Your SlideShare is downloading. ×
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×
Saving this for later? Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime – even offline.
Text the download link to your phone
Standard text messaging rates apply

REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures

6,831

Published on

Lending programs for Seniors 62 years of age and over looking to free up equity in their property and or losen up the income they currently have in order to maintain a stable lifestyle...do to …

Lending programs for Seniors 62 years of age and over looking to free up equity in their property and or losen up the income they currently have in order to maintain a stable lifestyle...do to shortage of income...

Published in: Economy & Finance, Business
0 Comments
1 Like
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

No Downloads
Views
Total Views
6,831
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1
Actions
Shares
0
Downloads
0
Comments
0
Likes
1
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1. WHOLESALE DIVISION HECM GUIDELINES AND PROCEDURES       HECM Guidelines and Procedures Page 1 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 2.   Contents  HECM (FHA/HUD PRODUCT)........................................................................................................ 2  PLAN OVERVIEW ............................................................................................................................. 8  INTEREST RATE OPTIONS AND CALCULATIONS ....................................................................... 8  EQUITY CALCULATIONS ................................................................................................................ 9  APPLICATION DOCUMENTS .......................................................................................................... 9  SPECIAL STATE RESTRICTIONS................................................................................................... 15  ORIGINATION FEE AND MIP ....................................................................................................... 15  COUNSELING.................................................................................................................................. 15  GENERAL COUNSELING GUIDELINES ........................................................................................ 16  COUNSELING THE BORROWERS’ REPRESENTATIVES....................................................................... 17  GUIDELINES TO PROCESSING THE LOAN ................................................................................. 17  PENALTIES FOR NON‐COMPLIANCE .......................................................................................... 17  ALLOWED ACTIVITIES PRIOR TO COUNSELING...................................................................... 17  PROHIBITED ACTIVITIES FOR COUNSELORS .................................................................................. 17  CERTIFICATE EXPIRATION DATE ............................................................................................... 18  SOURCES OF COUNSELING.......................................................................................................... 18  HECM Guidelines and Procedures Page 2 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 3. USPS.COM....................................................................................................................................... 19  FHA, LDP, & EPLS........................................................................................................................... 19  FHA CONNECTION (OR CHUMS)............................................................................................ 19  CASE NUMBER ASSIGNMENT......................................................................................................... 19  CASE NUMBER EXPIRATION ......................................................................................................... 19  CAIVRS CLEARANCE................................................................................................................... 19  LDP AND EPLS LISTS................................................................................................................... 21  CREDIT ............................................................................................................................................ 21  ORDERING THE CREDIT REPORT ................................................................................................. 21  BANKRUPTCIES.............................................................................................................................. 21  CHAPTER 7 BANKRUPTCIES.......................................................................................................... 21  CHAPTER 13 BANKRUPTCIES ........................................................................................................ 21  FORECLOSURE............................................................................................................................... 22  TAX LIENS ....................................................................................................................................... 22  STUDENT LOANS ........................................................................................................................... 23  OUTSTANDING MORTGAGES ...................................................................................................... 23  JUDGMENTS ................................................................................................................................... 23  IDENTITY ........................................................................................................................................ 24  TRU‐ALERT ..................................................................................................................................... 24  OFAC ................................................................................................................................................ 24  APPRAISAL...................................................................................................................................... 25  HECM Guidelines and Procedures Page 3 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 4. SUBJECT SECTION ....................................................................................................................... 25  NEIGHBORHOOD SECTION .......................................................................................................... 25  SITE SECTION ............................................................................................................................. 25  IMPROVEMENTS SECTION............................................................................................................26  SALES COMPARISON APPROACH SECTION .................................................................................... 27  RECONCILIATION SECTION.......................................................................................................... 27  ADDITIONAL COMMENTS SECTION............................................................................................... 27  COST APPROACH SECTION .......................................................................................................... 27  PLANNED UNIT DEVELOPMENT SECTION ......................................................................................28  ATTACHMENTS ...........................................................................................................................28  EXPIRATION OF APPRAISALS........................................................................................................28  RE‐USE OF APPRAISALS................................................................................................................28  REPAIRS .......................................................................................................................................... 30  REPAIR POLICY OVERVIEW..........................................................................................................30  WHICH REPAIRS MUST BE COMPLETED ........................................................................................31  EXAMPLES OF REPAIRS THAT MAY BE WAIVED:............................................................................... 32   WHEN YOU CANNOT SET‐A‐SIDE FOR REPAIRS............................................................................. 32  NATURE OF REPAIRS.................................................................................................................... 32  TOTAL COST OF REPAIRS............................................................................................................. 33  CONTRACTOR QUALIFICATIONS................................................................................................... 34  CONTRACTOR ESTIMATE (BID) REQUIREMENTS............................................................................ 34  REPAIR SET ASIDE CALCULATION................................................................................................. 34  INSPECTION OF REPAIRS: ............................................................................................................ 35  TERMITE GUIDELINES .................................................................................................................. 36  TERMITE INFESTATION................................................................................................................ 36  TREATMENT PRIOR TO CLOSING .................................................................................................. 36  TREATMENT AFTER CLOSING ....................................................................................................... 37  TERMITE DAMAGE ...................................................................................................................... 37  FLOOD & HAZARD ........................................................................................................................ 38  FLOOD CERTIFICATION AND INSURANCE ...................................................................................... 38  FLOOD INSURANCE ..................................................................................................................... 38  HECM Guidelines and Procedures Page 4 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 5. TITLE & LIENS ................................................................................................................................ 41  TITLE COMMITMENT................................................................................................................... 41  VESTING..................................................................................................................................... 41  ADDRESS.................................................................................................................................... 41  TAXES, LIENS AND PAYOFFS ....................................................................................................... 42  GIFT LETTERS................................................................................................................................. 43  SURVEYS.......................................................................................................................................... 44  SPECIAL CIRCUMSTANCES .......................................................................................................... 45  HECM STREAMLINED REFINANCE ............................................................................................... 45  OVERVIEW ................................................................................................................................. 45  OTHER SERVICERS ...................................................................................................................... 45  STEPS TO ORIGINATING AND PROCESSING A REFINANCE................................................................ 45  DISQUALIFIED BORROWERS ........................................................................................................46  DEFAULTS .................................................................................................................................. 47  DEATH CERTIFICATES.................................................................................................................. 47  SUBORDINATION ......................................................................................................................... 47  GENERAL GUIDELINES................................................................................................................. 48  MULTI‐FAMILY APPRAISALS ....................................................................................................... 49  WELL AND SEPTIC......................................................................................................................... 49  HEATING......................................................................................................................................... 50  OIL TANKS .................................................................................................................................50  SPACE HEATERS.......................................................................................................................... 51  WOOD STOVES & UNUSUAL HEAT SOURCES ................................................................................. 51  HECM Guidelines and Procedures Page 5 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 6. FLAT ROOFS ................................................................................................................................... 51  AGRICULTURAL LAND AND EXCESS LAND .............................................................................. 51  “EXCESS LAND” IS LAND THAT WAS NOT INCLUDED IN THE VALUE OF THE PROPERTY  ON THE APPRAISAL. ..................................................................................................................... 51  DOUBLE LOTS AND EXCESS ACREAGE ........................................................................................... 51  PRIVATE ROADS AND SHARED DRIVEWAYS ........................................................................... 52  POWER OF ATTORNEY................................................................................................................. 52  POA DOCUMENT........................................................................................................................ 53  APPLICATION, COUNSELING & COMPETENCY................................................................................ 53  SIGNING..................................................................................................................................... 53  AT CLOSING ............................................................................................................................... 54  GUARDIAN OR CONSERVATOR................................................................................................... 54  GUARDIANSHIP DOCUMENT ........................................................................................................ 54  APPLICATION, COUNSELING & COMPETENCY................................................................................ 54  LDP AND GSA............................................................................................................................ 54  SIGNING DOCUMENTS................................................................................................................. 54  LIVING TRUSTS.............................................................................................................................. 55  GENERAL TRUST GUIDELINES ...................................................................................................... 55  REVOCABLE TRUSTS.................................................................................................................... 55  BENEFICIARIES ...........................................................................................................................56  OBTAIN A COPY OF THE TRUST ....................................................................................................56  TRUST APPROVAL .......................................................................................................................56  TRUST ITEMS SIGNED AT CLOSING ...............................................................................................56  TRUSTS WITH POAS OR CONSERVATORS ......................................................................................56  LEASEHOLD.................................................................................................................................... 57  HECM Guidelines and Procedures Page 6 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 7. LIFE ESTATE.................................................................................................................................... 57  LOANS CANNOT CLOSE IN A LIFE ESTATE IN TEXAS. .............................................................. 57  NON‐BORROWING SPOUSES...................................................................................................... 57  LEGALLY SEPARATED SPOUSES .....................................................................................................59  PLANNED UNIT DEVELOPMENT – PUD .................................................................................... 59  MODULAR AND MANUFACTURED HOMES............................................................................... 59  MODULAR HOMES......................................................................................................................59  DEFINITION OF A MANUFACTURED HOME(MOBILE HOME).......................................................... 60  GUIDELINES FOR MANUFACTURED HOMES.................................................................................. 60  MANUFACTURED HOME APPRAISALS ........................................................................................... 61  CONDOMINIUMS AND CO‐OPS .................................................................................................. 61  DEFINITIONS.................................................................................................................................. 61  CO‐OPS ..................................................................................................................................... 61  GENERAL CONDO GUIDELINES .................................................................................................... 61  CONDOMINIUM APPRAISALS ....................................................................................................... 63  FOR MORE INFORMATION REGARDING SPOT CONDO APPROVALS, SEE REVERSE MORTGAGE ALERT  #2008‐04) .................................................................................................................................64  HUD APPROVED CONDOS ..........................................................................................................64  RIGHT OF FIRST REFUSAL PERMITTED FOR CONDOS .....................................................................65  RECREATIONAL LEASES FOR CONDOS ...........................................................................................65  GLOSSARY OF TERMS ................................................................................................................... 66            HECM Guidelines and Procedures Page 7 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 8. HECM (FHA/HUD Product)   Plan Overview     Maximum Lending Limit: Maximum HUD loan limit depending on the geographic  area   Non‐recourse loan   Available to homeowners 62 and older   No income approval; minimal credit approval   No restrictions on use of loan proceeds (tax free)*Consult your tax advisor   Eligible home types include single family, 1‐4 unit, Condo, PUD, and  manufactured homes   No Home Purchase Product Available   Variable T‐Bill or Libor interest rate is adjusted monthly or annually   Federally Insured   2% MIP* plus monthly premium of ½% of outstanding loan balance   Funds are available as upfront cash payment, line of credit, tenure payment  (monthly income for as long as the borrower lives in the home), term payment  (monthly income for a set term), or a combination of the above   Available balance in the line of credit grows annually at mortgage interest rate  plus ½% (the ½% is equivalent to the monthly MIP)   Loan origination and closing costs may be financed in the loan   A monthly service fee is added to the loan balance and a Set‐Aside is taken at the  initiation of the loan   Social Security or Medicare eligibility should not be affected   Need‐based programs, such as Medicaid and SSI, may be affected. Borrowers  should consult a trusted advisor before proceeding   No minimum draw on Line of Credit   No minimum cash draw at closing   No Equity or Appreciation Sharing Features   Interest Rate Options and Calculations   Monthly ARM 1‐yr T Bill index or LIBOR index + margin.  No monthly/annual cap,  Lifetime cap = 10 points above initial rate   Annual ARM 1‐yr T Bill index or LIBOR index + margin (3.10%) 2% annual cap  increase Lifetime cap = 5 points above initial rate   FIXED Rate‐LIBOR 5 year swap. No Principal Limit Lock available on Fixed.  Rate  is locked up to 4 days prior to closing  HECM Guidelines and Procedures Page 8 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 9.  Equity Calculations   Based on the home value or maximum claim amount (whichever is less), expected  interest rate, and the age of the youngest borrower   HECM uses both an “initial rate” and “expected rate”. The expected rate (based on  10‐yr T bill or LIBOR + margin), is only used to calculate the equity available. The  initial rate (based on 1‐yr T bill or LIBOR+ margin) is the note rate (variable  interest charged on the outstanding loan balance)   120 Day Principal Limit Protection. The PLP protects the amount of funds the net  principal limit, not the interest rate. PLP expires 120 days after the FHA Case  Number is assigned.  Application Documents  Required application disclosures must be printed through LLS. Calculation  printouts are provided by the SLN software.( See submission checklist for a list of  required application forms)    Loan Officer Certification  The loan officer certifies that he or she had certain forms completed and signed,  and has given the borrowers certain forms to read.  This is not a complete checklist of all forms required at the application.    1009: Application    Like the 1003 application, but altered specifically for Reverse Mortgages. We no  longer accept the 1003;  Application form 1009 must be used.   At application, all spaces on the 1009 except the case number and legal description  must be completed.   Although vesting information may not be available, it is wise  to at least ask the borrowers who owns the home.  If any non borrowers own the  home, advise the borrowers that all parties on title must be eligible for and  participate in the reverse mortgage. (Life estates and trusts are eligible as listed in  the “Life Estate” heading and the “Living Trusts” heading)  Otherwise, fill in all information, even items that do not seem to apply, such as  monthly income. Although it is not necessary to verify some information such as  the borrowers’ monthly income, this information is necessary for HMDA reporting  purposes.            HECM Guidelines and Procedures Page 9 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 10. Please include this information to avoid file delays.    The borrowers’ dates of birth and Social Security numbers must match the  information verified on the Customer ID Certification and must be consistent  throughout the file.   The “Real Estates Assets” line includes the home value and should not be zero.  Fill in the marital status for each borrower. If the borrower is married and the  spouse is not on the loan, refer to the “Non Borrower Spouse” heading on page 41.  On the bottom of the 2nd page, write the estimated amount of loan proceeds that  will be used for home improvement. It is not necessary to verify that the home  improvement takes place.  o Examples:  o “$0.00 Allocated for Home Improvement.”  o “$5,000 Allocated for Home Improvement.”  There is no correlation to this question and what underwriting conditions for  required repairs.  This is for government monitoring purposes only.  The Loan Officer must sign and date the third page and fill in phone number and  address.  For broker loans the address should match the address of a branch of the broker  company that has been approved by World Alliance Financial.  The Loan Officer must complete the interviewer section contained in Section VIII  of the 1009 as part of the application interview. It is a critical component of the  government monitoring information. If the application was face‐to‐face, we will  not underwrite the file until the borrowers’ race, ethnicity, and gender are filled  in.  Face‐to‐face Interview  o The Loan Officer should ask for the borrower’s race, ethnicity, and gender  and fill that information in.  o If either of the borrowers declines to provide the information the Loan  Officer must fill that in based on visual observation or surname.  Telephone interview:  o The Loan Officer should ask for the borrower’s race, ethnicity, and gender  and fill that information in.  o If the borrower declines to provide the information, the Loan Officer will  select the “I do not wish to furnish this information” option.    Mail, Fax, or Internet:  o The Loan Officer should ask for the borrower’s race, ethnicity and gender  and fill that information in.  o If the borrower declines to provide any information, the Loan Officer will  select the “I do not wish to furnish this information” option.  HECM Guidelines and Procedures Page 10 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 11. o If the borrower provides partial information, the Loan Officer should  indicate that the borrower provided partial information.    Alternate Contact  This must be used in addition to or instead of the space on the application.  We prefer two contacts, but only one is required.  We prefer a contact that does not live with the borrower.  We prefer that the contact be aware of the loan to assist with repairs or when the  loan comes due.  The contact can be a friend or a relative.  **If the information is provided on the 1009 the underwriter should not condition for the  alternative contact form. The 1009 must include all of the information listed above, or  underwriting will condition for the form    USA PATRIOT Act Customer Identification Certification  Use one form for each borrower. In other words, use two of these forms if there are  two borrowers.  Use an additional form for each Power of Attorney or Guardian/Conservator.  Additional requirements apply for these two circumstances. Refer to the POA  heading for more information about POAs, and the Guardian/Conservator heading  for more information about Guardians.  Non‐compliance with the Customer ID Policy carries heavy fines from the US  Government, and potentially cease and desist orders.      Borrower’s Certification and Authorization  Borrowers certify that they did not misrepresent or omit information on the  application.    Important Terms Disclosure/Application Truth‐in‐Lending  Contents of form vary by product; each product has its own form.  Explains the important terms of the loan, including a rate history.  May be state‐specific and is updated annually.  Include all pages in file.    Notice of Availability of Real Estate Appraisal  Notifies the borrowers of their right to see their appraisal.  For broker loans, the broker must fill in address in middle of form.    Housing Discrimination/Fair Lending Disclosure  This form explains that discrimination based on certain characteristics is illegal.  If you suspect discrimination, please call or email a World Alliance manager  immediately.  HECM Guidelines and Procedures Page 11 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 12. List of Required Providers  A RESPA‐required addendum to the Good Faith Estimate.  Lists the names, addresses, and phone numbers of any third party providers of  service that were not chosen by the borrower.  Affiliated Business Disclosure  If a lender or broker will be using an affiliated business, such as a closing agent  owned by the lender or broker’s company, include that information on the List of  Required Providers.  You must also include a separate Affiliated Business Relationship disclosure  specifically explaining that affiliation. (This is a RESPA form)   The additional disclosure should also explain that you do not require that the  borrower use the affiliated business.    RESPA Servicing Transfer Disclosure  This form explains to the borrower the likelihood that servicing will be transferred  to someone other than the closing lender. (World Alliance services all of their  reverse mortgages).  Broker should use their own form if closing in their own name.    Lead Based Paint Certification  If the home was built prior to 1978, the borrowers should indicate whether any  small children live in the home. If so, any peeling paint must be repaired.    Calculation Disclosures  These forms do not have a World Alliance number.  These forms print from SLN and are specific to the product and options chosen by  the borrower.  Disclosures should consistently reflect the same product indicated on the 1009  application.  Disclosures should show the same date of birth verified on Customer ID  Certification   Comparison:    o Compares reverse mortgage programs. Must compare at least two products  Demo/Print‐Screen:    o This disclosure was created by FHA and is available for the HECM product only.    o This form is optional at the application, but it will be required at the closing.  Amortization Schedule:    o Shows how borrower’s loan balance is likely to grow after closing.  TALC:    o Also called Total Annual Loan Cost Rate.  HECM Guidelines and Procedures Page 12 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 13.   o Like an “annual percentage rate”, but takes into account fluctuating home value,    withdrawals of funds, term of loan, etc.  Good Faith Estimate    o Estimates the fees that will be listed on the HUD‐1 at closing.      Expected Principal Limit Disclosure    If the Broker/Loan Officer has used the software to quote the borrower and then later  prints an application package they will need to enter the actual signing date in RM App  and go to the rates page and hit the “Use Best Rates” button.  This will show the proper  calculations in all screens, otherwise your Principal Limit lock disclosure rate will not  match all of the other application documents     o Found in S.T.O.R.M.    o Related to Principal Limit Protection.   Disclosure Regarding Excessive Fees [Paid to Estate Planning Service Firms]  Applies to HECM product only  Explains that the borrower may not pay a portion of the origination fee, or any fees  over and above the closing costs, to an estate planning service for their assistance  in obtaining a reverse mortgage. This is considered a referral fee, and it is illegal.  Payments on a reverse mortgage are limited to Sellers, lenders, and third parties  such as appraisers.    Tax and Insurance Disclosure    Applies to HECM and HomeKeeper products only  Borrower must indicate whether they intend to set aside for taxes or insurance.  They must indicate what they would like to set aside for (taxes, insurance, or  both) and for how long.  Because of the nature of the reverse mortgage, most borrowers do not set aside for  taxes and insurance. Escrowing for taxes and insurance decreases the net principal  limit. In other words, if the borrower escrows for taxes and insurance, we must set  aside money from the loan amount, and this decreases the cash available to the  borrower.  As they are deciding whether to set aside for taxes and insurance, remind your  borrowers that they are responsible for paying their taxes and insurance after the  closing.        HECM Guidelines and Procedures Page 13 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 14. General Authorization, Joint Application, and Bankruptcy Statement  This is a three‐part form. Each part must be signed and dated by all borrowers, and  by the loan officer (“Lender”) where indicated. (or if LIBOR loan, will be in  included in the 5 page disclosure)  The Joint Application question should be answered “yes” if there are two borrowers  and “no” if there is one borrower.    Reverse Mortgage Advisor Disclosure  Advises borrower to consult with an attorney, relative, or other trusted friend  before continuing with a reverse mortgage.  Borrowers should list the person(s) they have consulted with, or indicate that they  have not consulted with a third party.    Other Notifications Disclosure  This form has two pages with several disclosures.  The top of page 1 should be completed with the borrowers’ names and addresses.  The annuities section at the top of page 1 must be signed and dated by both  borrowers.  The borrowers must check the first box at the top of page 2. (If the borrowers  acknowledge by checking box 1 that they have been informed, no further action is  needed regarding box 2.) If the borrowers do not check box 1, they must check the  2nd box and include the insurance company’s information.    Special Forms  If your borrower has a condominium or a multi‐family home, please have the appropriate  form signed (Spot Condo Form or Hotel and Transient Use Form). Also read the  “Condominiums” heading or the “Multi‐Family” heading before proceeding.  Additional guidelines for HECM product only    Private Well and Septic Notice  Make sure that the borrowers indicate whether they have a well or septic tank. If  they do, please read the “Well and Septic” heading.    Loan Payoff Request  This is an optional form for borrowers who have a loan to be paid off.      State‐Specific Forms    Brochure: Is a Reverse Mortgage Right for You?  This form is a brochure which does not have to be signed.  HECM Guidelines and Procedures Page 14 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 15. Explains the basics of reverse mortgage, and potential drawbacks, including how  the mortgage is likely to affect the borrower’s government benefits. Become  familiar with the brochure called “Is a Reverse Mortgage Right for You?” It  explains how a reverse mortgage can affect the special circumstances that senior  citizens deal with (such as how reverse mortgages affect Medicaid).  Special State Restrictions  Texas Information    Proposition 7 on the ballot in November of 2005 changed reverse mortgage law and now  will allow lines of credit and funding on any day of the month. This is available for all  borrowers whose loans closed after March 17, 2006. (Borrowers whose loans closed prior  to that date must refinance their HECM loan if they want a line of credit.  Because Texas  law only allows reverse mortgages to a “natural person”, loans cannot close in a  trust or a life estate. In Texas, a document preparation fee is not allowed. However, an  attorney review fee is allowed, because the final loan documents at closing must be  prepared by an attorney.  The fee for attorney review will be paid to the attorney, not  World Alliance Financial.    World Alliance is only able to approve Closed Loan Sellers for business in NC as  brokering reverse mortgages in North Carolina is prohibited.  Origination Fee and MIP   $2000.00 or 2% of maximum claim amount* ‐ whichever is GREATER   2% MIP* plus monthly premium of ½% of outstanding loan balance   All legitimate third party fees may be financed into the loan balance   *Origination and Mortgage Insurance premiums are calculated using the  Maximum Claim Amount(MCA for HECM) – not amount borrowed      Counseling   HECM counseling must be completed prior to borrowers commitment to the loan  (cannot incur any costs on the borrower’s behalf).   Counselors must be FHA approved to offer HECM counseling.  HECM Guidelines and Procedures Page 15 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 16.  The original counseling certificate or a copy with both counselor and borrower(s)  signature is required for loan approval with original to be in file by closing;  counseling certificates are product specific and not transferable.   See Reverse Mortgage Alert #2008‐01  for more information  General Counseling Guidelines   For the HECM loans, we may not process the loan or order ANY documents that  cost money until counseling has been completed. This rule does not apply to the  EPA (Equity Plus Advantage) or Simple 60, except for special rules in California.   Borrower, spouse, POA, guardian, conservator on title to the property must  receive counseling and a counseling certificate as well as any non borrowing  spouses.   The original or certified copy of the counseling certificate (signed and dated by  the counselor and all potential borrowers and/or their representatives) must be  included with every loan submission.  At NO time in the process may you or an  employee contact a counselor or counseling agency to:    o Refer a client;  o Discuss a client’s personal information, including the timing or scheduling  of the counseling;  o Request information regarding the topics covered in a specific counseling  session.       Counseling certificates are program specific; that is, there is one certificate for  HECM, one for Home Keeper, one for the EPA (Equity Plus Advantage) and one  for the Simple 60.           Face‐to‐face Interviews: For HECM loans, a face‐to‐face interview is no longer  required. (accept as listed below)  • Face‐to‐face counseling is required by law in Massachusetts and North  Carolina, even if the application was face‐to‐face.  • The Loan Officer attendance at closing will not substitute for the face‐to  face interview or the face‐to‐face counseling.  World Alliance Financial requires that a non‐borrowing spouse also attend  counseling. There are additional requirements for removing a spouse from title.  They can be found under the “Non‐Borrowing Spouse” heading.  HECM Guidelines and Procedures Page 16 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 17. Counseling the Borrowers’ Representatives  Persons with power of attorney or guardianship must be counseled. See the “Power of  Attorney” or “Guardian/Conservator” heading for additional requirements.  Guidelines to Processing the Loan  We will not begin processing until AFTER Counseling has been completed! None of these  items may be ordered before counseling is complete:     Credit Report   Termite Report   Flood Certification   Appraisal   Case Number Assignment  Penalties for Non‐Compliance  We cannot collect any fees from the borrower at closing if we incurred them prior to  counseling.  Allowed Activities Prior to Counseling   Educate the borrower about reverse mortgages and discuss whether the potential  borrower is eligible.  Run an AVM or similar report to help determine the estimated value of the  property (cannot charge to the borrower)   Discuss fees and the potential implications of a reverse mortgage.   Take an application and provide the borrower with copies of the mortgage, note,  and loan agreement (HECM only)   Provide the borrower with the appropriate lists and counseling options.   Order a preliminary title report (except in California).   Ensure that potential borrowers have not incurred any financial obligation until  after receipt of the counseling certificate and the borrower reaffirms intention to  continue with the application.  Prohibited Activities for Counselors   Counselors may never provide information on the specific prices charged by any  individual lender.   Counselors are not permitted to promote, represent, recommend, or speak for any  specific lender.  HECM Guidelines and Procedures Page 17 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 18.  Counselors may not charge the borrowers a fee. In some situations, lenders may  pay for counseling. If you have any questions about this policy, please contact your  manager.   If you have concern about the service provided by a counselor, please contact your  manager.  Certificate Expiration Date   The initial application must be taken before the counseling certificate expires (it is  not necessary for a loan to close before the certificate expires).   If the certificate has expired, the borrower may not waive the additional  counseling session, even if they believe that a second session would not be useful.   If the certificate has multiple borrowers, as long as at least one borrower’s  signature on the certificate is within the 180‐day expiration period, we may  consider the counseling certificate as being valid for all borrowers on the loan.  Sources of Counseling  National Foundation of Credit Counselors:   The toll free telephone number is: 866‐698‐ 6322   Counselors are available from 7:30 am to 8:00 pm EST Monday through Thursday,  and on Fridays from 9:00 am to 6:00 pm EST.  Money Management International:  The toll free telephone number is: 877‐908‐ 2227   Counselors are available from 6:00 am to 8:00 pm EST Monday through Friday.  AARP:   The AARP counseling Web site is at: http://www.hecmresources.org.   The toll free telephone number is: 800‐209‐ 8085 (local 202‐434‐6082)   Borrowers facing foreclosure, or other similar emergencies, may call: 202‐434‐6051   Counselors are available from Monday to Friday from 7:00 am to 12:00 a  (midnight) EST.      Local Housing Counseling Agencies:   These agencies are not necessarily approved by AARP. They are approved by     HUD, and may also provide face‐to‐face or telephone counseling.   These counselors may only perform counseling for borrowers in their state.   The loan officer must give the borrower the name of five counselors from this list,  unless there are fewer than five counselors in your state.   The list of counselors can be located at:   http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hecm/rmto pten.cfm  Fannie Mae Telephone Counselors no longer provide HECM counseling.  Direct Connect Reverse Mortgage Counseling Services:  HECM Guidelines and Procedures Page 18 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 19.  Direct Connect is helpful in areas where other sources of counseling have a  waiting time of more than a few days.  The Direct Connect management system  was created by OneSource Educational Development Corporation.  Direct Connect  can satisfy all counseling requirements for HECM, EPA (Equity Plus  Advantage)and Simple 60 loans, and will issue counseling certificates within 24‐72  hours.  The loan officer may provide the applicant with information regarding  Direct Connect.    USPS.com  In order to confirm the correct address for every loan submission, you must confirm the  borrower’s address on the United States Post Office website at www.usps.com. To avoid  confusion, notify your processors if the borrowers’ mailing address is different than their  street address.    FHA, LDP, & EPLS  FHA CONNECTION (or CHUMS)  Case Number Assignment  You must include a printout of the case number assignment (along with the CAIVRS  clearance on all borrowers) in every HECM loan submission. The Case Number is FHA’s  loan number. The case number assignment date is also used to determine the expiration  date of the Principal Limit Lock on the HECM ARMs.  The Principal Limit lock expires 120  from the Case Number Assignment date.  Case Number Expiration  Case Numbers do not expire. However, if the appraisal expires and we order a new  appraisal, we will also cancel the Case Number and order a new one.  CAIVRS Clearance  Applies to HECM product only    CAIVRS is an indication that the borrower is in default on a federal loan, such as a  student loan or an IRS tax lien. If a borrower is in default, we may not be able to close the  loan. It depends on what kind of loan the borrower defaulted on, and how long the  borrower has been in default. The CAIVRS report expires 90 days at the time of  underwriting, and 120 days at the time of closing.  See more info below.    HECM Guidelines and Procedures Page 19 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 20. Case Authorization Interactive Voice Response System (CAIVRS) Clearance may show at  the bottom of the FHA Case Number printout, or may be checked separately on the FHA  Connection. The report should include a number that is preceded by the letter “A.” If an  “A” does not appear in front of the number, read the “If CAIVRS is Not Clear” heading  below. This site must be checked on all borrowers by Social Security number. You can  check the CAIVRS separately by following these instructions:  From the FHA Connection page, click Single Family FHA  From the Single Family FHA page, click Single Family Origination  From the Single Family Origination page, click Case Processing  From the Case Processing page, click CAIVRS Authorization CAIVRS expires 90  days at time of underwriting, 120 days at closing.    If CAIVRS is Not Clear    Applies to HECM product only    If CAIVRS is not clear (if claims or defaults are found on file) the processor will contact  the appropriate HUD Homeownership Center (HOC). The HOC will send a printout  showing information about the default, and the underwriter will use the printout to  determine the borrower’s eligibility. An explanation of that printout is available at:  http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/ref/sfhp2‐09.cfm. You may also contact the HOC  directly by going to http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hoc/hsghocs.cfm.  If CAIVRS indicates the borrower is presently delinquent on an FHA loan, or has been  delinquent within the previous three years, the borrower is not eligible for a HECM loan.  Exceptions:  Assumption. If the borrowers can prove that they sold the property to an  individual who subsequently defaulted, the borrowers are eligible.  Divorce. A borrower may be eligible if a divorce decree or legal separation  agreement awarded the property and responsibility for payment to the former  spouse, and the spouse subsequently defaulted.  Bankruptcy. When the property was included in a bankruptcy that was caused by  circumstances beyond the borrower's control (such as the death of the principal  wage earner or serious long‐term uninsured illness), the borrower may be eligible  if the borrower meets certain requirements. For more information refer to HUD  Handbook 4155.1 paragraph 2E. The appropriate HOC can provide information  about when the three‐year waiting period will elapse or if the Social Security  number in CAIVRS is erroneous.    CAIVRS and Other Federal Debt    Applies to HECM product only  HECM Guidelines and Procedures Page 20 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 21.   If the borrower is delinquent on another type of federal debt, the same rules apply as for  federal debts found on the credit report. Refer to the “Credit Report” heading below  LDP and EPLS Lists  LDP and EPLS are lists of people and companies that may not participate in FHA  transactions. You must check the LDP and EPLS sites to ensure that your borrower is not  on those lists. If your borrower’s name appears on this list, he or she is not eligible for a  loan.  Credit  Ordering the Credit Report  An “in‐file” credit report is required on all loans.   The credit report must be run with three repositories and a public records check.  Bankruptcies  There are two kinds of bankruptcies that your borrower is likely to have: Chapter 7 or  Chapter 13.  Chapter 7 Bankruptcies  Chapter 7 bankruptcies must be dismissed or discharged.   If the credit report says that the bankruptcy was dismissed or discharged over a  year ago, no additional documents are required.   If it was dismissed or discharged less than a year ago, or if the credit report does  not show anything, a court order signed by the judge must be submitted as proof  of the discharge or dismissal.  Chapter 13 Bankruptcies  Chapter 13 bankruptcies leave 2 options:     The borrower may pay the bankruptcy off at the closing. Obtain a payoff letter  from the trustee.   The borrower may continue with the bankruptcy and the reverse mortgage.    o The borrower still has to pay off any liens against the property, and any  federal debt.  HECM Guidelines and Procedures Page 21 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 22. o Obtain a written permission from the court signed by the judge, indicating  that the lender may continue with the reverse mortgage without paying off  the bankruptcy.  o When obtaining the permission, make sure that it specifies that the  mortgage will be an adjustable rate reverse mortgage.  o  Ask the court not to specify a rate. Approval should either be at “current  market rates” or the current rate plus a stated percentage. (e.g. LIBOR plus  5%)   o  Otherwise, if the rate allowed by the court is less than the current rate at  closing, we cannot close the loan.    World Alliance Financial must have the trustee payoff letter or the statement from the  judge prior to closing.  Foreclosure  We will close any loan in foreclosure, as long as it meets the other loan requirements. The  status of the foreclosure does not matter, as long as the foreclosure is not complete. We  will RUSH underwrite a file in foreclosure.  Processing should be notified prior to sending  the file.  “RUSH” should be written on the outside of the file. Include proof of foreclosure.  Also, add a comment indicating that the borrowers are in foreclosure, and include the  date of the foreclosure. Right of rescission can be waived in foreclosure ONLY if the home  will be sold during the rescission period. This can only be approved by compliance.  Tax Liens  All Federal tax liens and those secured by our subject property must be paid off at closing.  Your processor must obtain a payoff.    Federal Judgments and Debts  In the case of a federal judgment or debt, current FHA policy requires either that  the federal judgment or debt be paid‐in‐full or that a satisfactory repayment plan be  made with the federal agency.  The HECM borrower does not have to satisfy the total  federal judgment or debt outstanding to be eligible to receive a HECM loan if he or she  has entered into a satisfactory repayment plan with the federal agency owed.  In addition,  a prospective HECM borrower credit report must be reviewed to check for any claims,  defaults or debts to the federal government, and any existing debts against the real estate  that will serve as the collateral for the FHA‐insured HECM loan.  Any delinquent federal  debts or liens against the real estate, which will serve as collateral for the FHA‐insured  HECM loan, must not be in excess of the borrowers net principal limit unless the  HECM Guidelines and Procedures Page 22 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 23. borrower has a separate source of funds from which to draw.  Liens against the real estate  must be removed or subordinated to the first and second HECM liens.    Student Loans  All delinquent student loans must be paid off.  Processing  must obtain a payoff and a  deferral agreement. If the borrower has a defaulted student loan, make sure that the  CAIVRS is clear. Refer to CAIVRS information on page 8  Outstanding Mortgages   All outstanding mortgages must be paid off on the property being used as  collateral for the reverse mortgage. If there is a mortgage on another property, you  must obtain proof or documentation, which can be a copy of the deed, mortgage  coupon book, letter from the mortgage company, or any acceptable  documentation.   If there are any liens less than a year old on the credit report, the title company  must confirm that this lien is not against the home. (This is because some counties  are behind in their recording.)  Judgments   Judgments must be paid off at closing if they are a lien against the property  securing the reverse mortgage.   The title company can verify liens and judgments on the property.   Any outstanding federal debt must be paid off or proof of a satisfactory repayment  plan must be provided.   Proof of the status of all judgments is required. The underwriter may require  evidence of satisfaction or payment arrangements.              State and Local Court Judgments and Judgment Liens  Several HECM lenders have inquired whether a prospective HECM borrower against  whom a judgment has been entered, and remains unsatisfied, must satisfy that judgment  prior to the HECM closing even though the judgment has not resulted in a judgment lien  against the borrower’s real property.  A judgment is a courts final determination of the  rights and obligations in a case. A money judgment is a judgment for a specific sum of  money and is subject to immediate execution, whereas a judgment lien is a lien imposed  HECM Guidelines and Procedures Page 23 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 24. against the judgment debtor’s property.  A judgment lien gives the judgment creditor the  right to seize a debtor’s assets (i.e., real property) to secure a judgment, or sell the assets  to satisfy the judgment.  In accordance with FHA policy, a prospective HECM borrower is  not required to use HECM proceeds or satisfy an unpaid state or local court‐ordered  judgment prior to closing.  In cases where an unpaid state or local court‐ordered  judgment results in a judgment lien against the real estate, which will serve as the  collateral for the HECM loan and the judgment lien will not be subordinated to the  HECM first and second liens then it must be satisfied prior to closing.          A HECM mortgagee, however, has the option of requiring that a prospective HECM  borrower satisfy an unpaid state or local court‐ordered judgment even though the  judgment has not resulted in a judgment lien against the borrower’s real estate.  In the  event that a state or local court‐ordered judgment against a HECM borrower is not  satisfied prior to the HECM closing and subsequently that judgment results in a judgment  lien against the real estate, that judgment lien must be made subordinate to the HECM  first and second liens.    Identity  Credit reports may indicate conditions that need additional and immediate attention.  These conditions may include: name differences, erroneous social security numbers, etc.  The underwriter may ask for additional verification or a name affidavit. The underwriter  will compare the identity information on the credit report to the information gathered on  the Customer ID Cert.  If the credit report was ordered with the wrong social security  number, a new credit report must be ordered.   Per HUD guidelines, credit reports may  contain as few as the last four digits of the Social Security number. Sellers remain  responsible for validating the Social Security number using the Customer ID Certification  as usual.  Tru‐Alert  Credit reports also check for identity theft and other fraud. This is called the Tru‐Alert.   The underwriter should check the credit report for any possible fraud.  OFAC  Should be checked on credit report, if a positive hit is found, loan should be escalated to  the underwriting manager who will check the OFAC website and escalate to compliance if  an exact match is found.  HECM Guidelines and Procedures Page 24 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 25. Appraisal  Must use an FHA, approved appraiser (subject to repairs). Home must meet minimum  FHA guidelines and any subsequent repair requirements.    Appraisal Report  This section summarizes the property requirements. A few special circumstances with  complicated requirements are listed in their own heading in the “Special Circumstances”  section.  Please also read about manufactured homes, multi‐family homes, and  condominiums if applicable.    Primary Residence    Reverse mortgages must be secured by the borrower’s principal residence. A common  question raised in this regard is whether the borrower’s site for voting, automobile  registration and the like become the controlling factor in assessing the borrower’s  principal residence. The answer to that question is no. For purposes of the reverse  mortgage, the borrower’s principal residence is where he/she spends the majority of the  calendar year. In other words, if the borrower typically spends at least 183 days of the  calendar year at the proposed collateral property, that property would be considered the  borrower’s principal residence. The borrower may only have one principal residence at  any one time.  Subject Section     The Occupant should say “owner”. If the borrower is not the occupant, we cannot  close the loan.   If the Property Right Appraised says “Leasehold,” or if the appraiser shows ground  rent on the appraisal, please read the “Leasehold” heading.   If anything is checked under “Project Type” please read the “Planned Unit  Development” or “Condominium” sections of this guide.   The subject property should not be currently for sale. If it is we will require proof  that the property listing has been withdrawn  Neighborhood Section  Present land use should not show that the land use change is in progress to a  nonresidential use (such as commercial).  Site Section  Check the site area for excess land and if necessary read “Excess Land” heading.  HECM Guidelines and Procedures Page 25 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 26.  The zoning classifications must be noted and must allow for the number of units.  If there is zoning, zoning compliance must be “Legal”. If it is “Legal Non‐ Conforming” we will need a letter from the zoning board stating that the home can  be rebuilt if completely destroyed. If you can’t obtain that letter, we may be able to  close the loan if the borrower will sign a “Hold Harmless” agreement at the closing  saying that they understand that if the home is destroyed, home insurance  payments will be paid first to satisfy the lien. If zoning is illegal, the file may be  rejected. If there is no zoning, the file will be accepted as long as the home is in an  area used for residences (rather than a commercial area).   The highest and best use must be “Present Use”. For example, if the borrowers live  in a small house in the midst of a group of skyscrapers, that is not the highest and  best use of the property, and we will probably reject it.   If there is a well on the property, please read the “Well and Septic” heading.   The appraiser will look for site considerations such as high power lines. Please  read the “Repairs” section. Some site considerations, such as soil poisoning or  hazardous waste, must be corrected prior to closing.   If there is a nearby radio tower, high‐voltage power line, cell phone tower, etc. you  may need an engineer’s certification that the home is not within falling distance.  Improvements Section   Homes may have one to four units for the HECM loan. The home must be single‐ family.  If the home has more than 1½ units, the appraiser must use the Small  Residential Income Form (1025).  • A half‐unit is a unit that is subordinate in size and design to the main unit,  such as a basement apartment in a residential home. 1½ units are allowed,  and the appraiser should use the single‐family form (1004). 2½, 3½, and 4½  units are not allowed.   If the foundation shows evidence of infestation, dampness, or settlement, the  appraiser should condition for repairs.   Heating:  • Check for oil heaters, space heaters, wood stoves, and unusual sources of  heat, and read the Heating heading.  • All homes must have heat, except in counties in tropical areas (southern  Florida and Hawaii). See HUD Keywords Index under “Heating” for  counties.   Check the windows in Exterior Description.  • Barred bedroom windows and only one window per room must have an  emergency release mechanism.   Appraiser will list repairs in Condition of Property, and repeat the repair  information in the Comments on page 3.  HECM Guidelines and Procedures Page 26 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 27.  If the property is an unusual home (such as a log home or an extremely modern  home) the appraiser should find additional comps.  The appraiser will also  complete the Cost Approach Section. (See more information in the Unique  property section )  Sales Comparison Approach Section   In this section, the appraiser compares the borrower’s home to other properties in  the area. The appraiser must provide at least three comparables less than one year,  which can be difficult in areas with few recent sales.   Home must be 100% complete at time of inspection and a Certificate of  Occupancy is required if the home is new.   At the bottom, the appraiser will indicate how much the home is worth using this  approach.   This is not the appraised home value, because there are other possible  approaches.  Reconciliation Section   At the top of this section, the appraiser should show the results of the various valuation  approaches.  Additional Comments Section  HUD added this section so that the appraiser can comment on the appraisal  without attaching an addendum. It may include long legal descriptions and other  explanations that did not fit elsewhere   Repairs and inspection requirements will be summarized here. Our repair policy is  listed in a separate heading in this Underwriting Guide     Cost Approach Section   The Cost Approach shows the cost to build the home as‐is, new, and then takes  depreciation into account.   The estimated remaining life of the property must be shown. The remaining life  must be at least 30 years or longer. (This is only likely to be a problem with  manufactured homes)   If the Estimated Site Value exceeds 35% if the home value, appraiser must  comment on whether that is typical for the area.   To assist in calculating the hazard insurance coverage, the appraiser must  complete the entire Cost Approach section or provide the site value or estimated  cost new.  HECM Guidelines and Procedures Page 27 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 28. Planned Unit Development Section   If the borrower has a home in a PUD, the appraiser must fill this section in.   Check to make sure that the borrower is current on their dues to the PUD (title  search should show this).   Check to see if roads are public. If not, read Private Roads and Shared Driveways  heading.  Attachments  Home may not be listed as for sale, under contract, or active listing; check the  photographs for signs in yard.  If appraisal indicates home is currently listed for sale,  the underwriter should condition for the home to be removed as an active listing.    No condition is necessary if the appraiser indicates the home was recently listed  for sale.  Expiration of Appraisals  Appraisals expire after six months.  Re‐use of appraisals  Appraisals that were used to close a previous FHA loan cannot be re‐used, even if they are  less than six months old. Each new FHA loan requires a new appraisal.              Declining Markets  Appraisal Practices in Declining Markets    World Alliance Financial will order an AVM for any property indicated by the  appraiser to be in a declining market.  The underwriter will use this information to  help support the appraisal and to help determine if the appraiser provided  adequate information to support the decline as well as the value.     Historically, FHA has provided a counter‐cyclical force in helping to stabilize declining  housing markets and will continue to do so.  In fact, much of FHAs business activity this  year has been in those states (e.g., Ohio, Michigan, Indiana) that have suffered sustained  depreciation of home prices due to job losses and increased foreclosures.  Nevertheless,  recent property value declines in certain markets suggest the need to reiterate our  guidance to ensure that appraisers are providing accurate property valuations.  A  HECM Guidelines and Procedures Page 28 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 29. declining market could be as small as a neighborhood or as large as an entire state, and  no standard definition exist other than home prices are falling.     Appraiser Responsibilities     The purpose of the appraisal is to provide the lender/client with an accurate, and  adequately supported, opinion of market value.  It is the appraiser’s responsibility to  determine whether a property being appraised is located in a declining market.     The neighborhood section of each property specific appraisal form contains a housing  trends section where the appraiser marks a box indicating property values are increasing,  stable or declining.‐ Whichever box is selected, the appraiser is certifying that he/she has  performed an objective analysis of quantifiable data supporting the observations made.     If a property is located in a declining market, the appraiser must provide an explanation  in the Market Conditions section of the appraisal report that includes relevant  information in support of the conclusions relating to trends in property values,  demand/supply and marketing time. The appraiser must also provide a description of the  prevalence and impact of sales and financing concessions and/or down payment  assistance in the subject’s market area. Other areas of discussion may include days on  market, list‐to‐sale price ratios, and/or financing availability.               Lender Responsibilities     The mortgagee’s responsibility is to properly review the appraisal and determine that the  appraised value used to support the mortgage is accurate and adequately supported.     We are held responsible by HUD for the appraisers we select, therefore we have a zero  tolerance for fraudulent appraisal reports.  We accept responsibility for the integrity,  accuracy, and thoroughness of the appraisal submitted to FHA for mortgage insurance  purposes.     Valuation by Underwriter    HECM Guidelines and Procedures Page 29 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 30. When an appraisal in a declining market is reviewed, in addition to all standard  information an Appraiser provides, the Underwriter looks for specific information as  follows:  The appraiser’s comments regarding the decline in values in the area and whether  or not the appraiser took the decline into account when assigning their value to  the property;  Comparable properties are nearby and are not outdated;  The date of the appraisal relative to the value assigned (older appraisals may  require updates from the Appraiser, including better comps);  Recent MLS (Mortgage Listing Service) listings to support the value assigned;  A large concentration of homes for sale in the area (this is typically a good  indication of declining values).   It is important to note that World Alliance Financial Underwriters are responsible  for the final accepted appraised value used for our lending purposes.    After careful review of all facts, an Underwriter may determine that a decrease in the  appraised value is warranted. World Alliance Financial may also submit the appraisal to  upper management as appropriate. We are confident that implementing this strategy will  result in more solid valuations that are completely documented and supported with facts.  NOTE: In most cases, the Appraiser should have already adjusted the value in accordance  with market conditions, and commented as such, in which case no further adjustment  would be warranted.    Ineligible Properties    Hawaiian Homelands  Repairs  Repair Policy Overview  Problems with the property are identified by an appraiser, inspector, or termite company.  The underwriter decides which of these problems must be repaired.  Termite reports are handled separately from other repairs. Read the “Termite” heading in  this section. Required repairs are usually only those necessary to protect the health and  safety of the occupants, protect the security of the property, or strengthen the soundness  of the structure. Read the heading “Which Repairs Must Be Completed” We must address  all required repairs before the loan is cleared to close, either by planning a set‐ a‐ side, or  by showing that repairs are complete and inspected. Read the heading “When You Can  Escrow for Repairs.” Encourage borrowers to complete repairs prior to closing when  possible.   An inspection by the appraiser will verify that the repairs are complete.   To obtain a set‐ a ‐side for repairs:  HECM Guidelines and Procedures Page 30 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 31. We need one contractor’s bid, selected and approved by the borrower, prior to closing.     The loan officer is responsible for helping the borrower choose a contractor.  The  loan officer will provide a list of contractors to choose from but does not  recommend a particular contractor.   Appraiser’s estimates are accepted in some circumstances. Read the“Contractor  Qualifications” heading, and the “Contractor Estimate (Bid) Requirements”  heading. This bid will be used to calculate the set‐aside amount. Read the “Repair  Set Aside” heading. The servicing department will administer the repairs and make  sure that they are completed inspected after closing. Read the “Inspection of  Repairs” heading. We collect an administration fee on the HUD‐1 at closing (this  may be added to the loan balance). The administration fee is the greater of $50 or  1.5% of the base repair amount. Typically the Servicing Department will disburse  funds by one of the following methods:    Draw Schedule (larger repairs)  Initial draw for 1/3 of estimate  Disburse funds only at completion of work (smaller repairs)    The disbursement method is at the discretion of the servicing department.  After the closing, the servicing department administers the repairs and disburses  funds to the contractor as appropriate. The borrower orders the repairs from the  contractor. The repairs must be completed within 6 months after the closing.    Which Repairs Must Be Completed  The underwriter decides which repairs will be required, on a case‐by‐case basis.  Examples of repairs that will be required:   Inadequate exits from bedrooms to exterior of home   Leaking or worn out roofs (if 3 or more layers of shingles on leaking or worn out  roof, all existing shingles must be removed before reroofing)   Evidence of structural problems (such as foundation damage caused by excessive  settlement)   Defective paint surfaces in homes constructed pre‐1978.  o If the damage to the paint is minor, repairs are not required unless there is      a child under the age of seven years residing in the property.  o To determine whether there is a child living in the home, we will use Lead  Based Paint Certification.  Defective exterior paint surfaces in any home, regardless of the age of the home,  where the finish is otherwise unprotected.   HECM Guidelines and Procedures Page 31 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 32. Examples of repairs that may be waived:     Missing handrails   Cracked or damaged exit doors that are otherwise operable   Cracked window glass   Defective paint surfaces in homes constructed post 1978   Minor plumbing leaks (such as leaky faucets)   Defective floor finish or covering (worn through the finish, badly soiled carpeting)   Evidence of previous (non‐active) termite damage where there is no evidence of  un‐repaired structural damage  Rotten or worn out counter tops   Damaged plaster, sheetrock or other wall and ceiling materials in homes  constructed post 1978   Poor workmanship   Trip hazards (cracked or partially heaving sidewalks, poorly installed carpeting)   Crawl space filled with debris and trash   Lack of an all weather driveway surface    When You Cannot Set‐A‐Side for Repairs  In some cases, we will not allow you to do a set‐a‐side for repairs. This is usually due to  the urgent nature of the repairs, or the high cost of the repairs.  Nature of Repairs  The underwriter may decide that you cannot do a set‐a‐side for a particular  problem because of the nature of the repair. These are usually health‐ and safety‐ related repairs that are correcting extremely hazardous problems.  Examples include:   Broken or inoperable exterior windows   Inadequate exits in case of fire   Roof leaks   House must be jacked up to repair foundation   Well and septic don’t meet FHA requirements   Sparking, smoking, unconnected, frayed electrical wiring   Evidence of sink holes or slush pits   Easements for “high‐pressure” gas or oil lines   Evidence of soil contamination   Property cannot be legally accessed by road or right‐of‐way   Nearby hazards such as:  HECM Guidelines and Procedures Page 32 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 33.   Oil or gas drilling (proposed, in progress, or abandoned)  o Slush pits  o Traffic, fumes, or noise to a hazardous degree  o  High‐voltage or radio towers in falling distance  o Landfills or other hazardous material  o Total Cost of Repairs  Sometimes you cannot do a set‐a‐side because the repairs are too expensive. This page  explains how expensive the repair can be if you plan to do repairs after closing.  Remember, even if the bid is not too expensive, you might not be able to do a set‐a‐side  because of the nature of the repair.              Definitions:     To understand this section, you need to know that the maximum claim amount is  the lesser of the home value or the HUD County Lending Limit.  Limits on repair cost when establishing a set‐a‐side:   If the bid is less than 15% of the maximum claim amount, then you may escrow for  repairs.  o Example: Max claim is $100,000, and the repair bid is $13,000. That’s 13%      of $100,000, and you may establish a set‐a‐side for repairs.   If the bid is more than 15% of the maximum claim amount, then you must  complete some repairs prior to closing. (Complete at least enough repairs to  reduce the bid to less than 15% of the maximum claim amount. Then you may  establish a set‐a‐side for the rest).  o Example: Max claim is $100,000, and the repair bid is $17,000 (17% of  $100,000). You get $2 ,000 in repairs done and inspected. This brings the bid  down to $15,000 (15%) and you may establish a set‐a‐side for the remaining  repairs.   HECM loans only: If required repairs are estimated to cost more than 30% of the  Maximum claim amount,(as evidenced by the appraiser or a contractor’s bid) the  underwriter should reject the property.  A property should not be rejected by an  appraiser.  HECM Guidelines and Procedures Page 33 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 34. Contractor Qualifications   All repairs must be performed by an engineer, licensed contractor, or qualified  professional.   We will accept an appraiser’s estimate for most repairs. Simply including the  estimate in the file is not enough. You must tell us specifically that you plan to use  an appraiser’s estimate. Otherwise, we will condition you for a bid.   A contractor’s bid is required for structural and foundation repair issues. Soil  pollution issues require an EPA inspector.   If you assist a borrower in selecting a contractor, give the borrower a minimum of  three (3) contractor names.   Contractors must be licensed in the states in which they operate (if the state  requires licensing). If the State does not require a license, we must have a copy of  the contractors insurance and E & O. Electricians and plumbers must always be  licensed. This website lists state requirements: http://www.contractors‐ license.org/index.html   All contractors should be qualified to perform the type of work being contracted  for, such as electrical, plumbing, foundation, etc.  Contractor Estimate (Bid) Requirements  Send only one bid for each repair. We will not choose between two bids. When  assisting the borrowers with obtaining a bid, give them a list of at least 3  contractors. Do not recommend a particular contractor.   Bids must be legible and must include:   Contractor’s telephone number   Clearly stated required repair items (itemized)   Total cost for job   If the bid is for structural damage, the bid must say whether or not the house will  need to be jacked up or supported to do the work. If it must be jacked up or  supported, the bid must say whether or not it is safe for the borrower to remain in  the house during the repairs. When a structure requires jacking or supporting, the  repairs must be completed prior to closing. The underwriter must determine if the  structural, foundation, or soil pollution risk is acceptable to approve the loan.  Repair Set Aside Calculation  Prior to closing, the borrower must select the contractor who will be performing  the repair work.  We calculate the repair set‐a‐side based on the bid selected. This should be the  same contractor who will perform the work.  Repair set‐aside calculations range from 150% of the bid. There is a $2000  minimum set‐aside, although the bid may be lower than $2000. More details  follow.  HECM Guidelines and Procedures Page 34 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 35. When we calculate the repair set‐aside, we include a compliance inspection fee of  $100 for each inspection that we expect we will need.   We require repairs to be completed within six (6) months of closing  If the repairs are completed without using all the funds in the set‐aside, we will  transfer the remaining funds to a line of credit and tell the borrower how much we  transferred.  If the cost of the repairs exceeds the amount initially set aside for repairs, the  borrower must still have the required repairs completed. He or she may draw  against a line of credit to cover the excess cost. This procedure might require a  recalculation of the borrower’s payment plan.  Repair set‐aside requirements are calculated using the following formulas:  Bid Amount Formula Minimum Balance  Contractor’s bid multiplied by 1 1/2 times (150%) plus $100  OR  Appraiser’s estimate multiplied by 3 times (300%) plus $100 up to $1500, anything  over $1500 must have a contractors bid    Inspection of Repairs:  If your borrower is completing repairs before closing, a qualified individual must inspect  the repairs before you can clear the loan for closing.  If the repairs are completed after  closing, then the property must be inspected before we will disburse all of the funds to  pay for completed repairs. If the repair was identified by the appraiser, then in most cases  that same appraiser should be able to inspect it. Other repairs, such as those identified by  inspectors or termite companies, may require a HUD inspector, a professionally licensed,  bonded, registered engineer, licensed home inspector or appropriately registered/licensed  tradesperson.  In some cases a statement from the termite company or other licensed  professional certifying completion of the work may be accepted, but only when a  statement from the borrower is also received stating that the repairs have been  satisfactorily completed. Only in instances of minor repairs can the DE Underwriter waive  the inspection by an appraiser or other professional and accept a mortgagee’s certification  of completion of such repairs. These minor repairs must involve:     No technical skills   No structural skills   No knowledge    In these cases we would require a picture and a mortgagee certification using HUD‐92051.  The homeowner cannot perform the inspection.  The following people should use the Compliance Inspection Report, HUD‐92051:    HECM Guidelines and Procedures Page 35 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 36.  Appraisers   Fee inspectors    Other professionals may use their company’s forms and letterhead to make the  certification.  Termite Guidelines  Following HUD’s recommendations, we require termite reports only when they are  required by the appraiser, or when the underwriter determines that a termite inspection  is warranted. When a report is required, only structures that are given value must be  inspected. If applicable, the termite letter should be on the state approved form:   If a state has its own form, it will include the words “State Mandated.”  We are aware of the following states with their own forms: AL, AZ, CA, FL,GA, LA,  MS, NC, SC, TX, and WA. (This list is not all‐inclusive.)    o On the CA report, only the repairs listed in Section 1 are required unless the  underwriter determines otherwise.     Otherwise, use the Wood Destroying Insect Inspection Report (NPMA‐33).  Termite letters are valid for 90 days only.  If the borrower has an existing contract with a termite company, that company  should provide the report. If the borrower is part of a Homeowner’s Association  with an existing termite contract, that company should provide the termite report.  Termite Infestation  If the report lists active infestation, read about “Termite Damage” in the next heading to  determine whether repairs are required in addition to treatment.  If there is active infestation, treatment is required:   You may escrow for treatment in mild cases of infestation.   You may not escrow for treatment if there is structural damage (read “Termite  Damage” heading).   You may not escrow for treatment if there is severe active infestation, unless  weather conditions do not permit treatment (frozen ground). The underwriter will  decide when treatment is allowed after closing.  Treatment should be done using an EPA accepted system. Sentricon baiting  systems are not acceptable.  Treatment Prior to Closing   The borrower should obtain the termite clearance report showing completed  treatment.  HECM Guidelines and Procedures Page 36 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 37.  The borrower may pay the termite company from the loan proceeds at closing.  Payment must be disclosed on the HUD‐1.  Treatment After Closing  When treatment for termites is delayed until after closing, the set aside amount is  calculated at 300% of the estimated cost listed on the termite report. This  increased set aside amount is due to the opportunity for additional damage that  would not be covered in the estimate.   All termite bids must be separate from any appraisal repairs.   The termite company, engineer, or licensed contractor must conduct an  inspection at the completion of the work.      Termite Damage  Only structural damage (and Section 1 items on California termite reports) must be  repaired. Cosmetic repairs are not required. Structural damage must be repaired prior to  closing. In most areas of the country, the following inspectors may determine whether the  damage is structural:     the termite company’s inspector    an approved fee compliance inspector   a qualified home building inspector   an engineer with expertise in structural related matter   if the appraiser requests an inspection by a foundation expert rather than an  engineer, this is acceptable.    In the HUD Atlanta Homeownership Center (HOC), we do not accept a  determination from the termite inspector of which damage is structural. Use one  of the other inspectors listed above. The Atlanta HOC has jurisdiction over these  states: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Indiana, Kentucky, Mississippi, North  Carolina, South Carolina, and Tennessee. The professional who will perform the  inspection must determine the degree of damage and recommend corrective  action as necessary.  HECM Guidelines and Procedures Page 37 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 38. Flood & Hazard  Flood Certification and Insurance  The processor must order a flood certification for every loan. The certification must be for  the “life of the loan,” showing our name and servicing address.  Flood Insurance  The flood certification determines whether flood insurance is needed, and if so, whether  flood insurance is available. We will not accept the loan if the community related to the  property does not participate in the Federal Flood Insurance.  If flood insurance is required:   If the borrowers do not currently have flood insurance, they must obtain a new  policy   If the borrowers must get new insurance, or increase their existing coverage, they  must sign the flood insurance disclosure that is attached to the flood certification  (called the “Notice to a Borrower in a Special Flood Hazard Zone.”) They must sign  this form ten days prior to loan closing.   Adequate proof of insurance is required before the loan is cleared to close.   The borrower must provide a copy of the declarations page showing the  appropriate insurance coverage.  Flood insurance coverage is based on the appraised value minus the site value, or  the maximum $250,000 flood insurance limit for the area.  The processors will change the mortgagee clause prior to closing.   Flood insurance must be effective at the date of closing, and must be good  through 180 days after the closing.  Manufactured homes must include a statement in the file from the appraiser that  states the following:   ”The finished grade elevation beneath the manufactured home or, if a basement is  used, the lowest finished exterior grade adjacent to the perimeter enclosure, shall  be at or above the 100‐year return frequency flood elevation”.  The HUD guidelines state specifically:  Insurance Amount Required. National flood insurance must be maintained in an  amount equal to the least of the following: (1) the cost of the improved property (less  estimated land costs); (2) the maximum limit of coverage made under the National Flood  Insurance Act of 1968; or (3) the outstanding principal balance of the loan. Flood  insurance is required for the term of the loan. If the buildings are located within a  special flood hazard area (SFHA) and insurance under the National Flood  Insurance Program is not available within a community, the property is not  HECM Guidelines and Procedures Page 38 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 39. eligible for FHA mortgage insurance. See HUD Handbooks 4150.1 and 4150.2 for  additional information.  Condominium. The Homeowners' Association (HOA), not the individual owner, is  responsible for maintaining flood insurance on buildings located within the special flood  hazard area. If the FHA appraiser reports that buildings in a condominium project are  located within a FEMA‐designated SFHA, the lender is responsible for ensuring that the  HOA obtains and maintains national flood insurance on buildings located within the  SFHA. The lender is not permitted to submit a LOMA, LOMR or elevation certification  for any specific dwelling unit located within a newly constructed condominium project  less than one year old.  Hazard Insurance Hazard Insurance is required on all loans.     Coverage requirements are different for condominiums. Read “Condo” heading  before proceeding.   The policy must be effective at time of closing and paid through 90 days past the  closing date. (the closing manager has the discretion to allow policies with a  minimum of 60 days on a case by case basis)  A copy of the declarations page must be submitted to underwriting before the loan  can be cleared to close.   The following items must be clearly and consistently indicated: borrower’s name,  effective date, coverage amount, correct address, and mortgagee clause.  The processor can correct the mortgagee clause by letter. A copy of the letter in  the file is adequate proof that the clause will be changed.  If the borrowers are paying for the increase in hazard insurance at the closing, we  will typically collect a full year’s hazard insurance payment UNLESS the hazard  insurance company states in writing that a smaller payment is acceptable.   If at any time after closing, the borrower does not maintain adequate insurance,  World Alliance Financial servicing department, reserves the right to purchase a  policy in the borrower’s name and hold him/her liable for payments on the policy  (i.e. force place the insurance.).  HECM Guidelines and Procedures Page 39 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 40.   Coverage Amounts    Many of our senior borrowers have not updated their hazard insurance since they bought  their home. Always check the hazard insurance coverage early in the loan process.  For all products, the policy amount must be the least of the following:  Guaranteed Replacement Cost on dwelling    o Note: Guaranteed Replacement Cost is an option on the insured's endorsement.    If the amount of coverage is less than the minimum coverage required, then World  Alliance will require this endorsement.  Appraised value minus the site value  Estimated Cost New. The policy must be equal to 100% of the insurable value of  the improvements as established by the property insurer. The acceptable  deductible for single family housing is 5% of the face amount of the policy. The  deductible for single family housing for wind‐loss/hurricane is 5% of the face  amount of the policy. This is generally a special endorsement and is included with  the policy.     On some policies, the declarations page states that the coverage increases by a  certain percentage each year to take inflation into account. We will accept this if:    The percentage is listed on the declarations page, and  The increase is enough to bring the coverage to the required amount.    Mortgagee Clause    The Mortgagee Clause for Hazard and Flood Insurance is:    World Alliance Financial Corp.   ISAOA/ATIMA  P.O. Box 39218   Solon, OH 44139‐0218    Exception:    For Alabama and Texas:  WAF World Alliance Financial Corp.   ISAOA/ATIMA  P.O. Box 39218   Solon, OH 44139‐0218  HECM Guidelines and Procedures Page 40 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 41.    The fax number for insurance policies is (440)505‐2008.  Title & Liens  Title Commitment  We require a title commitment that includes the following:   Date of issue   Correct vesting   Property address   Legal description of the property   Tax search   Liens   Judgments   Outstanding mortgages  The title commitment is expired after 180 days. The vendor must issue a new and  updated title commitment before closing.  Vesting  Vesting should be in fee simple and include only those eligible for and part of the reverse  mortgage transaction.  If it is not in fee simple, refer to the appropriate section for Life  Estate or Leasehold below. Any non‐borrowers must be removed from title.   If we are removing anyone from title, the title company must verify the final  vesting.   If vesting shows a Trust, or Life Estate, please read the appropriate heading.  If vesting shows a deceased spouse or person on title, who we need to remove from  title, a certified copy of the death certificate is required.  This would include any  person named in a trust who is deceased. Each state has different laws about  removing deceased persons from title. The settlement agent/title company must  state in writing that the deceased party can be removed from the title at the  closing without probate.   Check for Non‐Borrowing Spouses and read that heading if needed. This applies  whether the spouse is on title or not.   Homes vested in a Family Limited Partnership are not accepted.   Address  Property address and legal description must match the appraisal and Case Number.     Check for Leaseholds, Condominiums, and Planned Unit Developments.  HECM Guidelines and Procedures Page 41 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 42.  Additional lots or acreage on the title that was not included on the appraisal  should be removed from title. If the additional lots or acreage cannot be divided,  an excessive land certification must be executed. Read the “Excess Land” heading.  Taxes, Liens and Payoffs  All taxes, liens, judgments, and outstanding mortgages listed on the title must be  paid off or removed from title commitment at closing.  The only exception is a  mortgage that is to be subordinated. Only community assistance liens can be  subordinated. For more information, see “Subordination” and “Credit Report”  headings.  Updated payoffs for all items to be paid at the closing are required before you can  obtain a clear‐to‐close.    o Payoff should be within effective dates of payoff letter.  o If the payoff has expired, we will require a letter from the closing agent  acknowledging acceptance of the per diem.  o The payoff should be calculated at least 10 days past the expected funding  date.  At a minimum, taxes due within the next 60 days must be paid prior to or at  closing. The settlement agent and/or borrower may choose to collect to pay for  more taxes at their discretion. If the title shows an existing HECM loan, see  “HECM Refinance” heading.     Verification of Deposit    In accordance with FHA and HUD guidelines 4235.1, Chapter 4 and 4155.1, Chapter 3,  World Alliance Financial, is required to source all funds for any mortgage transaction  where the borrower is short funds to close and must bring in funds to closing. (EPA and  Simple 60 products adhere to FHA guidelines in this respect)  In these cases, World Alliance Financial will require one of the following:  Verification of Deposit (VOD): This is a written request sent to a financial  institution to verify the amount of monies available to the borrower(s). The VOD  must support the required funds available over a two month period  Borrower’s original bank statements covering the most recent three month period,  provided the bank statements show the previous month’s balance, the  requirement would be met by obtaining the two most recent, consecutive bank  statements,  A Gift Letter as described in the next heading.  HECM Guidelines and Procedures Page 42 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 43. Gift Letters   If there is a gift letter, the transfer of the funds from the donor to the borrower must be  documented.  Acceptable procedures include:   Obtaining a copy of the donor's withdrawal slip or cancelled check, along with the  borrower's deposit slip bank statement showing the deposit to the borrower's  account.   In cases where the donor provides the funds in the form of a cashier's check,  provide evidence that the funds used to purchase the cashier's check came from  the donor. A withdrawal slip, specifically showing the donor's account number  from which the funds were obtained, would be sufficient evidence, along with a  copy of the cashier's check.   The loan file must also contain a gift letter specifying the following 10 items:    o The dollar amount  o The name of the donor  o  The donor’s signature  o The donor’s address  o  The donor’s telephone number  o The donor’s relationship to the borrower  o The names of the borrowers  o The borrowers’ signature(s)  o That no repayment is required  o That the funds were not made available to the donor from any person or  entity with an interest in the sale of the property    Title Requirements for Title Insurance, Closing Agent/Attorney General  Guidelines    The title company and/or attorney “agent” is responsible for:  checking the title  ensuring that World Alliance Financial (lender) has first lien priority  ensuring that World Alliance Financial is provided the title commitment prior to  closing  closing the loan  disbursing the funds  Recording the deeds or mortgages  Copying and returning the loan package to World Alliance Financial within 24  hours after closing    After closing, the agent is responsible for:  HECM Guidelines and Procedures Page 43 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 44.   providing World Alliance Financial with the recorded first and second mortgages  Final title policy  providing appropriate endorsements    All reverse mortgages must have, but are not limited to, the following endorsements:    6.2 Negative Amortization  8.1 Environmental Protection Lien (T‐36 in Texas)  9 Survey Exception Endorsement  Reverse Mortgage/Line of Credit Endorsement (T‐43 in  Texas)  5.1 PUD, if applicable (T‐17 in Texas)  4.1 CONDO, if applicable  Reverse Mortgage Trust Mortgagor Endorsement, if applicable o Texas only: T‐19  Restrictions, Encroachments, Minerals, etc.  Texas ARMs only: T‐33 Adjustable Rate Mortgage      The following title policy is required:    ALTA form revised 1992 or short Form Title Policy as required by state law    Within 90 days after closing to:   World Alliance Financial  3 Huntington Quad  Melville, NY 11747  Attention: Final Docs    When disbursing the funds, the agent must pay all taxes that are liens on the property  and all outstanding liens. The HUD‐1 Settlement Statement must accurately reflect all  fees paid.  Surveys  We require survey coverage at closing on every loan. This means that we will never allow  any survey exceptions to remain on the final title policy. In most states, the title company  will automatically provide this coverage without a survey. Typically, borrowers in Texas  and Florida will need a survey in order to obtain survey coverage. Even in Texas and  Florida, new surveys are not always necessary. In some cases, the borrowers had an old  survey on file, and the title company accepted the old survey. In other cases, title  companies provided survey coverage for condominiums without requiring a new survey.  HECM Guidelines and Procedures Page 44 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 45. The title company determines over whether to provide survey coverage without a new  survey.   Special Circumstances  HECM Streamlined Refinance  Overview  The HECM Refinance is for borrowers who have an existing HECM loan and wish to  refinance. This only applies to borrowers who have an existing HECM loan; borrowers  who have another kind of existing loan (Home keeper or proprietary product) will obtain  a HECM loan under the usual guidelines. Under this program, the borrower pays a lower  MIP (Mortgage Insurance Premium). You must take care that the borrowers will receive  enough money from the refinance to compensate for the additional origination cost  including closing cost and to assure that the loan is not considered churning. Our policy  is that the increase in the principal limit must be three times the cost of the new reverse  mortgage, for the loan to be eligible.(for more information regarding HECM to HECM  refinances, see internal policy Reverse Alert #2008‐02)  Other Servicers  Loans serviced by entities other than World Alliance are eligible for our streamlined  refinance program. We will require the same information for all loans. Payoffs from other  servicers should include all required information including the required default  information.  Steps to Originating and Processing a Refinance  Applies to HECM product only  Unless stated otherwise, all requirements are the same as for other HECM loans.   If possible, obtain these items from the borrower:  o Prior HECM Case Number  o Prior HECM loan number  o Last mortgage statement  Complete the HECM Refinance information in the Borrower’s Information Screen  of the Reverse Mortgage Analyzer software before disclosing.    The borrowers must sign these additional forms at application:  o Anti‐Churning Disclosure  o Special Refinance General Authorization  o Refinance Analysis (this does not replace the Comparison)   Obtain the information about the existing HECM Loan:  HECM Guidelines and Procedures Page 45 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 46. o Obtain the Refinance Information Worksheet and fax it to the servicer. This  will provide all necessary information including whether or not a default  exists in taxes, insurance or repairs.  o Attach the Refinance General Authorization Form to your faxed request.  o For Wendover (Wells Fargo), fax to: 336‐668‐4335  o For Seattle Mortgage (Reverse Mortgages of America), fax to: 208‐ 281‐5313     In FHA Connection, change the loan to a Streamlined Refinance as follows:  Change “Purchase” to “Refinance”  Change “Was prior loan FHA Insured” To “Yes”  Enter “Prior HECM Case Number”  Leave the selection of streamline refinance type to “Not Streamlined”. (In this case  the term streamlined refers to forward business.)        Waiver of Counseling for HECM Refinance    Counseling must be completed on a HECM Refinance loan unless waived in writing by  the Operations Center Manager.  This is because HUD guidelines specify that to obtain a  waiver of counseling:     The time between the closing on the original HECM that was refinanced and the  application for this refinance may not exceed five (5) years, even if less than five (5)  years have passed since a previous refinance, and   The increase in the mortgagor’s Principal Limit must exceed the total cost of the  refinance by an amount equal to five (5) times the cost of the transaction.  The Principal Limit is based partly on the appraised home value. At the time of  counseling, the appraised home value is not yet determined. If World Alliance  Financial waives the counseling and the appraised home value and Principal Limit  are less than expected, the counseling would take place after the appraisal and  would break the HUD guideline that requires counseling prior to the appraisal. In  other words, an inappropriate waiver of counseling could cause the Seller  or lender to incur a penalty.   Disqualified Borrowers   Loans Assigned to HUD  HECM Guidelines and Procedures Page 46 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 47. o When the loan balance on an existing HECM loan reaches 98% of the  maximum claim amount, the loan may be assigned to HUD for servicing.  o If the loan has been assigned to HUD, the borrowers are not eligible for a  streamline refinance with a reduced Mortgage Insurance Premium. This is  because HUD is likely to make a claim on the mortgage insurance,  o However, the borrowers may obtain a traditional HECM loan and pay the  full mortgage insurance premium.   Defaults  o If the borrowers are in default (for example, if they have not completed  repairs in a timely fashion, or if they have failed to pay their property taxes  or insurance) the item in default must be cleared prior to closing.  o If the default is not cleared, the loan cannot be closed and must be denied.  o Past default status does not prevent a streamline refinance if such defaults  have been cured.  o Borrowers who are currently in default may cure the default by obtaining a  traditional HECM loan and paying the full MIP.    Death Certificates  We only require a certified copy of the death certificate if someone with ownership  interest on the property (and named on the title) is deceased and needs to be removed  from the title. This includes any person named in a trust who is deceased.  Each state has different laws about removing deceased persons from title. The settlement  agent or title company must state in writing that the deceased party can be removed from  the title at the closing without probate.  Subordination   Subordination means that a lender is taking third position to the HECM loan (behind  World Alliance and HUD). HUD has been very clear regarding the creation of a new  financial obligation in relation to the reverse mortgage transaction. Such transactions are  NOT allowed. If the borrower does not have enough money to pay off existing debt, it is  not permissible to create an additional lien.    Current FHA policy permits an existing lien against the subject property to be  subordinated if the following two conditions are satisfied.    1. The subordinate lien does not intervene between the first and second HECM liens.   It is the mortgagee’s responsibility to ensure that the first and second mortgages  HECM Guidelines and Procedures Page 47 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 48. are the first and second liens of record, and that other liens do not intervene  between the first and second mortgage.    2. A lien against a HECM borrowers property, which is subordinate to the FHA‐ insured HECM first and second liens, cannot arise or be connected with obtaining  a HECM loan.  FHA regulations at 24 CFR 206.32(a) provide that there shall be no  outstanding or unpaid obligations incurred by the HECM borrower in connection  with the HECM transaction.  Once a HECM loan is endorsed, however, the HECM  mortgagor is not restricted from seeking a home equity loan, or engaging in  another type of real estate financing transaction which would require an additional  lien to be subordinated to the HECM first and second liens.      To get a lien subordinated:  Prior to closing the subordination agreement must be executed by the subordinating  lender and reviewed and approved by the underwriter.  There will also be a 2nd review by  World Alliance compliance department. Since the loan amount on the reverse will grow,  we prefer they do not list an amount to which will be subordinated, however if an amount  is listed it must be equal to the recorded deed amount. The subordinating lender must  state that they will take a third lien position behind the reverse mortgage and that they  understand that a reverse mortgage is a negative amortization loan. In all places where a  lender is referenced, it must reference “World Alliance Financial, its successors and/or  assigns as their interest may appear and the Secretary of Housing and Urban  Development.”  If a loan is closing in the brokers name, then it should read “(Brokers full name) its  successors and/or assigns as their interest may appear and the Secretary of Housing and  Urban Development.”  Multi Family 2‐4 Units  General Guidelines   If the appraiser indicates that the property is multifamily, follow these requirements:     Case number must have correct number of units   Property may not exceed four (4) units   Borrower must sign “Hotel/Transient Use Certification” HUD 92561 certifying that  they are not using the property as a hotel. The form can be signed at closing.    We will still calculate loan proceeds using the single‐family lending limit.  HECM Guidelines and Procedures Page 48 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 49.  Unlike other FHA multi‐family homes, the borrower must remain in the home for  the life of the loan.  Multi‐family Appraisals   Appraiser must use the 1025 Small Residential Home format.   Major differences include:  o Sales comparable section remains, but comps must be multi‐family.  o New Comparable Rental Data section uses different comps (if possible) to  show potential income from renting units.  o Subject Rent Schedule section shows how much rent each unit is taking in.  Well and Septic  The appraiser must state if public water and sewer are available. If public utilities are  available then hook up is required. The only exception is if the hook up cost exceeds 3%  of the value of the property. Underwriting will waive this requirement with a written  statement from the borrower requesting a waiver and a copy of the contractor bid to  show that it exceeds 3%. The bid must include the tap fee. Unusual sewage disposal  systems (cesspools, etc.) are acceptable if they are allowed by county guidelines. All wells  must be drilled wells at least 20 feet deep with a casing—dug wells and spring fed wells  are not allowed by FHA. The well must meet state and local standards, and may  not be less than 50 feet from any source of pollution . HUD requires well tests under  certain circumstances (such as corroded plumbing, unusual taste or odors, or nearby  hazards such as dry‐cleaners or intensive agriculture). Typically, the underwriter will only  require a test if it is specifically recommended by the appraiser. All test samples should be  taken by a state‐certified private laboratory or their designee in accordance with the state  drinking water regulations. If the well test says that the water is not “potable” this means  that the water is not safe to drink.     The appraiser does not automatically have to list the distances between the well, septic  tank, property line, etc. If the appraiser states the distances or shows them on the sketch,  it must meet HUD guidelines. HUD guidelines are as follows:  For existing properties, FHA requires that a domestic well be located a minimum of 100  feet from the septic tanks drain field and a minimum of 10 feet from any property line.  Should state or local regulations require greater distances, those distances must be met.  If, however, the locality permits distance requirements less than those prescribed by FHA,  the property may be considered eligible for a mortgage insured by FHA provided that the  lender submits evidence in the case binder that the subject property is in compliance with  the applicable local or state distance requirements and meets the conditions stated  HECM Guidelines and Procedures Page 49 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 50. below. Therefore, waivers from the Homeownership Centers (HOCs) will no longer be  necessary for properties meeting these distance requirements:  •  Domestic Well from Septic Tank Drain Field: FHA will recognize state/local distance  requirements provided they do not allow for less than 75 feet of separation.  •  Domestic Well from Property Line: FHA will recognize state/local distance  requirements provided that the well is not within 10 feet of any roadway or the  property line of other than a single‐family residential property, i.e., the well cannot  be within 10 feet of a commercial, industrial, or multifamily building.    **Exception:    For properties located in Michigan only, HUD has granted a general waiver on existing  properties. The general waiver will permit a reduction in the distance required between  the well and the drain field from 100 feet to 50 feet.     However, the appraiser should comment if the well appears to be too close to a potential  source of contamination. A septic inspection is required only if there is evidence of  system failure, if it is mandated by state or local jurisdiction, if it is customary to the area,  or at the underwriter’s discretion. Shared wells or shared septic systems must have  recorded agreements between all parties that meet FHA guidelines and must be approved  by the local authority. More than four houses cannot use the same shared well. The  borrowers must submit a copy of a state or county permit or license for community wells.  Further testing of community wells is not necessary. If the water is not potable, the  borrowers may not escrow for the installation of a new well (it must be done prior to  closing). A currently working septic system that must be moved to meet local guidelines  may be moved after closing using a repair set‐a‐side.  Heating  Oil Tanks  If there is an underground oil tank, check to see if the appraiser requires a test to see if it  is leaking (tests are no longer automatically required). Testing can be done using several  different methods and can be done by the heating company the oil company, or local  authority. A letter must be submitted stating that the tank was tested and is not leaking.  If the oil tank is leaking, then the condition must be corrected prior to closing the loan  per EPA Standards. The appraisal (or survey) must indicate the location of the oil tank on  the sketch addendum.  HECM Guidelines and Procedures Page 50 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 51. Space Heaters  Houses served by space heaters must be inspected to determine if the heaters are  installed properly per local fire department code. The appraiser must state that this type  of heat is typical and adequate to heat the entire house.  Wood Stoves & Unusual Heat Sources  Dwellings with wood burning stoves or solar systems used as a primary heat source must  have permanently installed conventional heating systems that maintain at least 50  degrees Fahrenheit. We no longer require an inspection unless the appraiser or  underwriter specifically requests one.  Flat Roofs  Inspections of flat roofs are no longer automatically required. However, if the appraiser  notes a problem that requires additional inspections or if the underwriter identifies an  issue from the photo, an inspection may be required.    Agricultural Land and Excess Land  “Excess land” is land that was not included in the value of the property on the  appraisal.  Agricultural Land (Farms)  Agricultural zoning does not necessarily indicate excess land. It also does not  automatically disqualify the property because of its zoning. However, the property must  still be considered a residence, and not a farm. The underwriter will review the appraisal  to determine whether the property is a residence or a farm.  Double Lots and Excess Acreage  FHA requires any acreage or lots not included in the value to be removed from the title.  Appraisers must determine the amount of the land that should be included in the value  when a house includes excess acreage. The appraiser relies on what is typical for the area.  There is no specified upper limit on how much acreage is acceptable; however the  underwriter will make the final determination for additional lots or properties including  more than five acres.  Large properties must meet the following guidelines:  Zoned and used as residential property (no commercial use, including income‐ earning farms).  Must be common for the area (supported by similar and proximate comparable  properties. Additional lots may only be included if they meet at least one of these  requirements:  HECM Guidelines and Procedures Page 51 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 52. o Contiguous and included on the legal description  o Contiguous and taxed as one parcel  o Includes amenities such as septic tank, well, garage, etc. which contribute  to the marketability of the property  o Removal of parcel would limit access to public roads if the property has  excess land that does not meet the above requirements, it cannot be  included in the property value. The borrowers must sign the Excess Land  Certification. They will indicate whether they want to encumber the excess  land with the reverse mortgage or deed it off separately. If encumbering the  land, no further action is required. If deeding off the land, a survey will be  necessary and the land must be removed from the legal description. Land  may not be removed if its removal would limit access to public roads or  wells/septic tanks. The only exception is if the lot cannot be subdivided. A  letter from the county would be required.    Tribal Land    Properties may not be located on tribal (Native American or Indian) land.    Unique Properties    Unique properties, such as octagonal houses, waterfront homes or homes in an extremely  remote location will be considered on a case‐by‐case basis.  The appraiser must be able to provide comparable properties that meet the guidelines in  the “Sales Comparison Approach Section” heading on page 19. (For comp requirements,  refer to the Sales Comparison Approach Section heading on page 19.) Before taking the  application, we may wish to check with the appraiser to see if comps are available.  Private Roads and Shared Driveways  Each property must be provided with vehicular and pedestrian access by a public or  private road. If the property is serviced by a private road or private driveway then the  road must meet these criteria:   Must be protected by permanent recorded easement or ingress/egress shown on  deed.   Maintenance agreements are no longer required.  Power of Attorney  A Power of Attorney has the right to sign for and make decisions for the borrower.  HECM Guidelines and Procedures Page 52 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 53. POA Document  The power of attorney documents must meet certain requirements:   Durable (continues in effect if the borrower becomes incompetent)  o Note: Power of Attorney in the state of Louisiana is automatically durable as  per the state civil code.   Give the right to encumber the property   Revocable   Executed by a competent borrower  **If the POA is executed less than 6 months from the date of the application, we  will require a doctor’s letter confirming competency.   If the borrower signed the application via a POA, the POA must have been  executed and dated prior to the date of the application.   The title company must confirm in writing that they will be able to close the  transaction using this power of attorney and that the POA paperwork meets state  guidelines.  Application, Counseling & Competency   The Loan Officer must confirm the POA’s identity and Social Security Number  using the Customer ID Certification (an application document).   The individual acting as Power of Attorney must attend counseling   If the borrower is competent, the borrower must sign the initial application (1009)  and attend counseling.   If the borrower is incompetent:   The POA must provide proof that the borrower is incompetent. This  is typically a doctor’s letter explaining the nature of the  incompetency and when it began.  The borrower must have executed the power of attorney when the  borrower was still competent.   Cases where the borrower is competent to understand the loan, but is physically  unable to attend counseling, will be decided on a case‐by‐case basis by the  underwriter. Whenever possible, the borrower will be required to attend  counseling. TTD counseling is available for deaf borrowers.  Signing   The power of attorney must sign all loan documents and attend counseling and  the closing.   On the application and closing documents, the POA’s signature must follow the  guidelines laid out in the POA document. A typical example:  o “[Borrower’s full name] by [POA’s full name] as Attorney in Fact.” That is, “Jane  Smith by John Doe as Attorney in Fact”  HECM Guidelines and Procedures Page 53 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 54. At Closing  At closing, the power of attorney must certify that the borrower is alive and that that the  power of attorney is in effect.  Guardian or Conservator  A Guardian (called a Conservator in some states) is appointed by a court to protect the  borrower’s interest because the borrower has become incompetent and has not written a  durable Power of Attorney.   Guardianship Document   You must send the following documents in the file if the borrower has a guardian:  A copy of the court order appointing the person as guardian or conservator.   A court order to state that the court approves the loan transaction for a HECM  reverse mortgage.  o The words “reverse mortgage” and/or “adjustable rate, negative amortized  loan” must be included in the court order  o The court order must be signed by the judge.  o Do not include any interest rate or loan amount in the court order. If an  interest rate is listed, it must be state as an quot;initial ratequot; noting that it is an  adjustable rate for a negative amortized loan. If a loan amount is listed it  must not be less than the recorded deed amount, which equals one and a  half times the maximum claim amount.   If the property is in a trust, the court order will also need to authorize the trustee  to act on behalf of the trust.  Application, Counseling & Competency   The Loan Officer must confirm the Guardian/Conservator’s identity using the   Customer Identification Certification (an application form).   The Guardian/Conservator must attend counseling.   Since the borrower is incompetent, he or she does not have to attend counseling.  LDP and GSA  You should check LDP and GSA for the Guardian/Conservator, just as if for the borrower.  Read LDP/GSA heading for instructions.   Signing Documents  On the application and closing documents, the guardian’s or conservator’s signature must  follow the guidelines laid out in the Guardianship Documents. A typical example:  “[Borrower’s full name] by [Guardian’s full name] as [Guardian/Conservator].”  HECM Guidelines and Procedures Page 54 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 55. That is, “Jane Smith by John Doe as Guardian” Or, “John Smith by Jane Jones as  Conservator”  Living Trusts  This section discusses trust requirements for HECM.   General Trust Guidelines   Loans cannot close in a trust in Texas.   Trusts must meet the following guidelines:    o It is World Alliance policy to never suggest or recommend removal of the  borrower’s property from a trust.  o If the trust does not meet our requirements, you should only tell the  borrower in what way the trust does not meet our requirements.  o If the home is put back into a trust after closing, the trust must meet the  same requirements that it must meet before closing.  o If the borrowers are removing the property from the trust, they will need to  sign the Trust Acknowledgment stating that they understand this.  o Trust must be revocable     The trust must be recorded and accurately shown in the vesting on the title  commitment.   Hazard Insurance should be in the borrower’s name or in the same name in which  the title is vested.   A Trust Acknowledgement should be sent to World Alliance by the Title  Company if the borrower intends to convey title from a Living Trust prior to  closing and/or they intend to convey title to a Living Trust after closing.  Revocable Trusts   Trusts must be revocable.  A revocable trust is one that:  o An individual created during his or her lifetime,  o Becomes effective during its creator’s lifetime, and  o Can be changed or cancelled by its creator at any time, for any reason,  during that individual’s lifetime.   The revocability of some trusts may change on the death of one borrower. If the  trust becomes completely irrevocable upon the death of one borrower, it is not  eligible. If the trust becomes partially irrevocable upon the death of one borrower,  the property must remain in the revocable part of the trust.   Irrevocable trusts are not acceptable on any of World Alliance Reverse Mortgage  products.  HECM Guidelines and Procedures Page 55 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 56. Beneficiaries  The borrowers must be the primary beneficiaries of the trust. They cannot be the residual  or alternate beneficiaries. For more information, go to  http://www.lealzoom.com/law_library/living_trust/distributions.html  Obtain a Copy of the Trust   The trustee is under a fiduciary responsibility to hold and manage the trust assets  for the beneficiary. The trustee’s responsibilities are set out in a trust agreement.   A complete copy of the “Declaration of Trust” or “Trust Agreement” must be  submitted to the underwriter and the title company with all amendments and  schedules.   California loans:  o California Probate Code Section 18100.5 provides a means by which the  trustee(s) of a trust can provide a certification of trust in lieu of an actual  copy of a trust agreement to a third party who is contemplating entering  into a transacting with the trust.   Trust Approval  For all reverse mortgage products, the eligibility of a property held by trust is  subject to review and approval of the trust by the World Alliance Legal  Department AND the title company.   The processor will submit the trust to title company with the title order.   The legal department will not review trusts early except in unusual circumstances.   If the trust is acceptable to the title company, the title company will issue a special  title endorsement.    If the title company (or if necessary, World Alliance outside legal counsel) does  not approve the trust, then the loan is not eligible for approval to close.  Trust Items Signed at Closing   The borrower(s) may or may not be the trustee(s) of the trust. The trustee(s) must  sign the mortgage deeds at closing but do not execute the loan agreement. The  borrowers must sign the mortgage deeds and all other loan documents. If the  borrower(s) and the trustees(s) are one in the same, they must execute the  mortgage deeds as both (trustee and borrower).   An amendment to the trust must be executed at closing.  Trusts with POAs or Conservators   If the borrower wants to use a Power of Attorney in combination with a trust, the  closing agent must approve the use of a POA with a trust. More requirements  apply for a POA. See “Power of Attorney” heading.  HECM Guidelines and Procedures Page 56 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 57.  On conservator trusts, the loan must be acknowledged by the courts. Other  requirements for conservators may apply. See “Conservator” heading.  Leasehold   A, leasehold occurs when the land is not owned by the borrower but by another party  under a lease agreement. The underwriter will review the lease to ensure that it meets  FHA guidelines.   The mortgage must be on the property held in fee simple, or under a lease for not  less than 99 years that is renewable, or under a lease having a remaining term of  not less than 50 years beyond the 100th birthday of the youngest borrower.   There are specific requirements for the appraisal of leaseholds. The guidelines can  be found on the HUD Handbook 4150.1 and 4150.2. The comps should also be  leaseholds and information at the time of the appraisal report.   FHA no longer accepts recreational leaseholds.    Life Estate   A life estate is an interest in real property allowing the owner of the life estate to  use the property during his or her lifetime. On the death of the owner of the life  estate, his or her rights in the property cease, leaving a fee simple title to the  property in the holders of the future interest in the property.  Under FHA regulations at 24 CFR section 206.35, if a HECM borrower holds a life  estate in the property that will serve as the security for the FHA‐insured HECM,  persons with a reversionary or remainder interest in that property also must  execute the HECM mortgage. The referenced “reversionary or remainder interest”  is an interest in the real estate that will serve as the security for the FHA insured  HECM.  At closing, the borrower and all holders of any future interest in the  property must execute the deed of trust, riders, and rescission. Holders of future  interest do not execute the note or loan agreement.  Loans cannot close in a life estate in Texas.  Non‐borrowing Spouses  It is World Alliance Financial, policy never to suggest or recommend the possibility of  removing someone from title. According to the terms of the mortgage, it is not possible to  add someone to the title after the closing. Doing so may cause the loan to come due.  World Alliance may perform title searches after closing to confirm that the title is still  vested as it was at closing. World Alliance requires the following from a non‐borrowing  spouse, including both homestead and community property states:  HECM Guidelines and Procedures Page 57 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 58. If a spouse is being removed from title in conjunction with the loan transaction,  World Alliance recommends that the borrowers obtain an attorney opinion letter  from the borrowers’ attorney supporting that decision. The attorney’s fees must be  paid outside of closing and outside of the loan transaction.  FHA and World Alliance also require the non‐borrowing spouses to attend  counseling.  In homestead or community property states, a Customer Identification  Certification is required for the non‐borrowing spouse   The borrower and non‐borrowing spouse must sign the quot;Non‐ Borrower Spouse  Ownership Interest Certificationquot; form at loan closing.  The Non‐Borrowing Spouse Ownership Interest Certification replaces all previous  forms, including the Homestead Advisory and Divestiture of Interest forms.  In signing this form the non‐borrowing spouse acknowledges that he/she is aware  of the possibility they may be required to vacate the property in the event of the  borrower's death or inability to occupy the property.  The non‐borrower spouse may rescind the loan under the same guidelines as the  borrower.  Because each state's laws are different, (e.g., with some states having community  property laws and others having homestead laws) underwriting will condition the  Title Company's representative to obtain information regarding any and all state  specific documents that must be executed. The proper documents must be  executed to ensure that any rights of the non‐borrowing spouse have been  properly extinguished.  Typically this will mean that in addition to the “Non‐Borrower Spouse Ownership  Interest Certification,” the spouse will have to sign the deeds, riders, Notice of  Right to Cancel, and Truth‐in‐Lending form at closing.  On Florida properties subject to homestead, the spouse must sign the deed at  closing AND be listed on the deed as a party to the transaction. Not all properties  in Florida are subject to homestead. The title company can verify whether it is a  homestead property.  For state of California, if we get an interspousal transfer deed executed, we do not  need the deeds/rescission or TIL signed.  The Closing Instruction Letter will include instructions to the Title Company  requiring the preparation and execution at closing of the necessary state specific  documents.  Important: If any instrument extinguishing the non‐borrowing spouse's interest  must be recorded under applicable state law, then this instrument must be  recorded before the new Mortgage or Deed of Trust is recorded.  HECM Guidelines and Procedures Page 58 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 59. Legally Separated Spouses   HUD guidelines do not clarify whether or not a HECM loan can be made if the  borrower and his or her spouse are legally separated. Until HUD clarifies this, we  should obtain a notarized written statement from the non‐resident spouse  covering these points:    o That the parties are separated and have been since _______________ [the  period should be no less than 1 year] and their separation is permanent.  o That the parties do not share marital or community property and live  separate and apart.  o That the non‐resident spouse does not live in the proposed security  property and has no claim to such property.  o That the non‐resident spouse acknowledges that the proposed security  property is the separate property of the resident spouse.  o That the non‐resident spouse acknowledges and consents to the proposed  reverse mortgage transaction.       We continue to require the non‐borrower spouse ownership certification from the  nonresident spouses.     Counseling will not be necessary because we are documenting that the non‐ resident spouse has no interest in the property  Planned Unit Development – PUD  A PUD is a community that requires the homeowner to pay a mandatory fee for the  maintenance and use of common areas.   At closing, the borrower will sign an additional form called the PUD rider.   Check the title commitment to be sure that the development is not recorded as a  condominium instead of a PUD. If it is, see “Condominiums” heading.   The title company should confirm there are no unpaid dues or assessments.   If the roads are private, the association should include a certification that they  own and maintain the roads.  Modular and Manufactured Homes  Modular Homes  If the home is a modular home, not a manufactured home, the manufactured home  guidelines do not apply. A modular home is different from a manufactured home.  HECM Guidelines and Procedures Page 59 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 60. In a modular home, the trailer is not a structural part of the home; weight is supported by  exterior foundation walls and has an official state label indicating acceptance under the  state program. The underwriter will require documentation that this is a modular home.  If it is a modular home, there are no other requirements.  Definition of a Manufactured Home(Mobile Home)  A manufactured home is a structure that is transportable in one or more sections, a trailer  is a structural part of the home, weight of home is on one beam, and it contains an affixed  HUD seal.  Guidelines for Manufactured Homes  For a HECM loan, the home must:   Not be located in a condominium association   Have a floor area of not less than 400 square feet   Be constructed after June 15, 1976   Not be installed or occupied previously at any other site or location   Be classified and subject to taxation as real estate   Be built and remain on a permanent chassis   Have axles and tongue removed   Have permanent utilities installed   Have permanent skirting around perimeter   Additions to manufactured homes must meet county requirements and HUD’s  requirements.   Have the finished grade elevation beneath the manufactured home or, if basement  is used, the lowest finished exterior grade adjacent to the perimeter enclosure,  shall be at or above the 100‐year return frequency flood elevation; see “Flood  Certification” heading.   Be designed to be used as a dwelling with a permanent foundation built to FHA  criteria. Foundation must be inspected by a licensed engineer prior to the  appraisal to confirm that it meets the guidelines in the PERMANENT  FOUNDATION GUIDE FOR MANUFACTURED HOUSING, HUD‐007487 and  HUD Handbook 4145.1 Rev 2. To order a Permanent Foundation Guide, call (800)  245‐2691. Foundation inspection must be submitted to the appraiser when  ordering the appraisal Foundation inspection must be less than six months old.  Contain an affixed HUD tag or data plate; appraiser must show the tag’s serial  number on the appraisal.    o To find the HUD tag (label), stand outside and face the tow end of the  trailer. Walk around to your right, so that you’re looking at the long side of  the home. The tag should be about one foot up, and one foot in from one  end. (Sometimes HUD tags are moved.)  HECM Guidelines and Procedures Page 60 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 61. o If the tag is missing, find the HUD data plate in the interior of the home. It  will be in one of three places: on or near the main electrical panel, in a  kitchen cabinet, or in a bedroom closet.  o If the home is in several sections (a double‐wide, etc.) it should have a seal  for each section.  o If HUD seal is missing, or if you would like to see a picture of the data plate  or tag, go to this website:  http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/mhs/mhslabels.cfm  Manufactured Home Appraisals   Appraisals for manufactured homes must be on the 1004c format for  manufactured homes.   Major differences from other appraisals include:    o At least 2 comps must be manufactured (even if outside neighborhood)  o Spaces to fill in required HUD data as discussed above.  o Spaces to discuss additional modifications and improvements    Condominiums and Co‐ops  Definitions  A condominium, or “condo,” is a type of joint real estate where each housing unit is  individually owned and all residents collectively own the common areas of the building.  Owners may have exclusive use of certain limited common areas. Common areas can  include grounds, lobbies, elevators, hallways, surrounding property, and recreational  facilities.     A co‐op is a co‐operatively owned apartment building. Instead of owning real property,  your borrowers own a long‐term lease and the right to sole and exclusive use  of an apartment for an indefinite period.  Co‐Ops  Co‐ops are not acceptable under the HECM guidelines. They may be acceptable in some  States for certain Proprietary products.  Not available for EPA at this time.  General Condo Guidelines   In order to be eligible for a reverse mortgage, the condo must meet these requirements:   For HECM loans, eligible condominiums must be part of a HUD‐approved  condominium project (refer to HUD Handbook 4265.1).  HECM Guidelines and Procedures Page 61 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 62. If the condo is not approved on the FHA Connection, you may use a Spot Condo  form. (for more information on Spot Condo Affidavits see section below or  refer to Reverse Mortgage Alert # 2008‐04)  Remember to check the Title Commitment for Recreational Leases. These are no  longer acceptable for FHA loans.   Homeowners Association must provide a copy of the blanket insurance policy  Declarations, page to show that they have the correct coverage.    o The declarations page must be for the master policy that covers all of the  buildings in the condo association.  o  Condo coverage must include full replacement coverage for the buildings  and liability of $1,000,000  o The condo coverage is usually handled by the homeowners’ association. A  certificate of insurance is issued in the borrower’s name with the unit  number shown on the certificate, and the mortgagee clause.      Condominium The Homeowners' Association (HOA), not the individual owner, is  responsible for maintaining flood insurance on buildings located within the special flood  hazard area. If the FHA appraiser reports that buildings in a condominium project are  located within a FEMA‐designated SFHA, the lender is responsible for ensuring that the  HOA obtains and maintains national flood insurance on buildings located within the  SFHA. The lender is not permitted to submit a LOMA, LOMR or elevation certification  for any specific dwelling unit located within a newly constructed condominium project  less than one year old.   If a termite inspection is required, and the borrower is part of a Homeowner’s  Association with an existing termite contract, that company should provide the  report. See Termites heading.   FHA does provide strict guidelines regarding the amount required in reserves. A  condo may not have ‐0‐ reserves and still be eligible for the spot condo approval. If  the reserves are ‐0‐ or look low, send a copy of the association’s budget for this  year and the previous year. Also send maintenance schedule so that we can assess  how the project has handled major repairs when they have become due for repair.  The underwriter determines how far back the maintenance schedule should go.  Two years is typical, but the underwriter may call for five years or even more  depending on the situation.    HECM Guidelines and Procedures Page 62 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 63. Condominium Appraisals   Appraisals for condos must be on the 1023 appraisal format.   Appraiser must supply remaining economic life. Appraisers frequently forget to  provide this information.   Extra spaces include:  o The project’s amenities (land, parking, pool, etc.)  o The condo building (number of floors, units, elevators, etc.)  o Occupancy  o Budget and fees   Comparables should also be condos. For properties in established subdivisions, or for  units in established condominium or PUD projects that have resale activity, the appraiser  should use comparable sales from within the same subdivision or project as the subject  property if there are any available.  Resale activity from within the subdivision or project  should be the best indicator of value for properties in that subdivision or project.  If the  appraiser uses sales of comparable properties that are located outside of the subject  neighborhood, he or she must include an explanation with the analysis.   For properties in new subdivisions, or for units in new (or recently converted)  condominium projects, the appraiser must compare the subject property to other  properties in its general market area as well as to properties within the subject  subdivision or project.  This comparison should help demonstrate market acceptance of  new developments and the properties within them.  The comparable selection should  include at least one sale outside the subdivision or project and one sale from within the  subdivision or project.  The third sale may be either.  Appraiser must supply remaining  economic life. Appraisers frequently forget to provide this information if they use the  condo form.  Spot Condo Approval  You may get individual units in condominium projects approved even if the whole  association community isn’t approved. The project must meet the requirements on the  spot condo form, as well as the following requirements:  Each program has its own spot condo form. Be sure to use the most recent forms.  Outdated forms may not strictly comply with FHA, and they will not be accepted.   Spot condo form must be completed and signed by an authorized person from the  Homeowners Association (cannot be the borrower).   Large associations may write “unknown” in the question on the FHA spot form  that indicates number of FHA loans in the association.   Any modification to answers on the Spot Condo Affidavit is unacceptable. By  signing the form, the association’s representative is certifying that the condo meets  HECM Guidelines and Procedures Page 63 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 64. all requirements. A “false” answer means the project is ineligible for “spot”  approval.   If the association charges reasonable and customary fees for a certification, the  fees may be charged to the borrower.   If there is litigation described on the approval form or the appraisal, the loan  won’t be approved until the litigation is resolved.  o The only way to get an exception to this rule is to have the association apply  directly to HUD for full approval. If the association receives that approval,  then we can usually accept the loan.  For more information regarding Spot Condo Approvals, see Reverse Mortgage  Alert #2008‐04)        HUD Approved Condos  Applies to HECM product only  Some associations are already approved by HUD, and units in those associations  do not require spot approval.  The loan file must have a printout from FHA Connection with condo approval and  ID number. Verify the lot number, building number or phase to ensure that we  received the correct approval. When checking for HUD approval, carefully follow  these  instructions:    To find a HUD‐approved condominium:  Log on to the FHA Connection at https://entp.hud.gov/clas/ and click “Sign On.”  Enter your user name and password and log in. You will be on the FHA  Connection page.  o If you do not have a user name and password, contact the compliance  department to obtain a login.  From the FHA Connection page, click Single Family FHA  From the Single Family FHA page, click Single Family Origination  From the Single Family Origination page, click FHA Approval Lists   From the FHA Approval Lists page, click Condominiums  Click on the Condo Name and enter the name of the condo  Enter the borrowers zip code  HECM Guidelines and Procedures Page 64 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 65. At the bottom of the screen is a pull down list, make sure you choose, “all”  in the  pull down menu (this selection will give you all condo’s that are approved, denied,  withdrawn )  Click send  o The condo must be approved in order to use this approval method. In  addition, many condos have numerous phases and all phases must be  approved, so in order to use this method, the particular phase must be  available in the FHA connection.  If the condo association does not exist in  the FHA connection, then the Spot Approval process must be used.    If approved the page must be printed and included in the loan file for submission to  underwriting.  Right of First Refusal Permitted for Condos  A right of first refusal is usually present in “senior living communities,” such as those that  prohibit occupants who are younger than a certain age. These associations have the right  to buy the home (or refuse to buy it) before it is offered for sale to someone else. These  condo associations usually are not accepted on an FHA loan.  For the HECM loan only, HUD has removed this restriction, and homes in a “right  of first refusal” association are eligible for the HECM loan.    Recreational Leases for Condos  A Recreational Lease is a lease of the common areas (club house, pool, tennis courts, etc.)  held by an outside party. We will not accept recreational leases of any kind, including  leases in Century Village.  HUD will not insure a loan with a recreational lease.    Condominium Property Regimes (CPRs) in Hawaii    World Alliance Financial will accept CPRs in Hawaii that are nonagricultural, subject to  underwriter approval. (For example, the underwriter will review the file to make sure that  any Homeowner’s Association is solvent and not involved in a lawsuit.)  At this time, agricultural CPRs are ineligible.  HECM Guidelines and Procedures Page 65 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 66.   Glossary of Terms  203‐b Limit • in the federally‐insured HECM program, the capped loan amount for each  county; limits how much of a home’s value can be used to determine a borrower’s loan  advances  AARP Web place • an Internet Web site featuring detailed information on reverse  mortgages at www.aarp.org/revmort  Acceleration Clause • the part of a contract that defines when a loan may be declared  due and payable  Actuarial Risk • uncertainty about how long borrowers will live  Adjustable Rate • an interest rate that changes, based on changes in a published market‐ rate index  Adjusted Property Value • the lesser of the appraised value of a property and the  Lending Limit; this value is used in calculating the borrower’s Principal Limit  Annuity • a monthly cash advance for life from an insurance product  Appraisal • an estimate of a home’s market value  Appreciation • an increase in the home’s value  Area Agency on Aging (AAA) • a local or regional nonprofit organization providing  information on services and programs for older adults  American Association of Retired Person (AARP) • a national organization providing  information on services and programs for older adults  Automated Valuation Model (AVM) • provides the borrower with an estimate of the  current market value for the borrower’s residential property, thereby providing a loan  expectation to the borrower. AVMs derive a value estimate by running property and area  sales information (such as square footage, lot size, and sales price) through statistical and  mathematical models and are updated on a regular basis to provide the most accurate  estimates available. These reports can be obtained through various sources.  We currently  only require them for our EPA(Equity Plus Advantage) product, however underwriting  can utilize them on HECM loans to help support the value.  Cap • a limitation on the amount by which an adjustable interest rate may change during  a specified time period  CHUMS • another name for the FHA Connection, which is most commonly used to order  FHA Case Numbers  Closing • a meeting at which legal documents are signed to “close the deal” on a  mortgage  Core Logic • vendor that supplies the Automated Value Model, which is only required on  our EPA (Equity Plus Advantage) product.  CRA • Community Reinvestment Act passed by Congress in 1977 which mandated that:  HECM Guidelines and Procedures Page 66 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 67.  Regulated financial institutions are required by law to demonstrate that their deposit  facilities serve the convenience and needs of the communities in which they are chartered  to do business.  The convenience and needs of the communities include the need for credit services as  well as deposit services.  Regulated financial institutions have a continuing and affirmative obligation to help meet  the credit needs of the local communities in which they are chartered.  Credit Line (Line of Credit) • a payment plan that permits a borrower to control the  timing and amount of the loan advances  Current Interest Rate • the interest rate currently being charged on a loan. Calculated  using an index and a margin (see margin). On the HECM, the index is the one‐year rate  for U.S. Treasury Securities. On the Home Keeper, the index is the one‐month Certificate  of Deposit (CD). On the EPA (Equity Plus Advantage) loan, the index is the LIBOR index.   Default • a breach or nonperformance of the terms of a mortgage loan; defaults under a  reverse mortgage could include failure to repay loan after a repayment notice has been  issued, failure to maintain property, and failure to pay property taxes and/or hazard  insurance  Depreciation • a decrease in the value of a home  EPLS • Excluded Parties Listing System (see also the GSA lists heading in the Processing  Section)  ECOA • Equal Credit Opportunity Act passed in 1974, better known as Regulation B,  prohibits discrimination against consumers during any aspect of a credit transaction  based upon a prohibited basis such as race, color, religion, national origin, sex or marital  status, or age (provided the applicant has the capacity to contract and providing the  applicant is of an age that meets the underwriting requirements for the reverse mortgage  product); all or part of an applicant’s income derived from a public assistance program; or  the applicant has exercised any right under the Consumer Credit Protection Act  Expected Interest Rate • the interest rate used to determine a borrower’s loan advances.  In the HECM program, this equals the 10‐year rate for U.S. Treasury Securities, plus a  margin (see margin). The expected rate for the Home Keeper is the same as the current  interest rate.   Fair Credit Reporting Act • Congress passed FCRA in 1970 due to increasing concerns  that there was a huge database of information on consumers that (1) the Companying  system depends on, (2) contained incorrect information which caused unjustified denials  of loans, jobs or insurance policies, and (3) was not open to inspection and correction by  the people whose payment histories and other records were stored there  Fair Debt Collections Practices Act • passed to ensure that loans in the collection  process were handled by collectors in a fair and non‐discriminatory manner. The Act  prohibits certain practices to ensure borrowers are not harassed and “strong‐arm” tactics.  It requires specific disclosure of information and limits access to the borrower as an  attorney is involved. Loans that fall under this law are those where either a collector other  HECM Guidelines and Procedures Page 67 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 68. than the servicer is performing the collection process or the loan was purchased in a stage  of default.  FAND • First American Nationwide Documents; the document preparation company that  supplies some application documents  Fannie Mae • A private company that buys and sells mortgages a government‐sponsored  entity that operates under the general oversight of the federal government. A Reverse  Mortgage investor for HECM and Home Keeper loan products  Federal Housing Administration (FHA) • part of the U.S. Department of Housing and  Urban Development (HUD); Issues insurance to lenders for FHA products such as  HECMs  Federally‐Insured Reverse Mortgage • a Home Equity Conversion Mortgage (HECM)  FHA • see Federal Housing Administration  FHA • Fair Housing Act (Title VIII of the Civil Rights Act of 1968) prohibits discrimination  in all aspects of “residential real‐estate related transactions” based upon race, color,  religion, sex, familial status (including children under the age of 18 living with parents or  legal custodians; pregnant women and people securing custody of children under 18),  disability, or national origin.  Geo AVM • see Automated Valuation Model  HMDA • Congress enacted the Home Mortgage Disclosure Act in 1975 and implemented  by the Federal Reserve Board’s Regulation C. HMDA provides that loan data be made  public to assist in dispersing public‐sector investments in order to attract private  investments to areas where needed and to assist in determining whether financial  institutions are meeting the needs of their communities.  Home Equity • the value of a home, minus any debt against it  Home Equity Conversion Mortgage (HECM) • turning home equity into cash without  having to leave your home or make regular loan payments; insured by FHA  Home Keeper Mortgage™ • reverse mortgage product developed and insured by Fannie  Mae  Index • added to a margin to calculate the interest rate. On the HECM, the index is the  one‐year rate for U.S. Treasury Securities (for the current rate) or the ten‐year rate for  U.S. Treasury Securities (for the expected rate) or the LIBOR. On the Home Keeper, the  index is the one‐month Certificate of Deposit (CD).   HUD • U.S. Department of Housing and Urban Development  Initial Interest Rate • the interest rate that is first charged on the loan beginning at  closing.   LDP • the Limited Denial of Participation list (see appropriate heading in Processing  section)  Leftover Equity • the net proceeds from selling a home, minus the total amount of debt  owed against it.Fr  HECM Guidelines and Procedures Page 68 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 69. Lending Limit • a cap of the portion of the home value that is used when calculating the  Principal Limit. Varies by county for the FHA products; consistent nationwide for the  Fannie Mae product; See also 203‐ b Limit  LIBOR • see London Interbank Offered Rate  Line of Credit • See Credit Line  Loan Advances • payments made from a loan to a borrower  Loan Balance • the amount owed on a loan  London Interbank Offered Rate • the interest rate at which banks offer to lend  unsecured funds to other banks in the London wholesale money market (or interbank  market); used for determining the interest rate for the Fixed HECM, the HECM Libor  ARM, the EPA (Equity Plus Advantage) and Simple 60 product.  Lump Sum • a single loan advance at closing  Margin • the amount added to the index (see index) to calculate the rate.   Maturity • when a loan becomes due and payable  Maximum Claim Amount • same as Adjusted Property Value  MIP • see Mortgage Insurance Premium  Mortgage • a legal document making a home available to a lender to satisfy a debt  Mortgage Insurance • insures the investor against risk. If the borrower owes more  money than the lender will receive once the borrower or estate sells the home, the  mortgage insurance protects the lender against loss  Mortgage Insurance Premium • an amount charged to the borrower to pay for  Mortgage Insurance for HECMs only  Net Principal Limit • the estimated amount of money available to the borrower; equal to  the principal limit LESS (1) any payments to the borrower, (2) any financed closing costs,  (3) the servicing fee allocations, (4) any set‐asides, plus (5) any partial repayments  Non‐Recourse Mortgage • a home loan in which a lender may look only to the value of  the home for repayment; no other assets may be attached if the loan balance grows  beyond the mortgaged home value  Origination • the overall administrative process of setting up a mortgage, including the  preparation of documents  Origination Fee • a fee charged to the borrower for the origination process. Each loan  product may differ.   HECM = the greater of $2000 or 2% of the  Maximum Claim Amount   Home Keeper = the greater of $2000 or 2% of  the Adjusted Property Value   EPA (Equity Plus Advantage)  = 2% of the Principal Limit  Payment Plan • manner in which loan proceeds are paid to the borrower  Pledged Value or Limit • see Adjusted Property Value  HECM Guidelines and Procedures Page 69 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 70. Principal Limit • An estimated amount available to the borrower at the closing including  set‐asides, fees, and payoffs is called the principal limit. The Principal Limit is calculated  by the software and is shown in the Comparison print‐out  Principal Limit Protection • essentially puts a “hold” on the amount of funds available  to a borrower at application. Expires 120 days after the processor orders the FHA Case  Number; applies to the HECM only; not a rate lock!  Proprietary Reverse Mortgages • a reverse mortgage product owned by a private  company  PUD (Planned Urban Development) • a real estate project in which each unit owner  has title to a residential lot and building and a nonexclusive easement on the common  areas of the project. The owner may have an exclusive easement over some parts of the  common areas (for example, a parking space)  RESPA • the Real Estate Settlement Protection Act, which is the body of law governing  ethical loan origination; all lenders are required to remain compliant with RESPA laws  Reverse Mortgage • a non‐recourse loan against home equity providing cash advances to  a borrower and requiring no repayment until a future time  Right of Rescission • a borrower’s right to cancel a home loan within three business days  of closing, without penalty; borrower must rescind in writing  RM • see Reverse Mortgage  Servicing • performing administrative functions on a loan after closing, including  monthly statements and disbursement of funds  Set‐Aside • funds for specified uses that are netted out when determining the borrower’s  principal limit  Shared Appreciation • an itemized loan cost based on a percent of any increase in the  value of the home between origination and maturity; for example, a 10% shared  appreciation fee on a home that increases in value by $100,000 would be $10,000  Shared Equity • an itemized loan cost based on a percent of a home’s value at loan  maturity; for example, a 10% shared equity fee on a home worth $200,000 at maturity  would be $20,000  Single‐Purpose Reverse Mortgage • a reverse mortgage that can be used for only one  purpose, generally offered by state or local government agencies  Supplemental Security Income (SSI) • a federal program providing monthly cash  benefits to low income persons aged 65+, blind, or disabled  Tenure Advances • fixed monthly loan advances for as long as a borrower lives in a home  Term Advances • fixed monthly loan advances for a specific period of time  Total Annual Loan Cost (TALC) Rate • the projected annual average cost of a reverse  mortgage including all itemized costs  T‐Rate • A rate for U.S. Treasury Securities; used to determine the initial, expected, and  current interest rates for the HECM program      HECM Guidelines and Procedures Page 70 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  • 71.     HECM Guidelines and Procedures Page 71 of 71 Last Revised: September 26, 2008

×