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Guia do Investidor Hoteleiro

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Este Guia tem como objetivo pontuar itens que devem...

Este Guia tem como objetivo pontuar itens que devem
ser observados na hora de decidir pelo investimento
hoteleiro. Serão abordadas questões básicas, porém
importantes, que devem ser avaliadas por quem pretende
aplicar seu dinheiro em hotéis.

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    Guia do Investidor Hoteleiro Guia do Investidor Hoteleiro Document Transcript

    • G U I A DOIN V E STID O RH O T E L E IR O
    • Jânio Valeriano Diretor de Empreendimentos do Grupo Maio/Paranasa. Impulsionado pelo consistente crescimento da economia brasileira e pela visibilidade de eventos como a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016, o mercado hoteleiro se firma como uma excelente opção de investimento para os capitais privados. Soma-se a isso a expansão do turismo de negócios e eventos, que tem incrementado as taxas de ocupação dos hotéis. Atentos a este cenário, nós, do Grupo Maio/Paranasa, em uma parceria de mais de 13 anos com a Accor – líder mundial em operação hoteleira – trabalhamos para nos tornarmos referência no desen- volvimento de empreendimentos hoteleiros de qualidade. O sucesso dos nossos hotéis começa pela correta identificação de nichos mercadológicos, pela definição das marcas hoteleiras adequadas e pela competente operação dos hotéis a cargo da maior e melhor rede hoteleira do Brasil: a Hotelaria Accor. Nosso objetivo tem sido o de desenvolver empreendimentos que possam proporcionar adequado retorno ao investimento de nossos parceiros investidores. São empreendimentos hoteleiros e não simplesmente imobiliários. Responsável por uma mudança no conceito de hospedagem em Belo Horizonte, com o Mercure Vila da Serra, o Ibis Belo Horizonte Liberdade, o Ibis Betim Contagem e o Formule 1 Bias Fortes, nossa parceria com a Accor não para de crescer. Atualmente, destacam-se o Ibis Savassi, com abertura em julho de 2011, o Site Afonso Pena (Ibis Afonso Pena e Formule 1 Afonso Pena), a ser inaugurado no primeiro semestre de 2013, e o início da implantação do Site Belvedere (Hotel Pullman e Ibis Belvedere) ainda em 2011, com abertura para o primeiro semestre de 2014, ambos em Belo Horizonte. Ampliando os horizontes de tão bem-sucedida parceria, destacamos a construção do Ibis Itaboraí, no Rio de Janeiro, com abertura para o segundo semestre de 2012. Em sintonia com o desenvolvimento do mercado hoteleiro, oferecemos este “Guia do Investidor Hoteleiro” com o objetivo de munir o investidor de informações básicas e necessárias para participar, com sucesso, desse tipo de investimento. Esperamos que seja útil! Aguardem, em breve, nossos próximos empreendimentos.2 G U I A D O I N V E S T I DOR H OT E L E I R O I MA I O - PA RA N A SA GUIA DO INVE S TIDOR HOTE LE IR O I M AIO - PAR ANAS A 3
    • Roland de Bonadona CEO Accor América Latina O Grupo Accor acredita e investe no Brasil. Prova disso é que contamos com 141 hotéis no País e pre- tendemos colocar em operação, até 2015, mais 75 empreendimentos, que vão exigir R$ 1,2 bilhão de investimentos por parte do nosso Grupo e dos nossos parceiros. Somos líderes mundiais em operação hoteleira e líderes de mercado na Europa. Estamos presentes em 90 países, com 4,1 mil hotéis e aproxi- madamente 500 mil quartos. Na América Latina, estamos em 8 países, com cerca de 160 hotéis e mais de 25 mil quartos das redes Sofitel, Pullman, Novotel, Mercure, Ibis e Formule 1. O crescimento da economia brasileira e os grandes eventos esportivos de 2014 e 2016, contribuindo para divulgar o País ao mundo, trazem perspectivas extremamente otimistas para o mercado hoteleiro do Brasil e nos fazem ter convicção da oportunidade de investir no setor. A Accor investe permanentemente na força de suas marcas, no desenvolvimento de sua equipe de co- laboradores e de seus processos gerenciais, preparando-se para o grande desafio de se manter líder no mercado brasileiro, cada vez mais importante para a operação mundial do Grupo. Contar com parceiros da qualidade do Grupo Maio/Paranasa, com o qual temos prazer de trabalhar há 13 anos, faz parte da nossa estratégia de crescimento. Estaremos presentes nos próximos empreendimentos do Grupo com todo o nosso conhecimento do mercado, com a força das nossas marcas e com a capacidade empresarial da Accor!4 G U I A D O I N V E S T I DOR H OT E L E I R O I MA I O - PA RA N A SA GUIA DO INVE S TIDOR HOTE LE IR O I M AIO - PAR ANAS A 5
    • ABERTURAABERTURAEste Guia tem como objetivo pontuar itens que devemser observados na hora de decidir pelo investimentohoteleiro. Serão abordadas questões básicas, porémimportantes, que devem ser avaliadas por quem pretendeaplicar seu dinheiro em hotéis.Para cada questão levantada, apresentaremos o ponto devista do Grupo Maio/Paranasa e a sua forma de trabalharo tema. Como por exemplo:• O que é Condo-Hotel? • A atuação do Grupo Maio/Paranasa no mercado hoteleiro.Exclusiva formatação jurídico-operacional, através daqual o investidor poderá adquirir uma ou mais unidades O Grupo Maio/Paranasa está construindo uma(apartamentos do hotel) em um empreendimento hoteleiro. história de sucesso neste mercado, trabalhando sob a forma de “Condo-Hotel”. As marcas envol- vidas no desenvolvimento, implantação e ope- ração estão totalmente comprometidas com o sucesso do empreendimento, participando ativa- mente de todas as etapas.6 G U I A D O I N V E S T I DOR H OT E L E I R O I MA I O - PA RA N A SA GUIA DO INVE S TIDOR HOTE LE IR O I M AIO - PAR ANAS A 7
    • HOTEL • Qual o nicho ou segmento do mercado que o hotel ofertado pretende alcançar?O HOTEL OFERTADO No mundo moderno, sabemos que um produto é desenvolvido para um público específico. Os produtos hoteleiros não são di- ferentes. Ao avaliar um empreendimento, veja se está claro qual tipo de público o hotel pretende atender, principalmente se o projeto como um todo atende aos padrões de serviços que este público está acostumado a consumir. • A bandeira hoteleira e a localização propostas estão adequadas a este nicho/segmento? Existe atualmente um grande número de opções de ban- deiras hoteleiras, muitas delas sem uma clara definição de público-alvo. Tendo em vista as necessidades deste público, a bandeira deve ser adequada à localização proposta e ao conceito do hotel proposto. O erro na definição de um desses fatores coloca todo o projeto a perder. • O hotel proposto foi desenvolvido considerando condições mercadológicas que assegurem o seu bom desempenho a longo prazo (no mínimo trinta anos) todos os anos? Analise as informações, compare. Um empreendimento hotelei- ro que pretenda ser bem-sucedido não pode ser dimensionado para eventos pontuais, de curta duração, ainda que de grande porte. O que realmente importa para o resultado é conseguir os melhores valores de diária e de taxa de ocupação médias anu- ais. Lembre-se, o ano tem 365 dias, aí incluídos finais de semana, feriados, períodos de férias, carnaval e outros eventos. • Experiência de sucesso em hotéis ofertados pelo Grupo Maio/Paranasa. O Formule 1 Bias Fortes e o Ibis Liberdade são exemplos de sucesso da combinação dos itens conceito, bandeira hoteleira e localização. 18 G U I A D O I N V E S T I DOR H OT E L E I R O I MA I O - PA RA N A SA GUIA DO INVE S TIDOR HOTE LE IR O I M AIO - PAR ANAS A 9
    • O HOTEL OFERTADO O Formule 1 Bias Fortes, inaugurado em 2008, opera no limite da sua capa- O Ibis Liberdade, excepcionalmente bem localizado na Av. João Pinheiro, cidade de ocupação, pois tem um conceito claramente definido, associa próximo da Praça da Liberdade, é outro exemplo de sucesso. Destinado uma bandeira hoteleira com tarifa supereconômica e uma localização que ao segmento econômico do mercado hoteleiro, atende plenamente às permite ao hóspede circular com facilidade em pontos de seu interesse na necessidades do seu público, que encontra na bandeira Ibis a melhor re- cidade. O perfil deste hóspede e os pontos de circulação foram cruciais lação qualidade-custo-benefício da hotelaria brasileira. O resultado desta para o desenvolvedor e o operador definirem qual o conceito, a bandeira correta formulação de produto hoteleiro é igualmente uma operação no e a localização que seriam ofertados aos investidores. limite da capacidade de ocupação do hotel.10 G U I A D O I N V E S T I DOR H OT E L E I R O I MA I O - PA RA N A SA GUIA DO INVE S TIDOR HOTE LE IR O I M AIO - PAR ANAS A 11
    • OPERADORA A OPERADORA PROPOSTA • Tem capacidade de captação em nível internacional e possui canais de distribuição adequados ao mundo globalizado? Numa economia globalizada, é fun- damental que a operadora hoteleira alto luxo à classe supereconômica. Oferecer variedade de marcas hote- leiras que possam atender a públicos diversos é particularmente importan- te, em razão do processo por que passa a economia brasileira, fazendo emergir novas classes de consumi- tenha o domínio das novas tecnolo- dores que buscam suprir suas ne- gias de informática, ferramentas ad- cessidades e desejos por produtos ministrativas e de comunicação para e serviços. que ofereça ao usuário comodidade e segurança no atendimento em es- • Conhece o mercado nacional e cala mundial, o que se traduz por ca- possui capacidade de rede, através pacidade de captação de hóspedes de marcas hoteleiras reconhecidas superior à concorrência. Isso é o que nacional e internacionalmente? proporcionará melhores resultados aos investidores hoteleiros. Aplique aqui uma velha máxima: pen- Esteja seguro do conceito desfrutado sar globalmente e agir localmente. pela operadora hoteleira no mercado É fundamental que você saiba se a nacional e internacional. Lembre-se, operadora e a bandeira propostas vivemos em um mundo globalizado! têm uma boa imagem no mercado em que pretendem atuar. E mais, se • Tem capacidade empresarial/dife- são reconhecidas pelos usuários. Os rencial competitivos em relação à riscos envolvidos em um empreen- concorrência? dimento com uma operadora e uma bandeira pouco conhecidas ou des- Verifique se a operadora proposta conhecidas são maiores. Lembre-se, possui um portifólio de bandeiras di- o investimento no desenvolvimento e versificadas com marcas que aten- consolidação de marcas é muito alto! dam a públicos distintos, desde o E você, investidor, vai pagar por isso. 112 G U I A D O I N V E S T I D OR H OT E L E I R O I M A I O - PA RA N A SA GUIA DO INVE S TIDOR HOTE LE IR O I M AIO - PAR ANAS A 13
    • A OPERADORA PROPOSTA Accor. Um líder mundial fazendo história na hotelaria brasileira. A Hotelaria Accor Brasil é uma empresa do grupo Accor Hospitality, líder da hotela- ria nacional com profundo conhecimento do mercado brasileiro, onde atua há mais de 33 anos com as marcas Pullman, Ibis, Formule 1, Mercure, Novotel e Sofitel. É uma das maiores e melhores operado- ras hoteleiras do mundo, presente em 90 países com mais de 4,1 mil hotéis, além de ser a mais globalizada das grandes cadeias hoteleiras internacionais.14 G U I A D O I N V E S T I DOR H OT E L E I R O I MA I O - PA RA N A SA GUIA DO INVE S TIDOR HOTE LE IR O I M AIO - PAR ANAS A 15
    • DESENVOLVEDOR O DESENVOLVEDOR • O desenvolvedor do empreendimento hoteleiro tem tradição no setor? É fundamental que o desenvolvedor do projeto tenha tradição e conhecimento do mercado hoteleiro. Confira o andamento de projetos anteriores e observe o cum- primento dos prazos. Você quer retorno do seu investimento o mais cedo possí- vel. Veja também como está atualmente a operação dos hotéis já desenvolvidos e implantados. A confiança no grupo de- senvolvedor significa tranquilidade na reali- zação do seu investimento. • O desenvolvedor do empreendimento hoteleiro está comprometido com seus investidores? Lembre-se que seu investimento não se completa com a conclusão da obra do hotel, ao contrário, se inicia. Portanto o cumprimento de prazos estabelecidos, o treinamento adequado da equipe que vai operar o hotel, todo o suporte da retaguarda empresarial da operadora, o marketing institucional da operadora e específico do hotel até a sua efetiva abertura ao público são pontos cruciais para um empreendimento hoteleiro ven- cedor. Ter o desenvolvedor entrosado com a cadeia hoteleira e acompanhando a operação do hotel é um fator relevante para segurança do investidor. 116 G U I A D O I N V E S T I DOR H OT E L E I R O I MA I O - PA RA N A SA GUIA DO INVE S TIDOR HOTE LE IR O I M AIO - PAR ANAS A 17
    • O DESENVOLVEDOR IBIS IBIS FORMULE 1 Grupo Maio/Paranasa. LIBERDADE BETIM / CONTAGEM BIAS FORTES Experiência comprovada pelo sucesso. 130 aptos. 168 aptos. 241 aptos. Em operação desde abril de 2003 Em operação desde outubro de 2003 Em operação desde maio de 2008 Com mais de 35 anos de atuação, o Grupo Maio/Paranasa é um dos mais competitivos no segmento da constru- ção civil brasileira. No mercado hotelei- ro, são mais de 13 anos prospectando, desenvolvendo e construindo hotéis de sucesso em parceria com a Hotelaria Accor Brasil, líder da hotelaria no mer- cado brasileiro. Nesses anos de atua- MERCURE IBIS IBIS / FORMULE 1 ção, o Grupo Maio/Paranasa adquiriu VILA DA SERRA SAVASSI SITE AFONSO PENA 119 aptos. 208 aptos. 300 aptos. F1 amplo conhecimento do mercado e Em operação desde novembro de 2001 Abertura: julho de 2011 204 aptos. Ibis produtos hoteleiros nas diversas mo- Abertura: 1º semestre de 2013 dalidades de contratação e operação capacitando-se cada vez mais para novos empreendimentos. Confira os projetos em andamento e os em ope- ração, do que podemos chamar de “Investimento Hoteleiro 10 estrelas”. INVESTIMENTO HOTELEIRO IBIS 10 ESTRELAS PULLMAN / IBIS ITABORAÍ - RJ SITE BELVEDERE 200 aptos. 280 aptos. Pullman 220 aptos. Ibis Abertura: 1º semestre de 2013 Abertura: 1º semestre de 201418 G U I A D O I N V E S T I DOR H OT E L E I R O I MA I O - PA RA N A SA GUIA DO INVE S TIDOR HOTE LE IR O I M AIO - PAR ANAS A 19
    • CONTRATO O CONTRATO O modelo de contrato de operação hoteleira: • Compromete a operadora com o resultado da operação? Verifique se no contrato ao qual você diferença, pois se a operadora tem de aportar os recursos para o giro do negócio, o seu compromisso com a operação é muito maior. vai aderir existem mecanismos que Investir em um hotel desenvolvido comprometam as partes envolvidas por um bom empreendedor imobiliá- com o sucesso do empreendimento. rio não é garantia de sucesso. Você O contrato é sempre de adesão deve contar com a experiência de um – você adere ao contrato, ao adquirir bom empreendedor hoteleiro. a sua unidade hoteleira – e é negocia- do pelo desenvolvedor junto à cadeia • Proporciona benefícios fiscais para hoteleira. Novamente a importância o investidor? de você contar com um desenvolve- dor hoteleiro com conhecimento dos Fique atento! Existem diferentes tipos diversos tipos de contratos e que de contrato e que conduzem a uma possa escolher o melhor para o hotel maior ou menor incidência de impos- proposto. tos sobre o rendimento proporcio- Um exemplo: o contrato prevê que nado pelo hotel. Mais uma vez você a responsabilidade pelo aporte de precisa contar com o apoio do de- capital de giro é do investidor ou da senvolvedor hoteleiro para a escolha operadora hoteleira? Isso faz grande do contrato de operação hoteleira. 120 G U I A D O I N V E S T I DOR H OT E L E I R O I MA I O - PA RA N A SA GUIA DO INVE S TIDOR HOTE LE IR O I M AIO - PAR ANAS A 21
    • O CONTRATO • O modelo de contrato de operação hoteleira contém mecanismos que assegurem a perma- nente manutenção do padrão de qualidade do • Exige uma gestão profissional da operação ativo imobiliário/hoteleiro e, principalmente, hoteleira? assegure a sua renovação acompanhando as exigências do mercado hoteleiro? Num mercado competitivo uma gestão profissio- nal faz toda a diferença. O contrato de operação Uma administração moderna de um hotel de su- hoteleira deve conter condições que assegurem cesso exige uma gestão planejada, sistemática, este objetivo. O modelo “condo-hotel” com uma inteligente e sintonizada com muitos detalhes. operadora hoteleira de primeira linha, de nível inter- Vale lembrar que os clientes hoteleiros em geral nacional, contém estas condições. Neste modelo: estão sempre em busca de novidades, e que novos hotéis são lançados ano a ano. É impres- • Por se tratar de uma estruturação destinada a cindível para a longevidade do seu investimento investidores, não há decisões de cunho condo- planejar e executar ações que signifiquem a reno- minial, uma vez que não existem moradores. As vação constante do hotel para manter o empre- decisões são tomadas em um ambiente de in- endimento competitivo. vestidores com objetivos totalmente alinhados. • A forma de remuneração da operadora, vincu- • O contrato com uma operadora de primeira lada ao resultado do hotel, alinha os interesses linha, no modelo “condo-hotel”: da operadora aos dos investidores. • A existência obrigatória de um representante Prevê um “Fundo de Reposição de Ativos” que da sociedade de investidores proprietários do garante recursos para as grandes manutenções e hotel, com conhecimento de operação hote- atualizações do hotel, em função das demandas leira e responsável pela interface com a opera- do mercado, sem necessidade de Assembleias dora, garante decisões de modo profissional, Condominiais. sempre no sentido de maximizar resultados. A responsabilidade por manter o ativo imobiliário/ hoteleiro é da operadora, utilizando os recursos do Fundo, sem chamada de capital aos sócios. 122 G U I A D O I N V E S T I DOR H OT E L E I R O I MA I O - PA RA N A SA GUIA DO INVE S TIDOR HOTE LE IR O I M AIO - PAR ANAS A 23
    • O CONTRATO Grupo Maio/Paranasa. Comprometimento total do desenvolvimento do hotel à operação. O investidor que opta pelo Grupo Maio/Paranasa encontra um parceiro com a vocação de empreen- dedor hoteleiro, com a experiência de vários hotéis implantados e em operação. Desenvolvendo empreendimentos no modelo “condo-hotel” com exclusiva formatação jurídico- operacional com a Hotelaria Accor, assume o pa- pel de “Sócio Ostensivo” das sociedades de in- vestidores constituídas para cada hotel, fazendo a interface com os investidores e com o operador (Accor), responsabilizando-se pelo acompanha- mento gerencial do desempenho do empreen- dimento. Isto inclui a aprovação dos orçamentos anuais operacional e de investimentos, elaboração da contabilidade das sociedades, envio de infor- mações aos investidores mensalmente, coorde- nação das assembleias anuais dos investidores, entre outras atividades. Tudo para que o investidor possa desfrutar dos benefícios de seu investimen- to com tranquilidade, comodidade e segurança.24 G U I A D O I N V E S T I DOR H OT E L E I R O I MA I O - PA RA N A SA
    •   Vendas:    (31) 2552‐3000  www.morusimoveis.com.br