• Share
  • Email
  • Embed
  • Like
  • Save
  • Private Content
Rondom De Koop
 

Rondom De Koop

on

  • 565 views

 

Statistics

Views

Total Views
565
Views on SlideShare
560
Embed Views
5

Actions

Likes
0
Downloads
2
Comments
0

1 Embed 5

http://www.linkedin.com 5

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Microsoft PowerPoint

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"
  • donderdag 5 januari 2012 Jakke Cloïn, "Rondom de koop"

Rondom De Koop Rondom De Koop Presentation Transcript

  • Rondom de koop 5 januari 2012 Jakke Cloïn
  • Introd(uctie)- Interesse: HR 9 december 2011, LJN: BU7412; Rb.R’dam 28 april 2010, LJN: BN0964;- Nut: koop v.e. woning/o.g. raakt jullie (praktijk);- Tijd: 1 uur – 4 (of 5) onderwerpen;- Respons: graag (ook tijdens lezing)!- Opzet: chronologie v.h. kooptraject;- Doel: kennis en begrip omtrent de voornaamsteaspecten van de wetgeving over de koop v.e. woning.
  • Totstandkoming koop?• Door middel van aanbod en aanvaarding!• Wat is een aanbod? - advertentie? - www.funda.nl?• Wat is aanvaarding? - afwijkende aanvaarding?
  • Vorm van het aanbod en/of de aanvaarding (rechtshandeling)? Art. 3:32 e.v. BW! - wil + verklaring: art. 3:33 BW; - vormvrij: art. 3:37 BW (kan zelfs in eengedraging besloten liggen).•Art. 3:37 lid 3 BW: de ontvangsttheorie!
  • Aanbod en aanvaarding?• Werkingssfeer van art. 6:217 e.v. BW over aanbod enaanvaarding? - aanvullend recht; afwijken mag dus: pp. mogen afspraken maken over het onderhandelen (voor- of raamovk.).
  • Herroeping en intrekking?• Wat is intrekken? - aanbod geldt niet – de eerste verklaring wordt met de tweede ingetrokken (art. 3:37 lid 5 BW); - de intrekking voorkomt dat de verklaring ooit werking krijgt.• Wanneer intrekken? - vóór of gelijktijdig met (de ontvangst van) het aanbod!
  • Herroeping en intrekking?• Wat is herroepen? - aanbod verliest haar werking (art. 6:219 BW);• Wanneer herroepen? - vóór dat het aanbod aanvaard is; - tenzij het aanbod een termijn bevat óf opandere wijze onherroepelijk is (vb.: de koopoptie (inhuurovk. – art. 6:219 lid 3 BW): herroepen onmogelijk; - vrijblijvend aanbod: onverwijld na aanvaarding.
  • Vertegenwoordiging?• Heeft de makelaar een volmacht? Ofwel kan de koper dekoop afdwingen als de makelaar van verkoper zijn aanbodheeft aanvaard? - uitgangspunt: makelaar heeft géén volmacht uit hoofde van zijn opdrachtovereenkomst (vgl. HR 26 juni 2009, LJN: BH9284; en HR 9 aug. 2002, LJN: AE2380)
  • Vertegenwoordiging? [2]• Wat is een nader te noemen meester? - “Hij die een overeenkomst aangaat in naam v.e. nader te noemen volmachtgever (…)”(art. 3:67 lid 1 BW);• Wanneer komt de koop tot stand? - op het moment van de ‘deal’ tussen de verkoper en de gevolmachtigde?
  • Vormvoorschrift?• Schriftelijk in één akte én terhandstelling!• Wanneer geldt deze eis? - art. 7:2 lid 1 BW: “De koop v.e. tot bewoning bestemde o.z. (…) wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in deuitoefening van zijn beroep of bedrijf, schriftelijkaangegaan.”
  • Vormvoorschrift: schriftelijk [2]• Wat is het gevolg als dit niet wordt nagekomen? - in beginsel: nietigheid (ex art. 3:39 BW).• Wat is het doel van het vormvoorschrift? - bepalen aanvang bedenktijd koper (hierna); - creëren rechtszekerheid voor partijen én voor derden.
  • Vormvoorschrift: schriftelijk [3]• Argumenten voor de koper • Argumenten voor de verkoper- jurisp.: verkoper is gebonden - jurisp.: nietigheid: geen koop aan de mond. koopovk., tenzij tot stand gekomen (want); hij uitdrukkelijk voorbehoud - rechtszekerheid; heeft gemaakt; - Kamerstukken II, 2000-2001,- jurisp.: precontractuele 20.095, nr. 10, p. 20 – de eis aansprakelijkheid: voortzetten van schriftelijkheid dient mede onderhandelingen; belang van verkoper.- MvA: op verkoper rust de verplichting tot medewerking tot stand brengen koopakte.
  • Vormvoorschrift: schriftelijk [4]• HR 9 december 2011, LJN: BU7412:“3.8 (…) mede gelet op art. 3:39 BW (…) Indien mondelingovereenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aaneen particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking teverlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, danmag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroependat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolgtoekomt.”
  • Vormvoorschrift: schriftelijk [5]• …maar, zo vervolgt HR 9 december 2011, LJN:BU7412:“3.10 Niettemin kan onder zeer bijzondere omstandigheden wordengeoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastleggingvan de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid enbillijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:2 BW (…) Opmerking verdient tenslotte dat, (…) de weigerende partij niet ertoe kan worden veroordeeld alsnoghaar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de bereiktewilsovereenstemming, maar slechts kan worden veroordeeld tot vergoeding vande schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt. Daarvoor is danniet nodig dat tevens vorenbedoelde schriftelijke vastlegging plaatsvindt.”
  • Vormvoorschrift: schriftelijk [6] verkoper koperParticulier + + ParticulierProfessioneel -/- + Particulier---------------------------------------- ----------------------------------------Professioneel -/- -/- ProfessioneelParticulier -/- -/- Professioneel
  • Vormvoorschrift: schriftelijk [7]• Wat zijn de gevolgen voor bijv. de koopoptie? JC: … (voorbeeld koopoptie…)
  • Bedenktijd• Wat is de bedenktijd? – art. 7:2 lid 2, 2e zin BW: “De tussen partijen opgemaakte akte of een afschriftdaarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangdtegen afgifte aan de verkoper van een ontvangstbewijs. Gedurendedrie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht dekoop te ontbinden. (…)”•Rechtsgevolg van de ontbinding? - tast de hele koopovk. aan; gedeeltelijk kan niet
  • Bedenktijd [2]• Wie kan er een beroep op doen? - de particuliere koper v.e. woning; - die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep/ bedrijf.• Wat moet de koper doen? En hoe? - ontbinden; - schriftelijk? – art. 3:37 BW: vormvrij.
  • Bedenktijd [3]• Hoe lang is de termijn? - 3 dagen; - tenzij partijen anders overeenkomen – het is semi- dwingend recht: afwijken ten nadele van koper is onmogelijk.• Wanneer gaat de termijn lopen? - na terhandstelling om 24:00 uur (ofwel 00:00 uur)
  • Bedenktijd [4]• Wanneer eindigt de termijn? - op de derde dag die van de bedenktijd deel uitmaakt tegen 24:00 uur (ofwel 00:00 uur) (MvA); - de Algemene termijnenwet (Atw) van toepassing: (1) termijn eindigt niet op een zater-, zon- of algemeen erkende feestdag (art. 1 lid 1 Atw) – verlenging met één dag; (2) ten minste twee dagen die niet een zater-, zon- of algemeen erkende feestdag zijn (art. 2 Atw).
  • Bedenktijd [5]• Op grond van welke reden? - koper hoeft geen reden te geven; hij heeft zich bedacht.• Wat is dan de grens? - misbruik van recht (= R&B); - vb.: koper koopt drie woningen om vervolgens twee koopovk’en te ontbinden.
  • Bedenktijd [6]: Rb. R’dam 24 april 2010, LJN: BN0694• per april 2009: pp. in onderhandeling;• do. 14 mei 2009: K ontvangt van VK een ondertekend exemplaar van de koopakte; én K ondertekent ook mét enkele – niet essentiële – wijzigingen (geparafeerd); retourneert koopakte aan eigen makelaar;• vr. 15 mei 2009: K ontvangt van VK een afschrift van de koopakte met door VK geparafeerde wijzigingen; K ondertekend ontvangstbevestiging;• ma. 18 mei 2009: e-mail (en later nog een fax) van K aan haar makelaar: “ik zie af van de koop en wil ontbinden”.
  • Bedenktijd [7]: Rb. R’dam 24 april 2010, LJN: BN0694• ma. 18 mei 2009: makelaar K heeft tel. contact met makelaar VK; later stuurt makelaar K de fax van K door aan makelaar VK; makelaar VK heeft in dit verband tel. contact met VK opgenomen;• di. 19 mei 2009: K stuurt aan makelaar VK rechtstreeks fax met de bevestiging van de ontbinding van de koop;• 4 juni 2009: advocaat VK sommeert K tot verlenen van medewerking aan juridische levering van de woning op 31 juli 2009.
  • Bedenktijd [8]: Rb. R’dam 24 april 2010, LJN: BN0694• Wanneer vangt bedenktijd aan (en wanneer eindigt die)? ----Aanvang: Einde:(f)do. 14 mei – 24 uur; (a) zo. 17 mei – 24 uur;(g)vr. 15 mei – 24 uur; (b) ma. 18 mei – 24 uur; (c) di. 19 mei – 24 uur.
  • Vragen?