S52 revue de presse kylia - semaine du 19 au 25 décembre 2016

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 19 au 25 décembre 2016
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier ancien : top 10 des villes de
province où les prix augmentent le plus
Le 19/12/2016
Le marché de l'immobilier se porte bien, en témoignent les bons chiffres de l'année 2016. En province,
les volumes de vente augmentent, en particulier dans le Sud-est, et les prix s'en ressentent,
notamment ceux des maisons individuelles. Analyse.
Une année 2016 ensoleillée promet-elle une année 2017 tout aussi prospère ? C'est ce que suggèrent
les Notaires de France, dans leur bilan chiffré des 12 derniers mois, paru le 13 décembre et co-signé
par l'INSEE. Les volumes de vente ont en moyenne augmenté de 11% sur cette période, avec
838.000 biens vendus, preuve que les taux de crédit en constante chute ont encouragé les ménages
à se lancer dans un projet d'achat.

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En conséquence, les prix moyens constatés lors des ventes de biens immobiliers anciens ont
globalement augmenté : +1,4% pour les appartements, et +2% pour les maisons individuelles. Une
tendance constatée à Paris et en Île-de-France sans surprise, mais aussi, dans une moindre mesure,
en province.
Des prix en hausse de 2% pour les maisons de province
Les appartements de province ont vu leurs prix très légèrement augmenter sur les 12 derniers mois
(+0,3%), avec une accélération dans le 3e trimestre 2016 (+0,7%). Les maisons, quant à elles,
connaissent un regain d'intérêt : +2,1% entre septembre 2015 et septembre 2016, une progression
bien plus importante qu'en Île-de-France (+1,2%).
Les volumes de vente suivent aussi, avec +10% en province sur les 12 derniers mois. Sur l'ensemble
du territoire, toutes les régions ne sont toutefois pas logées à la même enseigne. Certains
départements voient leurs volumes de vente se réduire, comme le Loiret (-7%) ou la Haute-Saône (-
1%). Mais la majorité ont été prisés par les acheteurs, en particulier dans le Sud-Est, à l'image des
Bouches-du-Rhône (+26%) ou la Corse-du-Sud (+29%).
Evolution incertaine pour la deuxième moitié de 2017
Quid de 2017 ? Les prévisions, basées sur les promesses de vente déjà signées, sont optimistes et
prévoient +3,9% sur les appartements et +5,4% sur les maisons sur l'ensemble du territoire d'ici fin
janvier 2017. Pour le reste de l'année, rien n'est moins sûr, année électorale oblige ! Les Notaires
évoquent plusieurs scénarios, en fonction du nom du futur vainqueur. Des allègements de la fiscalité
sur les résidences secondaires ou sur les revenus de la location pourraient encourager les
investisseurs à scruter le marché... et bouleverser les prix, dans un sens ou dans l'autre, sur
l'ensemble du territoire.
En attendant, découvrez en pages suivantes le top des 10 villes de province où les prix de
l'immobilier ancien ont le plus augmenté.
1 - Bordeaux : +4,1% (3.200 €/m2)
2 - Nantes : +3,2% (2.560 €/m2)
3 - Reims : +2,9% (1.980 €/m2)
4 - Lyon : +2,6% (3.370 €/m2)
5 - Lille : +1,2% (2.870 €/m2)
5 - Marseille : +1,2% (2.270 €/m2)
7 - Strasbourg : +0,6% (2.420 €/m2)
8 - Rennes : +0,4% (2.330 €/m2)

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8 - Le Havre : +0,4% (1.680 €/m2)
10 - Toulouse : +0,2% (2.500 €/m2)
Source : Chiffres Notaires de France/INSEE décembre 2016, prix médian au m2 et évolution sur 1 ans
dans les communes de province de plus de 150.000 habitants
1 - Rennes : +9% (298.500 €)
2 - Dijon : +7% (215.000 €)
3 - Bordeaux : +5,8% (274.000 €)
4 - Toulouse : +4,1% (270.700 €)
5 - Angers : +4% (208.100 €)
6 - Grenoble : +3,7% (288.400 €)
7 - Nantes : +1,7% (251.000 €)
7 - Lille : +1,7% (180.500 €)
9 - Lyon : +1,4% (304.200 €)
10 - Strasbourg : +1,3% (278.200 €)
Source : Chiffres Notaires de France/INSEE décembre 2016, prix de vente médian et évolution sur 1
ans dans les agglomérations (ville centre + banlieue) des communes de province de plus de 150.000
habitants
Source : batiactu.com

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Immobilier: est-il intéressant d’acheter avec
ses enfants?
Le 19/12/2016
1. Des parents achètent, avec l’un de leurs enfants, la résidence principale de celui-ci. Quels
sont les droits de chacun?
- Acheter avec un enfant sa résidence principale est une manière de l’aider, par exemple quand les
parents n’ont pas un patrimoine suffisant pour apporter le même soutien à ses frères et sœurs.
- Les acquéreurs sont alors ensemble propriétaires du bien, à hauteur de leur apport (moitié/moitié, un
quart/trois quarts…). Ils se retrouvent en indivision, avec l’inconvénient de cette situation: il faut
l’accord de tous pour les décisions importantes. Il en est ainsi notamment pour les gros travaux
(autres que ceux d’entretien) et pour la vente du bien. Les affaires courantes peuvent se régler par
une convention d’indivision, en désignant comme gestionnaire l’occupant des lieux.
- Mais les parents peuvent décider de quitter l’indivision. Si le fils ou la fille n’est pas en mesure
de racheter ses parts, la vente est inéluctable. Ainsi, par nature, l’indivision n’est pas faite pour durer.
Plutôt que de se retrouver dans cette situation, le prêt familial est préférable.
2. En quoi le prêt familial est-il une meilleure solution?
- L’enfant aidé est tout de suite propriétaire de sa résidence principale. Les parents n’ont pas à
s’ingérer dans la gestion de son patrimoine.
- Ce prêt peut être transformé en donation: par exemple, s’il s’est écoulé quinze ans depuis la
dernière donation et que l’abattement de 100 000€ s’est reconstitué, ou si les parents ont la capacité

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financière d’apporter la même aide à leurs autres enfants. Ils peuvent alors faire une donation-
partage, dont il ne sera plus tenu compte lors de leur succession.
3. Constituer une SCI serait-il plus adapté?
- La Société civile immobilière (SCI) familiale offre en effet un cadre de gestion plus souple que
l’indivision. Elle est propriétaire du bien et chaque membre (ou "associé") détient des parts à hauteur
de son apport. Si vous financez un quart du bien et votre enfant les trois quarts, vous détenez un
quart des parts et votre enfant les trois quarts.
- Les associés déterminent librement le contenu des statuts. Ils peuvent désigner un gérant et
convenir, par exemple, que les travaux seront réalisés sur décision de celui-ci, sans consultation des
associés. Ils peuvent aussi organiser le retrait d’un associé.
4. Est-il possible d’acheter un bien au nom d’un enfant sans faire apparaître ce financement?
Non: juridiquement, l’argent ainsi versé pour l’achat d’une résidence principale constitue une donation.
Il fait l’objet d’un acte devant notaire. Il est déclaré au fisc et donne lieu au paiement de droits de
donation, sauf si sa valeur ne dépasse pas 100 000€ et que vous n’avez pas fait d’autre donation à la
même personne au cours des quinze années précédentes.
5. Les parents peuvent-ils acheter l’usufruit d’un bien et les enfants, la nue-propriété?
Cette opération permettrait à vos enfants d’hériter de l’usufruit de la maison à votre décès et d’en
devenir propriétaire sans autres droits de succession dessus.
Attention! Ne pas céder à la tentation de déclarer un achat en démembrement de propriété alors que
les parents financent entièrement l’achat, pour économiser à terme des droits de succession. L’héritier
doit pouvoir prouver qu’il a payé la nue-propriété. Il le fera en indiquant l’origine de son financement:
acte de donation passé devant notaire, déclaration d’origine des fonds insérée dans l’acte
d’acquisition.
- S’il n’est pas en mesure d’apporter cette preuve, la valeur totale du bien dont le défunt détenait
l’usufruit est réintégré dans la succession (art. 751 du code général des impôts). Le bien est taxé pour
sa valeur entière.
Source : notretemps.com

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Crédit immobilier : changer d’assureur chaque
année reste interdit
Le 19/12/2016
Retour à la case départ. Le 8 décembre, le Conseil constitutionnel a censuré une mesure de la
loi Sapin 2 permettant de résilier chaque année l’assurance de son prêt immobilier. S’ils n’ont
pas contesté le fond, les « sages » ont jugé que cette nouveauté, introduite par les députés
avec un amendement, n’avait pas de lien direct avec le texte.
« C’est une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs car cela aurait permis d’ouvrir plus largement la
concurrence sur le marché de l’assurance de prêt », estime Sandrine Allonier, directrice des relations
banques chez Vousfinancer.com.
L’assurance emprunteur n’est en théorie pas obligatoire, mais dans la pratique les prêteurs l’exigent
généralement pour accorder un crédit immobilier. Elle permet de couvrir les remboursements du prêt
en cas de décès, d’invalidité ou encore d’incapacité temporaire de travail. Contrairement à une
assurance auto ou une multirisque habitation, ce contrat ne peut pas, pour l’heure, être résilié à son
échéance annuelle.
Le problème est que les contrats « maison » proposés par les banques au moment de souscrire un
crédit immobilier assurent tous les clients de la même façon et quasiment au même tarif. Ce sont des
« contrats groupe », qui mutualisent les risques de décès de tous leurs emprunteurs quel que soit leur
âge. Conséquence : les trentenaires payent souvent plus cher que ce qu’ils devraient.

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« Jusqu’à 40 % du coût du crédit »
Pour alléger la facture, ces derniers ont toutefois le droit de souscrire leur contrat auprès d’un autre
établissement que celui qui leur a accordé le prêt : c’est la « délégation d’assurance » (loi Lagarde de
2010). Cela leur permet d’obtenir une couverture individuelle sur mesure fixée en fonction de leur âge
et de leur état de santé. Une option à envisager car cette assurance coûte cher. « Elle peut
représenter jusqu’à 40 % du coût total du crédit », précise Maël Bernier, directrice de la
communication de Meilleurtaux.com.
Et les emprunteurs plus âgés peuvent aussi y trouver leur intérêt. « Passé 65 ans, beaucoup de
contrats groupe n’assurent plus pour l’invalidité mais seulement le décès. Des contrats en délégation
permettent aujourd’hui d’être couvert pour ce risque, qui plus est à des tarifs avantageux », explique
Maël Bernier.
Malgré ses atouts, la délégation d’assurance ne rencontre pas un succès fou auprès des emprunteurs
- elle représentait en 2015 seulement 18 % du marché, et on s’attend à une baisse à environ 16 %
pour 2016. « Chez Cafpi, c’était 50 % des contrats avant 2014, pour tomber aujourd’hui à 36 % »,
indique Philippe Taboret, directeur général adjoint de ce courtier en prêt immobilier et président de
l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits.
Notez que le principe de non-résiliation subit tout de même une exception. Depuis la loi Hamon,
adoptée en 2014, le souscripteur peut changer d’assureur dans les douze mois qui suivent la
signature de son contrat. A condition que l’assurance offre les mêmes garanties. Mais pour l’heure,
peu d’assurés y ont recours. Chez Meilleurtaux.com, seuls 11 % des dossiers d’assurance
emprunteur résultent de cette possibilité. « Après un long parcours pour acheter et financer leur bien,
les souscripteurs ont du mal à se remettre dans la paperasse pour trouver une assurance moins
chère », note Maël Bernier.
D’autant que changer d’assureur peut rapidement devenir un chemin de croix. Certaines banques ne
jouent pas le jeu en continuant à imposer leurs contrats groupe. « Les lois Lagarde et Hamon avaient
pour objectif de délier l’emprunt et l’assurance afin de laisser le choix aux souscripteurs, rappelle
Philippe Taboret. Mais dans les faits, ces derniers n’ont pas toujours cette liberté. » Il a donc fort à
parier qu’un nouvel amendement sur la résiliation annuelle soit déposé dans le cadre d’un futur projet
de loi.
Source : lemonde.fr

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Immobilier : un tiers des ventes se fait entre
particuliers
Le 20/12/2016
20 Décembre 2016 - Environ un tiers des ventes immobilières en France se fait sans l'intervention
d'une agence, directement entre particuliers. Un chiffre stable depuis une quinzaine d'années.
L'objectif des vendeurs est d'abord de faire des économies.
D'après le site Immobilier.notaires.fr, la part des transactions immobilières entre particuliers
représente un tiers des ventes immobilières en France. Un chiffre stable qui évolue peu depuis les 15
dernières années puisque la part de marché entre particuliers fluctue entre 25 et 35%.
Des économies à la clef. On s'en doute, la principale motivation des personnes qui vendent leur bien
sans intermédiaires est d'abord d'ordre financier. Et force est de constater que l'économie réalisée est
importante. Un particulier sur deux estime en effet que le montant des commissions, de 3 à 7% du prix
de vente, est beaucoup trop élevé pour le service rendu.
Pas de commission. Chez pap.fr, loin d'être livré à lui-même le vendeur est accompagné tout au long
de la vente. Spécialisé uniquement dans les transactions immobilières, pap.fr aide à rédiger
l'annonce, à fixer le prix de vente et à choisir les photos. Les acheteurs contactent ensuite directement
le vendeur pour visiter le logement. Ceux qui sont intéressés transmettent leur offre d'achat.
Une vente totalement sécurisée. Dans tous les cas, une fois l'acheteur trouvé, la signature
s'effectue chez le notaire. Il s'occupe de sécuriser la transaction en contrôlant les différentes pièces,

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en préparant les actes à signer et en enregistrant le transfert d'acte de propriété. Il gère la partie
juridique et administrative de la vente. Il n'est donc pas plus dangereux de vendre soi-même son
logement.
Source : pap.fr

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L’encadrement des loyers ne réduit pas le
nombre d’abus mais leur montant
Le 20/12/2016
Selon une étude, l’encadrement des loyers parisiens n’a pas réduit les abus, un bon quart des loyers
restant au-dessus des montants de référence. Mais ces dépassements ont baissé en moyenne de 40
euros par mois.
L’encadrement des loyers mis en place en août 2015 à Paris n’a pas réduit la proportion de loyers
situés au-dessus du plafond de référence en 2015 mais a contribué à réduire ces loyers en
dépassement d’environ 40 euros par mois, selon une étude parue lundi. Du 1er août au 31 décembre
2015, 73% des emménagements se sont conclus avec un loyer compris entre le loyer de référence dit
minoré, c’est-à-dire le plancher prévu par la réglementation, et le loyer de référence majoré (ou
plafond), d’après cette étude de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap). Enfin,
26% étaient au-dessus du plafond et 1% se situait en dessous.
«Cette répartition est stable par rapport à celle de la période 2015 avant mise en place du dispositif
(1er janvier au 31 juillet 2015) mais l’encadrement des loyers a permis de réduire d’environ 40 euros
par mois les loyers en dépassement», relève l’Olap. Si ces dépassements ont donc continué à
représenter environ un quart des loyers concernés sur les cinq derniers mois de 2015, ils ont touché
en grande majorité les logements d’une pièce, soit essentiellement des chambres de service, note
l’étude.
Les mauvais élèves: chambres de bonne et studios

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En effet, 37% des logements d’une pièce ont affiché un loyer supérieur au plafond sur la période,
contre 21-22% pour les deux et trois pièces et seulement 12% pour les quatre pièces et plus. «Parmi
les logements d’une pièce, ceux de moins de 20 m² ont un loyer dépassant le plafond dans 3 cas sur
4 alors que les plus de 20 m² ne sont que 16% dans cette situation, part proche de celle des 2 et 3
pièces», précise l’Olap.
Sur l’ensemble des logements dont le loyer dépasse le plafond de référence, le complément de loyer
s’élève en moyenne à 186 euros d’août à décembre 2015, soit 16% du loyer total (hors charges). En
outre, il est plus important pour les 1 pièce (19% et 134 euros) que pour les 2 pièces (15% et 185
euros) et les 3 pièces (14% et 230 euros). Pour l’année 2016, une simulation permet d’estimer que
«18% du parc (67.500 logements) a un loyer situé au-dessus du plafond et 6% (21.500) un loyer en
dessous du plancher», estime l’Olap.
Selon l’organisme, en année pleine, l’encadrement des loyers devrait concerner potentiellement plus
du tiers des logements chaque année: 20% de nouveaux emménagés et 15-16% de baux arrivant à
expiration dans l’année.
Source : lefigaro.fr

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Immobilier : 2016 une année exceptionnelle
pour les acquéreurs
Le 20/12/2016
Qu'ils soient primo-accédants ou secondo-accédants, 2016 a été une très bonne année pour eux. Les
taux d'intérêt sont descendus à des niveaux planchers, le Prêt à taux zéro remplit sa mission et les
prix ne flambent pas. Bref un excellent cru.
L'heure des bilans approche. Pour l'immobilier, 2016 s'annonce d'ores et déjà comme un très bon
millésime. Le climat n'a jamais été aussi favorable aux acquéreurs. La baisse des taux d’intérêt a
permis de ressolvabiliser les ménages modestes, d’accroître le pouvoir d’achat, de diminuer le coût du
crédit et de baisser le budget mensuel.
Sans oublier le Prêt à taux zéro tant dans le neuf que dans l'ancien qui remplit parfaitement son rôle
auprès des primo-accédants. Même au-delà des espérances. D'ailleurs le nombre de ventes sur un an
atteint 838.000 biens immobiliers (+11%/2015), un niveau inconnu depuis dix ans !
Les primo-accédants sont de retour. Chez Empruntis, courtier en prêt immobilier, la part des
acquéreurs qui achètent pour la première fois leur résidence principale est de 79,19% et de un sur
deux chez Cafpi, un autre courtier spécialisé dans les prêts immobiliers.
Le PTZ joue parfaitement son rôle. D'après Empruntis le Prêt à taux zéro, et plus particulièrement le
PTZ dans l'ancien, est un levier qui a permis à beaucoup de jeunes de moins de 30 ans de se lancer.
La part des bénéficiaires a considérablement augmenté passant de 15 à 29% entre 2014 et 2016. De

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même pour le montant moyen, passant de 42.385 € en 2014 à 62.237 € en 2016. Et ces primo-
accédants sont désormais 71% à acheter dans l’ancien.
Des prix relativement stables. Côté prix, la tendance à la hausse n’est pas trop marquée. Bonne
nouvelle pour les acquéreurs, d'après la Chambre nationale des notaires, sur un an les prix des
appartements anciens ont augmenté de 1,4%. Cette reprise, amorcée depuis le deuxième trimestre
2016, fait suite à une période de lente érosion des prix depuis mi-2012. Cette augmentation concerne
principalement l’Ile-de-France avec +2,7% sur un an. En province, les prix augmentent de 0,3% et
restent à leur niveau de 2009. Pour les maisons les prix continuent de se redresser : +2% entre le
troisième trimestre 2015 et le troisième trimestre 2016.
Que peut-on attendre pour 2017 ? Un certain nombre de banques ont déjà commencé à relever
leurs taux au cours des mois de novembre et décembre. « Le début d’année 2017 devrait surfer sur
cette vague de hausses », relève Cécile Roquelaure, directrice des études et de la communication
d'Empruntis. « Mais pas de panique ! Les taux resteront encore en dessous de 2% sur les durées les
plus demandées par les emprunteurs. » Si les taux poursuivent leur lente remontée, les prix de
l'immobilier de leur côté devraient rester sages. Pour le moment 2017 s'annonce encore comme une
année favorable aux acquéreurs.
Source : pap.fr

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Location : l’agence doit vérifier avec soin la
solvabilité du candidat
Le 20/12/2016
Jurisprudence. Argent, famille, immobilier… Toutes les semaines, nous analysons les derniers arrêts
de la Cour de cassation et leurs conséquences.
Fin septembre 2005, Christiane X. s’adresse à une agence immobilière afin de trouver un
locataire pour un logement situé dans le Sud-Ouest. Un couple de candidats lui est rapidement
présenté, elle l’accepte, et le bail est conclu le 1
er
janvier 2006.
Mais quelques années plus tard, rien ne va plus : les locataires ne règlent plus leur dû. Si le bail est
résilié pour non-paiement des loyers avec effet au 1
er
janvier 2009, le couple continuer d’occuper les
lieux jusqu’au printemps 2011, sans droit ni titre.
Le préjudice est lourd et notre propriétaire se retourne en justice contre l’agent immobilier pour être
indemnisée. A ses yeux, ce dernier a commis une faute : il aurait dû s’assurer de la solvabilité des
locataires « avec tout le sérieux qui s’impose en pareille circonstance ». Le hic, c’est que le mandat
conclu entre Christiane X. et l’agence était un simple mandat de location, et non un mandat de

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gestion. En clair, l’agence n’avait qu’à dénicher un locataire, elle n’a pas été chargée ensuite de gérer
le bien.
L’agent immobilier peut-il quand même être tenu responsable, plusieurs années après la fin de son
mandat, des déconvenues rencontrées par le bailleur ? Oui, a répondu sans équivoque le Cour de
cassation en novembre 2016 :
« L’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu, quelle que soit l’étendue de sa
mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aid de vérifications sérieuses. »
Les pièces doivent être vérifiées
Un arrêt qui ne surprend pas Guillaume Pierre, avocat au barreau de Paris :
« Que ce soit un mandat de gestion ou juste de location, à partir du moment où c’est l’agent
immobilier qui doit trouver le locataire ou qui effectue la mise en relation, il doit s’assurer de la
solvabilité du candidat. »
« Il doit obtenir et conserver les justificatifs démontrant cette solvabilité dans la limite des pièces qu’il
est en droit de demander [depuis fin 2015, les documents pouvant être exigés d’un candidat à la
location sont limités]. S’il est poursuivi, il devra démontrer qu’il avait les pièces requises mais aussi
qu’il ne pouvait pas avoir de doutes sur la véracité de celles-ci. Il peut seulement échapper à cette
responsabilité en démontrant que le bailleur a choisi lui-même son locataire. »
Et si l’agence n’a pas fait son travail et que les locataires ne paient pas ? « L’indemnisation due
correspond aux loyers impayés, charges et indemnités d’occupation, pour une période qui sera
déterminée par le juge », précise notre spécialiste.
Source : lemonde.fr

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Immobilier : les clés pour bien acheter votre
premier logement !
Le 21/12/2016
Ca y est, c'est décidé, vous voulez acheter votre premier logement. Entre la recherche, les aides ou
encore le passage obligé devant le notaire, retrouvez les grandes étapes pour acquérir un bien
immobilier en toute sérénité.
Déterminez votre budget avec précision
Si vous souhaitez acquérir un logement, la première étape consiste à bien calculer votre budget.
Apport personnel, montant de vos charges mensuelles actuelles, surplus de charges pouvant être
supporté, projets à moyen terme… aucun détail ne doit être négligé pour que votre rêve d’achat ne se
transforme pas en cauchemar.
Combien pouvez-vous emprunter ?
N'oubliez pas d'inclure les frais de notaire, la taxe foncière...
En plus du prix d'achat du logement, vous devrez faire face à d’autres frais : remboursement du crédit
immobilier, frais de jouissance du logement (charges de copropriété, travaux éventuels, taxe foncière

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et taxe d'habitation, etc.) et également frais de notaire et d’agence. Les droits de mutation, plus
communément appelés frais de notaires, incluent les droits fiscaux que le notaire collecte et reverse
au Trésor Public. Ils sont soumis à un tarif obligatoire qui est le même, quel que soit le lieu
d'établissement du notaire. Les frais d’agence, eux, sont généralement à la charge de l’acquéreur et
représentent entre 3 et 7 % du prix de vente.
Bon à savoir
Comptez environ entre 6 et 7 % de frais de notaire.
Vérifiez si vous avez le droit à des aides pour acheter votre logement
 Le prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro ou plus communément appelé « PTZ » propose, sous certaines conditions, et
seulement à ceux qui veulent devenir propriétaires pour la première fois, d’avoir recours à un prêt
sans intérêt plafonné à 89 700 €.
 Le prêt d’accession sociale
Pour les ménages plus modestes, il existe le prêt d’accession sociale (PAS), qui est accordé par
une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État, pour financer la
construction ou l'achat d'un logement.
 Les prêts accordés par les employeurs
Si votre entreprise compte plus de 20 salariés, renseignez-vous auprès de votre direction, vous avez
peut-être le droit de contracter un crédit immobilier compris entre 8 000 et 15 000 € à des taux très
avantageux.
Achetez un bien immobilier oui, mais à quel prix ?
Pour vérifier que votre enveloppe budgétaire correspond à votre besoin, visitez plusieurs biens
immobiliers dans la zone géographique ciblée. Cela vous permettra de connaître les prix pratiqués
et de revoir à la hausse ou à la baisse vos exigences. Si un logement vous plaît, n’hésitez pas à
revenir plusieurs fois, à différents moments de la journée, afin de constater la luminosité intérieure et
les nuisances éventuelles.

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Bon à savoir
Pour vous faire une idée des prix où vous souhaitez acheter, rendez-vous sur Lacoteimmo.
Signez un compromis de vente ou de la promesse de vente
Une fois le logement de vos rêves déniché, viendra le moment de signer l’avant-contrat, appelé
« compromis de vente » ou « promesse de vente ». La signature de ce document permettra de
réserver de manière officielle votre futur appartement ou maison… à condition que votre financement
vous soit accordé (« clause suspensive »). La signature pourra s’effectuer chez un notaire ou à
l’agence immobilière et il vous sera demandé de verser un dépôt de garantie. Après la signature du
compromis de vente, vous disposerez d’un délai légal de rétractation de 10 jours durant lequel vous
pourrez, sans justification, vous désengager sans perte d’argent. Passé ce délai, vous aurez 45 jours
pour obtenir un accord de financement de la banque.
Quel est le montant pour le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie représente généralement 5 à 10 % de la valeur d’achat du bien.
Bienvenue dans votre nouvelle vie de propriétaire !
Après avoir obtenu l'accord de financement, vous pourrez déterminer la date de signature de l’acte de
vente, avec le vendeur du bien, le notaire, et, potentiellement, votre agent immobilier. Avant de
devenir propriétaire du bien et de récupérer les clés, vous devrez signer et parapher l’acte de vente.
De plus, si la vente a lieu au cours de l'année, le vendeur peut vous demander de partager avec lui le
montant des charges (taxe foncière...) au prorata du temps passé.
Bon à savoir
Une fois dans les lieux, pensez aux formalités administratives telles que vos changements d’adresse
ou encore votre inscription sur les listes électorales.
Source : seloger.com

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Quel bilan pour l'immobilier français en 2016 ?
Le 21/12/2016
L'année 2016 confirme le regain de forme du marché immobilier français. Tant en matière de
volumes de ventes que de prix, l’immobilier suit une tendance positive. Toutefois, ce constat
est à relativiser en matière de location d’appartement. Tour d’horizon.
La location immobilière, un marché connaissant une baisse de ses prix
Cette année, le prix de la location d'appartement au niveau national connait une légère baisse : 2,5 %
en général et 7 % pour les maisons. Pour l'année 2016, le loyer moyen se place ainsi aux alentours
de 640 €. Ces données s’expliquent principalement par la volonté des propriétaires de conserver leur
locataire sur le long terme.
En prenant l'exemple de Toulouse, on constate cette diminution des prix à la location. Actuellement, le
prix moyen au m2 est de 12,58 € pour un appartement. Louer un appartement à Toulouse coûte ainsi
en moyenne 682 €.

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La vente immobilière suit une tendance positive
Cette année se termine avec près de 900 000 ventes immobilières au niveau national, un chiffre
jamais atteint jusque-là. Cette hausse du volume des ventes immobilières symbolise à elle seule le
regain de forme du marché immobilier français. Dans une moindre mesure, on constate également
que le prix de vente moyen suit lui aussi une courbe à la hausse. En effet, une augmentation de 1 %
des prix moyens a été constatée entre 2015 et 2016. Cela place le prix des maisons à 223 000 € en
moyenne et celui des appartements à 177 000 €. Ces chiffres s'expliquent principalement grâce à
deux données : des prêts immobiliers à des taux très bas et une hausse du nombre de projets
immobiliers.
La tendance haussière concerne également le prix moyen au m2 des logements vendus, tout
particulièrement pour les surfaces modestes. Au niveau national, on constate une augmentation
d'environ 1,5 % pour les petits logements (entre 1 et 3 pièces). Pour ce type de bien, le prix moyen au
m2 est de 2 575 €, plaçant les maisons à 2 015 €/m2 et les appartements à 3 175 €/m2. Une hausse
plus forte encore à Paris et dans sa région, avec 3,6 % d'augmentation du prix moyen au m2 pour
tous les logements. Quant au délai de vente, il est en net recul. Il s’est établi en moyenne à 79 jours.
Source : Economiematin.fr

21
Encadrement des loyers parisiens : toujours
autant de dépassements
Le 21/12/2016
L'encadrement des loyers est encore peu respecté (©Bertrand Guay - AFP)
La proportion de loyers situés au-dessus du plafond de référence est restée la même, mais le
dispositif a permis de réduire d'environ 40 euros par mois les loyers en dépassement, selon une étude
parue lundi.
L'encadrement des loyers mis en place en août 2015 à Paris n'a pas réduit la proportion de loyers
situés au-dessus du plafond de référence en 2015 mais a contribué à réduire ces loyers en
dépassement d'environ 40 euros par mois, selon une étude. Du 1er août au 31 décembre 2015, 73%
des emménagements se sont conclus avec un loyer compris entre le loyer de référence dit minoré,
c'est à dire le plancher prévu par la règlementation, et le loyer de référence majoré (ou plafond),
d'après cette étude de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). Enfin, 26%
étaient au-dessus du plafond et 1% se situaient en dessous.
"Cette répartition est stable par rapport à celle de la période 2015 avant mise en place du dispositif
(1er janvier au 31 juillet 2015) mais l'encadrement des loyers a permis de réduire d'environ 40 euros
par mois les loyers en dépassement", relève l'Olap. Si ces dépassements ont donc continué à

22
représenter environ un quart des loyers concernés sur les cinq derniers mois de 2015, ils ont touché
en grande majorité les logements d'une pièce, soit essentiellement des chambres de service, note
l'étude.
Plus important pour les 1 pièces
En effet, 37% des logements d'une pièce ont affiché un loyer supérieur au plafond sur la période,
contre 21-22% pour les deux et trois pièces et seulement 12% pour les quatre pièces et plus. "Parmi
les logements d'une pièce, ceux de moins de 20 m2 ont un loyer dépassant le plafond dans 3 cas sur
4 alors que les plus de 20 m2 ne sont que 16% dans cette situation, part proche de celle des 2 et 3
pièces", précise l'Olap.
dont le loyer dépasse le plafond de référence, le complément de loyer s'élève en moyenne à 186
euros d'août à décembre 2015, soit 16% du loyer total (hors charges).
En outre, il est plus important pour les 1 pièce (19% et 134 euros) que pour les 2 pièces (15% et 185
euros) et les 3 pièces (14% et 230 euros). Pour l'année 2016, une simulation permet d'estimer que
"18% du parc (67.500 logements) a un loyer situé au-dessus du plafond et 6% (21.500) un loyer en
dessous du plancher", estime l'Olap.
Selon l'organisme, en année pleine, l'encadrement des loyers devrait concerner potentiellement plus
du tiers des logements chaque année: 20% de nouveaux emménagés et 15-16% de baux arrivant à
expiration dans l'année.
Source : Lavieimmo.com

23
Crédit immobilier : où trouver les taux les plus
bas ?
Le 21/12/2016
Centre-Val-de-Loire ? Île-de-France ? Occitanie ? Si les taux restent bas, leurs niveaux varient en
fonction des régions. Le podium des courtiers.
Est-il encore possible de trouver des taux inférieurs à la moyenne ? Rappelons que selon
l’observatoire Crédit Logement / CSA, qui fait autorité en la matière, les taux tournent aujourd’hui
autour de 1,31 % toutes durées confondues, hors frais d’assurances, ce qui est déjà très bas.
Si la qualité du dossier importe beaucoup (bonne tenue des comptes, CDI, revenus importants…),
l’endroit où l’on demande son prêt peut aussi faire la différence. Ainsi, selon les leaders du courtage
en crédit immobilier Meilleurtaux, Empruntis et Cafpi, 3 régions pratiquent des taux encore plus bas
qu’à l’accoutumée : L’Auvergne Rhône-Alpes, la Nouvelle Aquitaine et l’Île-de-France.
Le sud-ouest du pays, et la forte présence de banques mutualistes, est historiquement la région où les
taux sont les plus faibles. Mais depuis le mois d’août 2016, c’est l’Auvergne Rhône-Alpes qui lui
dispute la première place : "C’est pourtant en Auvergne Rhône-Alpes qu’il y a le plus grand nombre de
banques qui augmentent leur taux et dans la Nouvelle Aquitaine qu’il y en a le plus qui les baissent",
précisent Cécile Roquelaure, chargée d’études pour Empruntis. (Cliquez pour agrandir)

24
Il faut dire que le territoire rhodanien est très compétitif. "Les banques comme la Caisse d’Epargne ou
le Crédit Agricole, profite de ce secteur transfrontalier pour attirer une clientèle haut de gamme avec
des taux bas", précise Cécile Roquelaure.
Pour Cafpi, sur les durées les plus faibles, c’est l’Île-de-France qui l’emporte avec un taux de 0,65 %.
Mais, "avec 0,80 % sur 15 ans et 1 % sur 20 ans, ce sont la Nouvelle Aquitaine et l’Auvergne Rhône-
Alpes qui mènent." De quoi donner des envies, malgré le retour à la hausse des taux, aux meilleurs
profils d’acheter.
Source : Explorimmo.com

25
Logement : quelles réponses face au risque
Airbnb?
Le 21/12/2016
Le développement exponentiel de la plateforme Airbnb et de ses concurrentes est un vrai casse-tête
pour le législateur. En effet, les revenus peu fiscalisés de leurs usagers, les secteurs de l'économie
qu'elles font tanguer, et la crise du logement qu'elles risquent d'accentuer obligent le parlement
français à plancher sur un encadrement de ces plateformes dites de « l'économie collaborative ».
Progressivement, des règles leurs sont ainsi appliquées. La dernière en date étant l'obligation à partir
de 2019 pour ces plateformes de déclarer au fisc les revenus de leurs usagers afin que
l'administration alimente la déclaration préremplie des contribuables, et de calculer l'impôt dû.
Mais la principale mesure concernant Airbnb date de la loi Alur du 26 mars 2014 : elle interdit à un
particulier de louer son appartement plus de 120 jours par an. Au-delà, celui-ci encourt une amende
de 25.000 euros. Importante, cette mesure est pourtant très permissive au regard de ce qu'il se passe
ailleurs à New-York, à Berlin, à Barcelone, à Londres ou à Amsterdam, où l'on est beaucoup plus
sévère.
Différencier les usages
Il y a donc encore beaucoup à faire dans le domaine de la réglementation en France. C'est pourquoi
le gouvernement a commandé un rapport à des experts sur ce sujet, sous l'égide de France
Stratégie. Publié en novembre, ce rapport propose concrètement de différencier les usages afin

26
d'éviter les abus, tout en respectant un principe d'équité. Les auteurs estiment ainsi qu'il faut « traiter
les nouveaux usages de location temporaire avec des textes spécifiques et en distinguant chacune
des situations ».
Et de détailler ces situations : « l'accueil d'un tiers pour un temps déterminé dans une partie de son
logement », « l'accueil dans son logement pendant son absence pour courte durée », ainsi que
« l'accueil dans son logement pendant son absence pour une durée plus longue ou bien de façon
répétée », et le « logement principalement consacré à l'accueil de tiers pour des durées
déterminées ». Enfin, il est proposé une réglementation spécifique pour les locataires souhaitant sous-
louer leur logement. Le traitement distinct de chacun de ces types d'occupation permettra, selon les
auteurs du rapport, d'être attentif à « l'équilibre de la relation locative » et « d'éviter que ces nouvelles
pratiques ne créent des rentes de situation » freinant notamment la rotation du parc déjà très faible
dans les zones tendues.
Souci d'équité
En différenciant tous ces cas de figure, c'est donc un travail d'une précision extrême que proposent
les auteurs de ce rapport au législateur. Bref, on est ici, il faut le dire, dans une conception très
française de la régulation: d'un côté, on ne veut pas pénaliser les usagers « de bonne foi » qui
bénéficient de l'économie collaborative pour se procurer des compléments de revenus indispensables
pour boucler leurs fins de mois ; et de l'autre, on souhaite éviter de mettre en difficulté des « vieux »
secteurs de l'économie, pourvoyeurs d'emplois, qui s'appliquent les réglementations nationales.
Autrement dit, pour limiter au maximum les injustices, on crée un système complexe, avec de
multiples niches.
Le rapport France stratégie dit même qu'une fois ces situations différenciées, il suffira ensuite d'en
informer les usagers. Nul besoin, dès lors, d'imposer aux plateformes les « vieilles loi » régulant les
professions concernées : « la loi Hoguet (détention de carte professionnelle, garantie financière,
responsabilité civile professionnelle), le code du tourisme (état descriptif des lieux) et le code de la
consommation pour les contrats conclus à distance (information pré-contractuelle, droit de
rétractation) ». Reste à savoir si ce principe fondamental de recherche d'équité à la française suffira
à contenir « l'invasion barbare » des plateformes de l'économie collaborative...
Source : latribune.fr

27
Le grand Paris flambera-t-il?
Le 21/12/2016
La bulle n’est pas encore formée, mais les grands investisseurs se bousculent au portillon du Grand
Paris immobilier
La fièvre immobilière guette. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : 30 milliards d’investissements publics
et privés vont être déversés sur le territoire du grand Paris au cours des vingt prochaines années, en
particulier dans de nouvelles infrastructures de transport avec les 70 nouvelles gares du Grand Paris
Express. C’est le double des montants évoqués pour le Grand Londres, et il faut remonter à la
construction du RER dans les années soixante ou, plus loin, au Baron Haussmann, pour retrouver la
mise en œuvre en si peu de temps de tels leviers de changement.
Parmi les bouleversements à attendre : des connexions économiques et sociales inédites entre
communautés urbaines qui s’ignoraient jusque-là, des zones sinistrées ou désaffectées à réhabiliter,
d’immenses portions de territoire encore vierges de toute urbanisation à aménager en bureaux et
logements – comme l’était il y a encore peu le plateau de Saclay, désormais hérissé de grues –, le
tout dynamisé par le renforcement assuré du statut de “ville monde” du Grand Paris, seule véritable
rival de Londres en Europe. Un tel cocktail a tout pour alimenter une flambée des prix du foncier et de
l’immobilier, bureaux et logements compris, même si, pour l’heure, les courbes restent plutôt sages.
Dans les trois quarts des sites du Grand Paris Express, on ne constate pour l’instant aucun impact à
la hausse sur les prix, selon l’Observatoire régional du foncier.
“Il faut remonter à la construction du RER dans les années soixante ou, plus loin, au Baron
Haussmann, pour retrouver la mise en œuvre en si peu de temps de tels leviers de changement”

28
La hiérarchie des prix bouge en revanche dans les quartiers autour des futures gares qui sont déjà
reliés par ailleurs au réseau ferré. Vingt-et-un d’entre eux affichent un prix moyen supérieur à celui du
reste de la commune où la nouvelle infrastructure sera implantée. C’est le cas notamment de Massy
dans l’Essonne, avec sa gare TGV située sur la future ligne 18 et déjà connectée au RER B et C, où
les logements se sont vendus à un prix moyen supérieur de 21,9 % en 2015 à celui de la commune,
entre 3 000 et 5 000 € le m². De son côté, Philippe Yvin, le président de la société du Grand Paris,
compte sur l’abondance de l’offre de logements – des dizaines de milliers vont être construites – pour
contenir une véritable flambée des prix.
Augmentation logique des prix
Personne n’est en mesure d’en prévoir à coup sûr l’ampleur, la répartition et le calendrier exact, mais
la hausse est pourtant certaine. Comme dans tous les très grands plans de développement de
nouvelles infrastructures, le financement s’appuie, outre l’investissement public, sur l’acquisition du
foncier autour des infrastructures, revendu ensuite à des investisseurs privés. La tendance à
l’augmentation des prix est donc inscrite dans l’arithmétique même des changements à venir. “Sur un
territoire nouvellement désenclavé et où se créent des infrastructures collectives, il est normal que les
utilisateurs paient une partie du coût associé, que ce soit dans le prix des transports ou lors de l’achat
d’un bien immobilier ou de la location de bureaux”, commente Xavier Lépine, président de La
Française. Comme d’autres grands investisseurs immobiliers, la Française développe une stratégie
dédiée au Grand Paris. La société qui affiche 14,5 milliards d’euros d’actifs immobiliers sous gestion,
dont 1,3 million de m2 d’actifs tertiaires et commerciaux dans la région parisienne, vient de lancer une
foncière spécialisée sur le thème du Grand Paris. La Française identifie des axes d’investissements
prioritaires dans quatorze “clusters”, ou pôles de compétitivité façon Silicon Valley, hiérarchisés par
“potentiel”, avec en trio de tête : Villejuif-Les Ardoines, pôle santé et bio-technologies, le territoire de
nouvelles technologies et médias dit du “Croissant-ouest”, entre Saint-Quentin-en-Yvelines et
Versailles, et Saint-Denis Pleyel, en Seine-Saint-Denis, pour la création audiovisuelle.
Évolution des usages
Outre le bon timing pour lancer leurs opérations, les investisseurs doivent aussi anticiper l’évolution
des usages de l’immobilier dans la région parisienne. La Française mise sur la polyvalence pour
prendre en compte l’irruption de nouvelles formes de travail – avec plus d’indépendants et de petites
entreprises – et l’accélération du temps économique. “À une société de livraison par exemple, on
proposera un immeuble massivement équipé de places de parking, mais il faut en même temps que
cet immeuble puisse évoluer dans le temps pour s’adapter à d’autres utilisations, y compris le

29
logement, explique Xavier Lépine. L’enjeu est d’éviter à l’avenir de recréer des déserts urbains, où
des immeubles à usage unique ne trouvent plus preneur lorsque les besoins évoluent.”
Même constat sur l’évolution des usages chez Primonial, qui vient de racheter en partenariat avec
Immochan, le bras immobilier d’Auchan, une galerie commerciale à restructurer près de la gare de Val
De Fontenay. “Le modèle des locomotives alimentaires, où l’on attirait la clientèle motorisée et
équipée pour stocker ses achats périodiques vers des grands centres commerciaux loin des
transports publics, est dépassé, estime Laurent Flechet, président du directoire de Primonial REIM.
Nous investissons près des flux de transports collectifs existants ou à venir, avec une offre adaptée à
des besoins d’achats plus fréquents.”
“La Française mise sur la polyvalence pour prendre en compte l’irruption de nouvelles formes de
travail et l’accélération du temps économique”
Une autre difficulté pour les investisseurs, dans cette période encore calme, est de parvenir à payer le
juste prix sur la base de leur estimation de la richesse supplémentaire que va générer le
développement du Grand Paris, et de sa répartition. Celles-ci dépendent de facteurs compliqués à
cerner, comme la qualité de la volonté politique dans les collectivités concernées.
Dans certaines parties de l’Ile-de-France, chacun mise sur de très profonds changements socio-
économiques. C’est le cas précisément en Seine-Saint-Denis, que les futurs investissements sont
susceptibles de métamorphoser, et plus précisément autour de Pleyel-Saint-Denis dont le potentiel
semble faire l’unanimité auprès des professionnels. “Avec la convergence de quatre lignes de métro,
c’est un nœud ferroviaire de première importance qui va se créer dans cette zone”, commente Laurent
Flechet. L’accessibilité nouvelle alliée à des prix pour l’instant modérés est susceptible de créer un
véritable appel d’air auprès d’entreprises qui jusque-là n’auraient jamais envisagé de s’établir dans
ces quartiers. “On peut raisonnablement compter sur une augmentation des loyers dans cette partie
de la Seine-Saint-Denis dans les 5 ou 10 ans à venir.” En pratique, le potentiel de retournement est tel
que les investisseurs commencent à se bousculer au portillon, au risque de faire véritablement
flamber les prix et fondre la prime de risque.
Source : lenouveleconomiste.fr

30
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Fonds de commerce : comment apprécier l'état
général d'une affaire
Le 19/12/2016
Lille (59) Lors d'une cession de fonds de commerce, l'acquéreur et, avant lui, l'intermédiaire en
transaction de fonds de commerce, va s'attarder sur l'aspect physique de l'affaire. Le point de vue
d'Emmanuel Marchand, directeur du cabinet B2M, membre du réseau CEH, à Lille.
Quels sont les éléments physiques de l'affaire auxquels vous vous attachez pour fixer un prix
de cession au plus juste de sa valeur de marché ?
Emmanuel Marchand : Nous prenons en compte l'environnement du fonds de commerce : centre-
ville ou campagne ? Des travaux de voirie sont-ils prochainement prévus ? Des aménagements
routiers ou déviations sont-ils envisagés ? Il faut également tenir compte de la qualité du bâtiment lui-
même - des travaux de façade ou des rénovations sont-elles prévues dans les communs ? - et de son

31
mode gestion - le bâtiment est-il à un unique propriétaire ou soumis à une copropriété ? Si oui, quelles
sont les obligations du règlement ?
Concernant le fonds de commerce, on observe s'il est aux normes de sécurité et d'accessibilité ou s'il
nécessite des travaux, plus ou moins importants, qui pourront venir en diminution du prix s'ils doivent
être assumés par l'acquéreur. Le type de licence dont bénéficie le fonds de commerce entre
également en compte, et si elle est attachée au fonds ou détenue par le bailleur et mise à la
disposition du locataire. Existe-t-il un contrat qui contraint cette licence (brasseur, distributeur ou
autres) ?
Enfin, et surtout, on tient compte de l'état du matériel : des investissements sont-ils nécessaires ? Le
matériel appartient-il en propre au fonds de commerce ou est-il détenu par un crédit-bailleur ?
Quelles sont les expertises qui attestent de l'état de l'affaire et que le vendeur doit être prêt à
remettre à l'acquéreur dès qu'il envisage de vendre ?
Les mairies n'imposent pas toutes les mêmes obligations pour la réalisation d'une cession de fonds de
commerce. Toutefois, et de manière assez générale, il est recommandé de se renseigner sur la
dernière commission de sécurité et son avis. Si elle est passée- ce qui n'est pas une obligation sauf
par exemple pour les hôtels ou les discothèques -, le vendeur doit transmettre le PV qui a été établi
suite à cette visite.
Le diagnostic PMR et l'agenda d'accessibilité programmée [Ad'ap] sont obligatoires depuis le 27 juillet
2015 pour tous les établissements recevant du public. Théoriquement, une cession n'est plus possible
sans ces documents. Le diagnostic permet d'identifier les mises aux normes obligatoires et l'Ad'ap
permet de demander d'éventuelles dérogations aux aménagements ou de les planifier dans les trois
ans qui suivent le dépôt de l'Ad'ap.
Le cédant doit-il transmettre à l'acquéreur d'autres documents obligatoires ?
Une attestation annuelle de l'entretien de la hotte doit être obligatoirement fournie par le restaurateur
cédant. Il est également obligatoire de faire vérifier annuellement ses extincteurs et d'en apporter la
preuve. De même, si l'établissement possède un ascenseur et/ou un monte-charge, la vérification
annuelle est obligatoire, tout comme l'attestation qui le prouve. Enfin, si vous avez une cheminée à feu
de bois, le ramonage doit être réalisé au moins une fois par an et l'attestation de ce dernier produite
également. Tous ces éléments se retrouvent dans le registre de sécurité. Ils sont nécessaires à une
transaction mais aussi obligatoires pour la bonne assurance de l'exploitant. De plus, un restaurateur

32
devra également s'inquiéter de la présence d'un bac dégraisseur et du rejet de ses eaux usées selon
les préconisations de la mairie d'accès au réseau public. Enfin, lors de l'entrée dans les lieux, il faut
toujours faire établir un état des lieux contradictoire avec le sortant.
En cas de cession immobilière concomitante, le bailleur cédant devra également soumettre son local
à tous les diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb, risques naturels, termites…
D'autres documents non obligatoires sont-ils couramment sollicités par l'acquéreur ?
En effet, un acquéreur peut également solliciter une vérification des installations de gaz et d'électricité
dans la mesure où elle peut être demandée par l'assureur. L'acquéreur devra alors faire les
démarches en accord avec le vendeur. L'acquéreur doit également veiller aux contrats du vendeur qui
pourraient lui incomber lors de la reprise et dont il ne pourrait se soustraire : crédit-bail, distribution de
boissons, d'énergie, vidéosurveillance, linge…
Source : hotellerie-restauration.fr

33
L’importance de la rédaction d’une clause
résolutoire insérée à un bail commercial.
Le 19/12/2016
La clause résolutoire permet à un bailleur d’obtenir la résiliation du bail dans le cas où son locataire
manque à ses obligations contractuelles.
Cette clause doit être rédigée de manière à englober le plus de motifs de résiliation possibles, sous
peine de ne pas pouvoir être mise en oeuvre dans certains cas.
Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la
résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le
commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Cette clause est dénommée « clause résolutoire ».
Elle permet au bailleur d’obtenir la résiliation du bail un mois après la délivrance d’un commandement
adressé à son preneur, précisant quelle infraction il lui est reproché.
Ainsi, la clause résolutoire ne permet pas simplement d’obtenir la résiliation du bail en raison du non-
paiement des loyers par le preneur.
Elle permet également d’obtenir cette résiliation lorsque, par exemple, le preneur ne respecte pas le
règlement de copropriété ou n’exploite pas réellement le local commercial qui lui a été donné à bail.
Toutefois, pour que la résiliation du bail soit prononcée pour des motifs autres que celui du non-
paiement des loyers, encore faut-il que la clause résolutoire stipule clairement que le bail pourra être
résilié de plein droit pour ces motifs.
La jurisprudence a notamment déjà jugé que l’inexploitation du fonds ne peut être sanctionnée sur le
fondement de la clause résolutoire dont l’application est restreinte au non-paiement des loyers (CA
Douai, 3e ch., 27 févr. 2003, n° 01/05250).
Il est donc primordial d’être très vigilant quant à la rédaction de la clause résolutoire car un bailleur
pourrait être empêché d’obtenir la résiliation du bail si l’infraction qu’il reproche à son preneur n’est
pas mentionnée dans la clause.

34
Le bailleur sera alors contraint de solliciter la résiliation judiciaire de son bail et ainsi d’engager une
procédure longue et fastidieuse devant les tribunaux.
Je vous propose ainsi un exemple de clause résolutoire qui permet d’englober l’ensemble des
infractions qu’un bailleur pourrait reprocher à son preneur :
« A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, indemnité d’occupation, ou de
remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou de complément de
dépôt de garantie ou encore d’inexécution d’une seule des charges conditions du bail, et un mois
après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le
BAILLEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent
bail sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, même dans le cas de paiement ou
d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former aucune
demande judiciaire. »
Source : village-justice.com

35
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

S52 revue de presse kylia - semaine du 19 au 25 décembre 2016

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