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  • 1. Geschäftsbericht 2009
  • 2. Inhaltsverzeichnis
  • 3. 02 03Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Seite 03 KWG im Überblick KWG Konzernkennzahlen Seite 04 KWG Konzernangaben Seite 05 Vorwort des Vorstands Seite 06 Bericht des Aufsichtsrats Seite 12 KWG-Aktie am Kapitalmarkt Seite 20 Entwicklung der KWG 2009 Seite 24 Konzernlagebericht Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Seite 36 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Seite 41 Nachtragsbericht Seite 43 Risiko- und Chancenbericht Seite 44 Prognosebericht Seite 47 Konzernabschluss Konzernbilanz Seite 49 Konzern-Gesamtergebnisrechnung Seite 50 Konzern-Kapitalflussrechnung Seite 51 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Seite 52 Anhang zum Konzernabschluss/Notes Seite 54 Konzernbilanz nach IAS 1.10 (f ) Seite 90 Konzernstruktur Seite 91 Bestätigungsvermerk Seite 92 Finanzkalender/Impressum/Quellenverweise Seite 94
  • 4. KWG im Überblick KWG Konzernkennzahlen 31.12.2009 31.12.2008Wohneinheiten 4.827 4.937Gewerbeeinheiten 44 48Stellplätze und Garagen 1.093 1.091Gesamtmietfläche in qm 283.862 290.712Bebaute Grundstücke in qm 473.986 476.663Unbebaute Grundstücke in qm 74.592 74.592Umsatzerlöse in Mio. EUR 19,76 13,71EBIT in Mio. EUR 9,03 5,37EBITDA in Mio. EUR 9,13 5,42Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR 3,32 0,77Bilanzsumme in Mio. EUR 187,46 184,28Bruttoverschuldung in Mio. EUR 116,78 116,77Flüssige Mittel in Mio. EUR 7,26 7,80Immobilienvermögen in Mio. EUR 173,58 170,64Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR 64,74 56,14Eigenkapitalquote in % 34,50 30,50NAV je Aktie in EUR 6,59 6,53Immobilienvermögen in EUR/qm 611 587
  • 5. 04 05KWG Konzernangaben KWG-Aktie Wertpapierkennnummer 522734 ISIN DE0005227342 Börsenkürzel BIW Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Xetra Grundkapital EUR 9.822.481 Anzahl der Aktien 9.822.481 Rechnerischer Nennwert EUR 1,00 Aufsichtsrat Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender) Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender) Thies-Martin Brandt Björn Engholm Hans-Michael Porwoll Sy Schlüter (ab April 2009) Vorstand Stavros Efremidis Sy Schlüter (bis Ende März 2009)
  • 6. Vorwort des Vorstands Wir haben die werthaltigen Potentiale gesichert und vor allem nachhaltig und ökonomisch sinnvoll den Wert des Immobilienstandes gesteigert. Stavros Efremidis, Vorstand
  • 7. 06 07Sehr geehrte Aktionärinnenund Aktionäre,das Geschäftsjahr 2009 war für die KWG Kommunale Wohnen AG das Jahr der Kon-solidierung. Als langfristiger Bestandshalter haben wir uns auf die Arbeit mit demPortfolio konzentriert. Im Einzelnen haben wir unseren Bestand nach technischenund wirtschaftlichen Parametern strukturiert, bauliche Maßnahmen geplant,durchgeführt und weitere Maßnahmen bereits für 2010 konzeptioniert sowie unsereFinanzierungen optimiert. Wir haben damit die werthaltigen Potentiale gesichertund vor allem auch nachhaltig und ökonomisch sinnvoll den Wert des Immobilien-bestandes gesteigert, wie Sie, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, imFolgenden lesen können. Ankäufe erfolgten aufgrund der Marktbedingungen im vergangenen Jahr keine; das Transaktionsvolumen am Markt war insgesamt gering, da die Preisvor- stellungen zwischen Käufern und Verkäufern differierten. Es ist schließlich erklärte Strategie unseres Unternehmens, Objekte zu günstigen Preisen und mit entsprechend hohen Anfangsrenditen zu erwerben. Unsere 2007 und 2008 strategiekonform erworbenen Objekte haben wir in 2009 für eine zielgerich- tete Entwicklung in Kernbestand und Investitionsbestand unterteilt. Das Gros unseres Bestandes – unser Kernbestand – entspricht den Anforderungen des Vermietungsmarktes. Um hier weitere Vermietungserfolge zu erzielen sind lediglich kleinteilige Maßnahmen erforderlich. Hier konnten wir den Leerstand von 7,4 Prozent auf 7,0 Prozent verringern. Gleichzeitig konnten wir die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter von 4,59 Euro auf 4,66 Euro erhöhen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Mietstei- gerungen vor allem über Neuvermietungen erzielt werden. Hier konnten Mie- ten generiert werden, die auf oder über dem Niveau des jeweiligen regionalen Marktes liegen. Umfassende Sanierungsmaßnahmen sind hingegen erforderlich, um das Potential in unserem Investitionsportfolio zu heben, d.h. bei den Beständen, die derzeit nicht dem Marktniveau entsprechen. Bei diesen Beständen lag die Leerstandsquote zum Jahresende 2009 – sanierungsbedingt – bei rund 32 Pro- zent, der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter lag noch bei 4,32 Euro.
  • 8. Vorwort des Vorstands Unser Ziel ist es, diese Objekte dem Markt und damit auch unserem Kernbe- stand zuzuführen. Dass wir dieses anspruchsvolle Vorhaben erfolgreich um- setzen können, haben wir in 2009 unter anderem mit der Sanierung unserer Wohnanlage in Wolfsburg gezeigt. Dabei kommt es der KWG zugute, dass durch das im Konzern angesiedelte Baumanagement Maßnahmen deutlich effektiver und kostensenkender umgesetzt werden können als bei externer Vergabe der Planung und Bauleitung. Für das Geschäftsjahr 2010 haben wir im vergangenen Jahr die Sanierung von zwei weiteren Wohnanlagen mit in Summe mehr als 300 Einheiten an den Standorten Gelsenkirchen und Celle geplant und vorbereitet. Dafür besteht ein Gesamtfinanzierungsbedarf von rund 6,7 Mio. Euro. Die Fremdmittel konnten zu attraktiven Konditionen im Frühjahr 2010 gesichert werden. Das notwendige Eigenkapital, um unsere Projekte planmäßig umzusetzen, haben wir im Rahmen einer Kapitalerhöhung im Dezember 2009 eingeworben. Positiv gibt es zu berichten, dass die KWG dabei für den Bezug neuer Aktien nicht den sonst am Markt vielfach üblichen Abschlag auf den aktuellen Akti- enkurs gewähren musste. Vielmehr konnten wir die bestehenden, aber auch zahlreiche neue Aktionäre, durch unsere fokussierte Strategie als deutscher Bestandshalter, die erfolgreiche Arbeit mit dem Portfolio und nicht zuletzt durch gute Kennzahlen überzeugen. Auf der Finanzierungsseite haben wir 2009 mittel- und langfristig weiter Sta- bilität geschaffen. Es ist uns gelungen, sämtliche in 2009 fälligen Kredite zu guten Konditionen zu prolongieren, so dass bis in die zweite Jahreshälfte 2011 nun keine Darlehen mehr fällig werden. Lediglich ein Betrag von ca. 2 Mio. Euro steht zur Verlängerung an. Insgesamt haben unsere Verbindlichkeiten eine durchschnittliche Laufzeit von rund 5 Jahren.
  • 9. 08 09BerlinBismarckstraße 62Im Sommer 2008 erwarb die KWG einumfangreiches Portfolio in Berlin.Dazu gehört auch der Bestand in derBismarckstraße 62 im Stadtteil Span-dau. Der Vermietungsstand in diesemObjekt lag im Geschäftsverlauf 2009bei nahezu 100 %.
  • 10. Vorwort des Vorstands Die erfolgreiche Portfolioarbeit zeigt sich in den Gesamtzahlen der KWG: Die (Brutto) Mieteinnahmen (Umsatzerlöse) stiegen von 13,7 Mio. Euro im Jahr 2008 auf 19,8 Mio. Euro im Jahr 2009. Dies bedeutet einen Zuwachs von 44,5 Prozent, zum Teil bedingt durch den Portfolioaufbau in 2008. Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit kletterte von knapp 1,0 Mio. Euro auf 3,2 Mio. Euro und das Konzernergebnis lag bei 3,3 Mio. Euro verglichen mit 0,8 Mio. Euro ein Jahr zuvor. Gleichzeitig erhöhte sich das Eigenkapital im Konzern von 56,1 Mio. Euro zum 31.12.2008 auf 64,7 Mio. Euro zum Jahresultimo 2009. Die Eigenkapitalquote verbesserte sich entsprechend weiter auf 34,5 Prozent nach zuvor 30,5 Prozent. Der Wert des Immobilienbestands der KWG bezifferte sich zum 31.12.2009 auf 173,6 Mio. Euro nach 170,6 Mio. Euro ein Jahr zuvor. Der NAV, Net Asset Value, je Aktie stieg von 6,53 Euro auf 6,59 Euro. Im Geschäftsjahr 2010 steht neben der bereits skizzierten Fortsetzung der In- vestitionen in das bestehende Portfolio die weitere Optimierung der Struktur von Serviceleistungen und die Fortschreibung des Wachstums für die KWG im Vordergrund. Seit Anfang Januar 2010 wird der wesentliche Teil unserer Bestände in den neuen Bundesländern durch die eigene Hausverwaltungs- gesellschaft, der KWG Wohnwert GmbH, verwaltet. An dieser Tochtergesell- schaft hält die KWG 90 Prozent der Anteile. Durch die Internalisierung der Hausverwaltung wollen wir eine merkliche Effizienzsteigerung und darüber hinaus eine Kosten- und Steuersenkung erreichen. In einem zweiten Schritt soll dieses Modell ab dem Geschäftsjahr 2011 auch auf die KWG-Bestände in den westlichen Bundesländern übertragen werden. Grundsätzlich wird die konzerninterne Hausverwaltung auch Serviceleistungen für Dritte anbieten. Für 2010 sind wir vorsichtig optimistisch. Wir sehen – ebenso wie beispielswei- se die Experten von BulwienGesa – eine überwiegend stabile Marktverfassung bei deutschen Wohnimmobilien und erwarten in verschiedenen Regionen sogar ein leicht steigendes Mietniveau. Deutlich überproportional wollen wir aufgrund der erfolgten und begonnenen Sanierungsmaßnahmen die Mietein- nahmen der KWG erhöhen. Auch die Rahmenbedingungen für eine Ausweitung
  • 11. 10 11des KWG-Wohnungsbestands mit Augenmaß sehen wir 2010 wieder positiver.Wir gehen davon aus, dass die Transaktionstätigkeit am Markt zunehmen wirdund sich dabei für die KWG attraktive Opportunitäten ergeben werden. Insge-samt gehen wir für das Geschäftsjahr 2010 von steigenden Umsätzen bei einerweiteren Verbesserung sämtlicher Gewinnkennzahlen aus.Nach einem arbeitsreichen und erfolgreichen Jahr 2009 dürfen wir uns beiunseren Mitarbeitern für ihr Engagement und den Einsatz bedanken. Auch beiunseren Mietern möchten wir uns bedanken und zu guter Letzt natürlich beiIhnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre. Der Kursverlauf der Aktiehat unsere operative Arbeit belohnt und wir wollen in diesem Sinne auch imJahr 2010 für Sie als unsere Anteilseigner arbeiten.Hamburg, im April 2010Herzlichst, IhrStavros EfremidisVorstand
  • 12. Bericht des Aufsichtsrats Prof. Dr. Peer Witten, Aufsichtsratsvorsitzender
  • 13. 12 13Bericht desAufsichtsrats Der Aufsichtsrat informiert mit dem nachfolgenden Bericht über seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2009. Beratung und Überwachung des Vorstands in vertrauensvoller Zusammen- arbeit Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2009 die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an allen wichtigen Entscheidungen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 19. Januar, 4. Mai, 8. Juli und 16. Oktober 2009 sowie in der außerordentlichen Sitzung am 14. Dezember 2009 und der Telefonkonferenz am 18. Dezember 2009 sowie in verschiedenen Einzelgesprächen die Geschäftspolitik der Gesellschaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Insgesamt war die Zusammenarbeit mit dem Vorstand durch einen intensiven und offenen Austausch gekennzeichnet. Der Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst. Soweit Geschäftsvorgänge der Zustimmung des Aufsichtsrats be- durften, wurden diese dem Aufsichtsrat durch den Vorstand ordnungsgemäß vorgelegt und vor Beschlussfassung im Aufsichtsrat eingehend beraten. Bei sämtlichen ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen des Aufsichts- rates waren alle Mitglieder des Gremiums vertreten, lediglich an der Sitzung am 19. Januar 2009 konnte der stellvertretende Vorsitzende krankheitsbedingt nicht teilnehmen. Zusätzlich zu den Beschlüssen, die in den ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse im Umlaufverfahren herbeigeführt. Über besondere Geschäftsvorfälle, die für die Beurteilung der Lage und Entwicklung sowie für die Leitung der Gesell-
  • 14. Bericht des Aufsichtsrats schaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand den Aufsichtsrat auch zwischen den Aufsichtsratssitzungen unterrichtet. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesell- schaft und des Konzerns informiert. Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Entwicklung der Geschäfts-, Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage sowie über die damit verbundenen Risiken und das Risikomanagement unterrichtet. Neben den laufenden Beratungen und Überwachungen bezüglich der Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft bzw. des Konzerns bildeten Beratungen und Entscheidungen insbesondere zur Aufnahme und Reorganisation von Darlehen, zur Gründung einer konzerninternen Verwaltungsgesellschaft, namentlich der KWG Wohnwert GmbH mit Sitz in Glauchau, sowie zur Beset- zung des Vorstandes und des Aufsichtsrats Schwerpunkte der Tätigkeit des Aufsichtsrats. Ferner wurde im Geschäftsjahr 2009 eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht aus dem genehmigten Kapital durchgeführt. Die Ausnutzung des genehmigten Kapitals für die Kapitalmaßnahme erfolgte mit Zustimmung des Aufsichts- rates. Gegenstand seiner Beratungen waren dabei unter anderem die Höhe der Ausnutzung und der Bezugspreis. Die Bar-Kapitalerhöhung mit Bezugs- recht wurde mit einem Brutto-Mittelzufluss von 5.501.164,50 Euro abgeschlos- sen. Insgesamt wurden im Rahmen des Bezugsangebots und bei einer anschließenden Privatplatzierung 1.222.481 Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von je 1,00 Euro zu einem Preis von je 4,50 Euro platziert. Die Transaktion wurde von der Silvia Quandt & Cie. AG begleitet. Die Kapitalerhöhung wurde am 23. Dezember 2009 in das Handels- register eingetragen.
  • 15. 14 15Metropolregion Rhein-Ruhr21 Prozent des KWG Portfolios verteilensich auf verschiedene Städte in der Me-tropolregion Rhein-Ruhr. Der Großteilwurde Ende 2007 von Evonik WohnenGmbH (ehemals RAG Immobilien GmbH)erworben. Seitdem hat die KWG mit ge-zielten Käufen das regionale Portfolioweiter ausgebaut.
  • 16. Bericht des Aufsichtsrats Zusätzliches Thema der Beratungen des Gremiums waren Beraterverträge, die zwischen der Gesellschaft und den Aufsichtsratsmitgliedern Herren Schlü- ter (in diesem Fall über die CAI Analyse- und Beratungs GmbH), Brandt und Porwoll in der Vergangenheit geschlossen, aber vom Aufsichtsrat entgegen § 114 AktG zunächst nicht genehmigt wurden. Der Aufsichtsrat hat geprüft, inwieweit die Verträge genehmigungsfähig sind. Der Vertrag mit der CAI Ana- lyse- und Beratungs GmbH wurde nachträglich genehmigt, nicht dagegen die übrigen Verträge. Den betroffenen Aufsichtsratsmitgliedern wurde an Stelle der vertraglich vereinbarten Vergütung für die von ihnen bis zu diesem Zeit- punkt tatsächlich erbrachten Leistungen, jeweils ein bereicherungsrechtlicher Wertersatzanspruch genehmigt, dessen Höhe jeweils nach den Feststellungen eines Wirtschaftsprüfers den Marktverhältnissen entspricht. Ausschüsse des Aufsichtsrats Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben unterhält der Aufsichtsrat einen Personalausschuss, welcher sich im Wesentlichen mit den Vorstandsan- gelegenheiten befasst. Diesem ausschließlich beratend tätigen Ausschuss gehören der Aufsichtsratsvorsitzende und sein Stellvertreter an. Schwerpunkt war im vierten Quartal die Gewinnung eines zweiten Vorstands. Prüfung von Jahres- und Konzernabschluss Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009 sowie der Konzernabschluss nach International Financial Reporting Stan- dards (IFRS) und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009 wurden einschließlich der Buchführung von der auf der Hauptversammlung zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser, Zweig- niederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsge- sellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
  • 17. 16 17Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009, der Konzernabschlussnach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009 sowie diePrüfungsberichte des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Auf-sichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat die Prüfungsergebnisse demAufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 11. Mai 2010 nähererläutert und die Fragen des Aufsichtsrates beantwortet. Er hat dem Aufsichts-rat dabei über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet, insbe-sondere über die Frage, ob wesentliche Schwächen des internen Kontroll- unddes Risikomanagementsystems bezogen auf den Rechnungslegungsprozessvorliegen.Er hat den Aufsichtsrat darüber informiert, dass keine Umstände vorliegen,die seine Befangenheit besorgen lassen, und dass er - mit Ausnahme derErmittlung des Marktwerts für die vorbenannten Wertersatzansprüche - keineweiteren Leistungen zusätzlich zu den Abschlussprüfungsleistungen erbrachthat. Der Bilanzsitzung wohnte darüber hinaus der Gutachter zur Immobilien-bewertung nach IFRS von Jones Lang LaSalle GmbH, Frankfurt am Main, bei,welcher seine Bewertungsmethoden zur Wertermittlung vorstellte. Gegendie Prüfungsberichte bestanden keine Einwendungen des Aufsichtsrats. DerAufsichtsrat hat die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers daher zustimmendzur Kenntnis genommen.Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009 sowieden Konzernabschluss nach IFRS und den Konzernlagebericht für das Ge-schäftsjahr 2009 einer eigenen eingehenden Prüfung unterzogen. Nach demabschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahres-abschluss für das Geschäftsjahr 2009 gebilligt und damit gem. § 172 AktG fest-gestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht für dasGeschäftsjahr 2009 wurden vom Aufsichtsrat ebenfalls gebilligt.
  • 18. Bericht des Aufsichtsrats Gelsenkirchen Vittinghoff-Siedlung Die in den 1920er Jahren in Gelsen- kirchen Schalke erbaute Sieldung steht seit 1989 unter Denkmalschutz. Die besondere Architektur mit ihren kubischen Formen und horizontalen Galerien lässt sich dem Stil der „Neuen Sachlichkeit“ zuordnen.
  • 19. 18 19Personelle Veränderungen im Vorstand und AufsichtsratHerr Sy Schlüter, der mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 26. März 2008 abdem 31. März 2008 in den Vorstand entsandt war, wechselte im Berichtsjahrzum 1. April 2009 vom Vorstand als einfaches Mitglied zurück in den Aufsichts-rat. Im Übrigen gab es weder im Aufsichtsrat noch im Vorstand der Gesell-schaft personelle Änderungen, im Vergleich zum Vorjahr.Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihreArbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.Hamburg, im Mai 2010Der AufsichtsratProf. Dr. Peer WittenAufsichtsratsvorsitzender
  • 20. KWG-Aktie am Kapitalmarkt KWG-Aktie am Kapitalmarkt Aktienmärkte Nach dem Einbruch im Vorjahr kam es 2009 weltweit zu einer Erholung an den Aktienmärkten. Die angesichts der schweren wirtschaftlichen Krise ergriffenen massiven geldpolitischen Lockerungsmaßnahmen sowie die staatlichen Kon- junkturprogramme begannen sukzessive zu wirken. Vor diesem Hintergrund hielt der Ausverkauf an den Aktienmärkten zwar bis März 2009 an, dann drehte jedoch der Trend und es ging an den Börsen wieder deutlich nach oben. Der Deutsche Aktienindex DAX, in dem die 30 größten heimischen Titel vertreten sind, gewann im Jahr 2009 insgesamt 23,8 Prozent an Wert. Kleinere Werte konnten sich ebenfalls verbessern: Der SDAX legte 26,7 Prozent zu. Auch das Segment der Immobilienaktien konnte sich im Jahr 2009 zumindest teilweise von den Verlusten des Vorjahres erholen. Der Deutsche Immobilien- index (DIMAX) verbesserte sich 2009 um 20,2 Prozent. Dieser Index, der seit dem Jahreswechsel 2007 / 2008 auch die KWG-Aktie beinhaltet, umfasst deutsche Immobilienwerte aller Bereiche. Ein spezieller Index für Unterneh- men, die im deutschen Wohnungsmarkt tätig sind, existiert nicht. Doch kam es auch bei den Aktien der am deutschen Wohnungsmarkt tätigen Firmen in der Mehrzahl zu einer Erholung der Kurse.
  • 21. 20 21 KWGProzent DIMAX 140 120 100 80 60 40 20 0 Jan. Mrz. Mai Jul. Sep. Nov. Jan. Mrz. Mai Jul. Sep. Nov. 08 08 08 08 08 08 09 09 09 09 09 09 Kursentwicklung der KWG-Aktie im Vergleich zum Deutschen Immobilienaktienindex (DIMAX) Die KWG-Aktie Die Aktie der KWG gewann im Jahresverlauf 16,1 Prozent an Wert. Der Kurs legte von 4,11 Euro zum Jahresultimo 2008 auf 4,77 zum Jahresultimo 2009 zu. Dabei konnte die KWG-Aktie sich insbesondere im zweiten Halbjahr verbessern: Ende Juni 2009 hatte der Kurs noch bei 3,85 Euro gelegen. Im elektronischen Han- delssystem Xetra erreichte die Aktie am 9. Februar sowie am 14. Dezember 2009 ihren Höchstkurs von 5,00 Euro. Das Kurstief ist datiert auf März 2009; nach einem Xetra-Schlusskurs von 3,25 Euro je Aktie am 9. März 2009 fiel die Aktie „intraday“ am 10. März 2009 bis auf 2,95 Euro zurück. Der durchschnittliche Tagesumsatz betrug 3.029 Aktien an allen deutschen Börsen. Mit einem Tages- durchschnitt von 2.642 Aktien entfiel der Großteil davon auf das elektronische Handelssystem Xetra. Als Designated Sponsor sorgt die Close Brothers Seydler Bank AG für die notwendige Liquidität in der Aktie. Auf der Hauptversammlung am 13. Juli 2009 stimmten die Aktionäre der KWG sämtlichen Punkten der Tagesordnung mit mehr als 99 Prozent zu. Dabei wurde unter anderem die Verlegung des Firmensitzes von Bremerhaven in die Freie und Hansestadt Hamburg beschlossen. Kapitalerhöhung mit Erfolg Trotz eines nach wie vor schwierigen Umfelds für Kapitalmaßnahmen im Im- mobiliensektor, gelang es der KWG im Dezember 2009, eine Kapitalerhöhung durchzuführen. Die Kapitalmaßnahme fand breite Akzeptanz und konnte ohne Kursabschlag platziert werden. Bei der Bar-Kapitalerhöhung wurden im Rahmen des Bezugsangebots und anschließender Privatplatzierung insgesamt 1,2 Millionen Aktien zu einem Preis von 4,50 Euro je Aktie platziert. Die da- durch zugeflossenen Mittel von brutto 5,5 Millionen Euro dienen dem weiteren Ausbau und der Entwicklung des Immobilienbestands der KWG. Zum Jahres- ende 2009 standen damit 9,8 Millionen Aktien aus. Die Marktkapitalisierung erhöhte sich um gut 30 Prozent auf 46,9 Millionen Euro.
  • 22. KWG-Aktie am Kapitalmarkt Aktive Finanzkommunikation Im Geschäftsjahr 2009 setzte die KWG ihre aktive Finanzkommunikation mit Journalisten, Analysten und Investoren fort. In mehreren Roadshows erläuterte die KWG der Presse ihr Geschäftsmodell und die Perspektiven der Gesellschaft. Mehrfach wurde in der Finanzpresse positiv über die KWG berichtet. Zugleich präsentierte sich die KWG auf Konferenzen wie der Small & Mid Cap Conference von Close Brothers Seydler Bank AG den Analysten und Investoren. Darüber hinaus sind die Analysten von GBC AG Investment Research, SES Research, Silvia Quandt Research und Close Brothers Seydler Research vom Geschäfts- modell der KWG überzeugt und empfahlen die Aktie mehrfach zum Kauf. Wechsel in den Entry Standard Zum 8. März 2010 wechselte die KWG vom Open Market in den Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbörse. Der entsprechende Zulassungsantrag wurde von der Deutschen Börse AG genehmigt. Mit dem Entry Standard sind er- weiterte Transparenz- und Publizitätsanforderungen verbunden. Durch den Wechsel dürfte die KWG erhöhte Aufmerksamkeit bei den Anlegern erhalten.
  • 23. 22 23ChemnitzErich-Schmidt-StraßeDie Wohnanlage mit 150 Einheiten amChemnitzer Schlossteich, gebaut in den30er Jahren, liegt idyllisch und zentralin der Stadt. Sie gehört in den Bestandunserer Tochtergesellschaft SWG underfreut sich bester Beliebtheit bei un-seren Mietern.
  • 24. Entwicklung der KWG 2009 Entwicklung der KWG 2009 Geschäftsmodell Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter von Wohnimmobilien. Diese Assetklasse zeichnet sich durch stabile Renditen, hohe Cashflows und eine robuste, inflationssichere Marktverfassung aus. Die KWG ist dabei auf den Erwerb von Objekten spezialisiert, die bislang nicht optimal entwickelt wurden und sich durch überdurchschnittliches Wertstei- gerungspotential auszeichnen. Bevorzugt werden dabei Lagen in Ballungs- räumen und Mittelzentren in Nord- und Westdeutschland sowie in den neuen Bundesländern und Berlin. Die KWG akquiriert überwiegend Portfolios, die der Verkäufer bereits über einen längeren Zeitraum im Bestand hielt, so dass aussagekräftige Bestands- daten vorliegen – dies sind vielfach Immobilien von Kommunen und deren Wohnungsgesellschaften sowie Genossenschaften. Nach dem Erwerb arbeitet die KWG intensiv mit den Beständen, um ihren Wert zu steigern. Mechanismen sind dabei neben der Aufwertung von Bausubstanz und Ausstattung die Reduzierung von Leerstand und Fluktuation sowie die Steigerung der durch- schnittlichen Quadratmetermiete durch ein aktives Asset Management. Der KWG-Konzern ist so aufgestellt, dass alle wichtigen Kompetenzen intern vorgehalten werden. Neben dem Einkauf sind dies das Bau- und Asset Ma- nagement und ab 2010 schrittweise auch die Hausverwaltung. In der ersten Stufe werden die Bestände in Berlin sowie in Sachsen und Thüringen durch die KWG Wohnwert GmbH verwaltet, ab 2011 soll das Modell auf den Gesamt- bestand ausgeweitet werden. Damit sollen neben einer Effizienzerhöhung positive Steuereffekte und Ergebnisbeiträge erzielt werden. Während die KWG AG als Muttergesellschaft und administrative Steuerungseinheit fungiert, sind die einzelnen regionalen Bestände in Tochtergesellschaften angesiedelt. Auch die neu internalisierte Hausverwaltung, die KWG Wohnwert GmbH, ist eine Tochtergesellschaft der KWG AG. Finanzierung Das Jahr 2009 war – besonders im 1. Halbjahr – durch die anhaltende Wirt- schaftskrise geprägt. Erst im 2. Halbjahr trat eine merkliche Besserung ein. Insgesamt verschlechterte sich das deutsche Bruttoinlandsprodukt um 5 Pro- zent gegenüber dem Vorjahreswert. Auch die Kreditvergabe der Banken und Sparkassen blieb zurückhaltend, eine Entspannung war auch hier erst in den letzten beiden Quartalen des Jahres festzustellen. Die Banken legten weiter- hin bei der Ausleihung von Krediten großen Wert auf einen sehr signifikanten Eigenkapitalanteil bei der Projektfinanzierung, eine langfristig solide Kalkula-
  • 25. 24 25 tionsbasis und eine gute Bonität des Kreditnehmers. Damit waren weiterhin Faktoren bestimmend, bei denen die KWG gut aufgestellt ist. Prolongation von Darlehen führt zu verbesserten Kennzahlen Entsprechend gelang es in großem Umfang, Kredite neu zu arrangieren. Insge- samt wurden im Geschäftsjahr Darlehen im Wert von 17,3 Mio. Euro strukturiert bzw. prolongiert. Dies sind rund 15 Prozent der gesamten langfristigen Finanz- schulden der KWG in Höhe von 116,4 Mio. Euro. Dabei konnte ein durchschnitt- licher Darlehenszins von 4,05 Prozent realisiert werden. Durch diese günstigen Konditionen reduzierte sich der Zins im Gesamtportfolio der KWG auf 5,02 Prozent verglichen mit 5,15 Prozent zum Jahresbeginn. Die durchschnittliche Laufzeit der Verbindlichkeiten der KWG erhöhte sich auf rund 5 Jahre. Refinanzierungsstruktur zeitlich verbessert Bis in die zweite Jahreshälfte 2011 besteht somit kein Refinanzierungsbedarf mehr. Dann belaufen sich die zur Verlängerung anstehenden Kredite lediglich auf rund 2 Mio. Euro. Im Jahr 2012 besteht für die KWG ein Optionsrecht, je nach Markt- und Zinssituation, entweder rund 35 Mio. Euro neu zu finanzieren oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten Margen bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. In den Jahren 2013 und 2014 stehen dann jeweils 11,02 Euro und 9,25 Mio. Euro (ohne Prolongationen aus 2012) zur Refinanzierung an. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG beläuft sich auf 1,8 Prozent pro Jahr. Abb. - Langfristige Finanzierung zu günstigen Bedingungen sichert langfristige Bilanzstabilität EUR35.000.00030.000.00025.000.00020.000.00015.000.00010.000.0005.000.0000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Jahr
  • 26. Entwicklung der KWG 2009 Portfolio-Kennzahlen Das Portfolio der KWG umfasste zum 31. Dezember 2009 in Summe 4.871 Ein- heiten (4.827 Wohn- sowie 44 Gewerbeeinheiten) gegenüber 4.975 Einheiten ein Jahr zuvor. Der leichte Rückgang resultiert aus einer Portfoliobereinigung; insbesondere in Hainichen wurden kleinere Objekte veräußert. Die Gesamt- mietfläche belief sich auf 283.862 Quadratmeter verglichen mit 290.712 Quadratmetern Ende 2008. Das Portfolio verteilt sich auf folgende Bundesländer: Abb. - Wohn- und Gewerbeeinheiten nach Bundesländern Berlin Thüringen 8% 14% Bremen 3% Schleswig-Holstein 2% Niedersachsen 14% Sachsen 38% Nordrhein-Westfalen 21% Der bilanzielle Wertansatz des Immobilienportfolios der KWG lag zum 31. Dezember 2009 bei 173,6 Mio. Euro und pro Quadratmeter entsprechend bei 611 Euro. Der durchschnittliche (Netto-Kalt-) Mieterlös des Portfolios lag im Dezember 2009 in der vermieteten Fläche des Gesamtbestandes bei 4,57 Euro je Quadratmeter. Insgesamt erwirtschaftete das KWG-Portfolio im Jahr 2009 eine Netto-Kaltmie- te (Net Rental Income, NRI) von 13,2 Mio. Euro. Bezogen auf den Bilanzansatz der Immobilien stellten die Mieteinnahmen 2009 eine Rendite von 7,6 Prozent dar. Der Jahresüberschuss stieg von 0,8 Mio. Euro auf 3,3 Mio. Euro. Die KWG weist ihren Gesamtbestand seit dem Jahr 2009 in zwei Segmenten aus: den Kernbestand und den Investitionsbestand. Unter Kernbestand sind die Objekte ohne nennenswerte Sanierungspläne zusammengefasst. Diese Objekte sind zum großen Teil bereits (u.a. auch durch die KWG) saniert. Zum
  • 27. 26 27 Investitionsbestand wurden die Objekte zugeordnet, bei denen eine umfas- sende bzw. komplette Sanierung kurz- bis mittelfristig geplant ist, um hier signifikante Potentiale zu heben. Abb. - Verhältnis Kernbestand zu Investitionsbestand nach Einheiten Investitionsbestand 37% Kernbestand 63% Abb. - Baujahre der KWG-Objekte (WE und GE)‚ unterteilt nach Kern- und InvestitionsbestandEinheiten Einheiten Kernbestand 1.400 Einheiten Investbestand 1.200 1.000 800 600 400 200 0 17.-19. 1900- 20er 30er 50er 60er 70er 80er 90er Baujahre JH. 1910 Kernbestand: Mietniveau bei Neuvermietungen dokumentiert Erfolg Der Kernbestand umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 3.074 Einheiten mit einer Fläche von 182.123 Quadratmetern. Der Leerstand konnte im Jahres-
  • 28. Entwicklung der KWG 2009 Kernbestand: Mietniveau bei Neuvermietungen dokumentiert Erfolg Der Kernbestand umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 3.074 Einheiten mit einer Fläche von 182.123 Quadratmetern. Der Leerstand konnte im Jahres- verlauf von 7,4 Prozent auf 7,0 Prozent reduziert werden. Abb. - Entwicklung Leerstand im Kernbestand Leerstand 7,5% Quote 7,4% Mittelwert 7,3% 7,2% 7,1% 7,0% 6,9% 6,8% 6,7% Dezember Dezember 2008 2009 Die durchschnittliche Quadratmetermiete im Kernbestand lag zum 31. De- zember 2009 bei 4,66 Euro und damit 0,07 Euro höher als ein Jahr zuvor. Abb. - Ist-Miete in EUR/qm und Marktpotential im Kernbestand nach Bundesländern EUR/qm 6 5 4 3 2 1 0 Berlin Bremen Nieder- NRW Sachsen Schleswig- Thüringen Gesamt sachsen Holstein Ist-Miete p.a. Marktpotential
  • 29. 28 29Sanierung und ModernisierungKWG-WohnungsbestandDie KWG sanierte in 2008 und 2009knapp 540 Wohnungen. Sanierungenumfassen in der Regel das Bad, Fuss-boden, Türen sowie Malerarbeiten.Die KWG achtet dabei auf zeitgemäßeund hochwertige Ausstattung.
  • 30. Entwicklung der KWG 2009 Die Steigerung der Ist-Miete erfolgt vor allem über Neuvermietungen, die üblicherweise auf oder über dem jeweiligen Marktniveau liegen. Zudem kön- nen durch Mietpreisanpassungen die Ist-Mieten gesteigert werden. Die KWG führte dies im Jahr 2009 unter anderem in Chemnitz durch und konnte dort die Mehreinnahmen am Standort Erich-Schmidt-Straße um 2,3 Prozent steigern. Für das Jahr 2010 sind weitere Mietpreisanpassungen im Gesamtbestand vorgesehen. Abb. - Entwicklung Ist-Miete p.a. im Kernbestand EUR/qm 5,40 5,20 Ist-Miete 5,00 Mittelwert Marktpotenzial p.a. 4,80 4,60 4,40 4,20 Januar 2008 Januar 2009 Investitionsbestand: Potential durch Sanierung und Asset Management Zum Investitionsbestand gehören Objekte, die einen erhöhten Leerstand und eine geringe Ist-Miete ausweisen. Ursächlich hierfür sind ausgebliebene Mo- dernisierungs- und/ oder Sanierungsmaßnahmen durch den Voreigentümer. Durch ihre Lage, ihre Bausubstanz und ihre Grundrisse verfügen diese Objekte jedoch über ein hohes Potential. Dieses kann durch entsprechende bau- liche Maßnahmen verbunden mit einer Steigerung der Ist-Miete sowie eines Abbaus des Leerstandes gehoben werden. Der Investitionsbestand der KWG umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 1.778 Wohn- und 19 Gewerbeein- heiten mit einer Fläche von 101.740 Quadratmetern. Die Investitionsobjekte verteilen sich auf 7 Standorte. Der Leerstand lag im Schnitt bei 34,2 Prozent und ist damit gegenüber dem Vorjahr um 3,1 Prozentpunkte gestiegen. Die Ursache für diese Steigerung liegt an den bewusst ausgebliebenen Vermietungen an zwei Standorten, für die umfassende Gesamtmaßnahmen vorbereitet wurden.
  • 31. 30 31 Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der vermieteten Fläche lag Ende 2009 bei 4,35 Euro, allerdings betrug der Marktmietpreis für marktfähige Wohnungen Ende Dezember 2009 bei 5,16 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet, im Investitionsbestand steckt ein Potential von über 0,80 Euro pro Quadratmeter. Abb. - Ist-Miete in EUR/qm und Marktpotential im Investitionsbestand nach BundesländernEUR/qm 7 6 5 4 3 2 1 0 Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Sachsen Gesamt Ist-Miete p.a. Marktpotential Dieses Potential kann durch die Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen an und in den Gebäuden gehoben werden. Die Wohnungen werden dadurch wett- bewerbsfähig und können wieder dem Markt zugeführt werden. Der Leerstand wird sukzessive abgebaut, die Fluktuation eingedämmt und ein dem Markt und dem Objekt angemessener Mietpreis pro Quadratmeter realisiert. Der er- höhte Leerstand erweist sich hier als Vorteil, denn das Marktmietenpotential des Gesamtobjektes kann schneller erreicht und ausgeschöpft werden. Die Modernisierungen stellen Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache sowie zur Einsparung von Heizenergie dar und dürfen anteilig der Miete zuge- rechnet werden. Dies ist im § 559 BGB geregelt. Für den Mieter ergeben sich hinsichtlich seiner Gesamtmiete in der Regel keine großen Veränderungen. Die KWG saniert unter Verwendung von nachhaltigen Baustoffen im Hinblick auf die Optimierung der Verbrauchskennziffern. Dazu gehören meist eine Wärmedämmung und ein Austausch der Fenster.
  • 32. Entwicklung der KWG 2009 Das Gros der KWG-Bestände, insbesondere die Immobilien in den neuen Bundesländern, wurde in den 90er Jahren umfassenden Sanierungen und Mo- dernisierungen im Hinblick auf Energieeffizienz und Schonung der Ressourcen unterzogen. Über den gesamten KWG-Bestand betrachtet liegt der durch- schnittliche Energieverbrauchskennwert entsprechend bei soliden 125 kWh. Die KWG hat bereits in der Vergangenheit gezeigt, dass sie anspruchsvolle Baumaßnahmen unter Berücksichtigung der objektspezifischen Anforde- rungen umsetzen kann. So konnte in unseren Beständen in Wolfsburg der Primär-Energieverbrauch durch ein ganzheitliches Sanierungskonzept, das wir Ihnen in unserem Halbjahresbericht 2009 bereits geschildert haben, um rund 25 % gesenkt werden. Mit Abschluss solcher Maßnahmen werden die sanierten Objekte dem Kernbe- stand zugeführt. Arbeit am Portfolio: Umfangreiche Sanierungen werden fortgesetzt Neben umfassenden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an den Gebäuden fanden vereinzelt u.a. auch im Kernbestand Sanierungen innerhalb der Wohnungen statt. Diese sind erforderlich, wenn Wohnungen nicht mehr dem Vermietungsmarkt zugeführt werden können. Mittels dieser Sanierungen werden zum einen Leerstände abgebaut und zum anderen wirtschaftliche Ressourcen wie Anpassung der Miete auf Marktniveau, Verringerung der Fluktuation sowie Abbau der Leerstandskosten zur Hebung des Marktwertes der Immobilien genutzt. Abb. - Wohnungssanierungen durch die KWG in 2008/2009 nach Bundesländern Berlin; 9 Bremen; 35 Thüringen; 174 Niedersachsen; 106 Schleswig-Holstein; 6 Nordrhein-Westfalen; 96 Sachsen; 151 Insgesamt hat die KWG in den Jahren 2008 und 2009 insgesamt 538 Wohn- einheiten saniert.
  • 33. 32 33 Abb. - WE-Sanierungen durch die KWG nach QuartalenWohnungs- einheiten 300 200 100 0 III. IV. Summe I. II. III. IV. Summe Quartal Quartal 2008 Quartal Quartal Quartal Quartal 2009 2008 2008 2009 2009 2009 2009 Ausblick 2010 Im Jahr 2009 wurden bereits umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungs- arbeiten im Bestand Celle-Vorwerk mit 172 Wohneinheiten und Gelsenkirchen- Schalke mit 143 Wohneinheiten zur Hebung des Wertsteigerungspotentials vorbereitend für 2010 geplant. Die Maßnahmen beinhalten im Wesentlichen eine energetische Sanierung zur Erhöhung der Energieeffizienz mit Ziel des Abbaus der Mietnebenkosten als auch eine Kernsanierung der leerstehenden Wohnungseinheiten sowie die Neugestaltung von Treppenhäusern und Eingangsbereichen. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf 6,7 Mio. Euro, finanziert in sinnvoller Relation aus Eigen- und Fremdkapital. Im Rahmen der Fremdfinanzierung kann u.a. auf KfW-Mittel mit einem Zinssatz zwischen 2,1 Prozent und knapp 3,6 Prozent für jeweils 10 Jahre Laufzeit zurückgegriffen werden. Durch die Maßnahmen sollen die Mieteinnahmen bis Ende 2011 an beiden Standorten zusammen annualisiert um mehr als 0,5 Mio. Euro bzw. 52 Prozent gegenüber dem Kaufzeitpunkt (Gelsenkirchen 2007; Celle 2008) erhöht wer- den. Der jährliche Return on Equity, ROE, liegt vor Tilgung bei etwa 15 Prozent. Dies verdeutlicht die Rentabilität von Sanierungsmaßnahmen im Portfolio der KWG. Insgesamt strebt die KWG für die Jahre 2010 und 2011 ein Sanierungsvolumen von mehr als 10 Mio. Euro an.
  • 34. Die KWG Kommunale Wohnen AG mit Sitz in Hamburg istMutterunternehmen des KWG-Konzerns.
  • 35. 34 35 Die Hainichener Wohnungsgesellschaft mbH gehört seit Herbst 2008 zum KWG-Konzern. Der Bestand umfasst rund 990 Wohn- und Gewerbeeinheiten.Die Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft GmbH mit Sitz inGlauchau gehört seit Ende 2007 zum KWG-Konzern. Die rund600 Wohn- und Gewerbeeinheiten verteilen sich auf die StädteChemnitz und Glauchau.Seit Anfang Januar 2010 wird der wesentliche Teil unsererBestände in den neuen Bundesländern durch die eigeneHausverwaltungsgesellschaft betreut.
  • 36. Konzernlagebericht Konzernlagebericht der KWG Kommunale Wohnen AG für das Geschäftsjahr 2009 1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Gesamtwirtschaftliche Lage Das vergangene Jahr stand ganz im Zeichen der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise. Vor allem im Winterhalbjahr 2008/2009 ist es zu einem regelrechten Einbruch der Wirtschaftsleistung gekommen. So lag das Brutto- inlandsprodukt (BIP) im 1. Quartal 2009 mit 6,4 Prozent unter dem Vorjahres- quartal und im 2. Quartal 2009 sogar um 7,0 Prozent. Im Jahresverlauf konnte sich die Wirtschaft dann auf niedrigem Niveau stabilisieren. Im 3. Quartal 2009 belief sich der Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal auf 4,7 Prozent, im 4. Quartal 2009 erhöhte sich das BIP im Vergleich zum entsprechenden Vor- jahreszeitraum um 1,7 Prozent. Unter dem Strich steht für 2009 ein Rückgang des BIP um 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr und damit der stärkste Einbruch der Nachkriegszeit. Im Vorjahr hatte die deutsche Wirtschaft noch leicht um 1,3 Prozent zulegen können. Sehr verhalten war die Entwicklung bei den Verbraucherpreisen. Mit 0,4 Pro- zent lag die Teuerungsrate auf dem niedrigsten Stand seit der Wiedervereini- gung. Gegenüber 2008, als die Preise vor allem in Folge gestiegener Energie- kosten um 2,6 Prozent anzogen, war eine deutliche Beruhigung festzustellen. Die rückläufigen Energiepreise sowie günstigere Nahrungsmittelpreise haben zu dieser Entwicklung geführt. Zum Jahresende hat sich der Preisauftrieb dann wieder verstärkt. So lagen die Preise im Dezember 2009 rund 0,8 Prozent über dem Vorjahresmonat. Die wichtigsten Notenbanken haben weltweit auf die globale Finanz- und Wirtschaftskrise mit massiven Liquiditätsspritzen und weiteren Senkungen der Leitzinsen reagiert. So hat die Europäische Zentralbank, EZB, den bereits in den Vorjahren zurückgenommenen Leitzins bis Mai 2009 auf 1 Prozent gesenkt. Dies ist der niedrigste Stand seit Gründung der EZB.
  • 37. 36 37Lage der ImmobilienbrancheDer Finanz- und Wirtschaftskrise ging ein deutlicher Rückgang der Preisefür Eigentumswohnungen und Wohnhäuser in zahlreichen Industrieländernvoraus. In Deutschland allerdings blieben die prophezeiten Preisabstürzeaus. Dies zeigt sich auch bei den Mieten. Nach Angaben des ifs-Instituts fürStädtebau sind die Nettokaltmieten 2009 im Bundesdurchschnitt um 1,1 Pro-zent gestiegen, wobei die Mieten für Altbauten mit 1,2 Prozent etwas stärkerzulegten. In Ballungsräumen dürfte die Rate noch ein wenig höher liegen.Gegenüber dem Vorjahr, für das ein Anstieg der Mieten bei Altbauten um 1,5Prozent ermittelt wurde, hat sich der Trend aber etwas verlangsamt.Die Entwicklung in Deutschland ist damit als stabil anzusehen. Der Immo-bilienverband Deutschland (IVD) erwartet für 2010 einen weiteren Anstieg um1,0 bis 1,5 Prozent.Die Krise hat sich vor allem bei den Transaktionen bemerkbar gemacht. DerIVD hat bereits für 2008 einen Rückgang bei den Volumina im Wohnimmo-bilienbereich um 44 Prozent ermittelt. 2009 sind die Umsätze im Immobilien-bereich um rund 15,8 Prozent zurückgegangen, wobei der stärkste Rückgangbei gewerblichen Investments zu verzeichnen war.Geschäftsmodell der KWGDie KWG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter von deutschen Wohn-immobilien. Die Gesellschaft erwirbt vor allem Immobilien in B-Lagen, dabei diesen aufgrund der günstigeren Einkaufskonditionen bessere Renditenerwartet werden. Vor dem Erwerb eines Objektes prüft die KWG detailliert dieMiet- und Instandsetzungshistorie und legt hierbei besonderen Wert auf dasVorliegen auch von weit zurückreichenden Datensätzen. Die Ankaufkriterienwerden vor allem in mittelgroßen Städten in Nord- und Ostdeutschland erfüllt,wobei sich die Gesellschaft auf Objekte in Ballungsregionen bzw. Regionenmit einer positiven Zukunftsprognose konzentriert. Entsprechend findet sichder überwiegende Teil des Immobilienbestandes in diesen Gebieten. Durch einaktives Asset Management des Immobilienportfolios zielt die KWG auf eineSenkung der Leerstände bei gleichzeitiger Entwicklung des Mietniveaus. Fürdie Verwaltung der Bestände in Berlin, Sachsen und Thüringen hat die KWG in2009 die KWG Wohnwert GmbH gegründet, eine Hausverwaltungsgesellschaft,die Anfang 2010 ihre Tätigkeit aufgenommen hat. Damit wird die gesamteWertschöpfungskette innerhalb des Konzerns abgedeckt. Ab 2011 ist geplant,auch in den westlichen Bundesländern die Hausverwaltung selbst zu über-nehmen. Dabei stehen die Leistungen nicht nur der KWG zur Verfügung. AuchDritte können auf die Serviceangebote der Hausverwaltung zurückgreifen.
  • 38. Konzernlagebericht Überblick über den Geschäftsverlauf Im Jahr 2009 war der Immobilienmarkt durch ein geringes Transaktionsvolu- men und unterschiedliche Auffassungen von Käufern und Verkäufern über die Preise geprägt. Entsprechend hat die KWG im vergangenen Jahr keine Port- foliotransaktion vorgenommen und sich auf ein aktives Management und eine solide Finanzierung des vorhandenen Immobilienbestandes konzentriert. Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2009 Darlehen im Wert von 17,3 Mio. Euro umstrukturiert bzw. prolongiert. Dies sind rd. 15 Prozent der gesamten lang- fristigen Finanzschulden der KWG in Höhe von 114,4 Mio. Euro. Dabei konnte ein durchschnittlicher Darlehenszins von 4,05 Prozent realisiert werden. Durch diese günstigen Konditionen reduzierte sich der durchschnittliche Zins im Gesamtportfolio der KWG auf 5,02 Prozent verglichen mit 5,15 Prozent zum Jahresbeginn. Die durchschnittliche Laufzeit der Verbindlichkeiten der KWG erhöhte sich auf rund 5 Jahre. Bis in die zweite Jahreshälfte 2011 besteht somit kein Refinanzierungsbedarf mehr. Zu diesem Zeitpunkt werden sich dann die zur Verlängerung anstehen- den Kredite lediglich auf rund 2 Mio. Euro belaufen. Im Jahr 2012 besteht für die KWG ein Wahlrecht, je nach Markt- und Zinssituation, entweder rund 25 Mio. Euro neu zu finanzieren oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten Konditionen bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. In den Jahren 2013 und 2014 stehen dann 11,0 Mio. Euro bzw. 9,2 Mio. Euro (ohne Prolongationen aus 2012) zur Refinanzierung an. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG beläuft sich auf 1,8 Prozent pro Jahr. Zum Jahresende 2009 verfügte die KWG über 4.827 Wohneinheiten und 44 Gewerbeeinheiten sowie 1.093 Garagen und Stellplätze und über 74.000 Quadratmeter unbebaute Grundstücke. Gegenüber den Vergleichszahlen des Vorjahres haben sich damit nur geringfügige Veränderungen ergeben. Der Konzernumsatz nach IFRS (International Financial Reporting Standards) be- trägt 19,8 Mio. Euro nach 13,7 Mio. Euro im Vorjahr. In dieser Position werden die Mieterlöse ausgewiesen. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) lag im Geschäfts- jahr 2009 bei 2,7 Mio. Euro nach 0,7 Mio. Euro 2008. Der Konzernjahresüber- schuss 2009 betrug 3,3 Mio. Euro nach 0,8 Mio. Euro im Vorjahr. Erheblichen Einfluss auf die Ergebnissituation haben dabei die Ergebnisse aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehal- tenen Immobilien sowie die Aktivierung latenter Steuern auf bestehende und voraussichtlich nutzbare körperschaftsteuerliche Verlustvorträge.
  • 39. 38 39Der Vorstand der KWG ist mit der Geschäftsentwicklung auch angesichts deswirtschaftlichen Umfeldes des Jahres 2009 zufrieden. Für 2010 ist er vorsichtigoptimistisch. Das Umfeld für Transaktionen scheint sich zu bessern, so dasssich auch wieder Möglichkeiten einer Ausweitung des Immobilienbestandesergeben sollten. Insgesamt wird für 2010 von steigenden Umsätzen bei einerweiteren Verbesserung sämtlicher Gewinnkennzahlen ausgegangen.UnternehmensstrukturDie KWG Kommunale Wohnen AG fungiert als Mutterunternehmen des KWG-Konzerns. Zum 31. Dezember 2009 gehören zum Konzern insgesamt 16 Toch-tergesellschaften. Eine Aufstellung der einzelnen Beteiligungen findet sich imAnhang.Der Sitz des Konzerns war bis zum 16. August 2009 Bremerhaven. NachBeschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft am 13. Juli 2009 wurdeder Firmensitz nach Hamburg und damit an den Standort, an dem die KWGKommunale Wohnen AG bereits ihre Geschäftsräume hatte, verlegt. Danebenwaren Mitarbeiter des KWG-Konzerns operativ an den Standorten Glauchauund Hainichen tätig.FinanzstrukturDie KWG verfügt per 31. Dezember 2009 über ein Grundkapital von9.822.481,00 Euro, eingeteilt in 9.822.481 nennwertlose Stückaktien. Die Er-höhung gegenüber dem Jahresende 2008 resultiert aus der im Dezember 2009vorgenommenen Kapitalerhöhung. Hierbei wurden 1.222.481 Aktien zu einemPreis von 4,50 Euro pro Aktie im Rahmen eines Bezugsangebots und bei eineranschließenden Privatplatzierung emittiert.MitarbeiterZum 31. Dezember 2009 hat die KWG im Konzern insgesamt 23 Mitarbeiter(Vorjahresstichtag: 23 Mitarbeiter) und einen Vorstand (Vorjahresstichtag:zwei Vorstände) beschäftigt.VorstandPlanmäßig wechselte Sy Schlüter Anfang April 2009 wieder zurück in denAufsichtsrat. Er war in 2008 für ein Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand alsCFO entsandt worden. Seitdem fungiert Stavros Efremidis, seit Februar 2007im Vorstand der Gesellschaft, als Alleinvorstand.
  • 40. Konzernlagebericht Wolfsburg Hochring 22-28 Im Wolfsburger Hochring wurden in 2008 und 2009 vier Gebäude mit 160 Wohnungen einer energetischen Sanierung unterzogen. Dadurch konnte der Primär-Energieverbrauch um rund 25 % gesenkt werden.
  • 41. 40 412. Vermögens-, Finanz- und ErtragslageVermögenslageIm Geschäftsjahr 2009 hat die KWG die Eigenkapitalquote nach den interna-tionalen Rechnungslegungsvorschriften IFRS von 30,5 Prozent im Vorjahr auf34,5 Prozent zum 31. Dezember 2009 gesteigert. Damit verfügt die KWG übereine für eine Immobiliengesellschaft sehr komfortable Eigenkapitalausstat-tung, die den Ankauf weiterer Bestände erlaubt.Die Bilanzsumme erhöhte sich von 184,3 Mio. Euro im Vorjahr leicht auf 187,5Mio. Euro Ende 2009.Auf der Aktivseite der Bilanz dominieren mit 177,4 Mio. Euro (im Vorjahr: 173,8Mio. Euro) weiterhin die langfristigen Vermögenswerte. Dabei stellen unver-ändert die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das Schwergewichtmit 173,6 Mio. Euro nach 170,6 Mio. Euro im Jahr zuvor.Die kurzfristigen Vermögenswerte reduzierten sich leicht von 10,5 Mio. Euroim Vorjahr auf 10,0 Mio. Euro zum Ultimo 2009. Dabei liegen die liquidenMittel mit 7,3 Mio. Euro nach 7,8 Mio. Euro im Vorjahr nach wie vor auf sehrauskömmlichem Niveau.Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Konzerneigenkapital nach IFRSdeutlich auf 64,7 Mio. Euro nach 56,1 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigenkapital-zuwachs ist im Wesentlichen auf den Konzernjahresüberschuss von 3,3 Mio.Euro sowie die 2009 durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen.Das langfristige Fremdkapital stieg infolge der fristenkongruenten Umschich-tung von kurzfristigen Finanzschulden von 109,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 116,8Mio. Euro zum Jahresultimo 2009. Dabei handelt es sich vor allem um langfri-stige Finanzschulden. Diese betragen zum Bilanzstichtag 114,4 Mio. Euro.Das kurzfristige Fremdkapital ermäßigte sich deutlich von 18,7 Mio. Euro imVorjahr auf 6,0 Mio. Euro. Dabei baute die KWG die kurzfristigen Finanzschul-den von 9,7 Mio. Euro im Vorjahr auf 2,4 Mio. Euro ab. Auch die Verbindlich-keiten aus Lieferungen und Leistungen gingen deutlich von 4,5 Mio. Euro imVorjahr auf 1,2 Mio. Euro zum Jahresultimo 2009 zurück.Sowohl die hohe Eigenkapitalquote als auch der hohe Anteil an langfristigemFremdkapital und die hohe Liquidität tragen zu der im Branchenvergleichäußerst soliden Finanzierung der KWG bei.
  • 42. Konzernlagebericht Finanzlage Während des Geschäftsjahres 2009 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungs- fähigkeit der Gesellschaft zu jeder Zeit uneingeschränkt gegeben. Zum 31. Dezember 2009 betrugen die flüssigen Mittel der KWG solide 7,3 Mio. Euro. Wie im Überblick über den Geschäftsverlauf dargestellt und erläutert, hat die KWG im Geschäftsjahr 2009 keine Portfoliotransaktionen vorgenommen. In- soweit beläuft sich der Cashflow aus der Investitionstätigkeit nach -43,4 Mio. Euro im Vorjahr nur auf -2,1 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. Dabei stehen im Wesentlichen Zahlungen für Investitionen aus 2008 (2,9 Mio. Euro) und aus 2009 (1,1 Mio. Euro) Einzahlungen aus dem Verkauf von als Finanzanlagen gehaltene Immobilien (1,9 Mio. Euro) gegenüber. Auch der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist unverändert negativ, nach -6,7 Mio. Euro in 2007 und -2,7 Mio. Euro in 2008 nunmehr -5,1 Mio. Euro. Die Unternehmenserfolge resultieren bei der KWG als Bestandshalter in nicht zahlungswirksamen Wertzuwächsen im Immobilienbesitz. Dem stehen geplante Sanierungsausgaben in erworbenen Einheiten gegenüber. Hinzu kommt im Geschäftsjahr der beschriebene Abbau kurzfristiger Verbindlich- keiten. Der Vorstand geht davon aus, nach Abschluss größerer Sanierungsar- beiten an Projekten positive Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit zu erzielen. Ertragslage Die Umsatzerlöse stiegen weiter von 13,7 Mio. Euro im Vorjahr auf 19,8 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. In dieser Größe sind ausschließlich die Mietein- nahmen der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien enthalten. Der Zuwachs resultiert aus im Jahr 2008 getätigten Immobilienzukäufen, die 2009 ganzjährig zu Mieteinnahmen führten. Das Ergebnis aus der Bewertung zum Zeitwert beläuft sich auf 4,0 Mio. Euro in 2009 nach 3,0 Mio. Euro im Vorjahr. Die sonstigen betrieblichen Erträge reduzierten sich von 4,2 Mio. Euro im Vor- jahr auf 0,2 Mio. Euro, da im Vorjahr unter diesem Posten die Auflösung der aus einer Kapitalkonsolidierung resultierende passivische Unterschiedsbetrag ausgewiesen wurde. Insgesamt bildeten damit im Geschäftsjahr 2009 Mieteinnahmen den Großteil der Erlöse. Dies unterstreicht die sehr nachhaltige Ertragsbasis der KWG. Der Materialaufwand, in dem sich vor allem die umlagefähigen Betriebskosten widerspiegeln, erhöhte sich ebenfalls infolge des Bestandsausbaus von 5,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 7,3 Mio. Euro. Der Personalaufwand lag mit 1,5 Mio. Euro nur leicht über dem Vorjahresniveau von 1,4 Mio. Euro.
  • 43. 42 43Die Aufwendungen aus Investment Properties ermäßigten sich von 3,9 Mio.Euro im Vorjahr auf 3,7 Mio. Euro. Diese Größe spiegelt die den Objekten direktzurechenbaren nicht umlagefähigen Kosten wie Instandhaltungsaufwendun-gen, Sanierungsmaßnahmen und eigene Verwaltungskosten wider. Diesonstigen betrieblichen Aufwendungen gingen deutlich von 5,3 Mio. Euro imVorjahr auf 2,3 Mio. Euro zurück.Die Zinsaufwendungen erhöhten sich aufgrund des auf das Jahr gerechnetenweiteren Ausbaus des Wohnungsbestands von 4,9 Mio. Euro im Vorjahr auf5,9 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. Die Zinserträge ermäßigten sich von0,4 Mio. Euro in 2008 auf 0,1 Mio. Euro.Insgesamt stieg das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Kon-zern (nach IFRS) deutlich von 1,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 3,2 Mio. Euro imGeschäftsjahr 2009. Hinzu kommen Steuerguthaben in Form von latentenSteuern in Höhe von 0,7 Mio. Euro (Vorjahr: 0,1 Mio. Euro). Nach Abzug vonsonstigen Steuern und vor Abzug der Ergebnisanteile von Minderheitsgesell-schaftern kletterte der Konzernjahresüberschuss nach IFRS von 0,8 Mio. Euroim Vorjahr auf insgesamt 3,3 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009.3. NachtragsberichtZum 1. Januar 2010 hat die KWG Internalisierungsbemühungen des Asset undProperty Managements für die Bestände in den neuen Bundesländern umge-setzt. Hierfür wurde im November 2009 die KWG Wohnwert GmbH gegründet,an der die KWG Kommunale Wohnen AG zu 90 Prozent beteiligt ist. Die Gesell-schaft übernimmt nicht nur das Asset Management für die eigenen Wohnungs-bestände, sondern bietet die Dienstleistungen auch Dritten an.Zum 1. Januar 2010 hat die KWG Kommunale Wohnen AG ihren Kommandit-anteil an der KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg, durch Erwerb von10,9 Prozent auf 99,9 Prozent erhöht. Der Kommanditanteil der Minderheits-gesellschafterin Cobalt Handels AG, Kükels, an der KWG Grundbesitz I GmbH& Co. KG, Hamburg, beträgt nach der Übertragung noch 0,1 Prozent.Seit dem 8. März 2010 notiert die Aktie der KWG Kommunale Wohnen AGim Entry Standard. Gegenüber dem reinen Open Market-Listing bringt dieserweiterte Transparenz- und Publizitätsanforderungen mit sich.Im März 2010 hat die KWG mit der Modernisierung von 172 Wohneinheiten inCelle begonnen. Im März 2010 startete ebenfalls die Modernisierung von 143Wohneinheiten in Gelsenkirchen. Insgesamt beträgt das Investitionsvolumenfür diese zwei Projekte rund 6,7 Mio. Euro.
  • 44. Konzernlagebericht Mit Wirkung vom 31. März 2010 ist Sy Schlüter aus dem Aufsichtsrat der Ge- sellschaft ausgeschieden. Durch die Wahl eines neuen Aufsichtsratsmitglieds auf der Hauptversammlung soll der Aufsichtsrat wieder auf 6 Personen aufgestockt werden. 4. Risiko- und Chancenbericht Das Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Bestands- haltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestandsobjekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Konzerns. Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen in Form von Sachwerten im Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns zielt des- wegen zum einen darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie – wenn möglich – zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen einzuleiten. a) Das Risikomanagementsystem des KWG-Konzerns Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Risiken systematisch identifizieren, beurteilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen. Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs- meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung. b) Bericht über die Risiken Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzel- risiken intensiv verfolgt: Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig, gleichwohl wird das Marktumfeld von der Entwicklung der internationalen Konjunktur beeinflusst. Nach dem Krisenjahr 2009 mit einem Rückgang des deutschen Bruttoinlandsprodukts um rund 5 Prozent prognostizierten die Wirtschaftsforschungsinstitute in ihrem Herbstgutachten im Oktober 2009 für
  • 45. 44 452010 ein Wirtschaftswachstum von 1,2 Prozent. Gleichwohl ist eine schwächerals erwartete Entwicklung möglich. Es ist nicht auszuschließen, dass dieerzielbaren Mieten und das Zinsniveau hierdurch, wie auch von der Preisent-wicklung, beeinflusst werden.Bei Ankäufen von Wohnportfolios könnte ein zunehmender Wettbewerbdurch neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderungder derzeitigen Ankaufbedingungen führen.Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig vonqualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern.Sinken der ImmobilienwerteDie KWG prüft intensiv vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobiliengenau und stellt Käufen eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vorkom-men, dass durch externe nicht durch die Gesellschaft beeinflussbare Ereignissedie beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken.LiquiditätsrisikenDie KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie neben Eigenkapitalauch umfangreiches weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohnportfo-lios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit inder erforderlichen Höhe und zu günstigen Konditionen beschaffen zu können.Währungs- und ZinsänderungsrisikenDie Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert undsich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Es bestehenaber Zinsänderungsrisiken, insbesondere bei der Prolongation bestehenderDarlehen. Diese Risiken werden durch aktives Darlehensmanagement be-gleitet.IT-RisikenDie Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT-gestützt, so dass IT-Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden,schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche technische Maßnahmen.Zudem erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an dieneueste technische Entwicklung.
  • 46. Konzernlagebericht Rechtliche Risiken Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen ergeben, die die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen. Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009 lagen keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind zum jetzigen Zeitpunkt keine bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen. c) Bericht über die Chancen Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben die Kommunen in der Vergangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti- onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie Ausbildungsinvestitionen durchzuführen. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und zuziehende Arbeitnehmer. Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von Immobilien aus notleidenden Krediten gesehen. Hierbei handelt es sich vor allem um in den letzten fünf Jahren gehandelte und hoch finanzierte Objekte. Die Gläubiger dürften in Zukunft vermehrt solvente Eigentümer für die Immobilien aus ihren notleidenden Krediten suchen. Die KWG sieht sich als potenzieller Partner für solche Gläubiger. Aufgrund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden lohnende Investi- tionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaßnahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.
  • 47. 46 475. PrognoseberichtDie KWG ist für das Jahr 2010 optimistisch. Erwartet wird eine weitere Stabili-sierung der gesamtwirtschaftlichen Lage und damit einhergehend eineBelebung der Transaktionstätigkeit auf dem Immobilienmarkt. Dieses Szenariowill die KWG nutzen, um den eigenen Wohnungsbestand weiter behutsam undstrategiekonform auszubauen. Der Einsatz von Eigenkapital soll bei Zukäufenso gestaltet werden, dass Verwässerungen des Net asset value (NAV) weitest-gehend vermieden werden.Die KWG wird das Jahr 2010 nutzen, um weiter werterhöhend mit dem aktu-ellen Immobilienbestand zu arbeiten. Rund 300 Einheiten an den StandortenGelsenkirchen und Celle sollen mit einem Gesamtaufwand von ca. 6,7 Mio.Euro saniert werden. Der Abschluss der Sanierungen ist für das Jahr 2011geplant. Die jährlichen Netto-Mieteinnahmen durch die Maßnahmen sollenan den beiden Standorten ab Ende 2011 insgesamt um rund 0,7 Mio. Euro p.a.steigen. Die für die Sanierungen benötigten Eigenmittel wurden Ende 2009durch die erfolgreiche Kapitalerhöhung eingeworben; die Fremdfinanzierungdes Projekts konnte sich die KWG Anfang 2010 zu attraktiven Konditionensichern. Durch die Maßnahmen wird die Zahl der sanierten Wohnungen imbisherigen Portfolio der KWG weiterhin steigen. Die KWG geht davon aus, dassdurch die aktive Arbeit mit dem Bestand im Jahr 2010 der Leerstand insgesamtweiter gesenkt werden kann, die durchschnittliche Quadratmetermiete steigenwird und somit auch die Gesamtmieteinnahmen des Portfolios erhöht werdenkönnen.Die Internalisierung der Hausverwaltung für die KWG-Bestände in den neuenBundesländern wird durch die 90-prozentige Beteiligung an der KWG Wohn-wert GmbH seit Januar 2010 operativ umgesetzt und soll schon in diesem Jahrzu einer signifikanten Effizienzsteigerung mit zusätzlicher Steuerentlastungführen. Ab 2011 soll auch die Verwaltung der westdeutschen Wohnungsbe-stände der KWG in den Konzern integriert werden.Durch die geschilderten Maßnahmen und ergänzend durch geplante Zukäufesollen die Mieteinnahmen und damit die Umsätze der KWG im Jahr 2010 weitererhöht werden. Der Vorstand geht zudem davon aus, dass auch alle relevantenGewinnkennzahlen weiter merklich verbessert werden können.Insgesamt werden für die Geschäftsjahre 2010 und 2011 somit Ergebnisse vorErtragsteuern (EBT) erwartet, die das Ergebnis des aktuellen Geschäftsjahres2009 übertreffen. Nach erfolgswirksamer Berücksichtigung voraussichtlichnutzbarer steuerlicher Verlustvorträge werden sich die Ertragsteuerbelastun-gen künftig gegenläufig entsprechend der Steuerquote zum EBT entwickeln.
  • 48. Konzernabschluss Bad Langensalza Käthe-Kollwitz-Straße, Am Langen Rasen, Friedrich-Hahn-Straße Die Bestände in Bad Langensalza ge- hören seit dem Frühjahr 2007 zur KWG. Sie befinden sich in bevorzugter Wohn- lage des kleinen aufstrebenden Kurortes im Thüringer Becken. Die Infrastruktur ist mit einem Supermarkt inmitten der Anlage sowie Kindergarten und Schule in der Nachbarschaft sehr gut.
  • 49. 48 49 Konzernbilanz der KWG Kommunale Wohnen AG zum 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)Aktiva Notes 31.12.2009 31.12.2008 EUR EURLangfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte 5.1, 7.1, 15 189.982,63 178.639,00 Sachanlagen 5.2, 7.2, 15 177.069,99 193.984,82 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 5.3, 7.3, 15 173.579.000,00 170.641.761,03 Latente Steuerforderungen 5.4, 7.4 3.503.202,03 2.807.759,80 Langfristige Vermögenswerte, gesamt 177.449.254,65 173.822.144,65Kurzfristige Vermögenswerte Vorräte 5.5, 7.5 16.250,69 22.616,81 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5.6, 7.6 428.064,44 297.251,43 Steuererstattungsansprüche 5.6, 5.12, 7.6 159.337,45 149.885,74 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 5.6, 5.12, 7.6 2.144.849,46 2.188.978,72 Flüssige Mittel 5.7, 7.7 7.261.151,69 7.800.048,42 Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 10.009.653,73 10.458.781,12Aktiva gesamt 187.458.908,38 184.280.925,77Passiva 31.12.2009 31.12.2008 EUR EUREigenkapital Gezeichnetes Kapital 7.8 9.822.481,00 8.600.000,00 Kapitalrücklage 7.8 40.500.379,90 37.970.422,74 Gewinnrücklagen 7.8 1.855,13 1.855,13 Rücklage für Marktbewertung 7.8 -411.654,09 -333.960,95 Konzernbilanzgewinn 7.8 14.821.827,41 9.904.722,81 Eigenkapital vor Minderheiten 64.734.889,35 56.143.039,73 Anteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital 2.271,44 0,00 Eigenkapital, gesamt 64.737.160,79 56.143.039,73Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzschulden 5.8, 7.9 114.385.964,56 107.028.280,99 Latente Steuerschulden 5.8, 7.10 2.288.502,77 2.293.559,91 Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) 88.248,59 84.989,19 Langfristiges Fremdkapital, gesamt 5.8, 7.11 116.762.715,92 109.406.830,09Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzschulden 2.396.956,65 9.745.235,16 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.8, 7.12 1.184.353,52 4.484.922,87 Kurzfristige Steuerschulden 5.8, 7.12 39.403,66 141.504,49 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5.8, 7.12 2.338.317,84 4.359.393,43 Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 5.8, 5.10, 7.12 5.959.031,67 18.731.055,95Passiva gesamt 187.458.908,38 184.280.925,77
  • 50. Konzernabschluss Konzern-Gesamtergebnisrechnung der KWG Kommunale Wohnen AG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) Notes 1.1. - 31.12.2009 1.1. - 31.12.2008 EUR EURUmsatzerlöse 6.1 19.759.185,85 13.706.725,63Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeit-wert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 6.2 3.960.815,33 3.014.865,06Sonstige betriebliche Erträge 6.3 224.110,49 4.211.492,38Materialaufwand 6.4 -7.335.791,44 -4.994.758,27Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 6.5 -1.322.268,59 -1.229.585,65 b) Soziale Abgaben u. Aufwendungen für Altersversorgung 6.5 -166.016,69 -147.372,36Abschreibungen auf immaterielleVermögenswerte und Sachanlagen 6.6 -103.275,93 -48.534,93Aufwendungen aus Investment Properties 6.7 -3.653.015,00 -3.856.057,95Sonstige betriebliche Aufwendungen 6.8 -2.334.156,96 -5.283.805,85Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens 6.9 0,00 67.683,20Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 6.10 72.406,63 432.191,79Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.11 -5.864.857,34 -4.897.228,65Ergebnisanteil anderer Gesellschafter 6.12 -3.259,40 -5.939,98Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3.233.876,95 969.674,42Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 6.13 656.711,13 77.755,53Sonstige Steuern 6.14 -570.424,44 -274.521,09Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis 3.320.163,64 772.908,86Wertänderungen von Sicherungsinstrumenten 6.15 -92.299,54 -396.746,00Ertragsteuern auf die direkt im Eigenkapitalerfassten Aufwendungen 6.16 14.606,40 62.785,05Summe der direkt im Eigenkapital erfasstenErträge und Aufwendungen -77.693,14 -333.960,95Gesamtergebnis 3.242.470,50 438.947,91Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis entfällt auf: Minderheitenanteile 6.17 -728,56 0,00 Anteilseigner des Mutterunternehmens 3.320.892,20 772.908,86Gesamtergebnis entfällt auf: Minderheitenanteile 6.17 -728,56 0,00 Anteilseigner des Mutterunternehmens 3.243.199,06 438.947,91Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert) 9. 0,39 0,10
  • 51. 50 51 Konzern-Kapitalflussrechnung der KWG Kommunale Wohnen AG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)in EUR Notes 7.7, 14. 1.1. - 31.12.2009 1.1. - 31.12.20081. Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern 2.663.452,51 695.153,332. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 103.275,93 48.534,933. Sonstige zahlungsunwirksame Erträge 0,00 -2.667.184,504. Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 204.471,76 -33.081,975. Zinsen und ähnliche Erträge -72.406,63 -432.191,796. Zinsaufwendungen 5.864.857,34 4.897.228,657. Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert -3.960.815,33 -3.014.865,068. Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -89.769,34 -1.717.546,199. Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -4.032.375,29 3.950.790,8510. Einzahlungen aus Zinsen 72.406,63 432.191,7911. Gezahlte Zinsen -5.874.615,58 -4.815.189,8612. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -5.121.518,00 -2.656.159,8213. Erwerb des Tochterunternehmens „HWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 0,00 -4.270.220,9514. Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte -64.524,37 -184.211,0415. Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen inklusive der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 1.914.476,12 205.123,2916. Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien -3.955.371,52 -39.072.613,8917. Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen -33.180,36 -95.113,7718. Cashflow aus der Investitionstätigkeit -2.138.600,13 -43.417.036,3619. Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 1.222.481,00 2.500.000,0020. Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 12.564.517,29 34.353.672,4521. Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten -11.166.273,65 -9.841.936,8622. Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung 4.097.496,76 13.734.800,3723. Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von Minderheitsgesellschaftern 3.000,00 0,0024. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 6.721.221,40 40.746.535,9625. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds -538.896,73 -5.326.660,2226. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 7.800.048,42 13.126.708,6427. Finanzmittelfonds am Ende der Periode 7.261.151,69 7.800.048,42 nachrichtlich: Erhaltene (Vorjahr: Gezahlte) Ertragsteuern 1.188,39 -3.025,88
  • 52. Konzernabschluss Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung der KWG Kommunale Wohnen AG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) in EUR Notes Gezeichnetes Kapitalrücklage Gewinn- 7.8 Kapital rücklagen Stand vom 31.12.2007 nach IFRS 6.100.000,00 28.010.604,40 1.855,13 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 2.500.000,00 13.750.000,00 0,00 Konzernjahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen 0,00 0,00 0,00 Gesamtergebnis 0,00 0,00 0,00 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -15.199,63 0,00 Entnahmen aus Rücklagen 0,00 -3.774.982,03 0,00 Sonstige Änderungen des Konzernbilanzgewinns 0,00 0,00 0,00 Stand zum 31.12.2008 nach IFRS 8.600.000,00 37.970.422,74 1.855,13 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 1.222.481,00 4.278.683,50 0,00 Konzernjahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen 0,00 0,00 0,00 Gesamtergebnis 0,00 0,00 0,00 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -152.513,94 0,00 Einzahlungen von Minderheiten 0,00 0,00 0,00 Entnahmen aus Rücklagen 0,00 -1.596.212,40 0,00 Stand zum 31.12.2009 nach IFRS 9.822.481,00 40.500.379,90 1.855,13
  • 53. 52 53 Rücklage für Konzern- Eigenkapital Minderheiten- Konzern-Marktbewertung bilanzgewinn vor Minderheiten anteile eigenkapital 0,00 5.361.336,76 39.473.796,29 0,00 39.473.796,29 0,00 0,00 16.250.000,00 0,00 16.250.000,00 0,00 772.908,86 772.908,86 0,00 772.908,86 -333.960,95 0,00 -333.960,95 0,00 -333.960,95 -333.960,95 772.908,86 438.947,91 0,00 438.947,91 0,00 0,00 -15.199,63 0,00 -15.199,63 0,00 3.774.982,03 0,00 0,00 0,00 0,00 -4.504,84 -4.504,84 0,00 -4.504,84 -333.960,95 9.904.722,81 56.143.039,73 0,00 56.143.039,73 0,00 0,00 5.501.164,50 0,00 5.501.164,50 0,00 3.320.892,20 3.320.892,20 -728,56 3.320.163,64 -77.693,14 0,00 -77.693,14 0,00 -77.693,14 -77.693,14 3.320.892,20 3.243.199,06 -728,56 3.242.470,50 0,00 0,00 -152.513,94 0,00 -152.513,94 0,00 0,00 0,00 3.000,00 3.000,00 0,00 1.596.212,40 0,00 0,00 0,00 -411.654,09 14.821.827,41 64.734.889,35 2.271,44 64.737.160,79
  • 54. Konzernabschluss Notes zum Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IRFS) zum 31. Dezember 2009 (1.) Allgemeine Erläuterungen Die KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Hamburg/ Deutschland, Alstertor 9 (bis 16. August 2009 in Bremerhaven/Deutschland, Bussestraße 16c), ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im Freiverkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft wurde am 28. Juni 2000 beim Amtsgericht Bremen im Handelsregister unter HRB 19416 eingetragen. Seit dem 17. August 2009 wird die Gesellschaft beim Amtsgericht Hamburg im Handelsregister unter HRB 110567 geführt. Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo- bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften, sowie die Vermietung und Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt durch die Tochtergesellschaften der KWG AG. Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen ist das Kalenderjahr. (2.) Grundlagen der Rechnungslegung Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2009 frei- willig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des Interna- tional Accounting Standards Board (IASB) einen Konzernabschluss, bestehend aus Konzernbilanz, Konzern-Gesamtergebnisrechnung, Konzern-Eigenkapital- veränderungsrechnung, Konzern-Kapitalflussrechnung und ergänzenden Anhangsangaben sowie einer Konzernbilanz nach IAS 1.10 (f ) zum 1. Januar 2008, auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den IFRS. Im Konzernabschluss werden alle bis zum 31. Dezember 2009 verpflichtend anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet.
  • 55. 54 55Dieser Konzernabschluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufge-stellt. IFRS 9 (Financial Instruments) und die Änderungen in IAS 24 (RelatedParty Disclosures) sind von der EU noch nicht anerkannt und wären erst ver-pflichtend für Geschäftsjahre nach 2009 anzuwenden. Die Umsetzung dieserNormen wird keine nennenswerten Auswirkungen auf den Konzernabschlussder KWG AG haben.Die vom IASB im September 2007/Februar 2008 veröffentlichten Änderungendes IAS 1 “Darstellung des Abschlusses“ sind nach der Übernahme von derEU in europäisches Recht verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, dieam oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Der KWG-Konzern hat entspre-chend der Änderungen des IAS 1 die Darstellung der Vermögens-, Finanz- undErtragslage wie folgt angepasst:- Änderungen des Eigenkapitals, die auf Transaktionen mit Gesellschaftern beruhen, werden gesondert von solchen Änderungen des Eigenkapitals aus- gewiesen, die nicht auf Transaktionen mit Gesellschaftern beruhen.- Anstelle der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird eine Gesamt- ergebnisrechnung dargestellt.Der überarbeitete Standard IAS 23 “Fremdkapitalkosten“ wurde im März 2007veröffentlicht und ist erstmals für Geschäftsjahre anzuwenden, die am odernach dem 1. Januar 2009 beginnen. Der Standard fordert eine Aktivierung vonFremdkapitalkosten, die einem qualifizierten Vermögenswert zugerechnetwerden können. Da es im KWG-Konzern keine qualifizierten Vermögenswertei.S.d. Vorschrift gibt, hat die Änderung des Standards für den KWG-Konzernkeine Auswirkungen.Die Änderungen zu IAS 32 “Finanzinstrumente: Darstellung“ und IAS 1“Darstellung des Abschlusses“ zur Bilanzierung von kündbaren Finanzinstru-menten wurden im Februar 2008 veröffentlicht und sind erstmals verpflichtendfür Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2009 begin-nen. Diese Änderungen, die durch die Kriterien eingeführt wurden, nach denenkündbare Finanzinstrumente als Eigenkapital auszuweisen sind, haben keineÄnderung zur bisherigen Bilanzierung ergeben.Die Änderungen zu IAS 39 “Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung“ undIFRS 7 “Finanzinstrumente: Angaben“ wurden im November 2008 veröffent-licht und am 9. September 2009 in EU-Recht umgesetzt. Die Änderungen die-nen lediglich der Klarstellung des Anwendungszeitpunktes der Umgliederungfinanzieller Vermögenswerte im Zusammenhang mit der Finanzkrise und sindrückwirkend ab dem 1. Juli 2008 anzuwenden. Sie betreffen den KWG-Konzernnicht.
  • 56. Konzernabschluss Die übrigen Änderungen von IFRS-Normen, insbesondere IAS 27 “Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS“, IAS 39 “Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung“, IFRS 1 “Erstmalige Anwendung der IFRS“, IFRS 3 “Unter- nehmenszusammenschlüsse“, IFRS 8 „Segmentberichterstattung“, IFRIC 9 “Neubeurteilung eingebetteter Derivate“ und IFRIC 13 „Kundenbindungspro- gramme“ haben mit Ausnahmen von möglichen zusätzlichen Anhangsangaben keine wesentlichen Auswirkungen für den KWG-Konzern. Aus der Anwendung sich geänderter Standards ergaben sich keine weiteren Auswirkungen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden. Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR). Da alle Konzernunternehmen nur national tätig sind, entfallen Währungsum- rechnungen. Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR). Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der Konzern-Gesamtergebnisrechnung und der Konzernbilanz zusammengefasst worden. Diese Posten werden im Anhang gesondert ausgewiesen und erläu- tert. Die in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung enthaltene Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen und Annahmen getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis von bilanziellen Vermögenswerten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie Eventualverbindlichkeiten haben. Die tatsächlichen Werte können von diesen Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt. (3.) Konsolidierungsgrundsätze und -methoden In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkon- solidierung einbezogen, bei denen die KWG AG mittelbar oder unmittelbar eine Beherrschung i.S.d. IAS 27.13 über ein Tochterunternehmen ausübt. Die Beherrschung über die Tochterunternehmen wird in allen Fällen über Stimm- rechtsmehrheit ausgeübt.
  • 57. 56 57 Die KWG AG hatte am 31. Dezember 2009 insgesamt 16 (Vorjahresstichtag: 15) Tochterunternehmen: Gez. Kapital/ Anteil Kommanditkap. am Kapital EUR in %KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg 25.000.00 100KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg 305.300.00 89KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg 5.000.00 100KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg 25.000.00 100KWG Grundbesitz III GmbH & Co. KG, Hamburg 600.000.00 95,41KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg 25.000.00 100KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg 25.000.00 100KWG Grundbesitz VI GmbH, Hamburg 25.000.00 100KWG Grundbesitz VII GmbH, Hamburg 25.000.00 100KWG Grundbesitz VIII GmbH, Hamburg 25.000.00 100KWG Grundbesitz IX GmbH, Hamburg 25.000.00 100KWG Grundbesitz X GmbH, Hamburg 25.000.00 100KWG Immobilien GmbH, Hamburg 25.000.00 100KWG Wohnwert GmbH, Glauchau 30.000,00 90Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft SachsenGesellschaft mit beschränkter Haftung, Glauchau 565.000,00 100Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung,Hainichen 3.400.091,01 100 Basis für die Erstellung des Konzernabschlusses bilden die aus den handels- rechtlichen Jahresabschlüssen entwickelten IFRS-Einzelabschlüsse. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt unter Anwendung des IFRS 3 nach der Neu- bewertungsmethode zum Zeitpunkt des Erwerbs des Tochterunternehmens. Ergibt sich zum Erwerbsstichtag ein passiver Unterschiedsbetrag, so wird dieser sofort ergebniswirksam vereinnahmt. Auf Minderheitsgesellschafter entfallende Anteile am konsolidierten Eigenkapital und am konsolidierten Jahresergebnis werden getrennt von den auf die Muttergesellschaft ent- fallenden Anteilen ausgewiesen. Sofern es sich um Minderheitsgesellschafter von Personenhandelsgesellschaften handelt, erfolgt ein Ausweis unter dem langfristigen Fremdkapital.
  • 58. Konzernabschluss Ausleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den konsolidierten Gesellschaften werden aufgerechnet. In der Konzern-Gesamt- ergebnisrechnung werden Umsatzerlöse sowie andere Erträge zwischen den Konzerngesellschaften mit den entsprechenden Aufwendungen verrechnet. Schuldverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten werden innerhalb des Konzerns aufgerechnet. Konzerninterne Gewinne und Verluste, Aufwendungen und Erträge werden eliminiert. Die Jahresabschlüsse, der in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen, werden unter Anwendung der IFRS nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt. Der Stichtag der Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen entspricht in allen Fällen dem Stichtag des Konzernabschlusses (31. Dezember). (4.) Unternehmensneugründung im Geschäftsjahr 2009 Die KWG Wohnwert GmbH, Glauchau, wurde mit Gesellschaftsvertrag vom 5. November 2009 gegründet. Das Stammkapital beträgt TEUR 30 und wird in Höhe von TEUR 27 von der KWG AG und in Höhe von TEUR 3 von Frau Kerstin Sahr, Glauchau, gehalten. Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung der eigenen Beteiligungen und Immobilien sowie die Verwaltung von Fremd- objekten. Die Gesellschaft ist seit dem 1. Januar 2010 operativ tätig. Derzeit verwaltet die Gesellschaft die eigenen Immobilienbestände der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Glauchau, der Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Hainichen, sowie die Berliner Immobilienbestände der KWG Grundbesitz VI GmbH und KWG Grundbesitz VII GmbH, jeweils Hamburg. (5.) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Von den in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Vermögenswerten und dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Fremdkapital wird erwartet, dass sie innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag nicht realisiert oder erfüllt werden. Entsprechend haben die in der Konzernbilanz ausgewiesenen kurzfristigen Vermögenswerte und das kurzfristige Fremdkapital eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Die in der Konzernbilanz aufgeführten Vermögenswerte und Schulden ent- sprechen im Wesentlichen ihren beizulegenden Zeitwerten.
  • 59. 58 59(5.1) Immaterielle VermögenswerteDie Immateriellen Vermögenswerte verfügen alle über eine begrenzte Nut-zungsdauer und sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearerAbschreibungen bewertet. Die Abschreibungen werden entsprechend derwirtschaftlichen Nutzungsdauer über 3 Jahre bzw. mit einem Abschreibungs-satz von 33 1/3 % vorgenommen. Aus der Kapitalkonsolidierung ergaben sichkeine Geschäfts- und Firmenwerte.(5.2) SachanlagenVermögenswerte des Sachanlagevermögens sind mit Ausnahme der alsFinanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zu Anschaffungskosten abzüglichder kumulierten Abschreibungen bewertet. Gewinne oder Verluste aus demAbgang von Gegenständen des Anlagevermögens werden in den sonstigenbetrieblichen Erträgen oder Aufwendungen berücksichtigt. Vermögenswertedes Sachanlagevermögens werden über deren voraussichtliche wirtschaftlicheNutzungsdauer pro-rata-temporis linear abgeschrieben. GeringwertigeAnlagegüter mit Anschaffungskosten über netto EUR 150,00 und bis EUR1.000,00 werden in einem Sammelposten zusammengefasst und im Jahr derAnschaffung sowie in den vier darauffolgenden Jahren mit je einem Fünftelder Anschaffungskosten linear abgeschrieben. Diese Vermögenswerte werdenam Ende desjenigen Geschäftsjahres, in dem der Sammelposten vollständigabgeschrieben ist, im Anlagenspiegel als Abgang erfasst.Es kommen folgende Nutzungsdauern zur Anwendung: Nutzungsdauer in JahrenBetriebsausstattung 6 bis 8Büroeinrichtung 3 bis 23(5.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene ImmobilienBei den zum Bilanzstichtag ausgewiesenen als Finanzinvestitionen gehaltenenImmobilien handelt es sich um Grundstücke und Gebäude, die zum Zweckeder Erzielung von Mieteinnahmen gehalten und nicht selbst genutzt werden.Die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt gem.IAS 40.33 unter Anwendung des beizulegenden Zeitwertes. Die Zugangsbe-wertung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive Transaktionskosten gemäßIAS 40.20. Die im Rahmen der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert ent-stehenden Gewinne oder Verluste durch die Änderung des beizulegenden Zeit-wertes werden gem. IAS 40.35 in der Periode erfolgswirksam berücksichtigt,
  • 60. Konzernabschluss in der sie entstanden sind. Der Ausweis erfolgte bisher in der Konzern- Gesamtergebnisrechnung unter den sonstigen betrieblichen Erträgen bzw. den sonstigen betrieblichen Aufwendungen. Im Berichtsjahr erfolgt der Ausweis erstmals gesondert in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung unter dem Posten Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. Das Vorjahr wurde entsprechend angepasst. (5.4) Aktive latente Steuern Latente Steuern werden entsprechend IAS 12 auf Grundlage der bilanzorien- tierten Vermögens- und Verbindlichkeitsmethode für sämtliche temporären und quasi-permanenten Differenzen ermittelt, wonach sie jeweils auf Ansatz- und Bewertungsunterschiede bei den Vermögenswerten und Schulden zwischen IFRS- und Steuerbilanz gebildet werden. Darüber hinaus werden aktive latente Steuern in dem Umfang auf noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge gebildet, in dem wahrscheinlich in Zukunft steuerpflichtige Gewinne zur Verfügung stehen. Aktive und passive latente Steuern werden auf Grundlage der aktuellen Steuersätze bewertet, die für den Zeitraum gelten, im dem sich die zeitlichen Unterschiede voraussichtlich ausgleichen. Weil die Immobiliengesellschaften im Wesentlichen gewerbesteuerbefreit sind, wird diese Steuer bei den Immo- biliengesellschaften bei der Berechnung der Steuerlatenz nicht mit herangezo- gen. (5.5) Vorräte Die Vorräte des Konzerns umfassen Bestände an Heizöl und Flüssiggasen. Sie werden gem. IAS 2.9 zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert bewertet. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte Verkaufspreis abzüglich noch bis zur Fertigstellung anfallender Kosten. Eine Wertminderung auf einen niedrigeren Nettoveräußerungswert war im Berichtsjahr nicht zu erfassen. (5.6) Forderungen und sonstige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden mit ihrem Nominal- wert abzüglich angemessener Einzelwertberichtigungen angesetzt. Sonstige Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert; erkennbaren Risiken wird durch entsprechende Wertberichtigungen Rechnung getragen.
  • 61. 60 61Wertberichtigungen werden auf Basis von Erfahrungswerten durch Klassifizie-rung der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte nach dem Alter und aufBasis von sonstigen Informationen hinsichtlich der Werthaltigkeit gebildet.(5.7) Zahlungsmittel und ZahlungsmitteläquivalenteDie Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente bestehen aus Bankgutha-ben, Schecks und Kassenbeständen, die allesamt einen hohen Liquiditätsgradhaben und eine Gesamtlaufzeit von unter 3 Monaten aufweisen. Sie unterliegenkeinen Zinsänderungsrisiken und werden jeweils zu Nennwerten angesetzt.(5.8) VerbindlichkeitenVerbindlichkeiten werden grundsätzlich zum Ausgabebetrag angesetzt. Einetwaiger Unterschiedsbetrag zwischen ausbezahltem und bei Endfälligkeitrückzahlbarem Betrag wird amortisiert.Die Steuerschulden sind in Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetragesohne Abzinsung angesetzt und berücksichtigen sämtliche am Bilanzstichtagerkennbaren Verpflichtungen, die auf vergangenen Geschäftsvorfällen oderauf vergangenen Ereignissen vor dem Bilanzstichtag beruhen.Als kurzfristige Posten werden solche mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahrausgewiesen; langfristige Posten haben eine Restlaufzeit von mehr als einemJahr.Eventualschulden werden nicht bilanziert. Eine Eventualschuld liegt vor, wenndie Möglichkeit des Bestehens einer gegenwärtigen, rechtlichen oder fak-tischen Verpflichtung und die Möglichkeit des Abflusses von Ressourcen nurmöglich, aber nicht wahrscheinlich ist. Dabei gilt ein Ereignis als wahrschein-lich, wenn mehr für als gegen den Eintritt des Ereignisses spricht. Eventual-schulden werden jedoch im Anhang angegeben, sofern die Möglichkeit desAbflusses von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen nicht unwahrscheinlichist.(5.9) LeasingBei den wenigen bestehenden Leasingverträgen handelt es sich um Operating-Leasing-Verhältnisse, wobei die Gesellschaft ausschließlich als Leasingnehmerauftritt. Die Bilanzierung der Leasinggegenstände erfolgt beim Leasinggeber,da dieser wirtschaftlicher Eigentümer ist. Die dafür anfallenden Leasingratenwerden daher von der Gesellschaft in voller Höhe als Aufwand in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung erfasst.
  • 62. Konzernabschluss Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aufgrund von unkünd- baren Operating-Leasingverträgen beträgt: 31.12.2009 31.12.2008 TEUR TEUR - bis zu 1 Jahr 20 27 - länger als 1 Jahr bis zu 5 Jahren 1 21 - länger als 5 Jahre 0 0 Für diese Leasingverhältnisse sind im Geschäftsjahr 2009 TEUR 27 (Vorjahr: TEUR 24) fest vereinbarte Leasingaufwendungen erfasst und gezahlt worden. Sie werden im Posten „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ ausgewiesen. (5.10) Derivate Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken wird ein derivatives Finanzinstru- ment, das die Kriterien des Hedge-Accounting in Bezug auf die Bilanzierung nach IAS 39 erfüllt, bilanziert. Es handelt sich hierbei um einen Zinssatzswap zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos eines variabel verzinslichen Dar- lehens. Dieses derivate Finanzinstrument wird zu dem Zeitpunkt, zu dem der entsprechende Vertrag abgeschlossen wird, zunächst mit seinem beizulegen- den Zeitwert angesetzt und nachfolgend mit seinem beizulegenden Zeitwerten bewertet. Das derivate Finanzinstrument wird als Vermögenswert angesetzt, wenn sein beizulegender Wert positiv ist, und als Schuld, wenn sein beizule- gender Wert negativ ist. Veränderungen werden, solange die Konditionen des Grund- und Sicherungsgeschäftes identisch sind, erfolgsneutral erfasst. Die Bewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert (Mark-to-Market-Wert). (5.11) Ertrags- und Aufwandsrealisierung Umsatzerlöse und sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung bzw. Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert. Betriebliche Aufwendungen werden mit der Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Verur- sachung ergebniswirksam. Zinserträge und Aufwendungen werden perioden- gerecht erfasst. (5.12) Änderung in der Darstellung Die Gliederung der Bilanz wurde dahingehend angepasst, dass die laufenden Steuererstattungsansprüche in Einklang mit IAS 1.54 (n) gesondert von den sonstigen Forderungen und Vermögenswerten ausgewiesen werden. Die Vor- jahreszahlen wurden durch Aktivtausch entsprechend angepasst. Der Betrag
  • 63. 62 63jedes durch diese Änderung neu gegliederten Postens ist aus der nachfolgen-den Tabelle ersichtlich: Wert zum 31.12.2008 vor Umgliederung nach Umgliederung EUR EURSteuererstattungsansprüche 0,00 149.885,74Sonstige Vermögenswerte 2.338.864,46 2.188.978,72(6.) Angaben zur Konzern-GesamtergebnisrechnungDie in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung enthaltene Konzern-Gewinn-und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.Fremdkapitalkosten werden gem. IAS 23.8 in der Periode als Aufwand erfasst,in der sie angefallen sind. Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, demBau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnetwerden können, gibt es nicht.(6.1) Umsatzerlöse EUR 19.759.185,85 (Vorjahr: EUR 13.706.725,63)Die Umsatzerlöse betreffen ausschließlich Einnahmen aus der Vermietung derals Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.(6.2) Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien EUR 3.960.815,33 (Vorjahr: EUR 3.014.865,06)Das Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert setzt sich ausder Aufwertung in Höhe von TEUR 4.852 (Vorjahr: TEUR 6.194) und der Abwer-tung in Höhe von TEUR 891 (Vorjahr: TEUR 3.179) der als Finanzinvestitionengehaltenen Immobilien zusammen.Im Vorjahr erfolgte der Ausweis der Aufwertung unter dem Posten „Sonstigebetriebliche Erträge“ bzw. die Abwertung unter der Position „Sonstige betrieb-liche Aufwendungen“. Zur besseren Vergleichbarkeit wurde der Ausweis derbetroffenen Positionen des Vorjahres entsprechend angepasst.
  • 64. Konzernabschluss (6.3) Sonstige betriebliche Erträge EUR 224.110,49 (Vorjahr: EUR 4.211.492,38) Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von handelsrechtlichen Rückstellungen und Wertberichtigungen (TEUR 139; Vorjahr: TEUR 319) sowie einen Ertrag aus einem derivaten Finanz- instrument (TEUR 20; Vorjahr: TEUR 695). Aus dem Verkauf von als Finanz- investitionen gehaltenen Immobilien wurden Erträge in Höhe von TEUR 28 (Vorjahr: TEUR 57) erzielt. Der Ausweis im Vorjahr betraf weiterhin hauptsächlich die gemäß IFRS 3.56 erfolgswirksame Vereinnahmung eines passiven Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonsolidierung in Höhe von TEUR 2.667. Der im Vorjahr unter dieser Position ausgewiesene Ertrag aus der Neubewer- tung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe von TEUR 6.194 wird nach Anpassung des Ausweises nunmehr unter der Position 6.2 ausge- wiesen. (6.4) Materialaufwand EUR 7.335.791,44 (Vorjahr: EUR 4.994.758,27) Bei dem Materialaufwand handelt es sich um Hausgeldzahlungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (TEUR 752; Vorjahr: TEUR 790) und Energie- bzw. sonstige Betriebskosten, die mit den als Finanzinvestitionen gehaltenen Im- mobilien im Zusammenhang stehen. Im Wesentlichen betreffen diese Heizko- sten (TEUR 2.698; Vorjahr: TEUR 1.478), Wassergebühren (TEUR 685; Vorjahr: TEUR 469), Müllgebühren (TEUR 543; Vorjahr: TEUR 462), Abwassergebühren (TEUR 540; Vorjahr: TEUR 406) und Aufwendungen für fremde Hauswartlei- stungen (TEUR 347; Vorjahr: TEUR 331). (6.5) Personalaufwand EUR 1.488.285,28 (Vorjahr: EUR 1.376.958,01) Die Gesellschaft beschäftigte im Berichtsjahr durchschnittlich zweiundzwanzig (Vorjahr: zwanzig) Mitarbeiter (davon drei (Vorjahr: drei) Teilzeitkräfte). Zum Jahresende sind dreiundzwanzig (Vorjahr: dreiundzwanzig) Mitarbeiter (ohne Vorstand) beschäftigt.
  • 65. 64 65(6.6) Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen EUR 103.275,93 (Vorjahr: EUR 48.534,93)In diesem Posten sind ausschließlich planmäßige Abschreibungen auf imma-terielle Vermögenswerte (TEUR 53; Vorjahr: TEUR 7) und Sachanlagen (TEUR50; Vorjahr: TEUR 42) enthalten.(6.7) Aufwendungen aus Investment Properties EUR 3.653.015,00 (Vorjahr: EUR 3.856.057,95)Die Aufwendungen aus Investment Properties betreffen die den Objektendirekt zurechenbaren nicht umlagefähigen Kosten wie laufende Instandhal-tungs- (TEUR 1.069; Vorjahr: TEUR 985) bzw. Sanierungsaufwendungen (TEUR1.055; Vorjahr: TEUR 1.659), eigene Verwaltergebühren (TEUR 981; Vorjahr:TEUR 719) und Vermietungsprovisionen (TEUR 139; Vorjahr: TEUR 172).(6.8) Sonstige betriebliche Aufwendungen EUR 2.334.156,96 (Vorjahr: EUR 5.283.805,85)Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen überwiegend Aufwen-dungen, die mit der Finanzierung zusammenhängen (TEUR 389; Vorjahr:TEUR 485), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 245; Vorjahr: TEUR 347),Raumkosten (TEUR 237; Vorjahr: TEUR 228), Aufwendungen für gescheiterteAkquisitionen (TEUR 181; Vorjahr: TEUR 2.483), Rechts- und Beratungskosten(TEUR 170; Vorjahr: TEUR 306), Vergütungen für die Aufsichtsratmitglieder(TEUR 102; Vorjahr: TEUR 92), Aufwendungen für Investor Relations (TEUR99; Vorjahr: TEUR 109), Reisekosten (TEUR 93; Vorjahr: TEUR 99), Kfz-Kosten(TEUR 74; Vorjahr: TEUR 66) sowie Aufwendungen für die Hauptversammlung(TEUR 51; Vorjahr: TEUR 144). Des Weiteren ergaben sich aus dem Verkauf vonals Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Verluste in Höhe von TEUR 233(Vorjahr: TEUR 24).Der im Vorjahr unter dieser Position ausgewiesene Aufwand aus der Neube-wertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe von TEUR3.179 wird nach Anpassung des Ausweises nunmehr unter der Position 6.2ausgewiesen.
  • 66. Konzernabschluss (6.9) Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 67.683,20) Die Vorjahreserträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens betrafen Dividenden der Barmer Wohnungsbau Aktiengesellschaft, Wuppertal, für Vorjahre. (6.10) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge EUR 72.406,63 (Vorjahr: EUR 432.191,79) Der Posten enthält ausschließlich Zinserträge aus der Anlage finanzieller Mittel bei Kreditinstituten. (6.11) Zinsen und ähnliche Aufwendungen EUR 5.864.857,34 (Vorjahr: EUR 4.897.228,65) Ausgewiesen werden hier die mit dem Erwerb von Immobilien im Zusammen- hang stehenden Aufwendungen für Zinsen für die Inanspruchnahme von Darlehen verschiedener Kreditgeber. (6.12) Ergebnisanteil anderer Gesellschafter EUR - 3.259,40 (Vorjahr: EUR - 5.939,98) Es handelt sich hierbei um den Ergebnisanteil, der auf die Minderheitsbeteili- gungen an Personenhandelsgesellschaften entfällt. (6.13) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag EUR 656.711,13 (Vorjahr: EUR 77.755,53) Zusammensetzung des Ertragsteuerertrages: Der Ertragsteuerertrag (TEUR 657, Vorjahr: TEUR 78) betrifft im Wesentlichen latente Steuererträge. Der nicht latente Steueraufwand beträgt TEUR 1 (Vor-
  • 67. 66 67 jahr: TEUR 3). Die latenten Steuererträge beruhen sowohl im Geschäftsjahr als auch im Vorjahr in voller Höhe auf temporären Unterschieden. Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von TEUR 657 (Ertrag) leiten sich wie folgt von einem erwarteten Ertragsteueraufwand ab, der sich bei der Anwendung des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergebnis vor Ertragsteuern ergeben hätte. Dabei wird seit der Unter- nehmenssteuerreform für Zeiträume nach dem 31. Dezember 2007 mit einem Körperschaftsteuersatz von 15 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag sowie einem Gewerbesteuersatz von 14 % gerechnet. Die Überleitung ist aus der nachfolgenden Tabelle ersichtlich: 2009 2008 TEUR TEURErgebnis vor Ertragsteuern 2.664 695Erwarteter Ertragsteueraufwand (Steuersatz 29,825 %, Vorjahr 29,825 %) 794 207Unterschied aus der Differenz der tatsächlichen Steuersätze zum erwarteten Steuertarif (Gewerbesteuerfreiheit von Immobiliengesellschaften) -373 -97Effekte aus der Anwendung der geänderten Zinsschrankenregelung -280 183Effekte aus Verlustvorträgen -791 27Auflösung latenter Steuern 6 15Steuerfrei wirksame Erträge (passiver Unterschiedsbetrag) 0 -422Übrige Abweichungen (Transaktionskosten bei Kapitalerhöhungen, sonstige Hinzurechnungen und Kürzungen) -13 9 -657 -78 Die KWG AG ist ein Gewerbebetrieb kraft Rechtsform und unterliegt mit ihrem Gewerbeertrag der Gewerbesteuer. Allerdings erfüllen viele Konzernunterneh- men die Voraussetzung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Gegenwärtig fällt Gewerbesteuer nur auf die nicht im Rahmen der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung begünstigten Erträge, wie z.B. Zinserträge, an. Im laufenden Jahr sind Gewerbesteueraufwendungen in Höhe von TEUR 1 (Vorjahr: TEUR 2) zurückgestellt worden und somit im tatsächlichen Steuerauf- wand enthalten.
  • 68. Konzernabschluss Durch den Erwerb der Anteile an der SWG im Dezember 2007 hat der Konzern aufgrund der zum Erwerbszeitpunkt gültigen steuerlichen Rechtslage körper- schaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von rund 13 Mio. EUR mit erworben. Aufgrund der aktuellen Entwicklung der SWG und der mittelfristigen Planung hat der Konzern die künftig nutzbaren Verlustvorträge der Gesellschaft der nächsten 20 Jahre zum 31. Dezember 2009 aktiviert. Auf Verlustvorträge in Höhe von rund 6,2 Mio. EUR wurden keine aktiven latenten Steuern gebildet, weil der zukünftige Ausgleich noch nicht wahrscheinlich ist. Die steuerlichen Verlustvorträge sind zeitlich unbegrenzt nutzbar. Die aktiven und passiven latenten Steuern lassen sich folgenden Bilanzposten zuordnen: 31.12.2009 31.12.2008 Aktiva Passiva Aktiva Passiva TEUR TEUR TEUR TEURAls Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien - 2.289 562 2.294Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge 3.426 - 1.617 -Eigenkapital - - 566 -Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 77 - 63 - 3.503 2.289 2.808 2.294 (6.14) Sonstige Steuern EUR 570.424,44 (Vorjahr: EUR 274.521,09) Die sonstigen Steuern betreffen im Wesentlichen angefallene Grundsteuern (TEUR 561; Vorjahr: TEUR 274) für die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. (6.15) Wertänderungen von Sicherungsinstrumenten EUR - 92.299,54 (Vorjahr: EUR - 396.746,00) Zur Sicherung von Schwankungen künftiger Zahlungsströme hat die Gesell- schaft ein Zinssicherungsgeschäft abgeschlossen. Die sich hieraus ergebenen Wertschwankungen wurden direkt dem Eigenkapital belastet.
  • 69. 68 69(6.16) Ertragsteuern auf die direkt im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen EUR 14.606,40 (Vorjahr: EUR 62.785,05)Auf die vorgenommenen Wertänderungen der Sicherungsinstrumente, diedirekt im Eigenkapital erfasst sind, wurden latente Steuern aufgrund tempo-rärer Differenzen aktiviert.(6.17) Auf Minderheitenanteile entfallendes Perioden- / Gesamtergebnis EUR - 728,56 (Vorjahr: EUR 0,00)Es handelt sich hierbei um den Ergebnisanteil, der auf die Minderheitsbeteili-gung an einer Kapitalgesellschaft entfällt.(7.) Erläuterungen zur Konzernbilanz(7.1) Immaterielle Vermögenswerte EUR 189.982,63 (Vorjahr: EUR 178.639,00)Die Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte ist im Anlagenspiegeldargestellt. Die im Berichtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in derKonzern-Gesamtergebnisrechnung in dem Posten Abschreibungen auf imma-terielle Vermögenswerte und Sachanlagen erfasst.Die Zugänge (TEUR 65; Vorjahr: TEUR 184) betreffen die Software INFORUM(TEUR 44) und FAMOS (TEUR 11) sowie die Software DOMUS 4000 für dieWohnungs- und Immobilienwirtschaft (TEUR 10).(7.2) Sachanlagen EUR 177.069,99 (Vorjahr: EUR 193.984,82)Die Entwicklung der Sachanlagen ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die imBerichtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der Konzern-Gesamter-gebnisrechnung in dem Posten Abschreibungen auf immaterielle Vermögens-werte und Sachanlagen erfasst.
  • 70. Konzernabschluss Die Zugänge (TEUR 33; Vorjahr: TEUR 95) betreffen die Anschaffung von Büro- einrichtungsgegenständen (TEUR 26) und geringwertigen Vermögenswerten (TEUR 7). (7.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien EUR 173.579.000,00 (Vorjahr: EUR 170.641.761,03) Die Entwicklung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die Immobilien unterliegen in Höhe der ausgewie- senen kurz- und langfristigen Finanzschulden Verfügungsbeschränkungen in Form von Grundpfandrechten. Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden zum Zeitpunkt ihrer Anschaffung mit ihren Anschaffungskosten zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aktiviert. Zum Bilanzstichtag erfolgte die Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert. Der beizulegende Zeitwert entspricht dem geschätzten Betrag, für den ein Objekt am Bewertungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Käufer und einem verkaufswilligen Verkäufer nach erfolgter ordnungsgemäßer Vermarktung übertragen wird, wobei jede der Parteien unabhängig, wissentlich, umsichtig und ohne Zwang gehandelt hat. Der Wert ist gerundet und ergibt sich ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren. Der beizulegende Zeitwert wird auf der Grundlage des nachhaltig erzielbaren Mieteinkommens sowie unter Berücksichtigung von Instandsetzungen bzw. durch Anpassungen der Leerstandsquote ermittelt. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes erfolgt unter Anwendung des Discounted-Cashflow-Verfahrens. Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien handelt es sich fast ausschließlich um vermietete Wohnimmobilien. Für als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien, bei denen nicht unwesent- liche Wertschwankungen erwartet werden können, erfolgt die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert auf der Grundlage einer Bewertung durch einen un- abhängigen Gutachter. Dieser Gutachter weist eine entsprechende berufliche Qualifizierung und aktuelle Erfahrungen mit der Lage und der Art der zu be- wertenden Immobilien auf. Dies betrifft im Berichtsjahr den gesamten Bestand in Höhe von TEUR 173.579 (Vorjahr: TEUR 111.234) nach Neubewertung.
  • 71. 70 71 Aufgrund der Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert hat sich der Wert wie folgt entwickelt: 31.12.2009 31.12.2008 EUR EUR Periodenbeginn 170.641.761,03 93.556.394,40Zugang durch Unternehmenserwerb 0,00 25.509.430,00Zugang durch Portfolioerwerbund sonstige Zugänge 1.095.371,52 41.932.613,89Umgliederung aus den Vorräten 0,00 6.800.000,00Abgang durch Verkauf -2.118.947,88 -171.542,32Nettogewinne aus der Anpassung desbeizulegenden Zeitwertes 4.851.740,13 6.194.132,47Nettoverluste aus der Anpassung desbeizulegenden Zeitwertes -890.924,80 -3.179.267,41Wert der Immobilien nach Bewertung 173.579.000,00 170.641.761,03 Auf Basis der Bewertung der Immobilien durch den unabhängigen Gutachter sind im Periodenergebnis unter dem Ergebnis aus der Bewertung zum beizu- legenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Netto- gewinne in Höhe von TEUR 4.852 (Vorjahr: TEUR 6.194) und Nettoverluste in Höhe von TEUR 891 (Vorjahr: 3.179) enthalten. Im Vorjahr wurden die Ergebnisse aus der Neubewertung noch unter den son- stigen betrieblichen Erträgen und unter den sonstigen betrieblichen Aufwen- dungen ausgewiesen. Aufgrund der Umgliederung im Berichtsjahr wurde das Vorjahr entsprechend angepasst. Die Zugänge durch Portfolioerwerb und sonstige Zugänge in Höhe von insge- samt TEUR 1.095 betreffen nachträgliche Anschaffungskosten von im Vorjahr erworbenen Objekten. Die Abgänge betreffen im Wesentlichen den Verkauf eines Grundstückes in Celle (TEUR 1.508). Aus den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden im Berichts- jahr Mieteinnahmen in Höhe von insgesamt TEUR 19.759 (Vorjahr: TEUR 13.707) erzielt.
  • 72. Konzernabschluss Für als erbbaurecht gehaltene Immobilien bestehen langfristige Erbbaurechts- verträge mit Laufzeiten bis 2207. (7.4) Latente Steuerforderungen EUR 3.503.202,03 (Vorjahr: EUR 2.807.759,80) Die latenten Steuerforderungen betreffen im Wesentlichen die Bildung la- tenter Steuern auf steuerliche Verlustvorträge (TEUR 3.426). (7.5) Vorräte EUR 16.250,69 (Vorjahr: EUR 22.616,81) Zum 31. Dezember 2009 betrifft der Ausweis vorhandene Bestände an Heizöl und Flüssiggasen. (7.6) Forderungen und sonstige Vermögenswerte EUR 2.732.251,35 (Vorjahr: EUR 2.636.115,89) 31.12.2009 31.12.2008 EUR EUR Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 428.064,44 297.251,43 Steuererstattungsansprüche 159.337,45 149.885,74 Sonstige kurzfristige Forderungen 2.144.849,46 2.188.978,72 2.732.251,35 2.636.115,89 Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind zum Nennwert bilanziert. Zum Bilanzstichtag wurden Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 26 (Vorjahr: TEUR 10) vor- genommen. Die Aufwendungen sind im Posten sonstige betriebliche Aufwen- dungen erfasst.
  • 73. 72 73 Die sonstigen kurzfristigen Forderungen betreffen hauptsächlich geleistete Anzahlungen auf Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.813 (Vorjahr: 1.938). (7.7) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente EUR 7.261.151,69 (Vorjahr: EUR 7.800.048,42) Liquide Mittel umfassen ausschließlich Barmittel, Schecks und Guthaben bei Kreditinstituten. Sie haben jeweils zum Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Anlage eine Restlaufzeit von weniger als drei Monaten. Die Entwicklung der liquiden Mittel, die den Finanzmittelfonds gemäß IAS 7 bilden, ist in der Cashflow- Rechnung dargestellt. (7.8) Eigenkapital EUR 64.737.160,79 (Vorjahr: EUR 56.143.039,73) Die Entwicklung des Postens Eigenkapital wird im Rahmen der Konzern-Eigen- kapitalveränderungsrechnung dargestellt. Das Grundkapital beträgt TEUR 9.822 (Vorjahr: TEUR 8.600). Es ist eingeteilt in 9.822.481 (Vorjahr: 8.600.000) nennwertlose auf den Inhaber lautende Stück- aktien, auf die ein anteiliger Betrag von EUR 1,00 je Aktie entfällt. Jede Aktie hat eine Stimme und ist mit voller Gewinnanteilberechtigung ausgestattet. Die 9.822.481 (Vorjahr: 8.600.000) nennwertlosen auf den Inhaber lautenden ausgegebenen Stückaktien sind voll eingezahlt. Die Rücklagen betreffen Agien (TEUR 40.500, Vorjahr: TEUR 37.970), Rücklage für Hedge-Accounting (-TEUR 412, Vorjahr: -TEUR 334) und gesetzliche Rückla- gen des Mutterunternehmens (TEUR 2, Vorjahr: TEUR 2). Die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile zum Anfang und zum Ende der Periode ist aus der nachfolgenden Überleitungsrechnung ersichtlich: StückStand am 1. Januar 2009 8.600.000Kapitalerhöhung vom 23. Dezember 2009 1.222.481Stand am 31. Dezember 2009 9.822.481
  • 74. Konzernabschluss Aufgrund der im Geschäftsjahr 2009 durchgeführten Kapitalerhöhung wurden im Berichtsjahr nach Abzug der darauf entfallenden latenten Steuern in Höhe von TEUR 29 (Vorjahr: TEUR 3) insgesamt TEUR 153 (Vorjahr: TEUR 15) an Transaktionskosten mit den unter den Rücklagen erfassten Agien verrechnet. Die Minderheitenanteile in Höhe von TEUR 2 (Vorjahr: TEUR 0) betreffen die Minderheitsbeteiligung an dem neu gegründeten Tochterunternehmen KWG Wohnwert GmbH, Glauchau. Aufgrund der erteilten Ermächtigung – Genehmigtes Kapital 2008/II – hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrates im Berichtsjahr eine Kapitaler- höhung vorgenommen. Die Erhöhungen des Grundkapitals erfolgte durch Ausgabe von insgesamt 1.222.481 nennwertlose, auf den Inhaber lautende Stückaktien der Gesellschaft. Das am Bilanzstichtag noch bestehende geneh- migte Kapital beträgt EUR 3.077.519. Der Vorstand ist hiermit ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis zum 15. Oktober 2013 mit Zustim- mung des Aufsichtsrates ganz oder in Teilbeträgen, einmal oder mehrfach um bis zu insgesamt EUR 3.077.519 durch Ausgabe von bis zu 3.077.519 neuer, auf den Inhaber lautende Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen. Der Vorstand ist ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten Voraussetzungen mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder teilweise auszuschliessen. Eigene Anteile werden von der KWG AG nicht gehalten. Die Erhöhung der Kapitalrücklage um TEUR 2.530 stammt aus Aufgeldern bei der im Berichtsjahr durchgeführten Erhöhung des Grundkapitals. Die Gewinnrücklagen (TEUR 2) entsprechen der gesetzlichen Rücklage im Einzelabschluss der KWG AG. Zum 31. Dezember 2009 werden Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente (-TEUR 412; Vorjahr: -TEUR 334) unter Berücksichtigung latenter Steueransprüche direkt im Eigenkapital erfasst. Der beizulegende Zeitwert (Mark-to-Market-Wert) beläuft sich am 31. Dezember 2009 vor Ertragsteuern auf -TEUR 489 (Vorjahr: -TEUR 397).
  • 75. 74 75 Der Konzernbilanzgewinn ergibt sich wie folgt: 31.12.2009 31.12.2008 TEUR TEURErgebnis Anteilseignerdes Mutterunternehmens 3.321 773Entnahme aus der Kapitalrücklage 1.596 3.775Gewinnvortrag 9.905 5.361Übrige Veränderungen 0 -4Konzernbilanzgewinn 14.822 9.905 (7.9) Langfristige Finanzschulden EUR 114.385.964,56 (Vorjahr: EUR 107.028.280,99) Zur Sicherstellung einer fristenkongruenten Finanzierung wurden im Zusam- menhang mit den oben dargestellten Akquisitionen langfristige Darlehen aufgenommen. Die Darlehen haben maximal eine Laufzeit bis Ende Juli 2019. (7.10) Latente Steuerschulden EUR 2.288.502,77 (Vorjahr: EUR 2.293.559,91) Die latenten Steuerschulden resultieren aus der Aufwertung von als Finanzin- vestitionen gehaltenen Immobilien. (7.11) Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) EUR 88.248,59 (Vorjahr: EUR 84.989,19) Der Ausweis betrifft die Verbindlichkeiten gegenüber den an den konsoli- dierten Personenhandelsgesellschaften beteiligten fremden Dritten.
  • 76. Konzernabschluss (7.12) Kurzfristiges Fremdkapital EUR 5.959.031,67 (Vorjahr: EUR 18.731.055,95) 31.12.2009 31.12.2008 EUR EUR Kurzfristige Finanzschulden 2.396.956,65 9.745.235,16 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.184.353,52 4.484.922,87 Kurzfristige Steuerschulden 39.403,66 141.504,49 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 2.338.317,84 4.359.393,43 5.959.031,67 18.731.055,95 Die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten betreffen u.a. erhaltene An- zahlungen für Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.599 (Vorjahr: TEUR 1.803) sowie Verbindlichkeiten derivativer Finanzinstrumente in Höhe von TEUR 489 (Vorjahr: TEUR 397). Die Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. (7.13) Haftungsverhältnisse und sonstige Verpflichtungen Für den am 31. März 2010 endenden Mietvertrag für die Bürofläche in der ABC- Straße 19, Hamburg, bestehen Verpflichtungen in Höhe von TEUR 37. Für die zum 1. März 2010 neu angemietete Bürofläche im Alstertor 9, Hamburg, bestehen aufgrund einer vereinbarten Festmietzeit von 60 Monaten Verpflich- tungen in Höhe von insgesamt TEUR 716. Des Weiteren bestehen Standard-Leasingverträge, deren Klassifizierung nach IAS 17.8 im sogenannten operate lease erfolgt. Die Leasinggegenstände werden beim Leasinggeber aktiviert und nicht beim Leasingnehmer. Die Ver- pflichtungen belaufen sich für die bestehenden Leasingverträge auf insgesamt TEUR 21.
  • 77. 76 77(8.) Art und Ausmaß der sich aus Finanzinstrumenten ergebenden Risiken(8.1) KapitalmanagementDas Ziel des Kapitalmanagements ist es, die Erreichung der Konzernziele undStrategien im Interesse der Anteilseigner und seiner Mitarbeiter wirksamsicherzustellen. Insbesondere stehen das Erreichen der vom Kapitalmarktgeforderten Mindestverzinsung des investierten Vermögens und die Steige-rung der Eigenkapitalrendite im Fokus des Managements. Hierbei wird einmöglichst hoher Wertzuwachs des Konzerns angestrebt.Das finanzielle Zielsystem des Konzerns ist konsequent auf die kontinuierlicheund nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes ausgerichtet.(8.2) RisikomanagementZur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, welcheAuswirkungen hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen aufErgebnis und Eigenkapital zeigen. Die periodischen Auswirkungen werdenbestimmt, indem die hypothetischen Änderungen der Risikovariablen auf denBestand der originären und derivativen Finanzinstrumente zum Bilanzstichtagbezogen werden. Es ist sichergestellt, dass der jeweilige Bestand zum Bilanz-stichtag repräsentativ für das Geschäftsjahr ist.Die nachfolgend beschriebenen Analysen der risikoreduzierenden Tätigkeitendes Konzerns sowie die vorgenommenen Sensitivitätsanalysen stellen hypo-thetische und somit risikobehaftete und unsichere Angaben dar. Aufgrundnicht vorhersehbarer Entwicklungen an den Finanzmärkten können sich dietatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den angeführten Angaben unter-scheiden. Die in den Risikoanalysen verwendeten Methoden sind nicht alsPrognosen zukünftiger Ereignisse oder Verluste anzusehen.ZinsrisikoEin Marktwert-Zinsrisiko, d.h. die mögliche Veränderung des beizulegendenZeitwertes eines Finanzinstrumentes aufgrund von Änderungen der Marktzins-sätze, besteht vor allem bei festverzinslichen langfristigen Verbindlichkeiten.Bei den Darlehensaufnahmen weicht der Marktwert am Bilanzstichtag von denbilanzierten Buchwerten geringfügig ab. Da diese Finanzinstrumente jedochgrundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten und nicht zum beizu-legenden Zeitwert bilanziert werden, ergeben sich hieraus weder direkte Aus-wirkungen auf das Eigenkapital noch auf das Ergebnis.
  • 78. Konzernabschluss Bei Bilanzposten und Finanzderivaten, die auf variablen Zinssätzen basieren, ist der Konzern hingegen Ergebnisrisiken ausgesetzt (Cashflow-Zinsrisiko). Dieses betrifft insbesondere die variabel verzinslichen Finanzschulden des Konzerns. Um dieses Risiko zu minimieren, werden gegebenenfalls Zinssiche- rungsgeschäfte abgeschlossen. Bei den Darlehen mit festen Zinssätzen bestehen derartige Risiken nicht. Ein Cashflow-Zinsrisiko besteht hier nur bei Auslaufen von Zinsbindungen bzw. bei Vorteilen von Wettbewerbern durch eine günstigere Finanzierung. Marktpreisrisiken Marktpreisrisiken sind Wertänderungen eines Finanzinstrumentes durch Schwankungen der Marktpreise. Derartigen Risiken ist der KWG-Konzern im Wesentlichen nicht ausgesetzt. Durch den Einsatz von derivativen Finanz- instrumenten sollen die Restrisiken weiter begrenzt werden. Ausfallrisiko Das Ausfallrisiko bei den nicht derivativen Finanzinstrumenten ergibt sich aus dem Risiko, dass Vertragspartner ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Das maximale Ausfallrisiko wird durch die bilanzierten Buchwerte der finan- ziellen Vermögenswerte begrenzt. Das Ausfallrisiko wird minimiert durch einen möglichst geringen Bestand an Forderungen und sonstigen Vermögenswerten. Bezüglich der Anlage der flüssigen Mittel werden hohe Anforderungen an die Bonität des Kreditinstituts gestellt, so dass Ausfallrisiken als unwahrscheinlich eingestuft werden. Das erkennbare Ausfallrisiko einzelner Forderungen wird durch entsprechende Einzelwertberichtigungen abgedeckt. Liquiditätsrisiko Liquiditätsrisiken bestehen in möglichen finanziellen Engpässen und dadurch verursachten erhöhten Refinanzierungskosten. Aus diesem Grund bestehen die wesentlichen Ziele in der jederzeitigen Sicherstellung der Zahlungsfä- higkeit durch fristenkongruente Finanzierungen. Der Liquiditätsbedarf des Konzerns wird über die Liquiditätsplanung ermittelt und ist über feste Kredite und flüssige Mittel gedeckt, so dass die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Konzerns sichergestellt ist.
  • 79. 78 79Die Zahlungsströme der finanziellen Verbindlichkeiten sind auch der Kapital-flussrechnung zu entnehmen.Derivative Finanzinstrumente und SicherungsgeschäfteDer Einsatz von Derivaten ist erlaubt, wenn ihnen bilanzierte Vermögenswerteoder Verbindlichkeiten zugrunde liegen. Dabei wird die Bilanzierung vonSicherungsbeziehungen (Hedge Accounting) nach den Regelungen des IAS39 insbesondere im Rahmen der Sicherung von Schwankungen zukünftigerZahlungsströme angewandt. Sicherungsbeziehungen werden im Berichtsjahrim Wesentlichen zur Absicherung von Zahlungsströmen (Cashflow Hedges)abgebildet.Buchwerte und beizulegende ZeitwerteDer beizulegende Zeitwert (Fair Value) eines Finanzinstruments ist der Betrag,zu dem zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unab-hängigen Parteien ein Vermögenswert getauscht oder eine Schuld beglichenwerden könnte. Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und son-stige langfristige finanzielle Verbindlichkeiten wird der beizulegende Zeitwertals Barwert der zukünftigen Zahlungsströme unter Berücksichtigung vonZinsstrukturkurven ermittelt. Der beizulegende Zeitwert eines derivativenFinanzinstruments entspricht grundsätzlich seinem Marktwert. Der für allederivativen Finanzinstrumente ermittelte Marktpreis ist der Preis, zu dem eineVertragspartei die Rechte und/oder Pflichten der jeweils anderen Vertragspar-tei übernehmen würde.Bei nicht börsengehandelten Derivaten wird der beizulegende Zeitwert durchgeeignete finanzmathematische Methoden, z.B. durch Diskontierung dererwarteten zukünftigen Zahlungsströme, bestimmt.Für Finanzmittel, kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungenund sonstige Forderungen, kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen undLeistungen und sonstige Verbindlichkeiten ist aufgrund der kurzen Restlauf-zeit der Buchwert als realistische Schätzung des beizulegenden Zeitwertesanzunehmen.(9.) Ergebnis je AktieDas „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie (basic earnings per share) wird berech-net, indem das den Stückaktieninhabern zuzurechnende Ergebnis durch denfür den Zeitraum gewogenen Durchschnitt der ausgegebenen Aktien geteiltwird.
  • 80. Konzernabschluss Da die Gesellschaft weder Optionen noch Wandelschuldverschreibungen aus- gegeben hat, entspricht das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie dem „verwäs- serten“ Ergebnis je Aktie. Zur Berechnung des Ergebnisses je Aktie wird von dem auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallenden Konzernergebnis (EUR 3.320.892,20; Vorjahr: EUR 772.908,86) ausgegangen. Die durchschnittliche Zahl der ausgegebenen Aktien (8.626.794 Stück, Vorjahr: 7.490.411 Stück) weicht aufgrund der im Berichtsjahr bzw. im Vorjahr durchgeführten Kapitalerhöhungen von der Gesamtaktienzahl der sich am Ende des Bilanzstichtages im Umlauf befindlichen Stammaktien (9.822.481 Stück, Vorjahr: 8.600.000 Stück) ab. Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie beträgt EUR 0,39 (Vorjahr: EUR 0,10). (10.) Geschäftsbeziehungen mit nahestehenden Personen Als nahestehende Personen im Sinne von IAS 24 gelten Personen und Un- ternehmen, wenn eine der Parteien über die Möglichkeit verfügt, die andere Partei zu beherrschen oder einen maßgeblichen Einfluss auszuüben. Einen maßgeblichen Einfluss auf die KWG AG können die Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat ausüben. Transaktionen mit nahestehenden Personen Für den Bezug von Beratungsleistungen im Geschäftsjahr 2009 von einem einfachen Aufsichtsratsmitglied der KWG AG resultieren Aufwendungen in Höhe von TEUR 10. (11.) Vorstand und Aufsichtsrat Vorstand Herr Stavros Efremidis, Vorstand der KWG AG (= ausgeübter Beruf ). Herr Sy Schlüter, Investmentmanager, Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008, entsandt in den Vorstand der KWG AG nach § 105 Abs. 2 AktG für die Zeit vom 1. April 2008 bis 31. März 2009.
  • 81. 80 81 Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und den Tochterunternehmen gewährten Gesamtbezüge des Vorstandes betragen TEUR 445 (Vorjahr: TEUR 438) und verteilen sich für das Geschäftsjahr 2009 wie folgt: Jahresfest- Variable Gesamt- gehalt Vergütung vergütungen TEUR TEUR TEURStavros Efremidis 180 120 300Sy Schlüter 45 100 145 225 220 445 Aufsichtsrat Vorsitzender: Prof. Dr. Peer Witten, Ehrenvorsitzender der BVL Bundesvereinigung Logistik, Hamburg Stellvertretender Vorsitzender: Franz-Josef Gesinn, Rechtsanwalt, Obersteinebach Weitere Mitglieder: Thies-Martin Brandt, Diplom-Kaufmann / Architekt, Hamburg Björn Engholm, stellvertretender Vorstandsvorsitzender Verband Wohnsiegel - Das Europäische Markenhaus e.V., Lübeck Hans-Michael Porwoll, Oberschulrat, Bremerhaven Sy Schlüter, Investmentmanager, Hamburg (seit 1. April 2009 bis 31. März 2010) Mitgliedschaften in weiteren Aufsichtsräten, Vorständen und Beiräten: Prof. Dr. Peer Witten: Hamburger Hafen und Logistik AG (HHLA), Hamburg, Vorsitzender des Aufsichtsrats Lufthansa Cargo AG, Frankfurt am Main, Mitglied des Aufsichtsrats OTTO Group (GmbH & Co. KG), Hamburg, Mitglied des Beirats OTTO Aktiengesellschaft für Beteiligungen, Hamburg, Mitglied des Aufsichtsrats Röhling & Co. Holding GmbH & Co. KG, Bremen, Mitglied des Beirats
  • 82. Konzernabschluss Björn Engholm: Lübecker Hafen-Gesellschaft mbH, Lübeck, Vorsitzender des Aufsichtsrats Deutsche Druck und Verlagsgesellschaft mbH dd_vg., Hamburg, Mitglied im Treuhand-Aufsichtsrat der SPD Europäisches Hansemuseum gGmbH, Lübeck, Mitglied des Beirates Verband Wohnsiegel – Das Europäische Markenhaus e.V., Lohfelden-Kassel, Stellvertretender Vorstandsvorsitzender und Vorsitzender des Gestaltungsbeirates Franz-Josef Gesinn: BHW Holding AG, Hameln, Mitglied des Aufsichtsrats Aktionsgruppe „Kinder in Not“ e.V., Windhagen, Mitglied des Vorstands Sy Schlüter: UCA AG, München, Mitglied des Aufsichtsrats Copernicus Beteiligungs AG, Hamburg, Mitglied des Vorstands Hauptkirche St. Nikolai am Klosterstern, Hamburg, Mitglied des Vorstands Thies-Martin Brandt: Konsum-Genossenschaft Berlin und Umgebung eG, Berlin, Mitglied des Aufsichtsrats Für den Aufsichtsrat sind im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von insgesamt TEUR 101 (Vorjahr: TEUR 92) passiviert worden. Die Vergütung für die Auf- sichtsratsmitglieder enthält keine variablen Bestandteile. Die Bezüge verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Aufsichtsratmitglieder: Jahresvergütung TEUR Prof. Dr. Peer Witten 36 Franz-Josef Gesinn 24 Thies-Martin Brandt 12 Björn Engholm 12 Hans-Michael Porwoll 10 Sy Schlüter 7 101 Eine eventuell an die Aufsichtsratmitglieder zu ersetzende Umsatzsteuer ist in oben genannten Vergütungen enthalten.
  • 83. 82 83(12.) Freigabe zur VeröffentlichungDer Vorstand hat mit dem Datum der Erstellung (31. März 2010) den Konzern-abschluss zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrathat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob er denKonzernabschluss billigt. Bis zur Billigung des Konzernabschlusses durch denAufsichtsrat kann der Konzernabschluss noch jederzeit geändert werden.(13.) Ereignisse nach dem GeschäftsjahresendeZum 1. Januar 2010 hat die KWG AG ihren Anteil an der KWG Grundbesitz IGmbH & Co. KG, Hamburg, von 89,0 % auf 99,9 % aufgestockt. Der zuvorbestehende Kommanditanteil der Cobalt Handels AG, Kükels, in Höhe von 11 %wurde in 2 Kommanditanteile in Höhe von 10,9 % und 0,1 % geteilt. Zum Kauf-preis von TEUR 29 hat die KWG AG den neu entstandenen Kommanditanteil inHöhe von 10,9 % von der Cobalt Handels AG erworben. Der Anteil des Minder-heitsgesellschafters beträgt nach der Übertragung nur noch 0,1 % an der KWGGrundbesitz I GmbH & Co. KG.Die KWG AG wechselte zum 8. März 2010 in den Entry Standard der FrankfurterWertpapierbörse. Mit der Notiz der Aktien im Entry Standard sind gegenüberdem Open Market erweiterte Transparenz- und Publizitätsanforderungenverbunden.Sy Schlüter hat mit Wirkung zum 31. März 2010 sein Mandat als Aufsichtsrats-mitglied der KWG AG niedergelegt.Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind keineweiteren Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.(14.) Erläuterungen zur Konzern-Cashflow-RechnungDie Zahlungsmittel entsprechen der Definition der Zahlungsmittel undZahlungsmitteläquivalente, die unter den Erläuterungen der wesentlichenBewertungsgrundsätze wiedergegeben ist. Die Konzern-Kapitalflussrechnungwurde in Übereinstimmung mit IAS 7 erstellt und gliedert die Veränderungender liquiden Mittel nach Zahlungsströmen aus Geschäfts-, Investitions- undFinanzierungstätigkeit. Die Darstellung der Cashflow-Rechnung erfolgt nachder indirekten Methode.Zinszahlungen werden in voller Höhe im Cashflow aus laufender Geschäftstä-tigkeit ausgewiesen.Hamburg, den 31. März 2010KWG Kommunale Wohnen AG
  • 84. HainichenFriedrich-Gottlob-Keller SiedlungDie rund 300 Wohnungen liegen ineinem verkehrsberuhigten Wohn-gebiet und bieten einen wunderbarenAusblick über die hübsche Kleinstadtim Striegistal.
  • 85. 84 85HainichenOttendorfer HangDie Wohnanlage mit rund 200 Ein-heiten liegt in einem verkehrsbe-ruhigten Gebiet im HainichenerStadtteil Ottendorf, Kita und Kinder-spielplatz sowie der Stadtpark sind inunmittelbarer Nähe. Hainichen Talstraße Der schöne Altbau mit 4 Wohnungen aus dem Jahr 1866 wurde 2004/2005 saniert. Zum Objekt gehört ein idyllischer Hofbereich. Benachbarte Objekte gehören ebenfalls zur HWG.
  • 86. Konzernabschluss Konzernanlagenspiegel der KWG Kommunale Wohnen AG für das Geschäftsjahr 2009 Anschaffungskosten Veränderung 01.01.2009 Zugänge IAS 40 Abgänge Umbuchungen 31.12.2009 EUR EUR EUR EUR EUR EURI. Immaterielle Vermögenswerte1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte und Lizenzen an solchen Rechten und Werten 26.999,77 46.193,50 0,00 0,00 177.853,12 251.046,392. Geleistete Anzahlungen 159.522,25 18.330,87 0,00 0,00 -177.853,12 0,00 186.522,02 64.524,37 0,00 0,00 0,00 251.046,39II. Sachanlagen 1. Technische Anlagen und Maschinen 11.204,94 0,00 0,00 0,00 0,00 11.204,941. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 341.431,92 33.180,36 0,00 0,00 0,00 374.612,28 352.636,86 33.180,36 0,00 0,00 0,00 385.817,22III. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 170.641.761,03 1.095.371,52 3.960.815,33 -2.118.947,88 0,00 173.579.000,00 171.180.919,91 1.193.076,25 3.960.815,33 -2.118.947,88 0,00 174.215.863,61
  • 87. 86 87 Abschreibungen Buchwerte01.01.2009 Zugänge Abgänge 31.12.2009 31.12.2009 31.12.2008 EUR EUR EUR EUR EUR EUR 7.883,02 53.180,74 0,00 61.063,76 189.982,63 19.116,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 159.522,25 7.883,02 53.180,74 0,00 61.063,76 189.982,63 178.639,00 9.711,26 1.120,08 0,00 10.831,34 373,60 1.493,68148.940,78 48.975,11 0,00 197.915,89 176.696,39 192.491,14158.652,04 50.095,19 0,00 208.747,23 177.069,99 193.984,82 0,00 0,00 0,00 0,00 173.579.000,00 170.641.761,03166.535,06 103.275,93 0,00 269.810,99 173.946.052,62 171.014.384,85
  • 88. Konzernabschluss Konzernanlagenspiegel der KWG Kommunale Wohnen AG für das Geschäftsjahr 2008 Anschaffungskosten Veränderung Veränderung des 01.01.2008 Zugänge IAS 40 Abgänge Konsolid. kreises 31.12.2008 EUR EUR EUR EUR EUR EURI. Immaterielle Vermögenswerte1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte und Lizenzen an solchen Rechten und Werten 1.259,02 24.688,79 0,00 0,00 1.051,96 26.999,772. Geleistete Anzahlungen 0,00 159.522,25 0,00 0,00 0,00 159.522,25 1.259,02 184.211,04 0,00 0,00 1.051,96 186.522,02II. Sachanlagen 1. Technische Anlagen und Maschinen 0,00 0,00 0,00 0,00 11.204,94 11.204,941. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 162.826,20 95.113,77 0,00 573,58 84.065,53 341.431,92 162.826,20 95.113,77 0,00 573,58 95.270,47 352.636,86III. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 93.556.394,40 48.732.613,89 3.014.865,06 171.542,32 25.509.430,00 170.641.761,03IV. FinanzanlagenAnteile an verbundeneUnternehmen 0,00 0,00 0,00 38.346,89 38.346,89 0,00 93.720.479,62 49.011.938,70 3.014.865,06 210.462,79 25.644.099,32 171.180.919,91
  • 89. 88 89 Abschreibungen Buchwerte Veränderung des01.01.2008 Zugänge Abgänge Konsolid. kreises 31.12.2008 31.12.2008 31.12.2007 EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR 35,02 6.932,32 0,00 915,68 7.883,02 19.116,75 1.224,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 159.522,25 0,00 35,02 6.932,32 0,00 915,68 7.883,02 178.639,00 1.224,00 0,00 280,02 0,00 9.431,24 9.711,26 1.493.68 0,0025.635,92 41.322,59 74,58 82.056,85 148.940,78 192.491,14 137.190,2825.635,92 41.602,61 74,58 91.488,09 158.652,04 193.984,82 137.190,28 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 170.641.761,03 93.556.394,40 0,00 0,00 38.345,89 38.345,89 0,00 0,00 0,0025.670,94 48.534,93 38.420,47 130.749,66 166.535,06 171.014.384,85 93.694.808,68
  • 90. Konzernbilanz der KWG Kommunale Wohnen nach IAS 1.10 (f ) zum 1. Januar 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)Aktiva Notes 01.01.2008 5.12 EURLangfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte 1.224,00 Sachanlagen 137.190,28 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 93.556.394,40 Latente Steuerforderungen 780.123,93 Langfristige Vermögenswerte, gesamt 94.474.932,61Kurzfristige Vermögenswerte Vorräte 7.452.642,69 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 124.064,47 Steuererstattungsansprüche 91.053,62 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 573.380,72 Flüssige Mittel 13.126.708,64 Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 21.367.850,14Aktiva gesamt 115.842.782,75Passiva EUREigenkapital Gezeichnetes Kapital 6.100.000,00 Kapitalrücklage 28.010.604,40 Gewinnrücklagen 1.855,13 Konzernbilanzgewinn 5.361.336,76 Eigenkapital, gesamt 39.473.796,29Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzschulden 66.341.405,62 Latente Steuerschulden 972.188,82 Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) 72.576,37 Langfristiges Fremdkapital, gesamt 67.386.170,81Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzschulden 5.484.341,21 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.919.424,94 Kurzfristige Steuerschulden 668.880,39 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 910.169,11 Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 8.982.815,65Passiva gesamt 115.842.782,75
  • 91. 90 91 Konzernstruktur der KWG Kommunale Wohnen AG KWG Kommunale Wohnen AG 100% 100% KWG Grundbesitz III GmbHKWG Grundbesitz IVerwaltungs GmbH 100% KWG Grundbesitz IV GmbHphG der: 100% KWG Grundbesitz V GmbHKWG Grundbesitz I GmbH &Co. KG 100% KWG Grundbesitz VI GmbHKWG Grundbesitz II GmbH &Co. KGKWG Grundbesitz III GmbH &Co. KG 100% KWG Grundbesitz VII GmbH 100% KWG Grundbesitz VIII GmbH 100% KWG Grundbesitz IX GmbH 100% KWG Grundbesitz X GmbH 94,8% 5,2% KWG Immobilien GmbH 89% KWG Grundbesitz I GmbH &Co. KG 100% KWG Grundbesitz II GmbH &Co. KG 90% KWG Wohnwert GmbH 94% Siedlungs- und 6% Wohnhausgesellschaft 94,2% Hainichener Wohnungs- 5,8% gesellschaft 95,41% KWG Grundbesitz III GmbH &Co. KG
  • 92. Bestätigungsvermerk Bestätigungsvermerk des Konzernabschlussprüfers Wir haben den von der KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven, aufge- stellten Konzernabschluss – bestehend aus Gesamtergebnisrechnung, Eigen- kapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang und Bilanz nach IAS 1.10 (f ) – sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2009 bis 31. Dezember 2009 geprüft. Die Aufstellung von Konzernab- schluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handels- rechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durch- geführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben. Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grund- sätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beach- tung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertrags- lage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rah- men der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernab- schluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Kon- solidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungs- grundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
  • 93. 92 93Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkennt-nisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwendensind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handels-rechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriftenein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Ein-klang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bildvon der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigenEntwicklung zutreffend dar.Bremerhaven, den 12. April 2010FIDES Treuhandgesellschaft KGWirtschaftsprüfungsgesellschaftSteuerberatungsgesellschaftgez. Hansen gez. MackedanzWirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
  • 94. Finanzkalender/Impressum/Quellenverweise Finanzkalender: 5. Juli 2010 - Ordentliche Hauptversammlung, Hamburg August 2010 - Veröffentlichung der Halbjahreszahlen 14. September 2010 - SRC Forum Financials & Real Estate 2010, Frankfurt 4.-6. Oktober 2010 - Expo Real, München Stand zum 22.05.2010, Änderungen vorbehalten. Den aktuellen Finanzkalender finden Sie unter www.kwg-ag.de. Impressum: KWG Kommunale Wohnen AG Alstertor 9 20095 Hamburg Telefon +49 40 226 30 88 100 Telefax +49 40 226 30 88 200 Internet: www.kwg-ag.de E-Mail: ir@kwg-ag.de Gestaltung: comix mediapool gmbh, Berlin www.comix-mediapool.de Fotos: Tobias Kiebler, Hamburg (S. 6, 29) Engel & Gielen (S. 12) Barbara Seyerlein (S. 23) Frank Blanke (S. 40) Andreas Rümcke (S. 48) Jeanette Neumeister (S. 84, 85) Druck: Rehms Druck GmbH, Borken Quellenverweise: Berliner Verkehrsbetriebe BVG (S. 9), Euro-Cities AG (S. 23), Weimer Garten- und Landschaftsbau (S. 48), Stadt Hainichen (Luftbild S. 84, 85)
  • 95. KWG Kommunale Wohnen AGAlstertor 920095 HamburgTelefon +49 40 226 30 88 100Telefax +49 40 226 30 88 200Internet: www.kwg-ag.deE-Mail: ir@kwg-ag.deInvestor Relations / Presse:Jutta RehfeldTelefon + 49 40 226 30 88 140E-Mail: ir@kwg-ag.de

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