1. LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du21 au 27 janvier 2013
LES ARTICLES DE LA SEMAINE
Logement : une nouvelle piste pour relancer la
construction
Le 21/1/2013
Un immeuble en construction. Crédit: François Bouchon/Le Figaro
Le gouvernement espère présenter un dispositif dans deux ou trois mois pour que les
assureurs-vie investissent dans la construction de logements neufs.
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2. Alors que la construction de logements est en berne, le gouvernement cherche des solutions pour
bâtir plus. Une nécessité car François Hollande avait promis pendant sa campagne électorale de
construire 500.000 appartements par an pour en finir avec la pénurie de logements. Or, en 2012, on
en aura bâti moins de 345.000. On est donc très loin de l'objectif.
La nouvelle piste pour repartir du bon pied: faire revenir les compagnies d'assurance-vie dans le
logement. «Le chantier est à l'étude», a noté sobrement ce lundi Cécile Duflot, ministre du Logement.
À l'Élysée, le secrétaire général adjoint, Emmanuel Macron, s'est emparé du sujet. Il a réuni début
janvier cinq gros acteurs du secteur (Bouygues, Nexity, Gecina, Predica et SNI, un gros organisme de
HLM) pour creuser cette idée. Une nouvelle réunion est prévue fin janvier.
Rentabilité faible
Le problème est complexe car l'immobilier résidentiel offre une rentabilité faible, en tous cas pas très
attractive pour les assureurs-vie. Mais l'enjeu est de taille: «Si 1% de la collecte d'assurance-vie
s'investissait dans l'immobilier, cela permettrait de construire 50.000 logements par an», glisse un
expert.
Pour donner envie aux assureurs-vie d'investir néanmoins dans cette classe d'actifs, le gouvernement
pourrait agiter le bâton. «Bercy rappellerait aux opérateurs que l'assurance-vie est une gigantesque
niche fiscale qui n'est pas garantie ad vitam aeternam», estime un expert. Mais le gouvernement agite
également une carotte pour rendre son projet un peu plus attractif. Des organismes HLM pourraient
s'engager à racheter aux assureurs-vie leur parc de logements au bout d'une quinzaine d'années. Le
dispositif pourrait voir le jour dans deux ou trois mois.
Source : LeFigaro.fr
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3. 5 choses à savoir sur le patrimoine des
Français
Le 22/1/2013
Le patrimoine économique national s'élevait fin 2011 à 13.620 milliards d'euros, près de huit
fois le PIB. Soit une hausse annuelle de 5% après +8,7% en 2010. Cette modération est liée au
ralentissement des prix des terrains et des encours d'actifs financiers.
Le patrimoine des ménages français a continué d'augmenter en 2011 après un fort rebond en 2010,
dépassant son niveau d'avant la crise malgré l'accalmie de la flambée immobilière et un endettement
croissant, selon une étude publiée mardi par l'Insee.
afp.com/Philippe Huguen
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4. En 2011, le patrimoine économique national a augmenté de 5%, après le net rebond enregistré en
2010 (+8,7%). Il s'élève à 13.620 milliards d'euros fin 2011, soit l'équivalent de près de huit fois le
produit intérieur net de l'année (1.717 milliards d'euros), selon une étude publiée ce mardi 22 janvier
par l'Insee.
Un patrimoine en hausse modérée
Le patrimoine des ménages français s'est élevé en 2011 à 10.411 milliards d'euros, soit 7,9 fois leur
revenu disponible net, détaille l'Insee. Ce patrimoine progresse de 4,1% par rapport à 2010, année au
cours de laquelle il avait rebondi de 8,1%, retrouvant son niveau d'avant la crise. S'il continue
d'augmenter, il le fait donc moins vite qu'en 2010.
Composé aux trois quarts de biens immobiliers
Composé aux trois quarts d'actifs non-financiers, des biens immobiliers essentiellement, ce patrimoine
est en effet le premier affecté par la décélération du prix des terrains (+3,4%) qui étaient à l'origine de
la forte hausse de 2010 (+14,3%). Ce ralentissement n'est cependant pas compensé par l'accélération
du patrimoine en logements (+9,2%, après +4,5% en 2010), selon l'Insee. Au total, la différence entre
actifs et passifs du patrimoine non financier des ménages croît de 6% en 2011, après +8,9% en 2010.
L'assurance-vie est le premier des placements financiers
Le patrimoine financier net des ménages, un quart de leur patrimoine total, baisse légèrement (-0,8%
après +5,9% en 2010). L'assurance-vie demeure le premier placement avec un encours évalué à
1.430 milliards d'euros en 2011, qui progresse néanmoins moins vite qu'en 2010 (+1,5% après
+7,6%). Parallèlement, les avoirs des ménages en actions et titres d'Organismes de placement
collectif en valeurs mobilières (OPCVM) diminuent de 7,6% en raison essentiellement de la l'évolution
défavorable des marchés boursiers (l'indice CAC 40 a baissé en 20,8% en 2011).
Globalement, les ménages se tournent davantage vers les placements bancaires (+5,8% en 2011
contre +3,3% en 2010). Les ménages privilégient notamment les livrets d'épargne, surtout le Livret A.
Leur passif financier augmente moins vite en 2011, leurs crédits bancaires, destinés pour l'essentiel
au financement de leurs acquisitions immobilières, progressant en effet de 4,6% (+5,9% en 2010).
Les sociétés reconstituent leurs stocks
La valeur nette des sociétés non financières s'est établie à 2.076 milliards d'euros, en forte
progression (+16,3% contre +10,7% en 2010) grâce notamment à un repli du passif financier. A
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5. l'inverse, l'augmentation de la valeur nette des sociétés financières marque le pas (+3,3% après +25%
en 2010), en raison d'une importante collecte de dépôts liée aux placements des ménages sur leurs
livrets d'épargne. Du côté de l'actif, le patrimoine non financier ralentit (+6,1% après +7,5%): comme
pour les ménages, les actifs immobiliers pâtissent du ralentissement du prix des terrains ; en
revanche, les sociétés non financières accélèrent la reconstitution de leurs stocks (+6,3% après
+1,8% en 2010) et de leur patrimoine en machines et équipements (+4,3% après +2,7% en 2010).
Le passif des administrations s'alourdit
Enfin, le patrimoine des administrations publiques se réduit (-13,2%) après une quasi stagnation en
2010 (-0,8%), à 507 milliards d'euros, soit un tiers du produit intérieur net. Leur passif financier net
atteint -1.256 milliards d'euros, une dégradation de 13,2% comparé à 2010. Le montant global de
l'actif financier des APU ne varie pas en 2011, mais sa répartition se modifie : l'encours de dépôts
progresse de 19,6%, notamment du fait d'une augmentation des dépôts des administrations publiques
locales auprès du Trésor ; inversement, les avoirs en titres de créance diminuent fortement (-13,7%).
Source : L’Expansion.com
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6. La chute libre des prêts immobiliers va-t-elle
s'arrêter?
Le 24/1/2013
Avec des montants en baisse de plus de 26%, les crédits immobiliers ont enregistré une
contraction d'une brutalité jamais vue en France. Reste à savoir si les raisons à l'origine de cet
effondrement continueront à jouer en 2013...
En 2012, le montant des crédits immobiliers s'est effondré de 26% par rapport à l'année précédente.
Reuters/Eric Gaillard
Le marché immobilier français est bloqué. Alors que le coût de l'argent n'a jamais été aussi bas, les
prêts immobiliers sont en chute libre. En 2012, le montant des crédits immobiliers s'est en effet
effondré de 26% par rapport à l'année précédente, dans une fourchette comprise entre 117,5 et 120,5
milliards d'euros, selon une étude de l'Observatoire Crédit Logement publiée jeudi. Soit une chute de
plus 40 milliards d'euros en seulement un an.
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7. Cet effondrement reflète directement celui des transactions, chiffré à -18% par les Notaires : de
800.000 en 2011 à 650.000 en 2012. Le recul des ventes a d'abord touché le neuf avant de s'étendre
à l'ancien en cours d'année. Pour la Banque de France, cette tendance s'explique surtout par "un net
recul de la demande des ménages". La dégradation de la conjoncture économique alimente
l'attentisme des acheteurs d'autant plus que les prix résistent à la baisse. Les candidats à l'accession
à la propriété subissent également un léger resserrement des conditions de crédit. L'exigence par les
banques d'un apport plus conséquent contribue ainsi à l'exclusion du marché des ménages les moins
aisés et réduit les montants finalement empruntés. Mais l'évolution des contraintes règlementaires et
fiscales a aussi joué un rôle déterminant.
Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris-Ouest et auteur de l'étude de
l'Observatoire Crédit Logement/CSA, met ainsi en cause la fin du PTZ+ (prêt à taux zéro) dans
l'ancien et la réduction des avantages du dispositif Scellier destiné à favorier l'investissement locatif.
Résultat, après un premier semestre calamiteux (-33,1%), la production de crédits immobiliers ne s'est
pas ressaisie, mis à part en octobre et novembre, et ce, malgré la baisse continue du niveau des taux
d'intérêt. Le taux moyen a ainsi atteint le plus bas niveau de l'histoire en décembre, à 3,22%. Sur
l'ensemble de 2012, 79,2% des prêts ont été accordés à un taux inférieur ou égal à 4%, contre
seulement 60,7% en 2011.
Quelle tendance pour 2013?
A priori, on voit mal comment les choses pourraient s'inverser. Les Notaires s'attendent ainsi à une
nouvelle baisse des transactions en 2013 aux alentours de 600.000. Outre une conjoncture
économique qui ne donne aucun signe d'amélioration, les conséquences de la fin du Scellier et du
redimensionnement du PTZ+ vont continuer à se faire sentir. L'abaissement des plafonds de
ressources restreint en effet la population qui y est éligible. De 72.000 PTZ+ en 2012, la production
devrait descendre à 55.000 en 2013, selon les estimations de M. Mouillart.Quant au Scellier, le
nouveau dispositif dit "Duflot" ne rencontre aucun écho auprès des investisseurs. Le barème des
loyers qui doit être utilisé pour définir concrètement les plafonds applicables n'a pas encore été publié,
ce qui ne permet pas d'effectuer des projections financières.
Pour M. Mouillart, le nouveau calibrage du Scellier en 2012 a fait baisser l'investissement locatif de
20.000 unités par rapport à 2011 et le passage au Duflot devrait de nouveau faire reculer les
acquisitions de 15.000 unités supplémentaires.
Enfin sur le front des taux, il ne faut plus compter sur une baisse aussi sensible qu'en 2012 même si le
taux moyen des prêts immobiliers aurait touché un nouveau plus bas historique à 3,19% au mi janvier.
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8. "On est sur la fin de la baisse, très certainement", prédit M. Mouillart, projection confirmée par
plusieurs banquiers. Une légère remontée pourrait s'observer à l'automne.
Au final, le seul paramètre susceptible de débloquer le marché - aussi bien celui des transactions que
des crédits immobiliers - est donc le prix. Mais le débat continue de faire rage entre les tenants d'une
bulle immobilière qui doit exploser et les tenants d'une demande insatisfaite de logements soutenant
les prix. La Fnaim, par exemple, ne parie pour l'instant que sur une baisse limitée à 2%. Un avis
partagé par Michel Mouillart qui ne croit pas vraiment à une correction de nature à relancer la
demande. "Aucun de ceux qui annoncent des baisses de 10% ou plus n'a de véritable modèle de
prévision", estime-t-il.
Résultat, le montant des crédits immobiliers "va descendre encore un peu", pour se porter autour de
110 milliards d'euros en 2013, prévient encore M. Mouillart. Un atterrissage qui signera probablement
"la fin de la chute" mais pas un redémarrage du marché. Autrement dit, on va se contenter de toucher
le fond. "Il y a un minimum d'opérations qui doivent être réalisées", sauf à imaginer un effondrement
économique, explique-t-il.
Source : L’Expansion.com
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9. Crise du logement: un «Duflot» pour les zinzins
en construction
Le 24/1/2013
Copyright Reuters
Les investisseurs particuliers ne devraient pas se bousculer au portillon pour saisir les avantages
fiscaux offerts par le nouveau dispositif Duflot, augurent certains professionnels. Du coup, nombre de
spécialistes et les services de la ministre du Logement planchent pour imaginer un dispositif dédié aux
investisseurs institutionnels. Et ce, de manière à dynamiser la construction de logements, en chute
libre l'an passé.
Au moment où les professionnels de l'immobilier se demandent si le nouveau dispositif Duflot en
faveur de l'investissement locatif à destination des particuliers va marcher, certains verraient d'un bon
œil l'émergence d'un «Duflot institutionnel». A savoir un dispositif incitant les investisseurs
institutionnels à revenir sur une classe d'actifs qu'ils ont largement abandonné ces dernières années
faute d'un rendement suffisamment attractif: les logements. Cette problématique est particulièrement
cruciale. Face au manque de logements en France pour satisfaire une population de plus en plus
mobile et nombreuse (compte tenu notamment des évolutions sociétales), il est effectivement urgent
de trouver des solutions rapides, efficaces et pérennes. Pour l'heure, le gouvernement s'est surtout
attelé à favoriser des inflexions (comme la contrainte pour chaque grande ville d'avoir 25% de
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10. logements sociaux, contre 20% précédemment) ou à tenter d'amorcer une baisse du prix du foncier
en proposant à très bas prix, voire gratuitement, des terrains publics. Mais ces mesures n'auront pas
de résultat immédiat. Or, de l'avis de tous les spécialistes du secteur, il est impératif qu'au moins
380.000 logements soient construits en 2013 pour satisfaire les besoins les plus élémentaires. Soit le
même nombre que ceux construits en 2012, la plupart des experts s'accordant à dire qu'il en faudrait
500.000 pour que toutes les demandes soient honorées et que les prix connaissent enfin une inflexion
à la baisse.
L'idée d'une "super" foncière de logements a fait long feu
D'où l'idée du gouvernement, appuyée par de nombreux professionnels, de trouver un moyen simple
et véritablement incitatif pour remettre les «zinzins» sur l'investissement en logements. Cécile Duflot
et ses services avaient pensé dans un premier temps à favoriser la création d'une «super» foncière où
toutes les sociétés immobilières cotées à Paris auraient mis au pot. L'idée a fortement déplu à
l'ensemble de ces entreprises qui, il est vrai sont aujourd'hui exclusivement, ou presque, spécialisées
dans les bureaux et les commerces. Cette décision revenait surtout à imposer une sorte d'impôt à ces
groupes qui acceptent déjà de reverser quasiment l'intégralité de leurs bénéfices à leurs actionnaires
pour bénéficier des avantages fiscaux du statut SIIC.
L'idée qui fait aujourd'hui son chemin est autre: pour convaincre les institutionnels, essentiellement les
assureurs, de revenir sur ces actifs, le gouvernement pourrait octroyer une baisse de la TVA
supportée par les investisseurs. De même pourraient-ils bénéficier d'une baisse de la taxe foncière sur
le bâti. Enfin, en échange d'un engagement locatif de très longue durée, étendu à 15 ans, ils
pourraient profiter de certains avantages leur permettant de revendre plus facilement leurs biens,
comme le droit de revendre certains lots à la découpe ou la possibilité de ne pas supporter
l'encadrement de loyers.
Les assureurs prêts à se remettre dans la boucle des investissements dans le logement
Aujourd'hui, les placements immobiliers ne représentent que 4% des stocks des assureurs. Chiffre
dérisoire qui résulte d'un vaste mouvement de vente de la part des ces investisseurs ces derniers
mois. Ces zinzins puissants sont pourtant prêts à reprendre le chemin de l'investissement et à
réalimenter les flux d'investissement pourvu qu'ils délivrent des rendements suffisamment importants
pour leur poche d'assurance-vie. «Cet outil est le dernier dont on dispose pour éviter la catastrophe»,
lance un professionnel. Reste maintenant à convaincre toutes les parties prenantes.
Dans le domaine de la gestion, les spécialistes se montrent d'ailleurs encore très frileux. Les SCPI,
par exemple, ces sociétés d'investissement immobilier qui bénéficient d'économies d'échelle sur la
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11. gestion de portefeuille d'actifs sont très dubitatives sur le Duflot destiné aux particuliers. Aucune, pour
l'heure n'a manifesté son intention d'investir sur ce dispositif. Les six premiers mois de 2013 devraient,
de toute façon, être très peu actifs dans le domaine de l'investissement locatif, la clientèle ne montrant
pas un empressement démesuré pour se lancer dans la nouvelle aventure du Duflot.
Source : LaTribune.fr
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12. Fini les loyers impayés
Le 27/1/2013
La ministre du Logement, Cécile Duflot, prépare une "garantie universelle des revenus locatifs"
pour tous les propriétaires.
Cécile Duflot fait feu de tout bois. La ministre du Logement multiplie les initiatives pour tenter de
libérer des habitations vacantes. Sa dernière idée ? Relancer la garantie contre les loyers impayés,
rebaptisée "garantie universelle des revenus locatifs". De l’avis de tous, les deux systèmes actuels –
la garantie des risques locatifs et la garantie des loyers impayés – ne fonctionnent pas. Les
propriétaires rechignent à payer cette assurance. Or, ils sont nombreux à ne pas louer leurs biens par
crainte des impayés, qui pèsent pour 2 % des loyers en France, estime-t-on au ministère.
Du coup, l’idée de l’ancienne présidente des Verts est de mettre en place une mesure "la plus large
possible" et de la rendre "obligatoire", ou presque. Son entourage n’hésite pas à parler d’une "sécurité
sociale du logement" pour les bailleurs. Mutualiser les risques d’impayés permettrait de sécuriser les
propriétaires pour les encourager à louer leurs logements. Ils ne disposeraient en tout cas plus de cet
argument pour ne pas le faire.
Un fonds national pour financer la garantie
Pour le moment, les contours de la "garantie universelle des revenus locatifs" ne sont pas encore
gravés dans le marbre. Les services de la ministre évaluent différents scénarios et rendront leurs
conclusions cette semaine. Selon nos informations, trois pistes seraient sur la table. Une première
consisterait à rendre cette assurance obligatoire pour les propriétaires. Une solution risquée car elle
pourrait se heurter au droit de la propriété et au code des assurances. La menace d’un rejet par le
Conseil constitutionnel plane alors que Cécile Duflot a déjà essuyé un revers en octobre avec sa loi
sur le logement social.
Une deuxième option, plus réaliste, viserait à mettre les propriétaires de logements locatifs à
contribution. Un prélèvement d’environ 2 % des loyers – correspondant au niveau d’impayés –
alimenterait un fonds national qui financerait cette assurance universelle. La taille de ce fonds varierait
selon qu’il assurerait une ou deux années de loyers non versés. Il pèserait environ 400 millions
d’euros pour une garantie d’un an.
Le soutien de François Hollande et de Jean-Marc Ayrault
Enfin, une troisième piste, moins contraignante, viserait à obliger les assureurs à vendre cette
garantie unique, dont les contours seraient définis par les pouvoirs publics. Les bailleurs qui la
refuseraient seraient alors soumis à une taxe plus élevée que le prix de l’assurance pour les pousser
à la souscrire. Des dispositions particulières pour ceux qui louent à des membres de leur famille, donc
sans risque d’impayés, seraient prises.
La mesure pourrait voir le jour au printemps et faire partie de la grande loi sur le logement prévue en
juin. Cécile Duflot a déjà reçu le soutien du Premier ministre et du président de la République.
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13. Évidemment, ce dispositif ne plaît pas aux propriétaires, qui veulent que les locataires paient cette
assurance. "Cela voudrait dire que les propriétaires paieraient pour les locataires et feraient cadeau
des impayés, s’agace Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).
Les médecins ne paient pas l’assurance maladie, ce sont les malades!" Pour le président de l’UNPI,
c’est à l’État de financer cette garantie universelle au moyen d’une contribution. "Sinon ça ne
marchera pas, les propriétaires ne loueront pas davantage, peste un professionnel de l’immobilier. Ils
en répercuteront le coût sur les loyers, qui augmenteront." Un effet pervers alors que la ministre veut –
aussi – encadrer les loyers.
Matthieu Pechberty
Source : LeJDD.fr
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14. A propos de KYLIA
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau 100% web composé d’une famille
d’enseignes immobilières toutes spécialisées dans un domaine de transaction.
Le concept KYLIA repose sur 3 idées fortes :
• La dématérialisation de l’agence avec vitrine permettant une meilleure rémunération des agents et la
pratique de taux de commission jusqu’à deux fois inférieurs par rapport aux agences immobilières
traditionnelles.
• L’hyperspécialisation des agents engendrant une plus grande réactivité sur le terrain, plus de
professionnalisme mais surtout plus d’efficacité vis-à-vis des clients.
• La culture du partage permettant de fédérer l’ensemble des équipes autour d’un objectif commun :
La croissance !
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 46 51 93 39
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