1. 5. Die Risiken der Projektentwicklung
Die Wertschöpfung ist Resultat der
Beherrschung vielfältiger qualitativer und
quantitativer Risiken im Prozess, denen
professionell begegnet werden muss
Dabei unterscheidet man zwischen:
- vorrangig externen Risiken und
- vorrangig internen Risiken
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
2. 5. Die Risiken der Projektentwicklung
Als vorrangig externe Risiken bezeichnet
man solche Risiken, die im Wesentlichen
außerhalb des direkten Einflusses des
Entwicklers stehen:
- Entwicklungsrisiko
- Standortrisiko
- Genehmigungsrisiko
- Finanzierungsrisiko
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
3. 5. Die Risiken der Projektentwicklung
Als vorrangig interne Risiken bezeichnet
man solche Risiken, die im Wesentlichen
außerhalb des direkten Einflusses des
Entwicklers stehen:
- Baugrundrisiko
- Qualitäts-, Kosten-, Terminrisiko
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
4. 5.1. Die Risiken der Projektentwicklung
Entwicklungsrisiko --> Gesichertes Konzept
Risiken:
Mangelndes Marktinteresse
Schlechte Vermietung (Leerstandsrisiko)
Geringes Investoreninteresse
(Verkaufsrisiko)
Gegenmaßnahme:
Marktanalyse
Bedarfsprognosen
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
5. 5.2. Die Risiken der Projektentwicklung
Standortrisiko --> Standortanalyse
Risiken:
Demographischer Verfall
Wirtschaftlicher Verfall
Politischer Umschwung
Infrastrukturelle Hindernisse
Gegenmaßnahme:
Standortanalyse
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
6. 5.3. Die Risiken der Projektentwicklung
Genehmigungsrisiko --> Baurechtliche
Analyse
Risiken:
Einschränkung der Ausnutzung
Verbot der beabsichtigten Nutzung
Versagen der Baugenehmigung
Unrechtmäßigkeut der Bauleitplanung
Gegenmaßnahmen:
Baurechtliche Analyse
Bauvoranfrage
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
7. 5.4. Die Risiken der Projektentwicklung
Finanzierungsrisiko --> Gezielte Terminierung
Risiken:
Versagen einer Finanzierung
Erhöhte Finanzierungskosten durch
- hohe Zinsen
- hohe Margen
Gegenmaßnahmen:
Marktbeobachtung
Frühzeitige Bindung
Langfristige Zinsbindung
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
8. 5.5. Die Risiken der Projektentwicklung
Baugrundrisiko --> Baugrundanalyse
Risiken:
Bodenkontamination
Mangelnde Tragfähigkeit
Denkmalschutz
Gegenmaßnahmen:
Bodengutachten
Recherche der Historie
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
9. 5.6. Die Risiken der Projektentwicklung
Qualitäts-, Kosten-, Terminrisiko --> Projektmanagement
Risiken:
Baumängel
Kostenüberscheitungen
Terminüberschreitungen
Gegenmaßnahmen:
Bauüberwachung
Kostenüberwachung } Projektmanagement
Terminüberwachung
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
10. 6. Die Beteiligten im Prozess
Die wertschöpfenden, internen Beteiligten und
der Markt als „exogener“ Faktor
- Die Projektinternen
- Die Projektexternen
- Die Behörden
- Der Markt
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
11. 6.1. Die Beteiligten im Prozess
Die Projektinternen
Als “Interne Beteiligte“ zählen all jene
fachlich Beteiligten, die zum Unternehmen
des Entwicklers und dessen unmittelbarem
Einflussbereich gehören:
Planer
Berater
Projektsteuerer
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
12. 6.2. Die Beteiligten im Prozess
Die Projektexternen
Als “Externe Beteiligte“ zählen all jene
fachlich Beteiligten, die nicht zum
Unternehmen des Entwicklers und dessen
unmittelbarem Einflussbereich gehören:
Behörden
Versorger (Stadtwerke, Telekom, …)
Mieter
Nutzer
Investoren
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
13. 6.3. Die Beteiligten im Prozess
Die Behörden
Den “Behörden“ kommt insofern eine
gesonderte Rolle zu, als dass sie bei allen
Genehmigungen des Projektes die
wesentliche Rolle einnehmen:
Bauamt
Brandschutz / Feuerwehr
Gewerbeaufsicht
Grünflächenamt
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
14. 6.4. Die Beteiligten im Prozess
Der Markt
Der “Markt“ ist in der Projektentwicklung die
wesentliche Erfogsdeteminante. Ohne
Marktkonformität bleibt die Projektidee
unvermietbar/unverkäuflich und wird damit
zum wirtschaftlichen Misserfolg oder gar
einer Bauruine.
Mieter
Kunden
Investoren
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
15. 7. Die Wertentwicklung im Laufe des Prozesses
Baubeginn Fertigstellung
Erwarteter Verkehrswert
Erwarteter Sachwert
Erwartete Kosten
Einflußnahmepotential
Baurechts- Planung Ausschreibung Gebäudebetrieb
Feasibility Study Baudurchführung
schaffung
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
16. 8. Projektentwicklung am Beispiel
Las Mercedes Business Park - Madrid
ENTWICKLUNGSZEITRAUM
Developer: Nexity España
Projektbeginn 1999
Grundstück: Flughafennähe + Visibilität = Potenzial
-> Feasibility und Projektplanung
2000: Grundstückserwerb
Unterschrift Turnkey Agreement mit Investor
Einleitung Genehmigungsverfahren
2005: Übergabe an Endinvestor ingles.mpg
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
17. 8. Projektentwicklung am Beispiel
Las Mercedes Business Park - Madrid
PROJEKTDATEN
- 140.000m² BGF / 80.000m² MF
- 24.000 m² Park- und Grünfläche
- 8 Bürogebäude
- 1 Servicegebäude
Auditorium
Sekretariat
Verwaltung
Rezeption
- 6 Tiefgaragen / 1.650 Parkplätze
- Separate Verkehrswege für Lieferungen und Müllentsorgung
(Unterirdische Logistik m. Expansionsfläche für Haustechnik)
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
18. 8. Projektentwicklung am Beispiel
Las Mercedes Business Park - Madrid
KRITISCHE ERFOLGSFAKTOREN
- HERAUSRAGENDE OPERATIVE QUALITÄT
- Starkes Team
- Rigorose Terminplanung
- Detaillierte Kostenkontrolle
- Umfassende Kontrolle
- AUSSERORDENTLICHE OBJEKTQUALITÄTEN
- Uniforme Gebäudekörper
- Individuelles Design
- Beste Materialien
- Umweltbewusste Konzeption
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
19. 8. Projektentwicklung am Beispiel
Las Mercedes Business Park - Madrid
KRITISCHE ERFOLGSFAKTOREN – OPERATIV
- Starkes Team: Kommerziell – Technisch - Management
Fähig, andere Fachbeteiligte zu führen und zu koordinieren
- Rigorose Terminplanung
Starker Fokus auf den "kritischen Pfad"
Optimierung der Ausführungsfristen
- Detaillierte Kostenkontrolle
Künftige Eventualrisiken durch adäquate Lösungen antizipiert
- Umfassende Kontrolle:
Kontrahierung unter Berücksichtigung von Preisfluktuationen
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
20. 8. Projektentwicklung am Beispiel
Las Mercedes Business Park - Madrid
KRITISCHE ERFOLGSFAKTOREN - OBJEKT
- Uniforme Gebäudekörper
Vereinfachte Bauausführung
Kosteneffizienz durch Skaleneffekte
Zeitersparnisse
- Maßgeschneidertes Design
Individuelle Gebäude durch
- Fassadengestaltung
- Grünflächengestaltung
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
21. 8. Projektentwicklung am Beispiel
Las Mercedes Business Park - Madrid
KRITISCHE ERFOLGSFAKTOREN - OBJEKT
- Beste Materialien
Hohe Schalldämmung über gesetzliche Vorschriften hinaus
-Umweltbewusstsein
Energieeffizienz durch
- Fassaden mit hohen Wärmedämmqualitäten
- Aussenliegender Sonnenschutz
- Niedrigenergieleuchten
- Effizientes Bewässerungssystem
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
22. 8. Projektentwicklung am Beispiel
Las Mercedes Business Park - Madrid
KRITISCHE ERFOLGSFAKTOREN
- Hoher Einsatz aller Beteiligten
- Umfassendes Verständnis aller Projektphasen:
Konzeptentwicklung
Machbarkeitsstudien
Projektorganisation
Genehmigungs-Management
Baudurchführung
Vermietung und Vermarktung
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
23. 9. Developer-Profile
Optionen der Positionierung
Es bestehen die 3 Optionen der Positionierung als
Leistungsbilder
• Service-Developer
• Trader-Developer Risikos + Finanzierung bis Vermarktung + Vermarktung
Übernahme des wirtschaftlichen
• Investor-Developer
Abnahme und Übernahme des
Feasibility Baurecht Ausschreibung Vergabe Objektes
Betreuung
desBauwerks in den
Eigenbestand
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
24. 9.1. Developer-Profile
Der Trader-Developer
...übernimmt das wirtschaftliche Risiko des gesamten Prozesses
Leistungsbilder
bis zur Veräußerung an einen Endinvestor.
Übernahme des wirtschaftlichen Risikos + Finanzierung bis Vermarktung + Vermarktung
Abnahme und Übernahme des
Feasibility Baurecht Ausschreibung Vergabe Objektes
Betreuung
desBauwerks in den
Eigenbestand
Trader Developer
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
25. 9.2. Developer-Profile
Der Service-Developer
...übernimmt die DurchführungLeistungsbilder
des gesamten Prozesses als
Dienstleister ohne die Übernahme jedweden wirtschaftlichen
Entwicklungsrisikos.
Übernahme des wirtschaftlichen Risikos + Finanzierung bis Vermarktung + Vermarktung
Abnahme und Übernahme des
Feasibility Baurecht Ausschreibung Vergabe Objektes
Betreuung
desBauwerks in den
Eigenbestand
Service Developer
Trader Developer
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
26. 9.3. Developer-Profile
Der Investor-Developer
...übernimmt die DurchführungLeistungsbilder
des gesamten Prozesses inklusive aller
wirtschaftlichen Risiken mit dem Ziel der Übernahme des fertigen
Objektes in den Eigenbestand.
Übernahme des wirtschaftlichen Risikos + Finanzierung bis Vermarktung + Vermarktung
Abnahme und Übernahme des
Feasibility Baurecht Ausschreibung Vergabe Objektes
Betreuung
desBauwerks in den
Eigenbestand
Service Developer
Trader Developer
Investor Developer
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
27. 9.4. Developer-Profile
Das Risikoprofil der verschiedenen Developer-Typen
Niedriges Mittleres Risiko Hohes
Risiko Risiko
Entwicklungsrisiko
Service
Vermarktungsrisiko
Developer
Kapitalbindung
Entwicklungsrisiko
Trader
Vermarktungsrisiko
Developer
Kapitalbindung
Entwicklungsrisiko
Investor
Vermarktungsrisiko
Developer
Kapitalbindung
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
28. 9.5. Developer-Profile
Das Ertragspotenzial der verschiedenen Developer-Typen
Niedriger Mittlerer Ertrag Hoher
Ertrag Ertrag
Development Fee
Service
Trading Profit
Developer
Mieteinnahmen
Development Fee
Trader
Trading Profit
Developer
Mieteinnahmen
Development Fee
Investor
Trading Profit
Developer
Mieteinnahmen
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
29. 9.6. Developer-Profile
Positionierungsentscheidungen
Die Entscheidung der Positionierung im Markt ist im
Wesentlichen abhängig von:
- Risikoerwägungen
- Kapitalausstattung
In jedem Falle ist jedoch das solide Verständnis des
Prozesses und seiner einzelnen Phasen unabdingbar.
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
30. 9.7. Developer-Profile
Beispiel der Unternehmensorganisation einer
Projektentwicklungs-Gesellschaft
Projektgesellschaften Geschäftsführung Geschäftsführer
-
Sekretariat
-
Projekt- Research Sales & Product Design & Finanzen &
Technik
koordination Marketing Acquisition QM Recht
Projekt- Projekt
-
Inland Architektur Feasibility/
controlling Research management
Wirtschaftichkeit
l
Vertriebs- - Projekt-
controlling Marketing Ausland Konzeption - Ingenieur Rechts und
-
Vertragswesen
Beteiligungs- Technisches Projekt
-
Vermietung Gewährleistungs
- finanzierung
controlling
management
Mietvertrags
-
management
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
31. 10.1. Die Ertragsmechanik des Prozesses
Die Investitionsrechnungen im Vergleich
Der Trader-Developer errechnet sich die Rendite seines
Projektes über eine
Entwicklerrechnung
bei der Baukosten gegen den erwarteten Verkaufserlös
gesetzt werden.
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
32. 10.2. Die Ertragsmechanik des Prozesses
Die Investitionsrechnungen im Vergleich
Der Investor errechnet sich die Rendite seines Projektes
über eine
Investorenrechnung
bei der Erwerbskosten gegen die erwarteten
Mieteinnahmen gesetzt werden.
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
33. 10.3. Die Ertragsmechanik des Prozesses
Margen als Entscheidungsparameter zum Exit
Break-Even-Point
Investorenrendite
55%
5%
15%
Entwicklung Trader-Marge
Wertschöpfung Service Developer(8%) 20%
Wertentwicklung Immobilie 5%
Projektentwicklungsphase Nutzungsphase
Feasibility Baurechts - Planung Ausschreibung Bau- Gebäudebetrieb
Study beschaffung durchführung
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
34. - Literaturhinweise
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
35. Handbuch Immobilien-Projektentwicklung
von Karl-Werner Schulte und Stephan Bone-Winkel
Köln, Immobilien Informationsverlag Rudolf Müller; 2. Aufl.
(Oktober 2002)
ISBN: 978-3932687693
Das Handbuch gliedert sich in fünf Teile. Neben den
Grundlagen der Immobilien-Projektentwicklung werden
insbesondere neue und innovative Themen aufgezeigt und
Standards für die professionelle Projektentwicklung vorgestellt.
Hervorzuheben sind die Beiträge zu den Themen Leistungsbilder
und Honorarstruktur in der Projektentwicklung, ein
systematisierender Beitrag zur Gestaltung von
Projektentwicklungsverträgen, eine Anleitung zur Durchführung
der Due Diligence in der Projektakquisition und auch das
Thema Mediation.
Wichtige Praxishilfen liefern die Beiträge zu den Schnittstellen
der Projektentwicklung zu Investment, Projektsteuerung und
Facility Management sowie Architektur. Von ganz besonderem
Wert für die praktische Umsetzung ist die umfangreiche
Sammlung von Fallstudien zur Projektentwicklung: In zehn
Beispielen werden die Besonderheiten der verschiedenen
Projektkategorien kurz vorgestellt und anhand konkreter
Praxisfälle erläutert.
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
36. Praxishandbuch der Immobilien-Projektentwicklung
Jürgen Schäfer, Georg Conzen
2. Auflage,
2007, XXXVII, 617 S. m. Abb. 24,5 cm, Buchleinen
ISBN 978-3-406-49078-1 | Beck Juristischer Verlag
EUR 88.00
Schlagwörter:
Immobilienmanagement
PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA