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TitulizacióN De Hipotecas Subprime Y Crisis Subprime

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  • 1. Titulización de hipotecas subprime y crisis subprime (9-9-2007) Resumiendo las hipotecas subprime La definición fácil de hipoteca subprime es con un ejemplo: Una hipoteca subprime es darle una hipoteca de 240.000 euros a una pareja de mileuristas con contrato temporal para que se compren una casa de 250.000 euros, pagando un interés bajo los dos primeros años. Eso sí, la hipoteca subía luego al euribor + 8%... En el artículo anterior sobre hipotecas subprime ya expliqué con más detalle las hipotecas subprime, y cómo cuando pasaron los dos primeros años, los mileuristas se encontraron con que les subía la cuota una burrada y no podían pagar. Pero ahora llega lo interesante: ¿cómo un problema de pobres mileuristas americanos ha tenido un impacto global? Y la respuesta tiene un nombre algo extraño: Titulización. Titulización de hipotecas subprime: pasar el muerto a otros... Antes de la titulización de hipotecas subprime Cuando una entidad de hipotecas subprime concede una hipoteca, se la apunta en su balance, lo que significa que se lleva los beneficios... pero también asume el riesgo del impago, y debe dejar una cantidad de dinero en concepto de reservas, y ambas cosas (riesgo y reservas) limitan el número de hipotecas subprime que estas entidades pueden conceder. Titulización: venderlas en un bonito paquete con un bonito lazo Para reducir riesgo asumido y reservas necesarias, y así poder seguir dando más hipotecas, lo que han hecho las entidades de hipotecas subprime es traspasar a otros las hipotecas, de forma que quien la compra es quien pasa a llevarse los beneficios y a asumir los riesgos... mientras que la entidad de hipotecas subprime se queda con las comisiones y cierra la operación con beneficios y ya sin riesgos, y está en disposición de dar otra nueva hipoteca subprime. Pero la gracia del asunto no es vender una hipoteca subprime, que sería difícil encontrar quien la quisiera comprar, sino vender un paquete, que es lo que se llama titulización. Si me ofrecen comprar quot;una hipoteca de 240.000 euros concedida a una pareja de mileuristas con contrato temporal para que se compren una casa de 250.000 eurosquot;, yo los mando a la mierda, como cualquiera!! Pero como ya comenté, las entidades de hipotecas subprime cogen un montón de hipotecas (algunas subprime y otras no) y hacen con ellas un paquete, y le ponen un nombre bonito y a venderlas: [..] empaquetan sus hipotecas y las venden en lotes como derivados de crédito, llamados CDOs (Collateralized Debt Obligations - obligaciones con garantía colateral)... unos instrumentos teóricamente de alta calidad crediticia, pues están diversificados y respaldados por garantías inmobiliarias; incluso Standard & Poors, Moody's y Fitch así lo reconocen. Claro, suena mucho mejor decir que es quot;deuda diversificada y con garantías inmobiliarias bien calificada por Moody'squot; que decir que son quot;un montón de hipotecas de mala calidad en un pésimo momento del ciclo inmobiliarioquot;, pero ambas cosas son ciertas... Naturalmente, las entidades de hipotecas subprime emplearon la primera expresión, dando al mundo una lección de marketing sobre cómo vender quot;una mierda empaquetadaquot;. La titulización dispersa el riesgo de las hipotecas subprime Estos paquetes de titulizaciones de hipotecas subprime fueron comprados en un primer nivel por hedge funds, y a su vez hubieron fondos de renta fija y planes de pensiones que compraron participaciones de estos hedge funds, formando un segundo nivel; y hubieron fondos que entraron a un tercer nivel, pues compraron los fondos que habían entrado en los hedge funds... y así, poco a poco, el producto se dispersó y en vez de haber una entidad que asumía el riesgo, cada hipoteca subprime tenía virtualmente millones de pequeños partícipes que ni sabían que su plan de pensiones o 1
  • 2. su fondo de ahorro conservador incluía también una pequeñísima parte de quot;una hipoteca de 240.000 euros concedida a una pareja de mileuristas con contrato temporal para que se compren una casa de 250.000 eurosquot;. Crisis subprime = crisis de liquidez + crisis de confianza Y si la parte que poseía mi fondo de esa hipoteca era pequeñísima, ¿de donde sale la crisis? Incluso aunque no paguen, el impacto será pequeñísimo... Pues sí, si es sólo una el impacto será minúsculo. E incluso si son muchas las hipotecas que quiebran, el impacto será pequeñísimo a nivel de tercer y cuarto nivel... pero no en el primer nivel, donde sí será muy apreciable!! Y ese primer nivel es el que desencadena el efecto bola de nieve, del que ya hemos hablado en varias ocasiones en el blog en múltiples contextos. En este caso, al ponerse feo el asunto de las hipotecas subprime, nadie quiere comprar sus emisiones de CDOs, llevando a la ruina a muchas entidades de hipotecas subprime que tuvieron que comerse el riesgo... y arrastrando a los hedge funds de primer nivel, que iban cargados de CDOs!! Crisis de liquidez En efecto, los CDOs no son un activo con mucha liquidez de por sí, y cuando se empieza a vislumbrar problemas con las hipotecas subprime, nadie quiere comprarlos a ningún precio. ¿Y qué valoración tiene un producto en donde sólo hay vendedores y no hay compradores? La única respuesta es quot;prácticamente ceroquot;, aunque sea una exageración; es lo que tienen estos [ironía ON] quot;mercados eficientesquot; [ironía OFF]. Y cuando la valoración es próxima a cero y uno va apalancado, como suelen hacer los hedge funds, entonces el banco que le ha prestado dinero para apalancarse le da un toque llamado quot;margin callquot;: No tienes suficientes garantías, tienes que poner más pasta o vendo todo lo que tienes para cobrarme, aunque sea a precios ridículamente bajos. Y si no hay compradores, el mismo banco que emite la petición de garantías puede ponerse de comprador con 0,01 y desplumar legalmente al hedge fund!! O puede pasar al revés: que realmente los CDOs no valgan nada, y que el banco que le ha prestado el dinero para apalancarse haya perdido el dinero prestado al hedge fund. Crisis de confianza Llegados a este punto, ya nadie quiere saber nada ni de las entidades de hipotecas subprime, ni de los CDOs, ni de los hedge funds metidos en CDOs... ni de los bancos que han prestado a esos hedge funds!! Nadie se fía de nadie, y todo el mundo se huele que hay suelto un marrón de los gordos, pero no se sabe dónde está. Y entonces ocurre la crisis de confianza: los bancos dejan de prestarse dinero entre ellos, porque prefieren recibir intereses mucho más bajos en deuda del estado, antes que prestar el dinero a otro banco y que sea justo ese el que tenga escondido el marrón de las titulizaciones de hipotecas subprime!! Y aquí aparece el fantasma del mayor de los males posibles: una crisis bancaria. Rápidamente, todos los bancos centrales inyectan liquidez en el sistema, y se consigue evitar el desastre... pero ya la gente le ha visto las orejas al lobo, y se empieza a subir la prima de riesgo de todos los activos hasta niveles más normales, ya que el riesgo hasta ahora se estaba valorando con una prima ridículamente baja. ¿El resultado? Pues que el impacto total a nivel mundial ha sido 10 veces, o 20 veces, o 50 veces mayor que el total de deuda impagada en hipotecas subprime. Porque lo que hemos tenido no ha sido el resultado de una serie de impagos de hipotecas subprime, que sería algo muy irrelevante teniendo en cuenta la importantísima dispersión de los mismos, sino una vuelta a la cordura. La gente sólo se acuerda de lo que es el riesgo cuando sufre, y llevábamos más de cuatro años sin sufrir, y ya se asumían riesgos demasiado alegremente. Por eso es importante que la crisis no se suavice demasiado y que quien haya asumido demasiado riesgo pague por ello: si acude el gobierno al rescate de las 2
  • 3. titulizaciones de hipotecas subprime, sólo conseguirán que la gente aumente su apetito por el riesgo, sabiendo que si vienen mal dadas quot;el gobierno volverá a acudir al rescatequot;. 10 septiembre 2007 Titulizacion de hipotecas y crisis subprime - respuestas Bueno, parece que os ha gustado el artículo anterior!!! Y como los comentarios han sido muchos, y los temas tocados muy interesantes, voy a poner un nuevo artículo para las respuestas, para que tengan buena visibilidad. De estos deudores de hipoteca muchos si van a pagar y una parte no, entonces a estos ultimos se les quita la casa, ¿quien es el dueño de estas casas?. ¿los duenos de los titulos de los CDO´s? ¿los bancos? porque si fueran los CDO´s no seria tan malo comprar todos los titulos de algun paquete y hacerme con 5 mil casas, y que me sigan pagando la parte correspondiente por la hipoteca las personas que aun pueden hacerlo, mas si puedo comprar los precios de los CDO´s se puede decir que regalados Arturo, la garantía inmobiliaria de los CDOs (no CODs) funciona de forma similar a como funciona en España: sacan a subasta la casa, y de lo que sacan se quitan los gastos y el resto va al banco que dio la hipoteca... o al hedge fund que compró el CDO, o al plan de pensiones que compró el hedge fund que compró el CDO que incluía esa hipoteca subprime. Pero ninguno de ellos se queda con casas... aunque eso no quita que comprar CDOs pueda ser un buen negocio, porque hasta las malas inversiones son buenas inversiones por debajo de según que precio!! ¿Compran las instituciones financieras, de verdad, estos títulos pensando que son de bajo riesgo? Yo creo que no, y que las instituciones financieras saben perfectamente lo que hacen. Son muy buenos y hacen muy bien su trabajo. Una mayor rentabilidad se consigue asumiendo un mayor riesgo, esta lección debemos haberla aprendido todos ya. “El riesgo que una Entidad Financiera no quiera/pueda o desea asumir, lo distribuye entre sus clientes que somos los inversores particulares, y lo hacen en mayor medida a sus cliente más inocentes que no saben de que va el tema”. Y para efectuar dicha distribución, el marketing que utilizan es soberbio, capaces de empaquetar o envolver la “la manzana podrida por dentro” en papel bonito de regalo, a sabiendas de que –no en el momento de la venta- pero si en un momento posterior el paquete terminará oliendo a podrido. Valentín, el problema es que hay mucha presión por arañar unas décimas de rentabilidad más que el resto, y más en el mundo de la renta fija donde hay pocas alternativas, y más estos años atrás con tipos reales negativos, y más después de cuatro años de recompensar al que asume riesgos y penalizar la inversión conservadora... era casi inevitable!! Cada vez a productos más malos, y encima pagando unas primas de riesgo ridículamente bajas, hasta que llega una crisis y pone las cosas en su sitio. Y si lo controlaran para que no hubiera crisis, lo que pasaría es que la situación se seguiría degradando, y en vez de empaquetarnos una mierda nos acabarían colando un residuo tóxico... con un bonito lazo rojo!! Y de la maquinaria de marketing, que vamos a decir... si han sido capaces de vender unos fondos garantizados que no hay por donde cogerlos!! Lo único que te garantizaban es que ganarías poco o no ganarías nada, y que no podrás mover tu dinero, y que perderás en términos reales. Y los vendieron como churros!! Vender participaciones de hipotecas subprime es pan comido para ellos... Yo he mirado en la oferta de mi banco y no he encontrado nada por ninguna parte parecido a quot;gangas hipotecarias de hedge funds ruinososquot;, lástima, yo que ya tenía preparadas mis claves... Otra cosa es comprar deuda corporativa a través de fondos de inversión aprovechando los bajos precios, ahí sí que hay negocio porque esto acabará pasando y ahí hay muy buenos precios. 3
  • 4. Arbitragista, ni tú ni yo ni Arturo podremos entrar en estos productos... pero seguro que más de una mano fuerte sí aprovecha para hacer leña del árbol caído y comprar muy por debajo de su valor real!! Y respecto a la deuda corporativa, ojo que no ha caído tanto, más bien se ha normalizado. Yo no compraría deuda de Sacyr ni de Inmocaral ni loco, y no digamos ya de Astroc, Jazztel o Fersa. Hace cosa de 6 meses en LA CAIXA me ofrecieron unas cédulas hipotecarias. Como no conocía muy bien el producto compré solo 2000 euros, aunque pensé en comprar mucho mas, al final me corté. Me dijeron que era un producto LIQUIDO y SEGURO. Líquido ya que si queria desacerme de ellas me las recolocaba la entidad cobrandome 12 euros de comisión de venta. Seguro ya que iba respaldado por la entidad. Si quiero venderlo y no hay comprador ¿me las comeré con patatas? ¿puede darse el caso de que alguien me las quiera comprar por mucho menos de lo que pagué? Doy por hecho que la respuesta es SI. Bueno, pues eso, que creo que he hecho el pardillo. Novato empapelado en la Caixa, habría que ver en qué consisten las dichosas cédulas hipotecarias: ¿son de hipotecas concedidas por La Caixa? ¿O son de hipotecas subprime americanas de esas del 14% de impagos? A mí me da que son hipotecas de la propia Caixa, que las cobra al Euribor + 1.25 y te las pasa a ti a menos del Euribor (porque normalmente el Euribor a un año es más alto que a 3 meses) ¡No es mal negocio!! Tú te comes el riesgo y ellos se llevan un 1.25% limpio y sin riesgo, y aún te cobran comisiones de compraventa, y puede que custodia y/o cobro de intereses!! Respecto a si quieres vender, aunque no conozco el producto, me da a mí que no dependes de que hayan compradores: te lo va a comprar directamente la Caixa, aunque eso sí, al precio que les dé la gana... ¡Pregunta cuál es el precio de compra y de venta que te ofrecen, y verás qué horquilla te meten!! Pero salvo que busques por internet a alguien que te las compre, estás en sus manos... Y sí, has hecho el pardillo, y además por partida doble: •Primero, por fiarte de tu banco o caja, eso está terminantemente prohibido!! Ellos son quot;la otra partequot;, los que se llevan cada duro que tú ganas de menos, así que nada de pedirles consejo. •Y segundo, por meterte en una inversión sin liquidez, con pobre rentabilidad y en la que tú asumes el riesgo... claro que a tí no es lo que te dijeron!! Yo intentaría ir y que te las recompren a un precio justo, ahora que en España todavía no hay impagos de hipotecas. Y déjales claro que si no te convence el precio que te ofrecen, te vas a ir derechito al defensor de la entidad, y de ahí a ponerles una denuncia en el Banco de España por venderte como inversión líquida y segura esa titulización y tras comprobar luego que no es así ni de lejos. Decía Trichet y otros que hay peligro por el exceso de derivados, ya que se han vendido sin mucho control y su valor supera en bastante al de los activos que representan. ¿Este peligro de los derivados, es parte de la crisis subprime o es otro peligro añadido que nos puede caer encima? Vicente, Warren Buffet ya calificó a los derivados como armas de destrucción masiva, y yo estoy de acuerdo. En principio, una emisión de CDOs tiene un riesgo muy limitado, porque si la tasa de impagos es del 14%, tú cuenta que de los impagos consigas salvar la mitad del dinero (un 7%), y además el 86% restante paga elevados intereses, con lo que al final la pérdida total estaría por debajo del 5%... pero claro, el problema es el puñetero apalancamiento: •Si yo tuviera los CDOs en mi cartera para llevarlos a vencimiento, no estaría excesivamente preocupado; si caen en exceso, pues bueno, ya subirán o iré cobrando los intereses... •Pero si no los tengo yo, sino un hedge fund que va apalancado, sí tiene un problema grave, porque le piden que ponga más dinero como garantías... y como no tiene más dinero, pues se va al carajo!! 4
  • 5. Y lo mismo pasa con los derivados sobre acciones, materias primas, etc: Llega un movimiento fuerte no previsto, y al que lo pillan con el pie cambiado lo barren. A veces somos los pringaos los que somos barridos, y otras veces son la crème de la crême, o el listillo de turno, pero siempre acaban rodando cabezas... por culpa de los derivados!! Y hasta ahora, no hemos visto más que casos puntuales; el día que alguien se ponga a tontear con futuros y se lleve el petróleo a $200, verás qué divertido va a ser... Hay que tener muchos grillos en la cabeza, para embarcarse en semejante aventura hipotecaria con un sueldo de mileurista. Respecto a los que se dedican al negocio de ofertar hipotecas basura, al tratarse de una actividad lícita, supongo que nada se les puede reprochar. En cuanto a los hedge funds, lo mismo. Pero ahora vamos con los fondos de inversión corrientes en los que está la gran mayoría que sólo buscan seguridad y una rentabilidad moderada. Se venden como tales y se dedican a comprar para su cartera ciertas “mierdas empaquetadas”, con el objeto de mejorar un poco la rentabilidad del fondo y así captar nuevas víctimas con mayor facilidad. Sus grandes analistas toman decisiones alegremente con el dinero de otros y se embolsan una pasta. Y si sale mal se le echa la culpa a las agencias de calificación, pero no le perdonan la comisión al partícipe. Y entonces me pregunto: ¿para qué están ellos? Cada vez estoy más convencido de que la única solución es el bricolaje (háztelo tú mismo). Para ello contamos con tus desinteresados cursos de formación. Y cuando la caguemos al menos nos habrá salido más barato y habremos aprendido mucho más. Hombre, El Gallina, lo de los grillos en la cabeza es verdad; estamos en un país en el que de cada 100 cabezas, una piensa y 99 embisten (¿de quién es la frase?). Pero imagina que tengas un hermano con 25-30 años, con novia y con ganas de irse a vivir con ella... ¿qué le dices? ¿que pague 600€ de alquiler por un piso corriente en una zona barata, sabiendo que dentro de 5 años le tocará estar pagando 800€, y dentro de 10 años pagará 1000€, y dentro de 20 años pagará 1700€? No es tan fácil!! Si tu hermano es ahorrador y optimista, no es de extrañar que prefiera meterse en una hipoteca en yenes, que le saldrá por algo más que el alquiler pero se lo puede permitir... claro, tú y yo sabemos el riesgo que lleva, y somos más recelosos que optimistas, pero con la poca cultura financiera que hay, que en escuela no se enseña nada, no es tanto para decirle que tienen grillos en la cabeza. Es decir: los tienen, pero es normal que los tengan!! Y respecto a lo de poner tu dinero a que lo gestione otro, pues es un problema mal condicionado, porque es inevitable que el gestor se sienta presionado en muchas direcciones que no son las que a ti te convienen: Desde tratar de destacar por encima de los demás (asumiendo riesgos con TU dinero), hasta directamente tratar de beneficiar a otros a tu costa. Yo aún confío en Bestinver y en los ETFs indexados ciegos, pero soy receloso en general a dar mi dinero a otros... He visto tu articulo pasado por un copy-paste espectacular: http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=39346 Lo comento por que me parece de una jeta terrible el apropiarse del artículo de otra persona sin citar la fuente. Por cierto, recibes muy buenas críticas en burbuja.info, aunque creo que alguna vez que escribiste ahí te llevaste alguna que otra descalificación. Anónimo, los de burbuja.info suelen ser bastante radicales, espero que en el nuevo foro de vivienda de Rankia tengamos más diversidad de opiniones. Pero la verdad es que, aunque mis artículos no van en la línea predominante allí (y sí ha caído alguna descalificación, pero no generalizada ni mucho menos), tampoco es la primera vez que allí han gustado bastante. Y es que muchas veces también se sacan cosas interesantes del que piensa diferente a ti... basta con molestarse en escucharle!! En todo caso, me descojono cuando me llaman burbujista... en el 2003 ya decía yo en los almuerzos con los compañeros que los pisos sí podían caer, y que lo que no podían era seguir a ese ritmo. ¡A ver quién lo decía entonces! Y ahora soy burbujista, sólo porque sigo diciendo lo mismo: los pisos sí 5
  • 6. pueden caer, y de hecho es probable que lo hagan; pero no es seguro que caigan, y no me parece probable que toda la economía se vaya al carajo. 09-10-2007, 04:43 PM Titulización de hipotecas y crisis subprime Resumiendo las hipotecas subprime La definición fácil de hipoteca subprime es con un ejemplo: Una hipoteca subprime es darle una hipoteca de 240.000 euros a una pareja de mileuristas con contrato temporal para que se compren una casa de 250.000 euros, pagando un interés bajo los dos primeros años. Eso sí, la hipoteca subía luego al euribor + 8%... En el artículo anterior ya expliqué con más detalle las hipotecas subprime, y cómo cuando pasaron los dos primeros años, los mileuristas se encontraron con que les subía la cuota una burrada y no podían pagar. Pero ahora llega lo interesante: ¿cómo un problema de pobres mileuristas americanos ha tenido un impacto global? Y la respuesta tiene un nombre algo extraño: Titulización. Titulización: pasar el muerto a otros... Antes de la titulización Cuando una entidad de hipotecas subprime concede una hipoteca, se la apunta en su balance, lo que significa que se lleva los beneficios... pero también asume el riesgo del impago, y debe dejar una cantidad de dinero en concepto de reservas, y ambas cosas (riesgo y reservas) limitan el número de hipotecas subprime que estas entidades pueden conceder. Titulización: venderlas en un bonito paquete con un bonito lazo Para reducir riesgo asumido y reservas necesarias, y así poder seguir dando más hipotecas, lo que han hecho las entidades de hipotecas subprime es traspasar a otros las hipotecas, de forma que quien la compra es quien pasa a llevarse los beneficios y a asumir los riesgos... mientras que la entidad de hipotecas subprime se queda con las comisiones y cierra la operación con beneficios y ya sin riesgos, y está en disposición de dar otra nueva hipoteca subprime. Pero la gracia del asunto no es vender una hipoteca subprime, que sería difícil encontrar quien la quisiera comprar, sino vender un paquete, que es lo que se llama titulización. Si me ofrecen comprar quot;una hipoteca de 240.000 euros concedida a una pareja de mileuristas con contrato temporal para que se compren una casa de 250.000 eurosquot;, yo los mando a la mierda, como cualquiera!! Pero como ya comenté, las entidades de hipotecas subprime cogen un montón de hipotecas (algunas subprime y otras no) y hacen con ellas un paquete, y le ponen un nombre bonito y a venderlas: [..] empaquetan sus hipotecas y las venden en lotes como derivados de crédito, llamados CDOs (Collateralized Debt Obligations - obligaciones con garantía colateral)... unos instrumentos teóricamente de alta calidad crediticia, pues están diversificados y respaldados por garantías inmobiliarias; incluso Standard & Poors, Moody's y Fitch así lo reconocen. Claro, suena mucho mejor decir que es quot;deuda diversificada y con garantías inmobiliarias bien calificada por Moody'squot; que decir que son quot;un montón de hipotecas de mala calidad en un pésimo momento del ciclo inmobiliarioquot;, pero ambas cosas son ciertas... Naturalmente, las entidades de hipotecas subprime emplearon la primera expresión, dando al mundo una lección de marketing sobre cómo vender quot;una mierda empaquetadaquot;. La titulización dispersa el riesgo Estos paquetes fueron comprados en un primer nivel por hedge funds, y a su vez hubieron fondos de renta fija y planes de pensiones que compraron participaciones de estos hedge funds, formando un segundo nivel; y hubieron fondos que entraron a un tercer nivel, pues compraron los fondos que habían entrado en los hedge funds... y así, poco a poco, el producto se dispersó y en vez de haber una entidad que asumía el riesgo, cada hipoteca subprime tenía virtualmente millones de pequeños partícipes que ni sabían que su plan de pensiones o su fondo de ahorro conservador incluía también 6
  • 7. una pequeñísima parte de quot;una hipoteca de 240.000 euros concedida a una pareja de mileuristas con contrato temporal para que se compren una casa de 250.000 eurosquot;. Crisis subprime = crisis de liquidez + crisis de confianza Y si la parte que poseía mi fondo de esa hipoteca era pequeñísima, ¿de donde sale la crisis? Incluso aunque no paguen, el impacto será pequeñísimo... Pues sí, si es sólo una el impacto será minúsculo. E incluso si son muchas las hipotecas que quiebran, el impacto será pequeñísimo a nivel de tercer y cuarto nivel... pero no en el primer nivel, donde sí será muy apreciable!! Y ese primer nivel es el que desencadena el efecto bola de nieve, del que ya hemos hablado en varias ocasiones en el blog en múltiples contextos. En este caso, al ponerse feo el asunto de las hipotecas subprime, nadie quiere comprar sus emisiones de CDOs, llevando a la ruina a muchas entidades de hipotecas subprime que tuvieron que comerse el riesgo... y arrastrando a los hedge funds de primer nivel, que iban cargados de CDOs!! Crisis de liquidez En efecto, los CDOs no son un activo con mucha liquidez de por sí, y cuando se empieza a vislumbrar problemas con las hipotecas subprime, nadie quiere comprarlos a ningún precio. ¿Y qué valoración tiene un producto en donde sólo hay vendedores y no hay compradores? La única respuesta es quot;prácticamente ceroquot;, aunque sea una exageración; es lo que tienen estos [ironía ON] quot;mercados eficientesquot; [ironía OFF]. Y cuando la valoración es próxima a cero y uno va apalancado, como suelen hacer los hedge funds, entonces el banco que le ha prestado dinero para apalancarse le da un toque llamado quot;margin callquot;: No tienes suficientes garantías, tienes que poner más pasta o vendo todo lo que tienes para cobrarme, aunque sea a precios ridículamente bajos. Y si no hay compradores, el mismo banco que emite la petición de garantías puede ponerse de comprador con 0,01 y desplumar legalmente al hedge fund!! O puede pasar al revés: que realmente los CDOs no valgan nada, y que el banco que le ha prestado el dinero para apalancarse haya perdido el dinero prestado al hedge fund. Crisis de confianza Llegados a este punto, ya nadie quiere saber nada ni de las entidades de hipotecas subprime, ni de los CDOs, ni de los hedge funds metidos en CDOs... ni de los bancos que han prestado a esos hedge funds!! Nadie se fía de nadie, y todo el mundo se huele que hay suelto un marrón de los gordos, pero no se sabe dónde está. Y entonces ocurre la crisis de confianza: los bancos dejan de prestarse dinero entre ellos, porque prefieren recibir intereses mucho más bajos en deuda del estado, antes que prestar el dinero a otro banco y que sea justo ese el que tenga el marrón escondido!! Y aquí aparece el fantasma del mayor de los males posibles: una crisis bancaria. Rápidamente, todos los bancos centrales inyectan liquidez en el sistema, y se consigue evitar el desastre... pero ya la gente le ha visto las orejas al lobo, y se empieza a subir la prima de riesgo de todos los activos hasta niveles más normales, ya que el riesgo hasta ahora se estaba valorando con una prima ridículamente baja. ¿El resultado? Pues que el impacto total a nivel mundial ha sido 10 veces, o 20 veces, o 50 veces mayor que el total de deuda impagada en hipotecas subprime. Porque lo que hemos tenido no ha sido el resultado de una serie de impagos, que sería algo muy irrelevante teniendo en cuenta la importantísima dispersión de los mismos, sino una vuelta a la cordura. La gente sólo se acuerda de lo que es el riesgo cuando sufre, y llevábamos más de cuatro años sin sufrir, y ya se asumían riesgos demasiado alegremente. Por eso es importante que la crisis no se suavice demasiado y que quien haya asumido demasiado riesgo pague por ello: si acude el gobierno al rescate, sólo conseguirán que la gente aumente su apetito por el riesgo, sabiendo que si vienen mal dadas quot;el gobierno volverá a acudir al rescatequot;. Hipotecas subprime y crisis subprime 7
  • 8. Ya va para un mes que no se habla más que de subprimes: hipotecas subprime por aquí, crisis subprime por allá, subprime esto, subprime aquello... bueno, aunque hasta hace un mes nadie me preguntaba, yo hace tiempo que vengo siguiendo el tema en el blog: Subprime en febrero La burbuja inmobiliaria en USA los bancos empezaron a facilitar todo tipo de hipotecas: desde subprime (las concedidas a personas que están por debajo de los estándares de solvencia), a hipotecas de sólo intereses (que no devuelven capital y no reducen la deuda), e incluso las de amortización negativa (en las que se paga parte de los intereses, y el resto se capitalizan en la deuda, con lo que cada vez la deuda es mayor). En 2004, según Fannie, el 24% de las hipotecas se hicieron a subprime, vs el 9% de 2003. Y para hipotecas de más de $360.000, sólo el 49% presentaron toda la documentación en 2004, frente al 73% en 2001. El termómetro de la bolsa 2 El sector de hipotecas subprime atraviesa graves problemas. Las hipotecas de los individuos menos solventes están enfrentándose a múltiples problemas de impagos. Si todo queda aquí, no es importante... pero si se dispararan las ventas de casas quot;al precio que seaquot; por no poder con la hipoteca, que duda cabe que eso tendría efectos colaterales. Subprime en marzo China da la estocada, Japón la puntilla este desplome, que ya de por sí era peligroso, coincidió con varios factores: •[..]El agravamiento del sector inmobiliario USA, con serios problemas en las hipotecas subprime, que todavía está por ver si se acabarán trasladando o no al resto. Subprime en abril El termómetro de la bolsa 3 Volvía a repetir como factor negativo aquello de... El sector de hipotecas subprime atraviesa graves problemas. etc, etc... pero bueno, parece que es ahora y no entonces cuando toca hablar de hipotecas subprime y crisis subprime !! ¿Que son las hipotecas subprime ? En dos palabras, hipotecas subprime son las concedidas a personas que están por debajo de los estándares de solvencia. Pero para entenderlo no basta con dar la definición de hipoteca subprime y punto, se entiende mucho mejor dentro del contexto de la burbuja inmobiliaria americana, el boom del crédito y el exceso de liquidez; por eso, recomiendo especialmente leer el artículo La burbuja inmobiliaria en USA. Aunque en todo caso, veamos que son las hipotecas subprime... Definición de hipoteca subprime 8
  • 9. Se denominan hipotecas prime a una hipoteca por un 80% del importe, concedida a personas con ingresos suficientes y buen historial crediticio; los mismos requisitos que te van a pedir aquí si buscas una hipoteca a euribor+0.50, vamos!! Incluso se puede compensar algún requisito que no se cumpla con otro que se vaya sobrado: Aceptamos dar el 100% si los ingresos son muy altos, o aceptamos un mal historial crediticio si nos piden el 50% del valor de la vivienda. Pero si no se cumplen los requisitos, entonces es una hipoteca subprime, que pueden ser subprimes B, C o D, en función del nivel de incumplimiento = nivel de riesgo. En España, una hipoteca subprime quot;Bquot; se concedería con avalistas (con lo que dejaría de ser subprime) y a un euribor+1, mientras que las hipotecas subprime quot;Cquot; y quot;Dquot; serían rechazadas en los bancos convencionales, aunque Echevarri nos contaba cómo funcionan por vías no convencionales... El mecanismo exacto de calificación como hipoteca normal o subprime es que se analizan una serie de parámetros que van sumando (o no) puntos a favor del solicitante. Si se consiguen más de 620 puntos de crédito, es buena; una hipoteca A. Y por debajo de eso, es una hipoteca subprime B, C o D, siendo las D las que menos puntos tienen. Y también están las A- o Alt-A, que son hipotecas quot;teóricamentequot; A, pero que no han presentado la documentación que justifique los puntos que les han dado. Las hipotecas subprime en Estados Unidos Expansión de las hipotecas subprime en EEUU En EEUU se han concedido masivamente estas hipotecas subprime, a través de entidades especializadas en subprimes hipotecarios: los Cofidis de las hipotecas. Favorecidos por unos tipos de interés históricamente bajos, y por la voluntad política de la FED de favorecer el acceso a la vivienda de las clases bajas (lo que sin duda contribuyó a la reelección de Bush), las hipotecas subprime se multiplicaron en los últimos años. ¿Quiere usted una hipoteca subprime de $300.000 ? En ese caso, debe justificar un aporte inicial de $ 30.000, un 10%. ¿Que no tiene un duro?, bueno, pues le regalamos nosotros los $30.000, y usted nos firma una hipoteca de $330.000. Eso sí, tendrá que pagar la hipoteca a un tipo de interés de hasta el... 18%!! Lógico, quien asume riesgos lo hace a cambio de un mayor beneficio, ¿no? Hipotecas subprime y burbuja inmobiliaria La expansión de las hipotecas subprime, más los mencionados tipos bajos (para las hipotecas A) y la aversión a la bolsa (tras el pinchazo de la burbuja puntocom), alimentó la burbuja inmobiliaria, lo que a su vez favoreció el incremento de las hipotecas subprime... burbuja inmobiliaria e hipotecas subprime iban de la mano!! Y era una simbiosis perfecta, pues si alguien con una hipoteca subprime no podía pagar, vendía su vivienda y aun ganaba dinero... o pedía una rehipoteca, aprovechando la revalorización de su vivienda, y pagaba la deuda con más deuda!! El problema ha sido, obviamente, que ahora la vivienda ya no sube; en vez de eso, la vivienda está bajando, por primera vez desde 1945, la 2ª guerra mundial. Y el otro problema de las hipotecas subprime es la fuerte subida de la hipoteca al vencer el periodo de carencia... La quot;otra caraquot; de las hipotecas subprime: El periodo de carencia En España todos conocemos las hipotecas con un periodo de carencia, a las que Echevarri les dedicó un excelente artículo (como siempre), al que le robo este párrafo: si tengo un préstamo a 30 años, con carencia de 5, el subidón al cabo de 5 años es fuerte, pero ya no sólo porque se empiece a amortizar. Es que tengo que amortizar en 25 y no en 30 años. 9
  • 10. Y como también comenta Echevarri, más de la mitad de hipotecas americanas son de este tipo; y concretamente las hipotecas subprime se solían dar con un periodo inicial de dos años de carencia y a un interés fijo más bajo, para luego pasar a tipo variable pero con un diferencial muy alto que hace que suba la cuota: The 2/28 ARM: A very common mortgage in the subprime market, which I have never seen outside of that market, is the 2/28 ARM. This is an adjustable rate mortgage on which the rate is fixed for 2 years, and then reset to equal the value of a rate index at that time, plus a margin. Because the margins are high, the rate on most 2/28s will often rise sharply at the 2-year mark, even if market rates do not change during the period. For example, the rate is 8% for 2 years but the index is currently 4% and the margin is 6%. If the index remains at 4% after 2 years, the loan rate will jump to 10%. ¿Que pasa en 2007? Pues que se les está acabando el periodo de carencia a las hipotecas subprime concedidas en 2005!! En 2003 casi no habían hipotecas subprime, tal como comento en La burbuja inmobiliaria en USA las hipotecas subprime quot;sóloquot; suponían el 9% del total de hipotecas. Y en 2004 se dieron muchas más hipotecas subprime... pero la vivienda subió, y el que no podía pagar, pudo rehipotecarse o vender. Pero cuando han finalizado en 2007 los periodos de carencia de las hipotecas subprime de 2005, los que no podían hacer frente a una fuerte subida de su cuota se han encontrado con que sus casas valían lo mismo que antes (en el mejor de los casos), por lo que no había quot;plan Bquot;... y aquí ha empezado la famosa crisis subprime, que tanto impacto ha tenido a nivel mundial, y que amenaza con dejar sin hogar a dos o tres millones de americanos. Pero la crisis subprime no ha afectado a los que dan las hipotecas ... Claro, pero eso es por la titulización: los que daban las hipotecas subprime las empaquetaban y vendían... pero ya no como subprime, sino como deuda buena!! Y los que compraron estos productos son los que han sufrido la crisis. Aunque de la titulización y la crisis hablaremos en el próximo artículo, que este ya queda largo... miércoles 8 de agosto de 2007 De la Hipoteca Only Interest a la Hipoteca Paco Me envía Fast por mail un link para ver un vídeo con las hipotecas only-interest. Vaya, las hipotecas con carencia de capital de toda la vida. Me pregunta a ver que opino sobre las mismas, y si se puede saber cuantas de esas hipotecas se hacen en España. Pues vamos a mojarnos. Sobre el vídeo, las carencias y lo que se tercie. En primer lugar aclaremos conceptos. Que haya carencia de capital en una hipoteca significa que durante ese periodo no se devuelve principal, no se amortiza capital. Sólo se pagan intereses debiendo esos 200 mil, hasta que finaliza esa carencia, que . Por ejemplo, si las liquidaciones son mensuales, una hipoteca de 200 mil euros al 5% de interés supondría pagar mensualmente 833 euros(200 mil*0,05/12). Lógicamente, permaneces debiendo los 200 mil, hasta que finaliza ese periodo, que normalmente suele ser de un año o pocos más. A partir de ahí comienzas a amortizar según el sistema establecido. El vídeo me parece muy ameno y didáctico. Muy americano, en el buen sentido de la palabra(algunos realizadores españoles podían copiar). Pero me parece que cae en el sensacionalismo en algunos momentos. Al margen de qu todos se pongan a vender sus casas a la vez hay algo más sangrante. Cuando el supuesto experto, en plan risas con el entrevistador, le da la razón al decir que un señor que pague una hipoteca en la que sólo se haga cargo de los intereses no es propietario del piso. Como broma del Bar de Moe me parece buena. Como realidad no tiene fundamento. Ese Sr. es tan propietario jurídicamente como el que no tiene hipoteca, o como el que tiene una hipoteca a 30 años 10
  • 11. con amortizaciones. Y como es propietario puede hacer con su casa lo que le de la gana, mientras no dañe la garantía del Banco. Si a lo que se refieren, como parece, es que financieramente es más propietario el que amortiza, pues las carcajadas igual bajan cuando veamos los números. Si ese prestamo lo coloca a 30 años, en esas mismas condiciones, el primer año paga de cuota cerca de 1000 euros y unos 240 son amortización. Es decir al final del primer año, que es el que se fija de carencia, habrá amortizado la escalofriante cifra de poco menos de 3000 euros. Uuuuuuuuu, que gran diferencia entre amortizar y no amortizar. De 0 a 3000 euros. ¿Esa es la diferencia entre ser o no propietario? Pero es que además se nos olvida que nada impide al hipotecado hacer aportaciones la hipoteca durante el periodo de carencia. O sea que si nuestro amigo aporta 3001 euros al finalizar el año, según la teoría de nuestros grandes cómicos, será más propietario que el de una hipoteca normal...Nada, no os comáis la cabeza. Lo que afirman es una sandez. Donde si que tiene razón es en la critica del uso masivo de este tipo de hipotecas. He alucinado cuando han dado la cifra de un 60% de las nuevas hipotecas en California. Fast, la cifra en España es desconocida, pero dudo mucho que alcance ese porcentaje. De todas maneras, y en relación a ese elevado número habría que distinguir unos puntos: 1.El problema estriba en cuando se venden esos periodos de carencia para que la cuota te encaje a huevo. Me explico. Yo estoy a favor de ese tipo de hipotecas cuando responden a una necesidad transitoria: estoy terminando de pagar otra cosa, tengo pendiente un cobro x con el que reducir esa hipoteca, voy a ascender de categoría funcionarial, etc...Cuando esto no es así, y sencillamente es que no llega me parece que se ha convertido un producto de delicatessen en menú del día y habrá problemas. Ahí estoy en contra. 2.Hay que distinguir carencias y carencias. Lo normal son carencia de uno o dos años, por los motivos que indico anteriormente. Me consta que algunas entidades, como creo recordar UCI, llegaban a 5, que me parece excesivo, por lo expuesto. Pero es que Banco Gallego y Bankinter han comercializado hipotecas con carencia durante toda la vida del préstamo. Me parece una burrada, salvo que seas un tío versado en temas financieros y tengas clara una política de amortizaciones. 3.Otro tipo de carencia, es cuando se da la denominada carencia total. Es decir. En vez de pagar mes a mes, pagas todos los intereses conjuntamente al finalizar el periodo de carencia, normalmente un año. Nuestro amigo de los 200 mil pagaría 833+12 al cabo de un año. Es por ejemplo el caso de la Hipoteca Paco del Banco Santander(vaya nombre) o de la Hipoteca año en Blanco de la BBK. Aquí hay que tener cuidado, pues esa cuota es gorda. Por eso en estos casos, las entidades suelen capitalizar esos interés en el importe solicitado de la hipoteca y abonártelo a la vez que te liquidan esa primera cuota. Saben que esa la vas a pagar. 4.Lo que muchas veces no se dice es que si tengo un préstamo a 30 años, con carencia de 5, el subidón al cabo de 5 años es fuerte, pero ya no sólo porque se empiece a amortizar. Es que tengo que amortizar en 25 y no en 30 años. La carencia me ha consumido tiempo para amortizar. En todo caso, la carencia, (como la cuota creciente que responde a otras necesidades), debe responder a una situación del cliente, acomodarse a su realidad. Si no es fruto de una situación transitoria me parece un tremendo error. Labels: hipotecas Publicado por Echevarri a las 18:09 11
  • 12. 13 opiniones: Fernando G.F. dijo... Me ha gustado mucho como has tratado la carencia. Completamente de acuerdo, opino que algunos están usando la carencia últimamente de manera frívola para poder tener una bonita cuota mensual sin pensar en la amortización que viene. 8 de agosto de 2007 20:05 Gurús Mundi dijo... Sólo por inquietud financiera voy a poner un ejemplo que los lectores quot;no deben probar en sus casasquot;. Una familia contrata una hipoteca a 30 años con carencia hasta el vencimiento, es decir sólo intereses durante 30 años. Pero en lugar de dilapidar la parte que correspondería a la amortización en vuelos de bajo coste y coches con más caballos fiscales que puntos en el carnet, supongamos que tiene el rigor suficiente para invertir religiosamente dicha cantidad destinada a la amortización en... bolsa. Durante 30 años, mes a mes en un simple pero efectivo ETF por ejemplo. Muy probablemente al cabo de 30 años su casa valdrá más. Pero además tendrá una pequeña o media fortuna equivalente o superior al mejor plan de pensiones. Y todo ello con el mismo esfuerzo que su vecino, que tan sólo tendrá su hipoteca pagada. Lo dicho, quot;no lo intenten en sus casasquot;. Post interesante y ameno como siempre, Echevarri. Salud! 8 de agosto de 2007 21:34 loading dijo... Gurús mundi, esa idea me viene rondando la cabeza desde hace un tiempo. En vez de liquidar mi cartera cómo pago inicial entregar la mínima cantidad posible y dejar el resto invertido e ir aportando periodicamente. Me gustaría darle un par de vueltas más y plantear algunos escenarios, pero no parece totalmente descabellado. Pena que sea un cobarde y que de momento piense agotar el alquiler que tengo actualmente (que es una operación similar aunque a un plazo menor). 8 de agosto de 2007 23:29 Duca Lamberti dijo... Aunque como sucede con los medicamentos de antaño, en la boca me ha dejado un mal sabor, el artículo tiene la virtud de exponer un punto de vista distinto de las cosas. Sin embargo, me queda una impresión como de que no se ajusta a la España que yo creo conocer. Veamos las discrepancias: 1ª. Tal vez sea el resultado de una lectura apresurada pero yo sigo creyendo que quien se embarca en una hipoteca de sólo carencia es más propietario, únicamente, de deuda pendiente. Está claro que yo soy de los que piensan que la propiedad (la tranquilidad de la propiedad) se adquiere una vez se ha pagado la última cuota. 2ª. No pongo en duda conceptos financieros o jurídicos. Digamos que me limito a ver a mi alrededor gente que se ha hipotecado a 40 años pensando más en que iba a ser propietario de una vivienda que en que iba a tener que afrontar una deuda a larguísimo plazo sin tener un futuro mínimamente asegurado. Desde este punto de vista, la referencia al concepto de propiedad jurídico o financiero me parece francamente desafortunada; todos sabemos a qué nos expone el no pagar la cuota mensual de una deuda. 12
  • 13. 3ª. En la segunda parte de su exposición, en relación con la crítica al uso masivo de este tipo de hipotecas, creo que Ud. está sobresaliente. Sobre todo porque es allí donde se acerca a la realidad de España. En la primera parte se ha situado en un cierto idealismo o teoricismo, al cual no hay que objetar salvo que la realidad sigue su propio curso. Creo que el destinatario ideal de las hipotecas con sólo carencia es, a lo sumo y exagerando mucho, un 5% del total de hipotecados. Si en España se ha llegado a plazos disparatados de amortización es porque la gente piensa únicamente en qué puede (en este momento) pagar cada mes y los bancos le han dado un traje hecho a su medida. Este tipo de hipotecas con carencia no supone más que un nuevo refinamiento en lo que yo denominaría hipotecas chinas (por lo del tormento chino, largo y refinado según nos cuentan). 4ª. Y conclusión. A un hipotecado (en los términos en que yo lo entiendo) no le hablaría yo de la propiedad jurídica en los términos en que Ud. lo ha hecho; no sea que vaya y se lo crea. Para mi, 3000 € es una cifra enorme, y la diferencia entre deberlos y no deberlos es mucha. Para estos hipotecados kamikaze me temo que también. Y es que el común de los mortales no entendemos de finanzas e inversiones. 9 de agosto de 2007 9:10 Echevarri dijo... Hola Duca, y gracias por tu punto de vista. Eso si, no lo comparto y paso a explicarte las razones. 1ªquot;Está claro que yo soy de los que piensan que la propiedad (la tranquilidad de la propiedad) se adquiere una vez se ha pagado la última cuota.quot; La tranquilidad de la propiedad no existe. Por ser propeutario siempre deberas dinero:Impuesto de bienes inmuebles. agua y basuras, comunidad de propietarios, etc...todo eso suma un buen pico. Ser propietario es, entre otras cosas, ser responsable. 2ª. quot; Desde este punto de vista, la referencia al concepto de propiedad jurídico o financiero me parece francamente desafortunada; todos sabemos a qué nos expone el no pagar la cuota mensual de una deuda.quot; Lo mismo que nos expone el no pago de cualquiera de los gastos antes citados. Y siendo más claros, lo de propietario a efectos juridicos o no, es sincermanete una cagada mía. O se es propietario o no. Y estos señores son propietarios, porque tienen la plenitud del derecho de propiedad segun la ley española. Pueden venderlo, rehipotecarlo, alquilarlo, hacer obra, etc...Eso es ser propietario. 3ª. quot; a lo sumo y exagerando mucho, un 5% del total de hipotecadosquot; No lo comparto. Ya puestos a aventurar me alio con pareto y diría que un 20%, ya que muchas de ellas vienen derivadas de un cambio de vivienda. 4ª. Y conclusión. A un hipotecado (en los términos en que yo lo entiendo) no le hablaría yo de la propiedad jurídica en los términos en que Ud. lo ha hecho; no sea que vaya y se lo crea. Para mi, 3000 € es una cifra enorme, y la diferencia entre deberlos y no deberlos es mucha. Para estos hipotecados kamikaze me temo que también.quot; Pues 3000 euros sobre una deuda de 200.000 no creo que signifique ser más propietario que 0 sobre 200.000 quot;Y es que el común de los mortales no entendemos de finanzas e inversiones.quot; Duca, eso es un tema que cada uno debería solucionar. Menos Marca y más prensa económica. 13
  • 14. 9 de agosto de 2007 15:14 Echevarri dijo... Fernando, gracias... Gurus, si aun particualr que invierte en un hedge fund en España le obligan a examinarse a alguien que palntea algo así que menos. Entiendo tu postura, y la comparto en buena medida. El problema es que es poner a un mono a los mandos de un ferrari en un 99% de los casos. Loading no es descabellado. Pero la autodisciplina que exige es brutal 9 de agosto de 2007 15:16 rsanjose dijo... Enhorabuena nuevamente. Este tipo de hipotecas, al igual que tú, creo que deben de ser tenidas en cuenta para casos muy puntuales... Por ejemplo para pagar los muebles y reformas en el tiempo de carencia. También habrá quién haya sacado tajada en momentos en los que la inflación (y la vivienda) subía más deprisa que los tipos de interés... quot;Compro la casa que podré comprar dentro de x años a precio de hoyquot;; ¡vamos a ver qué pasa con la subida de tipos! De todas formas tampoco hay tanta diferencia, ya que las amortizaciones durante los primeros años, como bien has aclarado, son mínimas. Carencia hasta vencimiento, supone pagar el total del principal en la última cuota y pagar durante la vida del mismo sólo los intereses. Gurús mundi, aquí afecta positivamente la inflación, ya que la deuda final será mucho más pequeña en terminos reales que la inicial, pero la cantidad de intereses que se paga es mucho mayor. La bolsa a largo plazo (30 años) no siempre sube. http://www.rankia.com/foro/mensaje.asp?mensaje=64459 (Salvando que me equivoqué y dije que se trataba del SP y era el DJ) A 5 años mayor pérdida -76,72% (-25,29% TAE) y mayor beneficio 333,53% (34,09% TAE) A 10 años mayor pérdida -64,15% (-9,75% TAE) y mayor beneficio 373,67% (16.83% TAE) A 15 años mayor pérdida -61,48% (-6,16% TAE) y mayor beneficio 898,23% (16.58% TAE) A 20 años mayor pérdida -53,13% (-3,72% TAE) y mayor beneficio 1.412,82% (14,55% TAE) A 25 años mayor pérdida -6,98% (-0,29% TAE) y mayor beneficio 1.776,49% (12,44% TAE) A 50 años mayor pérdida 131,01% (1,69% TAE) y mayor beneficio 6.161,19% (8,63% TAE) 12 de agosto de 2007 11:21 rsanjose dijo... Enhorabuena nuevamente. 14
  • 15. Este tipo de hipotecas, al igual que tú, creo que deben de ser tenidas en cuenta para casos muy puntuales... Por ejemplo para pagar los muebles y reformas en el tiempo de carencia. También habrá quién haya sacado tajada en momentos en los que la inflación (y la vivienda) subía más deprisa que los tipos de interés... quot;Compro la casa que podré comprar dentro de x años a precio de hoyquot;; ¡vamos a ver qué pasa con la subida de tipos! De todas formas tampoco hay tanta diferencia, ya que las amortizaciones durante los primeros años, como bien has aclarado, son mínimas. Carencia hasta vencimiento, supone pagar el total del principal en la última cuota y pagar durante la vida del mismo sólo los intereses. Gurús mundi, aquí afecta positivamente la inflación, ya que la deuda final será mucho más pequeña en terminos reales que la inicial, pero la cantidad de intereses que se paga es mucho mayor. La bolsa a largo plazo (30 años) no siempre sube. http://www.rankia.com/foro/mensaje.asp?mensaje=64459 (Salvando que me equivoqué y dije que se trataba del SP y era el DJ) A 5 años mayor pérdida -76,72% (-25,29% TAE) y mayor beneficio 333,53% (34,09% TAE) A 10 años mayor pérdida -64,15% (-9,75% TAE) y mayor beneficio 373,67% (16.83% TAE) A 15 años mayor pérdida -61,48% (-6,16% TAE) y mayor beneficio 898,23% (16.58% TAE) A 20 años mayor pérdida -53,13% (-3,72% TAE) y mayor beneficio 1.412,82% (14,55% TAE) A 25 años mayor pérdida -6,98% (-0,29% TAE) y mayor beneficio 1.776,49% (12,44% TAE) A 50 años mayor pérdida 131,01% (1,69% TAE) y mayor beneficio 6.161,19% (8,63% TAE) 12 de agosto de 2007 11:21 Gurús Mundi dijo... Por eso digo lo de quot;no lo intenten en sus casasquot;. 13 de agosto de 2007 12:32 Anonymous dijo... ESto me recuerda a mis tiempos de mates financieras, al préstamo de tipo americano. En teoría con éste modelo pagabas intereses durante la vida del préstamo y al mismo tiempo reconstruías el capital con aportaciones a un tipo quot;iquot; que al final resultaba lo que tenías que devolver. De todas formas yo haría caso a Gurus Mundi salvo que las cuentas estén muy bien hechas. CSTH 14 de agosto de 2007 20:02 Anonymous dijo... A rsanojose Esos cálculos no demuestran absolutamente nada. Dejan, eso sí, entrever que la rentabilidad de las bolsas no es uno de tus puntos fuertes. 15
  • 16. Un saludo 16 de agosto de 2007 15:31 rsanjose dijo... Amigo anónimo. Sé perfectamente que a largo plazo, la bolsa tiende a subir y que su rentabilidad es mayor que la de otros activos. Eso no quiere decir que no pueda estar en rojo 25 años como te he demostrado que ha estado. No presumo de que ninguno de estos temas sea mi punto fuerte... Sólo aporto información para quién le interese. Saludos. Rafa. 18 de agosto de 2007 20:28 inmoblog dijo... El video de la ABC es del año pasado, lo que hace más inexplicable la falta de previsión del gobierno americano. 20 de agosto de 2007 9:17 Post a Comment De la Hipoteca Only Interest a la Hipoteca Paco ha sido enlazado desde: <$BlogBacklinkTitle$> <$BlogBacklinkSnippet$> Publicado por <$BlogBacklinkAuthor$> @ <$BlogBacklinkDateTime$> Create a Link De la Hipoteca Only Interest a la Hipoteca Paco << Volver a inicio Echevarri Contacta conmigo en Web en Blog Echevarri my del.icio.us tags acciones ajuste_de_cuentas alquiler asesoramiento asociaciones avales banca_privada banco_de_españa bancos bases_de_datos blog briconsejos cancelacion cantabria cnmv coches comisiones compraventa consumidor cooperativas crisis depositos derecho divisas donaciones ecologia economia empleo emprendedores empresas energia episodios_economicos epsvs extranjero financiacion financieras fiscalidad fondos fondos_de_garantia formacion fraude futbol futuros hacienda hipotecas historia inmobiliaria instituciones internet inversiones irpf juzgados leasing letras marketing medios notarios nuda_propiedad offtopic p2p paraisos_fiscales pensiones petroleo pignoracion politicos prestamos proindiviso publicidad quiebras refinanciacion registro renta_antigua rumores rural seguros solar sueldos tarjetas tecnologia vitalicios vpo Últimos comentariosEstupenda aportación Xavier, especialmente el tema...de Echevarri-24 Abr 2009 16
  • 17. Estupenda aportación Xavier, especialmente el tema de los morosos (muy recomendable el post de Remo), y la referencia a la ...Yo entiendo que si: La intermediación para la cel...Entiendo entonces que empresas tipo Comunitae esta...Tenemos en el despacho una cliente alemana que tie...Yo he recibido el primer correo, con mis datos (no...Remo, la pena de estos temas es que sabemos como e...Estupenda aportación Xavier, especialmente el tema...Veo que los consejos se centran en los aspectos ec...Perfecto, Echevarri, me voy a permitir la libertad...Enlaces La burbuja inmobiliaria en USA Es un tema que me parece muy interesante tratar, de cara a ver lo que puede pasar en España... La burbuja inmobiliaria americana vino, y no por casualidad, tras el pinchazo de la burbuja puntocom. Eran días de crisis, y para evitar males mayores, la receta que aplicó la Reserva Federal de Greenspan fue bajar agresivamente los tipos e inyectar liquidez al sistema... muchísima liquidez, pues el enemigo era la deflación!! (no os perdáis este interesantísimo enlace, para quien no lo conozca, de quien hoy dirige la Reserva Federal). Y toda esa liquidez, con los tipos de interés al 1%, convirtió la compra de una vivienda en algo muy interesante, tanto para el inversor como para el usuario final. Oferta de liquidez y demanda de activos de inversión no relacionados con bolsa ni internet hicieron el resto. La presión compradora inicial, más racional, fue sustituida por una fiebre especulativa al calor de las subidas. La gente criticaba a los que cascaron en bolsa en el 2000, y sin darse cuenta cometía el mismo error: Pagar más de lo que realmente vale, y no tener en cuenta la rentabilidad que se le puede obtener (por dividendos o por alquileres). Y eso, por no mencionar lo de que los pisos son quot;una inversión seguraquot;, que equivale a aquello de que quot;la bolsa, a largo plazo, siempre subequot;. Realmente, es muy peligroso oír tanto eso de que quot;no puedes perderquot;. Sobre todo, cuando no lo dicen economistas de 60 años, sino gente de la calle de 30 años... Se incrementó el n° de viviendas construidas, así como el % de viviendas vendidas sobre el total de viviendas, y para venderlas los bancos empezaron a facilitar todo tipo de hipotecas: desde sub-prime (las concedidas a personas que están por debajo de los estándares de solvencia), a hipotecas de sólo intereses (que no devuelven capital y no reducen la deuda), e incluso las de amortización negativa (en las que se paga parte de los intereses, y el resto se capitalizan en la deuda, con lo que cada vez la deuda es mayor). En 2004, según Fannie, el 24% de las hipotecas se hicieron a subprime, vs el 9% de 2003. Y para hipotecas de más de $360.000, sólo el 49% presentaron toda la documentación en 2004, frente al 73% en 2001. Y se disparó el efecto quot;bola de nievequot;. Greenspan hablaba de fervor especulativo inmobiliario en su comparecencia ante el parlamento, en julio de 2005, y no era para menos, pues las subidas especulativas alimentaban las expectativas de los recién llegados. Normalmente, las subidas de precios tienen un efecto disuasorio para los compradores, pues hay menos compradores dispuestos a pagar el precio fijado a medida que el precio sube; pero cuando se entra en dinámica de burbuja, el efecto es el contrario: cuanto más suben los precios, más gente hay dispuesta a entrar... unos, porque si no van a quedar fuera definitivamente, y otros, porque se montan el cuento de la lechera. Y en este quot;mundo al revésquot; de las burbujas, se daban situaciones paradójicas, como que si te gastabas $25.000 en una reforma, luego podías vender por $50.000 o $75.000 más caro, lo cual es absurdo!! pues lo lógico sería que sólo se pudiera vender por $15.000 más, porque al que va a comprar igual no le gusta... Esto recuerda muchísimo al gran negocio de internet en el 2000: Vender duros a cuatro pesetas, porque aunque perdieras dinero, conseguías muchos clientes y aumentaba la valoración de tu empresa (!?). 17
  • 18. Se decía que la gente no va a vender así como así sus casas, porque las necesitan para vivir, pero lo cierto es que en un porcentaje muuuuy elevado no se estaban comprando para vivir, sino para especular. Datos USA de mediados de 2005: •El 23% de los compradores indentificaron directamente sus compras como inversión. Y dado que los alquileres dan rentas muy bajas, por definición están especulando. •Otro 13% de las compras las identificaron como casas para vacaciones. Pero tras esta decisión también está la expectativa de subidas de precio, pues si no, es mucho más barato ir a hoteles. Y dado que no viven ahí, un cambio de sentimiento fácilmente los llevaría a vender. Pero incluso el hecho de que el 64% restante viva en sus casas, no los elimina necesariamente de la categoría de especuladores: •El 58% de los compradores de California se financiaron con ARMs (Adjustable Rate Mortgages, o hipotecas a tipo variable, muy poco comunes en USA hasta hace poco). A nivel nacional, lo hicieron un 46% en 2004, frente al 29% de 2003, y eso que la diferencia de coste ha bajado de 5.87%-3.41%=2.46% en 2003 a 5.11%-3.6%=1.51% en 2004 . La principal razón para ello fue reducir el coste inicial, por su intención de vender en un periodo de tiempo relativamente corto... y dados los elevados costes de la compraventa y los relativamente bajos costes de alquiler, nada justificaría la compra para periodos cortos, salvo las expectativas de rápida revalorización. •El hecho de que tantos compradores optaran por option ARMs (hipotecas de sólo intereses o de amortización negativa), sugería incluso mayor grado de especulación, puesto que como no están pagando capital, no son más que inquilinos... pero con los inconvenientes de propietario: pagar impuestos, mantenimiento, etc. ¿Por qué iban a querer tener lo peor de ambos mundos? La única forma en que ganan algo es vía revalorización. Y es que se estaba especulando mucho porque las expectativas que tiene la gente son de fuertes subidas: Los compradores de Los Ángeles esperaban una revalorización del 22% anual en los próximos 10 años. Y dado que el precio medio supera los $500.000, esta revalorización supone un sueldazo sin trabajar, que se puede ir cobrando vía rehipotecas, dado que la revalorización es diez veces superior al pago de hipoteca. YA NO SE VEÍAN LAS VIVIENDAS COMO UN GASTO, SINO COMO UNA FUENTE DE INGRESOS. Y efectivamente, los especuladores estaban obteniendo unos beneficios tremendos: Con un pago inicial medio del 9% (restante 91% vía hipoteca), y una subida media de precios del 9.3%, el comprador medio ganó un 103% de su inversión en un año (gastos e intereses aparte) ¡Guau! Pero la Reserva Federal, consciente del problema, subió los tipos una y otra vez. Nada menos que 17 subidas consecutivas, llevando los tipos del 1% al 5.25%... y claro, los tipos subiendo y los precios subiendo, salían unas letras mensuales estratosféricas, mientras que alquilar era cada vez más barato, porque los antiguos inquilinos se pasaban a propietarios y reducían la demanda. Así que la burbuja estalló en 2006... No fue un estallido grave; en contra de lo que pensaban los agoreros, no se llevó por delante todo el sistema bancario, ni hundió la economía. Las constructoras sí cayeron mucho en bolsa, pero claro... también habían subido mucho previamente!! Y los precios de la vivienda no cayeron demasiado, salvo algunas zonas puntuales. La economía pasó de crecer a un ritmo fuerte a hacerlo al 2%, apenas ligeramente por debajo de la media histórica, y ya hace más de medio año que las constructoras hicieron suelo y están repuntando de nuevo, sin prisa pero sin pausa, por lo que podemos dar por cerrada la crisis sin que realmente haya llegado a ser crisis. Aunque me temo que en España puede ser peor... pero esto lo tocaremos en otro artículo!! 18
  • 19. Actualización: Me comentan que soy demasiado optimista al dar por cerrado el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en USA, por lo que voy a hacer una matización: No es que piense que esto ya es cosa del pasado, ni mucho menos; todavía hay un exceso de viviendas que digerir, y todavía sigue muy débil el mercado inmobiliario. La demanda es floja, los precios están cayendo (ligeramente, salvo en algún sitio muy puntual), los plazos se alargan y el nº de nuevas viviendas en construcción está en mínimos. Pero a pesar de que el sector inmobiliario sigue muy débil, el crecimiento del PIB del cuarto trimestre ha salido del 3.5% anualizado, frente al 2% del tercer trimestre, con lo que la aceleración de la economía (en conjunto) se confirma. Y si a esto se le suma que las cotizaciones de las inmobiliarias ya hace medio año que hicieron suelo, y que los tipos hace medio año que dejaron de subir, creo que sí que estamos en condiciones de afirmar que lo peor ha pasado, y que aunque el sector sigue mal, ya está en vías de ir corrigiéndose poco a poco: El nº de nuevas viviendas en construcción está en mínimos, lo que hará que se vaya liquidando el stock sobrante, y según se vaya liquidando irá subiendo la demanda y aumentando de nuevo el nº de viviendas construidas hasta llegar a un nivel quot;normalquot;. Veo poco probable un empeoramiento de la situación. Empecemos... Quien da la hipoteca quot;subprimequot; España USA La hipoteca la da un banco que piensa mantenerla en balance durante varias décadas, por lo que le interesa mantener una calidad mínima en lo que da Las hipotecas subprime las venden agencias especializadas, con la intención de titulizarlas rápidamente y sacarlas de balance, por lo que les interesa vender cuantas más mejor, y no les preocupa la calidad. A quien le dan la hipoteca quot;subprimequot; España USA A una pareja de mileuristas que están empezando a trabajar, o a una familia de inmigrantes que después de dos-tres años en España quieren comprarse un piso A cualquiera, incluyendo los famosos quot;Ninjasquot; (No income, no job, no assets: sin ingreso, ni trabajo, ni patrimonio). Qué se considera hipoteca quot;subprimequot; España USA Una hipoteca subprime en España sería una hipoteca por el 100% del piso, ajustando al alza la tasación si es necesario, a gente en situación laboral más o menos precaria Las verdaderas hipotecas subprime, las americanas, constan de dos años quot;blandosquot;, con tipos que aquí consideraríamos normales, y luego a partir del tercero a pagar tipos muy altos, del 8%, 10% o más, algo que pocos podrían pagar... y menos aún los quot;ninjasquot; Casos más extremos de hipotecas quot;subprimequot; España USA En España, hemos visto hipotecas hasta 50 años, u otras que llegaban al 110% del valor de tasación... para pagar también los gastos, sin tener que poner un duro. Hipotecas quot;interest onlyquot;, donde no se amortiza capital, o incluso de amortización negativa, donde parte de los intereses se capitalizan. 19
  • 20. Cómo esperan que pague la hipoteca España USA El banco confía en que con los años mejorarán los ingresos y la solvencia de los hipotecados, a medida que avanzan en su carrera laboral; algo que es lo normal, pero que no es seguro. Y si hay problemas, al menos podrán cobrar del paro durante uno o dos años, y no quince días como en USA. En muchos casos, no se esperaba que puedan pagar hasta el fin, sino que o bien podrían seguir pagando a base de rehipotecarse para pagar la hipoteca, o bien venderían la casa y aún ganarían; no se confiaba en las personas, sino que se dependía de la revalorización del inmueble. Qué pasa si no paga la hipoteca España USA La legislación española es muy dura con el moroso: no basta con entregar la vivienda, sino que si al subastarla el banco no saca lo suficiente para la deuda, más gastos e intereses, el hipotecado sigue debiendo dinero al banco. Por eso, antes que ser insolvente para toda la vida, muchos piden (y obtienen) ayuda familiar, para salvar su casa. Existe una ley de quiebras, pero muy pocos se acogen a ella. El mayor perjudicado es el propio moroso. En muchos casos de titulizaciones, el moroso alega que se ha traspasado su hipoteca a otra entidad sin su preceptivo permiso para hacerlo, y se queda en casa sin pagar; tampoco se sabe bien quién es el acreedor que le tendría que llevar a juicio, ni si lleva las de ganar o no. Otros se limitan a entregar las llaves, los famosos quot;jingle mailsquot;, y ya se apañarán. El mayor perjudicado es el banco... o el tenedor de las titulizaciones. Como espero haber dejado claro en todo lo anterior, hay una diferencia sustancial entre las hipotecas quot;subprimequot; en España y las verdaderas subprime, las americanas: Las hipotecas en España se han dado quizá con excesiva alegría (bueno, no quizá: seguro), pero siempre se dieron con la intención de cobrarlas. Por el contrario, las hipotecas subprime USA se daban sin intención de cobrarlas: de momento, las titulizamos y las vendemos; y luego... bueno, luego el problema ya no es nuestro!! 20

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