De herbestemming van gebouwen en de evolutie naar nieuwe woonvormen?

  • 555 views
Uploaded on

 

  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
555
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1

Actions

Shares
Downloads
5
Comments
0
Likes
0

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. Lunchseminarie – De herbestemming van gebouwenen de evolutie naar nieuwe woonvormen?11 december 2012 – Tour & Taxis Brussel
  • 2. 1. Inleiding2. De herbestemming van gebouwen3. Alternatieve woonvormen4. Besluit
  • 3. 1. Inleiding 3
  • 4. De woonbehoefte in onze steden is enorm, is deherbestemming van gebouwen een haalbare kaart? 4
  • 5. De herbestemming van gebouwen Dreigend tekort aan (betaalbare) woningen in de Belgische grootsteden  SQUARE:INFO – 26 oktober 2012: Tegelijkertijd verregaande leegstand van kantoorgebouwen  Brusselnieuws.be – 13 augustus 2012: 5
  • 6. De herbestemming van gebouwen Brusselnieuws – 14 juni 2012: Brusselnieuws – 30 november 2011: 6
  • 7. De herbestemming van gebouwen Financieel dagblad (NL) – november 2012: 7
  • 8. Is het Belgisch regelgevend kader klaar voor dealternatieve woonoplossingen als cohousing, ecowijken, kangoeroewoningen en Community Land Trusts?
  • 9. De alternatieve woonvormen Confrontatie met nieuwe uitdagingen:  Gezinsverdunning en vergrijzing  Grondschaarste en verstedelijking  Duurzaamheid en milieubewustzijn Oplossingen zijn even veelzijdig als de uitdagingen:  Kangoeroewonen  Cohousing  Ecowijken  Community Land Trusts 9
  • 10. De alternatieve woonvormen Is het Belgisch regelgevend kader klaar?  Kangoeroewonen De Standaard - 20 februari 2010:  Cohousing De Standaard - 24 november 2012: 10
  • 11. De alternatieve woonvormen Is het Belgisch regelgevend kader klaar?  Ecowijken:  Beleidsnota Philippe Muyters 2009 – 2014: “Verder ondersteun ik vanuit mijn bevoegdheid, in overleg met de minister van leefmilieu, zowel in de stedelijke gebieden als in de kernen van het platteland, toekomstgerichte proefprojecten op het vlak van ecobedrijventerreinen en ecowoonwijken.”  Community Land Trust Brusselnieuws – 15 november 2012: 11
  • 12. 2. De herbestemming van gebouwen naar wooneenheden 12
  • 13. 2. De herbestemming van gebouwen naarwooneenhedena. ruimtelijke en vergunningstechnische aspectenb. EPB-aspectenc. asbestverwijderingd. bodem 13
  • 14. 2. De herbestemming van gebouwen naarwooneenhedena. ruimtelijke en vergunningstechnische aspecten (1) Ruimtelijke bestemming (een eerste hinderpaal?)  Industriegebieden  bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven  in beginsel enkel huisvesting van het bewakingspersoneel toegestaan  Dienstverleningsgebieden  bestemd voor de vestiging van bedrijven of inrichtingen waarvan de functie verder reikt dan de verzorging van de buurt  enkel woongelegenheid voor de exploitant, de bewakers of het onderhoudspersoneel toegestaan  Gebieden voor voorzieningen van collectief belang of van openbare diensten (Brussel) 14
  • 15. 2. De herbestemming van gebouwen naarwooneenhedena. ruimtelijke en vergunningstechnische aspecten (2) Ruimtelijke bestemming (een eerste hinderpaal?)  een aantal gebieden laten in beginsel geen woningen toe 15
  • 16. 2. De herbestemming van gebouwen naarwooneenhedena. ruimtelijke en vergunningstechnische aspecten (3) Ruimtelijke bestemming (een eerste hinderpaal?)  Mogelijkheden?  ruimtelijke uitvoeringsplannen (art. 2.2.1. e.v. VCRO) of bijzondere bestemmingsplannen (art. 40 e.v. BWRO) voor het wijzigen van de bestemming – in samenwerking met de gemeente, provincie of het gewest  aanpassen van de voorschriften door de regelgever zodat het mogelijk wordt vergunningen uit te reiken voor dergelijke functiewijzigingen ook al is er door het GBP, BBP, RUP, BPA of gewestplan een kantoor- of industriebestemming voorgeschreven 16
  • 17. 2. De herbestemming van gebouwen naarwooneenhedena. ruimtelijke en vergunningstechnische aspecten (4) Stedenbouwkundige vergunning  Vergunningsplichtige werken?  art. 4.2.1. VCRO (maar vrijstelling of melding)  art. 98 BWRO (maar vrijstelling)  opm.: Vlaanderen: stabiliteitswerken zijn in principe vergunningsplichtig (aan voorgevels) – soms volstaat echter een melding – of geldt er een vrijstelling (onderhoudswerken) 17
  • 18. 2. De herbestemming van gebouwen naarwooneenhedena. ruimtelijke en vergunningstechnische aspecten (5) Stedenbouwkundige vergunning  Functiewijziging  het veranderen van de functie van een gebouw of van een gedeelte ervan is in regel vergunningsplichtig. – Besluit van de Vlaamse Regering van 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen – Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 12 december 2002 betreffende de aan een stedenbouwkundige vergunning onderworpen wijzigingen van gebruik  Vlaanderen: MER? (projecten onder bijlage III - project-m.e.r.- screeningsnota) vb. Stadsontwikkelingsprojecten  Brussel: MES of MER? (Bijlagen A & B BWRO) 18
  • 19. 2. De herbestemming van gebouwen naarwooneenhedena. ruimtelijke en vergunningstechnische aspecten (6) Milieuvergunning  het is noodzakelijk aan de hand van de concrete gegevens van het project na te gaan of de reconversie valt onder een van de rubrieken waarvoor een milieuvergunning moet worden aangevraagd of een eenvoudige melding volstaat vb. parking, stookketel van 5000 liter of meer, …  Brussels Hoofdstedelijk Gewest: 5 klassen (1A, 1B, 1C, 2 of 3)  Ordonnantie van 22 april 1999 tot vaststelling van de lijst der ingedeelde inrichtingen van klasse 1A  Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 maart 1999 tot vaststelling van de lijst der ingedeelde inrichtingen van klasse 1B, 1C, 2 en 3  Vlaams Gewest: 3 klassen (1, 2 of 3)  VLAREM 19
  • 20. 2. De herbestemming van gebouwen naarwooneenhedenb. EPB-aspecten (1)  zowel in Vlaanderen als in Brussel moet ook aan bepaalde energienormen worden voldaan wanneer voor een gebouw een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of een melding wordt gedaan én het gebouw wordt verwarmd of gekoeld voor mensen die er wonen, werken, sporten, ... 20
  • 21. 2. De herbestemming van gebouwen naarwooneenhedenb. EPB-aspecten (2)  afhankelijk van: (i) de bestemming van het gebouw (voor een industrieel gebouw gelden er andere eisen dan voor een woning); (ii) de aard van de werken (voor nieuwbouw gelden er andere eisen dan voor renovatie); (iii) de datum van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning 21
  • 22. 2. De herbestemming van gebouwen naarwooneenhedenc. Asbestverwijdering  Asbest-inventaris (verplicht sinds 1 januari 1995)  Algemeen Reglement voor de Arbeidsbescherming (A.R.A.B. Art. 148 decies 2.5.2. en het Koninklijke Besluit (K.B.) van 16 maart 2006  Brussels Hoofdstedelijk Gewest - milieuvergunning klasse 1C van toepassing op werven voor het verwijderen van asbest 22
  • 23. 2. De herbestemming van gebouwen naarwooneenhedend. Bodem  bij overdracht – bodemattest  bij de overdracht van een risico-grond – bijkomende verplichtingen  doel: potentiële koper informeren over de bodemkwaliteit van het onroerend goed dat hij/zij wenst te kopen  ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 5 maart 2009 betreffende het beheer en de sanering van verontreinigde bodems  decreet voor bodemsanering en bodembescherming van 27 oktober 2006 23
  • 24. 3. Alternatieve woonvormen 24
  • 25. Algemeen: mede-eigendom Wet op de mede-eigendom  Wanneer dwingend van toepassing? 1. Gebouw of groep van gebouwen (niet enkel appartementen) 2. Opsplitsing eigendomrecht tussen verschillende personen 3. Elke mede-eigenaar zowel private kavel als aandeel in gemeenschappelijke delen  Gevolg? 1. Verplicht gemeenschappelijk beheer – syndicus 2. Vereniging van mede-eigenaars – stemming bij meerderheid 3. Immobilisering gemeenschappelijke delen 25
  • 26. Zorgprojecten - KangoeroewonenAlgemeen  Wat?  Hulpbehoevenden (ouderen of personen met een handicap) en een (jonger) gezin leven samen onder één dak  Ieder heeft privaat deel, maar er zijn ook gemeenschappelijke delen  Waarom?  Hulpbehoevenden krijgen hulp  Gezin krijgt budgetvriendelijkere woning  Beide: behoud van privacy  Waar?  Weinig ingeburgerd, ondanks initiatieven van overheid – Bijvoorbeeld Kangoeroewoonproject van rusthuis Floordam te Steenokkerzeel 26
  • 27. Zorgprojecten - KangoeroewonenJuridische aspecten  Stedenbouwkundig: “Zorgwonen”  art. 4.1.1, 18 VCRO: een vorm van wonen waarbij voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden: a)in een bestaande woning wordt één ondergeschikte wooneenheid gecreëerd, b) de ondergeschikte wooneenheid vormt één fysiek geheel met de hoofdwooneenheid, c) de ondergeschikte wooneenheid, daaronder niet begrepen de met de hoofdwooneenheid gedeelde ruimten, maakt ten hoogste één derde uit van het bouwvolume van de volledige woning, d) de creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van: 1) hetzij ten hoogste twee ouderen 2) hetzij ten hoogste twee hulpbehoevende personen, e) de eigendom, of ten minste de blote eigendom, op de hoofd- en de ondergeschikte wooneenheid berust bij dezelfde titularis of titularissen. 27
  • 28. Zorgprojecten - KangoeroewonenJuridische aspecten  Stedenbouwkundig: “Zorgwonen”  probleem: behoefte min of meer onafhankelijk functionerende woningonderdelen (d.i. in principe vergunningsplichtig)  oplossing: vergunningsplicht omgezet in meldingsplicht (artikel 4.2.4. 1 VCRO) – één voorwaarde: de aanpassingen gebeuren binnen het bestaande bouwvolume  als een bestaande zorgwoning, na het beëindigen van de zorgsituatie, terug aangewend wordt voor de huisvesting van 1 gezin, dan is dit meldingsplichtig  indien de zorgwoning nadien aangewend zal worden voor de huisvesting van meerdere gezinnen of alleenstaanden, dan is hiervoor een stedenbouwkundige vergunning nodig 28
  • 29. Zorgprojecten - KangoeroewonenJuridische aspecten:  eigendomstechnisch  geen specifieke huurwetgeving  meergezinswoningen niet op elke locatie vergunbaar 29
  • 30. CohousingAlgemeen:  Wat?  Gemeenschap van personen  Kopen van of bouwen eigendom op een voor collectief gebruik bestemde grond of gebouw Elks een eigen wooneenheid… …maar ook gemeenschappelijke ruimtes » Bijvoorbeeld: centrale ontmoetingsruimte, een werkplaats, gemeenschappelijke tuin, …  Waarom?  Economisch, sociaal & ecologisch  Waar?  Aantal succesvolle projecten in België varieert naargelang gehanteerde definitie – Kleinere projecten in bv. klooster – Grotere projecten bv. Brutopia 30
  • 31. CohousingJuridische aspecten:  Structuur van de eigendom  Verantwoordelijkheden en verplichtingen  Administratieve omkadering 31
  • 32. EcowijkenAlgemeen  Wat?  Verkaveling die is ingericht op basis van ecologie en duurzaamheid – Bijvoorbeeld: zelf in energie voorziend, autoluw, veel groen, …  Waarom?  Sociaal en ecologisch bewustzijn  Waar?  Quartier Vauban in Freiburg  Lanxmeer in Nederland  Bouwaanvraag voor ecowijk met 177 passiefhuizen te Haren (Brussel) 32
  • 33. EcowijkenJuridische aspecten:  Vorm?  Publiek-private samenwerking: vanuit overheid – sociaal oogmerk  Private ontwikkeling  Verregaande impact op ruimtelijke ordening, milieuwetgeving & mede- eigendom  Opgenomen in het beleidsplan van minister Philippe Muyters 33
  • 34. Community Land Trusts (CLT)Algemeen  Wat?  Particuliere non-profitorganisatie of overheid  Koopt grond en bouwt/renoveert woning  Woning wordt verkocht, maar CLT blijft eigenaar van de grond  Waarom?  Drempelverlagend: eigen woning voor gezinnen met lager inkomen  Waar?  Oorsprong in Verenigde Staten  In België projecten in Gent en Brussel 34
  • 35. Community Land Trusts (CLT)Juridische aspecten  Rechtsvorm CLT  Horizontale eigendomssplitsing tussen CLT en bewoners: aantal voorbehouden 35
  • 36. 4. Besluit 36
  • 37. 4. Besluit De herbestemming van kantoor- en industriegebouwen gaat gepaard met heel wat juridische randvoorwaarden Woningmarkt heeft behoefte aan nieuwe alternatieve woonvormen, maar toch wordt vastgesteld dat het regelgevend kader nog een pak beperkingen bevat Hoe dan ook, beide topics zullen de komende jaren nog heel wat in beweging brengen Beleid in Vlaanderen en Brussel loopt warm om dergelijke zaken fundamenteel te gaan ondersteunen 37
  • 38. Vragen
  • 39. Uw contacten bij Lydian Wouter Neven Partner T. +32 2 787 90 82 wouter.neven@lydian.be Joris De Pauw Senior Associate T. +32 3 304 90 07 joris.depauw@lydian.be Thomas Sterckx Associate T. +32 3 304 90 11 thomas.sterckx@lydian.be
  • 40. Brussels Office Antwerp OfficeTour & TaxisHavenlaan – Avenue du Port 86 b 113 Arenbergstraat 231000 Brussels - Belgium 2000 Antwerp - BelgiumT. +32 2 787 90 00 T. +32 3 304 90 00F. +32 2 787 90 99 F. +32 3 304 90 19