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–  Industrial	
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Variantes:	
  
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Promotor	
  constructor	
  
Promotor	
  	
  
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Financiador	
  
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  ins2tucionales	
  y	
  los	
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  pierde	
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Colliers	
  
	
  
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Bogotá	
  
	
  
São	
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Curi2ba	
  
	
  
Lima	
  
Buenos	
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Indefinición	
  de	
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•  Class	
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  Buildings	
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  state	
  
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•  Class	
  B	
  
Buildings	
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  A	
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  price.	
  
	
  
•  Class	
  C	
  
Buildings	
  compe2ng	
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  func2onal	
  space	
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  below	
  the	
  
average	
  for	
  the	
  area.	
  

	
  
	
  

Fuente:	
  METROPOLITAN	
  BASE	
  DEFINITIONS	
  (BY	
  BOMA)	
  
Categorías	
  según	
  BRaVe	
  

•  Building	
  Ra2ng	
  Value,	
  creado	
  por	
  la	
  Universidad	
  
Politécnica	
  de	
  Milán	
  www.bravera2ng.com	
  
•  Considera	
  obje2vamente	
  la	
  envolvente,	
  orientación,	
  
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  consumo	
  energé2co	
  y	
  de	
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clima2zación,	
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  de	
  las	
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sistemas	
  de	
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  servicios,	
  seguridad,	
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comunicaciones,	
  acabados,	
  salas	
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  reunión,	
  escaleras,	
  
lavabos,	
  	
  servicios	
  exteriores,	
  aparcamiento,	
  
transporte	
  público	
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  cer2ficaciones.	
  
•  Representado	
  por	
  World	
  Office	
  Forum	
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  España	
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América	
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  habla	
  hispana.	
  
Stock	
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Ciudad	
  de	
  México

4,040,462

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  J aneiro

981,729

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  J osé

643,441

P anamá

548,257

Monterrey

521,000

L ima

488,265

Guadalajara

210,000

Medellin
Medellín

171,579

P uebla

100,000

Queretaro

91,000

Barranquilla
Barranquilla
Cali
Cali

83,280
35,965

0

1,000,000

Fuente:	
  Colliers	
  Interna2onal	
  

2,000,000

3,000,000

4,000,000

5,000,000
Precios	
  
$100

$95

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$60

$77

$69
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$28

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$23

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$13

S an
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Cali

$0

Rio	
  de S ao Bogotá México Buenos S tgo P anamá Bquilla Medellín L ima
	
  J aneiro 	
  Paulo
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Fuente:	
  Colliers	
  Interna2onal	
  

$34

$20

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$18

$46

$30

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$10

Chicago Nueva TorontoL ondres P arís
	
  Y ork

31-­‐12-­‐2012	
  
Tasa	
  de	
  disponibilidad	
  
(vacancia)	
  
Compara2vo	
  Latam	
  
5,00

15%
12%
10%

0,00
México

0,051

Argentina

0,079

Chile

Inventario	
   A+	
  A

0,138

Brasil

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Colombia

Absorción	
  A +	
  y	
   A

0,068
Costa	
  R ica

0,49

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0 ,64

3%

1,21

0,485

1,67

6%

1,76

1,00

10%

10%

1,69

3,00

4,04

Millones	
  de	
  	
  m²

4,00

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P anamá

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0%

Perú

Tasa	
  de	
  Disponibilidad	
   A+	
  y	
   A

31-­‐12-­‐2012	
  
Fuente:	
  Colliers	
  Interna2onal	
  

18	
  
Macro	
  
	
  

2012	
   	
  	
  2013	
  

PIB	
  
Tasa	
  de	
  desempleo	
  
Tipo	
  de	
  cambio	
  vs	
  (USD)	
  
Inflación	
  
Tipo	
  de	
  cambio	
  
Construcción	
  
Tasa	
  de	
  Disponibilidad	
  
Absorción	
  
Precios	
  de	
  Renta	
  

Fuente:	
  Colliers	
  Interna2onal	
  
19	
  
Disponibilidad	
  (global)	
  
Tendencias	
  globales	
  
2013-­‐Q3	
  
Vacancies	
  have	
  edged	
  upwards	
  
The	
  global	
  office	
  vacancy	
  rate	
  (across	
  98	
  markets)	
  increased	
  by	
  10	
  basis	
  points	
  to	
  
13.3%	
  in	
  Q2	
  2013.	
  This	
  represents	
  the	
  second	
  consecu2ve	
  rise	
  and	
  has	
  been	
  largely	
  
due	
  to	
  new	
  supply	
  increases	
  in	
  Asia	
  Pacific	
  and	
  La2n	
  America.	
  Nonetheless,	
  global	
  
vacancy	
  is	
  expected	
  to	
  edge	
  down	
  in	
  H2	
  2013,	
  with	
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  falls	
  in	
  the	
  U.S.	
  
compensa2ng	
  for	
  further	
  supply	
  increases	
  in	
  Asia	
  Pacific	
  and	
  LaCn	
  America.	
  
	
  
Leasing	
  volumes	
  sCll	
  muted,	
  but	
  encouraging	
  signs	
  
Global	
  leasing	
  ac2vity	
  con2nues	
  to	
  be	
  muted.	
  While	
  Q2	
  gross	
  leasing	
  volumes	
  were	
  
marginally	
  higher	
  than	
  Q1	
  (+3%),	
  they	
  are	
  running	
  5%	
  below	
  the	
  levels	
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  this	
  2me	
  last	
  
year.	
  There	
  are,	
  however,	
  encouraging	
  signs	
  in	
  the	
  U.S.,	
  where	
  full-­‐year	
  volumes	
  are	
  
likely	
  to	
  be	
  up	
  to	
  5%	
  higher	
  than	
  in	
  2012.	
  In	
  Europe,	
  leasing	
  ac2vity	
  is	
  flat,	
  while	
  in	
  Asia	
  
Pacific	
  gross	
  leasing	
  volumes	
  are	
  about	
  25%	
  lower	
  than	
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Fuente:	
  Jones	
  Lang	
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Sostenibilidad	
  y	
  nuevas	
  
tecnologías	
  
•  Los	
  grandes	
  inquilinos	
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BREEAM).	
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  están	
  
ín2mamente	
  ligadas.	
  
•  Las	
  nuevas	
  tecnologías	
  permiten	
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  el	
  
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“workplace”	
  debate	
  de	
  gran	
  actualidad.	
  
De	
  “edificios	
  de	
  oficinas”	
  
a	
  “mercado	
  de	
  oficinas”	
  
PROMOTOR	
  

AGENTE	
  

USUARIO	
  

Operación,	
  suelo,	
  
costos-­‐finanzas,	
  técnica	
  

Relación	
  propietario	
  -­‐	
  
inquilino	
  

Demandante	
  de	
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CONSTRUCTOR+	
  
Constructora,	
  
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  -­‐	
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Presentacion asuncion - Jorge Zanoletty

  • 1. Mercado  de  Oficinas  en  América  La2na     (Coyuntura,  Cadena  de  Valor  y  Formación  de  un  Mercado)   Foro  Inmobiliario  de  Asunción   28  de  octubre  de  2013    
  • 2. “The  pain  in  Spain”  
  • 3. Desconocimiento  crí2co   •  El  precio  de  la  vivienda  2ene  una  relación   económica  con  la  renta  personal   •  El  de  los  inmuebles  terciarios,  con  los  beneficios   empresariales   •  El  mercado  inmobiliario  es  cíclico   •  Los  mercados  de  mueven  por  expecta2vas   •  El  uso  de  liquidez  obtenida  por  un  elevado   endeudamiento  individual  y/o  colec2vo  es  de   alto  riesgo  
  • 6. Δ  PIB  México  –  Brasil  
  • 7. El  inmobiliario  en  la   economía   •  Economía  de  base:   –  Industrial  –  logís2co   –  Oficinas   –  Comercio   –  Hoteles   •  Infraestructuras   –  Puertos   –  Aeropuertos   –  Carreteras   –  Ferrocarril   •  Vivienda   •  Servicios   –  Hospitales   –  Escuelas,  universidades   –  Uso  cultural  o  depor2vo   –  Religiosos   –  Gobierno   •  Uso  militar,  policial   •  Servicios  varios  
  • 8. Cadena  de  Valor   •  •  •  •  •  •  •  •  •  Variantes:   Usuario     Dueño  y  ocupante   Agencia     Promotor  inversor   Promotor  constructor   Promotor     Construcción,  Suministros  y  Servicios   Inversor   Financiador   Asset  Manager   Property  Manager   Facility  Manager  
  • 9. Venta  y  alquiler   •  Ventajas  de  la  venta:  operación  a  corto,  tesorería   cerrada.   •  Desventaja:  falta  de  información  en  el  futuro,   deterioro  del  parque.   •  Ventajas  del  alquiler:  crea  mercado,  mejores   inquilinos,  oportunidades  de  arbitraje,  se   man2ene  la  calidad.   •  Desventaja  del  alquiler:  requiere  más  capital,   falta  de  financiación  estructurada.  
  • 10. Sobre  la  información   •  Al  no  exis2r  agentes  falta  información   •  Los  inversores  par2culares  y  los  dueños-­‐ ocupantes  no  la  entregan  o  es  diccil  de  coordinar   •  Los  fondos  ins2tucionales  y  los  financiadores  son   remisos  a  par2cipar   •  Se  pierde  control  sobre  el  desarrollo  futuro,  no  se   conocen  tendencias   •  La  renovación  del  parque  se  hace  complicada   (múl2ples  propietarios)  
  • 11. Medición  del  Mercado   •  •  •  •  •  Stock   Contratación   Nivel  de  precios   Vacío   Oferta  futura  
  • 12. Presencia  agencias   CBRE     Ciudad  de  México,   Monterrey,   Querétaro           Ciudad  de  Panamá     Caracas     São  Paulo,  Río  de  Janeiro       Lima   Buenos  Aires   San2ago       Colliers     Ciudad  de  México   Monterrey,   Querétaro,  Guadalajara,   Cancún,   Puebla,  Tijuana,  Juárez     San  José   Ciudad  de  Panamá     Bogotá     São  Paulo,  Río  de  Janeiro,   Recife,  Fortaleza     Lima   Buenos  Aires   San2ago   Jones  Lang  Lasalle     Ciudad  de  México   Monterrey,  Tijuana             Ciudad  de  Panamá     Bogotá     São  Paulo,  Río  de  Janeiro,   Curi2ba     Lima   Buenos  Aires   San2ago  
  • 13. Indefinición  de  las   categorías   •  Class  A   Most  pres2gious  buildings  compe2ng  for  premier  office  users  with  rents   above  average  for  the  area.  Buildings  have  high  quality  standard  finishes,  state   of  the  art  systems,  excep2onal  accessibility  and  a  definite  market  presence.     •  Class  B   Buildings  compe2ng  for  a  wide  range  of  users  with  rents.  .  Building  finishes   are  fair  to  good  for  the  area  and  systems  are  adequate,  but  the  building  does   not  compete  with  Class  A  at  the  same  price.     •  Class  C   Buildings  compe2ng  for  tenants  requiring  func2onal  space  at  rents  below  the   average  for  the  area.       Fuente:  METROPOLITAN  BASE  DEFINITIONS  (BY  BOMA)  
  • 14. Categorías  según  BRaVe   •  Building  Ra2ng  Value,  creado  por  la  Universidad   Politécnica  de  Milán  www.bravera2ng.com   •  Considera  obje2vamente  la  envolvente,  orientación,   aislamiento,  acús2ca,  consumo  energé2co  y  de  agua,   clima2zación,  iluminación,  eficiencia  de  las  superficies,   sistemas  de  elevación,  servicios,  seguridad,  ges2ón,   comunicaciones,  acabados,  salas  de  reunión,  escaleras,   lavabos,    servicios  exteriores,  aparcamiento,   transporte  público  y  cer2ficaciones.   •  Representado  por  World  Office  Forum  para  España  y   América  de  habla  hispana.  
  • 15. Stock  A  y  A+   Ciudad  de  México 4,040,462 Buenos  Aires 1,763,241 S antiago  de  Chile 1,686,209 S ao  Paulo 1,668,182 Bogotá Bogotá 1,211,229 Rio  de  J aneiro 981,729 S an  J osé 643,441 P anamá 548,257 Monterrey 521,000 L ima 488,265 Guadalajara 210,000 Medellin Medellín 171,579 P uebla 100,000 Queretaro 91,000 Barranquilla Barranquilla Cali Cali 83,280 35,965 0 1,000,000 Fuente:  Colliers  Interna2onal   2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000
  • 16. Precios   $100 $95 $80 $87 $60 $77 $69 $50 $43 $35 $40 $20 $35 $29 $25 $20 $21 $28 $20 $25 $17 $24 $16 $24 $16 $23 $20 $23 $21 $15 $13 S an J osé Cali $0 Rio  de S ao Bogotá México Buenos S tgo P anamá Bquilla Medellín L ima  J aneiro  Paulo Aires Chile Fuente:  Colliers  Interna2onal   $34 $20 $27 $18 $46 $30 $20 $10 Chicago Nueva TorontoL ondres P arís  Y ork 31-­‐12-­‐2012  
  • 17. Tasa  de  disponibilidad   (vacancia)  
  • 18. Compara2vo  Latam   5,00 15% 12% 10% 0,00 México 0,051 Argentina 0,079 Chile Inventario   A+  A 0,138 Brasil 0,127 Colombia Absorción  A +  y   A 0,068 Costa  R ica 0,49 0 ,55 3% 5% 0 ,64 3% 1,21 0,485 1,67 6% 1,76 1,00 10% 10% 1,69 3,00 4,04 Millones  de    m² 4,00 2,00 12% 0,010 P anamá 1% 0,058 0% Perú Tasa  de  Disponibilidad   A+  y   A 31-­‐12-­‐2012   Fuente:  Colliers  Interna2onal   18  
  • 19. Macro     2012      2013   PIB   Tasa  de  desempleo   Tipo  de  cambio  vs  (USD)   Inflación   Tipo  de  cambio   Construcción   Tasa  de  Disponibilidad   Absorción   Precios  de  Renta   Fuente:  Colliers  Interna2onal   19  
  • 21. Tendencias  globales   2013-­‐Q3   Vacancies  have  edged  upwards   The  global  office  vacancy  rate  (across  98  markets)  increased  by  10  basis  points  to   13.3%  in  Q2  2013.  This  represents  the  second  consecu2ve  rise  and  has  been  largely   due  to  new  supply  increases  in  Asia  Pacific  and  La2n  America.  Nonetheless,  global   vacancy  is  expected  to  edge  down  in  H2  2013,  with  an2cipated  falls  in  the  U.S.   compensa2ng  for  further  supply  increases  in  Asia  Pacific  and  LaCn  America.     Leasing  volumes  sCll  muted,  but  encouraging  signs   Global  leasing  ac2vity  con2nues  to  be  muted.  While  Q2  gross  leasing  volumes  were   marginally  higher  than  Q1  (+3%),  they  are  running  5%  below  the  levels  of  this  2me  last   year.  There  are,  however,  encouraging  signs  in  the  U.S.,  where  full-­‐year  volumes  are   likely  to  be  up  to  5%  higher  than  in  2012.  In  Europe,  leasing  ac2vity  is  flat,  while  in  Asia   Pacific  gross  leasing  volumes  are  about  25%  lower  than  12  months  ago.   Fuente:  Jones  Lang  Lasalle  
  • 22. Sostenibilidad  y  nuevas   tecnologías   •  Los  grandes  inquilinos  mul2nacionales  buscan   espacio  cer2ficado  como  sostenible  (Leed,   BREEAM).  RSC  y  Reputación  están   ín2mamente  ligadas.   •  Las  nuevas  tecnologías  permiten  flexibilizar  el   trabajo  y  las  posibilidades  del  trabajo  a   distancia  aumentan.  Hacia  dónde  va  el   “workplace”  debate  de  gran  actualidad.  
  • 23. De  “edificios  de  oficinas”   a  “mercado  de  oficinas”   PROMOTOR   AGENTE   USUARIO   Operación,  suelo,   costos-­‐finanzas,  técnica   Relación  propietario  -­‐   inquilino   Demandante  de  espacio   CONSTRUCTOR+   Constructora,   arquitecto,  equipos   INVERSOR   PROPERTY  MGR   Propietario,  fondo   Relación  inversor  –   usuario   FINANCIADOR   PRIMERA   GENERACIÓN   SEGUNDA   GENERACIÓN   ASSET  MGR   FACILITY  MGR   Relación  inversor  y   financiador  -­‐  promotor   Gestor,  relación  usuario   e  inversor  -­‐  inmueble  
  • 24. El  beneficio  en  la   ac2vidad  inmobiliaria   Seguridad,  Rentabilidad,  Liquidez   •  La  promoción  y  venta.   •  El  alquiler  frente  al  coste  de  recursos  propios.   •  La  mejora  de  la  rentabilidad  mediante  el   apalancamiento.   •  El  arbitraje  de  “yields”:  en  el  mundo  hay   muchos  “dineros”  con  diferentes  criterios  en   cuanto  al  riesgo  (ejemplo  de  los  fondos  de   pensiones)  
  • 25. Bases  para  el  futuro   •  Aplicar  “best  prac2ces”  a  todo  lo  posible:   ubicación  y  servicios,  diseño,  construcción,   eficiencia,  ges2ón.   •  Informa2on,  informa2on,  informa2on…   •  Coordinación  de  ciudades  medianas  en  ausencia   de  agentes.  El  rol  de  las  cámaras  de  la   construcción.   •  Generar  producto  en  renta,  bloques  completos.  
  • 26. ¡Gracias!         Jorge  Zanolexy  Larrea   Presidente,  World  Office  Forum   jzl@worldofficeforum.com   www.worldofficeforum.com   www.elblogdezano.com