KWG Geschäftsbericht 2010
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KWG Geschäftsbericht 2010

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Geschäftsbericht 2010, KWG Kommunale Wohnen AG

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    KWG Geschäftsbericht 2010 KWG Geschäftsbericht 2010 Document Transcript

    • geschäftsbericht 2010Gute Aussichten für nachhaltiges Sanieren und Wohnen. Ökologisch, ökonomisch und gesellschaftlich vernünftig.
    • Die KWg im ÜberbLicKKonzernkennzahlen 31.12.2010 31.12.2009 Die KWg-aktieWohneinheiten 4.822 4.827 Wertpapierkennnummer 522734 ISIN DE0005227342gewerbeeinheiten 44 44 Börsenkürzel BIWstellplätze und garagen 1.093 1.093 Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg, Hannover, Börsegesamtmietfläche in m 2 283.470 283.862 München, Stuttgart, Düsseldorf, Xetra Grundkapital EUR 10.804.729Umsatzerlöse in mio. eUr 19,76 19,76 Anzahl der Aktien 10.804.729ebitDa in mio. eUr 6,98 5,07 Rechnerischer Nennwert EUR 1,00ebit in mio. eUr 16,58 9,03Operatives ergebnis in mio. eUr 0,5 –0,01 Die KWg-Organe KWG-OrganeKonzernjahresüberschuss in mio. eUr 8,58 3,32 aufsichtsratbilanzsumme in mio. eUr 205,24 187,46 Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender)bruttoverschuldung in mio. eUr 119,15 116,78 Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender)flüssige mittel in mio. eUr 8,74 7,26 Thies-Martin Brandt Björn Engholmimmobilienvermögen in mio. eUr 188,64 173,58 Hans-Michael Porwollbilanzielles eigenkapital in mio. eUr 78,10 64,74 Patrik Zeighermaneigenkapitalquote in % 38,1 34,5 VorstandNaV je aktie in eUr 7,23 6,59 Stavros Efremidis (Sprecher des Vorstands)immobilienvermögen in eUr / m2 665 611 Torsten P. Hoffmann (Finanzvorstand) 2 Die KWg im ÜberbLicK 3 Die KWg im ÜberbLicK
    • highLights im Jahr 2010 iNhaLtsVerZeichNisJanuar 2010: Januar 2011: Die KWg im Überblick seite 02Erfolgreicher Start der konzerneigenen Steigerung des Jahres- KonzernkennzahlenHausverwaltung KWG Wohnwert GmbH ergebnisses durch die Erfolge Die KWG Aktiesowie Vorbereitung ihrer Erweiterung aus zwei Baumaßnahmen Die KWG Organe highlights im Jahr 2010 seite 04 Dezember 2010:März 2010: Bestandsaufbau für 2011 Vorwort des Vorstands seite 06Listung der KWG AG im Entry Standard in die Wege geleitetet: Transaktion von 506 Wohneinheiten in bericht des aufsichtsrats seite 08 Niedersachsen Die KWg-aktie am Kapitalmarkt seite 24 Das Unternehmen seite 27 Dezember 2010: Immobilienmarkt und Finanzen Juli 2010: Portfolio und Strategie Erstmals positives Konzern- Erfolgreiche Kapitalerhöhung Die KWG investiert in die Zukunft ergebnis ohne Aufwertungs- aus genehmigtem Kapital gewinne zum Halbjahr 2010 Konzernlagebericht seite 42 Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Nachtragsbericht Risiko- und Chancenbericht Prognosebericht Konzernabschluss seite 52 Konzernbilanz Konzern-Gesamtergebnisrechnung Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Notes zum Konzernabschluss bestätigungsvermerk seite 94 finanzkalender /impressum/Quellenverweise seite 96 4 highLights 4 thema 5 iNhaLt thema
    • VOrWOrt Des VOrstaNDsSehr geehrte Aktionärinnen und sehr geehrte Aktionäre,die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihr Wohnimmobilien-portfolio ausgebaut, den Bestand weiterhin werterhöhend saniert und das Konzernergebnisdrastisch gesteigert – 2010 war ein gutes Jahr für unser Unternehmen. Im Jahr 2011 wollen wirmit der KWG eine neue Größenordnung erreichen.Grundpfeiler der erfolgreichen Entwicklung war die konsequente Positionierung der KWG alsintegrierter Wohnungsbestandshalter: Vom Einkauf über das Bau- und Asset-Management bishin zur Hausverwaltung und zum Finanzbereich decken wir die gesamte Wertschöpfungsketteab. Im Jahr 2010 wurden weiterhin Teile der Hausverwaltung internalisiert. Die positivenEffekte daraus zeigten sich bei vielen Beständen unmittelbar in deutlich sinkenden Leerstands-raten – in einzelnen Beständen sank der Leerstand auf nur noch ein Drittel des vorherigen Standorte weiter gestärkt und damit Skaleneffekte gefördert, andererseits konnten wir denWertes. Zudem wurde der Mietermix verbessert, einhergehend mit einer positiven Mietent- Kaufpreis zu einem großen Teil durch Aktien der KWG begleichen. Bei einem insgesamt sehrwicklung bei Neuvermietungen. attraktiven Kaufpreis, der dem 10,6fachen der Jahresnettokaltmiete entsprach, wurden die KWG-Aktien mit 7,00 Euro bewertet, was dem damaligen Net Asset Value entsprach und einenDer Leerstand im Kernimmobilienbestand der KWG reduzierte sich im Geschäftsjahr 2010 Aufschlag auf den Aktienkurs zu dem Zeitpunkt von rund 30 Prozent bedeutete. Auf diese Weiseweiter auf 6,4 Prozent, verglichen mit 7,0 Prozent im Jahr 2009. Gleichzeitig stieg die Durch- konnte die Transaktion realisiert werden, ohne dass es zu einer Verwässerung der Aktien derschnittsmiete pro Quadratmeter und Monat von 4,66 Euro auf 4,80 Euro. Altaktionäre kam.Erklärte Strategie der KWG ist es, Bestände mit objektbezogenem Leerstand zu erwerben und Die sehr erfreuliche operative Entwicklung der KWG hat positive Auswirkungen auf den Kursdurch Sanierungsmaßnahmen dauerhaft höhere Cashflows zu generieren, die durch abnehmenden unserer Aktie gehabt. Mit einem Plus von 25,3 Prozent im Jahr 2010 wurde die PerformanceLeerstand und steigende Nettokaltmieten erzielt werden. Durch energetische Sanierungen des Immobilienindex, DIMAX, übertroffen, der um 19,2 Prozent zulegen konnte.beispielsweise wird bei nahezu unveränderter Gesamtmiete durch Einsparung von Nebenkos-ten Spielraum für eine Anhebung der Kaltmiete geschaffen. Maßnahmen in den Wohnungen Für das Jahr 2011 sind wir sehr positiv gestimmt. Im Jahresverlauf 2010 konnte der Vorstandund an den Außenanlagen erhöhen zudem die Attraktivität der Wohnangebote der KWG und um Torsten Hoffmann als CFO erweitert werden, der über mehr als 20 Jahre Immobilien-sorgen entsprechend für eine überdurchschnittliche Nachfrage nach diesen Objekten von Miet- erfahrung verfügt. Wir wollen unsere werterhöhende Strategie konsequent fortsetzen und geheninteressenten. Diese Strategie wurde im Jahr 2010 beispielsweise in den KWG-Beständen in entsprechend von einer weiteren Ergebnisverbesserung aus, die erneut mit einem positivenCelle und Gelsenkirchen erfolgreich umgesetzt. Über 300 Wohneinheiten mit rund 22.000 m2 operativen Cashflow einhergehen soll. Vor allem aber wollen wir die Konsolidierung in derWohnfläche wurden mit einem Aufwand von etwa 6,7 Mio. Euro wie beschrieben saniert. Branche und die starke Marktposition der KWG nutzen, um unsere Gesellschaft durchDie Maßnahmen werden im Jahr 2011 abgeschlossen und einen direkten positiven Cashflow- Akquisitionen in eine neue Größenordnung zu führen. Entsprechende Gespräche wurdenEffekt haben. bereits zum Jahresauftakt 2011 initiiert.Die Umsetzung der Strategie hat der KWG im Jahr 2010 das beste Ergebnis der Unternehmens- Wir danken unseren Mitarbeitern, Geschäftspartnern und Aktionären für ihr Engagement undgeschichte beschert. Unsere Prognosen mussten wir im Laufe des Jahres mehrfach anheben natürlich auch unseren Mietern für das partnerschaftliche Verhältnis. Im Jahr 2011 werden wirund wir haben sie letztendlich dann immer noch übertroffen. Das Konzernergebnis stieg von weiterhin tatkräftig daran arbeiten, dass unser Unternehmen seine prosperierende Entwicklung3,3 Mio. Euro auf 8,6 Mio. Euro, dies entspricht einem Ergebnis je Aktie von 0,87 Euro. Der fortsetzt.Net Asset Value, NAV, verbesserte sich zum Jahresultimo 2010 um knapp 21 Prozent underreichte 7,23 Euro je Aktie. Die Eigenkapitalquote lag bei sehr zufriedenstellenden 38,1 Prozent, Hamburg, im Mai 2011verglichen mit 34,5 Prozent ein Jahr zuvor. Der KWG-Immobilienbestand summierte sich zumJahresende auf 188,6 Mio. Euro und erreichte damit den höchsten Wert der Unternehmensge- Herzlichst Ihrschichte.Zum Jahresende 2010 haben wir in Celle und in der Region Bremen insgesamt 506 weitereWohneinheiten erworben und damit den Wohnungsbestand auf rund 5.400 Einheitenerhöht. Die Transaktion hat für die KWG Modellcharakter. Einerseits haben wir bestehende Stavros Efremidis Torsten Hoffmann (Sprecher des Vorstands) (Finanzvorstand) 6 VOrWOrt Des VOrstaNDs 7 VOrWOrt Des VOrstaNDs
    • bericht Des aUfsichtsratsDer aUfsichtsrat iNfOrmiert mit Dem NachfOLgeNDeNbericht Über seiNe tätigKeit im geschäftsJahr 2010.beratung und Überwachung des Vorstands in vertrauensvoller ZusammenarbeitDer Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2010 die ihm nachGesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an allen wichtigen Entscheidun-gen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung desUnternehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. Inallen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutungwaren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit demVorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 22. Februar, 11. Mai, 5. Juli und erhöhte sich dadurch auf 10.804.729,00 Euro. Die Transaktion wurde von der Silvia Quandt &2. November 2010 sowie in verschiedenen Einzelgesprächen die Geschäftspolitik der Gesell- Cie. AG begleitet. Die Kapitalerhöhung wurde am 18. Dezember 2010 in das Handelsregisterschaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft unterrichten. Einen besonderen eingetragen.Schwerpunkt bildeten dabei die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Unternehmenssowie die laufende Liquiditätsplanung und die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen aneinzelnen Standorten. In der letzten Sitzung des Jahres 2010 war die mögliche Expansion der ausschüsse des aufsichtsratsGesellschaft ein weiteres wesentliches Thema. Insgesamt war die Zusammenarbeit mit demVorstand durch einen intensiven und offenen Austausch gekennzeichnet. Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben unterhält der Aufsichtsrat einen Personalaus- schuss, welcher sich im Wesentlichen mit den Vorstandsangelegenheiten befasst. DiesemDer Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst. Soweit ausschließlich beratend tätigen Ausschuss gehören der Aufsichtsratsvorsitzende und seinGeschäftsvorgänge der Zustimmung des Aufsichtsrats bedurften, wurden diese dem Aufsichts- Stellvertreter an. Schwerpunkt war in der ersten Hälfte 2010 die Gewinnung eines zweitenrat durch den Vorstand ordnungsgemäß vorgelegt und vor Beschlussfassung im Aufsichtsrat Vorstands. Hierzu erarbeitete der Personalausschuss Vorschläge.eingehend beraten.Bei sämtlichen Sitzungen des Aufsichtsrats waren alle Mitglieder des Gremiums vertreten, Prüfung von Jahres- und Konzernabschlusslediglich an der Sitzung am 22. Februar 2010 konnte Herr Hans-Michael Porwoll nicht teil-nehmen. Über besondere Geschäftsvorfälle, die für die Beurteilung der Lage und Entwicklung Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010 sowie der Kon-sowie für die Leitung der Gesellschaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand zernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) und der Konzern-den Aufsichtsrat auch zwischen den Aufsichtsratssitzungen unterrichtet. Darüber hinaus stand lagebericht für das Geschäftsjahr 2010 wurden einschließlich der Buchführung von derder Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem auf der Hauptversammlung zum Abschlussprüfer bestellten FIDES TreuhandgesellschaftKontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft und des Konzerns infor- Unterweser, Zweigniederlassung der FIDES Treuhand GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungs-miert. gesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremen, Zweigniederlassung Hamburg, geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Entwicklung der Geschäfts-,Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage sowie über die damit verbundenen Risiken und das Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010, der Konzernabschluss nach IFRS und derRisikomanagement unterrichtet. Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2010 sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprü- fers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat dieAnfang Dezember 2010 wurde eine Kapitalerhöhung unter Ausschluss des Bezugsrechts aus Prüfungsergebnisse dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 15. Aprilgenehmigtem Kapital durchgeführt. Die Ausnutzung des genehmigten Kapitals für die Kapital- 2011 näher erläutert und die Fragen des Aufsichtsrats beantwortet. Er hat dem Aufsichtsratmaßnahme erfolgte mit Zustimmung des Aufsichtsrats. Gegenstand seiner Beratungen waren dabei über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet, insbesondere über diedabei unter anderem die Höhe der Ausnutzung und der Bezugspreis. Die Barkapitalerhöhung Frage, ob wesentliche Schwächen des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems,wurde mit einem Brutto-Mittelzufluss von 5.058.577,20 Euro abgeschlossen. Insgesamt wur- bezogen auf den Rechnungslegungsprozess, vorliegen.den im Rahmen einer Privatplatzierung 982.248 Stückaktien mit einem rechnerischen Anteilam Grundkapital von je 1,00 Euro zu einem Preis von je 5,15 Euro platziert. Das Grundkapital Er hat den Aufsichtsrat darüber informiert, dass keine Umstände vorliegen, die seine 8 bericht Des aUfsichtsrats 9 bericht Des aUfsichtsrats
    • ,,bericht Des aUfsichtsratsBefangenheit begründen könnten, und dass er – mit Ausnahme der Ermittlung des Markt-werts für die vorbenannten Wertersatzansprüche – keine weiteren Leistungen zusätzlich zuden Abschlussprüfungsleistungen erbracht hat. Gegen die Prüfungsberichte bestanden keineEinwendungen des Aufsichtsrats. Der Aufsichtsrat hat die Prüfungsberichte des Abschluss-prüfers daher zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschlussfür das Geschäftsjahr 2010 sowie den Konzernabschluss nach IFRS und den Konzernlagebe- Wir haben das Ziel eines jedenricht für das Geschäftsjahr 2010 einer eigenen eingehenden Prüfung unterzogen. Nach demabschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss für dasGeschäftsjahr 2010 gebilligt und damit gemäß § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss Immobilienbestandshalters er-nach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2010 wurden vom Aufsichtsratebenfalls gebilligt. reicht, Gewinn aus der laufendenPersonelle Veränderungen im Vorstand und aufsichtsratHerr Sy Schlüter hat sein Amt als Aufsichtsratsmitglied zum 31. März 2010 niedergelegt. DerAufsichtsrat wurde über diesen Entschluss in der Sitzung am 22. Februar 2010 informiert. Aufder Hauptversammlung am 5. Juli 2010 wurde Herr Patrik Zeigherman in den Aufsichtsratder KWG gewählt, der seitdem wieder aus sechs Personen besteht. Mit Wirkung zum 15. Juni2010 wurde Herr Torsten P. Hoffmann zum Finanzvorstand des Unternehmens berufen.Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abge-laufenen Geschäftsjahr.Hamburg, im Mai 2011Der AufsichtsratProf. Dr. Peer WittenAufsichtsratsvorsitzender Geschäftstätigkeit zu erzielen. Mit der Reduzierung der Betriebs- kosten haben wir zudem für unsere Mieter einen finanziellen Vorteil erreicht. ,, Stavros Efremidis, 11. August 2010 10 bericht Des aUfsichtsrats 11 thema
    • Die S-Pfanne von Nelskamp mit Photokatalysator – Die Dächer des Veilchengrunds neutralisieren jährlichaktiver Klimaschutz als willkommener Zusatzeffekt. den Stickoxid-Ausstoß von über 44 PKW mit insgesamt 750.000 km Fahrleistung.* Unser Dach schützt vor Regen – und das Klima. Abgas neutralisierende Dachpfannen im Veilchengrund, Celle: Die Entscheidung für eine nachhaltige Lösung fällt bei Dachpfannen leicht. Das „ClimaLife“-Dach- stein-Programm des westfälischen Familienunternehmens Nelskamp bietet perfekte Dachsteine mit Zusatzfunktion als aktive Klimaschützer. Nanokristallines Titandioxid in den Oberflächen der matten Beton-Dachpfannen wirkt wie ein Katalysator und neutralisiert Umweltschadstoffe durch Photokatalyse. Bis zu 90 Prozent der Abgase aus Heizung, Verkehr und Industrie können gebun- den und in ungefährliches Nitrat gewandelt werden, das dann vom Regen weggespült wird. Tages- licht beziehungsweise UV-Strahlen genügen, um diesen Prozess immer wieder neu zu starten. Ein ganzes Dachpfannen-Leben lang. In der Celler Wohnanlage Veilchengrund kam die „ClimaLife“-S- Pfanne zum Einsatz – auf 20 Hausdächern mit einer Gesamtfläche von 8.800 m2 wird z. B. aus ge- sundheitsschädlichen Stickoxiden das ungefährliche und z. B. im Blaukorndünger enthaltene NO3. *Allein 200 m2 „ClimaLife“-Dachpfannen vernichten dabei in einem Jahr soviel NOX wie ein PKW mit Euro-4-Motor bei 17.000 gefahrenen Kilometer ausstößt. Bei 8.800 m2 werden dann schon mehr als der Ausstoß von 44 PKW neutralisiert – oder 750.000 km Fahrleistung ausgeglichen.
    • Unsere Siedlung ist jetztdick eingepackt – und schöner als früher.Außendämmung unter Denkmalschutz auf Gelsenkirchen-Schalke:Unter den vielen Werks- und Genossenschaftssiedlungen Gelsenkirchens nimmt die Vittinghoff-Sied-lung im Stadtteil Schalke einen Sonderplatz ein. Das 1926 bis 1929 nach den Plänen des Gelsenkirche-ner Architekten Alfons Fels errichtete Ensemble aus vier Häusern rund um einen großen, geschütztenInnenhof ist mit seinen kubistischen Formen und expressionistischen Details einzigartig. Klare Konturenund prägnante Linien strukturieren die Fassaden und unterstützen die spannende Wechselwirkungzwischen den vertikalen Treppenhaustürmen und den horizontal umlaufenden Galerien für großzügigeLoggien. Bei der energetischen Sanierung der seit 1989 unter Denkmalschutz stehenden Gebäudeging es darum, sowohl die prägnante, aufgefächerte Fassade und die Lichtbänder der Treppenhäuserin ihrer architektonischen Wirkung zu erhalten als auch die Dämmnormen der EnEV 2009 zu erfüllen.Durch die beispielhafte Lösung mit unterschiedlichen Dämmstärken von 5, 10, 12 und 14 cm dickenEPS-Platten und einem erneuerten, mit bis zu 38 cm gedämmten Dach wurden diese Ziele erreicht.Die Gesamtproportion der Baukörper hat sich nicht wesentlich verändert, der Zauber eines architektoni-schen Juwels hat sich verstärkt – die Heizkosten können nachhaltig bis zu 60 Prozent reduziert werden.Die schön sanierte Anlage bietet Wohnatmosphäre für Über 10.000 m2 Dämmmaterial für 8.620 m2 Wohnflächerund 300 Menschen. und 179 m2 Gewerbefläche – und für bis zu 60 Prozent Heizkosteneinsparung. Schon immer vorbildlich: die Vittinghoff-Siedlung „auf Schalke“ in den 30er Jahren des letzten Jahrhunderts.
    • Unser Kraftwerk ist im Keller – und unsere Heizkosten sind es auch. Gasbetriebenes Blockheizkraftwerk in Celle: Gleichzeitig Wärme und Strom erzeugen mit dezentralen, gasbetriebenen „ZuhauseKraftwerken“ – im Veilchengrund in Celle ist die ökologische und ökonomische Zukunft eingezogen. 13 kleine Keller- kraftwerke mit einer Heizleistung von durchschnittlich 36 kW versorgen in 20 Häusern 174 Wohnun- gen und eine Wohnfläche von 13.066 m2 mit Wärme- und Ökostrom. Dabei ist die Ökobilanz der von LichtBlick installierten Effizienzpakete vorbildlich. Die von Volkswagen entwickelte Technologie arbeitet nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) und kommt bei der Wärme- und Stromproduk- tion auf einen Wirkungsgrad von über 90 Prozent. Kohle- oder Atomkraftwerke erreichen nur einen Wirkungsgrad von etwa 35 Prozent. Auch bei der CO2-Reduktion überzeugen die „ZuhauseKraftwer- ke“ – bis zu 60 Prozent weniger CO2 im Vergleich zu herkömmlicher Wärme- und Stromerzeugung. Die Einsparquote von bis zu 67 Prozent bei der zum Heizen benötigten Endenergie und sogar bis zu 79 Prozent bei der Primärenergie ist allerdings nicht nur ein Erfolg der „ZuhauseKraftwerke“, sondern Ergebnis der gesamten energetischen Maßnahmen im Celler Veilchengrund.Hier sparen Mieter Heizkosten. Vor der energetischen 100.000 „ZuhauseKraftwerke“ will LichtBlick in ganzSanierung waren die Heizkosten bis zu viermal so hoch. Deutschland installieren. Das spart zwei Atomkraftwerke, rechnet der Pionier für Ökostrom vor.
    • 20–30 % weniger Heizkosten –das haben die prima geregelt.Effektive Nutzung vorhandener Regeltechnik:Die Nebenkosten haben sich vielerorts zu einer echten zweiten Miete entwickelt – monatliche Heiz-kosten von zwei oder drei Euro pro Quadratmeter sind keine Seltenheit. Ökologie und Ökonomie gehenHand in Hand: Als sofort erschließbares Einsparpotenzial bei neu übernommenen Gebäuden habensich die Überprüfung und fachmännische Einstellung der Regeltechnik bei vorhandener Heiztechnikherausgestellt. Einsparungen von bis zu 30 Prozent werden schnell erzielt – durch Absenkung derVorlauftemperatur, Regelung über Außentemperatursteuerung, automatische Nachtabsenkung undnutzerabhängige Regulierung der Speicherladung für die Warmwasseraufbereitung.Energetische Sanierungen werden aufwändig geplant und sollten Wände, Fenster, Dächer und Hei-zungsanlagen berücksichtigen. Auch die Finanzierung muss sorgfältig vorbereitet und mit Förder-banken wie der KfW verhandelt werden. Dabei geht es, wie z. B. bei der energetischen Sanierung derVittinghoff-Siedlung auf Gelsenkirchen-Schalke, um ein Volumen von 2,5 Mio. Euro. Auf diesem Wegekönnen bis zu 60 Prozent der Energiekosten eingespart werden.
    • Wärme aus verbrauchter Luft – das bekommen die auch noch hin.Green-building-Ziele der nächsten Jahre:Green building im Sinne nachhaltigen Bauens hat sich von einem modischen Trend bereits zum wich-tigen Thema für gewerbliche Immobilien entwickelt. Da Gebäude direkt und indirekt etwa 40 Prozentdes globalen Gesamtenergieverbrauchs verursachen*, stehen sie im Mittelpunkt vieler Überlegungenzum Umweltschutz. Wenn energetische Sanierungen allerdings auch für durchschnittliche Mieternahezu kostenneutral realisiert werden können, kann Green building auch zum Standard für Wohnraumwerden. Schließlich sollten Wohnungsmiete und Nebenkosten immer als Gesamtpaket gesehen werden– stark gesenkte Nebenkosten durch Energieeinsparungen können so die Kosten energetischer Maß-nahmen ausgleichen: unterm Strich eine Win-win-win-Situation – für Mieter, Immobilienbesitzer und dieUmwelt. Haben Mieter erst einmal die insgesamt positiven Effekte konsequenter Energieeinsparmaß-nahmen erlebt, sind sie für weitere Schritte aufgeschlossen. Solarthermie und Wärmerückgewinnungaus Lüftungsanlagen sind z. B. Projekte, die für eine Wohnanlage in Glauchau vorbereitet werden.*F.A.Z. vom 4. März 2011.
    • Die Wohnanlage am Fritz-Kube-Ring 22–26 in Bernsdorf – umgeben von weitflächigen Waldgebieten.Alles weg, was stört. Alles da, was ich brauche.Seniorenfreundliches Wohnen in Bernsdorf:Die Bevölkerung nimmt in vielen Landesteilen ab – und die Alten werden immer älter. Die Immobilien-wirtschaft ist gefordert, auch auf diese gesellschaftlichen Entwicklungen mit nachhaltigen Angeboten zureagieren. Ressourcenschonend, bezahlbar und gesellschaftlich integriert – das Pilotprojekt „Senioren-freundliches Wohnen“ in Bernsdorf erfüllt so gesehen die Prämissen ökologischer, ökonomischer undgesellschaftlicher Nachhaltigkeit. In der 1990 / 91 errichteten Siedlung mit fünfgeschossigen Häusernwurden 29 konventionelle Wohneinheiten zu 54 seniorenfreundlichen und barrierefreien Apartmentsumgewandelt. Jeweils 26 bzw. 35 m2 groß und passend für ein selbstbestimmtes, unabhängiges Lebenmit gesicherter Pflege und Versorgung. Neben rollstuhlgerechtem Zugang durch einen neuen, außen-liegenden Aufzug, ausreichenden Türbreiten, schwellenlosen Bädern und flexiblen Elektroinstallationenwurde hier in der Oberlausitz Wert auf soziale Integration und Betreuung gelegt. Wer sich für senioren-freundliches Wohnen entscheidet, findet am Fritz-Kube-Ring Nachbarn jeden Alters, Alleinstehende wieauch Familien vor. Die vom Deutschen Roten Kreuz unterhaltende Sozialstation im Haus bietet sozialeund medizinische Serviceleistungen – von Hausnotrufanlagen, Schwesternsprechzeiten über Mittags-tisch und Freizeitangeboten bis hin zu persönlichen Serviceleistungen.
    • Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt Weitere erhOLUNg Des aKtieNmarKts im Jahr 2010 Der durchschnittliche Tagesumsatz im Geschäftsjahr 2010 betrug 3.453 Aktien in Xetra und 547 Aktien am Frankfurter Parkett. Dabei war zu beobachten, dass nach dem Wechsel Der DimaX eNtWicKeLte sich besser aLs Der DaX der KWG in den Entry Standard die Umsätze in der Aktie sukzessive anstiegen. Neben den Börsenplätzen Xetra und Frankfurt am Main, an denen die meisten Umsätze getätigt werden, Die KWg ist seit märZ 2010 im eNtrY staNDarD VertreteN sind die Aktien der Gesellschaft im Freiverkehr der Börsen Berlin, München, Düsseldorf und Stuttgart sowie Hamburg und Hannover einbezogen. 2010 2009 140 DIMAX* KWG Kurs zum 30.12. 5,15 EUR 4,77 EUR 120 marktkapitalisierung 55,6 Mio. EUR 46,9 Mio. EUR 100 5,96 EUR 4,98 EUR 52-Wochenhoch am 29.11.2010 am 09.02.2009 80 3,70 EUR 3,24 EUR 52-Wochentief am 12.08.2010 am 09.03.2009 60Im Jahr 2010 setzte der deutsche Aktienmarkt seine im Frühjahr 2009 begonnene Aufwärts-bewegung fort. So legte der Deutsche Aktienindex, DAX, im Jahresvergleich 16,1 Prozent auf 406.914,19 Punkte zu. Insbesondere zahlreiche Nebenwerte, die allerdings in den Vorjahrenzum Teil heftige Rückschläge erlitten hatten, konnten sich deutlich verbessern. Der Small-Cap-Index SDAX stieg im Jahr 2010 um 45,8 Prozent, während der MDAX sich um 34,9 Prozentverbesserte. Etwas zurück blieben Technologieaktien: Der TecDAX legte lediglich um 20 2008 2009 20104,0 Prozent zu. 0 0 März März März Febr Febr Febr JJuni JJuni JJuni uAAug Nov uAAug Nov Aug Nov Sep Sep Dez Sep Dez Dez Mai Mai Mai Jan AApr JJan Apr JJan Apr Okt Okt Juli Juli Okt JuliAuch das Segment der Immobilienaktien tendierte im Jahr 2010 per saldo freundlich. Der Deutsche voN voN voN äM zeD zeD F zräM zeD zräM F F M M iaM guA peS peS peS rpA naJ rpA tkO tkO tkO iluJ iluJ iluJ inu inu inu rbe rbe rbe na na rp ia iaImmobilienaktienindex DIMAX – herausgegeben von Ellwanger & Geiger Privatbankiers – der deut- g g zrsche Immobilienwerte aus allen Segmenten umfasst und in dem die KWG seit dem Jahres-wechsel 2007/2008 gelistet ist, gewann im Vergleich zum Vorjahr 19,2 Prozent. Die Aktien der *Deutscher Immobilienaktienindex, Bankhaus Ellwanger & Geiger KGam deutschen Wohnungsmarkt engagierten Unternehmen verloren zwar im ersten Halbjahr 2010 * Deutscher Immobilien-Aktien-Index, Bankhaus Ellwanger & Geiger KGleicht, legten aber im zweiten Halbjahr – bei hohen Kursschwankungen – wieder zu.eNtWicKLUNg Der KWg-aKtieDie KWG-Aktie eröffnete das Jahr 2010 auf dem elektronischen Handelssystem Xetramit einem Kurs von 4,68 Euro und schloss zum 30. Dezember 2010 mit 5,15 Euro. IhrJahrestief markierte die Aktie am 12. August mit 3,70 Euro, ihren Höchstkurs erreichte sie am29. November mit 5,96 Euro (Basis: Schlusskurse/Xetra). Im Jahresvergleich gewann dieAktie 8,0 Prozent an Wert. Im Vergleich zum Jahresultimo 2008 errechnet sich ein deutlichesPlus von 25,3 Prozent. 24 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt 25 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt
    • Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt Das UNterNehmeN immObiLieNmarKt UND fiNaNZeNhOhes iNteresse bei KaPitaLerhÖhUNg fÜr Die KWg-aKtieN marKterhOLUNg im Jahr 2010Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 30. Dezember 2010 10.804.729,00 Euro und LaNgfristige fiNaNZierUNg sichert LaNgfristigeist in die gleiche Anzahl Stückaktien eingeteilt. Im Dezember 2010 hat die KWG mit Erfolg eine fiNaNZstabiLitätBarkapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital unter Ausschluss des Bezugsrechts durchge-führt. Durch die Ausgabe von 982.248 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien wird Die KWg PrOfitiert VON VOrsichtigeN iNVestmeNts UNDdas Grundkapital der Gesellschaft von 9.822.481,00 Euro um nominal 982.248,00 Euro sOLiDer fiNaNZierUNg iN Der VergaNgeNheiterhöht. Die neuen Aktien wurden im Rahmen eines Private Placements bei nationalen undinternationalen Investoren platziert, wobei das Interesse der Investoren an den neuen Aktienden Umfang der Kapitalerhöhung deutlich überstieg. Der Mittelzufluss von rund 5,1 Mio. Eurodurch die Kapitalerhöhung dient zur Forcierung des weiteren Wachstums der KWG. 2010 2009Die ordentliche Hauptversammlung der KWG Kommunale Wohnen AG fand am 5. Juli 2010in Hamburg statt. Dabei wurden alle Tagesordnungspunkte nahezu einstimmig beschlossen. summe der finanzschulden 119 Mio. EUR 116 Mio. EUR Ø restlaufzeit 4,5 Jahre 5 JahreWechseL iN DeN eNtrY staNDarD VOLLZOgeN Ø Nominalzins 4,90 5,02Im ersten Halbjahr 2010 ist die Aktie der KWG Kommunale Wohnen AG in den Entry Standardder Frankfurter Wertpapierbörse gewechselt. Die Deutsche Börse AG hat dem Antrag zur Ø jährl. tilgung 1,8 % 1,8 %Einbeziehung der Aktien der KWG Kommunale Wohnen AG in den Entry Standard zum 8. März2010 stattgegeben. Listing-Partner war die Close Brothers Seydler Bank AG in Frankfurt amMain. Mit der Notiz der Aktien im Entry Standard sind gegenüber dem Open Market erweiterteTransparenz- und Publizitätsanforderungen verbunden, allerdings hat die KWG diese Anfor- erhOLUNg Der märKtederung bereits im Vorfeld nahezu erfüllt. Gleichwohl erschließt die Aufnahme in den EntryStandard neue Investorenkreise und erhöht das Interesse für die KWG-Aktie. Dies zeigen nicht Im Jahr 2010 hat sich die globale Wirtschaft von einer schweren Rezession, ausgelöst durchzuletzt die gestiegenen Börsenumsätze nach dem Wechsel in den Entry Standard. die Krise an den internationalen Finanzmärkten, wieder langsam erholt. Die Wirtschaft in Deutschland profitierte insbesondere vom starken Wachstum Chinas und anderer Schwellen- länder, was den Export begünstigte. Zudem boten die niedrigen Zinsen – der Leitzins deraKtiVe KOmmUNiKatiON mit Dem KaPitaLmarKt Europäischen Zentralbank (EZB) stand bei einem Prozent – vielfältige Investitionsanreize. In Folge zog die Konjunktur an, die Beschäftigungszahlen stiegen wieder, die ArbeitslosigkeitDie KWG Kommunale Wohnen AG steht in einem kontinuierlichen Dialog mit Journalisten, sank im Gegenzug. Zum Jahresende lag das Bruttoinlandsprodukt (BIP) fast wieder auf Vor-Analysten und Investoren. Sie präsentierte sich auch im Jahr 2010 auf Roadshows und krisenniveau.Kapitalmarktkonferenzen wie der DVFA, der Entry- und General-Standard-Konferenz, derSmall-Cap-Konferenz, dem SRC Forum Financials & Real Estate sowie auf dem Deutschen Der Immobilienmarkt wurde von der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise besonders starkEigenkapitalforum. Analystenstudien von SES Research, Close Brothers Seydler Research AG getroffen. Umso erfreulicher waren die guten Entwicklungen im Jahr 2010. Die Kreditklem-sowie SRC Research und der GBC AG Investment Research empfahlen die Aktie der KWG zum me löste sich weitgehend auf und damit nahm auch die Zahl der Transaktionen wieder zu.Kauf. Auch hier konnte der deutsche Immobilienmarkt vergleichsweise mehr Schwung aufnehmen als der von anderen europäischen Ländern wie Spanien oder Großbritannien. Nicht zuletzt lag dies daran, dass er sich in den Boomjahren 2004 bis 2007 nicht so stark überhitzt hatte und die Preissteigerungen moderat blieben. 26 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt 27 Das UNterNehmeN
    • Das UNterNehmeNimmObiLieNmarKt UND fiNaNZeNmehr beWegUNg im traNsaKtiONsmarKt Nachdem im Jahr 2009 sämtliche fälligen Kredite zu guten Konditionen prolongiert werden konnten, besteht bis in die zweite Jahreshälfte 2011 kein weiterer Refinanzierungsbedarf. ZuWährend der Transaktionsmarkt im Jahr 2009 fast ganz zum Erliegen gekommen war – diesem Zeitpunkt werden sich dann die zur Verlängerung anstehenden Kredite lediglich aufes wurden so wenig Portfolios gehandelt wie seit 1999 nicht mehr, fanden 2010 wieder mehr rund 2 Mio. Euro belaufen. Im Jahr 2012 besteht für die KWG ein Optionsrecht, rund 35 Mio.Käufer und Verkäufer zusammen. Allerdings blieb das Volumen in allen Teilmärkten auf Euro neu zu finanzieren oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten Margenniedrigem Niveau. Nach Angaben von BulwienGesa, die Transaktionen ab 50 Einheiten bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWGerfassen, wurden im Jahr 2010 Wohnimmobilienpakete im Wert von 3,64 Mrd. Euro gehandelt. beträgt 1,8 Prozent pro Jahr.Während in den Boomjahren viele große Portfolios den Eigentümer wechselten, wurden dieTransaktionen im Jahr 2010 kleinteiliger, das größte 2010 gehandelte Portfolio beinhaltete laut Die KWG profitiert heute von ihrer nachhaltigen Finanzierung sowie ihrer vorsichtigen Einkaufs-Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 5.450 Wohneinheiten. Änderun- strategie. Nachdem zur Vorkrisenzeit vielfach Immobilienportfolios zu überhöhten Preisen dengen sind auch bei den Akteuren festzustellen. Wurden in den Jahren zuvor vielfach Bestände Eigentümer wechselten, standen bzw. stehen hier heute hohe Wertberichtigungen an. Da dievon öffentlicher Hand an überwiegend ausländische Investoren verkauft, so waren im Jahr 2010 KWG sehr preisbewusst akquirierte, sind für den Berichtzeitraum 2010 keinerlei Wertberichti-vermehrt inländische Kapitalanleger auf dem Immobilienmarkt aktiv. Auf Verkäuferseite fanden gungen vorzunehmen. Im Gegenteil: Das Immobilienvermögen der KWG erhöhte sich von 174sich vor allem private Eigentümer, die öffentliche Hand hielt sich stark zurück. Mio. Euro auf 189 Mio. Euro.Eine weitere Folge der vorangegangenen Krise sind gesunkene Preise. Auch wenn diese imJahr 2010 wieder leicht stiegen, blieben sie vergleichsweise auf niedrigem Niveau. 2010 KfW-mitteLbetrug laut BBSR der durchschnittliche Verkaufspreis pro Wohnung bei Transaktionen ab 800Einheiten 39.000 Euro pro Wohneinheit. In den Jahren 2004 bis 2007 wurden noch Werte von Stabilisierend für den Immobilienmarkt wirkte sich die bereits im Jahr 2008 initiierte Förderung50.000 Euro erreicht. Insbesondere die teuer in den Jahren vor 2009 erworbenen Bestände durch den Bund aus. Die KfW-Förderbank stellte Kreditmittel bereit, die mit großem Zuspruchwerden dem Markt noch nicht wieder zugeführt, solange kein Verkaufsdruck besteht. Während angenommen wurden. Auch die KWG nahm im Jahr 2010 für Sanierungs- und Modernisie-die Verkäufer aufgrund zu erwartender geringer Kaufpreise tendenziell zurückhaltend sind, rungsmaßnahmen KfW-Mittel in Höhe von rund 4 Mio. Euro in Anspruch. Soweit möglich, wurdenbeeinträchtigt auf Käuferseite vor allem die restriktive Kreditvergabe den Markt. Die Fremdkapital- und werden KfW-Kredite und -Zuschüsse bereits bei der Einkaufsfinanzierung berücksichtigt.beschaffung ist deutlich schwieriger als vor der Krise. Wurden früher Investitionen bis zu Durch die Verwendung von KfW-Mitteln zur Objektaufwertung wird die Investition für die durch-90 Prozent finanziert, liegt das Limit heute bei 75 Prozent und darunter. Doch nicht nur der leitende Bank gesichert und eine Finanzierung damit für das Kreditinstitut noch attraktiver.Eigenkapitalanteil entscheidet über die Kreditvergabe, auch ein langfristiger Kalkulationshorizontsowie eine gute Bonität des Kreditnehmers sind entscheidende Faktoren und werden von denBanken mittlerweile noch intensiver geprüft. 2011 – erhOLUNg geht Weiter Von einer weiteren Erholung des Immobilienmarktes ist auszugehen. Auch wenn die aus derWettbeWerbsVOrteiLe Der KWg Finanzkrise resultierende Staatsschuldenkrise weiter den europäischen Raum belastet und Unsicherheiten birgt. Auch wenn das Zinsniveau in den letzten Monaten leicht gestiegen ist,Die KWG beobachtete die Entwicklungen auf dem Transaktionsmarkt im Jahr 2010 genau. befindet es sich nach wie vor auf niedrigem Niveau. In den ersten Monaten des Jahres 2011Zum Jahresende erwarb sie dann ein attraktives Portfolio von 506 Wohneinheiten in Nieder- sind viele Investoren am Markt auf der Suche nach Immobilienbeständen. Auch ausländi-sachsen sowie ein Objekt mit 30 Einheiten in Berlin. Beide Akquisitionen erweiterten regionale sche Investoren zeigen wieder reges Interesse. Die Auswirkungen der Finanzkrise werdenPortfolios. Die Finanzierung stellte sich als unproblematisch heraus. Bei sämtlichen Finanzie- weiterhin spürbar sein, zum Teil sind sie sogar als für den Markt gesund einzustufen. Dasrungen achtete die KWG von Anfang an auf eine langfristig tragfähige Strukturierung mit einem Risikobewusstsein ist gestiegen und die Sicherheit und Langfristigkeit von Investmentshohen Eigenkapitaleinsatz; der LTV (Loan-to-value) liegt seit Jahren unterhalb von 70 Prozent. stehen im Vordergrund. Allerdings wird ein größerer Investmentschub nur möglich, wenn dieDies hat sich auch in der Krisensituation bewährt und schaffte auch 2010 im Einkauf und bei Risikobereitschaft auch wieder leicht steigen kann. Letztendlich bestimmen – wie Ernst & YoungVerhandlungen zu Finanzierungskonditionen einen Wettbewerbsvorteil. es bereits formulierte – die Kreditinstitute die weitere Entwicklung des Transaktionsvolumens. Da die KWG grundsätzlich bei ihren Finanzierungen hohe Eigenkapitalanteile berücksichtigt, stelltNeben der Finanzierung für zwei neue Objekte wurde im Jahr 2010 ein Darlehen im Wert von die restriktivere Darlehensvergabe kein Hindernis für ihre weiteren Expansionspläne dar.4,5 Mio. Euro umstrukturiert. Die durchschnittliche Zinslast im Gesamtportfolio der KWGbeträgt 4,90 Prozent p. a. gegenüber 5,02 Prozent p. a. zum Jahresbeginn. Die Finanzverbind-lichkeiten hatten eine durchschnittliche Restzinsbindungslaufzeit von rund 4,5 Jahren. 28 Das UNterNehmeN 29 Das UNterNehmeN
    • Das UNterNehmeNPOrtfOLiO UND strategie KONseQUeNter LeerstaNDsabbaU UND mietsteigerUNgeN reNDiteträchtige b-LageN im Jahr 2010 Die KWG fokussiert sich auf Investitionen in Mittelstädten bzw. Metropolregionen. Meist sind Die KONZerNeigeNe haUsVerWaLtUNg Nimmt erfOLgreich diese renditestärker als solche in sogenannten Top-Standorten. Insbesondere die Märkte in ihre geschäftstätigKeit aUf den mittleren Zentren gelten als weniger krisenanfällig, zugleich lassen sich aufgrund niedriger Erwerbspreise deutlich höhere Renditen erzielen. Auch innerhalb der Städte konzentriert sich ZUm JahreseNDe geLiNgt Der aNKaUf VON 506 eiNheiteN die KWG vorwiegend auf mittlere Lagen. Das Investment kann selbst in demografisch belas- iN ceLLe sOWie im grOssraUm bremeN teten Regionen lukrativ sein. Nicht nur die Makro-, sondern auch die Mikrolage ist entschei- dend und nicht zuletzt das Objekt selbst in seiner Erscheinungsweise und seinem baulichen Zustand. Zum 31.12.2010 Kernbestand investitionsbestand gesamtbestand einheiten gesamt 3.074 1.792 4.866 davon Wohneinheiten 3.049 1.773 4.822 Schleswig- Holstein Gewerbeeinheiten 25 19 44 Quadratmeter 182.151 101.319 283.470 Leerstand in % 6,4 33,7 16,2 Bremen Berlin Ø ist-miete pro m2 4,80 4,46 4,70 NiedersachsenDie durchschnittliche KWG-Wohnung im Kernbestand umfasst drei Zimmer sowie Kücheund Bad, befindet sich in einem Objekt, das in den 60er Jahren erbaut wurde, und bietet ein Nordrhein-Zuhause für zwei bis drei Personen. Sie ist in der Regel mit Laminat, Kabelanschluss und einer Westfalen SachsenGegensprechanlage ausgestattet. Beheizt wird sie über eine Zentralheizung. Die monatliche ThüringenKaltmiete pro Quadratmeter liegt zum Jahresende 2010 bei 4,80 Euro und die Nebenkosten bei Investitionsbestand2,25 Euro. Somit beläuft sich die Warmmiete auf 7,05 Euro pro Quadratmeter. KernbestandWOhNeN aLs stabiLes iNVestmeNtDiese Wohnung steht stellvertretend für den Gesamtbestand der KWG Kommunale Wohnen AG Einheiten gesamt:von fast 5.000 Wohneinheiten. Sie bilden ein langfristiges Investment in eine beständige Asset-Klasse mit stabilen Renditen und hohen Cashflows. Der Wohnimmobilienmarkt ist innerhalb der 2.000Immobilienwirtschaft das krisensicherste Segment: Wohnen ist nicht substituierbar. Die Nachfra-ge nach Wohnraum unterliegt daher geringeren konjunkturellen Schwankungen als z. B. die vonBüro- oder Hotelimmobilien; ebenso besteht in diesem Vergleich ein geringeres Klumpenrisiko inder Mieterschaft. Der Mietmarkt ist in Deutschland stark ausgeprägt – die Eigenheimquote ist im 1.000Vergleich zu den europäischen Nachbarn mit 42 Prozent sehr gering – und weitestgehend stabil.Er profitiert von den steigenden Haushaltszahlen sowie von der geringen Neubaurate. 100 30 Das UNterNehmeN 31 Das UNterNehmeN
    • Das UNterNehmeNPOrtfOLiO UND strategieaUsbaU Des POrtfOLiOs neuen Heizanlagen, einer Wärmedämmfassade sowie neuen Fenstern auch das Erscheinungsbild aufwertet, profitieren die Anlagen von einer neu gewonnenen AttraktivitätNeue Standorte eröffnet die KWG durch den Erwerb größerer Portfolien, diese wiederum werden und einem Wertzuwachs.durch Arrondierungen ausgebaut. In den Jahren 2007 und 2008 konnte so der größte Teil desheutigen KWG-Bestandes erfolgreich aufgebaut werden. Zum 31. Dezember 2010 umfasst dasPortfolio 4.822 Wohn- und 44 Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 283.470 Quadratme- WOhNUNgssaNierUNgeNtern. Nachdem der Transaktionsmarkt von 2009 bis Mitte 2010 aufgrund der globalen Wirt-schafts- und Finanzkrise zum Erliegen gekommen war, boten sich zum Jahresende wieder In Ergänzung zu den energetischen Maßnahmen in Celle und Gelsenkirchen wurden, entsprechendvermehrt Möglichkeiten zur Bestandserweiterung. Ende des Jahres erwarb die KWG zwei dem grundlegenden KWG-Sanierungskonzept, die leerstehenden Wohnungen zur NeuvermietungPortfolien, mit denen sie strategiekonform die regionalen Teilbestände erhöhte. 506 Wohnein- umfassend saniert und modernisiert. Daneben wertete die KWG auch Wohnungen an anderenheiten befinden sich in Niedersachsen und verteilen sich auf Celle und den Großraum Standorten bzw. im Kernbestand auf. In Summe wurden 210 Wohnungen neu hergerichtet, wasBremen, 30 Einheiten sind in Berlin-Wedding lokalisiert. Die Bestände gehen voraussichtlich exakt dem Vorjahreswert entspricht. Damit hat die KWG bereits 16,4 Prozent ihres Gesamtbe-bis Mitte 2011 in das Eigentum der KWG über. standes selbst saniert.Die KWg schafft Werte Schleswig-Schon bei Erwerb fokussiert sich die KWG auf Objekte mit überdurchschnittlichem Wertsteigerungs- Holsteinpotenzial. Leerstand und bauliche Mängel werden dabei als Chance gesehen. Das Potenzial hebtdie KWG mit individuell auf das Objekt zugeschnittenen Konzepten. Grundsätzliche ineinander-greifende Mechanismen werden durch das konzerneigene Bau- und Asset-Managementgesteuert. So koordiniert das Baumanagement die Aufwertung der Bausubstanz durch Sanierungbzw. Modernisierung. Das aktive Asset-Management steuert die Maßnahmen hinsicht- Bremenlich Wirtschaftlichkeit, zur Reduzierung von Leerstand und Fluktuation sowie zur Steigerung Berlinder durchschnittlichen Quadratmetermiete. Aktives Asset-Management bedeutet zudem ein Niedersachsenregelmäßiges Optimieren der Dienstleistungs- und Versorgungsverträge, angefangen beimHausmeisterservice und Winterdienst bis zur Heizöllieferung. Nordrhein- WestfalenKerNbestaND / iNVestitiONsbestaND Sachsen ThüringenDer überwiegende Teil der Objekte ist saniert und gut vermietet. In diesen Objekten werden 2008einzelne Wohnungen zur Neuvermietung ggf. baulich angepasst. Insgesamt sind hier jedoch 2009keine umfassenden Arbeiten notwendig. Diese Objekte weist die KWG als dauerhaften Kernbe-stand aus. Objekte, bei denen große Sanierungsmaßnahmen anstehen, werden hingegen dem 2010Investitionsbestand zugeordnet. Nach Abschluss solcher Maßnahmen werden die Objekte demKernbestand zugeführt. Sanierte Wohneinheiten gesamt:NachhaLtig UND eNergieeffiZieNt 10 EinheitenDer langfristige Investitionshorizont, den die KWG verfolgt, setzt nachhaltiges Handeln voraus. Diegroßen Sanierungsmaßnahmen im Investitionsbestand – im Jahr 2010 in Celle und Gelsen-kirchen – sind daher im Wesentlichen auf eine Steigerung der Energieeffizienz ausgelegt. Hier- 100 Einheitendurch werden insbesondere der Heizenergieverbrauch massiv reduziert und Potenzial für eineverträgliche Kaltmietenerhöhung geschaffen. Da die Ausstattung der Wohnanlagen mit in der Regel 200 Einheiten 32 Das UNterNehmeN 33 Das UNterNehmeN
    • Das UNterNehmeNPOrtfOLiO UND strategieeNtWicKLUNg Der mieteNIm vergangenen Jahr konnten die Mieteinnahmen durch Leerstandsabbau, Mietanpassungenund Neuvermietungen weiter gesteigert werden. Leerstand in % Ist-Miete in EUR pro m2 Leerstand in % Leerstand in % Ist-Miete in EUR pro m2 Ist-Miete in EUR pro m2Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Kernbestand hat sich dabei um 0,14 Euro erhöht, VerWaLtUNg Der bestäNDe – Nah am mieterim Investitionsbestand um 0,11 Euro. Allerdings gibt es hier, basierend auf regelmäßigenMarktanalysen des Vermietungsmarktes, noch ein erhebliches Potenzial von rund 0,80 Euro Zum Januar 2010 hat die KWG Wohnwert GmbH ihre Geschäftstätigkeit aufgenommen. Diepro Quadratmeter. Insgesamt erwirtschaftete das Portfolio eine Nettokaltmiete (Net Rental konzerneigene Hausverwaltung übernahm in einer ersten Stufe Bestände in Berlin, SachsenIncome, NRI) von 13,3 Mio. Euro und steigerte sich damit zum Vorjahr um 0,1 Mio. Euro. und Thüringen. Seit dem 1. Januar 2011 werden auch die Bestände in den alten Bundeslän-Zurückzuführen ist dies auf Leerstands- und Fluktuationsabbau sowie Mietanpassungen. Der dern durch die KWG Wohnwert betreut. Neben positiven Skalen- und Verbundeffekten ist diebilanzielle Wertansatz wurde mit einem Marktwert in Höhe von 188,6 Mio. Euro extern bewer- KWG durch die regionalen Geschäftsstellen noch näher am Mieter und kann besser auftet, wodurch sich das Immobilienvermögen im Vergleich zum Vorjahr um 8,0 Prozent erhöht Erfordernisse und Bedürfnisse eingehen. So findet der Mieter vor Ort bzw. in der Nähe einenhat. Bezogen auf den Bilanzansatz der Immobilien stellten die Mieteinnahmen eine Rendite persönlichen Ansprechpartner. Auch in der Vermietung erweist es sich als Vorteil, alsvon 7,1 Prozent dar. Eigentümer direkt mit dem Mietinteressenten in Kontakt zu treten. So lässt sich hier besser Einfluss auf den Mietermix nehmen. Die Basis mit der kaufmännischen Verwaltung ist in Glauchau (Sachsen) angesiedelt. Von hier aus steuert auch das Forderungsmanagement nach strukturierten Prozessabläufen und in enger Verbindung mit den Regionalbüros die zeitnahe Eindämmung von Zahlungsproblemen der Mieter. 34 Das UNterNehmeN 35 Das UNterNehmeN
    • ,,Das UNterNehmeNPOrtfOLiO UND strategieInsbesondere die Bestände in Berlin haben sich, seitdem sie durch die KWG Wohnwertverwaltet werden, äußerst positiv entwickelt. Der Leerstand wurde binnen eines Jahres aufrund ein Drittel des Ausgangswertes abgebaut und die Mieteinnahmen um 15 Prozenterhöht.Künftig wird die KWG Wohnwert GmbH ihre Leistungen auch Dritten anbieten.Die KWG widersetzt sich mit der Internalisierung der Hausverwaltung somit bewusst demallgemeinen Trend des Outsourcings.agiereN statt abWarteNDie KWG wird die Erholung des Marktes auch im Jahr 2011 nutzen, um ihr Portfolio weiter auszu-bauen. Zusätzlich ist sie dabei, neue Teilmärkte innerhalb des Bereiches Wohnen zu erschlie-ßen. In Anbetracht der demografischen Entwicklungen und verstärkter Alterungstendenzenagiert sie aktiv, baut einen Teilbestand ihrer Wohnungen barrierearm um und bietet diesein Zusammenarbeit mit sozialen Trägern als „Seniorenfreundliches Wohnen“ an.aUsbLicK 2011Die Rahmenbedingungen am deutschen Vermietungsmarkt haben sich seit Mitte 2010 verbessert.Hiervon hat auch die KWG mit ihrer Strategie profitiert. Die gesteigerten Mieteinnahmen alsauch die Wertsteigerung der Bestände zeigen, dass die KWG auf dem richtigen Weg ist. Für2011 bleiben wir auf diesem Weg und forcieren weiterhin das organische und anorganischeWachstum der Gesellschaft. Als sehr kostenbewusst arbeitendes Unternehmen bekommen wir meistens eine warmmietenneutrale Sanierung hin. ,, Torsten Hoffmann, 5. Februar 2011 36 Das UNterNehmeN 37 thema
    • Das UNterNehmeNDie KWg iNVestiert iN Die ZUKUNft heiZeNergieeiNsParUNgeN VON bis ZU 70 PrOZeNt grOssmassNahmeN iN ceLLe UND geLseNKircheN Die KWg erhÖht KaLtmieteN sOZiaLVerträgLich Für die KWG sind die Themen energetische Sanierung und Energieeffizienz sowie Nachhaltigkeit schon früh in der Wertschöpfungskette von Bedeutung. Bereits beim Erwerb der Objekte finden eNergetische mODerNisierUNg beDeUtet ggf. erforderliche Sanierungsmaßnahmen in der Bewertung des Wertsteigerungspotenzials WiN-WiN-WiN-sitUatiON fÜr mieter, Vermieter UND UmWeLt Berücksichtigung und die zu erwartenden Kosten werden ins Finanzierungskonzept eingepreist. Das Jahr 2010 bestimmten für die KWG vor allem zwei große Sanierungs- und Modernisie- rungsprojekte: celle, Veilchengrund gelsenkirchen, Vittinghoff-siedlung Der Veilchengrund in Celle: Eine Siedlung mit 36 zwei- bis dreistöckigen Mehrfamilienhäusern aus den 1960er Jahren. Die Siedlung ist mit ihren vielen grünen Freiflächen in eine Ein- und Zweifamilienhausumgebung Wohneinheiten 174 143 eingebettet. gewerbeeinheiten 0 4 Die Vittinghoff-Siedlung in Gelsenkirchen: Eine denkmalgeschützte Siedlung aus den 1920er Jahren im Stadtteil Schalke. Hier wurde in Nutzfläche in m2 13.062 8.799 enger Abstimmung mit dem Denkmalschutzamt der Stadt Gelsenkirchen saniert. investitionsvolumen in eUr 4,2 Mio. 2,5 Mio. Zwei Siedlungen mit völlig unterschiedlichen Ausgangssituationen – entsprechend wichtig war es für die KWG, individuelle Lösungen zu entwickeln, die den Klimahaushalt des jeweiligen Jahres-NKm 2009 in eUr 376.641 386.031 Objektes und sein Erscheinungsbild berücksichtigen. Individuell heißt auch, dass die KWG innovative Techniken mit einbezog, wie z. B. die neuen gasbetriebenen Blockheizkraftwerke Jahres-NKm 2010 in eUr 430.412 392.545 der Firma LichtBlick oder die abgasbindenden Dachpfannen der Firma Nelskamp, die jeweils ihren Einsatz im Veilchengrund fanden. einsparquote/-potenzial heizenergie Bis zu 60 % Die KWG hat an den beiden Standorten in Summe 6,7 Mio. Euro u. a. in Wärmedämmung sowie weitere Einzelmaßnahmen wie Erneuerung der Heizungsanlagen und der Innenausstat- tung investiert. 84,03 Prozent davon wurden durch die KfW-Bankengruppe finanziert. Die Maßnahmen sind voraussichtlich bis Mitte 2011 abgeschlossen. Durch die energetischeHerr M. ist Mieter einer Dreizimmerwohnung im Veilchengrund. Er wohnt zusammen mit sei- Sanierung und Modernisierung wird der Bestand in Gelsenkirchen auf das Niveau derner Frau seit einigen Jahren in der Siedlung in Celle-Vorwerk. Im Jahr 2010 hat er monatlich Energiesparverordnung 2009 (EnEV) und in Celle auf das der EnEV 2009 gehoben werden.für seine Miete insgesamt 645 Euro gezahlt. Diese Miete teilte sich in 325 Euro Kaltmiete und Der Verbrauch der zum Heizen benötigten Endenergie kann damit an beiden Standorten auf320 Euro für die Betriebs- und Heizkosten auf. Die Nebenkosten bildeten mit einem Anteil bis zu 60 Prozent gesenkt werden. Neben der energetischen Modernisierung werden dievon 49 Prozent die zweite Miete. Verantwortlich für diese hohe Summe war der Heizenergie- leerstehenden Wohnungen umfassend saniert und modernisiert. Die modernen Badausstat-verbrauch. tungen sowie die hochwertigen Bodenbeläge und neuen Türen erhöhen neben den optisch aufgewerteten Fassaden die Attraktivität der Wohnanlagen und ermöglichen eine VermietungFast 90 Prozent des Energieverbrauchs eines privaten Haushalts in Deutschland sind, nach über dem Marktmietpreis vergleichbar großer Wohnungen. Der Leerstand kann aufgrund derAngaben der Bundesregierung, Heizung und Warmwasser geschuldet; rund drei Viertel davon anhaltenden Baumaßnahmen erst ab dem Jahr 2011 wesentlich reduziert werden, dennochfür Raumwärme. Ein Großteil dieser Wärme entweicht durch Wände, Fenster, Dach, Türen wurden die Mieterlöse im Vergleich zum Vorjahr bereits um rund 9 Prozent gesteigert.oder Fußboden. Auch alte Heizanlagen sind für erhöhten Energieverbrauch verantwortlich. 38 Das UNterNehmeN 39 Das UNterNehmeN
    • Das UNterNehmeNDie KWg iNVestiert iN Die ZUKUNftDie zweite miete Win-win-win-situationSeit Ausführung der baulichen Maßnahmen setzt sich für unseren Mieter Herrn M. in Celle Die KWG hat durch die baulichen Veränderungen die Voraussetzungen für einen nachhaltigendie Miete neu zusammen. Ein Teil der Sanierungskosten (ca. 1,04 Euro/m²) wurde auf ihn Umgang mit Energie geschaffen. Doch der Gewinn durch die Sanierungen in Celle und inumgelegt – gesetzlich wären nach § 559 BGB hier bis zu 11 Prozent der umlagefähigen Gelsenkirchen geht weit über eine Senkung des Energieverbrauchs und damit der Nebenkos-Baukosten jährlich möglich. Herrn M.s Kaltmiete erhöht sich dadurch um rund 23 Prozent auf ten hinaus: das Erscheinungsbild der Siedlungen ist aufgewertet, Leerstände konnten abge-401 Euro, gleichzeitig haben sich die Betriebskostenvorauszahlungen, in denen die Kosten für baut und die Mieterschaft gestärkt werden. Die KWG profitiert zudem von gestiegenenHeizung und Warmwasser enthalten sind, auf 189 Euro verringert und entsprechen nur noch Mieteinnahmen durch Kaltmietenanpassungen bzw. Neuvermietungen und von Wertzuwäch- Nebenk32 Prozent der Gesamtmiete, die nun bei 590 Euro liegt. Der Mieter Herr M. profitiert damit sen. Nicht zuletzt schlägt sich das bauliche Engagement in der positiven Klimabilanz desvon einer um fast 9 Prozent reduzierten Gesamtmiete, was einem Betrag von 55 Euro ent- Unternehmens nieder. Diese erfreulichen Ergebnisse bestätigen das Geschäftsmodell und Kaltmiespricht. Auch der Mieter kann seinerseits zu einer Senkung der zweiten Miete beitragen, bestärken die KWG auf ihrem Weg in eine ökonomisch und ökologisch nachhaltige Zukunft.indem er sein Heiz- und Lüftungsverhalten an die neuen Bedingungen anpasst.Die KWG generiert durch die Vermietung an Herrn M. nun eine Nettokaltmietensteigerung von23 Prozent. Über alle Bestandsmieter hinweg liegt der Kaltmietengewinn bei 20 Prozent. Nichtberücksichtigt ist hier das Potenzial, das in der Neuvermietung der sanierten Leerwohnungen Nebenkosten (BK+HK)liegt. Hier sind weitere eklatante Steigerungen der Gesamtmiete von fast 50 Prozent bis zumJahr 2012 möglich. Im Vergleich zu Mietanpassungen im Bestand ist das Potenzial zur KaltmieteKaltmietensteigerung im Rahmen von Sanierungen damit am höchsten.förderung durch den bund unabdingbarDie KWG hat im Jahr 2010 mit den Objekten in Celle und Gelsenkirchen zusammen 317Wohneinheiten, also 6,6 Prozent ihres Bestandes, saniert. Bundesweit liegt die Sanierungsratedes Gebäudebestandes bei 0,9 bis 1,3 Prozent pro Jahr. Diese Quote soll mindestens verdop-pelt werden. Die generelle Bereitschaft von Vermietern zu investieren hängt jedoch von derRentabilität ab. Niedrige Energiekosten tragen zwar zum wirtschaftlichen Erfolg von Immobilienbei, dennoch geht es nicht ohne Förderung der Maßnahmen durch den Bund, möchte maneine weitere Belastung der Mieter ausschließen. Allerdings erhofft sich auch die KWG, dass imRahmen des neuen Energiekonzepts des Bundes Anpassungen stattfinden und geförderteMaßnahmen noch individueller abrufbar sind. 40 Das UNterNehmeN 41 Das UNterNehmeN
    • KONZerNLageberichtDer KWg KOmmUNaLe WOhNeN agfür das Geschäftsjahr 20101. geschäftsverlauf und rahmenbedingungen Für 2011 sind die Prognosen optimistisch. Die konjunkturelle Erholung wird sich fortsetzen,2. Vermögens-, finanz- und ertragslage Unsicherheiten bleiben. Das deutsche Wachstum ist vom Wachstum Asiens abhängig, das3. Nachtragsbericht 2011 schwächer ausfallen soll. Allerdings wird auch ein steigender Inlandskonsum prog-4. risiko- und chancenbericht nostiziert, welcher die deutsche Wirtschaftsentwicklung vom Export unabhängiger macht.5. Prognosebericht Wirtschaftsforschungsinstitute prognostizieren eine Wachstumsrate von rund 2 Prozent. Lage der immobilienbranche1. geschäftsVerLaUf UND rahmeNbeDiNgUNgeN Der Immobiliensektor war primär von der Krise betroffen, erholte sich jedoch auch mit alsgesamtwirtschaftliche Lage Erstes. Insgesamt war das Jahr 2010 für die deutsche Immobilienbranche ein gutes Jahr. Im Laufe des Jahres löste sich die Kreditklemme, die durch die Kreditbank für WiederaufbauIm Jahr 2010 erholte sich die Weltwirtschaft von einer der schwersten Rezessionen der (KfW) zur Verfügung gestellten Mittel belebten den baulichen Sektor und auch das Transak-Nachkriegszeit, ausgelöst von einer internationalen Krise der Finanzmärkte im Jahre 2008. tionsvolumen stieg erstmals wieder deutlich an.Deutschland bzw. die deutsche Wirtschaft sind im globalen bzw. auch europäischen Vergleichgut durch diese Krise gekommen. Zu Beginn des Jahres 2010 war dies noch nicht absehbar. Wohnimmobilien entwickelten sich dabei vergleichsweise besser als andere Immobilien-Im Februar wuchs die Unsicherheit über die Schuldenmisere Griechenlands und anderer segmente. Auch hier stiegen die Transaktionszahlen. Nach Angaben von BulwienGesa, dieEU-Staaten, das Jahrestief wurde erreicht. Es ging die Angst vor einem erneuten Abgleiten Transaktionen ab 50 Einheiten erfassen, wurden 2010 Wohnimmobilienpakete mit min-der Weltwirtschaft um, die Staatsschuldenkrise war zum Jahresende noch nicht überwunden. destens 50 Einheiten im Wert von 3,64 Mrd. Euro gehandelt. Auch im Bereich der privaten Immobilienakquisitionen zur Eigennutzung bzw. als Kapitalanlage sind die Zahlen – dankSeit dem Frühjahr 2010 belebte sich die deutsche Wirtschaft wieder, getragen durch den des niedrigen Zinsniveaus – gestiegen. Allerdings wurden die Transaktionen kleinteiliger.vom starken Wachstum Chinas und anderer Schwellenländer profitierenden Export. Zum Cushman & Wakefield ermittelten sinkende Transaktionszahlen für großvolumige Portfolios.Jahresende wurden Werte erreicht, die denen vor der Finanzkrise nahezu entsprachen. Ebenfalls nach Angaben des Marktforschungs- und Beratungsunternehmens BulwienGesa sind auch wieder vermehrt ausländische Investoren am deutschen Wohnungsmarkt aktiv.Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) lag im 1. Quartal 2010 mit 2,3 Prozent und im 2. Quartal2010 gar um 4,3 Prozent über dem Vorjahresquartal. Im 3. Quartal des Jahres belief sich In Ergänzung zum Transaktionsvolumen haben auch die Kauf- und Vermietungspreise Zu-die Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal auf 3,9 Prozent, im 4. Quartal 2010 erhöhte wächse erfahren. Nach Angaben von BulwienGesa legten die Wiedervermietungsmieten umsich das BIP im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum um 4,0 Prozent. Für 2010 2,3 Prozent zu. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) erwartet für 2011 einen weiterenbedeutete das insgesamt ein Wachstum des BIP um 3,6 Prozent. Damit erreichte das BIP Anstieg zwischen einem und 2,5 Prozent. Explizit in Zuzugsregionen ist von weiteren Preis-wieder annährend Vorkrisenniveau. Im Jahr 2009 hatte das BIP noch durchgehend rückgän- steigerungen auszugehen.gige Werte aufgewiesen.Die Verbraucherpreise zogen ebenfalls – nach einer sehr verhaltenen Entwicklung im vergan- geschäftsmodell der KWggenen Jahr und im ersten Halbjahr 2010 – wieder an. So lagen die Preise im Dezember 2010rund 1,7 Prozent über dem des Vorjahresmonats. Die Teuerungsrate lag für das gesamte Die KWG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter von deutschen Wohnimmobilien. DieJahr 2010 bei durchschnittlich 1,1 Prozent und hat sich damit gegenüber dem Vorjahreswert Gesellschaft erwirbt vor allem Immobilien in sogenannten B- und C-Lagen, da bei diesen auf-von 0,4 Prozent nahezu verdreifacht. Treibend war der Anstieg der Nahrungsmittelpreise, die grund der günstigeren Einkaufskonditionen bessere Renditen erwartet werden. Vor dem Er-Energiepreise blieben weitgehend auf stabilem Niveau, nachdem diese bereits im Jahr 2008 werb eines Objektes prüft die KWG detailliert die Miet- und Instandsetzungshistorie und legtmassiv angezogen hatten. Im Gegenzug sank die Arbeitslosigkeit, die Beschäftigung hat mit hierbei besonderen Wert auf das Vorliegen auch von weit zurückreichenden Datensätzen.40,5 Mio. Arbeitnehmern ein Rekordniveau erreicht und auch bei den Bruttolöhnen und Die Ankaufkriterien werden vor allem in mittelgroßen Städten in Nord- und Ostdeutschland-gehältern zeigt sich langsam der Aufschwung. erfüllt, wobei sich die Gesellschaft auf Objekte in Ballungsregionen bzw. Regionen mit einer positiven Zukunftsprognose konzentriert. Entsprechend findet sich der überwiegende Teil desDer Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) steht nach wie vor mit einem Prozent auf Immobilienbestandes in diesen Gebieten. Durch ein aktives Asset-Management des Immo-dem Niveau vom Mai 2009. Die niedrigen Zinsen trugen wesentlich zur schnellen Erholung bilienportfolios zielt die KWG auf eine Senkung der Leerstände bei gleichzeitiger Entwicklungder deutschen Wirtschaft bei und ermöglichten Unternehmen, sich günstig zu finanzieren des Mietniveaus ab.und die Zinsausgaben trotz angespannter Nachfrage zu erwirtschaften. 42 KONZerNLagebericht 43 KONZerNLagebericht
    • KONZerNLageberichtDer KWg KOmmUNaLe WOhNeN agfür das Geschäftsjahr 2010Um die Wertschöpfungskette innerhalb des Konzerns zu vervollständigen, hat die KWG im steuern (VJ: 3,3 Mio. Euro) aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzin-Jahr 2009 die KWG Wohnwert GmbH gegründet, eine Hausverwaltungsgesellschaft, die An- vestitionen gehaltenen Immobilien.fang 2010 ihre Tätigkeit aufgenommen hat. Zunächst sind die Bestände in Berlin, Sachsenund Thüringen in die Hausverwaltung eingegangen. 2010 wurde zudem der Übergang der Aber auch das operative Ergebnis der KWG (Ergebnis vor Ertragsteuer- und Bewertungseffek-KWG-Bestände in den westlichen Bundesländern zum 1. Januar 2011 vorbereitet. Auch Drit- ten) konnte von –1,3 Mio. Euro im Jahre 2009 um 1,9 Mio. Euro auf 0,6 Mio. Euro für 2010te sollen zukünftig auf die Serviceangebote der KWG Wohnwert GmbH zurückgreifen können. verbessert werden. Der Vorstand der KWG ist mit der Geschäftsentwicklung des Jahres 2010 zufrieden undÜberblick über den geschäftsverlauf für 2011 optimistisch. Das Umfeld für Transaktionen scheint sich weiterhin zu erholen, sodass sich mehr Möglichkeiten einer Ausweitung des Immobilienbestandes ergeben sollten.Nachdem im Jahr 2009 der Transaktionsmarkt fast zusammengebrochen war, spürte man Insgesamt wird auch für 2011 von steigenden Umsätzen bei einer weiteren Verbesserungim Jahr darauf deutliche Erholungstendenzen, doch das Angebot blieb hinter der Nachfrage einzelner Kennzahlen ausgegangen.zurück. So konnte die KWG erst zum Jahresende noch zwei Einkäufe abschließen. Zumeinen erwarb sie ein Portfolio von 506 Wohnungen, die sich auf die Standorte Celle undDelmenhorst verteilen, zum anderen ein Objekt in Berlin mit 30 Wohneinheiten. In beiden UnternehmensstrukturFällen werden strategiekonform regionale Standorte, an denen die KWG bereits aktiv ist, weiterausgebaut. Der rechtliche und wirtschaftliche Übergang dieser Einheiten auf die KWG Die KWG Kommunale Wohnen AG ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht underfolgt im Geschäftsjahr 2011. Wesentlich konzentriert hat sich die KWG im Jahr 2010 auf fungiert als Mutterunternehmen des KWG-Konzerns. Die einzelnen Bestände sind Objekt-ihre zwei großen energetischen Sanierungsprojekte in Celle und Gelsenkirchen. Ein aktives gesellschaften zugeordnet, diese werden in den Konzernabschluss einbezogen. Zum 31.Asset-Management und eine solide Finanzierung wurden auch im Jahr 2010 intensiv verfolgt. Dezember 2010 gehören zum Konzern insgesamt 16 Tochtergesellschaften. Eine Aufstellung der einzelnen Beteiligungen findet sich im Anhang. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg.Im Geschäftsjahr 2010 wurden Darlehen im Wert von 4,5 Mio. Euro umstrukturiert. Die Daneben waren Mitarbeiter des KWG-Konzerns operativ an den Standorten Berlin, Glauchau,durchschnittliche Zinslast im Gesamtportfolio der KWG beläuft sich auf 4,90 Prozent p. a. Hainichen, Bad Langensalza, Celle, Hagen und Gelsenkirchen tätig.gegenüber 5,02 Prozent p. a. zum Jahresbeginn. Die durchschnittliche Restzinsbindungs-laufzeit der Verbindlichkeiten der KWG beträgt rund 4,5 Jahre. finanzstrukturBis in die zweite Jahreshälfte 2011 besteht für die vorhandenen Immobilien kein Refinan-zierungsbedarf. Zu diesem Zeitpunkt werden sich dann die zur Verlängerung anstehenden Die KWG hat am 31. Dezember 2010 ein Grundkapital von 10.804.729 Euro, eingeteilt inKredite lediglich auf rund 2 Mio. Euro belaufen, über deren Prolongation bereits verhandelt 10.804.729 nennwertlose Stückaktien. Die Erhöhung gegenüber dem Jahresende 2009wird. Bezüglich eines im Jahre 2012 auslaufenden Kreditvolumens i. H. v. rund 25 Mio. Euro resultiert aus einer im Dezember 2010 vorgenommenen Barkapitalerhöhung aus genehmig-hat sich die KWG die Option gesichert, rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten tem Kapital. 982.248 neue, auf den Inhaber lautende Stückaktien wurden im Rahmen einesKonditionen bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlich- Private Placements bei nationalen und internationalen Investoren zu einem Ausgabepreis vonkeiten der KWG beläuft sich auf 1,8 Prozent pro Jahr. 5,15 Euro je Aktie platziert.Zum Jahresende 2010 verfügte die KWG über 4.822 Wohneinheiten und 44 Gewerbeeinhei-ten sowie 1.093 Garagen und Stellplätze sowie über rund 74.000 Quadratmeter unbebaute mitarbeiterGrundstücke. Im Vergleich mit den Zahlen des Vorjahres haben sich damit nur geringfügigeVeränderungen ergeben. Der Konzernumsatz beträgt nach IFRS (International Financial Re- Zum 31. Dezember 2010 hat die KWG im Konzern insgesamt 38 Mitarbeiter (Vorjahresstichtag:porting Standards) wie im Vorjahr (VJ) 19,8 Mio. Euro. Die Nettokaltmieten stiegen im Jahre 23 Mitarbeiter) und 2 Vorstände (Vorjahresstichtag: 1 Vorstand) beschäftigt.2010 auf insgesamt 13,3 Mio. Euro nach 13,2 Mio. Euro im Vorjahr leicht an. Das Ergebnisvor Ertragsteuern (EBT) hat sich im Geschäftsjahr 2010 mit 10,2 Mio. Euro gegenüber demVorjahreswert von 2,7 Mio. Euro mehr als verdreifacht. Auch der Konzernjahresüberschuss Vorstand2010 verbesserte sich mit 8,6 Mio. Euro nach 3,3 Mio. Euro im Vorjahr deutlich. Bis Juni 2010 fungierte Stavros Efremidis, seit Februar 2007 im Vorstand der Gesellschaft,Erheblichen Einfluss auf die Ergebnissituation haben dabei mit 9,6 Mio. Euro (VJ: 4,0 Mio. als Alleinvorstand. Mit der Berufung von Torsten Hoffmann als Finanzvorstand zum 15. JuniEuro) die Ergebnisse vor Ertragsteuern bzw. mit 8,1 Mio. Euro die Ergebnisse nach Ertrag- 2010 wird die KWG wieder durch zwei Vorstände vertreten. 44 KONZerNLagebericht 45 KONZerNLagebericht
    • KONZerNLageberichtDer KWg KOmmUNaLe WOhNeN agfür das Geschäftsjahr 20102. VermÖgeNs-, fiNaNZ- UND ertragsLage Wie im Überblick über den Geschäftsverlauf dargestellt und erläutert, hat die KWG im Ge- schäftsjahr 2010 keine nennenswerten Portfoliotransaktionen vorgenommen, die zu Mittel-Vermögenslage abflüssen führten. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit beläuft sich nach –2,1 Mio. Euro im Vorjahr im Wesentlichen aufgrund der durchgeführten umfangreichen Baumaßnahmen inIm Geschäftsjahr 2010 hat die KWG die Eigenkapitalquote nach den internationalen Rech- Celle und Gelsenkirchen auf –5,8 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2010.nungslegungsvorschriften IFRS von 34,5 Prozent im Vorjahr auf 38,1 Prozent zum 31.Dezember 2010 gesteigert. Damit verfügt die KWG über eine für eine Immobiliengesellschaft Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist nach –5,1 Mio. Euro im Jahr 2009 erstmalssehr komfortable Eigenkapitalausstattung, die den Ankauf weiterer Bestände erlaubt. positiv und beläuft sich für das Geschäftsjahr 2010 auf 0,1 Mio. Euro. Dazu kommt es, weil das um die Fair-Value-Bewertung bereinigte EBT mit 0,6 Mio. Euro positiv ist und sich dasDie Bilanzsumme erhöhte sich von 187,5 Mio. Euro im Vorjahr auf 205,2 Mio. Euro Ende Nettoumlaufvermögen nur um 0,5 Mio. Euro aufgebaut hat.2010. Das Konzernergebnis in Höhe von 10,2 Mio. Euro vor Ertragsteuern resultiert bei der KWGAuf der Aktivseite der Bilanz dominieren mit 193,2 Mio. Euro (im Vorjahr: 177,4 Mio. als Bestandshalter im Wesentlichen aus nicht zahlungswirksamen Wertzuwächsen im Im-Euro) weiterhin die langfristigen Vermögenswerte. Dabei stellen unverändert die als Fi- mobilienbesitz. Dem stehen Sanierungsausgaben in erworbenen Einheiten gegenüber. Dernanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das Schwergewicht mit 188,6 Mio. Euro nach Vorstand geht davon aus, dass nach Abschluss größerer Sanierungsarbeiten an Projekten173,6 Mio. Euro im Jahr zuvor. deutlich höhere positive Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit zu erzielen sind.Die kurzfristigen Vermögenswerte erhöhten sich von 10,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 12,1 Mio.Euro zum Ultimo 2010. Die Liquiditätslage des Konzerns mit 8,7 Mio. Euro nach 7,3 Mio. ertragslageEuro im Vorjahr ist zufriedenstellend. Die Nettoumsatzerlöse stiegen weiter von 13,2 Mio. Euro im Vorjahr auf 13,3 Mio. Euro imAuf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Konzerneigenkapital nach IFRS wiederholt Geschäftsjahr 2010. In dieser Größe sind ausschließlich die Mieteinnahmen der als Finanzin-deutlich auf 78,1 Mio. Euro nach 64,7 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigenkapitalzuwachs ist im vestitionen gehaltenen Immobilien enthalten. Das Ergebnis aus der Bewertung zum ZeitwertWesentlichen auf den Konzernjahresüberschuss von 8,6 Mio. Euro sowie die 2010 durchge- beläuft sich auf 9,6 Mio. Euro im Jahr 2010 nach 4,0 Mio. Euro im Vorjahr.führte Kapitalerhöhung zurückzuführen. Insgesamt bildeten damit im Geschäftsjahr 2010 weiterhin Mieteinnahmen den Großteil derDas langfristige Fremdkapital stieg aufgrund der Erhöhung der latenten Steuerschulden leicht Erlöse. Dies unterstreicht die sehr nachhaltige Ertragsbasis der KWG.von 116,8 Mio. Euro im Vorjahr auf 118,6 Mio. Euro zum Jahresultimo 2010. Dabei handeltes sich vor allem um langfristige Finanzschulden. Diese betragen zum Bilanzstichtag 114,2 Der Materialaufwand, in dem sich vor allem die umlagefähigen Betriebskosten widerspiegeln,Mio. Euro (Vorjahr: 114,4 Mio. Euro). reduzierte sich von 7,3 Mio. Euro im Vorjahr auf 6,2 Mio. Euro. Der Personalaufwand lag mit 1,8 Mio. Euro leicht über dem des Vorjahresniveaus von 1,5 Mio. Euro.Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich von 6,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 8,6 Mio. Euro.Der Anstieg resultiert aus der Zunahme der kurzfristigen Finanzschulden von 2,4 Mio. Euro Die Aufwendungen aus Investment Properties ermäßigten sich nochmals von 3,7 Mio. Euroim Vorjahr auf 5,0 Mio. Euro zum Ende des Berichtsjahres. im Vorjahr auf 3,0 Mio. Euro. Diese Größe spiegelt die den Objekten direkt zuzurechnenden, nicht umlagefähigen Kosten wie Instandhaltungsaufwendungen, SanierungsmaßnahmenSowohl die hohe Eigenkapitalquote als auch der hohe Anteil an langfristigem Fremdkapital und eigene Verwaltungskosten wider. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen reduziertenund die hohe Liquidität tragen zu der nach wie vor im Branchenvergleich äußerst soliden sich von 2,3 Mio. Euro im Jahr 2009 auf 1,9 Mio. Euro im Berichtsjahr. Die Zinsaufwen-Finanzierung der KWG bei. dungen blieben im Vergleich zum Vorjahr nahezu konstant. Sie betrugen auch in diesem Geschäftsjahr 5,9 Mio. Euro.finanzlage Insgesamt stieg das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Konzern (nach IFRS) deutlich von 3,2 Mio. Euro im Vorjahr auf 10,7 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2010. NachWährend des Geschäftsjahres 2010 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungsfähigkeit der Abzug von sonstigen Steuern und Steuern vom Einkommen und vom Ertrag in Form vonGesellschaft zu jeder Zeit uneingeschränkt gegeben. Zum 31. Dezember 2010 betrugen die latenten Steuern kletterte der Konzernjahresüberschuss nach IFRS von 3,3 Mio. Euro im Vor-flüssigen Mittel der KWG solide 8,7 Mio. Euro. jahr auf insgesamt 8,6 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2010. Die auf Minderheiten entfallenden Ergebnisanteile sind unverändert von untergeordneter Bedeutung. 46 KONZerNLagebericht 47 KONZerNLagebericht
    • KONZerNLageberichtDer KWg KOmmUNaLe WOhNeN agfür das Geschäftsjahr 20103. Nachtragsbericht Nach dem Krisenjahr 2009 mit einem Rückgang des deutschen Bruttoinlandsprodukts um rund 5 Prozent, stieg im Berichtsjahr das deutsche Bruttoinlandsprodukt um 3,6 Prozent.Mit Beginn des Jahres 2011 wurde die Internalisierung des Asset- und Property-Manage- Ferner prognostizierten die Wirtschaftsforschungsinstitute in ihrem Herbstgutachten im Okto-ments auch auf die Immobilienbestände in den alten Bundesländern ausgeweitet. Somit ber 2010 für 2011 ein Wirtschaftswachstum von 2 Prozent. Gleichwohl ist eine schwächerewerden zwischenzeitlich bereits über 85 Prozent des Gesamtbestands des KWG-Konzerns als erwartete Entwicklung möglich. Es ist nicht auszuschließen, dass die erzielbaren Mietendurch das Tochterunternehmen KWG Wohnwert GmbH verwaltet. und das Zinsniveau hierdurch, wie auch von der Preisentwicklung, beeinflusst werden.Zum Jahresende wurden noch Kaufverträge über 506 Wohnungen an den Standorten Celle Bei Ankäufen von Wohnportfolios könnte ein zunehmender Wettbewerb durch neue nationaleund Delmenhorst sowie 30 Wohnungen am Standort Berlin abgeschlossen. Diese Einheiten oder internationale Nachfragen zu einer Veränderung der derzeitigen Ankaufbedingungengehen rechtlich und wirtschaftlich erst im Jahr 2011 auf die KWG über. führen. Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von qualifizierten Füh- rungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern.4. risiKO- UND chaNceNbericht Sinken der ImmobilienwerteDas Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Bestandshaltung Die KWG prüft vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien intensiv und stellt Käufenvon deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestandsobjekte sind Basis für das eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vorkommen, dass durch externe Ereignisse dieWachstum und die Wertsteigerung des Konzerns. Die Risiken eines Investors, der lang- beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken.fristige Investitionen in Form von Sachwerten im Fokus hat, sind im Vergleich zu anderenInvestitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit LiquiditätsrisikenRisiken verbunden. Die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns Die KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie neben Eigenkapital auch um-zielt deswegen zum einen darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie – wenn fangreiches, weiteres Fremdkapital für Investitionen in den Bestand sowie zum Erwerb weite-möglich – zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG darauf ab, Risiken rer Wohnportfolios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit inmöglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen einzuleiten. der erforderlichen Höhe und zu günstigen Konditionen beschaffen zu können. Währungs- und Zinsänderungsrisikena) Das risikomanagement des KWg-Konzerns Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Es gibt aber Zinsänderungsrisiken, ins-Mittels ihres Risikomanagements kann die KWG Risiken systematisch identifizieren, beur- besondere bei der Prolongation bestehender Darlehen. Diese Risiken werden durch aktivesteilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Darlehensmanagement begleitet.Grundlage aller Aktionen. IT-RisikenVorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG, Die Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT-gestützt, so dass IT-Risiken bestehen.der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung von Geschäftsstrategien fort- Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden, schützt sie ihr IT-System durchlaufend definiert. Umfassendes Informieren der Geschäftsleitung durch die einzelnen Unter- umfangreiche technische Maßnahmen. Zudem erfolgen ständig eine Überprüfung und An-nehmensbereiche in regelmäßig stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechun- passung des IT-Systems an die neueste technische Entwicklung.gen und Bereichsmeetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und -steuerung. Rechtliche Risiken Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen ergeben, dieb) bericht über die risiken die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen.Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelrisiken intensiv verfolgt: Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2010 lagen keine Risi- ken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden oder die Ent-Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken wicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind zum jetzigen Zeitpunkt keineDer Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig, gleichwohl wird derartigen Risiken zu erkennen.allerdings das Marktumfeld von der Entwicklung der internationalen Konjunktur beeinflusst. 48 KONZerNLagebericht 49 KONZerNLagebericht
    • KONZerNLageberichtDer KWg KOmmUNaLe WOhNeN agfür das Geschäftsjahr 2010c) bericht über die chancen 5. PrOgNOseberichtChancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von Kommunen Die KWG ist für das Jahr 2011 optimistisch. Erwartet wird eine weitere Besserung der ge-gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben die Kommunen in der samtwirtschaftlichen Lage und damit einhergehend eine Belebung der TransaktionstätigkeitVergangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert und sind daher eine wesentliche auf dem Immobilienmarkt. Dieses Szenario will die KWG nutzen, um den eigenen Woh-Zielgruppe von privaten Immobilieninvestitionen. Für die Kommunen ist der Verkauf der nungsbestand weiter strategiekonform auszubauen. Der Einsatz von Eigenkapital soll bei Zu-Immobilienbestände politisch und wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u. a. käufen so gestaltet werden, dass Verwässerungen des Net Asset Value (NAV) weitestgehendvorhandene Schulden zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie Ausbildungsinvestiti- vermieden werden.onen durchzuführen. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die jeweiligeKommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und zuziehende Arbeitnehmer. Die KWG wird das Jahr 2011 nutzen, um weiter werterhöhend mit dem aktuellen Immobi- lienbestand zu arbeiten.Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von Immobilien gesehen, beidenen die damit verbundenen Kredite nicht planmäßig getilgt werden können (notleidende Die Internalisierung der Hausverwaltung des KWG-Bestands in den neuen BundesländernKredite). Hierbei handelt es sich vor allem um in den letzten 5 Jahren gehandelte und wird durch die konzerneigene KWG Wohnwert GmbH seit Anfang 2010 erfolgreich umgesetzthochfinanzierte Objekte. Die Gläubiger dürften in Zukunft vermehrt solvente Eigentümer für und führte bereits im Jahr 2010 zu einer signifikanten Effizienzsteigerung mit zusätzlicherdie Immobilien aus ihren notleidenden Krediten suchen. Die KWG sieht sich als potenzieller Steuerentlastung. Im Januar 2011 wurde auch die Verwaltung der westdeutschen Woh-Partner für solche Gläubiger. nungsbestände der KWG in die KWG Wohnwert GmbH integriert.Aufgrund guter Kontakte zu potenziellen Verkäufern gehört die KWG mit zu den ersten An- Durch die geschilderten Maßnahmen und ergänzend durch geplante Zukäufe sollen diesprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit dem vorhandenen Know-how Mieteinnahmen und damit die Umsätze der KWG im Jahr 2011 weiter erhöht werden.der Experten der KWG werden lohnende Investitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichteteModernisierungsmaßnahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert Insgesamt werden für die folgenden Geschäftsjahre EBT auf etwa gleicher Höhe des aktuel-und zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden. len Geschäftsjahres erwartet. Hamburg, den 31. März 2011 KWG Kommunale Wohnen AG Stavros Efremidis Torsten Hoffmann 50 KONZerNLagebericht 51 KONZerNLagebericht
    • KONZerNbiLaNZ KONZerN-gesamtergebNisrechNUNgNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) Nach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010 für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010 aKtiVa IN EUR Notes 31.12.2010 31.12.2009 IN EUR Notes 2010 2009 Langfristige Vermögenswerte Umsatzerlöse 5.1 19.764.936,03 19.759.185,85 Immaterielle Vermögenswerte 4.1, 6.1, 14 207.507,58 189.982,63 Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert 5.2 9.602.302,86 3.960.815,33 der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Sachanlagen 4.2, 6.2, 14 343.019,69 177.069,99 Sonstige betriebliche Erträge 5.3 263.111,75 224.110,49 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 4.3, 6.3, 14 188.635.558,02 173.579.000,00 Materialaufwand 5.4 –6.235.614,29 –7.335.791,44 Latente Steuerforderungen 4.4, 6.4 3.984.824,00 3.503.202,03 Personalaufwand Langfristige Vermögenswerte, gesamt 193.170.909,29 177.449.254,65 a) Löhne und Gehälter 5.5 –1.546.819,83 –1.322.268,59 Kurzfristige Vermögenswerte b) Soziale Abgaben u. Aufwendungen für Altersversorgung 5.5 –226.622,48 –166.016,69 Vorräte 4.5, 6.5 102.616,20 16.250,69 Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte 5.6 –172.734,60 –103.275,93 und Sachanlagen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 4.6, 6.6 766.965,51 428.064,44 Aufwendungen aus Investment Properties 5.7 –2.999.760,82 –3.653.015,00 Steuererstattungsansprüche 4.6, 6.6 20.354,74 159.337,45 Sonstige betriebliche Aufwendungen 5.8 –1.865.999,37 –2.334.156,96 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 4.6, 6.6 2.437.907,85 2.144.849,46 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 5.9 26.066,24 72.406,63 Flüssige Mittel 4.7, 6.7 8.736.265,05 7.261.151,69 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 5.10 –5.861.159,24 –5.864.857,34 Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 12.064.109,35 10.009.653,73 Ergebnisanteil anderer Gesellschafter 5.11 –5.862,15 –3.259,40 aKtiVa, gesamt 205.235.018,64 187.458.908,38 ergebnis der gewöhnlichen geschäftstätigkeit 10.741.844,10 3.233.876,95 PassiVa IN EUR Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 5.12 –1.615.241,37 656.711,13 eigenkapital Sonstige Steuern 5.13 –543.020,98 –570.424,44 Gezeichnetes Kapital 6.8 10.804.729,00 9.822.481,00 Kapitalrücklage 6.8 42.892.602,42 40.500.379,90 Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis 8.583.581,75 3.320.163,64 Gewinnrücklagen 6.8 1.855,13 1.855,13 Rücklage für Marktbewertung 6.8 –463.554,50 –411.654,09 Wertänderungen von Sicherungsinstrumenten 5.14 –61.657,75 –92.299,54 Konzernbilanzgewinn 6.8 24.863.209,44 14.821.827,41 Ertragsteuern auf die direkt im Eigenkapital erfassten 5.15 9.757,34 14.606,40 eigenkapital vor minderheiten 78.098.841,49 64.734.889,35 Aufwendungen Anteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital 3.157,11 2.271,44 summe der direkt im eigenkapital erfassten –51.900,41 –77.693,14 eigenkapital, gesamt 78.101.998,60 64.737.160,79 erträge und aufwendungen Langfristiges fremdkapital gesamtergebNis 8.531.681,34 3.242.470,50 Langfristige Finanzschulden 4.8, 6.9 114.171.218,87 114.385.964,56 Latente Steuerschulden 4.8, 6.10 4.332.499,23 2.288.502,77 Langfristiges Fremdkapital 4.8, 6.11 52.757,15 88.248,59 (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis entfällt auf: Langfristiges fremdkapital, gesamt 118.556.475,25 116.762.715,92 Minderheitenanteile 5.16 885,67 –728,56 Kurzfristiges fremdkapital Anteilseigner des Mutterunternehmens 8.582.696,08 3.320.892,20 Kurzfristige Finanzschulden 4.8, 6.12 4.975.142,63 2.396.956,65 gesamtergebnis entfällt auf: Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.8, 6.12 968.984,87 1.184.353,52 Minderheitenanteile 5.16 885,67 –728,56 Kurzfristige Steuerschulden 4.8, 6.12 36.164,12 39.403,66 Anteilseigner des Mutterunternehmens 8.530.795,67 3.243.199,06 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 4.8, 4.10, 6.12 2.596.253,17 2.338.317,84 Kurzfristiges fremdkapital, gesamt 8.576.544,79 5.959.031,67 Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert) 8. 0,87 0,39 PassiVa, gesamt 205.235.018,64 187.458.908,38 52 KONZerNabschLUss 53 KONZerNabschLUss
    • ,,KONZerN-KaPitaLfLUssrechNUNgNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010 IN EUR Notes 6.7, 13 1.1.–31.12.2010 1.1.–31.12.2009 Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Min- 1. 10.198.823,12 2.663.452,51 derheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern 2. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 172.734,60 103.275,93 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. Sonstige zahlungsunwirksame Erträge Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens Zinsen und ähnliche Erträge Zinsaufwendungen Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Liefe- rungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind Einzahlungen aus Zinsen Gezahlte Zinsen cashflow aus laufender geschäftstätigkeit Auszahlungen aus dem Erwerb von Anteilen des Tochter- unternehmens KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögens- gegenstände Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen inklusive der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlage- vermögen –50.000,80 –6.499,08 –26.066,24 5.861.159,24 –9.602.302,86 –579.342,26 –82.450,58 26.066,24 –5.796.649,14 115.472,24 –29.127,71 –106.726,05 54.040,00 –5.501.411,75 –249.867,53 0,00 204.471,76 –72.406,63 5.864.857,34 –3.960.815,33 –89.769,34 –4.032.375,29 72.406,63 –5.874.615,58 –5.121.518,00 0,00 –64.524,37 1.914.476,12 –3.955.371,52 –33.180,36 Wir sichern Vermögen und wir schaffen Vermögen. ,, Stavros Efremidis, 28. Januar 2011 18. cashflow aus der investitionstätigkeit –5.833.093,04 –2.138.600,13 19. Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 982.248,00 1.222.481,00 20. Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 4.469.000,00 12.564.517,29 21. Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten –2.067.042,95 –11.166.273,65 Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen 22. 3.808.529,11 4.097.496,76 aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von 23. 0,00 3.000,00 Minderheitsgesellschaftern 24. cashflow aus der finanzierungstätigkeit 7.192.734,16 6.721.221,40 25. Zahlungswirksame Veränderungen des finanzmittelfonds 1.475.113,36 –538.896,73 26. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 7.261.151,69 7.800.048,42 27. finanzmittelfonds am ende der Periode 8.736.265,05 7.261.151,69 Nachrichtlich: erhaltene Ertragsteuern 137.830,23 1.188,39 54 KONZerNabschLUss 55 thema
    • KONZerN-eigeNKaPitaLVeräNDerUNgsrechNUNgNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010 IN EUR Notes gezeichnetes Kapitalrücklage gewinn- rücklage für Konzern- eigenkapital vor minderheiten- Konzern- 6.8 Kapital rücklagen marktbewertung bilanzgewinn minderheiten anteile eigenkapital staND ZUm 31.12.2008 Nach ifrs 8.600.000,00 37.970.422,74 1.855,13 –333.960,95 9.904.722,81 56.143.039,73 0,00 56.143.039,73 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 1.222.481,00 4.278.683,50 0,00 0,00 0,00 5.501.164,50 0,00 5.501.164,50 Konzernjahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 0,00 3.320.892,20 3.320.892,20 –728,56 3.320.163,64 Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge 0,00 0,00 0,00 –77.693,14 0,00 –77.693,14 0,00 –77.693,14 und Aufwendungen gesamtergebNis 0,00 0,00 0,00 –77.693,14 3.320.892,20 3.243.199,06 –728,56 3.242.470,50 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 –152.513,94 0,00 0,00 0,00 –152.513,94 0,00 –152.513,94 Einzahlungen von Minderheiten 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.000,00 3.000,00 Entnahmen aus Rücklagen 0,00 –1.596.212,40 0,00 0,00 1.596.212,40 0,00 0,00 0,00 staND ZUm 31.12.2009 Nach ifrs 9.822.481,00 40.500.379,90 1.855,13 –411.654,09 14.821.827,41 64.734.889,35 2.271,44 64.737.160,79 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 982.248,00 4.076.329,20 0,00 0,00 0,00 5.058.577,20 0,00 5.058.577,20 Konzernjahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 0,00 8.582.696,08 8.582.696,08 885,67 8.583.581,75 Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge 0,00 0,00 0,00 –51.900,41 0,00 –51.900,41 0,00 –51.900,41 und Aufwendungen gesamtergebNis 0,00 0,00 0,00 –51.900,41 8.582.696,08 8.530.795,67 885,67 8.531.681,34 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 –225.420,73 0,00 0,00 0,00 –225.420,73 0,00 –225.420,73 Entnahmen aus Rücklagen 0,00 –1.458.685,95 0,00 0,00 1.458.685,95 0,00 0,00 0,00 staND ZUm 31.12.2010 Nach ifrs 10.804.729,00 42.892.602,42 1.855,13 –463.554,50 24.863.209,44 78.098.841,49 3.157,11 78.101.998,60 56 KONZerNabschLUss 57 KONZerNabschLUss
    • NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010(1) aLLgemeiNe erLäUterUNgeN Zum 1. Januar 2010 sind die Änderungen des Sammelstandards „Improvements to IFRS“ (2009) in Kraft getreten. Diese Neuerungen hatten keine materiellen Auswirkungen auf denDie KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Hamburg/Deutschland, Konzernabschluss der KWG AG.Alstertor 9, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns. Sie ist eine seit dem 8. März 2010im Entry Standard (bis 7. März 2010 im Open Market) der Frankfurter Wertpapierbörse Am 31. Juli 2008 wurden unter dem Titel „Geeignete Grundgeschäfte“ Änderungen zu IASnotierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft wurde am 28. Juni 2000 39 „Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung“ veröffentlicht. Mit den Änderungen wirdbeim Amtsgericht Bremen im Handelsregister unter HRB 19416 eingetragen. Seit dem 17. unter anderem klargestellt, wie Optionskontrakte, die als Sicherungsinstrumente eingesetztAugust 2009 wird die Gesellschaft beim Amtsgericht Hamburg im Handelsregister unter werden, zu bilanzieren sind. Die Änderungen sind rückwirkend in der ersten Periode einesHRB 110567 geführt. am 1. Juli 2009 oder danach beginnenden Geschäftsjahres anzuwenden und haben keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der KWG AG.Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst im Wesentlichen den Erwerb, die Er-richtung und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immobilien- Die übrigen Änderungen von IFRS-Normen, insbesondere IFRS 1 „Erstmalige Anwendungunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und genossenschaftlichen der IFRS“, IFRS 2 „Anteilsbasierte Vergütung“, IFRS für kleine und mittelgroße UnternehmenWohnungsbaugesellschaften, sowie die Vermietung und Verwaltung der eigenen Immobilien. (IFRS für KMU), IFRIC 12 „Dienstleistungskonzessionsvereinbarungen“, IFRIC 15 „Immobili-Das operative Geschäft erfolgt durch die Tochtergesellschaften der KWG AG. enfertigungsaufträge“, IFRIC 17 „Sachdividenden an Eigentümer“, IFRIC 18 „Übertragungen von Vermögenswerten von Kunden“, die verpflichtend am bzw. nach dem 1. Januar 2010Die Vermietung der Immobilien unterliegt keinen wesentlichen saisonalen oder konjunkturellen anzuwenden sind, haben mit Ausnahmen von möglichen zusätzlichen AnhangsangabenSchwankungen. keine wesentlichen Auswirkungen für den KWG-Konzern.Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen ist das Kalenderjahr. Am 4. November 2009 veröffentlichte das IASB den überarbeiteten Standard IAS 24 „Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen“. Die überarbeitete Fas- sung des IAS 24 ist erstmals verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach(2) grUNDLageN Der rechNUNgsLegUNg dem 1. Januar 2011 beginnen. Mit Ausnahme von weiteren Anhangsangaben führt die Überar- beitung des Standards zu keinen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der KWG AG.Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2010 freiwillig nach denInternational Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Das IASB hat am 8. Oktober 2009 Änderungen des IAS 32 „Finanzinstrumente: Darstellung“Board (IASB) einen Konzernabschluss, bestehend aus Konzernbilanz, Konzern-Gesamt- bezüglich der Klassifizierung von Bezugsrechten veröffentlicht. Die Änderungen sind ver-ergebnisrechnung, Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung, Konzern-Kapitalflussrech- pflichtend anzuwenden für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Februar 2010 begin-nung und ergänzenden Anhangsangaben, auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben nen. Die Änderungen haben keine Auswirkung für den KWG-Konzern.in Übereinstimmung mit den IFRS. Die Änderungen der Interpretationen IFRIC 19 „Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten mitIm Konzernabschluss werden alle bis zum 31. Dezember 2010 verpflichtend anzuwenden- Eigenkapitalinstrumenten“ und IFRIC 14 „Vorauszahlungen im Rahmen von Mindestdo-den Standards und Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) tierungsverpflichtungen“, die anzuwenden sind für Geschäftsjahre, die am oder nach dembzw. seiner Gremien angewendet. 1. Juli 2010 bzw. 1. Januar 2011 beginnen, haben mit Ausnahme von möglichen weiteren Anhangsangaben keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der KWG AG.Dieser Konzernabschluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufgestellt. IFRS 9(Financial Instruments) und die Änderungen in IFRS 7 (Financial Instruments: Disclosures) Aus der Anwendung veränderter Standards ergaben sich keine weiteren Auswirkungen aufsind von der EU noch nicht anerkannt und wären erst verpflichtend für Geschäftsjahre nach die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.2010 verpflichtend anzuwenden. Die Auswirkungen der Umsetzung dieser Normen auf denKonzernabschluss der KWG AG werden derzeit geprüft. Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR). Währungs- umrechnungen waren für die ausschließlich national tätigen Konzernunternehmen nichtDie überarbeiteten Fassungen des IFRS 3 Unternehmenzusammenschlüsse und des IAS 27 erforderlich. Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR)„Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS“ sind verpflichtend am bzw. nach dem oder in Tausend Euro (TEUR).1. Januar 2010 anzuwenden und betreffen Unternehmenszusammenschlüsse in Geschäfts-jahren, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen. Für den KWG-Konzern haben diese Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der Konzern-Gesamt-Änderungen keine Auswirkungen. ergebnisrechnung und der Konzernbilanz zusammengefasst worden. Diese Posten werden 58 KONZerNabschLUss 59 KONZerNabschLUss
    • NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die in der Konzern-Gesamtergebnisrech- Die KWG AG hatte am 31. Dezember 2010 insgesamt 16nung enthaltene Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfah- (Vorjahresstichtag: 16) inländische Tochterunternehmen:ren aufgestellt.Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen und Annahmengetroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis von bilanziellen Vermögenswer- gez. Kapital/ anteil amten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie Eventualverbindlichkeiten haben. Die tat- Kommanditkap. eUr Kapital in %sächlichen Werte können von diesen Schätzungen bzw. Annahmen abweichen. Änderungenwerden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis berücksichtigt, sodass sämtliche Annahmenund Schätzungen auf den Verhältnissen am Bilanzstichtag basieren. KWg grundbesitz i Verwaltungs gmbh, hamburg 25.000,00 100 KWg grundbesitz i gmbh & co. Kg, hamburg 305.300,00 99,90(3) KONsOLiDierUNgsgrUNDsätZe UND -methODeN KWg grundbesitz ii gmbh & co. Kg, hamburg 5.000,00 100In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonsolidierung einbezo-gen, bei denen die KWG AG mittelbar oder unmittelbar eine Beherrschung i. S. d. IAS 27.13 KWg grundbesitz iii gmbh, hamburg 25.000,00 100über ein Tochterunternehmen ausübt. Die Beherrschung über die Tochterunternehmen wirdin allen Fällen über Stimmrechtsmehrheit ausgeübt. KWg grundbesitz iii gmbh & co. Kg, hamburg 600.000,00 95,41 KWg grundbesitz iV gmbh, hamburg 25.000,00 100 KWg grundbesitz V gmbh, hamburg 25.000,00 100 KWg grundbesitz Vi gmbh, hamburg 25.000,00 100 KWg grundbesitz Vii gmbh, hamburg 25.000,00 100 KWg grundbesitz Viii gmbh, hamburg 25.000,00 100 Königsdorfer straße 15 + 17 Projekt gmbh, hamburg* 25.000,00 100 KWg grundbesitz X gmbh, hamburg 25.000,00 100 KWg immobilien gmbh, hamburg 25.000,00 100 KWg Wohnwert gmbh, glauchau 30.000,00 90 siedlungs- und Wohnhausgesellschaft sachsen 565.000,00 100 gesellschaft mit beschränkter haftung, glauchau hainichener Wohnungsgesellschaft 3.400.091,01 100 mit beschränkter haftung, hainichen *Vormals: KWG Grundbesitz IX GmbH, Hamburg. 60 KONZerNabschLUss 61 KONZerNabschLUss
    • NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010Wesentliche Unternehmenserwerbe haben im Geschäftsjahr 2010 nicht stattgefunden. (4.1) immaterieLLe VermÖgeNsWerteDer Erwerb eines weiteren Kommanditanteils an der KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG,Hamburg, im Januar 2010 (10,9 Prozent des Kommanditkapitals) führte zu Auszahlungen in Die immateriellen Vermögenswerte verfügen alle über eine zeitlich begrenzte NutzungsdauerHöhe von TEUR 29. und sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen werden entsprechend der wirtschaftlichen Nutzungsdauer über 3 JahreBasis für die Erstellung des Konzernabschlusses bilden die aus den handelsrechtlichen bzw. mit einem Abschreibungssatz von 33 1/3 Prozent vorgenommen. Aus der Kapitalkonso-Jahresabschlüssen entwickelten IFRS-Einzelabschlüsse. lidierung ergaben sich keine Geschäfts- oder Firmenwerte.Die Kapitalkonsolidierung erfolgt unter Anwendung des IFRS 3 nach der Neubewertungs-methode zum Zeitpunkt des Erwerbs des Tochterunternehmens. Ergibt sich zum Erwerbs- (4.2) sachaNLageNstichtag ein passiver Unterschiedsbetrag, so wird dieser sofort ergebniswirksam vereinnahmt.Auf Minderheitsgesellschafter entfallende Anteile am konsolidierten Eigenkapital und am Vermögenswerte des Sachanlagevermögens sind mit Ausnahme der als Finanzinvestitionenkonsolidierten Jahresergebnis werden getrennt von den auf die Muttergesellschaft entfallen- gehaltenen Immobilien zu Anschaffungskosten abzüglich der kumulierten Abschreibungenden Anteile ausgewiesen. Sofern es sich um Minderheitsgesellschafter von Personenhandels- bewertet. Gewinne oder Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögensgesellschaften handelt, erfolgt ein Ausweis unter dem langfristigen Fremdkapital. werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen berücksichtigt. Vermö- genswerte des Sachanlagevermögens werden über deren voraussichtliche wirtschaftlicheAusleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den konsolidier- Nutzungsdauer pro rata temporis linear abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter mitten Gesellschaften werden aufgerechnet. In der Konzern-Gesamtergebnisrechnung werden Anschaffungskosten über netto EUR 150,00 und bis EUR 1.000,00 werden in einem Sam-Umsatzerlöse sowie andere Erträge zwischen den Konzerngesellschaften mit den entspre- melposten zusammengefasst und im Jahr der Anschaffung sowie in den 4 darauffolgendenchenden Aufwendungen verrechnet. Jahren mit je einem Fünftel der Anschaffungskosten linear abgeschrieben. Diese Vermö- gensgegenstände werden am Ende desjenigen Geschäftsjahres, in dem der SammelpostenSchuldverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten werden innerhalb des Konzerns aufgerech- vollständig abgeschrieben ist, im Anlagenspiegel als Abgang erfasst.net. Konzerninterne Gewinne und Verluste, Aufwendungen und Erträge werden eliminiert. Es kommen folgende Nutzungsdauern zur Anwendung:Die Jahresabschlüsse der in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen werden unterAnwendung der IFRS nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufge- Nutzungsdauer in Jahrenstellt.Der Stichtag der Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen entspricht in allen Fällen betriebsausstattung 6 bis 8dem Stichtag des Konzernabschlusses (31. Dezember). büroeinrichtung 3 bis 23(4) biLaNZierUNgs- UND beWertUNgsmethODeN (4.3) aLs fiNaNZiNVestitiONeN gehaLteNe immObiLieNVon den in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Vermögenswerten und dem in derKonzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Fremdkapital wird erwartet, dass sie innerhalb Bei den zum Bilanzstichtag ausgewiesenen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilieneines Zeitraums von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag nicht realisiert oder erfüllt werden. handelt es sich um Grundstücke und Gebäude, die zum Zwecke der Erzielung von Mietein-Entsprechend haben die in der Konzernbilanz ausgewiesenen kurzfristigen Vermögenswerte nahmen gehalten und nicht selbst genutzt werden. Die Bewertung der als Finanzinvestitionenund das kurzfristige Fremdkapital eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. gehaltenen Immobilien erfolgt gemäß IAS 40.33 unter Anwendung des beizulegenden Zeitwer- tes. Die Zugangsbewertung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive Transaktionskosten gemäßDie in der Konzernbilanz aufgeführten Vermögenswerte und Schulden entsprechen im IAS 40.20. Die im Rahmen der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert entstehenden Gewin-Wesentlichen ihren beizulegenden Zeitwerten. ne oder Verluste durch die Änderung des beizulegenden Zeitwertes werden gemäß IAS 40.35 in der Periode erfolgswirksam berücksichtigt, in der sie entstanden sind. Der Ausweis erfolgt gesondert in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung unter dem Posten Ergebnis aus der Be- wertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. 62 KONZerNabschLUss 63 KONZerNabschLUss
    • NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010(4.4) LateNte steUerfOrDerUNgeN (4.8) VerbiNDLichKeiteNLatente Steuern werden entsprechend IAS 12 auf Grundlage der bilanzorientierten Ver- Verbindlichkeiten werden grundsätzlich zum Ausgabebetrag angesetzt. Ein etwaiger Unterschieds-mögens- und Verbindlichkeitsmethode für sämtliche temporären und quasi-permanenten betrag zwischen ausbezahltem und bei Endfälligkeit rückzahlbarem Betrag wird ratierlich zugeführt.Differenzen ermittelt, wonach sie jeweils auf Ansatz- und Bewertungsunterschiede bei denVermögenswerten und Schulden zwischen IFRS- und Steuerbilanz gebildet werden. Darüber Die Steuerschulden sind in Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrages ohne Abzinsung ange-hinaus werden aktive latente Steuern in dem Umfang auf noch nicht genutzte steuerliche setzt und berücksichtigen sämtliche am Bilanzstichtag erkennbaren Verpflichtungen, die auf ver-Verlustvorträge gebildet, in dem wahrscheinlich in Zukunft steuerpflichtige Gewinne zur gangenen Geschäftsvorfällen oder auf vergangenen Ereignissen vor dem Bilanzstichtag beruhen.Verfügung stehen. Als kurzfristige Posten werden solche mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ausgewiesen;Aktive und passive latente Steuern werden auf Grundlage der aktuellen Steuersätze bewertet, langfristige Posten haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.die für den Zeitraum gelten, in dem sich die zeitlichen Unterschiede voraussichtlich ausglei-chen. Weil die Immobiliengesellschaften im Wesentlichen gewerbesteuerbefreit sind, wird Eventualschulden werden nicht bilanziert. Eine Eventualschuld liegt vor, wenn die Möglich-diese Steuer bei den Immobiliengesellschaften bei der Berechnung der Steuerlatenz nicht keit des Bestehens einer gegenwärtigen, rechtlichen oder faktischen Verpflichtung und diemit herangezogen. Möglichkeit des Abflusses von Ressourcen nur denkbar, aber nicht wahrscheinlich ist. Dabei gilt ein Ereignis als wahrscheinlich, wenn mehr für als gegen den Eintritt des Ereignisses spricht. Eventualschulden werden jedoch im Anhang angegeben, sofern die Möglichkeit des(4.5) VOrräte Abflusses von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen wahrscheinlich ist.Die Vorräte des Konzerns umfassen Bestände an Heizöl und Flüssiggasen. Sie werdengemäß IAS 2.9 zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. mit dem niedrigeren Netto- (4.9) LeasiNgveräußerungswert bewertet. Die Ermittlung der Anschaffungskosten erfolgt nach der Durch-schnittsmethode. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte Verkaufspreis abzüglich noch Bei den bestehenden Leasingverträgen handelt es sich um Operating-Leasing-Verhältnisse,bis zur Fertigstellung anfallender Kosten. Eine Wertminderung auf einen niedrigeren Netto- wobei die Gesellschaft ausschließlich als Leasingnehmer auftritt. Die Bilanzierung der Lea-veräußerungswert war im Berichtsjahr nicht zu erfassen. singgegenstände erfolgt beim Leasinggeber, da dieser wirtschaftlicher Eigentümer ist. Die da- für anfallenden Leasingraten werden daher von der Gesellschaft in voller Höhe als Aufwand in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung erfasst.(4.6) fOrDerUNgeN UND sONstige VermÖgeNsWerte Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aufgrund von unkündbaren Operating-Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden mit ihren Anschaffungskosten (= Leasing-Verträgen beträgt:regelmäßig ihr Nominalwert) abzüglich angemessener Einzelwertberichtigungen angesetzt.Sonstige Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert; erkennba-ren Risiken wird durch entsprechende Wertberichtigungen Rechnung getragen. 31.12.2010 31.12.2009 TEUR TEURWertberichtigungen werden auf Basis von Erfahrungswerten durch Klassifizierung der Forde-rungen und sonstigen Vermögenswerte nach dem Alter und auf Basis von sonstigen Informa-tionen hinsichtlich der Werthaltigkeit gebildet. bis zu einem Jahr 87 20 Länger als 1 Jahr und bis zu 5 Jahren 153 1(4.7) ZahLUNgsmitteL UND ZahLUNgsmitteLäQUiVaLeNte Länger als 5 Jahre 0 0Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente bestehen aus Bankguthaben und Kas-senbeständen, die allesamt einen hohen Liquiditätsgrad haben und eine Gesamtlaufzeit vonunter 3 Monaten aufweisen. Sie unterliegen keinen Zinsänderungsrisiken und werden jeweils Für diese Leasingverhältnisse sind im Geschäftsjahr 2010 TEUR 49 (Vorjahr: TEUR 27) festzu Nennwerten angesetzt. vereinbarte Leasingaufwendungen erfasst und gezahlt worden. Sie werden im Posten „Sons- tige betriebliche Aufwendungen“ ausgewiesen. 64 KONZerNabschLUss 65 KONZerNabschLUss
    • NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010(4.10) DeriVate fiNaNZiNstrUmeNte (5.2) ergebNis aUs Der beWertUNg ZUm beiZULegeNDeN UND sicherUNgsgeschäfte ZeitWert Der aLs fiNaNZiNVestitiONeN gehaLteNeN immObiLieNZur Absicherung von Zinsänderungsrisiken wird ein derivatives Finanzinstrument bilanziert,das die Kriterien des Hedge Accounting in Bezug auf die Bilanzierung nach IAS 39 erfüllt. Es eUr 9.602.302,86handelt sich hierbei um einen Zinssatzswap zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos einesvariabel verzinslichen Darlehens. Dieses derivate Finanzinstrument wird zu dem Zeitpunkt, Vorjahr eUr 3.960.815,33zu dem der entsprechende Vertrag abgeschlossen wird, zunächst mit seinem beizulegendenZeitwert angesetzt und nachfolgend mit seinem beizulegenden Zeitwerten bewertet. Dasderivate Finanzinstrument wird als Vermögenswert angesetzt, wenn sein beizulegender Wert Das Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert setzt sich aus Aufwertungenpositiv ist, und als Schuld, wenn sein beizulegender Wert negativ ist. Veränderungen werden, in Höhe von TEUR 9.717 (Vorjahr: TEUR 4.852) und Abwertungen in Höhe von TEUR 115solange die Konditionen des Grund- und Sicherungsgeschäftes identisch sind, erfolgsneutral (Vorjahr: TEUR 891) der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zusammen.erfasst. Die Bewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert (Mark-to-Market-Wert). (5.3) sONstige betriebLiche erträge(4.11) ertrags- UND aUfWaNDsreaLisierUNg eUr 263.111,75Umsatzerlöse und sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung bzw. Übergang derGefahren auf den Kunden realisiert. Betriebliche Aufwendungen werden mit der Inanspruch- Vorjahr eUr 224.110,49nahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Verursachung ergebniswirksam. Zinserträge und-aufwendungen werden periodengerecht erfasst. Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von handelsrechtlichen Rückstellungen und Wertberichtigungen (TEUR 104; Vorjahr: TEUR 139)(5) aNgabeN ZUr KONZerN-gesamtergebNisrechNUNg sowie Erträge im Zusammenhang mit einer nachträglichen Kaufpreisanpassung für den Erwerb der KWG Immobilien GmbH, Hamburg (TEUR 50). Aus dem Verkauf von als Finanz-Die in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung enthaltene Konzern-Gewinn- und -Verlustrech- investitionen gehaltenen Immobilien wurden Gewinne in Höhe von TEUR 10 (Vorjahr: TEURnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Fremdkapitalkosten werden gemäß 28) erzielt.IAS 23.8 in der Periode als Aufwand erfasst, in der sie angefallen sind. Fremdkapitalkosten,die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswerteszugeordnet werden können, gibt es nicht. (5.4) materiaLaUfWaND eUr 6.235.614,29(5.1) UmsatZerLÖse Vorjahr eUr 7.335.791,44 eUr 19.764.936,03 Vorjahr eUr 19.759.185,85 Bei dem Materialaufwand handelt es sich um Hausgeldzahlungen nach dem Wohnungs- eigentumsgesetz (TEUR 608; Vorjahr: TEUR 752) sowie um Energie- und sonstige Be- triebskosten, die mit den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien im ZusammenhangDie Umsatzerlöse betreffen Einnahmen aus der Vermietung der als Finanzinvestitionen gehal- stehen. Im Wesentlichen betreffen diese Heizkosten (TEUR 1.897; Vorjahr: TEUR 2.698),tenen Immobilien. Die Erlöse aus Nettokaltmieten belaufen sich im Geschäftsjahr 2010 auf Abwassergebühren (TEUR 625; Vorjahr: TEUR 540), Müllgebühren (TEUR 552; Vorjahr:TEUR 13.306 (Vorjahr: TEUR 13.189). Ferner beinhalten die Umsatzerlöse Guthaben aus TEUR 543), Wassergebühren (TEUR 544; Vorjahr: TEUR 685) und Aufwendungen für frem-Betriebskosten-Abrechnungen aus dem Vorjahr. de Hauswartleistungen (TEUR 409; Vorjahr: TEUR 347). 66 KONZerNabschLUss 67 KONZerNabschLUss
    • NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010(5.5) PersONaLaUfWaND Vorjahr: TEUR 170), Aufwendungen für Investor Relations (TEUR 180; Vorjahr: TEUR 99), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 177; Vorjahr: TEUR 245) sowie Vergütungen für die Aufsichtsratmitglieder (TEUR 104; Vorjahr: TEUR 102). Darüber hinaus enthält der eUr 1.773.442,31 Posten Kfz-Kosten (TEUR 125; Vorjahr: TEUR 74), Aufwendungen für die Hauptversamm- lung (TEUR 108; Vorjahr: TEUR 51), Aufwendungen für Reise- und Bewirtungskosten Vorjahr eUr 1.488.285,28 (TEUR 120; Vorjahr: TEUR 93), Leasingkosten (TEUR 49; Vorjahr: TEUR 27), Aufwendungen für gescheiterte Akquisitionen (TEUR 36; Vorjahr: TEUR 181) sowie Aufwendungen, die mitDie Gesellschaft beschäftigte im Berichtsjahr ohne Vorstand durchschnittlich 31 (Vorjahr: 22) der Finanzierung zusammenhängen (TEUR 31; Vorjahr: TEUR 389). Aus dem Verkauf vonMitarbeiter, davon 8 (Vorjahr: 3) Teilzeitkräfte. als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien ergaben sich Verluste in Höhe von TEUR 3 (Vorjahr: TEUR 233).(5.6) abschreibUNgeN aUf immaterieLLe VermÖgeNsWerte UND sachaNLageN (5.9) sONstige ZiNseN UND ähNLiche erträge eUr 172.734,60 eUr 26.066,24 Vorjahr eUr 103.275,93 Vorjahr eUr 72.406,63In diesem Posten sind ausschließlich planmäßige Abschreibungen auf immaterielle Vermögens- Der Posten enthält ausschließlich Zinserträge aus der Anlage finanzieller Mittel bei Kreditins-werte (TEUR 89; Vorjahr: TEUR 53) und Sachanlagen (TEUR 84; Vorjahr: TEUR 50) enthalten. tituten.(5.7) aUfWeNDUNgeN aUs iNVestmeNt PrOPerties (5.10) ZiNseN UND ähNLiche aUfWeNDUNgeN eUr 2.999.760,82 eUr 5.861.159,24 Vorjahr eUr 3.653.015,00 Vorjahr eUr 5.864.857,34Die Aufwendungen aus Investment Properties betreffen die den Objekten direkt zuzurech- Ausgewiesen werden hier die mit dem Erwerb von Immobilien im Zusammenhang stehendennenden, nicht umlagefähigen Kosten wie z. B. laufende Instandhaltungs- (TEUR 1.319; Aufwendungen für Zinsen für die Inanspruchnahme von Darlehen verschiedener Kreditgeber.Vorjahr: TEUR 1.069) bzw. Sanierungsaufwendungen (TEUR 368; Vorjahr: TEUR 1.055),eigene Verwaltergebühren (TEUR 631; Vorjahr: TEUR 981) und Vermietungsprovisionen(TEUR 153; Vorjahr: TEUR 139). (5.11) ergebNisaNteiL aNDerer geseLLschafter eUr –5.862,15(5.8) sONstige betriebLiche aUfWeNDUNgeN Vorjahr eUr –3.259,40 eUr 1.865.999,37 Es handelt sich hierbei um den Ergebnisanteil, der auf die Minderheitsbeteiligungen an Per- Vorjahr eUr 2.334.156,96 sonenhandelsgesellschaften entfällt.Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen überwiegend Aufwendungen fürRaumkosten (TEUR 205; Vorjahr: TEUR 237), Rechts- und Beratungskosten (TEUR 192; 68 KONZerNabschLUss 69 KONZerNabschLUss
    • NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010(5.12) steUerN VOm eiNKOmmeN UND VOm ertrag Die KWG AG ist ein Gewerbebetrieb kraft Rechtsform und unterliegt mit ihrem Gewerbeertrag der Gewerbesteuer. Allerdings erfüllen viele Konzernunternehmen die Voraussetzung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. eUr –1.615.241,37 Gegenwärtig fällt Gewerbesteuer nur auf die nicht im Rahmen der erweiterten gewerbesteu- Vorjahr eUr 656.711,13 erlichen Kürzung begünstigten Erträge, wie z. B. Zinserträge, an. Im laufenden Jahr sind Gewerbesteueraufwendungen in Höhe von TEUR 1 (Vorjahr: TEUR 1) zurückgestellt wordenZusammensetzung des Ertragsteueraufwands: und somit im tatsächlichen Steueraufwand enthalten.Der Ertragsteueraufwand (TEUR 1.615, Vorjahr: Ertragsteuerertrag TEUR 657) betrifft im Die aktiven und passiven latenten Steuern lassen sich folgenden Bilanzposten zuordnen:Wesentlichen latente Steuern. Der nicht latente Steueraufwand beträgt TEUR 1 (Vorjahr: 31.12.2010 31.12.2009TEUR 1). Die latenten Steueraufwendungen beruhen sowohl im Geschäftsjahr als auch imVorjahr (latente Steuererträge) in voller Höhe auf temporären Unterschieden. aktiva Passiva aktiva Passiva TEUR TEUR TEUR TEURDie ergebnisabhängigen Steuern im Berichtsjahr in Höhe von TEUR 1.615 (Aufwand) leitensich wie folgt von einem erwarteten Ertragsteueraufwand ab, der sich bei der Anwendung desgesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergebnis vor Ertragsteuern Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 18 4.332 - 2.289ergeben hätte. Dabei wird unverändert mit einem Körperschaftsteuersatz von 15 Prozentzuzüglich 0,825 Prozent Solidaritätszuschlag (5,5 Prozent von 15 Prozent) sowie einem Ge- Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge 3.880 - 3.426 -werbesteuersatz von 14 Prozent (durchschnittlicher Hebesatz: 400 Prozent) gerechnet. Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 87 - 77 -Die Überleitung ist aus der nachfolgenden Tabelle ersichtlich: 3.985 4.332 3.503 2.289 2010 TEUR 2009 TEUR (5.13) sONstige steUerN ergebNis VOr ertragsteUerN 10.199 2.664 eUr 543.020,98 Erwarteter Ertragsteueraufwand (Steuersatz 29,825 %) 3.042 794 Vorjahr eUr 570.424,44 Gewerbesteuerfreiheit –1.428 –373 von Immobiliengesellschaften Die sonstigen Steuern betreffen im Wesentlichen angefallene Grundsteuern (TEUR 538; Vorjahr: TEUR 561) für die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. Effekte aus der Anwendung der 0 –280 geänderten Zinsschrankenregelung Effekte aus Verlustvorträgen 46 –791 (5.14) WertäNDerUNgeN VON sicherUNgsiNstrUmeNteN Auflösung latenter Steuern 0 6 eUr –61.657,75 Übrige Abweichungen Vorjahr eUr –92.299,54 (Transaktionskosten bei Kapitalerhöhungen, –45 –13 sonstige Hinzurechnungen und Kürzungen) Zur Sicherung von Schwankungen künftiger Zahlungsströme hat die Gesellschaft ein Zins- sicherungsgeschäft abgeschlossen. Die sich hieraus ergebenen Wertschwankungen werden 1.615 –657 direkt im Eigenkapital verrechnet. 70 KONZerNabschLUss 71 KONZerNabschLUss
    • NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010(5.15) ertragsteUerN aUf Die DireKt im eigeNKaPitaL (6.2) sachaNLageN erfassteN aUfWeNDUNgeN eUr 343.019,69 eUr 9.757,34 Vorjahr eUr 177.069,99 Vorjahr eUr 14.606,40 Die Entwicklung der Sachanlagen ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die im Berichtsjahr vor-Auf die vorgenommenen Wertänderungen der Sicherungsinstrumente, die direkt im Eigenka- genommenen Abschreibungen sind in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung in dem Postenpital erfasst sind, wurden latente Steuern aufgrund temporärer Differenzen aktiviert. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen erfasst. Die Zugänge (TEUR 250; Vorjahr: TEUR 33) betreffen die Anschaffung von Büroeinrich-(5.16) aUf miNDerheiteNaNteiLe eNtfaLLeNDes tungsgegenständen (TEUR 165), geringwertigen Vermögenswerten (TEUR 75) sowie einem PeriODeN-/gesamtergebNis Pkw (TEUR 10). eUr 885,67 (6.3) aLs fiNaNZiNVestitiONeN gehaLteNe immObiLieN Vorjahr eUr –728,56 eUr 188.635.558,02Es handelt sich hierbei um den Ergebnisanteil, der auf die Minderheitsbeteiligung an einer Vorjahr eUr 173.579.000,00Kapitalgesellschaft entfällt. Die Entwicklung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ist im Anlagenspiegel(6) erLäUterUNgeN ZUr KONZerNbiLaNZ dargestellt. Die Immobilien unterliegen in Höhe der ausgewiesenen kurz- und langfristigen Finanzschulden Verfügungsbeschränkungen in Form von Grundpfandrechten.(6.1) immaterieLLe VermÖgeNsWerte Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden zum Zeitpunkt ihrer Anschaffung eUr 207.507,58 mit ihren Anschaffungskosten zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aktiviert. Zum Bilanzstich- tag erfolgte die Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert. Vorjahr eUr 189.982,63 Der beizulegende Zeitwert entspricht dem geschätzten Betrag, für den ein Objekt am Bewer- tungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Käufer und einem verkaufswilligen Verkäufer nachDie Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die im erfolgter ordnungsgemäßer Vermarktung übertragen wird, wobei jede der Parteien unabhän-Berichtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung gig, wissentlich, umsichtig und ohne Zwang gehandelt hat. Der Wert ist gerundet und ergibtin dem Posten Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen sich ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- underfasst. Maklergebühren. Der beizulegende Zeitwert wird auf der Grundlage des nachhaltig erziel- baren Mieteinkommens sowie unter Berücksichtigung von Instandsetzungen bzw. durchDie Zugänge (TEUR 107; Vorjahr: TEUR 65) betreffen im Wesentlichen die Software DIAMANT/3 IQ Anpassungen der Leerstandsquote ermittelt. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes(TEUR 87) sowie die neu gestaltete Homepage der KWG Wohnwert GmbH, Glauchau (TEUR 9). erfolgt unter Anwendung des Discounted-Cashflow-Verfahrens. Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien handelt es sich fast ausschließlich um vermietete Wohnimmobilien. Für als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien, bei denen nicht unwesentliche Wert- schwankungen erwartet werden können, erfolgt die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert 72 KONZerNabschLUss 73 KONZerNabschLUss
    • NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010auf der Grundlage einer Bewertung durch einen unabhängigen Gutachter. Dieser Gutachter (6.4) LateNte steUerfOrDerUNgeNweist eine entsprechende berufliche Qualifizierung und aktuelle Erfahrungen mit der Lageund der Art der zu bewertenden Immobilien auf. Dies betrifft im Berichtsjahr den gesamten eUr 3.984.824,00Bestand in Höhe von TEUR 188.581 (Vorjahr: TEUR 173.579) nach Neubewertung. Vorjahr eUr 3.503.202,03Aufgrund der Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegen-den Zeitwert hat sich der Wert wie folgt entwickelt: Die latenten Steuerforderungen betreffen im Wesentlichen die Bildung latenter Steuern auf steuerliche Verlustvorträge (TEUR 3.880; Vorjahr: TEUR 3.426). Darüber hinaus stehen bei 31.12.2010 31.12.2009 einer Tochtergesellschaft weitere steuerliche Verlustvorträge in Höhe von rund EUR 6,2 Mio. EUR EUR (Vorjahr: EUR 6,2 Mio.) zur Verfügung, die nicht aktiviert wurden. Die Verlustvorträge stehen grundsätzlich unbefristet zur Verfügung. Periodenbeginn 173.579.000,00 170.641.761,03 (6.5) VOrräte Zugang durch Portfolioerwerb und sonstige Zugänge 5.501.411,75 1.095.371,52 eUr 102.616,20 Abgang durch Verkauf –47.156,59 –2.118.947,88 Vorjahr eUr 16.250,69 Nettogewinne 9.716.927,96 4.851.740,13 aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes Zum 31. Dezember 2010 betrifft der Ausweis vorhandene Bestände an Heizöl und Flüssiggasen. Nettoverluste –114.625,10 –890.924,80 aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes (6.6) fOrDerUNgeN UND sONstige VermÖgeNsWerte Wert Der immObiLieN Nach beWertUNg 188.635.558,02 173.579.000,00 eUr 3.225.228,10Auf Basis der Bewertung der Immobilien durch den unabhängigen Gutachter sind im Peri- Vorjahr eUr 2.732.251,35odenergebnis unter dem Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der alsFinanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Nettogewinne in Höhe von TEUR 9.717 (Vorjahr:TEUR 4.852) und Nettoverluste in Höhe von TEUR 115 (Vorjahr: TEUR 891) enthalten.Die Zugänge durch Portfolioerwerb und sonstige Zugänge in Höhe von insgesamt 31.12.2010 31.12.2009TEUR 5.501 betreffen im Wesentlichen umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an den EUR EURObjekten Celle und Gelsenkirchen sowie nachträgliche Anschaffungskosten von in Vorjahrenerworbenen Objekten. forderungen aus Lieferungen und Leistungen 766.965,51 428.064,44Die Abgänge resultieren aus zwei Objektverkäufen aufgrund der strategischen Bereinigung desPortfolios bei der Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Hainichen. steuererstattungsansprüche 20.354,74 159.337,45Aus den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden im Berichtsjahr Mieteinnah- sonstige kurzfristige forderungen 2.437.907,85 2.144.849,46men in Höhe von insgesamt TEUR 19.765 (Vorjahr: TEUR 19.759) erzielt. 3.225.228,10 2.732.251,35Für als Erbbaurecht gehaltene Immobilien bestehen langfristige Erbbaurechtsverträge mitLaufzeiten bis 2207. 74 KONZerNabschLUss 75 KONZerNabschLUss
    • NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind zum Nennwert (= Anschaf- Die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile zum Anfang und zum Ende der Periodefungskosten) bilanziert. Zum Bilanzstichtag wurden Wertberichtigungen auf Forderungen aus ist aus der nachfolgenden Überleitungsrechnung ersichtlich:Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 52 (Vorjahr: TEUR 26) vorgenommen. DieAufwendungen sind im Posten sonstige betriebliche Aufwendungen erfasst. stückDie sonstigen kurzfristigen Forderungen betreffen hauptsächlich geleistete Anzahlungen aufBetriebskosten in Höhe von TEUR 1.583 (Vorjahr: TEUR 1.813). stand am 1. Januar 2010 9.822.481(6.7) ZahLUNgsmitteL UND ZahLUNgsmitteLäQUiVaLeNte Kapitalerhöhung vom 18. Dezember 2010 982.248 eUr 8.736.265,05 stand 31. Dezember 2010 10.804.729 Vorjahr eUr 7.261.151,69 Aufgrund der im Geschäftsjahr 2010 durchgeführten Kapitalerhöhung wurden im Berichts- jahr nach Abzug der darauf entfallenden latenten Steuern in Höhe von TEUR 42 (Vorjahr:Liquide Mittel umfassen ausschließlich Barmittel und Guthaben bei Kreditinstituten. Sie ha- TEUR 29) insgesamt TEUR 225 (Vorjahr: TEUR 153) an Transaktionskosten mit den unterben jeweils zum Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Anlage eine Restlaufzeit von weniger als den Rücklagen erfassten Agien verrechnet.3 Monaten. Die Entwicklung der liquiden Mittel, die den Finanzmittelfonds gemäß IAS 7bilden, ist in der Cashflow-Rechnung dargestellt. Als Sicherheit für die Inanspruchnahme Die Minderheitenanteile in Höhe von TEUR 3 (Vorjahr: TEUR 2) betreffen die Minderheitsbe-eines Darlehens wurden liquide Mittel in Höhe von TEUR 2.000 verpfändet, die somit teiligung an dem Tochterunternehmen KWG Wohnwert GmbH, Glauchau.Verfügungsbeschränkungen unterliegen. Aufgrund der erteilten Ermächtigung („Genehmigtes Kapital 2010“) hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrates im Berichtsjahr eine Kapitalerhöhung vorgenommen. Die(6.8) eigeNKaPitaL Erhöhung des Grundkapitals erfolgte durch Ausgabe von insgesamt 982.248 nennwertlo- sen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien der Gesellschaft. Das am Bilanzstichtag noch eUr 78.101.998,60 bestehende genehmigte Kapital beträgt EUR 3.928.992,00. Der Vorstand ist hiermit ermäch- tigt, das Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis zum 4. Juli 2015 mit Zustimmung Vorjahr eUr 64.737.160,79 des Aufsichtsrates ganz oder in Teilbeträgen, einmal oder mehrfach um bis zu insgesamt EUR 3.928.992,00 durch Ausgabe von bis zu 3.928.992 neuer, auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen.Die Entwicklung des Postens Eigenkapital ist in der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrech-nung dargestellt. Der Vorstand ist ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten Voraussetzun- gen mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder teilweise auszuschließen.Das Grundkapital beträgt TEUR 10.805 (Vorjahr: TEUR 9.822). Es ist eingeteilt in10.804.729 (Vorjahr: 9.822.481) nennwertlose, auf den Inhaber lautende Stückaktien, auf Eigene Anteile werden von der KWG AG nicht gehalten.die ein anteiliger Betrag von EUR 1,00 je Aktie entfällt. Jede Aktie hat eine Stimme und istmit voller Gewinnanteilberechtigung ausgestattet. Die 10.804.729 (Vorjahr: 9.822.481) nenn- Die Erhöhung der Kapitalrücklage um TEUR 2.392 stammt aus Aufgeldern aus der imwertlosen, auf den Inhaber lautenden ausgegebenen Stückaktien sind voll eingezahlt. Berichtsjahr durchgeführten Erhöhung des Grundkapitals.Die Rücklagen betreffen Agien (TEUR 42.893, Vorjahr: TEUR 40.500), Rücklage für Hedge Die Gewinnrücklagen (TEUR 2) entsprechen der gesetzlichen Rücklage im EinzelabschlussAccounting (–TEUR 464, Vorjahr: –TEUR 412) und gesetzliche Rücklagen des Mutterunter- der KWG AG.nehmens (TEUR 2, Vorjahr: TEUR 2). Zum 31. Dezember 2010 werden Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente (–TEUR 464; Vorjahr: –TEUR 412) unter Berücksichtigung latenter Steu- eransprüche direkt im Eigenkapital erfasst. Der beizulegende Zeitwert (Mark-to-Market-Wert) beläuft sich am 31. Dezember 2010 vor Ertragsteuern auf –TEUR 551 (Vorjahr: –TEUR 489). 76 KONZerNabschLUss 77 KONZerNabschLUss
    • NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010Der Konzernbilanzgewinn ergibt sich wie folgt: (6.11) LaNgfristiges fremDKaPitaL (fremDaNteiLe bei PersONeNhaNDeLsgeseLLschafteN) 31.12.2010 31.12.2009 eUr 52.757,15 TEUR TEUR Vorjahr eUr 88.248,59 Ergebnis Anteilseigner des Mutterunternehmens 8.583 3.321 Der Ausweis betrifft die Verbindlichkeiten gegenüber den an den konsolidierten Personen- Entnahme aus der Kapitalrücklage 1.458 1.596 handelsgesellschaften beteiligten fremden Dritten. Gewinnvortrag 14.822 9.905 (6.12) KUrZfristiges fremDKaPitaL KONZerNbiLaNZgeWiNN 24.863 14.822 eUr 8.576.544,79 Vorjahr eUr 5.959.031,67(6.9) LaNgfristige fiNaNZschULDeN eUr 114.171.218,87 Vorjahr eUr 114.385.964,56 31.12.2010 31.12.2009 EUR EURZur Sicherstellung einer fristenkongruenten Finanzierung wurden im Zusammenhang mitden unter Punkt 6.3 ausgewiesenen Immobilien langfristige Darlehen aufgenommen. Die Kurzfristige Finanzschulden 4.975.142,63 2.396.956,65Darlehen haben eine Laufzeit bis maximal Ende September 2040. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 968.984,87 1.184.353,52(6.10) LateNte steUerschULDeN Kurzfristige Steuerschulden 36.164,12 39.403,66 eUr 4.332.499,23 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 2.596.253,17 2.338.317,84 Vorjahr eUr 2.288.502,77 8.576.544,79 5.959.031,67Die latenten Steuerschulden resultieren aus der Aufwertung von als Finanzinvestitionen Die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten betreffen u. a. erhaltene Anzahlungen fürgehaltenen Immobilien. Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.582 (Vorjahr: TEUR 1.599) sowie Verbindlichkeiten derivativer Finanzinstrumente in Höhe von TEUR 551 (Vorjahr: TEUR 489). Die Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. 78 KONZerNabschLUss 79 KONZerNabschLUss
    • NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010(6.13) haftUNgsVerhäLtNisse UND sONstige VerPfLichtUNgeN bei festverzinslichen, langfristigen Verbindlichkeiten. Bei den Darlehensaufnahmen weicht der Marktwert am Bilanzstichtag von den bilanzierten Buchwerten geringfügig ab. Da dieseFür die zum 1. März 2010 neu angemietete Bürofläche im Alstertor 9, Hamburg, bestehen Finanzinstrumente jedoch grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten und nicht zumaufgrund einer vereinbarten Festmietzeit von 60 Monaten am Bilanzstichtag noch Verpflich- beizulegenden Zeitwert bilanziert werden, ergeben sich hieraus weder direkte Auswirkungentungen in Höhe von insgesamt TEUR 597. auf das Eigenkapital noch auf das Ergebnis.Des Weiteren bestehen Standard-Leasing-Verträge, deren Klassifizierung nach IAS 17.8 im Bei Bilanzposten und Finanzderivaten, die auf variablen Zinssätzen basieren, ist der Kon-sogenannten operate lease erfolgt. Die Leasinggegenstände werden beim Leasinggeber akti- zern hingegen Ergebnisrisiken ausgesetzt (Cashflow-Zinsrisiko). Dieses betrifft insbesondereviert und nicht beim Leasingnehmer. Die Verpflichtungen belaufen sich für die bestehenden die variabel verzinslichen Finanzschulden des Konzerns. Um dieses Risiko zu minimieren,Leasingverträge auf insgesamt TEUR 240. Zu den Laufzeiten wird auf 4.9 verwiesen. werden gegebenenfalls Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen. Bei den Darlehen mit festen Zinssätzen bestehen derartige Risiken nicht. Ein Cashflow-Zins-(7) art UND aUsmass Der sich aUs fiNaNZiNstrUmeNteN risiko besteht hier nur bei Auslaufen von Zinsbindungen bzw. bei Vorteilen von Wettbewer- ergebeNDeN risiKeN bern durch eine günstigere Finanzierung.(7.1) KaPitaLmaNagemeNt marktpreisrisikenDas Ziel des Kapitalmanagements ist es, die Erreichung der Konzernziele und Strategien im Marktpreisrisiken sind Wertänderungen eines Finanzinstrumentes durch Schwankungen derInteresse der Anteilseigner und seiner Mitarbeiter wirksam sicherzustellen. Insbesondere Marktpreise. Derartigen Risiken ist der KWG-Konzern im Wesentlichen nicht ausgesetzt. Durchstehen das Erreichen der vom Kapitalmarkt geforderten Mindestverzinsung des investierten den Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten sollen die Restrisiken weiter begrenzt werden.Vermögens und die Steigerung der Eigenkapitalrendite im Fokus des Managements. Hierbeiwird ein möglichst hoher Wertzuwachs des Konzerns angestrebt. ausfallrisikoDas finanzielle Zielsystem des Konzerns ist konsequent auf die kontinuierliche und nachhalti- Das Ausfallrisiko bei den nicht derivativen Finanzinstrumenten ergibt sich aus dem Risiko,ge Steigerung des Unternehmenswertes ausgerichtet. dass Vertragspartner ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Das maximale Ausfallrisiko wird durch die bilanzierten Buchwerte der finanziellen Vermö-(7.2) risiKOmaNagemeNt genswerte begrenzt. Das Ausfallrisiko wird minimiert durch einen möglichst geringen Bestand an Forderungen und sonstigen Vermögenswerten. Bezüglich der Anlage der flüssigen MittelZur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, welche Auswirkungen werden hohe Anforderungen an die Bonität des Kreditinstituts gestellt, sodass Ausfallrisikenhypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf Ergebnis und Eigenkapital als unwahrscheinlich eingestuft werden.zeigen. Die periodischen Auswirkungen werden bestimmt, indem die hypothetischen Ände-rungen der Risikovariablen auf den Bestand der originären und derivativen Finanzinstrumen- Das erkennbare Ausfallrisiko einzelner Forderungen wird durch entsprechende Einzelwertbe-te zum Bilanzstichtag bezogen werden. richtigungen abgedeckt.Die nachfolgend beschriebenen Analysen der risikoreduzierenden Tätigkeiten des Konzerns Liquiditätsrisikosowie die vorgenommenen Sensitivitätsanalysen stellen hypothetische und somit risikobe-haftete und unsichere Angaben dar. Aufgrund nicht vorhersehbarer Entwicklungen an den Liquiditätsrisiken bestehen in möglichen finanziellen Engpässen und dadurch verursachtenFinanzmärkten können sich die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den angeführten erhöhten Refinanzierungskosten. Aus diesem Grund bestehen die wesentlichen Ziele in derAngaben unterscheiden. Die in den Risikoanalysen verwendeten Methoden sind nicht als jederzeitigen Sicherstellung der Zahlungsfähigkeit durch fristenkongruente Finanzierungen.Prognosen zukünftiger Ereignisse oder Verluste anzusehen. Der Liquiditätsbedarf des Konzerns wird über die Liquiditätsplanung ermittelt und ist über feste Kredite und flüssige Mittel gedeckt, sodass die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Kon-Zinsrisiko zern sichergestellt ist.Ein Marktwert-Zinsrisiko, d. h. die mögliche Veränderung des beizulegenden Zeitwertes Die Zahlungsströme der finanziellen Verbindlichkeiten sind auch der Kapitalflussrechnung zueines Finanzinstrumentes aufgrund von Änderungen der Marktzinssätze, besteht vor allem entnehmen. 80 KONZerNabschLUss 81 KONZerNabschLUss
    • NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010Derivative finanzinstrumente und sicherungsgeschäfte talerhöhungen von der Gesamtaktienzahl der sich am Ende des Bilanzstichtages im Umlauf befindlichen Stammaktien (10.804.729 Stück, Vorjahr: 9.822.481 Stück) ab.Der Einsatz von Derivaten ist erlaubt, wenn ihnen bilanzierte Vermögenswerte oder Verbind-lichkeiten zugrunde liegen. Dabei wird die Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen (Hedge Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie beträgt EUR 0,87 (Vorjahr: EUR 0,39).Accounting) nach den Regelungen des IAS 39 insbesondere im Rahmen der Sicherung vonSchwankungen zukünftiger Zahlungsströme angewandt. Sicherungsbeziehungen werdenim Berichtsjahr im Wesentlichen zur Absicherung von Zahlungsströmen (Cashflow Hedges) (9) geschäftsbeZiehUNgeN mit NahesteheNDeN PersONeNabgebildet. Als nahestehende Personen im Sinne von IAS 24 gelten Personen und Unternehmen, wennbuchwerte und beizulegende Zeitwerte eine der Parteien über die Möglichkeit verfügt, die andere Partei zu beherrschen oder einen maßgeblichen Einfluss auszuüben. Einen maßgeblichen Einfluss auf die KWG AG können dieDer beizulegende Zeitwert (Fair Value) eines Finanzinstruments ist der Betrag, zu dem Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat ausüben.zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Parteien einVermögenswert getauscht oder eine Schuld beglichen werden könnte. Für Verbindlichkeiten transaktionen mit nahestehenden Personengegenüber Kreditinstituten und sonstige langfristige finanzielle Verbindlichkeiten wird derbeizulegende Zeitwert als Barwert der zukünftigen Zahlungsströme unter Berücksichtigung Für den Bezug von Beratungsleistungen in Vorjahren von einem einfachen Aufsichtsratsmit-von Zinsstrukturkurven ermittelt. Der beizulegende Zeitwert eines derivativen Finanzinstru- glied der KWG AG resultieren im Geschäftsjahr 2010 Aufwendungen in Höhe von TEUR 24.ments entspricht grundsätzlich seinem Marktwert. Der für alle derivativen Finanzinstrumenteermittelte Marktpreis ist der Preis, zu dem eine Vertragspartei die Rechte und/oder Pflichtender jeweils anderen Vertragspartei übernehmen würde. (10) VOrstaND UND aUfsichtsratBei nicht börsengehandelten Derivaten wird der beizulegende Zeitwert durch geeignete Vorstandfinanzmathematische Methoden, z. B. durch Diskontierung der erwarteten zukünftigen Zah-lungsströme, bestimmt. Herr Stavros Efremidis, Sprecher des Vorstands der KWG AG (= ausgeübter Beruf).Für Finanzmittel, kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Herr Torsten P. Hoffmann wurde vom Aufsichtsrat der KWG AG mit Wirkung zum 15. JuniForderungen, kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige 2010 zum Finanzvorstand der KWG AG (= ausgeübter Beruf) bestellt.Verbindlichkeiten ist aufgrund der kurzen Restlaufzeit der Buchwert als realistische Schät-zung des beizulegenden Zeitwertes anzunehmen. Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und in den Tochterunter- nehmen gewährten Gesamtbezüge des Vorstandes betragen TEUR 408 (Vorjahr: TEUR 445) und verteilen sich für das Geschäftsjahr 2010 wie folgt:(8) ergebNis Je aKtieDas „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie (basic earnings per share) wird berechnet, indem das Jahresfestgehalt Variable Vergütung gesamtvergütungden Stückaktieninhabern zuzurechnende Ergebnis durch den für den Zeitraum gewogenen TEUR TEUR TEURDurchschnitt der ausgegebenen Aktien geteilt wird.Da die Gesellschaft weder Optionen noch Wandelschuldverschreibungen ausgegeben hat, stavros efremidis 208 110 318entspricht das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie dem „verwässerten“ Ergebnis je Aktie. torsten P. hoffmann (seit 15. Juni 2010) 90 0 90Zur Berechnung des Ergebnisses je Aktie wird von dem auf die Anteilseigner des Mutterun-ternehmens entfallenden Konzernergebnis (EUR 8.582.696,08; Vorjahr: EUR 3.320.892,20) 298 110 408ausgegangen.Die gewogene durchschnittliche Zahl der ausgegebenen Aktien (9.857.465 Stück, Vorjahr:8.626.794 Stück) weicht aufgrund der im Berichtsjahr bzw. im Vorjahr durchgeführten Kapi- 82 KONZerNabschLUss 83 KONZerNabschLUss
    • NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010aufsichtsrat Franz-Josef Gesinn: – BHW Holding AG, Hameln Mitglied des AufsichtsratsVorsitzender: Prof. Dr. Peer Witten, – Aktionsgruppe „Kinder in Not“ e. V., Windhagen Ehrenvorsitzender der BVL Bundesvereinigung Logistik, Hamburg Mitglied des VorstandsStellvertr. Vorsitzender: Franz-Josef Gesinn, Rechtsanwalt, Obersteinebach Sy Schlüter: – UCA AG, München Mitglied des AufsichtsratsWeitere Mitglieder: Thies-Martin Brandt, Diplom-Kaufmann/Architekt, Hamburg – Copernicus Beteiligungs AG, Hamburg Mitglied des Vorstands Björn Engholm, stellvertretender Vorstandsvorsitzender Verband Wohnsiegel – – Hauptkirche St. Nikolai am Klosterstern, Hamburg Das Europäische Markenhaus e. V., Lübeck Mitglied des Vorstands Hans-Michael Porwoll, Thies-Martin Brandt: – Konsumgenossenschaft Berlin und Umgebung eG, Berlin Oberschulrat, Bremerhaven Mitglied des Aufsichtsrats Sy Schlüter, Investmentmanager, Hamburg (im Aufsichtsrat bis 31. März 2010) Für den Aufsichtsrat sind im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von insgesamt TEUR 103 Patrik Zeigherman, (Vorjahr: TEUR 101) passiviert worden. Die Vergütung für die Aufsichtsratsmitglieder enthält Investment-Banker, Frankfurt am Main (im Aufsichtsrat seit 5. Juli 2010) keine variablen Bestandteile. Die Bezüge verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Aufsichts- ratsmitglieder:Mitgliedschaften in weiteren Aufsichtsräten, Vorständen und Beiräten: Jahresvergütung TEURProf. Dr. Peer Witten: – Hamburger Hafen und Logistik AG (HHLA), Hamburg Vorsitzender des Aufsichtsrats – Lufthansa Cargo AG, Frankfurt am Main Prof. Dr. Peer Witten 36 Mitglied des Aufsichtsrats – OTTO Group (GmbH & Co. KG), Hamburg franz-Josef gesinn 24 Mitglied des Beirats thies-martin brandt 12 – OTTO Aktiengesellschaft für Beteiligungen, Hamburg Mitglied des Aufsichtsrats björn engholm 12 – Röhling & Co. Holding GmbH & Co. KG, Bremen Mitglied des Beirats hans-michael Porwoll 10Björn Engholm: – Lübecker Hafen-Gesellschaft mbH, Lübeck Patrik Zeigherman 6 Vorsitzender des Aufsichtsrats sy schlüter 3 – Deutsche Druck und Verlagsgesellschaft mbH dd_vg., Ham- burg, Mitglied im Treuhand-Aufsichtsrat der SPD 103 – Europäisches Hansemuseum gGmbH, Lübeck Mitglied des Beirats Eine eventuell an die Aufsichtsratsmitglieder zu ersetzende Umsatzsteuer ist in oben genannten – Verband Wohnsiegel – Vergütungen enthalten. Das Europäische Markenhaus e. V., Lohfelden-Kassel Stellvertretender Vorstandsvorsitzender und Vorsitzender des Gestaltungsbeirats 84 KONZerNabschLUss 85 KONZerNabschLUss
    • ,,NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010(11) freigabe ZUr VerÖffeNtLichUNgDer Vorstand hat mit dem Datum der Erstellung (31. März 2011) den Konzernabschluss zurWeitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzern-abschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den Konzernabschluss billigt. Bis zur Billigungdes Konzernabschlusses durch den Aufsichtsrat kann der Konzernabschluss noch jederzeitgeändert werden.(12) ereigNisse Nach Dem geschäftsJahreseNDeZum Jahresende wurden noch Kaufverträge über 506 Wohnungen an den Standorten Celleund Delmenhorst sowie 30 Wohnungen am Standort Berlin abgeschlossen. Diese Einheitengehen rechtlich und wirtschaftlich aber erst im Jahr 2011 auf die KWG über.Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine weiterenEreignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.(13) erLäUterUNgeN ZUr KONZerN-cashfLOW-rechNUNgDie Zahlungsmittel entsprechen der Definition der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquiva-lente, die unter den Erläuterungen der wesentlichen Bewertungsgrundsätze wiedergegebenist. Die Konzern-Kapitalflussrechnung wurde in Übereinstimmung mit IAS 7 erstellt undgliedert die Veränderungen der liquiden Mittel nach Zahlungsströmen aus Geschäfts-, Inves-titions- und Finanzierungstätigkeit. Die Darstellung der Cashflow-Rechnung erfolgt nach derindirekten Methode.Zinszahlungen werden in voller Höhe im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ausgewiesen. Unsere Bilanz zeichnet sich durch eine komfortable Eigenkapitalquote und eine solide Finanzierungs- struktur aus. ,, Torsten Hoffmann, 14. September 2010 86 KONZerNabschLUss 87 00 thema
    • NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010(14) KONZerNaNLageNsPiegeL 2010 aNschaffUNgsKOsteN abschreibUNgeN bUchWerte IN EUR 01.01.2010 Zugänge Veränderung abgänge Umbuchungen 31.12.2010 01.01.2010 Zugänge abgänge 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2009 ias 40 i. immaterieLLe VermÖgeNsWerte 1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte und 251.046,39 19.298,47 0,00 0,00 0,00 270.344,86 61.063,76 89.201,10 0,00 150.264,86 120.080,00 189.982,63 Lizenzen an solchen Rechten und Werten 2. Geleistete Anzahlungen 0,00 87.427,58 0,00 0,00 0,00 87.427,58 0,00 0,00 0,00 0,00 87.427,58 0,00 251.046,39 106.726,05 0,00 0,00 0,00 357.772,44 61.063,76 89.201,10 0,00 150.264,86 207.507,58 189.982,63 ii. sachaNLageN 1. Technische Anlagen und Maschinen 11.204,94 0,00 0,00 0,00 0,00 11.204,94 10.831,34 372,60 0,00 11.203,94 1,00 373,60 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 374.612,28 249.867,53 0,00 –35.138,68 0,00 589.341,13 197.915,89 83.160,90 –34.754,35 246.322,44 343.018,69 176.696,39 385.817,22 249.867,53 0,00 –35.138,68 0,00 600.546,07 208.747,23 83.533,50 –34.754,35 257.526,38 343.019,69 177.069,99 iii. aLs fiNaNZiNVestitiONeN gehaLteNe immObiLieN 173.579.000,00 5.501.411,75 9.602.302,86 –47.156,59 0,00 188.635.558,02 0,00 0,00 0,00 0,00 188.635.558,02 173.579.000,00 174.215.863,61 5.858.055,33 9.602.302,86 –82.295,27 0,00 189.593.876,53 269.810,99 172.734,60 –34.754,35 407.791,24 189.186.085,29 173.946.052,62 88 KONZerNabschLUss 89 KONZerNabschLUss
    • NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010(15) KONZerNaNLageNsPiegeL 2009 aNschaffUNgsKOsteN abschreibUNgeN bUchWerte IN EUR 01.01.2009 Zugänge Veränderung abgänge Umbuchungen 31.12.2009 01.01.2010 Zugänge abgänge 31.12.2009 31.12.2009 31.12.2008 ias 40 i. immaterieLLe VermÖgeNsWerte 1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte und 26.999,77 46.193,50 0,00 0,00 177.853,12 251.046,39 7.883,02 53.180,74 0,00 61.063,76 189.982,63 19.116,75 Lizenzen an solchen Rechten und Werten 2. Geleistete Anzahlungen 159.522,25 18.330,87 0,00 0,00 –177.853,12 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 159.522,25 186.522,02 64.524,37 0,00 0,00 0,00 251.046,39 7.883,02 53.180,74 0,00 61.063,76 189.982,63 178.639,00 ii. sachaNLageN 1. Technische Anlagen und Maschinen 11.204,94 0,00 0,00 0,00 0,00 11.204,94 9.711,26 1.120,08 0,00 10.831,34 373,60 1.493,68 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 341.431,92 33.180,36 0,00 0,00 0,00 374.612,28 148.940,78 48.975,11 0,00 197.915,89 176.696,39 192.491,14 352.636,86 33.180,36 0,00 0,00 0,00 385.817,22 158.652,04 50.095,19 0,00 208.747,23 177.069,99 193.984,82 iii. aLs fiNaNZiNVestitiONeN gehaLteNe immObiLieN 170.641.761,03 1.095.371,52 3.960.815,33 –2.118.947,88 0,00 173.579.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 173.579.000,00 170.641.761,03 171.180.919,91 1.193.076,25 3.960.815,33 –2.118.947,88 0,00 174.215.863,61 166.535,06 103.275,93 0,00 269.810,99 173.946.052,62 171.014.384,85 90 KONZerNabschLUss 91 KONZerNabschLUss
    • ,,NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)zum 31. Dezember 2010(16) hONOrar Des abschLUssPrÜfersDas vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete oder zu berechnende Honorarbeträgt: für die abschlussprüfungsleistungen 40.000,00 EUR für andere bestätigungsleistungen für sonstige Leistungen(17) VersicherUNg Der gesetZLicheN VertreterWir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungs-grundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bildder Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernlageberichtder Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzernsso dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermitteltwird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung desKonzerns beschrieben sind.Hamburg, 31. März 2011Stavros Efremidis KWG Kommunale Wohnen AG Torsten Hoffmann 8.100,00 EUR 6.690,00 EUR Mit dem Zukauf setzen wir unser Wachstum als Bestandhalter konsequent fort und nutzen dabei erhebliche Skaleneffekte. ,, Stavros Efremidis, 20. Dezember 2010 92 KONZerNabschLUss 93 thema
    • bestätigUNgsVermerKbestätigUNgsVermerK Des KONZerNabschLUssPrÜfers Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzendWir haben den von der KWG Kommunale Wohnen AG, Hamburg, aufgestellten Konzern- nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermitteltabschluss – bestehend aus Bilanz, Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalveränderungs- unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendesrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang – sowie den Konzernlagebericht für das Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht inGeschäftsjahr vom 1. Januar 2010 bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die Aufstellung von Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der LageKonzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffendsind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen dar.Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. UnsereAufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über Hamburg, den 1. April 2011den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom FIDES Treuhand GmbH & Co. KGInstitut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger WirtschaftsprüfungsgesellschaftAbschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, Steuerberatungsgesellschaftdass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernab-schluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch denKonzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlichauswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungs-handlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche (Hansen) (Mackedanz)und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berück- Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfersichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogeneninternen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Kon-zernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasstdie Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unter-nehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- undKonsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertretersowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlage-berichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlagefür unsere Beurteilung bildet.Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. 94 bestätigUNgsVermerK 95 bestätigUNgsVermerK
    • fiNaNZKaLeNDer 2011 hauptversammlung 28. Juni 2011 halbjahreszahlen August 2011 src forum financials & real estate 2011, 7. September 2011 frankfurt am main expo real 2011 4.–6. Oktober 2011 Q3-Zahlen November 2011Stand zum 19. Mai 2011, Änderungen vorbehalten.Den aktuellen Finanzkalender finden Sie unter www.kwg-ag.deimPressUm:KWG KOMMUNALE WOHNEN AGAlstertor 920095 HamburgTel.: +49 40 22 63 088 100Fax: +49 40 22 63 088 200www.kwg-ag.deir@kwg-ag.deGestaltung und ProduktionRosenbauerSolbach Werbeagentur GmbH, HamburgFotosTobias Kiebler, Hamburg (S. 7, 11, 12, 16, 22, 37, 55, 87, 93)Engel & Gielen (S. 9)LichtBlick, Hamburg (S. 16)Dachziegelwerke Nelskamp GmbH (S. 12)iStock Photo (Titel, S. 23)Photocase (S. 17, 18, 20, 21)Fotolia (S. 13) 96 fiNaNZKaLeNDer
    • 00 Thema3 Thema
    • KWG Kommunale Wohnen AGAlstertor 920095 HamburgTelefon: +49 40 22 63 088 100Telefax: +49 40 22 63 088 200Internet: www.kwg-ag.deE-Mail: ir@kwg-ag.de