• Save
Gebiedstransformatie is mensenwerk
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Like this? Share it with your network

Share

Gebiedstransformatie is mensenwerk

on

  • 2,713 views

Gebiedstransformatie is mensenwerk. Verlangen, veranderen, verleiden.

Gebiedstransformatie is mensenwerk. Verlangen, veranderen, verleiden.

Statistics

Views

Total Views
2,713
Views on SlideShare
2,711
Embed Views
2

Actions

Likes
1
Downloads
0
Comments
0

2 Embeds 2

http://www.linkedin.com 1
https://www.linkedin.com 1

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

Gebiedstransformatie is mensenwerk Presentation Transcript

  • 1. Gebiedstransformatie is mensenwerk verlangen, veranderen, verleiden
  • 2. Gebiedstransformatie is mensenwerk verlangen, veranderen, verleiden
  • 3. Een woord van dank gaat uit naar allen die een bijdrage hebben geleverd aan de totstandkoming van dit boek. In het bijzonder Friso de Zeeuw, Germaine Sanders, Jan den Boer, Arno Boon en Pauline Bieringa voor hun persoonlijke bijdragen. Onze speciale dank gaat ook uit naar alle projectdirecteurenen -managers die bereid waren hun projectervaringen met ons te delen. Mede dankzij deze bijdragen zijn wij erin geslaagd om een veelzijdig handboek samen te stellen.2 dankwoord
  • 4. inhoudDankwoord 2Inhoud 3Voorwoord 4Quotes 10 Inleiding 12 Leeswijzer 181 Organisatorisch-CultureelBinden - Transformeren is mensenwerk 22De paradoxstrategie geeft de stad toekomst 40Verbinden - Het formaliseren van samenwerking 442 Sociaal-MaatschappelijkVan buiten naar binnen - Hoe behoud je regie op de opgave? 64Complexe transformatieprojecten vragen om samenwerking, inspiratie en motivatie 76Van binnen naar buiten - Het belang van communiceren over en verkopen van een transformatieopgave 823 Fysiek-RuimtelijkBehouden en benutten - Het belang van cultuurhistorisch erfgoed op transformatielocaties 96Wij zien licht aan het einde van de tunnel waar anderen dat nog niet zien - Praktijklessen over hetherbestemmen van industrieel erfgoed 112Bewaken - Het krachtig publiek opdrachtgeverschap als succesfactor voor kwaliteitsbewaking 1184 Financieel-EconomischWensen en waarde - Het proces van waarde creëren op basis van gedeeld verlangen 132Bevlogenheid vanuit het maatschappelijk belang - De toegevoegde waarde van BNG bij gebiedsontwikkelingsprojecten 146Transformatieprojecten NL 152Personalia OPPS 162Verantwoording 164Colofon 168 inhoud 3
  • 5. 4 voorwoord
  • 6. Omgaan met de crisis vraagt om samenwerking voorwoordtussen markt en overheid door Friso de ZeeuwBij het verschijnen van dit boek over gebiedstransformaties (binnenstedelijke functieveranderingslocaties)is de economische crisis nog niet voorbij. Het zou best nog eens een jaar of twee kunnen duren voordat dehuidige problemen in de financiële en vastgoedwereld zijn opgelost. Bovendien is deze crisis van een heelandere orde dan de normale conjuncturele dips waar gebiedsontwikkelingen mee te maken krijgen. Ooktransformatieprojecten zullen zowel op korte als lange termijn de gevolgen van de crisis ondervinden. Diegevolgen kunnen zeer ingrijpend zijn, maar ook – om het verschrikkelijke jargon maar even aan te houden –kansen bieden. Daarom is het van belang dat de betrokken publieke en private partijen hun krachtenbundelen en gezamenlijk een strategie bepalen om hun projecten ‘crisis-proof’ te maken.De specifieke kenmerken van transformatieprojecten lende transformatieprojecten in zwaar weer terecht zullenmaken ze kwetsbaar in crisistijd. Het gaat over groot- komen, met name de projecten met veel marktfuncties. Inschalige gebieden met een multifunctioneel programma de praktijk kijken de investeerders op dit moment name-waarbij verevening tussen rendabele en minder renda- lijk vooral naar de korte termijn en zijn ze minder bereidbele onderdelen moet plaatsvinden. Bovendien zijn het om lange termijn risico’s aan te gaan. Om projecten tochprojecten met hoge kwaliteitsambities die vragen om doorgang te laten vinden, bestaat bij zowel publiekeinvesteringsbereidheid voor de lange termijn. De grond- als private partijen daarom de neiging om projecten opposities zijn vaak versnipperd en naast het uitplaatsen te knippen en te verkleinen (kortere doorlooptijden envan bedrijven dient meestal ook de grond gesaneerd te minder risico’s). Een ongewenst effect daarvan is dat deworden. Kortom: het zijn ingewikkelde projecten waarbij mogelijkheden tot verevening binnen het plan kleinerhet financiële resultaat op de grondexploitatie bijna per worden. Dit wordt versterkt door het feit dat er op ditdefinitie onder druk staat en er zijn vaak subsidies nodig moment geen markt is voor – vaak al wel ingecalculeerde –om tot een sluitend plan te komen. rendabele programmaonderdelen als kantoren en dureDoor de crisis wordt het succesvol realiseren van gebieds- woningen. Projecten worden daardoor met forse extraontwikkelingen lastiger. Ik verwacht dan ook dat verschil- tekorten opgezadeld. Met andere woorden: door dit omgaan met de crisis vraagt om samenwerking tussen markt en overheid 5
  • 7. proces van ‘verkleinen’ dreigt de integrale benadering die feit dat projecten die toch al niet reëel waren nu definitief zo kenmerkend is voor de Nederlandse gebiedsontwikke- door de mand vallen. De stapeling van ambities is in deze ling te verdwijnen. Om de projecten vervolgens toch te tijd niet meer haalbaar. Partijen worden met de neus op kunnen realiseren zal ingegrepen moeten worden aan de de feiten gedrukt. Ook zorgt de crisis ervoor dat de dis- kostenkant. Het grote gevaar daarbij is dat dit uiteindelijk cussies tussen de betrokken publieke en private partijen ten koste gaat van de kwaliteit. directer worden. Omgaan met de crisis vraagt een De hoofdlijnen van plannen moeten nu ‘crisis-proof’ Het spel tussen overheid en markt over de herprioritering mentaliteits- gemaakt worden. Daarbij is het van belang om flexibiliteit van hun projecten is op dit moment op de wagen. Het is verandering van te behouden door bijvoorbeeld rekening te houden met essentieel dat publiek en privaat in dit proces gezamenlijk partijen. meer scenario’s. Gemeenten en marktpartijen hebben ver- met elkaar optrekken. Om het probleem op te lossen, schillende theoretische opties om in deze turbulente tijden moet je het er met elkaar over durven hebben. met hun projecten om te gaan. In de eerste plaats zijn er Toch zie ik in de praktijk dat dit realisme nog niet overal projecten die gewoon doorgang kunnen vinden. Ik denk is doorgedrongen en dat gemeenten hier verschillend mee daarbij met name aan infrastructurele projecten en maat- omgaan. Zo stapt de gemeente Rotterdam proactief op schappelijk vastgoed. In de tweede plaats zijn er projecten ontwikkelaars af om te bekijken waar ze kunnen helpen, die ‘omgekat’ kunnen worden tot (opnieuw) levensvat- terwijl de gemeente Den Haag door haar uitspraken de bare projecten. Meestal gaat het dan om verschuivingen in meerwaarde van marktpartijen juist ter discussie stelt. het programma, van koop naar huur, van dure woningen Door deze wisselende opstellingen laat ook de samenwer- naar het goedkope segment en van kantoren naar bijvoor- king tussen publiek en privaat als gevolg van de crisis een beeld retail en leisure. In de derde plaats kunnen ontwik- divers beeld zien. Nog niet overal hebben de publieke en kelaars gronden en vastgoed afstoten naar gemeenten of private partijen elkaar gevonden. Maar op sommige plek- corporaties. In de vierde plaats kan besloten worden om ken ontstaan sterke coalities tussen gemeenten, corpora- te wachten op betere tijden. Maar voor hen die het ‘rente- ties en ontwikkelaars en worden vastgelopen projecten aapje’ op de schouders hebben zitten, is dat meestal geen weer vlot getrokken. Dat kan bijvoorbeeld wanneer aantrekkelijke optie. Vaak is er in de praktijk dan ook geen gemeenten bereid zijn om hun grondprijzen te verlagen, sprake van een keuze tussen de verschillende opties, maar ontwikkelaars een deel van hun marge willen opgeven en bepalen de concrete omstandigheden welke optie het corporaties de niet-verkoopbare woningen willen over- meest voor de hand ligt. Dat dit heroverwegingsproces nemen. Dit vraagt wel een mentaliteitsverandering van ook positieve effecten heeft, blijkt bijvoorbeeld uit het partijen.6 voorwoord
  • 8. Door samen te werken kan bovendien optimaal gebruikworden gemaakt van de vele creativiteit die onderopaanwezig is. Dat is sowieso een uniek kenmerk voor deNederlandse gebiedsontwikkeling: de meeste ontwikke-lingen zijn vanuit de praktijk ontstaan en niet vanachterhet bureau. Ook de grondontwikkelingsmodellen zijndaar een voorbeeld van. Ze werden eerst in de praktijktoegepast en zijn pas later getheoretiseerd.Wanneer het maatschappelijke belang groot genoeg is ende overheid bereid is om extra geld in bepaalde projectente stoppen, zal de overheid daar ook meer zeggenschapvoor terug willen hebben. Ik voorzie daardoor een ten-dens waarbij de overheid meer dan voorheen de sturingin handen zal nemen. Toch denk ik dat het joint venturemodel de crisis zal overleven. Door de vele, positieve erva-ringen die hiermee in ons land zijn opgedaan, is het jointventure model onderdeel van de gebiedsontwikkelings-cultuur geworden, vooral voor grote, langlopende pro-jecten. Onder bepaalde condities kan ook private grond-exploitatie geschikt blijven. Daarbij gaan wij ervaringopdoen met de mogelijkheden en beperkingen van denieuwe grondexploitatiewet. Ook het concessiemodel zalvoor eenvoudige opgaven zijn diensten bewijzen. Ik blijfdaarom, voor de toekomst, voorstander van een gemengdmodel met zowel gemeentelijke, private als publiek-private grondexploitaties. Ook nieuwe varianten, zoals hetalliantie-model zullen in praktijk beproefd worden.De vraag naar vastgoed zal voor een belangrijk deel weerterugkeren, althans in de economisch sterke delen van omgaan met de crisis vraagt om samenwerking tussen markt en overheid 7
  • 9. Prof. mr. Friso de Zeeuw is directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling.Daarnaast is hij als praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling verbonden aan deTU Delft, lid van het bestuur van de Neprom en bekleedt hij een tiental bestuurs-functies en commissariaten. Voorheen was hij onder andere gedeputeerde van deprovincie Noord-Holland, wethouder van de gemeente Monnickendam en beleids-adviseur bij de gemeente Amsterdam.8 voorwoord
  • 10. ons land. Ik ben daar vrij zeker van, met als uitzondering De grote projecten in ons land bijvoorbeeld houden bijmogelijk de kantorenmarkt. Het is dus niet alleen van hun risicoanalyses zelden rekening met de profielen enbelang dat partijen nadenken over de korte termijn, maar kwaliteiten van de mensen op de sleutelposities. Wanneerook over de periode na 2011/2012, wanneer de markt je de menselijke factor veronachtzaamt, ontbreekt eenweer wat genormaliseerd zal zijn. Op het moment dat essentiële factor in je analyse. Het is dan ook geen toevalde markt aantrekt, is het de vraag welke projecten als dat OPPS ervoor gekozen heeft om juist deze ‘zachte’eerste zullen worden opgepakt. Het ligt voor de hand aspecten van gebiedsontwikkeling een belangrijke plek tedat dit de relatief makkelijke projecten zullen zijn. Eerder geven in deze uitgave.uitleglocaties dus dan binnenstedelijke functieverande-ringsgebieden. Zowel in de ontwikkelingswereld als in definanciële sector zijn bovendien ontwikkelingen gaandedie tot andere verhoudingen tussen partijen zullen leiden.Zo zullen diverse corporaties profiteren van het feit dat Door de crisis ontstaanze nu belangrijke posities van ontwikkelaars en bouwers andere verhoudingenovernemen. Deze corporaties zullen versterkt uit de as tussen publiek enherrijzen. Ook het aandeel particuliere beleggingen in privaat.vastgoed zal weer toenemen als gevolg van de stijgendeinflatie. Door de crisis ontstaan dus andere verhoudingen tussen publiek en privaat. Tot besluit van dit voorwoord wil ik benadrukken datgebiedsontwikkeling mensenwerk is. We praten veel overstructuren en processen, maar daarbinnen acteren mensen.Het is de kunst om de structuren en processen zó te orga-niseren dat het de mensen niet onnodig moeilijk wordtgemaakt in een omgeving die op zichzelf al zo complexis. Ook het belang van professionaliteit van de betrokkenpersonen wordt in de praktijk nog te vaak onderschat. omgaan met de crisis vraagt om samenwerking tussen markt en overheid 9
  • 11. ‘Samenwerken begint met luisteren.’ Ronald Pereboom, OPPS. ‘Contracteer wat je kan overzien en regel de rest later.’ Joep van Aaken & Jan Blok, Gemeente Enschede. ‘Besteed veel aandacht aan de match tussen bestaand en nieuw.’ Rob Tutert, Gemeende Ede. ‘De kunst is om in projecten het vliegwiel op gang te brengen.’ Cor Steijn, Gemeente Helmond. ‘Als het vertrouwen is beschaamd, blijft het vingers natellen.’ Rob van Menen & Marjon Hulsegge, Gemeente Alkmaar. ‘Denk niet in standaarden, maar redeneer projectspecifiek als je een samenwerkingsverband opzet.’ Ruben Hümmels & Wout van Hees, Gemeente Nijmegen. ‘Het heeft geen zin om zaken te formaliseren als je aan de voorkant niet de minimaal noodzakelijke financiële middelen hebt geregeld.’ Rob Tutert, Gemeente Ede. ‘In een samenwerking richt je je niet op de verschillen, maar op de overeenkomsten.’ Martie Jacobs, OPPS. ‘Denk vanuit ambitie van partijen en de kracht van het gebied, niet vanuit een gedetailleerd plan.’ Ruben Hümmels & Wout van Hees, Gemeente Nijmegen. ‘Investeer tijd en geld aan de voorkant, het vertrouwen komt voor de handtekening.’ Luciën Kuijsters & Joep Frenken, Gemeente Tilburg. ‘Behoud zoveel mogelijk flexibiliteit, timmer niet alles meteen aan het begin dicht.’ André Boidin & Henk Scholte, Gemeente Eindhoven. ‘Regie voeren is ook de kunst van het loslaten en zo de creativiteit van de markt maximaal benutten.’ Peter van der Gugten, Proper-Stok. ‘Transformatiegebieden inspireren ook tot procesvernieuwing.’ Maarten Kievits, OPPS. ‘Continuïteit in de bezetting van je team is noodzakelijk, zo bouw je historie op.’ Cristien Bensink, Gemeente Apeldoorn. ‘Kijk bewust eens door andermans bril naar het project, dit kan verrassende inzichten opleveren.’ Ilse Meier, OPPS. ‘Laat de markt ook meebepalen wat de mogelijkheden zijn.’ Tjerd van Riemsdijk, Gemeente Groningen. ‘De samenwerkingsvorm is als een jas, hij moet lekker zitten en zijn functie dienen.’ Jan Nieuwenhuizen, Van Wijnen. ‘Zoek het gemeenschappelijk belang, dat is wat je in een transformatieproject nodig hebt.’ Jan den Boer, Gemeente Utrecht. ‘Bouw ‘stepping stones’ in, heb wel een einddoel maar focus je er niet alleen op, creëer de onomkeerbare stappen ernaar toe.’ Robert Straver, Gemeente Rotterdam. ‘Je moet rekening houden met de politieke horizon om binnen een bepaalde tijdsperiode iets vast te stellen, dat is essentieel.’ Katja de Haan, Programmabureau Hart van de Heuvelrug. ‘Samenwerking in PPS is the best of both worlds.’ Math Feijen, OPPS. ‘Verlies van vertrouwen luidt het einde van een samenwerking in.’René van den Bergh, RO Groep. ‘Blijf realist.’ Rob van Menen & Marjon Hulsegge, Gemeente Alkmaar.10 quotes
  • 12. quotesquotes uit onze luistergang 11
  • 13. 12 inleiding
  • 14. Van luistergang naar eregalerij inleidingNederland raakt voller. Gemeenten hebben steeds minder uitbreidingsmogelijkheden in het buitengebied enzijn vaker aangewezen op binnenstedelijke herontwikkeling en functieverandering. Gelukkig zijn daarvoorin de meeste gemeenten nog genoeg prachtige locaties beschikbaar, locaties waarvan de oorspronkelijkekracht teloor is gegaan: oude fabrieksterreinen, ziekenhuislocaties, militaire terreinen, enzovoort.Die locaties moeten nog wel geschikt worden gemaakt voor deze nieuwe opgaven. Dit boek gaat overdergelijke transformatielocaties. De projecten betreffen veelal grootschalige en strategisch gelegen gebiedenin of aan de rand van steden en zijn daardoor vaak complex door het grondeigendom, de saneringen en devele belanghebbenden en financiers. Herontwikkeling en functieverandering kunnen deze gebieden weereen nieuwe toekomst geven. Samenwerking tussen publieke en private partijen is bij deze transformatie-opgaven noodzakelijk.OPPS ziet hierin een fantastische uitdaging. Onze ervaring zigen hun mening geven over prikkelende stellingen diein het samenbrengen van partijen in gebieds- en vastgoed- uit de gesprekken over de transformatieprojecten naarontwikkelingen kunnen hierbij van grote waarde zijn. voren kwamen. Ook dit heeft een schat aan informatieDit heeft ons begin 2008 doen besluiten om ons te gaan opgeleverd.verdiepen in de markt van transformatielocaties. Een‘luistergang’ langs een 25-tal transformatieprojecten in De praktijk van transformatieopgaven blijkt weerbarstig.Nederland heeft veel interessante informatie opgeleverd. Een transformatie moet niet worden gezien als éénDe informatie is gebruikt bij de voorbereiding van het sym- opgave, maar als een deelverzameling van verschillendeposium Transformatie ’08 dat wij in november 2008 hebben opgaven. Uit onze verkenning is gebleken dat de behoef-georganiseerd over samenwerking bij grootschalige ten en leerervaringen te rubriceren zijn in vier thema’s,transformatielocaties. Tijdens het symposium heeft uitwisse- namelijk organisatorisch-cultureel, sociaal-maatschappelijk,ling van kennis plaatsgevonden. Met behulp van een zoge- fysiek-ruimtelijk en financieel-economisch. Gedurende allenaamde Group Decision Room (GDR) konden de aanwe- stadia van een transformatieproces worden we gecon- van luistergang naar eregalerij 13
  • 15. fronteerd met vraagstukken in deze vier gebieden. Deze thematische ordening van transformatievraagstuk- Organisatorisch-cultureel betreft de zachte en harde fac- ken is een eerste benadering. Een tweede benadering toren van samenwerken, mensen versus overeenkom- heeft betrekking op de ontwikkeling en groei van het sten. Sociaal-maatschappelijk beschrijft de invloed van gebied zelf. De parallel met de ontwikkeling en groei die gebiedskenmerken en het vermarkten van een gebied, een mens van jong tot oud doormaakt ligt daarbij voor doelgroepen versus afzetmarkt. In fysiek-ruimtelijk gaat de hand. De piramide van Maslow (1943) is bekend als de het om de intrinsieke kwaliteit van het gebied en de heldere weergave van de ontwikkeling van behoeftes die verwezenlijking van het gebied, ingreep versus behoud gedurende een mensenleven ontstaan. De tweede bena- van cultuurhistorische waarden. Bij financieel-economisch dering is dan ook de vertaling van deze piramide naar een tot slot gaat het om gedeeld verlangen en waardecreatie, piramide van een gebiedsleven, in dit geval het leven van de integrale business case. een transformatielocatie. Deze invalshoek is interessant, behoefte mens behoefte gebied zelfontplooiing vanzelfsprekende aantrekkingskracht waardering waarde voor en erkenning de stad sociaal contact onderdeel van de stad zekerheid en veiligheid functionaliteit lichamelijke behoefte noodzaak tot transformeren14 inleiding
  • 16. omdat hierdoor duidelijker wordt welke behoeften en Onderdeel van de stadvraagstukken spelen in de verschillende levensfasen van Om zichzelf te kunnen ontwikkelen heeft de mens in zijneen gebied en waar de aandacht in elke fase vooral naar zal dagelijkse leven behoefte aan sociale contacten. Dit komtuitgaan. Dit maakt het transformatieproces inzichtelijker. overeen met de levensfase waarbij een gebied onderdeelDe piramide van het gebiedsleven kent, net als die van het wordt van de stad en geen geïsoleerd eiland meer vormt.mensenleven, vijf fasen. De juiste stedelijke, regionale of zelfs landelijke inpassing is van groot belang.Noodzaak tot transformatieDe mens heeft als primaire levensbehoeften water, voedsel, Waarde voor de stadonderdak en kleding om een gezond leven te kunnen leiden. De ervaringen en lessen die de mens gedurende zijn levenVoor een gebied dat wordt getransformeerd, geldt ook heeft opgedaan en geleerd, roept een vierde behoeftedat het minimaal gezond, bruikbaar en dus levensvatbaar op, namelijk die van erkenning en waardering voor demoet zijn. In deze levensfase vinden alle ingrepen plaats geleverde prestaties. Een gebied dat met succes de voor-in de fysiek-ruimtelijke omgeving inclusief grond om gaande stappen heeft doorlopen, kan doorgroeien tot eenhet gebied weer ‘gezond’ te maken. bijzondere locatie in de stad. Het voegt waarde toe aan de stad en geeft betekenis aan zijn directe omgeving.FunctionaliteitDe mens heeft vervolgens behoefte aan een gevoel van Vanzelfsprekende aantrekkingskrachtveiligheid, zekerheid en daarmee aan bescherming van de Tot slot, wanneer de mens is voorzien van de eerste vierpersoon. Een aantal aspecten zoals inkomen, onderdak en levensbehoeften, ontstaat de wens tot zelfontplooiing eneen zekere mate van consistentie in het dagelijks leefpa- verbetering. Bij een gebied werkt dat op vergelijkbaretroon geven invulling aan de kwaliteit van het leven. Een wijze. Wanneer een gebied een vanzelfsprekende aantrek-gebied moet op zijn beurt ook een functie hebben, zoals kingskracht heeft gekregen, komt het in het stadium vanwonen, werken of recreatie. Maar ook de kracht die kan zelfontwikkeling. Het fundament dat in de voorgaandeworden ontleend aan historische gebiedskenmerken heeft levensfasen is gelegd, heeft ertoe bijgedragen dat geenhaar weerslag op de gebiedskwaliteit. Dit geeft samen ondersteuning meer nodig is en dat het gebied ‘op eigenmet de functionaliteit een bepaalde zekerheid over het kracht’ verder kan.voortbestaan van het transformatiegebied. van luistergang naar eregalerij 15
  • 17. 16 inleiding
  • 18. Het onderkennen en herkennen van de levensloop vaneen gebied in samenhang met de concrete handvattenvanuit de vier thema’s, zorgen ervoor dat transformatie-opgaven beheersbaar worden. Deze beheersbaarheid ont-staat omdat al in de voorbereidingsfase de afzonderlijkeambities duidelijk kunnen worden vastgelegd en op elkaarafgestemd. Zo kan men vanuit een gedeeld verlangen aaneenzelfde doelstelling werken.Het uitwisselen van opgedane kennis en ervaringen is voorOPPS vanzelfsprekend. Het is nadrukkelijk onze filosofieom onze kennis te delen met anderen. Daarom hebbenwij het initiatief genomen om onze eigen leerervaringen,gecombineerd met die uit onze ‘luistergang’ en het sym-posium Transformatie ’08, vast te leggen in dit boek. Naastartikelen van onze hand maken ook artikelen van eenaantal aansprekende personen uit de praktijk onderdeeluit van ons boek. Het boek is geen wetenschappelijk werken heeft ook niet de pretentie om volledig te zijn. Het isvooral bedoeld als een praktijkgericht handboek vol leer-ervaringen.Wij hopen dat dit boek u zal inspireren en bijdragen aanhet succes van uw projecten, zodat deze in de toekomstook in de eregalerij van succesvolle gebiedstransformatieskunnen worden opgenomen.Martie Jacobs Maarten Kievits Ronald Pereboom van luistergang naar eregalerij 17
  • 19. De elf bijdragen in dit boek zijn geordend op basis van vier thema’s. Achterin het boek is een overzicht opgenomen van de – in onze ogen – meest aan- sprekende transformatieprojecten in Nederland. Vaak blijft de zachte kant van samenwerken in transformatieprojecten onderbelicht en gaat de aandacht primair uit naar de harde meetbare feiten. Dat is de reden waarom wij hebben gekozen voor de invalshoek ‘van zacht naar hard’. In ieder thema is een bijdrage geschreven door een vak- genoot uit de publieke of private sector. De andere bijdragen zijn geschreven door medewerkers van OPPS. De thema’s en bijdragen worden hieronder in het kort toegelicht. 1 Organisatorisch-cultureel ‘Binden’ geeft een andere kijk op de meest invloedrijke emoties die ten grondslag liggen aan vertrouwen: geloof, verbeelding, teleurstelling, humor, waardering en span- ning. In essentie gaat het om het binden van mensen in succesvolle teams. Germaine Sanders van Kristal trekt in ‘De paradoxstrategie geeft de stad toekomst’ een parallel tussen de Chinese kunst van het oorlog voeren en de strijd die moet worden geleverd om de transformatie van een stad voor elkaar te krijgen. Zij legt daarbij de paradox bloot van ‘overwinnen zonder te vechten’.18 leeswijzer
  • 20. ‘Verbinden’ beschrijft het proces dat moet worden door- Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en leeswijzerlopen om een overeenkomst te sluiten tussen publieke en Exploitatie van Industrieel Erfgoed (BOEi) een aantalprivate partijen die met elkaar willen samenwerken in een praktijklessen over het herbestemmen van industrieeltransformatieopgave. erfgoed.2 Sociaal-maatschappelijk ‘Bewaken’ gaat in op het belang van krachtig opdracht-’Van buiten naar binnen’ gaat over de verschillende geverschap als succesfactor voor kwaliteitsbewaking opbehoeften die een transformatie tot stand kunnen bren- transformatielocaties. Met andere woorden: waarom isgen en de invloed van doelgroepen en gebiedskenmerken het van belang om kwaliteit te bewaken en op welkedaarop. wijze kan dat het beste gebeuren?In ‘Complexe transformatieprojecten vragen om samen- 4 Financieel-economischwerking, inspiratie en motivatie’ geeft Jan den Boer van de ‘Wensen en waarde’ gaat in op de financiële kant vangemeente Utrecht zijn visie op het transformatieproject gebiedsontwikkeling, namelijk het belang van een inte-Cereol-terrein in Utrecht. In zijn bijdrage besschrijft hij grale business case vanuit het oogpunt van waardecreatie.hoe toevalligheden of juist sturing het proces van her-bestemmen kunnen beïnvloeden. In ‘Bevlogenheid vanuit het maatschappelijk belang’ gaat Pauline Bieringa in op de rol en positie van de financier‘Van binnen naar buiten’ beschrijft hoe een transformatie- bij transformatieprojecten. Als directeur Public Finance bijproject kan worden ‘verkocht’ door te sturen op het imago Bank Nederlandse Gemeenten beschrijft ze waarin de BNGvan en de communicatie over het project. onderscheidend is ten opzichte van andere banken en waaruit hun toegevoegde waarde bij projecten blijkt.3 Fysiek-ruimtelijk‘Behouden en benutten’ beschrijft onder andere mogelijk- Transformatieprojecten NLheden voor het analyseren van het DNA van een locatie en Tot slot vindt u een overzicht van ruim veertig transforma-de wijze waarop erfgoed optimaal benut kan worden als tieprojecten in Nederland inclusief hun meest relevantewaarde-element van een transformatielocatie. kenmerken, zoals omvang, betrokken partijen en thema- tiek. De projecten zijn onderverdeeld naar de kenmerkenIn ‘Wij zien licht aan het einde van de tunnel waar anderen van het grondeigendom: versnipperd en geconcentreerd.dat nog niet zien’ geeft Arno Boon als directeur van de leeswijzer 19
  • 21. organisatorisch – cultureelde zachte en harde factoren van samenwerken,1 mensen versus overeenkomsten
  • 22. Bin-den (bond, h. gebonden; -ding; -der) I (onov.ww.) 0.1 (van vloeistoffen) dik worden; II (ov.ww.) 0.1 (touw) met een knoop vastmaken => knopen 0.2 door middel van een touw dat geknoopt wordt, vastmaken 0.3 (iem.) boeien => ketenen 0.4 (ook abs.) een relatie tot stand brengen tussen 0.5 (ook abs.) (iem.)in zijn vrijheid beperken 0.6 (boeken) in katernen opnaaien en in een band zetten 0.7 door vastknopen doen ontstaan 0.8 (een vloeistof) dik maken 0.9 (schei.) een verbinding aangaan met.22 organisatorisch – cultureel
  • 23. BindenTransformeren is mensenwerk door Math Feijen en Martie JacobsDe meest in het oog springende definitie van binden signaal afgeven, omdat partijen dan nog bezig zijn metis iemand in zijn (persoonlijke) vrijheid beperken. het bouwen aan onderling vertrouwen. Vertrouwen is dusBinden is ook het aangaan van een samenwerking niet iets wat direct bij aanvang van een project aanwezigmet andere mensen in teamverband. Volgens deze is, maar dat moet groeien tussen de betrokken partijen.definitie betekent dit dat de teamleden er vrijwil- Het is niet statisch, maar iets waar actief aan moet wordenlig voor kiezen om aan vrijheid in te boeten, het gewerkt. Open en transparant werken en de belangengezamenlijk belang te laten prevaleren boven het duidelijk op tafel leggen, zijn daarbij noodzakelijk. Hetpersoonlijk belang, om samen een gemeenschap- opbouwen van vertrouwen ligt aan de basis van hetpelijke doelstelling te realiseren. binden van de mensen in het transformatieproject. Dat betekent dat de betrokken partijen veel in elkaar moetenTijdens onze ‘luistergang’ langs de projectmanagers en investeren, zodat het onderling vertrouwen kan groeien Het vroegtijdig-directeuren van grote transformatieprojecten is gebleken tussen de mensen. De vraag is hoe die binding tussen men- juridischdat vertrouwen tussen partijen een belangrijke succesfac- sen tot stand komt. dichttimmerentor is bij transformatieprojecten. Maar ook werd duidelijk Voor iedereen is het duidelijk wanneer een projectteam van afspraken indat transformeren mensenwerk is, waarbij de ‘klik’ tussen een succesvol team is. Maar om vooraf te definiëren contracten kan hetde mensen een belangrijke voorwaarde is. wanneer een team succesvol zal zijn, is geen eenvoudige verkeerde signaal opdracht. Factoren die het fundament van een succesvol afgeven, omdatIn diverse gevallen was het ontbreken van vertrouwen team vormen, zijn onder andere vertrouwen in elkaar partijen dan nogde reden dat het transformatieproject maar niet van de en een goede chemie tussen de mensen. Maar ook bezig zijn met hetgrond wilde komen. Pas nadat de juiste mensen elkaar enthousiasme, passie en betrouwbaarheid worden in dit bouwen aan onderlinghadden gevonden, kwam de voortgang en daarmee het kader genoemd. Deels gaat het dus om de persoonlijke vertrouwen.succes. Vertrouwen werd in ieder geval niet bereikt met kwaliteiten van de betrokkenen en deels om een gemeen-het vaststellen van regels. Het vroegtijdig juridisch dicht- schappelijk gevoel dat gedurende de ontwikkeling vantimmeren van afspraken in contracten kan het verkeerde een projectteam moet ontstaan. binden 23
  • 24. Onze persoonlijke ervaringen bevestigen dat tal van fac- Geloof uitstralen is essentieel toren van invloed zijn op het succes van een projectteam. Barack Obama is iemand die gelooft, die een sterk geloof Reden om eens op zoek te gaan naar die zachte, maar in heeft in zijn land en dat geloof weet over te brengen. Hij de praktijk vaak heel belangrijke factoren. Deze zachte vertelt zijn medeburgers niet wat ze kunnen doen, maar factoren zijn niet eenvoudig te duiden. Wij denken dat wat ze zullen doen. geloof, verbeelding, teleurstelling, humor, waardering en spanning de belangrijkste emoties zijn die de mate van Bij succesvolle transformatieprojecten blijkt het essentieel binding tussen mensen bepalen. dat mensen geloven in de transformatie. Arno Boon geeft In dit artikel zal aan de hand van citaten uit de literatuur of in zijn bijdrage aan dat mensen positieve leerervaringen toespraken worden geïllustreerd wat met geloof, verbeel- opdoen als ze al in een vroeg stadium tot de zogenaamde ding, teleurstelling, humor, waardering en spanning wordt ‘believers’ horen. Als ze niet die persoonlijke ervaring bedoeld. En vervolgens zal aan de hand van concrete hebben, zijn ze veel eerder geneigd tot tegenwerking. voorbeelden worden toegelicht hoe in de praktijk met Essentieel is niet alleen geloof in het transformatieproject deze emoties kan worden omgegaan tijdens het vormen te hebben, maar dit ook uit te stralen. Dit helpt ook om en presteren van een projectteam. tegenstanders over te schreef te trekken. ‘We will harness the sun and the winds and the soil to fuel our Elk transformatieproject begint omdat iemand erin gelooft cars and run our factories. And we will transform our schools en ervan overtuigd is dat het kan. Het is niet voorstelbaar and colleges and universities to meet the demands of a new dat een project van de grond komt als iedereen nee-schud- age. All this we can do. All this we will do. Now, there are dend aan tafel zit. Zonder dat geloof, die bevlogenheid, some who question the scale of our ambitions – who suggest is de kans van slagen klein. Geloof laat je de potentie van that our system cannot tolerate too many big plans. Their het project zien. Je hebt een beeld van hoe het wordt, memories are short. For they have forgotten what this country en niet alleen van hoe het kan worden. Daarnaast blijkt has already done; what free men and women can achieve when uit de praktijk dat bevlogen, enthousiaste sleutelfiguren imagination is joined to common purpose, and necessity to tevens van groot belang zijn voor de communicatie over courage. What the cynics fail to understand is that the ground het project. Die positieve pers heeft tot gevolg dat steeds has shifted beneath them – that the stale political arguments meer mensen gaan geloven in het project. that have consumed us for so long no longer apply.’ Barack Obama, 2009 Geloof is de start van een succesvol transformatieproject. Maar slechts de start. Een van de geïnterviewden zei:24 organisatorisch – cultureel
  • 25. Uit de praktijk Joost was procesmanager voor een grote overheidsorganisatie die een complexe aanbesteding deed in samenwerking met een ander departement. Alles klopte. Projectleider Merel was erg goed, zij stuurde strak en kon goed delegeren. De medewerkers waren betrokken en enthousiast, de ingehuurde adviseurs van hoog niveau en passend bij het team. De stuurgroep was goed aangehecht en volgde serieus en objectief het aanbestedingsproces. Een dergelijke samenwerking had Joost nog niet vaak meegemaakt. De voorbereidingen verliepen nagenoeg rimpelloos. Iedereen stond achter de uiteindelijke gunning. De gunning was close, maar objectief en goed gedocumenteerd en onderbouwd. Tijd voor een feestje. Toen kwam er een rechtszaak van de partij die bij de aanbesteding op nummer 2 stond. ‘Die had geen kans van slagen’, dachten Joost, Merel en de anderen. De rechter besliste anders, Joost en zijn team verloren. Nog steeds hadden ze een heilig geloof in zichzelf en de juistheid van hun besluiten. Vooruit, nog eens de rug rechten en in hoger beroep, ‘het zal toch niet zo zijn dat …!’ dacht het hele team. Uiteindelijk wonnen ze de rechtszaak omdat ze in zichzelf en in het project bleven geloven.‘Geloof me, één ding staat vast, het wordt niet zoals hetoorspronkelijk is bedacht.’ Iemand die gelooft in eenproject, vertrouwt erop dat het inderdaad zo wordt alsis bedacht. En dat wordt het waarschijnlijk niet. In zo’nsituatie is het geloof vasthouden erg lastig. binden 25
  • 26. Het is wel prettig dat op momenten van teleurstelling of Hier zit de kern van geloof als basis voor vertrouwen in wanhoop er iemand is die helpt het geloof vast te houden. transformatieprojecten, het gedeelde geloof in het uit- Dat werkt natuurlijk het beste als er sprake is van gedeeld eindelijke resultaat van het project. De publieke partij geloof, vanuit dezelfde overtuiging. Dan kunnen ook de die gelooft dat het resultaat van de transformatie goed zon, de wind en de aarde worden gebruikt om auto’s en is voor de stad en haar inwoners en de private partij fabrieken te laten lopen, zoals Barack Obama de burgers die gelooft dat ditzelfde resultaat een goed rendement van Amerika voorhoudt. Daar hebben de autofabrikanten oplevert, werken vanuit hetzelfde fundament, het geloof, en de milieulobby natuurlijk heel andere beelden bij. De aan hetzelfde resultaat. autofabrikanten zijn er inmiddels wel achter dat ze een andere weg moeten inslaan om hun winstgevendheid weer De verbeelding van het verlangen op peil te krijgen. En de partijen die zich zorgen maken Het citaat hiernaast roept herinneringen en beelden op. om het milieu zullen vanuit hun overtuiging en kennis Een beeld uit je jeugd, uit een oude film of een stripver- daaraan gaan meewerken. haal dat je vroeger hebt gelezen, het toilet bij oma. Dat is verbeelding. De villa waarin het lyceum gevestigd was, beschikte over een enorme tuin met her en der oude bomen die Verbeelding helpt een verhaal te maken van de woorden schaduw wierpen in de volle zomer, er waren donkere van een ander. Bij het onderwerp van dit artikel helpt ver- gangetjes naar de personeelskamertjes waar we tekenles beelding het toekomstbeeld van het transformatieproject kregen, lange rijen ouderwetse wc’s met een trekker te bepalen. Germaine Sanders schrijft in haar bijlage dat met porseleinen knop, er waren zolderkamers waar je moet kunnen verbeelden waarin je gelooft, waarnaar je de muziekleraar onze proefwerken van boven aan de verlangt. Zo kun je helpen om transformatielocaties weer zoldertrap naar beneden gooide onder het roepen dat de tot leven te brengen. onderste een nul had en de bovenste een tien. Er waren de lichte, voorname kamers met hoge ramen voor Grieks Er is geen transformatieproject dat slaagt of zelfs maar en Latijn, Frans, Duits en Engels, er waren noodlokalen van de grond komt, als er niet tenminste één teamlid is voor algebra en meetkunde en een supermoderne dat een einddoel heeft dat tot de verbeelding spreekt. aanbouw voor natuur- en scheikunde. Er was een brede, Het moet aansprekend zijn, een verhaal waarin anderen houten wenteltrap in het midden van de hal, waar de zich herkennen. Die anderen kunnen de projectleden rector ons elke ochtend zwijgend voorbij zag komen. zijn, of de verantwoordelijke bestuurders of toekomstige Doeschka Meijsing, 2008 (p. 41) gebruikers.26 organisatorisch – cultureel
  • 27. binden 27
  • 28. Uit de praktijk In het kader van een teambuildingsessie ging de projectgroep zeilen. eindbeeld van de opgave in jullie project‘. De primaire aandacht Niemand had ervaring met zeilen, voor sommigen was het de eerste ging uit naar het zeilen, dat ze nog maar nauwelijks onder de knie keer in een andere boot dan een roeiboot. Ze kregen de opdracht hadden. Er waren geen pennen die schreven, geen droog papier, laat om naar een bepaald punt te zeilen terwijl ze geen idee hadden staan een flip-over of beamer. Ze konden elkaar alleen vertellen wat hoe ze de boot moesten optuigen en besturen. Onder leiding van ze dachten en vonden. Bij windkracht 8 werden het korte zinnen, een zeer ervaren zeiler, aan wie vragen mochten worden gesteld, want ze moesten ondertussen overstag of een zeil hijsen. Om zaken maar die niet uit zichzelf te hulp schoot, kwamen ze zowaar, met uit te leggen maakten ze daarom gebruik van beelden. De beelden enige vertraging, op het aangewezen doel aan. Dit eerste resultaat die ze gebruikten, zorgden er bij de anderen voor dat ook zij hun versterkte de teamspirit. verbeelding gebruikten. Zo ontstond uit het vertellen uiteindelijk ‘het verhaal van hun transformatieproject’. Het was een krachtig verhaal Die middag gingen ze weer zeilen. Het weer was slechter geworden dat ze aan wal eenvoudig konden overbrengen aan de rest van het en in regen, storm, kou en wind moesten ze naast het zeilen team. Ze gebruikten hun verbeelding om het toekomstverhaal van ook nog een opdracht uitvoeren: ’Vorm een gemeenschappelijk het transformatieproject te schetsen.28 organisatorisch – cultureel
  • 29. Verbeelding kan goed gebruikt worden om het verhaal te dus bij de mensen) dan merkt men snel aan elkaar of aanvertellen, een verhaal dat de stakeholders prikkelt. hetzelfde doel wordt gewerkt. Als het echt duidelijk is dat er sprake is van een gedeelde visie, dan durft men erop teIn het zuiden van het land zijn er mensen geweest die de vertrouwen dat ieder zijn eigen competenties inzet voorverbeelding hebben gehad om door de troosteloosheid het bereiken van hetzelfde resultaat.van het oude fabrieksterrein van Philips heen te kijkenen daarin de schoonheid te zien van de oude industriële Hij was in die dagen geneigd chagrijnig te zijn, kritiseerdegebouwen en bovengrondse leidingen in combinatie met haar koken, klaagde over rommel op het erf of weesprachtige nieuwe elementen en werkende, wonende zelfs op vuil in het huis. Af en toe nam hij haar op vrijdagen recreërende mensen. Het was misschien goedkoper mee de stad in, net als vroeger, maar op de trottoirs liepen eenvoudiger geweest om alles te slopen en nieuw te hij snel en altijd enkele meters voor haar uit, zonder ietsbouwen. Tijdens ons eerste bezoek aan deze transfor- te zeggen of acht op Miriam te slaan, die bijna moestmatielocatie Strijp-S waren er inderdaad veel oude en rennen om hem bij te houden. Hij lachte niet meervervallen gebouwen, gedeeltelijk gesloopte gebouwen zo snel tijdens die uitjes. Hij kocht geen zoetigheid ofen een braakliggend terrein. Er was nog weinig nieuws te cadeautje meer voor haar, bleef niet meer staan om haarbespeuren. De enthousiaste verhalen van de betrokkenen op speciale plekken te wijzen, zoals vroeger. Haar vragenen de beelden die ze schetsten, spraken letterlijk tot de leken hem te irriteren.verbeelding. De locatie kwam voor onze ogen tot leven. Khaled Hosseini, 2007 (p. 91)Het was niet meer een gebied met oude gebouwen enleidingstraten, maar een gebied met een toekomst waar Teleurstelling kan teams sterker makende bestaande industriële gebouwen en leidingen een bij- Het effect van teleurstellingen is allesomvattend, zoalszondere plek innamen. Die creatieve mensen wisten als Khaled Hosseini omschrijft.belangrijke kwartiermakers anderen ervan te overtuigen In alle transformatieprojecten heeft men ermee te maken.dat deze transformatie uiteindelijk van grote waarde zal Dat betekent niet dat het daarmee een slecht project is ofzijn voor de hele stad. Beelden zeggen vaak veel meer dan dat het project niet succesvol kan zijn. Het blijkt ook datmet een pen te beschrijven is. soms teleurstellingen nodig zijn om als team beter te kun- Beelden zeggen vaak nen presteren. Het samen verwerken, ligt ook weer aan de veel meer dan met eenVerbeelding draagt bij aan het vertrouwen dat partijen basis van vertrouwen. pen te beschrijven is.hebben in elkaar. Als de verbeelding heeft gezorgd voor Tegenvallers zie je niet aankomen. Hoe onverwachter zegemeenschappelijke toekomstbeelden bij partijen (en zich manifesteren, hoe harder ze aankomen. Teleurstelling binden 29
  • 30. Uit de praktijk aangepast of zelfs stopgezet. De dagelijkse praktijk leert Simon was als manager van het ontwerpteam verantwoordelijk dat je met tegenvallers in projecten rekening moet hou- voor de beoordeling van de drie ingediende ontwerpen voor de den en hiermee moet kunnen omgaan. nieuwbouw van zijn organisatie. De drie ontwerpen waren heel verschillend van aard, maar stuk voor stuk van hoge kwaliteit. Teleurstellingen kunnen twee kanten op werken, negatief Ook de mensen in het team van Simon waren erg enthousiast en positief. In negatieve zin kunnen ze leiden tot een over de architectonische kwaliteit van de ingediende plannen. gedemotiveerd team omdat het geloof weg is, of tot korte Bij de één sprong de vormgeving van het gebouw met een lontjes bij de teamleden, tot slechte resultaten of tot een bijzondere gevel eruit, bij de ander sprak de functionele kwaliteit deprimerende sfeer. Onvervulde verlangens kunnen een van de inrichting tot de verbeelding en bij de derde werd de patroon van teleurstellingen veroorzaken. De kunst is om enorme hal en de verbinding met de kantoorverdiepingen hooglijk deze negatieve spiraal zo snel mogelijk te doorbreken. gewaardeerd. Echter tijdens de beoordeling bleek dat het ontwerp met de fraaie halpartij niet voldeed aan de gestelde financiële Teleurstellingen kennen ook positieve kanten. Het kan minimumeis. De regel is dat dit ontwerp dan wordt uitgesloten mensen binden en teams zelfs sterker maken, omdat de van de aanbesteding. Dit heeft ertoe geleid dat een van de leden gezamenlijk de teleurstelling moet verwerken. consortia zich heeft moeten terugtrekken. Simon en zijn team Het kan mensen extra motiveren om hun transformatie- waren hierdoor aangeslagen, omdat het ontwerp toch over veel project tot een succes te maken, omdat ze blijven hooggewaardeerde kwaliteiten beschikte. Gelukkig heeft Simon geloven in een goede afloop. Het kan ook tot die zo zijn mensen weer kunnen motiveren, door met elkaar hierover te gewenste duidelijkheid leiden, ook al ben je niet blij praten en het waarom toe te lichten, om toch weer die aandacht met het resultaat. Van teleurstellingen kun je veel leren, te besteden aan de twee overgebleven ontwerpen die deze leerervaringen die het project ten goede komen. In de verdienen. Aan het einde van de aanbesteding was iedereen bijdrage van Jan den Boer blijkt dat tegenslagen, in enthousiast over het winnende ontwerp. dit geval het afbranden van een monument, gezamenlijk overwonnen kunnen worden dankzij het in het verleden opgebouwde vertrouwen tussen partijen. in mensen, van wie je andere verwachtingen had en op wie je had gerekend. Teleurstelling dat er concessies wor- Je kunt de emotie ‘teleurstelling’ snel weer te boven komen den gedaan of beslissingen worden genomen waar je niet in het besef dat het beoogde doel alsnog zal worden helemaal achter kunt staan. Teleurstelling dat door geld, bereikt, maar ook door je te realiseren dat iets toch niet tijd of politiek het transformatieproject wordt vertraagd, zo belangrijk was als het in eerste instantie leek. Van30 organisatorisch – cultureel
  • 31. De beroemde clown Gaudo speelde in belang bij teleurstellingen is dat ze bespreekbaar worden Oostenrijk voornamelijk in en om zijn gemaakt. Het is verstandig alert te zijn op dit soort gevoe- woonplaats Wenen. Daar had hij een eigen lens en tijdig in te grijpen. kleine tent, het Zirkus der Grossherzigkeit, fraai en zeer toepasselijk gelegen aan de Humor zorgt voor ruimte zeventiende-eeuwse Platz der Trostbedürftigen. In het citaat van Ronald Giphart beleefde Gaudo zijn Impresario’s van alle Europese landen succes en zijn verdriet met en door humor. Het verhaal trappelden om Gaudo uit te nodigen, maar de gaat over humor, is triest van opzet, maar eindigt zeer clown taalde niet naar het grote internationale humorvol. succes. Omdat zijn kleine tent in de winter van 1908 moest worden gereviseerd, liet hij Deze gelaagdheid maakt humor waardevol en tegelijk zich verleiden tot een tournee langs befaamde gevaarlijk, ook in transformatieprojecten. De praktijk wijst Europese theaters. De clown werd in iedere uit dat het belangrijk is dat mensen er plezier in hebben stad met enthousiasme onthaald. Hoe harder om samen te werken in een project. Dit leidt uiteindelijk het applaus echter door de zalen was gegalmd, tot meer openheid en duidelijkheid naar elkaar. Dit wordt hoe harder hij moest zuchten na afloop in ook door Arno Boon in zijn bijdrage bevestigd. zijn hotelsuite. In februari van dat jaar deed de clown ’s-Gravenhage aan. Gaudo was een Humor is een tweesnijdend zwaard. Niet iedereen heeft er instorting nabij en besloot een psychiater te hetzelfde gevoel voor en timing is belangrijk. Wat humor consulteren, de in Den Haag en Wassenaar is voor de een is cynisme of sarcasme voor de ander. Humor befaamde zielenknijper dr. Lindenheim is echter ook heel belangrijk: het verbindt, bindt, luchtSassenier. Deze sprak een uur met de bedroefde op en zorgt voor ruimte. Waarom wordt er bijvoorbeeld clown en gaf hem uiteindelijk als vaderlijke zoveel gelachen bij een koffietafel na een begrafenis? advies: ‘Weet u wat u moet doen, u moet er eens een avondje uit, u heeft behoefte aan In dit boek krijgt humor een plek omdat wij van mening lachen en ongestoord amusement. Waarom zijn dat het een belangrijk element is van binden, waarbij gaat u vanavond niet naar Gaudo in Diligentia? binden vertaald is in vertrouwen. Het is echter lastig aan te Die schijnt fantastisch te zijn’. geven waarom en hoe humor bijdraagt aan vertrouwen. Ronald Giphart, 2007 (p.128-129) Onze ervaring leert dat wanneer in een project regelmatig gelachen wordt, sprake is van een open en ontspannen binden 31
  • 32. 32 organisatorisch – cultureel
  • 33. sfeer, veel positieve energie voelbaar is en meer bereidheidUit de praktijk is om samen de schouders onder het project te zetten omSimon was de goedgemutste voorzitter van het dialoogteam in bepaalde deadlines te halen. Als mensen plezier hebbeneen PPS-aanbesteding. Hij begon iedere meeting met een vrolijk in hun werk, heeft dat direct een positief effect op hetopeningswoord en een kwinkslag waarmee de toon gezet was. resultaat.Dat zorgde vaak voor ontspanning, ook aan de andere kant vande tafel waar de private partners ook geen idee hadden welke Dat humor een serieuze zaak is, blijkt uit de vele weten-kant het met de dialoog zou uitgaan. Natuurlijk waren er in de schappelijke studies naar dit fenomeen. Zo werden in 2000dialoog ook harde noten te kraken. Natuurlijk was men het niet in Amerika meer dan 1.100 studies naar humor verricht¹.altijd eens. Simon wist dan toch op een of andere manier, vaak Ook het veld projectmanagement werd hierin onder demet luchtige opmerkingen, soms met een extra pauze, de scherpe loep genomen. Onder andere de NASA heeft daar uitge-kantjes ervan af te halen. breid aandacht aan besteed. In een presentatie voor deIn de dialoog deden drie partijen mee, ieder onderwerp kwam Project Management Challenge 2007² stond een aantaldrie keer aan de orde. Eén van de gespreksronden ging over de bevindingen die erop duiden dat humor wel degelijkcatering. Onderwerp was de prijs-kwaliteitverhouding. Simon effectief kan zijn in het bouwen aan vertrouwen:gaf als voorbeeld dat men in principe de beste kwaliteit wilde,maar dat die betaalbaar moest zijn. Men zou beide aspectenbeoordelen. De partijen moesten natuurlijk zelf bepalen of ze VanDobbekroketten zouden aanbieden met bijbehorende prijs of de ‘Humor represents a shared interpretation of eventsFEBOkroket met de lagere prijs. Van Dobbe en FEBO werden zo that highlights similarities among team members andbeeldspraak voor die prijs-kwaliteitverhouding. Te pas en te onpas creates a sense of equality.’werd dat gebruikt: gaan we voor de Van Dobbe of voor de FEBO?Bij een gespreksronde over kantoorinrichting werd een bureautype ‘Humor can be used to augment the positiveness of avergeleken met een Van Dobbe, iedereen moest lachen. Bij de situation, playing down differences and thus attemptingtweede partij kwam dezelfde grap van Simon. Bij de derde partij to create a common ground.’lachten Eva en Joost niet meer, ze hadden de grap nu al te vaakgehoord. De private partij lachte wel hartelijk, maar voelde zicherg ongemakkelijk toen ze merkten dat de overkant niet meedeed.De sfeer in dat gesprek was veranderd, maar niet ten goede. binden 33
  • 34. Vertrouwen is een belangrijke succesfactor van com- ‘Zie,’ placht hij ‘s morgens te zeggen, ‘die zilveren parels op plexe transformatieprojecten, waar veel verschillende de bloemen! Voor wie anders liggen al die diamanten over het partijen lange tijd met elkaar moeten samenwerken. In gras gestrooid dan voor mij? Wat ben ik rijk!’ En als hij door de praktijk van transformatieprojecten blijkt continuïteit het woud liep, zuchtte hij: ‘Wat een hoge gewelven, wat een in de bezetting van het projectteam van groot belang. ruime portalen, wat een prachtige zuilen! En dat alles voor Waardering draagt hier een belangrijke steen aan bij. één man!’ Des middags lag hij op zijn rug naar de wolken te Niet-gewaardeerde mensen zullen eerder vertrekken dan kijken, die de wonderlijkste figuren voor hem maakten. mensen die door waardering meer betrokken en gecom- Zie,’ sprak hij dan, ‘een beer! En daar een winterlandschap! mitteerd aan het project zijn. Wie heeft er zo’n zoldering? Ik word er verlegen van!’ Maar ‘s avonds was de bramenplukker het vrolijkst. Dan ging Op zijn tijd gewaardeerd worden, is heel belangrijk. Maar hij onder de laurierboom zitten voor zijn huisje en wachtte waarom gebeurt dat niet vanzelf? Er zijn allerlei rede- gespannen. En plotseling, als de zon voor het laatst haar nen te bedenken waarom men geen waardering krijgt³. purperen stralen over de heuvels wierp, begon ver in het woud Simpelweg omdat de projectleider het belang er niet van een fijne hoge stem te jubelen, zo verrukkelijk schoon en toch inziet: zelf krijgt hij ook nooit waardering. Bijvoorbeeld je zo eindeloos weemoedig dat de bramenplukker de tranen in bent te bescheiden: hij heeft geen idee wat zijn teamleden de ogen schoten. ‘Heerlijk, prachtig!’ riep hij dan ten leste uit, allemaal doen. Of hij heeft geen idee dat het voor het ‘dank, dank, onbekende zanger! Wat een muziek! Wat een team belangrijk is om geregeld feedback te krijgen: zelf geluid! Hoe jammer dat ik alleen op de wereld ben!’ vraagt hij er nooit om en toch levert hij prima werk af. Of Godfried Bomans, 1946 hij denkt dat hij wel waardering geeft: hij nodigt je toch uit voor het werkoverleg en geeft jou informatie die hij Waardering draagt bij aan continuïteit in het team niet aan anderen geeft, hij neemt je in vertrouwen over In dit trieste sprookje leefde een oude bramenplukker het werk van andere collega’s. vele jaren, helemaal alleen, dacht hij, in een groot bos. De waardering van de bramenplukker voor de natuur deed Waarom is het zo belangrijk om gewaardeerd te worden? hem uiteindelijk eindigen aan een tak in de boom waar Natuurlijk is het essentieel om feedback te krijgen op het de nachtegaal zijn lied zong. werk. Hoe weet je anders of je het goed doet? Maar is dat nu eigenlijk zo? Weet je zelf niet wanneer het ‘goed’ Waardering voor het belangrijkste werkkapitaal, de is? Feedback is belangrijk in ieders motivatie. En dat is de mensen in het projectteam, is investeren in vertrouwen. brandstof waarop mensen hun werk doen.34 organisatorisch – cultureel
  • 35. Bij langlopende projecten, zoals transformatieprojecten, is het voor projectverantwoordelijken van groot belang te beseffen dat complimenten geven c.q. waardering uitspre- ken ook een sturingsinstrument is binnen deze projecten. Mensen gaan voor hen aan de slag, zonder dat zij daar extra inspanningen voor moeten doen. Complimenten hebben een enorme invloed op mensen in het project- team, ze raken hierdoor extra gemotiveerd en blijven met plezier aan het project werken, ook al is de looptijd van die transformatieprojecten vele jaren. Waardering geven is investeren in het belangrijkste werkkapitaal van een project. Gezonde spanning Waardering geven In alle transformatieprojecten zijn er regelmatig spannin- is investeren inUit de praktijk gen. Spanningen als gevolg van ‘ongewenste’ of ‘onver- het belangrijksteMerel is heel ambitieus. Zij werkt keihard voor het project, wachte’ veranderingen in het project zelf of in het project- werkkapitaal van eenis altijd stipt op tijd, heeft op tijd haar stukken klaar, werkt team. Spanningen door botsende karakters of onbegrip project.nauwgezet en signaleert problemen die ze bespreekt met haar voor elkaars belangen. Spanningen die ontstaan omdatprojectdirecteur Eva, kortom: een gemotiveerde en betrokken men het oneens is met bepaalde besluiten of voorstellen.projectmedewerkster waar menig projectdirecteur van droomt. Maar ook spanningen die voorafgaan aan het halen vanDesondanks heeft ook Merel af en toe behoefte aan een een belangrijke deadline of het behalen van een mooicompliment. Dit is toch de waardering voor haar inzet voor het resultaat. Kortom: spanningen die zich op allerlei momen-project, waardoor zij gemotiveerd blijft, zich blijft inzetten en er ten en manieren kunnen manifesteren in transformatie-veel energie uithaalt. Een van de mooiste complimenten die Merel projecten.van haar projectdirecteur Eva kreeg is: ‘Als Merel zich hieroverzorgen maakt, hoef ik dat niet meer te doen’. Voor Merel is dat Spanning is een gemoedstoestand, het gevoel dat ontstaatde bevestiging dat zij met de goede dingen bezig is en zorgen uit in een situatie waarvan de uitkomst onzeker is. Spanninghanden neemt van Eva. Ze geniet het vertrouwen van Eva. duidt erop dat belang wordt gehecht aan een kritische gebeurtenis. binden 35
  • 36. Gezonde spanning is goed omdat de prestaties hierdoor worden verhoogd. Wordt de spanning te hoog of is er Uit de praktijk te weinig spanning dan verminderen de prestaties. Bij te Jan is technisch teammanager in een complex hoge of negatieve spanning ontstaat stress en bij te weinig aanbestedingstraject. Hij is verantwoordelijk voor de aansturing spanning verveling. van 25 technische adviseurs. Daarnaast heeft Jan samen met drie andere teammanagers zitting in het aanbestedingsteam. ‘Is er echt geen andere weg?’ Ikki haalde zijn voet van Gezien zijn ervaring met andere aanbestedingen vervult hij hierin het gaspedaal. Bram raakte geërgerd: ‘Jezus, man, hou niet alleen de technisch-inhoudelijke rol maar brengt hij ook op met dat gezeik! Rij nou maar gewoon door!’Ze lieten zijn proceservaringen mee. Betrokken als hij is, deelt hij zoveel de oude stad achter zich en naderden de sluis van de mogelijk zijn kennis en ervaringen in het aanbestedingsteam, controlepost. De muur, elektronische sensoren, de camera’s maar levert hij ook af en toe kritiek op de procesgang of en de doorgangssluis betekenden dat de joden de facto richtingen die worden ingeslagen. Hij staat daar niet alleen in. aanvaard hadden dat Jaffa niet meer van hen was. Het Ook de andere teammanagers zijn regelmatig kritisch. Dit leidt leger keek vanuit de lucht toe en het stadje wemelde van tot spanningen tussen de teammanagers en de projectleiding. de elektronica in muren, in het wegdek, de dakgoten, en In eerste instantie is het bespreekbaar gemaakt, waardoor de sommigen zeiden ook onder lappen waarin de vrouwen teams weer verder konden gaan. Maar al snel raken de teams zich hulden. Het was te gevaarlijk om er op de grond weer in dezelfde situatie verzeild. Het vervangen van een manschappen te laten patrouilleren. teammanager door de projectleiding is het gevolg. De spanningen Het was één uur. In het komende halfuur zouden blijven echter bestaan. Een dag onder leiding van een externe de straten van Jaffa leegstromen en zochten professional moet uitkomst brengen. Het bespreekbaar maken de bewoners de schaduw van hun huizen op. van ieders verantwoordelijkheden in het aanbestedingsproces is Ikki ging rechtop zitten en kneep in het stuur, alsof hij de eerste stap in de goede richting. De doorbraak komt in een daarmee de spanning kon verminderen. ‘Er is daar niemand sessie waar ieder aan de hand van kaarten met kwaliteiten en bij de controlepost,‘ zei Bram, verbeterpunten elk teamlid moet typeren en dit beeld persoonlijk ‘niemand die kwaad kan doen, wat kan daar gebeuren?’ moet toelichten. Door de openheid en het vertrouwen die nodig ’Een kermis,’ zei Ikki, ‘een kermis van ellende.’ ‘ zijn om de problemen die speelden te benoemen en bespreekbaar Want dat gevoel heb je?’ ‘Ja, dat gevoel heb ik.‘ te maken, werden de samenwerking en het respect voor elkaar Leon de Winter, 2008 (p. 39) in het aanbestedingsteam weer hersteld en zijn de spanningen verdwenen.36 organisatorisch – cultureel
  • 37. Het is de kunst om in projectteams net voldoende spanningop te bouwen voor een optimale prestatie en om te lerengaan met te veel spanning. Hoe om te gaan met spanning:• concentreer je op de situatie zoals die nu is;• bekijk de problemen een voor een en gooi niet alles op een hoop, dan kan blijken dat ze niet zo onoverkome- lijk zijn als gedacht;• bespreek dingen met anderen om andere invalshoeken te leren kenen en alternatieve oplossingen voor proble- men te vinden. Luister naar meningen en adviezen;• als je hebt besloten hoe je met een oplosbaar probleem wilt omgaan, handel dan ook: stel acties niet uit;• leg de oorzaak of schuld voor de huidige situatie niet meteen bij anderen. Probeer een uitweg te vinden voor de zorgen, zodat je de energie die je daarin stopt in positieve zin kunt benutten;• leer de signalen te herkennen die erop duiden dat je in een crisissituatie komt zit en roep wanneer nodig hulp in. Je kunt dat beter vroeg dan laat doen;• negatieve gedachten kunnen de resultaten negatief beïnvloeden: doorbreek deze spiraal.In een projectomgeving is het verstandig een situatie tecreëren waar sprake is van gezonde spanning. Het posi-tieve effect van spanning is dat iedereen alert is. Mensenblijven daardoor gedreven om de benodigde prestatie televeren. Sommige mensen hebben spanning nodig om tekunnen presteren, de zogenaamde creatieve paniek. binden 37
  • 38. De praktijk leert dat door open en transparant met elkaar geen team dat functioneert. Een team functioneert pas als te werken en te communiceren, veel spanningen (positieve de individuele personen tot teamspelers worden getrans- en negatieve) bespreekbaar kunnen worden gemaakt en formeerd. Als vijf mensen bij elkaar worden gezet, is dat er ook daadwerkelijk kan worden ingegrepen mocht dat een team, maar het functioneert nog niet als een team. noodzakelijk zijn. Een team moet worden gevormd. Afsluiting Het vormen van een team kent vijf ontwikkelingsfasen Om complexe transformatieprojecten te kunnen realiseren volgens Tuckman4. In onderstaande grafiek zijn de onder- zijn mensen nodig. Mensen met verschillende kwaliteiten, scheiden ontwikkelingsfasen uitgezet in de tijd. zoals ervaring, specifieke kennis en vaardigheden. Mensen performance die met elkaar samenwerken aan het realiseren van een gemeenschappelijk doel. Zij vormen tezamen een team. De ander iets verschuldigd zijn; gemeenschappelijke ontwikkelingsfases; gedeeld verdriet; gedeelde vreugde; solidariteit van stervelingen; gemeenschappelijke overtuigingen; gezamenlijke strijd tegen de buitenwereld; gemeenschappelijke sterke en zwakke forming storming norming performing mourning kanten; gemeenschappelijke behoefte aan intimiteit; overeenkomstige smaak; gemeenschappelijke haat; time gedeelde geheimen; gemeenschappelijke helden; Fase 1: Forming / formeren (ontstaan van een groep) gezamenlijk genomen beslissingen; gemeenschappelijke In de eerste fase kennen de mensen elkaar nog niet. Het is successen, tegenslagen, overwinningen, nederlagen; een fase dat een team moet worden gevormd. De mensen gedeelde teleurstellingen; gemeenschappelijke fouten. zijn op zoek naar richting en duidelijkheid. In deze fase Pascal Mercier, 2006 (p. 212) is er nog geen onderlinge verbondenheid of intimiteit tussen de individuen. Het is een fase van elkaar leren Tijdens Transformatie ’08 werd gezegd dat je de beste kennen, aftasten en onderzoeken wie welke kwaliteiten mensen in je project moet betrekken, omdat een trans- heeft. Start bij voorkeur het project door met het team de formatieproject als de Champions League van de gebieds- ‘hei’ op te gaan en samen ‘ontberingen’ te doorstaan. Dat ontwikkeling kan worden gezien. Maar dan heb je nog smeedt de eerste band tussen de mensen in het team.38 organisatorisch – cultureel
  • 39. Fase 2: Storming / stormen (conflicten) ceerd, conflicten worden opgelost, er wordt gecoacht enDeze fase wordt gekenmerkt door conflicten. Als het team constructieve feedback gegeven, alles met het oog op heteenmaal is samengesteld komen na verloop van tijd de behalen van de resultaten.eerste verschillen van mening, irritaties en conflicten tus-sen teamleden aan de oppervlakte. Belangrijkste oorzaak Fase 5: Mourning / uiteengaan (ontbinding van het team)is dat elk teamlid individueel zijn standpunten en belan- Als het project is afgerond, wordt het team ontbonden.gen nastreeft. Het ik-gevoel is in deze fase veel sterker Dit betekent letterlijk afscheid nemen van elkaar, de De ketting is zodan het wij-gevoel. In deze fase worden de teamrollen opdracht evalueren en archiveren. Het team is de beste sterk als de zwaksteduidelijk. De negen teamrollen die Belbin5 onderscheidt, ‘psycholoog’, de teamleden hebben dezelfde ervaringen schakel!kunnen hierbij van pas komen. Afhankelijk van wat een en kunnen samen het beste evalueren. Een duidelijketeam nodig heeft, zal in deze fase worden bekeken of afsluiting van deze periode is belangrijk.de samenstelling van het team moet worden aangepast,mensen eruit of nieuwe mensen erbij. De ketting is zo Het vormen van een team is geen lineair proces. Tijdenssterk als de zwakste schakel! een project kan door allerlei factoren een goed functione- rend team weer terugvallen in een eerdere fase, bijvoor-Fase 3: Norming / normeren (afspraken en regels) beeld door de komst van een nieuw teamlid. Het nieuweGroepsnormen worden duidelijker zodra teamleden hun teamlid zo moeten worden ingewijd in de teamafspraken Samenwerken inrol als teamlid beginnen te accepteren. De samenwerking en -regels en inhoudelijk worden gebrieft over de status teams is inspirerend enkomt op gang en de manier waarop mensen samenwer- van het project. In zo’n situatie gaat een presterend team motiverend, het levertken wordt vastgelegd in de zogenaamde ‘groundrules’: weer terug naar de fase van normeren. betere resultaten enafspraken over regels, waarden, normen en werkwijzen. het geeft energie enDaarnaast worden de teamleden zich meer en meer bewust In alle stadia van het ontwikkelingsproces van een team voldoening.dat zij de anderen nodig hebben om resultaten te bereiken. gaat het in essentie om het binden van mensen. BindenHet team krijgt zijn eigen identiteit. gebeurt doordat gevoelens van verdriet en vreugde wor- den gedeeld, gemeenschappelijk beslissingen wordenFase 4: Performing / presteren (prestaties leveren) genomen en resultaten behaald. Een gezamenlijke ’strijd’In deze fase zijn de teamleden bij elkaar betrokken en bij wordt geleverd: iedereen gelooft in het transformatiepro-het behalen van de teamdoelen. In deze fase moet het ject en zet zich er onvoorwaardelijk voor in. Samenwerkenteam presteren en resultaten opleveren. De energie wordt in teams is inspirerend en motiverend, het levert beteregekanaliseerd. Er wordt open met elkaar gecommuni- resultaten en het geeft energie en voldoening. binden 39
  • 40. De paradoxstrategie geeft de stad toekomst door Germaine Sanders40 organisatorisch – cultureel
  • 41. Wie zijn steentje bijdraagt aan de voortdurende transformatie van de die vaak gepaard gaat met onvoorspelbare en parallel lopendestad, treft bouwers en slopers op zijn pad die allemaal werken aan hun plantrajecten. Een heldere strategie voor strijdvaardigheid helpt om deideale stad. Niemand alleen volbrengt de verbouwing van de stad. Het cruciale vraag voor ogen te houden: waarom moet er iets veranderenis een complexe opgave, die bovendien nooit af is. Of het nu gaat om en wat is er te winnen? Uiteindelijk zijn steden alleen vitaal te houdeneen modernere stad, of om een verbetering van de sociaal economi- door vanzelfsprekende, voortdurende veranderingen te sturen in desche en ruimtelijke structuur van de stad: transformatie van de stad is richting van gewenste toekomsten.altijd een gevecht. Hoe kun je jezelf voorbereiden op dat gevecht? Stelt u zich de volgende ambitie voor, die veel voorkomt binnen deIk raad u aan hiervoor het meesterwerk De kunst van het oorlog voe- kaders van stedelijke herstructurering: het transformeren van eenren van de Chinese meester en militair strateeg Sun Tzu te lezen. Een verlaten bedrijventerrein naar een ‘groenstedelijke leefomgeving’. Ofboeiend maar lastig boek, al 2500 jaar oud, dat bovendien niet gaat denkt u eens aan een in onbruik geraakt haventerrein dat gedurendeover oorlog voeren en toch al eeuwen wordt gelezen door militaire de komende jaren zal veranderen in een ‘bruisende stadswijk’ volleiders, politici en ondernemers. De kunst van het oorlog voeren gaat creatieve ondernemers en bewoners. Of een treurige, eindeloze buiten-over de overwinning. Het accent ligt op de strategie ofwel de weg die wijk die moet worden voorzien van een ‘kloppend hart van de wijk’.je kiest, het gaat niet om de oorlog, hoewel de titel dit suggereert. Of hoe een paradijselijk, grootschalig ‘woonwaterrijk’ gestalte gaat krijgen aan de rand van een verschralende stad.Ongeacht het doel blijven de principes en strategieën van meester Sun De kans is groot dat u bij deze aansprekende voorbeelden niet eenovereind. Zijn les is steevast dat het in oorlogstijd niet om het vechten helder toekomstbeeld voor ogen hebt, maar dat u meteen denkt aanzelf gaat, maar om het vaststellen van de efficiëntste manier om de de lange tijd dat dit soort ideeën opkomen en weer verdwijnen, zonderoverwinning te halen met zo min mogelijk conflict. dat er iets verandert op die plekken. Het kost ook tijd, heel veel tijd.Denk aan water dat naar beneden stroomt, naar een meer of naar de Tijd van plannen maken, van eindeloos afstemmen en bespreken enzee. Er is altijd een bestemming, maar de weg die het water kiest, van opnieuw plannen maken. Tijd waarin politieke besluitvormingverandert steeds, afhankelijk van het terrein. Dat is de paradox: weer wordt achterhaald, waarin nieuwe kansen ontstaan, tijd vanstrategie is een doelbewuste weg die tot omwegen leidt. Sun Tzu leert voortschrijdend inzicht, tijd van wisselend vertrouwen van burgersons dat het bij strategie niet gaat om regels, maar om aanpassing. en bestuurders in de voorgespiegelde toekomst, tijd van wantrouwen tussen belanghebbenden en tijd van komen en gaan van betrokkenen.Sun Tzu’s wijsheid is heel bruikbaar om de strijd aan te gaan in sleetse, En vaak ook nog eens de ontbrekende tijd om strategisch te kunnenstedelijke gebieden. Vooral daar waar het nodige moet veranderen om opereren en zo te kunnen sturen op een gewenste toekomst.overbodigheid en verlatenheid van vergane glorie om te toveren naarnieuwe vitaliteit, naar welvaart in pracht en praal. Die slag naar een In de tussentijd houden mensen zich nauwelijks meer bezig met degewenste toekomst voor transformatiegebieden is een forse opgave vragen: waarom een groenstedelijk milieu, voor wie is die bruisende de paradoxstrategie geeft de stad toekomst 41
  • 42. stadswijk, of wat is een kloppend hart in een treurige buitenwijk. Iedereen met een verlangen of een goed idee voor verbetering in ste- Ondertussen is het namelijk al moeilijk genoeg om het veranderings- delijke leefomgevingen kan zich tegenwoordig vlot organiseren in een proces op gang te houden en niet te laten vastlopen. groep, in een virtuele gemeenschap via internet, of in een consortium We hebben nog maar net ontdekt dat steden verbouwen een integrale van initiatiefnemers. Op die manier ontstaan kritische massa’s van opgave is, een taak waarbij mensen moeten samenwerken. Dat het een gelijkgestemden die een machtsfactor vormen om het gedeelde verlan- zaak is van synergie tussen diverse disciplines in de ruimtelijke ordening gen ook daadwerkelijk gestalte te geven. En zo wordt tegenwoordig de en economen en bestuurders van de stad. En dat het een kwestie is toekomstwaarde van de stad bepaald door mensen die zich weten te van publiek private samenwerking waarbij gebruikers, ontwikkelaars, verbinden met elkaar, omdat ze elkaar weten te vinden. ondernemers en beleggers met elkaar de toekomstwaarde van het De periode waarin de overheid als een generaal het leger van bouwers stedelijke gebied bepalen. Die ontdekking is heel interessant omdat en slopers in de stad kon aansturen, is voorbij. Dat leger hergroepeert ze een breuk betekent met bestaande tradities in het beheer van de zich keer op keer en er manifesteert zich nog maar zelden een generaal groei van steden. Ook Nederlandse steden transformeren zich nu onder die de strategie voor de totale duur van de strijd bepaalt. invloed van mondiale, economische en ideologische krachtenvelden, in samenspel met lokale impulsen en noodzaken. Daarmee is het tijd- En dat brengt ons terug bij Sun Tzu. Meester Sun leert ons: speel perk van de allesoverheersende vormgeving van het stedelijke weefsel met de kracht van de paradoxstrategie. De taoïstische filosofie, waar absoluut voorbij. Hiërarchisch gestuurde orde maakt in deze tijd plaats De kunst van het oorlog voeren op gebaseerd is, erkent dat goed en voor de orde van de chaos. Vitaliteit en toekomstwaarde van steden kwaad geen tegengestelde krachten zijn. De tegenstellingen zijn niet worden nu ingevuld door de gebruikers van de stad. Door mensen die absoluut, maar aanvullend. Net zoals we schoonheid herkennen omdat willen investeren in de toekomst van het stedelijke domein: de wijk, de we lelijkheid hebben gezien en het begrip ‘kort’ alleen kennen in ver- buurt, vanuit eigen belang en vanuit gedeeld belang. gelijking met ‘lang’. Licht en duister, leeg en vol, lijken tegenstrijdige begrippen, maar zijn dat niet. Het zijn waarden die samen één geheel Sun Tzu formuleert voorschriften en bedenkt systemen, vormen, in steeds wisselende verhoudingen. De kracht van de paradox maar laat de voorstelling van concrete acties over aan de lezer. is de verbinding! Het gaat over de relaties en omgang tussen mensen,Ook niet onbelangrijk: de aansprekende levenshouding van de meester. over de wetten van de natuur die leidend zijn voor alles wat leeft en Niks geen blinde mokerslagen in het oude China. Het gaat erom het om jouw plaats in de wereld te kunnen begrijpen. Vitale steden blijven gevecht te vertragen, de vijand in verwarring te brengen en de bruisen als goed en slecht effectief verbonden worden. Goed en slecht definitieve krachtmeting te ontwijken. Meester Sun zegt: houden elkaar in steeds wisselend evenwicht omdat goed en slecht ‘De beste oorlog is die waarin zonder strijd de zege wordt behaald.’ nooit absoluut zijn, maar slechts complementair. De toekomstwaarde van de stad ligt besloten in een visie op de toe- komst. De wenselijke verbinding tussen paradoxale ideeën dirigeert42 organisatorisch – cultureel
  • 43. het droombeeld van geliefde steden en aantrekkelijke stedelijke leef-omgevingen. Het is dus een gegeven dat gewenste toekomsten vansteden divers en paradoxaal zijn.De wijze lessen van Sun Tzu zijn bruikbaar voor iedereen die doel-bewust wil voortbouwen aan steden. Het maakt daarbij niet uit hoeparadoxaal die doelen wellicht zijn. Dat is een gegeven, dat kan nietanders. Binnen een groep hebben mensen tenslotte altijd verschillendeambities en verlangens. En als de kracht van de paradox de verbindingis, dan helpt het als mensen met verschillende ambities en verlangenselkaar weten te vinden, op basis van wat ze met elkaar willen delenen om samen sterker te zijn.Stelt u zich nog eens die bruisende stadswijk vol creatieve onder-nemers en bewoners voor. Wat ziet u dan? Het kan haast niet andersof u ziet iets waar u in gelooft, wat u wilt bereiken. Het verbeeldt hetverlangen en de kracht om strategisch te werk te gaan.In buurten en gebieden in de bestaande stad betekent sturen op toe-komstwaarde sturen op sociaal maatschappelijke ontwikkelingen eneconomische vitaliteit. Dus per saldo op de kwaliteit van de leefom-geving die zichtbaar en herkenbaar is en die ruimtelijke kwaliteiten encondities schept voor die gewenste toekomst. Dat is de integrale taakvan gebruikers, beheerders/investeerders/bestuurders en vormgevers Ir. Germaine Sanders is sinds 2002 werkzaam bij Kristal projectontwikkeling, tedie acteren binnen bewegende en overlappende belangennetwerken. Amsterdam, Rijswijk en Rotterdam waar zij nu creatief gebiedsontwikkelaar is. Daarnaast is zij gastdocent bij de TU-Delft/ Academies voor Bouwkunst op deDe kunst van oorlog voeren en de kunst van stedelijke transformatie. onderwerpen Stedenbouw en Architectuur, Ontwerp & Strategie en Gebieds-Overwinnen zonder te vechten, door steeds weer verrassend het ontwikkeling. Germaine is een ontwikkelaar, een performer en een visionair.ogenschijnlijk tegenstrijdige met elkaar te verbinden. Het is de kunst Bij Kristal is zij nu vooral bezig met concept- en strategieontwikkeling voor deom steeds weer het onverwachte te doen, aan te vallen zonder te stedelijke herstructurering waarbij ze leiding geeft aan een multi-disciplinairvernietigen, door te veroveren en tegelijkertijd ‘alles-onder-de-hemel’ team van experts.waardevol te houden, naar wijsheid van de Meester, Sun Tzu. de paradoxstrategie geeft de stad toekomst 43
  • 44. Ver-bin-den (verbond, h. verbonden; -ding; -der) I (ov.ww.) 0.1 aan elkaar vastmaken => samenvoegen 0.2 (abstracte zaken) in samenhang brengen 0.3 (een wond, een lichaamsdeel) omwikkelen, omzwachtelen 0.4 door een overeenkomst of een figuurlijke band koppelen aan 0.5 telefonisch aansluiten II (wk.ww.) 0.1 zich verplichten 0.2 (schei.) door vereniging van de atomen een nieuwe stof gaan vormen44 organisatorisch ––cultureel organisatorisch cultureel
  • 45. VerbindenHet formaliseren van samenwerking door Math Feijen en Martie JacobsVerbinden is de harde kant van samenwerken: het transformatieopgave in brede zin. Met als gevolg dat hetformaliseren van afspraken tussen publieke en transformatieproces kan worden ‘verstoord’ door allerleiprivate partijen in een overeenkomst. Kenmerkend ‘onvoorziene’ omstandigheden, die bij een goede voor-voor een transformatieopgave is, naast de com- bereiding zouden zijn voorkomen.plexiteit, dat er altijd sprake is van een vorm vansamenwerking tussen publieke en private partijen. Er bestaat een afhankelijkheid tussen binden en verbinden.Die samenwerking kan tot stand komen door de In het verbinden ligt de primaire behoefte aan veiligheidwens tot risico(ver)deling, grondpositie of het besloten, die nodig is voor het werken aan vertrouwen.gebruik willen maken van elkaars specifieke kennis Deze zekerheid wordt geconcretiseerd door een contracten kwaliteiten. of overeenkomst waarin keurig wordt vastgelegd wie waarvoor verantwoordelijk voor is, wie wat betaalt en hetEen samenwerkingsverband kan vrijwillig, vanzelfsprekend liefst ook wat er moet gebeuren als partijen er niet uitko-of gedwongen zijn. Een van de bepalende factoren hierin men of als zich onverwachte gebeurtenissen voordoen. Deis de grondpositie. Als de private partijen nog geen grond- neiging bestaat om dit in een zo vroeg mogelijk stadiumpositie hebben ingenomen, hebben publieke partijen alle te regelen. Dit geeft immers de gewenste duidelijkheid,ruimte om zelf een ontwikkelingstrategie te bepalen en lees veiligheid. Deze duidelijkheid is ook de afhankelijk-daarbij de meest geschikte private partner(s) te zoeken. heid omdat het eveneens de gewenste bewegingsruimteMaar als er private partijen zijn die wel grondpositie in beperkt om op veranderingen in te spelen.het gebied hebben, betekent dit dat publieke partijen ertoe ‘veroordeeld’ zijn om met deze private partijen samen Tijdens Transformatie ’08 is kwam uit een brainstormsessiete werken. Gedwongen samenwerking dus. In dat geval met deelnemers van publieke en private partijen naarbestaat het risico dat de partijen veel te snel overgaan voren dat het vroegtijdig juridificeren van een transforma-tot het aangaan van een verbinding, zonder voldoende tieproject onwenselijk is, omdat het als verkeerd signaaltijd te hebben genomen om zich goed te verdiepen in de in de richting van de partner wordt gezien. Daarnaast was verbinden 45
  • 46. de mening dat vroege contractvorming de noodzakelijke Transformatie, begin bij het begin flexibiliteit in transformatieprojecten belemmert. Binnen de gebiedsontwikkeling zijn diverse modellen ontwikkeld die de fasen in een transformatieproces be- In dit artikel beargumenteren we waarom we die snelle schrijven. Een belangrijke fase is uiteraard de opstartfase, veiligheid, het verbinden, niet altijd de beste weg vinden omdat daar het fundament voor de opgave wordt gelegd. naar een succesvolle transformatie van een gebied. Aan Wolting (2006, p. 71) beschreef de stappen en bijbeho- de hand van een eenvoudig stappenplan leiden wij de rende vragen in de opstartfase als volgt: lezer door het ‘proces van de totstandkoming van een 1 Projectdefinitie: wat wordt de scope van het initiatief? verbinding. De gekozen invalshoek is die van de publieke 2 Rol en positiebepaling partijen: wie zijn trekker / belang- partijen. Zij hebben verschillende rollen die ze kunnen of hebbend, wie gaat participeren, wie neemt de regie? moeten vervullen en hebben daardoor meer afwegingen 3 Functioneel programma van eisen: wat willen de publieke te maken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de maatschap- partijen binnen de ontwikkeling bereiken? pelijke, politieke of bestuurlijke rol. De rol van de private 4 Business case: wat kunnen publieke partijen (zelf) berei- partijen is meestal eenduidiger en daardoor duidelijker. ken? Wat zijn de kosten en risico’s en hoe worden deze tussen de partijen verdeeld? 5 Meerwaardetoets: kan samenwerking met private par- tijen zorgen voor een betere, snellere of goedkopere realisatie van het project? Bovenstaande vragen, maar met name de antwoorden daarop, zijn van invloed op de manier van samenwerken en de wijze van verbinden. Het verbinden ziet toe op de totstandkoming van een samenwerkingsmodel tussen publieke en private partijen. In transformatieprojecten worden op basis van het samenwerkingsmodel verschil- lende soorten overeenkomsten gesloten afhankelijk van de fase waarin het project zich bevindt.46 organisatorisch ––cultureel organisatorisch cultureel
  • 47. organisatorischverbinden – cultureel 47
  • 48. Soorten overeenkomsten en hun verschillen Intentieovereenkomst Samenwerkingsovereenkomst Realisatieovereenkomst BeheerovereenkomstAfkorting IOK SOK ROK BOKWat Eerste (verkennende) Vervolgovereenkomst op de Overeenkomst per Overeenkomst over het overeenkomst IOK vastgoedobject gebiedsmanagement na realisatieFase Haalbaarheid en voorbereiding Planvorming en uitvoering Realisatie Beheer en exploitatieNiveau Gebied Gebied Vastgoed GebiedVerbinding Partijen hebben de wens om Inhoudelijke, procesmatige, Afspraken over projectscope, Afspraken over schoon, samen te werken. Afspraken organisatorische en financiële planning en financiën heel, veilig en bereikbaar op hoofdlijnen afspraken (in detail)Doelstellingen Doelstellingen overeenkomst Doelstellingen van het project Doelstellingen zijn bekend Doelstellingen (kwaliteits- helder, nog niet van het zijn bekend en meetbaar. en meetbaar. niveaus) zijn bekend en project meetbaar.Onderwerp Procesgericht Gericht op inhoud, financiën, Gericht op inhoud, financiën, Gericht op inhoud en proces en organisatie proces en organisatie financiënAfspraken Wat te bereiken tijdens Samenwerkingsmodel, Op basis van Definitief Op basis van vastgestelde de komende fase ontwikkelstrategie, Ontwerp ambitie / kwaliteitsniveaus risicoverdeling en financiën.Doorlooptijd Korte doorlooptijd Lange doorlooptijd Projectafhankelijke Lange doorlooptijd (bijv. 6 tot 12 maanden) (bijv. 5 tot 10 jaar) doorlooptijd (>10 jaar) (bijv. 1 tot 2 jaar)Scope Idealiter in één A4 Meerjarenperspectief Objectgebonden Meerjarenperspectief48 organisatorisch – cultureel
  • 49. Waar hier gesproken wordt over overeenkomst, betrefthet de IOK of de SOK. Doelstelling is niet het beschrijven eigen positie de verbindingvan de inhoud van de overeenkomst, maar de totstand- publieke partij • aanleiding • partijenkoming van de overeenkomst. Er valt een logische fasering • competenties • publiek • analyse gebied • samenwerkingaan te brengen in de afwegingen die een publieke partij • planning en • publiek privaat • doel toekomstige • verwachtingen control • privaatmoet maken om een goede overeenkomst te sluiten. OPPS ontwikkeling • ontwikkelingenheeft hiervoor het verbindingskader ontwikkeld. en beleid fysieke opgave partneranalyseHet verbindingskaderAan een goede samenwerking tussen publieke en privatepartijen ligt een gedegen voorbereiding ten grondslag, Met het verbindingskader worden de publieke partijenongeacht de uitgangspositie van de partijen. In alle geval- in staat gesteld om de juiste afwegingen te maken inlen, ongeacht de grondpositie, blijft het essentieel om logische, opeenvolgende stappen. Deze stappen zijn:gestructureerd het totale samenwerkingsproces te door- 1 Fysieke opgavelopen. Het resultaat van elke stap geeft inzicht in de con- De eerste stap bestaat uit een gedegen analyse van desequenties voor de samenwerking en geeft richting aan de voorliggende transformatieopgave, waarin specifiekmogelijkheden voor de uiteindelijke samenwerking tussen wordt gelet op de kenmerken die van belang zijn voorpublieke en private partijen. Het geeft inzicht in wat er de overeenkomst.is, en – nog veel belangrijker – in wat er nog ontbreekt 2 Eigen positie publieke partijen dus nodig is om het transformatieproces succesvol te Als de opgave duidelijk is, voert de publieke partij eenkunnen doorlopen. sterkte-zwakteanalyse uit op de eigen organisatie in het licht van de overeenkomst.Het door OPPS ontwikkelde verbindingskader helpt om 3 Partneranalyseop gestructureerde wijze de fysieke opgave te analyse- Het beeld van de opgave en van de organisatie zijn deren, inzicht te krijgen in de eigen kracht en zwakte en input voor de verkenning naar de gewenste partnereen verkenning naar de gewenste partner uit te voeren. (private partij).Pas na deze stappen wordt ingezoomd op de inhoud van 4 De verbindingde verbinding, het formaliseren van de afspraken in een De uitgangspunten voor de samenwerkingsvorm zijnovereenkomst. bekend. Het is nu zaak om de keuze te maken voor het meest geschikte samenwerkingsmodel. verbinden 49
  • 50. 50 organisatorisch ––cultureel organisatorisch cultureel
  • 51. In de navolgende paragrafen worden de hiervoor genoem-de stappen puntsgewijs doorlopen. eigen positie de verbinding publieke partij • aanleiding • partijenStap 1 Fysieke opgave • competenties • publiek • analyse gebied • samenwerkingIn de eerste stap wordt de fysieke transformatieopgave • planning en • publiek privaat • doel toekomstige • verwachtingen control • privaatgeanalyseerd. Deze analyse dient ertoe alleen die elemen- ontwikkeling • ontwikkelingenten te identificeren die van belang zijn voor de overeen- en beleidkomst. fysieke opgave partneranalyseZo is de ervaring van projectmanagers en –directeuren vangrote transformatielocaties dat het vanwege de schaal en/of complexiteit, verstandig kan zijn om deze op te knippen kelijkheidsrelatie aan wil gaan. Dit kan het geval zijnin deelgebieden waarvoor afzonderlijke overeenkomsten bij veroudering, overlast of leegstand van gebieden. Bijworden afgesloten. Dit als voorbeeld van het feit dat de het transformatieproject Strijp-S te Eindhoven heeft deopgave zelf al bepalend kan zijn voor de af te sluiten gemeente Eindhoven nadrukkelijk een rol geclaimd enovereenkomst. gekregen in een door private partijen gesloten samen-Uit interviews met de projectmanagers en –directeuren werkingsovereenkomst. De belangrijkste reden wasvan grote transformatielocaties zijn de volgende issues dat zij invloed op en zeggenschap in het voor de stadgedestilleerd. strategisch gelegen gebied wilde hebben. • Politiek en (subsidie)beleid zijn voorbeelden van interneAanleiding factoren die de aard en vorm van de overeenkomst kun-Wat is de aanleiding om het transformatiegebied aan te nen beïnvloeden. De politieke wens en de financiëlepakken? De aanleiding kan richtinggevend zijn voor de realiteit stroken niet altijd met elkaar. Dit kan aanlei-overeenkomst. ding zijn om een verbintenis aan te gaan met andere partijen en het bepaalt ook de verhouding tussen die• Als er een sociaal-maatschappelijke noodzaak is om een partijen. transformatiegebied aan te pakken zal de publieke par- • Een mogelijke aanleiding is dat derden het initiatief tij haar publieke taak ook willen uitvoeren. In een over- nemen om een transformatiegebied te ontwikkelen. eenkomst kan dat ertoe leiden dat de publieke partij De publieke partij zal in zo’n situatie overwegen welke een grotere risicobereidheid heeft of sneller een afhan- positie en rol zij wil en kan innemen. verbinden 51
  • 52. Analyse gebied den of landschappelijke kenmerken, beïnvloeden de Naast de aanleiding is uiteraard het transformatiegebied samenwerkingsovereenkomst in zoverre dat de input zelf een factor van belang. De huidige situatie dient als zeer zorgvuldig moet worden beschreven, zowel de eerste in kaart te worden gebracht. Het gaat dan niet huidige als de gewenste toekomstige staat. In Ede-Oost alleen om de fysieke kenmerken zoals ligging, omvang, (het Enka-terrein) bijvoorbeeld heeft dit zelfs geleid tot functie en milieukwaliteit van het gebied, maar ook om oprichting van een aparte entiteit met bijbehorende de kwalitatieve kenmerken zoals uitstraling, imago en de overeenkomst die zich specifiek richt op het behouden (cultuur)historische waarden. Daarnaast spelen natuurlijk van de aanwezige monumenten. Dit voorbeeld toont Bouw flexibiliteit in de eigendomsverhouding in het gebied, de benodigde aan dat het belangrijk is te onderkennen dat de aanwe- de overeenkomst in investeringen en de (financiële) risico’s van het gebied een zigheid van monumenten in een transformatiegebied voor onverwachte rol. Een niet te onderschatten invloed is het maatschap- vraagt om een andere benadering dan in een nieuw- tegenvallers. pelijke belang dat onder andere door bewoners, omwo- bouwsituatie het geval zou zijn. nenden en belangengroeperingen aan een transformatie- • Financiële kenmerken (o.a. wie bezit de grond) zijn locatie wordt gehecht. meestal de reden om in een vroeg stadium over te • Fysieke kenmerken van een transformatiegebied, zoals gaan tot het sluiten van een overeenkomst. In de hier knelpunten op het gebied van milieu, zullen opge- gehanteerde methodiek zijn deze kenmerken net zo nomen worden in de overeenkomst. Daarin zijn ze belangrijk, maar worden ze in relatie tot de andere onder andere van invloed op de af te spreken risico- en gebiedskenmerken beschouwd. Deze integrale bena- kostenverdeling. Zo speelde bij het Regev-terrein in dering leidt er naar onze mening toe dat een betere Hilversum een saneringsproblematiek. De grondvervui- afweging kan worden gemaakt. ling bleek veel omvangrijker dan een eerste onderzoek • Het maatschappelijk belang bij een transformatieloca- had uitgewezen. Met deze tegenvaller was geen reke- tie ligt niet uitsluitend in het domein van de publieke ning gehouden in de overeenkomst, er moest opnieuw partijen. In grote meerderheid waren de deelnemers worden onderhandeld. Dit voorbeeld toont aan dat het (publieke en private partijen) aan Transformatie ’08 het heel belangrijk is om vooraf gedegen onderzoek te eens met de stelling dat de sociaal-maatschappelijke doen naar de fysieke omstandigheden van het gebied verantwoordelijkheid ook bij private partijen ligt. Die en om flexibiliteit in de overeenkomst in te bouwen gewenste of gevraagde bijdrage aan de maatschap- voor onverwachte tegenvallers. pelijke verantwoordelijkheid verdient een plaats in de • Kwalitatieve kenmerken van een transformatiegebied, overeenkomst. zoals het behouden van bepaalde monumentale pan-52 organisatorisch – cultureel
  • 53. Doel toekomstige ontwikkelingAls de huidige situatie in kaart is gebracht, is het vaststel-len van de gewenste situatie een logische vervolgstap. Watis het doel van de toekomstige ontwikkeling, welke func-ties moeten worden ingevuld en welke gebruikersgroepenworden gezocht of verwacht? Vanzelfsprekend is dit dekern van de overeenkomst, die richting geeft aan hettransformatieproces. De overeenkomst wordt immers nietopgesteld om iets te handhaven, maar om iets te transfor-meren, om met elkaar een doel te bereiken. In de over-eenkomst worden afspraken gemaakt over wat de partijenmet elkaar willen bereiken en op welke wijze zij dat willendoen. Het is van belang dat het toekomstbeeld voor allepartijen duidelijk is. Tijdens Transformatie ’08 werd dit zeerkrachtig verwoord door een van de deelnemers: ’Belangrijkis om de afspraak pas vast te leggen als de afspraak er is’.Neem de tijd om tot een gezamenlijk toekomstbeeld tekomen en leg het dan pas, met behulp van juristen, vast!Stap 2 Eigen positie publieke partij eigen positie de verbinding publieke partijDe resultaten uit de vorige stap, de analyse van de fysieke • aanleiding • partijen • competenties • publiekopgave, hebben tot een duidelijk beeld van de transfor- • analyse gebied • samenwerking • planning en • publiek privaatmatieopgave geleid. Het is nu zaak dat de publieke partij • doel toekomstige • verwachtingen control • privaatonderzoekt welke positie zij zelf wil innemen in de samen- ontwikkeling • ontwikkelingenwerking. Deze zelfanalyse is noodzakelijk om te weten en beleid fysieke opgave partneranalysewat zij in huis heeft en wat zij nodig heeft, wat zij wil enwat zij kan. Daarbij wordt gekeken naar organisatorische,financiële en politiek-bestuurlijke aspecten. Op basis vandeze zelfanalyse en de analyse van de fysieke opgavewordt de interne ontwikkelstrategie bepaald. verbinden 53
  • 54. Competenties een aantal fronten versterking nodig is. Dat kan door Het zwaartepunt van de samenwerking ligt in de regel inhuren of werven van mensen op sleutelposities of op het financieel en het fysiek-ruimtelijke vlak. De beno- door op zoek te gaan naar kennis bij andere publieke digde competenties blijven onderbelicht. Voorbijgaan aan organisaties. de eigen competenties en mogelijkheden en het negeren De gemeente Goes heeft voor de Goese Schans bij- daarvan bij de beoogde partner zorgen veelal voor een voorbeeld gezocht naar kennis bij de provincie en het minder soepel procesverloop. Een veel gehoord geluid ministerie. De gemeente Hengelo heeft voor Hart van vanuit de private partijen is dat belang wordt gehecht aan Zuid een private partner de kennisontwikkeling binnen goed opdrachtgeverschap door de publieke partij. In deze de eigen organisatie mede laten organiseren. fase van voorbereiding , wanneer nog geen andere partijen • Publieke organisatie aan tafel zitten, wordt het goed opdrachtgeverschap in de Wat is de organisatievorm: is sprake van een project- steigers gezet. gerichte organisatiestructuur of een lijnorganisatie met een apart projectmanagementbureau of een tijdelijke In een overeenkomst wordt onder andere de rol- en ver- dienst met een eigen projectwethouder? Hoe is de antwoordelijkheidsverdeling tussen publieke en private politiek-bestuurlijke aanhechting georganiseerd, hoe partijen vastgelegd. Een goed beeld van de eigen compe- verloopt het besluitvormingsproces binnen de orga- tenties biedt goed zicht op de rol die de publieke partij wil nisatie, hoe zit het met de verantwoordelijkheidsver- en kan invullen in die overeenkomst. Dit kan betekenen deling, wie zijn de interne stakeholders en wat is hun dat de publieke partij versterking zoekt voor de gewenste betrokkenheid? Het antwoord op bovenstaande vragen rol of besluit dit bij de private partij onder te brengen en maakt duidelijk wie met welk mandaat sturend ofHet is de kunst om de dus kiest voor een andere rol. bepalend kan zijn in het proces. Vanzelfsprekend wordt juiste partij te kiezen, dit vastgelegd in de overeenkomst. Bij de gemeenteop het juiste moment, Schenk bij het inventariseren van de interne competenties Helmond heeft dit er bijvoorbeeld toe geleid om voorvoor het juiste project. onder andere aandacht aan de volgende aspecten: de Suytkade te kiezen voor een GEM met verregaande • anwezige kennis en capaciteit A beslissingsbevoegdheid op afstand van de gemeente- Is al ervaring opgedaan met transformatieprojecten, is er raad. kennis over samenwerkings- en aanbestedingsvormen, • Gewenste rol publieke partij is voldoende capaciteit beschikbaar voor de voorlig- De rol van aanjager of initiatiefnemer van de transfor- gende opgave? Belangrijk is dat publieke partijen zich matieopgave, van regisseur, van participant of die van kwetsbaar opstellen en durven te onderkennen dat op subsidiënt of facilitator?54 organisatorisch – cultureel
  • 55. De gemeente Apeldoorn kiest voor de Kanaalzone uit- balans te vinden tussen zekerheid en vertrouwen. drukkelijk voor de rol van facilitator, terwijl de gemeen- • Risicobereidheid te Tilburg haar transformatieopgaven regisseert. Het is belangrijk dat risico’s zo snel mogelijk in het pro- ces worden benoemd, gekwantificeerd en besproken,Planning en control omdat ze de basis vormen van de overeenkomst. HetNagenoeg zonder uitzondering wordt in transformatie- delen van de risico’s in een transformatieopgave gaat inprojecten nadrukkelijk aandacht besteed aan de aspecten de regel, net als bij traditionele gebiedsontwikkelingen,van planning en control, ook in de overeenkomst. op basis van gelijkwaardigheid. Iedereen wordt overal evenredig op afgerekend. Bij gelijkwaardigheid kanDe volgende aspecten vanuit het oogpunt van de publieke niemand worden aangesproken op zijn verantwoorde-partij spelen hier een rol: lijkheid, aangezien eenieder ook zelf verantwoordelijk-• Tijdshorizon / fasering heid draagt. Het is belangrijk om een goede kijk op de eigen organi- U kunt nagaan of dat inderdaad zo moet zijn. Hierbij satie te hebben, met name in relatie tot de bestuurlijke bedenkt u dat het goed verdelen van risico wel eens wisselingen die zich regelmatig voordoen. Gezien de voordeliger zou kunnen zijn, dan het klakkeloos delen. lange doorlooptijd van transformatieprojecten, is het Wie het best een risico kan beheersen, zou het ook Neem de tijd om verstandig om goed na te denken over de gewenste mate moeten dragen. Bij Vastgoed PPS is het gebruikelijk om tot een gezamenlijk van flexibiliteit in de overeenkomst. Uiteraard wordt de risico’s te verdelen in plaats van te delen. toekomstbeeld te dit mede beïnvloed door aspecten zoals genoemd bij komen en leg het dan competenties. De gekozen fasering draagt bij aan Ontwikkelingen en beleid pas, met behulp van de gewenste mate van flexibiliteit. Kortere en meerdere Het gebied, de risico’s en de grondpositie zijn voorbeelden juristen, vast! fases met duidelijke mijlpalen leiden tot meer flexi- van projectinterne factoren die de samenwerking beïn- biliteit. vloeden. Er zijn ook projectexterne factoren van belang,• Financiële positie / draagkracht dit zijn factoren binnen de publieke organisatie die van De ervaring leert dat de financiële positie van de invloed zijn op het transformatieproject. Het gaat dus niet publieke partij een van de meest beïnvloedende facto- om omgevingsfactoren van buiten de publieke organisatie ren is. Natuurlijk is het onverstandig om een transfor- (zie figuur op pag. 56). matieproject aan te vliegen met een financiële ‘carte blanche’. Aan de andere kant is het zo dat ieder project ook stuk kan worden gerekend. De kunst is om een verbinden 55
  • 56. risico’s kunnen worden benoemd en opgenomen in de eigen positie overeenkomst, maar het staat wel vast dat de realiteit de verbinding publieke partij uiteindelijk toch anders zal zijn. Belangrijk is wel om de • aanleiding • partijen • competenties • publiek omgeving in de gaten te blijven houden, niet alleen bij de • analyse gebied • samenwerking • planning en • publiek privaat start van het project. • doel toekomstige • verwachtingen control • privaat ontwikkeling • ontwikkelingen en beleid Stap 3 Partneranalyse fysieke opgave partneranalyse De vorige stap heeft geleid tot een goed inzicht in de competenties en relevante omgeving van de organisa- tie. Daarnaast is er duidelijkheid over de bereidheid en De projectexterne factoren zijn óf een vast gegeven óf ze noodzaak tot en voorwaarden voor samenwerken met de worden wel verwacht maar staan nog niet vast. De vast- markt. staande factoren, zoals grondbeleid en vastgoedbeleid, Het zoeken naar de juiste partner is niet eenvoudig. De zijn eenvoudig als uitgangspunt of randvoorwaarden in partnerkeuze is voor de publieke partij een belangrijk een overeenkomst op te nemen. moment in het transformatieproces. De selectie van een bepaald type private partij geeft in grote mate richting aan het verdere proces en de uiteindelijke resultaten van het project. Het is de kunst om de juiste partij te kiezen, op het juiste moment, voor het juiste project. De partner- transformatieproject keuze is een strategische keuze van de publieke partij. projectexterne factoren In de praktijk worden private partijen op uiteenlopende publieke organisatie manieren betrokken in het transformatieproces, afhan- omgevingsfactoren kelijk van de uitgangsituatie. Een samenwerking kan ontstaan vanuit een bepaalde afhankelijkheid zoals eigen- Lastiger zijn de projectexterne ontwikkelingen zoals een dom (grond of vastgoed). Of er wordt een samenwerking nieuw college van B&W of grote bouwopgaven elders aangegaan met een private partij vanwege kennis, risico- in de gemeente of veranderende prioriteiten binnen de deling, financieel vermogen of om andere redenen. Elk gemeente. Hiervan is alleen duidelijk dat ze zich zullen transformatieproject is uniek en stelt specifieke eisen aan voordoen, de uitkomst is moeilijk te voorspellen. De de gewenste partner.56 organisatorisch – cultureel
  • 57. Ongeacht de uitgangssituatie is het te allen tijde essen-tieel om een partneranalyse te maken alvorens tot eensamenwerking over te gaan. De partneranalyse geeft depublieke partij inzicht in de verwachte meerwaarde van deprivate partij voor de publieke partij en voor het project inhet bijzonder. De partneranalyse biedt ook inzicht in hetonderscheid tussen eisen en wensen. Dit geeft dan weerinzicht in waar eventueel wisselgeld c.q. onderhandelings-ruimte zit.Hoe gaat dat nu in zijn werk? In de partneranalyse wordteerst het profiel van de gewenste partner opgesteld.Vervolgens wordt onderzocht of, en zo ja, welke moge-lijkheden er met betrekking tot de partnerkeuze zijn.Hoogstwaarschijnlijk is er een verschil tussen de idealepartner en de uiteindelijke partner. De kunst is om eenpartner te selecteren waarbij beide partijen, publiek enprivaat, zo dicht mogelijk bij hun eigen identiteit blijven.Opstellen voorkeursprofiel private partnerBij het opstellen van het voorkeursprofiel van de privatepartner dienen onderstaande vragen als handleiding. Ditlevert het wensbeeld op.• Partijen - Zoekt de publieke partij één private partner of een combinatie van private partners? - Wat is het gewenste bedrijfsprofiel? (bijv. project- ontwikkelaars, bouwbedrijven, beleggers, financiers, eigenaren grond / vastgoed, corporaties) verbinden 57
  • 58. - Wat is de gewenste kennis en ervaring? (bijv. ontwik- De publieke partij kan aan de hand van het partnerprofiel keling, realisatie, beheer, specifieke expertise) op zoek gaan naar een private partner of het partnerpro- - Welke capaciteit moet de private partner leveren? fiel toetsen aan de private partner die zich reeds heeft - Welke eisen worden gesteld aan de bedrijfscultuur aangediend. In het eerste geval kan het opgemaakte part- van de private partij? nerprofiel worden gebruikt als selectie-instrument. In het • Samenwerking tweede geval is inzichtelijk gemaakt waar overeenkom- - In welke juridische samenwerkingsvorm moet de sten en verschillen zitten. Op basis hiervan kan worden private partner willen participeren? bepaald of bepaalde aspecten bij een potentiële partner - Welke financiële verdeling wordt overeengekomen? niet of onvoldoende aanwezig zijn en of het noodzakelijk - Welke mate van zeggenschap op welke terreinen is op zoek te gaan naar een private partij die deze ontbre- wordt overgedragen aan de private partner? kende aspecten wel kan leveren. • Verwachtingen Naarmate het gewenste partnerprofiel en het werkelijke - Welke risicobereidheid moet de partner tonen? profiel dichter bij elkaar liggen, zal de totstandkoming - Wordt van de private partner maatschappelijke van de overeenkomst, ongeacht de complexiteit van die betrokkenheid verwacht? overeenkomst, eenvoudiger zijn. - Is langdurige betrokkenheid gewenst? - Worden creatieve ideeën / visie in de planvorming Stap 4 De verbinding van de private partner verwacht? De analyse uit de voorgaande stappen heeft waardevolle - Welke rol wordt van de private partner verwacht? informatie opgeleverd over de opgave en de partijen die daar een rol in gaan hebben. Vervolgens is het zaak die informatie te consolideren in een samenwerkingsmodel en eigen positie de verbinding te formaliseren in een overeenkomst. publieke partij • aanleiding • partijen • competenties • publiek De keuze voor een bepaald samenwerkingsmodel bij • analyse gebied • samenwerking • planning en • publiek privaat gebiedsontwikkelingen zoals transformatieopgaven is • doel toekomstige • verwachtingen control • privaat ontwikkeling afhankelijk van wat partijen elkaar willen bieden. De • ontwikkelingen en beleid projectdoelstellingen zijn in principe te bereiken met elk fysieke opgave partneranalyse model. In feite bepaalt de modelkeuze de zeggenschap- en risicoverdeling tussen de betrokken partijen tijdens het proces. De invloed van de publieke partij is bij het58 organisatorisch – cultureel
  • 59. traditionele model het grootst, in het concessiemodel is Publiek-private grondexploitatiede publieke invloed in de samenwerking minimaal. De • Joint venture modelrisico’s zijn over het algemeen overeenkomstig verdeeld, De samenwerking tussen publieke en private partij gaateen grotere mate van invloed brengt normaliter een gro- in dit model nog een stap verder.tere hoeveelheid risico’s met zich mee. Wolting (2006) en De partijen delen de kosten, opbrengsten, risico’s en zeg-Visser (2008) onderscheiden drie hoofdvormen van samen- genschap met elkaar. Het voordeel is voor iedere partijwerkingsmodellen, namelijk publieke, publiek-private en verschillend. Voor deze samenwerking wordt een aparteprivate (grond)exploitatie. juridische entiteit opgericht waarin de gronden worden ingebracht en waarin de samenwerkingspartners voorPublieke grondexploitatie gelijke delen risicodragend participeren, de grondex-• Traditioneel model ploitatiemaatschappij (GEM). Inbreng en zeggenschap In dit model verwerft de publieke partij alle gronden – daarmee ook het risico – zijn vaak in gelijke mate binnen een plangebied, maakt deze bouw- en woonrijp tussen de partijen verdeeld. De risicoverdeling en de en geeft bouwkavels uit. De publieke partij is volledig overige verhoudingen binnen de samenwerking dienen grondeigenaar en voert in dit model zelf de regie over te worden afgesproken. Het joint venture model vergt de ontwikkeling. Het risico voor de grondexploitatie een permanent grote inspanning van beiden partijen. ligt volledig bij de publieke partij, het risico voor de Een gezamenlijke grondexploitatie kan ook door het vastgoedexploitatie ligt bij de private partijen. afsluiten van een overeenkomst tussen partijen.• Bouwclaimmodel Dit model is vergelijkbaar met het traditionele model, Private (grond)exploitatie alleen is de uitgangssituatie anders omdat het grondei- • Concessiemodel gendom in dit model bij private partijen ligt. De publieke partij definieert in dit model de kaders en• Consultatiemodel besteedt de gehele ontwikkeling en realisatie vervol- In dit model worden de private partijen nauw betrok- gens uit aan een (consortium van) private partij(en). ken bij de planvoorbereiding die verder onder regie van Zowel het risico van de grondexploitatie als het risico de publieke partij verloopt. Tijdens de planvormingfase van de vastgoedexploitatie komen in dit model bij de spelen de private partijen een consulterende rol. De private partij(en) te liggen. publieke partij is ook in dit model verantwoordelijk voor de grondexploitatie. De (financiële) risico’s liggen ook in dit model bij de publieke partij. verbinden 59
  • 60. 60 organisatorisch – cultureel
  • 61. Tot slot bouwde keuzes, het voorkomt dat men voor vervelendeVerbinden is het proces dat moet worden doorlopen om verrassingen komt te staan en het helpt om voortdurenduiteindelijk een overeenkomst af te kunnen sluiten tussen kritisch te blijven ten aanzien van de opgave. Zeker datpublieke en private partijen die met elkaar willen samen- laatste kan, in tijden van economische terugval zoals dewerken in een transformatieopgave. Vraag is nu in welke huidige financiële crisis, de publieke partij helpen om deovereenkomst de afspraken worden geformaliseerd in de transformatieopgave nogmaals te analyseren en gemaak-onderscheiden samenwerkingsmodellen. In onderstaande te keuzes te heroverwegen in het licht van de actuelematrix is de relatie tussen de samenwerkingsmodellen en situatie. Een goedede eerder genoemde overeenkomsten is weergegeven. voorbereiding en Dit vraagt van de publieke partijen ‘goed opdrachtgever- verdieping in de IOK SOK ROK BOK schap’1. Goed opdrachtgeverschap betekent niet alleen opgave en de partijenTraditioneel model X X O X maatschappelijke verantwoordelijkheid, integriteit, loont.Bouwclaimmodel X X O X betrouwbaarheid en transparantie. In complexe trans-Consultatiemodel O X O X formatieopgaven houdt dit ook in dat de publieke partijJoint venture model O O O O bepaalde zaken moet durven los te laten of opnieuw moetConcessiemodel X X O O willen bekijken. Dat wil zeggen herkennen en erkennenO : meestal van toepassing X : meestal niet van toepassing dat in sommige situaties private partijen beter in staat c.q. geschikt zijn om bepaalde activiteiten op te pakken danOm de totstandkoming van die verbinding te bewerkstel- de publieke partij zelf. Dit stelt je als publieke partij beterligen moeten in principe de volgende vier vragen worden in staat om die marktpartij te kiezen die het beste past bijbeantwoord: (1) wat gaan we doen?, (2) wie zijn we?, (3) de opgave en die ook nog eens versterkend werkt en aan-hoe gaan we samenwerken? en (4) wat spreken we af? De vullend is op je eigen interne kwaliteiten. Een ‘win-win’beantwoording van deze vragen levert een goed beeld situatie voor beide partijen. Een goede samenwerkingvan de huidige en toekomstige fysieke opgave, inzicht in met duidelijke afspraken staat borg voor een succesvollede competenties van de betrokken partijen, inzicht in de transformatie.gewenste samenwerkingsvorm en tot slot het optimalesamenwerkingsmodel voor de fysieke opgave. Een goedevoorbereiding en verdieping in de opgave en de partijenloont. Het dwingt ertoe om goed na te denken over watmen echt wil, het behoedt voor verkeerde of niet onder- verbinden 61
  • 62. 2 sociaal – maatschappelijkde invloed van gebiedskenmerken en het vermarkten van een gebied, doelgroepen versus afzetmarkt
  • 63. Bui-ten1 (het ~; ~s) 0.1 buitenplaats, landgoed Bui-ten2 (bw) 0.1 op een plaats, niet binnen bepaalde grenzen gelegen Bui-ten3 (vz.) 0.1 (ter aanduiding dat iets of iem. zich niet bevindt in de door de aangegeven grenzen bepaalde ruimte)=> uit  binnen 0.2 niet betrokken bij, afzijdig van  in 0.3 met uitzondering van genoemde 0.4 zonder Bin-nen1 (bw) 0.1 (aanduiding dat iets geschiedt of zich bevindt in een al of niet genoemde ruimte)  buiten Bin-nen2 (vz.) 0.2 (ter aanduiding van het zich bevinden in een ruimte)  buiten 0.2 in minder tijd dan64 sociaal – maatschappelijk
  • 64. Van buiten naar binnenHoe behoud je de regie op de opgave door Ilse Meier en Math Feijen‘Binnen’ en ‘buiten’ zijn containerbegrippen die Behalve de actoren zelf zijn er ook omgevingskenmerkenop verschillende manieren geïnterpreteerd kunnen die invloed hebben op de ontwikkeling, omdat ze bepaal-worden. Wanneer de begrippen vertaald worden de onzekerheden in zich bergen. Het actief sturen op dezenaar een transformatieopgave wordt ’binnen’ geas- omgevingskenmerken kan voor beide kanten, publiek ensocieerd met de opgave zelf, het eigen product privaat, tot een beter eindresultaat leiden.waarvan men de inhoud zelf bepaalt. ‘Buiten’ staatvoor de (ruimtelijke) omgeving, met veel verschil- Het transformatieproceslende factoren die veranderlijk zijn en de transfor- Ongeacht de samenwerkingsvorm waarvoor men kiest,matie sterk kunnen beïnvloeden. De invloed die is de eerste stap in het proces altijd het inventariserende factoren van ‘buiten’ kunnen uitoefenen op van de verschillende factoren die een opgave kunnen‘binnen’, is afhankelijk van de mate van grip die beïnvloeden. Hiervoor is inzicht in het complete transfor-een publieke partij op de opgave heeft. Bij een matieproces nodig. Als kader voor de inventarisatie vantransformatieopgave spelen daardoor altijd veel de verschillende factoren, binnen en buiten de opgave,onzekerheden. Opgaveafhankelijk wensen publieke is in de volgende figuur het transformatieproces onder-partijen een bepaalde mate van sturing op het pro- verdeeld in drie fasen, namelijk visievorming, planvormingces. Hoe behoud je de regie op een dermate com- en realisatie.plexe opgave? Een project is dikwijls een eigen innerlijke wereld, eenTe vaak wordt de wens tot regie op een transformatie- eigen binnenruimte, gecreëerd door de mensen die eraanopgave gezien als het verdelen van verantwoordelijk- werken. Van daaruit werkt men aan een resultaat, probeertheden tussen partijen. Sturing wordt daarmee afhankelijk men de opgave in de gewenste vorm te boetseren en devan het aantal en type actoren dat direct betrokken is en omgeving te beïnvloeden. De beweegruimte in deze eigenvan de mate van regie die zij beleidsmatig vergaren of omgeving wordt beïnvloed door hetgeen zich ‘buiten’van nature bezitten (bijvoorbeeld door grondposities). afspeelt. De opgave kent twee typen ‘buiten’, namelijk het van buiten naar binnen 65
  • 65. gebied waar de transformatie plaats moet vinden en de vastgoedelementen transformatiepotentie hebben, rijp omgeving die gevormd wordt door de gebruikers en de zijn voor sloop of voor sanering in aanmerking komen. Als afzetmarkt. Een zeer vervuild gebied brengt voor een een terrein niet meer intensief gebruikt wordt, wil dat niet opgave een intensief saneringsvraagstuk met zich mee. Of, zeggen dat het in het verleden geen belangrijke rol heeft een reeds aanwezig tekort aan grondgebonden woningen gespeeld voor bijvoorbeeld de economische groei van eenHoud rekening met de binnen een gemeente, zorgt ervoor dat de woningbouw- stad. De kans is groot dat het loslaten van dit waardevolle kracht die een gebied mogelijkheden ingeperkt worden. De vraag is op welke stuk verleden, weerstand oproept bij de lokale bevolking. in het verleden had. wijze de factoren die men zelf niet in de hand heeft, kun- Het is verstandig om de (oude) kracht van de locatie op nen worden omgezet naar zekerheden. Het is de kunst om waarde te schatten in relatie tot de toekomstige identiteit binnen het transformatieproces de juiste weg te vinden van een stad en haar project. Uit deze selectie van waar- tussen beïnvloeding van buitenaf en creatie van binnen- den ontstaat een aantal wensen, verlangens en eisen voor uit. de ontwikkeling van het gebied, een visie (zie volgende figuur, selectie). De visie wordt zo van buiten, vanuit de Visievorming kracht van het gebied voor de stad, naar binnen gericht, In de eerste fase kan worden gekeken naar het te trans- naar de opgave. ’Oude kracht wordt nieuwe kracht’. formeren gebied zelf en zijn directe omgeving. Het gebied wordt zowel met een objectieve als subjectieve blik Tijdens deze eerste verkenning ontstaat ook een scherp beschouwd, zo ontstaat een selectie van fysieke waarden. beeld van de delen van de locatie die niet voor trans- Er kan objectief bepaald worden welke omgevings- en formatie in aanmerking komen. Te denken valt aan een vervallen loods die niet in de nieuwe visie past of niet planvorming besluitvorming realisatie meer bruikbaar is. Voor deze elementen kan al worden nagedacht over de planning en fasering voor het weg- selectie draagvlak halen (slopen) of verplaatsen. Daarnaast kan het oude OPPS gebied ook in zichzelf een zwakte hebben, een slechte transformatie ... focus op resultaat beoogd huidig gebied opgave resultaat naam of een slecht verleden. Dit kan niet zomaar worden ‘afgebroken’, maar er zijn methoden en technieken uit de transformeer transformeer marketingcommunicatie die wel aan dit negatieve imago kunnen werken en dit kunnen omzetten in een positief buiten binnen buiten imago: ‘Oude zwakte wordt nieuwe kracht’ (zie volgende huidige imago gebied figuur, selectie).66 sociaal – maatschappelijk
  • 66. Planvorming gieën aan de toekomstige gebruikers duidelijke gemaaktBij de planvorming gaat het om de concrete uitwerking worden wat de nieuwe waarde van het gebied is, en hoevan de visie op de ruimtelijke opgave. Voordat het steden- belangrijk deze waarde voor de betreffende doelgroepbouwkundig plan ontwikkeld wordt, is het van belang te kan zijn. Het zenden van informatie vindt van ‘binneninventariseren wat de afzetmogelijkheden in de markt naar buiten toe’ plaats.zijn. Ten eerste zijn er, afhankelijk van de bestemming,verschillende kaders (bijvoorbeeld milieuvoorwaarden) Realisatievan toepassing die van invloed kunnen zijn op het trans- Na de planvorming wordt gestart met de fysieke realisatieformatieproces. Daarnaast is het van belang om te weten van deze transformatieopgave. De geselecteerde waardenwelke behoeften er bestaan op de lokale of regionale worden tijdens de overgang van besluitvorming naar rea-markt. Wenst men woningen, kantoren of heeft men juist lisatie, getransformeerd tot een nieuwe impuls voor hetbehoefte aan ruimte voor natuur en recreatie? Een derde gebied. De elementen met een cultuurhistorische waarde Meten is weten.invloedrijk aspect, is het type doelgroep dat men wil hebben een nieuwe functie gekregen en zijn de dragersaantrekken of nodig heeft om de kracht van het gebied van het eindresultaat geworden. Een herontwikkeling iste versterken. Verleden en toekomst worden met elkaar echter nooit ‘af’ maar altijd een continu proces. Wanneerverbonden, de transformatieopgave krijgt vorm. deze opgave is afgerond, zal toch blijvend onderhoudIn deze fase kan ook met behulp van marketingstrate- moeten worden verricht en mogelijk is over dertig jaar weer een nieuwe invulling noodzakelijk. verwachtingen / wensen / eisen De start van transformeren In de voorgaande paragraaf is het transformatieproces beschreven vanuit de fasen visievorming, planvorming selectie draagvlak en realisatie. Het belang van het bestaande gebieds- OPPS kenmerken en van de toekomstige gebruikers is daar kort transformatie ... focus op resultaat beoogd huidig gebied opgave resultaat beschreven. In deze paragraaf beschouwen we die twee vormen van ‘buiten’ nader. transformeer transformeer Allereerst is het belangrijk om te achterhalen waaruit de gebruik de kracht voeg waarde toe buiten binnen buiten transformatieopgave is ontstaan. Het identificeren van de transformatieoorzaak is medebepalend voor het verkrijgen mogelijkheden / kracht / doelgroep van grip op het vervolg. van buiten naar binnen 67
  • 67. De transformatie van een gebied volgt altijd uit een bepaald gebied, als gevolg van een nieuwe koers die zij bepaalde behoefte. Deze behoefte geeft vorm aan de wijze met haar stedelijk beleid inslaat, of vanwege bepaalde waarop het uiteindelijke transformatieproces verloopt en normen waaraan moet worden voldaan (bijvoorbeeld de de manier waarop men een gebied en de benodigde doel- beleidsdoelstelling om meer grondgebonden woningen groepen voor een transformatie identificeert. Er kan een per jaar te ontwikkelen). De gemeente Rotterdam heeft, onderscheid gemaakt worden naar drie typen behoeften. mede met het oog op het WK in 2018, als doel een nieuw stadion in Rotterdam te ontwikkelen. Er is gezocht naar Ten eerste kan een transformatieopgave voortkomen uit een passende locatie en men heeft deze gevonden in een behoefte van het gebied zelf, bijvoorbeeld een ver- stadsdeel Zuid. Dit stadsdeel moet hiervoor een transfor- pauperd terrein dat vraagt om een ingrijpende aanpak. matie ondergaan. Regie speelt hier een belangrijke rol in Een voorbeeld is het ENKA terrein in Ede-Oost. Door het de zin van het overtuigen van alle betrokken actoren van vertrek van de industriële functies uit dit gebied ontstond de nieuwe koers. Regie op de juiste vormen van marketing een groot leegstaand terrein midden in de stad dat vroeg en communicatie, zoals omschreven in het artikel ‘Van om een nieuwe functie-invulling. Een aantal van de on- binnen naar buiten’, maar ook op de selectie van gebieds- zekerheden bij een dergelijk gebied komen, vanwege het waarden zoals omschreven in de artikelen ‘Behouden en industriële verleden, voort uit de milieufactoren. Partijen benutten’ en ‘Bewaken’ in dit boek. willen de regie voeren om die onzekerheden te beperken. Bij ENKA was een belangrijke onzekere factor de grond- Ten slotte kan de behoefte ook voortkomen uit de toe- kwaliteit. Voor de transformatie tot een woongebied komst. Een bepaalde groep gebruikers maakt kenbaar in gelden veel strengere milieunormen dan voor een indus- de nabije toekomst in een bepaalde omgeving op zoek triegebied. Door rekening te houden met de leeftijd te zijn naar een bepaald type woning, naar creatieve van een terrein, activiteiten uit het verleden vroegtijdig ruimte of naar ruimte voor recreatie. De publieke partij te inventariseren en metingen te verrichten, komt men zal hierop moeten inspelen. Een voorbeeld is de vergrij- minder gauw voor (ondergrondse) verrassingen te staan. zing van de bevolking (of zelfs de een bevolkingskrimp), Zo kan men veel nauwkeuriger inschattingen maken van zoals in Limburg, die vraagt om een andere inrichting van de benodigde werkzaamheden. de openbare ruimte. Regie is hier misschien wel het meest dringend. Er is sprake van een zekere noodzaak voor Ten tweede kan een transformatieopgave voortkomen uit het voortbestaan van de stad of een sector. De stedelijke een behoefte van de opdrachtgever (de publieke partij). demografie is echter geen element dat zich eenvoudig De gemeente heeft behoefte aan verandering van een laat sturen. Een publieke partij kan hier wel zorgen voor68 sociaal – maatschappelijk
  • 68. van buiten naar binnen 69
  • 69. 70 sociaal – maatschappelijk
  • 70. een proactief faciliterend beleid. Het zorgdragen voor geschiedenis van het project in de stad. Terwijl het bij eeneen blijvend aantrekkelijk vestigingsklimaat voor jonge transformatieproces juist zeer waardevol kan zijn om demensen door bijvoorbeeld te voorzien in een bepaald type opgave vanuit het verleden te bekijken. Het fundamentwerkgelegenheid, dit ter voorkoming van het wegtrekken voor de transformatie is in dat geval de oorspronkelijkevan de jongeren uit het gebied. Ook het bewust maken kracht van een transformatiegebied.van de lokale omgeving van de opgave en inzetten op eengezamenlijke aanpak tussen publieke en private partijen Het benutten van het DNA van het gebied, zoals om-kan hierbij waardevol zijn. schreven in het artikel ‘Behouden en benutten’, kan een impuls zijn voor de ontwikkeling van een stad of van eenFocus op de opgave vanuit de gebiedskenmerken regio. Kenmerken van het lokale verleden worden als Transformeer oudeZoals gebleken uit de voorbeelden in de vorige para- uitgangspunt voor de ontwikkeling genomen en worden waarden tot eengraaf vraagt de start van een transformatieopgave vanuit zo een sterk onderdeel van de toekomst. Het maakt voor nieuwe impuls voorverschillende behoeften steeds om een andere aanpak. de mate van sturing veel verschil of vanuit de opgave het gebied.Transformatieprocessen zijn complex door de hoge eisen gezocht wordt naar een gebied met bepaalde kenmerkendie worden gesteld aan het proces en aan het resultaat, dat geschikt is voor de gewenste ontwikkeling of dat devanuit een in de regel nogal slechte uitgangssituatie, een opgave voorkomt uit de gebiedskenmerken zelf.lage gebiedskwaliteit bijvoorbeeld als gevolg van groot-schalige vervuiling. De transformatie gebeurt immers niet Indien de transformatiebehoefte (opgave) voortkomt uitvoor niets. Het gebied wordt echter vaak ten onrechte als een gebied zelf, is de functie-invulling van het gebiedvan ‘lage’ kwaliteit beoordeeld. Iedere transformatieloca- afhankelijk van de gebiedskenmerken. Dat is bijvoorbeeldtie heeft unieke kansen in zich op basis van haar gebieds- het geval bij een transformatie waar bepaalde cultuurhis-waarden. Hoewel een industrieterrein compleet vervallen torische waarden in het plan behouden moeten worden.en vervuild is, kan het alleen al door haar ligging een Deze waarden zijn elementen waarvan de kwaliteit, lig-uniek gebied vormen voor stedelijke inbreiding nabij het ging en bruikbaarheid voor de start van een transformatiecentrum. Zowel publieke als private partijen zoeken naar een gegeven zijn. Sturing kan hier verkregen wordende identificatie van deze unieke locatiewaarden om het wanneer publieke (en private) partijen vanaf de start vanproject te onderscheiden van concurrerende projecten. Te de herontwikkeling de meest geschikte inpassingmogelijk-vaak focussen de partijen zich hierbij op de toekomstige heden van deze waarden verkennen en een integraal plankwaliteit van een locatie. De toekomstwens bepaalt de opstellen waarin oud en nieuw optimaal met elkaar ver-nieuwe invulling voor en inpassing van het karakter en de weven zijn. Het achteraf inpassen van cultuurhistorische van buiten naar binnen 71
  • 71. waarden is in de praktijk een stuk ingewikkelder. opgave? Het antwoord is op deze vraag is afhankelijk Wanneer er een opgave bestaat maar voor de uitvoering van iedere individuele opgave en daarvoor beschikbare nog geen locatie is bepaald, dan wordt de locatie bij locaties. de opgave gezocht. Partijen kunnen hier concreet werk maken van het selecteren, verwerven en ontwikkelen Gebiedskenmerken, kansen of bedreigingen? van het in hun ogen meest geschikte gebied. Denk daar- Voorop kan worden gesteld dat een bepaalde oude kracht bij aan de jaarlijks vastgestelde bouwnormen waarvoor een beperking of een kans kan zijn voor een gebied. Positieve een gemeente geen stedelijke uitbreidingsmogelijkheden kenmerken worden benut, negatieve kenmerken worden heeft. Dat leidt tot een zoektocht in het stedelijk gebied omgevormd. Tijdens Transformatie ‘08 is echter gebleken naar geschikte inbreidingslocaties. Deze ruimtelijke opties dat het voor het transformatieproces niet of nauwe- en mate van sturing heeft men niet wanneer de behoefte lijks uitmaakt of er sprake is van negatieve of positieve vanuit het bestaande gebied is ontstaan. gebiedskenmerken. Het kan zelfs voorkomen dat positieve gebiedskenmerken een negatieve invloed uitoefenen op De mogelijkheid tot het identificeren van en het aanstu- de opgave of een projectorganisatie. ren op het meest geschikte gebied is geen eenvoudige Dat was bijvoorbeeld het geval bij het Westergas- zaak wanneer de stedelijke behoefte voortkomt uit de fabriekterrein in Amsterdam. Er moesten in dit plan zes- toekomst. Deze gewenste stedelijke ontwikkelingen kun- tien monumenten worden ingepast. Dit positieve kenmerk Heb oog voor de nen immers heel divers zijn en breed verspreid over de werkte vertragend voor deze transformatie. Toch is dit transformatiepotentie stad worden ingevuld. Een voormalig militair terrein aan project een voorbeeld van een goed georganiseerde en van gebieds- de rand van de stad kan gereed gemaakt worden voor geslaagde transformatie, aangezien men vooraf een gron- kenmerken. recreatieve ruimte, maar dat kan een nabijgelegen natuur- dige verkenning van de gebiedswaarden heeft verricht en gebied ook. Een vervallen haventerrein aan de rand van gezorgd heeft voor een perfecte inpassing. De kunst is om de stad kan worden omgetoverd tot een hoogwaardige bij de aansturing van een dergelijke opgave te denken woonwerkomgeving, dit kan echter ook bij een industrie- vanuit de oude kracht of zwakte met oog voor de nieuwe terrein grenzend aan de binnenstad. De complexiteit van kracht. Er bestaan verschillende manieren om objecten te de locatiekeuze ontstaat hier doordat het niet alleen gaat toetsen op de geschikte functionaliteit: om het benutten van het bestaande gebieds-DNA, maar • onderzoek de historie van het gebied en ondervraag ook om een selectie binnen dat DNA. Welke oude krachten omwonenden of huidige gebruikers; zijn het meest geschikt om aangewend te worden en • beoordeel een gebied en de objecten vanuit de kansen zijn nu echt waardevol om als impuls te dienen voor de die een objectieve deskundige derde ziet;72 sociaal – maatschappelijk
  • 72. • onderzoek de waarde van het gebied voor de huidige en de toekomstige (gewenste) doelgroep;• bekijk de mogelijkheden van het gebied voor diverse functies, sluit niets uit;• onderzoek of tijdelijke activiteiten mogelijk bijdragen aan het versterken of omvormen van de bestaande kracht• bereken de kosten die voortkomen uit het ‘geschikt’ maken van een object voor de nieuwe functionaliteit en bekijk zodoende de financiële haalbaarheid van de gewenste functionaliteit.Focus op de opgave vanuit de doelgroepenEr zijn inmiddels verschillende handvatten gegeven omde zekerheden in de praktijk van transformeren zo veelmogelijk te vergroten. De nog ontbrekende schakel is hetantwoord op de vraag voor wie wordt ontwikkeld en hoedeze doelgroepen kunnen worden aangestuurd.Doelgroepen en leefstijlenSociaal-maatschappelijk en politiek draagvlak spelen ookeen rol bij een transformatieopgave. Deze invloed is steedsgroter geworden. Al in 1992 sprak de Duitse socioloogSchulze in dit kader van de overgang van een overlevings-maatschappij naar een belevingsmaatschappij (RuimtelijkPlanbureau, 2004, p. 51). Er ontstaan meer diverse leef-stijlen en consumenten hebben een steeds kritischere hou-ding ten opzichte van het aanbod. Dat heeft ook gevolgenvoor transformaties. Publieke partijen dienen rekening tehouden met de verschillende leefstijlen en doelgroepen, van buiten naar binnen 73
  • 73. maar moeten daarnaast ook ambtelijk verantwoording afleggen over de door hen gewenste ontwikkeling en aantonen dat zij rekening houden met de marktontwikke- lingen. Eigenaren, omwonenden, huidige en toekomstige gebruikers hebben allemaal hun eigen wensen en eisen ten aanzien van het toekomstige gebied. Het is raadzaam deze verwachtingen afzonderlijk in kaart te brengen. Deze verwachtingen hebben immers invloed op de wijze waarop men de oude kracht van een gebied of delen ervan kan inzetten voor behoud en toekomstige benut- ting. Afstemming op de lokale wensen en voorwaarden vanuit het gebied zorgt bijvoorbeeld voor het verkrijgen van medewerking van de eigenaren, afstemming op de vraag naar functies vanuit de markt voorziet in een afzet- markt. Tevens kan op deze wijze een gedeeld verlangen voor de ontwikkeling worden gecreëerd tussen de ontwik- kelende partijen en de toekomstige gebruikers. Dit kan de sturing ten goede komen. Een ander aandachtspunt om rekening mee te houden is dat een doelgroep meer leefstijlen kan hebben. Een leef- stijl is, zoals het woord het zegt, een stijl van leven vanuit een bepaalde levensovertuiging die een persoon of groep personen hanteert en die men uit in de vorm van fysieke kenmerken en/of bepaalde ruimtelijke beweegpatronen en behoeftes. Leefstijlen zijn klassenoverschrijdend en vragen niet om één woningtype, maar om verschillende woningen voor een brede vraag. Tevens heeft elke leefstijl andere behoeften met betrekking tot de woonomgeving (Pinkster & Van Kempen, 2002). Wanneer de doelgroep bijvoorbeeld74 sociaal – maatschappelijk
  • 74. de creatieve sector is, wil dit nog niet zeggen dat al deze groep nog kan worden gecreëerd, kan de samenstellingpersonen behoefte hebben aan een atelier. Het is ook van deze groep vanuit de opgave worden gestuurd om zoniet zo dat elk gezin een woning met een tuin verlangt. beter aan te sluiten op de bestaande gebiedskenmerken.Het is in het licht van de promotie en de verkoop van een Hierdoor ontstaat automatisch een groter draagvlak voorontwikkeling belangrijk om de verschillende doelgroepen de opgave, is meer sturing mogelijk en kunnen onzeker- Elk project isvroegtijdig in kaart te brengen en rekening te houden met heden worden gereduceerd. mensenwerk.leefstijltechnische en vestigingsvoorkeuren en -eisen. Hetgaat om de juiste match tussen vraag en aanbod. Haal ‘buiten naar binnen’ Zoals uit het voorgaande is gebleken gaat de regie op deDoelgroepen, gegeven of te creëren? opgave veel verder dan het aansturen van de betrokkenEen aansluitend vraagstuk is of deze doelgroepen een partijen. In dit artikel hebben wij laten zien dat een trans-gegeven zijn of dat deze nog gedefinieerd kunnen worden. formatieopgave wordt beïnvloed door externe factorenEr is een grotere mate van sturing mogelijk wanneer uit zowel het verleden als de toekomst. De factoren uitde doelgroep nog nader bepaald kan worden vanuit de het verleden zijn positieve of negatieve krachten die uittransformatieopgave zelf. Wanneer sprake is van een het gebied voortkomen. In de regel zijn het vaststaandebestaande doelgroep is deze sturing lastiger, omdat er al factoren, vaak materieel van aard. Het andere buiten, dewensen en eisen vanuit die omgeving voor de transforma- toekomst, is de afzetmarkt ofwel mensen met wensen entieopgave zijn geformuleerd. De doelgroep moet worden eisen.overtuigd van hetgeen men met de transformatieopgavebeoogd. De meeste kans op effectieve sturing geeft een gedegen analyse van alle actoren en factoren voorafgaand aan deTijdens Transformatie ‘08 is gebleken dat het verschil tus- transformatieopgave. Dan wordt duidelijk waar de regiesen een bestaande of een te creëren doelgroep onder op gericht moet worden en wie die regie het beste kanandere tot uiting komt in relatie tot de bestaande gebieds- voeren. Door ‘buiten’ tijdig naar ‘binnen’ te halen enkenmerken. Als de positieve gebiedskenmerken niet of beide kanten met elkaar te verbinden wordt de slagings-onvoldoende corresponderen met de behoeften van de kans van de transformatieopgave vergroot.doelgroep biedt de opgave ook minder mogelijkheden omhierop in te spelen. In dit geval zal men een groter beroepmoeten doen op creatieve geesten om de locatie tochgeschikt te maken voor de doelgroep. Wanneer de doel- van buiten naar binnen 75
  • 75. Complexe transformatieprojecten vragen om samenwerking, inspiratie en motivatie door Jan den Boer76 sociaal – maatschappelijk
  • 76. Wat maakt een transformatielocatie tot een succes? Elk project heeft zijn eigen verhaal, dat maakt dit soortprocessen uniek. Toch is er door zorgvuldige analyse lering te trekken uit deze processen. Een projectgroep van deRijksuniversiteit Groningen (Fleur Hol e.a.) heeft in 2004 onderzoek gedaan naar een groot aantal herbestemmings-locaties van industrieel erfgoed. Zij constateerde dat het om complexe planprocessen gaat, die niet passen binneneenduidig functioneel-rationele besluitvormingsmodellen. Het zogenaamde ‘stromenmodel’ van Kingdon gaat juist uitvan die willekeur van de praktijk en analyseert van daaruit de complexe processen van herbestemming. Dit stromen-model gaat uit van een stroom van problemen, van oplossingen en van politieke gebeurtenissen. Wanneer, door minof meer toevallige omstandigheden of door meer planmatige sturing, deze drie stromen bij elkaar komen, ontstaateen zogenaamd ‘beleidsraam’ waarbij het mogelijk wordt om het project te realiseren.Het project Cereol in Utrecht integraal ontwerp, dat zowel ruimtelijk als financieel tot een veel beterEen van de projecten die onderzocht werden, is het project Cereol in plan zou kunnen leiden.Utrecht. Deze voormalige sojafabriek ligt op een centrale plek tussenhet Merwedekanaal, de jaren ’30 wijk Oog in Al en het gelijknamige Na overleg binnen de gemeente door leidinggevenden en het bureaupark. Het probleem van het gebied was de milieuoverlast, gecombi- aanbesteding ontstond ruimte voor overleg tussen de ontwikkelaarsneerd met uitbreidingsplannen van de fabriek. Na een jarenlange en de gemeente. Het volgende belangrijke keuzemoment was de wijzestrijd vanuit de buurt besloot de gemeente de fabriek op te kopen. waarop deze samenwerking vorm zou moeten krijgen. De neigingHet feit dat in dit bijzondere geval de gemeente een hoog bedrag bestond om eerst de samenwerkingsvorm in een juridische vorm tebeschikbaar stelde voor de uitkoop is een uniek ‘toeval’. Slechts een gieten en een aantal afspraken vast te leggen. Het risico daarbij isrelatief klein gedeelte van het bedrag moest terugverdiend worden dat je ook het aantal creatieve keuzemomenten beperkt.door ontwikkeling. In dit geval werd gekozen voor het organiseren van een workshop- model waarbij de verschillende partijen in openheid door gelijktijdigCereol: de organisatie te rekenen en te tekenen op zoek gingen naar het beste plan voor hetHet tweede toeval bij deze ontwikkeling was de aankoop van twee gehele plangebied.aangrenzende terreinen van TPG en KPN door de ontwikkelaarsHeijmans en Blauwhoed. Waarom is de keuze voor een workshopmodel belangrijk?Op dat moment ontstond een eerste keuzemoment. Aanvankelijk had Als verantwoordelijken voornamelijk kijken vanuit juridische en finan-de gemeente het idee om een prijsvraag uit te schrijven als eerste ciële kaders, is de neiging bij hen groot om vanuit haalbaarheid teaanzet voor het te ontwikkelen Cereolterrein. Maar als de terreinen los kiezen; de perspectieven gaan dan gewoonlijk richting een sober envan elkaar ontwikkeld zouden worden, werd de kans gemist voor een functioneel ontwerp. Als alle partijen daarentegen gezamenlijk een complexe transformatieprojecten vragen om samenwerking, inspiratie en motivatie 77
  • 77. inspirerend plan ontwerpen, dan komen daarin kwaliteitselementen In de jaren ‘60 en ‘70 werden oude structuren rigoureus afgebroken die zowel enthousiasme als geld gaan genereren. Tegelijkertijd creëer en vervangen door nieuwbouwplannen zoals de Bijlmermeer en Hoog je een gezamenlijk geloof in het project, wat een belangrijke stimulans Catherijne. Veel van deze projecten zijn alweer gesloopt of moesten na is om de kwaliteit vast te houden wanneer er vervolgens toch onder- korte tijd sterk aangepast worden. handeld gaat worden over financiën en andere contractuele aspecten. Op dit moment zijn het vooral de historische locaties die populair zijn De politieke omstandigheden waren intussen zodanig, dat een plan onder de avant-garde van kunst en architectuur. Oud-wethouder van met grote dichtheid en relatief grote hoogte politiek acceptabel was, Amsterdam, Jeroen Saris, schreef in ‘Nieuwe ideeën voor oude gebou- omdat veel gemeenschapsgeld betaald was voor het terrein van Cereol wen’ (2008) dat het modernisme bij de avant-garde definitief verleden en de binnenstedelijke bouwtaak groot is. tijd is. De oude gebouwen geven betekenis aan een plaats en vertellen een verhaal. Cereol: het ontwerp Het plangebied Cereol ligt aan de rand van de sfeervolle, tuinstedelijke In het ontwerp van Cereol is naar inspiratie gezocht in de omgeving woonwijk Oog in Al, grenst aan het gelijknamige park en kijkt uit over en in de ontwikkelingsgeschiedenis van het Cereol-fabriekscomplex. het Merwedekanaal. Het vormt daardoor een prachtige woonplek op Er is enerzijds voor gekozen om de stedenbouwkundige structuur van slechts enkele minuten van de Utrechtse binnenstad. de wijk Oog in Al af te ronden door de bestaande Mozartlaan door te In het ontwerpproces was het uitgangspunt direct duidelijk: de monu- trekken in het plangebied. Grondgebonden woningen, vergelijkbaar mentale sojafabriek, een rijksmonument, zou behouden blijven. Verder met woningen uit de jaren ’30, werden voor de westzijde van het werd in het plan vanuit financiële perspectieven in eerste instantie plan ontworpen waardoor de kenmerken van het lokale verleden, het toch vooral gemaximaliseerd in bebouwing. Tijdens een van de work- ‘gebieds-DNA’, een drager voor het plan werd. shops werd geconcludeerd dat op deze manier onvoldoende verbinding gerealiseerd werd met de omgeving en het verleden. Om een hoge Voor datzelfde proces werd ook gekozen voor het Cereol-terrein zelf. dichtheid in dit gebied aanvaardbaar te maken, was een verhaal nodig De stedenbouwkundige (INBO) maakte een analyse van de groei van dat aansloot bij de buurt en de geschiedenis van Cereol. Dat is een de fabrieksgebouwen in de afgelopen eeuw. Dit proces van steden- andere benadering dan de modernistische benadering van de afgelo- bouwkundige groei werd doorgetrokken naar de nieuwe ontwikkeling. pen decennia, waarin nieuwbouw in bestaande gebieden dikwijls een Bestaande gebouwen die niet konden blijven staan, werden in een soort incident is, dat vooral in de omgeving past vanwege zijn eigen wat aangepaste vorm opnieuw getekend als woongebouw: een hoog karakter. appartementencomplex met een verwijzing naar de oude dakopbouw en de oude schoorsteen in het midden van het gebied en een modern rond appartementengebouw aan de waterkant waar eerder de opslag- tanks stonden. Op deze manier was een hoge dichtheid van ongeveer78 sociaal – maatschappelijk
  • 78. honderd woningen per hectare te realiseren met een logische De multifunctionele accommodatieverwijzing naar het gebouwde verleden. De haalbaarheid van een plan gaat niet alleen over aansluiting opEr werd gezocht naar een nieuwe naam, waarin ook de kwaliteit van de ruimtelijke omgeving, maar ook over de sociaal-maatschappelijkehet verleden voelbaar werd: Meysters Buiten, verwijzend naar het omgeving. Omwonenden moeten een belang hebben in de ontwikke-Buiten van Everard Meyster enkele eeuwen terug op deze plaats. ling. Het eerste belang was natuurlijk het opkopen van de sojafabriekMeysters Buiten bestaat uit 191 appartementen en 31 herenhuizen en het verdwijnen van de overlast. Maar er waren meer belangen. Inmet respectievelijk een eigen parkeerplaats in een ondergrondse de wijk functioneerde het Wilde Westen als centrum voor cursussen,parkeerkelder en parkeren op een afsluitbaar achterterrein. Verder zijn kunst en cultuur. Dit centrum had behoefte aan nieuwe ruimte, die inin het plan een bibliotheek in het oude fabrieksgebouw opgenomen de wijk niet was te vinden.en een grand café of restaurant in de oude directeurswoning. In eerste instantie werd door de gemeente geen financiële ruimte gegeven voor dit soort functies, behalve voor de verplaatsing van de bibliotheek uit een naburig pand. Wel kreeg het projectteam complexe transformatieprojecten vragen om samenwerking, inspiratie en motivatie 79
  • 79. Drs. ir. Jan den Boer studeerde stedenbouwkunde en filosofie. Hij werkt als seniorprojectmanager bij de gemeente Utrecht, onder andere bij het plan Cereol. Den Boerschrijft maandelijks in ‘Cobouw’. Hij publiceerde vele artikelen en het boek ‘Passie voorde stad, naar een nieuwe betovering van de gebouwde omgeving’.80 sociaal – maatschappelijk
  • 80. planologische ruimte om te onderzoeken of andere functies gereali-seerd konden worden. Deze ruimte creëerde een enorme creatievestroom bij de betrokkenen om te komen tot een haalbaar plan. Eenextra stimulans voor de ontwikkeling van de plannen was dat hetWilde Westen tijdelijk gehuisvest werd als anti-kraak in de oudedirecteurswoning. Dit versterkte de betrokkenheid van de omgevingbij het plangebied.Ook richtte het team met betrokken bewoners een klankbordgroep op.Door dit in een vroeg stadium van de planvorming te doen, krijg je welkritische mensen aan tafel, maar ook mensen die mee willen denkenen deze kans kregen ze ook. Onder hun invloed kwam in het planuiteindelijk ook een ontmoetingsruimte in de multifunctionele accom-modatie in het monument.Wat kunnen we leren van het project Cereol?De kunst is op het juiste moment creatief in te spelen op toevalligeomstandigheden. Dergelijke complexe transformatieprojecten vragenom samenwerking, inspiratie en motivatie. De uitdaging is te durvenwerken vanuit onzekerheid, zonder vroegtijdig veel juridisch en finan-cieel vast te willen leggen. Vanuit creativiteit bouwen aan vertrouwen,geïnspireerd raken door de omgeving, het verleden en de omwonendenen durven tekenen aan een inspirerend ontwerp dat gedragen wordtdoor zo veel mogelijk betrokkenen. Als het vertrouwen en de inspiratieer zijn, komt een enorme energie vrij om de grote problemen op telossen die in de loop van het proces hoe dan ook ontstaan.Er is intussen nog een unieke uitdaging bijgekomen: op 29 juni 2008brandde het monument uit en alleen de muren staan nog overeind.Nu blijkt de kracht van het opgebouwde vertrouwen in het verleden.Nog steeds werken alle partijen eendrachtig samen om te komen toteen prachtig plan. complexe transformatieprojecten vragen om samenwerking, inspiratie en motivatie sociaal – maatschappelijk 81
  • 81. Bin-nen1 (bw) 0.1 (aanduiding dat iets geschiedt of zich bevindt in een al of niet genoemde ruimte)  buiten Bin-nen2 (vz.) 0.2 (ter aanduiding van het zich bevinden in een ruimte)  buiten 0.2 in minder tijd dan Bui-ten1 (het ~; ~s) 0.1 buitenplaats, landgoed Bui-ten2 (bw) 0.1 op een plaats, niet binnen bepaalde grenzen gelegen Bui-ten3 (vz.) 0.1 (ter aanduiding dat iets of iem. zich niet bevindt in de door de aangegeven grenzen bepaalde ruimte)=> uit  binnen 0.2 niet betrokken bij, afzijdig van  in 0.3 met uitzondering van genoemde 0.4 zonder82 sociaal – maatschappelijk
  • 82. Van binnen naar buitenHet belang van communiceren over en verkopen van een transformatieopgavedoor Ilse MeierWanneer publieke en private partijen besluiten Het creëren van draagvlakgezamenlijk de transformatie van een gebied aan Hoe ga je als gemeente op een juiste manier om met allete pakken, valt de opgave op te splitsen in drie mensen en meningen zonder verlies van de eigen wensenvraagstukken, namelijk: wat is de huidige kwaliteit en eisen? Een belangrijk deel van het antwoord zit in hetvan het te transformeren gebied, wat is het instrumentarium van vermarkten en communiceren van degewenste resultaat en welke transformatieopgave opgave. Het toekomstige resultaat moet op een passende De culturele enis hiervoor nodig. Op geen van deze drie vragen manier worden vermarkt om een zo breed mogelijk draag- symbolische betekeniskan een eenvoudig antwoord worden gegeven; het vlak te krijgen voor de gewenste transformatie. Hierbij van locaties kunnengaat immers om een zeer ingrijpende verandering staan twee zaken centraal: het ontwikkelen van een posi- van grote invloed zijnvan het gebied. Wat wel vaststaat is dat door alle tief beeld van het project en het bereiken van de lokale op het economischbetrokkenen partijen vaak zeer verschillend naar afzetmarkt ofwel de huidige en toekomstige gebruikers. succes van eende opgave wordt gekeken. Hoe kun je er nu voor Partijen kunnen verschillende strategieën hanteren om ontwikkeling.zorgen dat alle neuzen in het proces dezelfde kant draagvlak tot stand te brengen. Een zeer bruikbaar instru-op komen te staan? ment voor het ‘verkopen’ van een transformatieproject is het sturen op het imago van het project.Je kunt een transformatie bekijken vanuit de externefactoren die de inhoud, het proces en de bandbreed- Het vergroten van de innovatieve krachttes beïnvloeden, zoals omschreven in het artikel ‘van Mensen identificeerden zich in het verleden vooral metbuiten naar binnen’. Er zijn ook interne factoren, zoals constante factoren in hun leven, zoals werk, werkgeverde gebiedskenmerken, die uiteindelijk de transformatie en familie (Florida, 2002, p. 13). Tegenwoordig heeft eenbeïnvloeden.Vanuit de transformatieopgave zelf zijn er breed scala aan sociale netwerken en activiteiten invloedverschillende sturende factoren, wensen en eisen. Bekijk op dit identificatieproces. Richard Florida is een bekendehet project dus ook eens ‘van binnen naar buiten’. Amerikaanse economisch-geograaf, die veel heeft geschre- ven over het belang van stedelijke aantrekkingskracht op van binnen naar buiten 83
  • 83. de creatieve sector. ‘Mensen zoeken naar die locaties waar- ‘Better recipes, not just more cooking’ in ze hun eigen identiteit herkennen en de mogelijkheid Paul Romer, 2007 (p. 2) hebben om deze verder te ontwikkelen en te versterken’ (Florida, 2002, p. 15). Dit heeft ervoor gezorgd dat mensen Het vergroten van de aantrekkingskracht steeds kritischer staan tegenover nieuwe projecten en ont- Transformatielocaties bieden de gelegenheid om vanuit wikkelingen, het imago speelt een cruciale rol. Gemeenten een moderne visie een ontwikkeling te realiseren die moeten als gevolg van deze kritische houding steeds meer toekomstige gebruikers aanspreekt. Er wordt als het ware innovatiegericht denken en werken. Alleen zo kunnen zij een tweede kans aan een gebied gegeven. De doelgroep is zich beter positioneren in relatie tot de verlangens en het hierbij veel groter en diverser dan de creatieve sector van ruimtelijk gedrag van zowel individuele als zakelijke consu- Florida, maar de kern van het verhaal over de rol en het menten. Een goede manier om deze innovatieve kracht belang van identiteit blijft hetzelfde. Door verschillende te vergroten is door sterk in te zetten op de marketing en media, zoals lokale kranten, tv-zenders en reclameborden, communicatie bij een transformatie. laat je zien dat een bepaald project op een uiterst creatie- ve manier invulling geeft aan de cultuurhistorie en lokale betrokkenheid. Dit zorgt voor onderscheid ten opzichte van concurrenten en het vergroot de aantrekkingskracht van de locatie. De beeldvorming Er kan onderscheid gemaakt worden tussen het huidige en het gewenste imago van een te transformeren gebied. Met andere woorden: hoe staat een project bekend en welke elementen van de transformatie kunnen het beeld positief beïnvloeden? Is er op dit moment een positief beeld, dan zullen de betrokken partijen vanzelfsprekend meer willen behouden dan wanneer er een negatief beeld leeft. Het imago dat een locatie voor een gemeente en haar bewoners heeft, is belangrijk voor het verkrijgen van maatschappelijk draagvlak.84 sociaal – maatschappelijk
  • 84. Strijp-S: herontwikkelingvoormalig PhilipsterreinDe stad Eindhoven heeft haar enorme economische groei en aan- moest behouden of gerenoveerd worden en opgaan in de nieuwetrekkingskracht sinds het eind van de 19e eeuw voor een groot deel functies in het gebied. Door het plaatsen van tijdelijke functieste danken aan de vestiging van het hoofdkantoor van Philips in het in de oude fabriekspanden in het gebied, zoals een restaurant incentrum. Veel mensen in Nederland, maar ook in de internationale de oude machinekamer, een skatepark in een oude industriehal,bedrijvigheid, associëren de stad met Philips. Toen Philips aangaf te en bedrijven uit de creatieve sector in het Klokgebouw, blijft hetwillen vertrekken van haar huidige locatie, wilde de gemeente de gebied ook gedurende de lange doorlooptijd van de transformatieherinnering aan het verleden in stand houden. Samen met Philips leven onder bevolking en gebruikers. De bijzondere activiteitenzijn afspraken gemaakt over de sanering van de gronden en een maken het mogelijk het unieke karakter van de ontwikkelinggefaseerd vertrek uit de stad met behoud van enkele bedrijfspanden uitgebreid te promoten en vormen zo een vliegwiel voor de locatie.en belangrijke gebiedskenmerken. Dit zorgde ervoor dat bij de Deze manier van transformeren biedt een bijdrage aan de identiteittransformatie van het bedrijventerrein niet vanuit een blanco en daarmee binding voor de Eindhovenaren. De oude kracht wordtsituatie gestart kon worden. Een deel van de historische kenmerken de nieuwe kracht van het gebied; zo blijft een gebied herkenbaar. van binnen naar buiten 85
  • 85. Wannneer een locatie een positief imago heeft en men de model voor het sturen van een stedelijk imago en beeld- historie niet wil verliezen in de toekomstige situatie, dan vorming bij toeristen door allerlei reclamevormen. In is het verkrijgen van draagvlak eenvoudiger. Men promoot onderstaand figuur is dit vertaald naar beeldvorming namelijk datgene wat de ontvangers graag behouden in zijn algemeenheid. Het biedt inzicht in de mate van zien. De culturele en symbolische betekenis van locaties convergentie tussen het beeld dat verzonden wordt en het kan van grote invloed zijn op het economisch succes van uiteindelijke beeld dat men ontvangt. Bij het ontwikkelen een ontwikkeling. Een positief imago heeft ook zijn uit- van een positief imago draait het dus om het sturen van werking op de aantrekkingskracht van investeerders en de perceptie van de ontvangers (Gibson, 2005). toekomstige bewoners. De vormgeving en ‘branding’ van een product of project worden zo steeds belangrijker. Het interne en externe imago onaange- onbeant- De identiteit en het imago van een gebied bestaan uit een komen woorde intern en een extern deel. Enerzijds heeft een gebied een deel gemeenschappelijk behoefte in van de beeld ontvangen uitstraling naar buiten, dat wil zeggen naar de betrok- informatie beeld Stimuleer het kenen en de toekomstige gebruikers van de locatie. Dit informatie kennis ‘verkopen’ van een bepaalt de mate van sociaal-maatschappelijk draagvlak interpretatie voorkeuren ruimtelijke motivaties transformatie met voor de opgave. Anderzijds moet ook politiek draagvlak structuur ervaringen markt- projectbranding en verworven worden voor de ruimtelijke opgave, dit is het onderzoekhet scheppen van een interne imago. Dit beeld van de opgave kan door allerlei positief imago. zaken beïnvloed worden, zoals de omvang van het productie consumptie gebied, de financiële verantwoording, de grondposities van een plaats < informatie-uitwisseling > van een plaats en de ervaring met transformatie. ‘Project branding’ moet ervoor zorgen dat de positieve informatie over een project Het niet-aangekomen deel van de verzonden informatie aankomt bij de gewenste doelgroep, de toekomstige betreft dat gedeelte van de positieve kenmerken die men gebruikers. promoot, maar dat niet aankomt bij de consument. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat het voor de lokale bevolking In de figuur hiernaast staat weergegeven hoe de beeld- duidelijk is dat een nieuwe woonwijk wordt ontwikkeld, vorming van een bepaald product of project is samen- maar dat het onderscheidende karakter van de wijk (bij- gesteld. Martin Young (1999) ontwierp het oorspronkelijke voorbeeld het gebruikte type materiaal en bijzondere86 sociaal – maatschappelijk
  • 86. voorzieningen) niet overkomt. De onbeantwoorde behoef- ‘Place promotion is the deliberate use of publicity andtes in het ontvangen beeld zijn de onbeantwoorde wensen marketing for the purpose of communicating selective anden eisen van de consument ten opzichte van het project. specific images of a place to a target audience with theEr is bijvoorbeeld vraag naar grondgebonden woningen intention of influencing attitudes.’maar er worden appartementen gebouwd. De mate Nelson, 2005, (p.131)van afstemming van vraag en aanbod, maar ook of depromotie in de smaak valt, zijn sterk afhankelijk van hetmarktonderzoek dat hiervoor is verricht. Een marktonder-zoek is dus pas goed uitgevoerd als door de ogen van detoekomstige consument naar het gebied is gekeken. Hetstreven van de opdrachtgever en de opdrachtnemer moetzijn om het gemeenschappelijke beeld zo groot mogelijkte maken, zodat dit maximaal beïnvloed kan worden.De opbouw van het imagoBij het promoten van de positieve kenmerken van eenproject wordt gezocht naar die kenmerken en delen uit decultuurhistorie van een locatie die een waardevolle bete-kenis hebben voor de toekomstige ontwikkelingen. Vanuitde opgave wordt gekeken naar het gebied. Een handigemanier om deze kernelementen te achterhalen is doorhet ‘scannen’, dan wel grondig verkennen van het gebied(Van Vught, 1985). Dit inzicht in de context van een trans-formatieopgave kan een waardevolle bijdrage leverenaan de uiteindelijke gebiedskwaliteit. Deze verkenningheeft vooral betekenis als het gaat om het transformerenvan een negatief imago naar een positief imago. Bij hetverkennen van een gebied kan een onderscheid gemaaktworden naar (1) kernproduct, (2) afgeleid product, (3) taak-omgeving en (4) contextuele omgeving (Jenkins, 2003). sociaal – maatschappelijk van binnen naar buiten 87
  • 87. Dit scanproces kan in twee verschillende richtingen ver- hieruit voortvloeit vraagt om een nieuwe invulling van lopen. De richting is afhankelijk van het huidige imago de beschikbare panden, bijvoorbeeld nieuwe vormen van van een gebied. Als een gebied een negatief imago heeft werkgelegenheid. Vervolgens zal een gemeente pogen (zie figuur), is het kernproduct een negatieve situatie, het gebied als ‘geheel vernieuwd’ en ‘bijzonder’ op de bijvoorbeeld een onveilig en vervallen industrie- en haven- kaart te zetten in de (contextuele) omgeving. Centraal gebied. Dit negatieve beeld wil men zo veel mogelijk uit staat hier het subjectieve beeld dat wordt geschapen om de hoofden van de huidige en toekomstige gebruikers de objectieve feiten uit het verleden te doen vergeten. verdrijven. Om dit te bereiken is het afgeleide product de gedeeltelijke of de gehele renovatie van enkele panden ‘Van een eigen stijl moet je zelf nauwelijks iets en kades. Dit stuurt al enigszins de nieuwe uitstraling merken, maar mensen herkennen je stijl wel. en dus het beeld van een gebied. De taakomgeving die Als ik buiten op straat zit te tekenen hoef ik maar vier of vijf lijnen op papier te zetten of negatief imago positief imago iemand zegt al: U bent zeker Anton Pieck?’ scanproces Anton Pieck, 1973 4 Andersom, in een positief licht zoals bij Strijp-S, verloopt het 3 proces in tegengestelde richting. De contextuele omgeving 2 4 is een breed gedragen positief beeld van de waarde van 1 3 de locatie. Tijdens het transformatieproces zullen dan ook een aantal ‘oude’ fysieke waarden worden beschermd en 2 gerenoveerd om de waarde van de toekomstige invulling 1 te vergroten. Als afgeleid product worden de moderne scanproces nieuwe functies in het gebied onderdeel gemaakt van de oude kracht. Zodoende is het kernproduct ‘vrijkomend industrieterrein’ met enkele cultuurhistorische waarden 1 onveilig en vervallen industrie- en 1 betekenis textielindustrie voor de stad havengebied 2 gerenoveerde textielfabriek en versterkt tot een gemengde hoogwaardige en unieke 2 renovatie enkele panden en kaders openbare ruimte leefomgeving waarvoor een groot draagvlak bestaat. 3 nieuwe werkgelegenheid kleinschalige 3 ruime appartementen op bijzondere bedrijvigheid aan water locatie 4 dé trekpleister voor o.a. creatieve 4 hoogwaardige en unieke Een positieve startpositie brengt niet per se een eenvoudi- sector en leisure leefomgeving gere opgave met zich mee dan een negatieve startsituatie.88 sociaal – maatschappelijk
  • 88. sociaal – maatschappelijk van binnen naar buiten 89
  • 89. 90 sociaal – maatschappelijk
  • 90. Bij een negatief imago heeft men meer mogelijkheden om ‘You can dream, create, design and build the most wonderfulhet beeld bij te sturen, omdat niemand bij dit negatieve place in the world, but it requires people to make the dreambeeld gebaat is. Een sterk positief imago daarentegen kan a reality.’ook voor problemen zorgen, wanneer dit in de ogen van Walt Disneyde belanghebbenden aangetast of onvoldoende benutdreigt te worden. De kunst is om met een grondige ver- begonnen wordt met de realisatie van iets bijzonders.kenning die kernelementen te selecteren waar men de Soms is het bijvoorbeeld mogelijk als tijdelijke maatregelaandacht op wil vestigen. om jonge bedrijven en ateliers uit de creatieve sector een aantal jaren onderdak te bieden in oude bedrijfspanden.De manier, stijl en frequentie van promoten Dit kan de aantrekkingskracht en het imago van eenPromotie brengt naast een aantal voordelen ook een gebied verbeteren en vormt zo een meer permanentepaar uitdagingen met zich mee. Twee daarvan zijn het vorm van promotie.vraagstuk hoe men de juiste informatie bij de juiste Communicatieontvangers krijgt en hoe men ervoor kan zorgen dat de De meerwaarde van vroegtijdige betrokkenheid en draagvlak zijnbetrokkenheid bij en het vertrouwen in de ontwikkeling Het artikel ‘Behouden en benutten’ beschrijft de meer- onlosmakend metwordt vergroot. Iedere doelgroep vereist een ander type waarde van openheid en heldere communicatie bij elkaar verbonden.promotievorm. Hierbij moet niet alleen rekening worden projecten. Dit vormt een sterke basis voor participatie-gehouden met de manier van promoten, maar ook met trajecten, waarin men de verschillende mentale en fysiekede stijl waarin men dit doet en de frequentie waarmee waarden van een locatie wil achterhalen en inpassen inmen promoot. Voor de doelgroep omwonenden kan dit het plan. Communicatie is een middel om bij beperktbijvoorbeeld door advertenties in het lokale huis-aan-huis draagvlak voor een plan meer betrokkenheid onderblad of op de plaatselijke tv-zender. Voor de woningmarkt belanghebbenden te creëren. Goede communicatie draagtkan dit via brochures bij makelaars of door het plaatsen bij aan een efficiënter besluitvormingsproces, omdat voorvan informatieborden op de toekomstige bouwlocatie. alle partijen helder is wat het gemeenschappelijke doel isHierop kunnen opvallende beelden, of juist verwijzingen en wie daar welke bijdrage aan levert. Om het draagvlaknaar het verleden aan de hand van oude foto’s worden voor een ontwikkeling te vergroten is het belangrijk omgeplaatst. Een locatie kan ook gepromoot worden door de politiek bij de visievorming te betrekken. Hierop aan-het organiseren van opvallende tijdelijke activiteiten in sluitend moeten burgers in een zo vroeg mogelijk stadiumeen gebied. Zo geeft een gemeente een signaal af naar in het proces de gelegenheid krijgen tot inspraak. Vaakhaar inwoners en de directe omgeving dat daadwerkelijk is het zo dat de contextuele omgeving er pas vrij laat, van binnen naar buiten 91
  • 91. wanneer al veel is vastgesteld, bij wordt betrokken. Dit waarbij iedere week de ontwikkelingen worden bijge- kan betrokkenen het gevoel geven dat er weinig meer te houden. Deze manier van informeren kan doelgroep- veranderen valt wanneer zij hun mening geven. Daarnaast afhankelijk worden aangepast en verbreed. Binnen het zorgt vroegtijdige betrokkenheid ervoor dat de informatie gemeentelijk apparaat wordt informatie verspreid via juist wordt ontvangen, zonder dat die gedurende de over- voortgangsrapportages, het afdelingsoverleg en bijvoor- dracht aan verschillende partijen wordt vervormd. beeld via een interne nieuwsbrief. De publieke overheid kan belanghebbenden op drie ver- Het daadwerkelijk uitwisselen van informatie gaat al een schillende manieren informeren, namelijk door zenden, stap verder. Hier kan de overheid ervoor kiezen (advies) uitwisselen en participeren. bureaus in te huren voor het verzamelen van bepaalde informatie. De gemeente kan bijvoorbeeld een vraag in Bij het zenden van informatie is de participatie bij het de markt uitzetten over de meest geschikte samenwer- project zeer beperkt. Er kan bijvoorbeeld worden gedacht kingsvorm voor een gebiedsontwikkeling. In ruil hiervoor aan het informeren van de bevolking via de lokale krant, geeft de gemeente op haar beurt bepaalde gegevens vrij over bijvoorbeeld het grondbezit en de business case aan de betrokken partij(en). Maar er kan bijvoorbeeld ook samen met private partijen worden gebrainstormd over het gebied en de gewenste ontwikkeling. Op basis van de vergaarde informatie kan een gemeente vervolgens besluiten een aanbesteding te starten of, als dat niet nodig is, een samenwerkingsverband aan te gaan met een van deze partijen. Participatie kan zorgen voor een vergoot draagvlak, aan- gezien hier het meeste sprake is van een direct gevoel van betrokkenheid. Vanwege tijdsdruk wordt in de praktijk vaak niet gekozen voor een (uitgebreid) participatie- traject. Het is dan ook belangrijk, wanneer men de markt en bewoners wel consulteert, om altijd een schriftelijke terugkoppeling te geven van het resultaat. Zo wordt dui-92 sociaal – maatschappelijk
  • 92. delijk wat de vervolgstappen van de gemeente zijn en hoe • verken en onderzoek het ware karakter van een gebiedgeselecteerde suggesties van derden daadwerkelijk in het en voer een brede verkenning uit naar de interne kwali-plan zijn verwerkt. De continuïteit van informatievoor- teiten. Houd rekening met de lokale cultuurhistorie;ziening, maar ook de informatieoverdracht zijn hierbij • onderschat de impact van de opgave op de lokalebelangrijke elementen voor de snelheid in het project. omgeving niet; • verricht een gedegen marktonderzoek, gericht op ver-Het opnieuw rangschikken van gebiedswaarden schillende doelgroepen en leefstijlen;Al met al kan worden gesteld dat zowel het proces van • schat de kracht van sociaal-maatschappelijk draagvlaktransformeren als het vermarkten van een grootschalige op waarde;gebiedsontwikkeling geen eenvoudige zaak zijn. Het • focus op de kansen voor een toekomstig positief beeld,gebied heeft in het verleden een andere functie-invulling niet op het huidige negatieve beeld;gekend en wordt soms zelfs compleet overhoopgehaald. • zet promotionele tools in conform de gebiedsverken-De gebiedswaarden worden opnieuw gerangschikt en her- ning;ingepast in de transformatieopgave. Dit kan tot weerstand • communicatie werkt twee kanten op: sta open voor inputleiden wanneer hiermee niet zorgvuldig omgegaan wordt. van derden, doe er wat mee en laat dit naar buiten toe Bekijk eenEr zijn veel interne en externe factoren van invloed op het ook zien. transformatielocatiesucces van de transformatie. Het is dan ook belangrijk voor door de ogen vande opgave om een gebied echt goed te leren kennen en de toekomstigevanuit meerdere invalshoeken te bekijken. consument.LeerervaringenEen positief imago en de vroegtijdige betrokkenheid vanbelanghebbenden kunnen van groot belang zijn voor hetverkrijgen van draagvlak (en eventuele verkoop). De bijdra-ge die promotionele activiteiten en de verschillende com-municatievormen hieraan kunnen leveren, is in de praktijkessentieel gebleken. Samenvattend kan worden gestelddat het verstandig is rekening te houden met de volgendeleerervaringen: van binnen naar buiten 93
  • 93. 3 fysiek – ruimtelijk de intrinsieke kwaliteit van het gebied,ingreep versus behoud cultuurhistorische waarden
  • 94. Be-houd (het~) 0.1 het in stand houden 0.2 doorgaand bezit of genot 0.3 redding van iemands leven of welzijn Be-hou-den1 (bn) 0.1 ongedeerd of onbeschadigd => heelhuids 0.2 Be-hou-den2 (ov.ww.; behield, h. behouden) 0.1 niet verliezen => bewaren 0.2 handhaven, in stand houden 0.3 redden Be-nut-ten (ov.ww; benutte, h. benut; -ting; -ter) 0.1 voordelig gebruiken96 fysiek – ruimtelijk
  • 95. Behouden en benuttenHet belang van cultuurhistorisch erfgoed op transformatielocaties door Ilse MeierDe afgelopen jaren is stedelijke ontwikkeling steeds naar de kwaliteiten uit het verleden) en een prospectievemeer gericht op inbreiding binnen de bestaande visie (kijken naar de mogelijke toekomstwaarde) op eenstad. Dit komt door de schaarste aan uitbreidings- transformatielocatie. In de tijd van vercommercialiseringlocaties, het ‘opraken’ van VINEX-locaties, alsook en het verlies van identiteit van steden als gevolg van Bezint eer gedoor het ontstaan van ruimtelijke barrières zoals mondialisering van imago’s, merken en producten (iedere begint, voer grondigverpauperde en desolate gebieden. Het vertrek van stad een McDonald’s en een H&M), kan het behoud van vooronderzoek uit.industriële bedrijvigheid en de verschuiving van ons verleden een waardevolle impuls geven aan eenwensen op de woon- en arbeidsmarkt liggen hier- gebiedsontwikkeling. Dit artikel poogt hiervoor een aan-aan ten grondslag. Een groot aantal van deze loca- tal handreikingen te geven.ties transformeert men tot nieuwe, hoogwaardige,binnenstedelijke leefgebieden. Hierbij is de tendens De toegevoegde waarde van erfgoeddat de cultuurhistorie van het gebied onderdeel Het begrip ‘cultureel erfgoed’ is te beschrijven als diewordt gemaakt van projecten ter vergroting van sporen uit het verleden die in het heden zichtbaar en tast-de stedelijke kwaliteit. Afgezien van het feit dat baar aanwezig zijn (Erfgoed Nederland, 2009) en als zo-dit een bijdrage kan leveren aan de marketing van danig worden erkend. Cultureel erfgoed heeft zodoendeeen project, kan het behoud van cultuurhistorische twee kenmerken. Ten eerste is het afhankelijk van de tijds-elementen ook zorgen voor een vergroot draagvlak dimensie van alle fysieke overblijfselen. De tijd heeft haarvoor de gewenste ontwikkeling. sporen achtergelaten en de mens heeft deze overblijfselen gedurende de jaren op verschillende manieren gebruikt.Helaas gaan jaarlijks nog veel waardevolle verwijzingennaar het verleden verloren doordat ‘oude’ gebiedskwali- ‘Our cities should provide visible clues to whereteiten en daarmee kansen onvoldoende worden erkend. we have been and where we are going.’Zowel publieke als private partijen moeten streven naar een Ford, 1978 (p. 273)optimale combinatie van een retrospectieve visie (kijken behouden en benutten 97
  • 96. niet als zodanig zijn herkend en beschermd, en daarom verloren zijn geraakt (Spennemann, 2007). De laatste decennia heeft een omslag plaatsgevonden in de houding ten opzichte van ons erfgoed. Steeds vaker herkennen zowel publieke als private partijen de toegevoegde waarde die erfgoed kan hebben bij gebiedsontwikkelingen en hoe men daar op een creatieve wijze invulling aan kan geven. Er zijn bij het ‘omgaan met erfgoed’ veel verschillende partijen betrokken. Door alle interne en externe waarden die eraan toegekend worden, is het bestempelen van die toegevoegde waarde vaak een zeer lastige opgave. Om de complexiteit hanteerbaar te maken, is het belangrijk dat publieke en private partijen erfgoed leren ‘begrijpen’. Er bestaan twee typen erfgoed, namelijk het erfgoed zoals dit is vastgesteld door overheden en instanties als Monumentenzorg, Projectbureau Belvedère, UNESCO, Ten tweede wordt cultureel erfgoed gekenmerkt door het etcetera, dus als zodanig benoemde panden en locaties. ‘tijdelijke gebruik van het verleden’. Een tweede type is het mentaal erfgoed, de cultuurhis- Het gaat hierbij om de mate waarin het culturele erfgoed torische waarden van een gebied zoals deze leven in de voldoet aan de hedendaagse behoeftes en de verschil- hoofden van de lokale bevolking. Dit gaat niet per se om lende manieren waarop het verleden geïnterpreteerd kan vastgoedelementen, maar bijvoorbeeld ook om de herin- worden. nering aan bepaalde gebruiken. Wanneer het wel om Van oudsher kijken de publieke partijen naar die ele- vastgoedelementen gaat, dan hoeven deze niet officieel menten uit het (lokale) verleden die ‘het waard zijn’ om als erfgoed te zijn bestempeld. Een pand kan bijvoorbeeld te behouden voor de toekomst. Hierbij hanteert men vaak belangrijk zijn voor de lokale bevolking, omdat er een alleen een retrospectieve visie op een locatie. Het object bepaald persoon heeft gewoond of een bepaalde indus- had kwaliteit in het verleden, nu niet meer, het object is trie heeft gezeten die veel voor de stad heeft betekend. ‘waardeloos’ geworden en kan worden vervangen. Deze houding heeft ervoor gezorgd dat veel erfgoedwaarden98 fysiek – ruimtelijk
  • 97. behouden en benutten 99
  • 98. Er kan dus onderscheid gemaakt worden naar het erfgoed dag is, zijn fysieke uiterlijk en zijn karakter, maar ook zijn van een locatie en het erfgoed op een locatie. Twee gezondheidstoestand, zijn afhankelijk van de groei die hij bekende Britse theoretici op het gebied van erfgoedplan- heeft doorgemaakt, de genen die hij heeft en het onder- ning, Ashworth en Howard (1999), geven aan dat erfgoed houd dat hij zichzelf heeft gegeven. Om een gebied echt eigenlijk alles is dat iemand wil redden, behouden of te leren kennen is het dan ook waardevol te achterhalen verzamelen, maar dat door deze definitie ook bijna alles waar het gebieds-DNA uit is opgebouwd. als erfgoed bestempeld kan worden. Er bestaat er dus een In onderstaande afbeelding is een weergave van hoe het nauwe relatie tussen erfgoed, de identiteit van mensen en gebieds-DNA eruit zou kunnen zien. De verschillende DNA- de identiteit van de omgeving. strengen die het fysieke uiterlijk en de kwaliteit van een locatie bepalen, zijn opgebouwd uit een aantal genen. “Erfgoed is het gevolg van de interactie van de mens met zijn omgeving en met elkaar, resulterende in ontastbaar (taal, folklore, vaardigheden en gebruiken) en tastbaar (gebouwde DNA streng omgeving, plaatsen, landschappen, objecten) cultureel erfgoed” Spennemann, 2007 (p. 8) De aard van het gebied: het DNA gebiedsgenen Erfgoed heeft een groeiproces doorgemaakt, een evolutie die de uiterlijke kenmerken van een gebied heeft gevormd karakter tot haar huidige staat. Doordat men erfgoedwaarden in geschiedenis gebruikers De waarde van principe kan zien als menselijke constructies, zijn de waar- erfgoed zit in den die men toekent aan bepaalde omgevingskenmerken kwaliteit de identiteit zeer subjectieve, collectieve of individuele projecties. Het vastgoed grond die het aan een begrijpen van de sociaal-culturele structuren is cruciaal gebiedsontwikkeling voor het begrijpen van de ruimtelijke omgeving en de kan geven. impact die veranderingen daarop kunnen hebben. fysiek uiterlijk Als we de aard van een gebied zouden vergelijken met de opbouw van een mens, dan ontstaat al snel de verge- lijking met het DNA. De persoon die iemand vandaag de100 fysiek – ruimtelijk
  • 99. ‘Heritage is the contemporary usage of a past and is consciously shaped from history, its survivals and memories, in response to current needs for it.’ Ashworth & Tunbridge, 1999 (p.105)Het karakter, dan wel de gevoelsmatige waarde die hetgebied heeft voor de lokale bevolking is gebaseerd optwee typen genen: geschiedenis en gebruikers. Ingrijpendegebeurtenissen uit het verleden kunnen hun stempel druk-ken op een locatie en hetzelfde geldt voor vroegere enhuidige gebruikers. Wanneer er in het verleden alleenboerenbedrijven in het gebied waren, heeft de omgevingeen ander karakter dan wanneer er een burcht staat waarooit een middeleeuwse slag heeft plaatsgevonden. Beidevormen van historie vragen om een ander soort gebieds-benadering. BehoudenDe kwaliteit, ofwel de gezondheidstoestand van een Erfgoedmanagers pogen de (geprojecteerde) publiekelocatie, wordt bepaald door zowel de bestaande vastgoed- waarden, gewogen naar hun belang voor de gemeen- Het begrijpen vanelementen als de kwaliteit van de openbare ruimte en de schap, om te zetten naar officiële erfgoedwaarden. Het de sociaal-culturelegronden waarop is gebouwd. Een ‘ongezonde locatie’ ontstaan van erfgoed is als het ware een cyclus van creatie, structuren is dankenmerkt zich bijvoorbeeld door de milieuproblematiek ontwikkeling en verlies. Het verlies van erfgoed is een ook cruciaal voordie afbreuk doet aan de kwaliteit van de ruimte. Deze verschijnsel dat men in onze mondialiserende maatschap- het begrijpen van dekwaliteit is het gevolg van hetgeen zich in het verleden pij moet voorkomen. Immers, het verleden heeft ervoor ruimtelijke omgevingin het gebied heeft afgespeeld (bijvoorbeeld vervuilende gezorgd dat wij staan waar wij nu staan en is het daarom en de impact dieindustrie). Dit alles is weer afhankelijk van de ligging van waard om in herinnering te blijven. Uiteraard kan niet alles veranderingen daaropde locatie in de stad en de bereikbaarheid ervan gedu- behouden worden. De prospectieve visie op een transfor- kunnen hebben.rende de jaren. matielocatie staat voor het benutten van die historische elementen die het waard zijn om onderdeel te worden behouden en benutten 101
  • 100. Betrokken partijen Het ‘officiële’ erfgoed in Nederland wordt via verschillende Projectbureau Belvedère4 voert het rijksbeleid5 uit dat beoogt de instanties gewaarborgd. UNESCO draagt de verantwoordelijkheid cultuurhistorie meer richtinggevend te laten zijn in de ruimtelijke voor het benoemen van het werelderfgoed en heeft zodoende inrichting van Nederland. Dit bureau heeft onder andere een ook invloed op het erfgoed in Nederland. Het ministerie van financieringstool ontwikkeld en een kompas voor het opzetten Onderwijs, Cultuur en Wetenschap draagt via de Rijksdienst voor van projecten waarbij cultuurhistorisch erfgoed centraal staat. Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM)¹ samen Er bestaan in Nederland ook erfgoedmakelaars zoals Redres (zie met private partijen, zoals BOEi, de verantwoordelijkheid voor het ook www.oudekaartnederland.nl). Erfgoedmakelaars bemiddelen in behoud en de duurzame ontwikkeling van archeologische waarden, vraag en aanbod van monumentaal erfgoed en leveren hun bijdrage gebouwde monumenten en cultuurlandschappen in Nederland. aan het behoud van cultuurhistorische waarden. Deze diensten zijn ook belast met de uitvoering en handhaving Een internationale ontwikkeling bij het behoud van erfgoedwaarden van de Monumentenwet². BOEi³ is een particuliere non-profit is de betrokkenheid van diverse nationale loterijen. Dit geld maakt organisatie die zich bezighoudt met herbestemmen. Doelstelling is het voor lokale overheden mogelijk de aankoop, restauratie en het bundelen van expertise en (financiële) middelen met de RACM presentatie van monumenten te realiseren (BOEi, 2009). Het is voor om herbestemming van industriële monumenten mogelijk te maken gemeenten interessant om ervoor te zorgen dat hun lokale erfgoed (BOEi, 2009). op de lijsten van loterijen komt.102 fysiek – ruimtelijk
  • 101. van de opnieuw ingerichte ruimtelijke omgeving. De • artefacten (kunstvoorwerpen): overblijfselen van pro-verantwoordelijkheid hiervoor lag voorheen altijd bij de ducten die mensen hebben gemaakt, gebruikt of verza-overheid, maar de afgelopen decennia is de private inte- meld en die het waard zijn om bewaard te worden;resse in erfgoed een belangrijke rol gaan spelen en wordt • activiteiten: handelingen die mensen graag willen over-steeds vaker rekening gehouden met niet-geregistreerde dragen aan de volgende generatie. Taal is hiervan heterfgoedlocaties. Historische waarden worden commercieel voornaamste voorbeeld;interessant om projecten te verkopen. Voor publieke en • mensen: personen zelf kunnen ook erfgoed worden en Maak een onderscheidprivate partijen is het belangrijk rekening te houden een betekenis hebben voor een locatie, zoals bescherm- naar de kennis vanmet het onderscheid tussen het statische vastgoed en de heiligen en leden van het koningshuis. Het feit dat zij deskundigen en dedynamische klant. Het gaat hier om de vraag hoe men op een bepaalde locatie hebben bezocht of er hebben kennis van bewonersflexibele wijze met de functietoedeling van het erfgoed gewoond kan invloed hebben op het behoud; en gebruikers.kan omgaan. Publieke en private partijen onderschatten • locaties: locaties hoeven niet per se fysieke elementenvaak de variëteit aan erfgoed die bestaat en het aantal te herbergen die het waard zijn om te behouden. Hetmogelijke functies dat eraan gegeven kan worden. Het is kan ook gaan om het zogenoemde mythisch erfgoed,waardevol om dit onderscheid te erkennen en alle waar- waarvoor vaak geen fysiek bewijs meer is. In mentaleden die een gebied in zich kan herbergen voor de huidige zin kan dit worden gezien als de overkoepelendeen toekomstige gebruikers te achterhalen. cultuurhistorische waarde van een gebied zoals deze wordt ervaren door de lokale bevolking.De erfgoedmarkt erfgoedIn de erfgoedmarkt kan onderscheid gemaakt worden inzeven erfgoedcategorieën (Asworth & Howard, 1999):• natuur: waardevolle flora en fauna in een gebied, inclu- belanghebbenden categorieën sief geomorfologische aspecten; • overheid • monumenten• landschappen: gebieden die vanwege hun esthetische • eigenaren • artefacten aantrekkelijkheid en culturele kenmerken ervoor in aan- • insiders • mensen merking komen om behouden te worden, zoals tuinen • bezoekers • locaties en nationale parken; • landschap• monumenten: bouwwerken die een bepaalde beteke- • natuur nis hebben voor een locatie en die zijn aangewezen als • activiteiten erfgoed; behouden en benutten 103
  • 102. 104 fysiek – ruimtelijk
  • 103. Behalve het feit dat het belangrijk is om bij transformaties Als een pand gerenoveerd kan worden om er bijvoorbeeldrekening te houden met de verschillende typen erfgoed, luxe kantoorbedrijvigheid in te huisvesten, is dit (in finan-is het ook van belang om de belanghebbenden helder in ciële zin) een aantrekkelijkere ontwikkeling dan de exploi-kaart te brengen. De erfgoedmarkt kan onderverdeeld tatie van een nationaal park. De pijlers voor financiëleworden naar eigenaren, insiders, overheden en bezoekers. inkomsten zijn dan ook de wensen van de te verwachtenBij een transformatie waarbij veel erfgoed wordt behou- bezoekers, potentiële kopers en toerisme. Er kan dus eenden, is de verdeling van het grondeigendom en het aantal onderscheid worden gemaakt tussen de kennis van des-eigenaren cruciaal. Eigenaren kunnen op verschillende kundigen en de kennis van bewoners en gebruikers.manieren betrokken worden bij de opgave, bijvoorbeelddoor de aankoop van het erfgoed of juist door het behou- Het achterhalen van historische waardenden en benutten van erfgoed via zelfrealisatie. Wanneer Er zijn verschillende methoden voor het achterhalen vande overheid eigenaar is van het erfgoed, is het eenvoudi- de historische waarde van een transformatielocatie. Tenger om de regie op de transformatie te behouden. eerste kan men de archieven gebruiken om bijvoorbeeld te kijken naar het vestigingspatroon van de bedrijvigheidHet hebben van een eigen gemeentelijke identiteit is voor en de algemene ontwikkeling van de stad. De groei vanveel lokale overheden van belang voor de onderlinge een stad zegt veel over wat er zich in het verleden moge-stedelijke concurrentie. Een van de middelen voor het lijk op de locatie heeft afgespeeld. In landen met eenverkrijgen van deze eigen identiteit is het aanwijzen van stabiele historie is de stedelijke ontwikkeling geleidelijklokaal erfgoed. De rol van de lokale bevolking hierbij verlopen, afgestemd op de stedelijke behoeftes (Amit-dient niet onderschat te worden. In het kader van het Cohen, 2005, p. 291).verkrijgen van draagvlak is het raadzaam te zorgen vooraanpassing aan lokale wensen en behoeftes. Archeologie kan daarbij een belangrijke rol spelen; wat isDe insiders, de gemeenschap waarbinnen het erfgoed er nog te vinden op de betreffende locatie? Ashworth en Transformeren gaatzich bevindt, hechten in het algemeen minder waarde Tunbridge hebben een model opgesteld dat een globaal over de identiteit vanaan het wettelijk beschermd erfgoed. Zij zullen opkomen beeld geeft van de ontwikkeling van historische steden. de locatie en over devoor de bescherming van de voor hen belangrijke waar- Ook de groei van Nederlandse steden heeft op een verge- gebruikers van dieden (Asworth & Howard, 1999, p. 36). Tenslotte is het van lijkbare manier plaatsgevonden. De basis van het model locatie.belang of het te behouden erfgoed wel of niet een is het feit dat het oudste deel van de stad (original city,opbrengstpotentie heeft. OC) zich na een periode van groei ontwikkeld heeft tot de historische stad (historic city, HC) en daarmee in sommige behouden en benutten 105
  • 104. gevallen tot een toeristische trekpleister (touristic city, TC), door het vertrek van functies naar het zakencentrum Roombeek, Enschede (central business district, CBD) aan de randen van de stad. Parallel aan het puinruimen en saneren tijdens het eerste jaar na de vuurwerkramp in Enschede (13 mei 2000) is de gemeente fase 1 fase 2 fase 3 fase 4 fase 5 gestart met de transformatie van het rampgebied naar een nieuwe woonwijk. Voor het herbouwen van de wijk stonden OC OC OC HC HC HC voor de gemeente de wensen en ideeën van de voormalige TC CBD CBD CBD bewoners, kunstenaars en ondernemers centraal. Informeren, communiceren en meedoen vormden de basis voor een omvangrijk participatietraject, waarmee de gemeente probeerde te achterhalen Rond het historische centrum liggen de oudste woon- welke herinneringen aan het verleden de moeite van het behouden wijken en hoe verder men hier vanaf komt, hoe jonger waard zijn. de bebouwing is. De bedrijvigheid had zich oorspronke- lijk gevestigd aan de randen van de stad, de randen van Stap 1: in de eerste fase stonden bewoners, ondernemers en het toenmalig historische centrum. Er kunnen zich dus kunstenaars centraal. Deze fase bestond uit het inventariseren nog waardevolle fysieke elementen in het gebied bevin- van de belangrijkste onderwerpen en mogelijke opvattingen uit den. De leeftijd van een gebied, en daarmee de ligging, de buurt. Dit proces leverde een lijst van vijftien thema’s op met bepaalt voor een groot deel de huidige problematiek die ruim tachtig onderwerpen. De vijftien thema’s zijn verdeeld in het kent. Veel transformatieopgaven zijn in gang gezet drie hoofdthema’s: (1) inrichting van de wijk (verkeer, groen, de omdat bedrijventerreinen door stedelijke groei omringd woning, verscheidenheid aan bebouwing, uitstraling van de wijk); zijn geraakt door woningbouw en daarmee als het ware (2) voorzieningen in de wijk (bedrijvigheid, winkels, onderwijs); (3) als een barrière in de stad liggen. leven en werken in de wijk (veiligheid, gezondheid, samen leven, spelen en recreëren, een monument, kunst en cultuur). Een andere manier voor het achterhalen van historische Stap 2: na het inventariseren van de meest aansprekende thema’s waarde op een transformatielocatie is door herinnering. is gestart met de invulling hiervan. Dit deel van de participatie Dit biedt de mogelijkheid om maximaal ongeveer 100 jaar was bedoeld om mensen te stimuleren tot actieve deelname terug te gaan in de geschiedenis op basis van informatie aan de plannen voor de wederopbouw. Dit kreeg onder andere uit de eerste hand over het gebied. Bij de cultuurhis- vorm via het plaatsen van dertig ideeënbussen in de stad en een torische kennis van bewoners en gebruikers gaat het digitale ideeënbus op de website. Andere manieren waarmee om het geheugen, de verhalen en de kennis van zowel ideeën gegenereerd werden, waren koffiegesprekken, workshops,106 fysiek – ruimtelijk
  • 105. fysieke ruimtelijke kenmerken als de geschiedenis van eenondernemersbijeenkomsten, scholentrajecten, een jongerenproject, gebied.thuisbezoeken en fotogesprekken.Stap 3: twee maanden na de aftrap zijn alle bewoners buurtgewijs In Eindhoven heeft de gemeente samen met haar inwo- Sociaal-cultureleuitgenodigd voor gesprekken over de toekomst van hun buurt. ners de herinneringen aan Philips en Strijp-S in kaart structuren zijn vanStap 4: de organisatie hield een tentoonstelling en een gebracht door een verhalenboek6 samen te stellen. Andere grote invloed opbijeenkomst voor alle deelnemers aan het participatietraject, mogelijkheden voor het achterhalen van herinneringen de invulling en hetwaarbij alle uitkomsten zijn gepresenteerd aan de hand van zijn bijvoorbeeld het afnemen van enquêtes of interviews, gebruik van eeneen stedenbouwkundig vlekkenplan. Deze stap had ook een maar ook huiskamerdiscussies, uitwisselingsprojecten en locatie.inspraakelement. Na tien weken praten met bewoners heeft ontwerpsessies zijn bruikbaar. Sommige panden zijn nogde gemeente Enschede drie zielsbegrippen onderscheiden: (1) steeds in eigendom van de oorspronkelijk eigenaar of eenverbondenheid, (2) levendigheid, (3). ontdekkend, maar vertrouwd. familielid. Deze mensen kunnen een waardevolle bron vanDe bewoners verwachten een wijk waar ze zich verbonden mee informatie zijn. Tot slot, wanneer een gemeente moeitevoelen, waar het levendig en gevarieerd is om veel te kunnen heeft met het erkennen van haar eigen stedelijke waar-ontdekken en ontmoeten, maar die wel weer bekend en vertrouwd den, kan het verstandig zijn om een objectieve derde naaris (Gemeente Enschede, 2002). Deze uitgangspunten hebben een opgave te laten kijken. Op deze wijze kunnen er ookvervolgens de basis gevormd voor de verdere planvorming. zeer innovatieve ideeën voor functie-invulling ontstaan. ‘Terwijl economie cultureler wordt, wordt de cultuur steeds commerciëler.’ VROM, 2002 (p.16) Benutten In het voorgaande is vooral gesproken over het belang en de toegevoegde waarde van het behoud van cultuurhisto- rische waarden in een transformatieopgave. Procesmatig gezien volgt na de verkenning van de waarde van het erfgoed de planning en de inpassing van het erfgoed in de transformatieopgave. Conservatie staat voor het doel- bewust behouden van een object of omgeving. behouden en benutten 107
  • 106. De duurzaamheid van de functie die men aan een object deelname aan projecten en dus de kans op risicodeling. of gebied wil geven, stuurt hierbij de ontwikkelpotentie. Andersom is het ook zo dat door private partijen bij een Het doel van conservatie kan hierbij conflicteren met de opgave te betrekken, overheden de vermarktbaarheid huidige gebruikerswaarden doordat het aantal gebruiks- van hun projecten vergroten. Een risico is dat de commer- mogelijkheden door de conservatie wordt beperkt. Als bij- cialisering soms leidt tot verlies van de oorspronkelijke voorbeeld een industrieterrein getransformeerd wordt tot erfgoedwaarden. Dit kan gebeuren als het functionele Benut de innovatieve gemengd woonwerkgebied, dan hebben de omliggende nut van de opgave ondergeschikt raakt aan de belevings- kracht van private bedrijven zich opeens te houden aan andere milieucon- waarde. Dat dit zeker niet altijd het geval hoeft te zijn, partijen. touren. Hierdoor kunnen sommige bedrijven gedwongen bewijzen twee concrete voorbeelden: het Scheepsvaarthuis worden te vertrekken. Dit probleem speelt niet wanneer en Paradiso in Amsterdam. Het Scheepsvaarthuis is een het draait om het behoud van een standbeeld of park. luxe hotel geworden en Paradiso (voorheen een kerk- Erfgoed kan dan ook op verschillende manieren worden gebouw) is nu een pand voor muzikale evenementen en benut. hét poppodium van Amsterdam. De bezoekers zijn zich vaak niet bewust van dit verleden, maar dankzij de private Het behouden van oorspronkelijke erfgoedwaarden partijen zijn de panden wel behouden. Er bestaan verschillende managementstrategieën voor het benutten van (grootschalig) erfgoed. Erfgoed kan Naast deze museale of toeristische invulling kan aan erf- ingezet worden als middel om een bepaalde omgeving goed ook een nieuwe woon- of werkfunctie worden toe- of bevolking te leren kennen (museumfunctie), of om de gekend. Het komt steeds vaker voor dat historische panden collectieve herinnering weer boven te halen en de cultuur worden gerenoveerd tot nieuwe bedrijfslocaties voor een en identiteit te herstellen (bijvoorbeeld London Docklands, ander type industrie of dienst, of dat deze panden worden Amsterdam IJ-Oevers). Vaak zijn de oorspronkelijke ge- getransformeerd tot woongelegenheid. Bij kleinschalige bruikers niet meer aanwezig in het gebied. Toch kan een ingrepen (op objectniveau) is de impact op de omgeving gebied door de combinatie van traditionele en nieuw te vaak niet erg groot. Dit is anders wanneer een grootscha- ontwikkelen activiteiten, opnieuw een aantrekkelijke ves- lige functieverandering plaatsvindt, bijvoorbeeld als een tigings- of bezoekerslocatie worden. terrein met historische pakhuizen getransformeerd wordt Toerisme speelt hierbij vaak een belangrijke rol, mede als tot woningbouwlocatie. Mede als gevolg van uitgebreide gevolg van de groter wordende private betrokkenheid. bouwvoorschriften, milieuvoorwaarden en overlastzones Door rekening te houden met de ‘vermarktbaarheid’ van zijn dergelijke transformaties zeer complex. De Heilige een gebied vergroten publieke partijen de kans op private Hartkerk in Utrecht, die is omgevormd tot appartementen-108 fysiek – ruimtelijk
  • 107. behouden en benutten 109
  • 108. 110 fysiek – ruimtelijk
  • 109. complex. Hiervoor was een aantal grootschalige ingrepen wordt gevuld met bedrijven uit de creatieve sector, waar-in het interieur noodzakelijk. Een voorbeeld van een door het ook gedurende de transformatie een levendigkleinschalige transformatie is het Stedelijk Gymnasium in gebied is.Amersfoort, dat een kantorenpand is geworden. Strategieën voor een succesvolle transformatieEen derde type invulling kan het samengaan van recreatie, Bij een transformatieopgave staat een aantal algemenenatuur en erfgoed zijn. Een bekende vorm hiervan is onderwerpen altijd centraal: het probleem, de gebieds-het toegankelijk maken van voormalige militaire ter- doelstelling, de doelgroep, de betrokken partijen, dereinen (zoals vliegbases en kazernes) of het aanwijzen cultuurhistorische waarden en de benodigde instrumen-van nationale parken als objecterfgoed. De vliegbasis ten. Dit maakt transformeren complex, maar zeker nietSoesterberg heeft al sinds de sluiting van de basis een onmogelijk. Er zijn verschillende strategieën die een trans-luchtvaartmuseum heeft waarbij zowel binnen als buiten formatie mogelijk maken, maar wat ze gemeen hebben isin de natuur van alles te beleven is. Ook het Nationaal Park het volgende:de Hoge Veluwe kent objecterfgoed in de vorm van het • het achteraf inpassen van cultuurhistorische waarden isSt. Hubertus Jachthuis, dat onderdeel is van de natuur en onverstandig. Het maakt een opgave onnodig complex;een recreatiebestemming heeft gekregen. • overheden, eigenaren en bewoners moeten tijdig met elkaar in gesprek om inzicht te krijgen in de rol die hetEen laatste mogelijkheid is het inzetten van tijdelijke acti- erfgoed heeft gespeeld op een locatie. Er moet eenviteiten op een transformatielocatie. Vaak worden deze afweging gemaakt worden tussen informeren, uitwis-activiteiten gezien als quick win, omdat zij een eerste selen en participeren;aanzet tot de ruimtelijke verandering geven. Deze quick • het is onverstandig om bij een transformatielocatie tewins kunnen ervoor zorgen dat men op relatief eenvou- streven naar behouden omwille van het behoud. Nietdige wijze snel (financieel) resultaat kan behalen. Deze alles heeft een toekomstwaarde;eerste ingrepen in een omgeving kunnen fungeren als • ook nieuwe functies kunnen een toegevoegde waardevliegwiel voor de rest van de transformatielocatie. Dit kan geven aan cultuurhistorische objecten;partijen enthousiasmeren en het houdt gezien de lange • iedere transformatieopgave is uniek; de leerervaringendoorlooptijd van dergelijke opgaven ook de aandacht op uit projecten zijn nooit een op een vertaalbaar maarhet project gericht. Een transformatielocatie waar veel van kunnen wel een inspiratiebron vormen;het vastgoed een tijdelijke bestemming heeft is Strijp-S • publieke en private partijen moeten leren de gebieds-te Eindhoven. Het gebied, waaronder het Klokgebouw, specifieke kansen te identificeren en te benutten. behouden en benutten 111
  • 110. Wij zien licht aan het einde van de tunnel waar anderen dat nog niet zien Praktijklessen over het herbestemmen van industrieel erfgoed door Arno Boon112 fysiek – ruimtelijk
  • 111. De Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed, kortweg BOEi, is eenparticuliere organisatie die zich bezighoudt met het herbestemmen van industrieel erfgoed. Vanuit de rol van ideëlevastgoedontwikkelaar en -belegger zet BOEi zich in voor het behoud van (cultuur)historisch waardevolle gebouwen.Dit realiseert zij door aan die gebouwen nieuwe economische of maatschappelijke functies te geven en er nieuwegebruikers voor te vinden. Directeur Arno Boon is vanuit deze rol betrokken bij een groot aantal herbestemming-projecten in het land. In deze bijdrage geeft hij zijn visie op het proces van herbestemming, gebaseerd opvijf principes: ken het gebouw, laat successen elders zien, ga met enthousiasme en deskundigheid voortvarend aande slag, zorg voor reuring en genereer geld met een goed plan.Ken het gebouw over het algemeen vrij beperkt is. Als nichespeler in deze markt zijnTransformeren gaat over gebieden, herbestemmen gaat over wij wel in staat om succesvol de verbinding te leggen tussen vastgoed-gebouwen. De focus van onze organisatie is primair gericht op ontwikkeling en monumentenzorg. In veel gevallen blijkt bovendienindustrieel erfgoed, op vastgoed. Wij kijken daarom altijd naar de dat het rendement op de herbestemming van industrieel erfgoed nietkwaliteiten van een gebouw en, in samenhang daarmee, naar het hoog genoeg is om het voor de ‘traditionele’ ontwikkelaars interessantomliggende gebied. Vanuit de unieke kwaliteiten van het gebouw te maken. BOEi ziet dan vaak al wel licht aan het einde van de tunnel,denken we na over nieuwe functies. Zeker bij vervallen en verlaten waar anderen dat nog niet zien.complexen is er verbeeldingskracht nodig om de kwaliteiten vanindustrieel erfgoed te vertalen naar mogelijke nieuwe functies. Laat successen elders zienEssentieel daarbij is het maken van een goede inschatting van de Tijdens mijn presentaties in het land start ik vaak met het verhaalmarkt. Vervolgens proberen we de juiste gebruikers te vinden om over de verplaatsing van het Oude Stationsgebouw in Houten. Dithet industriële erfgoed een nieuwe toekomst te geven. Zonder voorbeeld laat goed zien dat waardevolle cultuurhistorie op veelhandtekening onder een huur-contract is er geen exploitatie. plaatsen in Nederland vaak letterlijk ‘om de hoek’ is te vinden. Ook in Houten is het gelukt om dankzij de inzet en het enthousiasme vanHet herbestemmen van industrieel erfgoed vereist specifieke kennis een groot aantal personen en organisaties, het gebouw te verplaatsen,en deskundigheid. Wanneer gebouwen bijvoorbeeld de Rijks- te restaureren én een nieuwe functie te geven. Voor de gemeentemonumentenstatus hebben, gelden er voorwaarden waaraan de Houten leverde de spectaculaire verplaatsing van het gebouwontwikkelaar en de nieuwe gebruiker zich moeten houden. Zo worden bovendien heel veel stadspromotie op; alle grote tv-stations warenonder meer hoge eisen gesteld aan de wijze van restauratie en worden in augustus 2007 present bij deze happening!de gebruiksmogelijkheden van het vastgoed beperkt. Het valt op datde in ‘vastgoedland’ aanwezige kennis van de monumentenwereld wij zien licht aan het einde van de tunnel waar anderen dat nog niet zien 113
  • 112. Om herbestemming van industrieel erfgoed tot een succes te maken Bij de start van een project waar wij als organisatie bij betrokken zijn, moet je als betrokken partij beschikken over de overtuiging dat het organiseren we vrijwel altijd een excursie naar een paar relevante kan en dat het zal lukken. Die positieve houding moet in het uitdragen voorbeelden in het land. We nodigen direct betrokkenen zoals raads- van het plan tot uiting komen. Als je zelf hebt gezien wat er allemaal leden, wethouders en ambtenaren uit om projecten ‘van vlees en bloed’ mogelijk is, dan is het veel eenvoudiger om met enthousiasme aan te bezoeken. We (laten) vertellen over wat daar goed is gegaan, maar tafel te zitten. Het zorgt namelijk voor identiteit en trots. Er is een ook over wat niet goed is gegaan. Ook laten we zien op welke manier scherpe scheidslijn tussen mensen die niet in herbestemming geloven van de gemaakte fouten geleerd kan worden. Deze excursies helpen en mensen die daar wel in geloven. Deze scheidslijn tussen believers betrokkenen enorm in hun beeldvorming over de toekomst van hun en non-believers wordt bepaald door het feit of men succesvolle voor- eigen industriële erfgoed. Ze zien met eigen ogen wat er in de praktijk beelden met eigen ogen heeft gezien. Persoonlijk heb ik deze ervaring mogelijk is, zijn beter in staat om hun wensen aan te geven voor de met het eerste project waarbij ik betrokken ben geweest, steenfabriek herbestemming en in de meeste gevallen raken ze nog enthousiast ook. De Bovenste Polder in Wageningen. Nog steeds wordt dit project als voorbeeld aangehaald in de media. Ga met enthousiasme en deskundigheid aan de slag Twee goede voorbeelden van enthousiasme bij onze projecten zijn het ECI-complex in Roermond en het DRU-terrein in Ulft. In Roermond hebben we de ambitie om samen met de gemeente en gebiedsontwik- kelaar Roerdelta BV het Cultuureiland ECI te realiseren. De betrokken culturele instellingen die de eindgebruikers van de locatie moeten worden, zijn soms net kikkers in een kruiwagen. En het project kent (nog) een grote onrendabele top. Maar de ambtenaren en bestuurders van de gemeente Roermond tonen ambitie en enthousiasme en gaan zeer voortvarend te werk. Zonder een krachtige bestuurlijke trekker worden herbestemmingen sowieso geen succes. Als deze succes- voorwaarde niet is ingevuld, stappen we normaal gesproken niet in. In Ulft wordt het terrein van de voormalige ijzergieterij DRU getrans- formeerd tot een nieuw centrum voor wonen, werken en cultuur aan de Oude IJssel (zie kader hiernaast). Ook bij dit project speelt het enthousiasme van de betrokkenen een grote rol. Zo heeft de burge- meester bij wijze van sneak preview al rondleidingen gegeven aan114 fysiek – ruimtelijk
  • 113. Praktijkvoorbeeld - Herbestemming DRU-terrein in Ulft‘Het Gietelinck’ is een grootschalige gebiedsontwikkeling waar-bij het terrein van de voormalige ijzergieterij DRU in Ulft (nabijDoetinchem) wordt herbestemd. De historie van DRU in Ulft gaatterug tot 1754 en de fabriek is daar bijna 250 jaar operationeelgeweest. Dit industriegebied met daarop zeven rijksmonumentenis met veertien hectare en een bruto vloeroppervlak van26.000 m2 net zo omvangrijk als het Westergasfabriekterrein inAmsterdam. Het gebied langs de Oude IJssel heeft grote nationalecultuurhistorische waarde. De oude fabrieksgebouwen op hetterrein worden gerestaureerd en krijgen een nieuwe bestem-ming. Daarbij zullen de historische waarden van het industriëleerfgoed worden benut. In combinatie met nieuwbouw van280 woningen en appartementen op het terrein ontstaat eennieuw centrum voor wonen, werken en cultuur aan de OudeIJssel in deze gemeente met 40.000 inwoners. In het voormaligePortierscomplex (een van de oudste en meest indrukwekkendegebouwen) wordt de toekomstige Cultuurfabriek DRU gereali- zijn collega’s. De wethouder doet dit ook al maanden achtereen voorseerd; een combinatie van culturele voorzieningen waaronder diverse geledingen uit het land. De mensen die daarbij geweest zijn,een bibliotheek, een poppodium / theater en een muziekschool. worden als vanzelf ambassadeurs voor het project; zij hebben het alIn de voormalige Badkuipenfabriek op het terrein worden onder mogen zien: dat maakt het speciaal en ook een beetje spannend.andere riante woonwerklofts gerealiseerd. Daarnaast is opHet Gietelinck ruimte voor onder andere ateliers, kantoren en Een soepel samenwerkingsproces is bij herbestemming van industrieelhoreca. erfgoed van groot belang. De complexiteit van deze projecten is alDe Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en dusdanig groot dat opzettelijke vertraging of sabotage van het procesExploitatie van Industrieel Erfgoed (BOEi) is in 2005 eigenaar desastreus zijn. Persoonlijk noem ik dat procesvandalisme. Dit verstorengeworden van het complex en werkt bij de herbestemming is meteen duidelijk omdat de betrokkenheid ontbreekt: men heeft deonder andere samen met de gemeente Oude IJsselstreek, stukken niet gelezen of de acties niet uitgevoerd zonder geldigewoningcorporatie Wonion en Klaassen Vastgoed Ontwikkeling. redenen. Als samenwerkingspartners eerlijk en oprecht jegens elkaar zijn, voorkom je veel frustratie en wantrouwen. Uiteindelijk blijkt wij zien licht aan het einde van de tunnel waar anderen dat nog niet zien 115
  • 114. Arno Boon is directeur van de Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkelingen Exploitatie van Industrieel Erfgoed. BOEi is een non-profit organisatie metals doelstelling het bundelen van expertise en (financiële) middelen om daarmeede herbestemming van industriële monumenten mogelijk te maken. Arno Boonwas eerder hoofdredacteur en directeur van universiteitsuitgeverij Cereales engemeenteraadslid in Wageningen.116 fysiek – ruimtelijk
  • 115. namelijk dat het ten goede komt aan het proces als iemand er Genereer geld met een goed planbijvoorbeeld eerlijk voor uit komt dat hij zijn beloften op dit moment Door te laten zien aan betrokkenen wat er zoal mogelijk is in eenniet kan waarmaken. Natuurlijk is er even boosheid en teleurstelling, gebouw en wat dat (financieel) betekent, worden projecten betermaar vervolgens bespreek je samen hoe het op te lossen is. hanteerbaar. Onze organisatie helpt daarbij. Het tekenen en het rekenen dienen daarbij hand in hand te gaan. Daarom stellen wij quickOpen communicatie is een ander belangrijk aspect voor ons. We scans op: ontwerp, functies, markt en exploitatie worden letterlijk inbetrekken de omgeving en de toekomstige gebruikers zo veel mogelijk beeld gebracht. Het herbestemmingsproces is soms vergelijkbaar metbij het proces. We zijn daarin open in de informatie die we verstrekken; een grote vierkante steen die tegen een berg wordt gerold. Het is danexploitaties zijn niet geheim. En we vragen gericht om input, daar prettig om af en toe een plateau te bereiken waarop de betrokkenkomen vaak leuke en inspirerende ideeën uit. Tenslotte gaat het er partijen even kunnen uitrusten. Zo’n quick scan is een eerste etappe.ook om dat je plezier kunt hebben met de mensen met wie je aan Wanneer partijen veel haast hebben om het project in financiële zinprojecten werkt. Probeer een beetje het ‘bende-gevoel’ te creëren bij uit te rekenen, dan zal in eerste instantie vaak blijken dat het niet uitde betrokkenen. Wanneer er gelachen wordt met elkaar dan ontstaat kan. Het vinden van een passende functie heeft namelijk tijd nodig.een sfeer waarin mensen ontdooien en waarin je duidelijk kunt zijn Het is onze overtuiging dat een goed plan geld kan genereren. In denaar elkaar zonder dat het proces daarvan schade ondervindt. regel is er zo’n twee jaar nodig voor het maken van een goed plan en nog eens ongeveer twee jaar om het benodigde geld voor deZorg voor reuring! herbestemming te vinden. Een bijkomend voordeel is dat er eenEr zijn talloze creatieve ideeën te bedenken die kunnen zorgen voor periode van vier jaar beschikbaar is om wervende dingen te doen opreuring en die daardoor positief bijdragen aan bekendheid van de locatie en eerder genoemde reuring te creëren.industrieel erfgoed of aan het draagvlak voor de herbestemming ervan.Zo werd in de voormalige Steenfabriek in Wageningen een bewerkt BOEi stuurt ook op een strak proces met een hoog tempo. Waar dattheaterstuk opgevoerd door een lokale theatergroep. De gasten, waar- kan, nemen we daarbij de leiding. Bij het ECI-complex in Roermondonder een aantal raadsleden, werden over het water naar de locatie bijvoorbeeld hebben we in drieënhalve maand in een zevental bijeen-gebracht en daar bij het verlaten van de boot met veel spektakel komsten de herbestemming integraal uitgewerkt met de gebruikers totonthaald. Voor deze groep is dit een unieke beleving geweest. Door het onder andere een vlekkenplan en de bijbehorende opstal- en beheer-theaterstuk hebben de bezoekers alvast de sfeer kunnen proeven en exploitaties. De kunst is proactief te zijn en de vaart erin te houden,daardoor hebben ze binding gekregen met het gebouw en het gebied. maar er tegelijkertijd ook voor te zorgen dat het proces niet té hardDergelijke activiteiten betalen zich hoe dan ook terug en overtuigen gaat. Soms is het goed om mensen de tijd te gunnen om het gebouwbeter dan brochures en dikke nota’s. te ‘lezen’ zodat ze daadwerkelijk alle mogelijkheden gaan zien en het licht aan het einde van de tunnel ook voor hen zichtbaar wordt. wij zien licht aan het einde van de tunnel waar anderen dat nog ruimtelijk fysiek – niet zien 117
  • 116. Be-wa-ken (ov.ww.; bewaakte, h. bewaakt; -king; -ker) 0.1 toezichthouden op de veiligheid van iem. of iets 0.2 zorgen dat iem. niet ontsnapt 0.3 iets niet onbeperkt zijn gang laten gaan, in het oog houden118 fysiek – ruimtelijk
  • 117. BewakenKrachtig publiek opdrachtgeverschap als succesfactor voor kwaliteitsbewakingdoor Maarten KievitsHet was op een zaterdagochtend in het voorjaar bij de buurtbewoners’. Het gebouw, dat op de plek staatvan 2008. Ik wandelde door de historische binnen- van het Oud-Katholiek Seminarie, is dus zeker spraakma-stad van Amersfoort, langs de Lange Gracht, over de kend geweest. En of je het ontwerp nu mooi vindt of niet,Zuidsingel en vervolgens via de Kamperbinnenpoort er is ontegenzeggelijk daadkracht, visie en lef voor nodignaar het prachtige Muurhuizen. Plotseling viel mijn geweest om het gebouw daar gerealiseerd te krijgen.oog op een opvallend modern grijs gebouw uit de Ik las verder: ‘Vanaf de 18e eeuw konden jongens eenjaren ‘80. Hoe kan het dat dit pand juist op deze plek klassieke opleiding volgen aan de Latijnse school (gymna-is gebouwd, vroeg ik me af. Heeft de gemeentelijke sium). Zij woonden in het jongenshuis aan de Muurhuizen,welstand zitten slapen? Heeft een stedenbouwkun- waar ze een aanvullende opleiding kregen. In het heren-dig supervisor of kwaliteitsteam dit ontwerp goed- gebouw werden ze opgeleid voor het priesterambt. Dezegekeurd? Het gebouw paste voor mij op het eerste gebouwen en een oudere kapel zijn bewaard gebleven engezicht totaal niet in zijn omgeving. Door het naam- na restauratie in de nieuwbouw van de RACM Amersfoortbordje werd mijn verbazing nóg groter. Ik stond opgenomen’. Na een korte zoektocht op internet wist iknota bene voor het ‘huis’ van de Rijksdienst voor veel meer over de geschiedenis van deze plek waarvan deArcheologie, Cultuurlandschap en Monumenten eerste bewoning al dateert uit de 14e eeuw. Op basis van(RACM1). Deze organisatie is mede verantwoordelijk opgravingen die hier zijn gedaan, is veel archeologischvoor de zorg voor het Nederlandse erfgoed. Omdat onderzoek verricht. Bovendien is er bewust voor gekozenik wilde begrijpen wat ik hier zag, besloot ik me te om bepaalde waardevolle elementen uit het verleden teverdiepen in de achtergrond. behouden in het nieuwe ontwerp. En ook op een andere manier wordt de geschiedenis bewaard. ‘KunstenaresOp de website van de RACM2 staat de geschiedenis van het Gerry Kraan heeft zich in een aantal schilderijen, gemaaktgebouw uitgebreid beschreven: ‘Een gebouw bestempeld tussen 1987 en 1988, laten inspireren door de verschil-als een van de vijftig mooiste gebouwen van Nederland, lende bewoningsfasen op deze plaats. Een van dezemaar ook een gebouw dat hartgrondige afkeuring opriep ‘archeologische’ werken is door de RACM aangekocht en bewaken 119
  • 118. is te zien op een opvallende plaats in het gebouw.’ Al snel met een gebiedsontwikkeling nog niet zo gek is, bleek werd me duidelijk dat er wel degelijk veel aandacht is ook toen ik las over de architectuurstijl van het gebouw3 (geweest) voor de geschiedenis van deze plek en de inpas- die valt onder het ‘Hollands structuralisme’. ‘De opvattin- sing van het pand in zijn omgeving. Historisch waardevolle gen die daaraan ten grondslag liggen zijn het best samen elementen zijn gerestaureerd en in het ontwerp van het te vatten met een citaat van Aldo van Eyck: Maak van gebouw geïntegreerd. iedere stad een groot huis, van ieder huis een kleine stad.’ De traditioneel gescheiden werelden van vastgoed- en Dit voorbeeld laat zien dat wanneer men bereid is om gebiedsontwikkeling komen hier in feite op de vierkante verder te kijken, er veel meer blijkt te zijn dan wat in meter bij elkaar. eerste instantie opvalt. Net als bij het werk van Escher moet je goed kijken naar wat je daadwerkelijk ziet. In de Wat valt er op het gebied van kwaliteitsbewaking voor ruimtelijke ontwikkeling zijn de specialistische ‘ogen’ van transformatieprojecten te leren van praktijkvoorbeelden architecten en stedenbouwkundigen getraind om op deze uit het (recente) verleden? Dit artikel beantwoordt deze manier naar gebieden en gebouwen te kijken. Ook bij vraag aan de hand van vier subvragen. transformatielocaties kan deze ‘kunde’ van grote waarde zijn wanneer het gaat om het bewaken van de unieke Waarom moet de kwaliteit bewaakt worden? kwaliteiten van een locatie. Kwaliteitsbewaking bij transformatieprojecten is om diverse redenen van belang4. In de eerste plaats natuur- Op de website van de RACM kon ik verder lezen dat lijk vanwege de doorlooptijden van deze projecten die het (bouwvallige) seminarie in 1970 door de gemeente kunnen oplopen tot wel 25 of 30 jaar. Gedurende deze Amersfoort aan het Rijk is verkocht. Vanaf dat moment is lange periode zullen er met zekerheid talloze omge- gestart met de planvorming. Maar de combinatie van een vingsfactoren zijn die het project zullen beïnvloeden en tussentijdse architectenwisseling, forse weerstand van de veranderen. Deze veranderde omstandigheden kunnen omwonenden, hoog oplopende politieke discussies, finan- ontstaan op verschillende terreinen zoals de economie ciële tegenvallers tijdens de restauratie en de hierdoor (perioden van hoog- en laagconjunctuur), de politiek (ver- noodzakelijke bezuinigingen heeft ervoor gezorgd dat kiezingen, wijzigende politieke verhoudingen), de maat- pas in 1985 gestart kon worden met de bouw: een plan- schappij (multiculturele samenleving, filedruk, vergrijzing/ proces van 15 jaar voor één gebouw. Wat dat betreft is de krimp) of het milieu (klimaatverandering, CO2-neutraliteit, complexiteit van binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen cradle-to-cradle, groene energie). Van een Structuurvisie zeker niet uniek voor de huidige tijd. Dat deze vergelijking of Masterplan, opgesteld bij de start van het planproces,120 fysiek – ruimtelijk
  • 119. fysiek – ruimtelijk bewaken 121
  • 120. kan dus met zekerheid worden gezegd dat het project er reële (programmatische) bedreiging gaan vormen voor uiteindelijk niet zó zal komen uit te zien. Maar de conse- het transformatieproject. Wanneer deze dreiging zich quenties van de veranderende omgeving moeten wel op concreet voordoet, is het met name voor de betrokken Houd consistent een goede manier in het oorspronkelijke plan ingepast publieke partijen van belang om de programmatische vast aan de worden. kwaliteit te bewaken door duidelijke prioriteiten te stel- vastgestelde visie len en daadkrachtig vast te houden aan de vastgestelde en ambitie voor het Op de tweede plaats kenmerken transformatieprojecten visie voor het transformatiegebied. In sommige situaties transformatiegebied zich door het feit dat er een groot aantal verschillende is het noodzakelijk om ‘nee’ te (durven) zeggen wanneer en durf ook nee te publieke en private partijen bij betrokken is. Meestal zijn bepaalde functies, eindgebruikers of vastgoedontwerpen zeggen. er belangentegenstellingen tussen de partijen onderling niet passen in de integrale visie voor het gebied. en gedurende de looptijd van projecten kan er bovendien sprake zijn van veranderende belangen en van andere marktvraag spelers. De individuele belangen van partijen mogen in het planproces niet de overhand gaan krijgen ten koste van financiën kwaliteit het gemeenschappelijk belang. Het ‘gedeeld verlangen5’ dient bewaakt te worden. programma In de derde plaats is met een grote mate van zekerheid Het is duidelijk dat kwaliteit niet op zichzelf staat. Er te voorspellen dat de bestuurders, directeuren en project- bestaat een continu spanningsveld tussen de financiën, het leiders die gedurende de planvorming en voorbereiding programma, de marktvraag en de kwaliteit van ruimtelijke bij transformatieprojecten betrokken zijn, dit normaal projecten (zie afbeelding). Wanneer het beschikbare geld, gesproken na twintig jaar niet meer zullen zijn. Ook een het programma en/of de marktvraag onder druk komen groot deel van de kennis en het ‘historisch geweten’ te staan, heeft dat in de meeste gevallen consequenties verdwijnt dus tijdens het project. Om te waarborgen dat voor de kwaliteit. Dit sluit aan bij de constatering van de de oorspronkelijke ambities en doelstellingen samen met VROM-Raad6 dat vanwege de toenemende complexiteit en de belangrijkste uitgangspunten en kwaliteitsdragers van integraliteit van de verstedelijkingsopgaven in Nederland, het plan overeind blijven, moet dus voor continuïteit van (binnen)stedelijke ontwikkelingen steeds moeilijker met kennis gezorgd worden. behoud van kwaliteit te realiseren zijn. Op de laatste plaats kunnen gedurende het proces ook De gedragen overall visie voor een transformatiegebied, andere projecten in de stad en zelfs daarbuiten een die bij de start van het project is vastgesteld, moet dus wel122 fysiek – ruimtelijk
  • 121. degelijk bewaakt worden om te voorkomen dat deze lang-zaam maar zeker naar de achtergrond verdwijnt. Bezienvanuit de publiek-private samenwerking ligt daarbij speci-fiek een taak voor de (gemeentelijke) overheid omdat zijals beste in staat is om vanuit een langetermijnperspectief(langer dan 20 jaar) te denken en te handelen.Welke kwaliteit moet bewaakt worden?Voor het begrip ‘kwaliteit’ is geen eenduidige definitie tegeven7,8. Soms is kwaliteit op basis van redelijk objectievecriteria vast te stellen (een cd heeft een betere geluids-kwaliteit dan een lp). Maar in de meeste gevallen zit ereen belangrijk subjectief element aan het begrip kwali-teit. Wat men vandaag de dag ‘kwaliteit’ vindt, is datover tien jaar wellicht niet meer. Een voorbeeld daarvanis winkelcentrum Hoog Catharijne in Utrecht dat al enkelejaren na de opening in 1973 niet meer aan het toenmaligekwaliteitsbeeld voldeed. De architectuur van het winkel- niet zo dat bij transformatieprojecten met een looptijdcentrum werd tijdens de bouw als ‘tijdloos’ beschouwd. van meer dan twintig jaar star moet worden vastgehou- Wat men vandaag deHet complex oogde echter al snel verouderd en renova- den aan de exacte kwaliteit die bij de start is vastgelegd. dag kwaliteit vindt,tie leek noodzakelijk. Ook bij deze gebiedsontwikkeling De visie en het plan mogen tussentijds best worden aan- is dat over tien jaarbleken de betrokken publieke en private partners over gepast op basis van veranderende inzichten en omstandig- wellicht niet meer.een zeer lange adem te moeten beschikken voordat hun heden. Voor het succes van het project is dat zelfs goed.wens realiteit zou worden. Dankzij de inmiddels in gang Van belang is wel dat een zorgvuldig proces wordt door-gezette grootschalige transformatie van het Utrechtse lopen met transparante besluitvorming die goed wordtStationsgebied9 zal rond 2018 naar verwachting uiteinde- vastgelegd voor het nageslacht. Ook hoeven niet allelijk dan toch Nieuw Hoog Catharijne gereed zijn. elementen van een plan bewaakt te worden omdat er dan geen ruimte meer is voor creativiteit en flexibiliteit. DeDergelijke voorbeelden tonen aan dat de beleving van kwali-teitsbewaking betreft dus alleen de meest belang-‘kwaliteit’ aan verandering onderhevig is. Het is dus zeker rijke kwaliteitsdragers van het transformatieproject. bewaken 123
  • 122. Wie bewaakt de kwaliteit? De transformatieprojecten zoals we die in Nederland ken- nen, zijn meestal gebiedsontwikkelingen op strategisch gelegen binnenstedelijke locaties met een omvang van enkele hectaren. De kwaliteitsbewaking van dergelijke projecten is in de regel in handen van stedenbouwkun- digen (en op gebouwniveau van architecten). In aanvul- ling op de gemeentelijke welstandscommissie kennen veel projecten hun eigen ‘supervisor’ of ‘kwaliteitsteam’. Het grote voordeel van deze tweede vorm is gelegen in het feit dat zo’n team bestaat uit verschillende deskundigen die in onderling overleg en samenweking tot een afweging komen. Hierdoor is men niet afhankelijk van de (subjec- tieve) mening van één persoon. Bovendien is ook de conti- nuïteit van een kwaliteitsteam beter te waarborgen en is het afbreukrisico voor de opdrachtgever dus minder groot. Over de rol die de stedenbouwkundig supervisor moet hebben in het planproces werd tijdens Transformatie ’08 de volgende stelling aan de aanwezige publieke en private professionals voorgelegd: ‘Een stedenbouwkundig super- visor moet beslissingsbevoegdheid hebben als het gaat om de kwaliteit van de locatie’. Deze stelling leverde een grote variatie aan antwoorden op met een duidelijk waarneembaar verschil van mening tus- sen de aanwezige overheden en marktpartijen. Een groot aantal van de gemeentelijke aanwezigen was het eens met de stelling. Wel werden daarbij direct hoge eisen124 fysiek – ruimtelijk
  • 123. gesteld aan de kwaliteit van de supervisoren. Specifiek visor of het kwaliteitsteam specifiek de opdracht mee tewerd genoemd dat ze het vermogen moeten hebben om geven om het gemeenschappelijk belang te bewaken.integraal te kunnen denken en dus niet slechts vanuit hetstedenbouwkundig belang. De selectie en begeleiding van Wie bewaakt de kwaliteitsbewaker?een goede stedenbouwkundige supervisor dient dan ook In de Nederlandse praktijk van gebiedsontwikkeling, en Geef hetzeer zorgvuldig plaats te vinden (deskundig opdrachtgever- dus ook bij transformatieprojecten, komt het nogal eens kwaliteitsteam of deschap). voor dat een stedenbouwkundig bureau vanaf de start bij stedenbouwkundig de planvorming betrokken is. Mooie referentiebeelden en supervisor specifiek deEen groot deel van de aanwezige private partijen was artist impressions doen het in de regel goed bij bestuurders opdracht mee omhet niet eens met de stelling. Vanuit deze hoek werd en bewoners. Maar wanneer deze ‘beelden’ niet vanaf het het gedeeld verlangenhet argument ingebracht dat gecentraliseerde macht begin vergezeld gaan van een financiële kostenraming te bewaken.voor stedenbouwkundigen moet worden voorkomen. Dit bestaat het risico dat het stedenbouwkundige belang devond men niet passen binnen de huidige Nederlandse overhand krijgt in het project. Het ‘tekenen’ en ‘rekenen’praktijk van gebiedsontwikkeling. Benadrukt werd dat dienen in het planproces dan ook hand in hand te gaan. Inde stedenbouwkundig supervisor vooral een adviseur is de praktijk is dit regelmatig niet het geval.van de besluitvormers. Deze adviserende rol werd doorde private partijen als voldoende gekwalificeerd en biedt Stedenbouwkundige bureaus worden ook gevraagdvolgens hen voldoende mogelijkheid tot het garanderen voor andere diensten dan uitsluitend het maken vanvan kwaliteit. een stedenbouwkundig plan. In zijn presentatie tijdens Transformatie ’08 waarschuwde Thom Aussems10 ervoorDit verschil van inzicht tussen publieke en private partijen om te veel over te laten aan het stedenbouwkundiglaat mooi het klassieke spanningsveld zien dat tussen bei- bureau: ‘Gebiedsontwikkeling start in mijn visie met eenden bestaat. De kwaliteitsbewaking wordt in de praktijk goede SWOT-analyse van het plangebied en een SWOT-met name door marktpartijen nogal eens als lastig ervaren, analyse van de stad of de regio. Deze twee analyses moe-omdat die ten koste gaat van het aantal vrijheden dat hen ten vervolgens tegen elkaar afgezet worden. Daar haal jeter beschikking staat in de vastgoed- en gebiedsontwikke- de echte bouwstenen uit voor je plan. Te vaak wordt dezeling. Blijkbaar maakt niet alle kwaliteit die bewaakt wordt opgave overgelaten aan een stedenbouwkundig bureau.onderdeel uit van het ‘gedeeld verlangen’ of wordt dat in Het analytisch kijken naar je stad en je plangebied moet jeelk geval door de marktpartijen niet zo ervaren. Dit kan als opdrachtgever juist zelf (willen) doen.’voorkomen worden door de stedenbouwkundig super- bewaken 125
  • 124. Deze opmerking benadrukt opnieuw het belang van krach- tig en deskundig opdrachtgeverschap vanuit de publieke Uit de praktijk11 partijen. OPPS onderschrijft deze visie vanuit haar eigen Het voorbeeld speelt in de fase waarin de stedenbouwkundige kaders praktijkervaringen. Op basis van een praktijkvoorbeeld voor het project zijn vastgesteld en door de gemeente contracten wordt in het kader beschreven op welke wijze publiek met marktpartijen zijn gesloten voor het ontwerpen en realiseren van opdrachtgeverschap professioneel kan worden ingevuld in vastgoed. In aanvulling op de gemeentelijke welstandscommissie relatie tot de kwaliteitsbewaking in projecten. is op dat moment door de gemeente een ‘formeel’ kwaliteitsteam opgericht als toetsende instantie. Dit kwaliteitsteam bestaat uit drie Conclusie tot vijf deskundigen en wordt, steeds voor een periode van drie jaar, Samenvattend kan gesteld worden dat voor de lange- ingesteld door het College van Burgemeester & Wethouders. termijnkwaliteitsbewaking in publiek-private transfor- matieprojecten de (gemeentelijke) overheid het meest Het kwaliteitsteam vervult in de praktijk vijf verschillende rollen. (1) geschikt is om de opdrachtgeverrol op zich te nemen. Bij Aan hen worden stedenbouwkundige deelplannen, bouwplannen transformatielocaties kan de vakmatige kennis en exper- en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte voorgelegd. tise van stedenbouwkundigen en architecten van grote Het kwaliteitsteam toetst deze stukken op de ambities uit het waarde zijn als het gaat om het bewaken van de unieke Masterplan. (2) Daarnaast denkt het team (vanuit een stimulerende kwaliteiten van een locatie. Maar wanneer hen te veel rol) mee met de architecten van de vastgoedontwikkelingen om tot vrijheid wordt gegeven, ligt het gevaar op de loer dat het ontwerpoplossingen te komen die passen binnen de vastgestelde ‘stedenbouwkundig belang’ te veel gewicht krijgt in het kwaliteitskaders. (3) Het kwaliteitsteam adviseert ook aan het College planproces. Krachtig en deskundig opdrachtgeverschap van B&W over de aanstelling van architecten door de marktpartijen. vanuit de gemeentelijke overheid is dus een vereiste voor (4) Het team heeft een signalerende rol waar het gaat om het Verzeker je een succesvolle kwaliteitsbewaking van het ‘gedeelde ontbreken van ontwerpkaders c.q. het aanpassen / wijzigen van van krachtig verlangen’. Dit proces begint met het maken van een bestaande ontwerpkaders. (5) Ten slotte informeert het kwaliteitsteam opdrachtgeverschap ‘eigen’ publieke (SWOT)analyse van het transformatie- ook de reguliere gemeentelijke welstandscommissie over het project. voor het gebied waar het om gaat. In dat verband vindt er regelmatig overleg plaats tussen de voorzitter kwaliteitsteam of de van de welstandscommissie en de voorzitter van het kwaliteitsteam. stedenbouwkundige. Op basis hiervan dient de publieke opdrachtgever voor zichzelf een overzicht te maken van de meest belang- Van belang is dat zowel het kwaliteitsteam als de gemeentelijke rijke eisen, wensen en randvoorwaarden. Wanneer de welstandscommissie adviesorganen zijn van het College van B&W. opdrachtgever (op hoofdlijnen) weet wat hij wil en waar Het college houdt dus een eigen verantwoordelijkheid voor het126 fysiek – ruimtelijk
  • 125. welstandsoordeel en kan op inhoudelijke gronden afwijken van de kwaliteitsteam. Dit profiel betreft duidelijk meer eigenschappenadviezen of om een second opinion vragen bij andere deskundigen. dan uitsluitend de vereiste technisch-inhoudelijke kennis. Het gaat bij gebiedsontwikkelingsprojecten immers juist om het vermogenBij het uitvoeren van haar toetsende rol bestaat voor het om samen te werken, te binden en te verbinden. Factoren zoalskwaliteitsteam een natuurlijk spanningsveld met de (architecten inlevingsvermogen, communiceren en inspirerend leiderschap zijnvan de) marktpartijen. Het kwaliteitsteam is immers in staat om daarbij van belang, ook voor de leden van het kwaliteitsteam.vastgoedontwerpen te beïnvloeden en architecten te corrigeren om Onderstaand is als voorbeeld een dergelijk profiel opgenomen.de plannen in lijn te brengen met de vastgestelde ambities voorde gebiedsontwikkeling als geheel. Onder meer vanwege deze Kenmerken leden kwaliteitsteam:spanning heeft de gemeente gekozen voor een heldere afbakening en • ruime kennis en ervaring op het terrein van gebiedsontwikkeling,omschrijving van de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden gecombineerd met specialistische kennis in één of meer van devan het kwaliteitsteam, niet alleen als intern gemeentelijk document, vakgebieden stedenbouw, architectuur of sociaal ontwerp;maar zeker ook richting haar private partners. In een apart document • kennis van de betreffende regio, de stad en het project;zijn de diverse rollen op het gebied van kwaliteitsbewaking • het onderschrijven en uitdragen van de projectambities;daarom helder omschreven. Het document is door de gemeente • handelen vanuit een verantwoordelijkheidsgevoel voor devastgesteld en aan de betrokken marktpartijen verstrekt. Om de integrale kwaliteitsbewaking van het project;wederzijdse aansluiting tussen het gemeentelijke projectbureau • duidelijke adviezen formuleren aan het gemeentebestuur,en het kwaliteitsteam te waarborgen is ervoor gekozen om de inclusief argumenten en voorbeelden;projectdirecteur de technisch (onafhankelijk) voorzitter te laten zijn. • proactieve opstelling; signaleert kansen en bedreigingen enDe projectdirecteur kan hierdoor ook de rolvastheid van de leden van handelt daarnaar;het kwaliteitsteam bewaken en ervoor zorgen dat ze niet zelf op de • de waarde kennen van informeren en communiceren enontwerpstoel gaan zitten. daarnaar handelen; • persoonlijke inzet voor het bereiken van win-winoplossingen;Het kwaliteitsteam speelt door deze werkwijze een belangrijke rol in • in staat om anderen te stimuleren en/of te sturen in het bereikenhet bewaken van de kwaliteit van het project. Dit vraagt om personen van een gezamenlijk resultaat;die beschikken over de juiste eigenschappen om de gevraagde • binnen afgebakende kaders werken, en tevens creatief zijn bijrollen in te kunnen vullen. In het gemeentelijke document waarin de het zoeken naar oplossingen;kwaliteitsbewaking staat beschreven is daarom een profielbeschrijving • betrokkenheid en bevlogenheid uitstralen;opgenomen voor de (huidige en toekomstige) leden van het • ... bewaken 127
  • 126. de kansen en bedreigingen liggen, kan vervolgens aan een Tot besluit van dit artikel nog even terug naar de Rijksdienst stedenbouwkundig bureau worden gevraagd om een plan voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten in op te stellen op basis van deze gebiedsanalyse. Amersfoort. Recent is een volledig nieuw onderkomen voor hen gebouwd dat in mei 2009 is opgeleverd. De nieuw- Het werk van de stedenbouwkundige resulteert in een bouw (ongeveer 14.000 m2 bvo) is gerealiseerd op de locatie gedragen en vastgesteld (Master)plan waarin de overall van de voormalige koekjesfabriek van Meursing, dichtbij visie op de kwaliteit van het transformatiegebied staat Amersfoort CS. Het gebouw dat door toenmalig staats- beschreven. Voor de bewaking daarvan heeft vervolgens secretaris Van der Laan van Cultuur bij het slaan van het aanstellen van een stedenbouwkundig kwaliteitsteam de eerste paal in 2006 al veelbelovend in potentie het de voorkeur, vanuit het oogpunt van continuïteit en ‘Guggenheim van Amersfoort’ werd genoemd, is ontwor- belangenafweging, boven het aanstellen van uitsluitend pen door de Spaanse architect Juan Navarro Baldeweg. één stedenbouwkundig supervisor. Wanneer toch voor Op de site van de RACM staat: ‘Een van de belangrijkste een supervisor wordt gekozen, is het van belang dat uitgangspunten voor het ontwerp is de vormgeving en deze in staat is om integraal te denken. De belangen- situering van het gebouw in relatie tot de locatie aan De wijze waarop het afwegingen die bij transformatieprojecten moeten worden de rand van de historische binnenstad. De locatie en het kwaliteitsteam wordt gemaakt, betreffen immers veel meer dan alleen de ontwerp van onze nieuwe huisvesting vormen de ideale samengesteld en stedenbouwkundige discipline. overgang tussen de historische binnenstad en het nieuwe wordt ingepast in de Eemkwartier’. Een veel korter planproces dan bij de bouw projectorganisatie is De wijze waarop het kwaliteitsteam wordt samengesteld van het huidige pand, weinig maatschappelijke en poli- bepalend voor het en wordt ingepast in de projectorganisatie is bepalend voor tieke weerstand tegen het bouwplan en een veel snellere succes ervan in de het succes ervan in de praktijk. Het goed vastleggen van bouwtijd. Het lijkt er in ieder geval sterk op dat bij deze praktijk. en communiceren over de taken, bevoegdheden en ver- casus in positieve zin geleerd is van de ervaringen uit het antwoordelijkheden van het kwaliteitsteam is in elk geval verleden. Er liggen volop kansen voor andere grote en voor zowel de betrokken publieke partijen als de private kleine transformatieprojecten in Nederland om dat ook partijen een voorwaarde. te doen!128 fysiek – ruimtelijk
  • 127. bewaken 129
  • 128. 4financieel – economisch gedeeld verlangen en waardecreatie, de integrale business case
  • 129. Wen-sen (ov.ww.; wenste, h. gewenst) 0.1 een wens koesteren of te kennen geven => verlangen, begeren 0.2 dulden, willen => verkiezen 0.3 verlangen hebben,te kopen => begeren 0.4 toewensen. Waar-de (de~(v); ~ n/ ~ s) 0.1 betekenis die iets heeft als bezit of ruilobject 0.2 (preg.) grote waarde 0.3 zedelijke, esthetische, persoonlijke betekenis van iets => belang 0.4 (muz.) (van een noot) lengte 0.5 zaak van zedelijk, cultureel belang 0.6 getal, bedrag dat een meter aanwijst.132 financieel – economisch
  • 130. Wensen en waardeHet proces van waarde creëren op basis van gedeeld verlangendoor Maarten Kievits en Ronald PereboomWe kunnen er niet omheen, de stand van de laten gelukkig zien dat het (financieel) mogelijk is omwereldeconomie beheerst het dagelijkse nieuws. De zowel gebieden als gebouwen succesvol te transformeren.gevolgen van de kredietcrisis zijn in vele sectoren Dit artikel gaat in op enkele financiële succesvoorwaardenduidelijk merkbaar. Financiële instellingen moeten bij transformatieprojecten.gered worden met overheidssteun, aandelenbeur-zen zien hun waarde verdampen, vastgoedmarkten Het belang van geldkomen nagenoeg stil te liggen en een sterke stijging Het is voor ons op dit moment moeilijk meer voor tevan het aantal faillissementen en de werkloosheid stellen dat er een tijd is geweest zonder geld. Geld als ruil-in Nederland zijn een feit. Berichten die niet vrolijk middel zorgt nu voor een efficiënte markt en is dusdanigstemmen, ook niet voor de publieke en private belangrijk geworden dat het ons dagelijkse leven somspartijen in Nederland die hard werken aan het tot lijkt te beheersen. Dat is niet iets van de laatste jaren, erstand brengen van transformatieprojecten. bestaan immers vele spreekwoorden en gezegden over Voorkom dat het geld. Verspreid over dit artikel zijn er een aantal opgeno- financiële perspectiefPartijen worden meer en meer uitgedaagd om met innova- men, bedoeld ter illustratie. te snel in het projecttieve oplossingen tot een sluitende business case te komen. de overhand krijgt.Hoge verwervingskosten, omvangrijke saneringen en de Ook ruimtelijke investeringsprojecten zijn ondenkbaarherbestemming van industrieel erfgoed in combinatie zonder financiële middelen. In het spanningsveld van geld,met de complexiteit van binnenstedelijke gebiedsontwik- kwaliteit, markt en programma (zie tevens het artikelkeling zorgen ervoor dat transformeren in financiële zin ‘Bewaken’) dienen gemeenten, ontwikkelaars, woning-altijd een grote uitdaging is. Ook de VROM-raad signa- corporaties en financiers transformatieprojecten tot uit-leert dit in haar rapport Grond voor kwaliteit1. Doordat de voering te brengen. Het is een uitdaging om transforma-verdiencapaciteit van deze locaties beperkt is, is er boven- tieprojecten in financiële zin tot een succes te maken. Dedien minder geld beschikbaar voor ruimtelijke kwaliteit. specifieke kenmerken en de complexiteit van deze projec-Verschillende voorbeelden uit de Nederlandse praktijk ten zijn daar de oorzaak van. De kosten zijn in alle geval- wensen en waarde 133
  • 131. len hoog. Het gaat erom om met elkaar voldoende waarde hand dat transformatieprojecten (aanzienlijke) tekorten te creëren en te benutten, zodat evenwicht ontstaat in de grondexploitatie kennen. Dat is zeker zo bij de start tussen de kosten en opbrengsten van een project. Goede van het project, wanneer nog geen optimalisaties hebben samenwerking en een integrale (financiële) benadering plaatsgevonden en nog geen zicht is op financiële bijdra- van projecten zijn daarvoor onontbeerlijk. Dat klinkt een- gen van derden. Het is uiteraard goed om de kostenkant voudig, maar blijkt dat in de praktijk niet te zijn. van een transformatieproject al bij de start in beeld te hebben, maar het gevaar is dat projecten daardoor ten ‘Geld is de ziel van de negotie. onrechte en te snel als niet-haalbaar worden gekwalifi- Zonder geld kan men geen zaken doen’. ceerd. Door de nadruk te leggen op geld wordt het project in dat geval al in het beginstadium ‘kapot gerekend’. Gedeeld verlangen Transformatie vraagt om visie. Een gebouw of gebied een Samen waarde creëren volledig andere functie geven is iets wat niet zo maar te De leerervaringen uit de praktijk laten zien dat het blijven verwezenlijken is. Het verlangen naar een nieuwe toe- vasthouden aan het wensbeeld van groot belang is. Vanuit komst moet bij alle partijen duidelijk aanwezig zijn bij dit gedeelde verlangen dienen de betrokken publieke en de start van een transformatie. Zoals ook elders in dit private partijen zich de volgende vragen te stellen: voor boek wordt beschreven, is het een voorwaarde om actief wie doen we het, hoe gaan we het met elkaar realiseren op zoek te gaan naar het gedeeld verlangen dat bestaat en wie gaat wat betalen? tussen publieke en private partijen. Hun gezamenlijke wensen en idealen vormen de basis voor samenwerking Bij de beantwoording van de vraag voor wie doen we het en daarmee voor de transformatie. Het simpelweg optel- gaat het om het denken vanuit de (potentiële) toekom- len van de wensen van de gemeente en de betrokken stige eigenaren en gebruikers van het gebied. Wanneer marktpartij(en) is niet voldoende. Het gaat er om de ge- is het gebied voor hen een succes te noemen en welke zamenlijke wensen (het gedeeld verlangen) te benoemen waarde is hieraan gekoppeld? Het creëren van zo veel en dit als uitgangspunt voor de transformatie te nemen. mogelijk waarde in het project brengt de haalbaarheid ervan dichterbij. Het is daarom van belang om bij transfor- De kans bestaat dat het financiële perspectief te snel in matieprojecten de primaire focus op geld te voorkomen. het project de overhand krijgt. Projecten kunnen dan In plaats daarvan dient – door de overheid – gestuurd te al in een vroeg stadium sneuvelen. Verwervingskosten, worden vanuit het belang van het gebied voor de inwo- grondsaneringen, vastgoedrenovaties; het ligt voor de ners en bedrijven uit de stad dan wel de regio. Niet sturen134 financieel – economisch
  • 132. wensen en waarde 135
  • 133. vanuit de kortetermijnfocus maar op basis van de waarde De derde vraag wie gaat wat betalen gaat over het delen die het totale transformatiegebied gaat opleveren. en verdelen van kosten en risico’s. Het inventariseren, analyseren en kwantificeren van de risico’s die aan pro- De vraag hoe gaan we het met elkaar realiseren betreft jecten verbonden zijn, is een proces dat lang niet bij de wijze van (financiële) samenwerking. In eerste instantie alle gebiedsontwikkelingen even zorgvuldig verloopt. gaat het daarbij om het denken vanuit een integrale busi- Verreweg de meeste grondexploitaties kennen een risico- ness case. Een transformatieproject kan beschouwd worden paragraaf maar lang niet altijd worden de geïnventa- als een tijdelijke onderneming met een levensduur van 20 riseerde risico’s door de overheid ook geprijsd, laat staan tot 25 jaar. In feite vraagt dit van de betrokken publieke dat er een (financiële) voorziening wordt getroffen voor en private partijen dat ze denken alsof ze een gezamenlijk het geval het risico zich in de praktijk voordoet. De stan- bedrijf opzetten. In dat verband dient te worden nage- daardpercentages ‘onvoorzien’ zijn niet bedoeld voor het dacht over de strategie, de investeringen, de financiering afdekken van grote projectrisico’s, daar zijn ze niet hoog en de exploitatie. Voor de betrokken overheden betekent genoeg voor. Van het management wordt dus niet alleen dit dat het project gestuurd moet worden op basis van gevraagd dat ze alle risico’s in kaart brengen en financi- Stuur op een een geconsolideerde business case die bestaat uit grond- eel waarderen, maar ook dat ze geld reserveren voor de gezamenlijke integrale ontwikkeling, vastgoedontwikkeling én vastgoed-exploi- situatie dat de risico’s zich in de praktijk daadwerkelijk business case en niet tatie. Alleen sturen vanuit een sluitende grondexploitatie voordoen. Deze manier van werken en denken is vooralleen op een sluitende is niet langer voldoende. Dit denkproces voorkomt dat een groot aantal overheden nog geen gemeengoed. grondexploitatie. het project in financiële zin versnipperd raakt en kansen Bij private partijen hoort dit wel tot hun core business. op meerwaarde blijven liggen. Dit hoeft overigens niet te Overheden kunnen bij transformatieprojecten profiteren betekenen dat ook feitelijk besloten wordt om een publiek- van de kennis die hierover bij de marktpartijen aanwezig private gebiedsonderneming op te richten. Wat hier vooral is. Wanneer ook de risico’s in kaart zijn gebracht, ontstaat van belang is, is het integrale denken. De samenwerking een compleet en integraal beeld van het project. Per risico- kan uiteindelijk nog op vele verschillende manieren categorie kan men vervolgens analyseren op welke wijze worden vormgegeven. Bij het bepalen van de meest en door wie het risico het beste beheerst kan worden. geschikte samenwerkingsvorm voor een transformatie- Overheid en markt dienen hierover goede afspraken te project zijn immers veel meer overwegingen van toepas- maken. Benoem en bespreek de risico’s in het plan vroeg- sing dan alleen financiële (zie het artikel ‘Verbinden’), tijdig in het proces. zoals ervaringen uit het verleden, grondposities, kennis en kunde, risicobereidheid en sturingsbehoefte.136 financieel – economisch
  • 134. ‘Geld opent alle deuren. goede balans tussen risico en rendement voor de betrokken Wie over geld beschikt, wordt niet partijen. Dit betreft maatwerk afhankelijk van de project- beperkt in zijn mogelijkheden’. specifieke situatie, de risico’s en het type partijen. Onderstaand figuur brengt dit in beeld. Daarbij hoeft ren-Met betrekking tot de risicoverdeling publiek-privaat dement overigens niet altijd financieel rendement te bete-laten de leerervaringen uit Nederlandse gebiedsontwikke- kenen. Ook maatschappelijk rendement heeft uiteraardlingsprojecten zien dat het voor de overheid in de praktijk zijn ‘waarde’. Het is voor de publieke partijen dan ookbijna niet mogelijk is om alle risico’s (100%) aan de markt van belang om de maatschappelijke meerwaarde van hetover te laten. Bij substantiële tegenvallers en/of verande- project in beeld te brengen, ook voor het verkrijgen vanrende marktomstandigheden kloppen de markpartijen in draagvlak bij burgers, raadsleden en subsidieverstrekkers.de regel toch weer bij de overheid aan, zelfs bij het con-cessiemodel. Wanneer daadwerkelijk vooraf afgesprokenzou worden dat alle risico’s bij de private partijen liggen,zou dit waarschijnlijk een dusdanig hoge risicopremie voor projectscope transforma-de overheid betekenen dat het project in financiële zin tieprojectonhaalbaar zou worden. Ook om een andere reden ligthet neerleggen van alle projectrisico’s bij de markt nietvoor de hand; de markt is in de regel immers niet voor alle 100% publiek 100% privaatrisico’s het beste in staat om deze te beheersen en/of tebeïnvloeden. Denk bijvoorbeeld aan de publiekrechtelijkeprocedures zoals bestemmingsplan en MER. De integrale financiële benadering Wat direct opvalt wanneer naar Nederlandse transforma-De andere kant van het spectrum (100% overheid) ligt tieprojecten wordt gekeken, is dat ze over het algemeenvanwege dezelfde reden ook niet voor de hand. Ook een zeer lange doorlooptijd hebben die kan oplopen totde overheid is niet altijd het beste in staat om bepaalde 25 jaar en meer. Het gaat dan alleen nog maar om de Benoem en bespreekrisico’s te managen. Voorbeelden hiervan zijn onder andere fasen planvorming en realisatie. De beheerfase wordt in de risico’s vroegtijdigverkooprisico’s en financieringsrisico’s. In de regel ont- de regel niet meegenomen wanneer de doorlooptijd van in het proces.breekt essentiële marktkennis en creativiteit wanneer de een transformatie wordt beschreven. Dat is verklaarbaaroverheid alles naar zich toetrekt. Bij het realiseren van een omdat ‘het project’ meestal wordt afgerond na opleve-succesvolle transformatie gaat het om het creëren van een ring van het laatste vastgoed op een locatie. Maar voor wensen en waarde 137
  • 135. het gebied begint het ‘leven’ dan eigenlijk pas. Wanneer naar de totale levenscyclus van een gebied gekeken edontwikkelin tgo g wordt, ontstaat een completer beeld van de financiële gr vas on dp situatie. Op hoofdlijnen kunnen drie ontwikkelingsfasen ïteit rij s /a nnu onderscheiden worden met daarbij ook drie verschillende huur financiële deelexploitaties. Het betreft de fase van grond- vastgoedex ontwikkeling (grondexploitatie), de fase van ontwikke- itatie ling en bouw van het vastgoed (vastgoedontwikkeling) en de fase van gebruik en beheer (vastgoedexploitatie). plo plo ex Tezamen vormen deze drie deelexploitaties een integraal it at d rving n ie( overzicht van kosten en opbrengsten en daarmee een ge- gro s) verwe consolideerde financiële business case. De drie exploitaties hangen bovendien onderling samen doordat de prijs van de grond input vormt voor de vastgoedontwikkeling en de prijs van het vastgoed de basis vormt voor de vastgoed- exploitatie. De nevenstaande afbeelding brengt deze life Zoals beschreven kenmerken transformatieprojecten zich cycle in beeld2. door het feit dat hoge kosten gemaakt moeten worden aan het begin van het project (grondaankopen, bodem- In de praktijk wordt (te) weinig vanuit dit integrale per- saneringen, etcetera). Deze kosten komen terecht in de spectief naar gebiedsontwikkelingsprojecten gekeken. De grondexploitatie. Zeker wanneer wordt uitgegaan van gemeente richt zich hoofdzakelijk op de grondexploitatie, marktconforme, vaste grondprijzen is de kans groot dat de ontwikkelaar uitsluitend op de vastgoedontwikkeling de grondexploitatie uiteindelijk niet kostendekkend zal en de belegger legt zijn focus op de vastgoedexploitatie. blijken te zijn. Er moet in dat geval dus geld bij om het Er is dus sprake van een zekere ‘verkokering’ in het ontwik- project toch gerealiseerd te krijgen. In de meeste geval- kelingsproces. Daardoor gaan kansen verloren om (sneller len zal het de overheid zijn die dan met een financiële en goedkoper) tot succesvolle realisatie van projecten te bijdrage uit subsidiegelden of de algemene middelen over komen. Deze integrale benadering ligt bij PPS vastgoed- de brug komt. Het is de vraag of deze publieke bijdrage in projecten (DBFM / DBFMO) juist ten grondslag aan de de grondexploitatie in alle gevallen noodzakelijk is. financiële meerwaarde die bereikt kan worden over de Wanneer gedetailleerd naar de integrale business case gehele levenscyclus van het project. wordt gekeken, is het namelijk goed mogelijk dat de kosten138 financieel – economisch
  • 136. wensen en waarde 139
  • 137. Het voorbeeld op de pagina hiernaast geeft een vereenvoudigd geconsolideerd beeld van een transformatieproject. De uiteindelijke opbrengst van de vastgoedexploitatie (huur- of beleggingsopbrengsten) is afhankelijk van het kwaliteits- en ambitieniveau zoals dat in de grondexploitatie en vastgoedontwikkeling wordt bepaald. Vanuit de opbrengsten voor de eindgebruikers worden per fase de directe kosten, de risico’s en de financieringslasten geraamd. Publieke partijen richten zich meestal op het realiseren van een ‘sluitende’ grondexploitatie, terwijl de winst wordt gemaakt in de vastgoedontwikkeling en vastgoedexploitatie. Uit het overzicht blijkt, dat ondanks een negatieve grondexploitatie, er een geconsolideerd positief resultaat en dus een ‘gezonde business case’ kan zijn wanneer in financiële zin naar de gehele levenscyclus van het project wordt gekeken. Door te kiezen voor die in het begin worden gemaakt, op een later moment deze integrale benadering kunnen projecten gerealiseerd worden worden terugverdiend. Keuzes die gemaakt worden bij de waar niet alleen de eindgebruikers tevreden mee zijn, maar ook grondverwerving en bij het bepalen van de kwaliteit de initiatiefnemers hun doelen mee kunnen bereiken. Bovendien van de transformatie kunnen veel impact hebben op de wordt het hierdoor mogelijk om risico en rendement op een waarde voor de eindgebruiker. Deze opbrengsten komen eerlijke manier te verdelen tussen de betrokken publieke dan niet in de grondexploitatie terecht, maar in de vast- en private partijen. Redeneer vanuit goedontwikkeling of de vastgoedexploitatie. Het fictieve de waarde voor de voorbeeld dat is opgenomen in het kader brengt detoekomstige eigenaren samenhang tussen de verschillende exploitaties in beeld. en gebruikers van het gebied.140 financieel – economisch
  • 138. Referentieproject (fictief) Grondexploitatie Vastgoedontwikkeling Vastgoedexploitatie Totaallevenscylus Duur 10 jaar 5 jaar 20 jaar Grondexploitatie Verwerving -80 -80 Planontwikkeling 0 - Masterplan -2 -2 - Stedebouwkundig plan -1 -1 - Voorbereiding, toezicht, advies -25 -25 - Procesmanagement -1 -1 Bouw- en woonrijp maken 0 - Sanering / sloop -20 -20 - Aanleg openbare ruimte -25 -25 - Infrastructuur -20 -20 - Kabels en leidingen -5 -5 Bijdragen en subsidies 5 5 Financiering -5 -5 Risicobeprijzing GREX -10 -10 Verkoopopbrengst grond 175 -175 0 Vastgoedontwikkeling Planontwikkeling 0 - Architect -5 -5 - Ontwikkeling / advies -2 -2 - Constructeurs -10 -10 Bouw en realisatie -100 -100 Verkoopkosten -7 -7 Financiering -10 -10 Risicobeprijzing VO -10 -10 Verkoopopbrengst onroerend goed 350 -350 0 Vastgoedexploitatie Infrastructuur -5 -5 Inrichting openbare ruimten -10 -10 Onderhoud -150 -150 Beheer -25 -25 Financiering -200 -200 Risicobeprijzing exploitatie -20 -20 Huurinkomsten 950 950 Resultaat -14 31 190 207 Opbrengst 175 350 950 1.475 waardecreatie Directe kosten -174 -299 -540 -1.013 Financieringslasten -5 -10 -200 -215 Risicobeprijzing -10 -10 -20 -40 Projectresultaat -14 31 190 207 -8% 9% 20% 14% wensen en waarde 141
  • 139. Regeren is vooruitzien. Het optimaliseren van waarde is vastgoedprojecten bepalen. Dit probleem kan voorkomen een iteratief proces, stap voor stap een niveau dieper. De worden door binnen de joint venture een goede scheiding geschetste integrale financiële benadering geeft in de aan te brengen in rollen en verantwoordelijkheden. Maar (strategische) voorbereidingfase van het project inzicht het probleem kan ook opgelost worden door te werken in de kosten, risico’s en opbrengsten per fase. Van belang met een integrale business case voor het project waardoor bij de samenwerking is om al in een vroeg stadium van de onevenwichtigheid in informatie wordt opgeheven en het project de gevoeligheden van verschillende kosten en zowel publiek als privaat beschikken over een instrument opbrengsten te onderkennen. Deze scenarioanalyse geeft dat het totaaloverzicht biedt en het mogelijk maakt om input voor de mate waarin onderwerpen meer of minder op waarde te sturen. moeten worden gedetailleerd en in de afspraken moeten worden meegenomen. Dat geldt zowel voor de onder- en Door meer te redeneren vanuit de toekomstige eigenaren bovengrenzen van de verschillende posten als voor de en gebruikers van een gebied kan dus optimaal waarde risicobeprijzing vanuit het perspectief van de betrokken worden gecreëerd. Wanneer we dit principe vertalen publieke en private partijen. De kosten voor het dragen naar de financiële exploitatie dan betekent dit dat in van risico’s zijn immers het laagste voor degene die deze feite achteruit moet worden geredeneerd. De maximale het beste kan beheersen. waarde voor de eindgebruiker(s) dient centraal te staan. Deze (potentiële) waarde kan vervolgens benut worden Er bestaat bij gebiedsontwikkelingsprojecten een (klassiek) om de business case sluitend te krijgen zonder dat dit ten spanningsveld tussen de grondexploitatie aan de ene koste hoeft te gaan van de normale rendementen voor de kant en de vastgoedontwikkeling en -exploitatie aan de overige betrokken marktpartijen zoals de ontwikkelaar, andere kant. Wanneer wordt samengewerkt op basis van de financier en de belegger. Het komt erop neer dat de het joint venture model, zoals bij verschillende transfor- ‘rekening’ van de gebiedstransformatie beter verdeeld matieprojecten het geval is, is dit spanningsveld duidelijk wordt over de betrokken partijen. Dit gaat over het thema waarneembaar. Vanuit het perspectief van de overheid ‘verevening’ waarover in vele publicaties over PPS wordt is het van belang dat de betrokken marktpartijen niet geschreven3. onevenredig profiteren van hun dubbele pet als gebieds- ontwikkelaar én vastgoedontwikkelaar. Vanuit de rol Succesfactoren voor een integrale benadering als gebiedsontwikkelaar beschikken ze over belangrijke Deze manier van werken is niet zo maar te realiseren. Het informatie over de grondexploitatie en kunnen ze boven- vraagt om transparantie en openheid van de betrokken dien – gedeeltelijk – de grondprijzen voor hun eigen publieke en private partijen. Gezamenlijk moet men bereid142 financieel – economisch
  • 140. wensen en waarde 143
  • 141. zijn om in financiële zin ‘open kaart’ te spelen. Dit zal Daarnaast voert men uitgebreide risicoanalyses uit naar de zeker in het begin niet eenvoudig zijn en aan beide kanten waarschijnlijkheid dat zich situaties voordoen waarmee in zal sprake zijn van koudwatervrees. Vertrouwen in elkaar financiële zin geen rekening is gehouden. Toch blijft bij én in de meerwaarde van samenwerking is essentieel4. langdurige en complexe projecten, zoals transformaties, Alleen wanneer sprake is van gedeeld verlangen en altijd een bepaalde onzekerheidsmarge bestaan. Het is bovendien het rendement van de private partijen niet ter niet mogelijk om alles vooraf te voorspellen. Een goede discussie staat is dit mogelijk. In dat geval is echt sprake business case voor een transformatiegebied bevat daarom van een win-winsituatie. Investeer daarom tijd en geld aan bandbreedtes. Door voldoende ‘wisselgeld’ in te bouwen de voorkant van de samenwerking. De praktijk leert dat blijft het mogelijk om gedurende het ontwikkelings- en het vertrouwen tussen partijen moet ontstaan voordat de realisatieproces flexibel om te gaan met onverwachte handtekeningen worden gezet5. omstandigheden. Bovendien is en blijft publiek-private samenwerking ook een kwestie van onderhandelen en ‘Waar geld spreekt, zwijgt de waarheid. ook daarbij is het beschikken over voldoende wisselgeld Geld kan er voor zorgen dat mensen de waarheid verzwijgen’. van belang. Bij de besluitvorming over de financiële business case Vanuit financieel perspectief is het ook van belang om is zorgvuldigheid van groot belang. Het gevaar bestaat vooruit te kijken in de samenwerking. Wat te doen wan- namelijk dat de modellen en spreadsheets verkeerd wor- neer blijkt dat het ondanks alle gezamenlijke inspanningen den geïnterpreteerd, worden gebruikt voor doelredene- niet mogelijk is om een sluitende business case te maken? ringen of veel te gedetailleerd worden opgezet. Door Wat als blijkt dat één van de partijen haar verplichtingen dergelijke oorzaken kunnen ze een eigen leven gaan niet kan nakomen? Wat als de omstandigheden dusdanig leiden. Ze dragen dan niet meer bij aan een transparante veranderen dat optimaliseren geen zin meer heeft? In Een goede business besluitvorming en het project loopt gevaar te sneuvelen. dergelijke situaties dienen de betrokken partijen terug te case voor een Financiële modellen kunnen veel inzicht geven en daar- kunnen vallen op zogenaamde exitscenario’s. Dit zijn voor- transformatiegebied door de ruggengraat van het transformatieproces vormen, af gemaakte procesafspraken over hoe partijen wensen te bevat bandbreedtes. maar de mate van detail zal in balans moeten zijn met de handelen op het moment dat verdere samenwerking om fase waarin het project zich bevindt. wat voor reden dan ook niet meer opportuun is. Voor de betrokken publieke partijen bij een transformatieproject Tegenwoordig beschikt men over modellen op basis waar- is het van belang om bij de start van het samenwerkings- van de verwachte toekomst in kaart gebracht kan worden. proces voor zichzelf te definiëren wat een reële terug-144 financieel – economisch
  • 142. valoptie is en hoe dit ‘basisscenario’ er vanuit financieel optimaliseren en afspraken maken over de (ver)delingperspectief uit ziet. Wanneer het financiële resultaat op van kosten en risico’s. Uiteindelijk zullen alle spelers in ditbasis van de gezamenlijke business case vervolgens onder proces tevreden moeten zijn met het eindresultaat. Pasdit scenario uitkomt dan is er geen sprake van meer- wanneer er ook na waardecreatie en optimalisatie nogwaarde. In dat geval ligt het voor de hand om terug te sprake is van een onrendabele top op de totale integralevallen op het reële alternatief dat men heeft klaarliggen. business case ligt het voor de hand dat de overheid inDe gemeente zal dan een beroep moeten doen op een financiële zin bijspringt, maar alleen op het moment datexitscenario. de maatschappelijke waarde in verhouding staat tot het tekort en de publieke partij hierover een weloverwogenOok bij het sluiten van een huwelijk zijn vooraf de belang- besluit neemt.rijkste spelregels bekend op basis waarvan beide partnersuit elkaar kunnen wanneer het huwelijk geen stand houdt. Ten slotte nog even terug naar de kredietcrisis. De huidigeUit de huwelijkspraktijk blijkt dat in een groot aantal financiële problemen in de wereld bieden ook kansengevallen van deze spelregels gebruik gemaakt moet wor- voor de (transformatie)projecten van deze tijd. Zo zalden, ondanks het feit dat dit er op de dag van het huwelijk de komende jaren door de overheid extra geïnvesteerdnog niet zo uit ziet. Het is dus verstandig om voorafgaand worden in duurzaamheid, innovatie, infrastructuur enaan het formaliseren van de publiek-private samenwer- nieuwe onderwijs- en zorgvoorzieningen. Als dat goedking met elkaar een afscheidsregeling af te spreken. Het gebeurt, zal Nederland sterker uit deze crisis komen, net‘gevoel’ dient daarbij even naar de achtergrond geschoven zoals het geval is geweest bij crisissen in het verleden. Erte worden. Het gaat om zakelijke afspraken die in prin- is durf voor nodig bij de betrokken publieke en privatecipe niets zeggen over het aanwezige vertrouwen tussen partijen om nu door te gaan met de planontwikkelingpartijen. Maar het ter sprake brengen van exitscenario’s voor transformatiegebieden. Voor de projecten die nu intijdens de onderhandelingen wordt meestal niet opgevat de voorbereidingsfase zitten zullen de echt grote inves-als blijk van veel vertrouwen. Dit vraagt dus om zorgvul- teringen waarschijnlijk pas plaatsvinden op het momentdigheid en open communicatie zodat dit door de andere dat de economie weer aantrekt. De tussenliggende periodepartij(en) niet verkeerd wordt opgevat. kan gebruikt worden om te werken aan het onderlinge vertrouwen tussen publiek en privaat om vanuit hetTot besluit gedeelde verlangen een integrale business case op te bou-Samenwerken aan de financiële business case van een wen en deze sluitend te maken.project is vaak een subtiel proces van waarde creëren, wensen en waarde 145
  • 143. Bevlogenheid vanuit het maatschappelijk belang De toegevoegde waarde van BNG bij gebiedsontwikkelingsprojecten door Pauline Bieringa146 financieel – economisch
  • 144. Gebiedsontwikkelingen zijn in ons land niet van de ene op de andere dag te realiseren. Het zijn projecten die vragenom een lange adem en om samenwerking tussen publieke en private partijen. Vaak staan de betrokken gemeenten,ontwikkelaars en corporaties in de schijnwerpers wanneer succesvolle projecten gerealiseerd worden. De rol van definancier blijft daarbij in de meeste gevallen onderbelicht, terwijl deze net zo bepalend is voor het resultaat. BankNederlandse Gemeenten (BNG) is vanuit haar maatschappelijke rol bij uitstek in staat om een vertrouwensbandtussen publieke en private partijen bij gebiedsontwikkelingen te creëren en te versterken. Die unieke positie stelt haarin staat om meerwaarde te creëren, ook bij transformatieprojecten. Samenwerking, open communicatie, vertrouwenen geduld zijn kenmerkend voor de werkwijze van BNG. In onderstaande bijdrage beschrijft Pauline Bieringa (directeurPublic Finance bij BNG) het samenwerkingsproces bij gebiedsontwikkeling vanuit het perspectief van de financier.Maatschappelijk rendement met zo min mogelijk risico’s handelsbanken, naar winstmaximalisatie, maar proberen een optimaalVoor ons als financier zijn transformatielocaties in essentie niet anders rendement te bereiken met zo min mogelijk risico’s. We spreken de taaldan andere gebiedsontwikkelingsprojecten. We kijken er op dezelfde van de banken, maar dienen het publieke belang. Bovendien hebbenmanier naar, maar weten natuurlijk dat ieder project weer eigen ken- we een zorgplicht naar onze klanten. We wijzen onze klanten op demerken heeft die om maatwerk vragen. De Nederlandse praktijk van risico’s die met hun projecten samenhangen.gebiedsontwikkeling is complex en in bepaalde opzichten uniek tenoemen. Denk aan de complexe Wet ruimtelijke ordening en aan de In de gebiedsontwikkelingsprojecten waar we als bank bij betrokkendruk op de beperkte ruimte. Financiering van gebiedsontwikkelings- zijn, werken we voor zowel overheden als marktpartijen. We verliezenprojecten vereist dus een specifiek kennisniveau. Die kennis heeft de belangen van betrokken marktpartijen niet uit het oog, maarBNG in huis. Vanuit onze rol als huisbankier van veel gemeenten en stellen daar wel het maatschappelijk belang tegenover. Ontwikkelaarscorporaties zitten we dicht bij het vuur en kennen we de gebiedsont- en corporaties mogen best geld verdienen aan een project, maar nietwikkelingswereld goed. We vinden het leuk een bijdrage te leveren aan ten koste van alles. Het maatschappelijk belang bepaalt voor ons waartransformaties. Het zijn zichtbare projecten waardoor we aan anderen de grens ligt.kunnen laten zien waar we mee bezig zijn. Bovendien kenmerken deprojecten zich door hun veelzijdigheid en dat maakt het werk blijvend Totaaloplosserinteressant. Zelf woon ik in een getransformeerd kantoorgebouw. Ook BNG kan in verschillende rollen waardevol zijn voor haar klanten.buiten het werk kom ik dus dagelijks met transformatie in aanraking. In de eerste plaats natuurlijk als verstrekker van vreemd vermogen. We financieren rechtstreeks aan gemeenten en verzorgen daarnaast pro-Een belangrijk onderscheidend kenmerk van BNG ten opzichte van jectfinancieringen voor publiek-private samenwerkingsverbanden. Weprivate banken is onze maatschappelijke rol. We streven niet, zoals zijn, vanwege onze statutaire bepalingen als maatschappelijke bank, bevlogenheid vanuit het maatschappelijk belang 147
  • 145. terughoudend in het financieren van projecten van private ontwikkelingsprojecten. Dat doen we via onze dochter OPP. partijen waarbij de gemeente niet rechtstreeks in de juridische entiteit Momenteel neemt OPP deel in een kleine twintig projecten, en zijn deelneemt. vijf eerdere projecten afgerond. Een voorbeeld van een lopend project is de grootschalige gebiedsherstructurering van het Westland. In de tweede plaats kunnen we als adviseur aan tafel zitten via onze Dit behelst de ontwikkeling van de vier woningbouwgebieden door adviesdochter BCS. Juist in deze tijd van crisis merken we dat BNG Ontwikkelingsmaatschappij Nieuw Westland (ONW) in de Poelzone steeds vaker gevraagd wordt om te adviseren. Projecten dreigen stil te tussen ’s-Gravenzande, Naaldwijk en Monster. vallen doordat het private partijen niet lukt om de financiering rond te krijgen. Overheden willen dat de projecten toch doorgang vinden en Soms hebben we naar andere banken toe een trekkersrol om hen mee wenden zich tot BNG met de vraag welke rol wij als bank daarbij te laten financieren. Zo proberen we private banken en vermogende kunnen spelen. particuliere investeerders te interesseren voor projecten in de (semi) publieke sector zoals onderwijs, zorg en culturele voorzieningen. Dit In de derde plaats zijn we ook in staat om daadwerkelijk in projecten lukt steeds vaker doordat dergelijke projecten goed aansluiten bij de te participeren door het leveren van eigen vermogen voor gebieds- maatschappelijke betrokkenheid die veel organisaties willen laten zien. In de praktijk merken we dat de samenwerking tussen publiek en pri- vaat niet altijd even soepel verloopt. BNG kan dan van waarde zijn doordat beide partijen vertrouwen in ons hebben. We staan tussen de partijen in en proberen ze bij elkaar te brengen en te houden. Naast het op één lijn krijgen van publiek en privaat zien we ook een uitdaging in het onderling verbinden van de publieke belangen. De publiek-publieke samenwerking is in de praktijk vaak nog lastiger te organiseren dan de publiek-private samenwerking. Ook bij verschillende transformatielocaties zitten Rijk, provincie, regio en gemeente allemaal als belanghebbende aan tafel. Eigenbelang, machtsuitoefening, prestige, wantrouwen en haantjesgedrag, we maken het allemaal mee. In dat krachtenveld proberen wij onze rol te spelen, tussen de partijen in en altijd met oog voor het maatschap- pelijk belang.148 financieel – economisch
  • 146. Geduld is onze kracht willen hebben. Dat doen we enerzijds om de risico’s goed in te kunnenAls BNG hebben we ervaring in de financiering van langetermijn- schatten en daarop te kunnen sturen, anderzijds om intern goed-projecten. Omdat we weten hoe ingewikkeld het kan zijn om keuring te krijgen voor de financiering van het project. We zijn hieringebiedsontwikkelingen binnen de kaders van tijd, geld en kwaliteit tot meer partner dan puur geldverstrekker. We willen als BNG meedenkeneen goed einde te brengen, hebben we een lange adem. Tegelijkertijd met onze klanten.kijken we kritisch naar de risico’s. Dat doen we door ons voorafgrondig in de projecten te verdiepen. BNG investeert hiervoor in haar Elk gebiedsontwikkelingsproject is uniek en vraagt om maatwerk.kennis. Zo zijn er niet alleen financieringsexperts in dienst, maar bij- Het is dus niet eenvoudig om alle voorwaarden te benoemen die wevoorbeeld ook planologen en bestuurskundigen. Hierdoor kennen we als financier aan projecten stellen. In het algemeen is voor ons vande vele procedures die doorlopen moeten worden, de doorlooptijden belang: maatschappelijke relevantie, financieel commitment van dedaarvan en de tegenslagen die kunnen optreden. betrokken partijen door de inbreng van eigen vermogen en het delen van rechten, plichten en risico’s tussen publiek en privaat. We zijnEen ander voordeel is dat we gebruik kunnen maken van de conti- momenteel bezig onze policy paper voor gebiedsontwikkeling aan tenuïteit van onze mensen. Doordat onze medewerkers vaak al tien tot passen aan de veranderende marktomstandigheden. Dat is voor onstwintig jaar bij BNG werken, beschikken ze over een groot netwerk en een doorlopend proces.kunnen contacten snel gelegd worden. Dezelfde mensen zitten namensBNG aan tafel en er is sprake van korte lijnen. Dat geeft vertrouwen. Bij onze beoordeling van projecten speelt de kwaliteit van de betrok-In de praktijk zien we regelmatig dat wisselingen van de wacht, zoals ken mensen in toenemende mate een rol. Zo beoordelen weeen vertrekkende projectwethouder, consequenties hebben doordat de bijvoorbeeld of de betrokken sleutelpersonen een bewezen track‘drive’ in het project verloren gaat. In dergelijke situaties voelen we record kunnen overleggen en uit welke personen hun netwerk bestaat.ons verantwoordelijk om te bemiddelen in een goede oplossing in het Wanneer alle financiële zaken zijn doorgelicht en de risico’s in kaartbelang van het project. zijn gebracht, dan geeft de beoordeling van de kwaliteit van het management uiteindelijk vaak de doorslag voor het verwachte succesBetrek ons vroegtijdig van een project. We zoeken naar personen die vooruit kijken en hier-Om onze rol als financier goed te kunnen vervullen is het van belang over in openheid met ons communiceren. Wanneer transparantie in dedat partijen ons tijdig in het proces betrekken. Het financieren van samenwerking ontstaat kunnen we vooraf op mogelijke veranderingenprojecten is een intensief proces waarbij het van belang is dat we anticiperen en worden we niet achteraf met wijzigingen geconfron-niet alleen alles kunnen vragen, maar dat we ook kwalitatief goede teerd. Dit vraagt om deskundigheid en een professionele houdinginformatie krijgen om te kunnen beoordelen. Het komt regelmatig voor van onze klanten. We nemen hierover voorwaarden op wanneer wedat onze klanten zich verbazen over de vele informatie die we vooraf projecten financieren en we spreken partijen erop aan wanneer dit bevlogenheid vanuit het maatschappelijk belang 149
  • 147. Drs. Pauline Bieringa is directeur Public Finance bij Bank Nederlandse Gemeenten(BNG). Ze studeerde geschiedenis in Groningen en behaalde daarna een MBA aande Erasmus Universiteit. Van 1990 tot 2001 werkte Pauline Bieringa in verschillende(management) functies bij ING Bank International en ING Barings. Van 2001 tot 2004was zij als managing director werkzaam bij ING BHF Bank in Frankfurt am Main.Daarna stapte ze over naar BNG, waar zij als lid van het directieteam verantwoor-delijk is voor de kredietverlening. Pauline Bieringa is ook lid van de Raad van toezichtvan de Open Universiteit en van het Hivos-Triodos Fonds.150 financieel – economisch
  • 148. samenwerkingsproces in de praktijk (nog) niet goed loopt. Goede Samenvattend is voor gebiedsontwikkelingsprojecten een lange ademsamenwerking en een transparante houding naar de financier bepalen nodig en veel geduld. Het is voor het organiseren van de financieringmede het succes van een project. Beide moeten eigenlijk vanzelf- van deze projecten van belang dat de betrokken partijen hiervoor desprekend zijn. tijd nemen en de financier in een vroeg stadium bij het proces betrekken. Vervolgens vormen vertrouwen en open communicatie deDurf te leren van anderen basis om met elkaar samen te werken. Wanneer aan deze voorwaardenDe publieke sector kan nog een kwaliteitsslag maken in het delen wordt voldaan, wordt ook de financier in staat gesteld om maximaalvan kennis. Als BNG krijgen we zelfs mensen uit dezelfde gemeente toegevoegde waarde te leveren voor zowel de betrokken publieke alsmet elkaar aan tafel, die elkaar daarvoor nog niet gevonden hadden. private partijen.Maar ook het gebruikmaken van de leerervaringen van anderen isiets dat nog lang niet vanzelf gebeurt. Het blijkt in de praktijk vaakeen drempel te zijn om contact op te nemen met bijvoorbeeld eenbuurgemeente die nagenoeg hetzelfde heeft meegemaakt. Ook in dezesituaties brengen we gemeenten bij elkaar om kennis en ervaringen tedelen. Door ons vroeg in het proces te betrekken en gebruik te makenvan onze kennis en ons netwerk kan dus ook worden voorkomen datsteeds het wiel opnieuw moet worden uitgevonden.BNG kijkt zelf ook over de grenzen voor leerervaringen die in deNederlandse context toepasbaar kunnen zijn. Zo proberen we bijvoor-beeld goede buitenlandse voorbeelden van projectfinanciering op hetgebied van infrastructuur en overheidshuisvesting om te vormen naarde Nederlandse situatie. Omgekeerd wordt ook de Nederlandse kennisin het buitenland gebruikt. Zo bekijkt de Europese Investeringsbank opdit moment in hoeverre onze ervaringen in de volkshuisvestingssectorin de Spaanse context relevant zijn. bevlogenheid vanuit het financieel – economisch maatschappelijk belang 151
  • 149. Uit onze praktijk is gebleken dat veel partijen behoefte hebben aan andere projectenom hun eigen transformatieproject aan te kunnen spiegelen. Vaak weet men nietwaar vergelijkbare projecten moeten worden gezocht en wie daarvoor kan wor-den benaderd. In voorgaande artikelen is al veel gezegd over de leerervaringenin transformatieopgaven en verwezen naar concrete praktijkvoorbeelden. Dit zijnniet de enige voorbeelden van transformatieprojecten in Nederland. Om een goedbeeld te geven hebben wij een overzicht van de volgens ons meest toonaangevendetransformatielocaties in het land samengesteld. Het zijn projecten van verschil-lende omvang en met verschillende problematiek; ingedeeld op basis van gecon-centreerd grondeigendom (weinig partijen met grondpositie), en versnipperdgrondeigendom (veel partijen met grondpositie). Dit overzicht is puur en alleenbedoeld als gids met de meest essentiële achtergrondinformatie voor uw transfor-matieproject. Het biedt een compacte beschrijving van de thematiek, de betrokkenpartijen en de beschikbaarheid van projectinformatie.152 transformatieprojecten NL
  • 150. Versnipperd grondeigendom transformatieprojecten NL 9 1. Stadshavens Rotterdam / 1.600 ha (inclusief water) • Herstructurering van haven- en industriegebied tot een duurzaam 11 woon-werkgebied. • Betrokken partijen: Gemeente 7 Rotterdam en Rotterdamse Havenbedrijf. Overige partijen nog 6 niet bekend. 10 • Thematiek: Behapbaar maken opgave, 8 2 12 regie via wetgeving, zelfrealisatie stimuleren, grondeigendom verdeeld. 1 4 • www.rotterdam.nl 3 132. Laakhaven-West & Petroleumhaven Den Haag / 15 ha• Transformatie industrie- en havengebied tot gemengd woon-werkgebied nabij 3. Waterstad Goes / 80 ha binnenstad. • Transformatie industrie- en havengebied 4. Kop van Zuid Rotterdam / 125 ha 5• Betrokken partijen: Gemeente Den Haag, naar woon-werkgebied. • Transformatie in onbruik geraakt OntwikkelCombinatie Laakhaven West • Betrokken partijen: Gemeente Goes, havengebied rond de Binnenhaven, (OCLW), bestaande uit Synchroon, Ballast Woningbouwvereniging RWS, Van Entrepothaven, Spoorweghaven, Nedam en Kristal. Garderen & Dekker en Proper Stok Rijnhaven en Wilhelminapier.• Thematiek: Gemeente en OCLW hebben (40 ha in joint venture). • Betrokken partijen: Gemeente een joint venture (GEM) opgericht op • Thematiek: Gebrek aan stedelijke Rotterdam, Estrade Projecten, ING 50-50 basis. uitbreidingsmogelijkheden, sluitend Real Estate.• www.laakhavenwest.com krijgen grex. • Thematiek: Fysieke barrière opheffen, • www.goeseschans.nl scheppen verbinding Noord-Zuid, creëren 2e centrum aan de Maas. • www.kopvanzuid.info versnipperd grondeigendom 153
  • 151. 9. Havenkwartier Assen / 100 ha5. Belvedère Maastricht / 280 ha • Transformatie grootschalig• Transformatie verouderd bedrijventerrein tot woon-werkgebied. bedrijventerrein tot gemengd • Betrokken partijen: Gemeente Assen, woonwerkgebied. woningcorporatie Actium en Credo.• Betrokken partijen: gemeente Overige partijen nog niet bekend. Maastricht, Ontwikkelings Combinatie • Thematiek: Opheffen barrièrewerking Belvedère (ING Real Estate, BPF gebied, sluitend krijgen grex, Bouwinvest, RO Groep en 3W). opknippen opgave.• Thematiek: Belang inspraak • www.assen.nl bewoners, nadruk op internationaal vestigingsklimaat, forse milieuoverlast.• www.belvedere-maastricht.nl 10. De Mars Zutphen / 200 ha 11. Overstad Alkmaar / 32 ha6. Kanaalzone Apeldoorn / 110 ha (tot 2020 zicht op 28 ha) • Transformatie voormalig industrieterrein• Transformatie van mono-functioneel bedrijventerrein tot gemengd woon-werkgebied. • Verplaatsing industrieterrein om plaats te tot combinatie van wonen, werken en• Betrokken partijen: Gemeente Apeldoorn, Johan Matser Projectontwikkeling. Overige partijen maken voor gemengd woon-werkgebied. winkelen. nog niet bekend. • Betrokken partijen: Gemeente Zutphen, • Betrokken partijen: Gemeente Alkmaar,• Thematiek: Versterken binding met water, belang cultuurhistorie, milieuproblematiek. Klankbordgroep De Mars, Provincie Volker Wessels Vastgoed, Ballast Nedam• www.apeldoorn.nl Gelderland. Ontwikkelingsmaatschappij, BNG • Thematiek: Ruimtelijke scheiding tussen Vastgoedontwikkeling, woningcorporatie7. Overamstel Amsterdam / 40 ha (waarvan 15 ha Nuon-terrein) milieubelastende en milieugevoelige Ymere, OPP.• Transformatie werkgebied naar gemengd woon-werkgebied. activiteiten, opsplitsing naar • Thematiek: 3 deelgebieden, belang• Betrokken partijen: Gemeente Amsterdam, gemeente Ouder-Amstel, ROC Amsterdam, RWZ deelgebieden, belang recreatie en ambachtelijke bedrijvigheid, belang water. en anderen. cultuurhistorie. • www.alkmaar.nl• Thematiek: Intensiveren gebruik gebied, belang bereikbaarheid, opsplitsing en zonering • www.mars-zutphen.nl deelgebieden. 12. Kanaalzone Dieren en Spankeren /• www.overamstel.amsterdam.nl 70 ha • Transformatie industrie- en haventerrein8. Binckhorst Den Haag / 130 ha naar gemengd woon-werkgebied.• Transformatie voormalig industrieterrein tot gemengd woon-werkgebied. • Betrokken partijen: Gemeente Rheden,• Betrokken partijen: Gemeente Den Haag, Rabo Bouwfonds, BPF Bouwinvest (in joint venture). overige partijen nader te bepalen.• Thematiek: Behouden stadsgebonden bedrijvigheid, bestemmingsplanprocedure. • Thematiek: Ontwikkelen sterk economisch• www.denhaag.nl profiel, zichtbaar maken verborgen kwaliteiten, integrale aanpak met bewoners. • www.rheden.nl154 transformatieprojecten NL
  • 152. 13. Spoorzone Tilburg / 75 ha• Transformatie van spoor- en stationsgebied.• Betrokken partijen: Gemeente Tilburg, NS (PPS met gemeente), BrabantStad, overig partijen nog nader te bepalen.• Thematiek: Cultuurhistorische opgave, barrièrewerking van het spoor.• www.tilburgspoorzone.nl versnipperd grondeigendom 155
  • 153. Geconcentreerd grondeigendom 36 33 16. Hart van Zuid Hengelo / 50 ha • Transformatie industrie- en havengebied, n.a.v. vrijkomen Stork en Dikkersterreinen, tot gemengd woon-werkgebied. 21 • Betrokken partijen: Gemeente Hengelo en Van Wijnen in joint venture. 26 • Thematiek: Behoud van cultuurhistorische waarden, toepassing 24 nieuwe milieutechnieken. 35 18 39 3429 16 • www.hartvanzuid.nl 22 17 41 27 30 14 42 17. Vliegveld Twente Enschede / 490 ha 38 • Herontwikkeling voormalig militair vliegveld tot vliegwiel 20 voor economisch sterker en duurzamer Twente. Twee plannen, burgerluchthaven incl. diverse bedrijfsfuncties of gebied 37 zonder vliegfuncties maar met nieuwe werkgelegenheid. 32 28 15. Strijp-S Eindhoven / 27 ha • Betrokken partijen: Vliegwiel Twente Maatschappij (Rijk, • Transformatie Philips-terrein tot Provincie Overijssel, GOB, gemeente Enschede). 15 40 gemengd woon-werkgebied met • Thematiek: Draagvlak creëren door zorgvuldig focus op de creatieve sector. participatieproces, weerstand tegen burgerluchthaven. • Betrokken partijen: Gemeente • www.vliegwieltwente.nl Eindhoven, Volker Wessels, Trudo, Credo (samenwerking in joint venture). 31 • Thematiek: Gefaseerd vertrek Philips, 25 locatie dicht bij centrum, Philips draagt zorg voor saneringsproblematiek.14. Norfolkterrein Den Haag / 6,5 ha • www.strijp-s.nl• Transformatie industrie- en havengebied tot gemengd woon- werkgebied.• Betrokken partijen: Gemeente Den Haag, Trend Forward.• Thematiek: Opwaardering wijk en omgeving.• www.denhaag.nl156 transformatieprojecten NL
  • 154. 21. Schelphoek Alkmaar / 4 ha • Transformatie vrijkomend industrie- en havengebied tot gemengd woon-werkgebied. 19. Op de Brouwerij Enschede / 3,5 ha • Betrokken partijen: Gemeente Alkmaar, BAM Vastgoed en Ontwikkelmaatschappij • Transformatie Grolsch-fabriekslocatie De Eendracht. tot gemengde locatie in aansluiting op • Thematiek: Buurt opnieuw deel laten uitmaken van binnenstad, actief gebruik water, de ontwikkelingen in Roombeek. veel cultuurhistorische waarden. • Betrokken partijen: Gemeente • www.alkmaar.nl Enschede, ING Real Estate, Domein, Volion. 22. Villa Industrie Hilversum / 5 ha • Thematiek: Behoud cultuurhistorie en • Transformatie voormalig Regev-terrein en havengebied tot gemengd woon-werkgebied. brouwerijpanden • Betrokken partijen: Gemeente Hilversum, Proper Stok (concessiemodel). • www.opdebrouwerij.nl • Thematiek: Saneringsvraagstuk, behoud cultuurhistorische waarden. 18. Westergasfabriek Amsterdam / • www.villaindustria.nl 14 ha • Herstructurering vervallen industrieterrein tot culturele broedplaats. 20. Waalfront Nijmegen / • Betrokken partijen: Gemeente 35 ha Amsterdam, Westergasfabriek BV • Transformatie westelijk en Bouwfonds MAB Development. stadsdeel tot nieuw front • Thematiek: Opname 16 rijks- aan de Waal op o.a. monumenten en andere vrijkomend fabrieksterrein cultuurhistorische waarden, terrein van Honig. was zwaar vervuild. • Betrokken partijen: • www.westergasfabriek.nl Gemeente Nijmegen, Rabo Bouwfonds vastgoed (in joint venture). • Thematiek: Verwervingsproblematiek, behoud werkgelegenheid, belang water. • www.nijmegen.nl geconcentreerd grondeigendom 157
  • 155. 23. Ede-Oost / Spoorzone Ede / 200 ha • Herstructurering verlaten Enka- terrein, vrijkomend kazerneterrein 27. Meysters Buiten Utrecht / 55 ha en de spoorzone naar gemengd • Transformatie sojafabriek Céreol en terreinen TPG en KPN. woonwerkgebied. • Betrokken partijen: Gemeente Utrecht, VOF Meysters Buiten (Heijmans, Blauwhoed). • Betrokken partijen: Gemeente Ede, AM, • Thematiek: Mix van functies, hoge dichtheden, complex door brand verwoest, belang Fortis Vastgoed Ontwikkeling, Rijk, NS betrokkenheid buurt; workshopmodel. Vastgoed. • www.utrecht.nl • Thematiek: Behoud cultuurhistorische waarden, sanering, opheffing barrières, 28. Piushaven Tilburg / 40 ha aansluiting Veluwe. • Transformatie van het havengebied van voormalige industriële haven, tot een levendig • www.enka-ede.nl centrumstedelijk woonmilieu met opname voormalig AaBecomplex als nieuw winkelcentrum. • Betrokken partijen: Gemeente Tilburg, Triborgh Bouwontwikkeling, Van der Weegen / Panagro, Wonen Breburg / De Wever, BPF Bouw-invest, VOF Lourdesplein. (De afzonderlijke ontwikkelaars hebben in totaal ca. 90% van de grond in handen).24. Sugar City Halfweg / 10 ha • Thematiek: Natuurlijke hart van de stad, inpassing stadsstructuur, belang behoud• Transformatie voormalige suikertoren en terrein van de Suikerunie tot een nieuwe locatie cultuurhistorie, 15 deelgebieden. voor bedrijvigheid. • www.piushaven.net• Betrokken partijen: Gemeente Halfweg, Cobraspen Vastgoedontwikkeling B.V. (zelfrealisatie).• Thematiek: Geïsoleerde ligging doorbreken, behoud en herstel industriële panden, belang 29. NDSM-Werf Amsterdam / 32 ha cultuur en recreatie. • Herstructurering oude werf tot bedrijventerrein voor kleinschalige bedrijvigheid.• www.sugarcity.com • Betrokken partijen: Gemeente Amsterdam, Amsterdam Waterfront. • Thematiek: Culturele hotspot, initiatief vanuit private partijen, betaalbare werkruimtes en25. Sphinx-Céramique Maastricht / 22 ha ateliers creatieve sector.• Transformatie Sphinx-Céramique-terrein in buitengebied van het Maastrichtse centrum. • www.ndsm.nl• Betrokken partijen: Gemeente Maastricht, BPF Bouwinvest, RO Groep, 3W.• Thematiek: Verbintenis tussen kwaliteit wonen en hightech, ontwikkeling culturele 30. Vliegveld Soesterberg / 500 ha ontmoetingsplaats. • Transformatie vrijkomend vliegveldterrein met impuls voor Hart van de Heuvelrug.• www.maastricht.nl • Betrokken partijen: Gemeente Soesterberg, het Rijk, Provincie Utrecht, gemeente Amersfoort, gemeente De Bilt, gemeente Soest, gemeente Leusden, Programmabureau Hart van de26. Hemburgterrein Zaanstad / 48 ha Heuvelrug.• Transformatie voormalig defensieterrein tot gemengd woon-werkgebied. • Thematiek: Kostenneutraal ontwikkelen, rode functies genereren middelen voor groene functies.• Betrokken partijen: Gemeente Zaanstad, Rijk, gemeente Amsterdam, Provincie Noord-Holland, • www.hartvandeheuvelrug.nl overig nog nader te bepalen.• Thematiek: Slechte ontsluiting, ernstige vervuiling, tijdelijke voorzieningen, belang creatieve sector.• www.zaanstad.nl158 transformatieprojecten NL financieel – economisch
  • 156. 31. Vliegveld Valkenburg / 320 ha• Transformatie voormalig vliegveldterrein tot aantrekkelijke en internationaal georiënteerde woon-, recreatie- en werklocaties in de Randstad, midden tussen typisch Hollandse kenmerken.• Betrokken partijen: Gemeente Rotterdam, gemeenten Katwijk en Wassenaar, GOB, de regio Holland Rijnland, het stadgewest Haaglanden en de provincie Zuid-Holland.• Thematiek: Veelzijdige evenementen en filmlocatie. 33. Suikerunie Groningen• www.locatievalkenburg.nl • Transformatie van Suikerunie-terrein door sluiting fabriek. • Betrokken partijen: Gemeenten Groningen, Dantumadeel, Dongeradeel en Tytsjerksteradiel, Provincie Friesland. • Thematiek: Veiligheid, leefbaarheid, noordelijk economisch draagvlak. 32. Spoorhaven Roosendaal/ 100 ha • www.decentraleas.nl • Transformatie bedrijventerrein tot gemengd woon-werkgebied. • Betrokken partijen: BPF Bouwinvest, Proper Stok, Rabo Vastgoed. 34. Overhoeks Amsterdam / 20 ha • Thematiek: Fysieke en milieuoverlast (noodzaak herstel stedelijk weefsel). • Transformatie vrijkomend SRTCA-terrein van Shell, naar inspirerende combinatie van wonen, • www.stadsoevers.nl werken en vrije tijd. • Betrokken partijen: ING Real Estate, gemeente Amsterdam, Stadsdeel Amsterdam-Noord, Ymere, Vesteda, Shell. • Thematiek: Complete en gevarieerde stadswijk voortgekomen uit een gezamenlijke beeld, passie, creativiteit en authenticiteit. • www.overhoeks.nl 35. Arnhems Buiten / 55 ha • Transformatie industrie- en havengebied op voormalig Kema-terrein tot gemengd woon- en werkgebied genaamd Arnhems Buiten. • Betrokken partijen: Gemeente Arnhem, ontwikkelcombinatie BGB (TCN, Giesbers, BAM) voor kantoorcomplex Mariendal Center of Excellence. • Thematiek: Behoud open ruimte en groen. • www.arnhem.nl geconcentreerd grondeigendom financieel – economisch 159
  • 157. 36. Ciboga Groningen / 16 ha (waarvan 7,5 ha uitgeefbaar)• Transformatie bedrijventerrein tot gemengd woongebied. Hoofddoelstelling van het project is een autoluwe binnenstedelijke woonwijk.• Betrokken partijen: ING Real Estate, IMA, MOES Bouwgroep, AM, gemeente Groningen.• Thematiek: 4 deelgebieden, behoud cultuurhistorische waarden, regie door traditioneel ontwikkelen.• www.ciboga.nl37. Stadhouderpark Vught / 38 ha• Transformatie voormalig kazerneterrein tot nieuwe woonlocatie in 3 plandelen: Parkbos, Kazerne, Dorpsrand.• Betrokken partijen: Gemeente Vught, Bouwfonds Ontwikkeling B.V., Vestia Midden-Nederland.• Thematiek: rijke cultuurhistorische en landschappelijke ecologische waarden, herbestemming van bestaande militaire gebouwen, omvangrijk bomenkapitaal.• www.stadhouderpark.nl38. RiverStone Rheden / 12 ha• Herontwikkeling voormalig steenfabriekterrein tot woon- en recreatiegebied.• Betrokken partijen: Gemeente Rheden, Fortis Vastgoedontwikkeling. 40. Suytkade Helmond / 25 ha• Thematiek: Kwaliteitsimpuls creëren, gebiedsontwikkeling in afgeschermd gebied, belang • Transformatie Hatéma-terrein en havengebied tot gemengd woon-werkgebied cultuurhistorie. • Betrokken partijen: Gemeente Helmond, Van Wijnen Groep N.V.• www.riverstone.nl • Thematiek: Locatie dicht bij centrum, samenwerking in jointventure (GEM). • www.suytkade.nl39. Indië-terrein Almelo / 23 ha• Transformatie Ten-Cate terrein tot gemengd woonwerkgebied.• Betrokken partijen: Gemeente Almelo en Ter Steege. 41. Campina-fabriek Woerden / 3 ha• Thematiek: Concessiemodel, gemeente is kaderstellend maar draagt geen risico’s. • Transformatie van het terrein van de voormalige Campina-fabriek naar woningbouw.• www.almelo.nl • Betrokken partijen: Gemeente Woerden, Dudok Wonen. • Thematiek: Aantrekkelijk aangezicht op woonomgeving vanuit het spoor, geluidsproblematiek. • www.woerden.nl160 transformatieprojecten NL financieel – economisch
  • 158. 42. Kromhoutkazerne Utrecht / 19 ha• Transformatie kazernegebied tot kantoren, legering, sportfaciliteiten, medische voorzieningen.• Betrokken partijen: Gemeente Utrecht & Consortium Komfort voor DBFMO (John Laing, ISS Nederland, Meyer & Van Schooten Architecten en Karres & Brands Landschapsarchitecten, Ballast & Strukton), Ministerie van Defensie.• Thematiek: Eerste pps-vastgoedproject bij Defensie.• www.utrecht.nl geconcentreerd grondeigendom financieel – economisch 161
  • 159. OPPS ... focus op resultaat OPPS werkt als advies- en procesmanagementbureau aan samenwerking tussen partijen en tussen mensen. Wij verbinden de ogenschijnlijk gescheiden werelden van infrastructuur, vastgoed en gebiedsontwikkeling. In onze werkwijze combineren wij advies en proces- management met inhoudelijke, financiële en juridische expertise. Samenwerking is daarbij het fundament voor slimme, verrassende èn beter geïntegreerde oplossingen voor complexe ruimtelijke opgaven. Vrij in denken, energie, inspiratie en kennisdeling zijn onze sleutelwoorden.162 personalia OPPS
  • 160. Math M.H. Feijen MFc is adviseur bij OPPS. Hij is gespecia- Drs. Maarten Kievits is senior adviseur en als partner bij personalia OPPSliseerd in samenwerkingsprojecten en veranderprojecten. OPPS verantwoordelijk voor het werkveld gebiedsontwik-Met kennis en ervaring op het gebied van procesmanage- keling. Als procesmanager en adviseur is hij betrokken bijment adviseert hij over de organisatie en besturing van binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen (stationslocaties,vastgoedprojecten. Math heeft een financiële achtergrond bedrijventerreinen en dergelijke) en grootschalige gebied-en kent het gebied van (kantoor)huisvesting, facilitaire stransformaties. Zijn belangrijkste expertisegebieden zijndienstverlening en monitoring. Hij heeft ervaring met publiek-private samenwerking, organisatie en besturingPPS-(vastgoed)projecten, waaronder het voeren van de van projecten en de (financiële) haalbaarheid daarvan.concurrentiegerichte dialoog. Daarnaast publiceert hij regelmatig over samenwerking bij gebiedsontwikkeling.Ir. Martie A.M. Jacobs MFM is senior adviseur en als partnerbij OPPS verantwoordelijk voor het werkveld vastgoedont- Ilse Meier MSc is als junior adviseur werkzaam bij OPPS.wikkeling. Zij is procesmanager en adviseur van complexe Zij is momenteel betrokken bij verschillende gebiedsont-vastgoedontwikkelingen voor publieke en private wikkelingsprojecten waarin samenwerkingsvraagstukkenopdrachtgevers. Martie is gespecialiseerd in publiek-private spelen. Tevens ondersteunt zij haar collegae in het bege-samenwerking bij ruimtelijke projecten met als belang- leiden van publieke partijen bij het structureren en realise-rijke focus de voorbereiding en begeleiding van aanbeste- ren van PPS-projecten. Vanuit haar achtergrond als sociaaldingen, waaronder de concurrentiegerichte dialoog. Haar geograaf en planoloog heeft zij zowel ervaring met deexpertise ligt op het snijvlak van de technisch-inhoudelijke, inhoudelijke kant van ruimtelijke inrichtingsvraagstukkenfinanciële en juridische disciplines. Zij heeft veel ervaring als met publiek-private samenwerking.met de inrichting en besturing van PPS-projecten. Zij stimu-leert kennisontwikkeling en verzorgt ook trainingen en Drs. Ronald W. Pereboom is oprichter van OPPS en een vanlezingen. de initiatiefnemers van PPS Netwerk Nederland. Vanuit zijn financiële achtergrond is hij adviseur op het gebied van publiek-private samenwerking en (project)financie- ringen. Ronald is gespecialiseerd in het begeleiden van publieke partijen bij het structureren en realiseren van PPS-projecten. Ook heeft hij ervaring in het arrangeren en optimaliseren van financieringen voor (semi) publieke instellingen en marktpartijen. personalia OPPS 163
  • 161. Bronnen en noten Inleiding Verbinden - Het formaliseren van samenwerking Bronnen Bronnen • Maslow, A. H. (1943), A Theory of Human Motivation. Psychological Review, vol. 50, 1943, • Vissers, S.H.J. (2008), Vastgoedrecht: samenwerking en PPS. Euroforum Uitgeverij bv, 2008, 370-96 p. 13-17. • Wolting, B. (2006), PPS en gebiedsontwikkeling. Sdu Uitgevers, Den Haag, 2006, Definities p. 71, 127-130. Bronnen Noten • Van Dale Handwoordenboek Hedendaags Nederlands (1994), Van Dale Lexicografie, 1. Opdrachtgeversforum (2009), Gedragscode ‘Publiek opdrachtgeverschap’. Beschikbaar op Utrecht/Antwerpen. webpagina < www.opdrachtgeversforum.nl>, bezocht op 12-05-2009. 1 Organisatorisch-Cultureel 2 Sociaal-Maatschappelijk Binden - Transformeren is mensenwerk Van buiten naar binnen - Hoe behoud je regie op de opgave? Bronnen Bronnen • Bomans, G. (1946), De rijke bramenplukker. Beschikbaar op webpagina <www.beleven. • Pinkster, F. & R. van Kempen (2002), Leefstijlen & woonmilieuvoorkeuren. Urban and org>, bezocht op 20-01-2009. Regional research centre Utrecht. Hieruit p. 15-46 en p. 95-102. • Giphart, R. (2007), Ik omhels je met duizend armen. Uitgeverij Podium, Amsterdam, • Ruimtelijk planbureau (2004), Duizend dingen op een dag. Een tijdsbeeld uitgedrukt in p.128-129. ruimte. Nai Uitgevers, Rotterdam, mei. • Hosseini, K. (2007), Duizend schitterende zonnen. De Bezige Bij, Amsterdam, p. 91. • Meijsing, D. (2008), Over de liefde. Em. Querido’s Uitgeverij BV, Amsterdam, p.41. Van binnen naar buiten - Het belang van communiceren over en verkopen van een • Mercier, P. (2006), Nachttrein naar Lissabon. Wereldbibliotheek, Amsterdam, p. 212. transformatieopgave • Obama, B.H. (2009), President Barack Obama’s Inaugural Address. Beschikbaar op webpagina <www.whitehpuse.gov>, bezocht op 22-01-2009. Bronnen • Winter, de L. (2008), Het recht op terugkeer. De Bezige Bij, Amsterdam, p. 39. • Florida, R. (2002), The Rise of the Creative Class, and how it’s transforming work, leisure, community and everyday life. Basis books, New York, p.13-15. Noten • Gibson, T.A. (2005), Selling city living: Urban branding campaigns, class power and the civic 1. Psychnet (2009), Humor. Beschikbaar op webpagina <www.psycnet.apa.org>, bezocht op good. In: International Journal of Cultural Studies 2005, 8; 259. p. 260-280. 05-06-2009. • Jenkins, O.H, (2003), Photography and travel brochures: the circle of representation, Tourism 2. Sampietro, M. (2007), The Effects of Humor on Project Management. Beschikbaar op geographies 5(3), p. 305-328. webpagina < www.pmperspectives.gsfc.nasa.gov/2007/humor.htm>, bezocht op • Nelson, V. (2005), Representation and images of people, place and nature in Grenada’s 05-06-2009. Tourism, Geogr. Ann., 87B (2), p. 131-143. 3. Leren.nl (2009), Te weinig waardering. Beschikbaar op webpagina <www.leren.nl>. • Romer, P.M. (2007), Economic Growth. From The Concise Encyclopedia of Economics, David 4. 12manage (2009), Ontwikkelingsstadia van teams (Tuckman), Beschikbaar op webpagina R. Henderson, ed. Liberty Fund, p. 1-6. <www.12manage.com>. • Young, M, (1999) The social construction of tourist places, Australian Geographer, Vol.30, 5. 12manage (2009), Belbin Teamrollen, Beschikbaar op webpagina <www.12manage.com>. No.3, p. 373-389. • Vught, F van. (1985), In de toekomst durven kijken. In: Harvard Holland Review, p. 7-17.164 verantwoording
  • 162. verantwoording3 Fysiek-Ruimtelijk 5. Zie hiervoor tevens de presentatie van Germaine Sanders tijdens het OPPS symposium Transformatie ’08 op www.opps.nl. Germaine Sanders is bij ontwikkelaar Kristal managerBehouden en benutten - Het belang van cultuurhistorisch erfgoed op MC2 (conceptontwikkeling voor onder andere de transformatie van stedelijke gebieden).transformatielocaties 6. VROM-raad, Grond voor kwaliteit; voorstellen voor verbetering van overheidsregie op (binnen)stedelijke ontwikkeling, advies 070, februari 2009.Bronnen 7. Van Dale omschrijft kwaliteit als “de mate waarin iets goed is; gesteldheid, hoedanigheid,• Amit-Cohen, I. (2005), Synergy between urban planning, conservation of the cultural built aard”. heritage and functional changes in the old urban center – the case of Tel Aviv. In: Elsevier, 8. Zie tevens het artikel: “Over borging van kwaliteit in ruimtelijke ontwikkelingen” op www. Land Use Policy 22 (2005), p. 291-300. atelieroverijssel.nl• Ashworth, G.J. & J.E. Tunbridge (1999), Old cities, new pasts: Heritage planning in selected 9. www.cu2030.nl cities of Central Europe. University of Groningen, Department Planning, Faculty of Spatial 10. Thom Aussems is directeur/bestuurder van woningcorporatie Trudo en vanuit deze functie Sciences, The Netherlands. intensief betrokken bij de transformatie van het voormalige Phillips fabrieksterrein Strijp-S• Ashworth, G.J. & P. Howard (1999), European Heritage Planning and Management. in Eindhoven. Intellect TM, Exeter, England, 1999. 11. Het voorbeeld is gebaseerd op het project Schieveste, de gebiedsontwikkeling rondom het• BOEi (2009), BOEi en erfgoed. Beschikbaar op webpagina <www.boei.nl>, bezocht op multimodale vervoerknooppunt Schiedam Centrum. 20-02-2009.• Ford, L.R. (1978), Continuity and change in historic cities. Geographical Review, Vol. 68, no.3, p. 253-273. 4 Financieel-Economisch• Ministerie van VROM (2002), Creatieve steden, Creative Cities! Den Haag, januari.• Spennemann, D.H.R. (2007), Of great apes and robots: Considering the future(s) of cultural Wensen en waarde - Het proces van waarde creëren op basis van gedeeld verlangen heritage. In: Elsevier, ScienceDirect, Futures 39 (2007), Australia, p. 861-877. NotenNoten 1. Zie tevens: VROM (2009) Grond voor kwaliteit; voorstellen voor verbetering van1. Is per 1 mei 2009 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed overheidsregie op (binnen)stedelijke ontwikkeling, VROM-raad, februari, p.15.2. Zie ook www.cultureelerfgoed.nl 2. Zie tevens: VROM (2009) Grond voor kwaliteit; voorstellen voor verbetering van3. Zie ook www. Boei.nl overheidsregie op (binnen)stedelijke ontwikkeling, VROM-raad, februari, p.61-66.4. Zie ook www.belvedere.nu, 3. Zie onder meer: Kansen voor Kwaliteit, een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen,5. Van de ministeries OCW, VROM, LNV en V&W lopend van 1999 t/m 2009 Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen, september 2008, p.45.6. Zie www.droombeek.nl 4. Zie ook: Alleen ga je sneller, samen kom je verder; de toekomst van publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkeling, Deloitte Real Estate Advisory, 2008, p.36-40.Bewaken - Het krachtig publiek opdrachtgeverschap als succesfactor voor 5. Zie tevens: VROM (2009) Grond voor kwaliteit; voorstellen voor verbetering vankwaliteitsbewaking overheidsregie op (binnen)stedelijke ontwikkeling, VROM-raad, februari.Noten1. Vanaf mei 2009 heet de RACM officieel Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.2. www.racm.nl, www.cultureelerfgoed.nl3. Het gebouw is ontworpen door ir. A Cahen.4. In het paper “The role of Urban Quality in the Planning of International Business Locations: The Case of Amsterdam Zuidas” trekt schrijver Jan Jacob Trip de conclusie dat zelfs in een prestigieus project als de Amsterdamse Zuidas de rol van stedelijke kwaliteit in het planproces niet automatisch is gegarandeerd. bronnen en noten 165
  • 163. Foto’s Voorwoord 2 Sociaal-Maatschappelijk 1. Gemeente Nijmegen, Luchtfoto Waalfront, Nijmegen, p. 4 2. Ilse Meier, Openbare ruimte Roombeek, Enschede, p. 7 1. Ilse Meier, Bomengalerij, Buenos Aires, p. 62-63 3. Ronald Pereboom, Leidsche Rijn, Utrecht, p. 8 2. Martijn Beukhof, Central Park, New York, p. 64 3. Ilse Meier, Sheddaken Indië-terrein, Almelo, p. 69 Quotes 4. Maarten Kievits, Spoorhaven, Roosendaal, p. 70 1. Maarten Kievits, Barcelona, p. 11 5. Martijn Beukhof, Times Square, New York, p. 73 6. Martie Jacobs, City of Art and Science, Valencia, p. 74 Inleiding 7. Inbo stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten / Heijmans vastgoedontwikkeling en 1. Maarten Kievits, Museu d’Art Contemporani, Barcelona, p. 12 Blauwhoed Eurowoningen, Meysters Buiten, Utrecht, p. 76 2. Martie Jacobs, Bewondering drie piramides van Gizeh, Egypte, p. 16 8. AWG architecten Antwerpen, gevelimpressie Cereol, Utrecht, p. 79 9. Jan de Boer, Sojafabriek Cereol, Utrecht, p. 80 Leeswijzer 10. Maarten Kievits, Tetem-complex Roombeek, Enschede, p. 81 1. Ilse Meier, Bestrating Roombeek, Enschede, p. 18 11. Maarten Kievits, Bibliotheek Amsterdam, p. 82 12. Ilse Meier, Kunstwerk Roombeek, Enschede, p. 84 13. Martie Jacobs, Machinekamer Strijp-S, Eindhoven, p. 85 1 Organisatorisch-Cultureel 14. Ilse Meier, Promotie Roombeek, Enschede, p. 87 15. Ronald Pereboom, Strijp-S, Eindhoven, p. 89 1. Martijn Beukhof, Liefdes’ sloten aan kerkhek, Rome, p.19-20 16. Ilse Meier, Spelende kinderen Roombeek, Enschede, p. 90 2. Marije van Moerkerk, Kilkenny, Ierland, p.22 17. Ilse Meier, Ontwerpen met kinderen Roombeek, Enschede, p.92 3. Marije van Moerkerk, Spreuk Obama Brooklyn, New York, p. 25 4. Martie Jacobs, Kloostertuin Sicilië, Italië, p. 27 5. Martie Jacobs, Markt Moraira, Spanje, p. 28 3 Fysiek-Ruimtelijk 6. Martie Jacobs, Afvalmonument Palermo, Sicilië, p. 32 7. Martie Jacobs, Treasury Petra, Jordanië, p. 35 1. Jan Slobs, Amfitheater Pula, Kroatië, p. 94-95 8. Maarten Kievits, Kunstwerk Stadshavens, Rotterdam, p. 37 2. Ilse Meier, Pier Scheveningen, p. 96 9. Germaine Sanders, Liverpool centrum, Groot-Brittannië, p. 40 3. Martijn Beukhof, Colosseum, Rome, p. 98 10. Germaine Sanders, Manchester / Liverpool, Groot-Brittannië, p. 43 4. Ilse Meier, Hungerford Bridge, London, p. 99 11. Martie Jacobs, Woestijn Wadi Rum, Jordanië, p. 44 5. Maarten Kievits, Het Rozendaal, Enschede, p. 101 12. Maarten Kievits, Enka-terrein, Ede, p. 46 7. Martie Jacobs, Erfgoed in haven, Kopenhagen, p. 102 13. Maarten Kievits, Wapening Centraal Station, Rotterdam, p. 47 8. Martie Jacobs, Radio Kootwijk, Veluwe, p. 104 14. Ben van Veelen, Braakliggend terrein Strijp-S, Eindhoven, p. 50 9. Gemeente Enschede, Projectbureau Roombeek, p. 107 15. Martie Jacobs, City of Art and Science, Valencia, p. 53 10. Martijn Beukhof, Stedelijk Gymnasium, Amersfoort, p. 109 16. Martie Jacobs, Beachvolleybal, Schevingen, p. 57 11. Martijn Beukhof, Militair Luchtvaartmuseum, Soesterberg, p. 110 17. Martie Jacobs, Romeinse draagconstructie, Sicilië, p. 61 12. Martijn Beukhof, Slot Zeist, Zeist, p. 112 13. Maarten Kievits, Verplaatsing Oude Station Houten, Houten, p. 114 14. BOEi, ECI, Roermond, p. 115 15. BOEi, DRU, Ulft, p. 116 16. Ilse Meier, Erfgoed, London, p. 118 17. Maarten Kievits, Voormalige huisvesting RACM, Amersfoort, p. 121 18. Maarten Kievits, Geplande herontwikkeling Hoog Catharijne, Utrecht, p.123 19. Maarten Kievits, Water in Roombeek, Enschede, p. 124 20. Maarten Kievits, Nieuwe huisvesting RACM, Amersfoort, p. 129166 verantwoording
  • 164. 4 Financieel-Economisch 1. Maarten Kievits, Metropolitan Museum of Art, New York, p. 130-131 2. Martie Jacobs, Fruitmarkt, Barcelona, p. 132 3. Martie Jacobs, Suytkade, Helmond, p. 135 5. Maarten Kievits, Overhoeks, Amsterdam, p. 139 6. Maarten Kievits, Dakconstructie Sony Center, Berlijn, p. 140 7. Maarten Kievits, Enka, Ede, p. 143 8. Marije van Moerkerk, Kunst op erfgoed, Beijing 798 Art Zone, p. 146 9. Ben van Veelen, Participatie Strijp-S, Eindhoven, p. 14810. BNG, Stadionkwartier, Eindhoven, p. 150Transformatieprojecten NL 1. Ben van Veelen, Strijp-S, Eindhoven, p. 152 2. Maarten Kievits, Stadshavens, Rotterdam, p. 153 3. Jos de Klerk, Kop van Zuid, Rotterdam, p. 153 4. Ilse Meier, Havenkwartier, Assen, p. 154 5. Roel Stotijn, Spoorzone, Tilburg, p. 155 6. Martie Jacobs, Strijp-S, Eindhoven, p. 156 7. Ilse Meier, Vliegveld Twente, Enschede, p. 156 8. Westergasfabriek BV, Westergasfabriek, Amsterdam, p. 157 9. Gemeente Nijmegen, Waalfront, Nijmegen, p. 15710. Maarten Kievits, Enka-terrein, Ede-Oost, p. 15811. Maarten Kievits, Spoorzone, Roosendaal, p. 15912. Martie Jacobs, Suytkade, Helmond, p. 16013. Maarten Kievits, Kromhoutkazerne, Utrecht, p. 161 foto’s 167
  • 165. colofon auteurs Math M.H. Feijen MFc Meer informatie over deze en andere Ir. Martie A.M. Jacobs MFM uitgaven van OPPS kunt u verkrijgen bij: Drs. Maarten Kievits Ilse Meier MSc OPPS Drs. Ronald W. Pereboom Kleyn Beek en Royen 2e Dorpsstraat 58 bijdragen Drs. Pauline Bieringa 3701 AB Zeist Drs. ir. Jan den Boer T +31 (0)30 6 981 981 Arno K.D. Boon F +31 (0)30 6 981 980 ir. Germaine H.M. Sanders E info@opps.nl prof. mr. W.C.T.F. de Zeeuw www.opps.nl samenstelling Martie Jacobs en redactie Maarten Kievits Ilse Meier bureauredactie Taalbereik, Mariska Kruitwagen, Arnhem eindredactie Martie Jacobs Maarten Kievits Ilse Meier fotografie AWG architecten Antwerpen, Bank ISBN 978-90-814374-1-7 Nederlandse Gemeenten, Martijn Beukhof, BOEi, Gemeente Nijmegen, Martie Jacobs, ©2009 OPPS, Zeist Inbo stedenbouwkundigen en landschaps- architecten, Jos de Klerk, Maarten Kievits, Ilse Meier, Marije van Moerkerk, Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden Ronald Pereboom, Projectbureau Roombeek, verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, Germaine Sanders, Jan Slob, Roel Stotijn, of openbaar worden gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij Ben van Veelen, Westergasfabriek BV elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. vormgeving, De Tantes BNO, Hoewel bij deze uitgave de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor de realistatie, Eindhoven aanwezigheid van eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet illustraties Hilde van de Kerkhof worden ingestaan en aanvaarden auteur(s), redacteur(en) en uitgever drukkerij Lecturis BV, Eindhoven deswege geen aansprakelijkheid.168
  • 166. OPPS... focus op resultaatDe praktijk van gebiedstransformatie. Transformatieopgaven betreffen veelalgrootschalige en strategisch gelegen gebieden in of aan de rand van steden.Herontwikkeling en functieverandering moeten deze gebieden weer een nieuwetoekomst geven. De opgaven zijn vaak complex door het grondeigendom, desaneringen en het grote aantal belanghebbenden en financiers. Hier ontmoetende werelden van vastgoed, infrastructuur en gebiedsontwikkeling elkaar;samenwerking tussen publieke en private partijen is van groot belang.OPPS heeft haar kennis en ervaring in het samenbrengen van partijen bijgebiedstransformaties gebundeld in een praktijkgericht handboek met eenschat aan informatie. Kennisuitwisseling is immers noodzakelijk om hetwerkveld verder te brengen. Een zeer handig overzicht van meer danveertig Nederlandse gebiedstransformaties, de hierbij betrokken partijenen aanwezige thematiek, vindt u in het deel ‘Transformatieprojecten NL’.Een belangrijke leerervaring van OPPS is dat vaak de zachte kant, de menselijkefactor, van samenwerken in transformatieprojecten onderbelicht blijft en deaandacht primair uitgaat naar de harde, meetbare feiten. Daarom is in dit boekexpliciet gekozen voor de invalshoek van zacht naar hard.Dit boek is bedoeld als inspiratiebron voor eenieder die verantwoordelijkheiddraagt in de dagelijkse praktijk van transformeren, zowel vanuit een publiekeals private achtergrond.