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Die KWg im ÜberbLicKKonzernkennzahlen                                   31.12.2010   31.12.2009   Die KWg-aktieWohneinheit...
highLights im Jahr 2010                                                                                                   ...
VOrWOrt Des VOrstaNDsSehr geehrte Aktionärinnen und sehr geehrte Aktionäre,die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen...
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Die S-Pfanne von Nelskamp mit Photokatalysator –         Die Dächer des Veilchengrunds neutralisieren jährlichaktiver Klim...
Unsere Siedlung ist jetztdick eingepackt – und         schöner als früher.Außendämmung unter Denkmalschutz auf Gelsenkirch...
Unser Kraftwerk ist                 im Keller – und unsere            Heizkosten sind es auch.            Gasbetriebenes B...
20–30 % weniger Heizkosten –das haben die prima geregelt.Effektive Nutzung vorhandener Regeltechnik:Die Nebenkosten haben ...
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Die Wohnanlage am Fritz-Kube-Ring 22–26 in Bernsdorf –                                             umgeben von weitflächige...
Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt  Weitere erhOLUNg Des aKtieNmarKts im Jahr 2010                                             ...
Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt                                                                                             ...
Das UNterNehmeNimmObiLieNmarKt UND fiNaNZeNmehr beWegUNg im traNsaKtiONsmarKt                                             ...
Das UNterNehmeNPOrtfOLiO UND strategie  KONseQUeNter LeerstaNDsabbaU UND mietsteigerUNgeN                                 ...
Das UNterNehmeNPOrtfOLiO UND strategieaUsbaU Des POrtfOLiOs                                                               ...
Das UNterNehmeNPOrtfOLiO UND strategieeNtWicKLUNg Der mieteNIm vergangenen Jahr konnten die Mieteinnahmen durch Leerstands...
,,Das UNterNehmeNPOrtfOLiO UND strategieInsbesondere die Bestände in Berlin haben sich, seitdem sie durch die KWG Wohnwert...
Das UNterNehmeNDie KWg iNVestiert iN Die ZUKUNft  heiZeNergieeiNsParUNgeN VON bis ZU 70 PrOZeNt                           ...
Das UNterNehmeNDie KWg iNVestiert iN Die ZUKUNftDie zweite miete                                                          ...
KWG Geschäftsbericht 2010
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Geschäftsbericht 2010, KWG Kommunale Wohnen AG

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KWG Geschäftsbericht 2010

  1. 1. geschäftsbericht 2010Gute Aussichten für nachhaltiges Sanieren und Wohnen. Ökologisch, ökonomisch und gesellschaftlich vernünftig.
  2. 2. Die KWg im ÜberbLicKKonzernkennzahlen 31.12.2010 31.12.2009 Die KWg-aktieWohneinheiten 4.822 4.827 Wertpapierkennnummer 522734 ISIN DE0005227342gewerbeeinheiten 44 44 Börsenkürzel BIWstellplätze und garagen 1.093 1.093 Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg, Hannover, Börsegesamtmietfläche in m 2 283.470 283.862 München, Stuttgart, Düsseldorf, Xetra Grundkapital EUR 10.804.729Umsatzerlöse in mio. eUr 19,76 19,76 Anzahl der Aktien 10.804.729ebitDa in mio. eUr 6,98 5,07 Rechnerischer Nennwert EUR 1,00ebit in mio. eUr 16,58 9,03Operatives ergebnis in mio. eUr 0,5 –0,01 Die KWg-Organe KWG-OrganeKonzernjahresüberschuss in mio. eUr 8,58 3,32 aufsichtsratbilanzsumme in mio. eUr 205,24 187,46 Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender)bruttoverschuldung in mio. eUr 119,15 116,78 Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender)flüssige mittel in mio. eUr 8,74 7,26 Thies-Martin Brandt Björn Engholmimmobilienvermögen in mio. eUr 188,64 173,58 Hans-Michael Porwollbilanzielles eigenkapital in mio. eUr 78,10 64,74 Patrik Zeighermaneigenkapitalquote in % 38,1 34,5 VorstandNaV je aktie in eUr 7,23 6,59 Stavros Efremidis (Sprecher des Vorstands)immobilienvermögen in eUr / m2 665 611 Torsten P. Hoffmann (Finanzvorstand) 2 Die KWg im ÜberbLicK 3 Die KWg im ÜberbLicK
  3. 3. highLights im Jahr 2010 iNhaLtsVerZeichNisJanuar 2010: Januar 2011: Die KWg im Überblick seite 02Erfolgreicher Start der konzerneigenen Steigerung des Jahres- KonzernkennzahlenHausverwaltung KWG Wohnwert GmbH ergebnisses durch die Erfolge Die KWG Aktiesowie Vorbereitung ihrer Erweiterung aus zwei Baumaßnahmen Die KWG Organe highlights im Jahr 2010 seite 04 Dezember 2010:März 2010: Bestandsaufbau für 2011 Vorwort des Vorstands seite 06Listung der KWG AG im Entry Standard in die Wege geleitetet: Transaktion von 506 Wohneinheiten in bericht des aufsichtsrats seite 08 Niedersachsen Die KWg-aktie am Kapitalmarkt seite 24 Das Unternehmen seite 27 Dezember 2010: Immobilienmarkt und Finanzen Juli 2010: Portfolio und Strategie Erstmals positives Konzern- Erfolgreiche Kapitalerhöhung Die KWG investiert in die Zukunft ergebnis ohne Aufwertungs- aus genehmigtem Kapital gewinne zum Halbjahr 2010 Konzernlagebericht seite 42 Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Nachtragsbericht Risiko- und Chancenbericht Prognosebericht Konzernabschluss seite 52 Konzernbilanz Konzern-Gesamtergebnisrechnung Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Notes zum Konzernabschluss bestätigungsvermerk seite 94 finanzkalender /impressum/Quellenverweise seite 96 4 highLights 4 thema 5 iNhaLt thema
  4. 4. VOrWOrt Des VOrstaNDsSehr geehrte Aktionärinnen und sehr geehrte Aktionäre,die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihr Wohnimmobilien-portfolio ausgebaut, den Bestand weiterhin werterhöhend saniert und das Konzernergebnisdrastisch gesteigert – 2010 war ein gutes Jahr für unser Unternehmen. Im Jahr 2011 wollen wirmit der KWG eine neue Größenordnung erreichen.Grundpfeiler der erfolgreichen Entwicklung war die konsequente Positionierung der KWG alsintegrierter Wohnungsbestandshalter: Vom Einkauf über das Bau- und Asset-Management bishin zur Hausverwaltung und zum Finanzbereich decken wir die gesamte Wertschöpfungsketteab. Im Jahr 2010 wurden weiterhin Teile der Hausverwaltung internalisiert. Die positivenEffekte daraus zeigten sich bei vielen Beständen unmittelbar in deutlich sinkenden Leerstands-raten – in einzelnen Beständen sank der Leerstand auf nur noch ein Drittel des vorherigen Standorte weiter gestärkt und damit Skaleneffekte gefördert, andererseits konnten wir denWertes. Zudem wurde der Mietermix verbessert, einhergehend mit einer positiven Mietent- Kaufpreis zu einem großen Teil durch Aktien der KWG begleichen. Bei einem insgesamt sehrwicklung bei Neuvermietungen. attraktiven Kaufpreis, der dem 10,6fachen der Jahresnettokaltmiete entsprach, wurden die KWG-Aktien mit 7,00 Euro bewertet, was dem damaligen Net Asset Value entsprach und einenDer Leerstand im Kernimmobilienbestand der KWG reduzierte sich im Geschäftsjahr 2010 Aufschlag auf den Aktienkurs zu dem Zeitpunkt von rund 30 Prozent bedeutete. Auf diese Weiseweiter auf 6,4 Prozent, verglichen mit 7,0 Prozent im Jahr 2009. Gleichzeitig stieg die Durch- konnte die Transaktion realisiert werden, ohne dass es zu einer Verwässerung der Aktien derschnittsmiete pro Quadratmeter und Monat von 4,66 Euro auf 4,80 Euro. Altaktionäre kam.Erklärte Strategie der KWG ist es, Bestände mit objektbezogenem Leerstand zu erwerben und Die sehr erfreuliche operative Entwicklung der KWG hat positive Auswirkungen auf den Kursdurch Sanierungsmaßnahmen dauerhaft höhere Cashflows zu generieren, die durch abnehmenden unserer Aktie gehabt. Mit einem Plus von 25,3 Prozent im Jahr 2010 wurde die PerformanceLeerstand und steigende Nettokaltmieten erzielt werden. Durch energetische Sanierungen des Immobilienindex, DIMAX, übertroffen, der um 19,2 Prozent zulegen konnte.beispielsweise wird bei nahezu unveränderter Gesamtmiete durch Einsparung von Nebenkos-ten Spielraum für eine Anhebung der Kaltmiete geschaffen. Maßnahmen in den Wohnungen Für das Jahr 2011 sind wir sehr positiv gestimmt. Im Jahresverlauf 2010 konnte der Vorstandund an den Außenanlagen erhöhen zudem die Attraktivität der Wohnangebote der KWG und um Torsten Hoffmann als CFO erweitert werden, der über mehr als 20 Jahre Immobilien-sorgen entsprechend für eine überdurchschnittliche Nachfrage nach diesen Objekten von Miet- erfahrung verfügt. Wir wollen unsere werterhöhende Strategie konsequent fortsetzen und geheninteressenten. Diese Strategie wurde im Jahr 2010 beispielsweise in den KWG-Beständen in entsprechend von einer weiteren Ergebnisverbesserung aus, die erneut mit einem positivenCelle und Gelsenkirchen erfolgreich umgesetzt. Über 300 Wohneinheiten mit rund 22.000 m2 operativen Cashflow einhergehen soll. Vor allem aber wollen wir die Konsolidierung in derWohnfläche wurden mit einem Aufwand von etwa 6,7 Mio. Euro wie beschrieben saniert. Branche und die starke Marktposition der KWG nutzen, um unsere Gesellschaft durchDie Maßnahmen werden im Jahr 2011 abgeschlossen und einen direkten positiven Cashflow- Akquisitionen in eine neue Größenordnung zu führen. Entsprechende Gespräche wurdenEffekt haben. bereits zum Jahresauftakt 2011 initiiert.Die Umsetzung der Strategie hat der KWG im Jahr 2010 das beste Ergebnis der Unternehmens- Wir danken unseren Mitarbeitern, Geschäftspartnern und Aktionären für ihr Engagement undgeschichte beschert. Unsere Prognosen mussten wir im Laufe des Jahres mehrfach anheben natürlich auch unseren Mietern für das partnerschaftliche Verhältnis. Im Jahr 2011 werden wirund wir haben sie letztendlich dann immer noch übertroffen. Das Konzernergebnis stieg von weiterhin tatkräftig daran arbeiten, dass unser Unternehmen seine prosperierende Entwicklung3,3 Mio. Euro auf 8,6 Mio. Euro, dies entspricht einem Ergebnis je Aktie von 0,87 Euro. Der fortsetzt.Net Asset Value, NAV, verbesserte sich zum Jahresultimo 2010 um knapp 21 Prozent underreichte 7,23 Euro je Aktie. Die Eigenkapitalquote lag bei sehr zufriedenstellenden 38,1 Prozent, Hamburg, im Mai 2011verglichen mit 34,5 Prozent ein Jahr zuvor. Der KWG-Immobilienbestand summierte sich zumJahresende auf 188,6 Mio. Euro und erreichte damit den höchsten Wert der Unternehmensge- Herzlichst Ihrschichte.Zum Jahresende 2010 haben wir in Celle und in der Region Bremen insgesamt 506 weitereWohneinheiten erworben und damit den Wohnungsbestand auf rund 5.400 Einheitenerhöht. Die Transaktion hat für die KWG Modellcharakter. Einerseits haben wir bestehende Stavros Efremidis Torsten Hoffmann (Sprecher des Vorstands) (Finanzvorstand) 6 VOrWOrt Des VOrstaNDs 7 VOrWOrt Des VOrstaNDs
  5. 5. bericht Des aUfsichtsratsDer aUfsichtsrat iNfOrmiert mit Dem NachfOLgeNDeNbericht Über seiNe tätigKeit im geschäftsJahr 2010.beratung und Überwachung des Vorstands in vertrauensvoller ZusammenarbeitDer Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2010 die ihm nachGesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an allen wichtigen Entscheidun-gen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung desUnternehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. Inallen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutungwaren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit demVorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 22. Februar, 11. Mai, 5. Juli und erhöhte sich dadurch auf 10.804.729,00 Euro. Die Transaktion wurde von der Silvia Quandt &2. November 2010 sowie in verschiedenen Einzelgesprächen die Geschäftspolitik der Gesell- Cie. AG begleitet. Die Kapitalerhöhung wurde am 18. Dezember 2010 in das Handelsregisterschaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft unterrichten. Einen besonderen eingetragen.Schwerpunkt bildeten dabei die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Unternehmenssowie die laufende Liquiditätsplanung und die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen aneinzelnen Standorten. In der letzten Sitzung des Jahres 2010 war die mögliche Expansion der ausschüsse des aufsichtsratsGesellschaft ein weiteres wesentliches Thema. Insgesamt war die Zusammenarbeit mit demVorstand durch einen intensiven und offenen Austausch gekennzeichnet. Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben unterhält der Aufsichtsrat einen Personalaus- schuss, welcher sich im Wesentlichen mit den Vorstandsangelegenheiten befasst. DiesemDer Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst. Soweit ausschließlich beratend tätigen Ausschuss gehören der Aufsichtsratsvorsitzende und seinGeschäftsvorgänge der Zustimmung des Aufsichtsrats bedurften, wurden diese dem Aufsichts- Stellvertreter an. Schwerpunkt war in der ersten Hälfte 2010 die Gewinnung eines zweitenrat durch den Vorstand ordnungsgemäß vorgelegt und vor Beschlussfassung im Aufsichtsrat Vorstands. Hierzu erarbeitete der Personalausschuss Vorschläge.eingehend beraten.Bei sämtlichen Sitzungen des Aufsichtsrats waren alle Mitglieder des Gremiums vertreten, Prüfung von Jahres- und Konzernabschlusslediglich an der Sitzung am 22. Februar 2010 konnte Herr Hans-Michael Porwoll nicht teil-nehmen. Über besondere Geschäftsvorfälle, die für die Beurteilung der Lage und Entwicklung Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010 sowie der Kon-sowie für die Leitung der Gesellschaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand zernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) und der Konzern-den Aufsichtsrat auch zwischen den Aufsichtsratssitzungen unterrichtet. Darüber hinaus stand lagebericht für das Geschäftsjahr 2010 wurden einschließlich der Buchführung von derder Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem auf der Hauptversammlung zum Abschlussprüfer bestellten FIDES TreuhandgesellschaftKontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft und des Konzerns infor- Unterweser, Zweigniederlassung der FIDES Treuhand GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungs-miert. gesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremen, Zweigniederlassung Hamburg, geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Entwicklung der Geschäfts-,Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage sowie über die damit verbundenen Risiken und das Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010, der Konzernabschluss nach IFRS und derRisikomanagement unterrichtet. Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2010 sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprü- fers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat dieAnfang Dezember 2010 wurde eine Kapitalerhöhung unter Ausschluss des Bezugsrechts aus Prüfungsergebnisse dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 15. Aprilgenehmigtem Kapital durchgeführt. Die Ausnutzung des genehmigten Kapitals für die Kapital- 2011 näher erläutert und die Fragen des Aufsichtsrats beantwortet. Er hat dem Aufsichtsratmaßnahme erfolgte mit Zustimmung des Aufsichtsrats. Gegenstand seiner Beratungen waren dabei über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet, insbesondere über diedabei unter anderem die Höhe der Ausnutzung und der Bezugspreis. Die Barkapitalerhöhung Frage, ob wesentliche Schwächen des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems,wurde mit einem Brutto-Mittelzufluss von 5.058.577,20 Euro abgeschlossen. Insgesamt wur- bezogen auf den Rechnungslegungsprozess, vorliegen.den im Rahmen einer Privatplatzierung 982.248 Stückaktien mit einem rechnerischen Anteilam Grundkapital von je 1,00 Euro zu einem Preis von je 5,15 Euro platziert. Das Grundkapital Er hat den Aufsichtsrat darüber informiert, dass keine Umstände vorliegen, die seine 8 bericht Des aUfsichtsrats 9 bericht Des aUfsichtsrats
  6. 6. ,,bericht Des aUfsichtsratsBefangenheit begründen könnten, und dass er – mit Ausnahme der Ermittlung des Markt-werts für die vorbenannten Wertersatzansprüche – keine weiteren Leistungen zusätzlich zuden Abschlussprüfungsleistungen erbracht hat. Gegen die Prüfungsberichte bestanden keineEinwendungen des Aufsichtsrats. Der Aufsichtsrat hat die Prüfungsberichte des Abschluss-prüfers daher zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschlussfür das Geschäftsjahr 2010 sowie den Konzernabschluss nach IFRS und den Konzernlagebe- Wir haben das Ziel eines jedenricht für das Geschäftsjahr 2010 einer eigenen eingehenden Prüfung unterzogen. Nach demabschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss für dasGeschäftsjahr 2010 gebilligt und damit gemäß § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss Immobilienbestandshalters er-nach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2010 wurden vom Aufsichtsratebenfalls gebilligt. reicht, Gewinn aus der laufendenPersonelle Veränderungen im Vorstand und aufsichtsratHerr Sy Schlüter hat sein Amt als Aufsichtsratsmitglied zum 31. März 2010 niedergelegt. DerAufsichtsrat wurde über diesen Entschluss in der Sitzung am 22. Februar 2010 informiert. Aufder Hauptversammlung am 5. Juli 2010 wurde Herr Patrik Zeigherman in den Aufsichtsratder KWG gewählt, der seitdem wieder aus sechs Personen besteht. Mit Wirkung zum 15. Juni2010 wurde Herr Torsten P. Hoffmann zum Finanzvorstand des Unternehmens berufen.Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abge-laufenen Geschäftsjahr.Hamburg, im Mai 2011Der AufsichtsratProf. Dr. Peer WittenAufsichtsratsvorsitzender Geschäftstätigkeit zu erzielen. Mit der Reduzierung der Betriebs- kosten haben wir zudem für unsere Mieter einen finanziellen Vorteil erreicht. ,, Stavros Efremidis, 11. August 2010 10 bericht Des aUfsichtsrats 11 thema
  7. 7. Die S-Pfanne von Nelskamp mit Photokatalysator – Die Dächer des Veilchengrunds neutralisieren jährlichaktiver Klimaschutz als willkommener Zusatzeffekt. den Stickoxid-Ausstoß von über 44 PKW mit insgesamt 750.000 km Fahrleistung.* Unser Dach schützt vor Regen – und das Klima. Abgas neutralisierende Dachpfannen im Veilchengrund, Celle: Die Entscheidung für eine nachhaltige Lösung fällt bei Dachpfannen leicht. Das „ClimaLife“-Dach- stein-Programm des westfälischen Familienunternehmens Nelskamp bietet perfekte Dachsteine mit Zusatzfunktion als aktive Klimaschützer. Nanokristallines Titandioxid in den Oberflächen der matten Beton-Dachpfannen wirkt wie ein Katalysator und neutralisiert Umweltschadstoffe durch Photokatalyse. Bis zu 90 Prozent der Abgase aus Heizung, Verkehr und Industrie können gebun- den und in ungefährliches Nitrat gewandelt werden, das dann vom Regen weggespült wird. Tages- licht beziehungsweise UV-Strahlen genügen, um diesen Prozess immer wieder neu zu starten. Ein ganzes Dachpfannen-Leben lang. In der Celler Wohnanlage Veilchengrund kam die „ClimaLife“-S- Pfanne zum Einsatz – auf 20 Hausdächern mit einer Gesamtfläche von 8.800 m2 wird z. B. aus ge- sundheitsschädlichen Stickoxiden das ungefährliche und z. B. im Blaukorndünger enthaltene NO3. *Allein 200 m2 „ClimaLife“-Dachpfannen vernichten dabei in einem Jahr soviel NOX wie ein PKW mit Euro-4-Motor bei 17.000 gefahrenen Kilometer ausstößt. Bei 8.800 m2 werden dann schon mehr als der Ausstoß von 44 PKW neutralisiert – oder 750.000 km Fahrleistung ausgeglichen.
  8. 8. Unsere Siedlung ist jetztdick eingepackt – und schöner als früher.Außendämmung unter Denkmalschutz auf Gelsenkirchen-Schalke:Unter den vielen Werks- und Genossenschaftssiedlungen Gelsenkirchens nimmt die Vittinghoff-Sied-lung im Stadtteil Schalke einen Sonderplatz ein. Das 1926 bis 1929 nach den Plänen des Gelsenkirche-ner Architekten Alfons Fels errichtete Ensemble aus vier Häusern rund um einen großen, geschütztenInnenhof ist mit seinen kubistischen Formen und expressionistischen Details einzigartig. Klare Konturenund prägnante Linien strukturieren die Fassaden und unterstützen die spannende Wechselwirkungzwischen den vertikalen Treppenhaustürmen und den horizontal umlaufenden Galerien für großzügigeLoggien. Bei der energetischen Sanierung der seit 1989 unter Denkmalschutz stehenden Gebäudeging es darum, sowohl die prägnante, aufgefächerte Fassade und die Lichtbänder der Treppenhäuserin ihrer architektonischen Wirkung zu erhalten als auch die Dämmnormen der EnEV 2009 zu erfüllen.Durch die beispielhafte Lösung mit unterschiedlichen Dämmstärken von 5, 10, 12 und 14 cm dickenEPS-Platten und einem erneuerten, mit bis zu 38 cm gedämmten Dach wurden diese Ziele erreicht.Die Gesamtproportion der Baukörper hat sich nicht wesentlich verändert, der Zauber eines architektoni-schen Juwels hat sich verstärkt – die Heizkosten können nachhaltig bis zu 60 Prozent reduziert werden.Die schön sanierte Anlage bietet Wohnatmosphäre für Über 10.000 m2 Dämmmaterial für 8.620 m2 Wohnflächerund 300 Menschen. und 179 m2 Gewerbefläche – und für bis zu 60 Prozent Heizkosteneinsparung. Schon immer vorbildlich: die Vittinghoff-Siedlung „auf Schalke“ in den 30er Jahren des letzten Jahrhunderts.
  9. 9. Unser Kraftwerk ist im Keller – und unsere Heizkosten sind es auch. Gasbetriebenes Blockheizkraftwerk in Celle: Gleichzeitig Wärme und Strom erzeugen mit dezentralen, gasbetriebenen „ZuhauseKraftwerken“ – im Veilchengrund in Celle ist die ökologische und ökonomische Zukunft eingezogen. 13 kleine Keller- kraftwerke mit einer Heizleistung von durchschnittlich 36 kW versorgen in 20 Häusern 174 Wohnun- gen und eine Wohnfläche von 13.066 m2 mit Wärme- und Ökostrom. Dabei ist die Ökobilanz der von LichtBlick installierten Effizienzpakete vorbildlich. Die von Volkswagen entwickelte Technologie arbeitet nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) und kommt bei der Wärme- und Stromproduk- tion auf einen Wirkungsgrad von über 90 Prozent. Kohle- oder Atomkraftwerke erreichen nur einen Wirkungsgrad von etwa 35 Prozent. Auch bei der CO2-Reduktion überzeugen die „ZuhauseKraftwer- ke“ – bis zu 60 Prozent weniger CO2 im Vergleich zu herkömmlicher Wärme- und Stromerzeugung. Die Einsparquote von bis zu 67 Prozent bei der zum Heizen benötigten Endenergie und sogar bis zu 79 Prozent bei der Primärenergie ist allerdings nicht nur ein Erfolg der „ZuhauseKraftwerke“, sondern Ergebnis der gesamten energetischen Maßnahmen im Celler Veilchengrund.Hier sparen Mieter Heizkosten. Vor der energetischen 100.000 „ZuhauseKraftwerke“ will LichtBlick in ganzSanierung waren die Heizkosten bis zu viermal so hoch. Deutschland installieren. Das spart zwei Atomkraftwerke, rechnet der Pionier für Ökostrom vor.
  10. 10. 20–30 % weniger Heizkosten –das haben die prima geregelt.Effektive Nutzung vorhandener Regeltechnik:Die Nebenkosten haben sich vielerorts zu einer echten zweiten Miete entwickelt – monatliche Heiz-kosten von zwei oder drei Euro pro Quadratmeter sind keine Seltenheit. Ökologie und Ökonomie gehenHand in Hand: Als sofort erschließbares Einsparpotenzial bei neu übernommenen Gebäuden habensich die Überprüfung und fachmännische Einstellung der Regeltechnik bei vorhandener Heiztechnikherausgestellt. Einsparungen von bis zu 30 Prozent werden schnell erzielt – durch Absenkung derVorlauftemperatur, Regelung über Außentemperatursteuerung, automatische Nachtabsenkung undnutzerabhängige Regulierung der Speicherladung für die Warmwasseraufbereitung.Energetische Sanierungen werden aufwändig geplant und sollten Wände, Fenster, Dächer und Hei-zungsanlagen berücksichtigen. Auch die Finanzierung muss sorgfältig vorbereitet und mit Förder-banken wie der KfW verhandelt werden. Dabei geht es, wie z. B. bei der energetischen Sanierung derVittinghoff-Siedlung auf Gelsenkirchen-Schalke, um ein Volumen von 2,5 Mio. Euro. Auf diesem Wegekönnen bis zu 60 Prozent der Energiekosten eingespart werden.
  11. 11. Wärme aus verbrauchter Luft – das bekommen die auch noch hin.Green-building-Ziele der nächsten Jahre:Green building im Sinne nachhaltigen Bauens hat sich von einem modischen Trend bereits zum wich-tigen Thema für gewerbliche Immobilien entwickelt. Da Gebäude direkt und indirekt etwa 40 Prozentdes globalen Gesamtenergieverbrauchs verursachen*, stehen sie im Mittelpunkt vieler Überlegungenzum Umweltschutz. Wenn energetische Sanierungen allerdings auch für durchschnittliche Mieternahezu kostenneutral realisiert werden können, kann Green building auch zum Standard für Wohnraumwerden. Schließlich sollten Wohnungsmiete und Nebenkosten immer als Gesamtpaket gesehen werden– stark gesenkte Nebenkosten durch Energieeinsparungen können so die Kosten energetischer Maß-nahmen ausgleichen: unterm Strich eine Win-win-win-Situation – für Mieter, Immobilienbesitzer und dieUmwelt. Haben Mieter erst einmal die insgesamt positiven Effekte konsequenter Energieeinsparmaß-nahmen erlebt, sind sie für weitere Schritte aufgeschlossen. Solarthermie und Wärmerückgewinnungaus Lüftungsanlagen sind z. B. Projekte, die für eine Wohnanlage in Glauchau vorbereitet werden.*F.A.Z. vom 4. März 2011.
  12. 12. Die Wohnanlage am Fritz-Kube-Ring 22–26 in Bernsdorf – umgeben von weitflächigen Waldgebieten.Alles weg, was stört. Alles da, was ich brauche.Seniorenfreundliches Wohnen in Bernsdorf:Die Bevölkerung nimmt in vielen Landesteilen ab – und die Alten werden immer älter. Die Immobilien-wirtschaft ist gefordert, auch auf diese gesellschaftlichen Entwicklungen mit nachhaltigen Angeboten zureagieren. Ressourcenschonend, bezahlbar und gesellschaftlich integriert – das Pilotprojekt „Senioren-freundliches Wohnen“ in Bernsdorf erfüllt so gesehen die Prämissen ökologischer, ökonomischer undgesellschaftlicher Nachhaltigkeit. In der 1990 / 91 errichteten Siedlung mit fünfgeschossigen Häusernwurden 29 konventionelle Wohneinheiten zu 54 seniorenfreundlichen und barrierefreien Apartmentsumgewandelt. Jeweils 26 bzw. 35 m2 groß und passend für ein selbstbestimmtes, unabhängiges Lebenmit gesicherter Pflege und Versorgung. Neben rollstuhlgerechtem Zugang durch einen neuen, außen-liegenden Aufzug, ausreichenden Türbreiten, schwellenlosen Bädern und flexiblen Elektroinstallationenwurde hier in der Oberlausitz Wert auf soziale Integration und Betreuung gelegt. Wer sich für senioren-freundliches Wohnen entscheidet, findet am Fritz-Kube-Ring Nachbarn jeden Alters, Alleinstehende wieauch Familien vor. Die vom Deutschen Roten Kreuz unterhaltende Sozialstation im Haus bietet sozialeund medizinische Serviceleistungen – von Hausnotrufanlagen, Schwesternsprechzeiten über Mittags-tisch und Freizeitangeboten bis hin zu persönlichen Serviceleistungen.
  13. 13. Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt Weitere erhOLUNg Des aKtieNmarKts im Jahr 2010 Der durchschnittliche Tagesumsatz im Geschäftsjahr 2010 betrug 3.453 Aktien in Xetra und 547 Aktien am Frankfurter Parkett. Dabei war zu beobachten, dass nach dem Wechsel Der DimaX eNtWicKeLte sich besser aLs Der DaX der KWG in den Entry Standard die Umsätze in der Aktie sukzessive anstiegen. Neben den Börsenplätzen Xetra und Frankfurt am Main, an denen die meisten Umsätze getätigt werden, Die KWg ist seit märZ 2010 im eNtrY staNDarD VertreteN sind die Aktien der Gesellschaft im Freiverkehr der Börsen Berlin, München, Düsseldorf und Stuttgart sowie Hamburg und Hannover einbezogen. 2010 2009 140 DIMAX* KWG Kurs zum 30.12. 5,15 EUR 4,77 EUR 120 marktkapitalisierung 55,6 Mio. EUR 46,9 Mio. EUR 100 5,96 EUR 4,98 EUR 52-Wochenhoch am 29.11.2010 am 09.02.2009 80 3,70 EUR 3,24 EUR 52-Wochentief am 12.08.2010 am 09.03.2009 60Im Jahr 2010 setzte der deutsche Aktienmarkt seine im Frühjahr 2009 begonnene Aufwärts-bewegung fort. So legte der Deutsche Aktienindex, DAX, im Jahresvergleich 16,1 Prozent auf 406.914,19 Punkte zu. Insbesondere zahlreiche Nebenwerte, die allerdings in den Vorjahrenzum Teil heftige Rückschläge erlitten hatten, konnten sich deutlich verbessern. Der Small-Cap-Index SDAX stieg im Jahr 2010 um 45,8 Prozent, während der MDAX sich um 34,9 Prozentverbesserte. Etwas zurück blieben Technologieaktien: Der TecDAX legte lediglich um 20 2008 2009 20104,0 Prozent zu. 0 0 März März März Febr Febr Febr JJuni JJuni JJuni uAAug Nov uAAug Nov Aug Nov Sep Sep Dez Sep Dez Dez Mai Mai Mai Jan AApr JJan Apr JJan Apr Okt Okt Juli Juli Okt JuliAuch das Segment der Immobilienaktien tendierte im Jahr 2010 per saldo freundlich. Der Deutsche voN voN voN äM zeD zeD F zräM zeD zräM F F M M iaM guA peS peS peS rpA naJ rpA tkO tkO tkO iluJ iluJ iluJ inu inu inu rbe rbe rbe na na rp ia iaImmobilienaktienindex DIMAX – herausgegeben von Ellwanger & Geiger Privatbankiers – der deut- g g zrsche Immobilienwerte aus allen Segmenten umfasst und in dem die KWG seit dem Jahres-wechsel 2007/2008 gelistet ist, gewann im Vergleich zum Vorjahr 19,2 Prozent. Die Aktien der *Deutscher Immobilienaktienindex, Bankhaus Ellwanger & Geiger KGam deutschen Wohnungsmarkt engagierten Unternehmen verloren zwar im ersten Halbjahr 2010 * Deutscher Immobilien-Aktien-Index, Bankhaus Ellwanger & Geiger KGleicht, legten aber im zweiten Halbjahr – bei hohen Kursschwankungen – wieder zu.eNtWicKLUNg Der KWg-aKtieDie KWG-Aktie eröffnete das Jahr 2010 auf dem elektronischen Handelssystem Xetramit einem Kurs von 4,68 Euro und schloss zum 30. Dezember 2010 mit 5,15 Euro. IhrJahrestief markierte die Aktie am 12. August mit 3,70 Euro, ihren Höchstkurs erreichte sie am29. November mit 5,96 Euro (Basis: Schlusskurse/Xetra). Im Jahresvergleich gewann dieAktie 8,0 Prozent an Wert. Im Vergleich zum Jahresultimo 2008 errechnet sich ein deutlichesPlus von 25,3 Prozent. 24 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt 25 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt
  14. 14. Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt Das UNterNehmeN immObiLieNmarKt UND fiNaNZeNhOhes iNteresse bei KaPitaLerhÖhUNg fÜr Die KWg-aKtieN marKterhOLUNg im Jahr 2010Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 30. Dezember 2010 10.804.729,00 Euro und LaNgfristige fiNaNZierUNg sichert LaNgfristigeist in die gleiche Anzahl Stückaktien eingeteilt. Im Dezember 2010 hat die KWG mit Erfolg eine fiNaNZstabiLitätBarkapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital unter Ausschluss des Bezugsrechts durchge-führt. Durch die Ausgabe von 982.248 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien wird Die KWg PrOfitiert VON VOrsichtigeN iNVestmeNts UNDdas Grundkapital der Gesellschaft von 9.822.481,00 Euro um nominal 982.248,00 Euro sOLiDer fiNaNZierUNg iN Der VergaNgeNheiterhöht. Die neuen Aktien wurden im Rahmen eines Private Placements bei nationalen undinternationalen Investoren platziert, wobei das Interesse der Investoren an den neuen Aktienden Umfang der Kapitalerhöhung deutlich überstieg. Der Mittelzufluss von rund 5,1 Mio. Eurodurch die Kapitalerhöhung dient zur Forcierung des weiteren Wachstums der KWG. 2010 2009Die ordentliche Hauptversammlung der KWG Kommunale Wohnen AG fand am 5. Juli 2010in Hamburg statt. Dabei wurden alle Tagesordnungspunkte nahezu einstimmig beschlossen. summe der finanzschulden 119 Mio. EUR 116 Mio. EUR Ø restlaufzeit 4,5 Jahre 5 JahreWechseL iN DeN eNtrY staNDarD VOLLZOgeN Ø Nominalzins 4,90 5,02Im ersten Halbjahr 2010 ist die Aktie der KWG Kommunale Wohnen AG in den Entry Standardder Frankfurter Wertpapierbörse gewechselt. Die Deutsche Börse AG hat dem Antrag zur Ø jährl. tilgung 1,8 % 1,8 %Einbeziehung der Aktien der KWG Kommunale Wohnen AG in den Entry Standard zum 8. März2010 stattgegeben. Listing-Partner war die Close Brothers Seydler Bank AG in Frankfurt amMain. Mit der Notiz der Aktien im Entry Standard sind gegenüber dem Open Market erweiterteTransparenz- und Publizitätsanforderungen verbunden, allerdings hat die KWG diese Anfor- erhOLUNg Der märKtederung bereits im Vorfeld nahezu erfüllt. Gleichwohl erschließt die Aufnahme in den EntryStandard neue Investorenkreise und erhöht das Interesse für die KWG-Aktie. Dies zeigen nicht Im Jahr 2010 hat sich die globale Wirtschaft von einer schweren Rezession, ausgelöst durchzuletzt die gestiegenen Börsenumsätze nach dem Wechsel in den Entry Standard. die Krise an den internationalen Finanzmärkten, wieder langsam erholt. Die Wirtschaft in Deutschland profitierte insbesondere vom starken Wachstum Chinas und anderer Schwellen- länder, was den Export begünstigte. Zudem boten die niedrigen Zinsen – der Leitzins deraKtiVe KOmmUNiKatiON mit Dem KaPitaLmarKt Europäischen Zentralbank (EZB) stand bei einem Prozent – vielfältige Investitionsanreize. In Folge zog die Konjunktur an, die Beschäftigungszahlen stiegen wieder, die ArbeitslosigkeitDie KWG Kommunale Wohnen AG steht in einem kontinuierlichen Dialog mit Journalisten, sank im Gegenzug. Zum Jahresende lag das Bruttoinlandsprodukt (BIP) fast wieder auf Vor-Analysten und Investoren. Sie präsentierte sich auch im Jahr 2010 auf Roadshows und krisenniveau.Kapitalmarktkonferenzen wie der DVFA, der Entry- und General-Standard-Konferenz, derSmall-Cap-Konferenz, dem SRC Forum Financials & Real Estate sowie auf dem Deutschen Der Immobilienmarkt wurde von der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise besonders starkEigenkapitalforum. Analystenstudien von SES Research, Close Brothers Seydler Research AG getroffen. Umso erfreulicher waren die guten Entwicklungen im Jahr 2010. Die Kreditklem-sowie SRC Research und der GBC AG Investment Research empfahlen die Aktie der KWG zum me löste sich weitgehend auf und damit nahm auch die Zahl der Transaktionen wieder zu.Kauf. Auch hier konnte der deutsche Immobilienmarkt vergleichsweise mehr Schwung aufnehmen als der von anderen europäischen Ländern wie Spanien oder Großbritannien. Nicht zuletzt lag dies daran, dass er sich in den Boomjahren 2004 bis 2007 nicht so stark überhitzt hatte und die Preissteigerungen moderat blieben. 26 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt 27 Das UNterNehmeN
  15. 15. Das UNterNehmeNimmObiLieNmarKt UND fiNaNZeNmehr beWegUNg im traNsaKtiONsmarKt Nachdem im Jahr 2009 sämtliche fälligen Kredite zu guten Konditionen prolongiert werden konnten, besteht bis in die zweite Jahreshälfte 2011 kein weiterer Refinanzierungsbedarf. ZuWährend der Transaktionsmarkt im Jahr 2009 fast ganz zum Erliegen gekommen war – diesem Zeitpunkt werden sich dann die zur Verlängerung anstehenden Kredite lediglich aufes wurden so wenig Portfolios gehandelt wie seit 1999 nicht mehr, fanden 2010 wieder mehr rund 2 Mio. Euro belaufen. Im Jahr 2012 besteht für die KWG ein Optionsrecht, rund 35 Mio.Käufer und Verkäufer zusammen. Allerdings blieb das Volumen in allen Teilmärkten auf Euro neu zu finanzieren oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten Margenniedrigem Niveau. Nach Angaben von BulwienGesa, die Transaktionen ab 50 Einheiten bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWGerfassen, wurden im Jahr 2010 Wohnimmobilienpakete im Wert von 3,64 Mrd. Euro gehandelt. beträgt 1,8 Prozent pro Jahr.Während in den Boomjahren viele große Portfolios den Eigentümer wechselten, wurden dieTransaktionen im Jahr 2010 kleinteiliger, das größte 2010 gehandelte Portfolio beinhaltete laut Die KWG profitiert heute von ihrer nachhaltigen Finanzierung sowie ihrer vorsichtigen Einkaufs-Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 5.450 Wohneinheiten. Änderun- strategie. Nachdem zur Vorkrisenzeit vielfach Immobilienportfolios zu überhöhten Preisen dengen sind auch bei den Akteuren festzustellen. Wurden in den Jahren zuvor vielfach Bestände Eigentümer wechselten, standen bzw. stehen hier heute hohe Wertberichtigungen an. Da dievon öffentlicher Hand an überwiegend ausländische Investoren verkauft, so waren im Jahr 2010 KWG sehr preisbewusst akquirierte, sind für den Berichtzeitraum 2010 keinerlei Wertberichti-vermehrt inländische Kapitalanleger auf dem Immobilienmarkt aktiv. Auf Verkäuferseite fanden gungen vorzunehmen. Im Gegenteil: Das Immobilienvermögen der KWG erhöhte sich von 174sich vor allem private Eigentümer, die öffentliche Hand hielt sich stark zurück. Mio. Euro auf 189 Mio. Euro.Eine weitere Folge der vorangegangenen Krise sind gesunkene Preise. Auch wenn diese imJahr 2010 wieder leicht stiegen, blieben sie vergleichsweise auf niedrigem Niveau. 2010 KfW-mitteLbetrug laut BBSR der durchschnittliche Verkaufspreis pro Wohnung bei Transaktionen ab 800Einheiten 39.000 Euro pro Wohneinheit. In den Jahren 2004 bis 2007 wurden noch Werte von Stabilisierend für den Immobilienmarkt wirkte sich die bereits im Jahr 2008 initiierte Förderung50.000 Euro erreicht. Insbesondere die teuer in den Jahren vor 2009 erworbenen Bestände durch den Bund aus. Die KfW-Förderbank stellte Kreditmittel bereit, die mit großem Zuspruchwerden dem Markt noch nicht wieder zugeführt, solange kein Verkaufsdruck besteht. Während angenommen wurden. Auch die KWG nahm im Jahr 2010 für Sanierungs- und Modernisie-die Verkäufer aufgrund zu erwartender geringer Kaufpreise tendenziell zurückhaltend sind, rungsmaßnahmen KfW-Mittel in Höhe von rund 4 Mio. Euro in Anspruch. Soweit möglich, wurdenbeeinträchtigt auf Käuferseite vor allem die restriktive Kreditvergabe den Markt. Die Fremdkapital- und werden KfW-Kredite und -Zuschüsse bereits bei der Einkaufsfinanzierung berücksichtigt.beschaffung ist deutlich schwieriger als vor der Krise. Wurden früher Investitionen bis zu Durch die Verwendung von KfW-Mitteln zur Objektaufwertung wird die Investition für die durch-90 Prozent finanziert, liegt das Limit heute bei 75 Prozent und darunter. Doch nicht nur der leitende Bank gesichert und eine Finanzierung damit für das Kreditinstitut noch attraktiver.Eigenkapitalanteil entscheidet über die Kreditvergabe, auch ein langfristiger Kalkulationshorizontsowie eine gute Bonität des Kreditnehmers sind entscheidende Faktoren und werden von denBanken mittlerweile noch intensiver geprüft. 2011 – erhOLUNg geht Weiter Von einer weiteren Erholung des Immobilienmarktes ist auszugehen. Auch wenn die aus derWettbeWerbsVOrteiLe Der KWg Finanzkrise resultierende Staatsschuldenkrise weiter den europäischen Raum belastet und Unsicherheiten birgt. Auch wenn das Zinsniveau in den letzten Monaten leicht gestiegen ist,Die KWG beobachtete die Entwicklungen auf dem Transaktionsmarkt im Jahr 2010 genau. befindet es sich nach wie vor auf niedrigem Niveau. In den ersten Monaten des Jahres 2011Zum Jahresende erwarb sie dann ein attraktives Portfolio von 506 Wohneinheiten in Nieder- sind viele Investoren am Markt auf der Suche nach Immobilienbeständen. Auch ausländi-sachsen sowie ein Objekt mit 30 Einheiten in Berlin. Beide Akquisitionen erweiterten regionale sche Investoren zeigen wieder reges Interesse. Die Auswirkungen der Finanzkrise werdenPortfolios. Die Finanzierung stellte sich als unproblematisch heraus. Bei sämtlichen Finanzie- weiterhin spürbar sein, zum Teil sind sie sogar als für den Markt gesund einzustufen. Dasrungen achtete die KWG von Anfang an auf eine langfristig tragfähige Strukturierung mit einem Risikobewusstsein ist gestiegen und die Sicherheit und Langfristigkeit von Investmentshohen Eigenkapitaleinsatz; der LTV (Loan-to-value) liegt seit Jahren unterhalb von 70 Prozent. stehen im Vordergrund. Allerdings wird ein größerer Investmentschub nur möglich, wenn dieDies hat sich auch in der Krisensituation bewährt und schaffte auch 2010 im Einkauf und bei Risikobereitschaft auch wieder leicht steigen kann. Letztendlich bestimmen – wie Ernst & YoungVerhandlungen zu Finanzierungskonditionen einen Wettbewerbsvorteil. es bereits formulierte – die Kreditinstitute die weitere Entwicklung des Transaktionsvolumens. Da die KWG grundsätzlich bei ihren Finanzierungen hohe Eigenkapitalanteile berücksichtigt, stelltNeben der Finanzierung für zwei neue Objekte wurde im Jahr 2010 ein Darlehen im Wert von die restriktivere Darlehensvergabe kein Hindernis für ihre weiteren Expansionspläne dar.4,5 Mio. Euro umstrukturiert. Die durchschnittliche Zinslast im Gesamtportfolio der KWGbeträgt 4,90 Prozent p. a. gegenüber 5,02 Prozent p. a. zum Jahresbeginn. Die Finanzverbind-lichkeiten hatten eine durchschnittliche Restzinsbindungslaufzeit von rund 4,5 Jahren. 28 Das UNterNehmeN 29 Das UNterNehmeN
  16. 16. Das UNterNehmeNPOrtfOLiO UND strategie KONseQUeNter LeerstaNDsabbaU UND mietsteigerUNgeN reNDiteträchtige b-LageN im Jahr 2010 Die KWG fokussiert sich auf Investitionen in Mittelstädten bzw. Metropolregionen. Meist sind Die KONZerNeigeNe haUsVerWaLtUNg Nimmt erfOLgreich diese renditestärker als solche in sogenannten Top-Standorten. Insbesondere die Märkte in ihre geschäftstätigKeit aUf den mittleren Zentren gelten als weniger krisenanfällig, zugleich lassen sich aufgrund niedriger Erwerbspreise deutlich höhere Renditen erzielen. Auch innerhalb der Städte konzentriert sich ZUm JahreseNDe geLiNgt Der aNKaUf VON 506 eiNheiteN die KWG vorwiegend auf mittlere Lagen. Das Investment kann selbst in demografisch belas- iN ceLLe sOWie im grOssraUm bremeN teten Regionen lukrativ sein. Nicht nur die Makro-, sondern auch die Mikrolage ist entschei- dend und nicht zuletzt das Objekt selbst in seiner Erscheinungsweise und seinem baulichen Zustand. Zum 31.12.2010 Kernbestand investitionsbestand gesamtbestand einheiten gesamt 3.074 1.792 4.866 davon Wohneinheiten 3.049 1.773 4.822 Schleswig- Holstein Gewerbeeinheiten 25 19 44 Quadratmeter 182.151 101.319 283.470 Leerstand in % 6,4 33,7 16,2 Bremen Berlin Ø ist-miete pro m2 4,80 4,46 4,70 NiedersachsenDie durchschnittliche KWG-Wohnung im Kernbestand umfasst drei Zimmer sowie Kücheund Bad, befindet sich in einem Objekt, das in den 60er Jahren erbaut wurde, und bietet ein Nordrhein-Zuhause für zwei bis drei Personen. Sie ist in der Regel mit Laminat, Kabelanschluss und einer Westfalen SachsenGegensprechanlage ausgestattet. Beheizt wird sie über eine Zentralheizung. Die monatliche ThüringenKaltmiete pro Quadratmeter liegt zum Jahresende 2010 bei 4,80 Euro und die Nebenkosten bei Investitionsbestand2,25 Euro. Somit beläuft sich die Warmmiete auf 7,05 Euro pro Quadratmeter. KernbestandWOhNeN aLs stabiLes iNVestmeNtDiese Wohnung steht stellvertretend für den Gesamtbestand der KWG Kommunale Wohnen AG Einheiten gesamt:von fast 5.000 Wohneinheiten. Sie bilden ein langfristiges Investment in eine beständige Asset-Klasse mit stabilen Renditen und hohen Cashflows. Der Wohnimmobilienmarkt ist innerhalb der 2.000Immobilienwirtschaft das krisensicherste Segment: Wohnen ist nicht substituierbar. Die Nachfra-ge nach Wohnraum unterliegt daher geringeren konjunkturellen Schwankungen als z. B. die vonBüro- oder Hotelimmobilien; ebenso besteht in diesem Vergleich ein geringeres Klumpenrisiko inder Mieterschaft. Der Mietmarkt ist in Deutschland stark ausgeprägt – die Eigenheimquote ist im 1.000Vergleich zu den europäischen Nachbarn mit 42 Prozent sehr gering – und weitestgehend stabil.Er profitiert von den steigenden Haushaltszahlen sowie von der geringen Neubaurate. 100 30 Das UNterNehmeN 31 Das UNterNehmeN
  17. 17. Das UNterNehmeNPOrtfOLiO UND strategieaUsbaU Des POrtfOLiOs neuen Heizanlagen, einer Wärmedämmfassade sowie neuen Fenstern auch das Erscheinungsbild aufwertet, profitieren die Anlagen von einer neu gewonnenen AttraktivitätNeue Standorte eröffnet die KWG durch den Erwerb größerer Portfolien, diese wiederum werden und einem Wertzuwachs.durch Arrondierungen ausgebaut. In den Jahren 2007 und 2008 konnte so der größte Teil desheutigen KWG-Bestandes erfolgreich aufgebaut werden. Zum 31. Dezember 2010 umfasst dasPortfolio 4.822 Wohn- und 44 Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 283.470 Quadratme- WOhNUNgssaNierUNgeNtern. Nachdem der Transaktionsmarkt von 2009 bis Mitte 2010 aufgrund der globalen Wirt-schafts- und Finanzkrise zum Erliegen gekommen war, boten sich zum Jahresende wieder In Ergänzung zu den energetischen Maßnahmen in Celle und Gelsenkirchen wurden, entsprechendvermehrt Möglichkeiten zur Bestandserweiterung. Ende des Jahres erwarb die KWG zwei dem grundlegenden KWG-Sanierungskonzept, die leerstehenden Wohnungen zur NeuvermietungPortfolien, mit denen sie strategiekonform die regionalen Teilbestände erhöhte. 506 Wohnein- umfassend saniert und modernisiert. Daneben wertete die KWG auch Wohnungen an anderenheiten befinden sich in Niedersachsen und verteilen sich auf Celle und den Großraum Standorten bzw. im Kernbestand auf. In Summe wurden 210 Wohnungen neu hergerichtet, wasBremen, 30 Einheiten sind in Berlin-Wedding lokalisiert. Die Bestände gehen voraussichtlich exakt dem Vorjahreswert entspricht. Damit hat die KWG bereits 16,4 Prozent ihres Gesamtbe-bis Mitte 2011 in das Eigentum der KWG über. standes selbst saniert.Die KWg schafft Werte Schleswig-Schon bei Erwerb fokussiert sich die KWG auf Objekte mit überdurchschnittlichem Wertsteigerungs- Holsteinpotenzial. Leerstand und bauliche Mängel werden dabei als Chance gesehen. Das Potenzial hebtdie KWG mit individuell auf das Objekt zugeschnittenen Konzepten. Grundsätzliche ineinander-greifende Mechanismen werden durch das konzerneigene Bau- und Asset-Managementgesteuert. So koordiniert das Baumanagement die Aufwertung der Bausubstanz durch Sanierungbzw. Modernisierung. Das aktive Asset-Management steuert die Maßnahmen hinsicht- Bremenlich Wirtschaftlichkeit, zur Reduzierung von Leerstand und Fluktuation sowie zur Steigerung Berlinder durchschnittlichen Quadratmetermiete. Aktives Asset-Management bedeutet zudem ein Niedersachsenregelmäßiges Optimieren der Dienstleistungs- und Versorgungsverträge, angefangen beimHausmeisterservice und Winterdienst bis zur Heizöllieferung. Nordrhein- WestfalenKerNbestaND / iNVestitiONsbestaND Sachsen ThüringenDer überwiegende Teil der Objekte ist saniert und gut vermietet. In diesen Objekten werden 2008einzelne Wohnungen zur Neuvermietung ggf. baulich angepasst. Insgesamt sind hier jedoch 2009keine umfassenden Arbeiten notwendig. Diese Objekte weist die KWG als dauerhaften Kernbe-stand aus. Objekte, bei denen große Sanierungsmaßnahmen anstehen, werden hingegen dem 2010Investitionsbestand zugeordnet. Nach Abschluss solcher Maßnahmen werden die Objekte demKernbestand zugeführt. Sanierte Wohneinheiten gesamt:NachhaLtig UND eNergieeffiZieNt 10 EinheitenDer langfristige Investitionshorizont, den die KWG verfolgt, setzt nachhaltiges Handeln voraus. Diegroßen Sanierungsmaßnahmen im Investitionsbestand – im Jahr 2010 in Celle und Gelsen-kirchen – sind daher im Wesentlichen auf eine Steigerung der Energieeffizienz ausgelegt. Hier- 100 Einheitendurch werden insbesondere der Heizenergieverbrauch massiv reduziert und Potenzial für eineverträgliche Kaltmietenerhöhung geschaffen. Da die Ausstattung der Wohnanlagen mit in der Regel 200 Einheiten 32 Das UNterNehmeN 33 Das UNterNehmeN
  18. 18. Das UNterNehmeNPOrtfOLiO UND strategieeNtWicKLUNg Der mieteNIm vergangenen Jahr konnten die Mieteinnahmen durch Leerstandsabbau, Mietanpassungenund Neuvermietungen weiter gesteigert werden. Leerstand in % Ist-Miete in EUR pro m2 Leerstand in % Leerstand in % Ist-Miete in EUR pro m2 Ist-Miete in EUR pro m2Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Kernbestand hat sich dabei um 0,14 Euro erhöht, VerWaLtUNg Der bestäNDe – Nah am mieterim Investitionsbestand um 0,11 Euro. Allerdings gibt es hier, basierend auf regelmäßigenMarktanalysen des Vermietungsmarktes, noch ein erhebliches Potenzial von rund 0,80 Euro Zum Januar 2010 hat die KWG Wohnwert GmbH ihre Geschäftstätigkeit aufgenommen. Diepro Quadratmeter. Insgesamt erwirtschaftete das Portfolio eine Nettokaltmiete (Net Rental konzerneigene Hausverwaltung übernahm in einer ersten Stufe Bestände in Berlin, SachsenIncome, NRI) von 13,3 Mio. Euro und steigerte sich damit zum Vorjahr um 0,1 Mio. Euro. und Thüringen. Seit dem 1. Januar 2011 werden auch die Bestände in den alten Bundeslän-Zurückzuführen ist dies auf Leerstands- und Fluktuationsabbau sowie Mietanpassungen. Der dern durch die KWG Wohnwert betreut. Neben positiven Skalen- und Verbundeffekten ist diebilanzielle Wertansatz wurde mit einem Marktwert in Höhe von 188,6 Mio. Euro extern bewer- KWG durch die regionalen Geschäftsstellen noch näher am Mieter und kann besser auftet, wodurch sich das Immobilienvermögen im Vergleich zum Vorjahr um 8,0 Prozent erhöht Erfordernisse und Bedürfnisse eingehen. So findet der Mieter vor Ort bzw. in der Nähe einenhat. Bezogen auf den Bilanzansatz der Immobilien stellten die Mieteinnahmen eine Rendite persönlichen Ansprechpartner. Auch in der Vermietung erweist es sich als Vorteil, alsvon 7,1 Prozent dar. Eigentümer direkt mit dem Mietinteressenten in Kontakt zu treten. So lässt sich hier besser Einfluss auf den Mietermix nehmen. Die Basis mit der kaufmännischen Verwaltung ist in Glauchau (Sachsen) angesiedelt. Von hier aus steuert auch das Forderungsmanagement nach strukturierten Prozessabläufen und in enger Verbindung mit den Regionalbüros die zeitnahe Eindämmung von Zahlungsproblemen der Mieter. 34 Das UNterNehmeN 35 Das UNterNehmeN
  19. 19. ,,Das UNterNehmeNPOrtfOLiO UND strategieInsbesondere die Bestände in Berlin haben sich, seitdem sie durch die KWG Wohnwertverwaltet werden, äußerst positiv entwickelt. Der Leerstand wurde binnen eines Jahres aufrund ein Drittel des Ausgangswertes abgebaut und die Mieteinnahmen um 15 Prozenterhöht.Künftig wird die KWG Wohnwert GmbH ihre Leistungen auch Dritten anbieten.Die KWG widersetzt sich mit der Internalisierung der Hausverwaltung somit bewusst demallgemeinen Trend des Outsourcings.agiereN statt abWarteNDie KWG wird die Erholung des Marktes auch im Jahr 2011 nutzen, um ihr Portfolio weiter auszu-bauen. Zusätzlich ist sie dabei, neue Teilmärkte innerhalb des Bereiches Wohnen zu erschlie-ßen. In Anbetracht der demografischen Entwicklungen und verstärkter Alterungstendenzenagiert sie aktiv, baut einen Teilbestand ihrer Wohnungen barrierearm um und bietet diesein Zusammenarbeit mit sozialen Trägern als „Seniorenfreundliches Wohnen“ an.aUsbLicK 2011Die Rahmenbedingungen am deutschen Vermietungsmarkt haben sich seit Mitte 2010 verbessert.Hiervon hat auch die KWG mit ihrer Strategie profitiert. Die gesteigerten Mieteinnahmen alsauch die Wertsteigerung der Bestände zeigen, dass die KWG auf dem richtigen Weg ist. Für2011 bleiben wir auf diesem Weg und forcieren weiterhin das organische und anorganischeWachstum der Gesellschaft. Als sehr kostenbewusst arbeitendes Unternehmen bekommen wir meistens eine warmmietenneutrale Sanierung hin. ,, Torsten Hoffmann, 5. Februar 2011 36 Das UNterNehmeN 37 thema
  20. 20. Das UNterNehmeNDie KWg iNVestiert iN Die ZUKUNft heiZeNergieeiNsParUNgeN VON bis ZU 70 PrOZeNt grOssmassNahmeN iN ceLLe UND geLseNKircheN Die KWg erhÖht KaLtmieteN sOZiaLVerträgLich Für die KWG sind die Themen energetische Sanierung und Energieeffizienz sowie Nachhaltigkeit schon früh in der Wertschöpfungskette von Bedeutung. Bereits beim Erwerb der Objekte finden eNergetische mODerNisierUNg beDeUtet ggf. erforderliche Sanierungsmaßnahmen in der Bewertung des Wertsteigerungspotenzials WiN-WiN-WiN-sitUatiON fÜr mieter, Vermieter UND UmWeLt Berücksichtigung und die zu erwartenden Kosten werden ins Finanzierungskonzept eingepreist. Das Jahr 2010 bestimmten für die KWG vor allem zwei große Sanierungs- und Modernisie- rungsprojekte: celle, Veilchengrund gelsenkirchen, Vittinghoff-siedlung Der Veilchengrund in Celle: Eine Siedlung mit 36 zwei- bis dreistöckigen Mehrfamilienhäusern aus den 1960er Jahren. Die Siedlung ist mit ihren vielen grünen Freiflächen in eine Ein- und Zweifamilienhausumgebung Wohneinheiten 174 143 eingebettet. gewerbeeinheiten 0 4 Die Vittinghoff-Siedlung in Gelsenkirchen: Eine denkmalgeschützte Siedlung aus den 1920er Jahren im Stadtteil Schalke. Hier wurde in Nutzfläche in m2 13.062 8.799 enger Abstimmung mit dem Denkmalschutzamt der Stadt Gelsenkirchen saniert. investitionsvolumen in eUr 4,2 Mio. 2,5 Mio. Zwei Siedlungen mit völlig unterschiedlichen Ausgangssituationen – entsprechend wichtig war es für die KWG, individuelle Lösungen zu entwickeln, die den Klimahaushalt des jeweiligen Jahres-NKm 2009 in eUr 376.641 386.031 Objektes und sein Erscheinungsbild berücksichtigen. Individuell heißt auch, dass die KWG innovative Techniken mit einbezog, wie z. B. die neuen gasbetriebenen Blockheizkraftwerke Jahres-NKm 2010 in eUr 430.412 392.545 der Firma LichtBlick oder die abgasbindenden Dachpfannen der Firma Nelskamp, die jeweils ihren Einsatz im Veilchengrund fanden. einsparquote/-potenzial heizenergie Bis zu 60 % Die KWG hat an den beiden Standorten in Summe 6,7 Mio. Euro u. a. in Wärmedämmung sowie weitere Einzelmaßnahmen wie Erneuerung der Heizungsanlagen und der Innenausstat- tung investiert. 84,03 Prozent davon wurden durch die KfW-Bankengruppe finanziert. Die Maßnahmen sind voraussichtlich bis Mitte 2011 abgeschlossen. Durch die energetischeHerr M. ist Mieter einer Dreizimmerwohnung im Veilchengrund. Er wohnt zusammen mit sei- Sanierung und Modernisierung wird der Bestand in Gelsenkirchen auf das Niveau derner Frau seit einigen Jahren in der Siedlung in Celle-Vorwerk. Im Jahr 2010 hat er monatlich Energiesparverordnung 2009 (EnEV) und in Celle auf das der EnEV 2009 gehoben werden.für seine Miete insgesamt 645 Euro gezahlt. Diese Miete teilte sich in 325 Euro Kaltmiete und Der Verbrauch der zum Heizen benötigten Endenergie kann damit an beiden Standorten auf320 Euro für die Betriebs- und Heizkosten auf. Die Nebenkosten bildeten mit einem Anteil bis zu 60 Prozent gesenkt werden. Neben der energetischen Modernisierung werden dievon 49 Prozent die zweite Miete. Verantwortlich für diese hohe Summe war der Heizenergie- leerstehenden Wohnungen umfassend saniert und modernisiert. Die modernen Badausstat-verbrauch. tungen sowie die hochwertigen Bodenbeläge und neuen Türen erhöhen neben den optisch aufgewerteten Fassaden die Attraktivität der Wohnanlagen und ermöglichen eine VermietungFast 90 Prozent des Energieverbrauchs eines privaten Haushalts in Deutschland sind, nach über dem Marktmietpreis vergleichbar großer Wohnungen. Der Leerstand kann aufgrund derAngaben der Bundesregierung, Heizung und Warmwasser geschuldet; rund drei Viertel davon anhaltenden Baumaßnahmen erst ab dem Jahr 2011 wesentlich reduziert werden, dennochfür Raumwärme. Ein Großteil dieser Wärme entweicht durch Wände, Fenster, Dach, Türen wurden die Mieterlöse im Vergleich zum Vorjahr bereits um rund 9 Prozent gesteigert.oder Fußboden. Auch alte Heizanlagen sind für erhöhten Energieverbrauch verantwortlich. 38 Das UNterNehmeN 39 Das UNterNehmeN
  21. 21. Das UNterNehmeNDie KWg iNVestiert iN Die ZUKUNftDie zweite miete Win-win-win-situationSeit Ausführung der baulichen Maßnahmen setzt sich für unseren Mieter Herrn M. in Celle Die KWG hat durch die baulichen Veränderungen die Voraussetzungen für einen nachhaltigendie Miete neu zusammen. Ein Teil der Sanierungskosten (ca. 1,04 Euro/m²) wurde auf ihn Umgang mit Energie geschaffen. Doch der Gewinn durch die Sanierungen in Celle und inumgelegt – gesetzlich wären nach § 559 BGB hier bis zu 11 Prozent der umlagefähigen Gelsenkirchen geht weit über eine Senkung des Energieverbrauchs und damit der Nebenkos-Baukosten jährlich möglich. Herrn M.s Kaltmiete erhöht sich dadurch um rund 23 Prozent auf ten hinaus: das Erscheinungsbild der Siedlungen ist aufgewertet, Leerstände konnten abge-401 Euro, gleichzeitig haben sich die Betriebskostenvorauszahlungen, in denen die Kosten für baut und die Mieterschaft gestärkt werden. Die KWG profitiert zudem von gestiegenenHeizung und Warmwasser enthalten sind, auf 189 Euro verringert und entsprechen nur noch Mieteinnahmen durch Kaltmietenanpassungen bzw. Neuvermietungen und von Wertzuwäch- Nebenk32 Prozent der Gesamtmiete, die nun bei 590 Euro liegt. Der Mieter Herr M. profitiert damit sen. Nicht zuletzt schlägt sich das bauliche Engagement in der positiven Klimabilanz desvon einer um fast 9 Prozent reduzierten Gesamtmiete, was einem Betrag von 55 Euro ent- Unternehmens nieder. Diese erfreulichen Ergebnisse bestätigen das Geschäftsmodell und Kaltmiespricht. Auch der Mieter kann seinerseits zu einer Senkung der zweiten Miete beitragen, bestärken die KWG auf ihrem Weg in eine ökonomisch und ökologisch nachhaltige Zukunft.indem er sein Heiz- und Lüftungsverhalten an die neuen Bedingungen anpasst.Die KWG generiert durch die Vermietung an Herrn M. nun eine Nettokaltmietensteigerung von23 Prozent. Über alle Bestandsmieter hinweg liegt der Kaltmietengewinn bei 20 Prozent. Nichtberücksichtigt ist hier das Potenzial, das in der Neuvermietung der sanierten Leerwohnungen Nebenkosten (BK+HK)liegt. Hier sind weitere eklatante Steigerungen der Gesamtmiete von fast 50 Prozent bis zumJahr 2012 möglich. Im Vergleich zu Mietanpassungen im Bestand ist das Potenzial zur KaltmieteKaltmietensteigerung im Rahmen von Sanierungen damit am höchsten.förderung durch den bund unabdingbarDie KWG hat im Jahr 2010 mit den Objekten in Celle und Gelsenkirchen zusammen 317Wohneinheiten, also 6,6 Prozent ihres Bestandes, saniert. Bundesweit liegt die Sanierungsratedes Gebäudebestandes bei 0,9 bis 1,3 Prozent pro Jahr. Diese Quote soll mindestens verdop-pelt werden. Die generelle Bereitschaft von Vermietern zu investieren hängt jedoch von derRentabilität ab. Niedrige Energiekosten tragen zwar zum wirtschaftlichen Erfolg von Immobilienbei, dennoch geht es nicht ohne Förderung der Maßnahmen durch den Bund, möchte maneine weitere Belastung der Mieter ausschließen. Allerdings erhofft sich auch die KWG, dass imRahmen des neuen Energiekonzepts des Bundes Anpassungen stattfinden und geförderteMaßnahmen noch individueller abrufbar sind. 40 Das UNterNehmeN 41 Das UNterNehmeN

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