Het grond- en pandendecreet - De impact van de sociale last op uw bouwproject?
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Like this? Share it with your network

Share

Het grond- en pandendecreet - De impact van de sociale last op uw bouwproject?

on

  • 1,236 views

7 juni 2012

7 juni 2012

Statistics

Views

Total Views
1,236
Views on SlideShare
1,231
Embed Views
5

Actions

Likes
0
Downloads
2
Comments
0

1 Embed 5

http://www.linkedin.com 5

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

Het grond- en pandendecreet - De impact van de sociale last op uw bouwproject? Presentation Transcript

  • 1. Het grond- en pandendecreet - De impact van de sociale last op uw bouwproject?Brussel, 7 juni 2012
  • 2. Decreet Grond- en Pandenbeleid INHOUD 1. TOTSTANDKOMING EN INWERKINGTREDING VAN HET DECREET 2. INHOUD VAN HET DECREET 3. SOCIALE LASTEN
  • 3. 1. Totstandkoming en inwerkingtreding  decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid (BS 15.05.2009)  gewijzigd bij decreet van 18 december 2009 (BS 30.12.2009), bij decreet van 9 juli 2010 (BS 19 juli 2010), en bij decreet van 23 december 2011 (BS 27.01.2012)  omzendbrief RW/2010/01 - de activering van gronden en panden, maatregelen betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid  aantal uitvoeringsbesluiten van de Vlaamse Regering  van toepassing vanaf 1 september 2009
  • 4. 2. Inhoud van het decreet  Inhoud 1. Inleidende bepalingen 2. Missie, planning en monitoring 3. Activering van gronden en panden 4. Maatregelen betreffende betaalbaar wonen 5. Wonen in eigen streek 6. Kapitaalschade ten gevolge van de aspecten van het grondbeleid 7. Slotbepalingen
  • 5. 3. Het sociaal woonaanbod Vlaamse overheid verbindt zich er toe om tegen 2020 het sociaal woonaanbod uit te breiden met 65.000 eenheden, zijnde: • 43.000 sociale huurwoningen • 21.000 sociale koopwoningen • 1.000 sociale kavels  beroep doen op gemeenten als regisseurs van het lokaal woonbeleid
  • 6. 3. Het sociaal woonaanbodBINDEND SOCIAAL OBJECTIEF = “gemeentelijke omschrijving van hetsociaal woonaanbod dat binnen de tijdshorizon van het RuimtelijkStructuurplan Vlaanderen ten minste moet worden verwezenlijkt” (2009 toten met 31/12/2020)Artikel 4.1.2 : “rechtsplicht” voor de gemeente:bestaande gemeentelijke plannen en reglementen met invloed op de verwezenlijking van het sociaal woonaanbod waar nodig afstemmen op het vooropgestelde percentagenormen vaststellen cf. vooropgestelde percentageinstrumenten aanwenden m.o.o. bereiken van vooropgesteld percentage
  • 7. 3. Het sociaal woonaanbod  Definitie sociaal woonaanbod  het aanbod aan huurwoningen, koopwoningen en kavels dat voldoet aan beide hiernavolgende voorwaarden :  zij zijn volledig onderhevig aan de reglementering aangaande het sociale huurstelsel of de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode  zij worden bestemd tot hoofdverblijfplaats, respectievelijk tot oprichting van een woning die tot hoofdverblijfplaats zal worden bestemd 7
  • 8. 3. De sociale last – welke normen? Artikel 4.1.7 – voor de gemeente  via gemeentelijk actieprogramma -> ten minste 25% van de gezamenlijke oppervlakte van bebouwbare bouwgronden in eigendom van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen aanwenden voor realisatie van sociaal woonaanbod Artikel 4.1.8 – voor bepaalde bouwprojecten  ten minste twintig en ten hoogste veertig procent van het aantal te verwezenlijken woningen en/of kavels, indien de gronden eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen  ten minste tien en ten hoogste twintig procent van het aantal te verwezenlijken woningen en/of kavels, indien de gronden eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen. 8
  • 9. 3. De sociale last – welke bouwprojecten? Op welke bouw- en verkavelingsprojecten is de regeling inzake sociale lasten van toepassing? • Verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met grondoppervlakte groter dan een halve hectare ongeacht het aantal loten • Groepswoningprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden ontwikkeld worden • Bouw of herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste vijftig appartementen worden gecreëerd • Projecten die niet onder bovenstaande vallen maar waarvan de vergunning wordt aangevraagd door een verkavelaar of bouwheer wiens project aansluit op andere door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden, die samen een oppervlakte hebben van meer dan een halve hectare Vraag?  Wat bij opdeling en/of fasering van bouwprojecten tussen verschillende vennootschappen (van dezelfde groep)? Referentiebasis = identiteit vergunningaanvrager
  • 10. 3. De sociale last – per plangebied  Artikel 4.1.12 – per plangebied  ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg die een bestemmingswijziging naar woongebied doorvoeren, kunnen eigenstandig procentuele objectieven en voorschriften vaststellen met betrekking tot de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod in de schoot van de verkavelingen, groepswoningbouw en appartementsbouw, vermeld in artikel 4.1.8  maar: voorwaarden  volgende normen gelden dan: a) hetzij ten minste veertig en ten hoogste vijftig procent voor gronden die in eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen b) hetzij ten minste twintig en ten hoogste vijfentwintig procent voor gronden die in eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen maar: afwijkingen in min mogelijk onder strikte voorwaarden 10
  • 11. 3. De sociale last – per plangebied  Artikel 4.1.13 – per plangebied In gemeenten waar het bindend sociaal objectief, vermeld in artikel 4.1.2, nog niet is verwezenlijkt, leggen de ruimtelijke uitvoeringsplannen of plannen van aanleg die woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied omzetten naar woongebied, steeds procentuele objectieven op overeenkomstig de beginselen, vermeld in artikel 4.1.12. 11
  • 12. 3. De sociale last – gemeentelijk reglement sociaalwonen  Artikel 4.1.9 – gemeentelijk reglement sociaal wonen  biedt duidelijkheid  rechtskracht en bindende waarde als stedenbouwkundige verordening  kan afwijkingen toestaan binnen bepaalde grenzen:  Het reglement omvat desgevallend de objectieve en pertinente motieven op grond waarvan het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een vergunning afwijkingen in min kan toestaan op de normering, zoals onder meer de omvang, de vorm, de ligging of de inplanting van de verkaveling of het bouwproject of het in de omgeving reeds bestaande sociaal woonaanbod. Deze afwijkingen hebben nooit voor gevolg dat een percentage moet worden verwezenlijkt dat lager is dan de helft van het krachtens het gemeentelijk reglement toepasselijke percentage. 12
  • 13. 3. De sociale last – de uitzonderingen  Uitzonderingen:  Artikel 4.1.14  de bouwheer of verkavelaar is een sociale woonorganisatie, of een openbaar bestuur als vermeld in artikelen 30, 33, 1, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode die of dat een sociaal woonproject wil realiseren  het Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant, opgericht bij artikel 16 van het decreet van 25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992, treedt op als bouwheer of verkavelaar  de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning geeft uitvoering aan een verkavelingsvergunning voor een verkavelingsproject dat reeds onderworpen is aan een norm 13
  • 14. 3. De sociale last – de uitzonderingen  Uitzonderingen:  Artikel 4.1.14/1  Projecten met zorgvoorzieningen zijn vrijgesteld, tenzij het een van volgende zes categorieën betreft: ADL- woningen, serviceflats, assistentiewoningen, beschut wonen, beschermd wonen, geïntegreerd wonen  Projecten met studentenhuisvesting zijn vrijgesteld als de studentenkamers eigendom zijn van of onder beheer vallen van universiteiten of hogescholen, of als met een universiteit of hogeschool een samenwerkingsovereenkomst voor ten minste 27 jaar gesloten wordt. 14
  • 15. 3. De sociale last – de uitzonderingen  Uitzonderingen:  Artikel 7.3.12 Bij het vaststellen van een norm inzake sociaal of bescheiden woonaanbod en bij het opleggen van een sociale last of een last met het oog op de verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod wordt geen rekening gehouden met gronden waarbij voldaan is aan alle volgende voorwaarden : 1 de onderhandse akte betreffende de aankoop van de gronden heeft vaste datum gekregen in de periode vanaf 1 januari 2003 tot en met 16 december 2008 2 de gronden zijn op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse akte gelegen in woongebied 3 uiterlijk op 16 december 2008 heeft een financiële transactie tussen koper en verkoper plaatsgevonden, inzonderheid de betaling van een voorschot  Artikel 7.3.12/1 en 7.3.13 15
  • 16. 3. De sociale last - praktischPiste 1Project ligt niet in plangebied noch in gemeente waar gemeentelijk reglementSociaal Wonen is vastgesteld:  Eigendom van een overheid – ten minste 20% en ten hoogste 40% van aantal te verwezenlijken woningen en / of kavels  Eigendom van anderen: – ten minste 10% en ten hoogste 20% van aantal te verwezenlijken woningen en / of kavels
  • 17. 3. De sociale last - praktischPiste 2Project ligt niet in plangebied maar wel in gemeente met reglement Sociaal Wonen→ reglement stelt concrete normen vast→ indien bindend sociaal objectief is gehaald, kan reglement afzien van percentageof een lager percentage opleggen dan decreet:  objectieve en pertinente motieven omschrijven op grond waarvan overheid afwijkingen in min kan toestaan bij afgifte van vergunning → nooit lager dan de helft van principieel toepasselijke percentages
  • 18. 3. De sociale last - praktischPiste 3Project ligt in plangebied met specifieke normen:  Bindend objectief nog niet gehaald → plannen die woonuitbreidingsgebieden of woonreservegebieden omzetten in woongebieden bevatten steeds volgende procentuele objectieven:  Eigendom van een overheid: ten minste 40% en ten hoogste 50%  Eigendom van anderen: ten minste 20% en ten hoogste 25%  Verder → RUP’s en BPA’s, die gebied omzetten in woongebied, kunnen zelfde procentuele objectieven bevatten als voldaan is aan volgende voorwaarden:  Bestemmingswijziging gebeurt door gewestelijk plan of door provinciaal of gemeentelijk plan waarbij woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied of zachte bestemming (landbouw, groen, bos, overig groen of reservaat en natuur) wordt omgezet  Woongebied heeft oppervlakte van ten minste een halve hectare
  • 19. 3. Bescheiden woonaanbod  Definitie (art. 1.2):  Kavels met oppervlakte van ten hoogste 500 m²  Woonhuizen met bouwvolume van ten hoogste 550 m³  Overige woongelegenheden met bouwvolume van ten hoogste 240 m³, te verhogen met 50m³ voor woningen met drie of meer slaapkamers → een sociaal woonaanbod kan niet tegelijk onder het bescheiden woonaanbod vallen!  Normen?  Dezelfde typologieën van bouw- en verkavelingsprojecten als deze bij de reglementering inzake het sociaal woonaanbod
  • 20. 3. Het sociaal woonaanbod 20
  • 21. 3. Uitvoering sociale lasten Uitvoering: 1. In natura: zelf sociale woongelegenheid tot ontwikkeling brengen die beantwoordt aan de reglementaire normen die gelden in hoofde van sociale huisvestingsmaatschappijen 2. Gronden verkopen aan een sociale woonorganisatie 3. Woningen verhuren aan een sociaal verhuurkantoor 4. Combinatie van (1), (2) en (3)
  • 22. 3. Uitvoering sociale lasten5. Kredietregeling6. Overdracht van de lasten naar een ander terrein, mits toestemming van de vergunningverlenende overheid:  ontvangende terreinen zijn economisch en ruimtelijk gelijkwaardig  ontvangende terreinen zijn gelegen binnen de betrokken gemeente  het verleggen van de sociale last is verenigbaar met het door de gemeenten gevoerde ruimtelijke beleid  de verkavelaar of bouwheer is eigenaar van de ontvangende terreinen of is door de eigenaar van de ontvangende terreinen uitdrukkelijk gemachtigd om toepassing te maken van de overdracht7. Uitzonderlijk: sociale bijdrage aan de gemeente, mits instemming van het bestuursorgaan en in zoverre project niet gelegen is in een (voormalig) woonuitbreidings- of woonreservegebied (x 50.000 euro)
  • 23. 3. Uitvoering sociale lasten  Uitvoering in natura (artikel 4.1.20 van het decreet):  Binnen de 5 jaar na afgifte van de vergunning in laatste administratieve aanleg  Financiële waarborgregeling  Voor de start van de werken: deelattest nummer 1  Na de voltooiing van de werken: deelattest nummer 2  Na overdracht van de woning: deelattest nummer 3  Huurwoningen verkocht volgens cascadesysteem Verkoopprijs = ten hoogste gelijk aan de subsidiabele prijsplafonds die worden bepaald in de reglementering betreffende de financiering van de sociale huisvestingsmaatschappijen voor de realisatie van sociale huurwoningen, zoals bepaald krachtens de Vlaamse Wooncode.  Sociale koopwoningen en kavels via administratieovereenkomst met de VMSW 23
  • 24. 3. Uitvoering sociale lasten  Overdracht gronden  Volgens cascadesysteem  Verkoopprijs = bedrag geraamd door een ontvanger van registratie en domeinen, een commissaris van het comité tot aankoop of een landmeter-expert schattingsprijs is gelijk aan de venale waarde van het goed  Verhuring van verwezenlijkte woningen aan een sociaal verhuurkantoor  Verhuring van gerealiseerde wooneenheden aan een sociaal verhuurkantoor.  hoofdhuur afgesloten uiterlijk op datum van afgifte van de vergunning.  hoofdhuur voor minstens 27 jaar  huurprijs gelimiteerd 24
  • 25. 3. Het sociaal woonaanbod  Voortgangstoets:  Eerste voortgangstoets in 2012 - meet de inspanningen in functie van het bindend sociaal objectief  Nulmeting 31/12/2020  Bevat het volledige sociaal woonaanbod van alle actoren - basis voor een nieuw bindend sociaal objectief 25
  • 26. 3. Uitvoering sociale lasten  Gevolgen van het bereiken van het BSO  Na bekendmaking van gemeentelijk bericht (aanplakking) kan de gemeente:  Via gemeentelijk reglement Sociaal Wonen een lager percentage sociaal woonaanbod opleggen of afzien van het opleggen van een percentage sociaal woonaanbod  Via plannen een lager percentage sociaal woonaanbod opleggen of afzien van het opleggen van een percentage sociaal woonaanbod  Gelijkaardige mogelijkheden voor het bescheiden woonaanbod 26
  • 27. Vragen / Questions
  • 28. Your contacts at LydianWouter Neven Joris De PauwPartner Senior AssociateT. +32 2 787 90 82 T. +32 3 304 90 07wouter.neven@lydian.be joris.depauw@lydian.be
  • 29. Brussels Office Antwerp OfficeTour & TaxisHavenlaan – Avenue du Port 86 b 113 Arenbergstraat 231000 Brussels - Belgium 2000 Antwerp - BelgiumT. +32 2 787 90 00 T. +32 3 304 90 00F. +32 2 787 90 99 F. +32 3 304 90 19