Your SlideShare is downloading. ×
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Project investment analysis
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×
Saving this for later? Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime – even offline.
Text the download link to your phone
Standard text messaging rates apply

Project investment analysis

3,127

Published on

Excel

Excel

0 Comments
1 Like
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

No Downloads
Views
Total Views
3,127
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
2
Actions
Shares
0
Downloads
81
Comments
0
Likes
1
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1. Rapport wooncontainers Namen: Robin Drager 601620 Brendan Hoogervorst 609035 Kevin de Hoop 601625 Linda Schouten 607451 Klas: 2BE3 Docente: Mevrouw Ariens Datum: 18 mei 2011
  • 2. Inhoudsopgave BladzijdeInleiding 31. De economische levensduur 1.1 Toelichting bij het rekenmodel van de economische levensduur 4 1.2 Toelichting bij de grafieken 6 1.3 Toelichting bij de rekenmodellen van de verschillen in economische levensduur 7 1.4 Conclusie 82. Afschrijvingsmethoden 2.1 Toelichting bij het rekenmodel van de afschrijvingskosten 9 2.2 Conclusie 103. Investeringsselectie op basis van de Netto Contante Waarde (NCW) 3.1 Toelichting bij het rekenmodel van de Netto Contante Waarde (NCW) 11 3.2 Toelichting bij het rekenmodel van de interne rentevoet 13 3.3 Conclusie 134. Gevoeligheidsanalyse 4.1 Toelichting op de margins of safety 14 4.2 Toelichting bij het rekenmodel 14 4.3 Conclusie 16Conclusie 17Literatuurlijst 19 2
  • 3. InleidingDit rapport gaat over een investeringsproject in containerwoningen ten behoeve vanstudentenhuisvesting. In Amsterdam is er al jaren een tekort aan studentenkamers doordathet aantal studenten sneller groeit dan het aantal beschikbare kamers. De gemeenteAmsterdam heeft enkele jaren geleden een prijsvraag uitgeschreven waarin ondernemingenmet een creatief idee konden komen om studenten snel en goedkoop aan huisvesting tehelpen. Het winnende idee was het huisvesten van studenten in containers die omgebouwdzouden moeten worden tot studentenwoningen.De investering, die in 2006 zal plaatsvinden, betreft de plaatsing van 1.000containerwoningen voor studenten op een braakliggende locatie in Amsterdam. Op dezelocatie zal waarschijnlijk over 5 jaar gebouwd gaan worden waardoor de containerwoningenin 2011 naar een andere plek verplaatst zullen moeten worden.De centrale vraag die in dit rapport gesteld wordt is:Op welke manier wordt bepaald of de investering in wooncontainers een goedeinvestering is?De volgende deelvragen zullen hierbij aan de orde komen: • Wat wordt er onder de economische levensduur verstaan en wat is de economische levensduur van dit project? • Wat houden de afschrijvingskosten in en hoeveel bedragen de afschrijvingskosten van dit project? • Wat houdt de netto contante waarde in en wat is de netto contante waarde van dit project? • Hoe wordt de interne rentevoet bepaald en hoeveel bedraagt de interne rentevoet in dit project? • Welke verschillende scenario’s kunnen worden onderzocht bij een gevoeligheidsanalyse en welke waarden hebben de margins of safety?Er is sprake van een kwantitatief onderzoek. Hierbij wordt cijfermatig inzicht gegeven enworden de resultaten in tabellen en grafieken verwerkt. Door gebruik te maken vankwantitatief onderzoek worden diepgaande analyses uitgevoerd. Er worden verbandengelegd tussen de verschillende cijfers, waardoor er duidelijkere conclusies getrokkenworden. 3
  • 4. 1. De economische levensduurOm de economische levensduur te kunnen bepalen, moet men eerst weten wat het begripinhoudt. Een duurzaam productiemiddel kent een technische en een economischelevensduur. De technische levensduur is de periode waarover een productiemiddel in staat isom prestaties te leveren. Aan het einde van deze periode functioneert het duurzameproductiemiddel niet meer zoals het hoort te functioneren. De economische levensduur iskorter dan de technische levensduur. Op een gegeven moment wordt het in gebruik houdenvan het productiemiddel te duur en is de economische levensduur verstreken. Het duurzameproductiemiddel is op dat moment nog wel in staat om prestaties te leveren, maar de kostendie hiervoor gemaakt moeten worden zijn hoger dan het voordeel dat hiermee behaaldwordt. De economische levensduur wordt in deze situatie bepaald aan de hand van dekostprijs per wooncontainer per jaar. Het jaar waarin de kostprijs het laagst is, is bepalend.De periode van het jaar waarin de investering plaatsvindt tot en met het bepalende jaarwordt de economische levensduur genoemd. (Liethof, 2008)1.1 Toelichting bij het rekenmodel van de economische levensduurIn het jaar 2006 zal er een investering plaatsvinden voor het plaatsen van 1000containerwoningen. Dit project zal naar schatting worden gesloopt in 2016. Hieruit blijkt datde levensduur geschat wordt op 10 jaar. In de tabel zijn deze jaren onder elkaar vermeld.Tabel 1(Hoogervorst, Schouten, Drager, & de Hoop, Kostprijs, 2011)In de tabel staat naast de kolom met de jaren, de kolom met de cumulatieve afschrijvingvermeld. Een afschrijving is het tot uitdrukking brengen van een waardedaling van hetproductiemiddel in de boekhouding. Cumulatief betekent dat de afschrijving van hetbetreffende jaar bij de afschrijving van het voorgaande jaar of de voorgaande jaren wordtopgeteld. In deze situatie bedragen de totale afschrijvingskosten €13.000.000. Dit bedrag isbepaald door de restwaarde van de containerwoningen (€1.000.000) in mindering tebrengen op de totale aanschafprijs (1.000 x €14.000). De kosten moeten al meteen in heteerste jaar voor het gehele bedrag worden afgeschreven omdat er besloten kan worden omhet complex op elk moment te slopen.De cumulatieve bijkomende kosten staan in de volgende kolom. Net als bij de afschrijvingenworden de bijkomende kosten in het betreffende jaar opgeteld bij de bijkomende kosten in 4
  • 5. het voorgaande jaar of de voorgaande jaren. De eerste bijkomende kosten zijn deexploitatiekosten. Onder de exploitatiekosten vallen bijvoorbeeld de energiekosten en deonderhoudskosten. In 2006 bedragen de exploitatiekosten per containerwoning per maand€50, totaal komt dit in 2006 uit op een bedrag van €600.000 (€50 x 1.000 x 12). Deexploitatiekosten stijgen ieder jaar met 2,5%. In 2007 bedragen de exploitatiekosten€615.000 (€600.000 x 1,025). Op deze manier worden ook de exploitatiekosten voor 2008tot en met 2015 berekend. De jaarlijkse grondhuur zijn de volgende bijkomende kosten. Decontainerwoningen kunnen niet zomaar ergens neergezet worden. De grond waarop dewoningen geplaatst worden, moet gehuurd worden. In 2006 bedraagt de jaarlijksegrondhuur €170.000. Deze kosten stijgen ieder jaar met 3,5%. De grondhuur bedraagt in2007 €175.950 (€170.000 x 1,035). Op deze manier wordt ook de huurprijs voor 2008 tot enmet 2015 bepaald. In 2006 zijn er nog extra bijkomende kosten, namelijk de kosten voor hetgereedmaken van het project (€2.000.000) en de sloopkosten (€800.000). De sloopkostenworden al meteen in 2006 meegenomen in de berekening, omdat het complex op elk eerdermoment dan 2016 gesloopt kan worden. In 2011 zijn er ook nog extra bijkomende kosten,namelijk de kosten voor het verplaatsen van de containerwoningen (€2.000.000).In de vierde kolom staan de cumulatieve interestkosten vermeld. De interest bedraagt 6,5%over het gemiddeld geïnvesteerd vermogen. Dit komt uit op een interestbedrag van€455.000 per jaar (€14.000.000/2 x 0,065). Ook hier gaat het om cumulatieve kosten,waardoor het bedrag ieder jaar met €455.000 toeneemt.De cumulatieve totale kosten staan in de vijfde kolom en worden berekend door decumulatieve afschrijving, de cumulatieve bijkomende kosten en de cumulatieveinterestkosten bij elkaar op te tellen. In 2006 bedragen de cumulatieve totale kosten€17.025.000 (€13.000.000 + €3.570.000 + €455.000). Voor de jaren 2007 tot en met 2015geldt dezelfde berekening.In de kolom naast de cumulatieve totale kosten staat de cumulatieve productie. Het totaleaantal containerwoningen bedraagt 1.000. Er worden geen woningen bijgeplaatst, maar erworden ook geen woningen weggehaald. Hierdoor neemt de cumulatieve productie in jaren2007, 2008 en 2009 met 1.000 toe. De productie wordt gecumuleerd om de gemiddeldekostprijs per jaar te kunnen bepalen. Het jaar 2010 vormt een uitzondering op dezeberekening doordat de containerwoningen in dat jaar maar 9 maanden in plaats van 12maanden bewoond worden. De productie in 2010 bedraagt hierdoor 750 (9/12 x 1000). Inde jaren 2011 tot en met 2015 worden de containerwoningen wel weer 12 maanden per jaarbewoond en is de productie 1000 per jaar. Hierdoor neemt de cumulatieve productie weerieder jaar met 1000 toe.De kostprijs per wooncontainer per jaar staat in de laatste kolom. Door de cumulatievetotale kosten te delen door de cumulatieve productie wordt de kostprijs per wooncontainerper jaar bepaald. In 2006 bedraagt de kostprijs €17.025 (€17.025.000/1.000). Ook hier geldtvoor de jaren 2007 tot en met 2015 dezelfde berekening om de kostprijs per wooncontainerper jaar te kunnen bepalen. De kostprijs per wooncontainer per jaar is het laagst in 2015,namelijk €3.186. De economische levensduur bedraagt dus 10 jaar, dit komt overeen met degeschatte levensduur. 5
  • 6. Figuur 1(Hoogervorst, Schouten, Drager, & de Hoop, Grafiek, 2011)1.2 Toelichting bij de grafiekIn de grafiek is het verloop van de kostprijs per wooncontainer, het verloop van de totalekosten en het verloop van de productie per jaar uitgebeeld.De grafiek van de kostprijs per wooncontainer vertoont een dalende lijn. De kostprijs perwooncontainer is in het eerste jaar erg hoog en neemt daarna ieder jaar af. De lijn daalt inde eerste jaren sneller dan in de laatste jaren. Dit komt doordat de totale kosten aan hetbegin hoger zijn dan aan het einde.In de grafiek is te zien dat de totale kosten lineair stijgen. Het jaar 2011 vormt hier eenuitzondering op doordat de totale kosten in dat jaar sneller stijgen dan in de voorgaandejaren. Dit komt doordat de kosten voor het verplaatsen van de containerwoningen in 2011bij de totale kosten moeten worden opgenomen. In de jaren 2012 tot en met 2015 vertoontde grafiek weer een lineair lijn net als in de jaren voor 2011.De grafiek van de productie per jaar vertoont, net als de grafiek van de totale kosten, eenlineair stijgende lijn. Het jaar 2010 zorgt voor een kleine verspringing doordat decontainerwoningen in dat jaar maar 9 maanden in plaats van 12 maanden verhuurd kunnenworden. In de jaren na 2010 vertoont de grafiek weer een lineaire lijn. 6
  • 7. 1.3 Toelichting bij de rekenmodellen van de verschillen in economische levensduurBij het bepalen van de economische levensduur spelen veel variabelen een rol. Variabelenals bijvoorbeeld de jaarlijkse bezetting en de bijkomende kosten. Met het bepalen van deeconomische levensduur kijkt men in de toekomst. Begrijpelijk is dan ook dat variabelen diemen op enig moment bepaald, een half jaar later andere waardes kunnen aannemen. Deeconomische levensduur staat aan de basis van vele gegevens. Het bepaald de kostprijs dieopgenomen wordt en vervolgens ook de afschrijving die meegenomen gaat worden in hetbepalen van de netto boekwaarde van de investeringen op de balans. Om binnen het projectvan WoonBlik enkele risico’s te kunnen beperken hebben wij een aantal pessimistischerescenario’s doorgerekend.In het eerste scenario wordt uitgegaan van een bezetting van slechts tien maanden per jaar.Dit verschilt met de eerder berekende economische levensduur, gezien daar werd uitgegaanvan een volledige bezetting van twaalf maanden per jaar. Zoals al eerder is vermeld, wordtde economische levensduur bepaald door de cumulatieve totale kosten te delen door deproductie. In feite wat verandert in deze situatie is dat productie wordt vermenigvuldigt meteen factor 0,833 (10 maanden/12 maanden). Dit heeft tot gevolg dat jaarlijks een lagereproductie ontstaat. Het verschil in bezetting heeft geen gevolgen voor de totale kosten. Dezezijn hetzelfde als bij een volledige bezetting. Een gelijkblijvende cumulatieve totale kosten eneen lagere productie heeft als gevolg een hogere kostprijs per wooncontainer per jaar.Waaruit een kortere economische levensduur voortvloeit. Dit is de rekenkundige benaderingvan dit scenario. In de praktijk is het op te vatten als minder studenten die jaarlijks in decontainers komen te wonen. Waarbij de verschillende kosten als exploitatiekosten en kostenvoor de grondhuur gelijk blijven. Hierdoor moeten de niet gedekte kosten voor het project,door minder opbrengst uit de huur, gedragen worden door de woningcorporatie. Waardoorde economische levensduur van het project langer wordt.Tabel 2(Hoogervorst, Schouten, Drager, & de Hoop, Kostprijs bij lagere bezetting, 2011)In het tweede scenario is een situatie doorgerekend waarin de totale bijkomende kosten inzijn geheel gemiddeld jaarlijks met vijf procent toenemen. De bijkomende kosten zijn eenonderdeel van de totale kosten. Zoals in het vorig scenario al is medegedeeld, spelen detotale kosten een belangrijke rol in het bepalen van de economische levensduur. Wanneerde totale bijkomende kosten jaarlijks vijf procent hoger zullen liggen als in het scenario bij A,zal dit een stijging van de totale kosten tot gevolg hebben. Binnen dit scenario wordt, net alsin het scenario bij A, uitgegaan van een volledige bezetting van twaalf maanden per jaar. Eensituatie is ontstaan waarin de totale kosten van het project stijgen en de productie gelijk 7
  • 8. blijft. Dit heeft een hogere jaarlijkse kostprijs per container tot gevolg en uiteindelijk dus ookeen economische levensduur die korter is als in het scenario bij A.In de praktijk zal de woningcorporatie, mocht dit scenario zich voordoen, de stijging van debijkomende kosten uit haar eigen portemonnee moeten betalen. Gezien andere variabelenals de maandelijkse huurprijs in dit scenario niet meestijgen. Immers betalen de studentenmaandelijks dezelfde huur als in scenario A. Voor de woningcorporatie wordt het duurderom het project te runnen, dus zal de economische levensduur van het project langer liggen.Tabel 3(Hoogervorst, Schouten, Drager, & de Hoop, Kostprijs bij hogere bijkomende kosten, 2011)Binnen het analyseren van deze investering is het van essentieel belang zoveel mogelijkrisico’s door te rekenen en de gevolgen hiervan in kaart te brengen. Hierboven zijn slechtstwee van de vele scenario’s doorgerekend. Verderop in het rapport zijn met behulp van eengevoeligheidsanalyse meer scenario’s in kaart gebracht.1.4 ConclusieDe economische levensduur wordt in dit project bepaald aan de hand van de kostprijs perwooncontainer per jaar. De economische levensduur is verstreken als de kosten van hetproductiemiddel hoger zijn dan de baten die het productiemiddel levert. De kostprijs perwooncontainer per jaar is in 2015 €3.186, dit is het laagste bedrag. De investering vindtplaats in 2006 dus de economische levensduur bedraagt 10 jaar. Vervolgens zijn de totalekosten, de kostprijs per container en de productie in een grafiek weergegeven. Als laatstezijn er twee verschillende scenario’s in het model doorberekend. In het eerste scenario isuitgegaan van een bezetting van 10 maanden in plaats van een bezetting van 12 maanden.In het tweede scenario nemen de cumulatieve bijkomende kosten ieder jaar met gemiddeldvijf procent toe. Het belang van het doorrekenen van verschillende scenario’s is groot bij hetdoen van een investering. 8
  • 9. 2. De afschrijvingsmethodenDe afschrijvingskosten worden in dit project bepaald door de totale jaarlijkse kosten teverminderen met de bijkomende kosten en de interestkosten. De totale jaarlijkse kostenworden berekend met behulp van de kosten van de productie. De kosten van de productieworden bepaald door het aantal containers te vermenigvuldigen met de kostprijs.2.1 Toelichting bij het rekenmodel van de afschrijvingskostenTabel 4(Hoogervorst, Schouten, Drager, & de Hoop, Afschrijvingskosten per jaar, 2011)In de tabel zijn vijf kolommen te zien. De jaren 2006-2015 staan in de eerste kolom. In detweede kolom staan de kosten van de productie. In 2006 bedraagt de productie 1000containers. De kostprijs per wooncontainer per jaar is in het voorgaande hoofdstuk bepaalden draagt €3.186,29. De kosten van de productie bedragen in 2006 €3.186.294 (1000 x€3.186,29). In de jaren tot 2010 blijft de productie gelijk, waardoor de kosten van deproductie ook gelijk zijn aan het bedrag in 2006. In 2010 bedraagt de productie 750containers (9/12 x 1.000). Hierdoor worden de kosten van de productie €2.389.720 (750 x€3.186,29) in 2010. In de jaren na 2010 geldt dat de productie weer gelijk is aan 1.000containers. Hierdoor bedragen de kosten van de productie in 2011 tot en met 2015 weer€3.186.294 (1000 x €3.186,29).De bijkomende kosten staan in de derde kolom weergegeven. In 2006 bedragen debijkomende kosten de totale exploitatiekosten per jaar, de jaarlijkse grondhuur en de kostenvoor het gereedmaken van het project. Dit bedrag bedraagt €2.770.000 (€600.000 +€170.000 + €2.000.000). Voor de jaren 2007 tot en met 2010 geldt dat de bijkomende kostenuit de totale exploitatiekosten per jaar en de jaarlijkse grondhuur bestaan. In 2007 bedragende bijkomende kosten €790.950 (€615.000 + €175.950). Voor 2008, 2009 en 2010 wordtdezelfde berekening toegepast. In 2011 komen de kosten voor het verplaatsen van decontainerwoningen bij de totale exploitatiekosten en de jaarlijkse grondhuur. De bijkomendekosten bedragen in 2011 €2.880.752 (€678.845 + €201.907 + €2.000.000). Voor de jaren2012 tot en met 2014 geldt weer dezelfde berekening als voor de jaren 2007 tot en met2010. In deze jaren bestaan de bijkomende kosten alleen uit de totale exploitatiekosten perjaar en de jaarlijkse grondhuur. In 2015 worden de sloopkosten bij de totaleexploitatiekosten per jaar en de jaarlijkse grondhuur opgeteld. Hierdoor bedragen debijkomende kosten in 2015 €1.781.011 (€749.318 + €231.693 + €800.000). 9
  • 10. In de vierde kolom staan de interestkosten vermeld. De berekening van de interestkosten isin het voorgaande hoofdstuk ook al aan de orde geweest.De interest bedraagt 6,5% over het gemiddeld geïnvesteerd vermogen. Dit komt uit op eeninterestbedrag van €455.000 per jaar (€14.000.000/2 x 0,065).De jaarlijkse afschrijvingskosten worden in de laatste kolom weergegeven. Deafschrijvingskosten worden in dit project bepaald door de totale jaarlijkse kosten teverminderen met de bijkomende kosten en de interestkosten. In 2006 bedragen deafschrijvingskosten €-38.706 (€3.186.294 - €2.770.000 - €455.000). Voor de jaren 2007 tot enmet 2015 geldt dezelfde berekening om de jaarlijkse afschrijvingskosten te bepalen. In 2006en 2011 komt er een negatief getal. Dit komt doordat de bijkomende kosten en deinterestkosten hoger zijn dan de kosten van de productie.2.2 ConclusieDoor de kosten van de productie te verminderen met de bijkomende kosten en deinterestkosten, worden de jaarlijkse afschrijvingskosten bepaald. Als men alle jaarlijkseafschrijvingskosten bij elkaar optelt, vindt men de totale afschrijvingskosten. Dit komt uit opeen bedrag van €13.000.000, wat weer overeenkomt met de cumulatieve afschrijving uit hetvoorgaande hoofdstuk. 10
  • 11. 3. De Netto Contante WaardeEen methode van investeringsselectie die rekening houdt met de tijdsvoorkeur, bestaat uithet berekenen van de netto contante waarde van het investeringsproject (de netto contantewaarde-methode). Bij toepassing van deze methode worden de cashflows van hetinvesteringsproject contant gemaakt tegen een door de ondernemingsleiding minimaalgewenste redrendementspercentage. Op deze contante waarde van de cashflows wordtvervolgens het investeringsbedrag van het project in vermindering gebracht. Het antwoorddat dan verkregen wordt, is de netto contante waarde van het project.3.1 Toelichting bij het rekenmodel van de Netto contante waardeVoordat men gaat investeren, moet men eerst bekijken of een investering financieel gezien,wel verstandig is. Investeringen gaan gepaard met een hoop uitgaven en er moet gekekenworden of de uitgaven terugverdiend worden of niet. In het begin is het dan ook belangrijkom het verschil tussen de uitgaven en ontvangsten te bekijken. Dit heet de netto kasstroomofwel de netto cashflow.Met de contante waarde wordt in feite berekend wat de huidige waarde is van een reeks inde toekomst te ontvangen inkomsten en te betalen uitgaven. Door de som van teverwachten, contant gemaakte inkomsten te verminderen met de som van de teverwachten, contant gemaakte uitgaven kan de netto contante waarde worden berekend. Inde praktijk wordt dit ook wel de netto contante waarde van de cashflows genoemd. Door denetto contante waarde van de cashflows af te zetten tegen het bedrag dat op het momentvan beslissen moet worden uitgegeven wordt de netto contante waarde van de investeringberekend.Om de kasstroom te berekenen moet het volgende worden gedaan: als eerste wordt deomzet vermeldt, daaronder de bijkomende kosten (denk hierbij aan exploitatiekosten e.a.)daaronder komen de afschrijvingskosten. Als je dit onder elkaar hebt gezet dan verminder jede omzet met de bijkomende kosten en de afschrijvingskosten, en dan hou je de winst voorbelasting over. Over het bedrag ‘winst voor belasting’ moet belasting worden betaald, dit iseen percentage van 30 procent, daaronder komt het bedrag winst na belasting (de winstvoor belasting wordt vermindert met het belasting tarief van 30%). Daaronder komen weerde afschrijvingskosten deze worden er nu bij gedaan vanwege het belastingvoordeel voor deondernemer. Afschrijvingskosten zijn kosten maar geen uitgaven. Uitgaven is datgene wat jedaadwerkelijk betaald, kosten zijn datgene van je verbruik of afschrijving wat je onder denaam kosten aan het lopende bedrijfsgebeuren toerekent. Als dit alles is gebeurd, dan hou jede Cashflow (kasstroom) over.Vooral de eerste periodes zal de uitkomst negatief zijn (denk maar aan de uitdrukking: dekosten gaan voor de baten uit); na verloop van tijd moet deze echter positief worden.Voordat we kunnen investeren, moeten we eerst kijken welke investering het meestrendabel is. Meestal kunnen we namelijk kiezen uit verschillende projecten, we moeten dusselecteren welk project de voorkeur verdient. Om wel inzicht te krijgen in het behaalderendement berekenen we de contante waarde van de in de toekomst te behalen cashflows(over de gehele periode). Als we dat berekend hebben, halen we het bedrag van deinvestering eraf. We kiezen dan de investering waarvan het meeste geld overblijft. 11
  • 12. Contant maken van ongelijke cashflows (NCW)Contant maken van cashflows betekent, dat van de cashflows bepaald wordt welke waardeze hebben op een moment, dat de uitgave voor de aanschaf van het investeringsprojectwordt gedaan. CF1 CF2 CF3 CF4 CFn- I0 + ------ + ------- + ------- + ------- + …. + ------- = +/-NCW (1+i) (1+i)2 (1+i)3 (1+i)4 (1+i)n* -I0 staat voor de aanvangsinvestering* CF 1..n staat voor de jaarlijkse cashflows (= kasstromen) van het project* i staat voor (interestperunage) p/100* n staat voor aantalIs het project wel of niet aanvaardbaar op basis van de Netto Contante Waarde (NCW)?Het project is niet aanvaardbaar, omdat de NCW negatief is. Het is belangrijk dat de waardein ieder geval boven de o uitkomt, want dan is het gunstig om het project uit te gaan voeren.Mocht het zo zijn dat de NCW negatief uitkomt (wat hier het geval is), dan is het nietverstandig om dit project uit te voeren.De NCW is berekend in Excel met de functie NHW = Netto Huidige Waarde (in het Engels defunctie NPV). Deze functie werkt als volgt: Als eerste vul je het Rentepercentage in van in ditgeval 0.065, daarachter komen alle Cashflows (kasstromen) die berekend zijn, dan berekendExcel voor je uit wat de Contante waarde is. Dan wordt de Contante waarde in minderinggebracht met de investering (dat is dus € 10.392.853,79 - €14.000.000 = € 3.607.146,21- ) endan hou je een Netto Contante Waarde van negatief € 3.607.146,21- over. (Liethof, 2008)Tabel 5 12
  • 13. (Hoogervorst, Schouten, Drager, & de Hoop, Netto contante waarde, 2011)3.2 Toelichting bij het rekenmodel van de interne rentevoetDe interne rentevoet is een getal, meestal uitgedrukt als percentage, dat het nettorendement van de investeringen in een project weergeeft. Het is de opbrengstvoet (ookdisconteringsvoet genoemd) waarbij de netto contante waarde van het geheel van kosten enbaten nul is. Een project is aantrekkelijk als de IRR hoog is.Om te bepalen of een bepaald investeringsproject uitgevoerd kan worden, kan ook demethode van de interne rentevoet worden gebruikt. Deze methode werkt ook met decontante waarde van de cashflows van investeringsproject. Bij toepassing van de internerentevoetmethode, moet het percentage worden gezocht waarbij de netto contante waardevan het project nul is.Om de interne rentevoet te berekenen heb je de volgende gegevens nodig: hetinvesteringsbedrag, dat bedraagt hier €14.000.000. Verder heb je de kasstromen van allejaren, in dit geval zijn dat 10 kasstromen, van jaar 1 t/m 10 nodig. (jaar1: €215.000, jaar2:€1.653.255, jaar3: €1.692.689, jaar4: €1.733.339, jaar5: €1.278.892, jaar6: €418.433, jaar7:€1.862.956, jaar8: €1.908.848, jaar 9: €1.956.153, jaar 10: €2.444.913). Met deze gegevenskan men vervolgens bepalen wat het interne rendement (in het engels de term IRR Internalrate of return) wordt, hier blijkt uit te komen 1,297%. Dit betekent dat bij dit percentage deNetto Contante Waarde 0 is. (Liethof, 2008)Tabel 6(Hoogervorst, Schouten, Drager, & de Hoop, Interestvoet, 2011)3.3 ConclusieUit de bovenstaande gegevens kan worden geconcludeerd dat de Netto Contante Waardeeen handige manier is om uit te rekenen of je een project wel of niet aanvaardbaar is.Het is belangrijk dat de waarde in ieder geval boven de o uitkomt, want dan is het gunstigom het project uit te gaan voeren. Uit de bovenstaande gegevens blijkt dat het nietverstandig is om het project uit te voeren, omdat de Netto Contante Waarde van dit project€10.392.853,79 (berekend door de functie NHW) - €14.000.000 (aanschafwaarde)€ 3.607.146,21- is. 13
  • 14. 4. De gevoeligheidsanalyse4.1 Toelichting op de margins of safety in het voorbeeldIn het voorbeeld worden de margins of safety bepaald met behulp van de kritiekecontributiemarge. Door onderstaande formule in te vullen, wordt de kritiekecontributiemarge berekend. 1 – (1 + i)-n- I0 + ((CM – CK – AFS) * (1 – b) + AFS) * -------------- = 0 iOnderstaande gegevens zijn gegeven in het voorbeeld:- I0 staat voor het investeringsbedrag (hier €4.000.000)CM staat voor de jaarlijkse kritieke contributiemarge (hier dus te bepalen)CK staat voor de jaarlijkse overige vaste kosten (hier €1.000.000)AFS staat voor de jaarlijkse afschrijvingskosten (hier €1.000.000)(1-b) staat voor de jaarlijkse belasting die over de winst betaald moet worden (hier 1-0,30)i staat voor de vermogenskostenvoet (hier 10% oftewel 0,10)-n staat voor het aantal perioden (hier 4 perioden)Na het oplossen van de vergelijking, komt er een bedrag van €2.374.099 uit als jaarlijksekritieke contributiemarge.Vervolgens kunnen de margins of safety voor de verkoopprijs, de grondstofkosten en deloonkosten worden bepaald. De verwachte afzet bedraagt 1.000.000. De kritiekecontributiemarge per product bedraagt dus €2,374 (€2.374.099/1.000.000). De variabelekosten per product bedragen €7, de verkoopprijs bedraagt €9,374 (€2,374 + €7). De marginof safety voor de verkoopprijs wordt bepaald door de nieuwe prijs te verminderen met deoude prijs van €10 en vervolgens te delen door de oude prijs van €10. Hier komt een waardeuit van -6,26% (9,374-10/10). De verkoopprijs kan dus 6,26% lager zijn voordat de NCW opnul uitkomt. De grondstofkosten bedragen €4 per product, dit komt neer op een bedrag van€6,374 (€2,374 + €4). De totale variabele kosten bedragen €7. De margin of safety voor degrondstofkosten wordt weer op dezelfde manier bepaald als de margin of safety voor deverkoopprijs, namelijk -8,94% (6,374-7/7). De grondstofkosten moeten dus met 8,94% dalenzodat de NCW op nul uitkomt. De loonkosten bedragen €3 per product, dit komt neer op eenbedrag van €5,374 (€2,374 + €3). De margin of safety bedraagt -23,23%. (5,374-7/7). Deloonkosten moeten dus met 23,23% dalen zodat de NCW op nul uitkomt.4.2 Toelichting bij het rekenmodelDe gevoeligheidsanalyse is een methode om de onzekerheid die de toekomst biedt, inpraktische, bruikbare termen te vertalen. Met behulp van het onderstaande schema wordteerst de kritieke contributiemarge uitgerekend. Alle stappen worden ingevuld en als laatstewordt de netto contante waarde op 0 gesteld door de gemiddelde contributiemarge teveranderen. Dit wordt met behulp van de solver gedaan. 14
  • 15. De eerste stap is het berekenen van de gemiddelde omzet. De omzetten van de jaren 2006tot en met 2015 worden bij elkaar opgeteld en vervolgens gedeeld door het aantal jaar (10jaar). Dit komt uit op een bedrag van €2.817.991. De tweede stap is het bepalen van degemiddelde bijkomende kosten. Dit wordt op dezelfde manier gegaan als bij het uitrekenenvan de gemiddelde omzet. De gemiddelde bijkomende kosten bedragen €1.351.637. Als mende gemiddelde bijkomende kosten in mindering brengt op de gemiddelde omzet, vind mende gemiddelde contributiemarge. De afschrijvingen bedragen €1.300.000. De gemiddeldewinst voor belasting is het verschil tussen de gemiddelde contributiemarge en deafschrijvingen. Het belastingpercentage is 30% en wordt berekend over de gemiddeldewinst voor belasting. De winst na belasting is de winst voor belasting verminderd met debelasting. Bij het bedrag aan afschrijven van €1.300.000 moet een bedrag van €100.000 aanrestwaarde worden opgeteld. De totale restwaarde bedraagt €1.000.000, verdeeld over 10jaar is dit €100.000 per jaar (€1.000.000/10). Dit totale bedrag van €1.400.000 moet bij dewinst na belasting worden opgeteld. Deze uitkomst is de gemiddelde kasstroom.De netto contante waarde wordt bepaald door de gemiddelde kasstroom tevermenigvuldigen met de formule (1-1,065 ^-10)/0,065. Het bedrag aan investering moethierop nog in mindering worden gebracht.Als het hele schema is ingevuld wordt de solver toegepast. De cel van de netto contantewaarde moet veranderen in een waarde van 0 door de cel van de gemiddeldecontributiemarge te veranderen. Hierdoor veranderd de waarde van de gemiddeldecontributiemarge in een bedrag van €2.082.094. Vervolgens veranderen de gemiddeldewinst voor belasting, de belasting, de gemiddelde winst na belasting en de kasstroom ook.Tabel 7(Hoogervorst, Schouten, Drager, & de Hoop, Kritieke contributiemarge, 2011)Met behulp van de kritieke contributiemarge kunnen de margins of safety worden bepaald.De margins of safety moeten worden bepaald voor het aantal verhuurde containers, deverhuurprijs van een container en de exploitatiekosten per verhuurd container. De volgendegegevens zijn hierbij ook nodig: het aantal containers, namelijk 1000 stuks, de gemiddeldeomzet per container, namelijk €2.818 (€2.817991/1.000) en de gemiddelde bijkomendekosten per container, namelijk €1.352 (€1.351.637/1.000).De volgende formule moet toegepast worden om de waardes te kunnen bepalen: h x (p-k) =CM. h staat voor het aantal containers, p voor de verkoopprijs, k voor de bijkomende kostenen CM voor de contributiemarge. 15
  • 16. De eerste veiligheidsmarge is die van het aantal verhuurde containers. Hierin is h deonbekende en staan p en k vast. h x (2818-1352) = 2.082094, dit leidt tot een waarde van1.420 voor h. Deze waarde is nog geen percentage, maar door deze waarde te verminderenmet de oude waarde van 1.000 en dit vervolgens te delen door de oude waarde van 1.000,komt er een percentage van 41,99 uit als margin of safety voor het aantal verhuurdecontainers. Het aantal verhuurde containers moet dus met 41,99% stijgen zodat de NCW opnul uitkomt.De tweede veiligheidsmarge is die van de verhuurprijs van een container. In deze formule isp de onbekende en staan h en k vast. 1000 x (p-1352) = 2.082094, hier komt een waarde van3.434 voor p uit. Om hier een percentage van te maken, moet de hiervoor berekendewaarde van p verminderd worden met de oude waarde van 2.818 voor p en dit moetvervolgens weer gedeeld worden door de oude waarde van 2.818. Hieruit volgt eenpercentage van 21,85 als veiligheidsmarge voor de verhuurprijs van een container. Deverhuurprijs van een container moet met 21,85% stijgen zodat de NCW op nul uitkomt.De derde veiligheidsmarge is die van de exploitatiekosten per verhuurd container. Hierin is kde onbekende en staan h en p vast. 1000 x (2818-k) = 2.082.094, dit leidt tot een waarde van736 voor k. Ook deze waarde is nog geen percentage, maar door de oude waarde van k van1.352 in mindering te brengen op de nieuwe waarde van 736 en dit vervolgens te delen doorde oude waarde van 1.352, komt er een percentage van -45,56 uit als margin of safety voorde exploitatiekosten per verhuurd container. De exploitatiekosten moeten met 45,56%dalen zodat de NCW waarde op nul uitkomt.4.3 ConclusieDe gevoeligheidsanalyse biedt uitkomst voor het vertalen van toekomstige gebeurtenissen inbruikbare termen. Om de margins of safety te kunnen bepalen, moet eerst de kritiekecontributiemarge worden uitgerekend. Door een schema in te vullen en vervolgens de nettocontante waarde op nul te stellen, wordt de kritieke contributiemarge bepaald. Dit wordtgedaan met behulp van de solver. In het voorbeeld is de kritieke contributiemarge bepaalddoor gebruik te maken van een formule. De margins of safety zijn uitgerekend voor hetaantal verhuurde containers, de verhuurprijs van een container en de exploitatiekosten perverhuurd container. De uitkomsten zijn vertaald in bruikbare informatie. 16
  • 17. ConclusieIn het jaar 2006 worden in opdracht van de woningcorporatie 1000 containerwoningengeplaatst. Deze containerwoningen dienen als oplossing voor het tekort aanstudentenkamers in Amsterdam. Wegens bouwplannen zullen de containerwoningen na 5jaar verplaatst worden naar een andere locatie. De containerwoningen zullen 10 jaarbewoonbaar blijven voor ze gesloopt zullen worden. Een aanvangsinvestering van€14.000.000 is geplaatst om het project van de grond te krijgen. Vooraf aan het project iseen inschatting van de te maken kosten tijdens het gehele proces gemaakt. Aan ons isgevraagd een investeringsanalyse uit te voeren en hierover verslag uit te doen aan dewoningcorporatie. Om aan het einde van het onderzoek een degelijk en nuttig rapport uit tekunnen brengen aan de woningcorporatie is bij aanvang de volgende centrale vraag gesteld:Op welke manier wordt bepaald of de investering in wooncontainers een goedeinvestering is?In eerste instantie is de economische levensduur van het wooncontainer project berekend.Dit is op basis van de kostprijs per wooncontainer per jaar gedaan. De kostprijs perwooncontainer per jaar is in 2015 €3.186, dit is het laagste bedrag. De investering vindtplaats in 2006 dus de economische levensduur bedraagt 10 jaar. Hierop volgend zijn er tweeverschillende scenario’s in het model doorberekend. In het eerste scenario is uitgegaan vaneen bezetting van 10 maanden in plaats van een bezetting van 12 maanden. In het tweedescenario nemen de cumulatieve bijkomende kosten ieder jaar met gemiddeld vijf procenttoe. Het belang van het doorrekenen van verschillende scenario’s is groot bij het doen vaneen investering. In beide scenario’s leverde het een kortere duur van het project op. Echtermet het berekenen van de economische levensduur en de mogelijke scenario’s bestaat ernog geen antwoord op de centrale vraag.Vervolgens zijn de totale afschrijvingskosten van het project berekend. Dit is op de volgendemanier bewerkstelligd. De kosten van de productie worden verminderd met de bijkomendekosten en de interestkosten, op deze manier zijn de jaarlijkse afschrijvingskosten bepaald.Als men alle jaarlijkse afschrijvingskosten bij elkaar optelt, vindt men de totaleafschrijvingskosten. Dit komt neer op een totaal af te schrijven bedrag van €13.000.000.Met het bekend worden van het totaal af te schrijven bedrag ontstaat er een duidelijkerbeeld over het verloop van de afschrijvingen, echter zorgt het niet voor een antwoord op decentrale vraag. Hiervoor was het noodzakelijk nog een aantal factoren te analyseren.Vervolgens is de Netto Contante Waarde van het project berekend. Dit is een aanvaardbaregraadmeter om te bepalen of de investering de juiste is geweest. Als de Netto ContanteWaarde van het project een waarde aanneemt van boven de nul, blijkt het gunstig hetproject uit te voeren. Hieruit valt te concluderen dat wanneer de waarde negatief uitvalt, hetonverstandig is het project te starten. Uit de bovenstaande gegevens blijkt dat het nietrendabel is om het project uit te voeren, omdat de Netto Contante Waarde van dit project€10.392.853,79 (berekend door de functie NHW) - €14.000.000 (aanschafwaarde)€ 3.607.146,21 (negatief) is. Het project zal op den duur verliesgevend zijn. Hieruit is eengroot deel van de centrale vraag beantwoord. Echter bestaat er nog enige onzekerheid overmogelijke toekomstige gebeurtenissen binnen het project. 17
  • 18. De gevoeligheidsanalyse biedt uitkomst voor het vertalen van toekomstige gebeurtenissen inbruikbare termen. Om de margins of safety te kunnen bepalen, moet eerst de kritiekecontributiemarge worden uitgerekend. De margins of safety zijn uitgerekend voor het aantalverhuurde containers, de verhuurprijs van een container en de exploitatiekosten perverhuurd container. Bij de margins of safety wordt uitgegaan van een situatie waarbij deNetto Contante Waarde van het project exact op nul uitkomt. In feite wordt berekendhoeveel containers er verhuurd moeten worden om het project rendabel te maken. Deuitkomsten van de margins of safety worden vertaald in bruikbare informatie. Met hetberekenen van de margins of safety kwamen de volgende uitkomsten: • Het aantal verhuurde containers moet met 41,99% stijgen om het rendabel te maken • De hoogte van de verhuurprijs moet met 21,85% stijgen om het rendabel te maken • De exploitatiekosten moeten met 45,56% dalen om het rendabel te makenHierbij geldt een of/of relatie. Of het aantal verhuurde containers moet omhoog of dehoogte van de verhuurprijs moet omhoog of de exploitatiekosten moeten dalen. Dezegegevens geven ons inzicht of het project in de toekomst nog mogelijk rendabel gemaaktkan worden.Aan het eind van het onderzoek valt te concluderen dat het project verre van rendabel is.Het project is tijdens zijn normale verloop verliesgevend. Dit duidt uit de berekende NettoContante Waarde. Mocht het project winstgevend gemaakt willen worden vergt dit zoveelmeer kapitaal dat het haast onmogelijk wordt het project rendabel te maken. Dit duidt uit deberekende margins of safety. Onze advies op basis van financiele berekeningen luidt dan ookniet te investeren in het wooncontainerproject. Echter kan verdergaand onderzoek opmaatschappelijke factoren een andere kijk geven op de haalbaarheid van het project. Wijadviseren nader onderzoek naar onder andere de volgende maatschappelijke factoren: • Draagvlak onder studenten voor verhoging van de huurprijs • Invloed van plaatsen wooncontainers op kamertekort in AmsterdamIn het algemeen kan nader onderzoek worden gedaan naar het gehele draagvlak onderstudenten voor het wooncontainerproject. 18
  • 19. LiteratuurlijstHoogervorst, B., Schouten, L., Drager, R., & de Hoop, K. (2011, Mei 3). Afschrijvingskostenper jaar.Hoogervorst, B., Schouten, L., Drager, R., & de Hoop, K. (2011, Mei 3). Grafiek.Hoogervorst, B., Schouten, L., Drager, R., & de Hoop, K. (2011, Mei 3). Interestvoet.Hoogervorst, B., Schouten, L., Drager, R., & de Hoop, K. (2011, Maart 23). Kostprijs.Hoogervorst, B., Schouten, L., Drager, R., & de Hoop, K. (2011, Mei 3). Kostprijs bij hogerebijkomende kosten.Hoogervorst, B., Schouten, L., Drager, R., & de Hoop, K. (2011, Mei 3). Kostprijs bij lagerebezetting.Hoogervorst, B., Schouten, L., Drager, R., & de Hoop, K. (2011, Mei 3). Kritiekecontributiemarge.Hoogervorst, B., Schouten, L., Drager, R., & de Hoop, K. (2011, Mei 3). Netto contantewaarde.Liethof, R. (2008). Bedrijfseconomie, Theorie & Praktijk. s-Gravenhage: Reed Business. 19
  • 20. 20

×