Your SlideShare is downloading. ×
Werkmethodiek Duurzame Kans Bestaande Kantoren
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×
Saving this for later? Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime – even offline.
Text the download link to your phone
Standard text messaging rates apply

Werkmethodiek Duurzame Kans Bestaande Kantoren

1,204
views

Published on

Presentatie van Jan Pieter Klep, Peter Buurman en Jeroen Simons.

Presentatie van Jan Pieter Klep, Peter Buurman en Jeroen Simons.

Published in: Real Estate, Business, Technology

0 Comments
1 Like
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

No Downloads
Views
Total Views
1,204
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0
Actions
Shares
0
Downloads
0
Comments
0
Likes
1
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1. werkmethodiekDuurzame Kans Bestaande KantorenJan Pieter Klep DTZ ZadelhoffPeter Buurman DeernsJeroen Simons Inbo10 februari 2011 www.duurzamekans.nl
  • 2. het aanbod veroudert- 46,8 milj. m2 vvo totaal voorraad kantoren- 7,15 milj. m2 is het aanbod- 6,5 milj. m2 staat daadwerkelijk leeg (13,9%)- nu 3 milj. m2 structurele leegstand- RGD gaat tot 2018 1,2 milj. m2 achter latenAfnemende beroepsbevolking + toename flexwerken.Nieuwbouw aanbod neemt af en wordt afgeremd door overheid.
  • 3. Kans• Kwalitatief (duurzaam) vastgoed wordt schaars• Kantoren bij OV knooppunten in gemengd gebied populair (incl parkeren)• Groei duurzaame eisen vanuit overheid, beleggers en gebruikers• kunstmatige vraag naar duurzaam vastgoedBedreiging• Overaanbod > daling prijzen standaard kantoorsegment• Toename leegstand in randgemeenten• Gebouw ouder > te grotere kans structurele leegstand• Leegstand langer dan 3 jaar > kleine kans op huurders
  • 4. duurzame kantorennieuw marktsegment biedt kansen!toaal rendement lichte renovatie grondige renovatie vervangende nieuwbouw 2007 2010 2020 2030 2040 2050 Nieuw gerealiseerde kantoren op top locatie Goede verduurzaamde kantoren Standaard kantoorgebouwen Niet courant, niet aanpasbaarDifferentiatie in duurzaam en niet-duurzaam
  • 5. shift happensduurzaam schaarste Rau Paul de Ruiterniet overaanbodduurzaam oud nieuw 1960-1995 1995-2010
  • 6. duurzaamheidsambitiesleiden tot marktdifferentiatiemarktkennis is cruciaalIndustrie & Overheid Non-profit Zakelijke Bank- & Totaal transport dienst- verzekerings- sector verlening wezen X X X X X mvo X X uitstraling X X X X X welbevinden bruikbaarheid A B label C D E F G X X X X € energiekostenBehoefte aan eenduidige definitie van mate van duurzaamheid bijv. BREEAM
  • 7. verbetering door verduurzaming Petran den Hartogh Rijksuniversiteit Groningen, DTZ Zadelhoff Steekproef van 138 Nederlandse kantoren met energielabelmarktwaarde / VVO G > C = E290,-/m2 VVO energieindex
  • 8. verbetering door verduurzaming• Betere energie-index leidt tot hogere waarde. Vooral door minder leegstand (niet zozeer door hogere huur dan de markt).• Vanaf label C zijn labelstappen steeds interessanter voor de waarde.• Labelstappen kleiner dan naar een label C zijn niet zinvol.• Overige kwaliteitsaspecten blijven belangrijk en moeten ook kloppen.• Indien locatie niet goed is, heeft renovatie weinig zin.• Op betere locaties is het energielabel relatief meer waard (slecht label harder afgestraft).• Energiezuinige gebouwen verder verduurzamen levert relatief meer waarde op dan niet duurzame gebouwen in dezelfde mate verduurzamen (afboekingen en investeringen kunnen echter relatief groter zijn).
  • 9. logische coalitie DeernsInbo kwaliteit & technische beleving innovatie Duurzame Kans marktkennis DTZ Zadelhoff
  • 10. werkmethodiek1 Duurzame Kans Bestaande Kantoren verkenning commerciële kans2 ambitie vaststellen (investering, energiekosten, labels)3 doelen kiezen The village office, Houten - showroom & experience centre, transformatie4 maatregelen selecteren5 resultaat presenteren Werkboek Duurzame Kans Bestaande Kantoren 1
  • 11. 1 verkenning locatie en gebouw 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5parkeernorm reistijd o.v. / lopen treinstation1 Geen parkeerplaatsen 1 ≥ 30 min2 ≤ 1:250 m2 BVO 2 ≥ 20 min ≤ 30 min3 ≥ 1:250 ≤ 1:125 m2 BVO 3 ≥ 10 min ≤ 20 min4 ≥ 1:125 ≤ 1:50 m BVO 2 4 ≥ 5 min ≤ 10 min5 ≥ 1:50 m2 BVO 5 ≤ 5 min 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5type locatie organisaties in omgeving1 Woonwijk 1 Zeer beperkt aantal Min. van Financiën, Den Haag2 Bedrijventerrein 2 Hoofdzakelijk plaatselijk3 Kantorenwijk 3 Plaatselijk en regionaal4 Multifunctionele omgeving 4 Regionaal en landelijk5 Binnenstad 5 Landelijk en internationaal 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5afstand tot eerste snelwegafrit voorzieningen1 ≥ 10 km 1 Geen2 ≥ 5 km, ≤ 10 km 2 < 10 winkels (buurtcentrum)3 ≥ 2 km ≤ 5 km 3 > 10 winkels met minimaal 1 geldautomaat/wijkcentrum4 ≥ 1 km ≤ 2 km 4 > 10 winkels plus restaurants (stadsdeelcentrum)5 ≤ 1 km 5 > 10 winkels plus diverse restaurants (stadscentrum) Meyer en Van Schooten Totaal ... punten > 20
  • 12. 2 ambitie (meetbaar) vaststellen People Planet Profit (mensen) (aarde) (resultaat) comfort energiegebruik investeringbinnenmilieu CO2-uitstoot exploitatiegezondheid eco-costs waardecreatieproductiviteit certificering marktpositie
  • 13. 2 ambitie investering € 250 } /m2 jaren ‘80 kantoren € 550 /m2 € 800 /m2 } jaren ‘60 kantoren Bouwfonds Delft € 1050 /m2 nieuwbouwniveau vernieuwing
  • 14. 2 ambitie duurzaamheidslabel Energielabel Greencalc GPR BREEAM NLEnergie 100 % 65 % 20 % 19 %Materiaal 21 % 20 % 12.5 %Water 6% 20 % 6%Mobiliteit / transport 8% 8%Gezondheid 20 % 15%Management 12 %Afval 20 % 7.5 %Landgebruik & Ecologie 10 %Vervuiling 10 %
  • 15. 2 ambitie energiekosteninvestering + terugverdientijd van G naar BEnergielabel 5.000 m2 15.000 m2 A++ nieuwbouw niveau A+ A B 111 € / m2 80 € / m2 minimaal verduurzaamd niveau C D E TVT 12 jaar TVT 8.5 jaar F huidig niveau G
  • 16. 2 ambitie energiekosteninvestering + terugverdientijd van G naar B van F naar BEnergielabel 5.000 m2 15.000 m2 5.000 m2 15.000 m2 A++ nieuwbouw niveau A+ A B 111 € / m2 80 € / m2 80 € / m2 60 € / m2 minimaal verduurzaamd niveau C D E TVT 12 jaar TVT 8.5 jaar TVT 25 jaar TVT 20 jaar F huidig niveau G
  • 17. 2 ambitie duurzaamheidslabel Energielabel Greencalc GPR BREEAM NLEnergie 100 % 65 % 20 % 19 %Materiaal 21 % 20 % 12.5 %Water 6% 20 % 6%Mobiliteit / transport 8% 8%Gezondheid 20 % 15%Management 12 %Afval 20 % 7.5 %Landgebruik & Ecologie 10 %Vervuiling 10 %verborgen kostenper € 1000 nieuwbouw € 400/m2 “milieubelasting”per € 1000 renovatie € 200/m2 : helft “milieubelasting”
  • 18. 2 ambitie BREEAM                                                                                    
  • 19. 2 ambitie BREEAM€ 200.000 good excellent outstanding pass very good€ 150.000€ 100.000€ 50.000€ 00,00 ambitie 0% 30% 45% 55% 70% 85%
  • 20. 2 ambitie duurzaamheidslabel Energielabel Greencalc GPR BREEAM NLEnergie 100 % 65 % 20 % 19 %Materiaal 21 % 20 % 12.5 %Water 6% 20 % 6%Mobiliteit / transport 8% 8%Gezondheid 20 % 15%Management 12 %Afval 20 % 7.5 %Landgebruik & Ecologie 10 %Vervuiling 10 %verborgen opbrengstenverhoging ventilatiedebiet: € 30 / p.p. / jaarproductiviteitsverhoging: € 300 / p.p. / jaar
  • 21. 3 doelen kiezen kosten / tvt opbrengsten waardecreatie € A B C duurzaam D E F Genergiekosten labelscore bruikbaarheid welbevinden uitstraling maatschappelijk
  • 22. 4 maatregelen selecteren100 maatregelenlabelscores + illustratie E-index Greencalc BREEAM tvtO zicht naar buiten 0 0 ++ -O hogere lichtniveau’s - - ++ -O meer daglicht toevoegen 0 0 ++ -O te openen ramen 0 0 ++ -O individuele regeling ventilatie 0 0 ++ -O ventilatie verbeteren - - + -O CO2 gestuurde ventilatie 0/+ 0/+ + 5-10 jaarO natuurlijke ventilatie 0 0 + -O vloerverwarming + 0 0 -O optimale ruimtetemperatuur - -/0 + -O individuele regelbaarheid temperatuur 0 0 ++ -O verbeteren koeling - -/0 + -O koelplafond 0 + + 5-10 jaarO toegesneden werkplekconcepten 0 0 0 -O bioritmische lichtsturing - - + -O domotica / lichtmanagementsysteem ++ + + -O verbeteren akoestiek 0 0 + -O verbeteren verwarming - -/0 + -kostendata + terugverdientijdsortering op doelwelbevinden bevorderen
  • 23. 5 resultaat presenterensamenhangend effect:• uitstraling• schetsmatige verbeelding• maatregelen overzicht• toelichting en foto’s• bouw- en installatiekosten• opbrengsten en waardestijging
  • 24. maatschappelijk motiveringTransPort Min.van Financiën Duurzame KansLEED Platinum Bestaande VoorraadBMW A-label Toyota Prius Solar Challenge
  • 25. uitstraling verbeterenGouda, Kampenringweg InboDelft, Poortweg Bouwfonds
  • 26. uitstraling1960 - 2000
  • 27. uitstraling jaren ‘60
  • 28. uitstraling jaren ‘80         
  • 29. uitstraling1960 2010 duurzaamheidslag + imagoverbetering
  • 30. uitstralingSamas, Houten InboFriesland Campina, Amersfoort (SPF) van den Oever, Zaaier & Partners
  • 31. drie cases eigenaar - gebruikerperifeer voorstad stedelijk1973 + 1988 1991 1969/1983
  • 32. case 1: renoveren of nieuwbouwperifeer, 1973 + 1988
  • 33. ambitie: outstandingWarmteopslagsysteem Gevels verbeteren dmv atriumBij gebouw G liggen de grootste kansen als het Afgewogen kan worden, de huidige gevels quagaat om het vergroten van het kantooroppervlak. isolatiewaarde te verbeteren, dit zijn echter kostbareBij renovatie gecombineerd met een toenemende aanpassingen. Door middel van aanvullendegebouwgrootte is een nieuwe installatie nodig. Door nieuwbouw kan evenwel een compacter gebouwte kiezen voor een koude- en warmteopslagsysteem, worden gecreëerd, waarbij een atrium onstaat. Eenkunnen de andere gebouwen hier op aantakken, met afgesloten atrium verhoogt de isolatiewaarde van heteen doorkijk naar gebiedsniveau. gebouw zonder dure gevelaanpassingen, terwijl extra ruimte ontstaat die de beleving verbetert.Oriëntatie ingrepen Licht- en comfort-Oriëntatie van uitbreidingen/modificaties aan de managementZuidzijde van het gebouw zijn hier het meest in het Het werkplekprincipe geeft bij renovatie/upgraden vanoog springend. Deze oriëntatie van de uitbreiding gebouw G een goede mogelijkheid om de verlichting,is energetisch in het voordeel van het bestaande de verwarming en de ventilatie zo goed mogelijk aangebouw. te laten sluiten op de individuele behoefte van de medewerkers.Flexibiliteit vergroten PV-cellen aanbrengenHet huidige kantoor is door middel van niet verplaatsbare Door het aanbrengen van pv-elementen wordtals kamerkantoor ingedeeld, en sluit niet aan op het een ‘energieopwekkende laag’ aan het gebouwwerkplekconcept van de opdrachtgever. Het verdient toegevoegd. Deze laag kan dienen als vaste zonweringdaarom aanbeveling om het gehele inbouwpakket te en gaat door haar transparantie een symbiose metvernieuwen waarmee efficiënter ruimtegebruik ontstaat. de oorspronkelijke gevel aan. PV-elementen zijnDe aanwezige constructie in de middenzone creëert ongeveer synoniem voor een duurzame uitstraling,een loop- en ontmoetzone binnen een veel opener hoewel de terugverdientijd nog erg lang is.kantoorconcept; gesloten ruimten de ruimte als het wareopknippen.
  • 34. resultaat: waardecreatie
  • 35. case 2: verhogen energielabelvoorstad, 1991
  • 36. resultaat: waardecreatiebouwkundige basis goed, veel mogelijkheden tot verduurzaming:G label 1,97 C label 1,25 B label 1,15dubbelglas Personeel HR++ zonwerend PV-cellen (2000 m2)verlichting 13.6 W/m2 verlichting 10 W/m2veegpuls daglichtregelingrecirculatie Zicht naarlucht + wtw 100% verse buiten warmte-koude-opslag / inrichting zicht op groen dak huidig groendak vervangen bij per. onderhoudmaatregelen ook kans voor: Hogere lichtniveau’s Te openen ramen reeds aanwezig Individuele regeling ventilatie Vloerverwarming Meer daglicht toevoegen niet noodzakelijk
  • 37. case 3: toekomstgerichte investeringstedelijk, 1969/1983
  • 38. resultaat: waardecreatie sedumdak regenwater vasthoudenA € HR ++ glas verhogen isolatiewaardeBCDEFG tweedehuid gevel koeling en verwarming plint uitnodigend
  • 39. drie cases: leegkomend gebouwvoorstad voorstad stationslocatie1985 1980 1990/1995
  • 40. case 4: nieuwe uitstralingvoorstedelijk, 1985
  • 41. case 5: onderzoek herkansingvoorstedelijk, 1980 transformatie scan: • duurzame kans segment • prijsvechters kantoren segment • doelgroepwonen • budget hotel • opleidingscentrum/onderwijs
  • 42. alternatievenDuurzame Kans transformatie scan sloop +Bestaande Kantoren herontwikkeling
  • 43. case 6: zet de kansenbril opstationslocatie, Zaanstad stationslocatie, Zaanstad
  • 44. kansloos?HTCE, gebouw WB - Inbo
  • 45. nieuwe kansengebouwvolgend versterkenHigh Tech Campus Eindhoven, gebouw WB - Inbo
  • 46. kansloos
  • 47. kansrijkversterken door combinatie oud met nieuwHogeschool Utrecht FNT, Utrecht - Inbo
  • 48. werkmethodiekDuurzame Kans Bestaande KantorenJan Pieter Klep DTZ ZadelhoffPeter Buurman DeernsJeroen Simons Inbo10 februari 2011 www.duurzamekans.nlVillage Office Concept, Houten