Estudio oferta de centros comerciales en lima metropolitana
1. Análisis de la oferta y demanda para centros comerciales tipo mall en
Lima Metropolitana y el Callao.
Oferta de Centros Comerciales en Lima Metropolitana
3. Un fenómeno interesante y reciente es la variación
que ha sufrido la distribución de la población en el
territorio en las ultimas décadas. Según un reciente
informe del Instituto Nacional de Estadística e
Informática (INEI), los habitantes de la ciudad han
pasado de estar concentrados mayoritariamente
en los distritos tradicionales del núcleo urbano
(Lima, Barranco, Breña, Jesús María, La Victoria,
Lince, Magdalena del Mar, Miraflores, Rímac, San
Borja, San Isidro, San Miguel y Surquillo), a estar
localizados en distritos antes considerados
periféricos. De esta manera, los primeros distritos
albergan solamente el 18.5% de la población
limeña, mientras que solamente ocho distritos (San
Juan de Lurigancho, San Martín de Porres, Ate,
Comas, Villa el Salvador, Villa María del Triunfo, San
Juan de Miraflores y Los Olivos) concentran el
51.4%.
Demanda - Distribución de la Población
Fuente: INEI
4. Lima Norte y Lima Este son las zonas que
albergan la mayor cantidad de
población, con un promedio de 2.1
millones de personas cada una.
Zonificación de Lima Metropolitana según
IPSOS, APOYO Opinión y Mercado.
Zona Población 2007
Lima Callao 923,143
Lima Centro 771,285
Lima Este 2,169,379
Lima Moderna 1,003,526
Lima Norte 2,117,451
Lima Sur 1,428,583
Total general 8,413,367
Lima Callao
11%Lima Centro
9%
Lima Este
26%
Lima
Moderna
12%
Lima Norte
25%
Lima Sur
17%
Demanda - Distribución de la Población por Zona
Fuente: INEI – Censo 2007
5. Centros comerciales en Funcionamiento
Centros comerciales en Proyecto
Los primeros Centros Comerciales (CC) de
Lima preferían ubicarse cerca a los
hogares de NSE A y B. Sin embargo, en los
últimos años, los CC están acercándose a
las zonas de alta densidad poblacional o
zonas en proceso de mejoramiento
comercial y económico, generalmente
representadas por el NSE C.
A simple vista, aún existe espacio para
seguir creciendo. Las zonas marcadas en
círculos negros aún no cuentan con un
Centro Comercial cercano. Sin embargo,
en el presente estudio se validará el real
potencial de negocio de cada zona.
NSE Lima Metropolitana - 2007
NSE Cant. Hogares Cant. Personas
A 84,909 270,037
B 380,910 1,328,017
C 857,327 3,358,218
D 585,490 2,320,781
E 313,465 1,120,307
N.D. 2,654 16,007
Total 2,224,755 8,413,367
Demanda - Distribución de la Población por NSE
Fuente: INEI – Censo 2007
RÍMAC
6. Centros comerciales en Funcionamiento
Centros comerciales en Proyecto
Demanda – Zonas de Lima por NSE
Fuente: INEI – Censo 2007, APEIM: NSE 2013
SJL
COMAS
CARABAYLLO
LOS
OLIVOS
RÍMAC
LIMACALLAO
LA PERLA LA VICTORIA
STGO. DE SURCO
S.J.M. V.M.T.
Es posible ubicar algunas zonas dentro de los
los distritos marcados que aún no cuentan
con Centros Comerciales y asociar la
distribución de NSE (APEIM).
Nótese por ejemplo el potencial de SJL,
donde el NSE A, B y C suman
aproximadamente un 50% del total de
hogares, avizorándose un amplio potencial
para el desarrollo de un centro comercial.
7. Demanda – EL caso específico del Centro de Lima
Un caso particular que se proyecta
como zona comercial potencial es el
centro de Lima. Una de las zonas es el
cuadrante de las calles Conde
Superunda, Camaná, Moquegua y
Tacna, donde existen más de 140
inmuebles que podrían ser puestos en
valor y darles un uso comercial. La zona y
los números son parte del plan que
manejan en la Gerencia de Desarrollo
Empresarial de la Municipalidad de Lima
(GDE) para dar mayor impulso al
comercio en el centro de la ciudad.
Fuente: Mapcity, Diario Gestión
8. ANÁLISIS DE LA DEMANDA - II
Proyecciones de población, ingresos y gastos
9. La tasa de crecimiento promedio anual
es el indicador que evalúa la velocidad
del incremento de la población en
términos relativos.
Las mejores tasas de crecimiento se
encuentran en la periferia de Lima
Metropolitana, estando las tasas más
altas en los distritos de La Molina, Punta
Negra, Santa Rosa, Cieneguilla,
Ventanilla, Pachacamac.
Distritos que crecen a mayor o menor ritmo
Ritmo de Crecimiento
Demanda – Tasas intercensales
Fuente: INEI – Censo 2007,
10. Hogares 2007 Hogares 2015 Hogares 2020Hogares 2012
Población proyectada – Lima Metropolitana por Zona
Fuentes: Población: INEI Censo 2007 y Proyección de Población de INEI al 2050
Demanda – Proyección de población 2007-2020
Hogares 2007 Hogares 2012 % Crecimiento Hogares 2015 % Crecimiento Hogares 2020 % Crecimiento
Lima Callao 230,389 252,832 9.7% 266,874 5.6% 272,194 2.0%
Lima Centro 226,843 211,641 -6.7% 203,914 -3.7% 201,408 -1.2%
Lima Este 501,369 559,543 11.6% 592,340 5.9% 603,768 1.9%
Lima Moderna 353,543 361,000 2.1% 365,294 1.2% 366,831 0.4%
Lima Norte 519,918 573,596 10.3% 604,410 5.4% 615,253 1.8%
Lima Sur 392,693 432,156 10.0% 454,896 5.3% 462,932 1.8%
Total general 2,224,755 2,390,768 7.5% 2,487,728 4.1% 2,522,385 1.4%
11. Fuentes: Población: INEI Censo 2007 y Proyección de Población de INEI al 2050
Demanda – Proyección de población 2007-2020
0
100
200
300
400
500
600
700
Lima Callao Lima
Centro
Lima Este Lima
Moderna
Lima Norte Lima Sur
MilesdeHogares
La población de Lima Centro muestra una
tendencia a decrecer en los próximos
años. Esto se debe en gran medida a la
conversión de zonas residenciales en
comerciales, sumados a otros factores
como la saturación de los espacios para
vivir (polución, ruido, presencia de
comercio, entre otros)
Hasta el año 2015, Lima Moderna mantiene
una tasa de crecimiento de hogares de
0.4% anual. Sin embargo a partir del 2015 al
2020, se estima que el promedio de
crecimiento será de 0.084% anual.
Callao, Lima Este, Lima Norte y Lima Sur
demuestran un crecimiento promedio
anual de 1.8% entre el 2012 y el 2015 y de
0.37% entre el 2015 y el 2020
2,225
2,391
2,488
2,522
2,050
2,100
2,150
2,200
2,250
2,300
2,350
2,400
2,450
2,500
2,550
MilesdeHogares
Año 2007 Año 2012 Año 2015 Año 2020
Población Proyectada por Zonas – Lima Metropolitana
7.5%
4.1%
1.4%
Población Proyectada Lima Metropolitana
(Hogares)
12. De acuerdo a las tendencias de los
ingresos analizados desde el año 2002
hasta la fecha, estos incrementan de
manera sostenida en Lima Metropolitana.
Lima Moderna representa en promedio el
33% de los ingresos de toda Lima
Metropolitana. destacando por su
permanente liderazgo a lo largo del
tiempo.
Tomando como año base el 2012, en
términos reales, un hogar de NSE A tendrá
un ingreso promedio mensual de S/.25,560
en el año 2015 y S/.35,406 para el año 2020.
Demanda – Proyección de Ingresos 2012-2020
Fuentes: INEI - Encuesta Permanente de Empleo (EPE), Módulo de Ingresos. / MEF / CEPLAN / Ingresos por NSE Mapcity
* Valores deflactados tomando como año base el 2012 a una tasa
promedio de inflación del 2.3% anual hasta el 2020.
0
5
10
15
20
25
30
35
Lima Callao Lima Centro Lima Este Lima
Moderna
Lima Norte Lima Sur
MilesdeMillones
Ingresos Anuales por Zonas al 2020
(S/. Reales)
2012 2015 2020
65
75
97
0
20
40
60
80
100
120
2012 2015 2020
MilesdeMillones
Ingresos Anuales al 2020 (S/. Reales)
15.8%
29.4%
13. De acuerdo a la encuesta ENAHO en Lima
Metropolitana y el Callao, los gastos en la
canasta familiar se distribuyen asignando el
48% de los gastos en Alimentos y Bebidas,
seguido por Alquiler de Vivienda con 13%,
Esparcimiento y Enseñanza 12.5% y Transporte
8%.
Lima Moderna reparte sus gastos en Alimentos,
esparcimiento y enseñanza y alquiler de
vivienda, mientras que en Lima Este, Centro,
Norte, Sur y Callao el pago de vivienda es mas
alto que el de esparcimiento y enseñanza.
Demanda – Gasto 2013
Fuentes: INEI - Encuesta Permanente de Hogares (ENAHO)/ Gasto por NSE Mapcity
15.8%
15. Según el modelo de Huff, los CC
actuales y en proyecto tienen una
población cercana (con alta
probabilidad de asistir al CC) de 3.4
Millones de personas.
Población y Hogares incluidos dentro del área de
influencia según el modelo de Huff.
Probabilidad de Asistir a un
CC cercano
Estado/Zona
Población cercana
2012 (Hogares)
Población cercana
2012 (Personas)
Funcionando 631,315 2,335,866
Lima Callao 24,548 90,828
Lima Centro 20,556 76,056
Lima Este 24,686 91,340
Lima Moderna 88,339 326,853
Lima Norte 332,745 1,231,156
Lima Oeste 9,599 35,517
Lima Sur 130,842 484,116
En Proyecto 287,495 1,063,733
Lima Este 148,421 549,159
Lima Moderna 99,862 369,488
Lima Sur 39,212 145,086
Total general 918,811 3,399,599
Centros comerciales en Funcionamiento
Centros comerciales en Proyecto
Oferta – Modelo de HUFF
Fuente: Población: INEI Censo 2007 y Proyección de Población 2050.
16. Distritos con proyectos de Nuevos Centros Comerciales
Fuentes: : ACCEP
Oferta – Centros Comerciales en Proyecto
Zona Centro comercial
Área Arrendable
2010 (m2)
Lima Este Mega Plaza Este 69,028
Lima Este Real Plaza Puruchuco 70,000
Lima Moderna Derby Plaza 14,240
Lima Moderna Monterrico Plaza 15,800
Lima Moderna Parque El Golf 20,000
Lima Moderna San Borja Plaza 43,000
Lima Moderna Brasil Plaza 50,535
Lima Moderna Real Plaza Salaverry 60,000
Lima Sur El Sol Villa 17,868
Total 9 360,471
17. Zona Centro comercial Grupo empresarial
Área Arrendable
2010 (m2)
Población cercana
2012 (Hogares)
Lima Este Mega Plaza Este Parque Arauco 69,028 28,031
Lima Este Real Plaza Puruchuco Interbank 70,000 60,195
Lima Moderna Derby Plaza Cencosud 14,240 2,809
Lima Moderna Monterrico Plaza Brescia 15,800 3,335
Lima Moderna Parque El Golf Parque Arauco 20,000 16,903
Lima Moderna San Borja Plaza Brescia 43,000 21,411
Lima Moderna Brasil Plaza Brescia 50,535 30,450
Lima Moderna Real Plaza Salaverry Interbank 60,000 24,954
Lima Sur El Sol Villa Romero 17,868 39,212
Total 9 360,471 227,300
Área Arrendable por
Grupo Empresarial.
En total los CC en
proyecto incorporarán
360,471m2 de espacio
arrendable.
La zona de influencia de estos
proyectos permitiría atender a
más de 227 mil hogares.
(1) Fuente: ACCEP
(2) (2) Población dentro de la zona de influencia según mapcity.
Fuente: INEI – Censo 2007, Mapcity - Proyecciónes a nivel de manzana.
(1) (2)
Oferta – Centros Comerciales en Proyecto
Marcas Chilenas
18. Distritos con Centros Comerciales en Funcionamiento
Fuentes: : ACCEP
Oferta – Centros Comerciales en Funcionamiento
Zona Centro comercial
Área Arrendable
2011 (m2)
Lima Callao Open Plaza Canta Callao 25,000
Lima Callao Mall Aventura Plaza Bellavista 60,000
Lima Callao Minka 117,560
Lima Centro Real Plaza Centro Cívico 40,000
Lima Este Parque el Agustino 12,250
Lima Este Real Plaza Santa Clara 22,000
Lima Este Mall Aventura Plaza Santa Anita 49,000
Lima Moderna Molina Plaza 15,819
Lima Moderna Larco Mar 30,000
Lima Moderna Real Plaza Primavera 40,000
Lima Moderna Open Plaza Angamos 52,500
Lima Moderna Plaza San Miguel 73,730
Lima Moderna Jockey Plaza 111,000
Lima Moderna Open Plaza La Marina 34,000
Lima Norte Real Plaza Pro 19,000
Lima Norte Mega Plaza Norte 75,315
Lima Norte Lima Plaza Norte 90,000
Lima Sur Real Plaza Guardia Civil 15,000
Lima Sur Mega Express Villa El Salvador 7,565
Lima Sur Mega Express Chorrillos 8,900
Lima Sur Plaza Lima Sur 53,700
Lima Sur Open Plaza Atocongo 37,500
Total 22 989,839
19. Las áreas de influencia de los CC en
funcionamiento permiten llegar a más
de 690 mil hogares.
(1) Fuente: ACCEP
(2) (2) Población dentro de la zona de influencia según el modelo de Huff.
Fuente: INEI – Censo 2007, Proyección a nivel de manzana Mapcity.
* Incluye el Gran Terminal Terrestre Lima Norte.
Oferta – Centros Comerciales en Funcionamiento
Zona Centro comercial Grupo empresarial
Área
Arrendable
2011 (m2)
Ventas 2010
(Millones de
USD)
Visitantes /
Mes 2011
(milones)
Población
cercana 2012
(Hogares)
Lima Callao Open Plaza Canta Callao Open Plaza 25,000 20 11,577
Lima Callao Mall Aventura Plaza Bellavista Mall Plaza 60,000 227 12,274
Lima Callao Mall Aventura Plaza Santa Anita Mall Plaza 49,000 ND 15,674
Lima Callao Minka Grupo Romero 117,560 150 12,274
Lima Centro Real Plaza Centro Cívico Interbank 40,000 81 20,556
Lima Este Parque el Agustino Graña y Montero 12,250 ND 24,686
Lima Este Real Plaza Santa Clara Interbank 22,000 25 9,599
Lima Moderna Molina Plaza Brescia 15,819 54 4,274
Lima Moderna Larco Mar Parque Arauco 30,000 23.9 7,729
Lima Moderna Real Plaza Primavera Interbank 40,000 81 9,701
Lima Moderna Open Plaza Angamos Open Plaza 52,500 122 21,477
Lima Moderna Plaza San Miguel Pontificia Universidad Católica 73,730 480 2.7 28,498
Lima Moderna Jockey Plaza Altas Cumbres 111,000 637 2.5 21,957
Lima Moderna Open Plaza La Marina Open Plaza 34,000 130 22,387
Lima Norte Real Plaza Pro Interbank 19,000 56 84,896
Lima Norte Mega Plaza Norte Parque Arauco - Grupo Wiese 75,315 396 2.9 60,174
Lima Norte Lima Plaza Norte Corporación EW 90,000 223 2 187,675
Lima Sur Real Plaza Guardia Civil Interbank 15,000 31 4,404
Lima Sur Mega Express Villa El Salvador Parque Arauco 7,565 33 31,952
Lima Sur Mega Express Chorrillos Parque Arauco 8,900 ND 5,271
Lima Sur Plaza Lima Sur Cencosud 53,700 189 1 55,093
Lima Sur Open Plaza Atocongo Open Plaza 37,500 106 43,797
Total 22 989,839 695,925
(1) (2)
Marcas Chilenas
20. Área Arrendable para CC en
funcionamiento: 989,839 m2
Más de 690 mil hogares se
encuentran alrededor de los
CC en funcionamiento.
(1) Fuente: ACCEP
(2) Población dentro de la zona de influencia según el modelo de Huff.
Fuente: INEI – Censo 2007, Proyección a nivel de manzana Mapcity.
Oferta – Centros Comerciales en Funcionamiento
22. • Metropolitano:
• Real Plaza Centro Cívico
• Lima Plaza Norte
• Mega Plaza Norte
• Lima Plaza Sur
• Real Plaza Pro
• Línea Alimentadoras de Metropolitano:
• Mega Express Chorrillos
• Real Plaza Guardia Civil
• Plaza Sur
• Tren Eléctrico:
• San Borja Plaza
• Real Plaza Primavera
• Open Plaza Atocongo
• El Sol Villa
12 Centros Comerciales, de los 31 que se
proyectan en Lima Metropolitana, son los
más beneficiados por las actuales rutas
de transporte urbano.
Planes de Transporte
Probabilidad de Asistir a un
CC cercano Centros comerciales en Funcionamiento
Centros comerciales en Proyecto
Tren Eléctrico
Metropolitano
24. San Juan de Miraflores, Lurigancho, San Martin de Porres, Comas, Ate, Callao, Villa El
Salvador, Villa María de Miraflores y Los Olivos, en ese orden, alcanzan la mayor
cantidad de población para los años 2015 y 2020.
De los 10 centros comerciales en proyecto, uno inauguró en agosto del 2011 (Mall
Plaza Santa Anita), seis (6) serán localizados en la zona de Lima Moderna, Dos (2) en
Lima Este y uno (1) en Lima Sur.
Lima Norte resalta por la cantidad de viviendas nuevas que se están construyendo.
(se han proyectado más de 15mil viviendas nuevas). Asimismo, se proyecta que el
crecimiento inmobiliario en dicha zona será mayor en los próximos años.
Solamente 12 de los 32 Centros Comerciales que existirán en total, tienen una buena
ubicación respecto a las nuevas rutas de transporte urbano (Metropolitano y Tren
Eléctrico)
El Centro de Lima se proyecta a modernizarse y desarrollarse comercialmente.
Conclusiones
25. En promedio, un hogar que se encuentra dentro de las zonas de influencia de los
Malls gastaría S/.565 soles al mes. Sin embargo los hogares de NSE más alto (AB)
gastan en promedio S/.1,100 al mes.
Para el año 2015, se estima que los distritos con mayor atractivo para un Mall son:
Comas, Santa Anita, La Molina, El Agustino y Magdalena del Mar.
Para el 2020, se suman los distritos de Callao, Carabayllo, San Martín de Porres y San
Juan de Lurigancho. Siendo este último el que reúne las mejores condiciones de
tamaño de mercado potencial, con un total de 52 mil hogares por atender gracias a
los proyectos de vivienda que existen en la zona.
Conclusiones
