar, en ökning om 12,8 procent mot 2005. även London. RevPAR för Bryssel slutade på 72 Hotellkonjunkturen euro, en ökning om 9,3 procent, medan Köpenhamn Hotellkonjunkturcykeln är lika i mönster men olika i Europa slutade på 591 danska kronor vilket motsvarar en tid. Varje stad och destination har en egen bana som London återhämtade sig från terrorattackerna ökning om 6,9 procent. den går igenom med olika hastighet. Hastighet och under 2006. Redan under våren ökade både snitt­ Amsterdam, Paris och Berlin hör till de städer läge är beroende av externa faktorer såsom under­ priser och beläggning med runt fem procent var­ där priset har stigit mer än beläggningen under liggande ekonomisk aktivitet, mässor, idrottsarrange­ dera och framåt sommaren var tillväxten mot före­ året. Amsterdams RevPAR var 109 euro vilket mot­ mang, internationellt fokus, utveckling i hotellbran­ gående år ännu mycket högre. Västeuropa – som svarar en ökning om 12,5 procent. Paris ökade rela­ schen etc. Trots att alla städer har en egen place­ 1 pandox 2006
    • Radisson SAS Hotel Malmö ring kan man dra generella slutsatser om var den totala hotellkonjunkturen befinner sig – åtminstone uppdelat i större geografiska områden. Ökat intresse för transaktioner Den nuvarande trenden i hotellbranschen visar på en generell tillväxt i RevPAR. I större städer drivs I takt med att RevPAR stiger världen över blir även • Private equity­bolaget Dubai International just nu RevPAR­ökningen av stigande snittpriser. intresset för hotellfastigheter större och bredare. Capital har förvärvat Travelodge för 675 miljo­ Den här fasen – när beläggningstillväxten mattas Tidigare har hotellfastigheter ansetts vara en risk­ ner pund av Permira Funds. av och priserna istället ökar mer än beläggningen fylld investering och traditionella investerare • Private equity­bolaget Permira har förvärvat – brukar man kalla peak. Detta kan vi nu se framför såsom finansiella institut, private equity­bolag Principal Hotels för 300 miljoner pund. allt i New York men även i större internationella och till och med renodlade fastighetsfonder har Även enstaka fastigheter har sålts. Några exempel städer i Europa. New York som ligger längst fram i undvikit att investera i hotellfastigheter. I och med är Pandox förvärv av Hotel Berlin med 701 rum hotellkonjunkturcykeln har under året inte haft någon det ökade intresset har konkurrensen om förvär­ samt Marylebone Warwick Balfours försäljningar av tillväxt i beläggning medan priset har stigit starkt med ven hårdnat och priserna på hotellfastigheter fort­ Marriott Park Lane med 157 rum och det 301 rum över tio procent. Staden har slagit i efterfrågetaket, satt att stiga. stora London Marriott West India Quay i London. vilket betyder att utbudet av hotellrum begränsar Även tillväxten i den underliggande hotell­ Aktiviteten i Skandinavien har också varit ytterligare efterfrågetillväxt. Snittpriset har tagit över marknaden har påverkat aktiviteten och prissätt­ ovanligt hög och har ökat det internationella stafettpinnen som den drivande parametern för ningen på hotellfastighetsmarknaden. Många intresset för de norra delarna av Europa. Rezidor ökad RevPAR. transaktioner har gjorts under året, både enskilda SAS börsnotering och Hilton Hotels Corporations Övriga städer som ligger högt i hotellkonjunktur­ förvärv och portföljtransaktioner. beslut att sälja av sin portfölj av Scandichotell, cykeln är London och Paris. Även Stockholm och Under 2006 har t ex följande stora portfölj­ var några av de mest internationellt uppmärk­ Göteborg ligger relativt högt medan orter som förvärv gjorts: sammade händelserna. En annan uppmärksam­ Bryssel, Berlin och Oslo har en bit kvar innan top­ • Marriott International och Whitbread har sålt mad transaktion var det norska hotellfastighets­ pen är nådd. vidare 46 samägda hotell för 1 miljard pund. bolaget Norgani Hotels förvärv av den finska • Kingdom Hotels International och investment­ hotellportföljen Kapiteeli. Klaraterminalen Stock­ bolaget Colony Capital har tillsammans för­ holm Klara såldes igen, denna gång till en grupp värvat Fairmont Hotels & Resorts. Fairmont finansiella investerare. kommer att slås samman med Raffles Hotels Intresset för Östeuropa har fortsatt att öka. och skapar därmed en sammanlagd portfölj Wenaasgruppen köpte under året Pribaltiyskaya i om 120 lyxhotell i 24 länder. S:t Petersburg, vilket kommer att bli Rezidor SAS • The Blackstone Group har förvärvat portföljen andra Park Inn i S:t Petersburg. Finska hotellked­ HEBV, inkluderande åtta hotell i Europa, för jan Sokos meddelade även en expansion om 650 miljoner euro. ytterligare två hotell i S:t Petersburg och Hilton • Morgan Stanley Real Estate Funds har förvär­ Hotels Corporation kommer att öppna sitt första vat sju stycken hotell med totalt 2 537 rum. hotell i Moskva under 2007. pandox 2006 1
    • Pandox affärsutveckling pRODuKTuTVEcKLINg Bryssel – attraherar affärssegmentet Pandox förvärvade Crowne Plaza Brussels City När Pandox tog över hotellet tillsattes ett nytt Centre i slutet av 2003. Hotellet är beläget vid management. Samtidigt infördes nya styrformer Place Rogier i centrala Bryssel på promenad­ och ett nytt bokningssystem applicerades. Därefter följde en total renovering av samtliga rum och avstånd från turist­ och shoppingstråken utveckling av ett nytt konferenscenter – Balanced kring Grand Place. Området gränsar också Senses Conference Floor. Det är ett nytt koncept till ett större affärsdistrikt som är under stark som erbjuder det allra senaste inom mötesteknik utveckling. i en inspirerande miljö. Det bygger på att stimulera och inspirera mötesdeltagarnas sinnen genom Hotellet öppnade 1908 och har genom åren haft lukter, lugnande färger samt ljud och bilder från många olika ägare och operatörer. Sedan 1998 har naturen, som visas i alla publika utrymmen. Intercontinental Hotels ett 20­årigt franchiseavtal Genom renovering och uppgradering har Pandox för hotellet under Crowne Plazas profil. skapat en högklassig hotellprodukt, som öppnar Den totala ytan är cirka 28 000 kvm fördelat på möjligheter för en stabil lönsamhetsutveckling. elva våningar. Hotellet är en fullserviceprodukt med Den sammanlagda investeringen för att skapa ett 354 rum samt en stor konferens­ och bankettavdel­ av Bryssels ledande konferenshotell uppskattas till ning med 20 konferensrum och en maximal kapa­ cirka 13 miljoner euro. citet på 600 gäster. Det finns även restaurang, frukostmatsal, bar samt ett fitness center. Hotellet har nyligen omprofilerats och total­ renoverats. De ursprungliga art nouveau­linjerna har bevarats och kombineras nu med en avspänd modern stil, vilket skapat rum och allmänna utrym­ men som möter alla krav på bekvämligheter. Från att tidigare ha varit ett turisthotell fokuseras nu istället på affärs­ och mötessegmentet. Renove­ Crowne Plaza Brussels City Centre förvärvades 2003 och har ringen har tagit två år och även lett till att hotellet omprofilerats och totalrenoverats. I renoveringen har de effektiviserats genom förändring av den så kallade ursprungliga art nouveau-linjerna bevarats och kombinerats ytlayouten. med en avspänd modern stil. 20 pandox 2006
    • 06 pandox 2006 21
    • Pandox affärsutveckling pRODuKTuTVEcKLINg Helsingborg – en lyckad blandning av gammalt och nytt Radisson SAS Grand Hotel Helsingborg fanns med rum, frukostmatsalen byggdes ut och modernisera­ Med en blandning av gammalt och nytt har opera­ redan när Pandox grundades. Då var det ett klas­ des samtidigt som rummen renoverades. tören tillsammans med Pandox skapat ett inbju­ siskt stadshotell med 117 rum. Idag – 11 år senare En passage öppnades även upp mellan lobbyn dande hotell, attraktivt både för övernattande gäster – är det modernt, fullt av liv och en naturlig mötes­ och Pressbyrån och skapade tillsammans med och bofasta helsingborgare på jakt efter en stunds plats i staden. Waynes Coffee en levande hotellgalleria. Här åter­ avkoppling eller en social träff med vänner eller Pandox ägde även ytterligare ett hotell i Helsing­ finns även en lounge, bar och skönhetssalong. affärsbekanta. borg, som förvärvades 2001. Det hette Best Western Idag har hotellet 164 rum – inklusive 10 sviter – Hotel Högvakten och låg vägg i vägg med Radisson tre moderna mötesrum samt gallerian som lockar SAS Grand Hotel. in folk från gatan. Den totala investeringen uppgick Under 2005 byggdes de två hotellen ihop och till cirka 25 miljoner kronor och gjordes tillsammans som en del av projektet förändrades även delar av med ägarna av operatörsverksamheten – Kjell och hotellet. Outnyttjade ytor gjordes om till konferens­ Karin Jakobsson. Radisson SAS Grand Hotel Helsingborg Elite Park Avenue Hotel 22 pandox 2006
    • 06 Göteborg – återigen ett av Sveriges ledande hotell Elite Park Avenue Hotel har under de två senaste Målet var att återskapa hotellets tidigare starka sviter. Samtliga rum och badrum har renoverats åren genomgått en totalrenovering och har återtagit position, både på den lokala Göteborgsmarknaden och restaurangytorna har moderniserats och fått sin forna plats som ett av Sveriges bästa hotell. och på den svenska hotellmarknaden i stort. nya koncept. Elite Hotels egen franchise – The Hotellet byggdes 1950 och blev snabbt ett av Utvecklingen och moderniseringen är nu snart Bishop’s Arms – har fått en pub i huset, som upp­ landets ledande hotell. Pandox förvärvade fastig­ klar. Den har kostat cirka 100 miljoner kronor och skattas av såväl hotellgäster som flanörer på heten 1997 och hotellet drevs då under varumärket genomförts i nära samarbete mellan Pandox och Kungsportsavenyn. Restaurangen Park Aveny Café Radisson SAS. Under 1990­talet gjordes en större Elite. Hotellet har byggts om och har idag 291 rum, – som strax efter öppnandet utsågs till ”Årets renovering. Hotellet tappade dock i attraktivitet restaurang, pub och konferens. Som en del av pro­ affärskrog” i Dagens Industri – bidrar också till att under senare delen av 1990­talet och 2005 överläts jektet har den så kallade ytlayouten förändrats. ge hotellet en ny och modernare profil. operatörsverksamheten till Elite Hotels of Sweden. Antalet dubbelrum har utökats för att kunna dra När det nya avtalet tecknades gjordes samtidigt nytta av Göteborgs starka fritidsmarknad. Tio nya en gemensam framtidsplan med operatören. rum att tillkommit och av dagens 291 rum är 42 pandox 2006 23
    • medarbetarna Anders Nissen, verkställande direktör, född 1957. Anders har en gedigen bakgrund från hotellbranschen. Totalt har han snart varit verksam i branschen i drygt 20 år. Han har bland annat operativ erfarenhet från arbetet som hotelldirektör och från ledande befattningar inom hotell­ anders nissen operatören Resos koncernledning. I början av 1993 an­ ställdes Anders som verkställande direktör för Securum Hotel & Turism AB och ledde arbetet med att strukturera Lars Häggström Securums hotellengagemang. Anders var en av initiativ­ tagarna till Pandox bildande och har varit bolagets verk­ ställande direktör sedan starten 1995. Kunskap Jonas pettersson Jill Jansson Josefin nilsson Anders Hallin, hotelldirektör och affärsområdeschef, född 1962. Anders är både hotelldirektör på Radisson SAS Hotel Östersund och affärsområdeschef. Han har en gedigen erfarenhet från hotellbranschen och kommer närmast från Mora Hotell. Salme olsson Folke Holmqvist Anette Österberg, analytiker, född 1975. Anette är utbildad civilekonom från European Business School i London. Hon har dessutom studerat bland annat fastighetsvärdering på KTH. Efter utbildningen arbetade Anette med Corporate Finance på Deloitte & Touche. Hon anställdes på Pandox våren 2003 som analytiker och arbetar med förvärv, mark­ nadsanalys, marknadskommunikation och beslutsstöd åt affärsområdescheferna. Ann-Sophie Forsmark, fastighetsredovisning, född 1971. Ann­Sophie är diplomerad ekonom från IHM. Hon kom till Pandox 1999 efter att tidigare arbetat på Riddarstaden AB, Marco Polo och Fritidsresor. Ann­Sophie arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning. Erik Hvesser, affärsområdeschef, född 1969. Erik är utbildad Diplomekonom från Handelshögskolan i Oslo. nils Lindberg Erik kom till Pandox hösten 2006 från befattningen som asset manager på Norgani ASA. Han har 15 års operativ Ulrika norrbrink erfarenhet från hotellbranschen, bland annat som hotell­ direktör, affärsområdeschef, business controller samt olika ledande befattningar i Hilton/Scandics svenska ledning. Erik ansvarar för majoriteten av Pandox svenska hotellfastighetsportfölj. Folke Holmqvist, fastighetschef Sverige, född 1943. Folke är byggnadsingenjör och har 25 års erfarenhet från entreprenadbranschen samt fem år som verkställande direktör för ett hotellbolag. 1993 tillträdde Folke som ann-Sophie Forsmark fastighetschef på Securum Hotel & Turism AB och var med vid bildandet av Pandox. Han har varit projektan­ svarig för flera stora ombyggnadsprojekt. Som fastighets­ chef för de svenska fastigheterna arbetar Folke nära de tre affärsområdescheferna. 24 pandox 2006
    • Erik Hvesser anders Hallin Mikael planell – ger framgång Jill Jansson, VD­assistent, född 1952. Jill kom till Pandox Josefin Bergqvist, analytiker, född 1974. Josefin har en Louise Ceder, fastighetssupport, född 1970. Louise arbe­ i september 2005 och arbetar som VD­assistent, vilket magisterexamen i hotelledarskap från Griffith University tar med fastighetssupport och har det senaste året bl a innebär olika supportuppgifter till styrelse och ledning i i Australien samt en magisterexamen i fastighetsekonomi tagit fram en ny webbsida för rapportering och uppfölj­ bolaget samt intern och extern kommunikation, bl a års­ från KTH. Josefin har tidigare arbetat på CBRE Hotels i ning. Louise rapporterar till våra affärsområdeschefer och redovisning. Jill kommer närmast från Ventelo Sverige AB London som analytiker samt operativt för Marriott Inter­ har arbetat på Pandox sedan år 2000. och har bl a arbetat i koncernfunktionen på Pharmacia. national. Josefin arbetar på Pandox sedan augusti 2006. Mikael Planell, affärsområdeschef, född 1960. Mikaels Jonas Pettersson, controller, född 1971 är utbildad civil­ Josefin Nilsson, receptionist, född 1983. Josefin har till­ ansvarsområde omfattar elva stora hotellprojekt, bl a ut­ ekonom vid Stockholms Universitet och har även studerat sammans med VDs assistent ansvar för kontorets dagliga vecklingen av Hotel Berlin, Berlin och Copenhagen Hotel vid KTH till elektroingenjör. Han har tidigare arbetat med funktion. Hon har arbetat på företaget sedan september 27 där han också sitter i styrelserna. Mikael har en gedigen Corporate Finance på Deloitte & Touche och Nordea 2006. bakgrund från hotellbranschen med 20 års erfarenhet Securities och kommer senast från en tjänst som koncern­ som hotelldirektör och affärsområdeschef i bl a London controller på industriföretaget DeLaval. Jonas anställdes Lars Häggström, affärsområdeschef och fastighetschef och Stockholm. Innan Mikael kom till Pandox i början av som controller på Pandox under hösten 2005. Jonas har Utland, född 1954. Lars är utbildad ingenjör och har 2005 hade han operativt och affärsutvecklingsansvar för bl a under sin tid i Pandox byggt upp de operativa syste­ lång erfarenhet av hotellbranschen med tyngdpunkt Accor Hotels nordiska verksamhet. men, som under de senaste åren vuxit kraftigt och som på fastighetsrelaterade frågor. 1993–1998 var han tek­ innebär att verksamheterna på ett enkelt och analytiskt niskt ansvarig på Scandic Hotels samt fastighetschef Nils Lindberg, ekonomi­ och finansdirektör, född 1947. sätt kan följas. på Hotellus International från 1998 till 2000 när Pandox Nils har lång erfarenhet från arbete med ekonomi och förvärvade bolaget. Lars har affärsområdesansvar för finansfrågor inom industri och bank. Han har arbetat som huvuddelen av de utländska hotellen samt för flera större controller och treasurer för Dow Chemical Nordic Region. svenska fastigheter. Lars har bland annat ansvarat för Vidare har han varit bankdirektör på Nordbanken och Louise Ceder omprofileringen av fem Hiltonhotell, utvecklingen av affärsansvarig inom Securum Finans. Nils anställdes på Crowne Plaza Brussels City Centre, Hilton Brussels City Pandox i mitten av 1995 och ansvarar för ekonomi­ och samt den pågående renoveringen av Elite Park Avenue finansfrågor i koncernen. Centrala arbetsområden är ekono­ Hotel. mistyrning och rapportering samt koncernens finansiering. Salme Olsson, fastighetsredovisning, född 1944. Salme har ekonomisk utbildning från bland annat Stockholms Uni­ versitet. Hon kom till Pandox 1995 efter att tidigare arbetat inom Beijerkoncernen och AEG. Salme arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning. Ulrika Norrbrink, fastighetsredovisning, född 1966. Ulrika kom till Pandox i mars 2006 efter att tidigare arbetat på Power Hemelektronik AB, Proact IT Sweden AB och Lars Gullstedts Fastigheter AB. Ulrika arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning. anette Österberg Anette Österberg Josefin Bergqvist pandox 2006 25
    • 39 hotell med strategiska lägen i Sverige, Danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien och på Bahamas. Hotellfastighe Scandic Plaza Borås 26 pandox 2006
    • Hotel Berlin, Berlin Copenhagen Hotel 27 terna Copenhagen Hotel 27 pandox 2006 27
    • hotellfastigheterna Typ av Antal Total yta Anläggning Operatör/Varunamn avtal Läge rum Byggår/Tillbyggt (kvm) Stockholm Radisson SAS Arlandia Hotel, Arlanda Rezidor/Radisson SAS Og Internationell flygplats 335 1979/89 15 260 Hilton Stockholm Slussen Hilton/Hilton O City 288 1989 18 416 Scandic Järva Krog, Stockholm Hilton/Scandic O Stockholm Norr 215 1971/97 11 300 Scandic Park, Stockholm Hilton/Scandic O City 198 1969/88 12 290 Quality Hotel, Nacka Choice Hotels Scandinavia/Quality Og Sickla-Nacka 162 1986 10 830 Scandic Upplands Väsby Hilton/Scandic O Stockholm Norr 150 1986 6 955 Mr Chip Hotel, Kista Kista Hotell AB Og Stockholm Norr 150 1984 5 517 SuMMA STOckhOLM 1 498 80 568 Göteborg Scandic Crown, Göteborg Hilton/Scandic O City 338 1988 24 380 Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Elite Hotels/Elite Og City 291 1950/74/90 21 998 Scandic Mölndal, Göteborg Hilton/Scandic O City 208 2000 11 000 SuMMA GöTeBOrG 837 57 378 öresund Scandic Copenhagen Hilton/Scandic O City 484 1970/99 31 500 Scandic S:t Jörgen, Malmö Hilton/Scandic Og City 265 1967/95 21 485 Radisson SAS Hotel, Malmö Rezidor/Radisson SAS Og City 229 1971/88 18 969 Copenhagen Hotel 27 Pandox Io City 200 1913/55/65 7 568 Scandic Star, Lund Hilton/Scandic Og Centralt 196 1991 15 711 Radisson SAS Grand Hotel, Helsingborg Sverigeråd AB/Radisson SAS Og City 164 1926/29/96 8 555 Scandic Kramer, Malmö Hilton/Scandic O City 113 1875/1994 6 913 SuMMA öreSund 1 651 110 701 regionstäder och övriga orter Scandic Grand, Örebro Hilton/Scandic O City 219 1985 12 900 Scandic Winn, Karlstad Hilton/Scandic Og City 199 1984/90 10 580 Scandic Swania, Trollhättan Hilton/Scandic Og City 196 1918/83/89 10 399 Radisson SAS Hotel, Östersund Pandox/Radisson SAS Io City 177 1978 8 766 First Hotel Grand, Borås Västsvenska Hotellfastigheter AB/First Hotel Og City 158 1972/87/90/97 9 593 Scandic Plaza, Borås Hilton/Scandic O City 135 1988 10 592 Elite Stora Hotellet, Jönköping Elite Hotels/Elite Og City 135 1860/1930/95 11 378 Scandic Hallandia, Halmstad Hilton/Scandic O City 130 1890-talet/50/75 7 617 Radisson SAS Plaza Hotel, Karlstad Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad AB/Radisson SAS Og City 131 1929/91 5 907 Scandic Billingen, Skövde Hilton/Scandic F City 106 1888/1939/65 7 743 SuMMA reGiOnSTäder Och öVriGA OrTer 1 586 95 475 internationellt 2) Hotel Berlin, Berlin Pandox Io City 701 1958/87/96 41 093 Hilton London Docklands Hilton/Hilton O Docklands 365 1991 22 800 Crowne Plaza Brussels City Centre Pandox/Crowne Plaza Io City 354 1910 28 095 Royal Crown Hotel Brussels Pandox Io City 307 1976 15 530 Hilton Brussels City Pandox/Hilton M City 283 1910/30 13 850 Radisson SAS Hotel, Basel Rezidor/Radisson SAS Og Centralt 205 1957/63/72 17 800 Scandic Grand Place, Bryssel Hilton/Scandic O City 100 1900/91 4 500 Scandic Antwerpen Hilton/Scandic O Kringled 204 1974 13 200 Hilton Bremen Hilton/Hilton O City 235 1991 21 000 Hilton Dortmund Hilton/Hilton O Mässanläggning 190 1990 12 500 Scandic Lübeck Hilton/Scandic O Kringled 158 1991 9 700 Pelican Bay Hotel & Resort at Lucaya, Freeport, Grand Bahama Island Sundt GB Management AM Resort 186 7 983 SuMMA inTernATiOneLLT 3 288 208 051 SuMMA PAndOx TOTALT 8 860 552 173 1) Omfattar hotell-, restaurang- och konferensytor. 2) Exklusive Köpenhamn som ingår i Öresund. O = Omsättningsbaserat, Og = Omsättningsbaserat med garantihyra, Or = Omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat, F = Fast, Io = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, AM = Asset Managementavtal Pandox operatörsverksamhet (Hotell i egen regi) 28 pandox 2006
    • PANDOX MARKNADSSEGMENT Varav hotell1) kontor butiker övrigt Förfogande- Fastighets- Taxerings- (kvm) (kvm) (kvm) (kvm) rätt beteckning värde (Mkr) 15 260 – – – Tomträtt Benstocken 1:5 92,0 Stockholm Andel av 15 725 2 097 – 594 Tomträtt Överkikaren 31 345,0 Antal hotel 7 totalt antal rum 11 300 – – – Tomträtt Tanken 2 57,4 Antal rum 1 500 17% 10 290 – – 2 000 Lönnen 30 174,0 Förvaltningsintäkter, Mkr 144,4 8 090 2 705 – 35 Sicklaön 363:2 90,4 Driftsöverskott, Mkr 114,6 6 955 – – – Vilunda 6:48 27,6 5 517 Tomträtt Knarrarnäs 7 64,1 73 137 4 802 – 2 629 850,5 21 800 – 300 2 280 Stampen 5:5 191,0 Göteborg Andel av 21 998 – – – Lorensberg 28:4 289,0 Antal hotel 3 totalt antal rum 11 000 – – – Laken 1 61,8 Antal rum 837 9% 54 798 – 300 2 280 541,8 Förvaltningsintäkter, Mkr 76,5 Driftsöverskott, Mkr 67,6 25 200 – – 6 300 99943-2 – 14 655 – 4 230 2 600 S:t Jörgen 11 120,0 18 969 Carolus 32 N/A 7 568 169 Vester Kvarter København 136 15 711 – – – Porfyren 2 77,4 öresund Andel av 7 325 – 1 230 – Högvakten 1+7 55,6 Antal hotel 7 totalt antal rum 6 373 – 540 – Gripen 1 47,8 Antal rum 1 651 19% 95 801 – 6 000 8 900 300,8 Förvaltningsintäkter, Mkr 125,4 Driftsöverskott, Mkr 96,8 10 900 – – 2 000 Tomträtt Mältaren 1 40,6 10 580 – – – Negern 2 38,6 10 399 – – – Svan 7 46,6 8 766 – – – Borgens 3 33,8 9 365 – – 228 Tomträtt Prometeus 3 36,8 regionstäder och övriga orter Andel av 7 961 2 631 Balder 6 62,4 Antal hotel 10 totalt antal rum 9 379 – 899 1 100 Alhambra 1 44,6 Antal rum 1 586 18% Förvaltningsintäkter, Mkr 92,5 6 813 360 427 17 Erik Dahlberg 14 & 15 35,7 Driftsöverskott, Mkr 76,8 5 907 – – – Höken 1 28,6 6 844 – – 899 Fjolner 7 21,2 86 914 2 991 1 326 4 244 388,9 41 093 internationellt Andel av 21 500 – – 1 300 HM Land Registry: SGL465779 – Antal hotel 12 totalt antal rum 28 095 – – – – Antal rum 3 288 15 530 Förvaltningsintäkter, Mkr 196,1 37% 13 850 – – – Saint-Josseten-Noode (1div) 032 – Driftsöverskott, Mkr 167,6 17 000 800 4 500 – – – – 13 200 – – – 24th div, Borgerhout 1st div, Ar – 15 100 – – 5 900 Grundbuch Altstadt IV, Blatt 60 – 11 300 – – 1 200 Grundbuch Dortmund, Blatt 897 – 8 800 – – 900 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545 – Operatörsverksamheten Antal hotel 7 Andel av 7 983 totalt antal rum Antal rum 2 208 197 951 – – 10 100 – Rörelseintäkter, Mkr 420,0 508 601 7 793 7 626 28 153 2 082,0 Rörelseresultat, Mkr 99,7 25% pandox 2006 29
    • hotellfastigheterna radisson SAS Arlandia hotel Scandic upplands Väsby Antal rum: 335 Operatör: Rezidor/Radisson SAS Antal rum: 150 Operatör: Hilton/Scandic Scandic Järva krog Mr chip hotel, kista Antal rum: 215 Operatör: Hilton/Scandic Antal rum: 150 Operatör: Kista Hotell AB hilton Stockholm Slussen Scandic crown, Göteborg Antal rum: 288 Operatör: Hilton/Hilton Antal rum: 338 Operatör: Hilton/Scandic Scandic Park, Stockholm elite Park Avenue hotel, Göteborg Antal rum: 198 Operatör: Hilton/Scandic Antal rum: 291 Operatör: Elite Hotels/Elite Quality hotel nacka Scandic Mölndal Antal rum: 162 Operatör: Choice Hotels Scandinavia/Quality Antal rum: 208 Operatör: Hilton/Scandic 30 pandox 2006
    • Scandic copenhagen radisson SAS Grand hotel helsingborg Antal rum: 484 Operatör: Hilton/Scandic Antal rum: 164 Operatör: Sverigeråd AB/Radisson SAS copenhagen hotel 27 Scandic kramer Antal rum: 200 Operatör: Pandox Antal rum: 113 Operatör: Hilton/Scandic Scandic S:t Jörgen Scandic Grand örebro Antal rum: 265 Operatör: Hilton/Scandic Antal rum: 219 Operatör: Hilton/Scandic radisson SAS hotel Malmö Scandic Winn karlstad Antal rum: 229 Operatör: Rezidor/Radisson SAS Antal rum: 199 Operatör: Hilton/Scandic Scandic Star Lund Scandic Swania Trollhättan Antal rum: 196 Operatör: Hilton/Scandic Antal rum: 196 Operatör: Hilton/Scandic pandox 2006 31
    • hotellfastigheterna radisson SAS hotel östersund radisson SAS Plaza hotel karlstad Antal rum: 177 Operatör: Pandox/Radisson SAS Antal rum: 131 Operatör: Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad AB/Radisson SAS First hotel Grand Borås Scandic Billingen Antal rum: 158 Operatör: Västsvenska Hotellfastigheter AB/First Hotel Antal rum: 106 Operatör: Hilton/Scandic Scandic Plaza Borås hotel Berlin, Berlin Antal rum: 135 Operatör: Hilton/Scandic Antal rum: 701 Operatör: Pandox elite Stora hotellet Jönköping hilton London docklands Antal rum: 135 Operatör: Elite Hotels/Elite Antal rum: 365 Operatör: Hilton/Hilton Scandia hallandia halmstad crowne Plaza Brussels city centre Antal rum: 130 Operatör: Hilton/Scandic Antal rum: 354 Operatör: Pandox/Crowne Plaza 32 pandox 2006
    • royal crown hotel Brussels hilton Bremen Antal rum: 307 Operatör: Pandox Antal rum: 235 Operatör: Hilton/Hilton hilton Brussels city hilton dortmund Antal rum: 283 Operatör: Pandox/Hilton Antal rum: 190 Operatör: Hilton/Hilton radisson SAS hotel Basel Scandic Lübeck Antal rum: 205 Operatör: Rezidor/Radisson SAS Antal rum: 158 Operatör: Hilton/Scandic Scandic Grand Place Bryssel Pelican Bay hotel & resort at Lucaya, Freeport Antal rum: 100 Operatör: Hilton/Scandic Antal rum: 186 Operatör: Sundt GB Management Scandic Antwerpen Antal rum: 204 Operatör: Hilton/Scandic pandox 2006 33
    • Scandic Copenhagen 34 pandox 2006
    • Finanserna Finansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Värdering och skatter . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Kvartalsdata 2005–2006 . . . . . . . . . . . . . . 43 Räkenskaper 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . 48 Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . 50 Förändring i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . 52 Kassaflödesanalys med kommentarer . . . . . 53 Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . 54 noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 pandox 2006 35
    • finansiell översikt Väl avvägd riskprofil Elite Stora Hotellet Jönköping Finanspolicy genomsnittliga tidpunkt då hyresintäkterna, baserat laget. Målet är att arbeta med långa ramavtal som Det övergripande målet för Pandox finansverksam- på underliggande hyresavtal, beräknas kunna på- ger utrymme för upplåning med varierande löptider het är att uppnå lägsta möjliga finansieringskostnad verkas av en ränteförändring. och fastställda marginaler. För att förlänga ränte- samtidigt som man begränsar sina ränte-, valuta- bindningstider används företrädesvis derivatinstru- och upplåningsrisker. Med ränterisk avses risken Valutarisk/valutariskstrategi ment som ränteswapar. att förändringar i räntenivån påverkar koncernens Pandox är exponerat för valutarisker på grund av resultat negativt. Valutarisk avser risken för negativ att vissa av koncernens tillgångar är denominerade Kapitalstruktur påverkan på koncernens balans- och resultaträkning i utländsk valuta. Pandox policy är att kurssäkra Målet för koncernens kapitalstruktur är att solidite- som en effekt av förändring i svenska kronans värde huvuddelen av balansexponeringen. Detta sker ten långsiktigt ska uppfylla interna och externa krav och med upplåningsrisk avses risken att anskaffning i första hand genom belåning i respektive lands på finansiell styrka för att på så sätt möjliggöra en av extern finansiering försvåras. valuta samt att kurssäkring görs genom valuta- fortsatt expansion. terminer. Ränterisker/räntestrategi Finansiering Pandox grundläggande målsättning är att ränte- Metodik och system Pandoxkoncernens räntebärande skulder per 31 exponeringen ska anpassas så att ökade kostnader För att möjliggöra en aktiv uppföljning har Pandox december 2006 uppgick till 4 398,5 Mkr (3 165,3). till följd av ränteförändringar i rimlig omfattning ska utvecklat och implementerat system och rutiner för Låneportföljen hade en genomsnittlig räntebind- hinna kompenseras med högre intäkter. Därför att kontinuerligt följa och rapportera ränteriskens ningstid på 2,9 år (3,8) och den genomsnittliga måste ränterisken begränsas med hjälp av varie- utveckling. låneräntan uppgick till 4,3 procent (4,1). Finansie- rande löptider i syfte att skapa en optimal förfallo- ringen av hotellfastigheterna är i enlighet med struktur och räntebindningstid. Den långsiktiga Finansieringsstrategi finanspolicyn upptagen i respektive lokal valuta. målsättningen är att den genomsnittliga räntebind- För att erhålla flexibilitet och administrativa fördelar Vid samma tidpunkt uppgick Pandoxkoncernens ningen för låneportföljen ska matchas med den centraliseras upplåningen om möjligt till moderbo- likvida medel till 174,1 Mkr (236,4). Därutöver 36 pandox 2006
    • fanns outnyttjad checkräkningskredit om 25 Mkr till 2 272,3 Mkr, varav 1 213,8 Mkr var bundet eget Rörelsekapital (100) samt outnyttjade kreditramar på totalt 476 Mkr. kapital och 1 058,5 Mkr fritt eget kapital. Pandox erhåller hyresintäkter i förskott och betalar Pandoxkoncernens kassaflöde före förändring de flesta rörelsekostnader och räntekostnader i Eget kapital av rörelsekapital och investeringar samt exklusive efterskott, varför koncernen normalt sett inte har Pandoxkoncernens redovisade egna kapital enligt engångsintäkter uppgick under 2006 till 317,6 Mkr något rörelsekapital att finansiera. balansräkningen den 31 december 2006 uppgick (301,4). RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR1), MKR Förfall SEK DKK EUR GBP CHF Totalt Andel, % Ränta, %2) 2007 1 094,3 – 933,1 220,2 50,7 2 298,3 52,3 4,2 2008 100,0 162,7 – – – 262,7 6,0 4,8 2009 125,0 – – – – 125,0 2,8 4,6 2010 250,0 – – – – 250,0 5,7 4,8 2011 125,0 – 32,3 – – 157,3 3,6 5,1 2012 och senare 500,0 121,4 531,8 – 152,0 1 305,2 29,7 4,1 Totalt 2 194,3 284,1 1 497,2 220,2 202,7 4 398,5 100,0 4,3 Andel, % 50 6 34 5 5 100 Genomsnittlig ränta, % 4,3 3,9 4,2 6,1 2,6 4,3 Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,6 4,6 3,2 0,2 5,3 2,9 1) Omräknat till svenska kronor. 2) Genomsnittlig ränta i procent. pandox 2006 37
    • känslighetsanalys Faktorer som påverkar Pandox Pandox verksamhet och lönsamhet påverkas av efterfrågesituationen ser ut kan det tillskott på segment och kombinerat med den hotellmark- ett antal faktorer. Nedan redogörs för de väsent­ hotellrum som en nybyggnation innebär få en snabb nadskompetens och de system som utvecklats, ligaste faktorerna. negativ påverkan på beläggning och snittpriser. För begränsar Pandox avtalsrisken. att hantera denna risk har Pandox byggt upp ett Hotellmarknaden informationssystem som kontinuerligt kartlägger Samarbetspartners Pandox resultatutveckling och utvecklingen av planerade nybyggnationer inom Pandox marknads- En avtalsstruktur med stor andel rörliga hyror inne- hotellfastigheternas värde är beroende av hur hotell- områden. Informationen ger en handlingsbered- bär att Pandox i större utsträckning än andra fastig- marknaden utvecklas. Hotellmarknadens utveckling skap och en möjlighet att kunna agera proaktivt. hetsbolag är beroende av den enskilda hyresgäs- följer väl utvecklingen av det ekonomiska klimatet. tens/operatörens verksamhet. Pandox strategi att Under perioder med hög ekonomisk aktivitet i Avtalsstruktur aktivt samarbeta med marknadens mest konkurrens- ekonomin ökar normalt såväl affärsresande som Pandox har en stor andel rörliga (omsättnings- och kraftiga och starka operatörer, som med väletable- konferensaktiviteter medan en minskning normalt resultatbaserade) hyresavtal. Dessa svarade 2006 rade varumärken reducerar både de operativa och sker under perioder med låg ekonomisk aktivitet. för 94 procent av de totala hyresintäkterna. de finansiella riskerna i detta beroende. Pandox Det finns sålunda en stark koppling mellan kon- Av de rörliga hyresavtalen utgjordes cirka 32 beloppsmässigt största hyresgäster/varumärken är; junkturutvecklingen (BNP) och hotellmarknadens procent av avtal med garantihyra, vilket innebar att Scandic, Hilton, Radisson SAS, Elite Hotels, utveckling. Om utvecklingen av BNP kan följas väl endast 62 procent av hyresintäkterna var fullt rörliga Crowne Plaza, Choice Hotels och First Hotels. så är de faktorer som påverkar den lokala hotell- nedåt. En förändring av beläggningen respektive Sammantaget svarade dessa för över 91 procent konjunkturen betydligt mer komplexa. De viktigaste den genomsnittliga rumsintäkten påverkar följakt- av hyresintäkterna under 2006. faktorerna för förändringar är; lokala ekonomiska ligen Pandox olika mycket beroende på riktning. förhållanden, andel ny hotellkapacitet i marknaden, Valet av avtalsform görs med utgångspunkt från Uthyrningsgraden hur utvecklad en marknad är avseende varunamn en optimal fördelning av kassaflödet mellan Pandox Den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick per 31 och segment, valutaförändringar samt speciella och operatören och så att parterna ges incitament december till 99 procent. De vakanta ytorna, 3 333 händelser av extraordinär karaktär. att kontinuerligt förbättra hotellfastighetens totala kvm, avser i sin helhet butiks- och kontorsytor. lönsamhet. Faktorer som bland annat påverkar Om en hotelloperatör av någon anledning skulle Kapacitetstillskott risken i rörliga avtal är hotellfastighetens läge, välja att säga upp sitt hyresavtal för avflyttning kan Ny kapacitet som förs in på en marknad innebär marknadssegment och varumärke/operatör. Pandox välja att antingen söka en ny lämplig ope- ökad risk för de lokala aktörerna. Beroende på hur Pandox strategi att arbeta på ett utvalt marknads- ratör som hyresgäst eller att driva hotellrörelsen i Crowne Plaza Brussels City Centre 38 pandox 2006
    • egen regi. Med den specifika kunskap som finns i vara ändrade regler för skattemässig behandling av Ränteläget Pandox om hotellbranschen bedöms därför risken resetraktamenten och ändrade momsregler generellt Räntekostnaden är Pandox största enskilda kost- för vakanta hotellytor som extremt låg. eller för hotell- och restaurangbranschen specifikt. nadspost. En bestående förändring av räntenivån För de övriga kommersiella ytorna, som svarar kommer därför att påverka Pandox resultat. För att för cirka 8 procent av den totala ytan, har Pandox Fastighetsskatten begränsa den finansiella risken är Pandox genom- samma exponering mot förändringar av utbud och Fastighetsskatt för Pandox svenska fastigheter utgår snittliga räntebindningstid 2,9 år. En ränteförändring efterfrågan av lokaler som andra fastighetsägare. med 1,0 procent av taxeringsvärdet. Förändringar får därför inte fullt genomslag på Pandox resultat av skattesatsen eller av taxeringsvärdet, vilket jus- förrän efter flera år. Förändrad riskbild teras årligen, påverkar Pandox resultat. Höjningen Historiskt har hotell- och hotellfastighetsbranschen får dock en reducerad effekt på Pandox resultat då Valutarisk varit förknippad med hög risk. Marknaden har dock många hyresavtal är utformade så att skatten vidare- Pandox policy är att kurssäkra huvuddelen av förändrats markant de senaste åren. Ägandet har debiteras på hyresgästen. Fastighetsskatten på de balansexponeringen inklusive det egna kapitalet. professionaliserats med renodlade bolag som arbe- utländska fastigheterna understiger huvudsakligen Detta genom att finansiera fastigheterna i lokal tar med fokuserade strategier. Helhetssynen och 1 procent av det bokförda värdet. Under 2006 har valuta samt kurssäkring genom lämpligt valuta- specialistkompetensen har ökat. Rapportering från 45 procent av fastighetsskatten vidaredebiteras till instrument. Transaktionsexponeringen är begrän- publika bolag gör att genomlysningen av och infor- hyresgästerna, vilket innebär att resultateffekten för sad då intäkter och kostnader normalt är i samma mation om marknaden har förbättrats avsevärt. Pandox netto uppgår till 24 Mkr. valuta. Andelen etablerade starka varunamn med effektiva driftsformer har ökat. För renodlade bolag med Tomträttsavgälder Känslighetsanalys egen kompetens inom hotellverksamhet, hotell- Pandox har per 31 december 2006 totalt sex fastig- I tabellen nedan åskådliggörs hur Pandox resultat fastigheter och affärsutveckling och som bedriver heter som ägs genom tomträtt. Avgälden för dessa påverkas vid en förändring av vissa nyckelfaktorer. ett aktivt ägande är riskbilden därför betydligt gynn- beräknas för närvarande så att en kommun som sammare än den varit historiskt. normalt äger marken erhåller en bedömd skälig realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Myndighetsbeslut Tomträttsavgälden löper vanligen på 10–20 år. Hotellmarknaden kan påverkas av beslut från myn- digheter. Exempel på sådana beslut skulle kunna RESULTATPÅVERKAN 2006 Mkr Förändring hyresintäkter Beläggning +5 %-enheter +41,6 Beläggning –5 %-enheter –41,5 Genomsnittligt rumspris +50 kr +31,3 Genomsnittligt rumspris –50 kr –31,0 Övriga kommersiella lokaler +/–5 %1) +/–1,3 Förändring andra variabler Ränteförändring under året +/–1 %-enhet +/–23,1 Genomsnittlig räntekostnad +/–1 %-enhet1) +/–44,0 Valutakursförändring +/–5 % +/–5,5 Drifts- och underhållskostnader +/–5 % +/–5,9 1) Siffrorna är schabloniserade på så sätt att effekter av hyresförändringar och förändringar av räntenivåer i tabellen är momentana medan dessa förändringar i verkligheten får effekt först när hyresavtalen respektive låneavtalen omförhandlas. pandox 2006 39
    • värdering och skatter Hotellfastighetsbeståndets värde Värdering av hotellfastigheter med dess specifika las i termer av beläggning och snittpriser samt hur • Inflationen antas uppgå till i snitt 2,0 procent per egenskaper kräver djup kunskap om hotell­ den specifika operatörens motsvarande nyckeltal år under kalkylperioden. marknaden och hotellverksamhet. utvecklas i denna marknad. Operatörens utfall och • Driftskostnaderna antas öka i takt med inflationen. prognos tillsammans med hyresavtalets utformning • Kalkylräntan har beräknats utifrån realränta med Kassaflödesvärdering ger underlag för att beräkna fastighetens hyresin- tillägg för en riskpremie baserad på ortsrisk, av- Pandox värderar kontinuerligt samtliga sina fastig- täkter, vilket tillsammans med en driftskostnads- talsrisk och ägandeform. heter enligt en värderingsmodell som baseras på prognos ger fastighetens kassaflöde. Fastighetens fastigheternas kassaflöde och som anpassats till värde beräknas sedan som nuvärdet för de kom- En intern värdering enligt denna metod av Pandox de specifika egenskaperna som hotellfastigheter mande tio årens kassaflöde med tillägg av nuvärdet 38 hotellfastigheter per december 2006 ger ett har. av fastigheternas restvärde år tio. värde på Pandox hotellfastighetsportfölj vilket Beräkning av kassaflödet byggs upp underifrån Värderingsmodellen bygger på följande anta- väsentligt överstiger det bokförda värdet. I enlighet med utgångspunkt från en prognostiserad resultat- ganden. med Redovisningsrådets rekommendation nr 17 räkning för operatören i respektive fastighet. Denna • Hyresförändringar under kalkylperioden sker har avstämning skett av de enskilda fastigheternas i sin tur bygger på antaganden om hur den under- med utgångspunkt från de individuella avtalens återvinningsvärde mot det bokförda värdet, varvid liggande hotellmarknaden bedöms kunna utveck- utformning och bakomliggande faktorer. inget behov av nedskrivning har konstaterats. Crowne Plaza Brussels City Centre Bolagets skattesituation Pandoxkoncernens innehav av fastigheter redo­ dationen innebär i korthet att både uppskjutna skatteskulden hänför sig i huvudsak till den visas bokföringsmässigt som anläggningstill­ skatteskulder och skattefordringar tas upp i redo- beräknade uppskjutna skatten på skillnaden gångar. Fastigheternas koncernmässigt bok­ visningen och att förändringar av dessa påverkar mellan fastigheternas koncernmässigt bokförda förda värden per 31 december 2006 uppgick resultaträkningen som uppskjuten skatt. värden och det skattemässiga restvärdet i res- till 6 631,8 Mkr exklusive inventarier, varav I Pandoxkoncernens balansräkning per pektive juridiska enhet. Skillnaden i värde har koncernmässiga övervärden 1 164,8 Mkr. 31 december 2006 ingår en uppskjuten skatte- uppstått som effekt av övervärde vid förvärv av skuld med ett nettobelopp om 159,0 Mkr fastighet i bolag, så kallade rena substansförvärv, Redovisning av uppskjuten skatt avseende skillnaden mellan en uppskjuten samt skattemässiga avskrivningar som överskri- Pandox tillämpar Redovisningsrådets rekom- skatteskuld på 279,7 Mkr och en uppskjuten der de bokförda. Skattemässigt avdrag för årlig mendation om inkomstskatt (RR 9). Rekommen- skattefordran på 120,7 Mkr. Den uppskjutna avskrivning av fastigheterna har i regel skett med 40 pandox 2006
    • definitioner Definitioner av nyckeltal Fastighetsrelaterade nyckeltal Finansiella nyckeltal Hotellmarknadsrelaterade nyckeltal Direktavkastning 1 Avkastning på eget kapital Belagda rum Justerat driftsöverskott i relation till bokfört värde Resultat efter finansnetto och betald skatt Antal sålda rumsnätter under given tidsperiod på fastigheter och hotellinventarier vid årets slut. i förhållande till genomsnittligt eget kapital. som normalt är ett år. Bokfört värde på hotellinventarier ingår i nämnaren beroende på att inventariehyran ingår i täljaren. Avkastning på totalt kapital Tillgängliga rum Resultat efter finansnetto plus finansiella kost- Tillgänglig rumskapacitet under given tidsperiod Direktavkastning 2 nader, i förhållande till genomsnittlig balans- som normalt är ett år. Justerat driftsöverskott inklusive fastighetsrelaterad omslutning. administration i förhållande till fastigheternas bok- Beläggningsprocent förda värde. Räntetäckningsgrad Antalet belagda rum dividerat med antalet till- Resultat efter finansnetto exklusive engångsposter gängliga rum. Driftsöverskott med återläggning av räntekostnader, dividerat med Förvaltningsintäkter minus drifts- och underhålls- räntekostnader. Genomsnittligt rumspris kostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och Totala intäkten för sålda rum genom antalet övriga fastighetskostnader. Soliditet belagda rum. Eget kapital vid årets slut i förhållande till Fastighetsrelaterad administration balansomslutningen. RevPAR (Genomsnittlig intäkt per tillgängligt Den del av totala administrationskostnaden som rum) är direkt knuten till fastigheternas förvaltning och Totala intäkten för sålda rum dividerat med antalet utveckling. Övriga administrationskostnader avser tillgängliga rum. central administration och kostnader för upprätt- hållande av bolagets marknadsnotering. Marknadspenetration Det enskilda hotellets prestation i relation till Justerat driftsöverskott marknadens genomsnitt. Driftsöverskott justerat för under året sålda och köpta fastigheter. GOP Nettovinst i hotelloperatörsföretag före avskrivning, Totala förvaltningsintäkter hyra, finansnetto och skatt. Summan av hyresintäkter och övriga fastighets- intäkter. 3–5 procent av anskaffningskostnaden för bygg- rådets regel för värdering av uppskjuten skatt vid utgången av 2006 fanns underskottsavdrag på naden. Detta innebär att de skattemässiga avskriv- så kallade rena substansförvärv, där hänsyn till totalt 272 Mkr i de svenska bolagen. Eventuella ningarna överstiger de bokföringsmässiga och skatteeffekten tagits vid kalkylering av förvärvspri- uppskjutna skattefordringen värderas med årligen ökar skillnaden mellan det bokförda och set. Den uppskjutna skatten avseende skillnaden utgångspunkt från ett bedömt möjligt utnyttjande det skattemässiga värdet på fastigheten. Den upp- i bokföringsmässig och skattemässig avskrivning mot framtida skattemässiga vinster och beräknas skjutna skatteskulden avseende substansförvärv beräknas med utgångspunkt från gällande skatte- enligt gällande skattesats. Mot denna bakgrund före 2004 har nuvärdeberäknats utifrån respektive sats. har inget värde på underskottsavdrag i utländska fastighets kortaste bedömda innehavstid och mot- Den uppskjutna skattefordringen hänför sig i bolag tagits upp vid utgången av 2006. svarar en skattesats om cirka 10 procent i genom- huvudsak till underskottsavdrag samt skattemäs- snitt. Detta med utgångspunkt från Redovisnings- siga övervärden avseende kommanditbolag. Vid pandox 2006 41
    • tioårsöversikt Koncernens resultaträkningar i sammandrag Mkr 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Fastighetsverksamhet Hyresintäkter 140,6 218,5 254,0 476,3 551,1 536,2 535,1 562,7 548,8 605,0 Övriga fastighetsintäkter 11,6 16,1 18,0 21,4 24,0 26,0 26,5 30,2 25,2 29,9 Totala förvaltningsintäkter4) 152,2 234,6 272,0 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9 Fastighetskostnader –31,5 –47,8 –54,2 –88,9 –96,7 –93,2 –100,1 –118,7 –103,8 –111,5 Driftsöverskott 120,7 186,8 217,8 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4 Avskrivningar1), 2) –26,0 –36,0 –40,3 –45,8 –56,2 –63,2 –64,3 –70,3 –78,2 –91,3 Resultat fastighetsverksamhet 94,7 150,8 177,5 363,0 422,2 405,8 397,2 403,9 392,0 432,1 Operatörsverksamhet Rörelseintäkter 41,5 18,5 – 28,2 39,7 60,1 81,3 216,8 250,2 420,0 Rörelsekostnader1) –42,2 –18,7 – –25,5 –39,3 –58,2 –75,7 –204,4 –239,4 –407,7 Resultat operatörsverksamhet4) –0,7 –0,2 – 2,7 0,4 1,9 5,6 12,4 10,8 12,3 Bruttoresultat 94,0 150,6 177,5 365,7 422,6 407,7 402,8 416,3 402,8 444,4 Administrativa kostnader1) –17,2 –19,2 –21,6 –31,8 –33,9 –34,5 –35,5 –39,3 –42,5 –51,9 Intäkter/kostnader av engångskaraktär 1,0 1,4 5,3 1,9 8,6 28,8 7,4 – 444,4 39,9 Rörelseresultat 77,8 132,8 161,2 335,8 397,3 402,0 374,7 377,0 804,7 432,4 Finanskostnad av engångskaraktär – – – – – – – –56,1 – – Finansnetto för löpande verksamhet –50,3 –71,3 –77,5 –150,7 –178,1 –171,0 –159,2 –148,4 –137,4 –166,4 Resultat efter finansiella poster 27,5 61,5 83,7 185,1 219,2 231,0 215,5 172,5 667,3 266,0 Uppskjuten skatt 3) –0,3 – – –27,0 –28,3 –44,2 –50,3 –47,6 36,8 –65,2 Betald skatt – – –0,3 –1,4 –0,2 –0,1 11,4 –0,2 –15,8 0,8 Förvärvat resultat – – – – – – – – – – Årets resultat 27,2 61,5 83,4 156,7 190,7 186,7 176,6 124,7 688,3 201,6 1) Planenlig avskrivning av byggnad sker fr o m 2000 med 1 procent och uppgick för 2006 till 91,3 Mkr. Avskrivningar i administration och operatörsverksamheten uppgick 2006 till 0,2 resp 0,0 Mkr (2005 0,3 resp 0,0 Mkr, 2004 0,3 resp 0,0 Mkr, 2003 0,5 resp 0,0 Mkr, 2002 0,4 resp 0,0 Mkr, 2001 0,5 resp 0,0 Mkr, 2000 0,6 resp 0,0 Mkr, 1999 0,7 resp 0,0 Mkr, 1998 0,5 resp 0,2 Mkr och 1997 0,4 resp 0,1 Mkr). 2) Vid 1,0 procents avskrivning skulle avskrivningen för år 1999 uppgå till 29,4 Mkr (1998 26,5 Mkr och 1997 19,6 Mkr). 3) Bolaget tillämpar fr o m år 2001 Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (RR:9). Jämförelsetalen för år 2000 har justerats med avseende på detta. 4) 2004 års utfall har justerats avseende hyresintäkter på operatörsbolagen med 3,7 Mkr. 42 pandox 2006
    • Koncernens balansräkningar i sammandrag Mkr, per 31 december 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Tillgångar Fastigheter inklusive hotellinventarier 1 874,3 2 085,2 2 393,7 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5 Övriga anläggningstillgångar 17,3 16,5 14,5 13,0 5,4 6,9 7,2 6,9 113,7 172,8 Omsättningstillgångar 23,7 14,6 17,9 61,9 37,1 29,5 34,6 58,6 201,7 174,4 Likvida medel 14,4 82,9 3,9 16,4 86,7 213,2 137,5 58,0 236,4 174,1 Summa tillgångar 1 929,7 2 199,2 2 430,0 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8 Eget kapital och skulder Eget kapital 582,9 830,1 883,6 1 670,8 1 772,1 1 853,9 1 919,2 1 923,0 2 307,7 2 272,3 Uppskjuten skatteskuld – – – 8,8 37,0 83,5 135,9 184,3 208,5 279,7 Räntebärande skulder 1 078,3 1 281,8 1 463,6 2 934,7 3 178,5 3 070,6 3 211,9 3 080,4 3 165,3 4 398,5 Icke räntebärande skulder 268,5 87,3 82,8 261,5 178,4 203,0 189,0 198,5 347,8 478,3 Summa eget kapital och skulder 1 929,7 2 199,2 2 430,0 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8 Nyckeltal Fastighetsrelaterade nyckeltal Fastigheternas bokförda värde inklusive hotellinventarier, Mkr 1 874,3 2 085,2 2 393,7 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5 Totala förvaltningsintäkter, Mkr 152,2 234,6 272,0 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9 Driftsöverskott, Mkr 120,7 186,8 217,8 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4 Justerat driftsöverskott, Mkr 1) 169,1 194,6 229,2 459,4 484,3 472,7 464,1 474,2 433,3 561,0 Direktavkastning 1, % 2) 9,0 9,3 9,6 9,6 9,6 9,5 9,3 9,1 8,5 8,1 Direktavkastning 2, % 8,6 8,9 9,2 9,3 9,3 9,2 9,0 8,8 8,2 7,9 Finansiella nyckeltal Räntetäckningsgrad, ggr 1,5 1,8 2,0 2,2 2,2 2,3 2,3 2,6 2,63) 2,4 Avkastning på totalt kapital, % 5,9 6,6 7,0 8,1 8,0 7,8 7,1 7,0 14,2 5,9 Avkastning på eget kapital, % 4,8 7,6 9,7 11,6 11,0 12,6 12,0 12,0 30,8 10,4 Soliditet, % 30,2 37,7 36,4 34,6 34,3 35,6 35,2 35,7 38,3 30,6 Kassaflöde från löpande verksamhet, Mkr 53,0 96,8 119,1 228,2 267,2 265,8 272,4 298,9 301,4 317,6 Investeringar exklusive förvärv, Mkr 11,2 22,6 28,6 101,3 149,1 67,3 60,8 70,5 165,1 282,6 Förvärvskostnad fastighet, Mkr 667,0 260,0 331,0 2 340,3 141,9 – 370,7 – 661,3 1 327,8 1) Till följd av försäljningen av 12 hotellfastigheter under 2005. 2) Direktavkastning baserad på fastigheternas bokförda värden justerat för två förvärvade fastigheter som ej belastades med hyra under 2005. 3) Exklusive engångsintäkt till följd av fastighetsförsäljningar. pandox 2006 43
    • kvartalsdata Kvartalsdata 2005–2006 RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG 2005 2006 Mkr Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Totala förvaltningsintäkter 140,5 157,5 135,5 140,5 134,3 154,8 161,8 184,0 Driftsöverskott 113,4 128,2 113,9 114,6 110,3 129,3 134,0 149,7 Resultat fastighetsverksamhet 93,9 108,1 95,9 94,4 89,2 109,0 109,0 124,8 Resultat operatörsverksamhet 1,3 6,1 0,9 2,5 –4,1 7,9 4,9 3,6 Rörelseresultat 85,4 104,2 528,8 86,2 83,5 114,2 120,6 114,0 Finansnetto –33,4 –35,7 –35,4 –33,0 –34,4 –37,2 –46,7 –48,1 Resultat efter finansiella poster 52,0 68,5 493,4 53,2 49,1 77,0 73,9 65,9 Resultat efter skatt 41,4 54,5 494,7 97,6 38,5 64,7 56,4 42,0 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG 2005 2006 Mkr 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec Tillgångar Fastigheter inklusive hotellinventarier 5 573,3 5 665,9 5 281,9 5 477,5 5 499,5 6 438,7 6 924,2 6 907,5 Övriga anläggningstillgångar 6,4 6,4 7,1 113,7 113,8 126,5 148,0 172,8 Omsättningstillgångar 62,1 86,9 64,8 201,7 190,5 162,6 175,0 174,4 Likvida medel 202,6 131,9 90,6 236,4 266,2 226,4 186,5 174,1 Summa tillgångar 5 844,4 5 891,1 5 444,4 6 029,3 6 070,0 6 954,2 7 433,7 7 428,8 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 963,9 1 899,7 2 017,2 2 307,7 2 345,0 2 273,8 2 331,1 2 272,3 Uppskjuten skatteskuld 195,0 209,0 164,0 208,5 218,9 235,0 263,3 279,7 Räntebärande skulder 3 462,8 3 546,7 3 039,1 3 165,3 3 148,3 4 084,0 4 450,1 4 398,5 Icke räntebärande skulder 222,7 235,7 224,1 347,8 357,8 361,4 389,2 478,3 Summa eget kapital och skulder 5 844,4 5 891,1 5 444,4 6 029,3 6 070,0 6 954,2 7 433,7 7 428,8 FASTIGHETSRELATERADE NyCKELTAL 2005 2006 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Direktavkastning 1, % 8,7 8,5 8,5 8,5 8,0 8,1 7,9 8,1 FINANSIELLA NyCKELTAL 2005 2006 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,8 2,7 2,6 2,4 2,8 2,3 2,4 Avkastning på totalt kapital, % 6,6 6,7 6,4 14,2 5,5 6,1 5,5 5,9 Avkastning på eget kapital, % 11,9 11,6 10,6 32,5 6,6 10,1 12,0 10,4 Soliditet, % 33,6 32,2 40,1 38,3 38,6 32,7 31,4 30,6 Kassaflöde från löpande verksamhet, Mkr 71,5 88,7 69,0 72,2 62,2 87,0 77,9 90,3 Investeringar exkl förvärv, Mkr 38,3 47,4 36,9 42,5 63,0 65,6 85,4 68,6 Förvärv av fastighet, Mkr 277,0 – – 384,3 – 916,4 411,4 – 44 pandox 2006
    • Räkenskaper 2006 Förvaltningsintäkter och omsättning Pandox förvaltningsintäkter 2006 uppgick till 634,9 Mkr (574,0). För jämförbara enheter var ökningen 9,7 procent jämfört med föregående år. Koncernens totala omsättning för året uppgick till 967,5 Mkr (778,6). Förvärv under året Under året har tre hotellfastigheter förvärvats. I juni förvärva- des fastigheten och operatörsrörelsen Hotel Berlin, Berlin, med 701 rum. I juli förvärvades Scandic Plaza i Borås med 135 rum och under hösten förvärvades Radisson SAS Hotel Malmö med 229 rum. Sammanlagt förvärvspris för hotellen uppgick till drygt 1,3 miljarder kronor. Resultat Resultatet före skatt för 2006, exklusive engångsposter, upp- gick till 226,1 Mkr (222,9). Resultatet efter skatt, inklusive engångsposter, uppgick till 201,6 Mkr (688,3). Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten, exklusive engångsposter, uppgick till 317,6 Mkr (301,4). pandox 2006 45
    • räkenskaper Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören Redovisningsprinciper Bra avslutning på året för Pandox fastigheter för Pandox AB, org nr 556030-7885, Pandox tillämpar inte IFRS i sin redovisning Pandox Stockholmshotell följer liknande möns- utan årsredovisningslagen och god redovisnings- ter och presterar i linje med eller bättre än får härmed avge årsredovisning och sed samt om inte annat anges Bokförings- marknaden. Huvuddelen av utvecklings- och koncernredovisning för verksamhets- nämndens anvisningar. Som onoterat bolag renoveringsprogrammet i Elite Park Avenue året 2006. omfattas inte Pandox av kravet på redovisning Hotel i Göteborg har nu slutförts, vilket bidragit enligt IFRS. positivt till intäkterna då kapacitet var uttagen Verksamhet och strategi under föregående år. Pandox är ett av Europas ledande hotellfastig- Ägarsituation Hyran på Scandic S:t Jörgen har minskat hetsbolag. Bolaget har specialistkompetens Pandox ägs sedan årsskiftet 2003/2004 av de tillfälligt, helt hänförligt till det renoverings- och inom hotellmarknad, hotellverksamhet, hotell- norska bolagen Eiendomsspar AS och Sundt utvecklingsprogram som görs i fastigheten. fastighetsdrift samt affärsutveckling. Via ett AS genom sitt helägda svenska bolag APES Scandic Kramer fortsätter att utvecklas bättre i aktivt ägande där välutvecklade, strategiska Holding AB. en stark Malmömarknad. Scandic Copenhagen planer för varje hotell tas fram skapas goda för- har trots att man genomgått en större renove- utsättningar för utveckling av stabila kassaflöden Tillväxttakten i USA minskar ring av hotellets bankett- och konferensprodukt och därmed värdetillväxt för bolagets ägare. Tillväxttakten i den amerikanska ekonomin har ökat sina intäkter mellan åren. Copenhagen Pandox strategi är att äga en typ av fastig- under året minskat, delvis som en följd av Hotel 27 genomgår för närvarande en total- heter – hotellfastigheter. Fokuseringen stärks minskad privat konsumtion och stagnerande renovering där etapp ett är slutförd med drygt genom ett prioriterat marknadssegment. huspriser. Dollarn väntas på kort sikt förbli svag 70 nya rum i drift. Den nya hotellprodukten har Pandox ska äga stora hotellfastigheter i mot euron. Den amerikanska hotellmarknaden blivit väl mottagen av marknaden. Etapp två av Sverige, större orter i Europa samt i utveck- som haft en RevPAR-ökning tre år i följd upp- renoveringen har påbörjats och beräknas av- lingsregioner i östra Europa. visar fortsatt en god tillväxt, speciellt med ett slutas i början av sommaren 2007. De tyska Hotellfastigheterna ska vara centralt be- förbättrat snittpris. New York som ligger främst hotellen hade en bra utveckling bland annat lägna i naturliga, starka hotellägen som city, i denna konjunkturcykel upplevde ännu ett tack vare fotbolls-VM. flygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra rekordår med en RevPAR-tillväxt på drygt 12 Hilton Docklands tappade något gentemot övre mellanpris- och högprissegmenten och procent. Trenden visar på en viss avmattning i marknaden på grund av ökad konkurrens från vara inriktade mot affärsresenärer och turister. beläggning och en avtagande tillväxttakt i priset. framför allt två nya Hiltonhotell i närområdet. De Pandoxägda hotellen drivs och marknads- Dessutom har hotellet genomgått en större förs av hotellmarknadens starkaste aktörer som God tillväxt i Europa renovering där 118 rum har varit uttagna under via välkända varunamn eller dynamiska obero- Europa uppvisar generellt en god utveckling två månader. ende distributionskanaler skapar starka mark- med både tillväxt i beläggning och snittpriser i Hotellmarknaden i Bryssel utvecklas väl nadspositioner och därmed stabila intäkter. de större städerna. Under året ökade RevPAR med tillväxt i både beläggning och pris jämfört Intäkterna skapas genom bland annat rör- med ca 9 procent. Efterfrågan i Bryssel utveck- med föregående år. Crowne Plaza Brussels City liga hyresavtal som är relaterade till operatörer- lades bättre än föregående år med en ökning Centre fortsätter att utvecklas bra trots att hotel- nas omsättning och resultat, eller genom om 9 procent. Motsvarande siffra för London let renoverats under året. Hilton Brussels City managementavtal där Pandox ger annan part var 17 procent. För Berlin, som i år haft drag- presterar väl i marknaden huvudsakligen på i uppdrag att sköta verksamheten eller genom hjälp från bland annat fotbolls-VM, har RevPAR grund av god volymtillväxt. Pandox hotell i Ant- operativ verksamhet som drivs i egen regi. ökat med 19 procent. Andra marknader med werpen tappar något i förhållande till markna- Pandox medverkar oavsett driftsform via ett positiv trend är Frankfurt och Paris som ökade den och Scandic Grand Place ligger bättre till aktivt ägande till att öka de totala kassaflödena med 5 procent respektive 13 procent. än marknaden. och reducera riskerna. Sverige uppvisar fortsatt en god tillväxttakt Bolaget äger vid årsskiftet 38 hotellfastig- (+8 procent). Till skillnad från 2005 är det Intäkter och driftsöverskott heter, sex operativa verksamheter och har framför allt priset som driver RevPAR. Stock- – Fastighetsverksamhet dessutom ett asset managementuppdrag. holm har haft ett mycket starkt hotellår motsva- Förvaltningsintäkterna för året uppgick till Pandox äger och utvecklar tillgångar i Sverige, rande rikets tillväxttakt. Trenden är att priset 634,9 Mkr (574,0). För jämförbara enheter var Danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz, Stor- har en större betydelse för intäktsförbättringar. förädlingstakten i portföljen +9,7 procent trots britannien och på Bahamas. Göteborg ökade med 11 procent under 2006 att flera stora renoveringsprojekt pågår i port- och Malmö uppvisade en tillväxt om 7 procent. följen. Ökningen beror på en god underlig- Båda orterna ligger på historiska rekordnivåer. gande hotellkonjunktur i samtliga Pandox del- 46 pandox 2006
    • marknader, nya avtal med bättre villkor och att sive engångsposter och skatt förbättrades med årligen är marknadsfrågor, strategifrågor, förra årets två stora renoveringsprojekt nu ope- 16,2 Mkr och uppgick till 317,6 Mkr (301,4). finansfrågor och budget. rerar till en högre kapacitet. Fastighetskostna- derna exklusive avskrivningar uppgick till Investeringar Moderbolaget 111,5 Mkr (103,8). Pandoxkoncernens investeringar exklusive för- Fastighetsverksamheten i koncernens fastig- Driftsöverskottet ökade med 53,2 Mkr till värv uppgick under året till 282,6 Mkr (165,1). hetsägande bolag administreras genom perso- 523,4 Mkr (470,2). För jämförbara enheter Investeringarna avsåg i huvudsak investerings- nal anställd i moderbolaget, Pandox AB. Kost- ökade driftsöverskottet med 46,7 Mkr. Justerad programmen i Crowne Plaza i Bryssel, Elite naden för dessa tjänster har fakturerats på direktavkastning före administrativa kostnader Park Avenue i Göteborg, Scandic S:t Jörgen i dotterbolagen. Faktureringen under 2006 upp- uppgick för perioden till 8,1 procent (8,5). Malmö, Scandic Hallandia i Halmstad, Scandic gick till 38,2 Mkr (30,8). Årets resultat efter Copenhagen och Copenhagen Hotel 27 samt skatt uppgick till –8,3 Mkr (609,6). Intäkter och resultat – Operatörsverksamhet produktförbättringar i ett antal fastigheter. Intäkterna från operatörsverksamheten avser Hotellfastigheternas bokförda värde inklusive Utsikter för 2007 verksamheten i Hilton Brussels City som drivs hotellinventarier uppgick till 6 907,5 Mkr Den goda omvärlden med ökad aktivitetsnivå genom ett managementavtal med Hilton samt (5 477,5). förväntas att fortsätta under 2007 vilket kom- de fem verksamheter som drivs i Pandox egen I juni 2006 förvärvade Pandox hotellfastig- mer att ge ökad efterfrågan i hotellbranschen. regi, Crowne Plaza Brussels City Centre, Royal heten och operatörsrörelsen i Hotel Berlin, Berlin Även resultatet kommer generellt att förbättras Crown Hotel Brussels, Radisson SAS Hotel med 701 rum till en förvärvskostnad om cirka till följd av begränsat kapacitetstillskott och Östersund, Copenhagen Hotel 27 samt Hotel 100 MEUR. Under juli månad förvärvades fast- möjlighet till ökade priser. Likviditeten i hotell- Berlin, Berlin, vilket ingår från juni månad. igheten Scandic Plaza i Borås med 135 hotell- fastighetsmarknaden bedöms förbli hög trots Totala intäkterna från operatörsverksamheten rum till en förvärvskostnad om 138 Mkr. Fastig- risk för stigande räntor. I denna goda marknads- för året uppgick till 420,0 Mkr (250,2) och heten Radisson SAS i Malmö med 229 rum bild har Pandox en stark position vilket väntas operatörsresultatet ökade med 1,5 Mkr till förvärvades i september till en förvärvskostnad resultera i ökade intäkter och förbättrat resultat 12,3 Mkr (10,8). om 260 Mkr. jämfört med 2006 och dessutom goda möjlig- heter till att fortsätta göra lönsamma förvärv. Resultat Asset management Koncernens resultat före skatt och exklusive Pandox har ett asset management uppdrag engångsposter för 2006 uppgick till 226,1 Mkr sedan 2005 att bistå ägaren Sundt AS samt att (222,9). För jämförbara enheter ökade resultatet vara ett stöd till ledningen på Hotel Pelican Bay med ca 23 Mkr. Resultatet efter skatt inklusive på Grand Bahama Island. Hotellet, som har engångsintäkter uppgick till 201,6 Mkr. 186 rum, varav 90 sviter, har haft en positiv ut- veckling och tagit marknadsandelar under det Finansiering och kassaflöde gångna året. Finansnettot för den löpande verksamheten för perioden januari till december 2006 uppgick till Personal –166,4 Mkr (–137,4). Koncernens räntebä- Den centrala administrationen uppgick per den rande skulder uppgick den 31 december 2006 31 december till 15 personer. Uppgifter om till 4 398,5 Mkr (3 165,3). Låneportföljen har medeltal anställda samt löner och ersättningar en spridd förfallostruktur med en genomsnittlig lämnas i not 15. räntebindningstid på 2,9 år (3,8). Den genom- snittliga låneräntan uppgick 31 december till Styrelsens arbete under 2006 4,3 procent (4,1). Finansieringen av det svenska Pandox styrelse har sedan ordinarie bolags- beståndet har skett i svenska kronor och det stämma 2006 bestått av sex ledamöter. Under utländska beståndet i allt väsentligt finansieras 2006 har styrelsen hållit ett konstituerande i respektive lokal valuta. Disponibla likvida medel sammanträde och fyra ordinarie sammanträ- inklusive outnyttjad checkkredit och kredit- den i enlighet med en årlig föredragningsplan. faciliteter på sammanlagt 501,4 Mkr uppgick Vid mötena har extern och intern rapportering till 675,5 Mkr (992,0). Kassaflöde före föränd- av resultat och ställning samt affärsfrågor be- ring av rörelsekapital, investeringar och exklu- handlats. Andra viktiga frågor som behandlas pandox 2006 47
    • räkenskaper Resultaträkning Koncernen Moderbolaget Mkr 2006 2005 2006 2005 Fastighetsverksamhet Hyresintäkter not 2, 3 605,0 548,8 – – Övriga fastighetsintäkter 29,9 25,2 – – Totala förvaltningsintäkter 634,9 574,0 – – Fastighetskostnader –111,5 –103,8 – – Driftsöverskott 523,4 470,2 – – Avskrivningar enligt plan not 4 –91,3 –78,2 – – Resultat fastighetsverksamhet 432,1 392,0 – – Operatörsverksamhet Rörelseintäkter 420,0 250,2 – – Rörelsekostnader –407,7 –239,4 – – Rörelseresultat operatörsverksamhet not 2, 15 12,3 10,8 – – Bruttoresultat 444,4 402,8 – – Administrativa kostnader not 4, 14, 15 –51,9 –42,5 –48,5 –42,1 Övriga intäkter – – 38,2 30,8 Rörelseresultat 392,5 360,3 –10,3 –11,3 Ränteintäkter not 6 4,2 6,8 116,0 67,7 Räntekostnader –167,8 –139,8 –146,4 –114,4 Utdelning från dotterbolag – – 1,5 700,0 Övriga finansiella intäkter och kostnader –2,8 –4,4 9,2 –20,2 Intäkt av engångskaraktär not 5 39,9 444,4 18,5 5,8 Finansnetto –126,5 307,0 –1,2 638,9 Aktieägartillskott – – – –38,0 Resultat före skatt 266,0 667,3 –11,5 589,6 Skatt not 7 0,8 –15,8 – – Uppskjuten skatt not 7 –65,2 36,8 3,2 20,0 ÅRETS RESULTAT 201,6 688,3 –8,3 609,6 Specifikation extern omsättning Förvaltningsintäkter fastighetsverksamhet 634,9 574,0 Därav interna hyror –87,4 –45,6 Rörelseintäkter operatörsverksamhet 420,0 250,2 Summa extern omsättning 967,5 778,6 48 pandox 2006
    • Kommentarer till resultaträkningen Hyresintäkter Underhållskostnader Driftsöverskott Hyresintäkterna avser lokalhyra för hotellytor, Underhållskostnader är kostnader för att Driftsöverskottet för 2006 uppgick till 523,4 inventariehyra för hotellinventarier samt lokal- vidmakthålla byggnadernas och byggnads- Mkr, vilket är en ökning med 53,2 Mkr. Juste- hyra för resterande kommersiella ytor. Hyres- inventariernas standard. Pandox hyresavtal är rad direktavkastning exklusive administrativa intäkterna för 2006 ökade i förhållande till före- i flertalet fall konstruerade så att hyresgästerna, kostnader uppgick till 8,1 procent (8,5). gående år och uppgick till 605,0 Mkr (548,8). det vill säga hotelloperatörerna, svarar för större delen av det inre underhållet av hotellfastig- Operatörsverksamheten Övriga fastighetsintäkter heterna. Den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belas- Övriga fastighetsintäkter avser utdebiterade tas redovisningsmässigt med en internhyra. kostnader för framför allt värme, el och fastig- Tomträttsavgäld Internhyran är kopplad till operatörsbolagens hetsskatt. Totalt 6 av Pandox fastigheter innehas med omsättning och baseras på vad som bedöms tomträtt. Villkor och löptider för samtliga följer vara marknadsmässiga villkor. Internhyran FÖRDELNING ÖVRIGA FASTIGHETSINTÄKTER gängse marknadsvillkor. kostnadsförs i hotellrörelsen och intäktsförs Mkr 2006 2005 i fastighetsförvaltningen. Under 2005 förvärva- Ersättning för driftskostnader 9,9 9,2 Fastighetsskatt des två hotellfastigheter med rätten att driva Vidaredebiterad fastighetsskatt 20,0 16,0 För Pandox svenska hotellfastigheter utgår operatörsverksamhet; Copenhagen Hotel 27 Totalt 29,9 25,2 fastighetsskatt med 1,0 procent på taxerings- och Royal Crown Hotel i Bryssel. I ingången av värdet. De utländska fastigheterna har varie- 2006 såldes operatörsverksamheten Mora Fastighetskostnader rande procentsatser och beräkningsgrunder. Hotell och i början av juni förvärvades Hotel Driftskostnader Berlin, Berlin. Därmed ingår i Pandox portfölj Driftskostnader är sådana kostnader som är Övriga kostnader sex operativa verksamheter, varav fem drivs i direkt hänförliga till driften av fastigheterna Innefattar bland annat kostnader för juridisk egen regi och ett via ett managementavtal med såsom till exempel kostnader för värme, vatten, konsultation i hyresfrågor, försäkringspremier Hilton. Operatörsverksamheten i Copenhagen el och fastighetsskötsel. Kostnaderna brutto- och hyreskostnader för externa ytor. Hotel 27 i Köpenhamn har inte belastats med redovisas, det vill säga den del av kostnaderna internhyra under 2006. FÖRDELNING FASTIGHETSKOSTNADER som vidaredebiteras till hyresgästerna redo- visas som intäkt under övriga fastighetsintäkter Mkr 2006 2005 Administrativa kostnader och hela kostnaden redovisas bland kostna- Driftskostnader 20,7 18,9 De administrativa kostnaderna avser central Underhållskostnader 35,7 29,5 administration samt utländsk hotellfastighets- derna. Tomträttsavgäld 6,3 7,0 administration. Samtlig personal inom central Fastighetsskatt 44,1 41,1 administration är placerad vid kontoret i Stock- Övriga kostnader 4,7 7,3 holm. Ersättning till personal och revisorer Totalt 111,5 103,8 framgår av not 14 och 15. . . pandox 2006 49
    • räkenskaper Balansräkning Koncernen Moderbolaget Mkr 2006 2005 2006 2005 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter not 8 6 631,8 5 324,1 – – Inventarier not 9 276,5 153,9 0,9 0,5 6 908,3 5 478,0 0,9 0,5 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i dotterbolag not 10 – – 2 668,9 2 482,7 Fordringar koncernbolag – – 2 566,0 2 548,0 Övriga långfristiga fordringar 35,1 6,3 12,5 48,2 35,1 6,3 5 247,4 5 079,4 Uppskjuten skattefordran 120,7 106,9 – – Summa anläggningstillgångar 7 064,1 5 591,2 5 248,3 5 079,4 Omsättningstillgångar Varulager 2,2 1,6 – – Kundfordringar 62,9 11,5 – – Skattefordran 4,2 – – – Övriga fordringar 86,1 85,2 1,6 3,8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19,1 55,7 2,8 2,2 Övriga aktier & andelar 16,1 47,8 – – Kassa och bank 174,1 236,4 52,0 161,7 Summa omsättningstillgångar 364,7 438,1 56,4 167,6 SUMMA TILLGÅNGAR 7 428,8 6 029,3 5 304,7 5 247,1 Kommentarer till balansräkningen Fastigheter och inventarier det fastighetsvärde som används för att beräkna Kundfordringar Under året har tre hotellfastigheter förvärvats. fastigheternas direktavkastning. Fastigheternas Pandox kundfordringar utgörs av hyresford- Avskrivningarna avseende fastigheterna upp- bokförda värde inklusive hotellinventarier upp- ringar och kundfordringar i operatörsrörelsen. gick till 62,7 Mkr (61,6) och årets investeringar gick vid årets slut till 6 907,4 Mkr. Övriga inven- Då hyran generellt betalas kvartals- eller till 219,2 Mkr (125,1). Inventariernas bokförda tarier utgörs av inventarier inom administration månadsvis i förskott består utestående belopp värde inklusive hotellinventarier uppgick till på 0,9 Mkr. vid årsskiftet i huvudsak av upplupna omsätt- 276,5 Mkr (153,9), avskrivningarna till 28,8 nings- och resultathyror. Mkr (16,6) och investeringarna till 63,4 Mkr Övriga långfristiga fordringar (40,0). Avser långfristig reversfordran samt pantsatt Övriga fordringar Huvuddelen av det bokförda värdet på deposition. Kortfristiga fordringar avser exempelvis kostna- inventarier, 276,5 Mkr, avser merpaten hotell- der som ska vidaredebiteras på extern part. inventarier vilka brukas av hotelloperatören. I Varulager vissa fall ingår dessa som en ospecificerad del Avser lager av förbrukningsvaror i operatörs- Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter av hyran, i andra fall som en separat inventarie- verksamheterna. Innefattar i huvudsak förutbetalda kostnader hyra. Då dessa intäkter ingår i hyresintäkterna för nästa år som försäkringspremier och hyror. inkluderar Pandox värdet av dessa inventarier i 50 pandox 2006
    • Koncernen Moderbolaget Mkr 2006 2005 2006 2005 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 373,5 373,5 373,5 373,5 Bundna reserver 840,3 848,5 830,0 830,0 1 213,8 1 222,0 1 203,5 1 203,5 Fritt eget kapital Fria reserver 856,9 397,4 523,6 64,6 Årets resultat 201,6 688,3 –8,3 609,6 1 058,5 1 085,7 515,3 674,2 Summa eget kapital 2 272,3 2 307,7 1 718,8 1 877,7 Obeskattade reserver Periodiseringsfond 2004 – – 0,3 0,3 – – 0,3 0,3 Skulder Skulder till kreditinstitut not 11 4 398,5 3 165,3 2 963,3 2 360,2 Leverantörsskulder 88,1 66,5 15,6 19,6 Skulder koncernföretag – – 578,8 959,7 Uppskjuten skatteskuld not 7 279,7 208,5 – – Skatteskulder 3,9 0,6 – 0,3 Övriga skulder 234,8 104,0 2,3 0,8 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter not 12 151,5 176,7 25,6 28,5 Summa skulder 5 156,5 3 721,6 3 585,6 3 369,3 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 428,8 6 029,3 5 304,7 5 247,1 Ställda säkerheter not 13 4 099,9 3 508,4 12,2 6,2 Ansvarsförbindelser not 13 – – 1 344,2 685,6 Kassa och bank december 2006 uppgick till 4 398,5 Mkr förde- Ställda säkerheter Pandoxkoncernens likviditet hanteras i huvud- lat på tio kreditgivare och fem valutor. Finansie- Avser huvudsakligen pantbrev i fastighet vilka sak av moderbolaget genom centralkontostruk- ringen är i huvudsak upptagen under långfristiga pantsatts till kreditinstitut som säkerhet för lån. tur i bank där likviditeten samlas på ett gemen- kreditavtal varför huvuddelen av skulden kan samt räntebärande konto. Likviditetsöverskott betraktas som långfristig. Räntebindningmäs- Ansvarsförbindelser kan även placeras som tidsbunden inlåning sigt är 2 298 Mkr bundet med en löptid under Moderbolagets ansvarsförbindelser avser i bank. I tillägg till detta har Pandox en icke ett år. Se avsnittet Finansiell översikt sid. 37. garantier till banker avseende dotterbolags- utnyttjad checkräkningskredit på 25 Mkr och låneskulder. kreditfaciliteter på totalt 476 Mkr. Uppskjuten skatteskuld 2006 års uppskjutna skatter är bruttoredo- Bundna reserver moderbolaget visade. I avsnittet Pandox skattesituation på Justering av ingående balans har skett avse- sid. 57 lämnas en detaljerad beskrivning. ende ej utnyttjade optioner. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Skulder till kreditinstitut Beloppet avser i huvudsak upplupna ränte- Pandox totala räntebärande skuld den 31 kostnader samt förutbetalda hyror. pandox 2006 51
    • räkenskaper Förändringar i eget kapital Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt Koncernen 2005 Ingående balans 373,5 842,1 582,7 124,7 1 923,0 Vinstdisposition – – 124,7 –124,7 0,0 Utdelning – – –273,9 – –273,9 Koncernbidrag – – –44,7 – –44,7 Omräkningsdifferenser inkl skatteeffekt – 6,4 8,6 – 15,0 Årets resultat – – – 688,3 688,3 373,5 848,5 397,4 688,3 2 307,7 Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt Koncernen 2006 Ingående balans 373,5 848,5 397,4 688,3 2 307,7 Vinstdisposition – 0,7 687,6 –688,3 0,0 Utdelning – – –137,0 – –137,0 Koncernbidrag – – –82,8 – –82,8 Omräkningsdifferenser inkl skatteeffekt – –8,9 –8,3 – –17,2 Årets resultat – – – 201,6 201,6 373,5 840,3 856,9 201,6 2 272,3 Mkr Aktiekapital Överkursfond Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt Moderbolaget 2005 Ingående balans 373,5 620,0 210,0 286,9 0,1 1 490,5 Vinstdisposition – – – 0,1 –0,1 0,0 Utdelning – – – –273,9 – –273,9 Koncernbidrag – – – 51,5 – 51,5 Årets resultat – – – – 609,6 609,6 373,5 620,0 210,0 64,6 609,6 1 877,7 Mkr Aktiekapital Överkursfond Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt Moderbolaget 2006 Ingående balans 373,5 620,0 210,0 64,6 609,6 1 877,7 Vinstdisposition – – – 609,6 –609,6 0,0 Utdelning – – – –137,0 – –137,0 Koncernbidrag – – – –13,6 – –13,6 Årets resultat – – – – –8,3 –8,3 373,5 620,0 210,0 523,6 –8,3 1 718,8 Omräkningsdifferenser inkluderar en skatteeffekt på 10,0 (–10,9) Mkr avseende valutasäkring av utlandsverksamhet. Antalet aktier uppgick per 31 december 2006 till 24 900 000 med en röst per aktie och ett nominellt värde om 15 kronor per aktie. 52 pandox 2006
    • Kassaflödesanalys Koncernen Moderbolaget Mkr 2006 2005 2006 2005 Löpande verksamhet Resultat före finansiella poster 392,5 360,3 –10,3 –11,2 Avskrivning 91,5 78,5 0,2 0,3 Realisationsresultat på sålda anläggningstillgångar 39,9 444,4 18,5 5,8 Ränteintäkter 4,2 6,8 116,0 67,7 Räntekostnader och övriga finansiella kostnader –148,1 –186,6 –137,2 –134,7 Betald skatt 0,8 –15,8 0,0 0,0 Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital och investeringar 380,8 687,6 –12,8 –72,1 Förändring av rörelsekapital Ökning/minskning (±) av rörelsefordringar –58,0 –95,3 1,6 –3,0 Ökning/minskning (±) av rörelseskulder 34,6 99,2 –386,9 923,5 Summa förändring av rörelsekapital –23,4 3,9 –385,3 920,5 Kassaflöde från löpande verksamhet efter förändring av rörelsekapital före investeringar 357,4 691,5 –398,1 848,4 Investeringsverksamhet Investering i aktier och andelar – –65,5 –186,3 –598,7 Investeringar i fastigheter och inventarier –282,5 –165,1 –0,6 –0,3 Förvärv av fastigheter och inventarier –1 327,7 –661,2 – – Försäljning av anläggningstillgångar 0,5 609,1 0,1 1,9 Summa investeringar –1 609,7 –282,7 –186,8 –597,1 Kassaflöde efter investeringar –1 252,3 408,8 –584,9 251,3 Finansieringsverksamhet Förändring av finansiella anläggningstillgångar 31,6 – 17,8 –168,2 Förändring av räntebärande lån 1 298,1 44,9 603,7 –441,3 Utdelning –137,0 –273,9 –124,0 497,6 Utdelning via koncernbidrag – – – – Kassaflöde från finansieringsverksamhet 1 192,7 –229,0 497,5 –111,9 Förändring av likvida medel –59,6 179,8 –87,4 139,4 Likvida medel vid årets början 236,4 58,0 139,4 22,3 Kursdifferens i likvida medel –2,7 –1,4 – – Likvida medel vid årets slut 174,1 236,4 52,0 161,7 Förändring likvida medel –59,6 179,8 –87,4 139,4 Kommentarer till kassaflödesanalysen Justerat för en engångsintäkt om 39,9 Mkr uppgår kassaflödet från den löpande verksamheten till 317,6 Mkr (301,4). Kassaflödet per aktie ökade till 12,76 kronor (12,10). pandox 2006 53
    • räkenskaper Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i Skatt Fastighetsverksamhet enlighet med årsredovisningslagen Pandox tillämpar Redovisningsrådets rekom- Koncernens fastigheter redovisas i balansräk- mendation om inkomstskatt (RR 9). Rekom- ningen som anläggningstillgångar då avsikten och god redovisningssed samt om mendationen innebär i korthet att både upp- med innehavet är att långsiktigt äga, förvalta inte annat anges i enlighet med skjutna skatteskulder och skattefordringar tas och utveckla fastigheterna. Bokföringsnämndens anvisningar. upp i redovisningen och att förändringar av Pandox redovisnings- och värderings- dessa påverkar resultaträkningen som upp- Operatörsverksamheten principer är för övrigt oförändrade skjuten skatt. Den uppskjutna skatten avse- Den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belas- jämfört med föregående år. ende skillnaden i bokföringsmässig och tas redovisningsmässigt med en internhyra. skattemässig avskrivning beräknas med ut- Internhyran är kopplad till operatörsbolagens Koncernredovisning gångspunkt från gällande skattesats. omsättning och baserad på vad som bedöms Koncernredovisningen omfattar samtliga För förvärv före 2004 baseras dock den vara marknadsmässiga villkor. Internhyran dotterbolag på bokslutsdagen. uppskjutna skatteskulden avseende substans- kostnadsförs i operatörsverksamheten och Redovisningen har upprättats enligt Redo- förvärv på köpeskillingen och beräknas utifrån intäktsförs i fastighetsverksamheten. visningsrådets rekommendation RR 1:00. respektive fastighets kortaste bedömda inne- Koncernredovisningen har upprättats enligt för- havstid och motsvarar en skattesats om cirka Materiella anläggningstillgångar värvsmetoden, som innebär att tillgångar och 10 procent i genomsnitt. Vid ny- eller tillbyggnad aktiveras samtliga skulder övertagits till marknadsvärde enligt Den uppskjutna skattefordringen, hänförlig direkta utgifter inklusive projekteringskostnader. upprättad förvärvsanalys. Skillnaden mellan till beräknad skattefordran avseende under- Vid ombyggnad aktiveras sådana direkta utgifter anskaffningsvärde och förvärvat eget kapital skottsavdrag i bolag, värderas med utgångs- som innebär förbättring av fastigheterna jäm- har tillförts byggnader och mark som över- punkt från ett bedömt möjligt utnyttjande mot fört med det ursprungliga skicket. värde. Avskrivning av övervärde sker enligt framtida skattemässiga vinster och beräknas Utgifter för upprustning till samma skick samma princip som för fastigheter. Beräknad enligt gällande skattesats. som fastigheten ursprungligen haft aktiveras ej. uppskjuten skatteskuld avseende koncern- Ett undantag från denna princip är utgifter för mässiga övervärden och beräknad uppskjuten sådana åtgärder som rubriceras som eftersatt skattefordran nettoredovisas som uppskjuten underhåll i samband med förvärv och hänsyn skatteskuld i balansräkningen. tagits till detta i förvärvspriset. 54 pandox 2006
    • Utgifter för hyresgästanpassningar som Leasing Utländska dotterbolag innebär att hyran kan höjas aktiveras och skrivs Pandox redovisar samtliga leasingavtal som Utländska dotterbolag räknas om enligt dags- av under hyreskontraktets återstående löptid. operationella. Leasingavtalen avser personbilar kursmetoden, vilket innebär att resultaträk- Avskrivning enligt plan har beräknats med och kontorsmaskiner och är av mindre omfatt- ningen räknas om till genomsnittskurs och följande procentsatser. ning och påverkar därför inte bedömningen av balansräkningen enligt balansdagens kurs. koncernens resultat och ställning. Den kursdifferens som uppstår vid tillämpning % av denna metod förs direkt mot koncernens Byggnader 1,0 Intäkter egna kapital. Under året förvärvade bolag ingår Byggnadsinventarier 4–6,7 Förvaltningsintäkterna avser hyresintäkter samt i koncernen med belopp avseende tiden efter Markanläggningar 3,5 vidaredebiterade driftskostnader och fastighets- förvärvet. Inventarier 6,7–33 skatt. Hotelloperatörsverksamhetens intäkter och kostnader redovisas separat i koncernre- Fordringar och skulder i utländsk valuta Pandox har fr o m år 2000 förändrat avskriv- sultaträkningen. Hyresintäkterna periodiseras Fordringar och skulder i utländsk valuta omräk- ningssatsen för byggnad till 1,0 procent. Tidi- i enlighet med hyresavtal. Detta innebär att för- nas enligt balansdagens kurs. Kursdifferenser gare avskrivning uppgick till 1,5 procent. skottshyror redovisas som förutbetalda hyres- som uppstår belastas eller gottskrivs resultatet. Avskrivning enligt plan beräknas på anskaff- intäkter. När upplåning sker eller terminskontrakt ingås ningsvärdet och ett restvärde på noll kronor. för att kurssäkra investeringar i utländska dotter- Aktier och andelar bolag kvittas i koncernen uppkomna kursdiffe- Nedskrivning av anläggningstillgång Aktier och andelar i dotter- och dotterdotter- renser till den del de motsvaras av differenser Koncernens fastigheter värderas kontinuerligt bolag har värderats till anskaffningsvärdet, med vid omräkning av utländska dotterbolags netto- enligt en intern kassaflödesmodell som också undantag för innehav vilka har skrivits ned till tillgångar. uppfyller kraven för att beräkna nyttjandevärdet bedömt verkligt marknadsvärde. i enlighet med RR 17. Återvinningsvärdet, vilket Övriga fordringar och skulder är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och Finansiella instrument Fordringar har tagits upp till de belopp varmed nyttjandevärdet, kontrolleras därvid mot fastig- Ränteswapar används för att förändra underlig- de förväntas inflyta. Övriga tillgångar och skulder heternas bokförda värden för att bedöma behov gande finansiella skulders ränteförfallostruktur. har tagits upp till nominella värden. av eventuell nedskrivning. Intäkter och kostnader avseende ränteswapar nettoredovisas som räntekostnader periodiserat över löptiden. pandox 2006 55
    • räkenskaper Noter NOT 1 – SEGMENTSREDOVISNING Primärt segment Pandox primära segment utgörs av de två rörelsegrenarna fastighetsverksamhet och operatörsverksamhet. Information i enlighet med segmentredovisningen framgår av koncernens resultat- och balansräkning. Sekundärt segment År 2006 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt Förvaltningsintäkter 144,4 76,5 125,4 92,5 196,1 –87,4 547,5 Fastighetskostnader –29,8 –8,9 –28,6 –15,7 –28,5 –111,5 Driftsöverskott 114,6 67,6 96,8 76,8 167,6 –87,4 436,0 Bokförda värden fastigheter 1 130,6 757,8 1 417,3 786,2 2 815,6 6 907,5 Investeringar 8,2 24,2 112,6 42,3 95,3 282,6 Rörelseintäkter operatörsverksamhet 17,8 42,2 360,0 420,0 Rörelsekostnader operatörsverksamhet –23,0 –36,2 –348,5 87,4 –320,3 Rörelseresultat operatörsverksamhet –5,2 6,0 11,5 87,4 99,7 År 2005 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt Förvaltningsintäkter 147,7 58,8 114,5 109,0 143,9 –45,61) 528,4 Fastighetskostnader –27,7 –8,4 –23,5 –19,0 –25,0 –103,7 Driftsöverskott 120,1 50,3 91,0 90,0 118,9 –45,6 424,7 Bokförda värden fastigheter 1 138,6 742,5 1 055,6 611,6 1 929,2 5 477,5 Investeringar 39,6 53,1 12,1 9,9 50,3 165,1 Rörelseintäkter operatörsverksamhet 66,1 184,1 250,2 Rörelsekostnader operatörsverksamhet –59,1 –180,2 45,6 –193,7 Rörelseresultat operatörsverksamhet 7,0 3,9 45,6 56,4 1) Avser justering av internhyra. NOT 2 – HYRESINTÄKTER Intäkterna från operatörsverksamheten avser verksamhet som drivs genom ett managementavtal med Hilton samt de fem verksamheter som drivs i Pandox egen regi. Den hyra och ersättning för övriga lokalkostnader som dessa hotelloperatörsbolag har erlagt till fastighetsbolaget har bruttoredovisats, dvs de har inte eliminerats i resultaträkningen. Detta för att ge en mer korrekt bild av fastighetsverksamhetens driftsöverskott och operatörsverksamhetens rörelseresultat. Vid en eliminering skulle totala förvaltningsintäkter respektive operatörsverksamhetens rörelsekostnader reduceras med 87,4 Mkr för 2006 (45,6). NOT 3 – HYRESINTÄKTERNAS GEOGRAFISKA FÖRDELNING % 2006 2005 Sverige 60 65 Danmark 8 9 Storbritannien 7 7 Tyskland 12 7 Belgien 10 9 Schweiz 3 3 Summa 100 100 56 pandox 2006
    • NOT 4 – ÅRETS AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN Koncernen Moderbolaget Mkr 2006 2005 2006 2005 Byggnader –61,9 –60,7 – – Markanläggningar –0,8 –0,9 – – Inventarier –28,8 –16,6 –0,2 –0,3 Summa avskrivningar –91,5 –78,2 –0,2 –0,3 Av avskrivningar på totalt 91,5 Mkr är 91,3 Mkr (78,2) hänförliga till fastighetsverksamheten och 0,2 Mkr (0,3) till administration. NOT 5 – INTÄKTER/KOSTNADER AV ENGÅNGSKARAKTÄR Engångsintäkter i koncernen på totalt 39,9 Mkr avser 28,9 Mkr reavinst från försäljning av fastighetstillgångar, 10,3 Mkr försäljning av aktier och 0,7 Mkr övriga engångs- intäkter. NOT 6 – RÄNTEINTÄKTER MODERBOLAGET Moderbolagets ränteintäkter fördelar sig på 114,3 Mkr från koncernbolag och 1,7 Mkr från övriga. NOT 7 – UPPSKJUTEN SKATT OCH AKTUELL SKATT Koncernen Moderbolaget Mkr 2006 2005 2006 2005 Årets uppskjutna skattekostnad Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader –43,0 6,7 – – Uppskjuten skatt avseende koncernbidrag –32,2 –17,4 3,2 20,0 Uppskjuten skatteintäkt avseende förvärvade underskottsavdrag – 58,5 – – Uppskjuten skattekostnad avseende övriga avsättningar 10,0 –11,0 – – Uppskjuten skatt i resultaträkningen –65,2 36,8 3,2 20,0 Aktuell skatt i resultaträkningen 0,8 –15,8 – – Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 28% Redovisat koncernresultat före skatt 266,0 667,3 –11,5 589,5 Skatt enligt gällande skattesats 28% –74,5 –186,9 3,2 –165,1 Förvärvade underskottsavdrag – 58,5 – – Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 0,1 108,4 0,4 196,0 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader samt övriga skattemässiga justeringar 0,1 17,2 –0,4 –10,9 Skatteeffekt av koncernbidrag – 17,4 – – Skatteeffekt relaterad till utlandsverksamhet 9,9 6,4 – – Redovisad skattekostnad –64,4 21,0 3,2 20,0 Uppskjutna skattefordringar Underskottsavdrag 76,3 76,3 – – Övriga temporära skillnader – 24,4 – – Övriga uppskjutna skattefordringar 44,4 6,2 – – Summa uppskjutna skattefordringar 120,7 106,9 – – Uppskjutna skatteskulder Skillnader mellan bokfört och skattemässigt värde fastigheter 279,7 204,1 – – Övriga uppskjutna skatteskulder – 4,4 – – Summa uppskjutna skatteskulder 279,7 208,5 – – Uppskjutna skatteskulder/fordringar, netto –159,0 –101,6 – – pandox 2006 57
    • räkenskaper NOT 8 – FASTIGHETER Koncernen Mkr 2006 2005 Ingående anskaffningsvärde 5 959,6 5 697,6 Omklassificerat till inventarier –53,9 – Förvärv fastigheter 1 298,9 717,5 Investeringar 219,2 125,1 Försäljningar – –658,0 Omräkningsdifferenser balansräkning –92,0 77,4 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7 331,8 5 959,6 Ingående avskrivningar –635,4 –533,7 Förvärvade ackumulerade avskrivningar –11,7 –83,9 Försäljningar – 49,4 Årets avskrivningar –62,7 –61,6 Omräkningsdifferenser balansräkning 9,8 –5,6 Utgående ackumulerade avskrivningar –700,0 –635,4 Utgående restvärde 6 631,8 5 324,1 Taxeringsvärde svenska fastigheter 2 073,5 2 019,6 Varav mark 765,9 750,1 NOT 9 – INVENTARIER Koncernen Moderbolaget Mkr 2006 2005 2006 2005 Ingående anskaffningsvärde 262,2 168,3 2,6 2,3 Omklassificerat från fastigheter 53,9 – – – Förvärv inventarier 44,8 60,4 – – Investeringar 63,4 40,0 0,6 0,3 Försäljningar/utrangeringar –1,4 –10,6 – – Omräkningsdifferenser balansräkning –10,2 4,1 – – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 412,7 262,2 3,2 2,6 Ingående avskrivningar –108,3 –68,9 –2,1 –1,8 Försäljningar/utrangeringar 0,9 10,1 – – Förvärvade ackumulerade avskrivningar –4,2 –32,7 – – Årets avskrivningar –28,8 –16,6 –0,2 –0,3 Omräkningsdifferenser balansräkning 4,2 –0,2 – – Utgående ackumulerade avskrivningar –136,2 –108,3 –2,3 –2,1 Utgående restvärde 276,5 153,9 0,9 0,5 58 pandox 2006
    • NOT 10 – AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAG Antal Nom. Andel Bokfört Mkr Org. nr Säte aktier värde % värde Moderbolaget Hotab Förvaltnings AB 556475–5592 Stockholm 1 000 100 100 285,1 Pandox Förvaltning AB 556097–0815 Stockholm 550 100 100 304,7 Hotab 6 AB 556473–6352 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Fastighets AB Grand Hotel i Helsingborg 556473–6329 Stockholm 1 000 100 100 15,9 Pandox Fastighets AB 556473–6261 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Fastighets AB Mora Hotell 556475–9370 Stockholm 1 000 100 75 5,7 Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping 556469–4064 Stockholm 1 000 100 100 30,1 Nya P.A. Hotell AB 556495–0078 Stockholm 1 000 100 100 0,2 Pandox Hotel Management AB 556469–9782 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Malmö Favorit Hotell AB 556475–9446 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Grand Hotell i Kristianstad AB 556515–9216 Stockholm 10 000 100 100 0,6 Fastighets AB Porpur 556349–8327 Stockholm 10 000 100 100 0,1 Pandox i Halmstad AB 556549–8978 Stockholm 1 000 100 100 8,7 Pandox i Borås AB 556528–0160 Stockholm 1 000 100 100 45,3 Hotell Värmdövägen 84 AB 556286–4826 Stockholm 1 000 100 100 4,3 Hotellus International AB 556030–2506 Stockholm 7 480 000 100 100 970,2 KB Lorensberg 49:2 916833–3269 Göteborg – – 100 0,0 Pandox i Östersund AB 556466–1352 Stockholm 1 000 100 100 2,7 Ademrac Holding 1 AB 556683–3371 Stockholm 10 093 100 100 219,4 Ademrac Holding 2 AB 556683–3363 Stockholm 10 010 100 100 219,6 Ademrac AB 556426–2748 Stockholm 1 790 042 100 6,6 3,4 Le Nouveau Palace S.A. 446188 Bryssel 3 000 – 100 291,4 Convention Hotel International AG 270.3.001.168–3 Basel 14 000 – 100 6,2 Hotellus Denmark A/S 28970927 Köpenhamn 5 000 – 100 0,6 Royal Crown Plaza SA 0476.704.322 Bryssel 68 808 – 100 65,9 Pandox i Malmö AB 556704–3723 Stockholm 100 000 100 100 142,0 Ypsilon Hotell AB 556481–4134 Stockholm 100 000 100 100 46,3 Pandox i Ryssland AB 556706–8316 Stockholm 100 000 100 100 0,1 Summa Pandox AB 2 668,9 Org. nr Säte Koncernen Arlanda Flyghotell KB 916500–8021 Stockholm Fastighetsbolaget Utkiken KB 916611–7755 Stockholm Fastighets AB Hotell Kramer 556473–6402 Stockholm Grand i Borås Fastighets AB 556030–7083 Stockholm Hotellus Nordic AB 556554–6594 Stockholm Hotellus Järva Krog AB 556351–7365 Stockholm Hotellus Mölndal AB 556554–6636 Stockholm Bioeffect AB 556244–5030 Stockholm Vestervold KB 916631–9534 Stockholm Förvaltningsbolaget Hotel Grand i Örebro KB 969622–8197 Stockholm KB Sjöstjärnan Fastighetsförvaltning 916850–4554 Göteborg Hotellus Belgium NV – Belgien Grand Hotel Brussels NV – Belgien Town Hotel SA – Belgien Hotellus Suomi OY – Finland Hotellus Nord OY – Finland Euro Lifim BV – Holland Bru Hotels Holding BV – Holland Hotellus Europa BV – Holland Bru Hotels BV – Holland Hotellus Deutschland GmbH – Tyskland Atlantis GmbH – Tyskland Pandox Berlin GmbH – Tyskland pandox 2006 59
    • räkenskaper NOT 11 – SKULDER TILL KREDITINSTITUT Koncernen Moderbolaget Mkr 2006 2005 2006 2005 Skulder som förfaller inom ett år från balansdagen 308,5 223,2 204,1 208,5 Skulder som förfaller mellan ett till och med fyra år från balansdagen 844,5 2 452,6 576,2 2 151,7 Skulder som förfaller fem år eller senare från balansdagen 3 245,5 489,5 2 183,0 Summa 4 398,5 3 165,3 2 963,3 2 360,2 NOT 12 – UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Mkr 2006 2005 2006 2005 Förutbetalda hyror 57,0 40,2 – – Upplupna räntekostnader 19,0 11,9 15,6 8,5 Fastighetsskatt 2,0 3,3 – – Övrigt 73,5 121,3 10,0 20,0 Summa 151,5 176,7 25,6 28,5 NOT 13 – STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Koncernen Moderbolaget Mkr 2006 2005 2006 2005 Ställda säkerheter för lån från kreditinstitut Fastighetsinteckningar 4 051,3 3 454,4 – – Pantsatt deposition 48,6 54,0 12,2 6,2 Ansvarsförbindelser – – 1 344,2 685,6 NOT 14 – ARVODE OCH ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER Koncernen Moderbolaget Mkr 2006 2005 2006 2005 KPMG Revisionsuppdrag 2,0 1,4 0,6 0,8 Andra uppdrag 0,3 0,1 – 0,1 SET Revisionsbyrå Revisionsuppdrag 0,1 0,1 0,1 0,1 Övriga Andra uppdrag 0,1 0,4 0,1 0,2 Summa 2,5 2,0 0,8 1,2 60 pandox 2006
    • NOT 15 – PERSONAL Koncernen Moderbolaget 2006 2005 2006 2005 Medeltal anställda Män 213 141 8 7 Kvinnor 226 154 6 7 Totalt 439 295 14 14 Varav anställda i Sverige 56 90 14 14 Varav anställda i Belgien 256 203 – – Varav anställda i Tyskland 110 – – – Varav anställda i Danmark 17 2 – – Löner och ersättningar, Mkr Styrelsen och verkställande direktören Löner och ersättningar 5,2 5,2 5,2 5,2 Sociala kostnader 1,9 1,9 1,9 1,9 Pensionskostnader 0,8 0,8 0,8 0,8 Totalt 7,9 7,9 7,9 7,9 Övriga anställda Löner och ersättningar 126,5 76,4 13,0 10,1 Sociala kostnader 25,5 22,9 2,8 2,8 Pensionskostnader 4,5 3,1 2,4 1,8 Totalt 156,5 102,4 18,2 14,7 Löner och ersättningar per land, Mkr Sverige Styrelsen och verkställande direktören 7,9 7,9 7,9 7,9 Övriga anställda 32,8 38,6 18,2 14,7 Belgien övriga anställda 88,4 63,8 – – Tyskland övriga anställda 25,9 – – – Danmark övriga anställda 9,4 – – – Totalt 164,4 110,3 26,1 21,6 Personal anställd i Belgien avser den operatörsverksamhet som bedrivs i Crowne Plaza Brussels City Centre, Royal Crown Hotel Brussels och Hilton Brussels City. Personal anställd i Danmark avser Copenhagen Hotel 27 i Köpenhamn och i Tyskland avser Hotel Berlin, Berlin. Till styrelsen utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. Ersättningen till verkställande direktören utgörs av grundlön, bonus, tjänstebil samt pension. Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år med möjlighet att gå i pension vid 60 års ålder. För verkställande direktören gäller en uppsägningstid om 24 månader från företagets sida med avräkning. Vid egen uppsägning gäller en uppsägningstid om 6 månader. Uppgifter om sjukfrånvaro redovisas ej på grund av undantagsregeln i lagstiftningen som säger att uppgiften inte ska lämnas om antalet anställda i gruppen är högst tio eller om uppgiften kan hänföras till enskild individ. Med grupp avses både kön och ålderskategori. pandox 2006 61
    • räkenskaper Vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserat resultat 523 668 837 kr Årets resultat –8 311 146 kr 515 357 691 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare, 6,00 kr per aktie 149 400 000 kr Överföres i ny räkning 365 957 691 kr 515 357 691 kr Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet samt bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Stockholm den 14 februari 2007 Christian Ringnes Ordförande Leiv Askvig Olaf Gauslå Bengt Kjell Björn-Åke Wilsenius Mats Wäppling Anders Nissen Verkställande direktör Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 15 februari 2007. Per Gustafsson Willard Möller Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor 62 pandox 2006
    • Revisionsberättelse Till årsstämman i Pandox AB. Org nr 556030-7885. Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Pandox AB för år 2006. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshand- lingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att i rimlig grad försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och kon- cernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och för- hållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvalt- ningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncer- nen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 15 februari 2007 Per Gustafsson Willard Möller Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor pandox 2006 63
    • pandox styrning Styrelsens arbete I ett internationellt hotellfastighetsbolag som finanspolicy, en attest- och beslutsordning samt en Pandox är kompetens och erfarenhet från särskild strategi för förvärvsfrågor. följande områden viktiga: Pandox styrelse har årligen fem ordinarie styrelse- möten. Utöver ordinarie styrelsemöten har under • hotellverksamhet och hotellmarknad året hållits två extra styrelsemöten för att behandla • finansiering affärsfrågor. • fastigheter och fastighetsbranschen Sammanträdena följer en årlig föredragnings- • affärsutveckling plan med teman och beslutspunkter. Vid mötena • varumärkesstrategier behandlas extern och intern rapportering av resultat • utveckling av internationella företag. och ställning samt affärsfrågor. Årligen behandlas dessutom marknadsfrågor, strategifrågor och bud- Pandox styrelse, som består av sex ledamöter, har get. Styrelsematerialet sänds ut cirka en vecka i för- bred erfarenhet och kunskap från dessa områden. väg. Bolagets revisorer deltar minst en gång per år för att lämna en redogörelse för sin revision samt Arbetsordning genomgång av bolagets interna kontrollsystem. Styrelsen har antagit en arbetsordning för sitt Utöver den löpande revisionen har revisorerna arbete och en instruktion till verkställande under året på styrelsens uppdrag genomfört en direktören samt givit ledningen en instruktion be- speciell granskning av större hyresavtal. Enligt träffande rapportering. Pandox styrelse fastställer uppdraget ska under en treårsperiod samtliga och dokumenterar årligen bolagets mål och stra- avtal granskas enligt ett rullande schema. tegi. Vidare har styrelsen bland annat fastställt en 64 pandox 2006
    • pandox styrning Styrelseledamöter Pandox styrelse är sammansatt och dimensionerad för att fastställa och genomföra bolagets mål och strategi, aktivt och effektivt stödja ledningen i utvecklingen av företaget samt för att kunna följa och kontrollera verksamheten. CHRISTIAN RINGNES, ORDFÖRANDE LEIV ASKVIG OLAF GAUSLÅ Född 1954 Född 1957 Född 1961 Verkställande direktör i Eiendomsspar AS. Verkställande direktör i Sundt AS. Finansdirektör i Eiendomsspar AS. Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004. Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004. Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004. Övriga styrelseuppdrag: Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i NSV-Invest AS och Styrelseordförande i Imarex NOS ASA och Mini Bottle Gallery AS. Fjellkraft AS. Vice ordförande i Verdipapir- Styrelseledamot i Schibsted ASA, Norsk Scania sentralen ASA. AS, Sundt AS och Nationaltheatret (vice ordfö- rande). BENGT KJELL BJÖRN-ÅKE WILSENIUS MATS WÄPPLING Född 1954 Född 1944 Född 1956 Executive Vice President, Head of Invest- Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004. VD och Koncernchef i SWECO AB. ments, Industrivärden AB. Ledamot i Pandox styrelse sedan 2003. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Pandox styrelse sedan 1996. Styrelseordförande i BDB Bankernas Depå AB. Övriga styrelseuppdrag: Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Bergen Energi AB och Styrelseledamot i SWECO AB. Styrelseordförande i Kungsleden AB och Indu- Finansiell ID-teknik BID AB. trade AB. Styrelseledamot i Helsingborgs Dag- blad AB, Isaberg Rapid AB, Munters AB och Höganäs AB. pandox 2006 65
    • pandox styrning Ledande befattningshavare Ledningen ansvarar för den löpande verksamheten och är ansvarig inför styrelsen för framtagande och genomförande av strategier och handlingsplaner samt att uppställda mål uppfylls. Övergripande planering, personalutveckling och fortlöpande kontakter med kapitalmarknaden är andra ansvarsområden. ANDERS NISSEN NILS LINDBERG Född 1957 Född 1947 Verkställande direktör Ekonomi- och finansdirektör Anställd sedan 1995 Anställd sedan 1995 Revisorer Revisorernas uppgift är att granska företagets redovisning, förvaltning och ekonomiska information. Granskningen utmynnar i en revisions- berättelse där revisorerna uttalar sig om huruvida årsredovisningen upprättats enligt årsredovisningslagen och god redovisningssed. Per Gustafsson Willard Möller Född 1959 Född 1943 Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor KPMG SET Revisionsbyrå AB 66 pandox 2006
    • p a n do x u p g r a d e Ett nyhetsbrev om hotellbranschen När Pandox bildades 1995 startade utgivningen av ett nyhetsbrev för att marknadsföra bolaget mot kapitalmarknaden inför börsintroduktionen. Denna publikation övergick senare i de publika rapporter som bolaget skickade ut. Trots att före- PAN DOX taget nu är avnoterat från Stockholmsbörsen fort- MARK NADS INFOR MAT I O N FRÅ sätter vi att upprätthålla informationsflödet N PA N D OX E T T AV NORR A EUR NR 2 O PA S L EDAN DE RE N OD till dem som är intresserade av hotell- och LADE HOTE • 200 L L FA S TIGHE TSBO LAG 6 hotellfastighetsmarknaden. Därför ges Pandox Upgrade ut regelbundet. Under 2006 utkom tre nyhetsbrev som behandlade marknadstrender och aktuella svenska och internationella hotell- marknadsfrågor. Välkommen som prenumerant. Pandox Somma Upgrade är kostnadsfri och kan beställas rens sto ra sport från Pandox på telefon 08-506 205 50 eller stärker ev eneman hotellm g pandox@pandox.se arknade n PAN Framtid D O X Rapport från åre ts stora ens h hotellk onferens är skrä otellrum MAR KNA ddarsyd da DSI NFO RMA TIO N FRÅ N PAN DOX ETT AV EUR OPA S LED AND E REN ODL NR 3 • ADE HOT ELL FAS TIG HET SBO LAG 2006 Marknadsinformation från Pandox Marknadsinformation från Pandox Fokus på branschen Känn dig – Lifest som he ylehotel mma London len välk omnar Fortsatt i stark til lv äxt stark utveckling under 2006 Staden som binder samman Öst- och Västeuropa – Wien – leder rankingen över världens mest populära städer för möten. Andra starka europeiska städer är Barcelona, som fått lämna förstaplatsen för en tredjeplats, följt av Berlin på fjärde plats. Även 2006 ser ut att nå rekordni- ter priserna att stiga i snabb takt.  procent mellan 200 och 200. gress and Convention Association och den tyska ekonomin. Enligt the I Berlin YTD augusti låg belägg- över föregående år på rullande 12 Göteborg city har tack vare EM i fri- våer. New York ligger kvar på en hög Beläggningen däremot ligger i nivå Utländska besökare fortsätter att öka. (ICCA) dessutom rankat Wien som Economist Intelligence Unit (EIU) har ningen , procent över föregående år månader. Stockholm city ligger på idrott slagit rekord i antal sålda rum. nivå. Samtidigt är London åter på med 200. YTD augusti ligger snitt- Västeuropa – som står för merparten den mest populära staden för interna- företags- och investeringsklimatet inte medan priserna var drygt 16 procent samma nivå medan de norra föror- På rullande 12 månader ligger efter- fötter och stiger nu med bra fart. priserna nästan 13 procent över av besöksfrekvensen – ökar sitt tionella möten. På andra plats kom varit lika gott sedan landets återfören- över. I Düsseldorf – som inte påverka- terna ligger något bättre till. Även de frågan drygt 3 procent över det bästa Uppstickaren Wien toppar ranking- samma period föregående år. Affärs- resande, men även inresandet från Singapore och på tredje plats en ing 1991. des direkt av VM i fotboll – låg belägg- södra förorterna har äntligen tagit fart året. Innan sommaren låg snittpri- listan över världens mest populära resenärerna ökar mot föregående år Nordamerika stiger. Londons RevPAR annan stark destination – Barcelona. Den tyska hotellmarknaden drivs i ningen –2,2 procent mot föregående år och har nu den bästa tillväxten. I det serna ett par procent över föregående mötesstäder. RevPAR i den österri- medan utvecklingen bland fritidsrese- YTD augusti ligger mer än 16 procent Wien attraherar även fritidsresenärer huvudsak av lokal efterfrågan. VM i och ARR 6,8 procent över. Bremen var femstjärniga segmentet ligger sålda år, men har nu pressats upp ytterli- kiska huvudstaden stiger i takt med närerna är något svagare. Det höga över 200 och når därmed en högre och därmed fylls hela veckorna för fotboll stärkte landets internationella heller inte värd för någon fotbollsmatch rum på nästan exakt samma nivå som gare genom idrottsarrangemanget. övriga storstäder i Europa. bensinpriset, prisfallet på den privata tillväxttakt än New York för tillfället. hotellen. Snittpriserna är fortfarande profil och ger förhoppningsvis fler och slutade på drygt 12 procents tillväxt toppåret 2000. Snittpriserna ligger Tillväxttakten i RevPAR i Malmö fastighetsmarknaden och den höga relativt låga. Beläggningen låg YTD utländska turister i framtiden. De i RevPAR. Det berodde både på stig- dock fortfarande cirka 10 procent minskar, men ligger fortfarande på Trots de redan höga nivåerna fortsät- belåningen bidrar till den här utveck- Expansiva grannar ger fördel Wien augusti på 73 procent efter en ökning städer som var värdar för de olika ande beläggning och på en ökning i under detta toppår. starka 10 procent över föregående år ter den amerikanska marknaden att lingen. Wien har blivit en stark knutpunkt i om drygt  procent mot föregående matcherna tappade dock i konferens- snittpriserna. Även i övriga europeiska Även de ledande konferenshotel- på rullande 12 månader. Både snitt- stiga. Drygt en femtedel av ökningen i London har återtagit platsen som Europa. Staden har blivit en naturlig år. Snittpriserna steg något mer och segmentet under perioden. För att storstäder är det en generell ökning i len visar på ungefär samma kraft i priser och beläggning ökar. sålda rum kommer från hotell med den mest dynamiska staden i Europa. länk mellan Öst- och Västeuropa. Det bidrog till en RevPAR-ökning om drygt undvika besvär – eller för att det helt beläggning och snittpriser. tillväxten som hotellen i storstäderna. både fritids- och affärsresenärer. Tappet efter terrordåden förra som- finns naturliga kontaktytor mellan de 10 procent. enkelt saknades hotellrum – valde Gruppen ligger ungefär som snittet för Snittpriserna ligger drygt 7 procent maren har nu hämtas tillbaka och närliggande länderna och österrikarna VM i fotboll påverkade stora delar många att tidigarelägga eller skjuta Bra tillväxt i Sverige Sverige med RevPAR 8 till 9 procent över YTD augusti 200, medan både beläggning och snittpriser ökar. har en förståelse för sina grannar som av Tyskland. På det hela taget var det upp sina konferenser. Detta påver- Även de skandinaviska marknaderna över föregående år. Beläggningen beläggningen ligger knappt 2 procent Juli månad ökade drygt 30 procent andra länder kanske saknar. För en positiv effekt som bidrog till att kade F&B-intäkterna negativt under utvecklas väl. Oslo fortsätter i ett bra ligger dock en bra bit ifrån toppåren. över föregående år. I New York fortsät- mot 200 och raderar ut tappet om andra året i rad har International Con- stärka självförtroendet hos tyskarna den tid VM pågick. tempo och ligger mer än 10 procent Hilton London Docklands MESt PoPulärA StädErnA för intErnAtionEllA MötEn tillväxt i revPAr, nEW York vs london 2006 tillväxt i SvErigE Ytd* (iCCA rAnking 2005) Plats Stad Antal möten % % 1 Wien 129 40 London 8 Beläggning 2 Singapore 12 35 7 30 New York 6 ARR 3 Barcelona 116 25 5  Berlin 100 20 4 15 3  Hong Kong 9 10 2 6 Paris 91 5 1 7 Amsterdam 82 0 0 april maj juni juli augusti Stockholm Göteborg Malmö 8 Budapest 77 London har återhämtat sig från terrorattackerna för drygt ett år sedan. Tillväxten i RevPAR Både beläggning och snittpriser stiger i de större svenska städerna. Göteborg har en Förklaringar: Seoul 77 per månad mer än raderar ut föregående års fall. Tillväxten är nu högre än i New York. historiskt hög nivå på efterfrågan men staden har även ökat i utbudet varför effekten på ARR: Snittpris. 10 Stockholm 72 beläggningen inte blir lika stor. Snittpriserna har ökat rejält tack vare EM i friidrott. RevPAR: Intäkt per tillgängligt rum. YTD: Year to date. * YTD augusti jämfört med föregående år.   pandox 2006 67
    • Hotel Berlin, Berlin produktion: pandox/n3prenör. Foto: Ulf Blomberg, Scanpix. Tryck: Wassberg + Skotte Tryckeri. 68 pandox 2006
    • Pandox AB, Box 5364, 102 49 Stockholm Tel: 08-506 205 50 • Fax: 08-506 205 70 • www.pandox.se • E-post: pandox@pandox.se Org nr: 556030-7885