Tagungsdokumentation Kommunale-Wohnungspolitik 2006

Wohnungsmarktbeobachtung NRWDie Zukunft kommunaler Wohnungspolitik –auf dem Weg zu neuen Partnerschaften?Dokumentation der Fachtagung am 1. Juni 2006NRW.BANK-Ideenschiff Stadthafen Münster

WohnungsbauförderungsanstaltNordrhein-Westfalen (Wfa)Anstalt der NRW.BANKKavalleriestraße 2240213 DüsseldorfTelefon (0211) 91741-0Telefax (0211) 91741-1566www.nrwbank.dewfa@nrwbank.dePublikationen aus der Wohnungsmarkt-beobachtung NRW:nrwbankde.de Wohnraumförderportal Wohnungsmarktbeobachtung PublikationenMehr zur Wohnungsmarktbeobachtungder anderen Bundesländer, des Bundesund der Kommunen:wohnungsmarktbeobachtung.dekomwob.de Konzeption & Dokumentation der Tagung Team Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann, Kerstin Jochimsen, Ulrich Kraus, Rebekka Späth Rückfragen unter (0211) 91741-1154 wfa-infocenter@nrwbank.de Nachdruck und auszugsweise Veröffentli- chung sind nach Rücksprache möglich. Bei Bedarf können wir einzelne Abbildungen zur Verfügung stellen. Düsseldorf, August 2006

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006Programm und InhaltsübersichtIn dieser Dokumentation sind die Podiumsdiskussion sowie dieTexte der Referenten in Kurzfassung und, sofern sie vorlagen, inLangfassung abgedruckt. Die Präsentationen dazu stehen im An-hang. Dort finden Sie auch die Teilnehmerliste, die Ergebnisseder Publikumsbefragungen (über MobiTED) und einige Fotos vonder Tagung.10:00 Eröffnung der Tagung Karl Hofmann, Leiter der Wohnungsmarktbeobachtung der Wfa Einschätzungen der Teilnehmer zum Thema (MobiTED) Moderation: Christian Schweitzer, WDR Münster10:15 Kultur- und Strukturwandel der Wohnungswirtschaft: Folgen für die Partnerschaft mit den Kommunen Statements von Volker Nordalm, Vorstandsmitglied vhw Norbert Müller, Geschäftsführer BGW Bielefeld Kaffeepause11:30 Kommunale Wohnungspolitik heute – Aufgaben und Handlungsspielräume der Kommunen 3 Beispiele aus NRW vorgestellt von Stadtdirektor Hartwig Schultheiß, Beigeordneter der Stadt Münster für Planung und Marketing Thomas Vielhaber, Leiter FB Planen – Bauen – Wohnen bei der Stadt Arnsberg Stadtrat Ullrich Sierau, Planungsdezernent der Stadt Dortmund12:30 Mittagspause mit Fingerfood auf dem Schiff13:30 Talk im Ideenschiff: Schwierigkeiten, offene Fragen und Lösungsan- sätze in der Zusammenarbeit zwischen Wohnungswirtschaft und Kommunen Diskussion mit dem Publikum, den Referenten und Thomas Janta, Abtei- lungsleiter Wohnen im Ministerium für Bauen u. Verkehr NRW15:00 Visionen und Möglichkeiten einer Partnerschaft zwischen Wohnungswirtschaft und Kommunen Zukunftsszenarien von Prof. Volker Eichener, FH Düsseldorf/InWIS, Bochum16:00 Verabschiedung & Ende der Veranstaltung Wfa-Infocenter 3

Kultur- und Strukturwandel der Wohnungswirtschaft Volker Nordalm Der Kultur- und Strukturwandel der Wohnungswirtschaft Vortrag von Volker Nordalm, vhw-Vorstandsmitglied und ehem. Generalbevollmächtigter der Viterra AG Philosophie und Theologie gehen in ihren Beginnend mit dem 1.1.1990 sind diese Gedankenkonstrukten von drei elementa- Zeiten aber unwiderruflich vorbei und die ren Grundfragen aus: Branche hat seitdem ihr Gesicht funda- wer sind wir? mental verändert. Dieser Veränderungs- woher kommen wir? prozess dauert noch an. Er hat die ver- wohin gehen wir? schiedenen Gruppierungen der Woh- Der Kabarettist Matthias Beltz pflegte dies nungswirtschaft in unterschiedlichem um die Frage zu ergänzen: Ausmaß erfasst, aber meine These ist, … und warum sind wir nicht da dass er aufgrund der ihm immanenten geblieben? ökonomischen Logik auch vor den kommunalen Unternehmen und selbst den Genossenschaften nicht halt machen wird. Eine Branche durchläuft einen massiven Change-Prozess und ich möchte Ihnen schildern, wie dieser Prozess bisher verlaufen ist, gegenwärtig verläuft und wie er sich m.E. in Zukunft fortsetzen wird. Die Folgen hieraus für das Verhältnis dieser Branche zur Politik und für die zukünfti- gen Rahmenbedingungen der Stadtent- wicklung werden wir im Laufe dieses Tages zu thematisieren haben. Der unumkehrbare Prozess der Ökonomi- sierung der Wohnungswirtschaft (Klem- mer) verläuft nach meiner Einschätzung Meine sehr geehrten Damen und Herren, in drei Phasen: diese letzte Frage wird zurzeit oft gestellt, wenn man sich mit Akteuren aus der 1. Entstehen eines normalisierten Woh- Wohnungswirtschaft unterhält. Gemeint nungsmarktes (Experimente an der ist dann die gute alte Zeit der Wohnungs- Wertschöpfungskette) gemeinnützigkeit, in der die Welt noch in 2. Rekonfiguration der Eigentümerstruk- Ordnung war: turen (Wer kann in Zukunft was mit Wohnungen waren knapp Wohnungen anfangen?) Subventionen sprudelten reichlich 3. Business Development und dem Eigentümer wurden 4 % auf (Neue Unternehmensformen) das Nominalkapital ausgeschüttet. 1. Entstehen eines normalisierten Wohnungsmarktes Die neue Freiheit nach Aufhebung des Zunächst ging es um die Stabilisierung WGG hatte bei denjenigen Unternehmen des Kerngeschäfts (zunächst insbesondere den industriever- Da stand am Anfang die Entdeckung des bundenen), die sich bei ihren Eigentü- Mieters als Kunden. Die Aufhebung be- mern unternehmerische Spielräume ver- stehender Zugangsbarrieren an Teilmärk- schaffen konnten, Reaktionen in zwei ten, sei es durch planmäßiges oder aktiv Richtungen zur Folge: herbeigeführtes Auslaufen öffentlicher Bindungen, sei es durch Verlust der Be- 4 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006deutung der Werkswohnungsversorgung, als erste Folge aus dieser geändertenführte zu einer Marktöffnung, die neue Betrachtungsweise.Vertriebswege erforderlich machte. Hinzu Als zweite ergab sich die Suche nach al-tritt die im Laufe der 90er Jahre zuneh- ternativen Geschäftsmodellen zur Wieder-mend die Auswirkung der demografi- anlage der aus dem Immobilienhandelschen Entwicklung, die das Schicksal der erwirtschafteten Erträge. Hier haben wirBranche in den kommenden Jahrzehnten ein breites Spektrum von Aktivitätenweiter bestimmen wird. Die Schaffung kommen und auch gehen sehen: Enga-eines adäquaten Angebots für den Kun- gement im gewerblichen Development,den hat die Herausbildung von diversifi- Bauträgergeschäft in großem Stil, Ange-zierten Angeboten zu Folge. Hierzu gebote im Facility Management, Bau undhört das Experimentieren mit wohnbeglei- Betrieb von Sozialimmobilien und schließ-tenden Dienstleistungen. lich Projekte der PPP. So schön solche Aktivitäten einen Geschäftsbericht auchZur Normalisierung gehört weiter der schmücken können, letztlich werden sieBedeutungszuwachs der Behandlung alle an der Hürde gemessen, an der sichder Wohnung als Wirtschaftsgut. die Abkehr von Wohnungsaktivitäten hat-Die Bewirtschaftung des Bestandes unter te messen lassen müssen: an der Verzin-Wertgesichtspunkten führte zur Einfüh- sung des eingesetzten Kapitals. Und diesrung professioneller Instrumente der Un- hat schon so manchen zum Sprung anset-ternehmensführung auch in der Woh- zenden prächtigen Tiger als Bettvorlegernungswirtschaft: Stichpunkte hierfür sind landen lassen. Portfoliomanagement, dynamische Investitionsrechnung Noch ein kurzes Wort zu der These, die (DCF) und geschilderte Logik gelte nur für privat- wertorientierte Unternehmenssteue- wirtschaftlich organisierte Unternehmen rung(etwa nach dem ROIC oder dem und habe mit der Realität der kommuna- ROCE). len Wohnungswirtschaft und der Genos- senschaften nichts zu tun: Wenn auch mitWenn sich im Ergebnis der Bestand oder zeitlicher Verzögerung sprechen auch dieTeile von ihm als "underperforming as- Kommunalen über Kapitalverzinsung undsets" entpuppten, stellte sich recht schnell ihre Substitute (was anders ist die Diskus-die Frage nach dem ökonomisch richtigen sion über die Stadtrendite). Und ebensoUmgang mit einem solchen Phänomen. zeigen sich im genossenschaftlichen Sek-Bestandsverkäufe en gros und en Detail, tor Ansätze von aktivem Portfoliomanage-also das Entstehen einer intensiveren ment und alternativen Anlageformen. InUmschichtung von Portfolios, resultieren der Kreation wohnbegleitender Dienstlei- stungen sind diese ja lang schon führend.2. Rekonfiguration der EigentümerstrukturenHatten die Väter der Aufhebung des WGG als Folge davon die vollen Werte der Port-das Erlangen neuer Freiheiten im Sinn, so folios am Markt zu realisieren.hatten sie Eines nicht hinreichend be-dacht: nicht nur sie selber, auch ihre Ei- Ging man anfangs davon aus, dass diesgentümer konnten sich neuer Freiheiten eine Unternehmenspolitik sei, die sich auferfreuen. Oder anders gesagt: die Eigen- die rd. 600.000 in Industriebesitz befindli-tümer konnten nun uneingeschränkt über chen Wohnungen (10 % des Gesamtbe-ihr Eigentum verfügen. Und das taten sie standes der ehemals Gemeinnützigendenn auch und tun es weiterhin: bzw. fast 3 % des Mietwohnungsbestan-Die Liberalisierung des Wohnungsmark- des) beschränken würde, so zeigte sichtes nach Aufhebung des WGG und damit bald, dass auch dies ein Irrtum war:verbunden, die Möglichkeit zur Abkehr Nicht die Konzerne, sondern die öffentli-von der gemeinnützigkeitsrechtlich regle- che Hand entdeckte als erste den Reiz,mentierten Ausschüttungspolitik machte der von einem großen Wohnungsportfolioes möglich, Renditen zu optimieren und ausgehen kann. Und damit wurden inkl. Wfa-Infocenter 5

Kultur- und Strukturwandel der Wohnungswirtschaft Volker Nordalm der kommunalen Bestände plötzlich sage für stark übertrieben. Der Werk- 3,5 Mio. WE bzw. 17 % des Mietwoh- zeugkasten ist seit langem bekannt, wird nungsbestandes disponibel: Kasse macht aber zugegebenermaßen von den neuen eben sinnlich. Herren mit hoher Konsequenz eingesetzt. DeutschBau, WBRM, FSG, die Gehag, die GSW, die LEG von Schleswig-Holstein Es sind fünf Elemente, die in der Über- und Niedersachsen, die Wohnungsgesell- nahme eines Großportfolios zum Einsatz schaften der Deutschen Bahn AG und der kommen: BVG, ebenso wie die Bestände der Städte Kiel und Dresden - Unternehmen mit öf- Ausnutzen aller Finanzierungshebel fentlichen Eigentümern bestimmen den Wenn Private Equity einen Startvorteil Markt für Großportfolios und werden ihn gegenüber deutschen Investoren hat, weiter prägen: Freiburg, die Nassauische dann ist es die Finanzierung der Invest- Heimstätte sowie die LEG NRW stehen an ments. Dass Investitionen, aus denen und auch der Bund hat ohne großes Auf- langfristig stabile Cashflows erwirtschaftet sehen gerade wieder 70.000 WE gebün- werden, sich hervorragend zum Ausnut- delt. Von Kämmerern weiterer Kommunen zen von Leverage-Effekten eignen, ist hört man auch schon lautes Nachdenken. keine neue Erkenntnis. Dies gehört aber Die 50.000 WE der Thyssen-Krupp und in der unternehmerischen Praxis hierzu- die 170.000 WE der Viterra nehmen sich lande u.a. auch aus bilanztechnischen gegen dieses schon bewegte und das Gründen (Verlängerung der Bilanz, Ei- potenziell von der öffentlichen Hand noch genkapitalproblematik) nicht zu den ge- zu bewegende Volumen bescheiden aus! bräuchlichen Instrumenten. Private Equity spielt auf dieser Klaviatur War der Markt zunächst noch von deut- perfekt. Das effektiv eingesetzte Eigenka- schen Playern geprägt - die Viterra tätigte pital wird bei 5-10 % gehalten. Bei nied- die ersten Großdeals und auch die WCM rigen Fremdkapitalzinsen kann so eine seligen Angedenkens war noch aktiv – so hohe Rendite auf das Eigenkapital erzielt änderten sich Preise, Ankaufslogik und werden. Unter Annahme eines Returns Marktklima grundlegend mit den Erfolgen von 6 % und einem Zins auf das Fremd- ausländischer Investoren in den Bieterver- kapital von 5 % sind dies bei 10 % Ei- fahren. Mit den Zuschlägen für Deutsche genkapital 16 %, bei 5 % Eigenkapital Annington (Bahnwohnungen, Viterra), 26 %. Eine um 0,5 % höhere Spanne Fortress (Gagfah, LEG Niedersachsen, zwischen Kapitalkosten und Return erhöht Dresden) und Cerberus (GSW) setzt sich die Rendite um 5 % bzw. 10 %! ein von der Logik des Private Equity ge- Erwartet man dann noch eine Wert- triebenes Investitionskalkül nachhaltig steigerung der Bestände im Zeitablauf, durch. kann man sich leicht eine Rendite über Dies wird für absehbare Zeit den Markt Alles von über 30 % ausrechnen. prägen und soll deshalb auf seine ökono- mischen und psychologisch-politischen Und was, wenn sich solche Relationen Implikationen überprüft werden. nicht ergeben, sei es durch Zinssteige- rungen, sei es durch ausbleibende Wert- steigerungen? Ökonomische Aspekte des Engage- Nun, die Antwort ist locker gegeben, aber ments der Private Equity Fonds ökonomisch unbefriedigend: Das Eigen- Stimmt nun die zuvorderst vertretene kapital ist sehr schnell herausgelöst, das These, dass die neuen Investoren um ein Risiko hängt beim Finanzierer! deutliches professioneller sind als es die Aber sie sehen eins deutlich an diesem bisherigen Unternehmer gewesen waren Beispiel: der Erfolg ist primär nicht vom und das es bei dem sich vollziehenden Produkt abhängig sondern von der reali- Change um die Ablösung eines amateur- sierten Finanzierung. Ein Aspekt, der uns haften durch ein professionelles Mana- noch beschäftigen wird. gement geht? Steigerung der Einnahmen Ich gebe zu, ich bin als ehemals Beteilig- Mietsteigerungen! Da haben wir das Fa- ter Partei, dennoch: ich halte diese Aus- nal an der Wand, da schaut der Blutsau- 6 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006ger um die Ecke, das frisst sich die ge- entsprechenden Umschichtungen im Ma-meine Heuschrecke satt!!!! nagement der Unternehmen.Gemach, gemach: Ich habe diesen Punktnur aufgenommen, um darauf hinzuwei- Die stringente Budgetierung der großensen, dass das Investitionskalkül exorbitan- Kostenblöcke – insbesondere in der In-te Mietsteigerungen nicht benötigt, ja, standhaltung – soll weitere Kostendegres-dass diese im Sinne einer Stabilisierung sionen generieren. Hier können sich na-der Cash-Flows bei volatiler werdenden türlich Konflikte mit den InvestitionszielenMärkten sogar kontraproduktiv sein kön- des Werterhalts und der Wertsteigerungnen. Mir ist nicht bekannt, dass einer der ergeben. Mann sollte aber nun nicht die-großen Aufkäufer am deutschen Woh- ses Problem als neu oder gar auf die neu-nungsmarkt Verfahren wegen Mietpreis- en Investoren begrenzt darstellen: Glei-überhöhung ausgesetzt ist. Nein: das Ver- ches ist wohnungswirtschaftlicher Alltag.halten bewegt sich im Bereich der amjeweiligen Markt gegebenen Möglichkei- Portfoliomanagementten. Natürlich werden Mietsteigerungspo- Das Portfoliomanagement in neuen Un-tentiale genutzt, aber dies im vom Markt ternehmenskontext erfährt eine deutlichevorgegebenen Rahmen. Und einige Ver- Akzentuierung, weil die Werthaltigkeitkäufer haben ja Mietsteigerungsbremsen des Portfolios kurzfristig zu sichern istin die Verkaufsverträge eingebaut. und die Cash-Flows stabil gehalten werden müssen.Ein Weiteres an dieser Stelle: der Dem Immobilienhandel im Großen wie imMarkteintritt ausländischer Investoren Kleinen bekommt daher eine zentralewurde mit großem Aufwand vorbereitet. Steuerungsfunktion. Angesichts der zu-Und dazu gehörte auch, dass man sich ein letzt exorbitant hohen Kaufpreise wirdgenaues Bild über die vorhandenen Sensi- sich der Schwerpunkt hier vom En-Bloc-tivitäten gemacht hat. Verkauf hin zur Privatisierung verschie-Moderate Mietsteigerungen verbunden ben, weil bei eher stagnierenden Märktenmit entsprechenden Wertsteigerungen ansonsten keine positiven Ergebnissedes Bestandes, das harmoniert mit der generiert werden können. An dieser Stell-Logik des Engagements und entspricht schraube wird m.E. die Anspannung deut-auch dem Image, das die neuen Investo- lich ansteigen.ren pflegen wollen. Exit-ManagementKostenreduzierung, Economies of scale Nach dem Kauf ist vor dem Verkauf! Die-(d.h. größenbedingte Ersparnisse) se abgewandelte Fußballweisheit verweistIn der Organisation des Geschäfts aller- darauf, dass der Exit auch mit Blick aufdings bringen die neuen Eigentümer den die Geldgeber von vornherein mit in dasErfahrungshintergrund des angelsächsi- Unternehmenshandeln einzubeziehen ist.schen Managements mit. Sofern der Ver-käufer nicht im Kaufvertrag (dann natür- Das zu beobachtende Handeln der großenlich kaufpreismindernd) entsprechende Akteure weist dabei deutliche VarianzenRestriktionen vereinbart hat, werden die auf:möglichen Potentiale rasant gehoben. Während Cerberus sich im Handel mit Groß-Portfolios versucht und auch denPersonalreduzierungen sowie das Out- Exit über strukturierte Fonds angehtsourcen von Funktionen wie Technik, (mit soviel Erfolg, dass aktuell derVertrieb, aber auch Zentralfunktionen Verlust des gesamten Top-werden zeitnah umgesetzt. Damit wird Managements zu beklagen ist),i.d.R. ein zentralistischer Ansatz verfolgt, strebt Fortress den schnellen Börsen-der auch ein entsprechendes ständiges gang an, auch über außerdeutscheReporting an das Management des neuen Börsenplätze.Eigentümers einschließt. Der damit ein- Die Deutsche Annington hingegenhergehende Bedeutungsverlust des loka- versteht sich als Bestandsbewirtschaf-len Managements führt dann auch zu ter und denkt in Wachstum und eher mittelfristigem Exit. Wfa-Infocenter 7

Kultur- und Strukturwandel der Wohnungswirtschaft Volker Nordalm Börsengang und dies bevorzugt in der Politik hat unmittelbaren Einfluss auf Form des – leider schon viel zu lange in den Wohnungsmarkt verloren der Pipeline befindlichen – German REIT Es gibt keine Position am Wohnungsmarkt ist in meinen Augen der logische End- mehr, die der Politik einen unmittelbaren punkt der augenblicklichen Phase des Einfluss auf das Marktgeschehen sichert. raschen Eigentümerwechsels. Zwar waren in NRW 45 % der Nach- kriegsproduktion an Wohnungen staatlich induziert (in den 50er Jahren waren dies Psychologisch-politische Aspekte der 82,5 %, in den 90ern nur noch 27,2 %), Private-Equity-Diskussion aber die Zeit, zu der rd. 44 % des Miet- Der Übergang des Empfindens über den wohnungsmarktes NRW in staatlicher Zustand des Wohnungsmarktes wieder in Hand waren liegt ein über dreißig Jahre eine ruhigere Grundstimmung erscheint zurück (1970). Heute unterliegen noch mir derzeit eine wesentliche Vorausset- 18,4 % der Mietwohnungen staatlichen zung dafür zu sein, dass die Diskussion Bindungen, Tendenz weiter fallend (und um die zukünftige Wohnungs- und Stadt- im Bestand sind gerade diejenigen Sied- entwicklungspolitik wieder vor rationalem lungen, die sozial die größten Probleme Hintergrund geführt werden kann. machen). Natürlich haben wir in den unterschiedli- Denn gefühlte und tatsächliche Markt- chen Teilräumen des Landes unterschied- temperatur klaffen weit auseinander: liche Interventionspotentiale: die verblie- Seit 1997 haben rund 5 % des deut- benen Mietwohnungen mit Bindungen schen Mietwohnungsbestandes in konzentrieren sich in den Ballungsbieten. Form des Verkaufs von Wohnungsun- Dennoch bleibt der Einfluss auf Preisbil- ternehmen den Besitzer gewechselt, dung und Belegung begrenzt. Direkte das sind im Schnitt der Jahre also et- Investitions- und Entwicklungsimpulse wa 0,5 % p.a. Dies ist weniger als die wären nur über neue Subventionen mög- Abrissquote und ich wage die These, lich und damit ist die Möglichkeit zur dass im Einzelhausverkauf auch nicht Lenkung der Stadtentwicklung bei gege- viel weniger geschieht. benen Budgets (und da geht es uns in Dennoch wird dieser Marktprozess, NRW ja noch vergleichsweise gut) auf der logische Folge einer politischen Demonstrationsmaßnahmen beschränkt. Willensbildung vor 17 Jahren gewesen ist, fast schon zu einer nationalen Ka- Befürchtung, dass traditionelle Partner tastrophe stilisiert. verloren gehen Natürlich ist der Vorgang für die unmit- Die in den wohnungswirtschaftlichen telbar betroffenen Mieter intransparent, Verbänden VdW Rheinland Westfalen und schafft daher Ängste und macht ihnen BFW organisierten Wohnungsunterneh- deutlich, dass die Zeiten des regulierten men werden traditionell als genuiner und staatlich überformten Marktes vorbei Partner der Wohnungs- und Städtebaupo- sind, mental der Fall aus dem Biosphären- litik angesehen. Nicht zuletzt auch dieser reservat in den Dschungel. Dies schafft Kongress beweist, dass man sich seitens Unsicherheiten, die ernst genommen der Politik von diesen Partnern eine ges- werden müssen. Aber: Spielball sind sie taltende Rolle erhofft. nicht, der Mieterschutz funktioniert nach In beiden Verbänden sind derzeit rd. wie vor sehr gut und auch die Privatisie- 1,25 Mio. WE zusammengefasst, dies sind rungsprozesse sind inzwischen gut einge- 25 % des Mietwohnungsmarktes in NRW. spielt – auch mit freiwilligen Schutzrech- In rein kommunalem Besitz dürfte rd. die ten für die vorhandene Mieterschaft durch Hälfte dieser Wohnungen sein. Also auch die Veräußerer. hier ist zu hinterfragen, was diese Markt- teilnehmer tatsächlich bewegen können Aber auch die Politik zeigt sich z.T. in und wo ihre mögliche Rolle überschätzt hohem Maße verunsichert und reagiert wird. inkonsistent. Vielleicht zunächst ein paar Daten zum Fact-finding: 8 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006Konsequenzen für die Akteure Zur Einführung von REITsMein Plädoyer in Zusammenhang mit der Die politische Diskussion um die Einfüh-angemessenen Reaktion auf die laufende rung von REITs in Deutschland zeigt, wieund sich weiter fortsetzende Rekonfigura- weit wir von den von mir eingefordertention der Eigentümerstrukturen geht daher Selbstverständlichkeiten noch entferntin zwei Richtungen: sind: Der REIT hat sich in den USA als Form der Haltung von Immobilienvermögen in Form von Aktien seit über 30 Jahren be- währt. Er hat sich unabhängig gegen die allgemeinen Kursschwankungen – auch die extremen – erwiesen und ist aufgrund seiner konstruktionsbedingten hohen Ausschüttungen ein fester Baustein im Rahmen der privaten Altersvorsorge – sei es nun als Privatanlage oder durch institu- tionelle Investoren getätigt. Das sind die Fakten. Wenn Sie die aktuelle Diskussion bei uns verfolgen, hören sie davon sehr wenig. Wir reden abseits aller empirischen Argumente über drohende Mieterhö-Wir müssen uns endlich lösen von der hungen durch REITs.Vorstellung, dass die Wohnung ihre Auf- Wir haben es in vielen Jahren nochgabe als Sozialgut unter den Bedingungen nicht geschafft, ein adäquates Instru-eines liberalisierten Marktes nicht entfal- ment der privaten Altersvorsorge auchten kann. Zu diskutieren ist, wie und in in Immobilien zu konstruieren. Hierwelchem Umfang dies noch notwendig ist wäre eins – nein, das wird natürlichund mit welchen Instrumenten dann die von den Sozialpolitikern abgelehnt.soziale Absicherung am Wohnungsmarkt Der REIT brächte nachweislich hohegeschehen kann. Sie mögen mir vorwer- Steuermehreinnahmen – nein: die Be-fen, dass diese Forderung ein alter Hut steuerung der Ausschüttungen beimsei. Ich halte dem entgegen, dass gerade Inhaber der Aktien wird als nicht sys-in der aktuellen Situation sich wieder temkonform von den Finanzpolitikernzeigt, dass der Glaube an die schützende abgelehnt, obwohl alle Ansätze einerHand des Staates als bessere Form der grundlegenden Steuerreform dieMarktorganisation nicht ad acta gelegt ist. nachgelagerte Besteuerung präferie- ren.Des Weiteren müssen die politischen Ak- Der REIT wäre eine Möglichkeit derteure in Land und Kommunen die sich sozial ausgewogenen Mobilisierungergebende Situation emotionslos und öffentlichen Immobilienvermögens,unter Beachtung ihrer tatsächlichen weil zum einen über die Mehrheits-Handlungsmöglichkeiten analysieren. verhältnisse bzw. die Satzung, zumDazu gehört auch, dass die Positionsbe- anderen über die dem Verkaufpreisstimmung einer kommunalen Wohnungs- zugrunde liegende Verzinsung Steue-wirtschaft als Akt der politischen Willens- rungsmöglichkeiten in Richtung aufbildung vollzogen wird und nicht als tem- eine Sozialbindung vorhanden wären.porär aufflackernder Interessenkonfliktzwischen kommunaler Finanz- und Stadt- Und so beginnen erneut aufgrund unsererentwicklungspolitik. fortentwickelten Kunst der Selbstblocka- de, Milliardeninvestitionen an Deutsch- land vorbei getätigt zu werden. Sie werden der Presse entnommen haben, dass der Börsengang der Gagfah über Luxem- burg oder London stattfinden wird. Gro- tesk, aber bezeichnend! Wfa-Infocenter 9

Kultur- und Strukturwandel der Wohnungswirtschaft Volker Nordalm 3. Business Development Parallel zur Rekonfiguration der Eigentü- tablieren wird, die von der Woh- merstrukturen hat ein Prozess begonnen, nungswirtschaft eingesetzt werden der die Branche nachhaltig verändern kann. wird. Dieser Prozess ist dadurch gekenn- Aber auch die heute noch als unum- zeichnet, dass sich die Wohnungsunter- stößlich betrachtete Einheit von Kapi- nehmen zunehmend funktional differen- taldisposition und Bewirtschaftungs- zieren und diese Differenzierung in neu- management ist für mich kein Natur- en, spezialisierten Unternehmen ihren gesetz. Niederschlag findet. Dies wird letztlich zu Ich hatte bereits darauf hingewiesen, einer Auflösung des heute noch dominie- dass die Logik von Private Equity vom renden Typus von Wohnungsunterneh- Produkt abstrahiert. Ob Kaugummi men mit breitem Leistungsspektrum füh- oder Wohnungen, es geht um die er- ren. Zunächst etwas Empirie und Progno- wirtschafteten Cashflows. Und auch, se: wenn man die Börsennotierung von Der Regiebetrieb seligen Angeden- Wohnungsportfolios befürwortet, zeigt kens zählte noch bis in die 70er/80er sich eine aktuell noch ungelöste Auf- Jahre zum Normalfall in der Woh- gabe: in Zukunft geht es darum, vola- nungswirtschaft. tiler agierendes Kapital mit kontinu- Reparaturen incl. Materialhaltung und ierlicher Marktaktivität zu verbinden! Grünpflege waren die wesentlichen Dies spricht dafür – und auch hier Aufgaben. Ebenso zählten Planungs- zeigen sich bereits z.B. in der Organi- leistungen in Neubau und Modernisie- sation der Deutschen Annington ent- rung zum normalern Umfang der Un- sprechende Tendenzen – in Zukunft ternehmensaufgaben. Die ist heute auch spezialisierte Bewirtschaftungs- selbstverständlich outgesourct, um manager zu haben, die im Auftrag der den neudeutschen Begriff hierfür zu Kapitalseite agieren. verwenden. (In Klammern auch wieder ein Blick Aktuell erleben wir, dass Unterneh- zu Seite: analysiert man die Vorschlä- men damit beginnen, auch die Orga- ge zur Zukunft des Genossenschafts- nisation der technischen Leistungen wesens in der Wohnungswirtschaft, am Gebäude auszulagern. zeigt sich etwa in der Empfehlung zur Die Fremderbringung von Hausmeis- Bildung von Managementorganisatio- terleistungen ist auch schon State of nen für kleinere Genossenschaften im the Art. Die Frage, ob Vertriebsleis- Grunde eine identische Tendenz zur tungen durch die Unternehmen oder Diversifikation.) besser durch spezialisierte Organisa- tionen erbracht werden sollen, wird Als zukünftige Organisationsform der Bran- che erwarte ich somit spezialisierte Unter- auch immer häufiger durch die Ent- scheidung für Externe entschieden. nehmensformen in folgender Abstufung: Einigkeit herrscht darüber, dass in 1. Stufe: Kapitalseite mit Portfoliomana- Zukunft die Wohnung zusammen mit gement und übergeordneten Control- Dienstleitungen, die auf den Nutzer lingfunktionen, Performancemanage- und seine spezifischen Bedarfe zuge- ment schnitten sind, vermietet wird. Be- 2. Stufe: Servicelevel: Bewirtschaftungs- stimmte Dienstleitungen können kos- management, Controlling, Marketing, tengünstig nur erbracht werden, wenn Vertriebssteuerung eine kritische Masse erreicht wird, die 3. Stufe: Servicelevel: outgesourcte Funk- deutlich oberhalb des Nachfragepo- tionen: Instandhaltung und Unterhal- tentials in durchschnittlichen Woh- tung des Bestandes, Planung, Haus- nungsunternehmen liegt. Dies spricht meisterleistungen, Vertrieb, DV etc. dafür, dass sich auch hier eine Dienst- 4. Stufe: Servicelevel: Bewohnerorientier- leistende Unternehmenslandschaft e- te Dienstleistungen10 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006Nach den Versuchen Anfang der 90er chen der Wertschöpfungskette zu effizien-Jahre, den Unternehmen durch Auswei- teren Organisationsformen zu gelangen.tung der Wertschöpfungskette eine neue Dies wird in der nächsten Zukunft die fürZukunft zu geben, haben wir jetzt die die Branche tragende Entwicklung sein.Tendenz zu verzeichnen, durch Aufbre-4. FazitFür die Wohnungswirtschaft selbst und nur planerische sondern ebenso vieleihre Partner in den Kommunen ist dies Managementqualitäten werden den Stadt-eine mögliche Entwicklung, die berück- entwickler der Zukunft auszeichnen. Undsichtigt werden muss, wenn es darum die neue Investorenseite wird lernen müs-geht, die zukünftige Rolle der unterneh- sen, dass an einem lokalen Wohnungs-merischen Wohnungswirtschaft in der markt nur dann optimale Renditen zuStadtentwicklung zu bestimmen. erwirtschaften sind, wenn die Nachfrage- seite auch in ihren Ansprüchen an dieUnd ein weiterer Aspekt wird in die Über- "weichen" Faktoren des Angebots befrie-legungen einzubeziehen sein: das weiter digt wird. Das wiederum heißt für beideabnehmende quantitative Gewicht der Seiten auch, dass neue Formen der Parti-Unternehmen. Denn im Zuge von Portfo- zipation gefunden werden müssen.liobewegungen wird ein zunehmenderTeil der Bestände in immer kleinere Ein- Der Kultur- und Strukturwandel der Woh-heiten zerlegt, bis hin zum Einzeleigen- nungswirtschaft ist in vollem Gange. Nachtum in der Privatisierung. einer Phase des Wildwests wird eine Pha- se der Konsolidierung eintreten, in der dieDies zusammen mit den weiter abneh- Chance zur Ausbildung einer neuen Part-menden Spielräumen zur Subventionsge- nerschaft zwischen Kommunen und Woh-währung bedeutet unweigerlich, dass sich nungswirtschaft besteht.die Kooperation von Kommunen undWohnungswirtschaft neu definieren muss. Nicht die nostalgische Sehnsucht nachEin neues Rollenverständnis wird die der guten alten zeit des WGG sollte daherKommunen eher als Moderator von Inves- unsere Reaktion auf den Kultur- undtitionsvorhaben denn als Initiator sehen. Strukturwandel der WohnungswirtschaftEs wird darum gehen, ähnlich wie heute sein. Halten wir es lieber mit der Weisheitbei der Wirtschaftförderung, potentielle unserer holländischen Nachbarn:Investoren auf Chancen hinzuweisen und Den Wind kann man nicht verbieten, aberden Weg zur Umsetzung zu ebnen. Nicht man kann Windmühlen bauen! Wfa-Infocenter 11

Folgen für die Partnerschaft Wohnungswirtschaft - Kommunen Norbert Müller Folgen für die Partnerschaft der Woh- nungswirtschaft mit den Kommunen Zusammenfassung des Statements von Norbert Müller, Geschäfts- führer der mehrheitlich kommunalen Bielefelder Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft (BGW). Norbert Müller schildert die Auswirkun- Dies bedeutet den Wandel vom Hausver- gen zuvor dargestellter Veränderungspro- walter zu einem modernen Dienstleis- zesse für ein lokal tätiges Unternehmen tungsunternehmen. So reicht das Ge- und skizziert die Folgen für die Zusam- schäftsfeld der BGW vom Wohnungsbau menarbeit mit der Stadt. und dessen sozial ausgewogener Bewirt- schaftung über wohnbezogene Dienstleis- tungen bis zu Management und Betrieb städtischer Infrastruktur (Kommunalim- mobilien, Bäder, Heime, Kindertagesstät- ten). Quartiersentwicklung und Stadtum- bau werden in Kooperation mit der Stadt betrieben. So erwirtschaftet die BGW im Auftrag der Stadt, aber auch aus eigenem Selbstverständnis heraus, neben der klassischen Geldrendite eine „Stadtrendite“, die eine soziale Stadtentwicklung ermög- licht und zudem die eigene Existenz als kommunales Unternehmen rechtfertigt. Voraussetzung für solche Kooperationen sind eine klare Positionierung der Unter- nehmen, genauso aber ein klares Be- kenntnis der Städte zu ihren Gesellschaf- Am Beispiel der BGW zeigt Norbert Mül- ten und ein langfristig gesicherter Hand- ler, wie kommunale Unternehmen und lungsrahmen. Die geplante Änderung des Kommune auch im veränderten Markt zu § 7 Gemeindeordnung würde diesem einer tragfähigen Partnerschaft finden Handlungsrahmen die Grundlage entzie- können. Dazu müsse sich das kommunale hen und wäre daher äußerst kontrapro- Unternehmen einerseits den wirtschaftli- duktiv. chen Erfordernissen anpassen, anderer- seits aber auch deutlich machen, inwie- fern es sich von einem rein gewerblichen Weitere Informationen: Unternehmen unterscheidet und welchen www.bgw-bielefeld.de Mehrwert die Stadt davon erwarten kann, dass das Unternehmen in kommunaler Die Powerpoint-Präsentation zu diesem Hand bleibt. Vortrag befindet sich im Anhang.12 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006Integration der Wohnungspolitik indie StadtentwicklungStatement von Stadtdirektor Hartwig Schultheiß, Beigeordneterder Stadt Münster für Planung und MarketingSehr geehrte Damen und Herren, sorgung zur „strategischen Wohnstand-ich freue mich, Ihnen auf dieser Fachta- ortentwicklung“. Dadurch werden diegung, die sich mit der Zukunft der kom- traditionellen Leistungen der sozialenmunalen Wohnungspolitik beschäftigt, die Wohnungsversorgung nicht wenigerkonzeptionellen Überlegungen unserer wichtig. Wir müssen uns aber darauf ein-Stadt vorstellen zu können. Ich tue diesesaus der Perspektive eines Beigeordnetenfür Stadtentwicklung und Stadtplanung.Wir in Münster haben erkannt, dass dieRahmenbedingungen für die kommunaleWohnungspolitik sich verändert habenund sich noch weiter verändern werden,so dass es erforderlich wird, wohnungs-politische Aktivitäten nicht auf das Woh-nungsamt zu beschränken sondern stär-ker mit anderen Politikfeldern zu verzah-nen und in die Stadtentwicklung zu integ-rieren. Der demografische Wandel und die Haushaltsentwicklung führen zur Ausdifferenzierung der Nachfrage und sind mit einer Tendenz zu urba- stellen, dass sich die öffentliche Hand in nen Wohnformen verbunden. Zukunft immer mehr aus der Verantwor- Die chronische Finanzknappheit der tung für die Wohnungsversorgung zu- öff. Hand begünstigt den Rückzug des rückzieht und wir unsere städtischen Ziele Staates aus der Verantwortung für die in Zukunft nur erreichen können, wenn es Wohnungsversorgung. Damit verbun- uns gelingt, Marktprozesse zu verstehen den ist ein geringeres hoheitliches und zu beeinflussen. Ich möchte ihnen in Steuerungspotenzial. meinem Vortrag zeigen, Wohnen bekommt damit eine stärkere wo wir in Münster bei der Integration stadtökonomische Relevanz: Wohn- der Wohnungspolitik in die Stadtent- standortattraktivität ist ein fördernder Faktor der Einwohnerentwicklung wicklung die Akzente setzen wollen und wie wir diese begründen,Wohnen als Standortfaktor welche neuen Anforderungen auf unsBisher war Wohnungspolitik Bestandteil zukommen und wie wir damit umge-der Sozialpolitik, sozialpolitisch motivierte hen, aber auchUnterstützungsleistungen für Zielgruppe mit welchen Schwierigkeiten in der„Hilfsbedürftige“ hatten Vorrang. Umsetzung wir zu kämpfen haben.Künftig wird kommunale WohnungspolitikBestandteil einer integrierten Stadtent- Wir meinen, unsere Münsteraner Ansätzewicklung sein. Ziel ist dann auch die Pro- können sich sehen lassen. Unsere Überle-filierung des Wohnungsmarktes als gungen haben sich in den letzten JahrenStandortfaktor, d.h. die Schaffung attrak- kontinuierlich entwickelt, aber erst dietiver Angebote für Nachfragegruppen mit Thematisierung des sog. demografischenWahlmöglichkeiten. Der Schwerpunkt Wandels hat uns ein Zeitfenster geöffnet,verlagert sich also von der Wohnungsver- um die neuen wohnungspolitischen Ori- Wfa-Infocenter 13

Wohnungspolitik in Münster Hartwig Schultheiß entierungen in der Stadtpolitik sukzessive biete sind daran mit weniger als 10 % zu verankern. Die Verknüpfung Wohn- beteiligt. Es ist fast der Normalfall, dass standortattraktivität und Einwohnerent- ein Teil der Wohnungssuchenden in den wicklung gibt die Philosophie und die favorisierten Beständen kein Angebot Intention der strategischen Wohnstand- findet und tendenziell nach außen ge- ortentwicklung verkürzt wieder. drängt wird. Die Ursache dafür liegt heute gewiss nicht in den fehlenden Bestands- Dahinter steckt letztlich das Bestreben, qualitäten, sondern in einem Mangel an für die Bewohner der Stadt Lebensbedin- Angeboten, die zudem oft überteuert an gungen zu schaffen, die sie motivieren, den Markt gehen. Doch die Bewohner der gerne in der Stadt zu leben. Eine Stadt, Bestände empfinden diesen Mangel so der die Einwohner – unabhängig von der nicht. natürlichen Entwicklung – weglaufen, hat Mit dem schleichenden Bevölkerungs- einen Handlungsbedarf. Die Aufmerksam- rückgang und der geringer werdenden keit, die dem demografischen Wandel Nachfrage drohen den Bestandsquartie- heute zukommt eröffnet die Option, inten- ren irgendwann einmal der Rückzug siv auf die Rolle des Wohnungsangebotes kommerzieller oder öffentlicher Angebote für die Einwohnerentwicklung hinzuwei- und damit ein merklicher Qualitätsverlust. sen. Diese Entwicklung wird sich in Münster in Es wäre eine fatale Fehlorientierung in den meisten Quartieren vermeiden lassen, der Stadtpolitik, wenn man die woh- sofern rechtzeitig präventiv gehandelt nungspolitischen Aktivitäten der Stadt wird. auch weiterhin allein auf die Hilfsbedürf- Was zu tun ist, ist sicherlich von Quartier tigen ausrichten würde und nicht versu- zu Quartier unterschiedlich, aber es sollte chen würde, für die Mehrheit der Nach- jeweils darum gehen, die örtlichen Inte- frager am Wohnstandort Münster attrakti- ressen mit einzubeziehen und Mengenzie- ve Angebote zu schaffen. le nur soweit umzusetzen, wie es die Sen- sibilitäten der örtlichen Akteure zulassen. Doppelstrategie Neubau & Bestand Das ist mit Balance zwischen Mengen- Die Bestandsentwicklung wird überwie- und Qualitätszielen gemeint. Ich bin mir gend als eine qualitative Aufgabe darge- sicher, dass sich Mengen- und Qualitäts- stellt. Das ist im Prinzip auch langfristig ziele in den meisten Fällen synergetisch betrachtet richtig, aber man sollte nicht zueinander verhalten und Mengeneffekte übersehen, dass die Stadt Münster gerade geradezu Voraussetzung für die Qualitäts- für ihre vorhandenen Bestandsqualitäten sicherung sind. Das muss aber an prakti- bekannt ist. Auf diese Qualitäten richtet schen Beispielen bewiesen werden. sich eine umfangreiche Nachfrage, der jedoch kein ausreichendes Angebot gege- Wohnungsbedarf - Perspektive 2020+ nübersteht. Wir sind gut beraten, die Be- Die LDS-Prognose 2006 geht bis 2025 von standsentwicklung nicht nur als Qualitäts- einem Einwohnerzuwachs von 6.500 (+ sicherung zu verstehen, sondern zu ver- 2,4 %) aus. Die Haushaltsentwicklung soll suchen in den attraktiven Bestandsquar- bis über 2025 hinaus positiv verlaufen. tieren einen großen Teil unserer Mengen- Das Pestel-Institut rechnet in seiner Woh- probleme zu lösen. In unseren urbanen nungsmarktprognose bis 2020 mit einem Strukturen haben wir ein Alleinstellungs- „Wohnungsbedarf“ 20.000 WE, davon merkmal – bei den Neubaugebieten nicht. 15.000 WE außerhalb des klassischen Die Neubaugebiete müssen oft die Nach- Eigenheimbaus. Ich rede aber ungern von frage auffangen, die in den innerstädti- „Wohnungsbedarf“, wenn es um Markt- schen Gebieten nicht zum Zuge gekom- entwicklungen geht. Es gibt vielmehr in men ist. Bei den Neubaugebieten steht der Stadtregion ein EW - Entwicklungspo- gewöhnlich die Quantitätsfrage im Vor- tenzial, das man in Teilen an die Stadt dergrund, jedoch gibt es auch Qualitäts- binden kann, sofern man ausreichend defizite. attraktive Wohnungsangebote schafft. Mit der Bestandspolitik sind auch ver- Wenn uns das nicht gelingt, dann haben stärkt die Mengenprobleme in den Griff wir in Münster keine Wohnungsnot, son- zu bekommen. In Münster gibt es pro Jahr dern weniger Einwohner und die Nach- mehr als 30.000 Umzüge. Die Neubauge- bargemeinden entsprechend mehr. Wenn14 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006wir aber erfolgreich sind, dann können Der Arbeitskreis Wohnen in Münsterwir die Stadt / Umlandwanderung ein- Als Kooperationsplattform der Verwaltungdämmen und Teile der regionalen Zu- und der Wohnungsmarktakteure hat diewanderung auf die Stadt lenken. Genau Stadt den AK Wohnen in Münster instal-das will die strategische Wohnstandort- liert. Es gab dafür drei Gründe:entwicklung, nicht nur weil an jedem den Wunsch, mit Hilfe der Markt-Einwohner auch ein ökonomisches Poten- kenntnisse der Akteure die eigene Po-zial hängt. litik absichern die Hoffnung, die Wohnungsmarktak-Wir müssen gegenüber Investoren, Bau- teure zur Unterstützung der strategi-trägern deutlich machen, dass in Münster schen Wohnstandortentwicklung zudauerhaft eine hohe Wohnungsnachfrage gewinnen undzu erwarten ist und dass unsere urbanen / die Erkenntnis, dass ohne Kooperationstädtischen Quartiere langfristig rentierli- mit den Marktakteuren in der Be-che Standorte sind, deren Weiterentwick- standsentwicklung nichts zu machenlung in der Stadtpolitik ein hoher Stellen- ist.wert eingeräumt wird. Die Nachfrageent- Am AK nehmen Wohnungsunternehmen,wicklung verlangt nach Bautätigkeit in Finanz- und Immobilienwirtschaft, Eigen-den Beständen. Zurzeit ist die Bauleistung tümer- und Mieterverbände, die Universi-(rd. 1000 WE je Jahr) vor allem im Mehr- tät, Politik und Verwaltung teil. Der Pro-familienhausbau zu niedrig: Für jede zess wird extern moderiert und dokumen-Wohnung, die zu wenig bereitgestellt tiert. Eine Geschäftsstelle übernimmt Or-wird, fehlen der Stadt zwei Einwohner. ganisation, fachliche Vorbereitung undZugleich gibt es aber auch zu wenig Scharnierfunktion.preiswerte Wohnungen zur Umsetzung Pro Jahr finden 2 AK-Sitzungen statt. Dar-der Hartz IV-Reformen. über hinaus gibt es temporäre themenbe- zogene Arbeitsgruppen. Aufgaben undDas Handlungsprogramm Wohnen Ziele der Arbeit sindDas Handlungsprogramm Wohnen (HPW) Verständigung über Tendenzen aufist das Rahmenkonzept der Stadt zur Bau- dem Wohnungsmarktland- und Wohnungspolitik. Es verfolgt Entwicklung gemeinsamer Positioneneinen integrativen Ansatz und stellt die und Aktivitäten zur Stärkung desWohnungs- und Baulandpolitik in den Wohnstandortes MünsterKontext der Stadtentwicklung (Woh- Politikberatung: Empfehlungen an dienungsversorgung, Siedlungsstruktur, Stadtpolitik im Rahmen des Hand-Einwohnerentwicklung). Dabei ist es prä- lungsprogramm Wohnenventiv ausgerichtet und weist frühzeitig eigene Initiativen und Projekteauf Entwicklungen und Handlungsbedarfe Die AK-Arbeit geht aus von den Auswir-hin. kungen der demografischen Veränderun-Das erste HPW gab es 1993. 2005 ist es gen auf das Marktgeschehen und unter-zum dritten Mal fortgeschrieben und vom sucht die Notwendigkeit zur räumlichenRat beschlossen worden. Mit dem Hand- Differenzierung der Stadtteile und letzt-lungsprogramm 2005 ist die „strategische lich der Quartiere.Wohnstandortentwicklung“ in der Stadt-politik verankert worden. Fokus: Bestandsentwicklung im QuartierIn Zusammenhang mit dem HPW steht Bei den Überlegungen zur Quartiersarbeitdas Baulandprogramm, das von einem ist der große Stellenwert von kommunika-Baulandmonitoring begleitet wird. Es tiven Leistungen herausgearbeitet wor-steuert die Umsetzung der Mengen- und den. Denn im QuartierQualitätsziele zur Baulandentwicklung. hat die Stadt wenig direkte Einfluss-Die kommunale Wohnungsmarktbeo- möglichkeitenbachtung liefert der Stadt und den Markt- ist die Mitwirkung der örtlichen Woh-akteuren Informationen zur Entwicklung nungsmarktakteure erforderlichvon Angebot und Nachfrage auf dem loka- ist die Stadt als Moderator und Initia-len Wohnungsmarkt. tor gefragt. Wfa-Infocenter 15

Wohnungspolitik in Münster Hartwig Schultheiß Quartiersbezogene Arbeit muss lokale Auch erschwert die Münsteraner Mentali- Besonderheiten erkennen, Kooperation tät Veränderungen: mit örtlichen Akteuren suchen, Konsens es gibt (noch) keine „Kultur“ der Be- über Entwicklungsziele herstellen und standsentwicklung örtliche Projektansätze aufgreifen und damit geht einher, dass Bestandsent- weiterentwickeln. Das Kommunikations- wicklung, insbesondere wenn sie prä- konzept ist daraufhin entstanden. Gemeint ventiv angelegt ist, keine Lobby und ist zum einen die Kommunikation vor Ort, nur geringe politische Relevanz hat. die Aufklärungs- und Informationsleistun- gen im Vorfeld von Planungen, zum ande- Fazit ren geht es darum, mit der örtlichen Die stadtökonomische Relevanz der Woh- Wohnungswirtschaft zu kommunizieren. nungspolitik verlangt Integration in die Stadtentwicklung. Ein Paradigmenwech- Kooperationsverträge sel von der Wohnungsversorgung zur Verträge mit der Wohnungswirtschaft strategischen Wohnstandortentwicklung sollen zusätzliche Angebote im preiswer- hat stattgefunden. ten Wohnungsbestand für Haushalte mit Eine solche Wohnstandortentwicklung besonders dringendem Wohnbedarf mobi- braucht eine Doppelstrategie mit Neubau lisieren. Das passiert über eine Sicherung und Bestandsentwicklung. Die Bestands- kommunaler Belegungsrechte für beson- entwicklung soll zusätzliche Wohnungs- ders benachteiligte Personenkreise. Wich- angebote im Bestand mobilisieren und tiger Gegenstand der Vereinbarung ist Qualitäten sichern. Sie ist auf Kooperation jedoch auch die Unterstützung ausgewo- mit Marktakteuren angewiesen und zielt gener Bewohnerstrukturen und das Quar- auf den Quartierskonsens. tiersmanagement zur Stärkung benachtei- Die Stadt ist auf dem Weg, ihre Hand- ligter Wohnquartiere. Im Quartier treffen lungsprioritäten auf die Erforderlichkeiten sich also der versorgungsorientierte An- der Marktentwicklung umzustellen (HPW satz und die strategische Wohnstandort- 2005, Baulandprogramm, Wohnungs- entwicklung. marktbeobachtung, AK Wohnen). Die Chancen und Grenzen der Bestands- bereits hohe Wohn- und Lebensqualität in entwicklung Münster erschwert allerdings die Akzep- Meine Damen und Herren, ich hoffe deut- tanz baulicher Veränderungen und Markt- lich gemacht zu haben, dass unser Erfolg anpassungen. Daher müssen die Kommu- als Wohnstandort sehr stark von unseren nikations-, Informations- und Überzeu- Erfolgen in der Bestandsentwicklung ab- gungsleistungen verstärkt werden. hängt. Unsere Chancen: Zum Abschluss hohe Attraktivität der städtischen Der abgebildete Zeitungsartikel ist ein Wohnquartiere, Jahr alt. Ich bin mir ziemlich sicher, dass weitgehend intakte Bestände mit ho- sich an den faktischen Gegebenheiten, die her Marktakzeptanz, zum Ärger des Geschäftsführers der großes Investitionsinteresse Wohn- und Stadtbau geführt haben, noch Kooperationsbereitschaft der Akteure nicht viel geändert hat. Aber ich habe die Dazu brauchen wir die örtlichen Akteure, große Hoffnung, dass die Wohn- und und wir tun einiges, um Kooperations- Stadtbau durch die Mitarbeit im Arbeits- strukturen aufzubauen. Die Wohnungs- kreis Wohnen in Münster neue Zuversicht baugesellschaften zählen zu unseren gewonnen hat und erfahren konnte, dass wichtigsten Kooperationspartnern. es in unserer Stadt eine große Allianz von Wohnungsmarktakteuren gibt, die sehr Natürlich hat die Bestandspolitik aber wohl erkannt haben, dass diese Stadt sich auch Grenzen, und zwar insbesondere nicht dauerhaft auf ihren Qualitäten aus- in Gebieten mit geringen räumliche ruhen kann. Entwicklungspotenziale und in Gebieten ohne akuten Problem- druck, die „schleichend“ an Attraktivi- tät einbüßen.16 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006Zu dieser Allianz zählen bisher aber weit- chende Vorlage auf den Weg gebracht.gehend diejenigen, die die Chance hatten, Darüber hinaus können wir jede Unter-sich mit den anstehenden Entwicklungen stützung gut gebrauchen.und deren Auswirkungen zu beschäftigen. Ich hoffe auch diese Veranstaltung nütztDie Einsichten in die Erforderlichkeiten unserem Anliegen und hilft, unsere Über-der Bestandsentwicklung setzen natürlich legungen fachlich abzusichern und zu„informiert sein“ voraus. Für die politi- verbreiten. Dafür danke ich Ihnen undschen Gremien unserer Stadt haben wir dem Veranstalter.deshalb in diesen Tagen eine entspre-Weitere Informationen:www.muenster.dewww.komwob.de unter KommunenÜbersichtskarte Münster sowie bei denErgebnissen der AG Strategie findensich weitere Informationen zur Woh-nungsmarktbeobachtung und zum Hand-lungsprogramm Wohnen in Münster so-wie Links zu den entsprechenden Seitenund Dokumenten der Stadt.Die Powerpoint-Präsentation zu diesemVortrag befindet sich im Anhang. Wfa-Infocenter 17

Kommunale Wohnungspolitik in einer Mittelstadt – das Beispiel Arnsberg Thomas Vielhaber Kommunale Wohnungspolitik in einer Mittelstadt – das Beispiel Arnsberg Statement von Thomas Vielhaber, Leiter des Fachbereichs Planen – Bauen – Wohnen der Stadt Arnsberg. Einführung Verwaltung im Hinblick auf die loka- Meine sehr geehrten Damen und Herren, len Herausforderungen im Bereich die Stadt Arnsberg - nach LDS-Angaben des Wohnens ca. 76.000 Einwohner, wir selbst zählen (Bewertung der Situation), mehr als 81.000 Einwohner - ist aufgrund die Mittel, die innerhalb der Verwal- ihrer polyzentralen Stadtstruktur keine tung und bei anderen Akteuren des typische Kommune. Dennoch lassen sich Wohnungsmarktes zur Verfügung ste- viele der Ziele, Aufgaben, Handlungsfel- hen, aber auch ihr Einsatz der und Handlungsansätze im Bereich der (Ressourceneinsatz), Wohnungspolitik auf andere Mittelstädte die Beteiligung der Akteure im Rah- außerhalb des Ballungsraumes Ruhrge- men der Stadtentwicklungs- und biet übertragen. Wie in Arnsberg kommu- Wohnungsmarktpolitik bis hin zu nale Wohnungspolitik gemacht wird, funktionierenden Netzwerken möchte ich nachfolgend skizzieren. (Prozess) und schließlich das Handlungskonzept selbst im Sinne einer zwischen den Akteuren grundsätzlich abgestimmten, zielgerichteten Herangehensweise (Ziele, Handlungs- und Maßnahmen- konzept). Mit der Evaluation – z.B. über die kontinuierliche Wohnungsmarktbeo- bachtung schließt sich der Kreis. Anhand dieser Punkte, die sich von einer Kommune nicht nacheinander "abarbei- ten" lassen, sondern zum Teil parallel laufen, möchte ich die Arnsberger Situati- on darstellen. Damit soll beispielhaft deutlich werden, wie auch Mittelstädte zielori- entiert an dieses umfassende Thema he- Zunächst gestatten Sie mir aber die Fra- rangehen können. Deutlich wird aber ge: Was verbirgt sich hinter "Kommunaler auch, dass kommunale Wohnungspolitik Wohnungspolitik"? Die Bandbreite der nur dann erfolgreich sein kann, wenn sie Ansätze ist wohl nahezu so groß wie die eng mit der Stadtentwicklungspolitik ver- Anzahl der Kommunen, denn jede Kom- zahnt ist. mune muss ihre eigenen Wege finden. Beschreibung der Stadt und der Region Verschiedene Aspekte sind dabei aus- Zunächst einige kurze Erläuterungen zur schlaggebend, nämlich Stadt und Region: Arnsberg liegt am west- zunächst die Kenntnis der Situation lichen Rand des Hochsauerlandkreises. des Wohnungsmarktes in der jeweili- Die Stadt verfügt über eine hervorragende gen Kommune bzw. in der Woh- Verkehrsanbindung über Autobahn und nungsmarktregion, also die Erfassung Bahn, vor allem an das östliche Ruhrge- der verschiedenen "Teilmärkte" (Be- biet. Allerdings ist die Wahrnehmung der standsaufnahme), Lagequalitäten außerhalb der Region eine dazu der Erkenntnisstand (Problem- andere. Anders als die Hellwegregion, die bewusstsein) bei Akteuren, Politik und traditionell mit Dortmund und dem Ruhr-18 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006gebiet verbunden war, gilt der Hochsauer- Dieses Leitbild beginnt zu wirken. Dielandkreis nach wie vor als schlecht er- öffentlichen Investitionen, die sich inreichbar. Dieses Beispiel, das durch das wichtigen StadtentwicklungsprojektenVerhalten der Menschen am Wohnungs- festmachen, zeigen das. Die Kulturland-markt zum Teil bestätigt wird, ist im übri- schaft, bspw. im Bereich des historischengen ein Indiz für die Notwendigkeit eines Stadtkerns, hat deutlich gewonnen undumfassenden Regionalmarketing. wird auch weiterhin davon profitieren.Arnsberg stellt sich heute als lang ge- Diese Investitionen werden vielfach er-strecktes Siedlungsband im Ruhrtal dar. gänzt durch privates oder vereinsbezoge-Zentrale Dienstleistungseinrichtungen für nes Engagement. Es ist eine beachtlichedie Region in den Bereichen Verwaltung, Leistung, wenn der jährliche internationa-Gesundheitswesen und Justiz werden le Kunstsommer Hunderte von Menschendurch Einrichtungen von Kammern, Ver- aus Stadt und Region aktiv einbindet oderbänden und weiterer Institutionen er- die Zahl der Teilnehmer an den themati-gänzt. Im Zusammenwirken mit einer schen Stadtführungen innerhalb von we-mittelständisch geprägten Struktur mit nigen Jahren von 750 auf über 15.000bekannten Marken in den Schwerpunkt- hochschnellt.bereichen der holz- und metallverarbei- Mit derartigen Maßnahmen und Aktionen,tenden Industrien, aber auch im High- die historische Anknüpfungspunkte habenTech-Bereich, bilden sie das wirtschaftli- und Qualitäten der Stadt sichtbar machen,che Rückgrat der Stadt und Region. nimmt auch die Identifikation der Bürger mit "ihrer" Stadt und die Wohnzufrieden-Arnsberg hat aber noch ein zweites Ge- heit nachweislich weiter zu. Aber auchsicht: fast 2/3 des Stadtgebietes (194 qkm) private Investitionen, vor allem im Einzel-sind Wald, gut 30 % der Stadtfläche sind handelszentrum Neheim, vollziehen dasals Naturschutzgebiete ausgewiesen und Leitbild nach, im Übrigen in durchausgroße Bereiche sind als FFH-Gebiete ge- guter Architekturqualität.meldet. Man mag das im Einzelfall bedau-ern, weil die flächenhafte Entwicklung Aufgaben der Wohnungpolitikeiner Stadt dadurch schwieriger wird. Was aber sind vor dem Hintergrund derAndererseits wird deutlich, welches Po- demografischen und der stadtstrukturel-tenzial sich hinter diesen Fakten verbirgt len Besonderheiten die wichtigsten woh-und wie sich das positiv auf die Lebens- nungspolitischen Aufgaben?qualität der Menschen auswirkt. Um Ziele und Maßnahmen zu definieren, muss die Ausgangssituation klar sein.Ziele und Projekte der Stadtentwicklung Ausgelöst durch die Einwohner- undDie Erhaltung und Verbesserung der Le- Haushaltsprognosen hat sich die Stadt seitbensqualität – und das hat sehr viel mit dem Jahr 2001 intensiv mit der Thematik"Wohnen" zu tun - sowie die Sicherung des Wohnens unter neuen Vorzeichender regionalen Funktionen der Stadt sind beschäftigt. Die Handlungsempfehlungendie wichtigsten im Stadtentwicklungspro- der Untersuchung "Zukunft Wohnen"gramm verankerten Ziele. Vor dem Hin- nennen fünf Schwerpunkte, die in dertergrund der demografischen Ent- Folgezeit aufgearbeitet wurden.wicklung, die für die Stadt eine deutlicheVerringerung der Einwohnerzahlen bis 1. Die Vernetzung der Beteiligten auf2020 sowie ein Altern der Bevölkerung dem Wohnungsmarkt - scheinbar dievoraussagt, stellt sich daher die Frage, einfachste Aufgabe. Aber zugleich auchwie diese übergeordneten Ziele zu halten eine ganz schwierige, wenn die Akteuresind. des Wohnungsmarktes eigenes spezifi-Arnsberg hat in Kenntnis der lokalen Ge- sches Wissen und eigene wirtschaftlichegebenheiten zusammen mit seinen Bürge- Ziele haben. Mit der "Konferenz Wohnen"rinnen und Bürgern über verschiedene haben wir die wesentlichen Akteure – undineinander greifende Prozesse das Leit- da zeigt sich der Vorteil einer überschau-bild einer Aufgabenteilung mit Schwer- baren Mittelstadt – zum ersten Mal anpunktsetzungen in den jeweiligen Zentren einen Tisch geholt, um über Ziele, Markt-erarbeitet. einschätzungen und Wege zu beraten. Wfa-Infocenter 19

Kommunale Wohnungspolitik in einer Mittelstadt – das Beispiel Arnsberg Thomas Vielhaber Makler und Architekten, Vertreter der Über Gesprächsrunden mit den Woh- Banken, von Wohnungsgesellschaften und nungsunternehmen, die dort ihre Bestän- Wohnungsgenossenschaft, Politiker und de haben, entwickelten sich konkrete Ini- Verwaltungsmitarbeiter nutzen das, um tiativen für dieses "Problemgebiet", etwa ihre unterschiedlichen Sichtweisen und in der Kooperation der Grünflächenpflege Einschätzungen einzubringen. Natürlich zwischen Stadt und Wohnungsunterneh- auch, um Neues zu erfahren. Die Kenntnis men, der Erarbeitung eines Image-Flyers und auch das Verständnis für die unter- für das Gebiet oder der Suche nach einem schiedlichen Sichtweisen sind für alle alternativen Nahversorgungskonzept in Beteiligten wichtig und interessant. dem leerstehenden übergroßen Ladenlo- Dieser Kreis der Akteure spielt auch bei kal im Zentrum des Quartiers. weiteren Arbeiten eine wichtige Rolle: sei Die Mitglieder der Bürgerinitiative Moos- es als Ansprechpartner bei felde treffen sich nach wie vor regelmäßig den Befragungen der Stadt im Rah- und führen mit oder ohne Absprache mit men des Wohnungsmarktbarometers der Stadt Aktionen für ihren Stadtteil oder durch. Sie sind seitdem auch in verschieden Expertengesprächen im Zuge der denen Arbeitskreisen, Foren und Pla- Erstellung eines Berichtes über kom- nungsprozessen tätig, wo sie ihre beson- munale Wohnraumversorgungskon- deren Erfahrungen einbringen können. zepte (BBR), in dem auch das Arns- Ansonsten spielen die Wohnungsunter- berger Vorgehen dokumentiert wird, nehmen als Kooperationspartner in Arns- als geladene Experten in offenen Fo- berg eher eine untergeordnete Rolle. Die ren, die im Zusammenhang mit der direkte Ansprache der Nachfrager gestal- Aufstellung des gesamtstädtischen tet sich aufgrund der Struktur der Stadt – städtebaulichen Entwicklungskonzep- Arnsberg wird von privaten Mietwohnun- tes stattfinden, hier insb. im Forum gen und Eigentum dominiert – daher auch "Bauen und Wohnen", schwieriger als in Städten mit großen oder als Mitglieder des Gutachteraus- zusammenhängenden Beständen. schusses bzw. des Beirates für Stadt- 2. Die Profilierung Arnsbergs als Wohn- gestaltung, die beide auch über standort: Dazu gehört das Binnenmarke- grundsätzliche stadtentwicklungspla- ting ebenso wie die regionale Sicht. Die nerische Fragestellungen diskutieren. Erhebungen haben gezeigt, dass es eine Die Anbindung an das politische Handeln große Disparität gibt zwischen der Zufrie- erfolgt unter anderem über eine jährliche, denheit der Bewohnerinnen und Bewoh- umfassende Berichterstattung in einer ner der Stadt auf der einen Seite und der eigens einberufenen Sondersitzung des "Außensicht". Ausschusses für Planen, Bauen und Woh- Arnsberg – und noch weniger die bislang nen zu den Themen Demografie und nicht definierte Wohnungsmarktregion – Wohnen. Schließlich sind Vertreter der hat als Wohnstandort trotz der Qualitäten, Ratsfraktionen bzw. des Fachausschusses die die ganze Bandbreite vom Wohnen in auch Teilnehmer der Foren bzw. des Ges- ländlicher Umgebung bis zu den Wohn- taltungsbeirates. standorten Innenstadt bzw. Historische Somit ist in den zurückliegenden Jahren Altstadt abdeckt, bislang kein ausreichend in Arnsberg ein funktionierendes Netz- erkennbares eigenständiges Profil. werk entstanden, das den Austausch der Neben der Schärfung des Profils geht es wesentlichen Informationen sicherstellt. darum, die Stadt als attraktiven Standort Neben diesen mehr oder weniger institu- für verschiedene Lebensstile zu präsentie- tionalisierten Formen der Zusammenfüh- ren. U.a. wurden deshalb in den zurück- rung ging im vergangenen Jahr zum ers- liegenden Jahren ten Mal die Initiative zum gemeinsamen zunächst die Motive der Zu- und Fort- Handeln von Bürgern aus, die sich für die zügler erfasst (um später ein zielgrup- Gartenstadt Moosfelde, ein Quartier der pengenaues Angebot entwickeln und 60er und 70er Jahre mit erheblichen städ- anbieten zu können), tebaulichen Mängeln und Problemen im ein Neubürgerpaket und die Familien- sozialen Bereich, einsetzen. karte Arnsberg entwickelt und20 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006 der Standort auf regionalen Messen feld festmachen lässt, ist eine weiterer (Bauen und Wohnen, Immobilia) be- Punkt. worben. Allerdings ist aus heutiger Sicht festzuhal- Vor allem aber wurde über das stän- ten, dass das Vertrauen der Akteure in dig aktualisierte Wohnbaulandkataster neue Konzepte teilweise noch fehlt. Das und die ergänzende Darstellung aller Beispiel des geplanten Wohngebietes bestehenden und geplanten Wohnge- Ruhrauen, das den üblichen 08/15- biete der Stadt (B-Pläne) im Internet Angeboten ein Konzept mit hoher Flexibi- und lität und Qualität entgegensetzt, macht die Vermarktung der städtischen das deutlich. Jeder, der das Konzept sieht Grundstücke über ein Immobilienmo- und sich weitergehend mit ihm beschäf- dul, das auf der Homepage der Stadt tigt, ist davon angetan. Der Mut zur Inves- zu finden ist, ein neuer Service für tition aber fehlt derzeit noch. Sicher spielt Bau- und Kaufwillige geboten. in dem Zusammenhang die Diskussion um den Verbleib der Bezirksregierung am3. Die kontinuierliche Wohnungsmarkt- Standort eine sehr große Rolle.beobachtung: Im Entwurf liegt er vor, der Neue Wohnkonzepte erfordern natürlicherste Wohnungsmarktbericht, der konkre- auch Antworten auf die Frage des Woh-te Analysen zu unterschiedlichen Frage- nens im Alter.stellungen des Wohnungsmarktes aus-führt. Hier werden Daten und Fakten zu- 5. Veränderung der Stadtstrukturen undsammengeführt, die eine neue Tiefe der Wohnungsteilmärkte: Die ErschließungBetrachtung zulassen. Aussagen aus dem neuer Baugebiete, die Baulücken- undWohnungsmarktbarometer, den Motivbe- Brachflächenaktivierung, die Unterstüt-fragungen und verschiedenen weiteren zung zukunftsweisender Wohnprojekte fürFachberichten, z.B. dem Grundstücks- alle Lebensstilgruppen, Maßnahmen zurmarktbericht, werden ergänzt um Statisti- Anpassung nicht mehr nachfragegerech-ken und Prognosen und nicht zuletzt um ter Bestände usw. machen deutlich: esdie Ergebnisse des Bürgerpanels. Letz- geht um die Auswirkungen des demogra-teres, nämlich eine repräsentative Umfra- fischen Wandels und die Frage, wie einege über das Internet unter den Arnsberger Stadt darauf reagieren kann. Lassen SieBürgern, wurde konkret zum Thema uns deshalb an dieser Stelle auf die Stra-Wohnen durchgeführt. tegie der Stadt Arnsberg schauen:4. Neue Angebote für unterschiedliche Dem Schrumpfen entgegen arbeiten zuNachfragegruppen schaffen: schnell wollen bedeutet, die Abwanderungen imwurde klar, dass mit einer zunehmend Saldo zu verringern, denn die natürlichepluralistischen Gesellschaft auch neue Bevölkerungsentwicklung lässt sich we-Nachfragen am Wohnungsmarkt entste- sentlich schwieriger als das Umzugsver-hen. Diese zu erfassen oder abzuschätzen, halten beeinflussen. Die Erfassung derwie das jetzt über den Woh- Umzugsmotive (Welche Gruppen verlas-nungsmarktbericht geschieht, ist das eine. sen aus welchen Gründen die Stadt?) istDiese Erkenntnisse den Akteuren nahe zu Voraussetzung für ein passgenaues Han-bringen und die Angebote zu schaffen, ist deln. Neben persönlichen und beruflichenbei einem nicht sehr gefestigten Woh- Gründen sind es vor allem auch woh-nungsmarkt das andere. nungs- und wohnumfeldbezogene Grün-Dazu gehören natürlich auch nachfrage- de, die zu Abwanderungen führen. Undgerechte Neubaugebiete mit einer mög- genau da beginnt das eigentliche Dilem-lichst guten bzw. erreichbaren Infrastruk- ma. Denn regionale Konkurrenzen erfor-turausstattung und städtebaulichen Quali- dern auch neue Angebote im Einfamilien-täten. Die Schaffung eines familienfreund- hausbau, die das weitere Bauen am Stadt-lichen Umfeldes, das sich an den Kinder- rand nach sich ziehen. Sich in der Stadt-betreuungs- und Förderangeboten, an entwicklungspolitik vor dem Hintergrundinnovativen Schulen und an einem auf der demografischen Herausforderungenjunge Familien ausgerichteten Wohnum- konzentrieren zu müssen, bedeutet aber, die Stadt eben nicht flächenhaft auszuwei- Wfa-Infocenter 21

Kommunale Wohnungspolitik in einer Mittelstadt – das Beispiel Arnsberg Thomas Vielhaber ten, sondern sie qualitativ auszubauen Bereichen sind aber Unterstützungs- und und zu erneuern. Begleitungsleistungen durch die Stadt Gerade deshalb sind überzeugende Alter- möglich. Dazu jeweils ein Beispiel: nativbeispiele zum Einfamilienhausbau Beispiel 1: Mit der neuen SchulStadt- am Stadtrand gefragt. Auch Angebote für Bücherei wurden vorhandene Angebo- besondere Nachfragen, die im ländlicher te (Stadtbücherei und Schulbücherei) geprägten Umfeld nicht zu befriedigen in der wirtschaftlich nicht mehr trag- sind (auf eigene Stärken setzen), sind eine fähigen, da stark renovierungsbedürf- weitere Möglichkeit des Handelns. tigen Schulaula eines Gymnasiums zu- Der Weg von Neuausweisungen zum Be- sammengeführt und um das neue standsumbau und zur Innenentwicklung SelbstLernZentrum mit aktueller tech- ist kein einfacher Weg, er kann aber nischer Ausstattung ergänzt. Die Fi- durch qualitätsvolle Projekte in den In- nanzierung erfolgte über Schulmittel nenstädten, die den Wohn-, Arbeits- Kul- sowie die Aufgabe eines Mietverhält- tur-, Freizeit-, Erholungs- und Einkaufs- nisses für die Stadtbücherei. Für gro- standort aufwerten, gefördert werden. ße Veranstaltungen kann die Schule Auch hier wird wieder deutlich, dass es das Theater mitnutzen. Die Schüler darum gehen muss, die Wohnungspolitik können die Bücherei auch außerhalb als zentralen Aufgabenbereich der Stadt- der eigentlichen, schon weit ausge- entwicklungspolitik zu verstehen. dehnten Öffnungszeiten (u.a. an Sonn- tagen), bspw. vor Schulbeginn nutzen. So ist Wohnen in Arnsberg wesentliches Insgesamt wurde das Ziel der Quali- Thema im Zusammenhang mit dem in tätssteigerung für Schule und Stadt Aufstellung befindlichen Flächennut- erreicht und damit zu einem familien- zungsplan sowie dem städtebaulichen freundlicheren Umfeld beigetragen. Entwicklungskonzept im Rahmen des Das ist eine für mich wichtige Maß- Stadtumbau West. Hier erstellen wir zur- nahme zur Erhöhung der Wohnquali- zeit eine Siedlungstypologie des bebauten tät des Standortes. Bereiches, die auf der Basis städtebauli- Beispiel 2: Die Einbindung der Senio- cher Kriterien erste Aussagen über künf- ren in ein umfassendes Netzwerk und tige Problemgebiete in Arnsberg liefern der Aufbau einer Vielzahl z.T. gemein- soll. Konkret haben wir die oft mit groß- schaftlich geplanter Seniorenwohn- zügigen Freiräumen ausgestatteten Bau- projekte in Arnsberg. Heute finden sie gebiete der 50er Jahre im Fokus, die er- betreutes Wohnen in guten Lagen, hebliche Nachverdichtungspotenziale z.T. auch in Anbindung an vorhandene aufweisen. Zum anderen die Siedlungen Angebote. Es gibt ebenfalls in zentra- der 70er und 80er Jahre, die sich im Hin- len Lagen der verschiedenen Stadttei- blick auf die Bewohner- als auch die Ei- le Pflegeheime, aber auch neue Kon- gentümerstruktur in einer Phase des Um- zepte und Sonderprojekte wie das bruchs befinden. Zusammen mit der Memoryhaus, ein Wohnhaus für De- Wohnbaulandkartierung und den Daten menzkranke mit speziellen zuschaltba- und Informationen zu Leerständen ent- ren Leistungen. steht nach und nach ein Bild der Teilräu- me, mit denen wir uns aus strukturellen Die Kommune als Moderator und Initiator Gründe in den nächsten Monaten und Bei allen Projekten hat die Stadt mehr Jahren beschäftigen müssen. oder weniger umfangreiche Beratungs- leistungen übernommen, von der Phase Neben dem Weniger geht es aber auch der Ideenentwicklung (Moderation) über um die Verschiebung der Alterspyramide. die Förderung bis hin zur Realisierung Mit der Anpassung von Angeboten und und zum Betrieb. Die Stärke der Stadt Infrastrukturen, soweit veränderte oder liegt auch hier in ihrer Überschaubarkeit, neue Nachfragen erkennbar sind, kann die es möglich macht, örtliche Investoren darauf jedenfalls in einigen Bereichen einzubinden, die nicht in erster Linie den eingegangen werden. Dabei beschränkt wirtschaftlichen Erfolg suchen. Das enor- sich der direkte kommunale Einflussbe- me ehrenamtliche Engagement zeigt sich reich auf öffentliche Angebote, in anderen bspw. aber auch in der Wohnungsbera-22 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006tung für ältere Menschen, die von speziell scheinlich ist die Regionalplanung e-ausgebildeten Senioren für Senioren benso wie die freiwillige interkommu-wahrgenommen wird. nale Abstimmung hier überfordert.Zurzeit sind zwei weitere Projekte in Pla- Die demografischen Entwicklungennung, die sich aus dem Stadtteilmarketing werden aber den erkennbaren Trendbzw. der Bürgerschaft ergeben haben. zur Rückkehr in die Städte auch beiAuch hier bringt die Stadt über ihre Fach- Klein- und Mittelstädten im ländlichendienste erhebliche Beratungs- und Unter- Raum verstärken.stützungsleistungen für die Vereine undInitiativen ein. So wurde im Falle Bruch- In der Standortprofilierung: die Vor-hausen eine umfassende Befragung auf teile des Standortes Arnsberg werdender Ebene des Ortsteils durchgeführt, um nicht kenntlich: es gibt Disparitätendas Nachfragepotenzial für derartige An- zwischen Wohnzufriedenheit und Le-gebote kleinräumig zu ermitteln. bensqualität auf der einen und demDie Gedanken gehen aber auch hier wei- Standortimage auf der anderen Seite.ter. Die große Bereitschaft der Arnsberger Das ist aber nicht nur ein Problem deszu gemeinschaftlichen Wohnformen soll Wohnungsmarktes, sondern es könntekünftig noch stärker gefördert werden, zusehends ein Problem der Betrieb imz.B. über Unterstützungsmaßnahmen im Wettbewerb um hochqalifizierte Mit-Hinblick auf das Zusammenbekommen arbeiter werden. D.h., auch die örtli-der potenziellen BewohnerInnen. che Wirtschaft ist im Rahmen der kommunalen WohnungsmarktpolitikZukünftige Handlungsfelder stärker zu berücksichtigne als bislang.Zum Abschluss möchte ich drei Punktebenennen, bei denen es aus meiner Sicht In guten Beispielen: Gebäude undin Zukunft großen Handlungsbedarf gibt: Wohnraumkonzepte mit bester Archi- tekturqualität und hoher Flexibilität In der regionalen Sichtweise: noch sind noch zu selten, sie müssen "nor- gibt es unterschiedliche Interessen mal" werden. Denn zukünftig wird und keine eindeutige Arbeitsteilung noch mehr als heute Qualiät gefragt zwischen den Zentren und dem Um- sein, die sich in den Lagen und Kon- land, sondern nach wie vor den Wett- zepten widerspiegeln muss. Herzli- streit um Einwohner. Eine wirkliche chen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Win-win-Situation, die es den kleineren Umlandgemeinden möglich macht, weniger stark in preislich un- schlagbare Flächenausweisungen zu gehen, ist nicht erkennbar. Wahr-Weitere Informationen: Die Powerpoint-Präsentation zu diesemwww.arnsberg.de Vortrag befindet sich im Anhang.www.komwob.de unter IK KomWoB -was ist das? Ergebnisse steht in derDokumentation der Frühjahrstagung 2005eine ausführliche Beschreibung der Arns-berger Ansätze zum Wohnen im Alter zumDownload zur Verfügung. Wfa-Infocenter 23

Der Masterplan Wohnen Dortmund Thomas Vielhaber Der Masterplan Wohnen Dortmund Zusammenfassung des Statements von Stadtrat Ullrich Sierau, Planungsdezernent der Stadt Dortmund Am Beispiel der Ruhrgebietsstadt stellt richtet für die Wohnstandortentwicklung Ulrich Sierau dar, welche Rolle das Hand- zu bündeln. lungsfeld Wohnen bei der Bewältigung des Strukturwandels übernehmen kann. Ähnlich wie in Münster arbeite die Stadt mit einer Doppelstrategie aus Neubau, insbesondere im Eigentumssektor (25-%- Modell), und Bestandsentwicklung (Sozia- le Stadt, URBAN); wenn gleich letztere in einer altindustriellen Region besondere Anstrengungen erfordere. Hier gebe es inzwischen auch erste Erfahrungen mit der Kooperationsbereitschaft der „neuen Akteure“: Die Stadt hat mit Viterra Ver- einbarungen zur Entwicklung bestimmter Siedlungen getroffen, die die Interessen beider Seiten berücksichtigen; erste Kon- takte mit der Deutschen Annington ließen hoffen, dass diese Vereinbarungen wei- tergeführt werden. Ziel der von der Stadt erarbeiteten Mas- Auch über die Stadtgrenzen hinaus werde terpläne (es gibt mehrere zu verschieden Kommunikation intensiviert und durch Handlungsfeldern) ist es, im jeweiligen Vernetzung verstetigt, z.B. in die Umland- Handlungsfeld die Voraussetzungen für region mit der Dezernentenkonferenz IKZ das Gelingen eines sozial ausgewogenen und dem Modellversuch regionale Woh- Strukturwandels zu schaffen. nungsmarktbeobachtung; zu den Ruhrge- Dortmund war eine der ersten Städte, die bietsgroßstädten mit dem neuen Master- mit dem Masterplan Wohnen einen woh- plan Wohnen Ruhr. nungspolitisches Ansatz der neuen Art ins Leben gerufen hat. Der Masterplan Woh- Weitere Informationen: nen (eigentlich besser: Masterplan- www.dortmund.de Prozess) ist zugleich Konzept, Instrument www.masterplan-ruhr.de und Marketing. Kern ist eine Veranstal- www.komwob.de tungsreihe für alle Marktakteure, in die unter Kommunen Übersichtskarte verschiedene Bausteine eingespeist und Dortmund finden sich weitere Informatio- diskutiert werden: Die Ergebnisse der nen zur Wohnungsmarktbeobachtung und Wohnungsmarktbeobachtung und exter- zum Masterplan Wohnen in Dortmund ner Gutachten, vertiefte Untersuchungen sowie Links zu den entsprechenden Seiten zu Bevölkerungsentwicklung und Wande- und Masterplan-Dokumenten der Stadt. rungsmotiven sowie die Erfahrungen der Marktakteure werden dort zur Diskussion unter Modellversuch RegioWoB fin- gestellt und fördern die Entwicklung einer den sich Informationen und Ergebnisse gemeinsamen Problemsicht. Dies und die aus der kooperativen regionalen Woh- laufende Kommunikation über Probleme nungsmarktbeobachtung im östlichen und Wünsche sei die Voraussetzung für Ruhrgebiet (Städte DO, BO, HA, HAM, die Entwicklung konsensfähiger Ziele, Kreis und Städte aus den Kreisen UN, RE Projekte und Maßnahmen für die Zukunft. und EN) So könne es gelingen, die Aktivitäten der öffentlichen und privaten Akteure zielge- Die Powerpoint-Präsentation zu diesem Vortrag befindet sich im Anhang.24 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006Talk im Ideenschiff. Zur Kooperationin der Wohnungspolitik der ZukunftÜber Schwierigkeiten, offene Fragen und Lösungsansätze bei derKooperation zwischen Kommune und Wohnungswirtschaft disku-tieren das Publikum, die Referenten und Thomas Janta, Abtei-lungsleiter Wohnen im MBV NRW. Es moderiert ChristianSchweitzer vom WDR Münster. Die Diskussion ist hier thematischgestrafft wiedergegeben.Kommen wir zum dritten Block der heuti- schiedene Kommunen als Justitiar undgen Veranstaltung, zum Talk im Boot. Beigeordneter, zuletzt Vorstand derVorab möchte ich erst einmal Gabriele Stadtbetriebe Kerpen und GeschäftsführerRegenitter hier oben auf dem Podium der Grundstücksentwicklungs- und Ver-begrüßen. Sie ist die Leiterin des Amtes wertungsgesellschaft in Kerpen. Seit Feb-für Wohnungswesen in Münster und ver- ruar 2006 ist er neuer Leiter der Abteilungtritt Herrn Schultheiß, der uns terminlich Wohnungsbau, Wohnungs- und Sied-bedingt leider verlassen hat. Dann ein lungs- und Entwicklungspolitik im Minis-neuer Mann in dieser Runde. Ein neuer terium für Bauen und Verkehr im HausGast in einer neuen Funktion. Thomas von Herrn Oliver Wittke. Ich begrüße Sie.Janta, 39 Jahre, Jurist, Station über ver- Das restliche Podium kennen Sie.Zur Kooperation zwischen Kommune und WohnungswirtschaftModerator: Zunächst soll es um die Zu- Jochimsen: Man kann sagen, dass nahezusammenarbeit zwischen Wohnungswirt- paritätisch die Zusammenarbeit gut, sehrschaft und Kommunen gehen. Wir haben gut bzw. befriedigend beurteilt wird. Wirdas Publikum befragt: Wie beurteilen Sie können das jetzt noch aufschlüsseln indie Kooperation zwischen kommunaler Richtung Branche und Region. OffenbarVerwaltung und Wohnungswirtschaft vor beurteilen die Wohnungsunternehmen dieOrt? Als Einstieg stellt Kerstin Jochimsen Kooperation deutlich besser als die Kom-von der Wfa nun die Antworten vor. munalverwaltungen, die keine sehr gute Beurteilung abgegeben haben. Auffällig Wfa-Infocenter 25

Talk im Ideenschiff. Zur Kooperation in der Wohnungspolitik der Zukunft ist auch Wissenschaft/Beratung. Hier gibt Die Akteure vor Ort sehen das auf jeden es keine sehr guten Beurteilungen, nur Fall deutlich besser. Dann haben wir noch gute und über 50 % beurteilen die Ko- die Auswertung nach Region und hier operation als befriedigend. beurteilt das Münsterland die Kooperation am besten, vielleicht auch als Ergebnis der Aktivitäten der Stadt Münster. An zweiter Stelle steht das Ruhrgebiet: Hier haben wir 30 % mit einer guten Beurtei- lung und über 10 % beurteilen das sehr gut. Die zweite Frage war, wie sich die Zu- sammenarbeit in den letzten Jahren geän- dert hat. Offenbar hat sie sich eher ver- bessert, also 70 % der Befragten geben das an. Das zeigt, dass man auf dem richtigen Weg ist, sowohl seitens der Verwal- tung als auch der Wohnungsunterneh- men. Wenn wir die Regionalergebnisse betrachten, sehen die Teilnehmer aus dem Ruhrgebiet die größte Verbesserung der Zusammenarbeit, das ist vielleicht auch begründet in vielen neuen Ansätzen, die wir im Ruhrgebiet haben. Moderator: Wir haben heute Morgen auch gefragt, wie die Kooperation zwischen Kommune und Wohnungsunter- nehmen bei der Bereitstellung dieses preisgünstigen Wohnraums aussieht. Viel- leicht dazu einmal die Ergebnisse. Jochimsen: Hier haben wir eine eher po- sitive Beurteilung, mit 60 % der Befrag- ten und einer negativen von 40 % der Befragten. Dann haben wir weiter die Frage gestellt, wie die Kooperation bei der Stadtentwicklung funktioniert. Hier zeigt sich ein ähnliches Bild: Auch hier knapp 60 % auf der positiven, und 40 % sagen eher schlecht bis sehr schlecht. Moderator: Nun geht es um Menschen, die preisgünstigen Wohnraum brauchen. Frau Regenitter, Sie sind sozusagen die Frau aus der Praxis. Wie sieht dabei die Kooperation in Münster momentan aus? Regenitter: Wir haben hier in Münster gerade im preiswerten Wohnungsmarkt einen hohen Bedarf. Münster ist eine Stu- dentenstadt, eine Singlestadt und eine Stadt, die ein hohes Interesse an Familien mit Kindern hat, die alle nicht unbedingt den ganz großen Geldbeutel haben. Regenitter (Forts.): Deswegen sind wir nach wie vor sehr, sehr interessiert an26 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006Investoren, die dort weiterhin preiswerter tik für eine kleine Gruppe, die wenig Ein-Wohnraum neu bauen: In erster Linie kommen hat oder macht man Wohnungs-passiert das heute über unsere städtische politik für die große Mehrheit? Auch derWohnungsgesellschaft. Tenor der kommunalen Beiträge vomAber hier komme ich auf das Stichwort Vormittag ging ja in diese Richtung. HerrKooperation zurück: Künftig, und das Nordalm, wie sehen Sie das?haben wir uns in dem erwähnten Hand-lungsprogramm Wohnen auch auf die Kerstin Jochimsen, WfaAgenda gesetzt, versuchen wir, weitereKooperationen mit der Wohnungswirt-schaft einzugehen, nicht nur mit der städ-tischen Gesellschaft, mit dem Ziel, preis-werten Wohnraum, der nicht mehr denBelegungsbindungen unterliegt, für unse-re Bedarfsgruppen zugänglich zu machen.In Münster haben wir auf konstant hohemNiveau seit Jahren knapp 3.000 Menschenpro Jahr, die einen Wohnberechtigungs-schein beantragen. Und wir befürchten, Nordalm: Am Vormittag ist das Umden-wie viele andere Städte auch, dass wenn ken der Kommunen, das in den letztender Bund seine Beteiligung an den Harz- Jahrzehnten stattgefunden hat, ja entspre-IV-Unterkunftskosten zurückfährt, sich chend dokumentiert worden. Ich denke,der Bedarf noch erhöht, durch diejenigen, dass wir davon abgegangen sind im Laufedie bisher noch im frei finanzierten Seg- der Zeit uns nur auf die tatsächlich be-ment wohnen bleiben konnten. Dann wer- dürftigen Schichten zu konzentrieren, weilden wir angesichts abschmelzender Sozi- wir auch gemerkt haben, dass eine Politik,alwohnungsbestände sehr, sehr große die nur dieses Segment des Wohnungs-Schwierigkeiten haben, diese Menschen marktes im Auge hat, letztlich für die Ge-zu versorgen. Und wenn es nicht gelingt, samtstadt nicht produktiv ist. Vielmehrgeht es zu Lasten der Kommunen, denn es brauchen wir, auch in Hinblick auf diekostet sehr viel Geld, die Kosten der Un- Bedürfnisse von sich wandelnden Lebens-terkunft zu übernehmen. Daher hoffen stilen, einen funktionierenden Gesamt-wir mit den Wohnungsunternehmen ins markt, der ja auch vom Arbeitsmarkt mit-Gespräch zu kommen, um dann im Sinne gespeist ist. Die Konzepte haben wir heu-von Stadt- oder Sozialrendite für die Stadt te gehört. Von daher ist es wirklich sinn-Münster zu einer Einigung zu kommen. voll, die Frage zu stellen, wie wir die HilfeModerator: Ein Gespräch, das ich in der für die bedürftigen Schichten, die ja nachMittagspause mitbekommen habe ging wie vor notwendig ist, auch gleichzeitig inum die Frage: Macht man Wohnungspoli- den gesamten Wohnungsmarktprozess integrieren können.Zukünftige Handlungsspielräume der KommunenModerator: Das führt natürlich zu dem stark abnehmen werden (s. nächste Seite).Thema, wie weit der Handlungsspielraum D.h. es zeichnet sich eine sehr pessimisti-der Kommunen in Zukunft überhaupt sche Einschätzung ab. Ähnlich pessimis-noch reicht. Das ist eine Frage, die wir tisch sind die Antworten auf die anschlie-heute Morgen auch ans Publikum gerich- ßende Frage: Sind die Städte und Kreisetet haben. Frau Jochimsen, würden Sie in der Lage, die wohnungspolitischendas Ergebnis vorstellen? Herausforderungen der Zukunft zu bewäl- tigen? Da sagen 20 % „sehr pessimis-Jochimsen: Zur Frage nach den künftigen tisch“, 48 % „eher pessimistisch“ und einwohnungspolitischen Handlungsspiel- Drittel ist „eher optimistisch“, wobei derräumen der Kommunen sagen 62 %, dass Zwischenruf kam, dass man nach Städtendiese eher abnehmen und für 24 % sogar und Kreisen unterscheiden müsste. Wfa-Infocenter 27

Talk im Ideenschiff. Zur Kooperation in der Wohnungspolitik der Zukunft trachtet, sondern nur im Kontext mit den lokalen Partnern, im Akteursnetz. Dort hat die Kommune den moderierenden Auf- trag, muss begleiten, Prioritäten setzen. Das muss nicht immer mit Geld sein, es geht auch manchmal darum, Dinge zu ebnen, etwa im Baurecht ein bisschen flexibler zu sein. Vor allem aber müssen die Kommunen Masterpläne machen, die durchaus noch etwas weiter gehen kön- nen, und in der Region vernünftige Rah- menbedingungen definieren, an denen wir uns nachhaltig und langfristig orien- tieren können. Und darauf sollte sich die Politik dann vielleicht beschränken, statt sich um klein-klein zu kümmern! Manch- mal erleben wir, dass die Politik über die Farbe der Klingelknöpfe an unseren Woh- nungen diskutiert. Davon sollten sie sich verabschieden. Moderator: Herr Janta, jetzt haben Sie die Möglichkeit, dazu etwas zu sagen. Nicht klein-klein, sondern die Rahmenbedin- gungen. Janta: Da ich kann dem Herrn Müller nur völlig Recht geben. Das ist so, das hat Moderator: Letztendlich stellt sich für zunächst mal mit der Politik vor Ort zu mich da die Frage: Kooperation und tun, das habe ich ein paar Jahre gemacht, Kommunikation ist schön, aber mit leeren deshalb kann ich das bestätigen. Auch öffentlichen Kassen? Ist das wirklich mög- was Herr Nordalm gesagt hat, ist völlig lich, eine „Wohnungspolitik ohne Geld?“. richtig. Dass Wohnungswirtschaft ein Herr Nordalm, wie sehen Sie das? profitables Geschäft, und zwar ein nachhaltig profitables Geschäft sein kann, das Nordalm: Es kann funktionieren und die beweisen auch die vielen privaten Woh- Städte haben doch Beispiele dargestellt, nungsunternehmer, die hier im Auditori- die nachweisen: Das öffentliche Geld ist um sind. Und ich glaube auch, die müssen nicht mehr die Triebfeder der Investitio- wir zukünftig stärken, aber nicht mit dem nen, sondern die Triebfeder ist das eigene Geldregen, sondern indem wir zukunfts- Investitionsinteresse der Eigentümer und weisende Projekte, vielleicht auch Einzel- die Marktchancen, die sie sehen. Und projekte als Anstoß, als Vorbild mehr för- wenn eine Kommune es schafft, diese dern, als wir das bisher getan haben. Chancen aufzuzeigen, dann wird sich Wohnungsbauförderung hatte in den ver- auch was bewegen. Ich schätze deswegen gangenen Jahrzehnten auch eine völlig die Subventionspolitik, die noch sehr auf andere Aufgabe. Damals war richtig, was investive Maßnahmen setzt, nicht mehr so man getan hat. Aber man muss eben auch hoch ein, sondern denke eher an die För- erkennen, wenn sich Prozesse verändern derung von Prozessen, von Moderationen und man muss sich für die Zukunft auf- vor Ort - das ist das Gebot der Stunde. stellen und insoweit bin ich da völlig bei Ihnen. Müller: Ich sehe sehr wohl sehr große Chancen. Allerdings nicht dann, wenn man die Kommunalverwaltung allein be-28 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006Erfahrungen mit den Private Equity FondsModerator: Eine weitere Frage möchte Standort Dortmund und dann auch sied-ich an Herrn Janta loswerden. Die besag- lungsbezogen. Ob das langfristig funktio-ten Equity fonds, die so genannten Heu- niert, wird natürlich noch zu beweisenschrecken - wie steht das Land dazu? sein. Bisher arbeiten wir uns gemeinsam mit dem Mieterverein und auch mit denJanta: Ich kann Ihnen meine persönliche einzelnen Mieterbeiräten peu à peu durchMeinung dazu sagen bzw. unsere Mei- die Siedlungen.nung als Fachabteilung Wohnen. Natürlich sind jetzt auch andere Unter-Wohnungswirtschaft ist sehr viel mehr als nehmen unterwegs, die haben mal ange-nur Wohnungen zu kaufen und wieder zu klopft und gefragt: Ihr habt hier so schöneverkaufen und wenn uns für all diese Akti- Wohnungsbestände, wäre da was zu ho-vitäten, die damit verbunden sind und die len? Da haben wir nein gesagt, und diedamit verbunden sein müssen – Quar- sind weiter gefahren.tiersaufwertung, Stadtteilgestaltung undandere Dinge mehr – wenn uns dafür dieAnsprechpartner wegbrechen, dann sehenwir das mit Sorge, das kann man einfachso formulieren und dass da die ein oderandere Kommune sozusagen Vorreiter ist,das sehen wir mit ganz besonders großerSorge und auch da denke ich, muss eingewisser Moderationsprozess eintreten.Jochimsen: Wir haben die Frage im Vor-feld des ersten Blocks ja auch den Zu-schauern gestellt: Welche Erfahrung mitder Kooperationsbereitschaft von Woh-nungsunternehmen neuen Typs, d.h. denOpportunity oder Hedge Fonds, haben Sie Insgesamt würde ich sagen: Wenn mangemacht? Interessant, wenn auch nicht also auf welcher Seite des Tisches auchganz überraschend: Gut 60 % haben noch immer ist, ob in der Wohnungswirtschaft,gar keine Erfahrung gemacht, bei den in den Verbänden, in den Kreditinstituten,übrigen 40 % verteilt es sich, mit Ten- auf der Verwaltungsseite, muss man,denz zum Negativen. wenn man das mit den Gefühlen abgearbeitet hat, sich diesen Fragen nüchternModerator: Herr Sierau aus Dortmund, und sachlich stellen. Wir machen das fürSie haben heute berichtet, dass Sie mit uns in der Stadt und wir machen es auchder Deutschen Annington durchaus spre- soweit es möglich ist, im regionalen Zu-chen, was sagen Sie dazu? sammenhang. Wir reden mit den Kollegen in den anderen Städten. Wir reden auchSierau: Für uns ist wichtig, dass zentrale mit den Unternehmen, die sich den jewei-Fragen der Wohnungsversorgung ordent- ligen Kommunen oder auch der Regionlich behandelt werden, und da reden wir verpflichtet fühlen. Ich sehe mit Freude,mit allen Akteuren am Markt. Mit einem dass sich die Wohnungsunternehmen innicht zu reden, weil er vielleicht irgendei- der Region inzwischen eine Meinung bil-nen Stempel auf der Stirn hat, wäre den und sich aufstellen. Insofern betrach-falsch. Wir müssen versuchen, die ver- ten wir die Veränderungen als Impuls vonschiedenen Interessenlagen unter einen außen, der die Aufforderung in sich birgt,Hut zu bringen. So haben wir mit der sich zu kümmern.Viterra, dann eben mit der Anningtonmehrfach geredet, und wir haben gesagt: Moderator: Herr Müller, Sie sind Ge-Machen wir das, was Herr Dr. Riebel zur schäftsführer in der Wohnungswirtschaft.Geschäftspolitik gesagt hat, mal für den Wenn Sie Herrn Sierau hören, gleichzeitig Wfa-Infocenter 29

Talk im Ideenschiff. Zur Kooperation in der Wohnungspolitik der Zukunft die Sorge von Herrn Janta, dass da Ge- gar nicht oder nicht mehr funktioniert. sprächspartner verloren gehen, wie geht Wir können Beispiele nennen, über die es Ihnen damit? wird ja auch offen geredet. Die GAGFAH ist verkauft worden an Fortress. FortressVolker Nordalm, hat von heute auf morgen die Geschäfts-Norbert Müller politik geändert, hat sämtliche Bereiche, die was mit Investitionen zu tun haben, eingedampft, und man hat gesagt, es geht uns nur noch um Vermietung und Ver- kauf. Wir haben in Bielefeld einen sehr schwierigen Stadtteil und wir machen seit etwa zehn Jahren runde Tische, Projekte der Kommune, der Polizei, der Immobi- lienwirtschaft, wir stecken da Geld und Ideen rein, um diesen Stadtteil zu stabilisieren und zu entstigmatisieren. Und dasGabriele Regenitter, ist uns auch sehr gut gelungen.Ulrich Sierau Jetzt hat allerdings in diesem Stadtteil die GAGFAH etwa 2.500 Wohnungen, und die Politik der GAGFAH ist Vermietung, Ver- mietung, Vermietung, egal an wen. Und so stellen wir in diesem Stadtteil heute schon strukturelle Veränderungen fest. Außerdem hat sich die GAGFAH aus allen Prozessen abgemeldet; sie will an gar keinem Tisch mehr sitzen. Wenn Sie dann keinen lokalen Ansprech- partner mehr haben, Herr Sierau, dann wird es natürlich ärgerlich und dann werden auf die übrigen Eigentümer und die Kommune wesentlich höhere Lasten zukommen. Das sind Entwicklungen, die wir verhindern sollten, zumal es dabei auch um die Menschen geht, die dort wohnen. Müller: Ja ich finde gut, dass wir mitein- Sierau: Dazu muss man sagen, dass wir in ander reden und auch den Ansatz von Dortmund z.T. mit den gleichen Leuten Herrn Janta finde ich in Ordnung. Ich bei der Annington reden, mit denen wir kann mich insofern bei der Frage ein schon bei der Viterra in Verhandlung wa- bisschen entspannen, weil der Oberbür- ren. Wenn sich solche Strukturen verän- germeister der Stadt Bielefeld vor vier dern, dann könnte natürlich sein, dass wir Wochen bei einer öffentlichen Veranstal- zu so einer Situation kommen, wie Sie sie tung hat verlauten lassen: „Wenn es die für Bielefeld beschrieben haben. Auch die BGW noch nicht gäbe, dann müsste man Bereitschaft, sich im lokalen Zusammen- sie erfinden“. hang zu engagieren ist vermutlich nicht Diese relativ komfortable Situation ist mehr da und dann muss ich nach London aber nicht von alleine zustande gekom- fahren. Das sind zwar schöne Dienstrei- men. Ich hab vorhin dargestellt, wie man sen, aber darüber müssen wir dann erst sich als Unternehmen aktiv einmischen mit unseren Kämmerern sprechen. Bisher kann, wie man auch zeigen muss, welche lautet zumindest für Dortmund die Ansage Effekte man in einer Kommune erzielen der Annington, dass sie im Rahmen der kann zum Wohle der Bürgerinnen und Geschäftspolitik im Prinzip auch ihren Teil Bürger. Dafür sind wir gegründet worden zur Bewältigung von Wohnungsmarktfra- und das ist unser Auftrag. gestellungen leisten. Das muss man dann Ich kenn allerdings auch schon Erfahrun- eben auch genau wie die anderen Dinge gen, auch in Bielefeld, wo dieser Dialog auf mittlere Sicht bewerten. mit den neuen Eigentümern noch nicht, 30 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006Kooperation mit privaten EigentümernModerator: Ich möchte noch einen Punkt ner werden, sich atomisieren. Und dasansprechen, und zwar das Thema private blockiert immer mehr, denn die Organisa-Eigentümer. Also die Eigentümer oder tion solcher kleinen Eigentümer ist un-Amateurvermieter, die weniger als zehn gleich schwerer als die von größeren Un-Wohnungen haben. Wie kann man, und ternehmen. Und das ist ein Punkt, den wirdas vielleicht als eine Frage an die drei für die Zukunft noch viel stärker werdenVertreter der drei Kommunen, wie kann in den Fokus nehmen müssen.man diese privaten Eigentümer besser indiese Politik einbeziehen? Müller: Ja wenn das mit der Atomisierung so stimmt, dann habe ich bei einem Woh-Nordalm: Ja, diese Aufgabe haben wir nungsunternehmen, das 150.000 Woh-noch nicht in Angriff genommen, ich sehe nungen oder 230.000 Wohnungen unteres jedenfalls noch nicht. Wir fokussieren dem Pflug hat, überhaupt nichts dagegen.immer noch sehr stark auf die Kooperati- Die sollen sich mal schnell atomisieren,on zwischen Wohnungsunternehmen und weil ich nämlich glaube, dass solcheKommunen. Die Marktstruktur wird sich Dampfer überhaupt nicht zu steuern sind,aber deutlich ändern. Allein schon die und dass bei der Spitze dann gar nichtsLogik der stärkeren Privatisierung, aber von dem ankommt, was vom Kunden ge-auch des En-Bloc-Verkaufs führt ja dazu, wünscht ist, geschweige denn, was in dendass die Wohnungsportfolios immer klei- Stadtteilen notwendig ist. Volker Nordalm, Norbert MüllerRegenitter: Das ist ein ganz, ganz schwie- mühsam und aufwendig. Wie es weiterriges Thema. Ich kann für Münster nur geht, wird die Zukunft zeigen, ich hab dasagen: der erste Weg ist für mich immer nicht sehr viel Hoffnung, dass uns gelin-zum Geschäftsführer von Haus und gen wird, in eine gute Kooperation zuGrund. Das ist für mich der erste Weg. kommen. Aber wer weiß, vielleicht wer-Wir sind gemeinsam in verschiedenen den wir das auch noch lernen.Arbeitskreisen vertreten, aber es ist sehr Wfa-Infocenter 31

Talk im Ideenschiff. Zur Kooperation in der Wohnungspolitik der Zukunft Sierau: Was den ersten Schritt angeht, ist kungen in den Regionen haben, wo deren es in Dortmund so ähnlich wie in Münster. Marktanteil sehr groß ist. Das heißt, diese Wir gehen dann auch erstmal zum Ge- Leute haben gar nicht die Kraft oder die schäftsführer von Haus und Grund. Aber Mittel, sich im Stadtumbau oder ähnli- auf Stadtteilebene, wo wir in einigen Be- chem zu beteiligen. reichen ein Quartiersmanagement haben, da gehen die Quartiersmanager auf die Nordalm: Also ich gebe Ihnen Recht. Sie Hauseigentümer zu. Oder die kommen haben Recht, wenn Sie sagen, das sind auch mal vorbei und sagen, hier und da nun auch nicht die finanzkräftigsten, d.h. müsse sich mal was tun, wir nehmen ja wenn es dazu kommt, sich an Stadtent- auch wahr, dass es einen Strukturwandel wicklungsmaßnahmen zu beteiligen, ist gibt. Problem ist, dass diejenigen, die auch die Frage der Finanzierbarkeit unge- nach dem zweiten Weltkrieg am Woh- klärt. Vielleicht kann man diese Frage an nungsmarkt aufgetreten sind – Handwer- die Wfa weiterspielen oder die KfW, die ker, Mittelständler unterschiedlichster Art das über neue Sonderprogramme mitför- – die die Möglichkeiten der Programme dern könnte, aber dass das auch keine genutzt und ein kleinteiliges Wohnungs- befriedende Antwort ist, ist mir klar. angebot geschaffen haben, dass die am Markt heute kaum mehr vertreten sind. Sierau: Da wurde noch Bausparen geru- Allerdings merken wir auch, dass immer fen! Sie haben völlig Recht, wir beobach- mehr Migrantenhaushalte, insbesondere ten das bei uns auch. Beispielsweise Be- Handwerker, diese Rolle übernehmen. stände, die in den 60er Jahren gebaut Das finde ich außerordentlich spannend, wurden, wo es jetzt einen Generations- weil die auch in problematischeren Stadt- wechsel gibt, sowohl in den Eigenheim- bereichen als stabilisierendes Element gebieten als auch in den verdichteten auftreten. Aber auch da haben wir das Innenstadtwohngebieten, z.B. der proto- gleiche Problem, dass es kaum möglich typische Fall der älteren Dame, die sich ist, sie als Gesamtheit anzusprechen. Zu- im wesentlichen aus den Einnahmen des mal ja auch viele Eigentümer gar nicht in Gebäudes refinanziert und wo sonst nicht Dortmund wohnen, und dann natürlich sehr viel mehr Vermögen ist. Diese Not nicht so gut verstehen, worum es in die- leidend gewordenen Immobilien gehen sem und jenem Stadtteil eigentlich geht, dann an Migrantenhaushalte. Wir müssen und sich auch nicht so einfach beteiligen wir uns aber auch mal Gedanken machen, können. Die einzubeziehen, das ist auf- dass wir die Erneuerung dieser Bestände wändig, da muss man sich als Stadt drum durch junge Familien erleichtern. Und kümmern und Strukturen entwickeln, die dazu gehören nicht allein die Förderpro- es denen erlauben, auch einen Beitrag zu gramme, sondern dazu gehört auch das leisten. Handling, dass man auch Architekten, Ingenieure etc. dazu bringt, sich stärker auf diesem Markt zu engagieren. Da geht es nicht nur um Energieeffizienz, da geht es um eine Reihe anderer Fragen und das ist als Markt im Augenblick offenbar noch nicht ausreichend entdeckt. Müller: Es ist ja nicht nur so, dass Immo- bilien Not leidend werden, weil die Eigen- tümer die Kapitalisierungsstruktur nicht mehr haben, sondern wir erleben jetzt die Welle, dass das Fleischermeisterehepaar, das das als Alterversorgung gebaut hat, Frage aus dem Publikum: Hülser ist mein irgendwann das Zeitliche segnet und die Name, Stadtverwaltung Krefeld. Nach Kinder nicht gerade auf diese Immobile meiner Wahrnehmung wird die Zahl der lauern. Zu erben schon, aber sie wollen da privaten Eigentümer, die kapitalschwach gerne Euros sehen. Und da glaube ich sind, zunehmend größer und das könnte könnte es sinnvoll sein, dass man so was unter Umständen beträchtliche Auswir-32 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006managt, dass man das als Dienstleistung gleitet uns erst dann, wenn ich es nichtanbietet. Wir jedenfalls werden von die- benenne, da muss ich schon im Sinne vonsen Erbengemeinschaften angesprochen. Prävention die Akteure auf das Thema und mögliche Allianz frühzeitig anspre-Sierau: Wir haben als Kommunen in der chen. Darum müssen wir uns kümmernaugenblicklichen Situation drei Instru- und da sehe ich, dass der Markt im Au-mente. Das eine ist die rechtliche Mög- genblick noch nicht ausreichend darauflichkeit, was immer da noch von übrig reagiert. Mir ist das ja am liebsten, derbleibt, das zweite ist Geld, so weit noch Markt regelt das alles, da kann ich michwas da ist und das dritte ist in der Tat um andere Sachen kümmern. Aber wennreden, ja, von mir aus moderieren. Ich ich das Gefühl habe, dass da im Augen-muss irgendwann mal sagen, da kommt blick noch nichts passiert, dann sind auchein Handlungsfeld auf uns zu, und es ent- wir als Akteure gefordert.Regionale KooperationModerator: Ich möchte mit einer Frage an Moderator: Herr Janta, ist das ProblemHerrn Janta weitermachen. Kooperation nicht ein generelles? Offenbar befindenund Zusammenarbeit spielt ja auch zwi- sich viele Städte ja im harten Wettbewerbschen den Kommunen eine wichtige Rol- um die schrumpfende Bevölkerung. Kannle. Inwieweit unterstützen Sie diese Ko- das Land die Situation, dass zu wenigoperationen, z.B. im Rahmen der Budge- kooperiert wird, so weiter laufen lassen?tierung von Fördermitteln? Thomas Janta, Thomas VielhaberJanta: Also auch das unterstützen wirsehr. Wir haben sozusagen einige Mus-terkooperationen in Nordrhein-Westfalen,wo wir das erstmals ausprobiert haben,z.B. in der Region Bonn – Rhein-Sieg-Kreis. Aber die Reihenfolge ist wichtig. Damuss erst die Kooperation sein bzw. dieBereitschaft zur Kooperation und der Wil-le diese Kooperation auch zu leben, unddann können wir auch budgetieren. Wirbegleiten, wir moderieren diesen Fin-dungsprozess sehr gerne. Aber wichtig Janta: Wir haben ja so etwas wie dieist, dass diese Kooperationen gewollt kommunale Selbstverwaltung, die ist so-sind, dass sie von den Akteuren vor Ort gar verfassungsmäßig garantiert. Und inpositiv betrieben werden. der Praxis wird die sehr unterschiedlich gelebt. Es gibt Kommunen, die sogar aufModerator: Was aufgefallen ist, das ha- Basis freiwilliger Vereinbarungen be-ben einige sehr klar gesagt: Tatsächlich stimmte Dinge schon miteinander gere-findet noch zuwenig Kooperation mit den gelt hatten, bevor das Land auf die IdeeNachbarkommunen statt. Jetzt haben wir kam, sie zu regeln. Das hängt immer vonvon Fällen gehört, zum Beispiel von der den handelnden Personen ab.Stadt Arnsberg gehört, wo man versucht, Was die demografische Entwicklung be-mit der Nachbargemeinden Kooperatio- trifft, sehe ich auch eine unglaublichenen aufzubauen und sich die Grenzen Chance. Die Kommunen oder Regionendabei aufzeigen. Herr Vielhaber, wenn Sie sind aufgerufen, ihre Attraktivität zu stei-das so hören, was sagen Sie dazu? gern und das geht nur über die Steige- rung der Qualität. Ich finde auch, positiveVielhaber: Das Angebot, was Herr Janta Konkurrenz der Regionen untereinandergerade gemacht hat, das wollen wir also kann da nur belebend wirken.auch gerne aufnehmen und wir haben unsvorgenommen, direkt auch zu gucken, Moderator: Die Chance des Wettbewerbswas man bei uns machen kann. sozusagen ohne Risiko des Überangebo- Wfa-Infocenter 33

Talk im Ideenschiff. Zur Kooperation in der Wohnungspolitik der Zukunft tes? Herr Sierau, Sie sind jemand, der uns mal, als er im Rahmen einer Master- sich für diesen Wettbewerb ausgespro- planveranstaltung in Dortmund war, ge- chen hat mit dem Masterplan. Es kommt sagt: Wenn ihr irgendwo Konkurrenz mir vor, als wäre das wie ein Trainings- habt, dann ist das im Rheinland, und nicht plan, wie wir diesen Wettbewerb gewin- in der Nachbarschaft. Wir dürfen uns also nen. Reden Sie mit Ihrem Nachbarn dann nicht in einen Kleinkrieg stürzen zwischen noch? Bochum und Dortmund oder Dortmund und Lünen, sondern müssen die Region Sierau: Ja, ich habe ja gesagt, dass wir als Ganze sehen. Und ich habe den Ein- z.B. mit den sieben Städten des Kernruhr- druck, dass das sowohl die Kommunen als gebiets den Masterplan Ruhr gemacht auch die Wohnungsunternehmen inzwi- haben, also von Duisburg bis Dortmund. schen erkannt haben. Wir hoffen, dass die Freunde aus Bottrop bald dabei sind und wir hoffen auch, dass Müller: Ich glaube, wir lügen uns in die wir das projektbezogen auch noch anders Tasche, wenn wir so tun, als gäbe es den in der Fläche organisieren können. Wettbewerb um die Bewohner nicht. Das Ansonsten glaube ich, dass wir alle aufge- ist nicht so. Es gibt heute schon Unter- fordert sind, in den Kommunen auch die schiede, sehen Sie nach Hamburg, Mün- Wohnungsunternehmen und auch die chen, Stuttgart usw. Zwar die einzelne Landesregierung, dazu beizutragen, dass Kommunen nicht unbedingt, aber ich unsere Städte, unsere Kreise, unsere Re- würde es eher in einem Regionalverbund gionen familienfreundlich werden, kind- sehen. Im Wettbewerb um Bevölkerung gerecht werden, das ist das Thema. Und wird auch das Wohnen ein Aspekt sein, ich kann erkennen, dass sich viele darum nicht das Ausschlaggebende, aber ein kümmern. Aspekt. Das Entscheidende wird meiner Wir haben aber kein Sonderprogramm Einschätzung nach wie vor der Arbeits- aufgelegt wie das andere machen; etwa markt sein. für Familien mit Kindern, die zuziehen. Wir subventionieren weder unsere Sierau: Da haben Sie mich missverstan- Grundstücke herunter, noch geben wir den. Ich habe nicht gesagt, dass es nicht Freikarten für den Westfalenpark aus. So darum geht, Bevölkerungszahlen stabil zu etwas wird offenbar in einigen Kommunen halten. Worauf ich hinaus wollte, ist fol- praktiziert, um Familien aus der Nachbar- gendes. Unser Grundverständnis von schaft abzuwerben. Sondern wir arbeiten Stadtentwicklungspolitik, von Wohnungs- an der Qualifizierung unserer Wohn- politik ist, dass durch verschiedene An- standorte, unserer Wohngebiete im grö- strengungen, und zwar nicht nur auf der ßeren als auch im kleineren Maßstab. Für öffentlichen, sondern auch auf der priva- die Wohnortentscheidung sind viele Fak- ten Seite, die Rahmenbedingungen besser toren von Bedeutung; von der kommuna- werden, dass dann natürlich insgesamt len Seite sorgen wir dafür, dass die Infra- das auch seinen Ausdruck darin finden struktur und die Versorgung stimmen, kann, wie viele Kinder geboren werden. dass die Umweltsituation, das Verkehrs- Wir wissen ja auch, dass es bei Wirt- geschehen in Ordnung sind. Dass sich die schaftförderung heute nicht getan ist, Menschen nicht ausgegrenzt fühlen. Auf irgendwo eine Wiese zu erschließen, son- der anderen Seite ist da die Wohnungs- dern wir können heute im Prinzip nicht wirtschaft, die muss dann auch ihren Teil mehr trennen zwischen Wohnungspolitik, erfüllen, damit sich Familien da wohl füh- Wirtschaftspolitik, Infrastrukturpolitik, len. Das ist aus meiner Sicht die Aufgabe. sondern wir brauchen integrierte Konzep- Da können wir voneinander lernen, wenn te. Da ist alles miteinander verbunden und ich höre, was die Kollegen in Arnsberg wir sollten nicht an einer Säule allein her- machen, oder was in Münster passiert, umdiskutieren, und für den regionalen gibt es da wieder auch ein paar Hinweise, Zusammenhang, den ich kenne, habe ich das kann man aufnehmen. den deutlichen Eindruck, dass das reine Wissen Sie, die kommunale Konkurrenz Bewohnerabjagen heute nicht mehr oben und der kommunale Egoismus, das ist auf der Agenda steht. doch alles Mottenkiste. Herr Krupinski hat34 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006Vielhaber: Da ich das Thema der fehlen- Menschen ist es völlig unerheblich, ob sieden regionalen Absprache aufgemacht nun in einen unserer Ortsteile ziehen oderhabe, will ich da auch mal gerne was zu ins Nachbardorf. Die Nachbargemeindesagen. Ich glaube, wenn es im Ruhrgebiet aber hat in den letzten Jahren einen Sportgut läuft, dann hängt das auch damit zu- daraus gemacht, auch unsere Bürger an-sammen, dass man da mittlerweile andere zusprechen, die dort dann auch hingezo-Traditionen hat, da spricht man seit Jah- gen sind. Und weiterhin wird es auchren miteinander. Außerdem man muss innerhalb einer Gemeinde Probleme ge-sehr deutlich unterscheiden zwischen ben, wo mittlerweile auch Wettbewerbssi-dem eher ländlich geprägten Raum und tuationen entstehen zwischen den Dorf-dem Ballungsraum. Ich will da nur ein kernen. Da geht es darum, durch neueBeispiel nennen. Der größte unserer Baugebiete Einwohner zu behalten oderStadtkerne liegt zwei oder drei Kilometer neue zu gewinnen, weil man glaubt, sonstvon der Stadtgrenze weg, und direkt kann man die Schule , den Kindergartendaneben ist das nächste Dorf und für die nicht mehr halten.Frage aus dem Publikum: Mein Name ist auch in dieser neuen Wohnungsmarktpoli-Ulrich Kraus, ich koordiniere bei der Wfa tik eine Rolle als Koordinator spielen? Diedas Städtenetzwerk zur kommunale Woh- Frage würde ich vielleicht an Herrn Viel-nungsmarktbeobachtung und wir hatten haber richten: Wie schätzt er das Potenzi-im Vorfeld der Tagung mal bei diesen al aus der Sicht einer kreisangehörigenStädte gefragt, welche Fragen es an die Kommune ein?Referenten gebe. Der Großteil der Fragen,die da zusammenkamen, ist inzwischen Vielhaber: Das ist schwierig zu beantwor-abgearbeitet worden. Eine habe ich aber ten, weil ich das auch nicht weiß, wasnoch auf der Liste, die wurde nur indirekt genau da wirklich kommen wird, aberangesprochen, bei Herrn Vielhaber ist es gewisse Bedenken habe ich da schon. Ichangeklungen, nämlich die Schwierigkeit kann auch nicht für andere Kreise spre-der regionalen Kooperation im ländlichen chen. In unserem Kreis sieht das so aus,Raum. Es gibt ja dort eigentlich schon dass die Stadt Arnsberg allein ein Dritteleine regionale Körperschaft, nämlich die der Bevölkerung des Gesamtkreises hat,Kreise. Die Frage lautet, und durch die aber relativ am Rand sitzt und immer eineVerlagerung der Bewilligungszuständig- Außenseiterrolle spielt. Daher gibt es einkeit für die Wohnraumförderung von den gewisses Spannungsverhältnis zwischengroßen kreisangehörigen Städten auf die den anderen viel kleineren KommunenKreise wird die die Frage noch wichtiger: und dieser Stadt, das die ZusammenarbeitKönnen die Kreise denn, gestärkt und auch im Kreis sehr schwierig macht. Dasherausgefordert durch das neue woh- bezieht sich aber nicht nur auf den Woh-nungspolitische Instrument, in Zukunft nungsmarkt, sondern auf alle Themen. Wfa-Infocenter 35

Talk im Ideenschiff. Zur Kooperation in der Wohnungspolitik der Zukunft Janta: Wenn Sie mir gestatten, dann sag weiligen Spitzenverbänden gesprochen, ich auch was dazu, denn wir sind ja wir haben mit den Kreisen gesprochen, schließlich die Verantwortlichen. Bisher wir haben mit einzelnen Kommunen ge- war der Kreis Bewilligungsbehörde für sprochen und das kann ich Ihnen gerne alle kleinen und mittleren kreisangehöri- zur Verfügung stellen, wenn Sie Interesse gen Städte und Gemeinden und die gro- daran haben. Es wird kaum jemand mehr ßen, über 60.000 Einwohner, waren bis- fahren müssen, weil die großen Städte in her eigene Bewilligungsbehörden. Und aller Regel ohnehin die Kreisverwaltung der Gesetzesentwurf, der jetzt vorliegt, vor Ort haben, d.h. der Bürger muss nur sieht vor, dass lediglich eine Ebene abge- zur anderen Tür gehen. Das ist zumindest schafft wird, nämlich die Bewilligungszu- in mehr als 80 % der Fälle so. ständigkeit eben auch von den großen Wir erhoffen uns davon Synergieeffekte, kreisangehörigen auf die Kreise zu verla- nämlich erstens, dass die großen kreisan- gern. Und wir glauben, dass sich dadurch gehörigen Kommunen von dieser Aufgabe tatsächlich eine Reihe von positiven Effek- eben auch personell entlastet werden; der ten erzielen lässt. Kreis und die großen kreisangehörigen Kommunen müssen für dieselbe Aufgabe Frage aus dem Publikum: Mein Name ist Personal vorhalten, auch wenn die Förde- Hötker, Wohnungsamt der Stadt Rheine. rung zurückgeht, und das wird man in Sagen Sie doch mal, welche Vorteile das Zukunft so effektiver lösen können. Ich wirklich hat, welche Gründe Sie bewogen glaube auch nicht, dass die Kreise nicht haben, dass den Gemeinden wegzuneh- den nötigen Überblick haben. Im Übrigen men. Welche Synergien soll das geben, ist es oft ja so, dass die politischen Vertre- dass die Leute jetzt weiter fahren müs- ter der Kommunen eben auch in den Krei- sen? sen tätig sind, da ist die Vernetzung sehr gut und so glaube ich, dass es da keine Janta: Wir haben das im Vorfeld sehr größeren Schwierigkeiten geben wird. seriös untersucht. Wir haben mit den je-36 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006Visionen und Möglichkeiten einerPartnerschaft zwischen Wohnungs-wirtschaft und KommunenZusammenfassung des Abschlussvortrags von Volker Eichener,wissenschaftlicher Direktor des Instituts für Wohnungswesen,Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (InWIS)und Professor für Sozialpolitik an der Universität DüsseldorfProf. Eichener wirft einen Blick in die soziale Betreuung richten und dabei engZukunft, auf die langfristigen Perspekti- zusammenarbeiten.ven wohnungspolitischer Kooperationen.Die Frage nach der Zukunft der Koopera-tion ist für Volker Eichener zunächst ein-mal die Frage, ob zukünftig überhauptnoch eine (kommunale) Wohnungspolitikund eine kommunale Wohnungswirtschaftbenötigt werden. Angesichts rückläufigerBevölkerung, entspannter Märkte und derVerkäufe öffentlicher Wohnungsbeständekönne man den Eindruck gewinnen, dieVersorgungsprobleme seien gelöst.Für Eichener ist allerdings klar: Im Hand-lungsfeld Wohnen gibt es nach wie vorProbleme, lediglich anderer Art als früher.Die Gewaltprobleme in den französischenGroßsiedlungen und jetzt auch an Schulenin Berliner Problemvierteln zeigten dieFolgen sozialräumlicher Segregation und Die zweite gemeinsame Herausforderungdamit die enge Verknüpfung zwischen sei der Stadtumbau: Die Probleme insozialen Problemen und Wohnungspolitik. 50er-Jahre-Siedlungen, GroßsiedlungenMit der steigenden Armutsquote in und an Durchgangsstraßen seien nur ge-Deutschland wüchsen – im Gegensatz zur meinsam bearbeitbar. ÜberkapazitätenGesamtbevölkerung – auch die woh- müssten rechtzeitig durch Abriss abge-nungspolitischen Problemgruppen. Gera- baut werden, um den lokalen Markt zude die entspannten Märkte, die den ande- stabilisieren. Beim Um- und Rückbauren Haushalten die Wohnortwahl erleich- seien die Kommunen auf die Unterneh-tern, förderten die soziale Entmischung men angewiesen; diese wiederum benö-und das Entstehen von Problemvierteln. tigten die Kommune für begleitendeWohnungspolitik und Wohnungswirt- Maßnahmen im öffentlichen Raum und alsschaft müssten sich daher „von der Hard- Koordinator, weil das Gefangenendilem-ware zur Software“ umorientieren: Das ma sonst alle Aktivitäten lähme. Eichenerprimäre Problem sei nicht mehr die Un- weist dabei insbesondere auf das Modellterkunft, sondern die soziale Integration der Housing Improvement Districts hinund Betreuung der Bewohner. Alle Akteu- (HIDs; etwa: Wohnverbesserungsgebiete),re müssten daher ein stärkeres Augen- einer Übertragung des Ansatz der Busi-merk auf die Vermeidung sozialräumli- ness Improvement Districts (BIDs; Ge-cher Segregation, eine sozial sensible schäftsverbesserungsgebiete) auf Woh-Belegung, auf Quartiersmanagement und nungsbestände. Wfa-Infocenter 37

Visionen und Möglichkeiten einer Partnerschaft zwischen Wohnungswirtschaft und Kommunen Eichener Anschließend geht Prof. Eichener auf die Versorgung, Kooperationsverträge) in Geschäftsmodelle der Equity Fonds ein: Geldwerten ausdrücken lassen. Da sie von niedrigen Zinsen und immer weiteren Wohnungskäufen abhängig sei- Die dargestellten Zukunftsaufgaben der en, sei deren langfristiges Funktionieren kommunalen Wohnungspolitik erfordern kaum vorstellbar. Was mit den Woh- aber gerade in diesen Bereichen Koopera- nungsbeständen dann passiere, sei un- tion. Nur in den Geschäftsmodellen der klar. Der Verkauf von kommunalen Ge- kommunalen (und vergleichbaren) Unter- sellschaften sei daher sehr riskant, zumal nehmen sei aber Spielraum für solche deren Leistungen (Sozial- und Stadtrendi- Kooperationen – insbesondere durch de- te) bei den Verkaufsüberlegungen in der ren langfristige Investitionsperspektive, Regel nicht berücksichtigt werden: An- die lokale Bindung, die Möglichkeit der hand von Beispielrechnungen zeigt Vol- Quersubventionierung, und die großen ker, wie sich die sozialen Leistungen der Bestände vor Ort, die eine sensible Bele- kommunalen Unternehmen (Vermietung gung möglich machen. an Risikogruppen, zielgruppengerechte Die Powerpoint-Präsentation zum Vor- trag befindet sich im Anhang.38 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006AnhangTeilnehmerlisteErgebnisse der Publikumsbefragung via MobiTED Zur Kooperation zwischen Wohnungswirtschaft und Kommunen Zur Zukunft kommunaler Wohnungspolitik Zur Struktur der Teilnehmer nach Tätigkeitsfeld und RegionFotos von der TagungPräsentationen zu den Beiträgen von(als eigene PDF-Dateien) Norbert Müller (BGW Bielefeld) Hartwig Schultheiß (Stadt Münster) Thomas Vielhaber (Stadt Arnsberg) Ulrich Sierau (Stadt Dortmund) Volker Eichener (InWIS/FH Düsseldorf) Wfa-Infocenter 39

Teilnehmerliste Teilnehmerliste Herr Heinz-Günter Benden Stadt Bonn Amt 50-4 Frau Andrea Bestgen Stadt Duisburg Amt f. Soziales u. Wohnen Herr Dr. Ulrich Blumenroth Wohnungsbaugesellschaft Velbert mbH Herr Heinz-Josef Claßen Stadt Mönchengladbach Herr Achim Däbert Niedersächsische Landestreuhandstelle, Hannover Herr Ludwig Eickenbusch WGZ Immobilien + Treuhand GmbH, Münster Herr Klemens Enninghorst Stadt Warendorf SG II/64 - Wohnen Frau Annette Fahl Stadt Münster Amt für Wohnungswesen Herr Marc-Oliver Fichter Wohnungsgesellschaft Recklinghausen mbH Herr Dipl.-Ing. Tho- Fischer SGH Städtische gemeinnützige Heimstätten- mas Gesellschaft mbH Bad Oeynhausen Herr Benedikt Frese Universität zu Köln Geographisches Institut Frau Renate Galvagni Stadt Wuppertal Ressort 105.3 Herr Stefan Gaudig RAG Immobilien AG, Strategische Unternehmensentwicklung, Essen Herr Siegmund Gedeon Kreis Lippe, Fachgebiet 4.1, Detmold Herr Geier Innova AG, Essen Frau Kim Gerber Universität zu Köln Forschungsinstitut für Soziologie Frau Hildegard Gerk Hammer Gemeinnützige Baugesellschaft mbH Finanzierung, Hamm Frau Mirjam Goerrig Universität Duisburg–Essen Institut für Politikwissenschaft, Duisburg Herr Olaf Haas Stadt Recklinghausen Fachbereich Soziales u. Wohnen Herr Hilmar Heider THS Treuhandstelle f. Bergmannswohnstätten, Gelsenkirchen Herr Ewald Hohr Wohnungsbau GmbH & Co KG Köln Herr Werner Hörsch Kreis Borken Fachbereich 63 – Wohnungswesen Herr Raimund Hötker Stadt Rheine Fachbereich Wirtschaftsförderung, Wohn- und Grundstücksmanagement & Wohnungsgesell- schaft Rheine40 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006Frau Astrid Hüdepohl Ruhr-Lippe Immobilien Dienstleistungsgesell- schaft, DortmundHerr Hans-Walter Hülser Stadt Krefeld Referat Stadtentwicklung und RegionalpolitikHerr Dieter Keßler Stadt Gladbeck, BauverwaltungsamtHerr Norbert Klapp HKS Wohnungsbau und -verwaltung GmbH & Co. KG, KölnHerr Dr. Harald Kloetsch GWG Gladbecker Wohnungsgesellschaft mbHHerr Bernd Klöpper MID Münsterland Immobilien- Dienstleistungsgesellschaft & Wohnungsge- sellschaft Münsterland mbH, MünsterHerr Alfred Körbel Büro plan-lokal, DortmundHerr Dr. Werner Küpper BFW Landesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. und Familienheimbau Gesellschaft für schlüsselfer- tiges Bauen mbH & Co. KG, ErkelenzFrau Sabine Leiße Kreis UnnaHerr Helmut Lierhaus Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.Herr Klaus Mainz Kreis Viersen, Amt für WohnungswesenHerr Dirk Marciniak GEWO Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH, Castrop-RauxelFrau Matei Landeshauptstadt Düsseldorf Amt für WohnungswesenHerr Wilhelm Meier-Ebbers Bund Deutscher Baumeister LV NRW, Düsseldorf/OberhausenHerr Wilhelm Meyer Immobilienverband Deutschland (IVD) BV Südwestfalen e.V., ArnsbergHerr Dr. Winfried Michels Institut f. Siedlungs- und Wohnungswesen der Westfäl. Wilhelms-Universität MünsterHerr Werner Neumann Stadt Unna, FB 5 – WohnenHerr Klemens Nottenkemper Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbHHerr Prof. Dr. Man- Nutz Universität zu Kölnfred Geographisches InstitutHerr Thomas Papakonstantinou Wohnungsbaugesellschaft mbH GLÜCKAUF, MoersFrau Katja Pietzner Wuppertal Institut für Klima, Umwelt, Energie GmbH im Wissenschaftszentrum NRWHerr Jürgen Probst Corpus Immobilien Makler GmbH Geschäftsleitung, KölnFrau Gabriele Regenitter Stadt Münster, Amt für WohnungswesenHerr Hans-Georg Reichert Bauverein Wesel AGHerr Hubert Robrecht Stadt Paderborn, Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen, Abteilung Wohnungswesen Wfa-Infocenter 41

Herr Dietmar Röhrig Strukturförderungsgesellschaft Eschweiler mbH & Co KG Frau Margit Roolf SGH Städtische gemeinnützige Heimstätten- Gesellschaft mbH, Bad Oeynhausen Herr Roland Rösch Wohnungsbau Stadt Moers GmbH Frau Roters Wohnungsbau- und Siedlungsgenossenschaft für den Kreis Coesfeld eG, Coesfeld Herr Dipl.-Volksw. Rüsche Institut f. Siedlungs- und Wohnungswesen Karsten der Westfäl. Wilhelms-Universität Münster Herr Martin Rutkowsky LBS West Herten Herr Manfred Scheel Stadt Bochum Amt für Bauverwaltung und Wohnungswesen Herr Jürgen Schörnich Stadt Mönchengladbach, Amt für Stadtentwicklung Herr Hans-Ulrich Schuh Herner Gemeinnützige Wohnungsbaugesell- schaft mbH Frau Angelika Siebe HKS Wohnungsbau und -verwaltung GmbH & Co. KG, Köln Frau Roswitha Sinz VDW Verband der Wohnungswirtschaft Rhein- land u. Westfalen, Abt. Interessenvertretung u. Beratung, Düsseldorf Herr Hans-Joachim Solsbach LBS West Herten Herr Marcus Stiefelhagen Stadt Bonn, Amt 50-4 Herr Karl-Heinz Stinner Stadt Köln, Amt für Wohnungswesen Frau Bettina Thelen-Reloe Stadt Rheine, Amt für Wohnungswesen Herr Volker Thiel Stadt Recklinghausen Fachbereich Soziales u. Wohnen Herr Frank Thurau WL-BANK Westfälische Landschaft Bodenkreditbank AG, Münster Herr Dipl.-Ing. Eckart Vogler Sahle GbR, Greven Herr Gerd-Reiner Voss Stadt Hagen, Ressort Wohnen Herr Ulrich Wessel RAG Aktiengesellschaft, Marl Herr Peter Wiethoff KHW Kommunale Haus und Wohnen GmbH Rheda-Wiedenbrück Frau Brigitte Wildoer Stadt Lünen, Amt für Wohnungswesen Herr Michael Willamowski Stadt Münster, Sozialamt Frau Kornelia Wirtz Stadt Velbert, Bauen und Wohnen FG Wohnen Herr Wortmeyer DOGEWO Dortmunder Gemeinnützige Woh- nungsgesellschaft mbH Herr Ingo Wöste Wohnungsgesellschaft Werdohl GmbH Frau Angelika Wurst Stadt Bottrop, Stadtplanungsamt -61/4- Abtei- lung für Wohnungswesen42 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006Ergebnisse der MobiTed-BefragungZur Kooperation zwischen Kommune und Wohnungswirtschaft Wfa-Infocenter 43

Ergebnisse der MobiTed-Befragung44 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006Zur Zukunft der Wohnungspolitik Wfa-Infocenter 45

Ergebnisse der MobiTed-Befragung Struktur der Teilnehmer nach Region und Tätigkeit46 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006Fotos von der Tagung Wfa-Infocenter 47

Fotos von der Tagung48 Wfa-Infocenter

Fachtagung Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik NRW.BANK-Ideenschiff 1. Juni 2006 Wfa-Infocenter 49

Tagungsdokumentation Kommunale-Wohnungspolitik 2006

by NRWBANK on Aug 15, 2011

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