werkmethodiekDuurzame Kans Bestaande KantorenJan Pieter Klep    DTZ ZadelhoffPeter Buurman      DeernsJeroen Simons      I...
het aanbod veroudert- 46,8 milj. m2 vvo totaal voorraad kantoren- 7,15 milj. m2 is het aanbod- 6,5 milj. m2 staat daadwerk...
Kans• Kwalitatief (duurzaam) vastgoed wordt schaars• Kantoren bij OV knooppunten in gemengd gebied populair   (incl parker...
duurzame kantorennieuw marktsegment biedt kansen!toaal rendement                                       lichte renovatie   ...
shift happensduurzaam                                         schaarste           Rau               Paul de Ruiterniet    ...
duurzaamheidsambitiesleiden tot marktdifferentiatiemarktkennis is cruciaalIndustrie &   Overheid   Non-profit   Zakelijke ...
verbetering door verduurzaming  Petran den Hartogh Rijksuniversiteit Groningen, DTZ Zadelhoff  Steekproef van 138 Nederlan...
verbetering door verduurzaming• Betere energie-index leidt tot hogere waarde. Vooral door  minder leegstand (niet zozeer d...
logische coalitie                                               DeernsInbo       kwaliteit &              technische      ...
werkmethodiek1                                           Duurzame Kans                                           Bestaande...
1        verkenning locatie en gebouw                                  1   2   3   4   5                                  ...
2       ambitie (meetbaar) vaststellen  People           Planet            Profit    (mensen)         (aarde)         (res...
2     ambitie investering    € 250                  }        /m2                      jaren ‘80 kantoren    € 550        /...
2                ambitie duurzaamheidslabel                         Energielabel   Greencalc   GPR    BREEAM NLEnergie    ...
2                  ambitie energiekosteninvestering + terugverdientijd               van G naar BEnergielabel             ...
2                  ambitie energiekosteninvestering + terugverdientijd               van G naar B                  van F n...
2               ambitie duurzaamheidslabel                         Energielabel   Greencalc      GPR            BREEAM NLE...
2   ambitie BREEAM                                                                              ...
2           ambitie BREEAM€ 200.000                              good                                                     ...
2               ambitie duurzaamheidslabel                         Energielabel   Greencalc       GPR    BREEAM NLEnergie ...
3          doelen kiezen      kosten / tvt                opbrengsten               waardecreatie     €                A  ...
4                    maatregelen selecteren100 maatregelenlabelscores + illustratie                                       ...
5          resultaat presenterensamenhangend effect:• uitstraling• schetsmatige verbeelding• maatregelen overzicht• toelic...
maatschappelijk motiveringTransPort       Min.van Financiën   Duurzame KansLEED Platinum                       Bestaande V...
uitstraling verbeterenGouda, Kampenringweg                            InboDelft, Poortweg                            Bouwf...
uitstraling1960 - 2000
uitstraling              jaren ‘60
uitstraling                                                jaren ‘80                        ...
uitstraling1960          2010   duurzaamheidslag + imagoverbetering
uitstralingSamas, Houten                                                    InboFriesland Campina, Amersfoort (SPF)   van ...
drie cases eigenaar - gebruikerperifeer      voorstad     stedelijk1973 + 1988   1991         1969/1983
case 1: renoveren of nieuwbouwperifeer, 1973 + 1988
ambitie: outstandingWarmteopslagsysteem                                         Gevels verbeteren dmv atriumBij gebouw G l...
resultaat: waardecreatie
case 2: verhogen energielabelvoorstad, 1991
resultaat: waardecreatiebouwkundige basis goed, veel mogelijkheden tot verduurzaming:G label 1,97              C label 1,2...
case 3: toekomstgerichte investeringstedelijk, 1969/1983
resultaat: waardecreatie        sedumdak regenwater vasthoudenA    €   HR ++ glas        verhogen isolatiewaardeBCDEFG    ...
drie cases: leegkomend gebouwvoorstad    voorstad     stationslocatie1985        1980         1990/1995
case 4: nieuwe uitstralingvoorstedelijk, 1985
case 5: onderzoek herkansingvoorstedelijk, 1980                      transformatie scan:                      • duurzame k...
alternatievenDuurzame Kans        transformatie scan   sloop +Bestaande Kantoren                        herontwikkeling
case 6: zet de kansenbril opstationslocatie, Zaanstad   stationslocatie, Zaanstad
kansloos?HTCE, gebouw WB - Inbo
nieuwe kansengebouwvolgend versterkenHigh Tech Campus Eindhoven, gebouw WB - Inbo
kansloos
kansrijkversterken door combinatie oud met nieuwHogeschool Utrecht FNT, Utrecht - Inbo
werkmethodiekDuurzame Kans Bestaande KantorenJan Pieter Klep           DTZ ZadelhoffPeter Buurman             DeernsJeroen...
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Werkmethodiek Duurzame Kans Bestaande Kantoren

1,504 views
1,421 views

Published on

Presentatie van Jan Pieter Klep, Peter Buurman en Jeroen Simons.

Published in: Real Estate, Business, Technology
0 Comments
1 Like
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

No Downloads
Views
Total views
1,504
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1
Actions
Shares
0
Downloads
0
Comments
0
Likes
1
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Werkmethodiek Duurzame Kans Bestaande Kantoren

  1. 1. werkmethodiekDuurzame Kans Bestaande KantorenJan Pieter Klep DTZ ZadelhoffPeter Buurman DeernsJeroen Simons Inbo10 februari 2011 www.duurzamekans.nl
  2. 2. het aanbod veroudert- 46,8 milj. m2 vvo totaal voorraad kantoren- 7,15 milj. m2 is het aanbod- 6,5 milj. m2 staat daadwerkelijk leeg (13,9%)- nu 3 milj. m2 structurele leegstand- RGD gaat tot 2018 1,2 milj. m2 achter latenAfnemende beroepsbevolking + toename flexwerken.Nieuwbouw aanbod neemt af en wordt afgeremd door overheid.
  3. 3. Kans• Kwalitatief (duurzaam) vastgoed wordt schaars• Kantoren bij OV knooppunten in gemengd gebied populair (incl parkeren)• Groei duurzaame eisen vanuit overheid, beleggers en gebruikers• kunstmatige vraag naar duurzaam vastgoedBedreiging• Overaanbod > daling prijzen standaard kantoorsegment• Toename leegstand in randgemeenten• Gebouw ouder > te grotere kans structurele leegstand• Leegstand langer dan 3 jaar > kleine kans op huurders
  4. 4. duurzame kantorennieuw marktsegment biedt kansen!toaal rendement lichte renovatie grondige renovatie vervangende nieuwbouw 2007 2010 2020 2030 2040 2050 Nieuw gerealiseerde kantoren op top locatie Goede verduurzaamde kantoren Standaard kantoorgebouwen Niet courant, niet aanpasbaarDifferentiatie in duurzaam en niet-duurzaam
  5. 5. shift happensduurzaam schaarste Rau Paul de Ruiterniet overaanbodduurzaam oud nieuw 1960-1995 1995-2010
  6. 6. duurzaamheidsambitiesleiden tot marktdifferentiatiemarktkennis is cruciaalIndustrie & Overheid Non-profit Zakelijke Bank- & Totaal transport dienst- verzekerings- sector verlening wezen X X X X X mvo X X uitstraling X X X X X welbevinden bruikbaarheid A B label C D E F G X X X X € energiekostenBehoefte aan eenduidige definitie van mate van duurzaamheid bijv. BREEAM
  7. 7. verbetering door verduurzaming Petran den Hartogh Rijksuniversiteit Groningen, DTZ Zadelhoff Steekproef van 138 Nederlandse kantoren met energielabelmarktwaarde / VVO G > C = E290,-/m2 VVO energieindex
  8. 8. verbetering door verduurzaming• Betere energie-index leidt tot hogere waarde. Vooral door minder leegstand (niet zozeer door hogere huur dan de markt).• Vanaf label C zijn labelstappen steeds interessanter voor de waarde.• Labelstappen kleiner dan naar een label C zijn niet zinvol.• Overige kwaliteitsaspecten blijven belangrijk en moeten ook kloppen.• Indien locatie niet goed is, heeft renovatie weinig zin.• Op betere locaties is het energielabel relatief meer waard (slecht label harder afgestraft).• Energiezuinige gebouwen verder verduurzamen levert relatief meer waarde op dan niet duurzame gebouwen in dezelfde mate verduurzamen (afboekingen en investeringen kunnen echter relatief groter zijn).
  9. 9. logische coalitie DeernsInbo kwaliteit & technische beleving innovatie Duurzame Kans marktkennis DTZ Zadelhoff
  10. 10. werkmethodiek1 Duurzame Kans Bestaande Kantoren verkenning commerciële kans2 ambitie vaststellen (investering, energiekosten, labels)3 doelen kiezen The village office, Houten - showroom & experience centre, transformatie4 maatregelen selecteren5 resultaat presenteren Werkboek Duurzame Kans Bestaande Kantoren 1
  11. 11. 1 verkenning locatie en gebouw 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5parkeernorm reistijd o.v. / lopen treinstation1 Geen parkeerplaatsen 1 ≥ 30 min2 ≤ 1:250 m2 BVO 2 ≥ 20 min ≤ 30 min3 ≥ 1:250 ≤ 1:125 m2 BVO 3 ≥ 10 min ≤ 20 min4 ≥ 1:125 ≤ 1:50 m BVO 2 4 ≥ 5 min ≤ 10 min5 ≥ 1:50 m2 BVO 5 ≤ 5 min 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5type locatie organisaties in omgeving1 Woonwijk 1 Zeer beperkt aantal Min. van Financiën, Den Haag2 Bedrijventerrein 2 Hoofdzakelijk plaatselijk3 Kantorenwijk 3 Plaatselijk en regionaal4 Multifunctionele omgeving 4 Regionaal en landelijk5 Binnenstad 5 Landelijk en internationaal 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5afstand tot eerste snelwegafrit voorzieningen1 ≥ 10 km 1 Geen2 ≥ 5 km, ≤ 10 km 2 < 10 winkels (buurtcentrum)3 ≥ 2 km ≤ 5 km 3 > 10 winkels met minimaal 1 geldautomaat/wijkcentrum4 ≥ 1 km ≤ 2 km 4 > 10 winkels plus restaurants (stadsdeelcentrum)5 ≤ 1 km 5 > 10 winkels plus diverse restaurants (stadscentrum) Meyer en Van Schooten Totaal ... punten > 20
  12. 12. 2 ambitie (meetbaar) vaststellen People Planet Profit (mensen) (aarde) (resultaat) comfort energiegebruik investeringbinnenmilieu CO2-uitstoot exploitatiegezondheid eco-costs waardecreatieproductiviteit certificering marktpositie
  13. 13. 2 ambitie investering € 250 } /m2 jaren ‘80 kantoren € 550 /m2 € 800 /m2 } jaren ‘60 kantoren Bouwfonds Delft € 1050 /m2 nieuwbouwniveau vernieuwing
  14. 14. 2 ambitie duurzaamheidslabel Energielabel Greencalc GPR BREEAM NLEnergie 100 % 65 % 20 % 19 %Materiaal 21 % 20 % 12.5 %Water 6% 20 % 6%Mobiliteit / transport 8% 8%Gezondheid 20 % 15%Management 12 %Afval 20 % 7.5 %Landgebruik & Ecologie 10 %Vervuiling 10 %
  15. 15. 2 ambitie energiekosteninvestering + terugverdientijd van G naar BEnergielabel 5.000 m2 15.000 m2 A++ nieuwbouw niveau A+ A B 111 € / m2 80 € / m2 minimaal verduurzaamd niveau C D E TVT 12 jaar TVT 8.5 jaar F huidig niveau G
  16. 16. 2 ambitie energiekosteninvestering + terugverdientijd van G naar B van F naar BEnergielabel 5.000 m2 15.000 m2 5.000 m2 15.000 m2 A++ nieuwbouw niveau A+ A B 111 € / m2 80 € / m2 80 € / m2 60 € / m2 minimaal verduurzaamd niveau C D E TVT 12 jaar TVT 8.5 jaar TVT 25 jaar TVT 20 jaar F huidig niveau G
  17. 17. 2 ambitie duurzaamheidslabel Energielabel Greencalc GPR BREEAM NLEnergie 100 % 65 % 20 % 19 %Materiaal 21 % 20 % 12.5 %Water 6% 20 % 6%Mobiliteit / transport 8% 8%Gezondheid 20 % 15%Management 12 %Afval 20 % 7.5 %Landgebruik & Ecologie 10 %Vervuiling 10 %verborgen kostenper € 1000 nieuwbouw € 400/m2 “milieubelasting”per € 1000 renovatie € 200/m2 : helft “milieubelasting”
  18. 18. 2 ambitie BREEAM                                                                                    
  19. 19. 2 ambitie BREEAM€ 200.000 good excellent outstanding pass very good€ 150.000€ 100.000€ 50.000€ 00,00 ambitie 0% 30% 45% 55% 70% 85%
  20. 20. 2 ambitie duurzaamheidslabel Energielabel Greencalc GPR BREEAM NLEnergie 100 % 65 % 20 % 19 %Materiaal 21 % 20 % 12.5 %Water 6% 20 % 6%Mobiliteit / transport 8% 8%Gezondheid 20 % 15%Management 12 %Afval 20 % 7.5 %Landgebruik & Ecologie 10 %Vervuiling 10 %verborgen opbrengstenverhoging ventilatiedebiet: € 30 / p.p. / jaarproductiviteitsverhoging: € 300 / p.p. / jaar
  21. 21. 3 doelen kiezen kosten / tvt opbrengsten waardecreatie € A B C duurzaam D E F Genergiekosten labelscore bruikbaarheid welbevinden uitstraling maatschappelijk
  22. 22. 4 maatregelen selecteren100 maatregelenlabelscores + illustratie E-index Greencalc BREEAM tvtO zicht naar buiten 0 0 ++ -O hogere lichtniveau’s - - ++ -O meer daglicht toevoegen 0 0 ++ -O te openen ramen 0 0 ++ -O individuele regeling ventilatie 0 0 ++ -O ventilatie verbeteren - - + -O CO2 gestuurde ventilatie 0/+ 0/+ + 5-10 jaarO natuurlijke ventilatie 0 0 + -O vloerverwarming + 0 0 -O optimale ruimtetemperatuur - -/0 + -O individuele regelbaarheid temperatuur 0 0 ++ -O verbeteren koeling - -/0 + -O koelplafond 0 + + 5-10 jaarO toegesneden werkplekconcepten 0 0 0 -O bioritmische lichtsturing - - + -O domotica / lichtmanagementsysteem ++ + + -O verbeteren akoestiek 0 0 + -O verbeteren verwarming - -/0 + -kostendata + terugverdientijdsortering op doelwelbevinden bevorderen
  23. 23. 5 resultaat presenterensamenhangend effect:• uitstraling• schetsmatige verbeelding• maatregelen overzicht• toelichting en foto’s• bouw- en installatiekosten• opbrengsten en waardestijging
  24. 24. maatschappelijk motiveringTransPort Min.van Financiën Duurzame KansLEED Platinum Bestaande VoorraadBMW A-label Toyota Prius Solar Challenge
  25. 25. uitstraling verbeterenGouda, Kampenringweg InboDelft, Poortweg Bouwfonds
  26. 26. uitstraling1960 - 2000
  27. 27. uitstraling jaren ‘60
  28. 28. uitstraling jaren ‘80         
  29. 29. uitstraling1960 2010 duurzaamheidslag + imagoverbetering
  30. 30. uitstralingSamas, Houten InboFriesland Campina, Amersfoort (SPF) van den Oever, Zaaier & Partners
  31. 31. drie cases eigenaar - gebruikerperifeer voorstad stedelijk1973 + 1988 1991 1969/1983
  32. 32. case 1: renoveren of nieuwbouwperifeer, 1973 + 1988
  33. 33. ambitie: outstandingWarmteopslagsysteem Gevels verbeteren dmv atriumBij gebouw G liggen de grootste kansen als het Afgewogen kan worden, de huidige gevels quagaat om het vergroten van het kantooroppervlak. isolatiewaarde te verbeteren, dit zijn echter kostbareBij renovatie gecombineerd met een toenemende aanpassingen. Door middel van aanvullendegebouwgrootte is een nieuwe installatie nodig. Door nieuwbouw kan evenwel een compacter gebouwte kiezen voor een koude- en warmteopslagsysteem, worden gecreëerd, waarbij een atrium onstaat. Eenkunnen de andere gebouwen hier op aantakken, met afgesloten atrium verhoogt de isolatiewaarde van heteen doorkijk naar gebiedsniveau. gebouw zonder dure gevelaanpassingen, terwijl extra ruimte ontstaat die de beleving verbetert.Oriëntatie ingrepen Licht- en comfort-Oriëntatie van uitbreidingen/modificaties aan de managementZuidzijde van het gebouw zijn hier het meest in het Het werkplekprincipe geeft bij renovatie/upgraden vanoog springend. Deze oriëntatie van de uitbreiding gebouw G een goede mogelijkheid om de verlichting,is energetisch in het voordeel van het bestaande de verwarming en de ventilatie zo goed mogelijk aangebouw. te laten sluiten op de individuele behoefte van de medewerkers.Flexibiliteit vergroten PV-cellen aanbrengenHet huidige kantoor is door middel van niet verplaatsbare Door het aanbrengen van pv-elementen wordtals kamerkantoor ingedeeld, en sluit niet aan op het een ‘energieopwekkende laag’ aan het gebouwwerkplekconcept van de opdrachtgever. Het verdient toegevoegd. Deze laag kan dienen als vaste zonweringdaarom aanbeveling om het gehele inbouwpakket te en gaat door haar transparantie een symbiose metvernieuwen waarmee efficiënter ruimtegebruik ontstaat. de oorspronkelijke gevel aan. PV-elementen zijnDe aanwezige constructie in de middenzone creëert ongeveer synoniem voor een duurzame uitstraling,een loop- en ontmoetzone binnen een veel opener hoewel de terugverdientijd nog erg lang is.kantoorconcept; gesloten ruimten de ruimte als het wareopknippen.
  34. 34. resultaat: waardecreatie
  35. 35. case 2: verhogen energielabelvoorstad, 1991
  36. 36. resultaat: waardecreatiebouwkundige basis goed, veel mogelijkheden tot verduurzaming:G label 1,97 C label 1,25 B label 1,15dubbelglas Personeel HR++ zonwerend PV-cellen (2000 m2)verlichting 13.6 W/m2 verlichting 10 W/m2veegpuls daglichtregelingrecirculatie Zicht naarlucht + wtw 100% verse buiten warmte-koude-opslag / inrichting zicht op groen dak huidig groendak vervangen bij per. onderhoudmaatregelen ook kans voor: Hogere lichtniveau’s Te openen ramen reeds aanwezig Individuele regeling ventilatie Vloerverwarming Meer daglicht toevoegen niet noodzakelijk
  37. 37. case 3: toekomstgerichte investeringstedelijk, 1969/1983
  38. 38. resultaat: waardecreatie sedumdak regenwater vasthoudenA € HR ++ glas verhogen isolatiewaardeBCDEFG tweedehuid gevel koeling en verwarming plint uitnodigend
  39. 39. drie cases: leegkomend gebouwvoorstad voorstad stationslocatie1985 1980 1990/1995
  40. 40. case 4: nieuwe uitstralingvoorstedelijk, 1985
  41. 41. case 5: onderzoek herkansingvoorstedelijk, 1980 transformatie scan: • duurzame kans segment • prijsvechters kantoren segment • doelgroepwonen • budget hotel • opleidingscentrum/onderwijs
  42. 42. alternatievenDuurzame Kans transformatie scan sloop +Bestaande Kantoren herontwikkeling
  43. 43. case 6: zet de kansenbril opstationslocatie, Zaanstad stationslocatie, Zaanstad
  44. 44. kansloos?HTCE, gebouw WB - Inbo
  45. 45. nieuwe kansengebouwvolgend versterkenHigh Tech Campus Eindhoven, gebouw WB - Inbo
  46. 46. kansloos
  47. 47. kansrijkversterken door combinatie oud met nieuwHogeschool Utrecht FNT, Utrecht - Inbo
  48. 48. werkmethodiekDuurzame Kans Bestaande KantorenJan Pieter Klep DTZ ZadelhoffPeter Buurman DeernsJeroen Simons Inbo10 februari 2011 www.duurzamekans.nlVillage Office Concept, Houten

×