Revue de presse kylia semaine du 25 au 31 août 2014

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 25 au 31 Août 2014
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Logement : les mises en chantier continuent
leur repli
Le 26/8/2014
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Les mises en chantier de logements neufs en France affichent un recul de 13,3% sur un an. - Shutterstock
Les mises en chantier de logements neufs en France ont continué à se détériorer de mai à
juillet, avec un recul de 13,3% sur un an, pour s’établir à 73.468, selon les statistiques du
ministère du Logement publiées mardi.
Alors que François Hollande, qui a fait de la relance de la construction une de ses priorités de la
rentrée , a promis la semaine dernière un nouveau « plan de relance » pour le secteur, force est de
constater que les efforts précédents du gouvernement n’ont pas permis jusqu’ici d’enrayer

l’effondrement du marché. Selon les statistiques publiées ce mardi par le ministère du Logement en
effet, les mises en chantier de logements neufs en France ont continué à se détériorer de mai à juillet.
Elles ont affiché un recul de 13,3% sur un an, pour s’établir à 73.468.
Sur les trois mois allant de mai à juillet, les mises en chantier de logements ordinaires sont ressorties
en baisse de 16% à 67.538 unités, un léger mieux face au recul de 21,4% de fin mai. En revanche, le
segment des logements en résidence (pour seniors, étudiants...), plus restreint, a bondi de 35% à
5.930 unités (contre une légère progression de 9,7% au mois de mai).
Sur les douze mois écoulés entre août 2013 et juillet 2014, le nombre des logements neufs mis en
chantier affiche un recul également notable de 10,8% à 305.079 unités. La tendance s’aggrave cette
fois: le repli n’était encore que de 8,5% au mois de mai.
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Légère amélioration pour les permis de construire
Le nombre des permis de construire accordés pour des logements neufs, qui renseigne sur les futures
mises en chantier, a de son côté diminué de 1,1% de mai à juillet, à 101.885, toujours selon le
ministère.
Il s’agit malgré tout d’une nette amélioration, car à fin mai les permis de construire des trois mois
écoulés étaient en repli de 16,1%, et à fin avril ils avaient chuté de 22,8%.
Les permis de construire accordés aux logements ordinaires ont légèrement reculé (-1,8%) à 93.392
unités, ce qui contraste toujours avec le rebond de 7,1% affiché par les logements en résidence, à
8.493 unités.
Sur douze mois, la baisse se réduit un peu pour les permis de construire, avec un repli cumulé de
17% à fin juillet (contre 20,7% à fin mai) à 391.474 unités.
En 2013, 331.867 logements neufs avaient été mis en chantier en France, un chiffre en repli de 4,2%
sur un an, bien en deçà de l’objectif gouvernemental - encore jamais atteint dans l’Hexagone - d’un
demi-million de logements construits par an.
Source : LesEchos.fr

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Sylvia Pinel, ministre du Logement : "Je veux
restaurer la confiance"
Le 27/8/2014
A la veille d'annonces du gouvernement sur le logement, la ministre détaille ses priorités. Lire
le dossier Spécial Immobilier dans "le Nouvel Observateur", en kiosque le 28 août.
La ministre du Logement et de l’Egalité des territoires souhaite résoudre les problèmes qui paralysent
le secteur. REVELLI-BEAUMONT/SIPA
La construction de logements est au plus bas : comment la relancer ?
- Nous devons compter sur la mobilisation de tous pour relancer la construction. Nous allons nous
appuyer sur tous les leviers disponibles autour de quatre objectifs prioritaires : simplifier les normes de
construction, faciliter l’accession à la propriété, soutenir la construction de logements sociaux et
développer une offre de logements intermédiaires. C’est important car le logement, ce sont certes des
entreprises et des emplois à la clé, mais c’est aussi une question d’aménagement du territoire et de
politique de cohésion sociale.
Les professionnels ont fait entendre de nombreuses critiques ces derniers mois… Que leur
répondez-vous ?

- Le Premier ministre a donné un cap, qui témoigne de la détermination du gouvernement à rassurer
tous les acteurs concernés. Notre méthode est d’instaurer un dialogue permanent avec les
professionnels pour trouver les bonnes solutions et adapter si nécessaire les dispositifs de manière
pragmatique. Dans ce secteur en particulier, la confiance est absolument nécessaire. Un ménage qui
prend la décision d’emprunter sur de longues années pour acheter son logement doit avoir confiance,
sinon il ne passe pas à l’acte.
Je vais entamer un tour de France de la construction en mobilisant préfets et collectivités
locales afin de les inciter à s’emparer de tous les dispositifs existants pour relancer le secteur.
François Hollande avait fixé un objectif de baisse des coûts de construction de 10%. Comment
comptez-vous y parvenir ?
- Nous avons annoncé avec Manuel Valls le 25 juin dernier une première série de 50 mesures
destinées à simplifier les normes et à faire baisser les coûts de construction. Elles vont être mises en
oeuvre d’ici à la fin de l’année. Sans pour autant, bien évidemment, rogner sur la qualité technique ni
la sécurité des ouvrages. Par exemple, nous allégeons les obligations de stationnement, ce qui
diminue les surcoûts liés au parking. Afin de poursuivre cette démarche, nous venons de lancer une
plateforme internet pour que les professionnels puissent signaler les normes qui, selon eux,
pénalisent la construction inutilement.
Vous indiquez vouloir relancer l’accession à la propriété. S’agit-il d’un infléchissement par
rapport à la politique menée jusqu’à présent ?
- Je n’oppose pas accession à la propriété et investissement locatif ou logement social. Il est
nécessaire de combiner toutes les actions pour répondre aux besoins des Français. Dans le neuf,
seuls quelque 44 000 prêts à taux zéro (PTZ) ont été distribués alors que les Français ont à coeur de
devenir propriétaires. Aussi, nous avons recentré le PTZ en ciblant les classes modestes et moyennes
et en l’étendant aux zones un peu moins tendues. Il sera effectif au 1er octobre et l’objectif est de
passer à 75 000 prêts dès 2015.
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Et pour l’accession dans l’ancien ?
- Nous allons mettre en place au 1er janvier 2015 un PTZ pour l’achat dans l’ancien. C’est une
mesure qui me tient à coeur en tant que ministre de l’Egalité des territoires et élue d’un département
rural. Dans les coeurs de centres-bourgs, des maisons sont fermées depuis des années parce que
leur acquisition, pour des classes moyennes et modestes, avec des travaux de rénovation, représente
un coût supérieur à celui de la construction d’une maison neuve. Nous sommes en train de recenser

les communes qui seront éligibles au dispositif. Ce PTZ sera subordonné à de gros travaux de
rénovation, notamment énergétique.
L’Union sociale pour l’Habitat, qui regroupe les organismes HLM, s’est fait l’écho de 12 000
logements bloqués ou compromis sur l’ensemble du territoire. Que comptez-vous faire ?
- Après les élections municipales, nous constatons des retards dans l’examen des projets, des retraits
de permis, des abandons purs et simples de chantiers. Nous condamnons les décisions dogmatiques
et les égoïsmes locaux. En même temps, je connais bien les problématiques des élus. Lorsqu’ils sont
de bonne foi, nous trouverons des solutions adaptées. Nous allons procéder au bilan triennal de la loi
SRU (solidarité et renouvellement urbains). Le gouvernement sera vigilant et ferme sur les sanctions
applicables en cas de non-respect des engagements. Nous travaillons aussi avec le mouvement HLM
pour signer un pacte sur la qualité de vie dans les logements sociaux (ascenseur en panne, parties
communes dégradées…) s’inspirant des chartes de qualité déjà existantes.
Les bailleurs sociaux sont aussi confrontés au manque de terrains disponibles. Comment
comptez-vous faire appliquer la loi de mobilisation du foncier public ?
- Tous les terrains n’ont pas la même qualité : certains peuvent être pollués, d’autres, isolés et non
desservis par les transports en commun. J’ai demandé aux préfets de me faire parvenir durant l’été la
liste des terrains sur lesquels il y a déjà des négociations ou des projets afin de pouvoir procéder à
des arbitrages. C’est le sens de la mission confiée à Thierry Repentin, dans le cadre de la
Commission nationale de l’Aménagement, de l’Urbanisme et du Foncier (CNAUF), créée le 29 juillet.
La loi Alur, votée en mars dernier, est elle aussi dénoncée, notamment au sujet de ses
dispositions sur l’encadrement des loyers. Allez-vous l’amender ?
- Je crois que la loi Alur n’a pas encore été suffisamment bien expliquée. Sur le cas de l’encadrement
des loyers, je le dis et le redis, je veux absolument rassurer les bailleurs honnêtes et responsables et
les acheteurs. L’objectif est de lutter contre les excès et les abus. Il s’appliquera à l’automne à Paris,
car nous disposons de données suffisamment fiables. Ce qui n’est pas encore le cas ailleurs.
L’examen se fait par rue, par quartier et par type de logement. Pour fixer le loyer médian, il faut avoir
recensé suffisamment de baux pour obtenir des loyers fiables. Au-delà d’un montant médian majoré
de 20%, cela correspond à des abus.
La loi Alur, ce sont surtout 200 textes d’application en attente… Comment comptez-vous la
mettre en oeuvre ?
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- Mes services ont travaillé afin de regrouper certaines dispositions pour obtenir des décrets cohérents
sur des sujets proches, ce qui a permis d’aboutir à une centaine de mesures. Ensuite, la mise en
oeuvre des décrets a été priorisée en fonction de leur impact sur le pouvoir d’achat des ménages.
Ainsi, le plafonnement des honoraires des agents immobiliers à la location entrera en vigueur au
15 septembre. Ce travail s’effectue après avis consultatif du Conseil national de la Transaction et de
la Gestion immobilières, institué cet été et qui regroupe représentants des professionnels et
associations de consommateurs.
Vous citez également le logement intermédiaire ; est-ce le chaînon manquant des parcours
résidentiels ?
- Il s’agit de permettre aux classes moyennes d’avoir accès au logement, lorsqu’elles ne peuvent
accéder au parc social parce qu’elles dépassent les plafonds de revenus et que les loyers du parc
privé sont trop élevés. Nous allons stabiliser son statut juridique et, pour les investisseurs privés,
améliorer le dispositif d’investissement locatif "Duflot". Si le propriétaire s’engage pour trois années de
plus que les neuf ans prévus à l’origine, il bénéficiera d’un point de plus par an de réduction d’impôts.
Et pour corriger certains déséquilibres, le zonage a été revu : des villes comme Lyon, Marseille ou Lille
passeront en zone A au 1er octobre.
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Source : LeNouvelObs.com

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Crédit immobilier: comment emprunter malin
Le 28/8/2014
Le crédit immobilier n'a jamais coûté aussi peu cher. Voici quelques conseils pour profiter au
mieux de taux déjà très attractifs.
Les conseils d'un courtier permettent d'éviter de se perdre dans les méandres du crédit.
Heureusement qu'il y a les taux bas ! Dans un marché compliqué, ils regonflent un peu le moral des
acquéreurs. Mais cette aubaine ne profite pas à tous de la même manière. "Plus que jamais, les
banques font la différence entre les profils, constate Sandrine Alonnier, responsable banques du
courtier Vousfinancer.com. Davantage que l'apport, le salaire va beaucoup influer sur le niveau de
taux proposé."
La bataille est extrêmement âpre pour capter les plus hauts revenus : ainsi, pour un prêt sur quinze
ans, octroyé en moyenne à 3,05%, une personne avec un salaire annuel de plus de 55 000 euros net
pourra, dans certaines banques, bénéficier d'une remise de taux de plus de 0,40%! "Il est également
important de se présenter sous son meilleur profil, ajoute Philippe Taboret, directeur général adjoint
de Cafpi : des comptes en ordre, pas de découvert et de l'épargne plutôt qu'une ribambelle de prêts à
la consommation."

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Un courtier pour optimiser son crédit
Afin d'optimiser son crédit, le mieux est encore de passer par un courtier : ce professionnel mettra les
établissements financiers en concurrence et vous indiquera les meilleurs trucs pour ne pas vous
perdre dans les méandres de votre contrat. Première astuce : l'assurance. "En recourant à une
assurance déléguée, distincte de celle que propose la banque prêteuse, il est possible de faire baisser
substantiellement le coût de son crédit", conseille Ari Bitton, le patron d'AB Courtage.
Les établissements financiers proposent en effet des offres standards : les personnes jeunes ou en
bonne santé peuvent payer beaucoup moins cher en souscrivant auprès d'un assureur un produit
mieux adapté à leur situation. Seul hic : les banques traînent souvent les pieds. La loi Lagarde de
2010 les contraint à laisser jouer la concurrence. Un dispositif complété par la toute récente loi
Hamon, qui donne un an à l'emprunteur, après la souscription de son crédit, pour troquer son
assurance contre une autre, moins onéreuse.
Autre piste utile : les prêts aidés. Nombre d'entre eux ont cependant été rognés, rigueur oblige.
Depuis 2012, le PTZ est ainsi réservé aux primo-accédants qui achètent dans le neuf. Le
gouvernement a annoncé, fin juin, un nouveau PTZ aux critères élargis, qui s'appliquera à partir du
1er octobre prochain. En attendant, certaines communes continuent à offrir des prêts aidés, sous
certaines conditions.
Le rachat de crédit: intéressant
Veillez aussi à bien bétonner les différentes clauses de votre contrat de prêt. Demandez ainsi la
transférabilité de votre crédit, dans le cas où vous revendriez votre bien avant d'avoir fini de
rembourser. "Les pénalités peuvent aller jusqu'à 3 % en cas de revente dubien, constate Joël
Boumendil, PDG d'ACE Crédit. Pour un prêt de 300 000 euros, cela vous fait tout de même 10 000
euros de frais !" Vous pouvez également négocier la modularité des échéances, qui permet de faire
varier sans frais les mensualités, en cas de changement de votre situation financière (perte d'emploi,
divorce...).
Enfin, la baisse continue des taux rend d'autant plus intéressant le rachat de son crédit, pour ceux qui
ne seraient pas encore passés à l'acte. Condition principale pour renégocier son prêt : un écart de
taux de 0,8 à 1 point entre les taux du moment et ceux auxquels vous avez souscrit votre emprunt.
Pour ceux qui sont concernés, c'est l'occasion de réduire le montant de leurs mensualités ou de
diminuer la durée du crédit. Voire les deux !
Source : L’Express.fr

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Le plan immobilier, première pierre de la
relance
Le 29/8/2014
Le gouvernement dévoile vendredi un nouveau plan de relance du secteur immobilier, dont la crise
pèse très lourd sur l'économie française, incluant des mesures fiscales et de simplification censées
donner un coup de fouet à l'investissement.
Alors que les chiffres confirment chaque mois la déprime du marché et que la France a affiché une
croissance nulle au premier semestre, François Hollande a fait du logement une de ses priorités pour
tenter de doper l'activité économique.
Les explications aux difficultés sont multiples : prix très élevés dans les zones les plus tendues
comme en Ile-de-France, qui privent de nombreux ménages de l'accès à la propriété, conjoncture
économique défavorable, redressement incertain et complexité de certains dispositifs, réglementaires
et fiscaux.
L'objectif du gouvernement est de "restaurer la confiance", comme l'a dit la ministre du Logement,
Sylvia Pinel, dans un entretien au Nouvel Observateur publié jeudi et, à ce titre, l'essentiel des
mesures devrait bénéficier aux investisseurs.

Les statistiques témoignent de l'urgence dans un secteur qui compte de nombreux emplois non
délocalisables et dont la mauvaise santé coûterait, selon des propos que la presse a prêté au Premier
ministre Manuel Valls, 0,4 à 0,5 point de PIB.
Les ventes de logements neufs ont reculé de 15,0% au deuxième trimestre par rapport à l'année
dernière, pour un repli de 7,3% sur les six premiers mois de 2014, en rythme annuel, selon la
Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
Les mises en vente, elles, ont chuté de-19,3% au deuxième trimestre, et de 15,5% sur six mois,
confirmant la tendance dessinée depuis de longs mois par les mises en chantier, qui ont touché en
juillet un plus bas depuis 1998, et la chute de 20,2% sur un an des permis de construire.
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DISPOSITIF "DUFLOT" ET PLUS-VALUES CIBLÉES
Les acteurs du secteur, qui ont fustigé la loi Alur prévoyant entre autres l'encadrement des loyers, ont
obtenu un première série de mesures en juin avec, notamment, l'extension du prêt à taux zéro (PTZ)
pour les ménages modestes ou la simplification de 50 normes-pour beaucoup, les décrets restent à
prendre.
Insuffisant à entendre agents immobiliers, promoteurs ou professionnels du bâtiment qui réclament
beaucoup plus sur trois points principaux : la fiscalité, la libération du foncier et les normes.
"Nous espérons que les annonces seront à la hauteur de la crise extrêmement grave que nous
traversons", a dit lors d'une conférence de presse le président de la FPI, François Payelle.
La FPI pointe notamment le manque d'investisseurs depuis deux ans. Les ventes en accession à la
propriété représentent encore 58% du marché au deuxième trimestre, tendance observée depuis
début 2012, date avant laquelle l'investissement locatif dominait le marché.
Le gouvernement s'apprête à leur dire qu'il les a entendus, après avoir déjà modifié cet été le
dispositif "Duflot", qui offre une réduction d'impôts de 18% si le bien est loué pendant neuf ans sous
conditions, en portant la réduction d'impôts de 18% à 21% si la location dure douze ans.
Il devrait encore être retouché pour être ouvert à la location aux parents ou aux enfants, ce qui
permettrait à en croire la FPI d'atteindre l'objectif de 40.000 logements fixé au départ, contre un peu
plus de 26.000 actuellement.
RÉDUIRE LES DÉLAIS

Pour libérer du foncier, la taxation sur les plus-values devrait être réduite, une autre demande
unanime qui devrait coller à la solution prônée par la Fédération du bâtiment, avec un abattement lors
d'une vente dans les premières années de détention. La FPI souhaite un abattement de 50% pour
tous.
Une action en direction des collectivités, réticentes à céder des terrains et densifier le tissu urbain, est
attendue.
Enfin, la simplification des normes et réglementations devrait se poursuivre avec pour objectif de
réduire les délais administratifs et surtout d'abaisser les coûts de construction, à l'image de
l'assouplissement, déjà annoncé cet été, des règles sur l'obligation de créer des places de parkings.
Certains sujets, dont les normes pour adapter les logements aux personnes handicapées, ont déjà été
abordés durant l'été.
D'autres pistes ont été soumises par les professionnels. La Fnaim a proposé de permettre aux
grands-parents de faire un don manuel, défiscalisé, à leurs petits-enfants afin de les aider à accéder à
la propriété. La FPI, elle, souhaite que le plafond de la réduction d'impôt soit porté de 10.000 à 18.000
euros.
Les deux suggèrent de renverser la logique de la fiscalité sur les plus-values avec une taxation qui
augmenterait à mesure que s'allonge le temps de détention.
Enfin, les promoteurs ont soumis deux autres idées pour aider les primo-accédants: un nouvel
aménagement du PTZ avec le retour d'un différé d'amortissement qui aurait toutefois un coût
immédiat très important, et la mise en place d'un prêt sur 25 ans à taux réduit pour 20.000 logements,
qui serait selon elle largement financé grâce aux encours du Livret A et du LDD non utilisés.
La FPI estime que la mise en oeuvre de ses propositions pourrait aboutir à la création de quelque
50.000 emplois.
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Source : Capital.fr

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Logement : Martine Aubry défie Manuel Valls
Le 30/8/2014
Faisant fi des dernières annonces du Premier ministre, la maire de Lille a demandé que
l'encadrement des loyers soit appliqué, entre autres, dans sa ville.
Manuel Valls et Martine Aubry. © Patrick Kovarik / AFP
Cécile Duflot aurait-elle trouvé en Martine Aubry un soutien inattendu ? Selon une information révélée
par Le Journal du dimanche et confirmée ensuite par la mairie de Lille, Martine Aubry a demandé
samedi que sa ville, "reconnue comme la troisième la plus chère de France", et d'autres villes
volontaires bénéficient comme Paris de l'encadrement des loyers.
"Nous demandons que, comme Paris, Lille et d'autres villes volontaires bénéficient de l'encadrement
des loyers prévus par la loi Alur dans le respect de l'engagement 22 de François Hollande", a déclaré
la maire PS de Lille dans un communiqué. "Paris n'est pas la seule ville de France à avoir besoin
d'une régulation de ses loyers", a estimé Martine Aubry dans le communiqué cosigné par Audrey
Linkenheld, députée PS du Nord et conseillère municipale déléguée au plan lillois de l'habitat et co-rapporteur
de la loi Alur.
"Le fait que l'on n'encadre que Paris est incompréhensible au regard du marché immobilier français et
de la situation dans un certain nombre de territoires où les loyers dépassent les moyens de beaucoup
de personnes", a déclaré Audrey Linkenheld. Manuel Valls est pourtant revenu vendredi sur la

généralisation de l'encadrement des loyers, annonçant qu'il le limitait à la capitale, à titre
expérimental.
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"Nous travaillons en anticipation des obligations légales"
Dans le communiqué, Martine Aubry note qu'"il est bien sûr exact, pour reprendre les termes utilisés
par le Premier ministre, que les conditions techniques ne sont pas partout réunies pour fixer dès
maintenant dans les agglomérations les plus tendues de notre pays des loyers locaux de référence.
Comment pourrait-il en être autrement quelques mois à peine après l'adoption de la loi Alur ?" "À Lille,
depuis plus d'un an maintenant, nous travaillons en anticipation des obligations légales", a indiqué
Martine Aubry : "Plus que jamais, nous sommes déterminés à faire aboutir ce travail."
"Notre ville a cruellement besoin d'un dispositif national lui permettant de réguler localement ses
loyers et de les rapprocher des capacités financières réelles de ses habitants, tout en préservant la
rentabilité des investisseurs", a affirmé la maire de Lille.
Selon Audrey Linkenheld, le travail préalable d'évaluation des loyers dans l'agglomération du Grand
Lille est déjà bien avancé et il faudra environ six mois pour l'achever, en concertation avec les
collectivités, les professionnels de l'immobilier et l'Agence départementale d'information sur les
logements (Adil)
"C'est inouï !"
Le Premier ministre a dévoilé une série de mesures visant à relancer la construction immobilière, qui
comprend une série de carottes fiscales en direction des investisseurs et est revenue sur
l'encadrement généralisé des loyers, promesse de campagne du candidat François Hollande avant
son accession à l'Élysée.
Une remise à plat de la loi Alur (pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové) qui a fait bondir
l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot. L'encadrement des loyers "a été voté par l'unanimité de la
majorité et le Premier ministre tout seul annonce son abandon, c'est inouï !" a-t-elle déclaré lors d'une
conférence de presse vendredi à Paris.
"Ce n'est pas ma loi, c'est la loi de la majorité, c'est la traduction de l'engagement numéro 22 de
François Hollande", a-t-elle ajouté, dénonçant un "cadeau fait aux lobbies".

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"Un concours de circonstances"
Interrogée sur la coïncidence de ce communiqué avec l'université d'été quelque peu houleuse du PS
à La Rochelle à laquelle Martine Aubry, dont sont proches certains des députés socialistes frondeurs,
n'assiste pas, Audrey Linkenheld a répondu : "Franchement, c'est un concours de circonstances."
"Cela faisait des semaines que l'on attendait les annonces du gouvernement sur le logement, et il se
trouve qu'elles sont tombées hier", a-t-elle souligné. Un point de vue qu'a également soutenu
l'entourage de Martine Aubry en ces termes : "Si les décisions annoncées hier l'avaient été avant,
nous aurions réagi aussi vite et de la même manière."
Source : LePoint.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Baux commerciaux : ce que change la loi Pinel
Le 26/8/2014
La loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a été adoptée le 5 juin
2014. Elle modifie le statut des baux commerciaux. En attendant les nombreux décrets
d'application, en voici les points-clés.
La loi Pinel étend le statut des baux commerciaux à tous les locataires et bailleurs,
indépendamment de tout critère de nationalité, et vient préciser, en la définissant, que la convention
d'occupation précaire en est exclue. La possibilité existant jusqu'alors de déroger à la faculté de
résiliation triennale du preneur est supprimée, sauf pour les baux de plus de neuf ans, les locaux
construits en vue d'une seule utilisation, à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage. La
durée des baux dérogatoires est allongée de deux à trois ans. Le congé peut désormais être
donné par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire et non plus
uniquement par cette seconde voie.
L'augmentation du loyer renouvelé ou révisé a été limitée. En cas de déplafonnement du loyer
pour cause de modification des facteurs locaux de commercialité ou de durée du bail supérieure à

neuf ans, la variation du loyer renouvelé ne peut conduire à des augmentations supérieures,
pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année écoulée. Il en est de même pour la
révision du loyer. En l'état de la loi, il n'est pas possible de donner une portée définitive sur
l'interprétation de ce texte. Il est désormais expressément prévu que la révision du loyer prend effet
à compter de la date de la demande en révision. L'indice du coût de la construction (ICC) n'est plus
l'indice de référence : il est remplacé par l'indice des loyers commerciaux (ILC) et l'indice des loyers
des activités tertiaires (Ilat).
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Obligations du bailleur
Le bail commercial doit comporter un inventaire "précis et limitatif" des charges, impôts, taxes
et redevances - avec une répartition précise entre bailleur et preneur. Le bailleur a l'obligation
d'en adresser un bilan récapitulatif tous les ans au preneur. Il doit aussi informer ce dernier en cours
de bail des nouvelles charges, taxes et redevances et des nouveaux impôts. Le bailleur doit
également communiquer au preneur, à la conclusion du bail, puis tous les trois ans, son programme
chiffré de travaux et récapituler les travaux réalisés les trois années précédentes.
En cas d'ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, la répartition des charges ou du coût
des travaux doit être précisée. L'état des lieux d'entrée et de sortie des locaux est obligatoire pour
chaque prise de possession et restitution des locaux par un locataire (y compris en cas de cession de
bail ou de fonds de commerce). Il peut être établi soit de façon contradictoire entre les parties soit par
acte d'huissier.
Si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du
bailleur, ce dernier doit informer le cédant de tout défaut de paiement du preneur dans le délai
d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. La
garantie est, de plus, limitée à trois ans à compter de la cession.
Droit de préemption
Le preneur dispose désormais, en cas de vente du local à usage commercial ou artisanal, d'un droit
de préemption qui doit s'exercer dans un délai d'un mois après notification par le bailleur du
projet de cession qui doit comporter, à peine de nullité, les prix et conditions de la vente
envisagée. Cette disposition n'est applicable ni à la cession unique de plusieurs locaux d'un
ensemble commercial, ni à celle d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial, ni
à celle, globale, d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ni à celle d'un local au conjoint
du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Les experts : Maître Laurence Defontaine, avocate associée au sein du département immobilier chez
Bignon-Lebray, assiste les entreprises dans leur activité de gestion, de restructuration et de
rénovation de locaux professionnels ou d'habitation collective. Maître Julie Le Goff-Druet, avocate
senior chez Bignon-Lebray, intervient particulièrement en baux commerciaux.
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Source :Chefdentreprise.com

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Restaurateur : combien vaut votre affaire
Le 28/8/2014
Un restaurant est considéré comme un local commercial et ne s'évalue pas comme un hôtel. Pour
calculer la valeur d'une affaire, il faut connaître ses spécificités. Neghotel a imaginé un outil
permettant d'estimer la valeur d'un fonds de commerce : le Neghoscore.
© Thinkstock
Un restaurant ne s'évalue pas comme un hôtel. En effet, la fameuse méthode hôtelière qui permet une
approche originale dans la fixation des loyers et des valeurs de fonds de commerce ne s'applique pas
ici. Le restaurant est considéré comme un local commercial contrairement à un hôtel qui est considéré
comme un immeuble monovalent (que comme un hôtel) auquel certains privilèges relatifs au bail sont
attachés.
Un restaurant, surtout s'il est de type traditionnel, est fonction de la personnalité de son propriétaire et
encore plus si celui-ci occupe le poste de chef des cuisines. Que peut valoir le fonds de commerce du
restaurant de Paul Bocuse sans Paul Bocuse ? Cette question à d'autant plus d'importance que le
guide Michelin, lorsqu'un restaurant étoilé se vend, déclasse le restaurant dans sa parution de l'année
à venir en attendant de voir. L'étoile est d'abord attachée à un cuisinier avant de l'être à un lieu.

Le type de restauration pratiquée a donc une importance dans la valorisation du fonds : moins elle
sera gastronomique (donc technique) et moins la décote sera importante.
L'emplacement a là aussi une grande importance. Mais cela va se traduire pour un restaurant par la
qualité de son pas-de-porte. C'est un des points sur lesquels il faut être vigilant surtout s'il est situé en
centre ville. Un bon pas-de-porte en centre ville s'achète cher et généralement s'accompagne d'un
loyer important. Il est impératif de préserver cet actif en toute situation. La possibilité d'avoir un bail
"tous commerces" est un élément capital qui permet de mieux valoriser le fonds (et de
conforter le banquier) en lui conférant la possibilité d'être revendu à l'ensemble des autres
commerces.
Le bail et le règlement de copropriété. Même s'il faut toujours être vigilant avec la rédaction d'un
bail, celui d'un restaurant est généralement moins contraignant que celui d'un hôtel car les locaux sont
plus petits et les obligations d'entretien moindres. Par contre, il faudra être particulièrement vigilant sur
les règlements de copropriétés qui eux, peuvent être extrêmement contraignants dans la mesure où
une activité de restauration est considérée comme une activité comportant des nuisances sonores,
olfactives, visuelles, etc. Les règlements de copropriété peuvent gêner considérablement l'exploitation
d'un restaurant par exemple lorsqu'un repreneur en modifie le fonctionnement : horaires, type de
cuisine, ambiance musicale, etc.
Un restaurant, contrairement à un hôtel, génère une rentabilité faible : le prime cost (addition des
consommations et des frais de personnel) doit s'élever à 60 % du chiffre d'affaires. Les 40 % restant
doivent couvrir les charges, les loyers, les remboursements d'emprunts, les impôts et le pay back.
Cette rentabilité s'étudie au travers du pay back, c'est-à-dire en calculant, à partir de l'argent
disponible à la fin de chaque exercice (après déduction des amortissements, des frais financiers liés à
l'emprunt et de l'impôt sur les sociétés) le nombre d'années nécessaires pour récupérer
l'investissement personnel initial. La fourchette acceptable se situe entre 3 et 5 ans. Cette somme
s'évalue hors salaires de l'exploitant. Dans ce raisonnement, le salaire de l'exploitant est fixé au
montant de la rémunération d'un salarié occupant le même poste.
Le retour sur investissement ou pay back est une donnée essentielle dans la valorisation d'un
fonds de commerce de restauration.
Neghotel a imaginé un outil permettant, par le biais d'un calcul, d'estimer la valeur d'un fonds de
commerce : le Neghoscore. Il va prendre en compte les éléments précités pour tenter d'approcher le
plus objectivement possible un prix de transaction. Les composantes de ce prix étant clairement
19

évaluées, vendeur et acheteur pourront argumenter et justifier leur offre en ayant des bases
communes et tomber d'accord sur un prix de transaction.
Par le Neghoscore, l'aspect professionnel redevient central dans l'évaluation du prix d'un fonds de
commerce. Il repose sur 5 types de critères, qui sont :
- l'efficacité du management actuel ;
20
- la qualité de l'outil de travail ;
- les moyens commerciaux et la stratégie marketing ;
- les caractéristiques économiques de l'exploitation ;
- le calcul du Pay Back.
Conseils pour vous aider à remplir ce document
Être en possession des informations suivantes :
- le compte de résultat sur 3 ans (source : cabinet comptable) ;
- le nombre d'employés (source : livre d'entrée et de sortie du personnel) ;
- les salaires et charges (source : déclaration annuelle des salaries – DADS) ;
- les CV des employés (source : fiche d'embauche, dossier employé, livre entrée et sortie du
personnel) ;
- l'avis de la commission de sécurité (source : mairie) ;
- le montant des dépenses annuelles d'entretien (source : grand livre ou cabinet comptable) ;
- le montant des dépenses engagées en communication et marketing (source : grand livre ou cabinet
comptable) ;
- les évolutions de la zone de chalandise (source : mairie (PLU), chambre de commerce et
d'industrie) ;
- chiffres sur la concurrence (source : chambre de commerce et d'industrie ou INSEE) ;
- chiffres sur l'évolution touristique (source : CDT ou OT) ;
- le bail (source : le bailleur) ;
- le document des soldes intermédiaires (source : cabinet comptable).
Si vous êtes acheteur et que vous ne pouvez pas à répondre à certaines questions, profitez de votre
prochaine visite pour poser ces questions au vendeur.

Les normes et standards auxquels il est fait référence sont généralement celles admises dans la
profession. Les chiffres sont issus de leurs publications (KMG, Coach Omnium, centre de gestion
agréées, Gira, INSEE). Il est également pris en considération les informations de la base de données
de Neghotel ainsi que de celles publiées au sein du journal L'Hôtellerie Restauration et des Blogs des
Experts.
Pour simplifier les calculs, la valeur de la licence IV sera évaluée à part et valorisée à 15 000 €.
L'évaluation se fait en croisant deux méthodes, chacune d'elle comportant plusieurs étapes. La
méthode une est appelée clientèle et rentabilité. La méthode deux, qui correspond au Neghoscore
pur, évalue la qualité du management, de l'outil de travail, les moyens commerciaux et stratégiques,
les caractéristiques économiques et le calcul du PayBack. C'est le croisement des deux méthodes qui
donne la valeur de l'affaire selon Neghotel.
Jean Castell, Neghotel, Auteur du Blog des Experts
21
Évaluation : comment calculer le prix d'un restaurant 1 étoile Michelin ?
Crozon Olivier : Comment calculer le prix d'un restaurant 1 étoile Michelin, sachant qu'il fait 500 000 €
de chiffre d'affaires ? Merci
Jean Castell - Auteur : Bonjour, le fonds de commerce étoilé ou non se calcule - de mon point de vue -
de la même façon. C'est une entité économique qui réalise un chiffre d'affaires qui doit permettre de
payer ses charges et faire du profit. La grille du Neghoscore va pouvoir être utilisée sans restriction.
Cependant, en règle générale, un restaurant étoilé, dispose d'un cadre, d'aménagements, de mobilier
et de matériels dont il convient de prendre en compte la spécificité dans l'évaluation. Je pense par
exemple à l'utilisation d'argenterie.
Mais le problème ce n'est pas l'évaluation du fonds c'est celui du repreneur professionnel qui va
diriger et être ou non à la tête des cuisines. Il faut trouver quelqu'un qui soit à la hauteur de l'outil
sinon les banquiers seront encore plus frileux. Je vous rappelle également que le guide Michelin, par
exemple, ne maintient pas les macarons à un établissement vendu ou dont le chef a changé sans
avoir testé durant l'année à venir les nouveaux professionnels.
Crozon Olivier : Merci pour votre réponse. Je reprends l'établissement avec un bon chef, mais notre
idée n'est pas d'aller chercher l'étoile. Le mobilier est banal et le restaurant se trouve à la campagne,
proche de la mer. Bertrand : D'après mon expérience, un restaurant étoilé vaut moins qu'un autre à
chiffre d'affaires comparé car toute la notoriété est basée sur le chef étoilé. Plus l'affaire est

dépersonnalisée et est capable de tourner sans ce chef, plus elle a de valeur, car elle est moins
risquée.
22
Source : L’hotellerieRestauration.com

A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
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Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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