S12 revue de presse kylia - semaine du 12 au 18 mars 2018

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 12 au 18 mars 2018
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
L'Etat doit accompagner les mutations de
l'immobilier
Le 12/03/2018
La France possède des atouts considérables pour devenir capitale mondiale des entreprises
innovantes dans l'immobilier.
LE CERCLE/POINT DE VUE - L'immobilier, longtemps perçu comme un secteur d'inertie, est
aujourd'hui en plein dynamisme. La France possède des atouts considérables pour devenir
une capitale mondiale de l'innovation dans ce secteur.

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Je vais, cette semaine à Cannes, au Salon international des professionnels de l'immobilier (Mipim)
pour expliquer que la France a toutes les armes pour devenir leader de l'innovation dans le domaine
de l'immobilier.
L'immobilier traverse en effet une phase de mutation sans précédent. Bien sûr, ce n'est pas la
première révolution que connaît le secteur. Mais les changements qui se dessinent aujourd'hui sont
d'une tout autre ampleur. Ils touchent aussi bien les moyens de production (construction numérique
avec la technologie BIM, matériaux biosourcés, impression 3D, c onstruction bois ...) que les usages
(capteurs de température, gestion d'espaces de co-working , bureaux nomades...). Ils touchent
aussi bien les milieux urbains que ruraux.
Désormais, notre logement peut adapter sa température à nos besoins réels. Désormais, notre
logement peut avoir un rôle actif pour prendre soin de nos aînés, assurer leur maintien à domicile et
accompagner les aidants dans leur implication au quotidien. Désormais, les nouveaux modes de
production permettent de diminuer le prix des constructions ou de rénovation. Désormais, les
bâtiments connectés et intelligents deviennent des plates-formes de services.
L'immobilier, longtemps perçu comme un secteur d'inertie, est aujourd'hui en plein dynamisme. Il attire
les investisseurs et les jeunes pousses : la France compte à présent 400 start-up dans le domaine de
l'immobilier. Un label vient d'être lancé pour regrouper cette expertise, Real Estech (expression
construite à partir de l'anglais « real estate », NDLR), et doit concurrencer les labels étrangers,
L'Etat soutient et favorise cette mutation. D'abord parce que le logement doit toujours être au service
des Français. C'est une question d'équité sociale. Le logement n'a peut-être jamais été autant une
source de préoccupations pour nos concitoyens : près d'un Français sur cinq a encore froid chez lui
en hiver. Les logements sont souvent trop petits et trop chers : on a délivré en 2017 - pourtant année
record - autant de permis de construire qu'au début des années 1980 alors même que la France
a gagné 12 millions d'habitants depuis lors. Il faut donc construire plus et moins cher.
Ensuite, parce que l'innovation est un enjeu de gain économique pour les Français. C'est d'autant plus
essentiel que depuis quinze ans les coûts du logement n'ont cessé de croître. Il faut inverser cette
tendance ! Mais nous avons une ligne rouge : nous serons intransigeants sur la qualité du bâti. Nous
ne modifierons donc aucunement la qualité des normes. En revanche, nous devons repenser le cadre
réglementaire. Songez par exemple que le Code de la construction fixe aujourd'hui non seulement les
objectifs mais aussi les moyens d'atteindre ces objectifs. Cela est ainsi un frein total à l'innovation.
Nous réécrirons donc ce Code de la construction pour passer d'un code prescriptif à un code qualitatif,
d'une économie de rattrapage à une économie de l'innovation.

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Enfin l'immobilier doit être au service de la création d'emplois en France. Plus de 2 millions de salariés
travaillent dans ce secteur. Dès lors que nous aurons pris l'avantage en termes d'innovation, nous
pourrons exporter notre savoir-faire. C'est d'autant plus important que la R&D a été relativement faible
ces dernières années partout dans le monde. A nous de prendre le virage avant les autres.
Libérer les énergies
Ma conviction est simple : la France possède des atouts considérables pour devenir une capitale
mondiale des entreprises innovantes dans l'immobilier. Les cartes sont en train de changer de mains
et les start-up se positionnent aux côtés des majors ou en concurrence avec celles-ci. Plus que
jamais, l'immobilier n'est pas immobile.
Pour toutes ces raisons, l'innovation est au coeur du projet de loi logement, aménagement et
numérique (Elan) que nous présenterons avec Jacques Mézard début avril. Il s'agit de libérer les
énergies et de lever les freins, et de faciliter l'innovation pour des logements abordables, confortables
et écologiques.
A nous d'écrire cette nouvelle page ensemble, avec l'ensemble des professionnels (grands groupes
ou start-up), élus locaux et usagers.
Julien Denormandie est secrétaire d'Etat auprès du ministre de la Cohésion des territoires.
Source : www.lesechos.fr

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L’ANNULATION JUDICIAIRE D’UNE VENTE
IMMOBILIÈRE EN RAISON DU VOISINAGE.
Le 13/03/2018
Si vous constatez des vices cachés liés à votre voisinage suite à la conclusion d’une vente
immobilière, il vous est possible d’en demander l’annulation dans les conditions prévues par le
législateur. Les exemples jurisprudentiels sont nombreux.
 La méconnaissance de la garantie des défauts cachés du vendeur :
Un vendeur est tenu des défauts de la chose vendue. En vertu de l’article 1641 du Code civil :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent
impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne
l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Il en résulte que pour invoquer la garantie des vices cachés, trois conditions cumulatives doivent être
réunies : (1) le défaut ne doit pas être apparent, (2) le défaut doit être antérieur à la vente et (3) le
défaut doit rendre la chose impropre à sa destination.
Dans une pareille hypothèse, le législateur a ouvert à l’acquéreur outre la possibilité de garder la
chose et de se faire rendre une partie du prix, la possibilité de rendre la chose et de se faire restituer
le prix (article 1644 du Code civil). Cette demande devra être formulée par l’acquéreur dans un délai
de 2 ans à compter de la conclusion de la vente.
Les nouveaux acquéreurs obtiennent souvent gain de cause en invoquant des bruits de voisinage
excessifs. Pour autant, ces derniers n’obtiennent pas systématiquement gain de cause.
À tire d’exemple, les juges de cassation ont récemment rejeté un pourvoi formé par un couple tendant
à faire reconnaitre le jeu de la garantie des vices cachés (Cour de cassation, 3e chambre civile, 20
janvier 2015 (n°13-12.244)).
La Cour de cassation a fondé sa solution sur le motif que les époux n’apportaient pas la preuve (i)
d’éléments de nature à établir que les bruits provenant de leur voisinage excédaient un niveau normal
ou (ii) que la qualité acoustique constituait une caractéristique déterminante de l’achat. Les juges de
cassation ont également pris en compte certaines circonstances de fait : le défaut d’impropriété du
bien vendu à sa destination confirmé par expertise voire la médiocrité de l’isolation phonique

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relativement courante dans les biens immobiliers faisant l’objet d’une réhabilitation qui ne pouvait pas
être ignoré des acquéreurs au moment de la visite des lieux.
Quid lorsque le vendeur omet d’informer le futur acquéreur d’un trouble anormal de voisinage
affectant l’immeuble ?
 La réticence dolosive du vendeur :
Le trouble anormal de voisinage est celui qui « dépasse certaines limites et excède les inconvénients
normaux de voisinage » et qui se caractérise par « sa répétition, sa durée, sa régularité [et] sa
persistance ». Un vendeur ne divulguant pas un tel trouble à l’acquéreur avant la conclusion de la
vente peut se voir reprocher un dol. L’article 1137 du Code civil dispose que : « Le dol est le fait pour
un contractant d’obtenir le consentement de l’outre par des manœuvres ou de mensonges. Constitue
également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait
le caractère déterminant pour l’autre partie ».
S’agissant d’un vice du consentement, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente immobilière
voire obtenir une réduction du prix de vente dans un délai de 5 ans à compter la conclusion de la
vente.
Un récent arrêt rendu par la cour d’appel d’Angers (Cour d’appel d’Angers, 12 janvier 2016 (n°12-02-
701)) offre une belle illustration de cette sanction du vendeur. En l’espèce, un couple a été confronté
au comportement agressif de leur voisin (ex : violences verbales et physiques, nuisances sonores et
divagations d’animaux).
Bien que la venderesse eût été confrontée à ces mêmes nuisances préalablement à la vente, celle-ci
n’a pas averti les acquéreurs du risque de trouble anormal de voisinage. Les juges du fond ont
octroyé aux acquéreurs des dommages-intérêts au titre des nombreux préjudices subis.
Une pareille solution a été prononcée par la Cour de cassation s’agissant d’acquéreurs confrontés à
des « bruits quasiment journaliers jusque tard dans la nuit, musique assourdissante dans la journée,
canettes de bières déversées et jetées dans la cage d’escalier, dépôt de poubelles sur le palier, cris,
crachats, flaques de bière et d’urine » (Cour d’appel de Metz, 21 janvier 2016 (n° 16/00015)). La
dissimulation de cette information par le vendeur alors qu’elle avait connaissance du risque de trouble
anormal de voisinage causé par les voisins a entrainé les juges à prononcer une réduction du prix de
vente.
Que vous soyez acquéreur ou vendeur, si vous vous trouvez face à un trouble anormal de voisinage
voici quelques remarques importantes :

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 Vendeurs, n’oubliez pas de bien respecter votre devoir d’information. Tout défaut ou
inexactitude d’information fournie à l’acquéreur vous expose à une action en justice pour dol
voire réticence dolosive.
 Acquéreurs, n’hésitez pas à interroger le vendeur sur l’environnement où se trouve votre
nouvelle propriété. Il peut être possible, dans certains cas, d’avoir accès au procès-verbal des
assemblées générales de copropriétaires. Par ailleurs, il peut être difficile d’apporter la preuve
du comportement dolosif du vendeur. Il est donc important de se prémunir d’éléments de
preuve suffisants (ex : témoignages) avant toute assignation en justice du vendeur.
 La marche procédurale à suivre pour obtenir l’annulation de la vente :
Le tribunal compétent pour se prononcer sur l’annulation de la vente est le Tribunal de Grande
Instance du lieu de situation de votre logement.
L’assignation en justice du vendeur est obligatoirement précédée par une publicité de l’assignation à
la publicité foncière. En effet, selon l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 : « Sont
obligatoirement publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles [...]
les demandes en justice tendant à obtenir l’annulation d’une convention » soumise à publicité
foncière. Le non-respect de cette obligation de publicité est sanctionné par la non-recevabilité de la
demande d’annulation de la vente. »
Source : www.village-justice.com

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TAXE FONCIÈRE : QUAND DARMANIN
ÉVOQUE UNE MODULATION SELON LES
REVENUS
Le 13/03/2018
AFP / Christophe Archambault
Le ministre des Compte publics a évoqué cette piste lors d'une audition au Sénat.
S’agit-il d’un ballon d’essai ? Auditionné ce lundi 12 mars devant la commission des finances du
Sénat, le ministre du Budget a évoqué la possibilité de prendre en compte les revenus dans le calcul
de la taxe foncière.
Interrogé sur la fiscalité locale, le locataire de Bercy a commencé par préciser qu’il n’était pas
favorable à une remise en cause en profondeur des valeurs locatives, les bases sur lesquelles sont
calculées les taxes foncières et qui, rappelons-le, n’ont pas été remises à jour depuis les années
1970. Pour réajuster la fiscalité, celui-ci a alors ouvert la voie à un tout autre scénario : “On pourrait
considérer que l'impôt local fondé sur la propriété soit fonction de la valeur locative du quartier, mais
aussi du revenu, pour éviter les iniquités. L'impôt est aujourd'hui le même, que le logement soit
occupé par un avocat d'affaires ou par un salarié de la mairie de Tourcoing…”

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Qu’elle soit sérieusement envisagée ou non, une telle réforme pourrait en tout cas s’avérer
redoutablement efficace pour gonfler les recettes de la taxe foncière et ainsi trouver un moyen de
compenser la disparition de la taxe d’habitation à compter de 2020. Pour en savoir davantage sur les
réelles intentions du gouvernement, il faudra d’abord s’en remettre au rapport du sénateur Alain
Richard et du préfet honoraire de région Dominique Bur, missionnés pour réfléchir à une refonte de la
fiscalité locale. Ils rendront leurs conclusions au printemps.
Source : www.capital.fr

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Le boom du marché immobilier ancien
permet aux agences de recruter en 2018
Le 15/03/2018
Une agence immobilière, à Paris, le 19 décembre 2017 Photo Lionel BONAVENTURE. AFP
Le boom du marché immobilier ancien permet aux agences de recruter en 2018
Après trois ans au beau fixe sur un marché immobilier ancien dopé par des taux d’intérêt très bas, qui
a frôlé le million de transactions l’an dernier, les réseaux d’agences affichent leur optimisme en
recrutant en 2018.
«Nous profitons d’une belle parenthèse enchantée et ce devrait être encore le cas cette année», dit à
l’AFP le directeur général du réseau Guy Hoquet (groupe Nexity), Fabrice Abraham.
Selon les notaires, l’immobilier ancien a «retrouvé la fluidité» des années fastes pour les vendeurs, de
1999 à 2007, en enregistrant le record historique de 968.000 ventes en 2017, soit 120.000 de plus
que le précédent record... atteint l’année d’avant.

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Et cette année, les perspectives demeurent très favorables, grâce à une conjoncture économique en
amélioration et des taux de crédit à l’habitat «au plus bas depuis 50 ans», rappelle à l’AFP
l’économiste Jacques Friggit - à 1,47% en moyenne le mois dernier.
Toutefois la solvabilité des acquéreurs se dégrade: les taux bas ne compensent plus l’envolée des
prix dans certaines métropoles dynamiques comme Bordeaux, et Paris: +8,6% dans la capitale contre
+4% en France, l’an dernier.
En monnaie constante, le prix des logements est en effet 69% plus élevé qu’en 2000, alors que le
revenu disponible par ménage n’est supérieur que de 2%, a calculé M Friggit. Un accédant à la
propriété dispose ainsi d’un pouvoir d’achat immobilier inférieur de 20% à ce qu’il était en 2000.
Mais les réseaux immobiliers sont néanmoins confiants: Guy Hoquet, qui compte 2.500 collaborateurs
dans un demi-millier d’agences, espère «doubler sa part de marché», qui atteint 3% aujourd’hui dans
un marché très éclaté où les deux premiers, Orpi et Century 21, ont respectivement 5,5% et 5%.
- Services automatisés -
Guy Hoquet veut recruter «deux personnes par agence, à 80% des commerciaux avec un Bac+2», et
ouvrir 80 nouvelles agences.
«Nous allons embaucher un millier de personnes sur toute la France, ce qui n’est pas si facile, même
si la profession attire plus qu’hier», rapporte M. Abraham, qui dit retenir environ «un candidat sur
neuf», pour «son ambition, sa ténacité et sa capacité à gérer son temps, à se tenir au courant de
toutes les évolutions de la législation».
La rémunération est «évolutive, motivante», estime-t-il: «30.000 à 35.000 euros brut la première
année, 50.000 en moyenne la deuxième, et jusqu’à 80.000 euros la troisième... ou la moitié
seulement, si le collaborateur n’a pas +décollé+», admet-il. S’y ajoutent 20% des commissions
générées pour l’agence, sur chaque vente.
Même optimisme chez Orpi qui compte 6.700 collaborateurs dans 1.200 agences et en recrutera
1.000 cette année, une «nouvelle génération de conseillers immobiliers», formée aux «méthodes mais
aussi aux valeurs coopératives du réseau», selon sa présidente Christine Fumagalli.
De son côté Century 21 (850 agences) organise «depuis deux semaines, des journées d’information
pour pourvoir 1.000 postes dans la transaction, la gestion, le syndic et l’immobilier commercial»,
précise à l’AFP son président Laurent Vimont.

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Enfin Era (380 points de vente, 1.600 négociateurs), embauchera «au moins une à deux personnes
supplémentaires par agence» en 2018, explique son président François Gagnon, sur un «marché très
porteur». «Faire appel à un professionnel bien formé est de plus en plus nécessaire» dit-il, car «les
lois et les réglementations se complexifient».
Des services en partie automatisés (renseignements-type, compte-rendus de visites en ligne...),
permettent aux négociateurs de gérer «deux fois plus de biens» et «libèrent du temps pour une
relation plus personnalisée avec les clients», assure M. Gagnon.
Car «le reproche le plus fréquent fait aux agents immobiliers par les propriétaires est de ne pas
donner de nouvelles», admet-il.
En mars 2016, l’UFC-Que choisir avait épinglé une «voracité tarifaire», une transparence «aux
oubliettes» et des infractions en hausse, au terme d’une enquête auprès de 1.246 agences, qualifiée
d'«outrancière» par la Fédération nationale de l’Immobilier (Fnaim).
Source : www.liberation.fr

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IMMOBILIER : LES BONS PLANS DES VENTES
AUX ENCHÈRES
Le 15/03/2018
Montage Getty Images/iStockphoto - Pixabay
Transaction à la bougie des notaires, cession au chronomètre dans les tribunaux de grande instance
ou via des sites Internet dédiés : en matière d’enchères immobilières, les filières de vente ne
manquent pas. Mode d’emploi pour l’emporter, sans pour autant se ruiner.
L'économie possible
D’au moins 5%, et parfois jusqu’à 50% : voilà le rabais qu’il est possible d’obtenir, sur la valeur de
marché du logement, en plaçant intelligemment son enchère. Et ce, en tenant compte des frais
inhérents à ce type de vente, qu’il s’agisse des commissions d’avocat – qui vous représentera
obligatoirement dans le cas d’une adjudication judiciaire (comptez de 3.000 à 5.000 euros, en plus
des frais de publicité et de contrôle technique du bien) –, ou des honoraires prélevés par les notaires
lors de leurs ventes à la bougie ou au chronomètre (comptez de 2 à 4% du prix final). Même si, à en
croire notre tableau ci-dessous, les meilleures affaires sont à chercher du côté des grandes
surfaces, moins prisées que les petites, et des emplacements un peu excentrés. C’est ainsi que cet
acheteur a emporté sa maison de 100 mètres carrés au Pradet (Var) à 75% du prix de marché, quand
cet autre, qui visait un petit studio parisien, l’a probablement surpayé de 27% !

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Privilégiez aussi les ventes judiciaires : comme elles ne concernent que des logements saisis, les
mises à prix, le plus souvent égales à la dette à rembourser, s’y font parfois de 50 à 70% au-dessous
de la valeur de marché. Inutile de se priver, car l’avocat missionné (liste disponible sur Licitor.com ou
Encheres-publiques.com) ne se paie qu’en cas de succès. Autre atout : avec ces ventes, inutile de
passer devant notaire, et donc de payer ses émoluments (les droits de mutation, eux, restent dus à
l’Etat). Enfin, qu’il s’agisse d’adjudication judiciaire ou notariale, ne vous réjouissez pas trop vite de
l’avoir emporté. Une surenchère reste en effet possible, dans les dix jours suivant la vente, à condition
qu’elle dépasse d’au moins 10% la vôtre.
Avec les enchères immobilières, de 5 à 50% d'économie sur le prix du marché
Le piège à éviter
Gare aux trop belles affaires ! Ainsi, les logements vendus au tribunal de grande instance sont parfois
occupés par leur propriétaire mauvais payeur. Il vous reviendra alors d’assumer les démarches
d’expulsion, qui prennent souvent plus d’un an. "Certains biens peuvent aussi être très dégradés",
avertit Alain-Léopold Stibbe, avocat spécialisé à Paris. Comme les visites n’ont lieu que durant une
seule et même journée, chiffrer le coût réel de leur rénovation n’aura rien d’évident.

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C’est d’autant plus dommageable que dans le cadre d’une vente aux enchères, l’acheteur ne
bénéficie d’aucune des garanties en général associées à une transaction immobilière. Vous ne
disposerez donc pas d’un délai de rétractation (contre dix jours dans le cas d’une vente traditionnelle),
ni de la garantie des vices cachés, pas plus que de la clause suspensive en cas de non-obtention du
prêt. Si votre banquier ne vous suit pas dans les soixante jours après la vente, vous perdrez les 10%
de dépôt, versés sous forme de chèque de banque ou de caution bancaire. Et le bien pourra être
remis en vente. A vous de compenser le manque à gagner, caution déduite.
Sur le Web
Si la plupart des ventes sont annoncées sur Internet, pas d’autre choix, le jour J, que d’enchérir sur
place. Sauf à recourir à des sites tels qu’Agorastore.fr et Immonot.com qui, à l’inverse, proposent des
affaires exclusivement en ligne, pour des ventes sur une durée d’un à plusieurs jours. Idéal pour
dénicher des logements originaux, comme une école ou une perception, cédées par des collectivités.
Avantage de ces sites : à l’issue de l’enchère, vous signerez un compromis de vente traditionnel, et
bénéficierez donc des dix jours de réflexion. Inconvénient : le propriétaire a lui la possibilité de choisir
son acheteur, même moins offrant, comme de… ne pas vendre ! Un conseil, imitez les plus avertis, en
attendant le dernier moment pour vous dévoiler face aux concurrents (on compte environ cinq
enchérisseurs par vente chez Immonot).
Source : www.capital.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
L'arrêté de fermeture administrative : les
moyens de défense des CHR
Le 09/03/2018
Les cas de fermeture administrative sont très larges. Il est vivement conseillé d'avoir recours à un
avocat spécialiste des CHRD pour introduire un recours contre un arrêté de fermeture car les
arguments à développer sont d'abord juridiques et très spécifiques.
© Thinkstock
L'arrêté de fermeture administrative n'est pas une sanction prononcée par un juge et il n'y a
pas besoin de décision judiciaire pour que le préfet en décide.

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L'arrêté de fermeture administrative est une décision émanant d'un préfet (ou du préfet de
police à Paris), ordonnant la fermeture d'un établissement. Ce n'est pas une sanction
prononcée par un juge et il n'y a pas besoin de décision judiciaire pour que le préfet en décide.
► Sur quel motif et quelle durée peut être notifié l'arrêté ?
La décision peut se fonder sur :
- une infraction aux lois et règlements relatifs aux CHRD. La durée maximale sera de 6 mois.
Dans ce cas, le préfet doit préalablement notifier un avertissement au CHRD, sanction
préalable ;
- une atteinte à l'ordre public, à la santé, à la tranquillité ou à la moralité publique. La durée
maximale sera de 2 mois ;
- la commission d'actes criminels ou délictueux en relation avec la fréquentation de
l'établissement ou ses conditions d'exploitation. La durée maximale sera de 6 mois. Dans ce
cas, il y a automatiquement annulation du permis d'exploitation du fait de la notification d'un
arrêté de fermeture.
Lorsque, du fait d'un manquement aux règles sanitaires ou d'hygiène, un établissement
présente ou est susceptible de présenter une menace pour la santé publique, le préfet peut
également ordonner la fermeture de l'établissement jusqu'à ce que l'exploitant ait terminé les
travaux et autres mesures prescrits (exemple : formation du personnel à l'hygiène).
► Les exemples les plus fréquents de cause de fermeture
Ce sont les cas de :
- violences avec ou sans armes dans l'établissement ou même aux abords, par ou entre des
clients ou/et le personnel ou les gérants de l'établissement ;
- ivresse manifeste d'un client (ou du personnel) dans l'établissement ou à l'extérieur suite à
vente d'une quantité excessive de boissons alcoolisées par le CHRD ;
- convention de translation de licence IV signée mais formalités administratives non-terminées,
avec pour conséquence la vente d'alcool aux clients sans autorisation ;
- tapages nocturnes ou nuisances sonores et/ou olfactives répétées ;

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- port d'arme par un client ou un agent de sécurité de l'établissement ayant tiré un coup de feu
dans la rue sur des passants ou des clients après être sorti de l'établissement (même sans
ivresse du client ou de l'agent de sécurité) ;
- présence de nuisibles (rats, cafards, blattes…) dans les caves de l'établissement où sont
entreposés des denrées alimentaires ou des plats préparés et entraînant un risque pour la
santé des clients ;
- non-respect des horaires de fermeture et non-conformité des locaux ou du matériel de
l'établissement ;
- emploi d'étrangers non-ressortissants de l'Union européenne en situation irrégulière
(exemple : emploi d'un ressortissant égyptien ou tunisien ayant un titre de travail en Italie ou
en Grèce mais pas en France) ;
- organisation de parties de poker par l'établissement sans y être autorisé ;
- le fait de laisser pénétrer des prostituées dans des chambres d'hôtel en toute connaissance
de cause et d'en tirer profit.
La plupart des cas de fermeture sont susceptibles d'entrer dans les trois motifs suscités, ce
qui peut entraîner en pratique une fermeture maximale de 6 mois et une annulation du permis
d'exploitation du CHRD. L'appréciation se fera par la préfecture en fonction de la gravité des
faits.
Ainsi, les cas de fermeture administrative sont très larges.
► S'opposer à la fermeture
Il est vivement conseillé d'avoir recours à un avocat spécialiste des CHRD pour introduire un
recours contre un arrêté de fermeture car les arguments à développer sont d'abord juridiques
et très spécifiques.
Le recours peut être gracieux devant le préfet qui a pris la décision ou hiérarchique devant le
ministre de l'Intérieur. Cela peut encore être un recours pour annuler l'arrêté devant le tribunal
administratif dans un délai de 2 mois à compter de la notification de l'arrêté.

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Cependant, malgré ces recours, le CHRD devra appliquer immédiatement cet arrêté et fermer
son établissement.
Les recours administratifs peuvent aboutir totalement ou partiellement, notamment lorsque
l'infraction est terminée (exemple : travaux prescrits effectués).
Le recours judiciaire est très long et peut prendre plusieurs mois. Le plus souvent, lorsque
l'exploitant va recevoir sa convocation devant le tribunal, la fin de la durée de fermeture
imposée et la réouverture de l'établissement aura déjà eu lieu. C'est la raison pour laquelle
deux procédures d'urgence permettent de gagner du temps :
- un référé-liberté, en cas d'atteinte à la liberté du commerce, doit être introduit dans un délai
extrêmement bref. Le juge a deux jours pour statuer. En cas de succès, il permet la réouverture
immédiate de l'établissement ;
- un référé-suspension permet, en quelques semaines (en général trois à quatre), d'obtenir la
suspension de l'application de la décision administrative en attendant la décision du tribunal
administratif que l'exploitant saisira en annulation de l'arrêté.
► Quels arguments invoquer ?
Il est possible de contester les motifs, la forme et la procédure suivie par l'autorité. La décision
doit enfin être proportionnée par rapport à la situation de l'exploitant et aux griefs qui lui sont
reprochés.
► Doit-on systématiquement contester l'arrêté de fermeture et peut-on être indemnisé des préjudices
financiers subis du fait de la fermeture ?
Il faut peser le pour et le contre avant de vouloir contester un arrêté de fermeture
administrative et notamment au regard de sa durée et des pertes de chiffre d'affaires
journalières établies au vu des derniers comptes de la société.
Plus la durée de l'arrêté de fermeture sera longue, plus l'établissement subira de pertes
financières et plus la contestation de l'arrêté s'avère nécessaire et opportune.
Cependant, même quand la durée de la fermeture imposée est courte, l'arrêté de fermeture
administrative constitue une sorte de casier administratif du CHRD et l'administration pourra
s'en prévaloir à tout moment lorsqu'elle aura à connaître de nouveaux faits à l'encontre de
l'établissement.

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C'est la raison pour laquelle il faut être très vigilant et ne pas prendre l'arrêté administratif à la
légère.
En cas d'aboutissement de la contestation devant le tribunal, le CHRD pourra obtenir des
dommages et intérêts correspondant en principe au moins à la perte du chiffre d'affaires
engendrée par l'arrêté de fermeture administrative.
► Un maire peut-il fermer votre CHR ?
Le maire a également des compétences en matière de police administrative et peut ordonner
sous certaines conditions la fermeture d'un établissement :
- en infraction avec les règles de sécurité propres aux CHRD ;
- ou en vertu de ses pouvoirs de police générale (Conseil d'État, 5/3 SSR, du 5 avril 1996).
Dès le premier contrôle dans votre établissement des services de police, il convient de
prévenir un avocat spécialiste des CHRD, car l'arrêté de fermeture peut intervenir très vite : en
effet, l'administration a la faculté de se dispenser de certaines règles protectrices de
l'exploitant en cas d'urgence.
Source : www.lhôtellerie-restauration.com

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EIRL : attention à la déclaration d’affectation !
Le 12/03/2018
Un entrepreneur, qui débute une activité de vente ambulante de boissons, opte pour le statut
d’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL). Il procède alors à une déclaration
d’affectation pour protéger son patrimoine personnel. Mais il s’y est mal pris, et cela va lui coûter (très)
cher !
La déclaration d’affectation vierge est inopposable aux créanciers !
Un entrepreneur débute une activité de vente ambulante de boissons. A cette occasion, il dépose une
déclaration d’affectation au Centre de formalités des entreprises (CFE).

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L’objectif de cette déclaration est de protéger son patrimoine personnel affectant à l’entreprise un
patrimoine professionnel qui, seul, pourra être engagé en cas de difficultés financières, tout en restant
propriétaire des biens affectés.
2 ans plus tard, l’entrepreneur doit mettre la clé sous la porte. Son entreprise est alors placée en
liquidation judiciaire. Par la suite, le liquidateur réclame la réunion des patrimoines personnels et
professionnels, au motif que la déclaration d’affectation est irrégulière et par conséquent inopposable
aux créanciers.
Le liquidateur constate que la déclaration, déposée 2 ans plus tôt, n’affecte aucun bien à l’activité
professionnelle.
Ce qui est normal, explique l’entrepreneur : au moment de la déclaration, il ne possédait pas encore la
camionnette lui servant à se déplacer et n’avait pas encore ouvert de compte bancaire dédié à son
activité.
En outre, il explique que la camionnette a été immatriculée avec la mention sur la carte grise du sigle
« EIRL », comme le prévoit la Loi et apparaît bien à l’actif du bilan de son activité. Ce sigle « EIRL »
apparaît également sur son compte bancaire professionnel, précise-t-il.
Il estime, dès lors, n’avoir commis aucune faute susceptible de rendre sa déclaration d’affectation
inopposable.
Mais le juge va lui donner tort : la déclaration d’affectation doit impérativement mentionner les
éléments du patrimoine de l’entrepreneur affectés à son activité professionnelle. Ce qui n’est pas le
cas ici : la demande de réunion des patrimoines professionnels et personnels formulée par le
liquidateur est donc justifiée.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 7 février 2018, n° 16-24481

22
Fonctionnement des AG : des modifications à
connaitre !
Le 15/03/2018
La réglementation relative à la tenue des assemblées générales des sociétés a été modifiée et
simplifiée en 2017. Toutefois, ces modifications devaient (encore) être précisées avant de s’appliquer.
C’est désormais chose faite ! Les modifications pourront (enfin) s’appliquer à compter du 1er avril
2018 : sur quoi portent-elles ?
Société anonyme : ce qui change

23
Dans les SA dont les actions ne sont pas cotées, les statuts peuvent prévoir que les assemblées
générales (AG) sont tenues exclusivement par visioconférence. Il faut que l’identification de
l’actionnaire soit toutefois possible.
Attention : pour chaque AG, un ou plusieurs actionnaires représentant au moins 5 % du capital social
peut/peuvent s’opposer au recours à la visioconférence !
Les statuts prévoyant que les AG se tiennent exclusivement par visioconférence doivent préciser si le
droit d'opposition des actionnaires s'exerce avant ou après les formalités de convocation.
Société à responsabilité limitée : ce qui change
Dans une société à responsabilité limitée (SARL), un (ou plusieurs associés) détenant le 20ème des
parts sociales pourra désormais faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée des projets de résolution
qui seront portées à la connaissance des autres associés.
Pour cela, il doit demander quelle est la date prévue pour la tenue de l’AG à la société par lettre
simple ou recommandée ou par mail.
La société est tenue d'envoyer cet avis par lettre simple ou recommandée, si l'associé lui a adressé le
montant des frais d'envoi correspondant, ou par un mail à l'adresse qu'il a indiquée. A défaut, le choix
de la forme de la réponse est libre.
La demande d'inscription à l'ordre du jour de l’AG de points ou de projets de résolution est adressée à
la société par LRAR ou mail avec accusé de réception, 25 jours au moins avant la date de l’AG.
La demande d'inscription de points ou de projets à l'ordre du jour est motivée et est accompagnée du
texte de ces projets, lesquels peuvent être assortis d'un bref exposé des motifs.
Attention : toute clause contraire à ce nouveau pouvoir sera réputée non écrite !
Source : Décret n° 2018-146 du 28 février 2018 relatif à certaines modalités de participation des
associés aux décisions collectives dans les sociétés anonymes et les sociétés à responsabilité limitée

Subway fait sa mue et revoit sa stratégie
Le 15/03/2018
« Le décor de notre unité messine
que ce qui était en place jusqu’à
groupe américain Subway, a exposé clairement, ce mercredi 14 mars, l’orientation qu’il souhaite
donner au géant du sandwich. Un peu plus de 2 ans après son arrivée, le moment était venu de
consolider le réseau. « Pendant
quelque temps, nous nous sommes
transformer la marque ? Où souhaitons
avons alors opté pour une vision
de notre offre et non sur la multiplication
moderne, dans l’air du temps : le posi
Lors du lancement officiel du Subway nouvelle génération à Paris, des casques de réalité augmentée
permettait de se « téléporter » à Metz, au sein de ce restaurant rénové, spacieux et élégant.
messine est plus frais, plus clair, plus dynamique et beaucoup
jusqu’à présent ». Cédric Giacinti, à la tête des réseaux français et belge de
Pendant 4 ou 5 ans, nous avons tout misé sur le développement.
sommes posés les questions suivantes : ‘’Que doit
? Où souhaitons-nous que Subway se trouve dans 10 ou 15 an
vision à long terme et décidé d’axer notre stratégie sur
multiplication infinie et irréfléchie de nos points de
: le positionnement est clairement énoncé.
» à Metz, au sein de ce restaurant rénové, spacieux et élégant.
24
beaucoup plus joyeux
Cédric Giacinti, à la tête des réseaux français et belge de
développement. Il y a
‘’Que doit-on faire pour
nous que Subway se trouve dans 10 ou 15 ans ?’’ Nous
sur la personnification
de vente. » Apparaître
» à Metz, au sein de ce restaurant rénové, spacieux et élégant. « Il fallait

25
se mettre au goût du jour. Nous avons aussi innové via des fontaines à boisson entièrement digitales,
du wifi disponible et des prises USB. » Le dirigeant a aussi annoncé vouloir privilégier, pour le
développement de Subway, des surfaces plus grandes (100 m², 200 m² voire 300 m²), assurant des
CA plus importants. « Nous avons aussi pour ambition de nous éloigner des centres-villes pour aller là
où les gens consomment, c’est-à-dire dans les zones commerciales et d’activités. Les bouis-bouis de
30 m² installés dans des kiosques ou en satellite, c’est terminé ! », a-t-il lancé.
Cette stratégie justifie le fait que Subway ait fermé 20 points de vente entre 2016 et 2017, tout en
augmentant son CA de 2 M€ entre ces 2 périodes. Un business modelpayant et basé sur un
positionnement fast casual-fast good. « Nous souhaitons développer une offre premium et adapter le
concept aux habitudes de consommation françaises. Les Américains ont parfois du mal à admettre
que l’Europe n’est pas une confédération d’états mais une union de pays aux identités singulières et
marquées », poursuit Cédric Giacinti. Subway va notamment développer une vraie gamme de
desserts, « les cookies étant davantage des gâteaux que des desserts ». Pareil pour le fromage.
« Étant donné la tradition fromagère de notre pays, il est inenvisageable de ne pas créer une gamme
de sandwichs aux fromages nationaux. » C’est finalement toute sa stratégie que Subway a décidé de
revoir, pour mieux répondre aux attentes des clients en France.
Source : www.bra-tendance-restauration.com

26
La franchise bat des records en 2017
Le 16/03/2018
D’après les données de la Fédération Française de la Franchise (FFF), l’année dernière a de nouveau
été synonyme de croissance pour les réseaux de franchise, qui ont enregistré un chiffre d’affaires total
de 57 milliards d’euros.
Crédits photo : Kiev.Victor/shutterstock.com
Centre commercial Les Quatre Temps, Paris La Défense
Alors que s’ouvre bientôt le salon Franchise Expo Paris – du 25 au 28 mars – la FFF vient de révéler
les dernières tendances de ce secteur, ainsi que l’écrit LSA dans un article du 13 mars. Et ces
résultats sont plus qu’encourageants pour l’état de santé de ce modèle entrepreneurial.
Un secteur qui pèse 57 milliards d’euros
2017 a de nouveau rimé avec croissance pour la franchise puisque, ensemble, les réseaux ont
totalisé un chiffre d’affaires de plus de 57 milliards d’euros contre 55,1 milliards d’euros en 2016. Soit
une croissance de 3,4 % sur un an, au-dessus des prévisions de progression du commerce de
détail au global. A l’exception d’un léger repli en 2013 – le chiffre d’affaires de la franchise était alors
passé de 50,7 à 47,4 milliards d’euros – la croissance est continue depuis plus de quinze ans. Depuis
2004, le chiffre d’affaires a même gagné 16 milliards d’euros.

27
Toujours plus de réseaux de franchise
De tels résultats s’expliquent en partie par le fait que les enseignes en franchise semblent, de manière
générale, afficher une bonne résistance aux conjonctures. D’ailleurs, 76 % des franchisés déclarent
se sentir plus forts qu’un commerçant isolé et 60 % estiment que le fait d’appartenir à un réseau a
joué en leur faveur pour obtenir les financements nécessaires auprès de leur banque (source :
enquête FFF/CSA/Banque Populaire, 2017). L’autre raison qui explique la hausse du chiffre d’affaires
de la franchise tient au nombre de réseaux. En effet, chaque année de nouveaux concepts décident
de s’ouvrir à la franchise. En 2016, ils étaient 1 834 et en 2017, on approche les 2 000 enseignes
franchisées. Au total, près de 90 secteurs d’activité différents sont représentés, de la restauration
aux services à la personne en passant par la distribution, l’hôtellerie, l’entretien automobile, le conseil
aux entreprises ou encore la fitness-musculation.
La franchise, un modèle qui séduit
Il faut dire que les candidats à la franchise sont de plus en plus nombreux. D’abord parce que
l’entrepreneuriat attire les jeunes comme les personnes en reconversion professionnelle – 39 % des
Français aimeraient créer leur entreprise, d’après le sondage mené par la FFF en collaboration avec
l’institut CSA et la Banque Populaire –, mais aussi parce que la franchise rassure. Elle permet en effet
de se mettre à son compte avec un concept clé en main, testé et éprouvé par un franchiseur qui, par
ailleurs, s’engage à apporter un accompagnement au franchisé. Parmi les Français qui désirent
entreprendre, 44 % envisagent d’ailleurs de le faire en franchise. En 2017, il existait en France 74 500
points de vente franchisés, soit 3 000 de plus qu’en 2016.
Source : www.lesechosdelafranchise.com

28
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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