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III.- PROCESO DE IMPLEMENTACIÓN     Terminado de construir el local comercial, pasaremos a implementarlo. Los criteriosten...
Dentro de los puestos, las estanterías y los elementos de exhibición son importantes para eléxito de los negocios.1.2.- In...
Al igual que en el caso de las instalaciones de agua y desagüe, las del servicio eléctricodeben implementarse en la potenc...
b. Señal “Salida” : Esta señal indica salida del local, se debe tener                          una por ambiente y en pasad...
10.-Certificado de Habilidad de proyectos de los profesionales que elaboran el proyecto. 11.-Luego de APROBADO el proyecto...
3.- Memoria descr4iptiva y Presupuesto de Obra.4.- Plano de ubicación y de distribución, achurando el área de techar.     ...
Desde el punto de vista económico las áreas están diseñadas en su dimensióndefinitiva y con una organización interior exen...
Este concepto permitirá una integración y una ambientación muy agradable, tanto enlos ambientes de las diferentes unidades...
Para las áreas de un solo nivel se puede utilizar un sistema mixto de albañilería,cobertura metálica por abarcar grandes á...
TOTALES sub. Total Área Techada                   6,675.00 Áreas de Circulación 50%                 3387.50 Áreas de Muros...
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Manual compra de terrenos comerciales

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  1. 1. MANUALPARA COMPRAR, IMPLEMENTAR Y HABILITAR LOCALES COMERCIALES PRESENTACIÓN En los últimos años un creciente número de organizaciones de trabajadores del comercio popular consideran importante impulsar procesos de formalización y modernización de sus actividades comerciales, para lo cual buscan adquirir y/o habilitar locales comerciales, para ofrecer productos y servicios en mejores condiciones a su clientela, mejorar sus ventas e ingresos y hacer frente a la competencia de los megamercados del gran capital nacional e internacional.. La Confederación de Instituciones de Trabajadores Ambulantes, Mercados y Similares (CONFIAR), haciendo eco de esta demanda sentida por miles de trabajadores del comercio popular propuso a ALTERNATIVA Centro de Investigación Social y Educación Popular, trabajar una propuesta al respecto, para dar continuidad a las experiencias de ahorros asociativos que de manera autónoma impulsan las diversas organizaciones de base que agrupan a estos trabajadores.. En tal sentido, el presente documento es un Manual que busca contribuir a los procesos de compra, habilitación e implementación de locales comerciales, impulsado por los trabajadores ambulantes y comerciantes populares en general, a partir de experiencias en el Programa FONTA - COMAS, orientado a hacer realidad el sueño del Centro Comercial propio. Este Manual, elaborado con la colaboración de la Socióloga María Isabel Piza, dirigentes de gremios y funcionarios de las municipalidades de Lima Norte, pretende servir como orientación a dirigentes, pues proporciona información sobre procedimientos generales y básicos, incluyendo costos aproximados que deben cumplir al frente de las organizaciones que se planteen este reto. El Manual consta de tres partes, referidas a:  compra del terreno o local, su  habilitación e  implementación. Esperamos que este Manual pueda incentivar a dirigentes y trabajadores del comercio popular a impulsar con mayor decisión sus procesos de formalización y modernización comercial, parte del cual comprende la tarea de adquirir, habilitar e implementar locales, pensando en el tipo de atención que queremos brindarles a los clientes, quienes hoy exigen abastecimiento y servicios con alta calidad. Finamente, tal vez no esté demás insistir, en recordar que la iniciativa, la constancia, honradez y la gestión transparente de dirigentes y asociados son elementos fundamentales de una gestión que camina al éxito. Guillermo Nolasco Ayasta Coordinador del Programa de Promoción Empresarial y Territorial
  2. 2. MANUAL PARA COMPRA, IMPLEMENTACIÓN Y HABILITACION DE LOCALESCOMERCIALES POR PARTE DE ORGANIZACIONES DEL COMERCIO POPULAR BASE LEGAL : Constitución Política del Perú. Código Civil. Ley Orgánica de Municipalidades. Acuerdos de Concejo de la Municipalidad Distrital de Comas.  Acuerdo de Concejo N° 052-97-C/MC  Acuerdo de Concejo N° 030-99-C/MC  Acuerdo de Concejo N° 020-C/MC El proceso de compra de un local para uso colectivo comercial, comprende un conjunto de pasos recomendados para lograr efectuar con éxito la adquisición de un bien inmueble destinado al desarrollo de las actividades comerciales de los integrantes de la asociación. para comprar un terreno o local. De las experiencias analizadas en el distrito de Comas se sugiere seguir los siguientes pasos : Primer paso.- Organización del Comité Responsable, encargado de la selección de la zona y para la compra del local . Para comprar un terreno o local, la asociación de comerciantes debe constituir el comité o comisión de compra, que generalmente està conformado por el Presidente (a) de la Junta Directiva, el Tesorero, el fiscal y uno o más miembros de base. Estos deberán acercarse a la Oficina de Planeamiento y Catastro de la Municipalidad de Comas, para obtener información sobre la zona en donde se desea hacer la adquisición. Es importante que se tenga en cuenta que el terreno o local o casas que se adquieren como terreno, deben estar preferentemente ubicadas en las zonas clasificadas como comerciales por el distrito. En caso contrario se tendría que solicitar cambio de Zonificación y este es un trámite que se realiza ante la Municipalidad Metropolitana de Lima, tiene costos, requisitos adicionales y además la Municipalidad Metropolitana evalúa estos pedidos una vez al año; por lo que su trámite demora mucho tiempo, situación que se puede evitar si antes obtienen información y asesorìa de la Oficina de Planeamiento y Catastro de la Municipalidad. La ubicación de su terreno o local es un factor decisivo para el éxito o fracaso de los negocios de la Asociación. Por eso debe elegirse la ubicación tomando en cuenta a los clientes a los que van a ofrecer sus productos o servicios. Debe ser un lugar accesible y que provea un sentido de seguridad. El comité de compra debe tener en cuenta las siguientes preguntas cuando evalúa posibles locales para adquirir: 1.1..- ¿Qué necesidades de nuestros clientes debemos atender, relacionadas con el tipo de servicios y espacios, en nuestro futuro Centro Comercial? (Un centro comercial moderno tiene: áreas de estacionamiento, zonas de esparcimiento, áreas de juegos infantiles, áreas de servicios, áreas de administración, área de servicios higiénicos para los clientes, patio de comidas, campo ferial, mercado, área de tiendas de vestir y
  3. 3. artículos varios, área de artefactos eléctricos y computación, área de artículos demenaje, cocina etc.).1.2.- ¿De acuerdo a esto qué tamaño de terreno se necesita? ¿cuántos metroscuadrados le corresponderán a cada socio?, ¿cuánta área se destinaran a pasadizos,administración, depósito, servicios higiénicos, estacionamientos etc.1.3.- ¿De los distintos locales o terrenos posibles de ser adquiridos, cuál es la ventajade cada uno: ubicación, tamaño, continuidad con otro local que ya tienen, precios,servicios ?1.4.-¿La ubicación esta en la ruta de compra tradicional de los pobladores de uno omás urbanizaciones, zonas, barrios, etc?1.5.- ¿Es fácilmente accesible? Se puede llegar caminando, ¿Hay transporte públicodisponible, moto taxis, otros?.1.6.- ¿qué tipo de competencia tienen? ¿Otras asociaciones, grandes bodegas,mayoristas o quizás se conoce la existencia de un proyecto de funcionamiento deSupermercado?1.7.- ¿Los servicios de agua y desagüe de la zona son adecuados, etc.?Segundo Paso .-Ubicar y analizar cada una de las posibilidades de compra. Determinando suspro y contras, para identificar el más conveniente.Cuando ya ubicó la zona donde se considera ventajoso comprar, tendrá que evaluarcada uno de los terrenos o locales que están en venta; y considerar los costosadicionales que se tendrán que asumir, añadido al precio de venta, por lasadecuaciones o habilitaciones que se necesitarán. Pues no es lo mismo:  Terrenos sin servicios  Terrenos en zonas baldías  Terrenos con servicios básicos  Locales diseñados para centros comerciales  Locales que podrían adaptarse ( colegios , almacenes, talleres, otros etc.)  Casas grandes de fácil adaptación  Casas que solo deben ser consideradas como terreno, pues deberán ser demolidas. En este momento, también tendrá que evaluarse si conviene empeñarse en comprar un local para un mercado pequeño o si, por el contrario, resultaría mejor aliarse o unirse con otras agrupaciones de comerciantes, para juntos comprar y habilitar un centro comercial grande, que tenga mayor capacidad de “jale” de la clientela y, por lo tanto, de mayores posibilidades de éxito.Tercer paso .-Negociación y compra de local comercialPara efectuar la compra del local comercial, primero la Comisión encargada debepresentar su informe a la asamblea general de asociados y, en base a la evaluaciónefectuada y presentada, la asamblea debe decidir por la opción que considere másconveniente.
  4. 4. Autorizados por la asamblea de asociados, la Comisión inicia la negociación con lospropietarios del local, recabando la información pertinente, sobre aspectos como:a) Verificar que quien desea vender se encuentre legalmente facultado, teniendo la propiedad a su nombre en los Registros Públicos. Verificar que el propietario tenga saneada la documentación sobre la propiedad que quiere vender (contar con títulos de propiedad, Certificado de Gravamen, Declaración de Autoavaluo municipal). Aquí es importante contar con asesorìa especializada para verificar que la documentación es real y no falsificada o desactualizada, estar seguros que lo que se quiere comprar no tenga embargos, hipotecas o cualquier otra carga; que pueda dar lugar a ser estafados.b) Recabar información sobre precio y condiciones de venta que ofrece el propietario, explorando/negociando algunas posibilidades:  Compra al contado,  alquiler-venta, directamente con el propietario.  a crédito, pagando una inicial y firmando letras directamente al propietario  a crédito mediante la entidad bancaria donde se tiene ahorros asociativos  a crédito mediante otra entidad financieraCon esta información, la Comisión Responsable, analiza y toma una decisión decompra, para lo cual conviene que solicite asesorìa técnica especializada, deprofesionales particulares, municipalidad, ONG, etc., a fin de evitar errores o tomarmalas decisiones.c) Luego, se procede a hacer un Contrato de Arras o una Minuta de Compraventa. El Contrato de Arras es un documento por el cual el comprador entrega el 10% (negociable) del precio de venta acordado. Este contrato debe especificar el precio de la venta, los plazos para hacer la minuta y escritura y la fecha de entrega de las llaves del inmueble. En los Contratos de Arras Confirmatorias, si el cliente desiste de comprar, pierde las arras, y si el vendedor desiste de efectuar la transacción, tiene que devolver las arras por el doble de su valor (10% x 2, según condiciones establecidas en el código civil).d) La Minuta o Contrato de Compraventa es el documento mediante el cual se transfiere la propiedad del bien, y de acuerdo a la ley peruana, debe ser firmada por un abogado.e) Apenas se firma la minuta, se debe solicitar el bloqueo de la propiedad al notario. La Minuta de Compraventa se lleva ante un notario para que dé fe de los pagos y la eleve a Escritura Pública. Al momento de firmarse la escritura, se cancela el precio total de la transacción, previa entrega, por el vendedor, de todos los recibos pagados hasta esa fecha, tales como luz y agua, y teléfono y mantenimiento si fuera el caso; también los arbitrios municipales cancelados hasta el momento de la transacción y el impuesto predial por el año completo. En ese momento se hace entrega de las llaves al nuevo propietario.Cuarto paso .-Inscripción legal del local comercial adquiridoInmediatamente después de haber firmado la compra venta se pide que el notarioinscriba esta escritura en la Oficina Registral de Lima y Callao para que la propiedadfigure legalmente a nombre del comprador. Dentro de los 3 días de la fecha de la
  5. 5. minuta, el vendedor debe descargar esta propiedad en la municipalidad quecorresponda y el comprador la inscribirá a su nombre. En caso de que el inmueble seanuevo, el comprador pagará el Impuesto General a las Ventas (IGV); si es unasegunda venta, pagará el Impuesto de Alcabala en la municipalidad, que esequivalente al 3% del valor del autoavalúo. Todos los gastos notariales y registrales,de acuerdo a la ley peruana, corresponden al comprador.De otro lado, cabe recordar que, por lo general, las entidades financieras para dar uncrédito para la compra de inmuebles, solicitan un ahorro previo de un montoaproximado del 20% del valor de la propiedad a adquirir.Además, en este proceso hay que tener mucho cuidado, pues, algunas propiedadesson ofrecidas como “ganga” y el vendedor puede asegurar que puede sanear lamisma en un par de semanas, e incluso ofrecer que esto lo va hacer con parte deldinero de la venta (puede afirmar que incluso sus gastos los puede descontar delprecio total). NUNCA se debe aceptar una venta por parte de uno o más propietarioscuyo título no este debidamente inscrito en los registros públicos. PUEDEN SERVICTIMAS DE UNA ESTAFA. En caso de existir varios propietarios de un inmueble,si alguno de estos, aún el de menor participación no esta de acuerdo, LA VENTA ESNULA Y LA ASOCIACIÓN CORRE EL RIESGO DE PERDER EL DINEROENTREGADO.II.- PROCESO DE HABILITACION DE LOCAL COMERCIALAntes de construir, modificar, refaccionar su terreno o local deberá tramitar suLicencia de Obra, en la Subgerencia de Obras Privadas, de la Municipalidad deComas. La licencia de Obra puede ser: Licencia de Obra Nueva, Licencia de Obra(Remodelación, ampliación, modificación, reparación) y Licencia de Obra Menor. Losrequisitos los presentamos en el Anexo.Para la obtención de la Licencia de Obra es necesario : 1. Primero: Solicitar el Certificado de Parámetros Urbanísticos, Para obtener este documento recabe en la Subgerencia de Obras Privadas su orden de pago y cancele en caja, la tasa es de s/ 50.00 soles (Dic. 2005). La Subgerencia de Obras Privadas le entregará un fólder con el Formulario Oficial Múltiple (FOM) y una copia de plano para señalar la ubicación del local, lo llena de inmediato y lo entrega en mesa de partes. Luego de 5 días recibirá el certificado. 2. Segundo: Alcanzar en consulta el Anteproyecto de Licencia de Obra, este paso que es opcional es recomendable porque el expediente autorizado por un profesional ingeniero o arquitecto, es sometido a la revisión de los profesionales del Colegio de Arquitectos, cuyas observaciones podrían obligar al cambio de todo el proyecto. Los requisitos para la consulta de Licencia de Obra figuran en Anexo y el plazo estimado de respuesta es de 15 días. El derecho de trámite que cobra la Municipalidad es de s/ 60.00 (Dic. 2005) y el Colegio de Arquitectos cobra por la Revisión el 01 % del Valor de la Obra y su pago se efectúa en su sede de la Av. San Felipe en el Distrito de Jesús María. 3. Solicitar su Licencia de Obra Nueva, cuando se trate de un terreno sin construir, o Licencia de Obra (Remodelación, ampliación, reparación), cuando ya tiene una parte construida, y se requiere ampliar o modificar, o
  6. 6. Licencia de Obra Menor en caso de techado de un área hasta de 30 m2, para estos dos últimos casos se requiere la declaratoria de fábrica o Licencia de Obra de la parte construida. Con todos los requisitos se lleva el expediente a Mesa de partes. El trámite dura tres semanas, y los derechos a la Municipalidad, al Colegio de Arquitectos y al Colegio de Ingenieros son proporcionales al valor de la Obra. (Ver anexo respectivo). Termina el proceso con la entrega de la Licencia de Obra (Formulario Único de Obra (FUO) y planos resellados). Se inicia la construcción y antes de culminarla tiene que solicitar el Certificado de Finalización de Obra y la Declaratoria de Fábrica.4.-Para que su local comercial inicie sus actividades tendrá quesolicitar su licencia de funcionamiento.Para lo cual deberá acercarse al módulo de Orientación y Asesoría de lasub. Gerencia de Promoción Empresarial, ubicado en el Anexo Municipal N°1, Av. Tupac Amaru N° 581.Condiciones que debe reunir el establecimiento para que le otorguen laLicencia de apertura :1.- Que tenga una ubicación adecuada2.- Que sea seguro, es decir que cuente con las medidas de Seguridad enDefensa Civil. ¿ Qué medidas de seguridad debe tener el establecimiento ?Esto depende de su Nivel de Riesgo al Desastre:Nivel de Riesgo 1 (NR1) : BajoNivel de Riesgo 2 (NR2) : MedioNivel de Riesgo 3 (NR3) : AltoRequisitos de SeguridadNR 1 : Equipo básico de SeguridadNR 2 : Equipo Básico de Seguridad, más La Verificación Técnica Municipal.NR 3 : Certificado de Seguridad de la 2da Región o INDECI, (InstitutoNacional de Defensa Civil, ubicado en Av. Gálvez Barrenechea N° 366 SanIsidro) más la Verificación Técnica Municipal, el Plan de Seguridad yFlujograma de Evacuación.Tiempo de trámiteNR 1 Y NR 3 de 1 a 5 días.NR 2 de 3 a 10 días. COSTOS Nivel de RiesgoTipo de Licencia NR 1 NR 2 NR 3................................................................Provisional s/50 s/ 50 s/ 50Definitiva s/100 s/100 s/100Cuando tenga todos los requisitos (Ver Anexo) y se haya cancelado losderechos de trámite, acudir a la sub. Gerencia de Promoción Empresarial,para que el orientador le de su visto bueno al expediente, luego de lo cual elrepresentante de la Asociación ingresará el expediente por Mesa de partes.Después de aproximadamente 10 días se recoge la Licencia.
  7. 7. III.- PROCESO DE IMPLEMENTACIÓN Terminado de construir el local comercial, pasaremos a implementarlo. Los criteriostendrán en cuenta las necesidades de los clientes y de los giros.En la mayoría de los casos estos centros comerciales serán mercados donde se vendanfrutas, verduras, tubérculos y hortalizas, especerías, carnes, pollos, pescados, pero tambiénse comercializará la venta de zapatos, telas, artículos de belleza, joyería, librería, mercería,confecciones, muebles de carpintería, renovadoras de calzados y otros.Luego se plantearan las adaptaciones requeridas, para dotarlo de funcionalidad y estética.Estos pasos deben ser consultados por un ingeniero o arquitecto.Para su implementación se deberá tener en cuenta lo siguiente:1.- El Espacio y su distribución El espacio que le toca a cada socio, viene a ser el escenario de su negocio, es elespacio para la venta directa de un producto determinado.Debemos aprovechar al máximo los espacios teniendo en cuenta que cuanto máspequeña sea la superficie disponible, más importante será garantizar el aprovechamientoóptimo del espacio.Es un principio comercial, que entre el público y la mercadería debe existir un accesocómodo dentro de cada local o puesto comercial.La finalidad del Centro Comercial es atraer los clientes, exhibir y vender sus productos,mientras que la función de cada puesto es ofrecer la mercadería a los clientes, dándole laoportunidad de mirarla de cerca, manipularla y comprarla.1.1.- Distribución espacialUn factor fundamental de todo Centro Comercial es la adecuada distribución del espacio.Esta debe plantearse atendiendo al tipo de productos que se van a vender, aspectoimportante es el propiciar una adecuada circulación y teniendo en cuenta la teoría de lospuntos fríos y calientes.El otro aspecto a tener en cuenta es el acceso fácil y circulación de los clientes desde laentrada a cualquier puesto. Los clientes no deben tener dificultades para localizar cualquiernegocio.Debe preverse una señalización clara y no complicada.En las escaleras y vías de distribución es conveniente carteles orientadores que indiquen alos clientes donde están las secciones y/o pasajes, en el cual ubicar lo que busca.Los locales deben contar con accesos, puertas, escaleras, rampas y otros elementos quepermitan una circulación fluida de los clientes.Los giros comerciales determinan la organización espacial del Centro Comercial.La distribución no solo debe tomar en cuenta el acceso de los clientes, sino además otrosfactores como seguridad, abastecimiento y proximidad con servicios generales, como losque se requieren para la preparación y venta de comidas, etc.
  8. 8. Dentro de los puestos, las estanterías y los elementos de exhibición son importantes para eléxito de los negocios.1.2.- Instalaciones y facilidades de los localesLa implementación y equipamiento del Centro Comercial debe atender los requerimientosespecíficos de los giros.Atención muy especial merecen los dedicados a la comercialización y preparación dealimentos( frutas, verduras, tubérculos, comidas y bebidas; carnes, embutidos, huevos yespecerías) en estos casos los espacios comerciales, deben ser de uso exclusivo para estegiro.Es fundamental evitar la contaminación de los alimentos. Esta puede ser ocasionada por ladeficiente higiene, mala manipulación y almacenamiento de basura y desechos, así como lalimpieza con materiales inadecuados y la desinfección y fumigación indebida.Los conductores de los puestos deben ser instruidos para mantener alejados elementosajenos al negocio.(animales, insecticidas, etc.).Los pisos deben ser lisos e impermeables a la humedad y los acabados deberán evitar serde materiales adherentes o permeables que retengan olores, polvo y suciedad. Es preferible que las paredes sean de colores claros, por ser estos los que facilitan lalimpieza y desinfección. Los techos deben ser lisos sin grietas, de color claro eimpermeables para evitar que acumulen suciedad, hongos y otros, así como para facilitarsu limpieza periódica..Los locales de venta de carnes, verduras, y los destinados a la preparación y venta dealimentos deben contar con instalaciones de agua, paredes y mesas de material apropiadoy además con sumideros y rejillas, para facilitar su limpieza.Los locales donde se preparan alimentos deben contar con mesas especiales y su cocinadebe contar con una campana extractora. Se debe instruir a los propietarios para queperiódicamente revisen el estado de estas para evitar accidentes..Los locales comerciales que se dedican a la elaboración de alimentos deben poseer áreasespecíficas para desechos, lejos de los lugares de preparación. Se deben disponer detachos limpios con bolsas plásticas y tapados permanentemente.Todos los locales deben contar con adecuados sistemas de ventilación .esta puede sernatural o artificial, a fin de proporcionar una temperatura conveniente a los clientes yvendedores..1.3.- Servicios básicosEl Centro Comercial debe contar con una red de agua y desagüe adecuadas para sufuncionamiento. De no hacerlo y solo extender las que originalmente estaban en el local secorre el riesgo de que los servicios colapsen, con el consiguiente perjuicio para loscomerciantes.Los sistema de drenaje y conducción de aguas turbias, deben estar equipados con rejillas,trampas y respiraderos. Los servicios higiénicos para clientes y para el personal debenestar en buen estado. Los baños deben contar con espejos, jabón liquido , papel etc.. Elpersonal debe disponer de espacios adecuados para cambiarse y guardar su ropa y objetospersonales..
  9. 9. Al igual que en el caso de las instalaciones de agua y desagüe, las del servicio eléctricodeben implementarse en la potencia requerida por el Centro, las conexiones deben sernuevas y de buen material. Estas instalaciones deben ser realizadas por personalespecializado y bajo la supervisión de un experto. Debemos recordar que muchos incendiostienen como causa sistemas deficientes de conducción de electricidad.1.4.- Los Centros de interésEl éxito de la asociación se materializará cuando todos los conductores de puestos olocales, perciban una mejora significativa en su nueva etapa como comerciantes formales.Para esto tan importante como el local, su equipamiento y otros, es la organización de supropio negocio.En cada punto de venta el conductor debe establecer un Centro de Interés, punto de mayoratracción visual de su negocio. En el caso de un espacio comercial de venta deconfecciones, por ejemplo en un maniquí, en una presentación visual de las frutas yverduras, de las carnes, de la venta de alimentos preparados etc y, hasta en el perfectoacomodo de la mercadería.1.5.- Colores y decoraciónExisten reglas generales acerca de la utilización de los colores, estos deben adecuarse algiro del negocio. Así, los locales de expendio de comida y alimentos deben facilitar laasociación con la idea de higiene y calidad, los locales de venta de ropa y moda debenasociarse al estilo, edad, sexo de los clientes al que se dirigen( niños, jóvenes ,adultos).Los colore deben elegirse tomando en cuenta, que los colores claros se emplean para elfondo (paredes, cielos rasos) y los oscuros para los acentos (en columnas, vigas o en unapuerta), como toques que realzan la decoración. Debe procurarse no saturar el ambientecon muchos colores y buscar siempre la originalidad.Los colores pálidos alejan, haciendo que los espacios se vean más grandes, mientras quelos oscuros acercan, dando la sensación de que los ambientes son más chicos.El color esel medio más apropiado para aumentar el atractivo de un espacio comercial, sin elevar elcosto.1.6.- Medidas de SeguridadEl Centro Comercia debe contar con un botiquín implementado para caso de accidentes,debe contener como mínimo alcohol, algodón, gasa agua oxigenada, mercurio cromo,crema para golpes y crema para quemaduras leves.. Las conexiones eléctricas deberánestar entubados, protegidas con canaletas, vulcanizados o empotrados , no expuestos.Interruptores eléctricos (llaves generales) en gabinete o caja metálica, empotrados y conleyenda. Los balones de gas deben hallarse, como mínimo, alejados a 1.5 m de la fuentede calor. Los extintores PQS (Polvo químico seco) para fuego ABC de 4 Kg. a 6 Kg.,deberán estar colocados en sitios de fácil acceso, con clara identificación y próximos a lospuntos de riesgo.Las zonas de seguridad deberán estar debidamente señalizadas para caso de sismos. a. Señal “Zona segura en casos de sismo” : Generalmente se coloca en las áreas donde existen columnas unidas por vigas ( de preferencia consulte a un ingeniero o arquitecto el o los lugares óptimos para su colocación).
  10. 10. b. Señal “Salida” : Esta señal indica salida del local, se debe tener una por ambiente y en pasadizos y escaleras para guiar desde cualquier punto del establecimiento a la salida. c. Señal “Extintor” : Tiene por finalidad señalar la ubicación del extintor, por eso debe ser colocado en un lugar visible muy cercano al extintor (ver primera medida de seguridad) a no menos de 1.5o m de altura. d. Señal “Peligro Alto Voltaje” : Indica la presencia de conductores o cables de alta tensión eléctrica, se debe colocar al lado del punto de alta tensión.Por último escaleras con pasamanos y perfiles antideslizantes. En caso que el Centrofuncione más de las 6 pm. debe tener luz de emergencia.1.7.- Presentación del productoExisten muchas maneras de presentar los productos, para que los clientes se sientanatraídos por ellos y los compren. En cada negocio es importante que los clientes puedantener una apreciación general de todos los productos que se expenden y si fuera posible desus precios. Algunas veces los clientes pueden pedir información por los productos quetienen a la vista y desconocer la existencia de otras marcas, presentaciones y calidades.Ante todo es crucial que los vendedores conozcan las características de sus productos, asívan a poder satisfacer las inquietudes de los potenciales clientes.Los centros comerciales ofrecen una gama de productos, estos pueden ser bienes oservicios o una combinación de ambos. Por ejemplo las frutas, verduras, carnes y merceríason bienes, en cambio la preparación de comidas, las cosmetología, las reparacioneseléctricas son servicios.Los conductores de los negocios deben tener presente que tan importante como la calidaddel producto que ofrecen, es la atención al cliente, con la cual lograran una buena imagen ycomo consecuencia atraerán a otros clientes.. ANEXO LICENCIA DE OBRA NUEVA Cuando el terreno esta sin construir1.-Formulario único oficial (FUO-Parte )1(3) y hoja de tramite2.-Copia Literal de dominio o titulo de propiedad o declaración jurada del Urbanizador y delpropietario (con dictamen de abogado)3- Certificados de Parámetros Urbanísticos4.- Planos : Ubicación,Arquitectura,Estructuras, Eléctricas y Sanitarias5.-Fotografía a color( volumétrica y entorno)6.-Memoria justificativa : mas de 04 pisos,1,000mt2 AC, zonas espaciales7.-Estudio de Impacto Ambiental (de acuerdo a normas)8.-Derecho Revisión para Delegados Arquitectos-0.05% del valor de obra (Se solicita conel FUO en el Colegio de Arquitectos- Av San Felipe N°898 Jesús Maria), Y el Derechorevisión por Delegados ingenieros-0.05 del valor de la Obra (Se solicita con el FUO en elColegio de Ingenieros-calle Marconi 210 San Isidro) 9.- Derecho Revisión por Comisión Ad Hoc ( según normas) 002% del valor de la obra.
  11. 11. 10.-Certificado de Habilidad de proyectos de los profesionales que elaboran el proyecto. 11.-Luego de APROBADO el proyecto por la Comisión se cancela en la Municipalidad el derecho de Licencia (0.01% del valor de la obra) LICENCIA DE OBRA (Remodelación. Ampliación, Modificación Reparación) Cuando ya tiene una parte construida, y va ha ampliar, para esto es necesario quetenga la declaratoria de fabrica o Licencia de Obra de la parte construida.1.-Hoja de tramite, Formulario Ünico oficial y anexo (Formatos copia de El Peruano (triplicado)2.-Copia Literal de dominio(Con declaratoria de fabrica) o licencia de obra anterior.3.-Certificado de Parámetros Urbanísticos (*)4.-Plano de Ubicación y Arquitectura5.- Certificado de Habilitación de Proyectos de los profesionales que elabran el proyecto.6.-Derecho Revisión para Delegados Arquitectos- o.0r % del Valor de Obra ( se solicita con elFUO en el Colegio de Arquitectos, Av. San Felipe N° 999, Jesús María. Y el DerechoRevisión por Delegados Ingenieros- 0.05 del Valor de Obra (Se solicita en el Colegio deIngenieros sito en Calle Marconi 210, San Isidro).7.- Fotografías (Volumetría y entorno)8.- Memoria Justificativa ( mas de 4 pisos o 1000 m2)9.- Derecho de revisión Comisión Ad Hoc ( según normas) ( 0.02 % Valor de la Obra).10.- Estudio de Impacto Ambiental (según normas)11.- Autorización Junta propietarios ( Propiedad Horizontal)12.- Derecho de Licencia 0.6 % del Valor de Obra ANTEPROYECTO EN CONSULTA DE LICENCIA DE OBRA1.- Hoja de tramite, Formulario FOM (formatos copia de El Peruano)2,. Certificado de Parámetros Urbanísticos3.- Plano de ubicación y arquitectura.4.- Certificado de Habilidad de Proyectos del profesional que firma los planos5.- Derecho de Revisión 0.1 % del Valor de Obra (Mínimo s/ 33.00) Cancela en el Colegio deArquitectos.6.- Derecho de tramite ( s/ 60.00) en la Municipalidad7.- Fotografías (Volumetría y entorno)8.- Memoria Justifica6tiva (mas de 4 pisos o 1000 m2)9.- Derecho de revisión comisión Ad Hoc (0.02 % Valor de Obra)10.- Estudio Impacto Ambiental (según normas). LICENCIA DE OBRA MENOR Cuando va realizar un techado de máximo 30 m21.- Formulario FOM (formatos copia de El Peruano)2.- Documento de Propiedad
  12. 12. 3.- Memoria descr4iptiva y Presupuesto de Obra.4.- Plano de ubicación y de distribución, achurando el área de techar. PROGRAMA FONTA – COMAS MEMORIA DESCRIPTIVA (ARQUITECTURA) PROYECTO PILOTO “PLAZA COMAS”CONSTRUCCIÓN Y EQUIPAMIENTO DE UN CENTRO PILOTO PLAZA COMAS”DEL TERRENOEl terreno para la construcción del Centro Plaza, se encuentra ubicado en la provinciade Lima, distrito de Comas, debidamente saneado. CONCEPTUALIZACION DEL PROYECTOEsta de acuerdo con el Programa Arquitectónico y Normas para la Elaboración deproyectos de Establecimientos Comerciales, el cual cuenta con cinco unidadesprincipales:El Proyecto Piloto constará en una primera etapa, de un solo nivel, con proyección alfuturo de dos niveles, sobre un terreno aproximado de 13,500.00 m2 desarrollado enbase a un espacio definido por un área central libre no techada, del cual partirán lasáreas destinadas a tiendas, mercado, campo ferial, zona de esparcimiento etc.Sobre el primer nivel se considera: • Áreas de estacionamiento • Campo Ferial • Patio de comidas • Zonas de esparcimiento • Áreas de juegos infantiles • Mercado • Áreas de ServiciosSobre el segundo nivel se considera: • Área de tiendas de vestir y artículos varios • Artefactos eléctricos y de computación • Artículos de menaje, cocina, baños • Servicios higiénicos • Áreas de AdministraciónPLANTEAMIENTO ARQUITECTÓNICOEl resultado expresado en términos del planteamiento general, está naturalmenteinfluidos por el dimensionamiento y la topografía del terreno, clima, orientación y porla sensibilidad personal del Proyectista.Se ha optado por una solución inicialmente horizontal, que resulta suficientementecompacta para evitar desplazamientos y recorridos excesivos, que se integrefácilmente en la zona donde se ubica, sin agredir al entorno.
  13. 13. Desde el punto de vista económico las áreas están diseñadas en su dimensióndefinitiva y con una organización interior exenta de cambios futuros.En este sentido, se plantea la creación de un eje central principal de circulación queconecta un gran pórtico de Ingreso y el Patio Central, que lleva por dos ejestransversales para unir las tiendas, el campo ferial, patio de comidas, de gran tamaño,y el área de proyección futura para cines y gimnasio.Se deberá identificar la sección de estos ejes para formar una gran Plaza principal quepuede ser circular.Las circulaciones estarán techadas, pero permitirán que ingrese la luz a través deperforaciones a lo largo de todo el recorrido.La gran Plaza Central formada deberá tener componentes de áreas verdes como ungran parque con escenografía arquitectónica totalmente libre.AccesosSe ha considerado un acceso principal ubicado hacia el frente del terreno, y tres deservicio en el mismo frente y otras de emergencia a considerar. Tres patios de estacionamientos particular y para transporte publico Ingreso principal a la Plaza Central Ingreso a la Administración Ingreso al Mercado, Campo ferial y patio de comidas Ingreso a las Tiendas y artículos varios. Áreas futuras Cines y GimnasioZONIFICACIÓN Y FUNCIONAMIENTOEl proyecto se ha desarrollado planteando con retiro frontal de 8.00 mt., y 8.00 mt. enlos otros frentes. El Centro Piloto se organiza en base a 4 crujías perimetrales quegenera un cuadrilátero o espacio que puede ser circular y una quinta crujía que cruzael centro de dicho espacio, generando un gran espacio central a modo de parque( jardines), bordeado por un corredor que interconecta todas las crujías.El ingreso ubicado por la calle principal nos permite llegar a la Plaza central a cuyofrente se encuentra el campo ferial con el Patio de comidas, áreas de esparcimiento yjuegos infantiles y al lado izquierdo el área de Mercado propiamente dicho.Tomando el lado derecho llegamos a las áreas de tiendas y artículos varios (crujíasderecha y central), con áreas de esparcimiento y servicios higiénicos para el publicoen general y el personal administrativo.Por las características del programa de necesidades, la edificación deberá ser resueltalogrando una buena iluminación y ventilación de todos los ambientes, lo que redundaen el confort psicológico.Los retiros y los espacios centrales serán jardines con arborización adecuada a lazona.Áreas libresLas áreas libres con tratamiento de Jardines y jardineras permiten el uso deiluminación y ventilación natural en todos los ambientes.
  14. 14. Este concepto permitirá una integración y una ambientación muy agradable, tanto enlos ambientes de las diferentes unidades funcionales como en las circulaciones.Interrelación de Unidades FuncionalesEn los Diagramas de Funcionamiento, se indican la interrelación de cada una de lasunidades que se han considerado para el Proyecto.CirculacionesLas circulaciones interiores están claramente diferenciadas. En los esquemas deProgramación y Funcionamiento, se indica la concepción de las circulaciones al nivelde todo el Centro, así como las circulaciones internas. DIAGRAMA DE FUNCIONAMIENTO GENERAL AREA DE TIENDAS Y ARTICULOS VARIOS (Cines Gimnasios) AREA FUTURA INFORMES CAMPO FERIAL PLAZA CENTRAL INGRESO PRINCIPAL AREA DE SERVICIOS VARIOS JEFATURA MERCADO UNIDAD DE ADMINISTRACIONCARACTERISTICAS CONSTRUCTIVASLa obra en cuanto a su construcción se puede dividir en tres partes: 1. La primera comprende la excavación y la construcción de la Plaza Central y el Campo Ferial, Patio de comidas con cobertura de flexilona y áreas libres, jardines, áreas de esparcimiento y estacionamiento. 2. La segunda la estructura del mercado y 3. La tercera abarcaría la ejecución de las tiendas y artículos varios.En los planos del Proyecto se indicará la distribución de los ambientes correspondienteal programa arquitectónico.La estructura será de concreto armado sistema convencional y con el empleo delsistema drywall en los interiores.
  15. 15. Para las áreas de un solo nivel se puede utilizar un sistema mixto de albañilería,cobertura metálica por abarcar grandes áreas de uso.Los materiales escogidos para los acabados deberán incluir pinturas de coloresintensos, paneles de drywall, coberturas livianas y flexilonas. CUADRO DE AREAS POR SECTORESADMINISTRACIONInformes, Admisión, Caja y Archivo 30.00Administración 25.00Espera, Secretaría, Jefatura y S.H. 25.00Tópico, S.H. 20.00 100.00PLAZA CENTRAL 1,000.00 1,000.00MERCADOHall central 100.00Abastos 100.00Carnes blancas 50.00Carnes rojas 50.00Pescados 50.00Abarrotes 50.00Varios 50.00Verduras 60.00Frutas 60.00Limpieza 60.00SS. HH. de Personal y Cuarto de Limpieza 25.00SS. HH. Del publico 20.00 675.00CAMPO FERIALPatio de comidas, áreas de esparcimiento, juegos infantiles 2,000.00 2,000.00TIENDAS Y ARTICULOS VARIOS Tiendas de vestir para damas Tiendas de vestir para caballeros Tiendas para niños Zapaterías Artículos varios Almacén Depósitos Vestidores y SS. HH. de Personal Botadero de limpieza Cisterna y Cuarto de Bombas SS.HH. par el publico 1,500.00CULTURALCines (futuro) 1,000.00 1,000.00ESPARCIMIENTOGimnasios (futuro) 500.00 500.00
  16. 16. TOTALES sub. Total Área Techada 6,675.00 Áreas de Circulación 50% 3387.50 Áreas de Muros 25% 1,668.75Áreas de estacionamiento ( sin techar) 1,600.00AREA TOTAL 13,331.25

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