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    Shopleasing Shopleasing Presentation Transcript

    • VinoEarth Shop-leasing Alquiler y gestión de puntos de venta para el sector retail. Juan José Juárez Campo Shop-leasing
    • VinoEarth Quien les presenta: Juan José Juárez Campo (+ 34 - 691 209 982 ) 8 años en gestión CAPEX del sector retail. Executive MBA IE Formación universitaria de Ingeniería ( Rama industrial) Shop-leasing
    • VinoEarth Dirigido a: Fondos de inversión inmobiliaria con centros comerciales en cartera. Aseguradoras Inversores de largo plazo. Shop-leasing
    • VinoEarth El Sector ( Inmobiliario) “El mercado de inversión de retail más estable que otros segmentos del mercado inmobiliario” (fuente Atisreal 2008) Inversión inmobiliaria con revalorización de activos (2008): •EEUU: -73%. •Europa: -52%. Alternativa: Activos inmobiliarios con depreciación total: •Generación estable de flujos de caja •Ventajas fiscales próximamente ( REIT´s) •Cobertura contra la inflación •Posibilidad de apalancamiento financiero •Mejora el ratio rentabilidad/riesgo de una cartera •Retorno de la inversión asegurada sin depreciación. Shop-leasing
    • VinoEarth El Sector ( Retail) Cuota mercado RETAIL otros Tendencia a la concentración. 10% hipermercados comercio Bajo crecimiento de un 13% independiente 45% mercado maduro. grandes almacenes 15% Crecimiento basado en robar cadenas cuota al comercio especializadas independiente. 17% Comportamiento cliente Recurre a empresas de servicio llave en mano cuando llega a un país. Posteriormente contrata a un Project manager y subcontrata a arquitectos y/o constructoras especializadas Shop-leasing
    • VinoEarth El Sector ( Retail) II Necesitan Socios estratégicos para expandirse Fuente: CB RICHARD ELLIS
    • VinoEarth El modelo de negocio. Garaje (emplazamiento) Vehículo (generador de negocio) negocio funcionando Local (emplazamiento) Shop-Leasing (obra=vehículo) negocio funcionando
    • VinoEarth Demanda potencial •Sub-sector de Distribución Textil. •Más sensible a la calidad de sus puntos de venta. •La gestión de su “Visual Merchandising” es un valor añadido al cliente. •Alto nivel de exigencia en el mantenimiento de los locales. Las franquicias avaladas por las cadenas son un nicho importante. “en abril de 2009 las ventas de las franquicias retail evolucionaron al alza con respecto al mismo mes del año anterior, frente a la caída registrada en los centros propios. “ Shop-leasing (Franchise & Retail )
    • VinoEarth Cliente objetivo: Debemos estar en: 1.-Cadenas de retail respaldadas por una matriz con VV > 300Mio€ 2.- Cadenas ya presentes en España VV > 50 Mio. €. 3.- Franquicias avaladas por la matriz. No debemos estar en: 1.-Grandes cadenas de distribución que hayan diversificado a negocios inmobiliarios o que puedan hacerlo. ( por ejemplo INDITEX) 2.-Pequeñas cadenas que sufran riesgo de cerrar en España. 3.-Nuevas empresas que empiezan en el sector comercio. Shop-leasing
    • VinoEarth Características del Cliente objetivo: PUNTOS DE VENTA MINORISTAS (Nacional – Datos 2008 a 1 Febrero) 73.160 72.069 70.948 71.021 71.100 71.168 71.180 71.150 70.612 70.525 69.976 69.138 67.100 64.470 55.038 54.560 1.993 1.994 1.995 1.996 1.997 1.998 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007 2.008 Fuente ACOTEX ( asociación empresarial de comercio textil y complementos) Shop-leasing
    • VinoEarth Características del Cliente objetivo II: EVOLUCIÓN DE CUOTAS DE MERCADO NACIONAL Tiendas Multimarca Grandes Almacenes Cadenas Especializadas Hiper / Supermercados Factory / Outlet 70 58,8 58,8 56,6 60 50 43,1 39,8 38,6 40 36,0 34,0 32,0 31,0 27,0 30 24,1 24,0 23,0 27,0 20,8 18,9 19,0 20,0 20,0 21,0 20 14,1 14,3 15,8 16,1 16,2 13,7 15,0 10,2 17,0 16,0 13,0 8,9 8,4 14,0 15,5 15,0 10 4,0 5,0 6,0 8,0 7,3 7,1 8,3 0,9 1,5 0 1.993 1.994 1.995 1.999 2.001 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007 Fuente ACOTEX Shop-leasing
    • VinoEarth Características del Cliente objetivo III: DEMANDA DE LOCALES POR SECTORES NACIONAL (2007) Alimentación Cultura y Regalos Belleza y Salud Hogar 4,0% 3,0% 5,0% 2,0% Servicios Ocio 6,0% 0,4% Restauración 17,9% Textil y Complementos 61,8%
    • VinoEarth ACTORES Sector financiero: Banca. Capital riesgo. Sector construcción: Constructoras especializadas. ( IC Asociados, BETCAT, Agobensa, Konforma, etc) Sector servicios: Grandes empresas de servicios de mantenimiento ( DALKIA, IMTECH, AGBAR, FERROSER) Shop-leasing
    • VinoEarth Hipótesis: Nuevo Negocio Innovador basado en experiencia. Los cobros se realizan puntualmente en fecha de vencimiento (domiciliación). Se invierte dinero solo a la firma de cada acuerdo. El cobro está asegurado. Se aprueban los REIT´s en España. Shop-leasing
    • VinoEarth Escenarios contemplados Solución: Escenario pésimo: No se consiguen clientes No es necesario invertir Procedimiento: Escenario normal: se consigue un cliente para Se invierte a medida que ampliamos el reformar y abrir nuevas tiendas parque. ( caso presentado) Procedimiento: Escenario Bueno: se consigue un cliente Se desembolsa el valor contable del dispuesto a vendernos-alquilar su parque parque y se obtienen beneficios (año1) Problema: Escenario óptimo: se consiguen varios No podemos permitirnos un crecimiento clientes dispuestos a vendernos-alquilar su tan rápido. Deberemos elegir qué cliente parque es mejor. Shop-leasing
    • VinoEarth Coutas de mercado previstas En el 2010 se abrirán 2.000.000 m2 en centros comerciales. Aperturas de Centros Comerciales: Año m2 2010 2.000.000 2011 1.300.000 Superficie en Centros Comerciales Superficie SHOPLEASING Año m2 Año m2 cuota 2010 12.400.000 2010 4.400 0.035% 2011 13.700.000 2011 9.200 0.067% Shop-leasing
    • VinoEarth Oferta de servicios Considerando: •un WACC medio del cliente de 7.58% •Locales de superficie media 200 m2. •Alquiler de 5 años de duración. •20% de margen sobre las operaciones. 365.93 €/m2 al año Alquiler de los activos. 30.5 €/m2 al mes Gestión de obras y licencias. 1 €/m2 al día Gestión del mantenimiento y soporte del gasto. Shop-leasing
    • VinoEarth Valor para el cliente Externalización de la gestión del CAPEX. Puntos de venta conservados como el primer día. Eliminar el inmovilizado de sus balances. Destinar esos recursos a circulante para expandirse. WACC cliente = 7.58% rentabilidad cliente = 17% Shop-leasing
    • VinoEarth Valor para el accionista 16.000 Crecimiento estable simulación de salida 12.000 8.000 4.000 0 2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019 -4.000 EBITDA Resultado Neto Cash Flow al Servicio de la Deuda cash flow acumulado Dividendos
    • VinoEarth Ingresos previstos (´000€) Crecimiento estable simulación de salida 9.000 140 8.000 120 118 7.000 94 96 100 6.000 5.000 7.831 7.831 80 70 72 4.000 6.074 6.074 60 3.000 46 4.318 48 4.318 40 2.000 2.561 22 24 2.561 20 1.000 805 805 0 0 0 2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019 INGRESOS TOTALES parque al final de año Shop-leasing
    • VinoEarth PyG previstas (´000€)
    • VinoEarth EBITDA previsto (´000€) & punto de equilibrio Crecimiento estable simulación de salida 8.000 7.831 7.831 Q1 Y2 ; Punto de EBITDA equilibrio 7.000 Gastos 6.241 alcanzado Ingresos 6.000 6.074 5.803 6.074 4.928 5.000 4.386 4.318 4.000 4.053 3.143 2.863 3.000 2.561 2.561 1.849 2.000 1.301 1.689 2.028 805 1.455 1.000 1.260 1.590 1.146 805 874 910 328 -69 713 477 0 2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019 -1.000
    • VinoEarth Valor para el accionista II 11.146 Crecimiento estable Autofinanciación sostenible 5.573 0 2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019 -5.573 EBITDA Resultado Neto Cash Flow al Servicio de la Deuda cash flow acumulado Dividendos
    • VinoEarth ¿Por qué ahora? Próxima aprobación en España de las SOCIMI (REIT´s) SOCIMI sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario Preparemos una empresa que pueda convertirse en una SOCIMI rentable Shop-leasing
    • VinoEarth Características de las SOCIMI Capital social > 15 Mio€ Cotizadas. Activos inmobiliarios de naturaleza urbana. Reparto del 90% del Bº neto a los accionistas. Impuesto de sociedades : 18% Shop-leasing
    • VinoEarth Necesidades Financieras 6 Mio€ primer año Ampliación de capital de 5Mio€ el segundo año. 4 Mio€ para ampliar y convertirnos en SOCIMI ( salida a Bolsa) Capital Social SOCIMI: 4 Mio € Inicio: 6 Mio € Ampliación 2º año: 5 Mio €
    • VinoEarth FUTURO Conversión en SOCIMI. Adquisición por un fondo inmobiliario. Salida a mercado bursátil. Paralizar la inversión y reinvertir las amortizaciones Paralizar la inversión y la reinversión para liquidar la empresa.
    • VinoEarth GRACIAS jjjuarez.exmba2008@alumno.ie.edu
    • VinoEarth DAFO Shopleasing Fortalezas: Oportunidades: Agilidad desarrollo de tiendas. Crecimiento del sector retail mayor a la media Cercanía de respuesta a las tiendas . Atractividad de la propuesta de valor para clientes con Conocimiento y comprensión de los clientes. necesidad de expansión. Afinidad con el cliente en el punto de venta. Dificultad para obtener financiación por los cauces clásicos. Posición privilegiada debido a Mix financiación/servicio. Aumento de clientes potenciales Menor impacto ante ciclos económicos negativos. Cuota de mercado muy baja. crecimiento ilimitado. Cultura corporativa sólida. Posibilidad de absorción de un parque existente. procesos estandarizados Disponibilidad de locales en las mejores ciudades para operar Costes estructurales bajos Nuevo Formato de negocio por explotar y explorar Gerentes de área cómo vínculo entre la empresa y cada cliente. Posibilidad de crecer gracias a las amortizaciones. Nos convertimos en socios estratégicos del cliente. Cubiertos frente a la inflación Amenazas: Debilidades: Riesgo de entrada de competencia alto. Cliente infiel. Capacidad de crecimiento estructural limitada. Falta de calidad en los servicios que genere la huída del Expuestos a la falta de cuidado del cliente cliente. Nivel Bajo de implantación de sistemas de información. Falta capacidad de absorción de tiendas por falta de recursos Estamos obligados a vincular nuestro negocio al alquiler del local financieros. comercial a nuestro nombre. Incremento de la competencia (Bajas barreras de entrada) Acceso únicamente a los mejores locales de nuestros clientes. Incremento precios de mano de obra. Necesidad de vigilancia de las cuentas del cliente para evitar un Quiebra del cliente por un plan expansivo demasiado apalancamiento excesivo de su parte. ambicioso.
    • VinoEarth Cadena de Valor 1 Infraestructura Actividades 2 Gestión de Recursos Humanos M de Apoyo ar 3 Desarrollo Tecnológico e I+D ge n 4 Compras y Aprovisionamiento 8 lor Actividades 5 Logística 6 7 Logística Marketing 9 Servicio Va Primarias de Entrada Operaciones de Salida y Ventas 1 2 3 4 5 6 7 8 9 •Expansión • Cultura • alimentación • Negociación • Recepción de • evaluación de •Venta de los • Elección de •Alto índice de basada en sólida propia de las con la empresa obra con proyectos activos por tiendas según satisfacción al inyecciones de orientada a la bases de datos, constructora project acorde a valor residual rentabilidad cliente. capital con misión (servir basados en de cada precio. managery nuestras simbólico ( 1€) para el cliente. • Cercanía y contrato al retail). históricos •Gran poder de facilitie necesidades • Tiendas afinidad de asegurado. • PM y FM con negociación manager. • visitas • renovación pequeñas y empleados con capacidad de • Información •Precios de Ambos deben mensuales o de la tienda a prácticas el personal de • Costes muy solucionar detallada compra dar el visto quincenales a los 5 años. igualdad de tienda. bajos y problemas, sobre cada centralizados. bueno. cada tienda. sistemas. flexibles planificar y tienda ( • Area •Hotline para •Gran afinidad, delegar. planos, manager avisos de cercanía y • Financiación • Plantilla proyectos, responsables •Estandarizaci avería. conocimiento propia. flexible. modificaciones de la ón del parque. •Servicio de 4h del cliente. •Alta ) rentabilidad para atención •No hay Gastos capacidad de total de la ud de publicitarios contratación. de negocio. emergencias. • Programas de •Eficiencia en formación la planeación interna. de visitas, con preparación del material necesario.
    • VinoEarth Curva de valor curva de valor 6 banca constructoras servicios 5 shopleasing 4 3 2 1 0 financiación precio personalización servicio
    • VinoEarth Misión - Visión - Estrategia - Valores Misión: • Gestionar el CAPEX de nuestros clientes. Visión: • Generar nuevos segmentos de mercado basándonos en la innovación. Estrategia: • Responsabilidad empresarial en la atención al cliente y a los accionistas. • Crecer con rentabilidad y cuidar la calidad de nuestra gestión. • Combinar servicios multisectoriales. Valores: • Vocación de servicio. • Nos desarrollamos junto con nuestros clientes. • Confianza. • Capacidad y deseo de reinventarnos continuamente. • Lealtad • Recompensar los logros y apoyar el aprendizaje. • Trabajo en equipo. • Honestidad y transparencia. • Respeto a las personas y a su trabajo.