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KWG Geschäftsbericht 2006
 

KWG Geschäftsbericht 2006

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Geschäftsbericht 2006, KWG Kommunale Wohnen AG

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    KWG Geschäftsbericht 2006 KWG Geschäftsbericht 2006 Document Transcript

    • Geschäftsbericht 2006
    • KWG Kommunale Wohnen AGim Überblick Wertpapierkennnummer 522734 ISIN DE0005227342 Börsenkürzel BIW Börse Frankfurt, Berlin-Bremen, Hamburg, München, Stuttgart, XETRA Grundkapital EUR 3.300.000 Anzahl der Aktien 3.300.000 Rechnerischer Nennwert EUR 1,00 Aufsichtsrat Sy Schlüter, Kaufmann, Ahrensboek Vorsitzender Gerd-Jürgen Pohl, Kaufmann, Lütjensee stv. Vorsitzender Thies-Martin Brandt, Dipl.-Kfm./Architekt, Hamburg Björn Engholm, stv. Vorstandsvorsitzender Das Europäische Markenhaus e.V., Lübeck Hans-Michael Porwoll, Oberschulrat, Bremerhaven Prof. Dr. Peer Witten, Vorsitzender des Vorstands der Bundesvereinigung Logistik (BVL), Hamburg Vorstand Alexander von Cramm Vorsitzender Dr. Lukas Lenz Stavros Efremidis Kursverlauf KWG Kommunale Wohnen AG seit dem 01. Januar 2006  14,00  13,00  12,00  11,00  10,00  9,00  8,00  7,00  6,00  5,00  4,00  3,00  2,00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 /20 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 06 07 07 07
    • InhaltsverzeichnisVorwort des Vorstands. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 04Bericht des Aufsichtsrats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 06Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 07Geschäftsbericht 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 12Bilanz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 12Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 14Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 15Bestätigungsvermerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 19 KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Inhaltsverzeichnis 
    • Vorwort Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, Mit dem Eintritt des Vorstandsvorsitzenden sowie mit dem Bezug der Räumlichkeiten in Hamburg, wir freuen uns, Sie mit diesem Geschäftsbericht begann im August 2006 das formelle operative über das Geschäftsjahr 2006 zu informieren. Geschäft der Gesellschaft. Es wurden zahlreiche Investitionsmöglichkeiten geprüft und die Gesell- Das Geschäftsjahr 2006 war entscheidend von der schaft befand sich bis zum Jahresende in Verhand- Neuausrichtung der Gesellschaft geprägt. Mit der lungen über den Erwerb zweier Portfolien mit Hauptversammlung am 31. März 2006 wurde die insgesamt rund 5.000 Wohneinheiten. Auf Grund Neuausrichtung beschlossen, insbesondere die von unüberbrückbaren preislichen Vorstellungen, Umfirmierung, die Änderung des Unternehmens- konnte jedoch in 2006 nur der Erwerb von knapp gegenstandes, die Sitzverlegung und die Schaffung 100 Wohneinheiten in Schleswig (Schleswig- eines genehmigten Kapitals in Höhe von 1 Mio. Holstein) realisiert werden. Die KWG Kommunale EUR. Die Beschlüsse sind am 8. Mai 2006 im Han- Wohnen AG hat ferner im III. Quartal 2006 ihre delsregister eingetragen worden. Das genehmigte erste Beteiligung an einer Wohnungsbaugesell- Kapital wurde im Mai zu einer Kapitalerhöhung schaft erworben. Sie erwarb Rechte auf rund 30 % genutzt, durch die der Gesellschaft 9 Mio. EUR des Grundkapitals der Barmer Wohnungsbau Eigenkapital zugeflossen sind. Der Ausgabebetrag Aktiengesellschaft, Wuppertal. Die rechtliche und der neuen Aktien betrug – auf Basis der heute ak- wirtschaftliche Übertragung der vinkulierten Na- tuellen Einteilung des Grundkapitals – 9,00 EUR. mensaktien hängt von der noch nicht erteilten Zu- stimmung der Barmer Wohnungsbau Aktiengesell- Eine weitere ordentliche Hauptversammlung hat schaft ab, welche zum Jahresende 2006 noch nicht am 30. August 2006 stattgefunden. Neben den erfolgt war. Der Vorstand ist jedoch zuversichtlich, ordentlichen Tagesordnungspunkten, wie der Ent- diese im Laufe des Jahres 2007 herbeiführen zu lastung der Organe und der Wahl des Abschluss- können. Somit ist das Geschäftsjahr 2006 von An- prüfers, wurde ein neues genehmigtes Kapital in laufverlusten geprägt, denen noch keine Umsätze Höhe von 1,5 Mio. EUR geschaffen und das Grund- gegenüberstehen. Bei betrieblichen Aufwendungen kapital neu eingeteilt. Jede Aktie hatte einen rech- i. H. v. 537.000,00 EUR ergab sich nach Zinsein- nerischen Anteil am Grundkapital von 10,00 EUR. künften i. H. v. 109.000,00 EUR und Ertragsteuern Diese Einteilung wurde durch einen Aktiensplit auf diese Zinseinkünfte von 1.000,00 EUR ein von 1:10 in 1,00 EUR je Aktie an die Marktgepflo- Jahresverlust von 429.000,00 EUR. genheiten angepasst, um somit u. a. die Liquidität der Aktie zu fördern. Im Dezember 2006 wurden Wir sind davon überzeugt, dass wir ein solides zu weiteren Aufsichtsratsmitgliedern die Herren Fundament für eine Immobiliengesellschaft, im Björn Engholm, Thies-Martin Brandt und Prof. Dr. attraktiven und hart umkämpften – jedoch sehr zu- Peer Witten gerichtlich bestellt. kunftsträchtigen – Markt der Wohnungswirtschaft, gelegt haben und sich die Gesellschaft erfolgreich entwickeln wird. KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Vorwort
    • BernsdorfIn den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2007 tien wurden von dem Bankhaus Neelmeyer AG zumhaben wir nicht nur den Vorstand mit Herrn Stav- Ausgabebetrag von 9,00 EUR übernommen undros Efremidis erweitert, sondern auch weitere Mit- an Investoren prospektfrei weitergeleitet. Durcharbeiter für uns gewinnen können. Entscheidend die Kapitalerhöhung sind der Gesellschaft 2,7 Mio.ist jedoch, dass wir in den ersten beiden Quartalen EUR zugeflossen. Das Grundkapital der KWG2007 nunmehr Bestände i. H. v. insgesamt rd. Kommunale Wohnen AG beläuft sich nunmehr auf1.100 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 3,3 Mio. EUR, das Eigenkapital – vor dem Ergebnisrd. 60.000 qm erworben bzw. beurkundet haben. des laufenden Geschäftsjahres – auf 13,2 Mio. EUR.Die Standorte der Objekte befinden sich in NRW,Niedersachsen, Thüringen sowie in Sachsen. Ca. Wir schauen mit großer Zuversicht nach vorn. Inein Drittel der Wohneinheiten haben einen kom- den letzten Monaten haben wir eine Plattformmunalen Hintergrund. aufgebaut, die es uns ermöglichen wird, deutliche Akzente – nicht nur im kommunalen Bereich – alsBei den Beständen beabsichtigen wir durch ein fokussiertes börsennotiertes Immobilienunterneh-proaktives Asset Management einen erheblichen men in der Wohnungswirtschaft in DeutschlandMehrwert zu schaffen und somit Wertsteigerungen zu setzen. Es kommt uns entgegen, dass diezu erreichen. Ziel ist es, mit unserem erfahrenen Immobilienwirtschaft nicht zuletzt auf Grund einerTeam im Laufe des Jahres 2007 unseren Bestand zunehmenden Börsenpräsenz an Transparenz undgleichzeitig aktiv und ertragreich zu gestalten, Professionalisierung gewinnt. Immerhin stellt diedarüber hinaus ihn aber auch um ein Mehrfaches Immobilie den bedeutendsten Vermögenswert vonanwachsen zu lassen. Volkswirtschaften dar. Deshalb sind wir optimis- tisch, dass wir unser begonnenes Wachstum imUm den Erwerb der Objekte in Sachsen und Laufe des Jahres 2007 beschleunigen werden. WirThüringen zu finanzieren und um den Finanzie- werden uns auch weiterhin mit aller Kraft für dierungsspielraum für künftige Akquisitionen zu Interessen unserer Aktionäre, unserer Mieter underhalten, hat der Vorstand, das Grundkapital der unseren Mitarbeitern einsetzen.Gesellschaft Anfang April um 300.000,00 EURdurch Ausgabe von 300.000 neuer auf den Inhaber Es ist uns daher ein großes Anliegen, dass Sie, ver-lautender Stückaktien gegen Bareinlage aus geneh- ehrte Aktionäre und Aktionärinnen, uns weiterhinmigtem Kapital, mit Zustimmung des Aufsichts- auf diesem Wege begleiten.rats, erhöht. Das Bezugsrecht der Aktionäre wurdegem. § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG mit Zustimmungdes Aufsichtsrats ausgeschlossen. Die neuen Ak- Ihr Vorstand KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Vorwort 
    • Bericht des Aufsichtsrats Sehr geehrte Aktionärinnen, Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss sehr geehrte Aktionäre, für das Geschäftsjahr 2006 wurde einschließlich der Buchführung von der zum Abschlussprüfer mit Beschluss des Amtsgerichts Bremen vom bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterwe- 19. Januar 2006 sind die Herren Sy Schlüter, ser Zweigniederlassung der FIDES Treuhandge- Gerd-Jürgen Pohl und Paul ffolkes Davis gerichtlich sellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zu Mitgliedern des Aufsichtsrats bestellt worden. Steuerberatungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft Die Hauptversammlung vom 31. März 2006 hat die und mit dem uneingeschränkten Bestätigungs- Herren Sy Schlüter, Gerd-Jürgen Pohl und Hans- vermerk versehen. Der Jahresabschluss 2006 Michael Porwoll zu Mitgliedern des Aufsichtrats und der Prüfungsbericht des Abschlussprüfers gewählt. Mit Beschluss des Amtsgerichts Bremer- haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats haven vom 4. Dezember 2006 sind die Herren vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungs- Björn Engholm, Thies-Martin Brandt und Prof. Dr. ergebnis des Jahresabschlusses dem Aufsichtsrat Peer Witten gerichtlich zu weiteren Mitgliedern in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 9. Mai des Aufsichtsrats bestellt worden. 2007 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrates beantwortet. Der wie beschrieben zusammengesetzte Aufsichts- rat der Gesellschaft nahm während des Geschäfts- Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des jahres 2006 die ihm nach Gesetz und Satzung Abschlussprüfers zustimmend zur Kenntnis übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entschei- genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis dungen zu wichtigen Einzelfragen beratend mitge- seiner eigenen Prüfung hat der Aufsichtsrat den wirkt. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen Jahresabschluss zum 31. Dezember 2006 gebilligt von vier Sitzungen am 21. Februar, 2. Mai, 3. Juli und damit gem. § 172 AktG festgestellt. und 5. Dezember 2006 sowie in verschiedenen Einzelbesprechungen die Geschäftspolitik der Ge- Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand für seine sellschaft und ließ sich über die Entwicklung der Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr. Gesellschaft, insbesondere über deren Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Bremerhaven, im Mai 2007 Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende Der Aufsichtsrat auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft informiert. Die Sy Schlüter Bildung von Ausschüssen war nicht erforderlich. Aufsichtsratsvorsitzender Über die gewöhnlichen Beratungen zu Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft wa- ren Schwerpunkte der Beratungen im Geschäfts- jahr 2006 insbesondere • die Neuausrichtung der Gesellschaft, • die Kapitalerhöhung vom Mai 2006 und • die Erweiterung des Vorstands. KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Bericht des Aufsichtsrats
    • AusblickBad Langensalza Strategische Positionierung Die KWG Kommunale Wohnen AG versteht sich Die KWG Kommunale Wohnen AG investiert aus- als deutsches Immobilienunternehmen, welches schließlich in Wohnimmobilien. Die Gesellschaft ausschließlich in der Bundesrepublik Deutschland beabsichtigt in diesem Markt als nachhaltiger aktiv ist. Auf Grund der derzeitigen Marktbedin- Bestandshalter aufzutreten, wobei im Rahmen von gungen ist ein besonderes Augenmerk auf Regio- Portfoliobereinigungen auch Teilportfolioverkäufe nen im Westen, im Norden und auf ausgewählte oder begrenzt vermögensbildende Privatisierungen Regionen im Osten Deutschlands gerichtet. Neben vorgenommen werden können. Da der Bestands- kommunalen Beständen sind weitere Zielgruppen aufbau jedoch oberste Priorität hat, gilt das für Investitionstätigkeiten die Wohnportfolien von Hauptaugenmerk der Gesellschaft dem Einkauf Unternehmen und privaten Eigentümern. sowie dem Asset Management von Beständen. Als Dienstleister der Mieter, ist die KWG Kommunale Wohnen AG bemüht, Mehrwert durch Kundenzu- friedenheit zu erzielen. Wohnungsbestand in Deutschland (2003) – 38.690 Tsd. Wohnungen Quellen: GDW, Stat. BA Professionelle Anbieter Private Kleinanbieter Selbstnutzer 9.769 Tsd. Wohnungen 13.791 Tsd. Wohnungen 15.130 Tsd. Wohnungen Komm. Wohnungsunternehmen Private Kleinvermieter Ein- und Zweifamilienhäuser 2.744 Tsd. Wohnungen 10.386 Tsd. Wohnungen 12.249 Tsd. Wohnungen Privatwirt. Wohnungsunternehmen Einlieger bei Selbstnutzern Geschosswohnungen 2.597 Tsd. Wohnungen 3.405 Tsd. Wohnungen 2.881 Tsd. Wohnungen Genossenschaften 2.288 Tsd. Wohnungen Öffentl. Wohnungsunternehmen 390 Tsd. Wohnungen Kirchen 137 Tsd. Wohnungen Sonstige Anbieter* * Kreditinstitute, Versicherungsunternehmen, Immobilienfonds, sonstige Unternehmen 1.613 Tsd. Wohnungen sowie Organisationen ohne Erwerbszweck KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Ausblick 
    • Marktüberblick nungsmarkt als unterbewertet interpretierten. In den letzten Jahren sind deutsche Wohnungs- Die eingesetzte konjunkturelle Erholung in portfolien in den Fokus internationaler Finanzin- Deutschland unterstreicht zurzeit die Erwar- vestoren geraten. Vorreiter waren insbesondere tungen, dass ein Anstieg von Mieten und angelsächsische Private Equity und Opportunity Preisen zu realisieren ist. Trotz ansteigenden Funds. Die drei größten Wohnungseigentümer sind Transaktionspreisen in den vergangenen 18 Mo- somit Deutsche Annington (Terra Firma), Gagfah naten, ist eine Immobilienblase in Deutschland (Fortress) und Cerberus mit jeweils rd. 230.000, jedoch nicht zu erwarten. rd. 160.000 und rd. 100.000 Wohneinheiten. • Ein weiterer wesentlicher Anreiz in deutschen Was waren und was sind die Motive, um in deut- Wohnimmobilien zu investieren, ist die Eigen- sche Wohnimmobilien zu investieren? tümerquote: in Deutschland leben lediglich 43 % der Bevölkerung in den eigenen vier • In Deutschland stagnieren die Wohnungspreise Wänden. Auch hier liegen die Vergleichszahlen seit über 10 Jahren, während in anderen eu- im Ausland höher. In den Ländern Spanien, ropäischen Ländern (insbesondere in Großbri- Großbritannien und Italien sowie in den USA tannien, Frankreich und Spanien) sowie in den ist der Anteil der Eigentümerbesitzer sogar USA die Hauspreise durch massive Anstiege wesentlich höher. In Deutschland leben somit gekennzeichnet sind. Dies führte dazu, dass mehr Menschen zur Miete, als in jedem anderen ausländische Investoren den deutschen Woh- Land der EU 15. Anteil der Eigenheimbesitzer in % der Haushalte Spanien Italien Großbritannien USA EU 15 Österreich Frankreich Niederlande Deutschland 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Quelle: Eurostat, nationale Statistikämter KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Ausblick
    • BernsdorfDiese Tatsache ist u. a. darauf zurückzuführen, • Wesentlichen Einfluss auf Wohnungsinvesti-dass in Deutschland Mietwohnungen gegen- tionen haben Prognosen zur demografischenüber Eigentumswohnungen privilegiert sind. Entwicklung. Die natürliche Bevölkerungs-Die verschiedenen staatlichen Regulierungen entwicklung ist in nahezu allen Regionenund Eingriffe und die nach wie vor große Deutschlands bereits seit Jahren rückläufig.Bedeutung der öffentlichen Hand als Vermieter Einwohnerzuwächse können fast nur übertrugen dazu bei, dass die tatsächlichen Mieten Zuwanderungen erzielt werden.tendenziell unter der Miete liegen, die sich ineinem unregulierten Markt ergeben würde. Im Haushaltszuwächse sind hingegen nicht nur inGegensatz dazu, erfolgt die Preisbildung für den Metropolenregionen zu erwarten, sondernEigentumswohnungen weitgehend unreguliert. auch in Regionen mit überdurchschnittlichenIn Ostdeutschland kam die zu DDR-Zeiten Geburtenraten, mit auf Leistung ausgerichtetenausschließlich auf Mietwohnungen ausge- Bildungseinrichtungen, mit einer modernenrichtete Wohnungsbaupolitik hinzu, die zur Infrastruktur sowie einer starken lokalen undheutigen Mieterquote von 66 % führte. Somit exportorientierten Wirtschaft. Demnach gibtwird in Ostdeutschland nur ein Drittel der Woh- es zahlreiche investitionswürdige Städte undnungen vom Eigentümer genutzt, im gesamten Regionen in der gesamten BundesrepublikBundesgebiet sind es 43 %. Nicht zuletzt auf Deutschland und die InvestitionsmöglichkeitenGrund des zunehmenden Bedürfnisses bzw. der sind daher differenzierter zu bewerten, als dieNotwendigkeit im Rahmen einer zielgerichteten übliche Nord/Süd bzw. Ost/West Betrachtung.Altersvorsorge „Mietfrei“ im Alter zu wohnen,wird erwartet, dass sich der Anteil der Eigen- Wohnfläche je Person (gesamt) – 2002heimbesitzer in Deutschland nachhaltig erhöhtund somit die Nachfrage für Wohnungen steigt. mit 7 und mehr West Wohneinheiten Ost mit 3 – 6 Wohneinheiten mit 2 Wohneinheiten mit 1 Wohneinheit m2 0 20 40 60 Quellen : Stat BA, Microzensus, DB Research KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Ausblick 9
    • Bad Langensalza • Trotz des demografischen Trends, ist es wichtig • Ein weiterer Faktor, der das rege Interesse an festzuhalten, dass die Nachfrage nach Wohn- deutschen Wohnimmobilien unterstützt hat, ist flächen pro Person stetig zunimmt. Nicht nur das nach wie vor – historisch betrachtet – nied- die Bundesbürger wollen mehr Wohnraum rige Zinsniveau. Da in einem breit gestreuten für sich genießen, sondern insbesondere der Wohnimmobilienportfolio die Mieteinnahmen Zuwachs an Kleinhaushalten beschleunigt die als relativ stabil gelten, und somit der gesamte Nachfrage nach Wohnraum. Markt einer geringeren Volatilität ausgesetzt ist, sind Finanzierungen mit einem hohen Ver- schuldungsgrad üblich und ermöglichen daher Wohnfläche je Person nimmt stetig zu attraktive Eigenkapitalrenditen. Dies betrifft, 43 auch auf Grund von neuen internationalen 41 Finanzdienstleistern in Deutschland, nicht nur Westdeutschland 39 institutionelle – sondern auch private – Inves- 37 toren. Obwohl die Zinsen in Deutschland durch 35 die konjunkturelle Erholung jüngst gestiegen 33 sind, ermöglicht das heutige Zinsniveau immer 31 noch eine attraktive Finanzierbarkeit von Ostdeutschland 29 Wohnimmobilien. 27 m2 25 Immer mehr Kleinhaushalte 1989 1992 1995 1998 2001 Anteil an Gesamt Quellen: Stat BA, Ifo Institut 45 % 40 35 1 Person 30 2 Personen 25 20 3 Personen 15 10 4 Personen 5 Personen 5 0 1968 1973 1978 1983 1988 1993 1996 2003 Quellen: Stat BA , Microzensus 10 KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Ausblick
    • Verkäufer von Wohnungsbeständen Veräußerungserlös ins höherrentierliche Kernge-Das Potenzial für künftige Wohnungsportfolien- schäft investiert. Es wird erwartet, dass diese Ent-transaktionen ist weiterhin sehr groß. Obwohl der wicklung nicht nur bei den großen Unternehmen,Bund, seine Einrichtungen sowie einzelne Bundes- sondern auch bei mittelständischen Unternehmen,länder (vor allem Berlin) schon erhebliche Abver- die sich im Rahmen der Globalisierung noch effi-käufe vorgenommen haben, haben die Kommunen, zienter aufstellen müssten, weiter anhält bzw. sichals Gesellschafter ihrer Wohnungsgesellschaften sogar beschleunigt.ihren Wohnungsbestand in den letzten Jahrenkaum reduziert. Mit einem Wohnungsbestand von Zielsetzungrd. 2,5 Mio. sind die Kommunen somit wesentliche Die KWG Kommunale Wohnen AG hat nunmehrZielgruppe von privaten Immobilieninvestitionen. begonnen, das ihr zur Verfügung stehende KapitalIn vielen Kommunen, macht es durchaus wirt- zum Erwerb attraktiver Wohnungsbestände zu ver-schaftlichen und politischen Sinn, Erlöse aus dem wenden. Mit dem Aufbau der Gesellschaft, ist esWohnungsverkauf für die Schuldtilgung oder für beabsichtigt, das Einkaufsvolumen in den nächstendie Infrastruktur, sowie für Ausbildungsinvesti- Monaten deutlich zu beschleunigen.tionen zu verwenden. Jeder zusätzliche Euro imBereich Infrastruktur und Ausbildung allein, stärkt Als nachhaltiger Bestandshalter beabsichtigt diedie jeweilige Kommune im Standortwettbewerb KWG Kommunale Wohnen AG zunehmend eine Al-und macht sie somit attraktiver für Unternehmen ternative als Eigentümer zu ausländischen Fondsund damit zuziehende Arbeitnehmer. darzustellen, ohne eine geringere Wertsteigerung und Wertentwicklung der Bestände in Kauf neh-Aber auch bei den nichtimmobilienwirtschaftlichen men zu müssen. Entscheidend ist der Investitions-Unternehmen, gibt es nach wie vor zahlreiche zeitraum. In diesem Geschäft entscheidet nicht derAkquisitionsmöglichkeiten. Der weiterhin hohe kurzfristige Gewinn, sondern die kontinuierlicheBestand an Wohnimmobilien stammt überwiegend Vermögensvermehrung.aus einer Zeit, als Mitarbeitern eine Werkswoh-nung als Vergütungsbestandteil angeboten wurde.Das Immobilienvermögen rentiert jedoch in derRegel unter den Renditeforderungen des Gesamt-unternehmens. Somit haben namhafte Unterneh-men (z. B. E.ON, ThyssenKrupp, Deutsche Bahn)bereits ihre Werkswohnungen verkauft und den KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Ausblick 11
    • KWG Kommunale Wohnen AG Bilanz zum 31. Dezember 2006 Aktiva 31.12.2006 31.12.2005 EUR EUR A. Anlagevermögen I. Sachanlagen 1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 78.211,00 0,00 2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 98.049,75 0,00 176.260,75 0,00 II. Finanzanlagen Geleistete Anzahlungen 4.022.495,32 0,00 4.198.756,07 0,00 B. Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 13.551,42 0,00 2. Sonstige Vermögensgegenstände 260.396,88 17.947,00 273.948,30 17.947,00 II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 6.281.419,40 2.015.477,32 6.555.367,70 2.033.424,32 Gesamtsumme Aktiva 10.754.123,77 2.033.424,3212 KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Bilanz
    • Passiva 31.12.2006 31.12.2005 EUR EURA. Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital 3.000.000,00 2.000.000,00 II. Kapitalrücklage 7.517.912,22 0,00 III. Gewinnrücklagen Gesetzliche Rücklage 1.855,13 1.855,13 IV. Bilanzgewinn /Bilanzverlust 0,00 -52.832,16 10.519.767,35 1.949.022,97B. Rückstellungen 1. Steuerrückstellungen 0,00 26.451,81 2. Sonstige Rückstellungen 79.834,00 22.935,54 79.834,00 49.387,35C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen 150.255,44 0,00 und Leistungen – davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: EUR 141.053,44 (Vorjahr: EUR 0,00) 2. Sonstige Verbindlichkeiten 4.266,98 35.014,00 – davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: EUR 4.266,98 (Vorjahr: EUR 35.014,00) – davon aus Steuern: EUR 3.148,91 (Vorjahr: EUR 35.014,00) 154.522,42 35.014,00Gesamtsumme Passiva 10.754.123,77 2.033.424,32 KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Bilanz 13
    • KWG Kommunale Wohnen AG Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2006 Gewinn- und Verlustrechnung 2006 2005 EUR EUR 1. Erlöse aus dem Verkauf von Wertpapieren und Beteiligungen 0,00 1.628.807,59 2. Sonstige betriebliche Erträge 55.518,44 22.936,39 3. Aufwendungen für den Erwerb von Wertpapieren und Beteiligungen 0,00 -1.591.610,53 4. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter -95.516,35 0,00 b) Soziale Abgaben -2.890,80 0,00 5. Abschreibungen auf Sachanlagen -12.354,45 0,00 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen -482.753,28 93.378,22 7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge – davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 0,00 (Vj. EUR 12.008,09) 110.536,80 12.124,94 8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -859,00 -1,80 9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit -428.318,64 -21.121,63 10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -936,98 -66.957,93 11. Jahresfehlbetrag -429.255,62 -88.079,56 12. Gewinnvortrag/Verlustvortrag aus dem Vorjahr -52.832,16 35.247,40 13. Entnahmen aus der Kapitalrücklage 482.087,78 0,00 14. Bilanzgewinn / Bilanzverlust 0,00 -52.832,1614 KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Gewinn- und Verlustrechnung
    • AnhangI. Gesetzliche Grundlagen für die Aufstellung Tätigkeit grundlegend geändert. Sie betreibt des Jahresabschlusses nunmehr den Erwerb, die Errichtung und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowieDer Jahresabschluss der KWG Kommunale Woh- die Beteiligung an Immobilienunternehmen,nen AG, Bremerhaven ist nach den Vorschriften insbesondere an gemeinnützigen, kommunalendes HGB und des AktG aufgestellt. und genossenschaftlichen Wohnungsbauge- sellschaften, sowie die Vermietung der eigenen Immobilien und die Verwaltung der eigenenII. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Beteiligungen und Immobilien. Bislang war Darstellungsstetigkeit die Gesellschaft in dem Bereich Biotechnologie tätig und beteiligte sich dort an erfolgsverspre-1. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem chenden Engagements. Gesamtkostenverfahren gegliedert (§ 275 Abs. 2 HGB). Die Gesellschaft hat abweichend zum 2. Die erworbenen Sachanlagen werden zu An- Vorjahr Gewinne aus dem Verkauf von Wertpa- schaffungskosten und soweit abnutzbar, vermin- pieren unter den sonstigen betrieblichen Erträ- dert um planmäßige Abschreibungen, bewertet. gen und Verluste hieraus unter den sonstigen Die Abschreibungssätze der abnutzbaren betrieblichen Aufwendungen erfasst. Im Vorjahr Gegenstände des Anlagevermögens richten sich erfolgte ein Bruttoausweis von Erlösen und de- nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. ren Anschaffungskosten als gesonderte Posten Die Zugänge der abnutzbaren Vermögensge- der Gewinn- und Verlustrechnung. Die Ände- genstände des Anlagevermögens werden nach rung führte zu einer Rückführung zum handels- der linearen Abschreibungsmethode pro rata rechtlichen Schema des § 275 HGB. Wegen der temporis abgeschrieben. Geringwertige Anla- z. T. geringen Werte einzelner Posten wurden gegüter (mit Anschaffungskosten bis zu jeweils die Vorjahreswerte der Bilanz und der Gewinn- EUR 410,00) werden im Zugangsjahr in voller und Verlustrechnung nicht mehr auf TEUR Höhe abgeschrieben und im Anlagenspiegel als gerundet. Aufgrund dieses Sachverhalts und Abgang erfasst. des geänderten Gegenstands des Unternehmens ist die Vergleichbarkeit der Vorjahreswerte nur eingeschränkt möglich. Die Gesellschaft hat die KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Anhang 15
    • 3. Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten III. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und angesetzt. Bei voraussichtlich dauernder Wert- Verlustrechnung minderung erfolgt eine Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert. Gemäß § 265 Bedingt durch die Neuausrichtung der Gesellschaft Abs. 5 Satz 2 HGB wurde der Posten geleistete führten die Ingangsetzungskosten zu dem ausge- Anzahlungen unter den Finanzanlagen in der wiesenen Jahresfehlbetrag. Wesentliche operative Bilanz hinzugefügt, da der Inhalt nicht von Geschäftstätigkeiten wurden im Geschäftsjahr einem vorgeschriebenen Posten gedeckt wird. 2006 neben den Akquisitionen im Finanzanlage- Es handelt sich hierbei neben vorab geleisteten vermögen noch nicht vorgenommen. Anschaffungsnebenkosten um geleistete Kauf- preiszahlungen für vinkulierte Namensaktien, 1. Anlagevermögen bei denen der Übergang des rechtlichen Eigen- Die Entwicklung des Anlagevermögens ist in dem tums aufgrund eines noch nachzuvollziehenden Anlagenspiegel (Seite 18) dargestellt. Urkundentausches und des wirtschaftlichen Eigentums wegen der noch fehlenden notwen- 2. Gezeichnetes Kapital digen Zustimmung durch den Aufsichtsrat der Das Grundkapital der Gesellschaft ist eingeteilt in Gesellschaft bislang nicht erfolgt ist. Die Gesell- 3.000.000 nennwertlose Inhaberaktien. Von diesen schaft geht davon aus, dass die Zustimmung der Aktien sind 1.000.000 im Geschäftsjahr 2006 aus Aktienübertragung erteilt wird und andrenfalls dem genehmigten Kapital gezeichnet worden. der erworbene Anspruch durch Abtretung an eine dritte Person verwertet werden kann. 3. Genehmigtes Kapital Der Vorstand ist bis zum 30. August 2011 ermäch- 4. Forderungen und sonstige Vermögensgegen- tigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grund- stände sowie flüssige Mittel werden mit ihrem kapital der Gesellschaft um bis zu insgesamt EUR Nominalbetrag angesetzt. Bei erkennbaren 1.500.000,00 durch ein- oder mehrmalige Ausgabe Einzelrisiken werden Abschreibungen auf den von bis zu 1.500.000 neuer, auf den Inhaber niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen. lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sach- einlagen zu erhöhen (genehmigtes Kapital). Über 5. Die Rückstellungen sind für alle drohenden den weiteren Inhalt der jeweiligen Aktienrechte Verluste und ungewissen Verbindlichkeiten einschließlich der Gattung der auszugebenden gebildet. Es werden nur handelsrechtliche Aktien und die sonstigen Bedingungen der Aktien- Pflichtrückstellungen passiviert. Sie werden in ausgabe entscheidet der Vorstand mit Zustimmung Höhe des Betrags angesetzt, der nach vernünf- des Aufsichtsrates. tiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. 6. Die Verbindlichkeiten werden mit ihren Rück- zahlungsbeträgen passiviert.16 KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht Brief Anhang Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2005 · 2006 · des Vorstands
    • Der Vorstand ist ferner ermächtigt, das Bezugs- 4. Kapitalrücklagerecht der Aktionäre in folgenden Fällen mit Im Geschäftsjahr 2006 sind EUR 8.000.000,00Zustimmung des Aufsichtsrats auszuschließen: in die Kapitalrücklage eingestellt worden. EUR 482.087,78 sind im Geschäftsjahr 2006 der Kapi-• um Spitzenbeträge auszugleichen; talrücklage zum Ausgleich des Jahresfehlbetrages• um den Inhabern von Wandelschuldverschrei- und des Verlustvortrages entnommen worden. bungen, Optionsscheinen oder Optionsanleihen ein Bezugsrecht in dem Umfang einzuräumen, 5. Bilanzgewinn/Bilanzverlust wie es ihnen nach Ausübung des Wandlungs- Der Bilanzgewinn/Bilanzverlust in Höhe von EUR bzw. Optionsrechts oder in Erfüllung einer 0,00 (Vorjahr: EUR -52.832,16) enthält einen Ver- Wandlungspflicht als Aktionär zustehen würde; lustvortrag von EUR 52.832,16 (Vorjahr: Gewinn-• soweit ein Dritter, der nicht Kreditinstitut i. S. d. vortrag EUR 35.247,40). § 186 Abs. 5 AktG ist, die neuen Aktien zeich- net und sicherstellt, dass den Aktionären ein 6. Rückstellungen mittelbares Bezugsrecht eingeräumt wird; Die sonstigen Rückstellungen enthalten im We-• soweit die Kapitalerhöhung zum Zwecke des sentlichen Rückstellungen im Zusammenhang mit Unternehmenszusammenschlusses oder des Aufsichtsratsvergütungen, Hauptversammlungs- Erwerbs von Unternehmen oder von Beteili- kosten, Jahresabschlusserstellungs- und Prüfungs- gungen an Unternehmen oder von sonstigen kosten sowie ausstehende Rechnungen. Wirtschaftsgütern im Wege der Sacheinlage erfolgt; und/oder 7. Verbindlichkeiten• soweit der auf die neuen Aktien, für die das Für die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Bezugsrecht ausgeschlossen wird, entfallende Leistungen bestehen branchenübliche Eigentums- Anteil am Grundkapital insgesamt zehn vom vorbehalte. Hundert des Grundkapitals nicht übersteigt und der Ausgabebetrag der neuen Aktien den Börsenpreis nicht wesentlich im Sinne der §§ 203 Abs. 1 und 2, 186 Abs. 3 Satz 4 AktG unterschreitet. KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Anhang 17
    • IV. Sonstige Angaben Im Aufsichtsrat waren im Geschäftsjahr 2006 und bis dato folgende Personen tätig: 1. Belegschaft Durchschnittlich war im Geschäftsjahr ein Arbeit- Sy Schlüter (Vorsitzender), nehmer beschäftigt. Investmentmanager (seit 19. Januar 2006) 2. Mitglieder der Unternehmensorgane Gerd-Jürgen Pohl (Stellvertreter), Als Vorstand waren im Geschäftsjahr 2006 und bis Kaufmann (seit 19. Januar 2006) dato folgende Personen tätig: Hans-Michael Porwoll, Alexander Freiherr von Cramm Oberschulrat (seit 31. März 2006) (seit 01. August 2006), Vorsitzender, Bereiche Immobilienakquisitionen / Strategie / Björn Engholm (seit 04. Dezember 2006), Presse / Investor Relations / Finanzierung / Personal ehemaliger Ministerpräsident Dr. Lukas Lenz, Rechtsanwalt Prof. Dr. Peer Witten (seit 04. Dezember 2006), Bereiche Finanzen / Recht / IT / Vorsitzender des Vorstands der Immobilienakquisitionen BVL Bundesvereinigung Logistik, Bremen Thies-Martin Brandt, Diplom-Kaufmann (seit 04. Dezember 2006), Architekt Paul ffolkes Davis (seit 19. Januar 2006 bis 31. März 2006), Schatzmeister Bremerhaven, 28. Februar 2007 Entwicklung des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2006 Anschaffungskosten (in EUR) Abschreibungen (in EUR) Buchwerte (in EUR) 1.1. 2006 Zugänge Abgänge 31.12.2006 1.1.2006 Zugänge Abgänge 31.12.2006 31.12.2006 31.12.2005 I. Sachanlagen 1. Andere Anlagen, Betriebs- und 0,00 90.565,45 7.606,34 82.959,11 0,00 12.354,45 7.606,34 4.748,11 78.211,00 0,00 Geschäftsausstattung 2. Geleistete Anzahlungen und 0,00 98.049,75 0,00 98.049,75 0,00 0,00 0,00 0,00 95.049,75 0,00 Anlagen im Bau 0,00 188.615,20 7.606,34 181.008,86 0,00 12.354,45 7.606,34 4.748,11 176.260,75 0,00 II. Finanzanlagen Geleistete Anzahlungen 0,00 4.022.495,32 0,00 4.022.495,32 0,00 0,00 0,00 0,00 4.022.495,32 0,00 0,00 4.211.110,52 7.606,34 4.203.504,18 0,00 12.354,45 7.606,34 4.748,11 4.198.756,07 0,00 18 KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Anhang
    • Bestätigungsvermerk„Wir haben den Jahresabschluss – bestehend in Buchführung und Jahresabschluss überwie-aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie gend auf der Basis von Stichproben beurteilt. DieAnhang – unter Einbeziehung der Buchführung Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandtender KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven, Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichenfür das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2006 bis 31. Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowieDezember 2006 geprüft. Die Buchführung und die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahres-die Aufstellung des Jahresabschlusses nach den abschlusses. Wir sind der Auffassung, dass unseredeutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage fürergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen unsere Beurteilung bildet.in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreterder Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Unsere Prüfung hat zu keinen EinwendungenGrundlage der von uns durchgeführten Prüfung geführt.eine Beurteilung über den Jahresabschluss unterEinbeziehung der Buchführung abzugeben. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht derWir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und§ 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der den ergänzenden Bestimmungen der Satzung undWirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ord-Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung nungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichenvorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft.“Verstöße, die sich auf die Darstellung des durchden Jahresabschluss unter Beachtung der Grund- Bremerhaven, den 13. April 2007sätze ordnungsmäßiger Buchführung vermitteltenBildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslagewesentlich auswirken, mit hinreichender Si- FIDES Treuhandgesellschaft Unterwesercherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Zweigniederlassung der FIDESPrüfungshandlungen werden die Kenntnisse über Treuhandgesellschaft KGdie Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche Wirtschaftsprüfungsgesellschaftund rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die SteuerberatungsgesellschaftErwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt.Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksam-keit des rechnungslegungsbezogenen internen Schmidt, WirtschaftsprüferKontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben Mackedanz, Wirtschaftsprüfer KWG Kommunale Wohnen AG · Geschäftsbericht 2006 · Bestätigungsvermerk 19
    • KWG Kommunale Wohnen AGBüro HamburgABC-Straße 19 e-Mail: ir@kwg-ag.de20354 Hamburg Internet: www.kwg-ag.deTel. 040 – 226 30 88 -100 WKN 522734 · ISIN DE0005227342Fax 040 – 226 30 88 -200 Sitz: Bremerhaven, HRB 5062 BHVTitelbild: Bernsdorf bei DresdenGestaltung, Satz und Produktion: Gestalt und Form, Bremen | www.gestalt-und-form.de