Revue de presse kylia   semaine 19
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Revue de presse kylia semaine 19

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Revue de presse kylia semaine 19 Document Transcript

  • 1. LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 30 au 4 avril 2012Immobilier : le scénario dune baisse des prix se renforceLe 30/04/2012Un retour au rapport de long terme entre le prix de limmobilier et le revenu desménages implique une chute des prix de 40 %, soit 7 % par an pendant septans.Les prévisions dune baisse durable des prix du marché immobilier français se multiplient. Pourlheure, si la baisse des prix dans lancien a commencé en province, elle reste modeste en Ile-de-France. Sur la base des promesses de vente, les notaires prévoient ainsi pour Paris -le marché le plustendu -un prix du mètre carré ramené à 8.100 euros en juin contre 8.300 euros à fin février. Autantdire un prix qui reste stratosphérique : il représente plus de 12 fois le revenu annuel disponible moyendun ménage. Dans la France entière, le prix actuel de limmobilier est en moyenne de 4,8 fois lerevenu des ménages contre un ratio de long terme (depuis 1984) de 3,2, rappelle lInstitut delépargne immobilière et foncière (IEIF). Qui plus est, les prix sont aujourdhui inférieurs à leur picdavant 2008 partout en Europe sauf en France.Cette situation dure depuis des années, mais les annonces préélectorales de suppression daidesfiscales comme le Scellier et le tour de vis sur le crédit immobilier changent la donne. Fin mars, lemagazine « The Economist » a ouvert le bal en calculant que le marché français était surévalué de47 % (comparé à 22 % pour le Royaume-Uni) vu les revenus des ménages et le niveau des loyers.« Les prix de limmobilier résidentiel français pourraient chuter de 15 % dici à la fin 2013 et revenir àleur niveau de début 2009 », a renchéri, mi-avril, lagence de notation Standard & Poors. « Un simpleretour à la moyenne de long terme du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix denviron40 %, soit 7 % par an pendant sept ans », a embrayé le cabinet de recherche PrimeView dans uneétude publiée vendredi.Les professionnels de limmobilier arguent quil ne peut pas exister de bulle spéculative puisque loffreest inférieure aux besoins en logements. Mais le Royaume-Uni est dans le même cas, pourtant lesprix y ont baissé, rétorque Standard & Poors. Par ailleurs, nombre déconomistes rappellent que lafaible hausse des loyers français depuis le milieu des années 1980 prouve que la flambée des prix àlachat ne résulte pas dune pénurie doffre.Bulle liée au créditEnfin, calcule PrimeView, depuis 1998, les prix de limmobilier ancien se sont envolés de 161 %(+ 110 % retraités de linflation), se déconnectant des revenus et du coût de la construction... maisrestant parfaitement corrélés à la capacité demprunt bancaire, ce qui accrédite la thèse dune bulleliée au crédit. La baisse des taux dintérêt et laugmentation de la durée des prêts (passés de 14 àplus de 20 ans) ont permis une hausse de 92 % de la capacité demprunt, tandis que les aides fiscalesexpliquent le solde de la flambée, selon le cabinet détudes. 1
  • 2. La dégradation de la solvabilité de lEtat, une fiscalité moins favorable et les futures réglementationsbancaires de Bâle III durcissant les conditions de crédit vont dégonfler la bulle. La légère baisseactuelle ne devrait être que le début dun mouvement de fonds. Qui plus est, il sera alimenté dans ladurée par la démographie. Les ménages devenant vendeurs nets dimmobilier à partir de 58 ans, levieillissement de la population ces vingt-cinq prochaines années « devrait avoir un impact fortementdéflationniste sur les prix de la pierre à moyen et long terme », souligne PrimeView pour qui, toutefois,« la baisse des prix devrait être progressive, car il ny a pas de crise de solvabilité, contrairement auxEtats-Unis ».Source : LesEchos.fr 2
  • 3. LÉtat vend ses terrains pour construire pluLe 1/5/2012Les anciennes prisons Saint-Paul et Saint-Joseph, situées en centre-ville de Lyon, accueilleront 150logements, une résidence universitaire et le nouveau campus de la Catho de Lyon.Face à la crise du logement, une piste consiste à bâtir sur du foncier libéré par le secteurpublic.Voilà au moins un domaine dans lequel Nicolas Sarkozy et François Hollande font le même constat.Pour construire plus et bâtir moins cher, lÉtat, qui est le premier propriétaire foncier en France, doitaccélérer la vente de ses terrains. Il y a urgence: selon la Fondation Abbé-Pierre, il manque 900.000logements dans lHexagone. Pour en finir avec cette pénurie, il faudrait en construire 500.000 par an.Or en 2011, qui nétait pas un mauvais cru, on en a bâti seulement 360.000.Évidemment, libérer des terrains appartenant à lÉtat et aux établissements publics (SNCF, La Poste,RFF…) ne suffira pas à résoudre le problème. Là aussi, le président sortant et son opposant avancentles mêmes chiffres: cet engagement permettra de construire 100.000 logements sur le quinquennat.En revanche, les deux candidats diffèrent sur la mise en œuvre de cette politique. «Nous vendronsces terrains au prix du marché, car nous ne voulons pas grever le budget de lÉtat, affirme BenoistApparu, le ministre du Logement. Cela rapportera 2 milliards. Et nous construirons aussi bien deslogements sociaux que des logements en accession à la propriété.» «Nous donnerons ces foncierspour in fine faire baisser les prix des appartements, rétorque le sénateur Thierry Repentin, en chargedu logement dans léquipe Hollande. Et nous y bâtirons exclusivement des logements sociaux.»Lidée de vendre des terrains des ministères à grande échelle pour remédier à la pénurie delogements nest pas nouvelle. Nicolas Sarkozy la déjà mise en musique entre 2008 et 2012. Avec, àla clé, 55.000 logements. Auparavant, Dominique de Villepin, alors premier ministre, lavait testée dès 3
  • 4. 2006. Résultat, aujourdhui, de nombreux programmes immobiliers sont développés sur danciensterrains publics.Délais incompressiblesAinsi, à Dijon, 450 logements sont en train de sortir de terre à la place de lhôpital militaire Hyacinthe-Vincent, désaffecté. À Paris, 3500 appartements, dont les premiers à livrer dans deux ans, serontconstruits aux Batignolles sur des terrains cédés par la SNCF et RFF. Des opérations de reconversionurbaine qui présentent un inconvénient majeur: elles prennent beaucoup trop de temps. Il aura falluquinze ans pour que les premiers immeubles soient construits au fort dIssy-les-Moulineaux qui abritaitla Direction générale de larmement (DGA).«Ce sont des délais à rallonge, car il y a beaucoup détapes incompressibles: la négociation du prix devente, la modification du plan local durbanisme (PLU), la démolition, lobtention du permis deconstruire, léventuelle dépollution des terrains…», souligne Jean-Claude Florence, ladjoint du serviceen charge des cessions immobilières au ministère de la Défense. Autre point noir: les opérateurspublics vendent les terrains sans aucun discount, au prix du marché. Et comme le foncier se renchéritdannée en année, ils contribuent aussi à faire grimper les prix de limmobilier neuf.Source : LeFigaro.fr 4
  • 5. Obtenir un crédit au meilleur tauxLe 3/5/2012Depuis janvier, la guerre des taux fait rage sur le marché du crédit immobilier. Selon le baromètredavril du courtier Meilleurtaux, les banques ont baissé le taux de leurs crédits immobiliers sur vingtans, un dossier "moyen" se situant actuellement à 4,10 %.Une baisse des taux, certes, mais, parallèlement, les banques se montrent de plus en plus sélectivesdans loctroi de crédit. Sous leffet de la crise et des nouvelles contraintes réglementaires de liquidités,les établissements financiers cherchent à renforcer leurs fonds propres. Cest pourquoi les particuliersen quête dun crédit immobilier doivent absolument présenter leur dossier sous langle le plusfavorable.Le niveau de lapport personnel est lune des clés. Au minimum, il faut prendre en charge les frais denotaire, soit un apport personnel dau moins 10 % du prix dacquisition. Dans la pratique, les banquesexigent souvent un apport compris entre 10 % et 20 %. Pour les primo-accédants, rassembler un telmontant est souvent impossible.En revanche, ceux qui sont capables de réunir un apport dau moins 20 % peuvent obtenir des tauxbeaucoup plus compétitifs. "Ils doivent faire jouer la concurrence au maximum", conseille SandrineAllonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.com. Pour négocier un bon taux, vouspouvez proposer à votre banquier de rapatrier chez lui vos revenus, si ce nest déjà fait. "Et si voussouscrivez à lassurance habitation et à lassurance emprunteur que propose votre banquier, le tauxpeut baisser de 0,20 % à 0,40 %", ajoute Mme Allonier. Depuis la loi Lagarde de 2010, lemprunteurest en effet libre de contracter une assurance de prêt auprès de létablissement de son choix.Un autre critère pris en compte par le banquier est la stabilité professionnelle de lemprunteur. "Sivous êtes en période dessai ou en CDD, oubliez le crédit immobilier", résume Joël Boumendil, PDGdACE Crédit. Si vous venez de changer de travail, mieux vaut laisser passer quelques mois après lapériode dessai avant de solliciter votre banquier. Si vous êtes entrepreneur, pigiste ou intermittent,vous pourrez obtenir un crédit, mais à condition de présenter des revenus réguliers durant les quatredernières années. Même chose pour les professions libérales. 5
  • 6. FOURMI PLUTÔT QUE CIGALEPour optimiser ses chances, il faut raisonner comme son banquier. Traduction : se comporter enfourmi plutôt quen cigale. "Ce qui compte, cest la régularité dans lépargne. Par exemple, créditercinquante ou cent euros tous les mois sur un Livret A est un point positif pour votre dossier", noteMaël Bernier, porte-parole dEmpruntis.Si vous avez dautres crédits en cours, mieux vaut les rembourser avant de solliciter votre banquier.Dernier point, ne tablez pas sur une durée demprunt très longue, trente ans par exemple. Si la duréemoyenne des crédits sest considérablement allongée au cours de la dernière décennie, les banquescherchent actuellement à la réduire. Dans la plupart des établissements, la durée maximum tourneautour de vingt-cinq ans.Quoi quil en soit, la règle reste de faire jouer au maximum la concurrence, car la politique desbanques est loin dêtre homogène. "Certaines recherchent une clientèle haut de gamme, dautres, uneclientèle plus patrimoniale. La politique commerciale est très différente dun établissement bancaire àun autre, voire dun quartier à un autre au sein dune même enseigne", note Nicolas Tarnaud, titulairede la chaire immobilier et société à Reims Management School.Source : LeMonde.fr 6
  • 7. Les banques face à la contraction de limmobilier enFranceLe 4/5/2012Déjà confrontées à un environnement économique déprimé, les banques françaises doiventdésormais affronter un marché immobilier en pleine contraction, marqué par un ralentissement brutaldu crédit immobilier en France au cours du premier trimestre.Selon les données de lObservatoire Crédit Logement-CSA, la production de prêts immobiliers a chutéde 26,1% au cours du premier trimestre, avec un plongeon de 35% sur le seul mois de janvier 2012.Entre début janvier et fin mars, le recul est plus marqué, en baisse de 30,8%."Lembellie observée à lautomne 2011, contrecoup des anticipations de la demande de la fin 2011,na pas suffi à inverser la tendance récessive du marché et a lourdement pesé sur le mois de janvier2012", notent les analystes de lObservatoire dans leur étude trimestrielle publiée jeudi."Le repli du marché constitue désormais une vraie réalité", poursuivent-ils.Les résultats trimestriels des banques françaises, publiées jeudi et vendredi, confirment la tendance.Ces dernières années, la hausse des crédits immobiliers avait permis de gonfler le volume des prêtsaccordés à léconomie, notamment pendant la crise financière après la faillite de Lehman Brothers en2008."Pendant la période de crise 2009, 2010 et 2011, le crédit à lhabitat a été un moteur de croissancepour la banque de détail en France", souligne Christophe Nijdam, analyste chez Alphavalue. "Cétait lemoteur et il a été le bienvenu parce que dautres activités, comme la banque de détail à linternational,ont été très, très décevants.""Mais pour cette année, au lieu davoir un PNB (produit net bancaire, NDLR) avec des taux decroissances de 3% à 5%, on pourrait avoir un PNB soit à croissance nulle soit en décroissance",poursuit-il.IMPACT SUR LES MARGESLa Société générale, qui a annoncé jeudi un bénéfice net en repli de 20% au premier trimestre, a faitétat dune repli de 26,2% de la production de prêts immobiliers en France entre janvier et mars.Au Crédit agricole dIle de France, qui a aussi publié ses résultats, les crédits à lhabitat ont reculé de16,6% au cours du premier trimestre.De son côté, BNP Paribas parle de la "poursuite de la décélération des crédits immobiliers", sans pourautant donner de chiffres précis de production de prêts immobiliers en France.Lagence de notation Standard & Poors sattend à une contraction de lordre de 20% à 30% du flux denouveaux crédits immobiliers en France cette année. Elle anticipe aussi un repli de 15% des prix delimmobilier en 2012 et 2013."Les banques françaises ne devraient pas être significativement affectées par la baisse des prix dumarché immobilier que nous anticipons dans nos prévisions économiques", souligne S&P. 7
  • 8. Selon lagence, la contraction du flux de nouveau crédit cette année "pourrait peser sur la margedintérêt des banques, même si cet effet volume négatif serait en partie compensé par uneaugmentation des taux sur ces nouveaux crédits."Source : LeNouvelObs.com 8
  • 9. A propos de KYLIAKYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau 100% web composé d’une familled’enseignes immobilières toutes spécialisées dans un domaine de transaction.Le concept KYLIA repose sur 3 idées fortes :• La dématérialisation de l’agence avec vitrine permettant une meilleure rémunération des agents et lapratique de taux de commission jusqu’à deux fois inférieurs par rapport aux agences immobilièrestraditionnelles.• L’hyperspécialisation des agents engendrant une plus grande réactivité sur le terrain, plus deprofessionnalisme mais surtout plus d’efficacité vis-à-vis des clients.• La culture du partage permettant de fédérer l’ensemble des équipes autour d’un objectif commun :La croissance !Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.comContact Presse : KYLIA ImmobilierMarie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 46 51 93 39 9