Les expropriations

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Le conférencier abordera différentes problématiques que l’on retrouve dans le cadre de l’expropriation de sites immobiliers développés.

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Les expropriations

  1. 1. L’Expropriation Introduction - Le pouvoir d’expropriation et ses grands principes Présenté par : Me Nikolas Blanchette Me Marc James Tacheji Le 9 avril 2014
  2. 2. Le droit de propriété Un droit fondamental ! • Toute personne a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens, sauf dans la mesure prévue par la loi. Charte des droits et libertés de la personne, art 6 2
  3. 3. Qu’est-ce que l’expropriation ? • L’expropriation constitue une atteinte draconienne au droit de propriété du particulier. Elle permet à un gouvernement de priver une personne de sa propriété. Dans certains cas, cela peut signifier que la personne perdra sa maison, son « refuge le plus sûr ». Dans d’autres, comme en l’espèce, l’expropriation peut entraîner la perte du gagne-pain. • Parce que la propriété constitue une garantie juridique fondamentale et que l’expropriation constitue un pouvoir tellement exorbitant, le droit canadien a constamment favorisé une interprétation restrictive des lois autorisant l’expropriation. Leiria c Val-Bélair (Ville), [1991] 3 RCS 349 3
  4. 4. Contestation ou Indemnisation ? • L'instance d'expropriation commence par la signification au propriétaire ou locataire d'un avis d'expropriation contenant notamment: • (…) une notification à l'effet que l'exproprié a 15 jours pour comparaître devant le Tribunal et a 30 jours pour contester, devant la Cour supérieure, le droit à l'expropriation. Loi sur l’expropriation, art 40(3) 4
  5. 5. Qu’est-ce qui peut être indemnisé ? 58. L'indemnité est fixée d'après la valeur du bien exproprié et du préjudice directement causé par l'expropriation. Loi sur l’expropriation, art 58 5
  6. 6. La valeur à l’exproprié Hydro-Québec c Marcoux, TAQE 2006AD-161 Indemnité ≠ Prix1 Dédommagement entier2 Exproprié ≠ Vendeur ordinaire3 Expropriation est une transaction forcée4 Valeur à l’exproprié doit comprendre tout élément d’adaptabilité particulière 5 Faire abstraction du but de l’expropriation6 6
  7. 7. La valeur à l’exproprié Valeur à l’exproprié Valeur marchande Valeur spéciale Valeur de convenance Dommages Indemnité totale 7
  8. 8. La valeur marchande L’usage le meilleur et le plus profitable Physiquement possible1 Permis par les règlements et la loi2 Financièrement possible3 Peut se concrétiser à court terme4 Probable, et non seulement possible5 Existe une demande6 Le plus profitable7 8
  9. 9. La valeur marchande Méthodes d’évaluation Méthode de la parité Méthode du revenu Méthode du coût 9
  10. 10. La valeur spéciale et la valeur de convenance • Valeurs particulières pour le propriétaire • Valeur spéciale : • Découle d’une utilisation factuelle • Propre à l’exproprié • Ne se retrouvant pas dans les éléments déjà calculés • Valeur de convenance : • Valeur personnelle (matérielle ou d’agrément) • Valeur dont ne tiendra pas compte le commun des acheteurs • Se rattache à certains aménagements, commodités ou combinaison avantageuse pour l’utilisateur • N’est pas un avantage économique 10
  11. 11. Le préjudice directement causé par l’expropriation Quels dommages peuvent être réclamés? 11
  12. 12. Indemnisation Fardeau de la preuve • L'expropriant a le fardeau de la preuve pour ce qui concerne la partie de l'indemnité afférente à la valeur de l'immeuble ou du droit réel immobilier exproprié. L'exproprié, le locataire ou l'occupant de bonne foi a le fardeau de la preuve pour ce qui concerne toute autre partie de l'indemnité. Loi sur l’expropriation, art 48 • Valeur à l’exproprié et/ou valeur de convenance • Dommages directs 12
  13. 13. La causalité en expropriation • Aucun poste légitime de réclamation ne doit être oublié. Dell Holdings Ltd c Régie des Transports en commun de la Région de Toronto, [1997] 1 RCS 32 13
  14. 14. Exemples de dommages Temporalité • L’approche applicable à l’égard des dommages découlant d’une expropriation ne devrait pas être fondée sur des considérations de nature temporelle, mais plutôt sur le lien de causalité. Dell Holdings Ltd c Régie des Transports en commun de la Région de Toronto, [1997] 1 RCS 32 14
  15. 15. Exemples de dommages Relocalisation ou fermeture d’entreprise • La prépondérance de la preuve est que l’expropriation a eu pour effet de mettre fin au commerce de l’expropriée. L’expropriante n’a proposé aucun autre endroit à l’expropriée où elle aurait pu déménager son commerce et l’expropriée elle-même a fait des recherches dans ce sens qui n’ont malheureusement abouti à rien. L’expropriation a donc entraîné la fermeture et c’est sur cette base que doit être fixée l’indemnité. CSR de Tilly c Automobile Etcho Inc., [1983] TE 17 15
  16. 16. Exemples de dommages Décontamination • …considérant que le niveau de décontamination dans le cadre de l’utilisation recherchée par le corps expropriant et partant les coûts de la décontamination résultent de sa seule décision, considérant que n'eut été cette expropriation, la partie expropriée n'aurait jamais eu à supporter quelque coût que ce soit relié à la décontamination du terrain, ledit terrain étant conforme à la loi et réglementation existantes, le Tribunal est d'opinion que la partie expropriée n'a pas à assumer quelque coût que ce soit relié à la décontamination du terrain… Gatineau (Hull) (Ville de) c Douvilar inc., [2003] TAQ 1253 16
  17. 17. La règle de Drew • Dommage prouvé, mais difficilement quantifiable Drew c La Reine, [1961] SCR 614 17
  18. 18. Indemnisation Propriétaire c. Locataire 58. L'indemnité est fixée d'après la valeur du bien exproprié et du préjudice directement causé par l'expropriation. 66. L'indemnité due au locataire ou occupant de bonne foi est fixée d'après le préjudice directement causé par l'expropriation, sous réserve des autres dispositions de la présente loi. Loi sur l’expropriation, arts 58 et 66 18
  19. 19. Indemnisation Expropriation totale - Expropriation partielle • Expropriation totale d’un « site », ou expropriation partielle de ce « site » • Expropriation du droit de propriété ou de l’un de ses démembrements (le cas des servitudes, entre autres) 19
  20. 20. Exemples de dommages Dommage au résidu • Il ne m’apparaît guère discutable que les « dommages qui résultent directement de l’expropriation » comprennent (outre la valeur réelle du terrain exproprié), les dommages soufferts directement par l’exproprié, du fait de l’expropriation. […] Ainsi, est un dommage direct, la diminution de valeur d’une partie résiduelle de terrain non exproprié, causée dès le moment de l’expropriation, par l’utilisation future bien que certaine et connue de la partie expropriée par l’expropriante. Hydro-Québec c Radmore, [1991] RJQ 1852 (CA) 20
  21. 21. Indemnisation Preuve d’expert 21 Évaluateur Évaluateur d’entreprise Urbaniste Etc.
  22. 22. Merci ! Nikolas Blanchette Avocat <+1 514 397 7679 nblanchette@fasken.com Marc James Tacheji Avocat +1 514 397 5272 mtacheji@fasken.com

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