Отчёт об оценке 10 зданий
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Отчёт об оценке 10 зданий

on

  • 4,957 views

 

Statistics

Views

Total Views
4,957
Views on SlideShare
4,956
Embed Views
1

Actions

Likes
0
Downloads
30
Comments
0

1 Embed 1

http://www.slideshare.net 1

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

Отчёт об оценке 10 зданий Отчёт об оценке 10 зданий Document Transcript

  • Индивидуальный предприниматель Елизарьева Юлия Викторовна Челябинск, ул. Труда, 163 тел. 8-904-303-6314, 263-13-47 ОГРН 304744815600030, ИНН 744800490765 УТВЕРЖДАЮ: Индивидуальный предприниматель ________________Елизарьева Ю.В. 18 января 2010г. ОТЧЕТ № 2706-ОН/01-10 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 15 января 2010 г.Месторасположение: Челябинская область, Сосновский район, поселок Саргазы,д. б/нИсполнитель: Индивидуальный предприниматель Елизарьева Ю.В.г. Челябинск, ул. Труда, дом 163тел. (351) 248-70-36, 263-13-47 г. Челябинск 2010 г.
  • Индивидуальный предприниматель Елизарьева Юлия Викторовна ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (на основании Отчета об оценке № 2706-ОН/01-10 от 15.01.2010 г.) Основные факты и выводы содержат ключевую информацию о результатах проведеннойоценки рыночной стоимости недвижимого имущества и составлены на основании фактов и суж-дений, изложенных в отчете об оценке № 2706-ОН/01-10 от 15.01.2010 г. относительно характе-ристик и величины стоимости объекта оценки.Данная информация приведена ниже: Объектом оценки являются объекты недвижимости, расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/н, в составе: 1. Нежилое здание - контора, литер А, этажность: 2, подземная этаж- ность: 0, площадь: общая – 182,9 кв.м., назначение: нежилое; 2. Нежилое здание – технологический цех, литер И, этажность: 1, подземная этажность: 1, площадь: общая – 1 166,4 кв.м., назначе- ние: нежилое; 3. Нежилое здание – консервный цех, литер Е, е, е1, этажность: 1, подземная этажность: 0, площадь: общая – 453,4 кв.м., назначение: нежилое; 4. Нежилое здание - сокохранилище, литер М(Л), этажность: 1, под- земная этажность: 1, площадь: общая – 480,8 кв.м., назначение: нежилое;Общая информация, иденти- 5. Нежилое здание – соковый цех, литер Б1(бывш.В), этажность: 1,фицирующая объект оценки подземная этажность: 0, площадь: общая – 151,8 кв.м., назначение: нежилое; 6. Нежилое здание – облепиховый цех, литер Б, этажность: 1, под- земная этажность: 1, площадь: общая – 503,8 кв.м., назначение: нежилое; 7. Нежилое здание – склад готовой продукции, литер Ж, этажность: 1, подземная этажность: 0, площадь: общая – 928,7 кв.м., назначе- ние: нежилое; 8. Нежилое здание – котельная, литер Е2(бывш.Д), этажность: 1, под- земная этажность: 0, площадь: общая – 50,6 кв.м., назначение: не- жилое; 9. Нежилое помещение, площадь: общая – 246,0 кв.м., номера на по- этажном плане: 1. Этаж: подвал, назначение: нежилое; 10. Нежилое помещение, площадь: общая – 327,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 1.2.3.4. Этаж: 1, назначение: нежилое.Основание для проведения Договор № 2706-ОН/01-10 от 14 января 2010 г., заключенный междуоценки: исполнителем и юридическим лицом ООО «Продсервис» Общество с ограниченной ответственностью «Продсервис». ИНН 7438005157. ОГРН 1027401867591. КПП 743801001. Дата регистра- ции: 12.01.2001г., наименование органа регистрации: АдминистрацияЗаказчик Сосновского района Челябинской области. Адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического ли- ца: Россия, Челябинская область, Сосновский район, п. Саргазы. Индивидуальный предприниматель Елизарьева Юлия Викторовна, паспорт 75 03 № 921188 выдан УВД Курчатовского района города Челябинска 01.10.2003г. член НП «СМАОс» (регистрационный № 1149 от 12.12.2007г.) ИНН 744800490765, ОГРН 304744815600030Исполнитель: дата внесения записи 04.06.2004г., р/сч. 40802810890000004836, к/сч. 30101810400000000779, БИК 047501779 в ОАО «Челябинвестбанк». Юридический адрес: 454106, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Островского, дом 36, кв. 76; тел. (351) 263-13-47, 248-70-36Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -2 -
  • Оцениваемые права Собственность Нежилое здание - контора, литер А Не зарегистрировано Нежилое здание – технологический цех, Не зарегистрировано литер И Нежилое здание – консервный цех, литер Не зарегистрировано Е, е, е1 Нежилое здание – сокохранилище, литер Не зарегистрировано М(Л) Нежилое здание – соковый цех, литерОграничения (обременения) Не зарегистрировано Б1(бывш.В)права Нежилое здание – облепиховый цех, литер Не зарегистрировано Б Нежилое здание – склад готовой продук- Не зарегистрировано ции, литер Ж Нежилое здание – котельная, литер Не зарегистрировано Е2(бывш.Д) Нежилое помещение, этаж: подвал Не зарегистрировано Нежилое помещение, этаж: 1 Не зарегистрированоЦель оценки: Определение рыночной стоимостиНазначение оценки Оценка производится для предоставления в кредитную организациюДата проведения оценки 14 января 2010г.Результаты, полученные при применении различных подходов к оценке Стоимость объек- Стоимость объ- Стоимость объ- та оценки, опре- екта оценки, Согласованная екта оценки, деленная затрат- определенная итоговая ры- определенная ным подходом, сравнитель- ночная стои- В том доходным под-Наименование на дату оценки, ным подходом, мость объек- числе: ходом, на дату соответствует, с на дату оценки, та оценки, с НДС оценки, соот- учетом НДС, руб. соответствует, с учетом НДС, ветствует, с уче- учетом НДС, руб. том НДС, руб. руб.Нежилое зда-ние - контора, 1 260 000р. Не применялся 3 832 000р. 3 574 800р. 545 308р.литер АНежилое зда-ние – техноло-гический цех, 3 845 000р. Не применялся 9 238 000р. 8 698 700р. 1 326 920р.литер ИНежилое зда-ние – консерв-ный цех, литер 1 534 000р. Не применялся 6 516 000р. 6 017 800р. 917 969р.Е, е, е1Нежилое зда-ние – сокохра-нилище, литер 1 432 000р. Не применялся 6 791 000р. 6 255 100р. 954 168р.М(Л)Нежилое зда-ние – соковыйцех, литер 507 000р. Не применялся 2 594 000р. 2 385 300р. 363 859р.Б1(бывш.В)Нежилое зда-ние – облепи-ховый цех, ли- 1 715 000р. Не применялся 7 007 000р. 6 477 800р. 988 139р.тер БНежилое зда-ние – склад го-товой продук- 3 171 000р. Не применялся 9 350 000р. 8 732 100р. 1 332 015р.ции, литер ЖОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -3 -
  • Нежилое зда-ние – котель-ная, литер 151 000р. Не применялся 911 000р. 835 000р. 127 373р.Е2(бывш.Д)Нежилое по-мещение, этаж: 840 000р. Не применялся 3 995 000р. 3 679 500р. 561 280р.подвалНежилое по-мещение, этаж: 1 117 000р. Не применялся 5 073 000р. 4 677 400р. 713 502р.1 ИТОГО: 15 572 000р. 55 307 000р. 51 333 500р. 7 830 534р.Индивидуальный предприниматель Елизарьева Ю.В.Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -4 -
  • ОГЛАВЛЕНИЕРАЗДЕЛ 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ...................................................................................................................................6 1.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ: ...............................................................................................................................................6 1.2. ОСНОВНЫЕ ДАННЫЕ:.................................................................................................................................................7 1.3. ПРИМЕНЯЕМЫЕ НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ............................................................................................................7 1.4. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ: .................................................................................................................................7РАЗДЕЛ 2. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ...........................................................................................................9РАЗДЕЛ 3. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ...............................................................................................................10РАЗДЕЛ 4. ЭТАПЫ РАБОТ ..........................................................................................................................................11РАЗДЕЛ 5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ..........................................................................................................11 5.1. СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ ..............................................................................................................................11 5.2. ОПИСАНИЕ МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .............................................................................................38РАЗДЕЛ 6. АНАЛИЗ РЫНКА.......................................................................................................................................38 6.1. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (НЭИ) .................................................................................40РАЗДЕЛ 7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ................................................41 7.1. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ...............................................................................................................................................41 7.1.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОГНОЗНОГО ПЕРИОДА ................................................................................................................42 7.1.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА - CF ....................................................................43 7.1.3. РАСЧЕТ ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ.....................................................................................................................44 7.1.4. ОБОСНОВАНИЕ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ ........................................................................................................47 7.1.5. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПО МЕТОДУ ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ .....................................................48 7.2. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ...............................................................................................................................................54 7.2.1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ................................................54 7.2.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА. ...........56 7.2.3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА ...56 7.2.4. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО МЕТОДУ ПАРНОГО СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ ......................................................................................................................................................................................60 7.3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ......................................................................................................................................62 7.3.1. МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ .................................................................................................................62 7.3.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ .............................................................63 7.3.3. ПОДБОР ИНФОРМАЦИИ ПО СОПОСТАВИМЫМ ОБЪЕКТАМ .......................................................................................63 7.3.4. РАСЧЕТ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ПО МЕТОДУ ПРЯМОГО СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ ..........................68РАЗДЕЛ 8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ......................................................................................79 8.1. ПРИМЕНЕНИЕ МАИ ДЛЯ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ............................................................................79 8.2. РАСЧЕТ ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ .......................................................................................................................80 8.3. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ВЫВОДЫ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ................................................................81РАЗДЕЛ 9. ЛИТЕРАТУРА ............................................................................................................................................83Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -5 -
  • Раздел 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯВ соответствии с требованиями «Закона об оценочной деятельности в РФ» ФЗ-135 от 29 июля1998 года с изменениями и дополнениями, настоящий отчет включает следующие основные све-дения:1.1. Задание на оценку:ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ: Наименование объекта оценки Площадь, кв.м.Нежилое здание - контора, литер А, этажность: 2, подземная этажность: 0,назначение: нежилое; расположенное по адресу: Челябинская область, Со- 182,9сновский район, поселок Саргазы, д. б/нНежилое здание – технологический цех, литер И, этажность: 1, подземнаяэтажность: 1, назначение: нежилое; расположенное по адресу: Челябинская 1 166,4область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/нНежилое здание – консервный цех, литер Е, е, е1, этажность: 1, подземнаяэтажность: 0, назначение: нежилое; расположенное по адресу: Челябинская 453,4область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/нНежилое здание - сокохранилище, литер М(Л), этажность: 1, подземнаяэтажность: 1, назначение: нежилое; расположенное по адресу: Челябинская 480,8область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/нНежилое здание – соковый цех, литер Б1(бывш.В), этажность: 1, подземнаяэтажность: 0, назначение: нежилое; расположенное по адресу: Челябинская 151,8область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/нНежилое здание – облепиховый цех, литер Б, этажность: 1, подземная этаж-ность: 1, назначение: нежилое; расположенное по адресу: Челябинская об- 503,8ласть, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/нНежилое здание – склад готовой продукции, литер Ж, этажность: 1, подзем-ная этажность: 0, назначение: нежилое; расположенное по адресу: Челябин- 928,7ская область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/нНежилое здание – котельная, литер Е2(бывш.Д), этажность: 1, подземнаяэтажность: 0, назначение: нежилое; расположенное по адресу: Челябинская 50,6область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/нНежилое помещение, этаж: подвал, назначение: нежилое; расположенное по 246,0адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/нНежилое помещение, этаж: 1, назначение: нежилое; расположенное по адре- 327,2су: Челябинская область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/нИмущественные права на объект оценки:Правообладатель – юридическое лицо Общество с ограниченной ответственностью «Продсер-вис»: Свидетельство о государственной регистрации права серии 74Нежилое здание - контора, литер А АВ № 523663 от 04.12.2009 г. Вид права: собственность;Нежилое здание – технологический Свидетельство о государственной регистрации права серии 74цех, литер И АВ № 523664 от 04.12.2009 г. Вид права: собственность;Нежилое здание – консервный цех, Свидетельство о государственной регистрации права серии 74литер Е, е, е1 АБ № 443365 от 06.07.2006 г. Вид права: собственность;Нежилое здание - сокохранилище, ли- Свидетельство о государственной регистрации права серии 74тер М(Л) АБ № 443769 от 06.07.2006 г. Вид права: собственность;Нежилое здание – соковый цех, литер Свидетельство о государственной регистрации права серии 74Б1(бывш.В) АБ № 443361 от 06.07.2006 г. Вид права: собственность;Нежилое здание – облепиховый цех, Свидетельство о государственной регистрации права серии 74литер Б АБ № 443300 от 05.07.2006 г. Вид права: собственность;Нежилое здание – склад готовой про- Свидетельство о государственной регистрации права серии 74дукции, литер Ж АБ № 443301 от 05.07.2006 г. Вид права: собственность;Нежилое здание – котельная, литер Свидетельство о государственной регистрации права серии 74Е2(бывш.Д) АВ № 523665 от 04.12.2009 г. Вид права: собственность; Свидетельство о государственной регистрации права серии 74Нежилое помещение, этаж: подвал АВ № 402341 от 14.10.2009 г. Вид права: собственность; Свидетельство о государственной регистрации права серии 74Нежилое помещение, этаж: 1 АВ № 402342 от 14.10.2009 г. Вид права: собственность;Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -6 -
  • Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки;Задача оценки (предполагаемое использование результатов оценки): определение рыночнойстоимости недвижимого имущества для предоставления в кредитную организацию.Вид определяемой стоимости: рыночная стоимость объекта оценки.Дата оценки: 15.01.2010 г.Дата составления отчета: 18.01.2010 г.Срок проведения оценки: 14.01.2010 г. – 18.01.2010 г.Допущения и ограничения: см. раздел 2.1.2. Основные данные:ЗАКАЗЧИК: Общество с ограниченной ответственностью «Продсервис». ИНН 7438005157.ОГРН 1027401867591. КПП 743801001. Дата регистрации: 12.01.2001г., наименование органа ре-гистрации: Администрация Сосновского района Челябинской области. Адрес (место нахожде-ния) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица: Россия, Челябинскаяобласть, Сосновский район, поселок Саргазы.ИСПОЛНИТЕЛЬ: Индивидуальный предприниматель Елизарьева Юлия Викторовна паспорт 7503 № 921188 выдан УВД Курчатовского района города Челябинска 01.10.2008г. член НП «СМА-Ос» (регистрационный № 1149 от 12.12.2007г.), ИНН 744800490765, ОГРН 304744815600030,р/сч. 40802810890000004836, к/сч. 30101810400000000779, БИК 047501779 в ОАО «Челябинвест-банк». Юридический адрес: 454080, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Труда, 163;Сведения о специалистах исполнителя:Оценщик – Елизарьева Юлия Викторовна:- Действительный член НП «СМАОс» (реестр № 1149 от 12.12.2007г.)­ Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 541594 «Межотраслевой институт по-вышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов РЭА им. Г. В.Плеханова» от 29.12.2003 г. на ведение профессиональной деятельности в сфере «Профессио-нальная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», по специальности «Оценка стои-мости предприятий (бизнеса)»; Свидетельство о повышении квалификации № 399 от 21 декабря2006г. выдано Челябинским государственным университетом по программе «Оценка стоимостипредприятий (бизнеса)».­ стаж работы оценщиком 6 лет.Сведения о страховании гражданской ответственности оценщиков:Страховой полис гражданской ответственности при осуществлении профессиональной деятель-ности оценщика № 81035/776/0002/9 от 09.04.2009 г., выдан ОАО «АльфаСтрахование». Страхо-вая сумма: 10 000 000 (Десять миллионов) рублей.Основание для проведения оценки: Договор № 2706-ОН/01-10 от 14.01.2010 г., задание наоценку от 14.01.2010 г.Форма отчета: письменная.1.3. Применяемые нормативные документы Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.12.1998 г. № 135-ФЗ, в редак-ции Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 14.11.2002 № 143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.1.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006г. № 157-ФЗ, от 05.02.2007 г. № 13-ФЗ, от 13.07.2007Г. № 129-ФЗ, 24.07.2007г.№ 229-ФЗ; Стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности, ут-вержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254 (ФСО № 3), № 255(ФСО № 2), № 256 (ФСО № 1). Стандарты и правила оценочной деятельности некоммерческого партнерства «Сообществоспециалистов-оценщиков «СМАО», утвержденные Решением Совета Партнерства НП «СМАОс»от 15.08.2008г., протокол № 78 от 15.08.2008г. Положения стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной дея-тельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оцен-ки, а также при проведении оценки. Обоснование использования стандартов: ст. 20 Федерального закона № 135-ФЗ от29.07.1998 г.1.4. Основные факты и выводы:Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -7 -
  • Общая информация, идентифицирующая объект оценки Объектом оценки являются объекты недвижимости, расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/н, в составе: 1.Нежилое здание - контора, литер А, этажность: 2, подземная этажность: 0, площадь: общая – 182,9 кв.м., назначение: нежилое; 2. Нежилое здание – технологический цех, литер И, этажность: 1, подземная этажность: 1, площадь: общая – 1 166,4 кв.м., назначение: нежилое; 3. Нежилое здание – консервный цех, литер Е, е, е1, этажность: 1, подземная этажность: 0, площадь: общая – 453,4 кв.м., назначение: нежилое; 4. Нежилое здание - сокохранилище, литер М(Л), этажность: 1, подземная этажность: 1, площадь: общая – 480,8 кв.м., назначение: нежилое;Общая информация, 5. Нежилое здание – соковый цех, литер Б1(бывш.В), этажность: 1, подземнаяидентифицирующая этажность: 0, площадь: общая – 151,8 кв.м., назначение: нежилое;объект оценки 6. Нежилое здание – облепиховый цех, литер Б, этажность: 1, подземная этаж- ность: 1, площадь: общая – 503,8 кв.м., назначение: нежилое; 7. Нежилое здание – склад готовой продукции, литер Ж, этажность: 1, подзем- ная этажность: 0, площадь: общая – 928,7 кв.м., назначение: нежилое; 8. Нежилое здание – котельная, литер Е2(бывш.Д), этажность: 1, подземная этажность: 0, площадь: общая – 50,6 кв.м., назначение: нежилое; 9. Нежилое помещение, этаж: подвал, площадь: общая – 246,0 кв.м., назначе- ние: нежилое; 10. Нежилое помещение, этаж: 1, площадь: общая – 327,2 кв.м., назначение: нежилое.Результаты, полученные при применении различных подходов к оценке Стоимость объек- Стоимость объ- Стоимость объ- та оценки, опре- екта оценки, Согласованная екта оценки, деленная затрат- определенная итоговая ры- определенная ным подходом, сравнитель- ночная стои- В том доходным под-Наименование на дату оценки, ным подходом, мость объек- числе: ходом, на дату соответствует, с на дату оценки, та оценки, с НДС оценки, соот- учетом НДС, руб. соответствует, с учетом НДС, ветствует, с уче- учетом НДС, руб. том НДС, руб. руб.Нежилое зда-ние - контора, 1 260 000р. Не применялся 3 832 000р. 3 574 800р. 545 308р.литер АНежилое зда-ние – техноло-гический цех, 3 845 000р. Не применялся 9 238 000р. 8 698 700р. 1 326 920р.литер ИНежилое зда-ние – консерв-ный цех, литер 1 534 000р. Не применялся 6 516 000р. 6 017 800р. 917 969р.Е, е, е1Нежилое зда-ние – сокохра-нилище, литер 1 432 000р. Не применялся 6 791 000р. 6 255 100р. 954 168р.М(Л)Нежилое зда-ние – соковыйцех, литер 507 000р. Не применялся 2 594 000р. 2 385 300р. 363 859р.Б1(бывш.В)Нежилое зда-ние – облепи-ховый цех, ли- 1 715 000р. Не применялся 7 007 000р. 6 477 800р. 988 139р.тер БОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -8 -
  • Нежилое зда-ние – склад го-товой продук- 3 171 000р. Не применялся 9 350 000р. 8 732 100р. 1 332 015р.ции, литер ЖНежилое зда-ние – котель-ная, литер 151 000р. Не применялся 911 000р. 835 000р. 127 373р.Е2(бывш.Д)Нежилое по-мещение, этаж: 840 000р. Не применялся 3 995 000р. 3 679 500р. 561 280р.подвалНежилое по-мещение, этаж: 1 117 000р. Не применялся 5 073 000р. 4 677 400р. 713 502р.1 ИТОГО: 15 572 000р. 55 307 000р. 51 333 500р. 7 830 534р.Раздел 2. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ Данный отчет подготовлен в соответствии с нижеследующими допущениями и ограниче-ниями, являющимися неотъемлемой частью настоящего отчета: Специалист, выполнивший оценку объекта оценки (далее – Оценщик) и подготовившийданный отчет (далее – Отчет), является полномочным представителем оценочной организации,имеет необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в областиоценки недвижимого имущества. В процессе проведения оценки и подготовки настоящего отчета Оценщик исходил из того,что предоставленная Заказчиком информация являлась точной и правдивой. Оценщик не прини-мает на себя ответственность за достоверность предоставленной информации, ответственность заэто несет Заказчик. Оценщик не несет ответственности за скрытые дефекты имущества, которые невозможнообнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения пре-доставленной документации. На оценщике не лежит ответственность за обнаружение подобныхфактов. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке настоящего отчета, былиполучены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не можетгарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источ-ник полученной информации. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях.Ни одна из сторон не может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это преду-смотрено договором об оценке. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик сохранит конфиденци-альность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной входе исследования в соответствии с задачами оценки. Заказчик принимает условия не упоминатьимя или отчет Оценщика, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемомтретьим лицам, без письменного согласия Оценщика. От Оценщика не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и при-сутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами,связанными с объектами оценки, если только не будут заключены иные соглашения. Заказчик должен принять условие защитить Оценщика от всякого рода расходов и матери-альной ответственности, происходящих из иска третьих сторон, вследствие использования треть-ими сторонами полученных результатов оценки, кроме случаев, когда окончательным судебнымпорядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества,общей халатности и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе вы-полнения данной работы. Право собственности на оцениваемый объект предполагается полностью соответствую-щими требованиям законодательства. Имущество оценивается свободным от каких бы то ни бы-ло прав его удержания, долговых обязательств под заклад имущества или иных обременений, несопровождается наложенным на него в соответствии с законодательством России арестами, сер-витутами и иными ограничениями имущественных прав.Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -9 -
  • Стоимость объектов оценки действительна только на дату оценки. Оценщик не принимаетна себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических иприродных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объектаоценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной вОтчете стоимости. «Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может бытьпризнана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составле-ния отчета об оценке до доты совершения сделки с объектом оценки или даты представленияпубличной оферты прошло не более 6 месяцев» (п. 26 Стандарты оценки, обязательные для при-менения субъектами оценочной деятельности, утвержденные приказами МинэкономразвитияРоссии от 20.07.2007 г. № 256 (ФСО № 1). Настоящая оценка отражает независимое заключение оценщика о рыночной стоимости Объ-екта оценки, основанное на профессиональных знаниях, и носит рекомендательный характер дляпоставленных целей. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оце-ниваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвую-щим сторонам. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также техсобытий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторо-нами выводов и заключений, содержащихся в отчете.Раздел 3. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ В соответствии со статьей 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.12.1998 г. № 135-ФЗ для целей настоящего отчета под термином «рыночная стоимость» понимается следующее:рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой данный объектможет быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки дейст-вуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаютсякакие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:­ одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана прини-мать исполнение;­ стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;­ объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;­ цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принужде-ния к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;­ платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Риск ликвидности – это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги ин-вестиционный инструмент (в данном случае – объект нежилой недвижимости) в подходящиймомент и по приемлемой цене. Ликвидность данного инвестиционного инструмента – важныйаргумент для инвестора, желающего сохранить гибкость своего портфеля. Инвестиционные ин-струменты, продающиеся на «вялых» рынках, где спрос и предложение невелики, как правило,менее ликвидные, чем те, торговля которыми ведется на «оживленных» рынках. Однако, чтобыбыть ликвидными, инструменты инвестирования должны легко продаваться по приемлемой цене.Вообще, продать любой инвестиционный инструмент можно довольно просто, значительно сни-зив на него цену. (Лоренс Дж. Гитман и Майкл Д. Джонк «Основы инвестирования»). Ликвидационная стоимость объекта оценки – расчетная величина, отражающая наиболеевероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозицииобъекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когдапродавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества (ФСО №2 ст.9). Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на от-крытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним (ФСО № 1ст. 12). Дата проведения оценки – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объектаоценки (ФСО № 1 ст. 8). НЭИ объекта оценки – определяется использование объекта оценки, при котором его стои-мость будет наибольшей (ФСО № 1 ст. 10). Метод оценки – является последовательность процедур, позволяющая на основе существен-ной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного изподходов к оценке (ФСО № 1 ст. 7).Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -10-
  • Цена – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки уча-стниками совершенной или планируемой сделки (ФСО № 1 ст. 4). Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техниче-ским и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сдел-ки, состоявшейся при сходных условиях. Итоговая стоимость объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная пу-тем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованногооценщиком обобщения результатов, полученных в рамках применения различных подходов коценке (ФСО № 1 ст.6).Раздел 4. ЭТАПЫ РАБОТ Проведение оценки включает следующие этапы:1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, установление количествен-ных и качественных характеристик объекта оценки.3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки4. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходи-мых расчетов.5. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итого-вой величины стоимости объекта оценки.6. Составление отчета об оценке.Раздел 5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ5.1. Сведения об объекте оценки Поиск и сбор информации для проведения настоящей работы осуществлялся по разнооб-разным каналам с привлечением различных источников данных. Используемые документы (см. Приложение 2):Свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АВ № 523663 от 04.12.2009 г.;Свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АВ № 523664 от 04.12.2009 г.;Свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АБ № 443365 от 06.07.2006 г.;Свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АБ № 443769 от 06.07.2006 г.;Свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АБ № 443361 от 06.07.2006 г.;Свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АБ № 443300 от 05.07.2006 г.;Свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АБ № 443301 от 05.07.2006 г.;Свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АВ № 523665 от 04.12.2009 г.;Свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АВ № 402341 от 14.10.2009 г.;Свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АВ № 402342 от 14.10.2009 г.;Протокол о результатах конкурса по продаже арестованного имущества №25 от 19.01.2001 г.;Технический паспорт на нежилое здание – контора, выданный ОГУП «Обл. ЦТИ» по Челябин-ской области Сосновский филиал по состоянию на 25.12.2009г.;Технический паспорт на нежилое здание – технологический цех, выданный ОГУП «Обл. ЦТИ»по Челябинской области Сосновский филиал по состоянию на 25.12.2009г.;Технический паспорт на нежилое здание – консервный цех, выданный ОГУП «Обл. ЦТИ» по Че-лябинской области Сосновский филиал по состоянию на 15.01.2010г.;Технический паспорт на нежилое здание – сокохранилище, выданный ОГУП «Обл. ЦТИ» по Че-лябинской области Сосновский филиал по состоянию на 16.06.2008г.;Технический паспорт, выданный ОГУП «Обл. ЦТИ» по Челябинской области по состоянию на03.11.2000г.;Технический паспорт на нежилое здание (нежилое здание – облепиховый цех, нежилое здание –соковый цех), выданный ОГУП «Обл. ЦТИ» по Челябинской области по состоянию на25.12.2009г.;Технический паспорт на нежилое здание – склад готовой продукции, выданный ОГУП «Обл.ЦТИ» по Челябинской области по состоянию на 25.12.2009г.;Договор № 303/2001 аренды земельного участка от 13.08.2001 г.;Акт приема-передачи к договору аренды от 13.08.2001 г. № 303/2001 и кадастровый план земель-ного участка;Кадастровый паспорт помещения ОГУП «Обл. ЦТИ» по Челябинской области Сосновский фили-Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -11-
  • ал серия В № 485400 от 23.07.2008 г.; Кадастровый паспорт помещения ОГУП «Обл. ЦТИ» по Челябинской области Сосновский фили- ал серия В № 485401 от 23.07.2008 г.; Кадастровый паспорт помещения ОГУП «Обл. ЦТИ» по Челябинской области Сосновский фили- ал серия В № 485404 от 23.07.2008 г.; Кадастровый паспорт помещения ОГУП «Обл. ЦТИ» по Челябинской области Сосновский фили- ал серия В № 887430 от 28.12.2009 г.; Кадастровая выписка о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимо- сти) от 14.12.2009 г. № 7444/206/09-1832; Договор ипотеки №99 от 02.08.2007 г. Справки о затратах на содержание объекта оценки от 01.10.2009г. Согласно данным, полученным при личном осмотре объекта оценки и анализе документов, была собрана следующая информация: (см. Таблица 5.1.) Таблица 5.1.ОкружениеАдрес (местоположение) объ- Челябинская область, Сосновский район, поселок Саргазы, д.екта б/н.Плотность застройки Средняя Объекты оценки расположены в производственной зоне вос- точной части п. Саргазы. На расстоянии ~200 м находятся од-Типичное использование ок- ноэтажные жилые дома, а на расстоянии ~800 м – центр поселкаружения и здания администрации, клуб. Прилегает к объекту оценки территория предприятия «РУТА» по выращиванию фруктовых культур.Сегмент рынка Рынок коммерческой недвижимостиПрестижность и привлека- Достаточно высокаятельностьРасстояние от основных маги- 2000м (автомагистраль Челябинск – Москва (М5));стралейНаличие подъездных путей Асфальтированные дорогиКачество дорог Асфальтовое покрытие (состояние удовлетворительное) Автобусные маршруты по расписанию, личный и грузовой ав-Объекты транспортной инфра- тотранспорт;структуры 2,5 км (ж/д станция «Смолино»), 5,0 км (ж/д станция «Шершни»)Экологическая обстановка Экологическая обстановка благоприятнаяСмог, грязь, шум В пределах нормы Земельный участокОбъект права Земельный участок Челябинская область, Сосновский район, восточнее поселкаАдрес СаргазыСубъект права Муниципальная собственность Договор аренды земельного участка № 303/2001 от 13.08.2001г.Документы - основания Акт приема-передачи к договору аренды от 13.08.2001г. № 303/2001Вид права Право арендыСрок договора С 13.08.2001 г. по 13.08.2050 г.Арендодатель Администрация Сосновского района Челябинской областиАрендатор ООО «Продсервис»Кадастровый номер 74:19:2001001:24 На дату оценки сведений об ограничениях и обременениях зе-Ограничения (обременения) права мельного участка не имеетсяУдельный показатель кадаст- 2,2506ровой стоимости, руб./кв. мКадастровая стоимость, руб. 30833,22Площадь, кв. м 13 700Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -12-
  • Категория Земли сельскохозяйственного назначенияРазрешенный вид использования Комплекс по переработке сельхозпродукции На территории земельного участка расположены нежилые зда-Фактическое использование ния предприятия ООО «Продсервис» по переработке плодово- овощных культурТопография Ровное местоРельеф почвы РовныйФорма участка Многоугольной формыЗатопляемость НетОпасности окружающей среды Не наблюдались Земельный участок находится на местности средней степени застройки. На нем расположены нежилые здания производственного, складского и административного назначения, территория благоустроенная (асфальто-Улучшения вое покрытие), по границам огороженная забором из ж/б панелей или оцинкованного профнастила, охраняемая, с камерами видеонаблюдения, освещенная в темное время суток.Обеспеченность инфраструк- Электрические сети, водопровод, газопровод, сети канализации,турой телефонная сеть, теплотрасса Характеристика нежилых зданий Нежилое здание - контора, литер АСведения об имущественных правах Нежилое здание - Контора, литер А, этажность: 2, подземная этаж- ность: 0, площадь: общая – 182,9 кв.м., назначение: нежилое;Объект права Адрес: Челябинская область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/нКадастровый (или условный) но- 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/АмерСвидетельство о государственной 74 АВ № 523663 от 04.12.2009 г.регистрации права Протокол о результатах конкурса по продаже арестованного имуще-Документы - основания ства №25 от 19.01.2001 г.Субъект права Общество с ограниченной ответственностью «Продсервис»Вид права СобственностьОграничения (обременения) Не зарегистрированоПервоначальная стоимость, руб. 78 794,0Остаточная стоимость, руб. 17 408Инвентарный номер 01125001Краткое описание объекта оценки, по данным технического паспорта по состоянию на 25.12.2009г.,выданного ОГУП «Обл. ЦТИ»и визуального осмотра оценщика Наименование Нежилое здание - контора, литер АГод постройки 1972-1976 (по данным техпаспорта по состоянию на 03.11.2000г.)Группа капитальности 2Назначение АдминистративноеТекущее использование АдминистративноеЧисло этажей 2Высота по внутреннему обмеру,м 2,60-2,65 мОбщая площадь, кв.м. 182,9 Основная: 114,8 кв.м.В том числе: Вспомогательная: 68,1 кв.м. 3Объем, м , всего 727Площадь застройки, кв.м. 135,2Описание конструктивных элементовОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -13-
  • Фундаменты - бетонные блоки; техническое состояние: трещины, отколы;Стены – шлакоблочные, t=56 см, облицованные кирпичом, оштукатурены, побелены; техническое со-стояние: мелкие трещины;Перегородки – кирпич; техническое состояние: хорошее;Перекрытие: чердачное – железобетонные плиты, междуэтажное – ж/б плиты; техническое состояние:локальное отслоение выравнивающего раствора;Крыша – профнастил; техническое состояние: трещины, ржавчина;Полы – деревянные; техническое состояние: стертость;Проемы: оконные - двойное остекление, дверные - деревянные; техническое состояние: трещины всопряжениях;Внутренняя отделка – штукатурка, побелка, окраска; техническое состояние: мелкие трещины; Объект оценки представляет собой отдельностоящее административное здание с железобе-тонными перекрытиями. Здание функционально разделено кирпичными перегородками на каби-неты площадью от 2,4 кв.м. до 24,4 кв.м. В контору можно попасть с трех сторон: один вход рас-положен со стороны улицы (проходная), со стороны переднего фасада здания, два других распо-ложены со стороны заднего фасада и торцевой части здания, внутри территории предприятия.Помещения светлые, просторные, стены: оштукатуренные, окрашенные масляной или известко-вой краской или облицованы керамической плиткой (санузел); потолок: водоэмульсионная окра-ска либо ПВХ – панели, пол – бетонный мозаичный либо линолеум, либо напольная керамиче-ская плитка. Внешний вид административного здания хороший, со слов Заказчика ремонты внут-ренней и наружной отделки косметические, текущие и капитальные проводятся по мере необхо-димости.Инженерное оборудованиеВентиляция – естественная и приточно-вытяжная; техническое состояние: хорошее;Водопровод – центральный; техническое состояние: хорошее;Электроснабжение - скрытая проводка; техническое состояние: хорошее;Горячее водоснабжение - от собственной котельной; техническое состояние: хорошее;Канализация – центральная; техническое состояние: хорошее;Отопление - от собственной котельной, с внутренней разводкой по помещениям; техническое состоя-ние: удовлетворительное.Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -14-
  • Задний фасад здания конторы Передний фасад здания конторы Передний фасад здания конторы Центральные въездные ворота 1 этаж Коридор, номер по плану 8 Кабинет, номер по плану 3Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -15-
  • Кабинет, номер по плану 5 Туалет, номер по плану 7 2 этаж Помещение лаборатории, номер по плану 3 Помещение лаборатории, номер по плану 3 Кабинет, номер по плану 1 Помещение, номер по плану 9Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -16-
  • Нежилое здание – технологический цехСведения об имущественных правах Нежилое здание – Технологический цех, литер И, этажность: 1, подземная этажность: 1, площадь: общая – 1166,4 кв.м., назначение:Объект права нежилое. Адрес: Челябинская область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/нКадастровый (или условный) но- 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/ИмерСвидетельство о государственной 74 АВ № 523664 от 04.12.2009 г.регистрации права Протокол о результатах конкурса по продаже арестованного иму-Документы - основания щества №25 от 19.01.2001 г.Субъект права Общество с ограниченной ответственностью «Продсервис»Вид права СобственностьОграничения (обременения) Не зарегистрированоПервоначальная стоимость, руб. 200 126Остаточная стоимость, руб. 44 270Инвентарный номер 01120008Краткое описание объекта оценки, по данным технического паспорта по состоянию на 25.12.2009г.,выданного ОГУП «Обл. ЦТИ» и визуального осмотра оценщика Наименование Нежилое здание технологического цеха, литер ИГод постройки 1970-е (со слов Заказчика)Группа капитальности 2Назначение ПроизводственноеТекущее использование ПроизводственноеЧисло этажей 1Высота по внутреннему обмеру, м 2,90-3,30Общая площадь 1166,4 кв.м. Основная: 702,6 кв.м.В том числе: Вспомогательная: 463,8 кв.м.Объем, всего 4 611 м3Площадь застройки 839,3 кв.м.Описание конструктивных элементов и инженерного оборудованияФундаменты - бетонные блоки; техническое состояние: трещины, незначительная осадка;Стены – шлакоблок, t=0,6 м, обложен кирпичом; техническое состояние: трещины, выветривание швов;Перегородки – кирпич; техническое состояние: удовлетворительное;Перекрытие: чердачное – металл, надподпольное – ж/б плиты; техническое состояние: трещины;Крыша – профнастил; техническое состояние: ржавчина;Полы – бетон; техническое состояние: трещины, стертость;Проемы: оконные - двойные, техническое состояние: рассохлись и покоробились; дверные - металличе-ские; техническое состояние: ржавчина;Внутренняя отделка – штукатурка, побелка; техническое состояние: отпадение штукатурки;В технологическом цехе расположено производство технических жидкостей и складские помещения. Цехпредставляет собой отдельно стоящее производственное здание с железобетонными или металлическимиперекрытиями. Объект оценки расположен внутри территории предприятия, функционально разделен кир-пичными перегородками на восемь помещений площадью от 1,0 кв.м. до 444,0 кв.м. В технологическийцех можно попасть с трех сторон, через распашные металлические ворота (с торцевой стороны здания) илиметаллические двери. Внешний вид здания удовлетворительный, со слов Заказчика ремонты внутренней инаружной отделки проводятся по мере необходимости.Инженерное оборудованиеОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -17-
  • Вентиляция – естественная и принудительная; техническое состояние: удовлетворительное;Водопровод – центральный; техническое состояние: удовлетворительное;Электроснабжение - скрытая проводка; техническое состояние: потеря эластичности изоляции про-водки;Горячее водоснабжение - от собственной котельной; техническое состояние: удовлетворительное;Канализация – центральная; техническое состояние: удовлетворительное;Отопление – центральное, с внутренней разводкой по помещениям; техническое состояние: удовле-творительное. Передний фасад здания (литер И) Торцевая часть здания (литер И) Передний фасад здания (литер И) Задний фасад здания (литер И) Передний фасад и торцевая часть зданияОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -18-
  • Помещение, литер по плану 2 Помещение, литер по плану 3 Помещение, литер по плану 7 Помещение, литер по плану 8 Фрагмент помещения, номер по плану 3 Помещение, литер по плану 8Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -19-
  • Нежилое здание – консервный цех Сведения об имущественных правах Нежилое помещение – Консервный цех, литер Е, е, е1, этаж- ность: 1, подземная этажность: 0, площадь: общая – 453,4 кв.м., Объект права назначение: нежилое; Адрес: Челябинская область, Сосновский район, поселок Сарга- зы, д. б/н Кадастровый (или условный) но- 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Е мер Свидетельство о государственной 74 АБ № 443365 от 06.07.2006 г. регистрации права Протокол о результатах конкурса по продаже арестованного Документы - основания имущества №25 от 19 января 2001 года Субъект права Общество с ограниченной ответственностью «Продсервис» Вид права Собственность Ограничения (обременения) Не зарегистрировано Первоначальная стоимость, руб. 212 401,0 Остаточная стоимость, руб. 47 033,0 Инвентарный номер 01120007 Краткое описание объекта оценки, по данным технического паспорта по состоянию на 15.01.2010г., выданного ОГУП «Обл. ЦТИ» и визуального осмотра оценщика Наименование Литер Е Литер е Литер е1 Год постройки 1970-е годы постройки Наименование Консервный цех Назначение Производственное Текущее использование Консервный цех по обработке плодово-овощной продукции Группа капитальности 2 2 2 Число этажей 1 1 1 Высота по внутреннему обмеру, м 4,40 3,00 1,90 2 122 254 27 Объем строительный, м3 Всего: 2 472 м3 Общая площадь, кв.м. 453,4 Основная: 430,5 кв.м. В том числе: Вспомогательная: 22,9 кв.м. Площадь застройки, кв.м. 605,7 кв.м. Описание конструктивных элементовОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -20-
  • Фундаменты - бетонные блоки; техническое состояние: локальные трещины; Стены – кирпич, t=72 см, оштукатурены, побелены; техническое состояние: трещины, отколы; Перегородки – кирпич (литер Е); техническое состояние: удовлетворительное; Перекрытие: чердачное – ж/б плиты на металлических балках (литер Е); техническое состояние: трещины; ж/б плиты (литер е, е1); техническое состояние: отслоение выравнивающего раствора, трещины, отколы; Крыша – шифер (литер Е, е, е1); техническое состояние: трещины, отколы; техническое состояние: удовлетворительное; Полы – бетонные; техническое состояние: выбоины, трещины; Проемы: оконные – двойное остекление, техническое состояние: стертость, трещины, рассохлись; дверные – металлические, деревянные; техническое состояние: стертость, трещины, ржавчина; Внутренняя отделка – штукатурка, побелка; техническое состояние: трещины, отколы, загряз- нения. В консервном цехе расположено производство по переработке плодово-овощной продукции. Цех представляет собой отдельностоящее производственное здание с железобетонными перекры- тиями на металлических балках. Объект оценки расположен внутри территории предприятия, функ- ционально разделен кирпичными перегородками на помещения площадью от 1,0 кв.м. до 292,6 кв.м. В консервный цех можно попасть с трех сторон здания. В производственных помещениях стены - оштукатуренные, окрашенные известковой окраской, облицованы керамической плиткой или оклее- ны виниловыми обоями; потолок - бетонный оштукатуренный или профнастил, пол – напольная ке- рамическая плитка или линолеум. Внешний вид здания удовлетворительный, со слов Заказчика ре- монты внутренней и наружной отделки проводятся по мере необходимости. В цехе имеется электро- тельфер грузоподъемностью 1,5 тн. Инженерное оборудование Вентиляция – естественная, дополнительно установлены вытяжки; техническое состояние: удов- летворительное; Водопровод – центральный (литер Е); техническое состояние: ржавчина; Электроснабжение - скрытая проводка; техническое состояние: потеря эластичности изоляции; Горячее водоснабжение - от собственной котельной; техническое состояние: удовлетворитель- ное; Канализация – центральная (литер Е); техническое состояние: удовлетворительное; Отопление – от собственной котельной (литер Е) с внутренней разводкой по помещениям, техниче- ское состояние: удовлетворительное. Передний фасад нежилого здания Задний фасад нежилого зданияОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -21-
  • Кабинет, номер по плану 5 Помещение, номер по плану 1 Производственное помещение, номер по плану 7 Производственное помещение, номер по плану 7 Фрагмент производственного помещения Туалет, номер по плану 4Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -22-
  • Нежилое здание - сокохранилище, литер М(Л)Сведения об имущественных правах Нежилое здание - Сокохранилище, литер М(Л), этажность: 1, подзем- ная этажность: 1, площадь: общая – 480,8 кв.м., назначение: нежилое;Объект права расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/нКадастровый (или условный) но- 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/ЛмерСвидетельство о государственной 74 АБ № 443769 от 06.07.2006 г.регистрации права Протокол о результатах конкурса по продаже арестованного имуще-Документы - основания ства №25 от 19 января 2001 годаСубъект права Общество с ограниченной ответственностью «Продсервис»Вид права СобственностьОграничения (обременения) Не зарегистрированоПервоначальная стоимость, руб. 188 070,0Остаточная стоимость, руб. 41 621,0Инвентарный номер 01120009Краткое описание объекта оценки, по данным технического паспорта по состоянию на 16.06.2008г.,выданного ОГУП «Обл. ЦТИ» и визуального осмотра оценщика Наименование Нежилое здание – сокохранилище, литер М(Л)Год постройки 1970-е годыГруппа капитальности IIНазначение СкладскоеТекущее использование СкладскоеЧисло этажей 1Высота, по внутреннему обмеру, м 4,89Общая площадь, кв.м. 480,8 Основная: 426,1 кв.м.В том числе: Вспомогательная: 54,7 кв.м. 3Объем, м , всего 2 887Описание конструктивных элементовФундаменты - бетонные блоки; техническое состояние: локальные трещины;Стены – шлакоблок, кирпич; техническое состояние: локальные трещины шириной до 1,5 мм, состояниеудовлетворительное;Перегородки – кирпич; техническое состояние: удовлетворительное;Перекрытия – металлические балки или ж/б плиты; техническое состояние: удовлетворительное;Крыша – профнастил; техническое состояние: трещины, отколы;Полы – бетонные; техническое состояние: трещины, отколы, состояние удовлетворительное;Проемы: оконные – двойное остекление; дверные – деревянные, металлические; техническое состояние:удовлетворительное;Внутренняя отделка – штукатурка, побелка; техническое состояние: в наличии отслоение штукатурногослоя, загрязнения, состояние удовлетворительное; Объект оценки представляет собой отдельностоящее здание с железобетонными перекрытиями.Здание функционально разделено кирпичными перегородками на помещения площадью от 5,1 кв.м. до426,1 кв.м. В сокохранилище можно попасть с двух сторон: один вход расположен со стороны улицы, че-рез металлические распашные ворота, другой вход расположен внутри территории предприятия черезтехнологический цех. В помещениях стены: оштукатуренные; потолок: профнастил, пол – бетонный.Внешний вид склада удовлетворительный, со слов Заказчика ремонты внутренней и наружной отделкикосметические, текущие и капитальные проводятся по мере необходимости.Инженерное оборудованиеВодопровод – центральный; техническое состояние: удовлетворительное;Электроснабжение - скрытая проводка; техническое состояние: удовлетворительное;Горячее водоснабжение – центральное, от газовых колонок; техническое состояние: удовлетворитель-ное;Канализация – центральная; техническое состояние: удовлетворительное;Отопление – центральное от собственной котельной; техническое состояние: удовлетворительное.Вентиляция – естественная;Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -23-
  • Фасад нежилого здания Фасад нежилого здания Помещение, номер по плану 1 Помещение, номер по плану 1 Помещение, номер по плану 1Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -24-
  • Нежилое здание – соковый цех, литер Б1(бывш.В)Сведения об имущественных правах Нежилое здание – Соковый цех, литер Б1(бывш.В), этажность: 1, под- земная этажность: 0, площадь: общая – 151,8 кв.м., назначение: не-Объект права жилое; расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/нКадастровый (или условный) но- 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/ВмерСвидетельство о государственной 74 АБ № 443361 от 06.07.2006 г.регистрации права Протокол о результатах конкурса по продаже арестованного имуще-Документы - основания ства №25 от 19 января 2001 годаСубъект права Общество с ограниченной ответственностью «Продсервис»Вид права СобственностьОграничения (обременения) Не зарегистрированоПервоначальная стоимость, руб. 57 112,0Остаточная стоимость, руб. 12 824,0Инвентарный номер 01120002Краткое описание объекта оценки, по данным технического паспорта по состоянию на 25.12.2009г.,выданного ОГУП «Обл. ЦТИ» и визуального осмотра оценщика Наименование Нежилое здание – соковый цех, литер Б1(бывш.В)Год постройки 1977 (по данным техпаспорта по состоянию на 03.11.2000г.)Группа капитальности 1Назначение ПроизводственноеТекущее использование Соковый цехЧисло этажей 1Общая площадь, кв.м. 151,8Высота, по внутреннему обме- 3,00ру, мОписание конструктивных элементовФундаменты - бетонные блоки; техническое состояние: трещины;Стены – силикатный кирпич; техническое состояние: локальные трещины;Перекрытия – чердачное: железобетонные плиты; техническое состояние: удовлетворительное;Крыша – шифер по деревянной обрешетке; техническое состояние: трещины, отколы;Полы – бетон; техническое состояние: удовлетворительное;Проемы: оконные – двойное остекление; дверные – простые деревянные; техническое состояние:удовлетворительное;Внутренняя отделка – штукатурка, побелка; техническое состояние: трещины; В соковом цехе расположено производство по переработке плодово-овощной продукции.Объект оценки представляет собой, пристроенное к облепиховому цеху, здание с железобетон-ными перекрытиями. В соковый цех можно попасть с двух сторон: со стороны переднего фасадаздания, через металлические распашные ворота или через облепиховый цех. Внутренние поме-щения светлые, просторные, стены: облицованы керамической плиткой либо окрашены извест-ковой окраской; потолок: бетонный, пол – напольная метлахская плитка. Внешний вид произ-водственного здания удовлетворительный, со слов Заказчика ремонты внутренней и наружнойотделки косметические, текущие и капитальные проводятся по мере необходимости.Инженерное оборудованиеВентиляция – естественная и принудительная; техническое состояние: удовлетворительное;Водопровод – центральный; техническое состояние: удовлетворительное;Электроснабжение - скрытая проводка; техническое состояние: удовлетворительное;Горячее водоснабжение – центральное, от газовых колонок; техническое состояние: удовлетворитель-ное;Канализация – центральная; техническое состояние: удовлетворительное;Отопление – центральное, от собственной котельной, с внутренней разводкой по помещениям; техниче-ское состояние: удовлетворительное.Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -25-
  • Фасад здания сокового цеха Фасад здания сокового цеха Внутренняя отделка помещений Внутренняя отделка помещений Туалет Фрагмент помещений сокового цехаОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -26-
  • Нежилое здание – облепиховый цех, литер БСведения об имущественных правах Нежилое здание – Облепиховый цех, литер Б, этажность: 1, подзем- ная этажность: 1, площадь: общая – 503,8 кв.м., назначение: нежилое;Объект права расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/нКадастровый (или условный) но- 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/БмерСвидетельство о государственной 74 АБ № 443300 от 05.07.2006 г.регистрации права Протокол о результатах конкурса по продаже арестованного имуще-Документы - основания ства №25 от 19 января 2001 годаСубъект права Общество с ограниченной ответственностью «Продсервис»Вид права СобственностьОграничения (обременения) Не зарегистрированоПервоначальная стоимость, руб. 112 796,0Остаточная стоимость, руб. 24 980Инвентарный номер 01120006Краткое описание объекта оценки, по данным технического паспорта по состоянию на 25.12.2009г.,выданного ОГУП «Обл. ЦТИ» и визуального осмотра оценщика Наименование Нежилое здание – облепиховый цех, литер БГод постройки 1977 (по данным техпаспорта по состоянию на 03.11.2000г.)Группа капитальности 1Назначение ПроизводственноеТекущее использование ПроизводственноеЧисло этажей 1Высота, по внутреннему обмеру,м 3,00Общая площадь, кв.м. 503,8Описание конструктивных элементовФундаменты - бетонные блоки; техническое состояние: локальные трещины;Стены – кирпич; техническое состояние: трещины шириной до 1,5 мм;Перегородки – кирпич; техническое состояние: ломанный;Перекрытия – железобетонные плиты; техническое состояние: трещины;Крыша – шифер; техническое состояние: отколы, трещины;Полы – бетонный; техническое состояние: трещины, стертость;Проемы: оконные – двойное остекление; дверные – простые деревянные; техническое состояние: трещи-ны, стертость;Внутренняя отделка – бетон, кафельная плитка, штукатурка; техническое состояние: трещины, отколы; В облепиховом цехе расположено производство по переработке плодово-овощной продук-ции. Объект оценки представляет собой, пристроенное к соковому цеху, здание с железобетонными пе-рекрытиями. Здание функционально разделено кирпичными перегородками на помещения площадью от2,0 кв.м. до 156,1 кв.м. В облепиховый цех можно попасть с двух сторон: со стороны переднего фасадаздания, через металлическую дверь или через соковый цех. В производственных помещениях стены– облицованы керамической плиткой или окрашены известковой окраской; потолок - бетонный, пол –напольная метлахская плитка. Внешний вид производственного здания удовлетворительный, со слов За-казчика ремонты внутренней и наружной отделки косметические, текущие и капитальные проводятся помере необходимости. В цехе имеется электротельфер грузоподъемностью 1,2 тн.Инженерное оборудованиеВентиляция – естественная и принудительная; техническое состояние: удовлетворительное;Водопровод – центральный; техническое состояние: удовлетворительное;Электроснабжение - скрытая проводка; техническое состояние: удовлетворительное;Горячее водоснабжение – центральное, от газовых колонок; техническое состояние: удовлетворитель-ное;Канализация – центральная; техническое состояние: удовлетворительное;Отопление – центральное, от собственной котельной с внутренней разводкой по помещениям; техниче-ское состояние: удовлетворительное.Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -27-
  • Фасад нежилого здания Фасад нежилого здания Фасад нежилого здания Внутренняя отделка помещений Внутренняя отделка помещенийОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -28-
  • Внутренняя отделка помещений Внутренняя отделка помещений Внутренняя отделка помещений Фрагмент производственного помещенияОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -29-
  • Нежилое здание – склад готовой продукции, литер ЖСведения об имущественных правах Нежилое здание – склад готовой продукции, литер Ж, этажность: 1, подземная этажность: 0, площадь: общая – 928,7 кв.м., назначение:Объект права нежилое; расположенное по адресу: Челябинская область, Соснов- ский район, поселок Саргазы, д. б/нКадастровый (или условный) но- 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/ЖмерСвидетельство о государственной 74 АБ № 443301 от 05.07.2006 г.регистрации права Протокол о результатах конкурса по продаже арестованного имуще-Документы - основания ства №25 от 19 января 2001 годаСубъект права Общество с ограниченной ответственностью «Продсервис»Вид права СобственностьОграничения (обременения) Не зарегистрированоПервоначальная стоимость, руб. 161 310Остаточная стоимость, руб. 35 678Инвентарный номер 01120004Краткое описание объекта оценки, по данным технического паспорта по состоянию на 25.12.2009г.,выданного ОГУП «Обл. ЦТИ» и визуального осмотра оценщика Наименование Нежилое здание – склад готовой продукции, литер ЖГод постройки 1970-е со слов ЗаказчикаГруппа капитальности 2Назначение СкладскоеТекущее использование СкладскоеЧисло этажей 1Высота, по внутреннему обмеру,м 3,15Общая площадь, кв.м. 928,7Описание конструктивных элементовФундаменты - бетонные блоки; техническое состояние: трещины;Стены – кирпич; техническое состояние: выветривание швов;Перегородки – металлические; техническое состояние: трещины;Перекрытия – металлические на бетонных колонах; техническое состояние: удовлетворительное;Крыша – шифер; техническое состояние: трещины, отколы;Полы – бетон; техническое состояние: трещины, стертость;Проемы: оконные – двойное остекление; дверные – деревянные, металлические; техническое со-стояние: трещины;Внутренняя отделка – штукатурка, побелка; техническое состояние: трещины, отколы, загряз-нения; Объект оценки представляет собой отдельностоящее здание с металлическими перекры-тиями. Здание расположено с краю территории предприятия, функционально разделено метал-лическими перегородками на помещения площадью от 95,5 кв.м. до 592,3 кв.м. В склад готовойпродукции можно попасть с трех сторон здания. В складских помещениях стены – оштукату-ренные; потолок - профнастил, пол – бетонный. Внешний вид здания склада готовой продукцииудовлетворительный, со слов Заказчика ремонты внутренней и наружной отделки косметиче-ские, текущие и капитальные проводятся по мере необходимости.Инженерное оборудованиеВентиляция – естественная;Электроснабжение - скрытая проводка; техническое состояние: удовлетворительное;Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -30-
  • Фасад нежилого здания Фасад нежилого здания Фасад нежилого здания Складские помещения Складские помещенияОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -31-
  • Нежилое здание – котельная, литер Е2(бывш.Д)Сведения об имущественных правах Нежилое здание – Котельная, литер Е2(бывш.Д), этажность: 1, под- земная этажность: 0, площадь: общая – 50,6 кв.м., назначение: нежи-Объект права лое; расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/нКадастровый (или условный) но- 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/ДмерСвидетельство о государственной 74 АВ № 523665 от 04.12.2009 г.регистрации права Протокол о результатах конкурса по продаже арестованного имуще-Документы - основания ства №25 от 19.01.2001 годаСубъект права Общество с ограниченной ответственностью «Продсервис»Вид права СобственностьОграничения (обременения) Не зарегистрированоПервоначальная стоимость, руб. 20 637Остаточная стоимость, руб. 4 576Инвентарный номер 01125003Краткое описание объекта оценки, по данным кадастрового паспорта от 28.12.2009г., выданногоОГУП «Обл. ЦТИ» и визуального осмотра оценщика Наименование Нежилое здание – котельная, литер Е2(бывш.Д)Год постройки 1970-е со слов ЗаказчикаГруппа капитальности 1Назначение ПроизводственноеТекущее использование КотельнаяЧисло этажей 1Высота, по внутреннему обмеру,м 2,80Общая площадь, кв.м. 50,6Описание конструктивных элементовФундаменты - бетонные блоки; техническое состояние: трещины;Стены – кирпич; техническое состояние: трещины, отколы;Перекрытия – железобетонные плиты; техническое состояние: удовлетворительное;Крыша – шифер; техническое состояние: трещины, отколы;Полы – бетонные; техническое состояние: трещины, стертость;Проемы: оконные – простые деревянные; дверные – металлические; техническое состояние: тре-щины;Внутренняя отделка – штукатурка, побелка; техническое состояние: трещины, отколы; В нежилом здании расположено оборудование для обеспечения теплом, горячим водо-снабжением и паром производственных цехов предприятия. Объект оценки представляет собойздание с железобетонными перекрытиями, пристроенное к консервному цеху. В котельную мож-но попасть с двух сторон: один вход расположен со стороны улицы, через металлические ворота,другой расположен со стороны консервного цеха. В помещении стены: оштукатуренные; пото-лок: дощатый, пол – бетонный. Внешний вид производственного здания удовлетворительный, сослов Заказчика ремонты внутренней и наружной отделки косметические, текущие и капитальныепроводятся по мере необходимости.Инженерное оборудованиеВентиляция – естественная;Электроснабжение - скрытая проводка; техническое состояние: удовлетворительное;Отопление – имеется с внутренней разводкой по помещениям, техническое состояние: удовлетвори-тельное.Водоснабжение – центральное, техническое состояние: удовлетворительное;Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -32-
  • Фасад нежилого здания котельной Внутренняя отделка помещенияОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -33-
  • Нежилое помещение, этаж: подвалСведения об имущественных правах Нежилое помещение, этаж: подвал, площадь: общая – 246,0 кв.м., на-Объект права значение: нежилое; расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/нКадастровый (или условный) но- 74-74-19/060/2009-112мерСвидетельство о государственной 74 АВ № 402341 от 14.10.2009 г.регистрации права Протокол о результатах конкурса по продаже арестованного имуще-Документы - основания ства №25 от 19.01.2001 годаСубъект права Общество с ограниченной ответственностью «Продсервис»Вид права СобственностьОграничения (обременения) Не зарегистрированоПервоначальная стоимость, руб. 586 145,76Остаточная стоимость, руб. 185 515,47Инвентарный номер 01120005Краткое описание объекта оценки, по данным технического паспорта по состоянию на 16.06.2008г.,выданного ОГУП «Обл. ЦТИ» и визуального осмотра оценщика Нежилое помещение – материальный склад № 2, литер Наименование М(Л)Год постройки 1970-еГруппа капитальности 1Назначение СкладскоеТекущее использование СкладПомещение расположено подвалВысота, по внутреннему обмеру, 3,04мОбщая площадь, кв.м. 246,0 3Объем, м , всего 928Описание конструктивных элементовФундаменты - бетонные блоки; техническое состояние: удовлетворительное;Стены – шлакоблок, кирпич; техническое состояние: удовлетворительное;Перегородки – кирпич; техническое состояние: удовлетворительное;Перекрытия – железобетонные плиты; техническое состояние: удовлетворительное;Крыша – шифер; техническое состояние: удовлетворительное;Полы – бетонные; техническое состояние: удовлетворительное;Проемы: оконные – двойное остекление; дверные – деревянные, металлические; техническое со-стояние: удовлетворительное;В помещение материального склада №2 можно попасть по металлической лестнице, располо-женной с торцевой части здания. В помещении стены: оштукатуренные; потолок: профнастил,пол – бетонный. Внешний вид производственного здания удовлетворительный, со слов Заказчикаремонты внутренней и наружной отделки косметические, текущие и капитальные проводятся помере необходимости.Внутренняя отделка – штукатурка, побелка; техническое состояние: удовлетворительное;Инженерное оборудованиеВентиляция - естественная; техническое состояние: удовлетворительное;Водопровод – центральный; техническое состояние: удовлетворительное;Электроснабжение - скрытая проводка; техническое состояние: удовлетворительное;Горячее водоснабжение – центральное, от газовых колонок; техническое состояние: удовлетворитель-ное;Канализация – центральная; техническое состояние: удовлетворительное;Отопление – от собственной котельной; техническое состояние: удовлетворительное.Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -34-
  • Фасад нежилого здания Торцевая часть нежилого здания Фасад нежилого здания Вход в помещение Внутренняя отделка помещенияОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -35-
  • Нежилое помещение, этаж: 1Сведения об имущественных правах Нежилое помещение, этаж: 1, площадь: общая – 327,2 кв.м., назначе-Объект права ние: нежилое; расположенное по адресу: Челябинская область, Со- сновский район, поселок Саргазы, д. б/нКадастровый (или условный) но- 74-74-19/060/2009-111мерСвидетельство о государственной 74 АВ № 402342 от 14.10.2009 г.регистрации права Протокол о результатах конкурса по продаже арестованного имуще-Документы - основания ства №25 от 19.01.2001 годаСубъект права Общество с ограниченной ответственностью «Продсервис»Вид права СобственностьОграничения (обременения) Не зарегистрированоПервоначальная стоимость, руб. 780161,38Остаточная стоимость, руб. 246921,53Инвентарный номер 01120005Краткое описание объекта оценки, по данным технического паспорта по состоянию на 16.06.2008г.,выданного ОГУП «Обл. ЦТИ» и визуального осмотра оценщика Нежилое помещение – материальный склад № 3, литер Наименование М(Л)Год постройки 1970-е со слов ЗаказчикаГруппа капитальности 1Назначение СкладскоеТекущее использование Производственно-складскоеЧисло этажей 1Высота, по внутреннему обмеру,м 4,85-3,04Общая площадь, кв.м. 327,2 Основная: 98,1 кв.м.В том числе: Вспомогательная: 222,9 кв.м. 3Объем, м , всего 1 852Описание конструктивных элементовФундаменты - бетонные блоки; техническое состояние: удовлетворительное;Стены – шлакоблок, кирпич; техническое состояние: удовлетворительное;Перегородки – кирпич; техническое состояние: удовлетворительное;Перекрытия – железобетонные плиты; техническое состояние: удовлетворительное;Крыша – шифер; техническое состояние: удовлетворительное;Полы – бетонные; техническое состояние: выбоины, трещины;Проемы: оконные – двойное остекление; дверные – деревянные, металлические; техническое состояние:удовлетворительное;Внутренняя отделка – штукатурка, побелка; техническое состояние: трещины, отколы; Объект оценки представляет собой нежилое здание с железобетонными перекрытиями, пристроен-ное к зданию сокохранилища, функционально разделено кирпичными перегородками на помещения пло-щадью от 18,7 кв.м. до 186,7 кв.м. В помещение материального склада №2 можно попасть через металлические распашные воротаили металлическую дверь, расположенные с внутренней стороны территории предприятия. В помещениистены: оштукатуренные; потолок: дощатый, пол – бетонный. Внешний вид производственного зданияудовлетворительный, со слов Заказчика ремонты внутренней и наружной отделки косметические, теку-щие и капитальные проводятся по мере необходимости.Инженерное оборудованиеВентиляция – естественнаяВодопровод – от скважины; техническое состояние: удовлетворительное;Электроснабжение - скрытая проводка; техническое состояние: удовлетворительное;Горячее водоснабжение – центральное, от газовых колонок; техническое состояние: удовлетворительное;Канализация – центральная; техническое состояние: удовлетворительное;Отопление – от собственной котельной; техническое состояние: удовлетворительное.Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -36-
  • Фасад нежилого здания Внутренняя отделка помещения Внутренняя отделка помещенияОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -37-
  • 5.2. Описание месторасположения объекта оценкиСосно́вский райо́н - муниципальное образование в Челябинской области РФ. Административ-ный центр— село Долгодеревенское.Площадь сельхозугодий— 1259 тысяч гектаров. Земли лесного фонда составляют 56,3 тысяч гек-таров.Экономика Экономика Сосновского района в настоящее время развивается в основном, в двух направ-лениях: промышленное производство (ОАО МАКФА, МГ ЧЛПУ «Уралтрансгаз», РСП-15) исельское хозяйство (ООО «Равис», фермерские хозяйства, СПК «Россия» и другие). Наряду страдиционными сосновскими предприятиями на территории открыт ряд новых производств: вы-пускают продукцию заводы «Минплита» п. Федоровка и «Технополис», популярны на ЮжномУрале минеральные воды «Полетаевская» и «Люкс-вода», пользуется спросом камень ООО«Гранит-сервис». Роль малого бизнеса экономически невелика, но эти предприятия имеют соци-альную значимость. Благодаря им решаются вопросы транспортного сообщения между населен-ными пунктами (Сосновское АТМ-М), осуществляется переработка сельхозпродукции (ООО«Лазурный», ООО «Продсервис», ХК «Тандем» и др.), ведется управление жилищным и муни-ципальным фондами (ООО «Сосновскжилкомхоз»), а также оказываются различные услуги насе-лению (информация предоставлена Интернет сайтом: http://ru.wikipedia.org/wiki/). Внимание инвесторов-строителей привлекают пригородные территории: Таловская пло-щадка, с. Долгодеревенское, Краснопольская и Кременкульская площадки. С 2000-го года начатопривлечение частного капитала в сельскохозяйственные предприятия. Поселок Саргазы, расположенный от областного центра на расстоянии 10 км., является од-ним из сельских поселений Сосновского района. Существующие асфальтированные дороги в по-селке обеспечивают хороший доступ в любую часть поселка. Электроснабжение, газоснабжениев поселке обеспечивается соответствующими коммунальными службами. В поселке используетсясистема местной канализации и водоснабжения (скважины). Экологическая обстановка в данномрайоне благоприятная, отсутствуют объекты промышленной инфраструктуры. Оцениваемое нежилые здания и помещения находятся в пос. Саргазы, в восточной его частина территории предприятия ООО «Продсервис». С 1970-х годов данное предприятие успешноработает по выпуску натуральных соков и переработке плодово-овощной продукции (см. справкупредоставленную Заказчиком). На расстоянии 200 м от территории предприятия расположеныдома частного сектора. Достоинствами объекта оценки являются:  Местоположение с краю поселка Саргазы, что позволяет использовать объект оценки дляразличных коммерческих целей;  Наличие прилегающей обустроенной, освещенной в ночное время и охраняемой террито-рии, а также доступностью по отношению к автомагистрали Челябинск – Москва (М5), что по-зволяет использовать объект оценки для различных коммерческих целей;  Наличие в зданиях грузоподъемных механизмов (консервный и облепиховый цеха);  Наличие в зданиях инженерных коммуникаций (местных и централизованных), с развод-кой по помещениям, находящихся в удовлетворительном, технически исправном состоянии;  Имеется охрана в ночное время и выходные дни; Недостатками объекта оценки являются:  В зданиях сокохранилища и технологического цеха требуется замена электропроводки;  В здании технологического цеха требуется ремонт канализации;Раздел 6. АНАЛИЗ РЫНКА Цена на складские и производственные помещения в Челябинске и области стабилизирова-лась. К такому выводу пришли эксперты компании «Маркетинг Консалтинг Груп», опубликовавсвежий ежемесячный обзор предложения производственно - складской недвижимости Челябин-ска и области.Основные выводы:1. Средневзвешенная цена на холодные производственно-складские площади составляет 139 руб-лей в месяц. Таким образом, ставки аренды стабилизировались и держатся на одном уровне вто-рой месяц, соответствуя аренде полугодовой давности (апрель). По Челябинской области арендаОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -38-
  • колеблется в пределах 100-236 рублей в месяц за 1 кв.м. 2. Средневзвешенная цена на теплые производственно-складские площади составляет 212 рублей в месяц. Это третий результат с начала года, выше ставки были только в январе и феврале. За ме- сяц уровень ставок поднялся на 9,8%. Ставки растут уже третий месяц подряд. По городу аренда теплых производственно-складских площадей колеблется в пределах 130-472 рублей в месяц за 1 кв.м. 3. Объем свободных производственно-складских площадей в июле 2009 года снизился до ре- кордных 4,2% в 2009-м году. Снижение свободных площадей (и, соответственно, заполнение производственно-складских площадей) происходит постоянно в последние 3 месяца. Доля свободных площадей, % Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Данные 2008 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 Доля свободных 4,4 10,2 26,4 10,4 15,2 18,3 12,4 16,5 10,1 5,3 4,2 площадей, % Арендные ставки в г. Челябинске и приближенных к нему районов, (в месяц руб./кв.м., включая НДС), октябрь 2009 г. Холодных складов Теплых складов Данные Min / max Среднее Min / max Среднее Стоимость, руб. за 1 кв. м. в месяц 100-236 139 130-472 212 Динамика арендных ставок, (в месяц руб./кв.м., включая НДС) Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь ОктябрьТип складов 2008 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 Средние арендные ставки Холодные 139 185 150 146 141 125 140 128 130 140 139 складыТеплые скла- ды 236 216 202 209 201 177 196 177 187 193 212Морозильные склады 731 450 350 448 542 682 476 500 - - - Изменение в % к предыдущему периоду Холодные склады - +33,1 -18,9 -2,7 -3,4 -11,3 +12,0 -8,6 +1,6 +7,7 -0,7Теплые скла- ды - -8,5 -6,5 +3,5 -3,8 -11,9 +10,7 -9,7 +5,6 +3,2 +9,8Морозильные - -38,4 -22,2 +28,0 +21,0 +25,8 -30,2 +5,0 - - - склады Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -39-
  • 6.1. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ), позволяет определить из всего спектрафизически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантовиспользования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую стоимость. При этом, воснову рассуждений должно быть положено понимание факторов, образующих стоимость: ана-лиз НЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения егополезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точкизрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в опреде-ленной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель ана-лиза НЭИ – сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стои-мости объектов, причем НЭИ может отличаться от существующего использования объекта. Ана-лиз НЭИ всегда проводится в два этапа: на первом этапе участок анализируется как незастроен-ный, а на втором – как улучшенный. Для участка с существующими строениями заключение о наиболее эффективном использо-вании может свестись к одному из следующих выводов:1. участок должен быть освобожден от имеющейся застройки и произведен анализ участка земликак незастроенного:a) Сравнение альтернативных вариантов застройки земельного участка на основе анализа: Рыночного спроса; Потенциала местоположения (разрешенное использование, особенности территориально-экономической зоны, перспективы развития района, близость и доступность объектов необходи-мых для эффективной эксплуатации планируемой застройки, негативное воздействие природных,экологических и социальных факторов); Изучение правовой обоснованности застройки; Изучение физических ограничений.b) Определение стоимости по каждому альтернативному варианту застройки;c) Определение финансовой обоснованности выявленных вариантов застройки.2. анализ земли с существующими улучшениями, т.е. объект должен быть реконструирован; объект должен использоваться по другому назначению; продолжение текущего использования объекта. В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) НЭИ – наиболее ве-роятное использование недвижимости, явно следуемое из анализа рынка, несмотря на то, чтоможет существовать уникальный инвестиционный проект, неизвестный Оценщику, приносящийбольшую прибыль, чем НЭИ.Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -40-
  • Визуальный осмотр рассматриваемого земельного участка, произведенный Оценщиком, по-зволяет сделать следующие выводы: форма участка – многоугольной формы; рельеф участков – ровный; находится на окраине п. Саргазы, на расстоянии 200 м от жилой застройки; участок застроен административным и производственно-складскими зданиями предприятияООО «Продсервис», занимающегося производством соков и плодово-овощной продукции; окружающая застройка – к объекту оценки прилегает территория предприятия «РУТА» повыращиванию фруктовых культур; разрешенный вид использования – комплекс по переработке сельхозпродукции; Оцениваемые объекты – это отдельно стоящие административное и производственно-складские здания, высотой от 1,9 до 4,89 м. Объемно-планировочные характеристики зданий(здания прямоугольной вытянутой формы в плане, функционально разделены внутренними пере-городками помещения: служебные (бытовые) и производственно-складские с грузоподъемнымимеханизмами) позволяют говорить о том, что объекты недвижимости исключительно производ-ственно-складского и административного назначения и перестраивать их под другое назначениене имеет никакого смысла. Местоположение – нежилые здания расположены на окраине п. Саргазы, на огороженной иохраняемой территории предприятия Продсервис, имеют ограниченный доступ (через пост охра-ны) и низкий уровень пешеходных и автомобильных потоков, поэтому изменение назначенияобъектов на «торговое», в данном случае, не приведет к увеличению его стоимости. Таким образом, объемно-планировочные характеристики зданий, местоположение, а такжерасположение земельного участка, граничащего со зданиями производственной застройки, не об-ладает всеми необходимыми требованиями для размещения здесь, например, магазина или раз-влекательного центра, которые наиболее дорого оцениваются рынком. Правовое законодательст-во (разрешенное использование – земли под комплекс по переработке сельхозпродукции) накла-дывают ограничения на использование земельного участка, например под жилищное строитель-ство. Если рассматривать оцениваемую недвижимость, как объект приобретения с целью даль-нейшего коммерческого использования, то по важнейшим факторам формирования рыночнойцены, таким как, местоположение, назначение и состояние, наилучшим и наиболее эффективнымиспользованием можно считать использование нежилых зданий как объектов производственно-складского и административного назначения, что в принципе, и соответствует их функциональ-ному назначению. Проведенный качественный анализ позволяет сделать вывод о том, что в соот-ветствии с принципом НЭИ рыночную стоимость оцениваемого земельного участка необходиморассчитывать, исходя из его целевого использования (земли под комплекс по переработке сель-хозпродукции).Вывод: Использование объектов недвижимости как объекты производственно-складского и ад-министративного назначения, соответствует наилучшему и наиболее эффективному использова-нию.Раздел 7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТАОЦЕНКИ Существует три подхода к оценке недвижимости: Затратный подход – представляет совокупность методов оценки объекта оценки, основан- ных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оцен- ки с учетом его износа. Доходный подход – представляет совокупность методов оценки объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Сравнительный подход - представляет совокупность методов оценки объекта оценки, осно-ванных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеетсяинформация о ценах сделок с ними.7.1. Доходный подход Доходный подход способ оценки имущества, основанный на определении стоимости буду-щих доходов от его использования. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит о том, что стои-Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -41-
  • мость имущества определяется величиной будущих выгод его владельца. Формализуется данныйподход путем пересчета будущих денежных потоков в настоящую стоимость. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматриваютприносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то естькак объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Доходный подход включает два метода: метод капитализации доходов. Применяется в случае, если ожидаемые доходы будут по-стоянными и равномерными. Заключается в последовательном выполнении следующих дейст-вий: 1. определение величины потенциального валового дохода (ПВД); 2. определение возможных потерь от простоя (недозагруженности) имущества 3. расчет действительного валового дохода (ДВД); 4. определение статей и величин эксплуатационных расходов; 5. определение величины чистого операционного дохода (ЧОД); 6. расчет ставки капитализации (k); 7. определение рыночной стоимости оцениваемого объекта: ЧОД С k- метод дисконтированных денежных потоков. Применяется в случае, если ожидаемыедоходы не будут иметь постоянной величины. Заключается в последовательном выполнении сле-дующих действий: 1. определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД); 2. определение возможных потерь от простоя (недозагруженности) имущества; 3. расчет действительного валового дохода (ДВД); 4. определение статей и величин эксплуатационных расходов; 5. определение величины чистого операционного дохода (ЧОД); 6. прогнозирование динамики валового дохода и эксплуатационных расходов на приня-тый горизонт планирования; 7. определение стоимости имущества на конец прогнозного периода (реверсия); 8. определение ставки дисконтирования; 9. определение текущей стоимости реверсии; 10. расчет текущей стоимости денежных потоков; 11. определение рыночной стоимости оцениваемого объекта как суммы текущей стоимостиденежных потоков и текущей стоимости реверсии: n ЧОД k Cр С k  , (1) где k 1 (1  i ) (1  i) n k – номер прогнозного периода; ЧОДk – чистый операционный доход k- го периода; i – ставка дисконтирования; Ср – стоимость реверсии; n – номер последнего периода. В данном отчете оценщик использовал метод дисконтирования денежных потоков, так какоцениваемое недвижимое имущество требует денежных вложений, потоки доходов нестабиль-ные.7.1.1. Определение прогнозного периода Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности осуществляетсяв пределах расчетного периода, продолжительность которого (горизонт расчета) выбирается ис-ходя из продолжительности создания, эксплуатации и (при необходимости) ликвидации (прода-жи) объекта; достижения заданных характеристик прибыли; требований инвестора. В связи соснижением спроса на аренду коммерческой недвижимости и неопределенностью ситуации наотечественном рынке горизонт расчета выбирается не более 3-5 лет. Горизонт расчета измеряетсяколичеством шагов расчета, которые бывают месяц, квартал, год. Для оцениваемого недвижимо-го имущества принимаем горизонт расчета 3 года, шаг расчета - год. Ставки арендной платы в условиях финансового кризиса (см. анализ рынка, раздел 6.) небудут претерпевать изменений. Эксплуатационные платежи будут иметь тенденцию роста с уче-Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -42-
  • том инфляции.7.1.2. Определение величины чистого операционного дохода - CF Чистый доход от эксплуатации (CF) представляет собой разность действительного валово-го дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаютсятолько те операционные расходы, которые несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь запростой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сда-чи недвижимости в аренду при использовании арендаторами ста процентов площади и отсутст-вии потерь от невыплат арендной платы. Оценщиком проведено краткое исследование рынка недвижимости, цель которого - устано-вить арендные ставки для нежилых зданий (помещений), которые бы явились сопоставимыми собъектом оценки. Оценщик исходил из цены (ставок) предложения либо ставок по договорам,заключенным недавно. Анализ рынка аренды административных и производственно-складских зданий (помеще-ний) в ноябре 2009 г. позволил выявить следующие тенденции его стратификации:1. По местоположению. Наиболее высоки ставки арендной платы за 1 м2 общей площади по-мещений, приближенных к областному центру и имеющих транспортную доступность к ожив-ленным автомагистралям, а также обособленность от соседних пользователей;2. По площади. По более высоким ставкам оплачивается аренда помещений общей площадьюдо 300 кв.м., также учитывается возможность расширения, наличие вспомогательных помеще-ний, площадь прилегающего земельного участка, права на землепользование;3. По техническому состоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается арендапомещений с наличием инженерных систем (электроснабжение, газоснабжение, водопровод, ка-нализация, теплоснабжение и т.п.) и оборудования, обеспечивающих немедленное использованиеарендованных площадей по функциональному назначению. Разница в платежах обычно выража-ет величину дополнительных затрат арендатора на выполнение ремонта помещений и их доос-нащение необходимым оборудованием. Информация о сопоставимых, нежилых зданиях (помещениях) приводится в Таблицах 7.1.,7.2. Таблица 7.1. Объ- Ставка аренд- Источник ект Адрес Характеристика ной платы, информации № Руб./кв.м./мес. Производственно-складские поме- щения, площадью 350-3000кв.м., Челябинская 50 (без учета Газета «Купи Дом» № все помещения имеют грузоподъ- 1 область, п. коммунальных 30 от 13.11.2009г., тел. емные механизмы, расстояние от г. Потанино платежей) 247-79-13 Челябинска 30км., водоснабжение, электричество Челябинская 115 (без учета Производственно-складское поме- Газета «Из рук в руки» область, пос. коммунальных 2 щение, отапливаемое, все комму- платежей) №88 от 09.11.2009г., Старокамы- никации, площадь 94 кв.м. 8-908-62-95-35 шинск СДАНО На территории мебельной фабрики, Копейск, Че- 50 (без учета Интернет сайт отдельностоящее производственно- лябинская об- коммунальных www.74dom.ru, Люд- 3 складское кирпичное здание, общая ласть, п. Ба- платежей) мила жово площадь до 1000 кв.м., высота 4 м СДАНО 8 912 798 69 25 Производственные площади любых 60 (без учета Газета «Из рук в руки» Г. Копейск, 4 размеров на территории складского коммунальных №88 от 09.11.2009г., п. Горняк комплекса платежей) тел. 8 904 3000 330 Складское помещение, площадь 70 (без учета Газета «Купи Дом» № Г. Копейск, 5 1200кв.м., видеонаблюдение, охра- коммунальных 30 от 13.11.2009г., п. Горняк на, грузоподъемные механизмы платежей) тел.8 902 86 50 406 Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. в месяц арендной платы производственно-складских помещений, округ- 69,0 руб./кв.м./мес. ленно составит:Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -43-
  • Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. в год арендной платы производственно-складских помещений, округ- 828,0 руб. /кв.м./год ленно составит: Таблица 7.2. Ставка Объ- арендной Источник ект Адрес Характеристика платы, информации № Руб./кв.м./ мес. Офисные площади на территории складского комплекса, аренда возмож- 100(без учета Газета «Из рук в руки» Г. Копейск, с. 1 на при одновременной аренде холод- электроэнер- №88 от 09.11.2009г., Горняк ных складов, состояние нормальное, гии) тел. 8 904 3000 330 стандартная офисная отделка Челябинская 150 (без уче- Офисное помещение, отапливаемое, 1 Газета «Из рук в руки» область, пос. та электро- 2 этаж жилого дома, все коммуникации, №88 от 09.11.2009г., Старокамы- энергии) площадь 94 кв.м. 8-908-62-95-35 шинск СДАНО Г. Копейск, Сдается административное помещение 200(без учета Газета «Из рук в руки» автодорога 3 в автокомплексе, 30кв.м. и 50 кв.м., электроэнер- №88 от 09.11.2009г., Копейск- под торговлю или офис гии) Тел. 8-908-0-816-816 Челябинск На территории производственно- складского комплекса сдается офисное 100(без учета Газета «Купи Дом» № Г. Копейск, с. 4 помещение, площадь 70 кв.м., стан- электроэнер- 30 от 13.11.2009г., тел. Горняк дартная офисная отделка, все комму- гии) 8-902-865-04-06 никации, телефон, интернет Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. в месяц арендной платы административных помещений, округленно соста- 137,5 руб./кв.м./мес. вит: Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. в год арендной платы административных помещений, округленно составит: 1 650,0 руб. /кв.м./год При анализе рынка аренды нежилых административных и производственно-складских зда-ний (помещений) было выявлено, что средняя ставка аренды по административным и производ-ственно-складским зданиям (помещениям) незначительно удаленным от областного центра и на-ходящихся на территориях производственных баз или складских комплексах, имеющих равно-значные подъездные пути, составляет соответственно: 137,5 рублей и 69,0 рублей за 1 кв.м. в ме-сяц. Все расходы по оплате коммунальных платежей несет арендатор. Эксплуатационные расхо-ды по содержанию зданий оплачивает собственник. Следует вывод, что наиболее вероятная ставка аренды может быть приняты за базовуюставку аренды при расчетах доходным подходом:- для административных площадей составляет в среднем 1 650 руб. за 1 м.2 в год, с учетом НДС;- для производственно-складских площадей составляет в среднем 828 руб. за 1 м2, с учетом НДС. Годовые темпы роста эксплуатационных платежей приняты для дальнейших расчетов наосновании прогнозных данных темпа инфляции (по материалам РИА «НОВОСТИ», www.rian.ru). Инфляция в 2008 – 13,3 %. В 2009 году Минэкономразвития снизило прогноз уровня ин-фляции до 12,0 – 12,5 %, данные приводятся на сайте Минэкономразвития (по состоянию на24.08.2009г.). Год 2009 2010 2011 2012 Диапазон, % 12,0 – 12,5 10,0 7,8 5,7 Средняя величина, % 12,25 10,0 7,8 5,77.1.3. Расчет операционных расходов Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функ-ционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Опе-рационные расходы принято делить: условно-постоянные расходы; условно-переменные, или эксплуатационные расходы;Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -44-
  •  расходы на замещение, или резерв.К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатаци-онной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг: налог на имущество; страховые взносы (платежи по страхованию имущества); налог на землю.К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени экс-плуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: коммунальные; на содержание территории; на текущие ремонтные работы; заработная плата обслуживающего персонала; расходы по обеспечение безопасности. расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в про-центах от действительного валового дохода) и т.д.К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающих-ся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура ит.п.). Операционные расходы приняты по данным, предоставленным Заказчиком. Расчеты основных показателей производились следующим образом:1. Средняя ставка годовой арендной платы принята из таблицы 7.1., см. выше.2. Темпы роста эксплуатационных платежей - приняты по уровню прогноза темпов инфляциисм. выше.3. Производственно-складские здания с административными помещениями, оборудованныеинженерными коммуникациями, имеющие удобные подъездные пути и незначительно удаленныеот областного центра, подобрать в аренду сложно, подобные здания используются либо для соб-ственных нужд, либо постоянными арендаторами. Коэффициент загрузки для объектов оценкирассчитывался следующим образом: при смене арендаторов объекты будут простаивать не более2 месяцев, так как находятся в удовлетворительном состоянии, имеют технически исправное гру-зоподъемное оборудование и инженерные коммуникации. В последующие периоды коэффициентнедозагрузки учитывается по ставке 0,83 (83%=100%-2/12*100%).4. Эксплуатационные расходы (затраты на текущий ремонт, вывоз ТБО, охрана, техобслужи-вание здания и т. д.), учитывались данные заказчика (см. Приложение).5. Коммунальные расходы (затраты на электроэнергию, газоснабжение, теплоснабжение) пре-доставлены Заказчиком, в настоящем Отчете не учитывались.6. Арендная плата за землю рассчитана (Закон Челябинской области от 24.04.2008г. № 257-ЗО«О порядке определения размера арендной платы за землю), как кадастровая стоимость земель-ного участка, умноженная на дифференцированную ставку платы в зависимости от категории зе-мель. Площадь земельного участка принята по договору № 303/2001 от 13.08.2001г.Площадь земельного участка составляет 13 700 м2Арендная плата за землю составит: 79 676,46 рублей (расчет от 27.02.2008г. № 613/320 выданныйадминистрацией Сосновского муниципального района Челябинской области).7. Налог на имущество рассчитывался по ставке 2,2 % в год от остаточной стоимости основ-ных средств. В данном отчете принят по данным, предоставленным Заказчиком (см. Приложе-ние).8. Затраты на текущий ремонт (ремонт системы канализации) по нежилому зданию техноло-гический цех составляют в среднем 150 тысяч рублей (со слов Заказчика). Затраты по ремонтуэлектропроводки в нежилом здании сокохранилища составляют 200 тысяч рублей (Со слов За-казчика).Значения основных показателей, используемых при расчете, представлены в Таблице 7.3. Таблица 7.3.Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -45-
  • Техноло- Консерв- Сокохра- Соковый Облепихо- Склад гото- Котельная,№ Определяе- Контора, гический ный цех, нилище, цех, вый вой продук- Нежилое Нежилое Ед. изм. литера Примечаниеп/п мый параметр литер А цех, литера Е, литер литера Цех, ции, Е2(бывш.Д) помещение помещение литер И е, е1 Л(М) Б1(бывш.В Литера Б литера Ж см. технические паспорта зда-1 Общая пло- кв. м 182,9 1 166,4 453,4 480,8 151,8 503,8 928,7 50,6 246,0 327,2 ний, выданные щадь ОГУП «Обл.БТИ» Средняя ставка2 арендной пла- 1кв.м./руб./ 1 650 828 828 828 828 828 828 828 828 828 см. таблицы год 7.1. и 7.2. ты в год Темпы роста приняты по 1 год–10,0 1 год–10,0 1 год–10,0 1 год–10,0 1 год–10,0 1 год–10,0 1 год–10,0 1 год–10,0 1 год–10,0 1 год–10,03 эксплуатаци- % 2 год – 7,8 2 год – 7,8 2 год – 7,8 2 год – 7,8 2 год – 7,8 2 год – 7,8 2 год – 7,8 2 год – 7,8 2 год – 7,8 2 год – 7,8 уровню прогно- онных плате- за темпа ин- 3 год – 5,7 3 год – 5,7 3 год – 5,7 3 год – 5,7 3 год – 5,7 3 год – 5,7 3 год – 5,7 3 год – 5,7 3 год – 5,7 3 год – 5,7 жей фляции Величина по- терь при недо- 1 год – 0,83 1 год – 0,83 1 год – 0,83 1 год – 0,83 1 год – 0,83 1 год – 0,83 1 год – 0,83 1 год – 0,83 1 год – 0,83 1 год – 0,834 загрузке и сбо- 2 год – 0,83 2 год – 0,83 2 год – 0,83 2 год – 0,83 2 год – 0,83 2 год – 0,83 2 год – 0,83 2 год – 0,83 2 год – 0,83 2 год – 0,83 прогнозные ре арендной 3 год – 0,83 3 год – 0,83 3 год – 0,83 3 год – 0,83 3 год – 0,83 3 год – 0,83 3 год – 0,83 3 год – 0,83 3 год – 0,83 3 год – 0,83 платы Эксплуатаци- онные расходы, руб./год 6 479,12 26 634,5 13 197,58 13197,58 5519,34 13197,58 22795,39 4559,56 6075,9 8 081,46 в том числе: Налог на иму- Согласно дан- Руб./год 652,06 4075,39 1793,17 1793,17 489,05 1793,17 3423,33 326,03 839,54 1116,65 щество ным, предос- Арендные пла- руб./год 3187,06 19 919,11 8764,41 8764,41 2390,29 8764,41 16732,06 1593,53 4103,36 5457,81 тавленным тежи за землю Заказчиком, Затраты на те- Руб./год - 150000 - 200000 - - - - - - см. Приложе- кущий ремонт Прочие расхо- ние ды (охрана, Руб./год 2640 2640 2640 2640 2640 2640 2640 2640 1133 1507 техобслужива- ние) Коммунальные расходы, в Руб./год 7944 13763 19642 9820 6272 19642 36348 4609 5670,19 7541,81 т.ч.: Данные в рас- Электроэнер- гия Руб./год 204 1273 560 460 152 560 1064 109 261,36 347,64 четах не учи- тывались5 Тепло Руб./год 6480 11230 17822 8100 4860 17822 34024 3240 4868,07 6474,936 Вода Руб./год 1260 1260 1260 1260 1260 1260 1260 1260 540,75 719,25
  • 7.1.4. Обоснование ставки дисконтирования Ставка дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежнойсуммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. В практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: 1) метод кумулятивного построения; 2) метод сравнения альтернативных инвестиций; 3) метод выделения; 4) метод мониторинга. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтированияявляется функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкрет-ному объекту недвижимости. Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывает-ся на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о прода-же выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателяотносительно будущих денежных потоков. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по даннымсделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информа-цию необходимо обобщать по различным сегментам ранка и регулярно публиковать. Такие дан-ные служат ориентиром, позволяют проводить качественные сравнения полученных расчетныхпоказателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений. В данном случае, с учетом текущих условий рынка, ставка дисконтирования была рассчита-на методом кумулятивного построения. Ставка дисконтирования определяется по формуле: I = Io + In + 1/n, (2) где: Io - безрисковая ставка (годовых); In - суммарная премия за риск инвестора (годовых); 1/n - норма возврата капитала, где n оставшийся срок экономической жизни. При оценке объектов недвижимости с большим сроком экономической жизни нормой воз-врата капитала можно пренебречь. Безрисковая ставка доходности - ставка дохода от вложений в высоко ликвидные активы,т.е. эта ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежныхсредств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата»1. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ра-нее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенно-стями оцениваемой недвижимости. На самом деле, несмотря на название, безрисковая ставка предполагает не отсутствие рискавообще, а минимальный уровень риска, характерный для данного рынка. Чтобы определить величину безрисковой ставки для России, можно использовать следую-щие инструменты: во-первых, еврооблигации, эмитированные Правительством РФ, во-вторых,депозиты наиболее надежных отечественных банков. Разница в доходности и, соответственно, ввеличине безрисковой ставки, объясняется тем, что рынок еврооблигаций ориентирован, преждевсего, на иностранных инвесторов и отражает их восприятие российских рисков, то есть, «стра-новой» риск по сравнению с безрисковыми ставками наиболее стабильных стран. Доходностьдепозитов отражает деловой риск, как он воспринимается внутри страны. В зависимости от усло-вий конкретной оценки и статуса заказчика, оценщик может использовать любой из двух ориен-тиров безрисковой ставки. В настоящем отчете использовались в качестве безрисковых ставок депозитные вкла-ды в банках высшей категории надежности (см. Таблицу 7.4.). Таблица 7.4. ГодоваяНаименование Наименование вклада Срок депозита ставка в Источник информации банка рублях
  • Сбербанк РФ депозит 1 год и 1 месяц 9,75% www.sbrf.ruВТБ 24 Депозит комфортный 12 месяцев 10,0% www.vtb24.ruАльфа-Банк Сезонный депозит «Куранты» 1 год 13,0% www.alfabank.ruБанк Москвы Депозит «Престиж» От 9 мес. до 1года 8,50% www.mmbank.ruГазпромбанк Газпромбанк–Срочный Плюс 367 дней 11,75% www.gazprombank.ruУРСАБанк Гарантированный доход 12 месяцев 14,0% www:ursabank.ru Средняя ставка 11,17% Премии за риск - подразделяются на два вида. К первому относятся систематический и не-систематический риски, ко второму – статичный и динамичный. На рынке в целом преобладаю-щими являются следующие риски: Систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности можетбыть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры этого ви-да риска включают: появление излишнего числа конкурирующих объектов, закрытие промыш-ленного предприятия, на которое приходится значительная часть региональной занятости, введе-ние в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды и/или установление огра-ничений на уровне арендной платы. Для подобных объектов недвижимости премия на система-тический риск может составлять от 2 % до 5 %. Экономическая ситуация на рынке в условиях финансового кризиса недостаточно стабиль-ная, строительство новых нежилых зданий административного и производственно-складскогоназначения в Челябинске и области не ожидается, на основании вышесказанного можно сделатьвывод, что величина систематического риска в данном случае низкая и принята в размере 2 %. Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностьюи независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примеры несистема-тического риска: трещины в фундаменте, изъятие земли для общественных нужд, неуплатаарендных платежей, разрушение сооружений пожаром и/или развитие поблизости от данногообъекта несовместимой с ним системой землепользования. В данном случае надбавка можетбыть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надеж-ности плюс 20 % за риск невыплат страховки или выплаты ее в неполном объеме. Максимальныеставки в страховых компаниях (ОАО «АльфаСтрахование», ОАО «Военно-страховая компания»,ОАО «Ингосстрах») по страхованию аналогичных объектов составляют 0,80 % и колеблются взависимости от конструктивных решений и объему (перечню) страховых случаев, входящих встраховку. Поправка на несистематический риск составит 1%. Итоговое значение премии на риск составит: 2 % + 1 % = 3,0 %. Премия за низкую ликвидность недвижимости - поправка на длительную экспозицию припродаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды суще-ствующего арендатора. Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объекты недвижимости ин-вестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которуюполучит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированнымполучением дохода за время экспонирования объекта. В данном случае срок экспозиции может составить 1-6 месяцев (принимаем 4 месяца), наоснове безрисковой ставки поправка составит: (4 мес. х 11,17%) / 12 мес. = 3,72%. Премия за инвестиционный менеджмент – чем более рискованны и сложны инвестиции,тем более компетентного управления они требуют. Данный риск подлежит оценке с трудом и для нежилых зданий в практике оценочной дея-тельности принимается от 1 до 4 %. Премию принимаем в данном случае в размере 3 %. Расчет ставки дисконтирования представлен в Таблице 7.5. Таблица 7.5. Наименование риска Поправка, % Безрисковая ставка доходности 11,17 Премия за риск 3,00 Премия за низкую ликвидность недвижимости 3,72 Премия на инвестиционный менеджмент 3,00 Сумма округленно 20,07.1.5. Расчет стоимости по методу дисконтированных денежных потоков Расчет стоимости по методу дисконтированных потоков представлен в Таблицах 7.6.-7.15.Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -48-
  • Таблица 7.6. № Наименование показате- Единица из- Базовое Периоды Постпрогноз- п.п. ля мерения значение 1 2 3 ный период Нежилое здание - контора Площадь основных поме- 1 кв. м 182,9 щений, сдаваемая в аренду 2 Ставка арендной платы Руб./год 1650 Изменение коммунальных 3 %/год 10 7,8 5,7 5,7 платежей Ставка арендной платы с 4 Руб./год 301 785 301 785 301 785 301 785 учетом изменений коэффициент использова- 5 0,83 0,83 0,83 0,83 ния 6 ДВД Руб./год 250 482 250 482 250 482 250 482 7 Налог на имущество Руб./год 652,06 717 773 817 864 Арендные платежи за зем- 8 Руб./год 3187,06 3 506 3 779 3 995 4 222 лю 9 Затраты на текущий ремонт Руб./год - - - - -0 Прочие расходы (охрана, 10 Руб./год 2640 2 904 3 131 3 309 3 498 техобслуживание) 11 CF Руб./год 243 355 242 799 242 361 241 898 12 ставка дисконта % / год 20 20 20 20 13 дисконтные множители, V 0,913 0,761 0,634 0,58 Дисконтированные потоки 14 Руб./год 222 151 184 703 153 642 139 987 CF 15 Реверсия, CF3/I3 1 209 489 Дисконтированная ревер- 16 699 936 сия CF3/I3*V3 17 NPV 1 260 432 Таблица 7.7. № Наименование показате- Единица из- Базовое Периоды Постпрогноз- п.п. ля мерения значение 1 2 3 ный период Нежилое здание – технологический цех Площадь основных поме- 1 кв. м 1166,4 щений, сдаваемая в аренду 2 Ставка арендной платы Руб./год 828 Изменение коммунальных 3 %/год 10 7,8 5,7 5,7 платежей Ставка арендной платы с 4 Руб./год 965 779 965 779 965 779 965 779 учетом изменений коэффициент использова- 5 0,83 0,83 0,83 0,83 ния 6 ДВД Руб./год 801 597 801 597 801 597 801 597 7 Налог на имущество Руб./год 4075,39 4 483 4 833 5 108 5 399 Арендные платежи за зем- 8 Руб./год 19919,11 21 911 23 620 24 966 26 390 лю 9 Затраты на текущий ремонт Руб./год 150 000 - - - Прочие расходы (охрана, 10 Руб./год 2640 2 904 3 131 3 309 3 498 техобслуживание) 11 CF Руб./год 772 299 770 014 768 213 766 310 12 ставка дисконта % / год 20 20 20 20 13 дисконтные множители, V 0,913 0,761 0,634 0,58 Дисконтированные потоки 14 Руб./год 705 009 585 769 487 000 443 467 CF 15 Реверсия, CF3/I3 3 831 552 Дисконтированная ревер- 16 2 217 333 сия CF3/I3*V3 17 Инвестиции Руб. 18 NPV 3 845 111Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -49-
  • Таблица 7.8. № Наименование показате- Единица из- Базовое Периоды Постпрогноз- п.п. ля мерения значение 1 2 3 ный период Нежилое здание – Консервный цех Площадь основных поме- 1 кв. м 453,4 щений, сдаваемая в аренду 2 Ставка арендной платы Руб./год 828 Изменение коммунальных 3 %/год 10 7,8 5,7 5,7 платежей Ставка арендной платы с 4 Руб./год 375 415 375 415 375 415 375 415 учетом изменений коэффициент использова- 5 0,83 0,83 0,83 0,83 ния 6 ДВД Руб./год 311 595 311 595 311 595 311 595 7 Налог на имущество Руб./год 1793,17 1 972 2 126 2 248 2 376 Арендные платежи за зем- 8 Руб./год 8764,41 9 641 10 393 10 985 11 611 лю 9 Затраты на текущий ремонт Руб./год - 0 0 0 Прочие расходы (охрана, 10 Руб./год 2640 2 904 3 131 3 309 3 498 техобслуживание) 11 CF Руб./год 297 077 295 945 295 053 294 110 12 ставка дисконта % / год 20 20 20 20 13 дисконтные множители, V 0,913 0,761 0,634 0,58 Дисконтированные потоки 14 Руб./год 271 193 225 133 187 045 170 203 CF 15 Реверсия, CF3/I3 1 470 550 Дисконтированная ревер- 16 851 013 сия CF3/I3*V3 17 NPV 1 534 384 Таблица 7.9. № Наименование показате- Единица из- Базовое Периоды Постпрогноз- п.п. ля мерения значение 1 2 3 ный период Нежилое здание – Сокохранилище Площадь основных поме- 1 кв. м 480,8 щений, сдаваемая в аренду 2 Ставка арендной платы Руб./год 828 Изменение коммунальных 3 %/год 10 7,8 5,7 5,7 платежей Ставка арендной платы с 4 Руб./год 398 102 398 102 398 102 398 102 учетом изменений коэффициент использова- 5 0,83 0,83 0,83 0,83 ния 6 ДВД Руб./год 330 425 330 425 330 425 330 425 7 Налог на имущество Руб./год 1793,17 1 972 2 126 2 248 2 376 Арендные платежи за зем- 8 Руб./год 8764,41 9 641 10 393 10 985 11 611 лю 9 Затраты на текущий ремонт Руб./год - 0 0 0 Прочие расходы (охрана, 10 Руб./год 2640 2 904 3 131 3 309 3 498 техобслуживание) 11 CF Руб./год 315 908 314 775 313 883 312 940 12 ставка дисконта % / год 20 20 20 20 13 дисконтные множители, V 0,913 0,761 0,634 0,58 Дисконтированные потоки 14 Руб./год 288 383 239 458 198 983 181 100 CF 15 Реверсия, CF3/I3 1 564 702 Дисконтированная ревер- 16 905 499 сия CF3/I3*V3 17. Инвестиции Руб. 200000 17 NPV 1 432 322Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -50-
  • Таблица 7.10. № Наименование показате- Единица из- Базовое Периоды Постпрогноз- п.п. ля мерения значение 1 2 3 ный период Нежилое здание – Соковый цех Площадь основных поме- 1 кв. м 151,8 щений, сдаваемая в аренду 2 Ставка арендной платы Руб./год 828 Изменение коммунальных 3 %/год 10 7,8 5,7 5,7 платежей Ставка арендной платы с 4 Руб./год 125 690 125 690 125 690 125 690 учетом изменений коэффициент использова- 5 0,83 0,83 0,83 0,83 ния 6 ДВД Руб./год 104 323 104 323 104 323 104 323 7 Налог на имущество Руб./год 489,05 538 580 613 648 Арендные платежи за зем- 8 Руб./год 2390,29 2 629 2 834 2 996 3 167 лю 9 Затраты на текущий ремонт Руб./год - 0 0 0 Прочие расходы (охрана, 10 Руб./год 2640 2 904 3 131 3 309 3 498 техобслуживание) 11 CF Руб./год 98 252 97 778 97 405 97 011 12 ставка дисконта % / год 20 20 20 20 13 дисконтные множители, V 0,913 0,761 0,634 0,58 Дисконтированные потоки 14 Руб./год 89 691 74 382 61 749 56 141 CF 15 Реверсия, CF3/I3 485 054 Дисконтированная ревер- 16 280 703 сия CF3/I3*V3 17 NPV 506 525 Таблица 7.11. № Наименование показате- Единица из- Базовое Периоды Постпрогноз- п.п. ля мерения значение 1 2 3 ный период Нежилое здание – Облепиховый цех Площадь основных поме- 1 кв. м 503,8 щений, сдаваемая в аренду 2 Ставка арендной платы Руб./год 828 Изменение коммунальных 3 %/год 10 7,8 5,7 5,7 платежей Ставка арендной платы с 4 Руб./год 417 146 417 146 417 146 417 146 учетом изменений коэффициент использова- 5 0,83 0,83 0,83 0,83 ния 6 ДВД Руб./год 346 232 346 232 346 232 346 232 7 Налог на имущество Руб./год 1793,17 1 972 2 126 2 248 2 376 Арендные платежи за зем- 8 Руб./год 8764,41 9 641 10 393 10 985 11 611 лю 9 Затраты на текущий ремонт Руб./год - Прочие расходы (охрана, 10 Руб./год 2640 2 904 3 131 3 309 3 498 техобслуживание) 11 CF Руб./год 331 714 330 582 329 690 328 747 12 ставка дисконта % / год 20 20 20 20 13 дисконтные множители, V 0,913 0,761 0,634 0,58 Дисконтированные потоки 14 Руб./год 302 812 251 482 209 003 190 247 CF 15 Реверсия, CF3/I3 1 643 735 Дисконтированная ревер- 16 951 235 сия CF3/I3*V3 17 NPV 1 714 533Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -51-
  • Таблица 7.12. № Наименование показате- Единица из- Базовое Периоды Постпрогноз- п.п. ля мерения значение 1 2 3 ный период Нежилое здание – Склад готовой продукции Площадь основных поме- 1 кв. м 928,7 щений, сдаваемая в аренду 2 Ставка арендной платы Руб./год 828 Изменение коммунальных 3 %/год 10 7,8 5,7 5,7 платежей Ставка арендной платы с 4 Руб./год 768 964 768 964 768 964 768 964 учетом изменений коэффициент использова- 5 0,83 0,83 0,83 0,83 ния 6 ДВД Руб./год 638 240 638 240 638 240 638 240 7 Налог на имущество Руб./год 3423,33 3 766 4 059 4 291 4 535 Арендные платежи за зем- 8 Руб./год 16732,06 18 405 19 841 20 972 22 167 лю 9 Затраты на текущий ремонт Руб./год - Прочие расходы (охрана, 10 Руб./год 2640 2 904 3 131 3 309 3 498 техобслуживание) 11 CF Руб./год 613 165 611 209 609 668 608 040 12 ставка дисконта % / год 20 20 20 20 13 дисконтные множители, V 0,913 0,761 0,634 0,58 Дисконтированные потоки 14 Руб./год 559 740 464 962 386 492 351 875 CF 15 Реверсия, CF3/I3 3 040 198 Дисконтированная ревер- 16 1 759 374 сия CF3/I3*V3 17 NPV 3 170 569 Таблица 7.13. № Наименование показате- Единица из- Базовое Периоды Постпрогноз- п.п. ля мерения значение 1 2 3 ный период Нежилое здание – Котельная Площадь основных поме- 1 кв. м 50,6 щений, сдаваемая в аренду 2 Ставка арендной платы Руб./год 828 Изменение коммунальных 3 %/год 10 7,8 5,7 5,7 платежей Ставка арендной платы с 4 Руб./год 41 897 41 897 41 897 41 897 учетом изменений коэффициент использова- 5 0,83 0,83 0,83 0,83 ния 6 ДВД Руб./год 34 774 34 774 34 774 34 774 7 Налог на имущество Руб./год 326,03 359 387 409 432 Арендные платежи за зем- 8 Руб./год 1593,53 1 753 1 890 1 997 2 111 лю 9 Затраты на текущий ремонт Руб./год - Прочие расходы (охрана, 10 Руб./год 2640 2 904 3 131 3 309 3 498 техобслуживание) 11 CF Руб./год 29 759 29 368 29 059 28 734 12 ставка дисконта % / год 20 20 20 20 13 дисконтные множители, V 0,913 0,761 0,634 0,58 Дисконтированные потоки 14 Руб./год 27 166 22 341 18 422 16 628 CF 15 Реверсия, CF3/I3 143 668 Дисконтированная ревер- 16 83 141 сия CF3/I3*V3 17 NPV 151 070Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -52-
  • Таблица 7.14. № Наименование показате- Единица из- Базовое Периоды Постпрогноз- п.п. ля мерения значение 1 2 3 ный период Нежилое помещение, этаж: подвал Площадь основных поме- 1 кв. м 246 щений, сдаваемая в аренду 2 Ставка арендной платы Руб./год 828 Изменение коммунальных 3 %/год 10 7,8 5,7 5,7 платежей Ставка арендной платы с 4 Руб./год 203 688 203 688 203 688 203 688 учетом изменений коэффициент использова- 5 0,83 0,83 0,83 0,83 ния 6 ДВД Руб./год 169 061 169 061 169 061 169 061 7 Налог на имущество Руб./год 839,54 923 996 1 052 1 112 Арендные платежи за зем- 8 Руб./год 4103,36 4 514 4 866 5 143 5 436 лю 9 Затраты на текущий ремонт Руб./год - Прочие расходы (охрана, 10 Руб./год 1133 1 246 1 344 1 420 1 501 техобслуживание) 11 CF Руб./год 162 378 161 856 161 446 161 011 12 ставка дисконта % / год 20 20 20 20 13 дисконтные множители, V 0,913 0,761 0,634 0,58 Дисконтированные потоки 14 Руб./год 148 230 123 128 102 347 93 178 CF 15 Реверсия, CF3/I3 805 057 Дисконтированная ревер- 16 465 890 сия CF3/I3*V3 17 NPV 839 594 Таблица 7.15. № Наименование показате- Единица из- Базовое Периоды Постпрогноз- п.п. ля мерения значение 1 2 3 ный период Нежилое помещение, этаж: 1 Площадь основных поме- 1 кв. м 327,2 щений, сдаваемая в аренду 2 Ставка арендной платы Руб./год 828 Изменение коммунальных 3 %/год 10 7,8 5,7 5,7 платежей Ставка арендной платы с 4 Руб./год 270 922 270 922 270 922 270 922 учетом изменений коэффициент использова- 5 0,83 0,83 0,83 0,83 ния 6 ДВД Руб./год 224 865 224 865 224 865 224 865 7 Налог на имущество Руб./год 1116,65 1 228 1 324 1 400 1 479 Арендные платежи за зем- 8 Руб./год 5457,81 6 004 6 472 6 841 7 231 лю 9 Затраты на текущий ремонт Руб./год - Прочие расходы (охрана, 10 Руб./год 1507 1 658 1 787 1 889 1 997 техобслуживание) 11 CF Руб./год 215 975 215 282 214 736 214 158 12 ставка дисконта % / год 20 20 20 20 13 дисконтные множители, V 0,913 0,761 0,634 0,58 Дисконтированные потоки 14 Руб./год 197 158 163 771 136 129 123 934 CF 15 Реверсия, CF3/I3 1 070 792 Дисконтированная ревер- 16 619 671 сия CF3/I3*V3 17 NPV 1 116 728Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -53-
  • Значения дисконтных множителей рассчитаны на середину периода. Итоговая величина стоимости объектов недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода на дату оценки 15 января 2010 года, с учетом НДС соста- вит, округленно: Стоимость объекта оценки, определен- Наименование ная доходным подходом, на дату оценки, соответствует, округленно, руб.Нежилое здание - контора, литер А 1 260 000р.Нежилое здание – технологический цех, литер И 3 845 000р.Нежилое здание – консервный цех, литер Е, е, е1 1 534 000р.Нежилое здание – сокохранилище, литер М(Л) 1 432 000р.Нежилое здание – соковый цех, литер Б1(бывш.В) 507 000р.Нежилое здание – облепиховый цех, литер Б 1 715 000р.Нежилое здание – склад готовой продукции, литер Ж 3 171 000р.Нежилое здание – котельная, литер Е2(бывш.Д) 151 000р.Нежилое помещение, этаж: подвал 840 000р.Нежилое помещение, этаж: 1 1 117 000р. ИТОГО 15 572 000р. 7.2. Затратный подход Данный метод оценки по затратам базируется на сравнении стоимости строительства анало-гичных объектов недвижимости со стоимостью существующих объектов. При этом подходе оп-ределяется стоимость строительства аналогичных объектов, далее вычитается накопленный из-нос и к результату добавляется стоимость земельного участка. Полученная величина определяетстоимость оцениваемых объектов. Затратный подход основывается на принципе замещения. Он исходит из того, что потен-циальный инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект сумму большую,чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведениеаналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задер-жек. Оценка объектов недвижимости с применением затратного подхода включает следующиеэтапы: 1. Определение восстановительной стоимости строительства здания в текущих ценах; 2. Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и дос-тупного для наилучшего использования; 3. Определение общего накопленного износа зданий и сооружений; 4. Оценка стоимости здания с учетом износа; 5. Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли. Сзатр = СНС х (1 - S) + Сзем, (3) где: СНС – восстановительная стоимость нового строительства; S - совокупный износ; Сзем - рыночная стоимость земельного участка.7.2.1. Основные принципы оценки рыночной стоимости земельных участковСуществует три подхода к оценке земельных участков:­ Затратный подход – представляет совокупность методов оценки объекта оценки, основан-ных на определении понесенных затрат.­ Доходный подход – представляет совокупность методов оценки объекта оценки, основан-ных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.­ Сравнительный подход – представляет совокупность методов оценки объекта оценки, осно-ванных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеетсяинформация о ценах сделок с ними. Наиболее часто потребность оценки частичных прав на землю возникает в следующихслучаях: - купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося вмуниципальной или государственной собственности;Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -54-
  • - выкупа земельного участка из государственной и муниципальной собственности, в томчисле, обремененного договором аренды и (или) находящегося в постоянном бессрочном пользо-вании; - залога права аренды земельного участка; - купли-продажи права аренды на вторичном рынке; - внесения в уставный фонд права аренды земельного участка, земельной доли или правааренды земельной доли; - определение стоимости земли в составе имущественного комплекса (или застроенногоучастка) при условии нахождения земельного участка в аренде или постоянном бессрочномпользовании. Основное отличие частичных прав на землю от полного права собственности заключаетсяв меньшем объеме выгод, которые можно получить от земельного участка за определенный пе-риод времени, и более высоких рисков в отношении получения выгод из-за действий собственни-ка. Поэтому, при определении стоимости земли, находящейся на одном из частичных прав, оп-ределяется стоимость интересов и выгод, которые вытекают из условий получения или пре-доставления оцениваемого земельного участка в то или иное пользование с учетом возможныхрисков. То есть оценивается стоимость правомочий, вытекающих из прав на земельный уча-сток. Из этого положения следует, что стоимость частичных прав на землю, в том числе иправа арендатора можно определить: - как сумму доходов землепользования (арендатора) от использования земли за периодаренды; - как разницу между стоимостью выгод, получаемых при полном праве собственности (ры-ночной стоимостью) и суммой снижения этих выгод из-за меньшего объема правомочий земле-пользования (арендатора) и более высоких рисков неполучения доходов. Так как уменьшение выгод от земельного участка, находящегося на правах отличных отправа собственности, по отношению к выгодам при полном праве собственности может происхо-дить по разным причинам, то для оценки стоимости таких прав на землю требуется определитьвозможные сценарии развития событий для землепользователя. Далее для них рассчитать ука-занную разницу в стоимости правомочий на землю и затем получить стоимость оцениваемогоправа, уменьшив на эту разницу рыночную стоимость земли. При расчете стоимости частичных прав на землю могут использоваться все методы оценкистоимости земли. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора,срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевогоназначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины,продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный периодвремени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принципожидания). Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрица-тельной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договоромаренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В такихслучаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке вусловиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимойинформацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Если имеется информация о сделках с едиными объектами недвижимости с такими же пра-вами на землю, что и у оцениваемого объекта, то для определения стоимости земли в составеединого объекта недвижимости может применяться метод выделения и метод распределения, таккак при подборе аналогов с такими же правами на землю все риски, связанные с условиями на-хождения земли не в собственности, а на одном из частичных прав, учитываются в рыночной це-не сделки. То есть, покупатель знает о возможных потерях своих выгод, связанных с не полнымиправами собственности на землю. Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки права арендыземельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка сего улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход вОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -55-
  • оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объ-ект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под за-стройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый периодвремени.7.2.2. Расчет стоимости права аренды земельного участка с использованием доходного под-хода. При расчете стоимостных оценок Оценщиком использовались Методические рекомендациипо определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Ми-нимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р.Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого земельного участкаспособного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации.Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущихдоходов и выручки от перепродажи объекта оценки.Подход основывается на принципе ожидания, - разумный покупатель (инвестор) приобретаетправа собственности или аренды на земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. В рамках доходного подхода применяются:­ метод капитализации дохода;­ метод остатка для земли;­ метод предполагаемого использования. В связи с недостаточным количеством информации о величине земельной ренты земельныхучастков сельскохозяйственного назначения метод капитализации дохода и метод остатка дляземли не применялся.7.2.3. Расчет стоимости права аренды земельного участка с использованием сравнительно-го подхода Сравнительный подход - заключается в определении стоимости по ценам продаж объектов,сравниваемых с оцениваемым объектом. Сравнительный подход основан на принципе замеще-ния, который предполагает, что при наличии на свободном и конкурентном рынке объектов,сходных по своим характеристикам, покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем та, вкоторую ему может обойтись покупка объекта, аналогичного по полезности. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод распределения, методвыделения. Метод сравнения продаж применяется для оценки земель сельскохозяйственного назна-чения, занятыми зданиями, строениями, используемыми для производства сельскохозяйственнойпродукции. Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка данным методом осуществ-ляется посредством подбора объектов-аналогов, выявления элементов сравнения, позволяющихучесть отличия объекта оценки от объекта-аналога, расчета поправок на данные различия и вне-сения их в цены продаж объектов-аналогов. Стоимость земельного участка рассчитывается каксреднее или средневзвешенное значение из скорректированных цен объектов аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается исполь-зование цен предложений с корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сдел-ки, полученной на основе анализа рыночных данных. Данное положение отражено в Методиче-ских рекомендациях № 568-р от 06.03.2002г. по определению рыночной стоимости земельныхучастков Минимущества России. Метод распределения основан на использовании в расчетах данных о соотношении стои-мости земельного участка и улучшений в стоимости единого объекта недвижимости (застроенно-го земельного участка). Расчет рыночной стоимости участка земли методом распределения при-меняется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков. Условия применения метода: - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимо-сти, включающими в себя аналогичные земельные участки; - наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости земельного участка в рыноч-ной стоимости единого объекта недвижимости; - соответствие улучшений земельного участка наиболее эффективному использованию. Метод выделения предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющиезастройку. Он применяется при условии наличия информации о ценах продаж (ценах предложе-Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -56-
  • ния) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки, а также в случае соот-ветствия улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования. Спомощью этого метода определяют расчетную стоимость улучшений в результате анализа затратза минусом амортизации и вычитания полученного результата из полной цены объектов имуще-ства, сравнимых в других отношениях. Остаток является показателем возможной стоимости зем-ли. Информация, собранная оценщиком, позволяет применить в данном отчете метод сравненияпродаж7.2.4. Метод сравнения продаж Метод сравнения продаж используется для оценки земельных участков занятых строения-ми и сооружениями (далее – застроенных участков), и земельных участков, не занятых строения-ми и сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Метод сравнения продажпредполагает следующую последовательность действий:­ выбор основных факторов стоимости земельного участка;­ определение цен продаж земельных участков — аналогов;­ определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждогоаналога от оцениваемого земельного участка, корректировка цен каждого аналога, сглаживающаяотличия от оцениваемого земельного участка;­ обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного либо средне-арифметического значения скорректированных цен аналогов. В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, вы-ступают:­ местоположение и окружение;­ целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;­ физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.;­ транспортная доступность;­ Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается вразрезе факторов стоимости путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.Основными элементами сравнения и корректировки цен объектов-аналогов являются:- имущественные права: право собственности, право аренды и др.;- условия финансирования: использование при покупке кредитных ресурсов, рассрочка платежа ит.п.;-условия совершения сделки с аналогом (был ли земельный участок представлен на открытыйрынок в форме публичной оферты, родственные отношения покупателя и продавца, продажа вусловиях банкротства и т.п.);- время заключения сделки с объектом-аналогом.- расходы, необходимые сразу же после покупки;- месторасположение и окружение;- физические характеристики: рельеф, размеры, форма земельного участка;- фактор масштаба: учитывает, что участки меньшей площади в пересчете на единицу площадистоят дороже, а большей площади – дешевле, это связано с повышением платежеспособногоспроса на объекты меньшего масштаба. В качестве единицы сравнения обычно используют характерную для данного сегмента рын-ка единицу измерения: стоимость гектара, стоимость сотки, стоимость квадратного метра площа-ди земельного участка. Учитывая сложившуюся ситуацию на рынке земельных участков сель-скохозяйственного назначения занятыми зданиями, строениями, используемыми для переработкесельскохозяйственной продукции, в Челябинской области, принимая во внимание, что Итоговыйрезультат стоимости должен быть, выражен в рублях, в качестве единицы сравнения выбранастоимость 1 кв.м., выраженная в рублях. Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или про-центном выражении. В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики,то цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот. При сравнительном анализе Оценщик использовал данные по ценам предложений (публич-ных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, офици-альных Интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зре-ния, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижи-Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -57-
  • мости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной ценепредлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объекта срав-нения. При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок,на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливосделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требования российского законода-тельства в области оценки. Таким образом, Оценщиком в процессе расчетов были использованы данные, именуемые вГК РФ как «оферта» или «публичная оферта» (ст. 435 и ст. 437). Следовательно, Оценщик гипо-тетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее пред-ложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотруд-ников риэлторских компаний и других участников рынка, Оценщик выявил, что зачастую реаль-ные сделки по купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложе-ния, так как цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на так называемый«торг». Кроме того, в эту цену могут быль «заложены» комиссионные риэлторов. В ряде случаевцена оферты и цена сделки могут совпадать, однако оценщик считает корректным ввести так на-зываемую поправку на «торг». Таким образом, средняя величина данной корректировки можетколебаться для данного вида имущества в пределах от 5% до 15% от цены предложения (публич-ной оферты). Анализ показал, что существует выраженная зависимость цен на земельные участки отплотности дорожной сети, наличия инженерных коммуникаций на участке и степени удаленно-сти от г. Челябинска. Учитывая данную особенность, оценщиком были изучены цены на рынкенедвижимости в различных районах Челябинской области, но объекты аналоги для расчета при-няты незначительно удаленные от областного центра и приближенные к объекту оценки. Для определения значения рыночной стоимости за 1 кв.м. площади земельного участка наосновании сравнительного подхода, сформирована малая выборка значений рыночных цен в гра-ницах рынка земельных участков – аналогов, расположенных в Челябинской области. На момент проведения оценки из всего количества предлагаемых на рынке объектов былиотобраны девять объектов – аналогов, наиболее сопоставимых по характеристикам с объектомоценки. Как было оговорено выше, объекты аналоги выбирались по сопоставимости укрупнен-ных показателей, а именно, месторасположение, разрешенное использование, правовой статус ит.д. Период сбора информации по выбранным объектам аналогам, а также изучение характери-стик были произведены оценщиком лично в период с октября 2009 г. по ноябрь 2009г., т.е. по со-стоянию на дату оценки – 15.01.2010г. – данная информация является актуальной. В качестве источников информации использовалась информация в периодической печати(Газета «Купи Дом» № 29 от 12.11.2009г., Интернет сайт:www.74Dom.ru, www.citystar.ru,www.chelzem.info,, www. chelreal.ru, www. domchel.ru). Данные о сравнимых объектах проанали-зированы Оценщиком и сведены в таблицу 7.16. Таблица 7.16. Общая№№ Цена предло- Стоимость Местонахождение Характеристика площадь,ПП жения, руб. за 1 кв.м. руб. кв.м. Земли сельскохозяйственно- Г. Магнитогорск, го назначения, разрешенный 1. Южная окраина го- вид использования: пред- 15 000 3 000 000 200 рода приятие сельскохозяйствен- ного производства Земли сельскохозяйственно- го назначения, разрешенный Д. Запевалово, Че- 2 баркульский р-н вид использования: пред- 13 000 200 000 15,85 приятие сельскохозяйствен- ного производства Земли сельскохозяйственно- 3 с.Тимино го назначения 72 000 690 000 9,59Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -58-
  • 3410 м на северо- запад от п. Кумыс- Земли сельскохозяйственно- 4 ный, рядом с го назначения 50 000 1 200 000 24,0 д.Верхние Караси. Земли населенных пунктов Г. Копейск, п. Пота- 5 нино. под промышленное исполь- 100 000 10 000 000 100 зование Земли населенных пунктов Г. Челябинск, П. По- 6 летаево под промышленное исполь- 30 000 5 000 000 167 зование Земли сельскохозяйственно- Г. Челябинск, объ- го назначения с переводом 7 ездная дорога Екате- под промышленную за- 50 000 2 000 000 40 ринбург-Уфа стройку Г. Челябинск, Со- Земли под промышленную 8 сновский район, д. заcтройку 20 000 2 000 000 100 Ключи Земли сельскохозяйственно- Челябинская область, го назначения с переводом 9 с. Кайгородово под промышленную за- 24 000 2 400 000 100 стройку Проанализировав ситуацию, оценщик принимает решение для расчета стоимости выбратьобъекты-аналоги № 5, № 6, № 7, № 8, № 9 наиболее однородные и схожие по месторасположе-нию и характеристикам с объектом оценки, при этом максимальное и минимальное значение от-брасывается. Цена продаж земельных участков была скорректирована по существенным факторам:1. Корректировка на уторговывание. На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подхо-дом к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется корректировка (скидка) науторговывание. Поправку на уторговывание следует применять (или не применять) основываясь на прове-денном анализе соответствующего сегмента недвижимости. Цены аналогов приняты по ценампредложений. Согласно, рыночных данных, цена предложения земельных участков сельскохо-зяйственного назначения превышает цену продажи, в среднем, на 10-20%, см. таблицу 7.17. Кор-ректировка принята оценщиком в размере 15% для всех объектов аналогов. Таблица 7.17. Агентство недвижимости Телефон, адрес Скидка Г. Челябинск, Комсомольский пр., дом 2, офис ЦН «Реалист» 805, 230-30-48, 270-29-60 10% Брокерская компания «Недвижи- Г. Челябинск, ул. Кирова, 104/2, офис 9, тел.: мость. Ипотека. Кредит» 264-58-39 15% ООО Ипотечная компания «Риэл- Г. Челябинск, комсомольский проспект, дом 33, центр» тел.: 233-21-54, 729-88-00 20% ИТОГО: среднеарифметическая скидка на уторговывание составляет, округленно: 15%2. Поправка на вид права. Таблица 7.18. УПКС (удель- Коэффициент по Поста- Площадь Ставка зе- Объект ный показатель новлению Губернатора земельного мельного на- Всего, руб. аналог кадастровой Челябинской области от участка, кв. м лога, % стоимости) 06.12.2007г. № 402 №5 100 000 1,88 1,5 3 8 460 №7 50 000 1,88 1,5 3 4 230 №8 20 000 1,88 1,5 3 1 692 №9 24 000 1,88 1,5 3 20303. Затраты по выкупу земельного участка (межевание, регистрация, услуги риэлтеров и пр.).Принимаются оценщиком для всех объектов аналогов 16 887,0 рублей (по данным рынка, см.таблицу 7.19.).Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -59-
  • Таблица 7.19. Средневзвешенная mНаименование фирм Телефон, адрес Стоимость услуг стоимость  (Ц i i / m)АН «Ваш новый адрес» 8(351)906-36-11 10 000-20 000 13 378,77Городское бюро недви- пр. Победы, дом 168, оф. 528- 20000-35000 25 800,54жимости а, тел. (351)270-10-32,АН "Веста" (351)278-90-99 11000-21000 14 461,23 гост. Челябинск, оф. 311, тел.АН "Ключъ" (351)261-42-36 10000-18000 13 908,18 ИТОГО средневзвешенная стоимость услуг риелторов 16 887,184. Поправка на местоположение. Объект оценки и объекты аналоги № 5, № 6, № 7, № 8, № 9 расположены в поселках Челя-бинской области и не значительно удалены от областного центра, корректировка на местополо-жение, учитывающая уровень инженерного обеспечения и благоустройства, транспортной дос-тупности, ландшафтной и рекреационной ценности территории, состояния окружающей среды,принята для данных объектов в соответствии с таблицей 7.20. Значение корректировки рассчи-тывалось по формуле 4, исходя из данных о среднерыночной стоимости 1 кв.м. жилых помеще-ний приведенных в постановлении Государственного комитета «единый тарифный орган Челя-бинской области»: Ц объекта К  Ц (4), где: аналога Ц объекта - среднерыночная стоимость 1 кв.м. общей площади жилых помещений в п. Сарга-зы. Ц аналога - среднерыночная стоимость 1 кв.м. общей площади жилых помещений в поселкахПотанино, п. Полетаево, д. Ключи, с. Кайгородово. Таблица 7.20. Среднерыночная стоимость по ЕТО Среднерыночная стоимость по Корректирующий Объект аналог объектов аналогов оценки, руб. ЕТО объекта оценки, руб. коэффициент №5 24 270 0,73 №6 22 370 0,79 №7 8 500 17 630 2,07 №8 17 630 1,00 №9 17 630 1,007.2.4. Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка по методу парногосравнения продаж Расчет рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки осуществляется следующим образом: m Ц iааналог Ц объекта  1 m , гдеЦобъекта – вероятная цена продажи 1 кв.м. оцениваемого объекта, руб.;Цi аналога – цена продажи 1 кв.м.. i-го скорректированного сопоставимого аналога, руб.;m – количество отобранных аналогов Рассчитанная оценщиком среднеарифметическая величина будет являться итоговой вероят-ной ценой 1 кв.м. объекта оценки. Расчет среднеарифметической величины оправдан, так как ко-личество аналогов минимально, величины их скорректированных цен достаточно близки.Затем полученное скорректированное значение среднеарифметической величины 1 кв.м. приме-нялось для расчета стоимости объекта оценки, путем умножения на его площадь.Результаты расчетов рыночной стоимости земельного участка представлены в таблице 7.21.Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -60-
  • Таблица 7.21. Объект аналог Объект ана- Объект ана- Объект ана- Объект ана- Параметры №5 лог № 6 лог № 7 лог № 8 лог №9 Г. Челябинск, Г. Челябинск, Челябинская Г. Копейск, п. Г. Челябинск, объездная дорога Адрес Потанино. П. Полетаево Екатеринбург- Сосновский рай- область, с. Кай- он, д. Ключи городово Уфа Газета «Купи- Интернет-сайт Интернет-сайт Интернет-сайт Дом» № 29 от www.chelzem.in www.chelzem.in www.chelreal.ru Интернет-сайт Источник информации 12.11.2009г., тел. fo, тел. fo, тел. , ((351) 775-45- www.chelreal.ru 247-79-13 8 912 473 08 59 8 912 473 08 59 83, 267-29-61) , 89128914234. Земли сельско- Земли сельско- Земли населен- Земли населен- хозяйственного хозяйственного Разрешенное использо- ных пунктов Земли под ных пунктов под назначения с назначения с под промыш- промышлен- вание промышленное переводом под переводом под ленное исполь- ную заcтройку использование промышлен- промышлен- зование ную застройку ную застройку Вид права Собственность Аренда Собственность Собственность Собственность Стоимость (руб.) 10 000 000 5 000 000 2 000 000 2 000 000 2 400 000 Корректировка на вид права и затраты по выкупу земельно- 25 347 21 117 18 579 18 917 го участка Скорректированная цена 1 кв.м. (руб.) 9 974 653 5 000 000 1 978 883 1 981 421 2 381 083 Площадь, кв.м. 100 000 30 000 50 000 20 000 24 000 Цена 1кв.м. 100р. 167р. 40р. 99р. 99р. Скидка на торг 15% 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 Скорректированная цена 1 кв.м. (руб.) 84р. 141р. 33р. 84р. 84р. Поправка на большую пло- щадь Скорректированная цена1 84р. 141р. 33р. 84р. 84р. кв. м (руб) Поправка на местоположе- ние 0,73 0,79 2,07 1,00 1,00 Скорректированная цена 62р. 111р. 69р. 84р. 84р. (руб.) Поправка на условия финан- сового расчета Скорректированная цена1 62р. 111р. 69р. 84р. 84р. кв. м (руб.) Среднеарифметическая стоимость 1кв.м., руб. 81,9р. Рыночная стоимость права аренды объекта оценки на дату оценки, руб. 1 122 203р.Итоговая величина стоимости права аренды земельного участка, расположенного по адре- су: Челябинская область, Сосновский район, поселок Саргазы по методу парного сравненияпродаж в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки 15 января 2010 го- да с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, составляет, округленно: 1 122 000 (Один миллион сто двадцать две тысячи) рублей7.2.5. Определение восстановительной стоимости нового строительства В современной практике оценки применяют следующие методы определения стоимости но-вого строительства: метод удельных затрат на единицу площади или объема (метод сравнительной единицы); метод укрупненных элементных показателей стоимости; метод сметного расчета. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупательне заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобрете-ние земельного участка и строительства на нем объектов, аналогичных по своим характеристи-кам объектам оценки, например, производственно-складских зданий. Официальной сметой затратна покупку участка и строительства на нем производственно-складских зданий, Оценщик не рас-полагает.Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -61-
  • Методики затратного подхода наиболее применимы при определении стоимости объектовнедвижимости специального назначения (например, бассейны, спортивно-оздоровительные ком-плексы, музеи и прочие объекты). Затратный подход в оценке недвижимости не показывает ры-ночную стоимость, т.к. понесенные инвестором затраты не всегда создают рыночную стоимостьиз-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и наоборот – создаваемаястоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Также представляется затрудни-тельным объективно оценить величину совокупного накопленного износа, и, следовательно, ис-пользование методик затратного подхода может привести к заметному искажению результатаоценки. На основании вышеизложенного, оценщиком принято решение отказаться от примене-ния затратного подхода в настоящем отчете.7.3. Сравнительный подход Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки саналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на про-дажу. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки не-посредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажасравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносят поправки,отражающие существенные различия между ними. Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках купли-продажи на рынкенедвижимости носят конфиденциальный характер. В основном Оценщик ориентируется на ценыпредложения с применением необходимых корректировок. Такой подход оправдан с той точкизрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недви-жимости, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной ценепредлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объек-тов. Теория оценки представляет достаточное количество методик расчета рыночной стоимостиобъекта при применении сравнительного подхода:­ метод парного сравнения продаж;­ метод относительного сравнительного анализа;­ метод парной корреляции (статистический);­ метод валовой ренты. Метод валовой ренты не применялся, так как цены продаж по сопоставимым объектам не-движимости носят закрытый характер, документально подтвержденная информация о недавнопроданных объектах аналогах отсутствует. В методе парной корреляции подразумевается выявление наличия и формы корреляционнойзависимости между результативным показателем (ценой) и одним из анализируемых факторныхпризнаков (характеристикой), в связи с тем, что условное равенство всех прочих характеристик всравниваемых объектах отсутствует, метод парной корреляции не применялся. В настоящем отчете использовался метод прямого сравнения продаж.7.3.1. Метод прямого сравнения продаж Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точ-ной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличи-ем которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитатьпоправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот па-раметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точ-ной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличи-ем которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитатьпоправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот па-раметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Оценка объектов недвижимости с применением метода парных продаж включает следую-щие этапы:1. Сбор данных, фотографирование объекта оценки, изучение рынка недвижимости, отбор неменее 5 аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);2. Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемойцене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;3. Анализ собранной информации, сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом поОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -62-
  • времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и ус-ловиям продажи;4. Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии симеющимися различиями между ним и объектом оценки;5. Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объектаоценки. На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество доку-ментально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объек-тов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохране-ния подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа кбазам данных (листингам), где хранится документально подтвержденная информация об услови-ях сделок по продаже объектов коммерческой недвижимости. При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик исполь-зовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из от-крытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.д.). Такой подход, помнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чемпринять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предло-жение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все еедостоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных печатных изданий (Га-зета «Из рук в руки» № 70 от 07.09.2009г, Газета «Из рук в руки» № 88 от 09.11.2009г., Газета «Тум-ба» № 35 от 19.09.2009г., Газета «КупиДом» № 29 от 12.11.2009г. и др.) сайтов Internet(www.domchel.ru, www.chelreal.ru др.). Открытость доступа к данным некоторых изданий в тече-ние времени может изменяться, поэтому с целью сохранения копии объявлений о продаже, ониприведены в Приложении к Отчету. Данные, указанные в тексте объявлений, не всегда соответ-ствуют фактическим характеристикам объектов, поэтому при контакте с продавцом оценщик вы-яснял необходимую информацию, и в таблицу № 7.22. заносились уже уточненные параметры.7.3.2. Расчет стоимости Объектов оценки методом сравнения продаж Определение скорректированных цен сопоставимых объектов с учетом их параметров осу-ществляется следующим образом: P1 = Po + Po * П1/100; n Pскорр. = Р1 + Р1 *  i 2 Пi/100 + П n+1, гдеPо - начальная стоимость сопоставимого объекта (цена предложения);Р1 – скорректированная стоимость сопоставимого объекта на дату;П1 – поправка на дату;Рскорр – скорректированная стоимость сопоставимого объекта;Пi…..n – процентные поправки по i–му элементу сравнения;Пn+1 – относительная денежная поправка, учитывающая физическое состояние объекта недвижи-мости; Перед определением величин корректировок цен продаж по сравнимым объектам необхо-димо определить единицу сравнения. В качестве единицы сравнения была выбрана единицасравнения 1 кв. м, поскольку объекты аналоги могут отличаться площадью и данное значениечаще всего используется при расчетах стоимости коммерческой недвижимости. Расчетные зна-чения по сравниваемым объектам приведены в таблицах 7.29.-7.38. и скорректированы по суще-ственным факторам. Затем полученное скорректированное значение цены 1 м2 аналогов приме-нялось для расчета стоимости объекта оценки путем умножения на его площадь.7.3.3. Подбор информации по сопоставимым объектам На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям продажи ряда объек-тов, сопоставимых с рассматриваемыми нежилыми зданиями. Анализ и сравнение каждого объ-екта с оцениваемыми параметрами проводился по физическим характеристикам и условиям про-дажи.В Таблице 7.22. приведены основные параметры этих объектов.Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -63-
  • Таблица 7.22. Характеристика объектов аналоговАдрес: Челябинская область, г. Коркино,Описание: Производственный цех общей площадью 394 кв.м., 2000-х годов постройки. Техническое со-стояние хорошее, простая внутренняя отделка. Отопление, электроснабжение, примыкает ж/д ветка. Зе-мельный участок 0,2 га в собственности.Стоимость: 8 500 000 руб.Источник информации: Газета «Из рук в руки» № 88 от 09.11.2009г., тел. 233-08-49, 267-29-61Адрес: Г. Копейск, Челябинская область, ул. Кемеровская, дом 24Описание: Нежилое кирпичное здание, 1 этаж (600кв.м.) + подвал (334кв.м.), ранее использовалось дляскладирования мебели, площадь здания S=934 кв.м., все инженерные коммуникации, за исключениемотопления (возможность установка газового отопления, газ проходим в 20м. от здания) высота потолков– 7м. Площадь земельного участка S=1334 кв.м.Стоимость 9 500 000 руб.Источник информации: Интернет-сайт www.chelreal.ru, АН «Соната», тел. (351) 7752583, 89193368894,Елена ПетровнаАдрес: Челябинская область, п. ЕсаулкаОписание: Нежилое кирпичное здание, площадь 267 кв.м, 1960-х годов постройки, подведено электри-чество, водоснабжение, канализация, отопление. Здание требует реконструкции (нет окон, дверей, отдел-ки). Земельный участок 30 соток в собственности.Стоимость: 2 800 000 руб.Источник информации: Газета «Из рук в руки» № 88 от 09.11.2009г., тел. 223-20-22, 223-60-50Адрес: Челябинская область, г. ЕманжелинскОписание: Производственная база на территории завода «Сигнал», здание бывшей газовой котельной,кирпич, 1302 кв.м., все коммуникации. Земельный участок 2,95 га в собственности. 1970-е. годы по-стройки.Стоимость: 12 000 000 руб.Источник информации: Газета «Купи Дом» № 29 от 12.11.2009г., тел. 235-39-06Адрес: Челябинская область, п. МирныйОписание: Производственная кирпичное здание под продуктовую базу, 1970-х годов постройки, произ-водство, склад, площадь 450 кв.м., все коммуникации. Земельный участок 10 соток в собственности.Стоимость: 10 00 000 руб.Источник информации: Интернет-сайт www.chelreal.ru, тел. 8 919 301 07 08, 8 951 812 16 63Адрес: Челябинская область, г. Копейск, п. ГорнякОписание: Продается корпус завода, кирпичный, общей площадью 900 кв.м., 1970-х гг. постройки. Всекоммуникации подведены, под любой вид деятельности.Стоимость: 9 200 000 рублейИсточник информации: Газета «Купи Дом» № 29 от 12.11.2009г., тел. 235-48-46Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:­ прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только поодному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации кор-ректировки по данному фактору стоимости;­ сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному факто-ру стоимости и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данномуфактору стоимости;­ корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и из-менением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости ивеличиной рыночной стоимости земельного участка;­ оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которомуаналог отличается от объекта оценки;­ экспертным определением корректировок цен аналогов. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующиемежду аналогами и объектом оценки. Величина корректировки определялась Оценщиком экс-пертным путем. Оценщик учёл следующие виды корректировок:1. При использовании предложений на продажу, как правило, используется скидка на «уторго-вывание», т.е. перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки. Выполня-ется на основании средней по рынку уступки покупателю с учетом изменения цен на недвижи-Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -64-
  • мость и сроком экспозиции. Согласно рыночных данных, цена предложения административной ипроизводственно-складской недвижимости на вторичном рынке превышает цену продажи, всреднем, на 1-5%, см таблицу 7.23. Размер скидки принят в размере 3 % (поправочный коэффи-циент 0,97) для всех объектов аналогов. Таблица 7.23: Агентство недвижимости Телефон, адрес Скидка Г. Челябинск, пр. Ленина, дом 81, офис 322, тел. АН «Доминанта» 5% 47-87-44 Г. Челябинск, ул. Энгельса, дом 44-г, тел. 247-41- АН «Компаньон» 41 3% АН «Информационные систе- мы» Г. Челябинск, ул. Коммуны, дом 137 1% ИТОГО: среднеарифметическая скидка на уторговывание составляет, округленно: 3%2. Поправка на расположение. Данная поправка рассчитывается исходя из фактического распо-ложения объекта и аналога. Объект оценки и объекты аналоги расположены в поселках Челябинской области и не зна-чительно удалены от областного центра, корректировка на местоположение, учитывающая уро-вень инженерного обеспечения и благоустройства, транспортной доступности, ландшафтной ирекреационной ценности территории, состояния окружающей среды, принята для данных объек-тов в соответствии с таблицей 7.24. Значение корректировки рассчитывалось по формуле 5, ис-ходя из данных о среднерыночной стоимости 1 кв.м. жилых помещений приведенных в поста-новлении Государственного комитета «единый тарифный орган Челябинской области»: Ц объекта К  Ц (5), где: аналога Ц объекта - среднерыночная стоимость 1 кв.м. общей площади жилых помещений в п. Сарга-зы. Ц аналога - среднерыночная стоимость 1 кв.м. общей площади жилых помещений в поселкахПотанино, п. Полетаево, д. Ключи, с. Кайгородово. Таблица 7.24. Среднерыночная стоимость по ЕТО Среднерыночная стоимость по Корректирующий Объект аналог объектов аналогов оценки, руб. ЕТО объекта оценки, руб. коэффициент №1 20 960 0,84 №2 24270 0,73 №3 19480 0,91 17 630 №4 18700 0,94 №5 19480 0,91 №6 24270 0,733. Поправка на тип помещения Данная поправка рассчитывается исходя из типа помещения объекта и аналога.Оценщиком не удалось собрать достаточно информации о продажах административных помеще-ний (зданий), расположенных в Челябинской области на территориях промышленных баз искладских комплексах. При расчете поправки использован метод капитализации разницы варендной плате для объектов аналогов № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6. Для производственно-складских зданий и помещений объектов оценки корректировка натип помещения не производилась. Таблица 7.25. Ставка Ккап. арендной Поправка на тип № Тип помещения Источник (см. таб. (Аан-Аоб)*12/Ккап платы, помещения, руб. № 7.5.) руб./кв.м Показатель по аналогам произ- Таблица 1 водственно- 69,0 0,20 (69,0-137,5)х12/ 0,20 -4 110 7.1. складским по- мещениямОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -65-
  • Показатель по Таблица 2 административ- 137,5 0,20 7.2 ным помещениям4. Поправка на физическое состояние. Поправка на физическое состояние объекта недвижимости. Данная поправка рассчитывает-ся в зависимости от фактического износа объекта, времени последнего проведения ремонтныхработ, а также исходя из фактического среднего износа по аналогам и объекту оценки: К = (100-Ио)/(100-Иа), где:Иа – износ объектов-аналогов, %;Ио – износ объекта оценки, %. Административные и производственно складские здания объекта оценки и объекты аналоги№ 2, № 4, № 5, № 6 построены в 1970-х годах, находятся в удовлетворительном техническом со-стоянии (со слов Продавца), износ для данных объектов аналогов принят 30%, корректировка дляобъектов аналогов № 2, № 4, № 5, № 6 не производилась. Объект аналог № 1 построен в 2000-х годах, находится в хорошем техническом состоянии(со слов Продавца), износ принят 7%, корректировка для объекта аналога № 1 составила 0,75. Объект аналог № 3 построен в 1960-х годах, находится в удовлетворительном состоянии, нотребует капитального ремонта (со слов Продавца), износ принят оценщиком в размере 60%, кор-ректировка для объекта аналога № 3 составила 1,75.5. Поправка на большую площадь. При прочих равных условиях цена единицы площади больших объектов ниже, чем ма-леньких. Оценщиком были отобраны 6 объектов. Цены предложений были скорректированы напринятый в дальнейших расчетах размер уторговывания (0,97%). При этом была выявлена ли-нейная зависимость между ценой одного квадратного метра (результативный признак) и общейплощадью (факторный признак). Для определения коэффициентов были построены таблицы7.26.-7.28. Таблица 7.26. Расчет коэффициентов линейной зависимости цены от размера объекта Yi - цена Коррек- Хi (пло- 1 кв.м Коррек- тировка Корректи- Местополо- щадь Цена (пред- (руб./м2), (Хi - Х) x тировка для ровка для жение объ- помеще- ложение), Хi - Х Yi - Y (Хi - Х)2 скоррек- (Yi – Y) для Техноло- Консерв- екта ния, руб. тирован- Контора гический ный цех кв.м) ная. цех 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 г. Коркино 394 8500000 21142 -297 -2286 679216 88 308 1908 -6981 -537 Г. Копейск, ул. Кеме- 934,00 9500000 9968 243 -13460 -3 268510 58 968 6789 -2101 4344 ровская, дом 24 п. Есаулка 267 2800000 10277 -424 -13151 5 578054 179 917 760 -8129 -1685 г. Еманже- 1302 12000000 9032 611 -14396 -8 793260 373 117 10115 1226 7670 линск п. Мирный 450,00 10000000 21778 -241 -1650 397924 58 161 2414 -6475 -31 г. Копейск, 900,00 9200000 10018 192 -13472 -2 588 911 36 928 6481 -2408 4037 п. Горняк Сумма 4247 52000000 82215 0 -58725 -7 234 503 800 417 Среднее 708 8666667 23490 значение Таблица 7.27. Расчет коэффициентов линейной зависимости цены от размера объекта Yi - цена Хi (пло- Коррек- Коррек- 1 кв.м Корректи- Местополо- щадь Цена (пред- тировка тировка (руб./м2), (Хi - Х) x ровка для жение объ- помеще- ложение), Хi - Х Yi - Y (Хi - Х)2 для для скоррек- (Yi – Y) Облепихо- екта ния, руб. Сокохра- Соковый тирован- вый цех кв.м) нилище цех ная. 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -66-
  • г. Коркино 394 8500000 21142 -297 -2286 679216 88 308 -785 2189 -992 Г. Копейск, ул. Кеме- 934,00 9500000 9968 243 -13460 -3 268510 58 968 4096 7070 3888 ровская, дом 24 п. Есаулка 267 2800000 10277 -424 -13151 5 578054 179 917 -1932 1041 -2140 г. Еманже- 1302 12000000 9032 611 -14396 -8 793260 373 117 7422 10396 7214 линск п. Мирный 450,00 10000000 21778 -241 -1650 397924 58 161 -278 2695 -486 п. Горняк 900,00 9200000 10018 192 -13472 -2 588 911 36 928 3789 6763 3581 Сумма 4247 52000000 82215 0 -58725 -7 234 503 800 417 Среднее 708 8666667 23490 значение Таблица 7.28. Расчет коэффициентов линейной зависимости цены от размера объекта Yi - цена Коррек- Коррек- Хi (пло- Корректи- Коррек- Цена 1 кв.м тировка тировка Местопо- щадь ровка для тировка (предло- (руб./м2), (Хi - Х) x для для ложение помеще- Хi - Х Yi - Y (Хi - Х)2 Склада для жение), скоррек- (Yi – Y) Помеще- Поме- объекта ния, готовой Котель- руб. тирован- ние, этаж: щение, кв.м) продукции ная ная. подвал этаж: 1 2 3 4 5 6 7 8 9г. Коркино 394 8500000 21142 -297 -2286 679216 88 308 -4833 3104 1338 604 Г. Ко- пейск, ул. Кемеров- 934,00 9500000 9968 243 -13460 -3 268510 58 968 48 7985 6218 5485 ская, дом 24п. Есаулка 267 2800000 10277 -424 -13151 5 578054 179 917 -5981 1956 190 -544 г. Еман- 1302 12000000 9032 611 -14396 -8 793260 373 117 3374 11311 9545 8811 желинскп. Мирный 450,00 10000000 21778 -241 -1650 397924 58 161 -4327 3610 1844 1110п. Горняк 900,00 9200000 10018 192 -13472 -2 588 911 36 928 -259 7677 5911 5177 Сумма 4247 52000000 82215 0 -58725 -7 234 503 800 417Среднее 708 8666667 23490значение Подставляя рассчитанные в таблице значения в уравнения расчета коэффициентов, получа-ем: b = -7 234 503 / 800 417= -9,04 Поправка на общую площадь является относительной денежной. Она может быть рассчита-на как разница цен квадратного метра зданий разных площадей и равна при этом произведениюразницы в площадях оцениваемого и сопоставимого объектов на коэффициент регрессии b: ПМасшт. = Цоб – Цан = (a + bSоб) – (a + bSан) = b(Sоб – Sан) = -9,04(Sоб – Sан), где Цоб – цена квадратного метра объекта, Цан – цена квадратного метра аналога, Sоб – площадь объекта, Sан – площадь аналога.Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -67-
  • 7.3.4. Расчет итоговой стоимости объектов оценки по методу прямого сравнения продаж Расчет рыночной стоимости 1 кв.м. объектов оценки осуществляется следующим образом: m Ц iааналог Ц объекта  1 m , гдеЦобъекта – вероятная цена продажи 1 кв.м. оцениваемого объекта, руб.;Цi аналога – цена продажи 1 кв.м. i-го скорректированного сопоставимого аналога, руб.;m – количество отобранных аналогов Рассчитанная оценщиком среднеарифметическая величина будет являться итоговой вероят-ной ценой 1 кв.м. объекта оценки. Расчет среднеарифметической величины оправдан, так как ко-личество аналогов минимально, величины их скорректированных цен достаточно близки. Затем полученное скорректированное значение среднеарифметической величины 1 м2 при-менялось для расчета стоимости объекта оценки, путем умножения на его площадь. Итоговая величина стоимости объектов недвижимости по методу прямого сравнения про- даж в рамках сравнительного подхода на дату оценки 15 января 2010 года, с учетом НДС составит, округленно: Стоимость объекта оценки, опреде- ленная сравнительным подходом, на Наименование дату оценки, соответствует, округленно, руб.Нежилое здание - контора, литер А 3 832 000р.Нежилое здание – технологический цех, литер И 9 238 000р.Нежилое здание – консервный цех, литер Е, е, е1 6 516 000р.Нежилое здание – сокохранилище, литер М(Л) 6 791 000р.Нежилое здание – соковый цех, литер Б1(бывш.В) 2 594 000р.Нежилое здание – облепиховый цех, литер Б 7 007 000р.Нежилое здание – склад готовой продукции, литер Ж 9 350 000р.Нежилое здание – котельная, литер Е2(бывш.Д) 911 000р.Нежилое помещение, этаж: подвал 3 995 000р.Нежилое помещение, этаж: 1 5 073 000р. ИТОГО 55 571 285р. Результаты расчетов рыночной стоимости объектов недвижимости по методу прямого срав-нения продаж представлены в Таблицах 7.29.-7.38.Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -68-
  • Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -69-
  • Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -70-
  • Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -71-
  • Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -72-
  • Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -73-
  • Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -74-
  • Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -75-
  • Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -76-
  • Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -77-
  • Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -78-
  • Раздел 8. Согласование результатов оценки8.1. Применение МАИ для согласования результатов оценки Метод анализа иерархий (МАИ) является математической процедурой для иерархическогопредставления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозициипроблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательныхсуждений оценщика, по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительнаястепень (интенсивность) взаимодействия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражают-ся численно. Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы согласования ре-зультатов в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строится с верши-ны (цели – определения рыночной стоимости), через промежуточные уровни (критерии сравне-ния) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (резуль-татов, полученных различными методами оценки). Существует несколько видов иерархий, самые простые из них доминантные, на которых ос-новано дальнейшее рассмотрение метода. После иерархического воспроизведения проблемы возникает вопрос: как установить при-оритеты критериев и оценить каждую из альтернатив по критериям, выбрав самую вероятную изних. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общуюдля них характеристику. Система парных сравнений приводит к результату, который может бытьпредставлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a (i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относи-тельно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где бальные оценкиимеют следующий смысл: 1 – равная важность; 3 – умеренное превосходство одного над другим; 5 – существенное превосходство; 7 – значительное превосходство; 9 – очень сильное превосходство; 2,4,6,8 – промежуточные значения. Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a (i, j) = b , то при сравнении вто-рого фактора с первым получаем a (j, i) = 1/b. При сравнении элементов иерархии в основном ставятся следующие вопросы:  какой из них важнее или имеет большее воздействие;  какой из них более вероятен. При сравнении критериев обычно возникает вопрос, какой из критериев более важен, присравнении альтернатив – какая из них более вероятна. Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии оп-ределяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов,нормализованного к единице. Метод МАИ позволяет получить информацию о степени нарушения транзитной (порядко-вой) и численной (кардинальной) согласованности. Для улучшения согласованности рекоменду-ется поиск дополнительной информации и пересмотр данных, использовавшихся при построениииерархии. Приоритеты синтезируются начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемно-жаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются покаждому элементу в соответствии с критериями, на который воздействует элемент. Представим проблему согласования результатов оценки недвижимого имущества сравни-тельным и доходным подходом в виде иерархии:Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -79-
  • Рыночная стоимость А Б В Г Результат оценки Результат оценки сравнительным подходом доходным подходом Верхним уровнем в этой иерархии является основная цель – определение рыночной стои-мости объектов оценки. На промежуточном уровне находятся критерии согласования: А – возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продав-ца; Б – тип, качество, обширность исходных данных, на основе которых проводится анализ; В – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; Г – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость. Нижний уровень – набор альтернатив – результаты, полученные различными методами оценки.8.2. Расчет весовых коэффициентовМатрица сравнения и приоритетов критериев. А Б В Г Удельные веса Вес по критерию А 1,00 2,00 4,00 3,00 2,21 0,48 Б 0,50 1,00 2,00 1,50 1,11 0,24 В 0,25 0,50 1,00 0,75 0,55 0,12 Г 0,33 0,67 1,33 1,00 0,74 0,16 Сумма 4,61 1,00 Сравнивались результаты оценки, полученные подходами: Сравнительным (С), доходным(Д) по каждому критерию согласования. Оценка методов по критерию А: возможность отразить действительные намерения по-тенциального покупателя и продавца Методы оценки Д С Удельные веса Вес по критерию Д 1,00 0,20 0,45 0,10 С 5,00 1,00 2,24 0,90 Сумма 2,69 1,00 Оценка методов по критерию Б: тип, качество, обширность исходных данных, на основекоторых проводится анализ. Методы оценки Д С Удельные веса Вес по критерию Д 1,00 5,00 2,24 0,10 С 0,20 1,00 0,45 0,90 Сумма 2,69 1,00 Оценка методов по критерию В: – способность параметров используемых методов учиты-вать конъюнктурные колебания Методы оценки Д С Удельные веса Вес по критерию Д 1,00 0,33 0,56 0,10 С 3,00 1,00 1,73 0,90 Сумма 2,31 1,00 Оценка методов по критерию Г: – способность учитывать специфические особенностиобъекта, влияющие на его стоимость. Методы оценки Д С Удельные веса Вес по критерию Д 1,00 0,33 0,56 0,12 С 3,00 1,00 1,73 0,88 Сумма 2,31 1,00Отчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -80-
  • По данным весовых коэффициентов по критериям рассчитывались итоговые весовые коэф-фициенты методов оценки. Весовые коэффициенты по критериям Итоговое значение весовМетоды оценки приоритета для каждого подходаКритерии А Б В ГВеса критериев 0,48 0,24 0,12 0,16 0,33Доходный подход 0,17 0,83 0,25 0,25 0,10Сравнительный подход 0,83 0,17 0,75 0,75 0,90Сумма 1,00 Подход сравнительного анализа продаж наиболее точно отражает ту цену, которая можетвозникнуть на свободном конкурентном рынке. Этот подход использует информацию по прода-жам объектов, сравнимых с оцениваемым. Преимущество данного подхода состоит в его способ-ности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Труд-ность реализации заключалась в сложностях поиска исходной информации об условиях продажобъектов, их цене и проч., а также в том, что практически невозможно найти два полностьюидентичных объекта. Однако этот подход учитывает возможности потенциальных покупателей,что играет важную роль в формировании рыночной стоимости. Поэтому весовой коэффициентдля этого высок. Оценка по доходности капитализирует выгоды от использования объекта в течение срокапредполагаемого владения и отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет пла-тить покупатель - потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объек-та и на принятые нами ставки доходности. Несмотря на то, что оцениваемый объект относится кобъектам доходной недвижимости, в наших расчетах достаточно велика степень экспертных су-ждений, что значительно уменьшает достоверность полученной этим подходом стоимостнойоценки. Недостаток подхода также состоит не в гарантированности ожидаемых в будущем изме-нений, на которые опирается приведенный расчет, учитывая нестабильность экономической си-туации в стране. Поэтому весовой коэффициент этого подхода не высок.8.3. Заключительные выводы по определению рыночной стоимостиИтоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле: V  V1  Q1  V2  Q2где V – рыночная стоимость объекта оценки, руб.; V1, V2, – стоимость объекта, определенная с использованием сравнительного и доходногоподхода соответственно, руб.; Q1 , Q2 – средневзвешенное значение достоверности сравнительного и доходного подходасоответственно. Доходный подход, Сравнительный подход, Рыночная Наименование вес 0,10 вес 0,90 стоимость, руб, Ст-ть, руб. Доля весов Ст-ть, руб. Доля весов округленноНежилое здание -контора, литер А 1 260 000р. 126 000р. 3 832 000р. 3 448 800р. 3 574 800р.Нежилое здание –технологический цех, 3 845 000р. 384 500р. 9 238 000р. 8 314 200р. 8 698 700р.литер ИНежилое здание –консервный цех, ли- 1 534 000р. 153 400р. 6 516 000р. 5 864 400р. 6 017 800р.тер Е, е, е1Нежилое здание –сокохранилище, ли- 1 432 000р. 143 200р. 6 791 000р. 6 111 900р. 6 255 100р.тер М(Л)Нежилое здание –соковый цех, литер 507 000р. 50 700р. 2 594 000р. 2 334 600р. 2 385 300р.Б1(бывш.В)Нежилое здание –облепиховый цех, 1 715 000р. 171 500р. 7 007 000р. 6 306 300р. 6 477 800р.литер БОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -81-
  • Нежилое здание –склад готовой про- 3 171 000р. 317 100р. 9 350 000р. 8 415 000р. 8 732 100р.дукции, литер ЖНежилое здание –котельная, литер 151 000р. 15 100р. 911 000р. 819 900р. 835 000р.Е2(бывш.Д)Нежилое помещение,этаж: подвал 840 000р. 84 000р. 3 995 000р. 3 595 500р. 3 679 500р.Нежилое помещение,этаж: 1 1 117 000р. 111 700р. 5 073 000р. 4 565 700р. 4 677 400р. ИТОГО 15 572 000р. 1 557 238р. 55 307 000р. 49 776 300р. 51 333 500р. В результате анализа всей необходимой информации и выполнения всех необходимых рас-четов установлено, что рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу:Челябинская область, Сосновский район, поселок Саргазы, д. б/н, по состоянию на дату оценки15 января 2010 года с учетом ограничительных условий, НДС и сделанных допущений, составля-ет, округленно: Стоимость объек- Стоимость объ- Стоимость объ- та оценки, опре- екта оценки, Согласованная екта оценки, деленная затрат- определенная итоговая ры- определенная В том ным подходом, сравнитель- ночная стои-Наименование доходным под- числе: на дату оценки, ным подходом, мость объек- ходом, на дату НДС соответствует, на дату оценки, та оценки, оценки, соот- руб. соответствует, руб. ветствует, руб. руб.Нежилое здание -контора, литер А 1 260 000р. Не применялся 3 832 000р. 3 574 800р. 545 308р.Нежилое здание– технологиче-ский цех, литер 3 845 000р. Не применялся 9 238 000р. 8 698 700р. 1 326 920р.ИНежилое здание– консервныйцех, литер Е, е, 1 534 000р. Не применялся 6 516 000р. 6 017 800р. 917 969р.е1Нежилое здание– сокохранили- 1 432 000р. Не применялся 6 791 000р. 6 255 100р. 954 168р.ще, литер М(Л)Нежилое здание– соковый цех,литер 507 000р. Не применялся 2 594 000р. 2 385 300р. 363 859р.Б1(бывш.В)Нежилое здание– облепиховый 1 715 000р. Не применялся 7 007 000р. 6 477 800р. 988 139р.цех, литер БНежилое здание– склад готовойпродукции, литер 3 171 000р. Не применялся 9 350 000р. 8 732 100р. 1 332 015р.ЖНежилое здание– котельная, ли- 151 000р. Не применялся 911 000р. 835 000р. 127 373р.тер Е2(бывш.Д)Нежилое поме-щение, этаж: 840 000р. Не применялся 3 995 000р. 3 679 500р. 561 280р.подвалНежилое поме-щение, этаж: 1 1 117 000р. Не применялся 5 073 000р. 4 677 400р. 713 502р. ИТОГО 15 572 000р. 55 307 000р. 51 333 500р. 7 830 534р.Елизарьева Ю.В. ОценщикОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -82-
  • Раздел 9. ЛИТЕРАТУРА1. Федерального закона № 14-ФЗ от 26.01.1996г. с изменениями и дополнениями2. Федеральный закон № 137-ФЗ от 25.10.2001г. о введении в действие земельного кодек- са РФ с изменениями и дополнениями3. Закон о плате за землю от 11.10.1991 г. № 1738-14. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, с изменениями и дополнениями5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участ- ков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р6. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды зе- мельных участков, утвержденные Распоряжением Министерством имущественных от- ношений России от 10 апреля 2003 г. №1102-р7. ФСО № 1 от 20.07.2007г., ФСО № 2 от 20.07.2007г., ФСО № 3 от 20.07.2007г.8. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Джек Фридман, Николас Ордуэй - М.: «Дело», 1999 г.9. «Оценка недвижимости», А.Г. Грязнова, М.А. Федотова - М.: «Финансы и статистика», 2003 г.10. «Оценка недвижимости», Г.С. Харрисон: Учебное пособие11. Интернет сайт, www.chelzem.info, Газета «Из рук в руки» № 70 от 07.09.2009г, Газета «Изрук в руки» № 88 от 09.11.2009г., Газета «Тумба» № 35 от 19.09.2009г., Газета «КупиДом» № 29от 12.11.2009г. и др.) сайтов Internet (www.domchel.ru, www.chelreal.ru дрОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -83-
  • ПРИЛОЖЕНИЕ Копии документовОтчет № 2706-ОН/11-09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.11.09г. -84-