Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 29 janvier au 4 février 2018
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
CE CRÉDIT D’IMPÔT VA VOUS AIDER À FAIRE
DES ÉCONOMIES DANS VOTRE IMMEUBLE
Le 29/01/2018
Getty images / Alexis Paoli
Le gouvernement vous encourage à diagnostiquer votre immeuble via un crédit d’impôt. De quoi avoir
une vision plus claire des travaux à entreprendre pour mieux isoler.
Voilà un coup de pouce fiscal qui pourrait mine de rien débloquer nombre de décisions de travaux.
Depuis le 1er janvier, les propriétaires de maisons individuelles et autres copropriétaires peuvent
bénéficier d’un crédit d’impôt dès lors qu’ils réalisent un audit énergétique de leur logement dans le
but d’améliorer leur isolation.
Le crédit d’impôt accordé atteint 30% des dépenses engagées pour l’audit. Cerise sur le gâteau, cette
aide reste compatible avec les autres crédits d’impôts liés à la rénovation énergétique des logements

2. La revue de Presse KYLIA
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(15% pour la pose de fenêtres, 30% pour une chaudière ou un ravalement de façades avec
isolation…), l’objectif du gouvernement étant d’encourager les particuliers à entreprendre des travaux.
Concernant les copropriétés cette mesure fiscale tombe à pic. Depuis peu, la loi impose, en effet, aux
immeubles de plus de 50 lots, dotés d’un chauffage collectif, de réaliser des audits énergétiques. Et
ce, que les copropriétaires aient prévu d’engager des travaux ou non. Réalisés par des bureaux
d’études thermiques, ces examens très pousssés évaluent les performances énergétiques des
immeubles et préconisent les travaux à réaliser pour en améliorer l’isolation. D’après la chambre des
diagnostiqueurs de la Fnaim, le coût de ces audits s’échelonne entre 6.000 et 10.000 euros pour des
immeubles de 50 à 100 lots, voire au-delà pour ceux comptant encore davantage de logements.
Les petites copropriétés de moins de 50 lots, avec chauffage collectif, ne sont pas non plus exemptes
d’obligation. Ces dernières peuvent toutefois se contenter d’un diagnostic de performance
énergétique. Moins poussé, cet examen réalisé par un diagnostiqueur, certifié “DPE avec mention”,
revient autour de 2.500 euros. Pas énorme en soi, mais une somme qui vient encore alourdir les
charges des copropriétaires.
Source : www.capital.fr

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Un marché immobilier toujours aussi
dynamique en janvier
Meilleursagents craint de voir la population française se scinder en deux. Seuls les actifs qualifiés
pourront accroître leur patrimoine immobilier.
Le 30/01/2018
Immeubles neufs dans le 17ème arrondissement de Paris. JÉRÔME PORIER
L’année 2018 débute dans la continuité de 2017, ce qui laisse augurer un
marché immobilier « raisonnablement » dynamique, annonce Meilleursagents, qui a publié le
30 janvier son 99
e
baromètre mensuel. A Paris, les prix ont augmenté de 1 % en janvier (0,7 %
pour les petites surfaces et 1,3 % pour les appartements d’au moins trois pièces). Sur douze
mois, la hausse atteint 5,6 % dans Paris intra-muros.
LA HAUSSE DES PRIX PARISIENS SE PROPAGE EN BANLIEUE
« Alors que la dynamique des prix parisiens s’était légèrement ralentie depuis la rentrée 2017, ce
regain de vitalité à Paris donne le ton et la cadence sur un marché immobilier, qui devrait connaître un
dynamisme sans excès en 2018 », déclare Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents. La

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hausse des prix parisiens se propage en banlieue en s’affaiblissant par cercles concentriques. Dans la
petite couronne, la progression ressort à 0,4 % en janvier. Dans la grande couronne, les prix sont
stables, à l’exception des départements de Seine-et-Marne (-0,2 %) et du Val-d’Oise (0,3 %).
En province, les grandes villes poursuivent leurs tendances de 2017. Bordeaux est toujours en tête
avec un bond de 1 % en janvier, soit 15,4 % sur douze mois. Marseille (0,7 %) et Nantes (0,8 %),
puis Toulouse (0,5 %) et Lyon (0,3 %) suivent. Lille (0,1 %) et surtout Nice (- 0, 1 %), Rennes (-
0,3 %), Strasbourg et Montpellier (- 0, 4 %) sont en queue de peloton et ne parviennent pas
à retrouver leur dynamisme. Depuis plus d’un an, les prix sont stables dans les zones rurales.
Une hausse de 0,3 % en un mois dans les 50 plus grandes villes
En résumé, les prix des dix plus grandes villes augmentent de 0,6 % en janvier (4,5 % sur douze
mois) et ceux des cinquante plus grandes villes se renchérissent faiblement, de 0,3 % (3,1 % sur
douze mois).
« Sur le plan macroéconomique, la situation continue de s’améliorer. Les taux d’intérêt ont retrouvé le
niveau le plus bas de 2017. Les acheteurs sont confiants dans un climat économique durablement
favorable. Ils savent aussi pouvoir compter sur des conditions de financement aptes à absorber les
hausses régulières mais raisonnables des prix sans entamer trop fortement leur budget », commente
M. de Lafond.
Une partie de la population évincée par les banques
Principal point noir, le chômage ne recule que faiblement. Pour les experts de Meilleursagents, le
risque est grand de voir la population française se scinder en deux. Avec, d’une part, des actifs
qualifiés dont les rémunérations progressent. Cette frange de la population bénéficie des meilleures
conditions historiques de financement et vit dans des zones urbaines dynamiques. Capables de
mobilité professionnelle et géographique, ces actifs qualifiés comptent tirer parti de la conjoncture
pour améliorer leur situation professionnelle et augmenter leur patrimoine immobilier.
D’autre part, un groupe constitué de ménages sous employés ou durablement au chômage, dont le
pouvoir d’achat régresse. Evincés par les banques et contraints de se loger dans les zones les moins
dynamiques, leur mobilité est restreinte, estime Meilleursagents.
« Le différentiel de progression entre les villes les plus dynamiques et les zones les plus calmes
témoigne d’importants écarts d’attractivité. Nous pourrions assister aux prémices d’une nouvelle
dynamique territoriale qui pourrait encourager l’installation d’entreprises dans ces villes attractives,
créant des emplois séduisants pour une population à la recherche d’un cadre de vie agréable sur un
marché immobilier aux prix encore raisonnables », estime Sébastien de Lafond. Ainsi, avec un revenu
moyen, un ménage parisien peut-il acheter 22 à 23 m², alors qu’à Lyon, il pourrait acquérir un
appartement de 40 m².
Source : www.lemonde.fr

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Immobilier : vos charges sont-elles trop
lourdes ?
Le 31/01/2018
Quel est le poids de vos charges de copropriété si vous habitez dans une grande agglomération
française ? Une étude de MeilleureCopro dévoile leur montant moyen à Paris et dans 10 métropoles
régionales.
C'est un fardeau dont on ne prend pas toujours la pleine mesure au moment d'un achat immobilier.
Les charges de copropriété pèsent pourtant lourd dans le budget des ménages. Une récente étude
réalisée par MeilleureCopro dévoile leur montant moyen à Paris et dans 10 métropoles régionales *.
En plus de présenter ses résultats en « EUR de charges/m² Carrez » et en « EUR de
charges/appartement », MeilleureCopro les analyse aussi en « EUR de charges/loyer mensuel », un
éclairage intéressant pour d'éventuels investisseurs.
A la différence de l' enquête annuelle de l'ARC (Association des responsables de copropriétés) et
de l'Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris , ce baromètre ne détaille pas, pour
l'instant, les différents postes de charge (chauffage collectif, électricité, ascenseur, eau, honoraires de
syndics...) et leur poids respectif.

6. La revue de Presse KYLIA
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Records Parisiens
Comme en matière de loyers et de prix de l'immobilier, stratosphériques, Paris prend le leadership. En
valeur absolue, indique MeilleureCopro, « les parisiens paient des charges de copropriété 42 % plus
élevées que les provinciaux. »
Si les premiers déboursent ainsi 1.992 euros en moyenne et par an, les seconds s'acquittent d'une
facture de 1.400 euros. L'écart est encore plus important si l'on regarde la différence entre les 10 %
de copropriétés les plus chères : 103 % de différence entre Paris et la province, soit 7.200 euros par
an contre 3.550 euros par an !
Annonces immobilières : peut mieux faire !
Particuliers et professionnels qui mettent en vente un bien immobilier doivent respecter tout un
formalisme dans la rédaction de leur annonce. C'est une obligation de la loi Alur de mars 2014 pour
mieux informer l'acheteur, notamment sur l'état de la copropriété (et donc des charges) et ainsi
sécuriser son achat.Las ! Selon le baromètre de MeilleurCopro, qui a étudié la conformité à la loi Alur
des annonces de ventes immobilières, on est loin du compte. Seules 4 % des annonces de vente de
biens neufs et 48 % des annonces de biens anciens informent le futur acheteur sur le montant des
charges... alors que cela est pourtant obligatoire. Reste que les annonces publiées par des
professionnels sont 9 fois plus souvent conformes à la loi Alur que celles des particuliers...
Nantes et Bordeaux se distinguent
Dans le détail des grandes agglomérations, la palme de la ville où les charges de copropriété, en
valeur absolue, sont les plus chères, hors Paris, revient à Nice (1.800 euros/an), devant Strasbourg
(1.586 euros), Lyon (1.552 euros), Marseille (1.444 euros), Rennes (1.320 euros), Montpellier
(1.265 euros), Lille (1.186 euros), Bordeaux (1.058 euros). Enfin, en Loire-Atlantique, Nantes, la
mieux-disante, ferme la marche avec 1.048 euros de charges, par an, en moyenne.
Rapporté au m2 Carrez, le classement bouge légèrement. Paris toujours en tête (40 EUR/m²/an),
devance Nice (32 EUR), suivie de Lille (25 EUR), Marseille (24 EUR), Strasbourg (24 EUR), Lyon
(22 EUR), Montpellier (22 EUR), Rennes (22 EUR), Toulouse (21 EUR), Nantes (21 EUR) et
Bordeaux (19 EUR).
A quoi tient cette hiérarchie entre les villes ? « Un des facteurs explicatifs, souligne Edouard-Jean
Clouet, président de MeilleureCopro, tient au taux d'équipement des copropriétés concernant les trois
postes de charges les plus onéreux à savoir le chauffage, qui pèse en moyenne 35 % dans le budget
annuel d'une copropriété, le gardien et l'ascenseur. »

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Par exemple, sur l'ensemble des copropriétés passées au crible par l'étude en France, le taux
d'équipement en chauffage collectif est en moyenne de 14 %. Il grimpe à 17 % à Paris et jusqu'à 26 %
à Nice et n'est que de 4 % à Bordeaux. Bien sûr, la part du chauffage non collectif qui est payée par
les propriétaires n'apparaît pas dans les montants indiqués par l'étude.
Par ailleurs, la présence d'un gardien est signalée pour 7 % de l'échantillon étudié par MeilleureCopro.
Ce taux n'est que de 3,8 % pour Bordeaux mais atteint 13,6 % à Nice et 22 % à Paris. Tandis que,
pour les ascenseurs, le taux d'équipement est de 39 % dans la capitale contre 27 % en province.
Strasbourg et Nice : les charges les plus élevées ramenées aux loyers
MeilleureCopro s'est aussi intéressée à la proportion des charges par rapport au loyer. Ce qui, cette
fois-ci, bouscule l'ordre du palmarès. Ainsi, Bordeaux et Paris sont les villes où les charges sont
proportionnellement les plus faibles, représentant environ un loyer et demi. A Strasbourg et Nice, le
rapport est plus fort : les charges annuelles représentent plus de deux loyers.
Dans le détail, Strasbourg arrive en tête avec des charges qui représentent 2,1 loyers par an, suivie
de Nice (2,1), Marseille (2), Lille (1,9), Rennes (1,9), Toulouse (1,9), Nantes (1,8), Lyon (1,7),
Montpellier (1,7), Paris (1,5) et Bordeaux (1,4).
* Etude réalisée à partir de 7,5 millions d'annonces immobilières, soit 20 % des copropriétés
françaises représentées.
Source : www.lesechos.fr

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IMMOBILIER : LES SUPER RENDEMENTS DES
CAVES ET DES PARKINGS
Le 31/01/2018
Getty images
Ces petites surfaces atypiques peuvent rapporter gros à leurs propriétaires. Le rendement devrait
rester stable en 2018.
L’immobilier à petits prix ! C’est possible avec les parkings. A Paris, il faut prévoir une enveloppe de
25.000 euros pour investir, mais la facture tombe entre 10.000 et 15.000 euros dans les autres
grandes villes. Mieux, si vous préférez opter pour une cave, il faudra compter entre 1.000 à 3.000
euros le mètre carré dans la capitale.
L'autre atout de ces petites surfaces, c'est qu'elles se louent très très bien. Comptez, par exemple,
entre 12 et 23 euros le mètre carré par mois pour une cave à Paris, ou encore entre 10 et 12 euros le
mètre carré à Bordeaux. De quoi offrir de jolis rendements compris entre 6 à 8% avant impôts !
Ce n’est pas le seul atout de ces produits : ici, même s’il faut surveiller le montant des charges, pas de
durée de préavis imposée par la loi, ni de dégradations locatives à craindre. Pour réussir son
opération, il faut toutefois viser, dans le cas d’un parking, les centres anciens, où les places sont
rares. A l’inverse, pour une cave, privilégiez les zones où vivent les jeunes couples, qui ont souvent
besoin d’espace de stockage après un déménagement ou s’il y a des travaux dans leur logement.

9. La revue de Presse KYLIA
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Seuls incertitude : les politiques anti-voitures menées actuellement par quelques grandes viles, Paris
en tête, pourraient faire baisser la demande de location et donc les prix dans les années à venir. Les
opportunités d'investissement pourraient alors se reporter en bordure des grandes villes...
Rentabilité : de 6 à 8% avant impôts.
Risque : de moyen à élevé.
Durée : 5 ans minimum.
Fiscalité. Identique à celle d’un bien ancien. En cas de revente d’un montant inférieur à 15.000 euros,
les plus-values sont exonérées d’impôt.
Source : www.capital.fr

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Immobilier locatif : combien coûte un studio ?
Le 01/02/2018
Immobilier locatif : combien coûte un studio ? - Photo Sipa
Loyers médians de relocation par type de logement. - FNAIM, OSLO
Dans toutes les grandes agglomérations françaises, les loyers des petites surfaces sont relativement
plus onéreux que ceux des grandes, révèle une étude de la Fnaim.
Studio, 2 pièces, 5 pièces et plus... Plus le logement est petit, plus le loyer est proportionnellement
élevé... Cette tendance se vérifie dans toutes les grandes agglomérations françaises. C'est ce qui
ressort de l'Observatoire statistique des locations (OSLO) réalisé par la Féderation nationale de
l'immobilier (Fnaim) au troisième trimestre 2017. Ainsi, pour un studio, le loyer médian est de 25
euros/m² dans l'agglomération parisienne, soit 500 euros pour 20 m², alors qu'il faut débourser 17
euros/m², en moyenne, pour un 3 pièces.
« Cette cherté des petites surfaces s'explique par une demande plus forte, mais aussi par une plus
grande rotation des locataires. Souvent loués par les étudiants, les studios sont parfois inoccupés
pendant les deux mois d'été... Les bailleurs se rattrapent avec un loyer plus élevé », explique la
Fnaim.

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Plus d'écart dans l'agglomération de Lyon que de Toulon
Il est intéressant de noter que l'amplitude des écarts de prix au mètre carré des loyers selon la taille
des logements varie assez fortement d'une agglomération à l'autre. Ainsi, si les 2 pièces sont 17 %
plus chers que les studios dans l'agglomération de Toulon, ils coûtent 45 % de plus dans celle de
Lyon.
L'écart est de 30 % dans celle de la capitale. Les loyers des 2 pièces sont supérieurs à ceux des 3
pièces de 10 % dans l'agglomération de Nice à 21 % dans celle de Toulon. Enfin, les loyers des 3 à 4
pièces et plus sont plus proches entre eux, quelles que soient les agglomérations.
Hormis ces différences de prix selon les types de logements, les différences de loyers sont aussi
spectaculaires d'une ville française à l'autre. Ainsi, les loyers sont quatre fois plus chers à Paris intra-
muros qu'à Saint-Etienne , ville de plus de 100.000 habitants où les loyers sont les plus bon marché...
Se loger à l'intérieur de la capitale coûte ainsi en moyenne 29,1 euros/m², soit un loyer de près de
1.372 euros pour un 2 pièces de 40 m², par exemple. A Saint-Etienne, le loyer mensuel est de 7,3
euros/m² en moyenne.
Loyers des agglomérations de plus de 500.000 habitants
Agglomération parisienne : 19,6 EUR/m²
Agglomération niçoise : 15,7 EUR/m² ;
Agglomération de Marseille-Aix : 13,1 EUR/m²
Agglomération Lille et Bordeaux : 12,6 EUR/m² ;
Agglomération Toulon : 12,3 EUR/m² ;
Agglomération Lyon : 12,2 EUR/m² ;
Agglomération Toulouse : 11,7 EUR/m² ;
Agglomération Grenoble et Nantes : 11,5 EUR/m².
Source : www.lesechos.fr

12. La revue de Presse KYLIA
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
LA SITUATION DU DIRIGEANT D’UNE SOCIÉTÉ
EN LIQUIDATION JUDICIAIRE.
Le 29/01/2018
Les tensions qui s’expriment en droit des entreprises en difficultés sont souvent vives. Pour
autant, et contrairement à une idée reçue chez les dirigeants, la pondération semble l’emporter
lorsque les tribunaux sont conduits à se prononcer sur leurs responsabilités.
La récente décrue du nombre des défaillances d’entreprises amorcée en 2016 est une nouvelle
encourageante.
Leur nombre reste toutefois élevé (61.789 procédures ouvertes en 2016), ce qui explique que les
particuliers et, plus encore, les dirigeants d’entreprises aient appris à composer avec le risque qui en
résulte pour eux.
Parallèlement, les mentalités évoluent et la qualité de dirigeant (ou d’ancien dirigeant) d’une
entreprise en difficulté ne suscite plus l’opprobre.
Les dirigeants d’entreprises, de leur côté, continuent d’adopter une large palette d’attitudes lorsque les
difficultés financières se font jour. Celles-ci vont de l’abattement à la fuite en avant, en passant par
une posture proactive de bon aloi.
Le législateur connaît, et depuis fort longtemps, la typologie des réactions des dirigeants d’entreprises
face aux difficultés.
Les règles applicables sont donc nombreuses et d’un accès relativement ardu pour le profane.
Notre propos est ici de présenter l’éventail des mesures susceptibles d’être appliquées au dirigeant
d’une société en liquidation judiciaire, en étudiant en premier lieu (I) l’approche du droit commercial
avant d’aborder certains aspects de la répression du dirigeant délinquant (II), en nous appuyant sur un
tableau synthétique et comparatif figurant en annexe.

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I. L’approche du droit commercial.
Dans la plupart des cas, le dirigeant pourra être qualifié de « débiteur malheureux » (A), selon une
terminologie désuète mais évocatrice. Parfois, le dirigeant aura commis des fautes de gestion,
justifiant le prononcé de sanctions à son encontre (B).
A) Le débiteur malheureux ou mal inspiré.
• Il s’agit d’un dirigeant normalement diligent qui, pour des raisons diverses, n’a pas été en mesure de
déceler et/ou de résoudre les difficultés financières rencontrées par sa société.
Surcharge de travail, manque de conseils, perte de marchés, difficultés de mise en œuvre des
mesures correctives : les écueils ne manquent pas dans la vie du chef d’entreprise.
Devant la complexité de sa tâche, le législateur pose, en creux, le principe d’un droit à l’erreur.
Celui-ci résulte simplement du fait que le dirigeant d’une société en liquidation judiciaire n’est pas ipso
facto l’objet d’une mesure d’éloignement de la vie des affaires.
Ainsi donc, rien ne s’oppose à ce que le dirigeant concerné constitue immédiatement une société afin
d’exercer une nouvelle activité commerciale. Il conviendra simplement de s’assurer que la nouvelle
société ne poursuive ou ne reprenne l’activité de la société en liquidation judiciaire, faute de quoi le
dirigeant pourrait se rendre passible des sanctions pénales mentionnées dans notre deuxième partie.
• Lorsque des erreurs de gestion « mineures » peuvent être retenues contre le dirigeant, celui-ci est
susceptible de faire l’objet d’une mesure d’interdiction de gérer sur le fondement de l’article L.653-8
du Code de commerce.
Cette sanction vise spécialement le dirigeant qui, « de mauvaise foi, n’aura pas remis au mandataire
judiciaire, à l’administrateur ou au liquidateur les renseignements qu’il est tenu de lui communiquer en
application de l’article L. 622-6 dans le mois suivant le jugement d’ouverture ou qui aura, sciemment,
manqué à l’obligation d’information prévue par le second alinéa de l’article L. 622-22 ».
Elle peut également être prononcée à l’encontre du dirigeant qui « a omis sciemment de demander
l’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire dans le délai de quarante-
cinq jours à compter de la cessation des paiements, sans avoir, par ailleurs, demandé l’ouverture
d’une procédure de conciliation ». Comme son nom l’indique, l’interdiction de gérer a pour objet
d’interdire au dirigeant concerné de « diriger, gérer, administrer ou contrôler, directement ou
indirectement, soit toute entreprise commerciale ou artisanale, toute exploitation agricole et toute
personne morale, soit une ou plusieurs de celles-ci ».
Les autres cas d’interdiction de gérer sont visés aux articles L.653-4 et L.653-5 du Code de commerce
relatifs à la faillite personnelle, intégralement reproduits dans le tableau joint en annexe.

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Il convient de préciser que les sanctions dites commerciales sont prononcées par le Tribunal de
la procédure, en général à l’issue des opérations de liquidation judiciaire et, en tout état de cause,
après une procédure contradictoire.
Toujours sur un plan pratique, on notera que ces mesures sont devenues beaucoup plus efficaces
avec l’entrée en vigueur de la loi du 22 mars 2012 qui a créé le Fichier National des Interdits de Gérer
(F.N.I.G).
Son décret d’application paru en 2015 prévoit que lorsqu’une sanction est prononcée et devenue
définitive, celle-ci donne lieu à une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.
Concrètement, ceci signifie que la mesure et sa date d’expiration seront mentionnées sur l’extrait K
Bis de la société débitrice, à la suite du nom de son dirigeant sanctionné.
B) Le dirigeant fautif.
• La faillite personnelle.
La faillite personnelle visée aux articles L.653-4 et L.653-5 du Code de commerce partage son champ
d’application avec l’interdiction de gérer étudiée précédemment. Ceci résulte de l’article L. 653-8
alinéa 1er du Code de commerce, qui dispose que le tribunal peut, dans les cas visés aux articles
L.653-4 et L.653-5 précités du Code de commerce, prononcer « à la place de la faillite
personnelle », l’interdiction de gérer.
Cette dernière présente donc, dans ces cas, un caractère subsidiaire par rapport à la faillite
personnelle.
Si ses effets sont très proches de ceux de l’interdiction de gérer, la faillite personnelle constitue à
l’évidence une sanction plus grave par l’intensité de ses effets.
En premier lieu, l’interdiction de gérer qui en découle n’est pas susceptible d’être aménagée par le
tribunal : elle concernera donc nécessairement toute personne morale.
En second lieu, elle est susceptible d’être assortie d’une incapacité d’exercer une fonction publique
élective, pour une durée égale à celle de la faillite personnelle, dans la limite de cinq ans, sur le
fondement de l’article L.653-10 du Code de Commerce.
Saisi d’agissements visés aux articles L.653-4 et L. 653-5 du Code de commerce, le Tribunal
disposera donc d’une palette assez large de sanctions, d’autant qu’il pourra également jouer sur leur
durée, dont le maximum est fixé à 15 ans par l’article L.653-11 du Code de commerce.
Nous rappellerons qu’il n’existe plus de durée minimale pour l’interdiction de gérer ou la faillite
personnelle depuis l’entrée en vigueur de la loi du 26 juillet 2005.

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Il ne faudrait pas conclure des développements qui précèdent que les magistrats soient
particulièrement sanctionnateurs.
Comme nous l’avons indiqué en introduction, les comportements des dirigeants d’entreprises sont très
variés et également bien connus des magistrats qui sont appelés à les examiner.
C’est la raison pour laquelle les juges du fond prononcent, en général, une sanction adaptée.
Il leur est ainsi parfaitement possible, alors même que des faits visés aux articles L.653-4 et L. 653-5
du Code de commerce seraient établis, de décider qu’il n’y a lieu au prononcé d’aucune sanction à
l’encontre du dirigeant fautif.
Peut-être les magistrats jugent-ils en pareil cas que les épreuves de la comparution devant un tribunal
et de l’introspection auront été suffisantes pour dissuader le dirigeant d’être à nouveau mis en cause à
l’avenir.
En sens inverse, lorsque le dirigeant a commis plusieurs fautes de gestion, le tribunal pourra
également cumuler plusieurs sanctions et ajouter aux sanctions commerciales, une sanction
patrimoniale.
• La responsabilité pour insuffisance d’actif.
Cette action, figurant à l’article L.651-2 du Code de Commerce, reste dénommée « action en
comblement de passif » par les praticiens.
Il s’agit d’une action à caractère indemnitaire dirigée à l’encontre du dirigeant qui a commis des fautes
de gestion ayant contribué à l’insuffisance d’actif.
Toute faute de gestion ayant contribué à l’insuffisance d’actif constatée est susceptible d’être
poursuivie, sans qu’elle doive nécessairement être visée aux articles L.653-4 et L.653-5 précités du
Code de Commerce.
En pratique, l’on observe toutefois que, bien souvent, le dirigeant mis en cause a commis une ou
plusieurs fautes qui seraient « insuffisamment » sanctionnées par le prononcé d’une faillite
personnelle.
Il appartiendra encore à la partie poursuivante d’établir le lien de causalité entre l’insuffisance d’actif et
la ou les fautes de gestion relevées.
Un arrêt de la Cour de cassation en date du 28 juin 2017 (Cass. com. 28-6-2017 no 14-29.936 F-D)
illustre un cas de cumul de fautes de gestion.

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Dans cette affaire, le dirigeant avait été condamné à supporter environ la moitié de l’insuffisance
d’actif, s’élevant à 445.000 €, aux motifs d’une rémunération jugée excessive (égale au chiffre
d’affaires de l’exercice concerné) et d’avances opérées au profit d’une autre entreprise qu’il dirigeait.
Bien qu’elle ne soit pas exercée très souvent, l’action en comblement de passif fait partie de celles qui
inquiètent les dirigeants, au point, peut-être, de parfois sous-estimer le risque de poursuites pénales
susceptible de peser sur eux.
II. La répression du dirigeant délinquant.
Dans les cas d’agissements les plus graves commis par le dirigeant d’une société en liquidation
judiciaire, le droit pénal prend le relais du droit commercial pour sanctionner le dirigeant.
Nous évoquerons d’abord la principale infraction spécifique au droit des entreprises en difficultés, la
banqueroute (A) puis, l’abus de confiance, (B) qui est susceptible d’être appliqué dans un assez grand
nombre de cas.
A) La banqueroute.
Aux termes de l’article L. 654-2 du Code de commerce : « En cas d’ouverture d’une procédure de
redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, sont coupables de banqueroute les personnes
mentionnées à l’article L. 654-1 contre lesquelles a été relevé l’un des faits ci-après :
 1 Avoir, dans l’intention d’éviter ou de retarder l’ouverture de la procédure de redressement
judiciaire « ou de liquidation judiciaire », soit fait des achats en vue d’une revente au-dessous
du cours, soit employé des moyens ruineux pour se procurer des fonds ;
 2 Avoir détourné ou dissimulé tout ou partie de l’actif du débiteur ;
 3 Avoir frauduleusement augmenté le passif du débiteur ;
 4 Avoir tenu une comptabilité fictive ou fait disparaître des documents comptables de
l’entreprise ou de la personne morale ou s’être abstenu de tenir toute comptabilité « lorsque
les textes applicables en font obligation » ;
 5 Avoir tenu une comptabilité manifestement incomplète ou irrégulière au regard des
dispositions légales. »
La banqueroute est punie de 5 ans d’emprisonnement et de 75.000 € d’amende (article L. 654-3 du
Code de commerce).
L’on constate à la lecture de l’article L.654-2 du Code de commerce que certains des faits qu’il
réprime sont déjà visés, sous une forme très proche ou identique, aux articles L.653-4 et L.653-5 du
Code de commerce précités, relatifs à la faillite personnelle.

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Le tableau ci-annexé souligne ces similitudes.
En sens inverse, l’article L.654-2 du Code de commerce ne vise pas les faits spécialement
sanctionnés par une interdiction de gérer (article L.653-8 alinéa 2 du Code de commerce), ni les cas
de faillite personnelle qui pourraient apparaître comme les moins graves (article L.653-5, 1°, 3°, 4° et
5°).
Il est d’ailleurs permis de s’étonner de ne pas retrouver, parmi les cas de banqueroute, le fait d’avoir
poursuivi abusivement, dans un intérêt personnel, une exploitation déficitaire qui ne pouvait conduire
qu’à la cessation des paiements de la personne morale, visé à l’article L.653-4 4°) du Code de
commerce.
En définitive, et sous la réserve qui précède, la banqueroute apparaît comme le prolongement
naturel, sur le terrain pénal, de la faillite personnelle et constitue une sanction adaptée aux
comportements les plus graves des dirigeants d’entreprises en difficultés.
Il convient toutefois de relever que la frontière entre la sanction commerciale et la sanction pénale est
parfois difficile à distinguer et que des faits similaires pourront, selon l’appréciation qui en sera faite
par le mandataire judiciaire ou le parquet, relever de l’un ou de l’autre des dispositifs.
Un exemple de banqueroute, prononcée à l’occasion de faits susceptibles de se rencontrer assez
fréquemment en pratique, est donné par un arrêt de la Chambre Criminelle de la Cour de cassation du
26 octobre 1995 (pourvoi n°94-82.737, RJDA, 1996, n°279).
Dans cette affaire, le dirigeant social d’une société exploitante, par ailleurs associé de la SCI
bailleresse des locaux, a consenti à la résiliation amiable du bail commercial, sans indemnité. Le délit
de banqueroute est constitué car cette résiliation a entraîné la disparition du fonds de commerce.
Il convient encore de relever que les mêmes faits peuvent donner lieu à la fois à la sanction de
la banqueroute et de la faillite personnelle.
La banqueroute peut par ailleurs être assortie des peines complémentaires visées à l’article L.654-5
du Code de commerce, reproduit dans le tableau ci-annexé.
A côté de cette infraction supposant nécessairement l’ouverture d’une procédure collective, les
difficultés des entreprises peuvent aussi donner lieu à des infractions moins spécifiques telles, en
particulier, que l’abus de confiance.
B) L’abus de confiance.
L’abus de confiance est réprimé par l’article 314-1 du Code pénal, qui dispose :
« L’abus de confiance est le fait par une personne de détourner, au préjudice d’autrui, des fonds, des
valeurs ou un bien quelconque qui lui ont été remis et qu’elle a acceptés à charge de les rendre, de

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les représenter ou d’en faire un usage déterminé. L’abus de confiance est puni de trois ans
d’emprisonnement et de 375.000 euros d’amende. »
Historiquement, cette infraction ne pouvait trouver son siège que dans six contrats tels, par exemple,
que le dépôt, le louage ou le nantissement.
Même si la jurisprudence a été amenée à élargir le champ d’application de cette infraction, ce n’est
qu’en 1994 que la mention des six contrats historiques, parmi lesquels ne figurait pas le
contrat d’entreprise, a été supprimée.
C’est grâce à cet élargissement que la Cour de cassation a récemment, par deux arrêts très
rapprochés, posé deux principes importants en matière d’avances sur travaux.
Ceux-ci sont applicables dans toutes les matières où il est d’usage pour le fournisseur de percevoir
des avances.
Dans un arrêt du 6 avril 2016 (n°15-81.272), la chambre criminelle a posé le principe du caractère
précaire par nature de la remise de fonds en vue de l’accomplissement de travaux.
Dans un arrêt du 3 février 2016 (n°14-83.427), la chambre criminelle relève, pour rejeter le pourvoi,
que la Cour d’appel a caractérisé en tous ses éléments, tant matériel qu’intentionnel, le délit d’abus de
confiance en relevant que les prévenus, dès l’origine, n’avaient pas entendu respecter leurs
engagements et n’avaient pas utilisé les fonds selon l’usage convenu.
Plus encore que par le passé, les dirigeants de sociétés en difficultés devront donc veiller à ce que les
fonds qu’ils reçoivent de leurs clients soient employés à bon escient.
***
Le droit des entreprises en difficultés est une matière complexe car elle constitue, par nature, le point
de contact de branches du droit dont les visées sont parfois diamétralement opposées.
S’agissant des textes et de la jurisprudence relatifs à la responsabilité des dirigeants, force est de
constater que le dispositif est à la fois suffisamment complet et souple pour prendre en compte
l’ensemble des comportements, avec les nuances et gradations qui s’imposent.

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Annexe :
Tableau comparatif des articles du Code de commerce relatifs à la faillite personnelle (L.653-4
et L.653-5) et à la banqueroute (L.654-2)
Source : www.village-justice.com

20. La revue de Presse KYLIA
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Tendance : le steak sans viande arrive
Le 31/01/2018
Ce steak plus vrai que nature ne contient que des produits végétaux.
LE PARISIEN WEEK-END. Conçus par des start-up californiennes, des burgers végétaux, sans
OGM ni gluten, imitent à la perfection le goût et la consistance du boeuf. Ils seront bientôt
testés en Europe.
A l’oeil nu, impossible de le distinguer d’un steak de boeuf. Dans la poêle, il dégage exactement le
même jus et la même odeur. Dans la bouche, sa consistance moelleuse tromperait n’importe quel
carnivore. Lancé en 2016 par la start-up Beyond Meat (« au-delà de la viande »), basée à Los
Angeles, le Beyond Burger connaît un succès fulgurant outre-Atlantique.
Fabriquée à partir de protéines de pois, de pomme de terre et d’huile de noix de coco, entre autres,
cette viande végétale nouvelle génération est à des années lumière d’un steak de soja classique. Lors
de sa toute première mise en vente, en mai 2016, dans un supermarché Whole Foods du Colorado, il
a disparu des rayons en moins d’une heure. Loin de ne séduire que les végétariens, il est d’ores et
déjà disponible dans plus de 10 000 points de vente aux Etats-Unis et espère voir bientôt sa
production tripler, grâce à une récente levée de fonds de 55 millions de dollars. Signe de sa
démocratisation, on retrouve ce burger sans OGM, ni gluten, ni cholestérol aussi bien au menu de
restaurants haut de gamme que des fast-foods.

21. La revue de Presse KYLIA
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Leonardo DiCaprio et Bill Gates y croient
Un mois seulement après le lancement du Beyond Burger, un concurrent de taille, l’Impossible
Burger, faisait son entrée sur le marché du steak végétal. La demande est telle que des célébrités ont
décidé d’investir dans les deux start-up à l’origine de ces produits, Beyond Meat (l’acteur Leonardo
DiCaprio) et Impossible Foods (Bill Gates, fondateur de Microsoft). « Ces entreprises cherchent à
séduire le mouvement flexitarien (semi-végétarien), qui prône une réduction de la consommation de
viande. Reste à savoir si la population dans son ensemble franchira le pas », s’interroge le professeur
Ricardo San Martin, codirecteur d’un laboratoire consacré au développement de substituts végétaux,
à l’université de Berkeley, en Californie. L’enseigne McDonald’s, qui a expérimenté son premier
sandwich végétarien en France, en octobre et novembre 2017, va devoir faire preuve de vigilance :
Beyond Meat envisage d’exporter ses burgers en Europe, avec un premier test prévu au Royaume-
Uni, en 2018.
Source : www.leparisien.fr

22. La revue de Presse KYLIA
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Caisses enregistreuses : ce qui a changé au
1er janvier 2018
Le 31/01/2018
Les utilisateurs de systèmes d'encaissement doivent désormais utiliser des logiciels ou systèmes
sécurisés, sous peine d'amende fiscale.
© Thinkstock
Il a toujours été interdit de frauder le fisc. La nouvelle réglementation entrée en vigueur au 1er janvier
2018 n'a rien changé sur cette exigence demandée aux commerçants. Mais elle oblige désormais les
utilisateurs de systèmes d'encaissement à utiliser des logiciels ou systèmes de caisse satisfaisant à
des conditions d'inaltérabilité, de sécurisation, de conservation et d'archivage des données en vue du
contrôle de l'administration fiscale. Cette nouvelle réglementation (en application de l'article 88 de la
loi de finances pour 2016) interdit en effet les caisses enregistreuses qualifiées de permissives, c'est-
à-dire qui donnent la possibilité de supprimer des recettes.
Les logiciels de comptabilité ou de gestion ne sont pas concernés par le dispositif (article 105 de la loi
de finances pour 2018). Pour aider les professionnels, le site impots.gouv.fr a mis en place une foire
aux questions. L'administration fiscale y précise notamment ce qu'elle entend par logiciel ou système
de caisse. Il s'agit d'"un système informatisé dans lequel un assujetti enregistre les opérations
effectuées avec ses clients non assujettis."

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► Qui est concerné
• Quels professionnels ?
Est concernée par l'obligation prévue à l'article 286- I, 3° du code général des impôts (CGI) toute
personne (physique ou morale) assujettie à la TVA, lorsqu'elle enregistre les règlements de ses clients
au moyen d'un logiciel de comptabilité ou de gestion ou d'un système de caisse, y compris en ligne.
En revanche, cette obligation ne concerne pas les personnes assujetties dont tout ou partie des
opérations réalisées sont exonérées de TVA ou qui relèvent du régime de la franchise en base de
TVA (notamment les auto-entrepreneurs), ainsi que les opérations entre personnes assujetties à la
TVA (opérations B to B) qui font obligatoirement l'objet d'une facturation
• Quels logiciels ou systèmes de caisse ?
Ce n'est pas la dénomination, mais l'utilisation du logiciel ou système de caisse qui va entraîner
l'application de la loi. L'administration fiscale précise qu'il convient de ne pas tenir compte de la
qualification du logiciel (de caisse, comptable ou de gestion) en question, mais de retenir sa
fonctionnalité de caisse. Ainsi, un logiciel de gestion qui permet l'enregistrement des opérations de
ventes ou de prestations de services qui concernent les clients particuliers doit être considéré comme
un logiciel ou système de caisse.
Les logiciels ou systèmes de caisse dans lesquels sont enregistrées les opérations effectuées avec
des clients qui ne sont pas assujettis à la TVA (clients particuliers) relèvent du dispositif. De même, si
les opérations enregistrées concernent à la fois des clients particuliers et des clients professionnels.
En revanche, sont exclus du dispositif les logiciels ou systèmes de caisse n'enregistrant que des
transactions entre clients assujettis à la TVA (B to B).
En ce qui concerne les logiciels multifonctions (comptabilité, gestion et caisse), seules les fonctions
caisse enregistreuse-encaissement, et non l'ensemble du logiciel, devront être certifiées.
► Certificat ou attestation de conformité
Le commerçant doit être en mesure de produire un certificat de conformité délivré par un organisme
accrédité pour chacun des logiciels ou des systèmes de caisse qu'il détient ou une attestation de
conformité délivrée par l'éditeur, afin de justifier que ceux-ci sont bien conformes.

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• Certificat de conformité
Deux organismes sont accrédités pour délivrer les certificats de conformité aux éditeurs de logiciels
ou systèmes de caisse : Afnor certification (référentiel NF525 gestion encaissement) et le Laboratoire
national de métrologie et d'essais (LNE), pour le référentiel de certification des systèmes de caisse.
Pour le référentiel NF525, vous pouvez trouver la liste des produits certifiés sur www.infocert.org,
onglet liste des produits certifiés.
Pour le référentiel de certification des systèmes de caisse, la liste des produits certifiés par LNE est
disponible à l'emplacement suivant : www.lne.fr/recherche-certificats.
• Attestation de conformité
L'éditeur du logiciel peut aussi délivrer une attestation de conformité au modèle fixé par
l'administration fiscale (BOI-LETTRE-00242-2 du 3 août 2016). Cette attestation comporte deux
volets : l'un à remplir par l'éditeur du logiciel et l'autre par l'entreprise qui acquiert le logiciel.
Aujourd'hui, il n'existe pas de référentiel technique officiel de mise en conformité sur lequel les
éditeurs peuvent s'appuyer. En effet, l'administration fiscale précise que la loi instaure une obligation
de résultat concernant la conformité des logiciels (respect des quatre conditions de la loi :
inaltérabilité, sécurisation, conservation, archivage) et non de moyen : elle ne définit pas de cahier des
charges, ni de solution technique, contrairement à d'autres dispositifs fiscaux. L'élaboration de
référentiels est donc du ressort des seuls acteurs privés.
Face à ce manque, le Conseil supérieur de l'ordre des experts-comptables et l'Académie des sciences
et techniques comptables et financières ont travaillé en coordination avec la Direction générale des
finances publiques afin d'élaborer un référentiel qui réponde aux critères de l'administration fiscale et
facilite l'établissement de cette attestation. Celui-ci sera disponible au printemps 2018.
► Quelles sanctions ?
Faute de produire une attestation ou un certificat de conformité, le commerçant est sanctionné par
une amende de 7 500 € par logiciel ou système de caisse concerné. Il dispose d'un délai de 30 jours
pour fournir l'attestation ou le certificat. Si le commerçant produit, dans le délai imparti, les justificatifs
du matériel détenu et mentionné sur le procès-verbal, l'amende n'est pas appliquée.
Si le professionnel n'a pas de matériel conforme, il devra régler l'amende de 7 500 € et devra

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s'équiper d'un nouveau système de caisse certifié dans un délai de 60 jours pour ne pas être
sanctionné d'une deuxième amende de 7 500 €.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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CONFLIT D’ASSOCIÉS ET ABUS DE
MINORITÉ : DÉFINITION ET SANCTIONS.
Le 31/01/2018
Les assemblées générales au sein des sociétés cristallisent bien souvent les conflits entre associés et
témoignent des intérêts divergents au sein de la société. Si le vote est l’occasion pour les associés de
pouvoir s’exprimer, est-il vraiment libre ?
Dans le cadre de ces assemblées générales, les associés votent librement les délibérations qui leur
sont soumises ; sous réserve que celui-ci ne puisse être considéré comme un abus de minorité.
Le vote constitue un abus de minorité lorsque l’associé minoritaire a adopté une attitude contraire à
l’intérêt général de la société en interdisant une opération essentielle pour celle-ci dans l’unique but de
favoriser ses intérêts au détriment des autres associés (notamment Cass. Com. 31.03.2009).
Il faut donc établir des critères cumulatifs pour que l’abus de minorité puisse être constitué et
sanctionné :
 que le vote de l’associé minoritaire bloque une décision (ce qui suppose qu’il dispose de la
minorité de blocage ou qu’il soit associé égalitaire à 50%) ;
 que la décision proposée soit considérée comme essentielle pour la société ;
 qu’il agisse dans son intérêt au détriment de l’intérêt des autres associés.
Ainsi par exemple, le fait pour un minoritaire de refuser un projet de collaboration essentiel pour la
société ne suffit pas à caractériser un abus ; encore faut-il démontrer que ce refus était motivé dans
l’unique dessein de favoriser ses propres intérêts au détriment de ceux des autres associés (Cass.
Com 4.12.2012).
Un associé égalitaire de SARL qui refuse d’augmenter la rémunération du dirigeant n’a pas été jugé
comme un abus de minorité (Cass.com 31.03.2009).
En revanche, l’associé d’une SARL qui s’oppose à une augmentation de capital ayant pour objet de
porter celui-ci au minimum légal, au risque d’entraîner la dissolution de la société, a été juge comme
constitutif d’un abus de minorité (Cass. Com 9.03.1993).

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Quelle est la sanction en cas d’abus avéré ?
Les juges ne peuvent en principe pas se substituer aux organes sociaux qui sont seuls compétents
pour décider d’adopter une décision ou une opération.
Toutefois, dans la mesure où ils doivent remédier à cette situation, dans certains cas, rares en
pratiques, il a été admis par les juges du fond que la réparation la plus adéquate d’un tel abus était la
validation par le tribunal de l’opération projetée (notamment Ca Paris 25.05.1993 au sujet d’une
augmentation de capital). Leur jugement vaut alors adoption de la résolution litigieuse.
Cette solution est critiquée par les juges suprêmes.
Dans une décision récente de la Chambre civile de la Cour de cassation, il a été jugé qu’un abus de
minorité n’était pas susceptible d’entraîner la validité d’une résolution adoptée à une majorité
insuffisante (Cass.3e civ. 21.12.2017 n°15-627). Dans cette affaire, les indivisaires avaient refusé de
désigner un représentant ; les majoritaires ont considéré que cette position était abusive et ont adopté
une résolution en s’abstenant du vote des indivisaires.
En effet, quand bien même cette position des indivisaires serait abusive, la décision n’a pas été prise
à la majorité requise par les statuts, elle ne peut donc être adoptée en l’état.
Le juge peut également désigner un mandataire aux fins de représenter les associés minoritaires (si
l’abus est caractérisé) à une nouvelle assemblée et de voter en leur nom dans le sens des décisions
conformes à l’intérêt social mais ne portant pas atteinte à l’intérêt légitime des minoritaires (Cass.
Com 5.05.1998).
Le juge ne peut imposer au mandataire désigné le sens de son vote, il lui appartient au vu de la
situation de voter au regard des principes exposés.
Dans tous les autres cas où l’abus est constaté, les juges condamnent les défaillants à des
dommages-intérêts en vue de réparer le préjudice subi conformément aux règles applicables en
matière du droit commun de la responsabilité civile.
Chaque situation doit donc s’étudier en fonction du contexte global (au regard des intérêts de la
société et du conflit animant les associés).
Source : www.village-justice.com

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RESPONSABILITÉ DU DIAGNOSTIQUEUR
D’AMIANTE ET ÉTENDUE DES SONDAGES.
Le 01/02/2018
Quid de la responsabilité du diagnostiqueur d’amiante au regard de la norme NFX 46-020, entre
simple contrôle visuel, sondages destructifs, notamment sonores, et l’obligation démettre des
réserves en cas d’obstacle ?
Il convient de s’intéresser à une jurisprudence de cet automne 2017 qui vient aborder une fois de plus
la responsabilité du diagnostiqueur d’amiante.
M. X... et Mme Y... avaient acquis une maison, suivant acte notarié auquel était annexé le diagnostic
de repérage d’amiante établi par la société Bureau Veritas ; que, se plaignant de la présence
d’amiante sur les cloisons et doublages des murs, non relevée dans le diagnostic, ils ont, après
expertises, assigné la société BV en paiement de dommages-intérêts.
Ils ont en effet décidé d’engager la responsabilité du diagnostiqueur d’amiante.
Ils se plaignent notamment de la présence d’amiante sur les cloisons et doublages des murs, non
relevée dans le diagnostic, ils avaient, après expertises, assigné la société BV en paiement de
dommages-intérêts.
Pour rejeter la demande concernant la responsabilité du diagnostiqueur d’amiante, la cour d’appel
retient que l’ensemble des parois des murs et cloisons était recouvert de papier peint et que les
plaques de revêtements muraux litigieuses n’étaient ni visibles ni accessibles.
Aussi, la société BV avait réalisé sa mission, consistant à repérer l’amiante sur les parties rendues
visibles et accessibles lors de la réalisation du diagnostic.
Elle soutient que la méthode dite « par sondages sonores » n’est pas prévue par la norme NFX 46-
020, relative au repérage de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante dans les
immeubles bâtis.
Elle soutient enfin que les grattages ponctuels au niveau des extrémités de papiers peints ne
constituent pas une méthode d’investigation prévue par les dispositions réglementaires applicables ni
celles du contrat liant les parties.
De telle sorte qu’il n’y aurait pas matière à engager la responsabilité du diagnostiqueur d’amiante.

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Mais la Cour de cassation ne rejoint pas cette analyse et a cassé cet arrêt et vient consacrer la
responsabilité du diagnostiqueur d’amiante, et ce sous plusieurs bases.
Il convient de rappeler que les sondages sont réglementés par le Code de la santé publique.
Plus particulièrement par les articles R1334-20 et R1334-21 du Code de la santé publique, étant par
ailleurs précisé que la norme NFX 46-020 a elle-même été règlementée et intègre des modifications
au sein du Code du travail.
Il convient de rappeler qu’en matière de repérage d’amiante, 3 types d’interventions sont obligatoires
 Un constat avant cession immobilière, à la charge du vendeur, destiné à préciser la présence
ou, le cas échéant, l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante pour autant que
ces matériaux soient visibles et accessibles.
Ce constat indique la localisation et l’état de conservation de ces produits.
 L’établissement du Dossier Technique Amiante, à la charge du propriétaire de l’ouvrage doit
être établi par un professionnel, répondant aux obligations légales posées en la matière,
procède à un repérage sur les matériaux et produits contenant de l’amiante et accessibles
sans travaux destructifs et, en cas de repérage d’un matériau ou produit dégradé contenant
de l’amiante, est tenu de le mentionner ainsi que les mesures d’ordre général préconisées.
 Le repérage avant travaux de démolition des matériaux et produits contenant de l’amiante,
dont les résultats doivent être transmis à toute personne physique ou morale appelée à
concevoir ou à réaliser soit des travaux de réhabilitation soit la démolition totale ou la
démolition partielle de l’ouvrage.
Concernant l’étendue de la mission il convient de rappeler que l’article R. 1334-24 du Code de la
santé publique qui dispose que :
« Les propriétaires des immeubles mentionnés à l’article R. 1334-23 produisent, au plus tard à la date
de toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à la date de l’acte authentique de vente, un
constat précisant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux et produits contenant de
l’amiante mentionnés à l’annexe 13-9. Ce constat indique la localisation et l’état de conservation de
ces matériaux et produits. »
Ces textes permettent de délimiter de la responsabilité du diagnostiqueur d’amiante.
Ce constat ou, lorsque le dossier technique « Amiante » existe, la fiche récapitulative contenue dans
ce dossier constitue l’état mentionné à l’article R. 1334-13 du Code de la santé publique.

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La Cour considère qu’il y a matière à consacrer la responsabilité du diagnostiqueur d’amiante.
La Cour retient que le diagnostiqueur ne pouvait pas limiter son intervention à un simple contrôle
visuel.
Qu’au contraire, le diagnostiqueur devait mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne
exécution de sa mission.
Alors que dans les faits, il s’était abstenu d’effectuer des sondages non destructifs, notamment
sonores, sans rechercher, comme il le lui était demandé.
Dès lors qu’il n’avait effectué de repérage que dans les parties visibles, il pouvait conclure à l’absence
d’amiante dans les autres parties sans émettre de réserves, De telle sorte que la cour d’appel n’a pas
donné de base légale à sa décision.
Il y a donc bien matière à engager la responsabilité du diagnostiqueur d’amiante.
La jurisprudence vient rappeler que le diagnostiqueur est tenu à une obligation renforcée puisqu’il doit
procéder à une vérification visuelle d’une éventuelle présence d’amiante
Mais cette vérification doit également étendre à tout sondage qui ne serait pas destructif.
Ce sondage permettrait de repérer de l’amiante ou à défaut d’émettre des réserves sur des zones qui
n’auraient pas pu être diagnostiquées.
Le diagnostiqueur doit donc effectuer des investigations poussées puisque la jurisprudence reconnait
que ce dernier peut tester la résistance de plaques susceptibles de contenir de l’amiante ou accéder
aux combles au moyen de trappes existantes.
A cela s’ajoute une obligation de conseil alourdie puisque le diagnostiqueur doit immanquablement
prévenir le propriétaire du bien d’un certain nombre de réserves si ce dernier n’a pu effectuer toutes
diligences utiles sans avoir à aborder des travaux destructifs.
Le diagnostiqueur doit procéder à une vérification systématique et doit conseiller utilement son client
en l’éclairant sur les zones qui n’auraient pu être diagnostiquées sans l’aide de travaux destructifs à
charge pour le diagnostiqueur d’émettre des réserves sur ce point précis et donc par la même de
couvrir sa responsabilité.
Ceci d’autant plus que rien n’empêche que le diagnostiqueur émette des réserves de rigueur visant à
conseiller le client des travaux destructifs si des doutes persistent sur la présence d’amiante ou
matériaux sur le bien immobilier objet de la vente.
Dès lors la responsabilité du diagnostiqueur d’amiante est bien acquise. Il n’est plus tenu à la seule
étude des parties visibles et accessibles du bien immobilier qu’il doit diagnostiquer.

31. La revue de Presse KYLIA
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Il appartient au diagnostiqueur d’effectuer des tests sonores et de grattage. Il doit également émettre
des réserves quant à la nature des matériaux constitutifs des cloisons et doublages.
Le diagnostiqueur ne saurait à cet égard s’exonérer de sa responsabilité alors qu’il s’est abstenu
d’effectuer des sondages non destructifs, notamment sonores qui auraient été suffisants à lui faire
suspecter la présence d’amiante.
Il convient de rappeler le texte de la norme NFX 46-020 qui précise dans son annexe B que
l’opérateur ne peut limiter son intervention à un simple contrôle visuel, et qu’il doit mettre en œuvre les
moyens nécessaires à la bonne exécution de son intervention.
La jurisprudence évolue puisque si le diagnostiqueur n’est pas tenu à procéder à des sondages
destructifs, il n’en demeure pas qu’il a l’obligation d’émettre des réserves quant à la nature des
matériaux constituant les cloisons et doublage.
Allant même à préconiser au propriétaire des investigations complémentaires permettant de lever tout
doute sur la présence ou non d’amiante.
La jurisprudence vient préciser la responsabilité du diagnostiqueur d’amiante.
Cette jurisprudence vient renforcer l’obligation qui pèse sur le professionnel de l’amiante en imposant
clairement deux obligations quant à la réalisation du diagnostic d’amiante.
Le diagnostiqueur doit mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission,
effectuer des repérages, des sondages non destructifs, notamment sonores.
En cas d’obstacle, il doit émettre des réserves.
Sans quoi, il y a matière à engager la responsabilité du diagnostiqueur d’amiante.
Source : www.village-justice.com

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