Goed verhuurd vastgoed is groen - dtz zadelhoff
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Goed verhuurd vastgoed is groen - dtz zadelhoff

on

  • 852 views

Presentatie van Jan Pieter Klep en Abe Jongbloed

Presentatie van Jan Pieter Klep en Abe Jongbloed

Statistics

Views

Total Views
852
Views on SlideShare
852
Embed Views
0

Actions

Likes
0
Downloads
14
Comments
0

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

Goed verhuurd vastgoed is groen - dtz zadelhoff Goed verhuurd vastgoed is groen - dtz zadelhoff Presentation Transcript

  • Goed verhuurdvastgoed is Groen!Platform Duurzaam Vastgoed16-2-2012Ir. Jan Pieter KlepMr. Abe JongbloedDTZ Zadelhoff
  • Inhoud1) Vraag naar duurzame gebouwen neemt toe2) Duurzame gebouwen zijn goede belegging3) Duurzame gebouwen komen er niet vanzelf4) Hoe komen ze er dan wel?5) Casus Daelse Kwint Utrecht Architectenkantoor Stride Streglown te Cardiff BREEAM Outstanding gecertificeerd
  • 1. Vraag naar duurzame gebouwen neemt toea) Wat is duurzaam precies?b) Duurzaamheidseisen zullen steeds hoger liggenc) (Rijks)overheid stuwt de vraag via inkoopvoorwaarden en wetgeving.d) Rijksgebouwendienst stelt harde eisen.e) Huisvestingsvoorkeuren kantoorgebruikers onderzocht door DTZ Zadelhoff.
  • 1a) Wat is duurzaam precies? Weging Duurzaamheidaspecten Methodiek: Energielabel Greencalc GPR BREEAM (Nwb) Energie 100% 65% 20% 19% Materiaal 21% 20% 12,50% Water 6% 20% 6% Mobiliteit (transport) 8% 8% Gezondheid 20% 15% Management 12% Afval 20% 7,50% Landgebruik & Ecologie 10% Vervuiling 10%
  • 1a) Duurzaamheidseisen zullen steeds hoger liggen. Outstanding Excellent Good Good Pass VeryBREEAM is eenmeetinstrument voorde beoordeling van Nieuwe gebouwen Wettelijk minimumde duurzaamheidvan gebouwen enwordt door de DGBCdoorlopendgeactualiseerd.BREEAM lijkt de BREEAMnieuwe standaard teworden voor Europavia ISA. Minimaal doelstelling Duurzaamheid
  • 1b Structurele vraag naar duurzaam vastgoeddoor beleid Nederlandse overheidBeleid:• Energielabel verplicht op transactiemomenten.• Eisen bouwbesluit worden steeds strenger.• Er zullen steeds zwaardere belastingmaatregelen komen op CO2 en/of energieverbruik.Invloed:• Duurzaam inkopen geldt voor alle overheden. voor gebouwen en leveranciers• Van de 58.000 kantoren in Nederland zijn er 12.000 in gebruik door de overheid (21%).
  • 1c Duurzaamheidseisen Rijkgebouwendienst:Beleid:• Energielabel verplicht op alle publieke gebouwen.• Gemiddeld 2% energiebesparing per jaar, en 25% in 2020 in de rijkshuisvesting waar de Rgd voor verantwoordelijk is: • Aanhuur = minimaal energielabel C of tenminste 2 labelsprongen i.g.v. looptijd van 5 jaar • Nieuwbouw = altijd GreenCalc-score ≥ 200 • Renovatie = altijd minimaal GreenCalc-score + 60 punten.Invloed:• kantoorruimte: - huur 1,7 milj. m² BVO - eigendom 2,1 milj. m² BVO• 3,8 milj. m² BVO ca. 3 milj. m² VVO (6% van de markt).
  • 1d. Huisvestingsvoorkeuren Kantoorgebruikers onderzochtEnergiezuinigheid nader beschouwdOnderzoek Gerald Snoei 2009TU Delft/DTZ ZadelhoffDe Waarde van EnergielabelsPetran den Hartog 2010Rijksuniversiteit GroningenDe Kwaliteit van DuurzaamheidOnderzoek Simon Becker 2011Erasmus Universiteit
  • In welke mate wordt duurzaamheid Wat is de motivatie om temomenteel toegepast? verduurzamen? 7% 14% MVO / Ethisch Duurzaamheid is een 14% vereiste Energie Duurzaamheid geimplementeerd Welbevinden Bezig met Uitstraling duurzaamheid 27% Denken na over Certificering duurzaamheid Wetgeving Niet duurzaam 38% Geen motivatie 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Bron: Kwaliteit van Duurzaamheid
  • Welke aspecten van duurzaamheid BREEAM ten opzichte van zijn belangrijk bij een kantoor? marktonderzoek: Energiebesparing Marktonderzoek Methodiek: BREEAM DTZ Verschil Gezondheid en welzijn Energie 19% 21,01% 2,01% Stimuleren bewust gebruik Materiaal 12,50% 12,70% 0,20% Water 6% 6,68% 0,68% Materiaal Mobiliteit (transport) 8% 2,44% -5,56% Lucht en water vervuiling Gezondheid 15% 19,87% 4,87% Afval Management 12% 13,03% 1,03% Afval 7,50% 8,14% 0,64% Watergebruik Landgebruik 10% 6,19% -3,81% Ecologie Vervuiling 10% 9,93% -0,07% Voorkeur bebouwde komDuurzame energieopwekking Reduceren auto kilometers Bron: Kwaliteit van Duurzaamheid 10
  • Verbetering door VerduurzamingPetran den Hartogh Rijksuniversiteit Groningen, DTZ ZadelhoffSteekproef van 138 Nederlandse kantoren met energielabel Energie Waarde stijging label €/m2 vvo B -> A € 231,15 C -> B € 91,88 D -> C € 88,28 E -> D € 70,97 F -> E € 58,30 G -> F € 71,61 G > C = € 290,-/m2 VVO Waardeverschil
  • 1d. Vraag Kantoorgebruikers• Huurders zijn bereid om gemiddeld 76% van de besparingen extra aan huur te betalen.• Belang van energiezuinigheid is subjectgebonden.• Aandacht gaat vooral uit naar energie besparingen en comfort.• Energiezuinigheid lijkt randvoorwaarde (min. label c), geen prijsvechter.• Andere kwaliteitsaspecten blijven onverminderd van belang!• Nederlandse gebruiker is bezig met duurzaamheid, maar heeft nog moeite om vraag goed te definiëren (blijft vaak bij energielabel).• Er is een verband tussen waarde en energielabel. Goede gebouwen zijn meestal duurzaam. Duurzame gebouwen staan minder leeg.• Vanaf label C levert verduurzaming relatief meer op. Op dure locaties levert verduurzaming relatief ook meer op (minder leegstandsrisico). Een duurzaam gebouw hoeft niet goed te zijn, maar een goed gebouw is altijd duurzaam….
  • 2. Duurzame gebouwen zijn goede belegginga) Duurzame gebouwen zijn schaarsb) Institutionele beleggers willen bestaand vastgoed verduurzamenc) Duurzame gebouwen halen hoger rendementd) Duurzame gebouwen vormen eigen marktsegment Logistiekcentrum G.Park Blue Planet te Chatterley Valley BREEAM Outstanding gecertificeerd
  • 2a. Duurzame gebouwen zijn schaars
  • 2b. Institutionele beleggers willen bestaand vastgoed verduurzamen • kwaliteit bestaande voorraad verbeteren is noodzakelijk (nieuwbouw slechts 1-2% per jaar). • eindbeleggers/aandeelhouders bewegen richting duurzaamheid om leegstand terug te dringen. • saldobenadering / rem op nieuwbouw • quick wins: controleren en inregelen klimaatinstallaties + verlichting • samen met de huurders • Eénduidige meetlat voor duurzaamheid ontwikkelen (BREEAM Bestaande bouw).
  • 2.c. Duurzame gebouwen halen een beter rendement
  • 3) Duurzame gebouwen komen er niet vanzelfa) Circle of Blameb) Nieuwbouw staat stilc) Bestaande aanbod is verouderdd) Dilemma van scheiding kosten en opbrengsten Coulsdon Audi te South London BREEAM Excellent gecertificeerd
  • 3a. Circle of Blame
  • 3b) Er wordt weinig geïnvesteerd dus ook niet in nieuwbouw
  • 3c. Bestaande aanbod is verouderd- Totale kantoren voorraad op de commerciële markt is anno 2009 48 milj m2 vvo. hiervan staat 14,1% leeg.- Anno 2009 is het aanbod circa 7,6 milj m2 Hiervan staat 6,8 milj m2 vvo. daadwerkelijk leeg.- Aanbod ouder dan 15 jaar bedraagt circa 3.000.000 m2 vvo.- Kansarm aanbod circa 2 miljoen m², 28% van het totale aanbod• Structureel (drie jaar of langer) in aanbod• Geen of minimaal onderscheidend vermogen• Kantoren ontworpen vanuit standaardstramien• Eenzijdige aanwendbaarheid locatie• Veel kantoren uit bouwperiode 1980-2000• Grote volumes• Huurprijzen staan onder druk, huurverlaging• Niet duurzaam/energiezuinig.
  • 3d. Dilemma van scheiding van kosten en opbrengsten- Investering in duurzaamheid ligt bij verhuurder- Waardestijging van gebouw ligt bij verhuurder- Energiekosten verlaging is voor de huurder- Verbetering klimaat en imago is voor de huurder- Huurder kan wel overlast hebben van duurzaamheidsrenovatie- Huurder dient soms een opslag op de huur te betalen of krijgt lagere incentive- Kantorenmarkt is momenteel huurdersmarkt, maar dat geldt niet voor duurzame segment….
  • 4) Hoe komen duurzame gebouwen er dan wel?a) Ontwikkelaars moeten zich meer richten op renovatie.b) Verhuurders moeten met zittende huurders verduurzamen.c) Gebruikers dienen hun vraag beter en eerder te specificeren en betere informatie te eisen van vastgoed aanbieders (energielabel duurzaamheidcertificaat).d) Makelaars/adviseurs moeten actief en deskundig als intermediair op kunnen treden en latente behoefte aan duurzaamheid expliciet maken.e) Taxateurs dienen waarde van duurzaamheid expliciet te onderkennen.f) Gemeenten moeten terughoudend zijn met gronduitgifte.g) Branche moet nadenken over slooprechten-handel (DGBC) conform Energie Trading Systeem.
  • 5. Casus Daelse Kwint Utrecht CS
  • Circa 19.500 m225 jaar oudCirca 700 medewerkers
  • 4. Resultaat:•Van F naar A Besparing:•Renovatie op niveau nieuwbouw 877.500 KG Co2•Leegstand voorkomen 487.500 KwH•Nieuwe langdurige huurovereenkomst 100 Huishoudens•Rendement voor belegger zeker gesteld
  • Conclusie:•Leegstand steeds groter probleem•Door Nieuwe Werken verandering in kantorenmarkt•Verouderd pand: meer kans op leegstand en lagere waarde•Niet duurzaam pand is risico voor eigenaar•Eigenaren moeten anticiperen op het Groene Werken
  • Meer informatie:Jan Pieter Klep 030-2320000Abe Jongbloed 030-2394239www.dtz.nlwww.duurzamekans.nl