Palestra conferida no Congresso da Serjus/MG em 2015

1. CONCENTRAÇÃO NA
MATRÍCULA
KEZIAH A. V. SILVA PINTO
OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE
BRUMADINHO/MG

2. BREVE EVOLUÇÃO DO REGISTRO
IMOBILIÁRIO NO BRASIL
 REGISTRO DE HIPOTECAS
 Lei Orçamentária 317/1843.
 Decreto Regulamentar 482/1846.
 Registro surge como necessidade para proteger o crédito e não a propriedade.
 REGISTRO GERAL
 Lei nº 1.237, de 1864.
 Substituiu a tradição pela transcrição como modo de transferência, considerando o
contrato que a precedia uma obrigação.
 Encampou a constituição de ônus reais.
 Exigência de escritura pública.
 Ao mesmo tempo, dispôs que a transcrição não fazia prova do domínio, que
deveria ser provado por ação reivindicatória.
 Efetivou a publicidade.
 Não era obrigatório em alguns casos: transmissão causa mortis, atos judiciários,
hipotecas gerais e ocultas em favor da mulher casada, menores e incapazes.
 Posteriormente, Lei nº 1.237/1864.

3. BREVE EVOLUÇÃO DO REGISTRO
IMOBILIÁRIO NO BRASIL
 CÓDIGO CIVIL DE 1916
 Registro de Imóveis.
 Necessidade de transcrição para transmissão de domínio e constituição de
ônus reais.
 Transcrição como presunção de domínio em favor de seu titular.
 Atraiu a transmissão causa mortis e atos judiciais (partilha, divisão e
demarcação).
 Transcrição: constituição de todos os direitos reais, exceto inscrição de
hipoteca.
 Transcrição para transmissão e Inscrição para direitos reais.
 Inscrição (sentido genérico): modo de adquirir, pois o lançamento do título no
registro não é uma cópia, mas seletivo de elementos essenciais.
 Inscrição Preventiva – Decreto nº 4.827/1924 – finalidade de informar
terceiros de obrigações ou riscos sobre o imóvel (penhora, arresto,
sequestro, ações reais e pessoais reipersecutórias, cláusula de vigência
na locação etc).

4. BREVE EVOLUÇÃO DO REGISTRO
IMOBILIÁRIO NO BRASIL
 LEI Nº 6.015/73
 REGISTRO DE IMÓVEIS
 Fólio Real
 Matrícula (art. 167, LRP): primeira inscrição de propriedade do imóvel no fólio real.
 Princípio da Unitariedade Matricial: cada imóvel possui uma matrícula (art. 227,
LRP).
 Registro = inscrição e transcrição (art. 168, LRP).
 Limitação geográfica - territorialidade (art. 169, LRP).
 CÓDIGO CIVIL DE 2002
 Direitos reais (art. 1.225)
 Aquisição dos direitos reais sobre imóveis com o registro no CRI (arts. 1.227 e
1.245)

5. REGISTRO DE IMÓVEIS
 EFICÁCIA
 Propriedade se constitui como registro do título aquisitivo no CRI.
 Oponibilidade erga omnes.
 PUBLICIDADE
 Sistema Eclético: publicidade registral constitui o direito real e o anuncia a
terceiros, tornando-o oponível.
 AUTENTICIDADE
 SEGURANÇA JURÍDICA
 Presunção relativa (iuris tantum) dos direitos, atos e negócios constantes da
matrícula.

6. “PRINCÍPIO” DA INSCRIÇÃO
 “O princípio de inscrição significa que a constituição, transmissão e extinção
de direitos reais sobre imóveis só se operam por atos inter vivos mediante sua
inscrição no registro. (...) A mutação jurídico-real nasce com a inscrição e, por
meio desta, se exterioriza a terceiros. (...) O princípio de inscrição justifica-se
facilmente pela necessidade de dar a conhecer à coletividade a existência
dos direitos reais sobre imóveis, uma vez que ela tem de respeitá-los.”
(Afrânio de Carvalho)
 “A inscrição declarativa apenas divulga direitos que ganharam existência antes
dela ou riscos que pendam sobre direitos inscritos, ocupando, no primeiro
caso, os interstícios deixados no livro pela inscrição constitutiva, a fim de
completar coerentemente a seqüência de titularidades, e apondo-se, no
segundo, a inscrição preexistente no propósito de advertir sobre a
pendência de pretensão a ela adversa. (...) serve para divulgar riscos
pendentes sobre direitos inscritos, inclusive o de iminentes constituição
de um gravame, para o fim de chamar a atenção de terceiros acerca de
pretensões adversas àqueles, pondo-os de sobreaviso quanto ao imóvel
atingido por elas. Dada a sua finalidade de premonição de riscos, é
chamada com toda propriedade de inscrição preventiva.” (Afrânio de
Carvalho)

7. CONCENTRAÇÃO
 INSCRIÇÃO PREVENTIVA (Afrânio de Carvalho)
 Todos os atos e negócios jurídicos relacionados com bem imóvel
devem ingressar no fólio real, na matrícula do imóvel como forma
de se assegurar a ampla publicidade e preservar direitos do
adquirente e terceiros de boa-fé.
 A matrícula onde está registrado o imóvel deve concentrar todas
as informações necessárias relativamente a ações judiciais em
face do proprietário e que possam ter por objeto o imóvel ou que
possam, no futuro, ter o imóvel como garantia.

8. CONCENTRAÇÃO
 Art. 621, inciso IX, do Provimento 260/CGJ/2013:
Art. 621. O serviço, a função e a atividade registral imobiliária se norteiam
pelos princípios constantes do art. 5º e pelos específicos da atividade, tais
como:
IX – da concentração, a possibilitar que se averbem na matrícula as
ocorrências que alterem o registro, inclusive títulos de natureza judicial ou
administrativa, para que haja uma publicidade ampla e de conhecimento de
todos, preservando e garantindo, com isso, os interesses do adquirente e
de terceiros de boa-fé.

9. CONCENTRAÇÃO
 Ainda o Código de Normas de Minas Gerais:
 Art. 824. Além dos casos expressamente previstos em lei e neste
Provimento, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras
ocorrências que, por qualquer modo, alterem o ato.
 Art. 825. Os atos, fatos e contratos relativos ao imóvel, registro ou averbação
ou às pessoas neles constantes poderão ser averbados para que produzam
efeitos contra terceiros.
 Art. 826. As informações constantes dos registros ou das averbações são
suficientes para atestar tanto a titularidade dos direitos quanto as restrições
pessoais e os ônus, encargos ou gravames existentes no imóvel.

10. CONCENTRAÇÃO
 Art. 167, I (registro) e II (averbação), LRP.
 Art. 172, LRP. No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o
registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios,
translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei,
" inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua constituição, transferência e
extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua
disponibilidade.
 Art. 239, LRP: penhoras, arrestos e sequestro.
 Art. 246, LRP. Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo
167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências
que, por qualquer modo, alterem o registro.
 Art. 247, LRP: indisponibilidades.
 Art. 1.225, CC/02.
 Art. 615-A, CPC (Averbação Premonitória)
 Art. 64, Lei nº 9.532/95 (Arrolamento Fiscal de Bens)
 Súmula 375, STJ: O reconhecimento da fraude à execução depende do
registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro
adquirente. (Editada em 30/03/2009).

11. CONCENTRAÇÃO
 MEDIDA PROVISÓRIA 656, de 07/10/2014
 Eficácia concreta ao Princípio da Concentração.
 Sanção para a omissão em levar para o fólio real (matrícula): a não
oponibilidade do ônus ou constrição sobre o imóvel contra o adquirente de
boa-fé.
 Arts. 10 a 14.
 LEI Nº 13.097/2015
 Arts. 54 a 61.

12. CONCENTRAÇÃO – LEI 13.097/2015
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar
direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes,
nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do
imóvel as seguintes informações:
I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase
de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de
1973 – Código de Processo Civil.
III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de
outros ônus quando previstos em lei; e
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade
patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de
janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes
da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro
de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel,
ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de
2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de
registro de título de imóvel.

13. CONCENTRAÇÃO – LEI 13.097/2015
 REGRA: se não houver na matrícula do imóvel informações
sobre ações reais ou pessoais reipersecutórias, averbação
premonitória, de constrição judicial ou de cumprimento de
sentença, de restrição administrativa ou convencional, de
indisponibilidade, de ônus previstos em lei ou de ações que
possam reduzir o proprietário à insolvência, estas matérias não
poderão ser opostas ao terceiro de boa-fé, por falta de eficácia.
 Não oponibilidade ao terceiro de boa-fé de circunstância que deveria ter sido
lançada na matrícula do imóvel e não foi.
 Presunção absoluta de boa-fé do terceiro.
 Ônus do credor em levar informações para a matrícula.

14. CONCENTRAÇÃO – LEI 13.097/2015
 Lei nº 7.433/1985:
Art 1º - Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos
documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os
documentos expressamente determinados nesta Lei.
§ 1º . Revogado pela Lei nº 13.097/2015.
§ 2º. O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento
comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as
certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando
dispensada sua transcrição.

15. CONCENTRAÇÃO – LEI 13.097/2015
 VIGÊNCIA DA REGRA DA CONCENTRAÇÃO
 Art. 61. Os registros e averbações relativos a atos jurídicos anteriores a esta Lei,
devem ser ajustados aos seus termos em até 2 (dois) anos, contados do início de
sua vigência.
 Atos que acontecerem a partir da vigência da lei já têm que imediatamente serem
levados para o fólio real;
 Atos anteriores à vigência da lei devem ser levados ao fólio real em até 2 anos a contar
do início da vigência.
 Art. 168. Esta Lei entra em vigor:
II - 30 (trinta) dias após a sua publicação, em relação aos arts. 54 a 62;
 Publicação: 19/01/2015
 Vigência: 30 dias depois (início a partir de19/02/2015)

16. CONCENTRAÇÃO – LEI 13.097/2015
 CONSEQUÊNCIAS PRÁTICAS PARA O REGISTRADOR IMOBILIÁRIO EM
RELAÇÃO À CONCENTRAÇÃO:
 ações reais ou pessoais reipersecutórias, averbação premonitória, de constrição judicial ou
de cumprimento de sentença, de restrição administrativa ou convencional, de
indisponibilidade, de ônus previstos em lei ou de ações que possam reduzir o proprietário à
insolvência que tiverem início a partir de 19/02/2015 já devem ser levadas ao fólio real
para serem opostas a terceiros.
 Omissão afasta, desde logo, a oponibilidade destas matérias a terceiros, que serão
considerados de boa-fé – presunção absolta ex lege.
 ações reais ou pessoais reipersecutórias, averbação premonitória, de constrição judicial ou
de cumprimento de sentença, de restrição administrativa ou convencional, de
indisponibilidade, de ônus previstos em lei ou de ações que possam reduzir o proprietário à
insolvência proprietário à insolvência que se iniciaram antes de 19/02/2015 DEVERÃO ser
levados ao fólio real em até 2 anos a partir de 19/02/2015.
 Necessidade de se exigir ainda as certidões de feitos ajuizados em nome do transmitente
como forma de assegurar a boa-fé do adquirente durante esta vacatio legis de 2 anos.
 Após o prazo de 2 anos, ou seja, de 19/02/2017, omissão afasta a oponibilidade destas
matérias a terceiros, que serão considerados de boa-fé – presunção absolta ex lege.

17. CONCENTRAÇÃO – LEI 13.097/2015
 Provimento 304/2015, da CGJ – REVOGOU OS INCISOS V E VI, DO ART.
160, DO CÓDIGO DE NORMAS:
Art. 160. São requisitos documentais inerentes à regularidade de escritura pública que
implique transferência de domínio ou de direitos relativamente a imóvel, bem assim como
constituição de ônus reais:
V - apresentação das certidões de feitos ajuizados expedidas pela Justiça Federal, pela
Justiça Estadual e pela Justiça do Trabalho em nome do transmitente ou onerante,
provindas do seu domicílio e da sede do imóvel, quando diversa, ou a expressa dispensa
pelo adquirente ou credor da apresentação das referidas certidões, ciente dos riscos
inerentes à dispensa, o que deve ser consignado em destaque na escritura; (Inciso V revogado pelo
Provimento no 304, de 27 de julho de 2015)
VI - apresentação da certidão de débitos trabalhistas, expedida por meio do sítio eletrônico
do Tribunal Superior do Trabalho - TST ou expressa declaração, consignada na escritura, de
que as partes envolvidas estão cientes da possibilidade de sua obtenção. (Inciso VI revogado pelo
Provimento no 304, de 27 de julho de 2015)
§ 3º. É dispensada a exigência de apresentação de certidões dos distribuidores judiciais
para a lavratura de escrituras relativas à alienação ou oneração de bens imóveis. (§ 3º com
redação determinada pelo Provimento no 304, de 27 de julho de 2015).
§ 5º. O tabelião de notas deverá orientar sobre a possibilidade de obtenção das certidões
mencionadas no § 3o deste artigo para a maior segurança do negócio jurídico. (§ 5º
acrescentado pelo Provimento no 304, de 27 de julho de 2015).

18. CONCENTRAÇÃO – LEI 13.097/2015
 CONCLUSÕES DECORRENTES DO PROVIMENTO 304/2015:
 Para ESCRITURA PÚBLICA admite-se a dispensa das certidões de feitos ajuizados,
mas deverá consignar na Escritura a observação de que orientou obtenção das certidões
para maior segurança do negócio jurídico (§ 5º, art. 160, CN), uma vez que o art. 156,
inciso VIII, do CN traz como requisito da Escritura Pública a referência ao cumprimento de
exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato.
 ATENÇÃO: regra válida para as escrituras lavradas a partir da vigência do Prov. 304/15
(27/07/2015).
 Para Escrituras lavradas ANTES de 27/07/2015 continua a obrigatoriedade de apresentação das
certidões de feitos ajuizados ou dispensa com ressalva de alerta dos riscos inerentes à dispensa.
 Para INSTRUMENTOS PARTICULARES (e documentos da JUNTA COMERCIAL) levados
a registro, por segurança jurídica e em atenção à vacatio legis da Lei nº 13.097/2015, até
19/02/2017, devem ser exigidas as certidões de feitos ajuizados em nome do
transmitente, já que não existe a figura do Tabelião orientando sobre obtenção das
certidões, conforme previsto no § 5º, do art. 160, do CN.

19. CONCENTRAÇÃO – LEI 13.097/2015
 EXCEÇÕES À CONCENTRAÇÃO (não há ônus do credor porque não há presunção
absoluta de boa-fé):
 Arts. 129 e 130, da Lei 11.101/2005 (Lei de Falências): ineficácia em relação à massa falida, atos
praticados em fraude contra credores com prejuízo efetivo à massa falida.
 Aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel (Exs: usucapião,
ação anulatória ou declaratória de nulidade de título aquisitivo).
 A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária,
parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de
evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no
preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador
ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições
constantes da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (art. 55, Lei 13.097/2015)
 Não há dispensa na apresentação de certidões negativas de débitos fiscais, pois a alienação de bens
que reduzam o transmitente a insolvência após a inscrição em Dívida Ativa é feita em fraude à
execução (art. 185, do CTN) e não se impõe à Fazenda Pública dever de averbar na matrícula a
existência de dívida ativa.
 Não se aplica a imóveis que façam parte do patrimônio da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos
Municípios e de suas fundações e autarquias (art. 58, Lei 13.097/2015).
 ATENÇÃO: e as certidões trabalhistas?

20. CONCENTRAÇÃO E O NOVO CPC
Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:
I - quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória,
desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;
(Concentração)
II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma
do art. 828; (Averbação Premonitória do atual art. 615-A, CPC/73 - Concentração)
III - quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição
judicial originário do processo onde foi arguida a fraude; (Concentração)
IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de
reduzi-lo à insolvência; (Concentração – art. 54, IV, Lei 13.097/15 – averbação por decisão judicial)
V - nos demais casos expressos em lei.
§ 1o A alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente.
§ 2o No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar
que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes,
obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem. (ressalva/exceção do
Parágrafo Único do art. 54, Lei nº 13.097/15)

21. MUITO
OBRIGADA!!!