KWG Geschäftsbericht 2007

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Geschäftsbericht 2007, KWG Kommunale Wohnen AG

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  • 1. Geschäftsbericht 2007
  • 2. Inhaltsverzeichnis
  • 3. 02 03Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Seite 03 KWG Kommunale Wohnen AG im Überblick Seite 05 Vorwort des Vorstands Seite 06 Bericht des Aufsichtsrats Seite 12 Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Seite 16 Das Unternehmen Überblick und Strategie Seite 18 Perspektiven und Herausforderungen am deutschen Immobilienmarkt Seite 22 Das KWG-Portfolio Seite 26 Erfolgsbericht aus dem Asset Management Seite 30 Konzernlagebericht Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Seite 34 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Seite 37 Nachtragsbericht Seite 39 Risikobericht Seite 40 Prognosebericht Seite 43 Konzernabschluss Konzernbilanz Seite 44 Konzerngewinn- und Verlustrechnung Seite 45 Konzern-Kapitalflussrechnung Seite 46 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Seite 47 Anhang zum Konzernabschluss / Notes Seite 48 Bestätigungsvermerk Seite 76 Impressum/Kontakt Seite 78
  • 4. KWG im Überblick
  • 5. 04 05KWG Kommunale Wohnen AGim Überblick Wertpapierkennummer 522734 ISIN DE0005227342 Börsenkürzel BIW Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, XETRA Grundkapital EUR 6.100.000 Anzahl der Aktien 6.100.000 Rechnerischer Nennwert EUR 1,00 Aufsichtsrat Sy Schlüter (Aufsichtsratsvorsitzender, entsendet in den Vorstand seit März 2008 nach § 105 Abs. 2 AktG) Gerd-Jürgen Pohl (stv. Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008) Thies-Martin Brandt Björn Engholm Hans-Michael Porwoll Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008) Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008) Vorstand Stavros Efremidis (seit 6. Februar 2007) Dr. Lukas Lenz (bis 31. Dezember 2007) Alexander Freiherr von Cramm (bis 31. August 2007)
  • 6. Vorwort des Vorstands Mit beidem, dem Einkauf wie dem Asset Management, waren wir 2007 erfolgreich. Stavros Efremidis, Vorstand
  • 7. 06 07Sehr geehrte Aktionärinnenund Aktionäre,für die KWG Kommunale Wohnen AG („KWG“) war 2007 ein entscheidendesJahr; die KWG hat rund 3.000 Wohnungen angekauft und erstmals Umsatzer-löse sowie ein positives Ergebnis erzielt. Damit haben wir im ersten Geschäfts-jahr nach der Neuausrichtung der Gesellschaft im Frühjahr 2006 klar unterBeweis gestellt, dass unser Geschäftsmodell Werte schafft. Zentral für unsere Strategie eines langfristigen Bestandshalters von deutschen Wohnimmobilien ist vor allem unsere Kernkompetenz, Wohnungen mit Preis- vorteilen einzukaufen, sowie Bestände durch gezielte und effiziente Sanie- rungs- und Renovierungsarbeiten und dem dadurch resultierenden Abbau von Leerstand aufzuwerten. Mit beidem, dem Einkauf wie dem Asset Management, waren wir 2007 erfolgreich. So lag der durchschnittliche Kaufpreis der rund 3.000 erworbenen Wohnungen mit einer Wohnfläche von circa 175.000 Qua- dratmetern unter 550 Euro je Quadratmeter – und damit sogar unter unserem Ziel eines Einkaufspreises von weniger als 800 Euro je Quadratmeter. Die Objekte verteilen sich strategiekonform auf Ballungsräume und Mittelstädte in Nord-, West-, Mittel- und Ostdeutschland. Dass wir in Chemnitz und Glauchau im Bieterverfahren gegen prominente und finanzkräftige Unternehmen den Zuschlag für den Erwerb der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH („SWG“) bekommen haben, zeigt die Stärke unseres Geschäftsmodells. Wir verstehen uns als Partner der Kommu- nen und der Mieter vor Ort. Unsere Absicht ist eine für Kommunen und Mieter verträgliche Entwicklung unserer Bestände. Die Wahrung der Mieterrechte ist hier für uns selbstverständlich, denn nur auf Basis von soliden und zufrie- denen Hausgemeinschaften kann man Stabilität und damit Werte schaffen. Auf Grund unseres konsensualen Geschäftsmodells haben wir auch künftig ausgezeichnete Chancen, bei Verkäufen von Kommunen, Genossenschaften und langfristig orientierten privaten Hausbesitzern, den Zuschlag zu erhalten. Wir kaufen Wohnungsbestände bevorzugt von langfristigen Bestandshaltern, denn diese Adressen haben genau dokumentiert, in welchem Zustand sich ihre Wohnungen befinden und welche Maßnahmen wann getätigt wurden.
  • 8. Vorwort des Vorstands Mit unserem Geschäftsmodell lassen sich ansprechende Renditen erzielen. Das zeigt nicht zuletzt das Beispiel SWG, bei dem die Nettoanfangsrendite bei rund neun Prozent liegt. Ähnliches gilt für das gesamte bisher erworbene Portfolio, das eine Nettoanfangsrendite von mehr als acht Prozent aufweist. Leerstand stellt sich für uns in erster Linie als Chance dar, weil wir durch dessen Abbau unsere Rendite deutlich steigern können. Dass wir Leerstand abbauen können, haben wir zum Beispiel bei unseren Wohnungen in Schleswig-Holstein gezeigt, wie Sie ausführlich in diesem Geschäftsbericht nachlesen können. Besonders freut uns, dass sich unsere erfolgreiche Tätigkeit im Geschäftsjahr 2007 bereits teilweise in unseren Zahlen widerspiegelt und dass wir in unserer Aufbauphase, die natürlich mit Anlaufkosten belastet ist, schon ein positives Ergebnis erzielt haben. Die Umsatzerlöse, die den Mieteinnahmen entspre- chen, betrugen 3,0 Millionen Euro. Im Geschäftsjahr 2006 war noch kein Umsatz erzielt worden. Das nach den internationalen Rechnungslegungsvor- schriften IFRS ermittelte Konzernergebnis nach Steuern stieg im Geschäftsjahr 2007 auf 3,1 Millionen Euro. Im Vorjahr stand hier noch ein Jahresfehlbetrag von 0,25 Millionen Euro. Das Ergebnis je Aktie errechnet sich für 2007 mit 0,66 Euro nach einem Minus von 0,10 in 2006. Unser Geschäftsmodell stößt bei privaten wie auch institutionellen Investoren auf großes Interesse. So konnten wir trotz der aus den USA kommenden Kre- ditkrise, die sich seit Mitte 2007 immer stärker ausweitete, unser Kapital im Geschäftsjahr 2007 dreimal erhöhen. Durch diese Kapitalmaßnahmen konnten wir den Kauf von deutschen Wohnimmobilien solide finanzieren. Selbst in der schwierigen Phase Ende 2007, als Börsengänge und Kapitalerhöhungen meist verschoben wurden, konnten wir eine Kapitalerhöhung platzieren. Per Ultimo 2007 waren schließlich 6,1 Millionen KWG Aktien mit einem rechnerischen Nennwert von 6,1 Millionen Euro im Umlauf. Im Februar 2008 haben Sie, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, der Schaffung genehmigten Kapitals im Nennwert von bis zu 3,05 Millionen Euro zugestimmt. Dadurch erhalten wir die notwendige Flexibilität, um den weiteren Bestandsaufbau von deutschen Wohnimmobilien zu finanzieren.
  • 9. 08 09
  • 10. Vorwort des Vorstands Die KWG-Aktie konnte sich im Geschäftsjahr 2007 dem Abwärtssog für Immo- bilienaktien leider nicht entziehen. Unsere Aktie schnitt zwar besser als etliche große Wettbewerber ab, trotzdem beträgt der Wertverlust über das Gesamt- jahr 34,8 Prozent. In den ersten Monaten des neuen Geschäftsjahres 2008 legte die KWG-Aktie allerdings wieder zu. Im Vergleich zu dem Kursniveau der Aktie Anfang 2006, vor Neuausrichtung der Gesellschaft, errechnet sich ein Kursplus von mehr als 100 Prozent. Wir haben in den vergangenen beiden Jahren den Grundstein dafür gelegt, um für Sie, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre nachhaltig Werte zu schaffen. Im Hinblick auf die derzeitige Kreditkrise können wir sagen, dass uns, als solide finanziertem Bestands- halter in deutschen Wohnimmobilien, die derzeitige Kreditkrise nicht trifft. Unsere Finanzierung basiert nicht auf komplexen Verbriefungen internationa- ler Investmentbanken. Im Gegenteil, wir finanzieren über klassische Hypo- thekendarlehen, weitgehend fristenkongruent mit langfristiger Zinsbindung. Wir finanzieren unsere Wohnimmobilien mit einem vergleichsweise hohen Eigenkapitalanteil von bis zu 30 Prozent. Daher haben sich die Konditionen in den letzten Monaten für uns nicht verteuert. Qualität und Stabilität sind wieder gefragt, so dass die KWG teilweise sogar günstiger als zuvor Kredite aufnehmen konnte. Die Fremdkapitalkosten sind in der Regel deutlich niedriger als die uns für die entsprechenden Wohneinheiten zufließenden Mieterträge. Das bedeutet, dass wir einen positiven Cashflow vor Modernisierungsinvestitionen erwirtschaften. Deutsche Wohnimmobilien sind im weltweiten Vergleich nach wie vor moderat bewertet und bieten hohe Renditen. Trotz Kreditkrise und zuletzt nachge- bender Immobilienpreise in Ländern wie den USA, Großbritannien, Irland oder Spanien, stellen deutsche Wohnimmobilien eine sehr attraktive Anlageklasse mit Wertsteigerungspotential dar. Schließlich sind die Immobilienpreise an den ausländischen Märkten in den Jahren stark angestiegen, während in Deutschland Stillstand herrschte. Auf Basis der positiven wirtschaftlichen Ent- wicklung hierzulande, dem deutlichen Abbau der Arbeitslosigkeit sowie der höheren Inflationsrate dürften insbesondere die Mieten und die Preise für
  • 11. 10 11deutsche Wohnimmobilien mittelfristig deutlich anziehen. Diese günstige Situ-ation am deutschen Markt wollen wir nutzen. Vor diesem Hintergrund schauenwir mit großer Zuversicht in die Zukunft. Wir, d.h. die Mannschaft der KWG,verfügen über breites Immobilien- und Finanzierungs-Know-how und habenein solides, tragfähiges und aussichtsreiches Geschäftsmodell entwickelt.Das Geschäftsjahr 2007 hat gezeigt, dass das Geschäftsmodell tragfähig istund bereits Früchte trägt. Im Geschäftsjahr 2008 wird die KWG weiter strate-giekonform Wohnimmobilien ankaufen. Bis Ende 2008 soll der Wohnungs-bestand etwa 8.000 Wohnungen betragen. Derzeit steht der Ankauf weitererWohnungsbestände unmittelbar bevor. Wir werden unser profitables Wachs-tum fortsetzen und weiter beschleunigen.Wir danken unseren Mietern für die gute Zusammenarbeit sowie unserenMitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr außergewöhnliches Engagement.Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, danken wir für Ihr Vertrauenin unser Unternehmen und würden uns freuen, wenn Sie uns auf unseremErfolg versprechenden Weg weiter begleiten.Im April 2008Herzlichst, IhrStavros EfremidisVorstand
  • 12. Bericht des Aufsichtsrats Deutsche Wohnimmobilien sind derzeit eine der weltweit interessantesten Anlageklassen. Sy Schlüter, Aufsichtsratsvorsitzender
  • 13. 12 13Bericht desAufsichtsratsDer Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2007 die ihmnach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entscheidungenzu wichtigen Einzelfragen beratend mitgewirkt. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier Sitzungen am 6. März, 9. Mai, 3. Juli und 30. Oktober 2007 sowie in verschiedenen Einzelbesprechun- gen die Geschäftspolitik der Gesellschaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren Vermögens-, Finanz- und Ertrags- lage, umfassend unterrichten. Zusätzlich zu den Beschlüssen, die in den ordentlichen Sitzungen gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse in Telefonkonferenzen und im Umlaufverfahren herbeigeführt. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft informiert. Neben den gewöhnlichen Beratungen zu Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögens- lage der Gesellschaft, bildeten Beratungen insbesondere zum Erwerb von Wohnimmobilienportfolios, zu der Besetzung des Vorstands für die anstehen- de Wachstumsphase sowie zu den drei durchgeführten Kapitalerhöhungen im Geschäftsjahr 2007 die Schwerpunkte. Die Bildung von Ausschüssen war nicht erforderlich. Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2007, der Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) für das Geschäftsjahr 2007 sowie der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2007 wurden einschließlich der Buchführung von der zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser Zweigniederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerbe- ratungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss 2007 und der Prüfungs- bericht des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats
  • 14. Bericht des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungsergebnis des Jahresab- schlusses dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 26. März 2008 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrats beantwortet. Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zustimmend zur Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2007 gebilligt und damit gem. § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht wurden vom Aufsichtsrat gebilligt. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr. Bremerhaven, im März 2008 Der Aufsichtsrat Sy Schlüter Aufsichtsratsvorsitzender
  • 15. 14 15
  • 16. Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Aktienmärkte Weltweit haben die Aktienmärkte im Jahre 2007 die letzte Phase der schon einige Jahre andauernden Kreditblase erlebt. Die nicht zuletzt von der US amerikanischen Notenbank niedrig gehaltenen Kreditzinsen haben zu einer beispiellosen Verschuldungs- und Investitionstätigkeit geführt. Diese wiederum hat die Preise in vielen Märkten stark ansteigen lassen, nicht nur für amerikanische Immobilien, sondern auch für Kunst, Rohstoffe und Aktien. Mögliche Risiken wurden außer Acht gelassen und nicht eingepreist. In vielen Märkten rechneten sich die Investitionen nur noch, wenn das Investment- objekt in Wert stieg, nicht mehr aus dem Cashflow des Objekts selber. Eine klassische Spekulationsblase. Es war nur eine Frage der Zeit, wann diese in sich zusammenfällt. So platzte Mitte des Jahres 2007 zuerst die Blase des amerikanischen Immobilienmarktes und riss die Aktien des US amerikanischen Immobiliensektors und der finanzierenden Banken mit sich. Die Höhe der notleidenden Kredite und die Anzahl der Beteiligten erwiesen sich in der zweiten Hälfte des Jahres größer und globaler als angenommen. In deren Zuge musste auch eine große englische Hypothekenbank sowie der Mittelstands- finanzierer IKB vom Staat gerettet werden. Die Ausmaße erlauben von einer Weltfinanzkrise zu sprechen. Immobilienaktien Im Kontext dieser Krise, in deren Zentrum im letzten Jahr zunächst die US amerikanischen Immobilienkredite standen, hat der Deutsche Immobilienak- tienindex (DIMAX) im Jahre 2007 31,39 % an Wert eingebüßt. Der Index um- fasst Immobilienwerte aller Branchen. Die Aktien der Unternehmen, die nur oder mit Schwerpunkt im Wohnungsmarkt engagiert sind, werden nicht ge- sondert in einem Index erfasst. Eine Betrachtung der Aktien der bekanntesten Unternehmen am deutschen Wohnungsmarkt zeigt Kursrückgänge für das Jahr 2007 von 56,48 %, 50,56 % und 77,13 %. Seit dem Jahreswechsel 2007/2008 ist auch die Aktie der KWG Bestandteil des DIMAX.
  • 17. 16 17Die KWG AktieDie KWG Aktie hat im Verlauf des Jahres 34,76 % an Wert verloren. Demnegativen Sog des Sektors, insbesondere des Wohnimmobiliensektors in denUSA, konnte sich die KWG Aktie nicht entziehen. Im Vergleich zu ihren direktenWettbewerbern konnte sie sich mit ihrem Werte entwickelnden Geschäftsmo-dell allerdings positiv absetzen.Im ersten Halbjahr führte die KWG, in der noch guten Phase für Immobilien-aktien, zwei Kapitalerhöhungen zu hohen Kursen durch. Aber selbst in derschwierigen Phase für Immobilienaktien gegen Ende des Jahres, als Börsen-gänge und Kapitalerhöhungen meistens verschoben worden sind, konnte dieKWG im Dezember eine Kapitalerhöhung zu etwa 75 % platzieren, wenn auchzu niedrigeren Kursen als im ersten Halbjahr.Zum Ende des Jahres 2007 standen 6.100.000 Aktien aus, und damit 85 %mehr als am Ende des Vorjahres. Die Marktkapitalisierung ist um über 20 %von 29,14 Mio. Euro auf 35,14 Mio. Euro angestiegen.
  • 18. Das Unternehmen Überblick und Strategie Die KWG Kommunale Wohnen AG (KWG) ist ein deutsches Immobilienunterneh- men, das ausschließlich in Wohnimmobilien in der Bundesrepublik Deutschland investiert. Die KWG agiert dabei als nachhaltiger Bestandshalter. Im Zentrum stehen der Aufbau und das Management eines werthaltigen und renditeträchtigen Bestands. Die KWG Kommunale Wohnen AG ging aus der ehemaligen Carthago Biotech AG hervor. Im März des Geschäftsjahres 2006 wurde auf der Hauptversamm- lung die Neuausrichtung, die Änderung des Unternehmensgegenstands und die Umfirmierung der Gesellschaft in KWG Kommunale Wohnen AG beschlos- sen. Im August 2006 begann die operative Tätigkeit der KWG. Hintergrund der Gründung war die Feststellung, dass deutsche Wohnimmo- bilien im europäischen und weltweiten Vergleich eine sehr attraktive Anlage- klasse mit hohem Wertsteigerungspotential sind. Das Wertsteigerungspotential ausfindig zu machen, ist die besondere Heraus- forderung für einen langfristigen Bestandshalter. Denn wer zu teuer oder in einer unattraktiven Lage einkauft, der kann langfristig kaum Wertsteigerungen und hohe Renditen erzielen. Das erfahrene Management der KWG kennt hier die Vorrausetzungen und handelt im Einkauf im Wesentlichen nach folgenden strategischen Komponenten: Die KWG zahlt in aller Regel Kaufpreisfaktoren von maximal 12,5 der jährlichen Sollmiete und einen Preis von unterhalb 800 Euro je Quadratmeter. Bei den Einkaufsfaktoren achtet die KWG zudem auf effiziente Losgrößen. So erwirbt sie mindestens 100 Wohneinheiten pro Transaktion. Bei einer Standorterwei- terung können dies auch weniger als 100 Wohneinheiten sein. Das Ziel pro Standort beträgt mindestens 300 Wohneinheiten. Der Standort ist eine weitere Komponente: die KWG fokussiert nicht in erster Linie die Großstädte, sondern vor allem die in oder nahe Ballungszentren ge-
  • 19. 18 19 Im Zentrum stehen der Aufbau und das Management eines werthaltigen und renditeträchtigen Bestands.legenen attraktiven Mittelstädte in Nord-, West-, Mittel- und Ostdeutschland.Während Wohnimmobilien in Großstädten häufig teuer verkauft werden, sinddie Preise in Mittelstädten durchweg niedriger. Zudem überlegen Klein- undMittelstädte eher den Verkauf kommunaler Bestände, deren Erwerb im beson-deren Interesse der KWG steht.Auch ist für die KWG nicht nur die Makrolage von Wohnungsbeständen,sondern auch deren Mikrolage entscheidend. Denn sogar in derselben Stadtkann es – je nach Mikrolage – große Unterschiede in der Attraktivität von Woh-nungen und ihrer Lage geben. Ein guter Bestand kann auch in einer wenigerwachstumsstarken Region gut vermietet werden. Und etwaige strukturelleLeerstände, die bei Erwerb vorhanden sein mögen, lassen sich durch ein qua-lifiziertes Asset Management deutlich senken. Insofern kann Leerstand für dieKWG eine Chance darstellen.Darüberhinaus agiert die KWG als verlässlicher und kooperativer Partnerfür Kommunen, die Bestände oder Beteiligungen an ihren Wohnungsgesell-schaften veräußern. Wichtige Parameter für die Kommunen sind hierbei, dassdie KWG als langfristiger Bestandshalter keine Bestände durchhandelt, undauf Basis von kommunalen und sozialen Leitbildern Sozialregelungen über-nimmt.Substanz mit Tradition: Kommunen und Verkäufer mit nachvollziehbarerHistorieDer Vorteil, den die Übernahme von kommunalen Beständen, aber auch vonBeständen anderer langfristiger Bestandshalter für die KWG bietet, ist dielückenlose Dokumentation der Immobilien, z.B. in Hinsicht auf die Entwick-lung der Mieterschaft oder der durchgeführten baulichen Maßnahmen; bei sogenannter Handelsware ist dies in der Regel nicht der Fall.
  • 20. Das Unternehmen Neben dem Einkauf ist für das operative Geschäft das Asset Management Basis für eine langfristige Bestandshaltung. Auch hier verfolgt das qualifizierte Team der KWG klare Linien. Notwendige und sinnvolle Investitionen werden getätigt und führen zu einer Reduzierung der Leerstandsquote sowie zu einer Aufwertung der Wohnungen. Klare Verwaltungsstrukturen ermöglichen Skaleneffekte. Solidität und langfristige Wertsteigerung stehen auch bei der Finanzierung im Vordergrund. Die KWG arbeitet mit einem für eine Immobiliengesellschaft rela- tiv hohen Eigenkapitalanteil. Daher bieten die Banken auch in der Kreditkrise der KWG noch günstige Finanzierungskonditionen an. In der Regel langfristig festgelegte Kreditzinsen sorgen dafür, dass die KWG nur im Neugeschäft Zins- änderungsrisiken unterliegt. Die KWG achtet zudem darauf, dass die Mieten für erworbene Objekte deutlich höher als die Finanzierungskosten liegen. So- mit weisen die einzelnen Immobilien für etliche Jahre einen positiven Cashflow vor Instandhaltungsinvestitionen auf. Die KWG will die derzeit ausgesprochen günstige Situation am deutschen Markt für Bestandsimmobilien nutzen und weiter zukaufen. Durch ihr profes- sionelles Asset Management wird sie Wertsteigerungspotentiale heben und die Zukunft als langfristiger Bestandshalter für Wohnimmobilien erfolgreich gestalten.
  • 21. 20 21Klare Verwaltungsstrukturenermöglichen Skaleneffekte.
  • 22. Das Unternehmen Perspektiven und Herausforderungen für den deutschen Immobilienmarkt Der deutsche Wohnimmobilienmarkt stellt langfristig gesehen eine sehr attraktive Anlageklasse dar. Daher haben in den letzten Jahren immer mehr ausländische Anleger – wie angelsächsische Private Equity und Opportunity Funds – den ausge- sprochen günstig bewerteten deutschen Markt für sich entdeckt und hier größere Bestände erworben. Die starke Nachfrage von internationalen Anlegern, die mitunter mit dem deutschen Markt wenig vertraut sind, hat allerdings auch zu Übertreibungen geführt. So wurden teilweise vor dem Hintergrund jahrelang steigender Immo- bilienpreise in Westeuropa und den USA auch in Deutschland mitunter hohe Kaufpreise bis hin zu Faktoren von beinahe des 20-fachen der jährlichen Miete bezahlt. Trotz vorübergehendem Preisanstieg gilt der deutsche Wohnimmo- bilienmarkt im internationalen Vergleich nach wie vor als unterbewertet. Besonders attraktiv sind in Deutschland die Kaufpreise für Wohnungen im Vergleich zu den Baukosten für neue Miet- und Eigentumswohnungen. Diese sind in den vergangenen Jahren leicht gestiegen und liegen inzwischen bun- desweit nach Berechnungen von LBS Research bei über 1.200 Euro je Quadrat- meter (ohne Grund und Boden). Die Verkaufspreise liegen im Durchschnitt bei weniger als 800 Euro je Quadratmeter, damit bleiben die Erwerbskosten auch zuzüglich Instandsetzungskosten für bestehende Wohnungsbestände deutlich unterhalb der Baukosten. Bestehende Wohnimmobilien sind also gegenüber den Erstellungskosten unterbewertet. In einem effizienten Markt sollten sich die Marktpreise den Herstellungskosten annähern. Nicht zuletzt durch die hohen Kosten, die zum Teil auch auf die vielfältigen Richtlinien und Gesetze zurückzuführen sind – dazu gehört beim Mietwoh- nungsneubau die degressive Gebäudeabschreibung sowie die nicht markt- gerechten Mieten – befindet sich der Neubau von Wohnungen auf geringen Niveau. Im europäischen Vergleich ist Deutschland derzeit sogar Schlusslicht. Statt durch Wohnungsneubau wird der Markt durch Wohnungssanierung bestimmt.
  • 23. 22 23Dem begrenzten Angebot steht hierzulande in den nächsten Jahren jedocheine wachsende Nachfrage gegenüber. Trotz eines generellen Bevölkerungs-rückgangs mit gleichzeitig regional stark divergierenden Entwicklungen, wirdinsgesamt ein erhöhter Wohnungsbedarf prognostiziert. Die demographischenVeränderungen führen in der Summe zwar zu einer Verkleinerung der durch-schnittlichen Haushaltsgröße, d.h. Bewohner pro Haushalt, doch in Folge ent-stehen auch mehr Haushalte. Als Nebeneffekt steigt durch diese wachsendeZahl von Kleinhaushalten im Zusammenhang mit dem wachsenden Wohlstandund durch großzügigere Flächenschnitte beim Wohnungsneubau die Wohn-fläche pro Person.Zusätzlich zu den genannten Aspekten gibt es weitere Gründe, die untermau-ern, dass deutsche Wohnimmobilien langfristig über erhebliches Wertsteige-rungspotential verfügen. So ziehen an den Immobilienmärkten regelmäßigerst die Preise für Neubauten an, wenige Jahre später reagieren dann auch diePreise für Bestandsimmobilien und nicht zuletzt auch die Mieten auf diesenPreisschub. Dies gilt zumal sich die deutsche Konjunktur in den letzten Jahrenpositiv entwickelte und vor allem die Arbeitslosigkeit in Deutschland merklichabgebaut werden konnte. Auch die Beschleunigung der Inflationsraten in allerWelt sowie in der Europäischen Währungsunion deutet auf höhere Preise fürdeutsche Bestandsimmobilien hin. Zu vernünftigen Preisen erworbene Immo-bilien bieten nicht zuletzt auch Schutz vor Inflation.Betrachtet man zuletzt noch den Punkt, dass Deutschland im internationalenVergleich eine außerordentlich niedrige Eigentümerquote besitzt – sie liegtgerade bei ca. 43 Prozent – wird das Potential, das Wohnimmobilien inDeutschland Bestandshaltern bietet, deutlich.In Deutschland befinden sich rund 2,7 Mio. Wohnungen im Besitz von kom-munalen Wohnungsunternehmen. Damit stellen sie die größte Gruppe unterden professionellen Anbietern von Wohnungsunternehmen dar, die insgesamtknapp zehn Mio. Wohnungen halten.
  • 24. Das Unternehmen Trotz vorübergehendem Preisanstieg gilt der deutsche Wohnimmobilienmarkt im internationalen Vergleich nach wie vor als unterbewertet.
  • 25. 24 25Gründe für Kommunen den Verkauf ihrer Wohnungsbestände zu erwägen, gibtes mehrere: So fehlt den Kommunen oft das Geld, um in ihren Wohnbestand zuinvestieren und Sanierungsstaus aufzulösen. Städte und Gemeinden mit hoherVerschuldung können diese mit Erlösen durch Immobilienverkäufe tilgen.Zudem erlaubt der Verkauf von kommunalen Wohnungsunternehmen es denGebietskörperschaften, sich auf kommunale Kernaufgaben zu konzentrieren.So lassen sich mit Immobilienerlösen Investitionen in die Stadterneuerungsowie Infrastrukturmaßnahmen finanzieren.Die zentralen Herausforderungen für die Immobilienbranche im Jahr 2008 lie-gen in der Einführung der Zinsschranke, den Änderungen zur Erbschaftsteuer,sowie beim Themenkomplex Energie, auch im Hinblick auf die energetischeGebäudesanierung.
  • 26. Das Unternehmen Das KWG-Portfolio Die KWG Kommunale Wohnen AG hat im Geschäftsjahr 2007 erfolgreich begonnen, ihre Geschäftsstrategie umzusetzen. So wurden im Jahresverlauf mehrere signifi- kante Wohnungskäufe vollzogen. Dazu gehört insbesondere der Erwerb des Evonik-Portfolios, als auch die erste Übernahme einer Wohnungsgesellschaft, der SWG Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH. Nachdem Ende des 1. Halbjahres 2007 insgesamt 1.198 Wohneinheiten mit einer Fläche von gut 63.000 Quadratmetern beurkundet waren, stieg die Zahl der erworbenen Wohnungen bis zum 31. Dezember 2007 auf insgesamt rund 3.000 mit einer Fläche von rund 175.000 Quadratmetern. Ein weiterer Aufbau des Bestands ist im laufenden Geschäftsjahr 2008 und für die kommenden Jahre geplant. Bei ihren Investitionen gelang es der KWG, die Wohnungen strategiekonform relativ preisgünstig zu erwerben. Die Kaufpreise aller im Jahr 2007 erworbenen Objekte addieren sich auf 107,9 Mio. Euro. Dies entspricht einem durchschnitt- lichen Kaufpreis je Quadratmeter von weniger als 550 Euro, liegt damit also deutlich unter der strategischen Obergrenze von etwa 800 Euro je Quadrat- meter. Basierend auf den IST-Mieten bei Erwerb – die addierte Jahresrohmiete des Portfolios liegt bei 8,4 Mio. Euro – errechnet sich ein durchschnittlicher Kauf- preisfaktor von 12,2. Auf Basis der SOLL-Mieten beträgt der Kaufpreisfaktor bei Erwerb 10,3. Der Leerstand lag per Ende 2007 im Durchschnitt bei 16,5 Pro- zent. Konnten innerhalb des Jahres 2007 Leerstände z.T. schon stark reduziert werden, so bleibt dies auch nach weiteren Ankäufen stetes Ziel.
  • 27. 26 27Die getätigten Investitionen verteilen sich auf verschiedene Regionen Nord-,West-, Mittel- und Ostdeutschlands. Im Einzelnen erwarb die KWG in 2007Bestände in der Rhein-Ruhr-Region (u.a. Mönchengladbach, Düsseldorf,Dortmund und Mülheim a. d. Ruhr), Salzgitter, Wolfsburg und Braunschweig,Erfurt und Umgebung, Bremen, Bernsdorf, sowie in Chemnitz und Glauchau.
  • 28. Das Unternehmen Auf die einzelnen Bundesländer verteilte sich der Bestand der KWG zum 31. Dezember 2007 wie folgt: 3% Schleswig-Holstein 28% 5% Bremen Sachsen 14% Niedersachsen 22% 28% Thüringen Nordrhein-Westfalen Grundlegend beabsichtigt die KWG neue Standorte über den Ankauf großer Portfolios zu erschließen. In der Folge soll der jeweilige Standort auch durch Ankäufe von kleineren Einheiten bis hin zu einzelnen Mehrfamilienhäusern ausgebaut werden. Dieses Vorgehen konnte die KWG in 2007 bereits erfolgreich umsetzten, so z.B. beim Evonik-Portfolio. Hier kaufte die KWG im Paket 775 Einheiten, die in verschiedenen Städten in der Rhein-Ruhr-Region lokalisiert sind. In anderen Regionen hingegen erwarb die KWG vereinzelt kleinere und mittlere Portfolios, die in ihrer Summe heute schon eine regionale Präsenz der KWG bedeuten.
  • 29. 28 29So wurden zum Beispiel in der Region Braunschweig/Wolfsburg in denMonaten März, September, Oktober und Dezember des Jahres 2007 mehrerekleinere Käufe getätigt. Am Jahresende 2007 umfasste das Portfolio bereits358 Einheiten. Mit den Wohnungen im nahe gelegenen Salzgitter hielt dieKWG per Ultimo 2007 insgesamt 406 Wohnungen in der Region.Mit entscheidend für ein Engagement der KWG Kommunale Wohnen AG sindstets positive Standortfaktoren einer Stadt oder Region. So ist beispielsweiseder Raum Braunschweig/Wolfsburg/Salzgitter zentral in Deutschland gelegenund zählt zum Großraum Hannover. Die wirtschaftsfreundliche Stadt Braun-schweig wartet mit zahlreichen Wachstumsbranchen aus dem Hochtechnolo-giesektor auf. Entsprechend verfügt Braunschweig über einen hohen Anteil anhochqualifizierten Arbeitnehmern. Die VW-Stadt Wolfsburg überzeugt durcheine Einwohnerschaft mit überdurchschnittlich hohem Einkommen und somiteiner entsprechend hohen Kaufkraft.Auch beim ersten Erwerb einer Wohnungsgesellschaft – der Siedlungs- undWohnhausgesellschaft Sachsen GmbH – sieht die KWG viel Potential im Stand-ort. Mit der Übernahme der SWG hat die KWG 569 Wohnungen in Chemnitzund Glauchau übernommen. Chemnitz und Glauchau liegen im Westen desprosperierenden Freistaats Sachsen. Chemnitz ist neben Dresden und Leipzigeines der drei Oberzentren, die die „Wirtschaftsregion Sachsendreieck“bilden. Glauchau ist die Kreisstadt des Landkreises Chemnitzer Land und liegtverkehrsgünstig im Westen von Chemnitz an der Autobahn A4 Richtung Erfurt.Beide Standorte haben sich in den letzten Jahren außerordentlich positiv ent-wickelt. Dies spiegelt sich auch im Zukunftsatlas des Handelsblatts wider.
  • 30. Das Unternehmen
  • 31. 30 31Erfolgsbericht aus demAsset ManagementNeben dem Einkauf besteht die Kernkompetenz der KWG im Asset Management.Darunter versteht die KWG neben der Analyse der Liegenschaften - in technischer,wirtschaftlicher und sozialer Hinsicht -, das anschließende Bündeln eines objekt-bezogenen Maßnahmenpakets sowie die Planung, Koordination und Umsetzungdieser Maßnahmen inklusive der Überprüfung. Entsprechend der Analyse unterscheiden sich auch die Maßnahmen in tech- nischer, wirtschaftlicher und sozialer Art. Unter technischen Maßnahmen sind alle baulichen Änderungen zu verstehen, die darauf zielen, Sanierungsstaus abzubauen und das Erscheinungsbild der Immobilie zu verbessern. Wirt- schaftliche Maßnahmen sind die Optimierung der Nebenkosten, der Abbau des Leerstands, das Eindämmen der Mieterfluktuation sowie ein aktives Forderungsmanagement. Mittels sozialer Maßnahmen beabsichtigt die KWG die Mieterzufriedenheit zu steigern und die Mieter an die Immobilie zu binden. Dies umfasst z.B. Informationsveranstaltungen oder Musterwohnungen mit Vor-Ort-Präsenz des Verwalters. Durch eine Bündelung der verschiedenen Maßnahmen sind Instandhaltungs- staus und Leerstände sukzessive abzubauen, Modernisierungen umzusetzen und die Mieterfluktuation einzudämmen. Für jedes Objekt entwickelt das Asset Management der KWG ein individuelles Konzept. In der Summe erzielt das Asset Management der KWG Kommunale Wohnen AG damit eine Wert- steigerung der Objekte.
  • 32. Das Unternehmen Erfolg solcher Maßnahmenpakete - Fallstudie Schleswig: Ein Beispiel für das erfolgreiche Asset Management der KWG stellt ein Objekt in Schleswig dar. Hier gelang eine deutliche Reduzierung des Leerstands. Im Dezember 2006 erwarb die KWG 92 Wohneinheiten in Schleswig. Bei Überga- be des Objekts am 1. Februar 2007 lag der Leerstand bei 31 Wohnungen bzw. 34 Prozent. Bis Ende 2007 konnte der Leerstand auf neun Wohnungen, bis zum 1. Februar 2008 – also innerhalb eines Jahres – auf sechs Wohnungen und damit auf weniger als sieben Prozent gesenkt werden. Wie kam dieser Erfolg zustande? Nach eingehender Analyse wurde im ersten und zweiten Quartal 2007 eine Sanierung und Renovierung von 30 Wohnun- gen durchgeführt. Dabei wurden unter anderem kleinere Wohneinheiten zu größeren Wohnungen zusammengelegt. Als weitere Maßnahmen zur deutlichen Aufwertung des äußeren Erschei- nungsbilds erfolgten dann eine Treppenhaussanierung, eine umfassende Erneuerung der Briefkästen und der Klingelanlagen mit einheitlicher Beschrif- tung sowie eine Überarbeitung der Grünanlagen. Ferner wurden die Reini- gungsintervalle der Treppenhäuser und Allgemeinbereiche verkleinert und das Leistungsverzeichnis hierzu erweitert. Für das zweite Quartal 2008 ist in Schleswig noch die umfangreiche Sanierung der Keller geplant. Parallel zur Umsetzung des technischen Maßnahmenpaketes wurden diverse Vermietungsaktivitäten wie z.B. Plakatwerbung oder Internetportalnutzung zusammen mit der Verwaltungsgesellschaft sowie sozial verträgliche Optimie- rung der Bestandsmieten realisiert. Die Entwicklung der Mietpreise und das Procedere bei der Vermietung werden von der KWG festgelegt. Die Verwalter vor Ort wirken quasi als Exekutive der KWG und arbeiten nach einem im Vor- feld durch die KWG festgelegtem Leistungsverzeichnis. Somit kann die KWG auch in das Tagesgeschäft des Verwalters eingreifen und die Einhaltung von Standards gewährleisten.
  • 33. 32 33In Schleswig hat die KWG die bestehende Mieterschaft durch das Programm“Mieter werben Mieter“ aktiv in die Neuvermietung eingebunden. Dadurchkönnen die Mieter am wirtschaftlichen Erfolg teilhaben und es erfolgt ein Ab-bau der Anonymität zwischen der KWG als Vermieter und dem Mieter. Zudemkann sich der Mieter stärker mit der Gesamtimmobilie identifizieren.Insgesamt konnte durch die Umsetzung des objektspezifischen Maßnahmen-pakets der Bestand deutlich aufgewertet werden. Dieses war die wesentlicheGrundlage für die rasche Reduzierung des Leerstandes.Nichtsdestotrotz wird eine permanente Analyse des Objektes weiterhin erfor-derlich sein, um auch in Zukunft auf veränderte Situationen und Ansprüchegezielt reagieren zu können.
  • 34. Konzernlagebericht KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2007 1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen a) Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Immobilienbranche Die Weltwirtschaft zeigte sich im Jahr 2007 in einer guten Verfassung. Das Welt-Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg um 4,7 Prozent. Das BIP der Euro-Zone wuchs 2007 auf inflationsbereinigter Basis um 2,6 Prozent, während sich das Wachstum in den USA - bedingt durch die Krise am US-Hypothekenmarkt - im Jahresverlauf nach vorläufigen Angaben auf nur 2,1 Prozent nach 2,9 Prozent in 2006 verlangsamte. Die deutsche Volkswirtschaft präsentierte sich im Kalenderjahr 2007 in robuster Verfassung. Das reale Wachstum des BIP betrug nach Angaben des Statistischen Bundesamts 2,5 Prozent und blieb damit nur leicht hinter dem mit 2,9 Prozent starken Wachstum des Vorjahres zurück. Getragen wurde der Aufschwung in 2007 erneut von den Exporten, die real um gut acht Prozent zu- legten. Das produzierende Gewerbe konnte auf der Entstehungsseite des BIP nach den 5,3 Prozent im Vorjahr noch ein Plus von 4,7 Prozent verzeichnen, während das Wachstum des Baugewerbes sich von 5,4 Prozent in 2006 auf 1,7 Prozent ermäßigte (jeweils auf preisbereinigter Basis). Besonders positiv ist zu vermerken, dass sich in Deutschland 2007 der Beschäftigungszuwachs der letzten beiden Jahre fortsetzte und die Arbeitslo- sigkeit weiter deutlich abgebaut werden konnte. So stieg nach Angaben des Statistischen Bundesamts die Zahl der Beschäftigten im vierten Quartal 2007 auf rund 40,2 Millionen Erwerbstätige an. Das sind 623.000 Personen oder 1,6 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Die Zahl der Arbeitslosen ermäßigte sich von 4,3 Millionen im Januar 2007 markant auf 3,4 Millionen im Dezember 2007. Zum Vergleich: Während die Arbeitslosenquote 2005 im Durchschnitt noch bei 11,7 Prozent lag, betrug sie im Dezember 2007 nur noch 8,1 Prozent. Infolge der Anhebung des Umsatzsteuersatzes von 16 auf 19 Prozent ab Januar 2007 sowie durch die gestiegenen Rohstoffpreise beschleunigte sich in 2007 die Teuerungsrate merklich: Im Jahresdurchschnitt kletterten die Verbraucher- preise um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Dezember 2007 lag der Verbraucherpreisindex um 2,8 Prozent über dem Niveau von Dezember 2006. Am deutschen Immobilienmarkt haben sich die Preise - gemäß dem auf Basis von Daten der BulwienGesa AG berechneten Immobilienpreisindizes der
  • 35. 34 35Bundesbank für neu errichtete Wohnimmobilien im Jahr 2007 – wie bereits2006 – leicht verteuert. Bei gebrauchten Immobilien änderten sich die Preisediesen Angaben zufolge hingegen nicht. Die Immobilienpreise in Deutschlandwaren in den Jahren vor 2006 leicht rückläufig. Die Umkehr in der Preistendenzdürfte nach Auffassung der Bundesbank zum einen konjunkturell bedingt sein.Zum anderen verteuerten sich die Bauleistungen für Wohngebäude im Jahr2006 um 2,3 Prozent und im Jahr 2007 um 7,2 Prozent.Im Jahr 2007 erhöhten sich – wie bereits im Vorjahr - auch die Mieten auf demdeutschen Immobilienmarkt um insgesamt 1,5 Prozent, so die Analyse derBulwienGesa AG. Dabei zeigten auf dem Wohnimmobilienmarkt die Mieten beiWiedervermietung mit einem Anstieg von 1,0 Prozent eine deutlich steigendeTendenz, während die Wohnungsmieten im Neubau sich mit plus 0,4 Prozentnur leicht positiv entwickelten.Für 2008 erwarten die Experten der BulwienGesa AG eine stabile bis positiveSituation: Die Kaufpreise für Wohneigentum sowie die Wohnungsmietensollen danach leichte positive Veränderungen zeigen.b) Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft und des KonzernsDie KWG Kommunale Wohnen AG ist eine Immobiliengesellschaft, die nahezuausschließlich in Wohnimmobilien investiert. Die Gesellschaft tritt in diesemMarkt als Bestandshalter auf. Im Rahmen von Portfoliobereinigungen könnenauch Teilportfolioverkäufe vorgenommen werden. Da der renditeorientierteBestandsaufbau jedoch oberste Priorität hat, gilt das Hauptaugenmerk derGesellschaft dem Einkauf sowie dem Asset Management von Beständen. AlsDienstleister der Mieter ist die KWG Kommunale Wohnen AG bemüht, Mehr-wert durch Kundenzufriedenheit zu erreichen.Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein deutsches Immobilienunternehmen,das ausschließlich in der Bundesrepublik Deutschland aktiv ist. Auf Grund derderzeitigen Marktbedingungen liegt das besondere Augenmerk der Gesell-schaft auf Regionen im Westen, im Norden und auf ausgewählten Regionen imOsten Deutschlands. Neben kommunalen Beständen sind weitere Zielgruppenfür Investitionstätigkeiten die Wohnportfolien von Genossenschaften, Unter-nehmen und privaten Eigentümern.StrukturDie KWG Kommunale Wohnen AG ist die Muttergesellschaft des KWGKommunale Wohnen Konzerns und notiert im Freiverkehr an der FrankfurterWertpapierbörse (elektronisches Handelssystem Xetra und am FrankfurterBörsenparkett) sowie an den Börsen Berlin, München und Stuttgart.
  • 36. Konzernlagebericht Die Muttergesellschaft hat am 31. Dezember 2007 insgesamt 12 Tochtergesell- schaften. An zwei Zwischenholdings sind Minderheitsgesellschafter mit 11 % bzw. 6 % beteiligt. Eine genaue Darstellung des Beteiligungsbesitzes findet sich im Anhang wieder. Umsatzentwicklung Nachdem im Geschäftsjahr 2006, das von der Neuausrichtung der Gesellschaft geprägt war, noch keine Umsatzerlöse erzielt worden waren, betrugen die Um- satzerlöse im Geschäftsjahr 2007 insgesamt 3,019 Millionen Euro. Sämtliche Umsatzerlöse waren dabei Mieteinnahmen. Immobilienankäufe und Immobilienbestand In mehreren Transaktionen hat die KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäfts- jahr 2007 begonnen, größere Bestände von deutschen Wohnimmobilien anzu- kaufen. Verkäufe wurden keine getätigt. Zum 31. Dezember 2007 lag die Zahl der erworbenen Wohnungen bei insgesamt 2.981 Einheiten mit einer Fläche von ca. 173.000 qm und 12 Gewerbeeinheiten mit ca. 1.500 qm. Finanzierungsmaßnahmen Zur Finanzierung der erworbenen Portfolios bestehen Kredite in Höhe von ca. 70 Millionen Euro. Die Finanzierung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ist fristenkongruent. Mitarbeiter Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2007 beschäftigte die KWG Kommunale Wohnen AG - ohne Vorstand - 10 Mitarbeiter. Im Jahresdurchschnitt wurden sieben Mitarbeiter, davon eine Teilzeitkraft, beschäftigt. Wichtige Vorgänge des Geschäftsjahres Im Februar 2007 hat der Aufsichtsrat mit Herrn Stavros Efremidis einen erfahrenen Immobilieneinkäufer in den Vorstand des Unternehmens berufen. Per Ende August 2007 verließ der bisherige Vorstandsvorsitzende, Alexander von Cramm, das Unternehmen; Ende 2007 folgte ihm Dr. Lukas Lenz. Beide schieden nach getaner Aufbauarbeit im besten gegenseitigen Einvernehmen aus dem Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG aus.
  • 37. 36 37Beurteilung der GeschäftsentwicklungDie Geschäftsentwicklung im Geschäftsjahr 2007 verlief insgesamt ausgespro-chen positiv. Vor allem gelang es der Gesellschaft, deutsche Wohnimmobilienstrategiekonform relativ preisgünstig zu einem durchschnittlichen Kaufpreisvon rund 536 Euro je Quadratmeter zu erwerben. Auch das aktive AssetManagement der Gesellschaft zeigte erste Erfolge. Somit wurde das Geschäfts-modell der KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäftsjahr 2007 nachdrücklichbestätigt. Weitere strategiekonforme Ankäufe stehen im Geschäftsjahr 2008an. Vor diesem Hintergrund gehen wir von einer weiterhin positiven Entwick-lung der Geschäftstätigkeit aus.2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslagea) VermögenslageZum 31. Dezember 2007 wies die KWG Kommunale Wohnen eine für ein Immo-bilienunternehmen sehr auskömmliche Eigenkapitalquote von 34,1 Prozentauf. Auch die Vermögenslage des Konzerns spiegelt die vollständige Aufnahmeder operativen Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr 2007 wider.Die Bilanzsumme erhöhte sich zum 31. Dezember 2007 auf 115,8 MillionenEuro nach 10,9 Millionen Euro ein Jahr zuvor.Bei den Aktiva bildeten die langfristigen Vermögenswerte mit 94,5 MillionenEuro (im Vorjahr: 4,4 Millionen Euro) den größten Posten. Dabei stelltendie als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien das Schwergewicht mit93,6 Millionen Euro (im Vorjahr: Null) dar.Bei den kurzfristigen Vermögenswerten erhöhten sich die liquiden Mittel zum31. Dezember 2007 infolge der Kapitalerhöhungen im Berichtsjahr deutlichauf 13,1 Millionen Euro nach 6,3 Millionen Euro zum 31. Dezember 2006.Insgesamt stiegen die kurzfristigen Vermögenswerte von 6,6 Millionen Euro imVorjahr auf nun 21,4 Millionen Euro.Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Eigenkapital des Konzernsdeutlich auf 39,5 Millionen Euro nach 10,7 Millionen Euro im Vorjahr. Hierinkommen die 2007 getätigten Kapitalerhöhungen im Zuge des Ausbaus derGeschäftstätigkeit und der Konzernjahresüberschuss zum Ausdruck.Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich durch den Ankauf von Wohnungs-beständen zum Bilanzstichtag auf 67,4 Millionen Euro nach 9.202 Euro einJahr zuvor. Überwiegend handelt es sich hier um langfristige Finanzschulden.Diese betrugen zum Bilanzstichtag 66,3 Millionen Euro.
  • 38. Konzernlagebericht Das kurzfristige Fremdkapital betrug 9,0 Millionen Euro nach gut 0,2 Millionen Euro im Vorjahr. Dabei stellten sich die kurzfristigen Finanzschulden auf 5,5 Millionen Euro (im Vorjahr: Null), während die Verbindlichkeiten aus Liefe- rungen und Leistungen 1,9 Millionen Euro (im Vorjahr knapp 0,2 Millionen Euro) ausmachten. Die Dominanz langfristigen Fremdkapitals gegenüber kurzfristigen Fremd- kapitals spiegelt – neben der hohen Eigenkapitalquote – die überaus solide Finanzierung der KWG Kommunale Wohnen AG wider. b) Finanzlage Die Zahlungsbereitschaft der Gesellschaft war während des Geschäftsjahrs und zum Bilanzstichtag stets uneingeschränkt gegeben. Zum 31. Dezember 2007 verfügte die KWG Kommunale Wohnen AG über flüssige Mittel in Höhe von 13,1 Millionen Euro nach 6,3 Millionen Euro im Jahr zuvor. Die im Geschäftsjahr 2007 erstmals durch Beginn der operativen Geschäftstä- tigkeit erzielten Mieteinnahmen reichten noch nicht aus, die Ausgaben aus der betrieblichen Tätigkeit auszugleichen. Der negative Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR 6.686 (Vorjahr: - TEUR 532) betrifft zum einen den Aufbau von kurzfristigen Vermögenswerten, insbesondere ein im Vorratsvermögen ausgewiesenes Grundstück, und zum anderen die anlau- fenden Mieteinnahmen noch übersteigenden laufende Betriebsausgaben (Personal- und Beratungskosten, Materialaufwand und sonstige betriebliche Aufwendungen). Die rasante Entwicklung des Konzerns wird im Cashflow aus der Investitions- tätigkeit erkennbar. Für Investitionen in Wohnimmobilien wurden TEUR 52.303 (Vorjahr: TEUR Null) ausgegeben. Weitere Wohnimmobilien wurden durch den Erwerb von zwei Tochterunternehmen erworben. Die Mittelabflüsse für diese Investitionen (TEUR 1.023) sind auf Grund der Übernahme von Finanzschulden im Vergleich zum Gesamtvolumen gering. Finanziert wurden die negativen Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit (- TEUR 6.686) und Investitionstätigkeit (- TEUR 49.323) aus drei Kapital- erhöhungen in 2007 (Mittelzufluss TEUR 25.677) und Darlehensaufnahmen (TEUR 37.177).
  • 39. 38 393. NachtragsberichtNach Bilanzstichtag hat die KWG Kommunale Wohnen AG weiterhin strategie-konform Zukäufe getätigt. Zudem wurde Ende Februar 2008 eine außerordent-liche Hauptversammlung zur Erhöhung des genehmigten Kapitals einberufen.Der Vorstand soll in Kürze personell durch einen neuen Finanzvorstandverstärkt werden.Am 11. Februar 2008 hat die KWG 136 Wohneinheiten in Bochum-Wattenscheiderworben. Der Kaufpreis betrug 4,0 Millionen Euro, der durchschnittliche Preisje Quadratmeter Wohnfläche 466 Euro. Der Kaufpreisfaktor lag etwa beim10fachen der jährlichen Kaltmiete. Die Wohnungen wiesen bei Ankauf einenLeerstand von 1,0 Prozent auf.Auf der außerordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft vom 29.Februar 2008 haben die Aktionäre allen Tagesordnungspunkten mit nahezu100 Prozent zugestimmt. Darunter fällt insbesondere die „Beschlussfassungüber die Ermächtigung des Vorstands zur Erhöhung des Grundkapitals mitErmächtigung zum Bezugsrechtsausschluss (genehmigtes Kapital) und ent-sprechende Satzungsänderung“. Demzufolge ist der Vorstand ermächtigt, inder Zeit bis zum 28. Februar 2013 das Grundkapital der Gesellschaft mitZustimmung des Aufsichtsrats ganz oder in Teilbeträgen, einmal oder mehr-fach um bis zu insgesamt 3.050.000 Euro durch Ausgabe von bis zu 3.050.000neuer, auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sachein-lagen zu erhöhen. Durch die Schaffung dieses genehmigten Kapitals erhältdie KWG Kommunale Wohnen AG die notwendige Flexibilität, um den weiterenBestandsaufbau von deutschen Wohnimmobilien zu finanzieren.Die personelle Verstärkung betrifft die Berufung von Herrn Sy Schlüter in denVorstand zum März 2008. Herr Schlüter war zuvor mehr als 20 Jahre bei derCSFB, der Investmentbanktochter der Credit Suisse in New York, London undFrankfurt tätig sowie als Geschäftsführer der von ihm gegründeten Alterna-tiven Investment Gesellschaft CAI und als Investment Manager einer ihrerTotal Return Investmentfonds. Die hervorragende Finanz- und Kapitalmarkt-expertise von Herrn Schlüter soll dazu beitragen, das Wachstum der KWGzu finanzieren und die KWG Kommunale Wohnen AG zu einem der großenBestandshalter von Wohnungen in Deutschland auszubauen. Die KWG ist ihmals Mitbegründer und aus seiner Funktion als deren Aufsichtsratsvorsitzenderbereits bestens vertraut.
  • 40. Konzernlagebericht 4. Risikobericht Das Geschäftsmodell der KWG Kommunale Wohnen AG basiert auf der lang- fristigen Bestandshaltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestandsobjekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Unternehmens. Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen im Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG zielt deswegen zum einen darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie – wenn möglich – zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteu- ernde Maßnahmen einzuleiten. a) Das Risikomanagementsystem der KWG Kommunale Wohnen AG Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Kommunale Wohnen AG Risiken systematisch identifizieren, beurteilen, kontrollieren und doku- mentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen. Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs- meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung. b) Bericht über die Risiken Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelri- siken intensiv verfolgt: Gesamtwirtschaftliche, Branchen- und Betriebsrisiken Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig, gleichwohl wird das Marktumfeld auch von der Entwicklung der internatio- nalen Konjunktur beeinflusst. Eine negative Entwicklung der Weltwirtschaft könnte auch auf die deutsche Konjunktur ausstrahlen und die erzielbaren Mieten beeinflussen. Auch die Preisentwicklung und das Zinsniveau können die erzielbaren Mieten beeinflussen. Bei Ankäufen von Wohnportfolien könnte ein zunehmender Wettbewerb durch neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung der der-
  • 41. 40 41zeit günstigen Ankaufbedingungen führen.Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig vonqualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern.LiquiditätsrisikenDie KWG Kommunale Wohnen AG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstums-strategie umfangreiches weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohn-portfolios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nichtjederzeit in der erforderlichen Höhe zu günstigen Konditionen beschaffen zukönnen.Währungs- und ZinsänderungsrisikenDie Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert undsich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Des Wei-teren bestehen Zinsänderungsrisiken. Indem die Objekte der KWG KommunaleWohnen AG möglichst langfristig finanziert werden, werden diese Risikenbegrenzt.IT-RisikenDie Geschäftsprozesse der KWG Kommunale Wohnen AG sind zum Großteil IT-gestützt, so dass IT-Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Daten-verluste zu vermeiden, schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche tech-nische Maßnahmen. Zudem erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassungdes IT-Systems an die neueste technische Entwicklung.Rechtliche RisikenRechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungenund Maßnahmen ergeben, die die KWG Kommunale Wohnen AG betreffen. Ak-tuell gibt es keine wesentlichen Rechtsstreitigkeiten oder geltend gemachtenSchadensersatzansprüche, die wesentliche negative Einflüsse auf die Ertrags-lage der KWG Kommunale Wohnen AG haben könnten.Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2007 lagenkeine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden oderdie Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind keinebestandsgefährdenden Risiken zu erkennen.
  • 42. Konzernlagebericht Sinken der Immobilienwerte Die KWG Kommunale Wohnen AG untersucht die Wohnimmobilien genau und stellt Käufen Due Diligence voran. Es kann trotzdem vorkommen, dass durch Einflüsse – auch nicht durch die Gesellschaft beeinflussbare – die beizulegen- den Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken. Dies gilt z.B. bei Bevölkerungs- rückgängen und der damit geringeren Nachfrage an Wohnimmobilien in den neuen Bundesländern. c) Bericht über die Chancen Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben die Kommunen in der Vergangenheit ihrer Wohnungsbestände kaum reduziert und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti- onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie für Ausbildungsinvestitionen zu verwenden. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und zuziehende Arbeitnehmer. Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von ehemaligen Werkswohnungen von Unternehmen gesehen. Diese Objekte stammen aus der Zeit als Mitarbeitern Werkswohnungen als Vergütungsbestandteil angeboten wurden. Da sich die Vermietung dieser Wohnungen in der Regel nicht mehr für diese Unternehmen rentiert, wird erwartet, dass diese Unternehmen ihre Be- stände an Werkswohnungen in naher Zukunft zum Verkauf anbieten werden. Auf Grund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden sich lohnende Investitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaß- nahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.
  • 43. 42 435. PrognoseberichtDie KWG Kommunale Wohnen AG wird im Geschäftsjahr 2008 weiter strategie-konform Wohnimmobilien ankaufen. Geplant ist, den Bestand von rund 3.000Wohnungen per Ende 2007 bis auf etwa 8.000 Wohnungen per Jahresende2008 aufzustocken. Sollte die Übernahme einer größeren kommunalen Woh-nungsbaugesellschaft gelingen, kann das Wachstum auch schneller umgesetztwerden. Bis zum Jahr 2010 plant die KWG Kommunale Wohnen AG den Aufbaueines Bestands von etwa 25.000 Wohnungen. Abgesehen von Portfolioberei-nigungen wird die KWG Kommunale Wohnen AG diesen Bestand langfristighalten. Ein Handeln von Immobilien wird nicht angestrebt. Auch 2008 und inden kommenden Jahren stellt die KWG Kommunale Wohnen AG einen verläss-lichen Partner für Mieter sowie für Kommunen und Genossenschaften dar, dieihre Immobilien verkaufen möchten.Beim Einkauf von Wohnungen wird die KWG Kommunale Wohnen AG auchkünftig folgende Faktoren beachten: Im Fokus stehen attraktive Mittelstädteund Ballungszentren. Der Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche soll unter800 Euro liegen und der Kaufpreisfaktor maximal das 12,5fache der jährlichenSoll-Miete betragen. Bei einer Transaktion ist es Ziel, möglichst 100 Wohnein-heiten zu kaufen, bei einer Standorterweiterung können es auch weniger sein.Erworben werden Wohneinheiten an Standorten mit einer günstigen Mikrolageund Wertsteigerungspotential. Voraussichtlich werden dies auch weiterhinWohnungen in Nord-, West- und Ostdeutschland sein, da Bestände in Süd-deutschland im Vergleich zurzeit meist hoch bewertet sind. Der Ankauf vonWohnimmobilien erfolgt durch Unternehmensübernahmen, Unternehmensbe-teiligungen sowie über den Direkterwerb von Immobilien.Darüber hinaus wird die KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäftsjahr 2008weiterhin ein aktives Asset Management betreiben. Dies dürfte zu einerdeutlichen Reduzierung des Leerstands im Wohnungsportfolio führen. Zudemführen die Maßnahmen zur Aufwertung des Portfolios sukzessive zu höherenMieteinnahmen.Vor allem durch den deutlichen Ausbau des Wohnungsbestands werden sichim Geschäftsjahr 2008 die Mieteinnahmen der KWG Kommunale Wohnen AGdeutlich erhöhen. Da die Gesellschaft zudem ihre Wohnungsbestände günstigangekauft hat, ist nach den internationalen RechnungslegungsvorschriftenIFRS mit einem deutlich positiven Bewertungsergebnis zu rechnen. Vor diesemHintergrund erwartet die Gesellschaft für 2008 im Vergleich zu 2007 eine deut-liche Verbesserung des Ergebnisses sowohl vor wie auch nach Steuern.
  • 44. Konzernabschluss Konzernbilanz zum 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)Aktiva Notes 31.12.2007 31.12.2006 EUR EURLangfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte 5.1, 7.1, 15 1.224,00 0,00 Sachanlagen 5.2, 7.2, 15 137.190,28 176.260,75 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 4, 5.3, 7.3, 15 93.556.394,40 0,00 Finanzanlagen 5.4, 15 0,00 4.022.495,32 Latente Steuerforderungen 5.5, 15 780.123,93 177.629,22 Langfristige Vermögenswerte, gesamt 94.474.932,61 4.376.385,29Kurzfristige Vermögenswerte Vorräte 5.6, 7.4 7.452.642,69 0,00 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5.7, 7.5 124.064,47 13.551,42 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 5.7, 7.5 664.434,34 278.388,79 Flüssige Mittel 5.8, 7.6 13.126.708,64 6.281.419,40 Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 21.367.850,14 6.573.359,61Aktiva gesamt 115.842.782,75 10.949.744,90Passiva 31.12.2007 31.12.2006 EUR EUREigenkapital Gezeichnetes Kapital 7.7 6.100.000,00 3.000.000,00 Rücklagen 7.7 28.012.459,53 7.519.767,35 Konzernbilanzgewinn 7.7 5.361.336,76 195.621,13 Eigenkapital, gesamt 3 39.473.796,29 10.715.388,48Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzschulden 5.9, 7.8 66.341.405,62 9.202,00 Latente Steuerschulden 5.9, 7.8 972.188,82 0,00 Langfristiges Fremdkapital 5.9, 7.8 72.576,37 0,00 (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) Langfristiges Fremdkapital, gesamt 67.386.170,81 9.202,00Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzschulden 5.9, 7.9 5.484.341,21 0,00 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.9, 7.9 1.919.424,94 197.137,44 Kurzfristige Steuerschulden 5.9, 7.9 668.880,39 3.148,91 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5.9, 7.9 910.169,11 24.868,07 Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 8.982.815,65 225.154,42Passiva gesamt 115.842.782,75 10.949.744,90
  • 45. 44 45 Konzerngewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) Notes 2007 2006 EUR EURUmsatzerlöse 6.1 3.019.334,96 0,00Sonstige betriebliche Erträge 6.2 5.665.672,60 55.518,44Materialaufwand 6.3 -1.398.461,45 0,00Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 6.4 -557.346,41 -95.516,35 b) Soziale Abgaben 6.4 -40.923,77 -2.890.80Abschreibungen auf immaterielleVermögensgegenstände und Sachanlagen 6.5 -30.944,14 -12.354,45Aufwendungen aus Investment Properties 6.6 -396.033,84 0,00Sonstige betriebliche Aufwendungen 6.7 -2.867.429,03 -482.753,28Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 6.8 310.444,17 110.536,80Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.9 -1.065.076,38 -859,00Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.639.236,71 -428.318,64Steuern vom Einkommen und Ertrag 6.11 491.606,02 176.692,24Sonstige Steuern 6.10 -35.737,57 0,00Konzernergebnis (vor Abzug derErgebnisanteile der Minderheiten) 3.095.105,16 -251.626,40- davon Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter 6.12 13.393,37 0,00Auf Anteilseigner des Mutterunter-nehmens entfallendes Konzernergebnis 3.081.711,79 -251.626,40
  • 46. Konzernabschluss Konzern-Kapitalflussrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)in EUR 1.1. - 31.12.2007 1.1. - 31.12.20061. Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern 2.603.499,14 -428.318,642. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 30.944,14 12.354,453. Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 24.641,04 0,004. Zinsen und ähnliche Erträge -310.444,17 -110.536,805. Zinsaufwendungen 1.065.076,38 859,006. Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvesti- tionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert -2.572.969,01 0,007. Zunahme (-)/Abnahme (-) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -7.087.901,16 -256.938,288. Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 74.455,83 140.753,079. Einzahlungen aus Zinsen 310.444,17 110.536,8010. Gezahlte Zinsen -823.431,59 -859,0011. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -6.685.685,23 -532.149,4012. Erwerb des Tochterunternehmens KWG Immobilien GmbH abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 2.276.919,80 0,0013. Erwerb des Tochterunternehmens „SWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel -3.300.867,85 0,0014. Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände -1.259,02 0,0015. Erlöse aus dem Verkauf von Sachanlagen 98.049,75 0,0016. Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien -52.303.396,36 0,0017. Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen -92.034,12 -188.615,2018. Erlöse aus dem Verkauf von Finanzanlagen 4.000.000,00 0,0019. Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen 0,00 -4.022.495,3220. Cashflow aus der Investitionstätigkeit -49.322.587,80 -4.211.110,5221. Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 3.100.000,00 1.000.000,0022. Erlöse aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 37.176.866,25 9.202,0023. Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung 22.576.696,02 8.000.000,0024. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 62.853.562,27 9.009.202,0025. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 6.845.289,24 4.265.942,0826. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 6.281.419,40 2.015.477,3227. Finanzmittelfonds am Ende der Periode 13.126.708,64 6.281.419,40 nachrichtlich: Erhaltene Ertragsteuern 17.991,91 0,00
  • 47. 46 47 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007in EUR Gezeichnetes Kapitalrücklage Gewinn- Konzernbilanz- Gesamt Minderheitenanteile Kapital rücklagen gewinn/-verlust (Fremdkapital)Stand vom 01.01.2006 nach IFRS 2.000.000,00 0,00 1.855,13 -34.840,25 1.967.014,88 0,00 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 1.000.000,00 8.000.000,00 0,00 0,00 9.000.000,00 0,00 Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 -251.626,40 -251.626,40 0,00 Entnahmen 0,00 -482.087,78 0,00 482.087,78 0,00 0,00Stand zum 31.12.2006 nach IFRS 3.000.000,00 7.517.912,22 1.855,13 195.621,13 10.715.388,48 0,00 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 3.100.000,00 22.600.000,00 0,00 0,00 25.700.000,00 0,00 Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 3.081.711,79 3.081.711,79 13.393,37 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -23.303,98 0,00 0,00 -23.303,98 0,00 Einzahlungen von Minderheiten 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 59.183,00 Entnahmen 0,00 -2.084.003,84 0,00 2.084.003,84 0,00 0,00Stand zum 31.12.2007 nach IFRS 6.100.000,00 28.010.604,40 1.855,13 5.361.336,76 39.473.796,29 72.576,37
  • 48. Konzernabschluss Notes zum Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) zum 31. Dezember 2007 (1.) Allgemeine Erläuterungen Die KWG Kommunale Wohnen AG mit Sitz in Bremerhaven/Deutschland, Bussestraße 16c, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im Frei- verkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft wurde am 18. Januar 2002 beim Amtsgericht Bremerhaven im Handelsregister unter HRB 5062 eingetragen. Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo- bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften, sowie die Vermietung und Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt im We- sentlichen durch die Tochtergesellschaften der KWG Kommunale Wohnen AG. Das Geschäftsjahr der KWG Kommunale Wohnen AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen ist das Kalenderjahr. (2.) Grundlagen der Rechnungslegung Die KWG Kommunale Wohnen AG stellt für das Geschäftsjahr 2007 erstmals freiwillig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) einen Konzernabschluss auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den IFRS. Im Konzernabschluss werden die am Bilanzstichtag bereits verpflichtend anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet. Bei der Erstellung der IFRS- Eröffnungsbilanz auf den 1. Januar 2006 wurde IFRS 1 („First-time Adoption of International Financial Reporting Standards“) berücksichtigt. Dieser Konzernabschluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufge- stellt. Rechnungslegungsnormen, die vom IASB bereits verabschiedet worden sind, die aber für das Geschäftsjahr 2007 noch nicht verpflichtend anzuwen- den waren, wurden noch nicht umgesetzt.
  • 49. 48 49Dies betrifft im Wesentlichen IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“ (Neuglie-derung der Abschlussbestandteile). Die Änderungen der Vorschriften zur Seg-mentberichterstattung (der den IAS 14 ersetzende IFRS 8 ist erst für am odernach dem 1. Januar 2009 beginnende Geschäftsjahre zwingend anzuwenden)haben für den KWG-Konzern keine Bedeutung, da es nur ein Geschäftsseg-ment und ein geografisches Segment gibt.Aus der Anwendung sich geänderter Standards ergaben sich keine Auswir-kungen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR).Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR)oder in Tausend Euro (TEUR).Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten derGewinn- und Verlustrechnung und der Bilanz zusammengefasst worden. DiesePosten werden im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die Gewinn-und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommenund Annahmen getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweisvon bilanziellen Vermögenswerten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowieEventualverbindlichkeiten haben. Die tatsächlichen Werte können von diesenSchätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besserenKenntnis erfolgswirksam berücksichtigt.
  • 50. Konzernabschluss (3.) Konsolidierungsgrundsätze und -methoden In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonso- lidierung einbezogen, bei denen die KWG Kommunale Wohnen AG mittelbar oder unmittelbar über die Möglichkeit verfügt, die Finanz- und Geschäftspoli- tik zu bestimmen, um aus der Tätigkeit dieser Unternehmen Nutzen zu ziehen (Tochterunternehmen). Die Kontrolle wird in allen Fällen über Stimmrechts- mehrheit ausgeübt. Die KWG Kommunale Wohnen AG hatte am 31. Dezember 2007 insgesamt 12 (Vorjahresstichtag: Null) Tochterunternehmen: Gez. Kapital/ Anteil Kommanditkap. am Kapital EUR in % KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg 305.300.00 89 KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg 5.000.00 100 KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz III GmbH & Co. KG, Hamburg 320.000.00 92 KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz VI GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz VII GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Grundbesitz VIII GmbH, Hamburg 25.000.00 100 KWG Immobilien GmbH, Hamburg 25.000.00 100 Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH, Glauchau 562.421,07 100 Basis für die Erstellung des Konzernabschlusses bilden die aus den handels- rechtlichen Jahresabschlüssen entwickelten IFRS-Einzelabschlüsse. Die konsolidierten Abschlüsse werden entsprechend den am Abschlussstich- tag gültigen International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Bei der Erstellung der IFRS-Eröffnungsbilanz auf den 1. Januar 2006 wurde IFRS 1 („First-time Adoption of International Financial Reporting Standards“) berück- sichtigt.
  • 51. 50 51 Der KWG-Konzern ist im Rahmen des Aufbaus seines Geschäftsbetriebes in 2007 erstmals nicht nur unwesentlich operativ tätig. Die operative Tätigkeit wird von 2007 gegründeten oder erworbenen Tochterunternehmen durchge- führt. Auf Grund der Konzernstruktur ab 2007 hat die Gesellschaft zum 31. Dezember 2007 erstmals einen Konzernabschluss aufgestellt. Weil die KWG Kommunale Wohnen AG größenabhängig von der Aufstellung eines Konzernabschlusses befreit ist und ein Mutter-/Tochterverhältnis erstmals in 2007 begründet wurde, erfolgte kein Übergang von einem Kon- zernabschluss nach HGB auf einen Konzernabschluss nach IFRS. Im Vergleich zu handelsrechtlichen Grundsätzen weichen die IFRS-Ansätze am Eröffnungs- stichtag 1. Januar 2006 auf Grund der Aktivierung latenter Steueransprüche auf Verlustvorträge ab. Durch wertaufhellende Tatsachen ergeben sich weitere kleine Abweichungen zu den Ansätzen im HGB-Jahresabschluss:Überleitung des Eigenkapitals von HGBauf IFRS zum 01.01.2006 bzw. 31.12.2006 01.01.2006 31.12.2006 TEUR TEUREigenkapital nach HGB lt. separatem Einzelabschluss 1.949 10.520Aktivierung latenter Steueransprüche im IFRS-Konzernabschluss 0 178Aktivierung wertaufhellender Sachverhalte in derIFRS-Eröffnungsbilanz 18 17Konzerneigenkapital nach IFRS 1.967 10.715 Die Kapitalkonsolidierung erfolgt unter Anwendung des IFRS 3 nach der Neu- bewertungsmethode zum Zeitpunkt des Erwerbs des Tochterunternehmens. Ergibt sich zum Erwerbsstichtag ein passiver Unterschiedsbetrag, so wird dieser sofort ergebniswirksam vereinnahmt. Auf Minderheitsgesellschafter entfallende Anteile am konsolidierten Eigenkapital und am konsolidierten Jahresergebnis werden getrennt von den auf die Muttergesellschaft entfal- lenden Anteilen ausgewiesen. Sofern es sich um Gesellschafter von Personen- handelsgesellschaften handelt, erfolgt ein Ausweis unter dem langfristigen Fremdkapital.
  • 52. Konzernabschluss Ausleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den konsolidierten Gesellschaften werden aufgerechnet. In der Konzerngewinn- und Verlustrechnung werden Umsatzerlöse sowie andere Erträge zwischen den Konzerngesellschaften mit den entsprechenden Aufwendungen verrech- net. Schuldverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten werden innerhalb des Konzerns aufgerechnet. Konzerninterne Gewinne und Verluste, Aufwendungen und Erträge werden eliminiert. Die in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen werden gemäß IAS 27 nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt. (4.) Unternehmenserwerbe im Jahr 2007 Bei allen unter (3.) aufgeführten Tochtergesellschaften handelt es sich um Unternehmenszusammenschlüsse des Geschäftsjahres 2007. Die Zugänge der rechtlich selbständigen Unternehmen erfolgten mit Ausnahme der KWG Immobilien GmbH, Hamburg, und der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH, Glauchau, durch Neugründung. KWG Immobilien GmbH, Hamburg (ehemals Opal 109. GmbH, Frankfurt am Main) Mit Verträgen vom 19. April 2007 und 29. Juni 2007 hat die KWG Kommunale Wohnen AG direkt bzw. indirekt sämtliche Anteile an der KWG Immobilien GmbH, Hamburg, erworben. Die KWG Immobilien GmbH betreibt Wohnimmo- bilien in Bernsdorf, Bad Langensalza, Erfurt und Bad Tennstedt. Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 19. April 2007 bis 31. De- zember 2007 Umsätze der KWG Immobilien GmbH, Hamburg, von TEUR 2.310 sowie ein Ergebnis (ohne Anteile Fremder) von TEUR 2.482 berücksichtigt. Im Gesamtjahr hatte die KWG Immobilien GmbH, Hamburg, Umsatzerlöse von TEUR 2.554 und ein Ergebnis von TEUR 2.610 erwirtschaftet.
  • 53. 52 53 Wesentliche Bilanzposten der KWG Immobilien GmbH: Buchwerte vor Kaufpreis- Buchwerte bei Erstkonsolidierung allokation Erstkonsolidierung TEUR TEUR TEURAls Finanzinvestition gehaltene Immobilien 25.361 2.774 28.135Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente 7.636 - 7.636Sonstige Vermögenswerte 149 - 149Summe Aktiva 33.146 2.774 35.920 Langfristige Schulden 22.993 439 23.432Kurzfristige Schulden 7.098 - 7.098Summe Passiva 30.091 439 30.530 Nettovermögen 3.055 2.335 5.390Anteil der Gesellschafter der KWG AG 3.038 -3.038 -Minderheitsanteile 17 13 30 Anschaffungskosten (im Geschäftsjahr gezahlt) 5.359 Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH, Glauchau Mit Verträgen vom 6. Dezember 2007 hat die KWG Kommunale Wohnen AG direkt bzw. indirekt sämtliche Anteile an der Siedlungs- und Wohnhausgesell- schaft Sachsen GmbH erworben. Die Gesellschaft betreibt Wohnimmobilien in Chemitz und Glauchau. Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 28. Dezember 2007 (rechtlicher Übergang) bis 31. Dezember 2007 noch keine Umsätze und noch kein operatives Ergebnis der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH berücksichtigt. Im Gesamtjahr 2007 hatte die Gesellschaft Umsatzer- löse von TEUR 1.844 und ein Ergebnis von TEUR 26 erwirtschaftet.
  • 54. Konzernabschluss Wesentliche Bilanzposten der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH: Buchwerte vor Kaufpreis- Buchwerte bei Erstkonsolidierung allokation Erstkonsolidierung TEUR TEUR TEUR Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 14.041 -3.497 10.544 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke 6.200 600 6.800 Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente 2.132 - 2.132 Sonstige Vermögenswerte 888 - 888 Summe Aktiva 23.261 -2.897 20.364 Langfristige Schulden 8.192 - 8.192 Kurzfristige Schulden 4.077 - 4.077 Summe Passiva 12.269 - 12.269 Nettovermögen 10.992 -2.897 8.095 Anteil der Gesellschafter der KWG AG 10.939 -10.939 - Minderheitsanteile 53 -14 39 Anschaffungskosten (im Geschäftsjahr gezahlt) 5.433 Der nach der Kaufpreisallokation verbliebene negative Unterschiedsbetrag wurde im Geschäftsjahr 2007 gem. IFRS 3.56 erfolgswirksam vereinnahmt. Der Ertrag wird unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen. Neugründungen Die weiteren Unternehmenszusammenschlüsse betreffen Neugründungen: Die KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg, wurde mit einem Komman- ditkapital von TEUR 5 gegründet. Minderheitenanteile gibt es nicht. Nach einer Einlage in die Rücklagen von TEUR 2.964 betreibt die Gesellschaft Wohnimmo- bilien in Braunschweig, Mönchengladbach, Salzgitter und Schleswig. Die KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital von TEUR 25 und Rücklagen von TEUR 5.925 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirt- schaftsjahr vom 11. Oktober (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Ge-
  • 55. 54 55sellschaft noch keine Umsatzerlöse. Die KWG Grundbesitz IV GmbH hat Ende2007 Wohnimmobilien in Dortmund, Düsseldorf, Gelsenkirchen und Mülheima. d. Ruhr erworben.Die KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapitalvon TEUR 25 und Rücklagen von TEUR 2.410 ausgestattet. Im ersten Rumpf-wirtschaftsjahr vom 7. August (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzieltedie Gesellschaft Umsatzerlöse von TEUR 187. Die KWG Grundbesitz III GmbHbetreibt seit Ende 2007 Wohnimmobilien in Bremen und Braunschweig.Die KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital vonTEUR 25 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirtschaftsjahr vom 11. Oktober (Grün-dung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Gesellschaft noch keine Umsatzer-löse. Die KWG Grundbesitz V GmbH hat Ende 2007 Wohnimmobilien in Hagenerworben.Die KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg, wurde mit einemStammkapital von TEUR 25 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirtschaftsjahr vom08. Mai (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Gesellschaft keineUmsatzerlöse und einen kleinen Jahresfehlbetrag. Die Gesellschaft übernimmtdie Haftung für Personenhandelsgesellschaften in der Rechtsform der GmbH& Co. KG.Die KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg, und die KWG Grundbesitz IIIGmbH & Co. KG, Hamburg, wurden zusammen mit jeweils einem konzernfrem-den Gesellschafter (11 % bzw. 8 %) gegründet. Die Anschaffungskosten (TEUR273 bzw. TEUR 295) entsprechen dem jeweiligen anteiligen Kommanditkapi-tal. Die Gesellschaften halten jeweils einen Geschäftsanteil an einem verbun-denen Unternehmen und sind im Übrigen operativ nicht tätig.Die KWG Grundbesitz VI GmbH, KWG Grundbesitz VII GmbH und KWG Grund-besitz VIII GmbH, jeweils Hamburg, wurden jeweils mit TEUR 25 gegründet.Die Gesellschaften sind operativ noch nicht tätig.(5.) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Angaben zur BilanzVon den in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Vermögenswertenund dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen Fremdkapital wird erwartet,dass sie innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtagrealisiert oder erfüllt werden. Entsprechend haben die in der Konzernbilanzausgewiesenen kurzfristigen Vermögenswerte und das kurzfristige Fremdkapi-tal eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.Die in der Konzernbilanz aufgeführten Vermögenswerte und Schulden entspre-chen im Wesentlichen ihren beizulegenden Zeitwerten.
  • 56. Konzernabschluss (5.1) Immaterielle Vermögenswerte Die immateriellen Vermögenswerte verfügen alle über eine begrenzte Nut- zungsdauer und sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen werden entsprechend der wirtschaftlichen Nutzungsdauer (3 Jahre) vorgenommen. Aus der Kapitalkon- solidierung ergaben sich keine Geschäfts- und Firmenwerte. (5.2) Sachanlagen Vermögenswerte des Sachanlagevermögens sind mit Ausnahme der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zu Anschaffungskosten abzüglich der kumulierten Abschreibungen bewertet. Gewinne oder Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen berücksichtigt. Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden über deren voraussicht- liche wirtschaftliche Nutzungsdauer pro-rata-temporis linear abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten bis EUR 410,00 werden aus Vereinfachungsgründen im Jahr des Zugangs abgeschrieben und im Anla- genspiegel als Abgang ausgewiesen. Es kommen folgende Nutzungsdauern zur Anwendung: Nutzungsdauer in Jahren Betriebsausstattung 8 Büroeinrichtung 3 bis 23 (5.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien Bei den zum Bilanzstichtag ausgewiesenen als Finanzinvestitonen gehaltenen Immobilien handelt es sich um Grundstücke und Gebäude, die zum Zwecke der Erzielung von Mieteinnahmen gehalten und nicht selbst genutzt werden. Die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt gem. IAS 40.33 unter Anwendung des beizulegenden Zeitwertes. Die Zugangsbe- wertung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusiv Transaktionskosten gemäß IAS 40.20. Die im Rahmen der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert entstehenden Gewinne oder Verluste durch die Änderung des beizulegenden Zeitwertes werden gem. IAS 40.35 in der Periode erfolgswirksam berücksichtigt, in der sie entstanden sind. Der Ausweis erfolgt in der Gewinn- und Verlustrechnung
  • 57. 56 57unter den sonstigen betrieblichen Erträgen bzw. den sonstigen betrieblichenAufwendungen.(5.4) FinanzanlagenDie Finanzanlagen betrafen im Vorjahr geleistete Anzahlungen, die zu Anschaf-fungskosten bilanziert wurden. Am Bilanzstichtag werden keine Finanzanlagengehalten.(5.5) Aktive latente SteuernLatente Steuern werden entsprechend IAS 12 auf Grundlage der bilanzorien-tierten Vermögens- und Verbindlichkeitsmethode für sämtliche temporäre undquasi-permanente Differenzen ermittelt, wonach sie jeweils auf Ansatz- undBewertungsunterschiede bei den Vermögenswerten und Schulden zwischenIFRS- und Steuerbilanz gebildet werden. Darüber hinaus werden aktive latenteSteuern in dem Umfang auf noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträgegebildet, in dem wahrscheinlich in Zukunft steuerpflichtige Gewinne zur Ver-fügung stehen, die für temporäre Differenzen verwendet werden können.Aktive und passive latente Steuern werden auf Grundlage der aktuellenSteuersätze bewertet, die für den Zeitraum gelten, im dem sich die zeitlichenUnterschiede voraussichtlich ausgleichen. Weil die Immobiliengesellschaftengewerbesteuerbefreit sind, wird diese Steuer bei den Immobiliengesell-schaften bei der Berechnung der Steuerlatenz nicht mit herangezogen.(5.6) VorräteDie Vorräte des Konzerns umfassen im Wesentlichen ein im Rahmen einesBeteiligungserwerbs erworbenes und zum Verkauf bestimmtes Grundstückin Sachsen. Sie werden gem. IAS 2.9 zu Anschaffungs- oder Herstellungsko-sten bzw. mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert bewertet. Der Netto-veräußerungswert ist der geschätzte Verkaufspreis abzüglich noch bis zurFertigstellung anfallender Kosten. Eine Wertminderung auf einen niedrigerenNettoveräußerungswert war im Berichtsjahr nicht zu erfassen.(5.7) Forderungen und sonstige VermögenswerteForderungen aus Lieferungen und Leistungen werden mit ihrem Nominalwertabzüglich angemessener Einzelwertberichtigungen angesetzt.Wertberichtigungen werden auf Basis von Erfahrungswerten durch Klassifizie-rung der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte nach dem Alter und aufBasis von sonstigen Informationen hinsichtlich der Werthaltigkeit gebildet.
  • 58. Konzernabschluss (5.8) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente bestehen aus Bankgutha- ben, Schecks und Kassenbeständen, die allesamt einen hohen Liquiditätsgrad haben und eine Gesamtlaufzeit von unter 3 Monaten aufweisen. Sie unterlie- gen keinen Zinsänderungsrisiken und werden jeweils zu Nennwerten ange- setzt. (5.9) Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt. Die Steuerschulden sind in Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrages ohne Abzinsung angesetzt und berücksichtigen sämtliche am Bilanzstichtag erkennbaren Verpflichtungen, die auf vergangenen Geschäftsvorfällen oder auf vergangenen Ereignissen vor dem Bilanzstichtag beruhen. Als kurzfristige Posten werden solche mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ausgewiesen; langfristige Posten haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. (5.10) Leasing Bei den wenigen bestehenden Leasingverträgen handelt es sich um Operating- Leasingverhältnisse, wobei die Gesellschaft ausschließlich als Leasingnehmer auftritt. Die Bilanzierung der Leasinggegenstände erfolgt beim Leasinggeber, da dieser wirtschaftlicher Eigentümer ist. Die dafür anfallenden Leasingraten werden daher von der Gesellschaft in voller Höhe als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen auf Grund von unkünd- baren Operating-Leasingverträgen beträgt: 31.12.2007 31.12.2006 TEUR TEUR - bis zu einem Jahr 24 0 - länger als ein Jahr bis zu 5 Jahren 40 0 - länger als 5 Jahre 0 0
  • 59. 58 59Für diese Leasingverhältnisse sind TEUR 10 (Vorjahr: TEUR Null) fest ver-einbarte Leasingaufwendungen erfasst und gezahlt worden. Sie werden imPosten „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ ausgewiesen.(6.) Angaben zur Konzerngewinn- und VerlustrechnungDie Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren auf-gestellt. Fremdkapitalkosten werden gem. IAS 23.7 in der Periode als Aufwanderfasst, in der sie angefallen sind.(6.1) Umsatzerlöse EUR 3.019.334,96 (Vorjahr: EUR 0,00)Die Umsatzerlöse betreffen ausschließlich Einnahmen aus der Vermietung derals Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.(6.2) Sonstige betriebliche Erträge EUR 5.665.672,60 (Vorjahr: EUR 55.518,44)Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen Erträge ausder Neubewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (TEUR2.962) sowie die gem. IFRS 3.56 erfolgswirksame Vereinnahmung eines pas-siven Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonsoliderung (TEUR 2.623).(6.3) Materialaufwand EUR 1.398.461,45 (Vorjahr: EUR 0,00)Bei dem Materialaufwand handelt es sich um Verwaltergebühren nach demWohnungseigentümergesetz, Energie- und sonstige Betriebskosten, die mitden im Berichtsjahr erworbenen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobili-en im Zusammenhang stehen.
  • 60. Konzernabschluss (6.4) Personalaufwand EUR 598.270,18 (Vorjahr: EUR 98.407,15) Die Gesellschaft beschäftigte in 2007 durchschnittlich sieben Mitarbeiter (da- von eine Teilzeitkraft). Zum Jahresende sind zehn Mitarbeiter (ohne Vorstand) beschäftigt. (6.5) Abschreibungen EUR 30.944,14 (Vorjahr: EUR 12.354,45) In diesem Posten sind ausschließlich planmäßige Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände (EUR 35,02) und Sachanlagen (EUR 30.909,12) enthalten. (6.6) Aufwendungen aus Investment Properties EUR 396.033,84 (Vorjahr: EUR 0,00) Die Aufwendungen aus Investment Properties betreffen die den Objekten direkt zurechenbaren Kosten wie Instandhaltungsaufwendungen und eigene Verwaltungskosten. (6.7) Sonstige betriebliche Aufwendungen EUR 2.867.429,03 (Vorjahr: EUR 482.753,28) Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen u.a. Rechts- und Beratungskosten (TEUR 650) sowie Darlehensgebühren (TEUR 400), die im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien und Tochterunternehmen entstanden sind. Darüber hinaus sind in diesem Posten Aufwendungen für gescheiterte Akquisitionen (TEUR 167), Mietaufwendungen (TEUR 145), Wer- bekosten (TEUR 83) und weitere Aufwendungen des laufenden Geschäftsbe- triebes enthalten. In Höhe von TEUR 389 sind im Berichtsjahr Aufwendungen im Zusammenhang mit der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert angefallen.
  • 61. 60 61(6.8) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge EUR 310.444,17 (Vorjahr: EUR 110.536,80)Der Posten enthält ausschließlich Zinserträge aus der Anlage finanziellerMittel bei Kreditinstituten.(6.9) Zinsen und ähnliche Aufwendungen EUR 1.065.076,38 (Vorjahr: EUR 859,00)Fremdkapitalkosten werden nach der Benchmark-Methode in der Periode er-fasst, in der sie angefallen sind. Ausgewiesen werden hier im Wesentlichen diemit dem Erwerb von Immobilien im Zusammenhang stehenden Aufwendungenfür Zinsen für die Inanspruchnahme von Darlehen verschiedener Kreditgeber.(6.10) Sonstige Steuern EUR 35.737,57 (Vorjahr: EUR 0,00)Die sonstigen Steuern betreffen Grundsteuern, die im Berichtsjahr nach Er-werb von Immobilien erstmalig angefallen sind.(6.11) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag EUR 491.606,02 (Vorjahr: EUR 176.692,24)Zusammensetzung des Ertragsteuerertrages:Der Ertragsteuerertrag (TEUR 492, Vorjahr TEUR 177) betrifft ausschließlichlatente Steuererträge.
  • 62. Konzernabschluss Die latenten Steuererträge beruhen auf: 2007 2006 TEUR TEUR Änderung der Steuersätze (Unternehmenssteuerreform) 406 0 Entstehen temporärer Unterschiede 86 177 492 177 Überleitung vom erwarteten zum tatsächlichen Ertragsteueraufwand: 2007 2006 TEUR TEUR Ergebnis vor Ertragsteuern 2.603 -428 Erwarteter Ertragsteueraufwand/-ertrag (Steuersatz 40 %, Vorjahr 40 %) 1.041 -171 Unterschied aus der Differenz der tatsächlichen Steuersätze zum erwarteten Steuertarif (Gewerbesteuerfreiheit von Immobiliengesellschaften) -512 0 Steuersatzänderungen durch Unternehmenssteuerreform -361 0 Effekte aus Verlustvorträgen (geringerer Steuersatz, z.T. Gewerbesteuerfreiheit) 316 0 steuerfrei wirksame Erträge (passiver Unterschiedsbetrag) -1.050 0 übrige Abweichungen (Transaktionskosten bei Kapitalerhöhungen, sonstigen Hinzurechnungen und Kürzungen) 74 -6 -492 -177 Durch die Unternehmenssteuerreform 2008 werden auf erst nach dem 31. Dezember 2007 nutzbare Verlustvorträge folgende Steuersätze angewendet: 2007 vorher Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag 15,825 % 26,375 % Gewerbesteuer 14,000 % 13,625 %
  • 63. 62 63(6.12) Anteil anderer Gesellschafter am Konzernergebnis EUR 13.393,37 (Vorjahr: EUR 0,00)Der auf andere Gesellschafter entfallende Gewinn beläuft sich auf EUR13.393,37 (Vorjahr EUR 0,00).(7.) Erläuterungen zur Konzernbilanz(7.1) Immaterielle Vermögenswerte EUR 1.224,00 (Vorjahr: EUR 0,00)Die Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte ist im Anlagenspiegeldargestellt. Die im Berichtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in derGewinn- und Verlustrechnung in dem Posten Abschreibungen erfasst.(7.2) Sachanlagen EUR 137.190,28 (Vorjahr: EUR 176.260,75)Die Entwicklung der Sachanlagen ist im Anlagenspiegel dargestellt.(7.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien EUR 93.556.394,40 (Vorjahr: EUR 0,00)Die als Finanzinvestitonen gehaltenen Immobilien werden zum Zeitpunkt ihrerAnschaffung mit ihren Anschaffungskosten zuzüglich der Erwerbsnebenkostenaktiviert. Zum Bilanzstichtag erfolgte die Bewertung mit dem beizulegendenZeitwert. Der beizulegende Zeitwert entspricht dem geschätzten Betrag, fürden ein Objekt am Bewertungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Käuferund einem verkaufwilligen Verkäufer nach erfolgter ordnungsgemäßer Ver-marktung übertragen wird, wobei jede der Parteien unabhängig, wissentlich,umsichtig und ohne Zwang gehandelt hat. Der Wert ist gerundet und ergibtsich ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer,Notar- und Maklergebühren. Der beizulegende Zeitwert wird auf der Grundla-ge des nachhaltig erzielbaren Mieteinkommens sowie unter Berücksichtigungvon Instandsetzungen bzw. durch Anpassungen der Leerstandsquote ermittelt.
  • 64. Konzernabschluss Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes erfolgt unter Anwendung des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens. Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien handelt es sich im Wesentlichen um vermietete Wohnimmobilien. Für als Finanzinvestitonen gehaltene Immobilien, bei denen nicht unwe- sentliche Wertschwankungen erwartet wurden, erfolgte die Bewertung zum beizulegenen Zeitwert auf der Grundlage einer Bewertung durch einen un- abhängigen Gutachter, der eine entsprechende berufliche Qualifizierung und aktuelle Erfahrungen mit der Lage und der Art der zu bewertenden Immobilien hat. Dies betrifft einen Bestand von TEUR 32.661. Die übrigen im Wesentlichen im 2. Halbjahr 2007 erworbenen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobi- lien wurden selber bewertet (Bestand am 31. Dezember 2007 TEUR 60.895). Wesentliche erfolgswirksame Auswirkungen ergeben sich nur aus den von einem unabhängigen Gutachter bewerteten Immobilien. Durch Unternehmenszusammenschlüsse sind im Berichtsjahr als Finanzinve- stitionen gehaltene Immobilien in Höhe von TEUR 38.679 zugegangen. Davon entfallen auf den Erwerb der KWG Immobilien GmbH TEUR 28.135 und auf die „SWG“ TEUR 10.544. Auf Grund der Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert hat sich Wert wie folgt entwickelt: 31.12.2007 31.12.2006 EUR EUR Wert der Immobilien vor Bewertung zum beizulegenden Zeitwert 90.983.425,39 0,00 Nettogewinne aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes 2.961.804,58 0,00 Nettoverluste aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes -388.835,57 0,00 Wert der Immobilien nach Bewertung 93.556.394,40 0,00 Aus der Bewertung der Immobilien aufgrund des unabhängigen Gutachters sind im Konzernjahresergebnis unter den sonstigen betrieblichen Erträgen Nettogewinne in Höhe von TEUR 2.962 und unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen Nettoverluste in Höhe von TEUR 389 enthalten.
  • 65. 64 65Aus den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden im Berichts-jahr Mieteinnahmen in Höhe von TEUR 3.019 erzielt.Als Finanzinvestition gehaltene Grundstücke in Schleswig wurden entspre-chend eines Gutachters um TEUR 389 auf den beizulegenden Zeitwert vermin-dert. Die Wertsteigerungen im Immobilienbestand bis zum Abschlussstichtagreichten hier nicht aus, die bei dem Ansatz des beizulegenden Zeitwertes nichtzu berücksichtigenden Anschaffungsnebenkosten zu kompensieren.(7.4) Vorräte EUR 7.452.642,69 (Vorjahr: EUR 0,00)Die Vorräte betreffen im Wesentlichen ein im Rahmen eines Beteiligungser-werbs erworbenes und zum Verkauf bestimmtes bebautes Grundstück, das zuAnschaffungskosten angesetzt ist.(7.5) Forderungen und sonstige Vermögenswerte EUR 788.498,81 (Vorjahr: EUR 291.940,21)Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind zum Nennwertbilanziert. Wertberichtigungen zum Bilanzstichtag waren nicht erforderlich. ImVorjahr wurden ebenfalls keine Wertberichtigungen vorgenommen.(7.6) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente EUR 13.126.708,64 (Vorjahr: EUR 6.281.419,40)Liquide Mittel umfassen ausschließlich Barmittel, Schecks und Guthaben beiKreditinstituten. Sie haben jeweils zum Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Anlageeine Restlaufzeit von weniger als drei Monaten. Die Entwicklung der liquidenMittel, die den Finanzmittelfonds gemäß IAS 7 bilden, ist in der Cashflow-Rechnung dargestellt.(7.7) Eigenkapital EUR 39.473.796,29 (Vorjahr: EUR 10.715.388,48)
  • 66. Konzernabschluss Die Entwicklung des Postens Eigenkapital wird im Rahmen des Konzerneigen- kapitalspiegels dargestellt. Das Grundkapital beträgt TEUR 6.100. Es ist eingeteilt in 6.100.000 nennwert- lose auf den Inhaber lautende Stückaktien, auf die ein anteiliger Betrag von 1,00 EUR je Aktie entfällt. Jede Aktie hat eine Stimme. Die 6.100.000 nennwert- losen auf den Inhaber lautenden ausgegebenen Stückaktien sind voll einge- zahlt. Die Rücklagen betreffen Agien (TEUR 30.094, Vorjahr TEUR 7.518) und gesetz- liche Rücklagen (TEUR 2, Vorjahr TEUR 2). Die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile zum Anfang und zum Ende der Periode ist aus der nachfolgenden Überleitungsrechnung ersichtlich: Stück Stand am 1. Januar 2007 3.000.000 Kapitalerhöhung vom 9. Mai 2007 300.000 Kapitalerhöhung vom 1. Juni 2007 1.200.000 Kapitalerhöhung vom 3. Juli 2007 1.600.000 Stand 31. Dezember 2007 6.100.000 Auf Grund der durchgeführten Kapitalerhöhungen sind im Berichtsjahr nach Abzug der darauf entfallenden latenten Steuern in Höhe von TEUR 15 insge- samt TEUR 23 an Transaktionskosten mit den unter den Rücklagen erfassten Agien verrechnet wurden. Auf Grund der erteilten Ermächtigung – Genehmigtes Kapital 2006/II und 2007/I – hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats im Berichtsjahr drei Kapitalerhöhungen vorgenommen. Die Erhöhungen des Grundkapitals erfolgten durch Ausgabe von insgesamt 3.100.000 nennwertlose auf den Inhaber lautende Stückaktien der Gesellschaft. Das am Bilanzstichtag noch bestehende genehmigte Kapital in Höhe von TEUR 650 wurde durch Beschluss der Hauptversammlung am 29. Februar 2008 aufgehoben. Um auch in Zukunft in vollem Umfang sich bietende Möglichkeiten des Kapital- markts nutzen zu können, wurde auf der Hauptversammlung am 29. Februar 2008 ein neues genehmigtes Kapital in Höhe von TEUR 3.050 geschaffen. Der Vorstand ist hiermit ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis zum 28. Februar 2013 mit Zustimmung des Aufsichtsrats ganz oder in
  • 67. 66 67 Teilbeträgen, einmal oder mehrfach um bis zu insgesamt EUR 3.050.000 durch Ausgabe von bis zu 3.050.000 neuer, auf den Inhaber lautende Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapital). Der Vorstand ist ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten Voraussetzungen mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder teilweise auszuschliessen. Eigene Anteile werden von der KWG Kommunale Wohnen AG nicht gehalten. Der Konzernbilanzgewinn ergibt sich wie folgt: 31.12.2007 31.12.2006 TEUR TEURKonzernjahresergebnis 3.082 -234Entnahme aus der Kapitalrücklage 2.084 482Gewinn-/ Verlustvortrag 195 -53Konzernbilanzgewinn 5.361 195 Die Kapitalrücklage (TEUR 28.011) stammt im Wesentlichen aus den im Be- richtsjahr durchgeführten Erhöhungen des Grundkapitals (TEUR 22.600). Die Eintragung der letzten Kapitalerhöhung in das Handelsregister erfolgte am 19. Dezember 2007. Die Gewinnrücklagen (TEUR 2) entsprechen der gesetzlichen Rücklage im Einzelabschluss der KWG Kommunale Wohnen AG. (7.8) Langfristige Finanzschulden EUR 66.341.405,62 (Vorjahr: EUR 9.202,00) Zur Sicherstellung einer fristenkongruenten Finanzierung wurden im Zusam- menhang mit den oben dargestellten Akquisitionen langfristige Darlehen aufgenommen. Die Darlehen haben maximal eine Laufzeit bis Ende November 2017. (7.9) Kurzfristiges Fremdkapital EUR 8.982.815,65 (Vorjahr: EUR 225.154,42)
  • 68. Konzernabschluss 31.12.2007 31.12.2006 EUR EUR Kurzfristige Finanzschulden 5.484.341,21 0,00 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.919.424,94 197.137,44 Steuerschulden 668.880,39 3.148,91 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 910.169,11 24.868,07 8.982.815,65 225.154,42 In den Verbindlichkeiten sind kurzfristige Leistungen an Arbeitnehmer in Höhe von TEUR 93 (Vorjahr TEUR Null) enthalten. Die Verbindlichkeiten sind zum Rückzahlungsbetrag angesetzt. Sie haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. (7.10) Haftungsverhältnisse und sonstige Verpflichtungen Für einen am 31. März 2010 endenden Mietvertrag bestehen Verpflichtungen in Höhe von TEUR 217. Daneben bestehen Standard-Leasing-Verträge, deren Klassifizierung nach IAS 17.8 im sog. Operating-Leasing erfolgt. Die Leasinggegenstände werden beim Leasinggeber aktiviert und nicht beim Leasingnehmer. (8.) Risiko- und Kapitalmanagement (8.1) Kapitalmanagement Das Ziel des Kapitalmanagements ist es sicherzustellen, dass der Konzern wirksam seine Ziele und Strategien im Interesse der Anteilseigner und seiner Mitarbeiter erreichen kann. Insbesondere stehen das Erreichen der vom Kapi- talmarkt geforderten Mindestverzinsung des investierten Vermögens und die Steigerung der Eigenkapitalrendite im Fokus des Managements. Hierbei wird ein möglichst hoher Wertzuwachs des Konzerns angestrebt. Das finanzielle Zielsystem des Konzerns ist konsequent auf die kontinuierliche und nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes ausgerichtet. (8.2) Risikomanagement Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, welche Auswirkungen hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf Ergebnis und Eigenkapital zeigen. Die periodischen Auswirkungen werden
  • 69. 68 69bestimmt, indem die hypothetischen Änderungen der Risikovariablen aufden Bestand der originären Finanzinstrumente zum Bilanzstichtag bezogenwerden. Derivative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt. Es ist sicher-gestellt, dass der jeweilige Bestand zum Bilanzstichtag repräsentativ für dasGeschäftsjahr ist.Die nachfolgend beschriebenen Analysen der risikoreduzierenden Tätigkeitendes Konzern sowie die mit Hilfe der Sensitivitätsanalysen ermittelten Beträgestellen hypothetische und somit risikobehaftete und unsichere Angaben dar.Auf Grund nicht vorhersehbarer Entwicklungen an den Finanzmärkten könnensich die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den angeführten Angabenunterscheiden. Die in den Risikoanalysen verwendeten Methoden sind nichtals Prognosen zukünftiger Ereignisse oder Verluste anzusehen.ZinsrisikoEin Marktwert-Zinsrisiko, d.h. die mögliche Veränderung des beizulegendenZeitwertes eines Finanzinstrumentes auf Grund von Änderungen der Markt-zinssätze, besteht vor allem bei festverzinslichen langfristigen Verbindlich-keiten. Bei den Darlehensaufnahmen weicht der Marktwert am Bilanzstichtagvon den bilanzierten Buchwerten geringfügig ab. Da diese Finanzinstrumentejedoch grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten und nicht zumbeizulegenden Zeitwert bilanziert werden, ergeben sich hieraus weder direkteAuswirkungen auf das Eigenkapital noch auf das Ergebnis.Darlehen mit variablen Zinssätzen bestehen nicht. Ein Cashflow-Zinsrisikobesteht nur bei Auslaufen von Zinsbindungen bzw. bei Vorteilen von Wettbe-werbern durch eine günstigere Finanzierung.MarktpreisrisikenMarktpreisrisiken sind Wertänderungen eines Finanzinstrumentes durchSchwankungen der Marktpreise. Derartigen Risiken ist der KWG-Konzern imWesentlichen nicht ausgesetzt.AusfallrisikoDas Ausfallrisiko bei den nicht derivativen Finanzinstrumenten ergibt sich ausdem Risiko, dass Vertragspartner ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungennicht nachkommen können.Das maximale Ausfallrisiko wird durch die bilanzierten Buchwerte der finan-ziellen Vermögenswerte begrenzt. Das Ausfallrisiko wird minimiert durch dengeringen Bestand an Forderungen und sonstigen Vermögenswerten. Bezüglichder Anlage der flüssigen Mittel werden hohe Anforderungen an die Bonität des
  • 70. Konzernabschluss Kreditinstituts gestellt, so dass Ausfallrisiken als unwahrscheinlich eingestuft werden. Das erkennbare Ausfallrisiko einzelner Forderungen wird durch entsprechende Einzelwertberichtigungen abgedeckt. Liquiditätsrisiko Liquiditätsrisiken bestehen in möglichen finanziellen Engpässen und dadurch verursachten erhöhten Refinanzierungskosten. Aus diesem Grund bestehen die wesentlichen Ziele in der jederzeitigen Sicherstellung der Zahlungsfähig- keit durch fristenkongruente Finanzierungen. Der Liquiditätsbedarf des Konzerns wird über die Liquiditätsplanung ermittelt und ist über feste Kredite und flüssige Mittel gedeckt, so dass die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Konzern sichergestellt ist. Die Zahlungsströme der finanziellen Verbindlichkeiten sind auch der Kapital- flussrechnung zu entnehmen. Buchwerte und beizulegende Zeitwerte Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) eines Finanzinstruments ist der Betrag, zu dem zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unab- hängigen Parteien ein Vermögenswert getauscht oder eine Schuld beglichen werden könnte. Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und sonstige langfristige finanzielle Verbindlichkeiten wird der beizulegende Zeitwert als Barwert der zukünftigen Zahlungsströme unter Berücksichtigung von Zins- strukturkurven ermittelt. Durch einen geringen Anstieg des Zinsniveaus ergeben sich in den Verbindlich- keiten gegenüber Kreditinstituten am Bilanzstichtag stille Reserven in Höhe von rd. TEUR 45 (Vorjahr TEUR Null). Für Finanzmittel, kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen, kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten ist auf Grund der kurzen Restlauf- zeit der Buchwert als realistische Schätzung des beizulegenden Zeitwertes anzunehmen. (9.) Ergebnis je Aktie Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie (basic earnings per share) wird berech- net, indem das den Inhabern von Stückaktien zuzurechnende Ergebnis durch den für den Zeitraum gewogenen Durchschnitt der ausgegebenen Aktien geteilt wird.
  • 71. 70 71Da die Gesellschaft weder Optionen noch Wandelschuldverschreibungen aus-gegeben hat, gibt es nur ein „unverwässertes“ Ergebnis je Aktie.Zur Berechnung des Ergebnisses je Aktie wird von dem auf die Anteilseignerdes Mutterunternehmens entfallende Konzernergebnis ausgegangen.Die durchschnittliche Zahl der ausgegebenen Aktien (4.696.164 Stück, Vor-jahr: 2.624.658 Stück) weicht auf Grund der im Berichtsjahr bzw. im Vorjahrdurchgeführten Kapitalerhöhungen und des vorgenommenen Aktiensplitsvon der Gesamtaktienzahl der sich am Ende des Bilanzstichtages im Umlaufbefindlichen Stammaktien (6.100.000 Stück, Vorjahr: 3.000.000 Stück) ab.Der im Geschäftsjahr 2006 vorgenommene Aktiensplit im Verhältnis 1:10 wur-de bei der Berechnung des Ergebnisses je Aktie entsprechend berücksichtigt.Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie beträgt EUR 0,66 (Vorjahr: EUR -0,10).(10.) Geschäftsbeziehungen mit nahestehenden PersonenAls nahestehende Personen im Sinne von IAS 24 gelten Personen und Un-ternehmen, wenn eine der Parteien über die Möglichkeit verfügt, die anderePartei zu beherrschen oder einen maßgeblichen Einfluss auszuüben. Einenmaßgeblichen Einfluss auf die KWG Kommunale Wohnen AG können die Mit-glieder von Vorstand und Aufsichtsrat ausüben.Transaktionen mit nahestehenden PersonenEin ehemaliges Vorstandsmitglied, das nicht im Anstellungsverhältnis zur KWGKommunale Wohnen AG stand, hat dem Mutterunternehmen im Berichtsjahrfür seine Leistungen Beratungskosten in Höhe von TEUR 119 in Rechnunggestellt. Die zum Bilanzstichtag noch offenen Verbindlichkeiten in Höhe vonTEUR 42 sind kurzfristig.(11.) Vorstand und AufsichtsratVorstandHerr Alexander Freiherr von Cramm, Vorstand der KWG Kommunale WohnenAG (=ausgeübter Beruf ), München, ist zum 31. August 2007 ausgeschieden.Herr Dr. Lukas Lenz, Rechtsanwalt, Hamburg, ist zum 31. Dezember 2007ausgeschieden.Herr Stavros Efremidis, Kaufmann, Berlin, ist seit dem 6. Februar 2007 zumVorstand der KWG Kommunale Wohnen AG bestellt.
  • 72. Konzernabschluss Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und den Tochterunternehmen gewährten Gesamtbezüge des Vorstands betragen EUR 197.916,73. Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und den Tochterunternehmen gewährten Gesamtbezüge (Abfindungen) der früheren Mitglieder gewährten Gesamtbezüge betragen EUR 125.000,00 (Vorjahr EUR 0,00). Aufsichtsrat Vorsitzender: Sy Schlüter, Investmentmanager, Hamburg Stellvertr. Vorsitzender: Gerd-Jürgen Pohl, Kaufmann, Lütjensee Weitere Mitglieder: Thies-Martin Brandt, Diplom-Kaufmann/Architekt, Hamburg Björn Engholm, stellvertretender Vorstandsvorsitzender vom Europäischen Markenhaus e.V., Lübeck Hans-Michael Porwoll, Oberschulrat, Bremerhaven Prof. Dr. Peer Witten, bis Juni 2007 Vorsitzender des Vorstandes der Bundesvereinigung Logistik (BVL), Hamburg Mitgliedschaften in weiteren Aufsichtsräten, Vorständen und Beiräten: Sy Schlüter: UCA AG, München, Mitglied des Aufsichtsrats Gerd-Jürgen Pohl: AVW Immobilien AG, Buxtehude, Mitglied des Aufsichtsrats BKN BioKraftstoff Nord AG, Sprakensehl-Bokel, Mitglied des Aufsichtsrats KIMON Beteiligungen AG, Hamburg, Mitglied des Aufsichtsrats Payom Solar AG, Markendorf, Mitglied des Aufsichtsrats Norddeutsche Event AG, Mitglied des Aufsichtsrats RUPAG Grundbesitz & Beteiligungen AG, Vorsitzender des Aufsichtsrats Prof. Dr. Peer Witten: Hamburger Hafen und Logistigk AG (HHLA), Hamburg, Vorsitzender des Aufsichtsrats Lufthansa Cargo AG, Frankfurt, Mitglied des Aufsichtsrats Otto Group (GmbH & Co. KG), Hamburg, Mitglied des Beirats Röhlig & Co. Holding GmbH & Co. KG, Bremen, Mitglied des Beirats Björn Engholm: Verband Wohnsiegel – Das Europäische Markenhaus e.V., Lohfelden-Kassel, Stellvertretender Vorsitzender und Vorsitzender des Gestaltungsbeirats
  • 73. 72 73Für den Aufsichtsrat sind im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von insgesamtTEUR 38 (Vorjahr TEUR 24) zurückgestellt worden.(12.) Freigabe zur VeröffentlichungDer Vorstand hat mit dem Datum der Erstellung (10. März 2008) den Kon-zernabschluss zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichts-rat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob erden Konzernabschluss billigt. Bis zur Billigung des Konzernabschlusses durchden Aufsichtsrat kann der Konzernabschluss noch jederzeit geändert werden.(13.) Ereignisse nach dem GeschäftsjahresendeAuf der außerordenlichen Hauptversammlung am 29. Februar 2008 wurdebeschlossen, dass noch zur Verfügung stehende genehmigte Kapital in Höhevon TEUR 650 aufzuheben. Gleichzeitig wurde beschlossen, ein neues geneh-migtes Kapital in Höhe von TEUR 3.050 zu schaffen. Das Grundkapital kanndemnach bis zum 28. Februar 2013 mit Zustimmung des Aufsichtsrats ganzoder in Teilbeträgen, einmal oder mehrfach um bis zu insgesamt TEUR 3.050durch Ausgabe von bis zu 3.050.000 neuer, auf den Inhaber lautende Stückak-tien gegen Bar- und/ oder Sacheinlagen erhöht werden (genehmigtes Kapital).Darüber hinaus wurde auf der außerordentlichen Hauptversammlung vom29. Februar 2008 die in der ordentlichen Hauptversammlung vom 3. Juli 2007erteilte Ermächtigung zur Ausgabe von Wandel- und Optionsschuldverschrei-bungen aufgehoben.Des Weiteren ist beabsichtigt, den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AGzu erweitern. Herr Sy Schlüter, der bisherige Aufsichtsratsvorsitzende der KWGKommunale Wohnen AG, soll das Amt des Finanzvorstandes der AG überneh-men.(14.) Erläuterungen zur Konzern-Cashflow-RechnungDie Zahlungsmittel entsprechen der Definition der Zahlungsmittel undZahlungsmitteläquivalente, die unter den Erläuterungen der wesentlichenBewertungsgrundsätze wiedergegeben ist. Die Kapitalflussrechnung wurdein Übereinstimmung mit IAS 7 erstellt und gliedert die Veränderungen derliquiden Mittel nach Zahlungsströmen aus Geschäfts-, Investitions- und Finan-zierungstätigkeit.Die Darstellung der Cashflow-Rechnung erfolgt nach der indirekten Methode.Zinszahlungen werden in voller Höhe im Cashflow aus laufender Geschäftstä-tigkeit ausgewiesen.
  • 74. Konzernabschluss Konzernanlagenspiegel Anschaffungskosten/Fair Value 01.01.2007 Zugänge Veränderung IAS 40 Abgänge 31.12.2007 EUR EUR EUR EUR EURI. Immaterielle Vermögenswerte Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte und Lizenzen an solchen Rechten und Werten 0,00 1.259,02 0,00 0,00 1.259,02 II. Sachanlagen 1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 82.959,11 92.034,12 0,00 12.167,03 162.826,202. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 98.049,75 0,00 0,00 98.049,75 0,00 181.008,86 92.034,12 0,00 110.216,78 162.826,20III. Als Finanzinvestitionengehaltene Immobilien 0,00 90.983.425,39 2.572.969,01 0,00 93.556.394,40 IV. FinanzanlagenGeleistete Anzahlungen 4.022.495,32 0,00 0,00 4.022.495,32 0,00 4.203.504,18 91.076.718,53 2.572.969,01 4.132.712,10 93.720.479,62
  • 75. 74 75 Abschreibungen Buchwerte01.01.2007 Zugänge Abgänge 31.12.2007 31.12.2007 31.12.2006 EUR EUR EUR EUR EUR EUR 0,00 35,02 0,00 35,02 1.224,00 0,00 4.748,11 30.909,12 10.021,31 25.635,92 137.190,28 78.211,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 98.049,75 4.748,11 30.909,12 10.021,31 25.635,92 137.190,28 176.260,75 0,00 0,00 0,00 0,00 93.556.394,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.022.495,32 4.748,11 30.944,14 10.021,31 25.670,94 93.694.808,68 4.198.756,07
  • 76. Bestätigungsvermerk Über die Prüfung des vorstehenden Konzernabschlusses der KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven, zum 31. Dezember 2007 nach IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwen- denden handelsrechtlichen Vorschriften, haben wir unseren Bericht Nr. 76581 07 3014 vom 12. März 2008 erstattet. Für die Durchführung unserer Tätigkeit und für unsere Verantwortlichkeit sind – auch im Verhältnis zu Dritten – die dem Bericht als Anlage 9 beigefügten „Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprü- fungsgesellschaften“ nach dem Stand vom 01. Januar 2002 maßgebend. Nachfolgend geben wir den erteilten uneingeschränkten Bestätigungsvermerk wieder: „Bestätigungsvermerk des Konzernabschlussprüfers Wir haben den von der KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven, aufge- stellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrech- nung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang – sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2007 bis 31. Dezember 2007 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesell- schaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebe- richt abzugeben. Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grund- sätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzern- lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Ge- schäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Kon- zerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen inter- nen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzern- abschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungs-
  • 77. 76 77kreises der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze undder wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdi-gung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlagebe-richts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichereGrundlage für unsere Beurteilung bildet.Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkennt-nisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwendensind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handels-rechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriftenein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Ein-klang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bildvon der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigenEntwicklung zutreffend dar.“Bremerhaven, den 12. März 2008FIDES Treuhandgesellschaft UnterweserZweigniederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KGWirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaftgez. Schmidt gez. Mackedanz
  • 78. Herausgeber:KWG Kommunale Wohnen AGABC-Straße 1920354 HamburgTelefon +49 40 226 30 88 100Telefax +49 40 226 30 88 200Internet: www.kwg-ag.deE-Mail: ir@kwg-ag.deGestaltung:comix mediapool gmbh, Dorstenwww.comix-mediapool.deFotos:Martina von Kann, Hamburg (Titel, S. 6, S. 12)Gunther Binsack, Leipzig (Immobilienfotos)Text:edicto GmbH, Frankfurt am MainDruck:Rehms Druck GmbH, Borken
  • 79. KWG Kommunale Wohnen AGABC-Straße 1920354 HamburgTelefon +49 40 226 30 88 100Telefax +49 40 226 30 88 200Internet: www.kwg-ag.deE-Mail: ir@kwg-ag.de