1er Guide immobilier commercial lavallois
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Découvrez le tout premier guide immobilier commercial lavallois qui propose un survol des conditions du marché de l'investissement immobilier commercial et du marché de la location à Laval

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1er Guide immobilier commercial lavallois 1er Guide immobilier commercial lavallois Document Transcript

  • GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 2013 – 2014
  • G u i d e i m m o b i l i e r co m m e rc i a l l ava l lo i s
  • MOT DU MAIRE M A R C D E M E R S, M A I R E D E L AVA L « Laval est devenue une ville d’accueil incontournable pour les entreprises. » Il nous fait plaisir de vous présenter le tout premier guide immobilier commercial lavallois. Grâce à son offre immobilière diversifiée, à ses services dédiés à la communauté d’affaires, à ses infrastructures de transport et à son bassin de main-d’œuvre, Laval est devenue une ville d’accueil incontournable pour les entreprises. C’est dans cette optique que LAVAL TECHNOPOLE a décidé de concevoir ce guide. Cet outil pratique servira, entre autres, de référence aux investisseurs, aux locataires et aux promoteurs immobiliers à la recherche de sites en cours de réalisation ou existants. Il permettra également de saisir les différentes opportunités présentes sur le marché. En 2012, l’entreprise Mine Raglan a choisi Laval comme emplacement stratégique pour implanter son centre d’affaires. Elle nous livre le témoignage de son installation dans ce guide. Je vous invite à lire attentivement ce guide pour connaître l’état du marché immobilier commercial lavallois. L’administration municipale et l’équipe de LAVAL TECHNOPOLE demeurent à votre disposition pour tout renseignement ou pour vous assister dans vos projets et ainsi faire de votre entreprise un succès lavallois. M A R C D E M E R S, M A I R E D E L AVA L G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 3 M ot D u m a i r e
  • TABLE DES MATIÈRES PRÉSENTATION DU GUIDE����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 5 LAVAL, UNE VILLE UNIQUE !�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 6 SURVOL ÉCONOMIQUE�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 8 S’ÉTABLIR À LAVAL �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 10 Construire, acquérir ou louer ses installations��������������������������������������������������������������������������������11 Des sites de qualité disponibles à la Cité de la Biotech�������������������������������������������������������������������11 Parcs industriels������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12  CONSTRUIRE SES INSTALLATIONS��������������������������������������������������������������������������������������������������������� 14 Loyer économique requis pour rentabiliser la construction d’un édifice������������������������������������������� 15 Loyer économique — Édifices industriels�������������������������������������������������������������������������������������� 16 Loyer économique — Édifices de bureaux������������������������������������������������������������������������������������ 16 Développement durable — LEED������������������������������������������������������������������������������������������������� 17 PROJET RÉCENT D’INVESTISSEMENT������������������������������������������������������������������������������������������������������ 18 ACHETER UN IMMEUBLE������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ 20 Survol des conditions du marché de l’investissement immobilier������������������������������������������������������21 Transactions récentes — Marché des édifices de bureaux���������������������������������������������������������������21 Transactions récentes — Marché des édifices à vocation industrielle���������������������������������������������� 23 OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF�������������������������������������������������������������������������������� 24 Édifices de bureaux������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 25 Inventaire���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 25 Principaux portefeuilles d’édifices de bureaux à Laval������������������������������������������������������������������� 25 Disponibilité et inoccupation������������������������������������������������������������������������������������������������������� 26 Les grandes superficies contiguës disponibles������������������������������������������������������������������������������� 27 Loyers��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 28 Marché des édifices à vocation industrielle���������������������������������������������������������������������������������� 29 Inventaire���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 29 Principaux portefeuilles locatifs industriels de Laval����������������������������������������������������������������������� 29 Disponibilités et inoccupation sur le marché industriel������������������������������������������������������������������� 30 Inoccupation par secteur et type d’édifices����������������������������������������������������������������������������������� 30 Loyers��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32 NOUVEAUX PROJETS���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 34 Nouvelles tours de bureaux en construction���������������������������������������������������������������������������������� 35 Nouveaux projets à vocation industrielle et mixte en construction��������������������������������������������������� 37 MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX����������������������������������������������������������������������������������������������� 38 Dépenses à la consommation des ménages lavallois��������������������������������������������������������������������� 39 CONCLUSION�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 42 GLOSSAIRE������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 42 TABLE DES MAT È RES 4 G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S
  • PRÉSENTATION DU GUIDE Ce guide vise à offrir aux gens d’affaires les données essentielles à une prise de décision éclairée en ce qui a trait au marché immobilier commercial lavallois. Il expose tant les options sur le marché locatif que les coûts de construction ou d’acquisition de nouvelles installations. Produit en collaboration avec le Groupe Altus et sa division de recherche Altus InSite, le portrait du marché immobilier présenté dans les pages qui suivent permettra également aux investisseurs immobiliers d’identifier les conditions du marché immobilier commercial de Laval. Les données des marchés immobiliers industriels et de bureaux fournies par le Groupe Altus et sa division Altus InSite sont issues d’enquêtes de terrain. Ces dernières recensent l’inventaire et les locaux disponibles sur le territoire de Laval. La compilation des données servant aux analyses d’autres paramètres de marché tels que les loyers économiques et marchands, les prix de vente au pied carré et le coût des terrains proviennent de sources jugées fiables. Altus Recherche et marketing, division du Groupe Altus, a fourni les données sur les dépenses à la consommation de la section sur les centres commerciaux. Plusieurs autres informations provenant de sources diverses viennent compléter ce portrait du marché immobilier dressé par les professionnels du Groupe Altus. Toutes les données sur les conditions du marché immobilier présentées par le Groupe Altus ont été compilées et analysées avec le plus grand soin. Seules les sources fiables ont été retenues. De par l’amplitude du marché à couvrir, il n’est pas totalement exclu que les données ne soient pas entièrement exactes ou complètes et le Groupe Altus ne peut être tenu responsable de toute erreur ou omission. Une fois portée à notre attention, toute donnée erronée ou incomplète sera corrigée ou complétée dans les meilleurs délais. G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 5 P R ÉSEN TAT IO N DU G UIDE
  • LAVAL, UNE VILLE UNIQUE !
  • Laval est la 3e plus grande ville du Québec et la 15e au Canada, avec une population qui dépasse 409 000 personnes. C’est une des régions du Québec où le taux de nouveaux arrivants provenant de diverses communautés culturelles connaît une importante augmentation. La population lavalloise est un peu plus jeune que la moyenne québécoise et la région de Laval est l’une où le poids démographique des jeunes de moins de 20 ans est le plus élevé au Québec. AVANTAGES DE VIVRE À LAVAL Laval est un parfait équilibre entre secteurs commerciaux, espaces verts et quartiers résidentiels. C’est un lieu de rassemblement où le divertissement, le commerce et l’art de vivre se côtoient parfaitement pour offrir aux habitants une qualité de vie exceptionnelle. Laval c’est aussi : • • • • 415 016 pi2 d’espaces de congrès, d’expositions et de réunions, dont 4 centres de congrès 75 attraits touristiques 450 restaurants de nombreux développements immobiliers résidentiels UN SYSTÈME D’INFRASTRUCTURES DE TRANSPORT EFFICACE Les entreprises lavalloises sont situées à proximité de grands axes routiers (5 autoroutes et 4 routes majeures) et aériens. Laval offre en plus un système de transport en commun qui compte notamment 3 stations de métro et qui permet la mobilité de la main-d’œuvre. Les travailleurs de talent aiment vivre dans cette ville jeune et dynamique où ils ont également accès à plus de 325 km de pistes cyclables. 30 MINUTES DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL LAVAL Boston (31 min.) Toronto LA COTE DE CRÉDIT DE LA VILLE DE LAVAL (35 min.) New York (36 min.) La firme d’évaluation Standard & Poor’s attribut la cote de crédit de « AA– » AVEC PERSPECTIVE STABLE pour les titres à long terme de la Ville de Laval. • • • • • Laval : AA– AVEC PERSPECTIVE STABLE Montréal : A+ AVEC PERSPECTIVE STABLE Hydro-Québec : A+ Gouvernement du Québec : A+/STABLE/A-1+ Gouvernement du Canada : AAA/STABLE/A-1+ Source : www.standardandpoors.com G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 7 L ava l , u n e   v i l l e   u n i q u E!
  • SURVOL ÉCONOMIQUE
  • FAITS SAILLANTS DE L’ÉCONOMIE LAVALLOISE 3e trimestre 2013 en bref • • • Légère amélioration du taux d’emploi depuis le dernier trimestre 2012 Taux de chômage à 6,9 %, bien en deçà de la moyenne provinciale Diminution de la construction dans les secteurs résidentiel, industriel, commercial et institutionnel Dévoilement des résultats de l’année 2012 • • • Des investissements totaux qui atteignent près de 1,5 G $ en dollars courants. L’année 2012 représente la 6e meilleure année en matière d’investissements Avec 77,8 % des investissements globaux, ce sont les secteurs industriel et résidentiel qui dominent les résultats de cette année Création de plus de 2 254 nouveaux emplois L’EMPLOI À LAVAL Une moyenne de 36 nouvelles entreprises industrielles s’implantent à Laval à chaque année depuis les 10 dernières années. Nombre d’entreprises : 9 948 (BDRE – Juin 2012) Nombre d’emplois sur le territoire : 147 300 (Estimation du Consortium de la CMM – 2011) Progression du nombre d’emplois sur le territoire (2001 à 2011) • • Laval : 24,4 % RMR de Montréal : 12,8 % Lieu de travail des Lavallois (2006): Le nombre de travailleurs qui résident et qui travaillent à Laval est passé de 39,7 % en 2001 à 42,9 % en 2006. • • Laval : 42,9 % (en augmentation) Montréal : 49,5 % (en diminution) LE REVENU Revenu disponible des ménages par habitant (2011)  • • Laval : 26 196  $ Ensemble du Québec : 25 646  $ Revenu total médian par famille (2009) • • • Laval : 69 030 $ Ensemble du Québec : 64 420  $ Canada : 68 410 $ G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 9 S u rvo l é co n o m i q u e
  • S’ÉTABLIR À LAVAL
  • CONSTRUIRE, ACQUÉRIR OU LOUER SES INSTALLATIONS Laval offre diverses options d’implantation pour les entreprises. Plusieurs terrains y sont disponibles pour celles qui souhaitent emménager dans un immeuble construit sur mesure pour leurs besoins. Le marché locatif offre également plusieurs choix d’emplacement de qualité pour les locataires de bureaux, industriels ou commerciaux. Il est également possible d’acquérir un édifice existant, comme en témoigne l’activité de transaction cette année. Un répertoire des édifices à vendre et à louer est disponible sur le site de www.lavaltechnopole.com dans la section Offre immobilière. Le répertoire compte plus de 180 édifices à vocation industrielle ou commerciale actuellement sur le marché de la vente ou de la location. L’accès au répertoire est gratuit et il est possible d’y inscrire sans frais un local à louer ou un immeuble à vendre en communiquant avec Laval Technopole. DES SITES DE QUALITÉ DISPONIBLES À LA CITÉ DE LA BIOTECH Créée en 2001, la Cité de la Biotech est la grappe des entreprises des sciences de la vie à Laval, où il est possible d’exécuter toutes les phases de développement des médicaments et d’autres produits, depuis la recherche, la preuve de concept, les essais précliniques et cliniques jusqu’à la production et la commercialisation. C’est un centre exceptionnel de la collaboration entre universités et entreprises, notamment grâce à la présence de l’INRS-Institut Armand-Frappier, du Centre de biologie expérimentale et d’un incubateur de compagnies. La Cité de la Biotech regroupe près de 90 entreprises et instituts qui emploient quelque 5  000 personnes. C’est aussi des terrains stratégiquement localisés et destinés aux entreprises désirant s’y implanter. On y retrouve une importante communauté d’affaires scientifiques avec plusieurs chefs de file mondiaux notamment : Sanofi-Aventis, GlaxoSmithKline (GSK), Servier Canada, Roche Diagnostics et Valeant. La Cité de la Biotech est située à proximité de Montréal et des aéroports internationaux Pierre-Elliott-Trudeau et Mirabel et profite d’un réseau de transport intégré, métro, gares modales, etc. POUR PLUS D’INFORMATIONS Veuillez contacter Jean-Marc Juteau, Ph.D. Directeur, Cité de la Biotech G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 11 S’ éta b l i r à L ava l
  • PARCS INDUSTRIELS Superficie totale (pi2) Superficie disponible % d’occupation 78 562 000 3 542 315 95,5 % 8 500 000 — 100 % Parc industriel autoroute 25 (A) 12 009 498 269 347 97,8 % Parc industriel autoroute 25 (B) 10 440 457 8 940 457 14,4 % Cité de la Biotech 13 277 289 1 699 558 87,2 % Centre corporatif Laval 2 (Groupe Montoni) 3 203 892 2 953 892 7,8 % Centre corporatif Laval 4 (Groupe Montoni) 1 324 926 60 000 95,5 % Centre corporatif Laval 6 (Groupe Montoni) 2 253 716 1 638 698 27,3 % Centre corporatif Laval 10 (Groupe Montoni) 2 328 467 2 078 467 10,7 % PARCS PUBLICS Parc industriel Centre Parc industriel Est PARCS PRIVÉS Autoroute 13 Autoroute 15 Centre corporatif Laval 1 (Groupe Montoni) 1 852 500 — 100 % Centre corporatif Laval 3 (Groupe Montoni) 1 058 438 199 982 81,1 % Centre corporatif Laval 5 (Groupe Montoni) 2 537 774 2 537 774 0 % Centre corporatif Laval 9 (Groupe Montoni) 705 139 70 333 90 % Autoroute 440 357 785 357 785 0 % Impact-440 Centre corporatif Laval 8 (Groupe Montoni) 6 572 548 — 100 % Monit A-440 1 105 112 1 105 112 0 % 700 000 700 000 0 % Autres sites disponibles (Loracon — Cosoltec) Autoroute 25 Impact 25 4 500 000 634 065 85,9 % Gimmelin 2 580 078 1 864 547 27,7 % 1 877 770 1 242 506 33,8 % Zone industrielle Sainte-Rose 1 000 000 — 100 % Zone industrielle Fabreville 5 000 000 — 100 % Zone industrielle Vimont 2 000 000 — 100 % Zone industrielle Laval-des-Rapides 2 173 465 373 465 82,8 % Zone industrielle Masson 2 000 000 — 100 % 167 920 854 30 268 303 82 % PARC INDUSTRIEL CENTRE Centre corporatif Laval 7 (Groupe Montoni) ZONES PRIVÉES TOTAL Source : LAVAL TECHNOPOLE — Dernière mise à jour : 2012-12-31 ZONE AGRICOLE PERMANENTE 6 967 hectares, soit 28,2 % de la superficie en terre ferme de Laval (246 km2 en 2011). S’ éta b l i r à L ava l 12 G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S
  • SECTEUR EST : • • • • Parc industriel Autoroute 25 Impact 25 Parc industriel Est Monit SECTEUR CENTRE : • • • • SECTEUR OUEST : • • • • Parc industriel Centre Centre corporatif Laval I Centre corporatif Laval III  Cité de la Biotech Centre corporatif Laval II Centre corporatif Laval IV Impact 440 Mégapole G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 13 S’ éta b l i r à L ava l
  • CONSTRUIRE SES INSTALLATIONS
  • Pour l’entreprise qui souhaite construire des installations sur mesure, il est possible d’acquérir un terrain disponible ou de confier la tâche à un promoteur déjà propriétaire du site. Plusieurs terrains à vendre à Laval sont actuellement détenus par des intérêts privés. Des données sur des transactions récentes permettent de dégager des fourchettes de prix pour l’acquisition d’un terrain sur le marché privé dans le but de construire un édifice à vocation industrielle ou commerciale (incluant à vocation de bureaux). VILLE DE LAVAL VALEURS DES TERRAINS — 2013 (SELON LE SECTEUR) Échelle de valeur ($/pi2) Marché privé Superficie moyenne du terrain (pi2) Tendance du marché 100 000 Stabilité 150 000 Autoroute Stabilité 100 000 Stabilité INDUSTRIEL Centre 5 $ à 7 $ Est 4 $ à 6 $ Ouest 4 $ à 6 $ 7 $ à 8 $ 7 $ à 8 $ COMMERCIAL (INCLUANT BUREAUX) Centre 25 $ à 40 $ 50 000 Stabilité Est 15 $ à 25 $ 50 000 Stabilité Ouest 15 $ à 25 $ 50 000 Stabilité Compilation et analyse des transactions, Groupe Altus, juillet 2013 LOYER ÉCONOMIQUE REQUIS POUR RENTABILISER LA CONSTRUCTION D’UN ÉDIFICE Le loyer économique est le loyer qui permet à un propriétaire de rentabiliser son investissement dans le développement d’une propriété et d’attirer les différents facteurs de production dans cette entreprise. Ce loyer permet non seulement à un investisseur de mesurer le potentiel de rentabilité d’un édifice construit dans le but d’être loué, mais il permet aussi aux occupants de comparer les coûts d’être propriétaire ou locataire d’un immeuble neuf ou existant. Ces décisions dépendent de la stratégie de chaque entreprise et de ses besoins spécifiques. G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 15 Co n s t ru i r e s es i n s ta l l at i o n s
  • LOYER ÉCONOMIQUE — ÉDIFICES INDUSTRIELS Les estimations de loyers économiques présentées dans les tableaux suivants le sont à titre indicatif seulement et ce, pour la construction d’un édifice type. Le coût peut varier selon chaque projet. Dans le cas d’un édifice à vocation industrielle, le coût peut varier notamment selon le pourcentage de la superficie allouée aux espaces de bureaux, la présence de systèmes de réfrigération, les niveaux de sécurité requis et la hauteur libre. Le tableau suivant peut cependant servir de repère pour estimer le coût de construction d’un entrepôt type construit pour un locataire unique. MODÈLE DE CONSTRUCTION — ÉDIFICE À LOCATAIRE UNIQUE Terrain : parcelle peu stratégique; 5,00$ le pi2 x 2,5 12,50 $ Bâtiment pour entreposage de 28’ libre, à locataire unique; 75,00 $ le pi x 100 % 75,00 $ 2 FRAIS INDIRECTS Commission (aucune) 0,00 $ Absorption (espace préloué) 0,00 $ TOTAL 0,00 $ Sommes des coûts avant profit, risques et contingences 0,00 $ 87,50 $ Taux global d’actualisation 6,30 % Rendement requis (revenu net) 6,21 $ DÉPENSES DU PROPRIÉTAIRE  Inoccupation : (6,75$ + 3,47$) x 3,00 % 0,31 $ Gestion d’actif : (6,75$ + 3,47$) x 1,50 % 0,15 $ Réserve pour réparations majeures : (6,75$ +3,47$) x 0,00 % 0,00 $ TOTAL 0,46 $ Loyer économique requis (net, par pied carré) 0,46 $ 6,67 $ arrondi à 6,75 $ Calcul et analyse : Groupe Altus, juillet 2013 LOYER ÉCONOMIQUE — ÉDIFICES DE BUREAUX Afin de rentabiliser la construction d’un édifice de bureaux de classe A à Laval, le loyer net généré par l’immeuble doit atteindre près de 20 $ le pied carré par année. À titre de comparaison, ce loyer est estimé à 24,50 $ pour un édifice de catégorie A au centre-ville de Montréal. En ajoutant au loyer net les autres coûts (taxes foncières, frais d’exploitation et coûts énergétiques), le loyer brut total requis est de près de 55 $ pour le centre-ville comparativement à environ 30 $ brut le pied carré pour Laval. Un édifice de bureaux de classe A est un édifice comportant une très bonne qualité de conception, matériaux, mixité de locataires, âge, taille, emplacement et services. Un édifice de bureaux de classe B est un édifice de qualité raisonnable en termes de conception, matériaux, mixité de locataires, âge, taille, emplacement et services. Un édifice de bureaux de classe AA compte parmi les meilleurs de la classe A et se trouve essentiellement au centre-ville des grandes métropoles. Co n s t ru i r e s es i n s ta l l at i o n s 16 G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S
  • ESTIMATION DU LOYER REQUIS POUR JUSTIFIER LA CONSTRUCTION D’UN ÉDIFICE DE CATÉGORIE A ÉDIFICE À 80 % PRÉLOUÉ Coût du terrain 25 $ par pi2 ratio 1:1 Construction Stationnement extérieur, ratio de 0,8:1 25,00 $ 4,06 $ Superstructure Mise en marché 141,75 $ Publicité, promotion et commissions (4 %) 5,67 $ Incitations diverses 15,00 $ Loyer brut gratuit (0 mois de loyer gratuit) 0,00 $ Intérêt 25,00 $ + 166,48 $/2 à 8,00 % interêt financement sur période de 10 mois 7,22 $ Frais du promoteur 3% des coûts de construction (à 145,81 $) 4,37 $ Capitalisation des pertes de revenu Capitalisation des ½ de 20 % de l’espace – 7,50 % de vacance pour un an à 32,75 $ par pi2 2,05 $ MISE EN MARCHÉ APRÈS AVANT Total, excluant prime de 5 à 10 % pour certification « édifice vert » 205,11 $ 184,44 $ Total réparti sur l’espace louable brut de bureaux (97 %) 211,46 $ 194,15 $ 8,75 % 8,75 % Loyer requis 18,50 $ 16,99 $ Plus inoccupation de 7,50 % 19,89 $ 18,26 $ 0,00 $ 0,00 $ Facteur de rendement constant sur développement Moins revenus de stationnement Loyer requis typique Net net 19,89 $ Net effectif 18,26 $ Calcul et analyse : Groupe Altus, juillet 2013 DÉVELOPPEMENT DURABLE — LEED Depuis 2002, LEED Canada a redéfini les façons de concevoir les espaces de vie au travail. LEED, qui signifie Leadersip in Energy and Environmental Design, est un programme de certification de tiers ainsi qu’une norme de comparaison acceptée à l’échelle internationale pour le conception, la construction et l’exploitation de bâtiments écologiques à haut rendement. LEED encourage une approche holistique envers la durabilité en reconnaissant le rendement dans cinq secteurs clés de la santé humaine et environnementale comprenant notamment l’aménagement écologique des sites, la gestion efficace de l’eau, l’efficacité énergétique, le choix des matériaux et la qualité des environnements intérieurs. La certification LEED est basée sur le nombre total de points obtenus dans ces cinq catégories après un examen indépendant. Il y a quatre niveaux de certification (Certifié, Argent, Or et Platine). LES AVANTAGES POUR LE LOCATAIRE  1. Créer un environnement plus sain et plus propre, ce qui accroît la satisfaction des employés. 2. Améliorer l’image en tant qu’entreprise soucieuse de l’environnement. 3. Diminuer les coûts d’exploitation puisqu’il y aura des économies d’énergie, d’eau et d’autres ressources, en plus de réduire votre empreinte de carbone. LES AVANTAGES POUR LE PROPRIÉTAIRE DU BÂTIMENT OU L’EXPLOITANT  1. Assurer une meilleure gestion sur le rendement du bâtiment. 2. Vous démarquer de vos concurrents et posséder un avantage concurrentiel — les bâtiments écologiques sont très attirants pour un nombre croissant d’acheteurs corporatifs soucieux de leur image et de leur empreinte environnementale. Source : Conseil du bâtiment durable du Canada, www.cagbc.org G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 17 Co n s t ru i r e s es i n s ta l l at i o n s
  • PROJET RÉCENT D’INVESTISSEMENT
  • MINE RAGLAN LAVAL, UN CHOIX STRATÉGIQUE Mine Raglan, dont les activités se déroulent à la limite du nord du Québec, opère quelques-unes des mines de métaux de base parmi les plus riches au monde. Le minerai extrait de ces mines est concassé, broyé puis transformé sur place en concentré de nickel-cuivre. Le site comprend également une centrale électrique, des immeubles administratifs et résidentiels, une source d’approvisionnement en eau douce ainsi que des installations portuaires et aéroportuaires. En mars 2013, Mine Raglan a établi son centre des affaires à Laval. ENTREPRISE MINIÈRE : UNE PREMIÈRE À LAVAL Laval est apparue comme la localisation idéale pour répondre à la forte croissance de Mine Raglan et pour soutenir efficacement son développement. En effet, il était nécessaire d’optimiser l’organisation des équipes en fusionnant les deux bureaux, déjà présents à Laval, en un seul. Mine Raglan a également offert la possibilité à son personnel travaillant à Rouyn-Noranda d’être relocalisé à Laval sur une base volontaire. Le bâtiment, certifié LEED et construit par le Groupe Montoni, respecte les valeurs de développement durable de Mine Raglan et permet à la compagnie de louer trois étages de plus de 15  995 pi2 chacun, pour une capacité totale de plus de 200 personnes. Laval possède également un bassin de main-d’œuvre non négligeable pour l’entreprise. Cette ville d’avenir est proche des axes autoroutiers, mais aussi de l’aéroport. C’est là un point important, sachant que Mine Raglan dispose de deux Boeing 737 pour le transport de ses employés et d’une partie de son matériel vers son site minier. Mine Raglan a tout à sa disposition pour maintenir sa croissance et s’assurer de rester parmi les meilleures entreprises minières au monde. Mener ses activités dans un respect total des communautés inuites et de l’environnement est aussi un gage de réussite. POUR EN SAVOIR DAVANTAGE Veuillez communiquer avec Mine Raglan au 450 668-2112 ou par courriel à inforaglan@glencore-ca.com www.mineraglan.ca G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 19 P roj e t r é c ent d ’i n v es t i s s e m ent
  • ACHETER UN IMMEUBLE
  • SURVOL DES CONDITIONS DU MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER Les conditions du marché de l’investissement sont favorables depuis quelques années, car les taux d’intérêt sont bas et le financement est facilement disponible pour l’immobilier. Par ailleurs, les valeurs des propriétés à revenus ont augmenté considérablement au cours des cinq dernières années. Pour certaines entreprises, la décision d’acquérir un immeuble au lieu de louer ses locaux peut s’avérer une option avantageuse. L’analyse de transactions récentes a permis de dégager des fourchettes de prix de vente au pied carré d’édifices de bureaux et de bâtisses à vocation industrielle. TRANSACTIONS RÉCENTES — MARCHÉ DES ÉDIFICES DE BUREAUX PLACE VAL-DES-ARBRES Prix de vente 7,1 M$ (83 $/pi2) Date de vente février 2013 Superficie approximative 86 000  pi2 Édifice de bureaux multi-locataires de catégorie A sis au 1600, boulevard Saint-Martin Est. 600, BOULEVARD ARMAND-FRAPPIER Prix de vente  2,85 M$ (141 $/pi2) Date de vente  janvier 2013 Superficie approximative  20 250  pi2 Édifice de bureaux à locataire unique situé dans la Cité de la Biotech. G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 21 Ac h e t e r u n i m m eu b l e
  • 500, BOULEVARD CARTIER OUEST 11,5 M$ (104 $/pi2) Prix de vente  Date de vente  mai 2013 Superficie approximative  110 000  pi2 Situé dans la Cité de la Biotech, l’édifice abritant le Centre de développement des biotechnologies de Laval a été acquis en mai par l’INRS. POLYCLINIQUE DE LA SANTÉ 1,12 M$ (149 $/pi2) Prix de vente  Date de vente  avril 2013 Superficie approximative  7 500  pi2 Édifice à vocation médicale situé au 1688, boulevard des Laurentides. Ac h e t e r u n  i m m eu b l e 22 G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S
  • TRANSACTIONS RÉCENTES — MARCHÉ DES ÉDIFICES À VOCATION INDUSTRIELLE 2185, FRANCIS-HUGHES Prix de vente  Date de vente  Superficie approximative  6,9 M$ (69 $/pi2) avril 2013 100 000  pi2 Édifice à locataire unique construit en 1965, avec hauteur libre entre 19 et 38 pieds. Zonage IB-50. 3695, AUTOROUTE DES LAURENTIDES Prix de vente  Date de vente  Superficie approximative  11 M$ (83 $/pi2) mars 2013 133 000  pi2 Édifice à locataire unique construit en 1972, avec hauteur libre de 24 à 30 pieds. L’édifice comprend environ 15 000  pi2 d’espace pour bureaux, entrepôts, laboratoires et fabrication. 2345-2377, RUE MICHELIN Prix de vente  Date de vente  Superficie approximative  3 M$ (50 $/pi2) janvier 2013 59 500  pi2 Édifice à plusieurs locataires construit en 1990, comprenant 38 % de superficie de bureaux. L’espace d’entreposage offre 22 pieds de hauteur libre. G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 23 Ac h e t e r u n i m m eu b l e
  • OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF CRÉDIT PHOTO : CBRE
  • Le marché locatif de Laval offre plusieurs options de location à des coûts comparables aux autres marchés immobiliers de banlieue. La forte activité de construction sur le territoire au cours des cinq dernières années a bonifié l’offre de locaux disponibles, tant sur le marché des édifices de bureaux que sur le marché des édifices à vocation industrielle. ÉDIFICES DE BUREAUX Le marché des édifices de bureaux de Laval compte un peu plus de 3,8 millions de pieds carrés composés d’une forte proportion d’espaces de catégorie A. L’inventaire des édifices de bureaux de Laval est relativement récent si l’on compare à l’inventaire du marché sur l’île de Montréal. D’une part, la ville s’est développée beaucoup plus tard que les quartiers centraux de Montréal et d’autre part, la disponibilité et le coût moindre des terrains facilitent la construction d’édifices. INVENTAIRE MARCHÉ DES ÉDIFICES DE BUREAUX Inventaire total bureaux (pi2) Édifices en construction Superficie totale des édifices en construction (pi2) LAVAL 3 862 651 3 440 595 Classe A 2 159 191 3 440 595 Classe B 1 679 460 0 0 Classe C 24 000 0 0 Source : Altus InSite, 3 e trimestre 2013 INVENTAIRE PAR ANNÉE DE CONSTRUCTION 11 % 12 % 20 % 21 % 59 % 20 % AVANT 1960 1960 À 1989 1990 À 1999 DEPUIS 2000 57 % LAVAL ÎLE DE MONTRÉAL PRINCIPAUX PORTEFEUILLES D’ÉDIFICES DE BUREAUX À LAVAL Gestionnaire Cominar Superficie (et nombre d’édifices) 1 498 777 (14) Responsable de la location 514 337-8151 www.cominar.com Groupe Petra 362 644 (2) 514 321-7515 www.groupepetra.com Groupe Montoni 298 054 (4) 450 978-7500 www.groupemontoni.com Ivanhoé Cambridge 235 304 (5) 514 861-4264 www.ivanhoecambridge.com Landmark Properties 192 433 (3) 514 845-9113 www.landmarkproperties.ca INVENTAIRE M ERC I A L L G U I D E I M M O B I L I ER CO MPAR ANNÉE AVA L LO I S DE CONSTRUCTION 25 Opt i o n s i m m o b i l i è r es s u r l e  m a rc hé lo c at i f
  • Un répertoire complet des édifices de bureaux à vendre ou avec locaux à louer est disponible sur le site web de Laval Technopole dans la section Offre immobilière/Édifices de bureaux ou en cliquant sur : http://lavaltechnopole.altusinsite.com DISPONIBILITÉ ET INOCCUPATION Le taux d’inoccupation des espaces de bureaux, soit le pourcentage de la superficie totale vacante divisée par l’inventaire total, a augmenté au cours des cinq dernières années à Laval. Cette augmentation n’est pas attribuable à une demande négative ou une baisse de la demande, mais plutôt le résultat de cinq années d’activité de construction continue. En effet, entre le 3e trimestre 2008 et le 3e trimestre 2013, six nouveaux projets de bureaux ont été achevés à Laval, ajoutant 360 000 pi2 à l’offre globale, ou presque 10 % de l’inventaire. Au cours de la même période, le marché a enregistré une croissance de 207  000 pi2 d’absorption nette. L’offre a donc augmenté plus rapidement que la demande. Le taux d’inoccupation est passé de de 6,6 % au 3e trimestre 2008 pour remonter graduellement et atteindre 13,8 % au 3e trimestre 2013. Le taux de vacance des édifices de catégorie A a atteint 11,2 % ce trimestre, mais est en baisse depuis le début de l’année. Le taux de vacance sur le marché des édifices de classe B a grimpé en flèche entre le 2e et le 3e trimestre 2013 suite à la mise en marché d’une vaste superficie de 80 000 pi2 au 705, chemin du Trait-Carré. ÉVOLUTION DU TAUX D’INOCCUPATION PAR CATÉGORIE D’ÉDIFICES % 20 % ÉVOLUTION DU TAUX D’I PAR CATÉGORIE D’ÉDIFIC ÉVOLUTION DU TAUX D 20 15 PAR CATÉGORIE D’ÉDIF 15 10 10 5 LAVAL LAVAL CLASSE A 2013 -T3 2013 -T3 2013 -T1 2013 -T1 2012 -T3 2012 -T3 2012 -T1 2012 -T1 2011 -T3 2011 -T3 2011 -T1 2011 -T1 2010 -T3 2010 -T3 2010 -T1 2010 -T1 2008 -T3 2008 -T3 0 2009 -T3 2009 -T3 5 2009 -T1 2009 -T1 0 CLASSE B CLASSE A CLASSE B ÉVOLUTION DU TAUX D’INOCCUPATION PAR SECTEUR % % 16 14 16 12 14 10 12 8 10 68 46 24 02 LAVAL CENTRE-VILLE ET OUEST Opt i o n s i m m o b i l i è r es s u r l e  m a rc hé lo c at i f 2013 -T3 2013 -T3 2013 -T1 2013 -T1 2012 -T3 2012 -T3 2012 -T1 2012 -T1 LAVAL EST 2011 -T3 2011 -T3 2011 -T1 2011 -T1 LAVAL CENTRE-VILLE ET OUEST 2010 -T3 2010 -T3 2010 -T1 2010 -T1 2009 -T3 2009 -T3 2009 -T1 2009 -T1 PAR SECTEUR 2008 -T3 2008 -T3 0 ÉVOLUTION DU TAUX D’I PAR SECTEUR DU TAUX D ÉVOLUTION LAVAL EST 26 G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S
  • LES GRANDES SUPERFICIES CONTIGUËS DISPONIBLES Les grandes superficies contiguës disponibles (qu’elles soient actuellement vacantes ou prochainement libres) sont nombreuses dans la catégorie «  000 pi2 et plus  mais on ne compte que quatre édifices 10  », pouvant accommoder un locataire nécessitant 50  000 pi2 contigus. Deux de ces quatre édifices, soit le 3055, boulevard Saint-Martin et la phase 5 de Place Laval, sont en construction. En considérant ces deux nouvelles tours en construction qui devraient être livrées au printemps 2014, les locataires auront beaucoup d’options sur le marché de la location de Laval. Superficies disponibles Adresse Espace contigu maximal (pi2) 2100, CUNARD 2100, rue Cunard 3055, SAINT-MARTIN* 3055, boulevard Saint-Martin Ouest 99 690 705, DU TRAIT-CARRÉ 705, chemin du Trait-Carré 80 324 PLACE LAVAL 5* 5, Place Laval 60 000 ÉDIFICE DESJARDINS* Saint-Martin/Daniel-Johnson 35 294 1699, LE CORBUSIER 1699, boulevard Le Corbusier 27 557 1428-1432, SAINT-MARTIN 1428-1432, boulevard Saint-Martin Ouest 22 023 L’ESPACE A 3131, boulevard Saint-Martin Ouest 16 707 2955, JULES-BRILLANT 2955, rue Jules-Brillant 15 346 COMPLEXE TECHNOVAL – 400AF 400, boulevard Armand-Frappier 15 000 TOUR DESSAU II 1700, boulevard Laval 14 583 COMPLEXE DANIEL JOHNSON – II 3224, avenue Jean-Béraud 13 992 2905, LOUIS-R.-RENAUD 2905, place Louis-R.-Renaud 13 791 PLACE LAVAL II 2, Place Laval 12 788 ÉDIFICE TORONTO DOMINION 3080, boulevard Le Carrefour 12 781 1600B, SAINT-MARTIN 1600, boulevard Saint-Martin Est 12 153 191 157 * Nouveaux projets Source : Altus InSite, 3 e trimestre 2013 (Plus de détails sur chaque édifice dans la section « Offre immobilière » du site www.lavaltechnopole.com) G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 27 Opt i o n s i m m o b i l i è r es s u r l e  m a rc hé lo c at i f
  • LOYERS Les loyers marchands des édifices de bureaux de Laval sont comparables à ceux des autres banlieues et plus abordables que les loyers du centre-ville. Les loyers nets demandés et les frais additionnels sont demeurés stables sur le marché des édifices de bureaux de Laval entre 2008 et 2013. Ils varient le plus souvent entre 22 $ et 25 $ brut le pied carré. Comme l’indique le tableau suivant, le coût des taxes foncières est pratiquement moitié moins que le coût moyen équivalent pour un édifice de catégorie A au centre-ville de Montréal 1. ÉVOLUTION DES LOYERS DEMANDÉS LAVAL — TOUTES LES CLASSES D’IMMEUBLES $ 30 25 20 15 10 5 LOYER NET DEMANDÉ 2013 -T4 2013 -T3 2013 -T2 2013 -T1 2012 -T4 2012 -T3 2012 -T2 2012 -T1 2011 -T4 2011 -T3 2011 -T2 2011 -T1 2010 -T4 2010 -T3 2010 -T2 2010 -T1 2009 -T4 2009 -T3 2009 -T2 2009 -T1 2008 -T4 0 LOYER ADDITIONNEL COMPARAISON DES COÛTS D’OCCUPATION — ÉDIFICES DE BUREAU DE CATÉGORIE A RIVE-SUD 5,12 $ WEST ISLAND 5,70 $ LAVAL 4,78 $ MONTRÉAL CENTRE-VILLE 8,80 $ ÉVOLUTION DES LOYERS DEMANDÉS 0 LES 10 $ LAVAL – TOUTES $ CLASSES D’IMMEUBLES LOYER NET 20 $ FRAIS D’EXPLOITATION 30 $ TAXES FONCIÈRES 40 $ ÉNERGIE Selon les données compilées pour un échantillon de 28 édifices de catégorie A au centre-ville de Montréal et de 9 édifices de catégorie A situés à Laval. 1  Source : Altus InSite, 2e trimestre 2013 DÉFINITIONS DU LOYER DEMANDÉ Loyer net demandé  loyer net (et non négocié) pour un local à louer, excluant les frais d’exploitation et les taxes foncières demandés. : Loyer brut demandé  loyer net demandé auquel on ajoute le loyer additionnel. : Loyer additionnel  tous les frais qui ne sont pas inclus dans le loyer net tels que les frais d’exploitation (entretien des espaces communs, frais de : gestion, etc.), coûts d’énergie et taxes foncières. Opt i o n s i m m o b i l i è r es s u r l e  m a rc hé lo c at i f ÉDIFICES DE BUREAU 28 G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S
  • MARCHÉ DES ÉDIFICES À VOCATION INDUSTRIELLE La région métropolitaine de recensement de Montréal (RMR) possède le 2e plus grand parc industriel au Canada. Il compte plus de 6 700 immeubles industriels légers comprenant près de 349 millions de pieds carrés. C’est un parc dynamique qui effectue présentement la transition des secteurs traditionnels vers les industries de pointe. Montréal est un pivot en termes de transport et de distribution. Au fil des années, l’activité industrielle de Montréal a pris de l’expansion vers les banlieues, le long des axes routiers majeurs. Stratégiquement situés le long des autoroutes, les parcs industriels de Laval se sont développés dans le créneau de la biotechnologie, de la distribution et de la fabrication. La disponibilité et l’abordabilité des terrains ont favorisé la construction d’édifices souvent de type « flex » pouvant accommoder plusieurs usages. Selon la plus récente compilation de l’inventaire effectuée par Altus InSite au 3e trimestre 2013, le marché industriel de Laval comptait un peu plus de 16 millions de pieds carrés et un peu plus de 300 édifices1. La moitié de cet inventaire est composée d’édifices multilocataires. Sur les 305 édifices recensés, un peu plus de 80 sont de construction récente, c’est-à-dire de 15 ans ou moins. INVENTAIRE Inventaire total industriel (pi2) Taux de disponibilité (%) 16 361 499 12,2 100  Condominium 441 757 0,4 3  Mini-entrepôt 127 446 0 1  Édifices multi-locataires 8 210 370 13,6 50  Édifice à locataire unique 7 581 926 11,5 46  LAVAL 16 361 499 12,2 100  Laval Centre 11 725 505 10,7 72  Laval Ouest 3 306 974 11,7 20  Laval Est 1 297 450 26,4 8  LAVAL INDUSTRIEL LOCATIF (INDUSTRIEL LÉGER) % de l’inventaire total Source : Altus InSite, 3 e trimestre 2013 PRINCIPAUX PORTEFEUILLES LOCATIFS INDUSTRIELS DE LAVAL Gestionnaire Cominar FPI Dundee IMLP Proulx, Vadnais et associés Superficie (et le nombre d’édifices) 1 487 683 (19) 991 106 (5) 843 001 (40) Responsable de la location 514 337-8151 www.cominar.com 514 392-4602 www.dundeerealtyleasing.com 450 975-2710 www.proulxvadnais.ca Groupe Montoni 450 978-7500 www.groupemontoni.com Conseillers immobiliers Triovest 1 727 740 (9) 694 171 (9) 514 905-4166 www.triovest.com Tous les édifices occupés par leurs propriétaires ne sont pas inclus dans l’inventaire de marché locatif compilé par Altus InSite. G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 29 Opt i o n s i m m o b i l i è r es s u r l e  m a rc hé lo c at i f
  • DISPONIBILITÉS ET INOCCUPATION SUR LE MARCHÉ INDUSTRIEL Le taux d’inoccupation, soit le pourcentage de la superficie totale vacante divisée par l’inventaire total, a augmenté depuis un an sur le marché de Laval. Cette augmentation est attribuable à la croissance de l’offre, qui est passée de 16 millions de pieds carrés à 16,4 millions de pieds carrés en un an seulement. L’absorption positive enregistrée au cours des trois premiers trimestres de 2012 a fait chuter le taux d’inoccupation à 4,1 % au 3e trimestre 2012, créant une pénurie d’espace sur le marché. Le marché s’est ajusté en lançant de nouveaux projets. L’ajout des nouveaux projets a toutefois été précédé d’une baisse importante de l’absorption au 1er trimestre 2013, faisant grimper l’inoccupation à près de 14 %. Le taux d’inoccupation a depuis baissé à 12,0 %. HISTORIQUE ET PROJECTION DE L’ABSORPTION DE 2011-2013 900 15% 700 13% 10% MILLIERS DE PIEDS CARRÉS 500 8% 300 5% 100 5% -100 0% -300 -3% -5% -500 -8% -700 -10% ABSORPTION NOUVELLE OFFRE 2013-Q3 2013 -Q2 2013-Q1 2012-Q4 2012-Q3 2012-Q2 2012-Q1 2011-Q4 2011-Q3 -15% 2011-Q2 -13% -1 100 2011-Q1 -900 INNOCUPATION INOCCUPATION PAR SECTEUR ET TYPE D’ÉDIFICES Si le taux d’inoccupation général est relativement élevé, certains types de locaux demeurent rares sur le marché locatif lavallois. En effet, nos recherches indiquent que seulement quatre locaux offrant plus de 100 000  pi2 contigus sont disponibles actuellement sur le marché locatif. D’autres options seront disponibles sous peu puisque des projets sont en cours ou sur le point d’être lancés. De plus, les entreprises à vocation industrielle recherchant de vastes superficies peuvent toujours considérer l’option d’une construction sur-mesure pour leurs opérations. Par contre, le marché de Laval, dont l’inventaire est relativement récent, offre plusieurs options de location pour des espaces avec hauteur libre de 18 à 24 pieds et de 24 à 28 pieds, mais très peu d’options avec hauteur de moins de 18 pieds. Comme ailleurs sur le marché de Montréal, les locaux offrant des hauteurs libres de 32 pieds et plus sont plus rares. Opt i o n s i m m o b i l i è r es s u r l e  m a rc hé lo c at i f 30 G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S
  • Nombre d’édifices Superficie totale (pi2) Superficie vacante à louer (pi2) Superficie vacante en souslocation (pi2) Superficie vacante totale (pi2) Taux d’inoccupation (%) 305 16 361 499 1 436 047 522 624 1 958 671 12 Condominium 16 441 757 1 800 0 1 800 0,4 Mini-entrepôt 2 127 446 0 0 0 0 Édifices à locataires multiples 151 8 210 370 819 414 269 562 1 088 976 13,3 Édifices à locataire unique 136 7 581 926 614 833 253 062 867 895 11,4 LAVAL CENTRE 222 11 725 505 788 719 439 014 1 227 733 10,5 Condominium 5 125 364 1 800 0 1 800 1,4 Mini-entrepôt 1 107 462 0 0 0 0 Édifices à locataires multiples 113 5 912 536 356 006 244 952 600 958 10,2 Édifices à locataire unique 103 5 580 143 430 913 194 062 624 975 11,2 45 3 306 974 304 906 83 610 388 516 11,7 Condominium 4 199 842 0 0 0 0 Mini-entrepôt 0 0 0 0 0 0 Édifices à locataires multiples 22 1 445 309 120 986 24 610 145 596 10,1 Édifices à locataire unique 19 1 661 823 183 920 59 000 242 920 14,6 LAVAL EST 36 1 297 450 342 422 0 342 422 26,4 Condominium 7 116 551 0 0 0 0 Mini-entrepôt 1 19 984 0 0 0 0 Édifices à locataires multiples 16 852 525 342 422 0 342 422 40,2 Édifices à locataire unique 12 308 390 0 0 0 0 LAVAL LAVAL OUEST Source : Altus InSite, 3 e trimestre 2013 Nombre d’options pour un local de 100 000 pi2 ou plus Nombre d’options pour un local de 50 000 pi2 ou plus Laval Centre 2 10 Laval Ouest 1 4 Laval Est 1 3 Adresse Type Locaux de 100 000 pi2 minimum contigus 875, MONTÉE SAINT-FRANÇOIS Multi-locataires 135 000 2025, CUNARD Multi-locataires 130 000 3399, FRANCIS-HUGHES Locataire unique 119 062 1155, CHOMEDEY Locataire unique 115 360 G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 31 Opt i o n s i m m o b i l i è r es s u r l e  m a rc hé lo c at i f
  • NOMBRE D’OPTIONS DE LOCAUX SELON LA HAUTEUR LIBRE 18 PIEDS ET MOINS 18 À 24 PIEDS 24 À 28 PIEDS 28 À 32 PIEDS PLUS DE 32 PIEDS 0 5 LOCATAIRE UNIQUE 10 15 20 25 MULTI-LOCATAIRES ESPACE DISPONIBLE SELON LA HAUTEUR LIBRE 3% 31 % 5% 4 % 4 % 4% 16 % 36 % 51 % 46 % NOMBRE D’OPTIONS DE LOCAUX SELON LA HAUTEURGRAND MONTRÉAL LIBRE PLUS DE 32 PIEDS 28 À 32 PIEDS 24 À 28 PIEDS 18 À 24 PIEDS 18 PIEDS ET MOINS LAVAL LOYERS Les loyers demandés sont demeurés relativement stables au cours des trois dernières années. Notons cependant que les loyers peuvent varier énormément sur le marché industriel en fonction de la hauteur libre, de l’année de construction, de la proportion réservée pour usage de bureaux, de la visibilité, de l’accès à une autoroute et bien d’autres facteurs. Selon nos observations de 19 édifices à locataires multiples offrant des locaux à louer et pour lesquels des taux de location sont affichés, les loyers nets pour les édifices de moins de 18 à 24 pieds de hauteur libre sur le marché de Laval varient le plus souvent entre 3,75 $ et 6,50 $ le pied carré (les frais additionnels oscillent entre 2,00 $ et 5,25 $/pi2). Pour les édifices avec hauteur libre de plus de 24 pieds, les loyers nets demandés varient entre 4,50 $ et 6,50 $/pi2 (avec des frais oscillant entre 2,50 $ et 5,00 $/pi2) 1. ESPACE DISPONIBLE SELON 1 N  ous disposons LA HAUTEUR LIBRE d’observations sur les loyers demandés dans les édifices à locataire unique pour permettre une généralisation des d’un nombre insuffisant caractéristiques de ce marché. Opt i o n s i m m o b i l i è r es s u r l e  m a rc hé lo c at i f 32 G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S
  • ÉVOLUTION DES LOYERS DEMANDÉS LAVAL — ÉDIFICES LOCATIFS INDUSTRIELS $ 12 10 8 6 4 2 LOYER ADDITIONNEL 2013-T4 2013-T3 2013-T2 2013-T1 2012-T4 2012-T3 2012-T2 2012-T1 2011-T4 2011-T3 2011-T2 2011-T1 2010-T4 0 LOYER NET DEMANDÉ COMPARAISON LOYERS DEMANDÉS — IMMEUBLES MULTI-LOCATAIRES LAVAL LONGUEUIL SAINT-LAURENT LACHINE MONTRÉAL DES ÉVOLUTION EST LOYERS DEMANDÉS LAVAL – ÉDIFICES LOCATIFS INDUSTRIELS 0$ 2$ LOYER NET COMPARAISON LOYERS DEMANDÉS – IMMEUBLES MULTI-LOCATAIRES 4$ 6$ 8$ 10 $ 12 $ LOYER ADDITIONNEL G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 33 Opt i o n s i m m o b i l i è r es s u r l e  m a rc hé lo c at i f
  • NOUVEAUX PROJETS
  • NOUVELLES TOURS DE BUREAUX EN CONSTRUCTION 3055, BOULEVARD ST-MARTIN Un immense complexe à ciel ouvert dans un environnement de style urbain abritera bientôt le 3055, ST-MARTIN. Une adresse de prestige dès 2014 dans le développement du Centropolis. Un bâtiment de 6 étages hors-sol occupant 117 500 pi2 locatifs pour espaces de bureaux et commerciaux en plein cœur du centre-ville de Laval. Ce magnifique édifice est conceptualisé et développé de façon à viser le niveau de certification LEED-NE Or. Il est muni d’une marquise verte dont l’eau de ruissellement s’écoule dans un bassin aménagé qui assure la gestion des eaux pluviales et présente une coulée verte dans un paysage exceptionnel. Un édifice haut de gamme à l’architecture contemporaine rivalisera avec les meilleurs édifices de la grande région de Montréal. 3055, BOULEVARD SAINT-MARTIN OUEST Promoteur Ivanhoé Cambridge Superficie 99 400  pi2 Nombre d’étages Catégorie Cases de stationnement Espaces disponibles Date de livraison 6, incluant RC commercial A 301 1000 à 99 400 pi2 contigus printemps 2014 Source : Ivanhoé Cambridge PLACE LAVAL 5 A l’angle des boulevards des Laurentides et Saint-Martin, facilement accessible de l’autoroute 440, Place Laval est le plus important complexe de bureaux de Laval qui comprendra cinq tours de bureaux reliées par un corridor commun. Le complexe est doté de fibre optique et offre une multitude de services tels que banques, garderie, nettoyeur, restaurant, café-bistro, clinique médicale, bureau de change et de passeport et station de métro De la Concorde à proximité. La tour 5 de Place Laval, un immeuble de prestige de 310,128 pi2 sur 14 étages, sera disponible pour location dès septembre 2014. PLACE LAVAL 5 Promoteur FPI Cominar Superficie 310 128  pi2 Nombre d’étages Catégorie Cases de stationnement Espaces disponibles Date de livraison 14, incluant RC commercial A 356 (intérieur), 1450 (extérieur) 1000 à 60 000 pi2 contigus printemps 2014 Source : FPI Cominar G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 35 N o u v e au x p roj e t s
  • NOUVEAU BÂTIMENT DESJARDINS Nouvel immeuble en construction. Facilement accessible par les autoroutes Laval (A-440) et des Laurentides (A-15), cet immeuble est stratégiquement situé au coin du boulevard Daniel-Johnson, au cœur du nouveau centre de Laval. Immeuble de 5 étages situé à distance de marche de tous les services. Un environnement de travail hors du commun et agréable. Stationnement spacieux et facile. Cet immeuble offre une fenestration exceptionnelle et une hauteur libre de 9 pieds. Certification LEED ARGENT avec un système de chauffage, de ventilation et d’air climatisé haute performance pour des économies d’énergie. La construction garantit un confort supérieur aux immeubles conventionnels. BOULEVARD SAINT-MARTIN Promoteur SunLife/Bentall Kennedy Superficie 54 905  pi2 Nombre d’étages 5 Catégorie A Cases de stationnement Espaces disponibles Date de livraison 23 (intérieur), 153 (extérieur) 1000 à 35 294 pi2 contigus automne 2014 Source : Bentall Kennedy PROJET COMMERCIAL ET BUREAUX CITÉ URBAINE Stratégiquement situé à l’angle de la rue Louis-B.-Mayer et du boulevard Curé-Labelle au nord de l’autoroute 440, ce projet est une construction en 3 phases dont 2 sont complétées et occupées à plus de 80 %. La phase 3 du projet sera lancée au printemps 2014. Projet locatif avec possibilités d’achat en copropriété. Centre médical pour professionnels et bureaux d’affaires : un projet unique en son genre. PROJET COMMERCIAL ET BUREAUX CITÉ URBAINE Promoteur NAI Commercial Superficie 33 350 pi2 Nombre d’étages 3 Catégorie Mixte Cases de stationnement Espaces disponibles Date de livraison N.D. 33 350 pi2 printemps 2014 Source : NAI Commercial N o u v e au x p roj e t s 36 G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S
  • NOUVEAUX PROJETS À VOCATION INDUSTRIELLE ET MIXTE EN CONSTRUCTION PROJETS EN CONSTRUCTION Le parc industriel de Laval est en expansion, favorisé par la disponibilité des terrains. Divers projets sont en cours de réalisation. On remarque que plusieurs de ces projets offrent des espaces de type « flex », c’est-à-dire pouvant convenir à divers usages et usagers  entreposage, bureaux de soutien administratif, commerce de : gros et salles d’exposition. PLACE DE LA GARE — 800, BOULEVARD ST-MARTIN OUEST Place de la Gare est un projet mixte composé d’espaces pour bureaux et commerces ainsi que de locaux à vocation industrielle. La voie ferrée longe le site. La superficie totale du projet est de 85 000 pi2. Les locaux, disponibles en vente et en location, sont divisibles. Le projet devrait être achevé au printemps 2014. Promoteur : JLL CORPS CITÉ DES AFFAIRES — BOISÉ DE L’ÉQUERRE Situé sur le boulevard Dagenais, entre les boulevards Industriel et Le Corbusier, la Cité des affaires est un développement de condos commerciaux, industriels et de bureaux. Développé en 4 phases, le projet offrira, en vente et en location, plus d’une trentaine d’unités dont les superficies varient entre 2 900 pi2 et 14 000 pi2, en incluant la mezzanine. Promoteur : Guimond Construction PROJET MARGIAC Situé sur la rue Louis-B.-Mayer, cet édifice offre des locaux industriels et commerciaux d’une hauteur libre de 28 pieds. Jusqu’à 90 000 pi2 contigus seront disponibles. Le bâtiment offrira une performance énergétique supérieure par rapport à un bâtiment conventionnel. Promoteur : Groupe Montoni G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 37 N o u v e au x p roj e t s
  • MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX
  • La ville de Laval compte plusieurs centres commerciaux de toutes catégories : des super régionaux comme le Carrefour Laval, des méga centres, des centres de quartier, des centres linéaires et des édifices à locataire unique. Les loyers et les services communs varient énormément selon le type de centre. Plus grands centres commerciaux Superficie totale (pi2) Gestionnaire CARREFOUR LAVAL 1 360 821 Cadillac Fairview SMARTCENTRES VAL-DES-BRISES 792 716 SmartCentres SMARTCENTRES AUTOROUTE CHOMEDEY O. 682 035 SmartCentres CENTRE LAVAL 638 797 Cominar GALERIES LAVAL 623 000 Fonds de solidarité FTQ SMARTCENTRES 2075, CHOMEDEY 585 623 Smartcentres CENTROPOLIS 550 873 Ivanhoé Cambridge MEGA CENTRE NOTRE-DAME 425 173 Riocan CENTRE ST-MARTIN 241 457 Riocan CENTRE DUVERNAY 226 717 Gestion immobilière Edgecombe Source : Site Web des gestionnaires des centres commerciaux DÉPENSES À LA CONSOMMATION DES MÉNAGES LAVALLOIS Le profil des ménages lavallois est similaire à celui de la RMR de Montréal en terme de taille des ménages (2,5 personnes par ménage à Laval contre 2,4 pour la RMR) et de mode d’occupation (environ 70 % des ménages sont propriétaires de leur logement). Il se distingue toutefois par la forte proportion de ménages dont la langue maternelle est autre que le français ou l’anglais (32 % des ménages lavallois par rapport à 11 % pour la RMR). Laval compte également une plus forte proportion de personnes âgées de 65 ans ou plus (16 % contre 11 % pour la RMR). Le profil sociodémographique de la zone se distingue aussi par le niveau d’éducation  on compte à Laval : près de deux fois plus de diplômés de niveau collégial (cégep) que pour la RMR alors que la proportion de diplômés universitaires est semblable à celui de la RMR. Le revenu annuel moyen par ménage est un peu en deçà de la moyenne de la RMR, soit 66 555 $ par année. PROFIL SOCIODÉMOGRAPHIQUE DE LA POPULATION DE LA ZONE Variables Zone commerciale Laval RMR de Montréal Primaire 22 % 24 % Secondaire 24 % 35 % Collégiale (Cégep) 32 % 17 % Universitaire 22 % 24 % Moins de 20 000$ 12 % 13 % 20 000$ à 39 999$ 22 % 19 % 40 000$ à 59 999$ 21 % 19 % 60 000$ à 79 999$ 16 % 16 % 80 000$ à 99 999$ 11 % 12 % 100 000$ et plus 18 % 21 % 66 555 $ 68 797 $ 96,7 100,0 NIVEAU DE SCOLARITÉ (2006) REVENU DU MÉNAGE (2005) Revenu moyen du ménage RMR = 100 Source : Statistiques Canada, Recensements de 2006 et 2011. G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 39 M a rc hé d es  c e nt r es co m m e rc i au x
  • PROFIL SOCIODÉMOGRAPHIQUE DE LA POPULATION DE LA ZONE Variables Zone commerciale Laval RMR de Montréal 0 à 9 ans 11 % 12 % 10 à 19 ans 13 % 13 % 20 à 34 ans 18 % 20 % 35 à 54 ans 30 % 31 % 55 à 64 ans 12 % 13 % 65 ans et plus 16 % 11 % Âge moyen 40,2 38,4 61 % 76 % Anglais 7 % 13 % Espagnol 3 % 1 % Grec 4 % 2 % Italien 4 % 0 % Autres 17 % 5 % 4 % 3 % Une personne 26 % 29 % Deux personnes 32 % 34 % Trois personnes 16 % 17 % Quatre personnes ou plus 26 % 20 % 2,5 2,4 Propriétaire 69 % 68 % Locataire 31 % 32 % TRANCHES D’ÂGE (2011) LANGUE MATERNELLE (2011) Français Réponses multiples TAILLE DES MÉNAGES (2011) Personnes par ménage MODE D’OCCUPATION (2006) Source : Compilation de Groupe Altus Recherche Marketing à partir de données de Statistiques Canada En terme de dépenses à la consommation, celles des ménages lavallois sont légèrement supérieures à la moyenne provinciale et ce, pour pratiquement toutes les catégories de produits. Selon l’analyse d’Altus Recherche et marketing, le potentiel de la zone commerciale de Laval atteindra 4,35 milliards de dollars en 2014 et atteindra 4,47 milliards de dollars en 2016. M a rc hé d es  c e nt r es co m m e rc i au x 40 G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S
  • DÉPENSES ANNUELLES PAR MÉNAGE AU QUÉBEC ET DANS LA ZONE COMMERCIALE SERVICES PERSONNELS ET RESTAURATION Types de services Au Québec en 20141 Zone commerciale Laval 20142 SERVICES PERSONNELS Services vestimentaires (nettoyeurs, buanderies, couture) 99 $ 525 $ Total — Services personnels 50 $ 673 $ Locations de films, DVD et jeux 556 $ 49 $ Coiffure et esthétique 104 $ 710 $ RESTAURATION Avec service restreint 1 095  $ 1 214  $ Avec service complet — Familial 780 $ 865 $ Avec service complet — Ambiance 555 $ 615 $ Avec service complet — Gastronomique 165 $ 183 $ 2 595  $ 2 877  $ Total — Restaurants 1 2 Estimé à partir de Statistiques Canada. Enquête sur les dépenses des ménages, 2001 à 2009 et ventes dans les restaurants de la zone. Estimation du groupe Altus DÉPENSES ANNUELLES PER CAPITA AU QUÉBEC ET DANS LA ZONE COMMERCIALE BIENS DURABLES, SEMI-DURABLES ET COURANTS Types de magasins Au Québec en 20143 Zone commerciale Laval 20144 BIENS DURABLES, SEMI-DURABLES Meubles 302 $ 318 $ Accessoires pour la maison 140 $ 147 $ Électronique, électroménagers et ordinateurs 267 $ 281 $ Rénovation, quincaillerie, matériaux et jardinage 693 $ 729 $ Vêtements et accessoires vestimentaires 622 $ 638 $ Chaussures 101 $ 106 $ 57 $ 60 $ 288 $ 303 $ 1 572  $ 1 654  $ Bijouteries et maroquineries Articles de sport, passe-temps, musique et librairies Magasins de marchandises diverses Magasins de détail divers 291 $ 302 $ 4 333 $ 4 538 $ 2 605  $ 2 639 $ 457 $ 463 $ 1 320  $ 1 337  $ 4 382  $ Total — Biens durables et semi-durables 4 439  $ BIENS COURANTS Supermarchés Dépanneurs et spécialistes Pharmacies, produits de santé et soins personnels Total — Biens courants 3 4 Statistiques Canada, 63-005 au catalogue. Estimation basée sur les données de 2007 à 2012. Estimation du Groupe Altus (basée sur le profil socioéconomique de la population de la zone d’étude) G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S 41 M a rc hé d es  c ent r es co m m e rc i au x
  • POTENTIEL DE LA ZONE COMMERCIALE EN 2014 ET 2016 (TABLEAU DE SYNTHÈSE) Catégories 2014 20161 Biens durables et semi durables 1 902 874 200  $ 1 955 197 500  $ Biens courants 1 861 361 500  $ 1 912 543 300  $ 115 843 600  $ 119 961 600  $ Services personnels Restaurants 469 411 300  $ 486 097 900  $ 4 349 490 600  $ TOTAL 4 473 800 300  $ Source: Groupe Altus 1 T  enant compte des niveaux de dépenses de 2014 CONCLUSION LAVAL TECHNOPOLE espère que ce guide vous sera utile dans votre prise de décision et souhaite vous accompagner dans toutes les étapes de votre implantation ou dans vos projets d’expansion. Les commentaires et suggestions sont les bienvenus pour améliorer cet outil. Communiquez avec : Gilbert LeBlanc, gilbert.leblanc@lavaltechnopole.com au 450 978-5957 ou avec . Chantal Joyal, chantal.joyal@lavaltechnopole.com au 450 978-0547 GLOSSAIRE ABSORPTION : Croissance nette de la superficie totale occupée sur un marché donné. ÉDIFICE DE BUREAUX DE CLASSE  A  : Édifice comportant une très bonne qualité de conception, matériaux, mixité de locataires, âge, taille, emplacement et services. ÉDIFICE DE BUREAUX DE CLASSE B : Édifice de bonne qualité en termes de conception, matériaux, mixité de locataires, âge, taille, emplacement et services. ÉDIFICE DE TYPE « FLEX » : Édifice pouvant convenir à divers usages et usagers sous un même toit tels que entreposage, bureaux de soutien administratif, commerce de gros, salles d’exposition. M a rc hé d es  c e nt r es co m m e rc i au x LOYER ÉCONOMIQUE : Le loyer qui permet à un propriétaire de rentabiliser son investissement dans le développement d’une propriété et d’attirer les différents facteurs de production dans cette entreprise. LOYER NET DEMANDÉ : Loyer net (et non négocié) pour un local à louer, excluant les frais d’exploitation et les taxes foncières LOYER BRUT DEMANDÉ : Loyer net demandé auquel on ajoute le loyer additionnel. LOYER ADDITIONNEL : Tous les frais qui ne sont pas inclus dans le loyer net tels que les frais d’exploitation (entretien des espaces communs, frais de gestion, etc.), coûts d’énergie et taxes foncières. 42 SUPERFICIES CONTIGUËS DISPONIBLES : Locaux contigus pouvant accommoder un même locataire. TAUX D’INOCCUPATION : Pourcentage de la superficie totale vacante divisée par l’inventaire total. 1 pied carré = 0,093 mètre carré 1 mètre carré = 10,760 pieds carrés G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S
  • LAVAL TECHNOPOLE Organisme de développement économique de la Ville de Laval 1555, boulevard Chomedey Bureau 100 Laval (Québec)  H7V 3Z1 lavaltechnopole.com 450 978-5959 PÔLE INDUSTRIEL Gilbert LeBlanc, Ec. D. Vice-président, Développement des investissements et immobilier gilbert.leblanc@lavaltechnopole.com 450 978-5957 PÔLE ENTREPRISES DE SERVICES ET SIÈGES SOCIAUX Chantal Joyal Directrice  chantal.joyal@lavaltechnopole.com 450 978-0547 CITÉ DE LA BIOTECH Jean-Marc Juteau Directeur jmjuteau@citebiotech.com 450 978-5066 PÔLE RÉCRÉOTOURISME Martine-Andrée Racine Directrice ma.racine@lavaltechnopole.com 450 978-5955 e-PÔLE Jean-Marie Pressé Directeur jm.presse@lavaltechnopole.com 450 978-5776 AGROPÔLE Nancy Guay Directrice nancy.guay@lavaltechnopole.com 450 978-5965
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