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Guide de la SCPI

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MeilleureSCPI.com publie un memento sur l'investissement en SCPI. Ce guide permet de tout comprendre sur la société civile de placement immobilier. Ce produit d’épargne immobilière, encore ...

MeilleureSCPI.com publie un memento sur l'investissement en SCPI. Ce guide permet de tout comprendre sur la société civile de placement immobilier. Ce produit d’épargne immobilière, encore méconnu, permet d’accéder à l’immobilier à partir de 5000 € d’investissement.

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  • 1. S C P ILe guide de l’investissement en SCPI
  • 2. Pourquoi ce guide ? En tant que spécialiste du conseil en investissement immobilier, nous vous devons la transparence et la bonne compréhension du marché des SCPI et de l’investissement immobilier afin de vous donner les clés d’un investissement Jonathan DHIVER réussi. Fondateur de MeilleureSCPI.com Chez MeilleureSCPI.com, vous apporter l’information la plus claire et l’actualité des SCPI la plus récente sont nos objectifs principaux. Rendez-vous sur Pour découvrir notre sélection des meilleurs placements en SCPI 0 805 696 022 Appel gratuit depuis un poste fixe1 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 3. Sommaire SCPI : Société CivileQu’est-ce que la SCPI ? de Placement Immobilier‣ Concrètement, qu’est-ce que c’est ?‣ Pourquoi investir dans une SCPI plutôt qu’en immobilier traditionnel?‣ Existe-t-il différents types de SCPI ?‣ Quels sont les risques réels liés à ce type d’investissement ?‣ Quelques chiffres clés.Comment fonctionne la SCPI ?‣ Comment acheter des parts de SCPI ?‣ Quelle est la fiscalité appliquée aux revenus de SCPI?‣ Pour quelle durée je m’engage ?‣ Quels sont les frais des SCPI ?‣ Comment vendre mes parts de SCPI ?‣ Qui encadre la gestion de la SCPI ? Qui contrôle ?Définir votre projet d’investissement en SCPI‣ Les critères pour bien choisir sa SCPI‣ Comment définir mon budget ?‣ Souscrire un prêt immobilier pour l’acquisition de parts de SCPI?‣ La SCPI, un investissement transparentAvertissementCet guide nʼest pas un conseil dʼinvestissement et ne doit pas déterminer le choix dʼune souscriptionen SCPI. Avant toute souscription, il est impératif de recueillir lʼavis de MeilleureSCPI.comCe document nʼest pas contractuel et ne saurait engager la responsabilité de MeilleureSCPI.com2 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 4. Qu’est-ce que la SCPI ?Concrètement, quʼest-ce que cʼest ?‣ Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier  sont des sociétés d’investissements collectifs. Elles ont pour objectif premier d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.‣ Pour cela, elles collectent des capitaux auprès des épargnants (souscripteurs de parts) appelés aussi associés. Ces capitaux sont ensuite investis dans des actifs immobiliers variés tels que des logements, bureaux, commerces, locaux d’activité...‣ Les associés perçoivent un revenu régulier, issu des loyers du patrimoine de la SCPI, en fonction de leur quote-part au capital de la SCPI.3 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 5. Pourquoi investir dans une SCPI plutôt quʼenimmobilier traditionnel?Vous investissez dans lʼimmobilier classique dans un objectif locatif ?‣ Les avantages : ➡ Création d’un patrimoine ➡ Entrées régulières de revenus locatifs ➡ Valeur de placement relativement peu volatile ➡ Possibilité de céder ses biens avec la perspective de réaliser une plus-value, ou de les céder à ses héritiers‣ Les inconvénients : ➡ Besoin d’un montant d’investissement minimum élevé ➡ Gestion lourde ➡ Risque de non-paiement des loyers ➡ Vacances locatives ➡ Charges de copropriété (Travaux...etc)Vous investissez en SCPI plutôt quʼune voie plus «classique» ?‣ Les avantages classique de lʼimmobilier : ➡ Création d’un patrimoine ➡ Entrées régulières de revenus locatifs ➡ Valeur de placement relativement peu volatile ➡ Possibilité de céder ses biens avec la perspective de réaliser une plus-value, ou de les céder à ses héritiers‣ Les avantages spécifiques à la SCPI :‣ Une gestion prise en charge : ➡ Ce sont des sociétés, agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui endossent la fonction de gestion du patrimoine immobilier.‣ Une mutualisation des risques : ➡ Une SCPI, qui possède plusieurs biens immobiliers, peut compenser les mauvais résultats d’un bien par les bons résultats d’autres biens et être quand même bénéficiaire;4 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 6. ➡ Importante lorsque le souscripteur répartit ses avoirs dans plusieurs SCPI.‣ Un investissement sur-mesure adapté à ses besoins : ➡ Accessible dès 5 000 €, l’épargnant peut investir en fonction de sa capacité d’investissement ; ➡ Possibilité de ne vendre qu’une partie de ses parts de SCPI en cas de besoin.Quels sont les risques réels liés à ce typedʼinvestissement ?‣ La SCPI en tant qu’investissement immobilier peut présenter certains risques : perte de valeur et/ou absence de rendement. Cependant la répartition géographique (région parisienne, Province) et la diversification dans la typologie dʼimmobilier (bureaux, commerces, activités...) permet de limiter et dʼatténuer ces risques.‣ La défaillance de la société de gestion qui gère la SCPI. Les sociétés de gestion sont agréées et contrôlées par lʼAMF. Cependant si une société de gestion venait à défaillir, la gestion de la SCPI serait transférée, selon la loi, à une autre société de gestion agréée par lʼAMF.‣ Le capital n’est pas garanti : La responsabilité financière des porteurs est limitée aux apports au capital.‣ La revente des parts n’est pas garantie, elle peut donc varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et des parts de SCPI : La réglementation du marché secondaire organise la liquidité des parts. lI est donc important dʼêtre bien accompagné. Pour toute question concernant les risques nʼhésitez pas à nous contacter.5 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 7. Existe-t-il différents types de SCPI ?Il existe deux types principaux de SCPI :‣ Les SCPI de rendement qui investissent dans l’immobilier d’entreprise : bureaux, locaux dactivités, commerces et entrepôts ➡ SCPI Murs de magasins (murs de boutiques en pied d’immeuble ou périphérie) ➡ SCPI Diversifiée (bureaux, commerces, logistiques...) ➡ SCPI Internationale (qui investissent en France et à l’étranger) ➡ SCPI Plus-value ou capitalisation (qui ne versent pas de dividendes) ➡ SCPI Régionale (qui investissent en Région hors région parisienne)‣ Les SCPI fiscales qui investissent exclusivement dans l’immobilier d’habitation : du neuf (livré ou en cours de construction) ou des biens totalement réhabilités ➡ SCPI Scellier Bâtiment Basse Consommation (qui investissent dans des appartements ou maison éligible au dispositif Scellier c’est à dire jusqu’au 31/12/2012) ➡ SCPI Malraux (qui investissent dans des logements situés dans les ZPPAUP et secteurs sauvegardés. Ces logements ont vocation à être rénovés) ➡ SCPI Déficit Foncier (qui investissent dans des biens ayant vocation à être rénovés, les travaux sont déductibles des revenus fonciers) vous accompagne dans la sélection de la SCPI la plus adaptée à vos objectifs dʼinvestissement.6 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 8. © FotoliaQuelques chiffres clésAu premier semestre 2011, on comptabilise 139 SCPI en France, géréespar 24 sociétés de gestion agréés par l’AMF. Rendement net des SCPI (en %) 9 8,09 7,58 7,73 7,63 7,68 7,43 7,08 6,94 6,91 6,69 6,686,75 6,35 6,34 6,38 6,01 6 6,04 5,67 5,73 5,63 5,53 5,43 4,93 4,52,25 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010Source : IEIF SCPI DataService7 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 9. Capitalisation des SCPI (Millions dʼeuros)25 000 22 31521 917 18 95718 833 17 25917 274 15 16115 750 13 289 11 54512 667 10 569 8 977 9 367 9 583 8 219 8 748 7 525 7 101 7 894 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010Source : IEIF SCPI DataService Collecte nette annuelle des SCPI (Millions dʼeuros)3 000 2461,132 5002 0001 500 1388,37 1215,85 1107,421 000 909,57 886,81939,23 824,53 400,78 500 161,13 199,64253,57 81,57 63,41 63,01 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010Source : IEIF SCPI DataService8 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 10. Comment fonctionne la SCPI ?Comment acheter des parts de SCPI ?Il existe deux formes de SCPI :‣ Les SCPI à capital fixe : un capital plafond est inscrit dans les statuts. La société de gestion augmente progressivement le capital de la SCPI jusqu’à atteindre ce capital plafond. Entre chaque augmentation, le capital reste fixe. On peut donc souscrire : ➡ sur le marché primaire lors d’augmentation de capital et de l’émission de nouvelles parts; ➡ sur le marché secondaire, ce marché est organisé et permet de déterminer le prix de vente.‣ Les SCPI à capital variable : il n’y a pas de marché secondaire ce qui permet (sauf cas exceptionnel) de souscrire de manière permanente. Le prix de souscription est alors défini par la société de gestion. vous accompagne dans lʼacquisition de parts de SCPI sur ces deux marchés. © Fotolia9 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 11. Quelle fiscalité est appliquée aux revenus ? Rédigé avec notre partenaire CLEVERY Avocat (partenaire deMeilleureSCPI.com) est un cabinet d’avocat indépendant associant des avocatsexpérimentés, dédiés aux conseils et à l’assistance de leurs clients en matièrede droit des sociétés, droit des affaires et de toute problématique propre àl’entreprise, y compris en droit fiscal, en droit immobilier, en droit de la propriétéintellectuelle-NTIC et en droit social.Notre contact privilégié, Me Catherine RIVAULT, pourra vous accompagner surdemande en répondant à toutes vos interrogations concernant votre fiscalitéainsi que vos droits d’associé de SCPI (rémunération à votre charge).La SCPI est «transparente» fiscalement, elle n’est pas assujettie à limpôt,ce sont donc les associés qui sont redevables de ces impôts.Ces revenus sont soumis à trois types d’impositions :‣ Fiscalité des revenus fonciers : De même que s’il détenait un bien immobilier en direct, l’associé d’une SCPI est soumis à la fiscalité immobilière des particuliers. ➡ En tant qu’associé, vous percevez des revenus issus du patrimoine immobilier de la SCPI. Ces revenus s’analysent, d’un point de vue fiscal, en «  revenus fonciers  », soumis au barème progressif de lImpôt sur le Revenu. ➡ Dans le cas où le porteur de part aurait financé lacquisition de ses titres avec un prêt bancaire, les intérêts sont déductibles de ses revenus fonciers, sous réserve de respecter les conditions de l’article 31-I-1er-d du Code Général des Impôts.‣ Fiscalité des revenus financiers : La SCPI dispose d’une trésorerie qui est investie sur des comptes à terme et placements extrêmement sécurisés. Les revenus générés par ces placements constituent des « revenus mobiliers », imposables en tant que tels entre les mains de l’associé.10 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 12. L’associé a donc le choix quant aux modalités de l’imposition : ➡ Soit il choisit de bénéficier du Prélèvement Libératoire Fixe («  PLF  ») : Le prélèvement s’élève à 21% auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux (13,5%), soit un prélèvement total de 34,5% des produits financiers bruts, au 1er janvier 2012. ➡ Soit il choisit de ne pas bénéficier du Prélèvement Libératoire Fixe («  PLF  ») : Le revenu sera alors soumis au barème progressif de l’Impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (13,5% au 1er octobre 2011).‣ Plus-value sur les cessions de : Les cessions de parts entraînent une plus-value imposée suivant le régime des plus-values immobilières des particuliers. ➡ Au moment de la cession, un prélèvement total de 32,5% du montant de la plus-value (taux applicable depuis le 1er octobre 2011) sera opéré (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux). ➡ Concernant les abattements pour durée de détention : ✓ La plus-value est taxée dans son intégralité pour les cinq ! premières années de détention, puis, entre 6 et 30 ans de détention, subit des abattements progressifs, pour finalement être réduite à zéro après 30 ans. ➡ Barème des abattements : ✓ 2 % pour chaque année de 6 à 17 ans de détention, ✓ 4 % pour chaque année de 18 à 24 ans ✓ 8 % pour chaque année de 25 à 30 ans‣ Droits dʼenregistrement sur lʼacquisition de parts : ➡ Dans le cas dacquisition de parts de SCPI à capital fixe, celles- ci sont assujetties aux droits d’enregistrement, dont le taux est de 5%.11 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 13. Pour quelle durée je mʼengage ?Lʼinvestissement en immobilier doit être considéré comme un placementlong terme, il est en général conseillé dʼattendre une certaine durée quʼilprenne de la valeur avant de le revendre.Pour les parts de SCPI, c’est le même principe.Investir dans une ou plusieurs SCPI est un projet à long terme. Lesouscripteur peut acquérir progressivement des parts ou recourir à uncrédit immobilier afin de se constituer un capital/patrimoine.D’autres éléments sont à prendre en compte, tels que les aménagementsd’amélioration effectués par une SCPI afin de valoriser son patrimoine,des obligations minimales de détention des parts dans le cas de la SCPIfiscale, ou encore la fiscalité immobilière qui permet de bénéficier d’unediminution progressive des taxes sur la plus-value immobilière.Dans le cas des SCPI fiscales :L’engagement de conservation des parts pendant une durée de 9 ans àcompter de la mise en location des biens est obligatoire sauf à perdrel’intégralité des avantages fiscaux. La non-transmissibilité de l’avantagefiscal réduit très fortement la liquidité des parts.Quels sont les frais ?Comme tout propriétaire d’un bien immobilier, un souscripteur en SCPIsupporte des frais d’acquisition, de gestion et de cession.‣ Les frais d’acquisition sont compris dans le prix d’une part. Ils correspondent aux frais de notaires et aux droits d’enregistrement (cf page 11).‣ Les frais de gestion annuels contribuent à la bonne gestion du patrimoine de la SCPI ainsi qu’à sa diversification. Ils sont compris dans le rendement versé, c’est-à-dire que les revenus locatifs versés sont diminués des frais de gestion : on parle donc de rendement net.‣ Selon le mode de cession, les frais correspondent à un pourcentage du montant de la cession ou un montant défini (cession directe).12 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 14. Comment vendre mes parts de SCPI ?La liquidité des parts se fait selon la forme juridique de la SCPI :‣ Pour les SCPI à capital variable : L’associé fait une demande de remboursement de la part à la valeur de retrait (définie par la société de gestion). La demande est acceptée seulement si une contrepartie souhaite souscrire, sinon la société de gestion peut être amenée à créer un fonds de remboursement destiné éventuellement à satisfaire les demandes de retrait. Ce fonds de remboursement peut être constitué à partir de cession d’actifs immobiliers.‣ Pour les SCPI à capital fixe : Le marché secondaire est organisé depuis la loi du 9 juillet 2001, des «confrontations» ont lieu tout au long de l’année et un carnet d’ordres recense l’ensemble des ordres d’achat et de vente. Le marché secondaire des parts de SCPI répond ainsi aux lois de loffre et de la demande. L’acquisition de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire est soumise aux droits d’enregistrement. © Fotolia13 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 15. Qui encadre la gestion de la SCPI ? Qui contrôle ? Associé 1 vise Bulletins Rapport et sont adressés AMF trimestriels annuel aux associés Associé 2 ag rée et c Commissaire certifie les Comptes on Associé 3 trô aux comptes Annuels le la Associé 4 Conseil de gère la vérifie et est détenue par les Société de gestion SCPIsurveillance contrôle associés Associé 5 ... Expert ... évalue Bien Bien Bien Bien Bien immobilier 1 immobilier 2 immobilier 3 immobilier 4 immobilier nimmobilier Associé n ‣ Lʼautorité des marchés financiers (AMF) délivre un agrément à la SCPI, lors de la création et de l’augmentation de capital ainsi qu’à la société L E de gestion de la SCPI. R Ô Q U T A ‣ Lʼassemblée générale des SCPI élit la société de gestion, vote les N L O résolutions, choisit les experts immobiliers, l’associé peut prendre part I T C à la vie de son placement. APPROU VÉ É ‣ Le conseil de surveillance composé d’un minimum de sept membres de la SCPI (nommés par l’Assemblée Générale des SCPI) contrôle É la société de gestion. I T C ‣ Le commissaire aux comptes (CAC) atteste que les documents L O comptables annuels de la SCPI sont réguliers et sincères. N A U T ‣ Lʼexpert immobilier est un expert indépendant de la société de gestion Q R Ô L E qui valorise le patrimoine de la SCPI chaque année. 14 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 16. Définir votre projet d’investissementLes critères pour bien choisir sa SCPIQuatre points essentiels sont à prendre en compte :1. L’examen de la composition du patrimoine de la SCPI et l’assurance qu’elle dispose d’un portefeuille diversifié sur des secteurs géographiques porteurs (Ile-de-France, grandes métropoles régionales…)2. Le patrimoine ne doit pas être trop ancien, sinon, il risque de nécessiter davantage de travaux, soumis au Grenelle de l’environnement.3. Lire attentivement le rapport annuel de la société de gestion. Il faut bien identifier le niveau du « report à nouveau » qui représente les réserves dont dispose la SCPI. Ces réserves permettent au gestionnaire, en cas de difficulté de baisse des revenus locatifs, de distribuer un rendement correct en utilisant ce fonds.4. S’assurer que le taux d’occupation des immeubles est supérieur à 90%. étudie tout au long de lʼannée les critères importants pour lʼacquisition de part de SCPI. Nʼhésitez pas à contacter nos consultants.15 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 17. Comment définir mon budget ?Quelques questions à se poser.En fonction de vos objectifs : réduction d’impôts, revenus immédiat,quels projets envisagez-vous? quand ? quelle épargne souhaitez-vous yconsacrer?En fonction de la conjoncture : quel est le meilleur moment pour investirou vendre ?En fonction de votre situation : quelle épargne ? quel âge ? quellesituation familiale ? quelle ville ?En fonction des solutions : quels placements ? quel bien immobilier ? vous accompagne dans la définition de votre projet, nʼhésitez pas à contacter nos consultants (0805 696 022 appel gratuit depuis un fixe).16 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 18. Souscrire un prêt immobilier pour lʼacquisition departs de SCPI?En décidant d’acquérir des parts de SCPI, vous pouvez le faire aucomptant, ou à l’aide d’un prêt bancaire.Dans le cadre d’un prêt bancaire : deux possibilités‣ Soit un prêt bancaire amortissable : vous remboursez au fur et à mesure le capital emprunté. Les échéances étant composées des intérêts et du capital.‣ Soit un prêt bancaire in fine : vous remboursez tout le capital à l’échéance (les annuités ne représentent que les intérêts déductibles des revenus fonciers). En contrepartie le banquier demande un nantissement d’un contrat d’assurance vie (le montant de ce contrat servira à rembourser le capital à l’échéance).Vous avez la possibilité de financer jusqu’à 100 % les parts de SCPIachetées.Les échéances peuvent coïncider avec les revenus trimestriels. a noué des partenariats avec plusieurs banques qui financent les SCPI de rendement ou les SCPI fiscales. Nous vous aiderons à trouver le meilleur taux definancement ainsi que la meilleure assurance de prêt.La SCPI, un investissement transparentQue l’on soit déjà souscripteur ou futur acquéreur, les SCPI mettent ànotre disposition de nombreux documents tels que les statuts, la noted’information, le rapport annuel et le bulletin trimestriel d’information. Cesinformations, envoyées régulièrement, permettent au souscripteur desuivre l’évolution du patrimoine de la SCPI, les détails sur sa gestion etenfin sa performance financière. vous informe régulièrement à travers sa section actualités des SCPI, des dernières acquisitions, augmentation de capital, cession...17 Contact : 0805 696 022 (appel gratuit depuis un fixe) © MeilleureSCPI.com - 2012 Toute reproduction interdite
  • 19. MeilleureSCPI.com en quelques mots‣ Site internet dédié à la SCPI : créé par des professionnels de linvestissement immobilier, MeilleureSCPI.com permet : ➡ Daccéder à une large sélection de SCPI ➡ De comparer des SCPI en fonction des critères importants d’investissement ➡ De sinformer (sur le patrimoine, les taux doccupation...) ➡ Dinvestir (acquisitions, simulation, conseils)‣ Les raisons de nous choisir : ➡ Être accompagné par des experts en investissement immobilier et bénéficier de notre expérience et connaissance du marché de la SCPI et du marché de l’immobilier ➡ Obtenir les conditions de financement et acquisition les plus adaptées.‣ Société indépendante : MeilleureSCPI.com est une société totalement indépendante n’appartenant à aucune société de gestion. Cest votre garantie davoir un conseil objectif.‣ Notre rémunération : Nous sommes rémunérés par les sociétés de gestion, cela vous permet d’être accompagné et d’investir sans frais supplémentaires.‣ Agrément de MeilleureSCPI.com : ➡ Conseiller en Investissement Financier CIF auprès de lAnacofi CIF association agrée par lAMF sous le numéro E002608 ➡ Activité de démarche bancaire ou financière enregistrée au registre de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), sous le numéro 2112423506HQ.18 MeilleureSCPI.com Mentions Légales 231, rue Saint Honoré - 75001 Paris Tél : +33 1 82 28 90 28 / Email : contact@meilleurescpi.com www.MeilleureSCPI.com  S.A.S. au capital de 10 000 € - RCS Paris 532 567 583
  • 20. © MeilleureSCPI.com - 2012 © Crédit Photo Nicolas Thomas - 2012